N.

o 152 4-7-1997

DIRIO DA REPBLICA I SRIE-A

Artigo 36.o

Regime aplicvel s casas de turismo de habitao,

de turismo rural e de agro-turismo existentes

1 O disposto no presente diploma aplica-se s casas

de turismo de habitao, de turismo rural e de agro-turismo registadas na Direco-Geral do Turismo
data da sua entrada em vigor, sem prejuzo do disposto
no nmero seguinte.
2 Salvo no que respeita s exigncias da sua localizao, as casas referidas no nmero anterior devem
satisfazer os requisitos relativos s suas instalaes, de
acordo com o presente diploma e o regulamento a que
se refere o artigo 5.o, no prazo de dois anos a contar
da data da entrada em vigor daquele regulamento,
excepto quando esse cumprimento determinar a realizao de obras que se revelem materialmente impossveis ou que comprometam a rendibilidade do empreendimento, como tal reconhecidas pela Direco-Geral do
Turismo.
3 Os processos pendentes na Direco-Geral do
Turismo data da entrada em vigor do presente diploma
respeitantes ao registo das casas de turismo no espao
rural continuam a regular-se pelo Decreto-Lei
n.o 256/86, de 27 de Agosto, e respectivos regulamentos,
salvo se o interessado requerer a aplicao do regime
previsto no presente diploma.
4 A inscrio das casas referidas no n.o 1 nos registos da Direco-Geral do Turismo vale como autorizao para explorao de turismo no espao rural, nos
termos do artigo 11.o do presente diploma.
Artigo 37.o
Norma revogatria

So revogados:

a) O Decreto-Lei n.o 256/86, de 27 de Agosto;

b) O Decreto Regulamentar n.o 5/87, de 14 de
Janeiro;
c) O Despacho Normativo n.o 20/87, de 24 de
Fevereiro.
Artigo 38.o
Regies Autnomas

O regime previsto no presente decreto-lei aplicvel

s Regies Autnomas dos Aores e da Madeira, sem
prejuzo das adaptaes decorrentes da estrutura prpria da administrao regional autnoma e de especificidades regionais a introduzir por diploma regional
adequado.
Artigo 39.o
Entrada em vigor

O presente diploma entra em vigor em 1 de Julho

de 1997.
Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 20
de Fevereiro de 1997. Antnio Manuel de Oliveira
Guterres Mrio Fernando de Campos Pinto Artur
Au rlio Teixeira Rodrigu es C on solado An tn io
Luciano Pacheco de Sousa Franco Armando Antnio
Martins Vara Joo Cardona Gomes Cravinho Augusto Carlos Serra Ventura Mateus Fernando
Manuel Van-Zeller Gomes da Silva Maria de Belm

3295

Roseira Martins Coelho Henriques de Pina Manuel

Maria Ferreira Carrilho.
Promulgado em 6 de Junho de 1997.
Publique-se.
O Presidente da Repblica, JORGE SAMPAIO.
Referendado em 13 de Junho de 1997.
O Primeiro-Ministro, Antnio Manuel de Oliveira
Guterres.

SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIA

Acrdo n.o 15/97
Processo n.o 87 159 1.a Seco. Acordam, em
plenrio, os juzes das seces cveis do Supremo Tribunal de Justia:
Fernando Martins Peixoto, recorrente na revista
n.o 85 369 da 1.a Seco deste Supremo Tribunal, onde
era recorrido o Banco Totta & Aores, S. A., no se
conformando com o acrdo a proferido em 18 de
Outubro de 1994, dele interps recurso para o tribunal
pleno, nos termos dos artigos 763.o e seguintes do
Cdigo de Processo Civil, invocando estar ele em oposio, quanto mesma questo fundamental de direito,
com o decidido no Acrdo deste Supremo Tribunal
de Justia proferido em 29 de Setembro de 1993, na
revista n.o 83 804.
A referida oposio entre os indicados dois acrdos
foi reconhecida no acrdo preliminar a fls. 52 e 53.
Seguidamente, o recorrente alegou no sentido de terceiros, para efeitos de registo predial, serem apenas os
supostos adquirentes de direitos incompatveis sobre o
mesmo objecto de um mesmo autor comum, no se
enquadrando em tal conceito quem, por meio de execuo, adquira um direito total ou parcialmente incompatvel sobre aquele mesmo objecto.
O Ex.mo Magistrado do Ministrio Pblico emitiu
parecer no sentido de ser proferido acrdo uniformador da jurisprudncia nos seguintes termos:
1 Terceiros, para efeitos de registo predial, so
aqueles que tm a seu favor um direito e, por isso,
no podem ser afectados pela produo dos efeitos de
um acto que esteja fora do registo.
2 A compra e venda em hasta pblica de um prdio
vlida e sobrepe-se a qualquer venda anterior no
registada ou com registo posterior ao registo da
penhora.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
de referir, previamente, que este recurso, face ao
disposto no artigo 17.o , n.o 3, do Decreto-Lei
n.o 329-A/95, de 12 de Dezembro, destinado resoluo do concreto conflito existente, ficando tambm
a valer como uniformizao de jurisprudncia nos termos dos artigos 732.o-A e 732.o-B do Cdigo de Processo
Civil, na redaco dada pelo mesmo decreto-lei.
Reexaminando a questo da existncia da oposio
de julgados sobre a mesma questo fundamental de
direito, patente que ela se verifica.
Tal questo resume-se a saber o que so terceiros,
para efeitos do registo predial, tendo em vista a norma
contida no artigo 5.o do Cdigo do Registo Predial.

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DIRIO DA REPBLICA I SRIE-A

No acrdo recorrido, usando-se um conceito amplo,

considerou-se terceiro aquele que tem a seu favor um
direito que no pode ser afectado pela produo dos
efeitos de um acto que no no registo e com ele seja
incompatvel. Assim, a compra em hasta pblica de um
imvel prevalece sobre qualquer venda anterior no
registada do mesmo bem ou com registo posterior ao
registo da respectiva penhora.
No acrdo fundamento, por seu lado, usando-se um
conceito mais restrito, decidiu-se que terceiros so
somente os supostos adquirentes de direitos incompatveis sobre a mesma coisa de um mesmo autor comum.
Vendo assim a questo, no terceiro o exequente que
nomeou o bem penhora, sendo-lhe oponvel uma aquisio anterior do mesmo bem, ainda que no registada.
Verificam-se, assim, todos os pressupostos formais
e substanciais da admissibilidade do recurso. O que
implica que se conhea do seu objecto.
Para a definio do direito aplicvel, importa relembrar os factos apurados no acrdo recorrido. So os
seguintes:
Nos autos de execuo ordinria em que exequente o Banco Totta & Aores, S. A., e executados Jorge Vieira e Daniel Mendes, L.da, e
Antnio Jorge Vieira foi penhorada, em 10 de
Janeiro de 1992, a fraco AF, correspondente
habitao n.o 17 do prdio em regime de propriedade horizontal sito na Rua do Prof. Bento
de Jesus Caraa, 15, no Porto, inscrito na matriz
sob o artigo 10 822, AF, Bonfim, e descrito na
Conservatria do Registo Predial sob o
n.o 133/070406, Bonfim;
Esta execuo foi instaurada em 17 de Outubro
de 1991 com base em ttulos vencidos em Novembro e Dezembro de 1990, tendo essa fraco sido
nomeada penhora pelo exequente, embarcado
no dia 3 de Janeiro de 1992, e, aps a penhora,
foi o executado notificado em 16 de Janeiro de
1992;
Essa fraco predial no se encontrava registada
em nome do embargante (o terceiro Fernando
Martins Peixoto) e a penhora foi registada
definitivamente;
Esta fraco predial foi objecto de escritura pblica
de compra e venda (de fl. 5 a fl. 7 daquele processo), em que figura como comprador da
mesma pelo preo de 11 000 000$, j recebido
pelo vendedor, o embargante Fernando Martins
Peixoto e como vendedor o executado Antnio
Jorge Sampaio Vieira.
No acrdo recorrido, os embargos de terceiro foram
julgados totalmente improcedentes, por se considerar
que a penhora registada prevalece sobre a compra do
mesmo bem no levada ao registo.
Para um caso igual, o acrdo fundamento julgou
os embargos procedentes, dando sem efeito a penhora.
Havendo que apreciar o acrdo recorrido, dir-se-
que ele deve ser confirmado, por espelhar a boa
doutrina.
Transferindo-se a propriedade da fraco predial em
causa para o embargante por mero efeito do contrato
de compra e venda, nos termos dos artigos 408.o, n.o 1,
e 879.o, alnea a), do Cdigo Civil, dir-se-ia que a posterior penhora de tal fraco em execuo instaurada
contra o vendedor ineficaz em relao ao comprador,
de todo estranho ao processo executivo.

N.o 152 4-7-1997

As coisas no podem, porm, ser vistas com esta simplicidade. H que considerar, no caso, as regras do
registo predial.
A transmisso da titularidade do direito de propriedade apenas um efeito essencial do contrato de compra
e venda. Simplesmente, a eficcia no pode ser vista
somente num plano interno (entre vendedor e comprador, ou seus herdeiros), mas tambm num plano exterior
(em relao a terceiros). E neste plano h que tomar
em conta os princpios do registo predial.
A aquisio do direito de propriedade sobre imveis
est sujeita a registo artigo 2.o, n.o 1, alnea a), do
Cdigo do Registo Predial.
Como o est igualmente a penhora alnea m) do
n.o 1 do mesmo artigo 2.o
Os factos sujeitos a registo s produzem efeitos contra
terceiros depois da data do respectivo registo
artigo 5.o, n.o 1, do citado Cdigo do Registo Predial.
Assim, pretendendo-se que a eficcia do contrato de
compra e venda de bens imveis no fique confina ao
plano interno (artigo 4.o, n.o 1, do Cdigo do Registo
Predial), h que o levar ao registo, pois este pressuposto da sua eficcia relativamente a terceiros.
Enquanto o acto no figurar no registo, o alienante
aparece, em relao a terceiros, como titular do direito
que transferiu por mero efeito do contrato de alienao.
O que deve, porm, entender-se por terceiros para
efeitos do registo predial?
Num conceito mais restrito, terceiros so apenas as
pessoas que, relativamente a determinado acto de alienao, adquirem do mesmo autor ou transmitente direitos total ou parcialmente incompatveis. Trata-se da definio de Manuel de Andrade, Teoria Geral da Relao
Jurdica, vol. II, p. 19, considerando-se apenas a hiptese
da dupla alienao do mesmo direito real.
No , porm, exacto que s possa falar-se de terceiros
quando o transmitente ou alienante seja comum.
Como referido por Oliveira Ascenso, Efeitos Substantivos do Registo Predial na Ordem Jurdica Portuguesa,
pp. 29 e 30, citado no Acrdo deste Supremo de 18
de Maio de 1994, in Colectnea de Jurisprudncia, ano II,
t. 2.o, p. 113, parece-nos seguro que semelhante concepo (a concepo restrita) incompatvel com os
dados actuais da lei sobre registo. Porque existem hoje
textos categricos a estabelecer a aquisio por meio
de registo, em termos que no tm j nada a ver com
as hipteses de dupla disposio de direitos incompatveis sobre a mesma coisa.
Essas hipteses so a da aquisio de um direito em
consequncia da disposio realizada pelo titular aparente, por fora de registo formalmente invlido (hoje
o n.o 2 do artigo 17.o), e a da aquisio de um direito
de invalidade substancial, que vem prevista no Cdigo
Civil ( feita aqui referncia ao artigo 291.o desse
Cdigo).
Assim sendo, o conceito de terceiros tem de ser mais
amplo, de modo a abranger outras situaes que no
somente a dupla transmisso do mesmo direito.
Terceiros, como referem Antunes Varela e Henrique
Mesquita, Revista de Legislao e de Jurisprudncia,
ano 127.o, p. 20, so no s aqueles que adquiram
do mesmo alienante direitos incompatveis mas tambm
aqueles cujos direitos, adquiridos ao abrigo da lei,
tenham esse alienante como sujeito passivo, ainda que
ele no haja intervindo nos actos jurdicos (penhora,
arresto, hipoteca, judicial, etc.) de que tais direitos resultam. Este entendimento tambm o defendido por

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DIRIO DA REPBLICA I SRIE-A

Vaz Serra, Revista de Legislao e de Jurisprudncia,

ano 103.o, p. 165, quando escreve: Pode dizer-se que,
se um prdio for comprado a determinado vendedor
e for penhorado em execuo contra este vendedor, o
comprador e o penhorante so terceiros: o penhorante
terceiro em relao aquisio feita pelo comprador,
e este terceiro em relao penhora, pois os direitos
do comprador e do penhorante so incompatveis entre
si e derivam do mesmo autor.
E, de seguida, acrescenta o mesmo professor: A
noo de terceiro em registo predial a que resulta
da funo do registo, do fim tido em vista pela lei ao
sujeitar o acto a registo: e, pretendendo a lei assegurar
a terceiros que o mesmo autor no disps da coisa ou
no a onerou seno nos termos que constarem do
registo, esta inteno legal aplicvel tambm ao caso
da penhora, j que o credor que fez penhorar a coisa
carece de saber se esta se encontra, ou no, livre e
na propriedade do executado.
Defendendo-se este conceito amplo de terceiros, para
efeitos de registo predial, pronunciaram-se Pires de
Lima e Antunes Varela, Cdigo Civil Anotado, vol. II,
3.a ed., n. 4 ao artigo 819.o, e Anselmo de Castro, A
Aco Executiva Singular, Comum e Especial, 3.a ed.,
p. 161.
S este conceito amplo de terceiros tem em devida
conta os fins do registo e a eficcia dos actos que devam
ser registados.
Na verdade, se o registo predial se destina essencialmente a dar publicidade situao jurdica dos prdios, tendo em vista a segurana do comrcio jurdico
imobilirio (cf. artigo 11.o do Cdigo do Registo Predial), to digno de tutela aquele que adquire um direito
com a interveno do titular inscrito (compra e venda,
troca, doao, etc.) como aquele a quem a lei permite
obter um registo sobre o mesmo prdio sem essa interveno (credor que regista uma penhora, hipoteca judicial, etc.).
No caso que nos ocupa, o credor embargado e o
embargante so terceiros.
Por assim ser, e porque a compra efectuada pelo
embargante no foi levada ao registo antes de a penhora
ter sido registada, aquela ineficaz em relao a esta,
devendo a execuo prosseguir os seus termos.
No importa apurar se o credor exequente agiu de
boa ou m f ao nomear penhora a fraco predial
em causa. que a eficcia do registo independente
da boa ou m f de quem regista.
Como ensinaram Antunes Varela e Henrique Mesquita, Revista de Legislao e de Jurisprudncia, ano 127.o,
p. 23, o registo destina-se a facilitar e a conferir segurana ao trfico imobilirio, garantindo aos interessados
que, sobre os bens a que aquele instituto se aplica, no
existem outros direitos seno os que o registo documento e publicita. Os direitos no inscritos no registo
devem ser tratados como direitos clandestinos, que no
produzem quaisquer efeitos contra terceiros.
Se os efeitos do registo fossem impugnveis pelo facto
de o titular inscrito ter sabido ou ter podido saber, antes
de requerer a inscrio, que havia direitos incompatveis
no registados, o instituto do registo deixaria de proporcionar a segurana e a comodidade que constituem
as suas finalidades principais.
Tal como se escreveu na mesma Revista, ano 54.o,
p. 378, o registo tem uma dupla funo a funo
positiva, segundo a qual todos os actos registados se
consideram conhecidos, e a funo negativa, que con-

siste em se considerarem no conhecidos os actos no

registados.
No merecendo proteco legal o direito invocado
pelo embargante, porque afastado pelas regras do
registo predial, h que confirmar o acrdo recorrido.
Nestes termos, acordam em plenrio as seces cveis
do Supremo Tribunal de Justia:
I Julgar improcedente o recurso, mantendo-se
o acrdo recorrido;
II Condenar o recorrente nas custas;
III Uniformizar a jurisprudncia do modo
seguinte:
Terceiros, para efeitos de registo predial, so
todos os que, tendo obtido registo de um
direito sobre determinado prdio, veriam
esse direito ser arredado por qualquer facto
jurdico anterior no registado ou registado
posteriormente.
Lisboa, 20 de Maio de 1997. Tom de Carvalho Herculano de Lima Costa Soares Silva Paixo Arago Seia Fernando Fabio (votei a deciso) Machado Soares Lopes Pinto Torres Paulo
(votei a deciso) Figueiredo de Sousa Mrio Cancela Sampaio da Nvoa Costa Marques Pereira
da Graa Martins da Costa (vencido, nos termos da
declarao de voto que junto) Roger Lopes (vencido,
nos termos da declarao que junto) Sousa Ins (vencido, nos termos da declarao que junto) S Couto
(vencido, conforme a declarao de voto do Ex.mo Conselheiro Sousa Ins) Joaquim de Matos (vencido, em
conformidade com a declarao de voto do Ex.mo Conselheiro Dr. Sousa Ins) Pais de Sousa (vencido, nos
termos da declarao de voto do Conselheiro Martins
da Costa) Cardona Ferreira (vencido, nos termos da
declarao junta) Nascimento Costa (vencido, subscrevo a declarao de voto do Sr. Conselheiro Sousa
Ins) Fernandes Magalhes (vencido, em conformidade com a declarao de voto do Ex.mo Conselheiro
Martins da Costa) Csar Marques (vencido, nos termos do voto do Ex.mo Conselheiro Martins da Costa)
Almeida e Silva (vencido, nos termos do voto expresso
pelo Ex.mo Juiz Conselheiro Martins da Costa)
Ribeiro Coelho.
Declarao de voto

Criticando a argumentao desenvolvida no acrdo,

direi que:
1 verdade que existem hoje textos categricos
a estabelecer a aquisio por meio do registo os contidos no n.o 2 do artigo 17.o do Cdigo do Registo Predial
e no artigo 291.o do Cdigo Civil.
Trata-se, porm, a meu ver, de casos excepcionais,
como tal previstos e disciplinados.
2 No subscrevo a afirmao de que a eficcia
do registo independente da boa ou m f de quem
regista.
O registo predial confere publicidade ao direito registado, numa perspectiva de proteco da f pblica, que
encontra a sua razo de ser na boa f de quem tenha
procedido ao registo.
Reportando-me agora doutrina nele citada, referirei
as opinies expendidas por:
1 Diogo Brtolo, Efeitos do Registo Predial, relatrio apresentado no Seminrio de Registos e Notariado
do Curso de Mestrado em Cincias Jurdicas de

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DIRIO DA REPBLICA I SRIE-A

1985-1986, onde afirma, a p. 19, que a expresso

[. . .] s produzem efeitos contra terceiros depois da
data do respectivo registo no deve ser interpretada
letra porque seno estar-se-ia a legitimar, antes do
registo, toda e qualquer ingerncia de terceiros na esfera
jurdica do verdadeiro titular do prdio, o que seria
deveras estranho, dado a lei j reconhecer o direito do
adquirente ainda antes do registo, como se conclui do
disposto no n.o 1 do artigo 4.o do Cdigo do Registo
Predial, e, a p. 20: Pretende-se, com a publicidade
registral, informar os terceiros acerca das titularidades
sobre os prdios, a fim de evitar que sejam feitas aquisies a quem no tenha legitimidade para alienar.
Sendo assim, parece legtimo concluir que a lei, no
artigo 5.o, n.o 1, apenas pretendeu proteger os terceiros
que, iludidos pelo facto de no constar do registo a
nova titularidade, foram negociar com a pessoa que no
registo (ou fora dele) continuava a aparecer como sendo
o titular do direito, apesar de j o no ser.
2 Orlando de Carvalho, Terceiros para efeitos do
registo, in Boletim da Faculdade de Direito de Coimbra,
LXX, 1994, que considera que o registo tem como caractersticas ser um registo de aquisies e no de pessoas,
facultativo e declarativo (pp. 98 e 99).
Diz mais este autor (p. 102): Quem adquiriu
a domino, ainda que no tenha transcrito, sempre
preferido a quem adquire a non domino, se bem que
o seu ttulo se torne pblico. O que importa, em suma,
realar que terceiros so apenas os que esto em conflito entre si, o que s se verifica quando o direito de
um posto em causa pelo outro. Pressupe isto que
o transmitente ou causante o mesmo, pois, no o sendo,
s um dos adquirentes a domino e o direito do outro,
mais do que afectado pelo direito daquele, afectado
pelo no direito do seu tradens.
Para acrescentar (p. 105): [. . .] a concorrncia entre
a posse e o registo, ou presunes fundadas numa e
noutro, referida expressamente na lei (Cdigo Civil,
artigo 1268.o, n.o 1).
E conclui (na mesma pgina): [. . .] terceiros para
efeitos de registo so os que do mesmo autor recebem
sobre o mesmo objecto direitos total ou parcialmente
conflituantes.
Passarei agora a comparar a situao verificada nos
autos, de penhora em bens registados em nome do executado, mas com oposio por embargos de quem se
considera proprietrio deles, com a situao que se
encontra disciplinada pelo Cdigo do Registo Predial
relativamente penhora, de bens registados em nome
de quem no o executado.
Neste ltimo caso, a penhora ser registada provisoriamente, por natureza Cdigo do Registo Predial,
artigo 92.o, n.o 2, alnea a).
No primeiro dos casos, o proprietrio no admitido,
sequer, a ilidir em juzo a presuno derivada do registo,
enquanto, no segundo, o juiz deve ouvir o titular do registo,
no sentido de ele vir ao processo declarar se o bem
lhe pertence ou no artigo 119.o, n.o 1, daquele
Cdigo.
E ento, se o titular inscrito declarar que o bem
penhorado lhe pertence, o juiz remeter os interessados
para os meios processuais comuns, conforme dispe o
n.o 4 deste artigo 119.o, e, se nada disser ou se declarar
que o bem j no lhe pertence, ser expedida certido
conservatria para converso oficiosa do registo em
definitivo e prosseguirem os termos da execuo, por
fora do n.o 3.

Consequncias: no caso dos autos vir eventualmente

a pagar-se o crdito do exequente atravs da alienao
de bens que, no sendo do devedor, no constituam
garantia comum do crdito daquele, e isto sem possibilidade de discusso em juzo do conflito de direitos
existente, mas, na hiptese que suscitei, tudo decorrer
de harmonia com a regra de que o patrimnio do devedor garantia comum dos credores, j podendo, agora,
os efeitos da presuno derivada do registo vir a ser
discutidos em juzo.
Concordando com a argumentao constante do acrdo fundamento, penso que, no sistema portugus de
registo meramente declarativo e que constitui presuno
ilidvel, a uniformizao da jurisprudncia deveria ter
conduzido soluo conferida pelo acrdo fundamento. Roger Lopes.
Declarao de voto

Salvo o devido respeito, entendo que o conceito de

terceiros, para efeito do registo predial, tem o sentido
restrito de adquirentes, do mesmo autor ou transmitente, de direitos incompatveis sobre certa coisa.
esse o sentido que, tradicionalmente, tem sido
usado na doutrina e na jurisprudncia (M. Andrade,
Teoria Geral . . ., vol. II, p. 19, Vaz Serra, Revista de
Legislao e de Jurisprudncia, ano 97.o, p. 56, A. Varela,
na mesma Revista de Legislao e de Jurisprudncia,
ano 118.o, p. 313, e, entre outros, o Acrdo deste Tribunal de 18 de Maio de 1994, na Colectnea do Supremo
Tribunal de Justia, vol. II, 2.a ed., p. 111), e, se tivesse
pretendido a sua alterao, o legislador no teria, razoavelmente, deixado de a consignar no Cdigo Civil de
1996 ou nos sucessivos cdigos do registo predial; a
falta de interveno legislativa conduz, pois, a dever
ter-se como relevante o sentido tradicional.
Tal sentido ainda o mais razovel, em funo da
natureza no constitutiva mas simplesmente declarativa
ou presuntiva do registo (artigo 7.o do Cdigo do Registo
Predial) e dos resultados injustos ou onerosos que
podem advir para o primeiro adquirente pelo mero descuido em proceder ao registo.
Em face desse conceito, o exequente que nomeia bens
penhora e o seu anterior adquirente no so terceiros: embora sujeita a registo, no caso de imveis,
a penhora no se traduz na constituio de algum direito
real sobre o prdio, sendo apenas um dos actos em
que se desenvolve o processo executivo ou, mais directamente, um nus que passa a incidir sobre a coisa
penhorada para satisfao dos fins da execuo; quem
efectua a penhora no o exequente, que se limita
a promov-la, nem o executado, que a sofre, mas o tribunal, no uso dos poderes legais; e do entendimento
de que o penhorante obtm um direito contra o executado [. . .] que pode considerar-se deste, embora sem
a sua interveno (Vaz Serra, Revista, cit., ano 103.o,
p. 165), resulta uma acentuada amplitude do conceito
de terceiros, incompatvel com o apontado sentido
restrito.
O mais que se poder admitir que, por no dar
a lei a noo de terceiros, esta deva ser depreendida
da finalidade das disposies legais que sujeitam os actos
a registos, e que ela pode variar consoante essa finalidade (Vaz Serra, Revista, cit., ano 97.o, p. 59, nota),
pelo que a sua aplicao dever atender ao regime de
cada situao jurdica, abstraindo-se de qualquer sentido
amplo ou restrito.

N.o 152 4-7-1997

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DIRIO DA REPBLICA I SRIE-A

Ora, tanto pelos efeitos que lhe so atribudos como

pelo respectivo regime processual, no de aplicar ao
caso da penhora o princpio estabelecido no artigo 5.o,
n.o 1, do citado Cdigo do Registo Predial.
Pelo artigo 819.o do Cdigo Civil, sem prejuzo das
regras do registo, so ineficazes em relao ao exequente
os actos de alienao ou onerao dos bens penhorados, o que confirmado pelo artigo 838.o, n.o 3, do
Cdigo de Processo Civil. Assim, esses actos podem ser
praticados e so vlidos, s no afectando os fins da
execuo, a qual prossegue como se os bens continuassem a pertencer ao executado, a no ser que o registo
da penhora seja posterior ao desses actos.
Aquela ineficcia, porm, apenas se reporta aos actos
posteriores ao registo da penhora, pelo que os actos
de disposio ou onerao dos bens, com data anterior
ao registo da penhora, prevalecem sobre esta (P. Lima
e A. Varela, Cdigo Civil Anotado, vol. II, 1.a ed., p. 67,
e, no domnio da lei anterior, A. Reis, Proc. Exec., vol. II,
p. 115).
No mesmo sentido concorre a circunstncia de, no
anteprojecto do direito das obrigaes, se haver proposto a extenso daquela ineficcia aos actos anteriores
no registados, o que no veio a ser acolhido no Cdigo
Civil (cf. Revista, cit., ano 103.o, p. 161), e os argumentos
invocados por A. Castro para a interpretao extensiva
do citado artigo 819.o (Aco Executiva . . ., p. 156) so
irrelevantes, pois a obrigatoriedade do registo da
penhora, ao lado de outros actos, questo diversa da
dos seus efeitos, e se o cdigo italiano contm disposio
expressa destinada a pr termo a dvidas [. . .], mais
razovel admitir-se que o legislador portugus, por
no ter formulado idntica disposio, quis antes adoptar outra soluo.
Por outro lado, s podem ser penhorados, em regra,
bens do executado (artigos 601.o e 817.o do Cdigo Civil)
e os bens por ele j alienados, apesar da falta de oportuno registo, so bens de terceiro, que no esto sujeitos
execuo nem devem, por isso, ser penhorados.
Alis, a tese que obteve vencimento conduz soluo
aberrante de esses bens poderem ser penhorados em
execuo movida contra o alienante (pela falta de
registo) ou contra o adquirente (por se integrarem no
seu patrimnio).
Com aquele objectivo de apenas serem penhorados
bens do executado, a lei processual prev a realizao
de diligncias oficiosas, em caso de dvida sobre a titularidade dos bens (artigo 832.o), e confere diversos meios
de reaco contra as penhoras indevidamente efectuadas.
Um desses meios o processo especial de embargos
de terceiro (artigos 1037.o e seguintes), que ter de ser
usado antes da venda e em que basta a posse do terceiro
ofendida pela penhora; outro a aco comum de reivindicao, que pode ser intentada pelo proprietrio
para pedir o reconhecimento do seu direito e o levantamento da penhora (artigo 1311.o do Cdigo Civil,
cf. A. Reis, ob. cit., p. 452, e E. Lopes Cardoso, Manual . . .,
p. 642).
A essa aco se referem ainda os artigos 909.o, n.o 1,
alnea d), e seguintes do Cdigo de Processo Civil e
825.o do Cdigo Civil e, sendo lavrado protesto pela
reivindicao no processo executivo, no acto da venda
ou antes dela, os bens no podem ser entregues ao comprador sem a observncia de determinadas cautelas.
Em todos esses casos, como no de ser levantada, nos
embargos de terceiro, a questo da propriedade dos

bens penhorados, a lei no faz depender o direito do

embargante ou do reivindicante do prvio registo desse
direito em relao ao da penhora, certamente por considerar que deve ser dada prevalncia efectiva titularidade dos bens sobre os fins da execuo, o que no
deixa de ser razovel.
Alis, se a questo se resolvesse apenas pela anterioridade do registo, aquelas diligncias oficiosas e esses
meios de reaco contra a penhora no teriam verdadeira justificao, na medida em que tudo se resumiria
exibio dos ttulos do registo, e sempre restar ao
exequente a possibilidade de impugnao dos actos jurdicos que tiverem sido celebrados.
Apesar disso, mas por outras razes, concorda-se em
que sempre seria de confirmar o acrdo recorrido.
O fundamento dos embargos de terceiro deduzidos
contra a penhora a posse do embargante sobre a coisa
penhorada, com posse real e efectiva, s esta sendo
susceptvel de conferir a presuno de titularidade do
respectivo direito (A. Reis, Proc. Esp.,I, p. 404, e, entre
outros, o Acrdo deste Tribunal de 28 de Novembro
de 1975, no Boletim, n.o 251, p. 135).
Como consta daquele acrdo, o embargante no fez
qualquer prova dos factos integrantes da posse e, s
por isso, os embargos teriam de improceder, sendo de
todo dispensvel a apreciao e aplicao do aludido
conceito de terceiros.
O conflito de jurisprudncia que aqui se pretende
resolver respeita ao alcance desse conceito, mas o tribunal de recurso, mesmo em recurso para o tribunal
pleno, no est impedido de manter a deciso recorrida
por outros fundamentos jurdicos, com base no princpio
consignado no artigo 664.o do Cdigo de Processo Civil,
como resultava, alis, do artigo 678.o, n.o 3, desse
Cdigo.
Assim, mesmo aderindo-se ao conceito restrito de
terceiros, seria de confirmar o acrdo recorrido, que
manteve a improcedncia dos embargos, por falta de
prova da posse do embargante.
Pelo exposto, e em concluso, entendo que haveria
de confirmar-se o acrdo recorrido, na parte relativa
improcedncia dos embargos, e de formular-se deciso
uniformizadora, no sentido de que:
Para efeito do registo predial, so terceiros as
pessoas que do mesmo autor ou transmitente
adquiriram direitos incompatveis sobre certa
coisa;
No tm essa qualidade o exequente que nomeia
bens penhora e o anterior adquirente desses
bens;
Mesmo que eles fossem considerados terceiros,
a penhora no prevalece sobre a anterior e vlida
alienao dos bens, apesar do prvio registo da
primeira, se o adquirente desses bens reagir,
oportuna e procedentemente, pelos meios legais
ao seu dispor, contra aquele acto judicial.

Jos Martins da Costa.

Declarao de voto

1 Muito em resumo, no obstante o carcter douto

do acrdo recorrido, tenho entendido, e no encontro
razes concretas para deixar de entender, que a soluo
mais razovel do problema em apreo est com o acrdo fundamento, na linha dos princpios reflectidos,
v. g., no artigo 9.o do Cdigo Civil, basicamente no n.o 3.
Claro que j La Palice diria que cada caso um caso.

3300

N.o 152 4-7-1997

DIRIO DA REPBLICA I SRIE-A

Mas a orientao do acrdo fundamento, embora

eu aceite que, em direito, tudo, ou quase tudo, controvertvel, tem estado explcita ou implcita em vrios
estudos e arestos como, por exemplo, o recente Acrdo
de 8 de Abril de 1997, na revista n.o 826/96, da 1.a Seco
deste Supremo.
Alis, inquestionvel que o acerto ou desacerto de
uma opo jurdica no dependente da mera aritmtica
de apoios.
Se a divergncia estivesse no elemento posse, ainda
o acrdo recorrido encontraria um meio de reflexo
nesse mbito, embora entenda que os embargos de terceiro nunca rejeitaram, como sua base, a posse causal,
at mais relevante que a meramente formal; alis, na
actual verso processual dos embargos de terceiro, como
processo de interveno de terceiros, a posse vem j
explicitamente acompanhada da hiptese de qualquer
direito incompatvel com a realizao ou o mbito da
diligncia (novo artigo 351.o n.o 1, do Cdigo de Processo Civil).
2 Mas sabe-se que a questo a dilucidar, aqui e
agora, se reporta ao conceito de terceiro.
Aquela expresso conceito conduz-nos a pensar que
este caso parece ser uma situao em que, por um lado,
esto excessivas regras conceituais e, por outro, uma
realista jurisprudncia de interesses ou, mais do que isso,
de valores.
que tudo consiste em viabilizar, ou no, que um bem
de terceiro, sem qualquer justificao substantiva, responda por dbito de outrem.
Isto ofenderia os mais claros princpios da razoabilidade, da boa f e do prprio direito substantivo, que
no pode deixar de ser mais importante do que o meramente registral, fazendo interpretar este luz daquele,
na unidade do sistema jurdico.
3 O que transfere a titularidade de um bem no
o registo, , designadamente, o negcio de compra
e venda, com a sua eficcia real [artigos 408.o e 879.o,
alnea a), do Cdigo Civil].
O registo predial continua a ser essencialmente declarativo (o comercial que, por fora do Cdigo das Sociedades Comerciais, poder ser visto por outro prisma):
artigo 1.o do Cdigo do Registo Predial (de 1984),
numa linha tradicional (v. g., artigo 1.o do Cdigo do
Registo Predial de 1967 e artigo 1.o do Cdigo do
Registo Predial de 1959).
E, procurando sintonizar o direito substantivo com
o registral, continua a ser vlida a orientao segundo
a qual terceiros, para efeitos do artigo 5.o do Cdigo
do Registo Predial, so as pessoas que adquirem direitos
incompatveis do mesmo transmitente Prof. Manuel de
Andrade (Teoria Geral, vol. II, p. 19).
Esta perspectiva tem sido largamente reflectida na
jurisprudncia, designadamente do Supremo Tribunal
de Justia (s para referir alguns arestos mais ou menos
recentes: Acrdos de 13 de Fevereiro de 1979, in Boletim do Ministrio da Justia, n.o 284, p. 176, de 27 de
Maio de 1980, in Boletim do Ministrio da Justia, n.o 297,
p. 271, de 21 de Setembro de 1989, in Boletim do Ministrio da Justia, n.o 389, p. 593, de 26 de Abril de 1988,
in Boletim do Ministrio da Justia, n.o 376, p. 613, de
8 de Dezembro de 1988, in Boletim do Ministrio da
Justia, n.o 382, p. 463, de 29 de Outubro de 1991, in
Boletim do Ministrio da Justia, n.o 410, p. 731, de 29
de Setembro de 1993, in Colectnea de Jurisprudncia,
Supremo Tribunal de Justia, I, n.o 3, p. 29, de 18 de
Maio de 1994, in Colectnea de Jurisprudncia, Supremo

Tribunal de Justia, II, n.o 2, e III, de 13 de Dezembro

de 1996, in Colectnea de Jurisprudncia, Supremo Tribunal de Justia, IV, n.o 1, p. 88, e de 12 de Dezembro
de 1996, processo n.o 86 129, da 2.a Seco, Sumrios,
6, 35).
4 Tudo isto a conjugar com o carcter meramente
presuntivo do direito registado, conforme se reflecte no
artigo 7.o do Cdigo do Registo Predial.
E ainda, pensando que uma penhora no transfere
direitos de propriedade, e que, porventura mais relevantemente, nada indicia que tenha sido o executado
vendedor, neste caso, a indicar o bem penhora, creio
que inaceitvel, no circunstancialismo vertente, fazer
um bem de terceiro responder por dvida de outrem,
contra o alcance, a contrario sensu, designadamente, do
artigo 817.o do Cdigo Civil, em sintonia com o
artigo 818.o do mesmo Cdigo e o artigo 821.o do Cdigo
de Processo Civil.
Naturalmente, no me refiro a casos excepcionais, mas
apenas aos princpios gerais e a este caso concreto.
5 Penso que a mxima suum quique tribuere continua a ser um muito relevante leit motiv da actividade
jurisdicional, que no sai salvaguardado, neste caso, com
a tese contrria que defendo.
Da que, ressalvando o devido respeito pela opinio
em contrrio, decidisse em sentido contrrio ao do douto
projecto de acrdo. Cardona Ferreira.
Declarao de voto

1 Votei a uniformizao de jurisprudncia nos

seguintes termos: Terceiros, para efeitos do disposto
no artigo 5.o do Cdigo do Registo Predial, so os que
do mesmo autor ou transmitente recebam sobre o
mesmo objecto direitos total ou parcialmente conflituantes.
Louvo-me no ensino de Manuel de Andrade, in Teoria
Geral da Relao Jurdica, vol. II, 1960, pp. 19-20, e
Orlando de Carvalho, Terceiros para efeitos de
registo, in Boletim da Faculdade de Direito, ano 70.o,
1994, pp. 97 e segs.
2 Continua inteiramente vlida a justificao deste
conceito restrito de terceiros para efeitos do disposto
no artigo 5.o do Cdigo do Registo Predial que foi dada
por Manual de Andrade: no existe cadastro geomtrico
dos prdios urbanos, o dos prdios rsticos no abrange
todo o pas e no rigoroso, e o que se regista so
actos de transmisso com base em ttulo que pode ser
bem pouco fivel, nomeadamente pelo que respeita aos
casos de justificao judicial, justificao notarial (em
que se permite que se supere o princpio do trato sucessivo) e habilitao de herdeiros.
Explicando melhor: em consequncia de o registo no
ser constitutivo, pode dar-se o caso de o titular inscrito
haver transmitido o seu direito a um primeiro adquirente, deixando aquele de ser titular do direito.
Isto permite que um terceiro obtenha um ttulo
(mediante justificao notarial, justificao judicial,
habilitao de herdeiros com ou sem partilha ,
penhora e arrematao e, qui, outras) sem interveno
daquele titular inscrito. Este ttulo substancialmente
invlido porque representa aquisio a non domino. A
sua criao s possvel por o sistema ser imperfeito,
por permitir a transmisso independentemente do
registo.

N.o 152 4-7-1997

DIRIO DA REPBLICA I SRIE-A

O intrprete tem de reconhecer a imperfeio do sistema. por isto que tem de deixar de fora da previso
do artigo 5.o do Cdigo do Registo Predial estas situaes em que o ttulo obtido pelo terceiro sem interveno do titular inscrito.
H que ser coerente: ou se institui um registo constitutivo, e ento pode dar-se de terceiro a noo do
acrdo, ou, sendo o registo meramente declarativo, no
se pode ir alm da definio clssica.
Do mesmo passo, no terceiro aquele que adquira
de quem no o titular inscrito (ou seja, aquela hiptese
em que os titulares de direitos em conflito adquiriram
a diferentes sujeitos); ora, na noo extensiva do acrdo, tambm estes seriam terceiros entre si.
H direitos no inscritos no registo; e neste podem
subsistir no direitos.
3 A hiptese que est em causa no artigo 5.o do
Cdigo do Registo Predial a de dupla transmisso
de direito sobre o mesmo objecto.
Esta hiptese diferente das previstas nos artigos 17.o,
o
n. 2, do Cdigo do Registo Predial e 291.o do Cdigo
Civil. Estes preceitos ocupam-se de hipteses de transmisses sucessivas.
Em todo o caso, a noo de terceiros que resultaria
dos preceitos legais agora citados no seria a do acrdo,
mas sim esta, dita intermdia: Terceiros so todos
os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado prdio, adquirido por via negocial, de boa f,
a ttulo oneroso, veriam esse direito ser arredado por
qualquer facto jurdico anterior no registado posteriormente.
No , assim, lcito invocar estes preceitos legais em
ordem a justificar a noo de terceiros dada no acrdo,
dita extensiva.
4 A definio do acrdo aponta (ou parece apontar) no sentido de atribuir inscrio no registo o valor
de presuno juris et de jure, como se o registo fosse
constitutivo, o que inadmissvel.
O registo definitivo atribui ao respectivo titular, de
harmonia com o artigo 7.o do Cdigo do Registo Predial,
apenas uma presuno juris tantum da existncia e titularidade do direito susceptvel de ser ilidida por prova
em contrrio, nos termos do artigo 350.o, n.o 2, do
Cdigo Civil.
Assim, o facto jurdico registado, base da presuno
do artigo 7.o do Cdigo do Registo Predial, pode ser
impugnado mediante aco na qual se pea simultaneamente o cancelamento do registo (que substancialmente invlido), nos termos dos artigos 3.o, 8.o e
13.o do Cdigo do Registo Predial.
5 Em todo o caso, o conflito entre o primeiro
adquirente (o que adquire a domino) e o segundo adquirente (o que adquire a non domino) de m f no
momento da aquisio ou a ttulo gratuito, mas que
registou a aquisio, dever ser sempre resolvido com
sacrifcio do segundo. Esta soluo impe-se por o
mafioso no merecer a tutela do direito, no primeiro
caso, e por o direito, em caso de conflito, preferir sacrificar aquele que sofre menor prejuzo, no segundo caso,
e deve fundamentar-se no disposto nos artigos 17.o, n.o 2,
do Cdigo do Registo Predial e 291.o do Cdigo Civil,
que disciplinam hipteses que apresentam afinidade.
Esta a contribuio que os defensores da soluo dita
intermdia trouxeram.

3301

6 Tudo isto que vem sendo dito respeita ao direito

de propriedade (e a outros direitos referidos no artigo 2.o
do Cdigo do Registo Predial).
7 Mas o primeiro adquirente poder, alm do
direito de propriedade, ter adquirido tambm a posse,
nomeadamente mediante constituto possessrio, nos
termos do artigo 1264.o do Cdigo Civil.
A posse no est sujeita a registo, sendo eficaz erga
omnes, independentemente dele.
Um dos efeitos da posse, sem que seja necessrio
que esta tenha uma determinada durao temporal,
o da presuno da titularidade do direito correspondente a favor do possuidor, nos termos do artigo 1268.o
do Cdigo Civil.
Pode, assim, ocorrer conflito de presunes, ambas
a indicar o respectivo beneficirio como titular do
mesmo direito, uma a favor do possuidor e outra a favor
de quem obteve o registo de determinado facto jurdico,
ambas ilidveis. O legislador resolve este conflito atribuindo prevalncia presuno mais antiga
(artigo 1268.o, n.o 1, do Cdigo Civil).
Assim, sendo o incio da posse do primeiro adquirente
anterior penhora (1) a presuno a favor daquele
a que prevalece sobre a presuno a favor do arrematante, apesar de a aquisio deste se reportar data
do registo da penhora (2) .
Neste caso, o primeiro adquirente admitido a defender a sua posse nos termos dos artigos 1267.o e seguintes
do Cdigo Civil, nomeadamente por embargos de terceiro, e sem que o segundo adquirente, enquanto apenas
beneficirio da presuno do artigo 7.o do Cdigo do
Registo Predial, possa opor esta presuno (por ser posterior) ou o direito adquirido (dada a nulidade da
penhora e da venda de bem alheio).
8 Finalmente, o primeiro adquirente, caso possa
beneficiar de posse com a necessria durao temporal,
adquire o direito correspondente por usucapio, nos termos do disposto nos artigos 1287.o e seguintes do Cdigo
Civil, aquisio esta que retroage os seus efeitos data
do incio da posse (artigo 1288.o do Cdigo Civil), com
inutilizao de todas as situaes substantivas ou registais existentes (com prevalncia, at, sobre a aquisio
tabular).
9 Isto mostra que aquele que pretenda ter o domnio de uma coisa deve, antes de a adquirir, assegurar-se
acerca da propriedade e da posse do transmitente e
curar de adquirir ambas, dado que o registo no tem
efeito constitutivo.
Se o direito de propriedade o rei dos direitos reais,
ento a posse a rainha: aquele que pretenda o domnio
de uma coisa tem de assegurar-se de ter ambos por
si.
por isto que negligncia do primeiro adquirente
que no logre obter registo prioritrio se poder opor,
as mais das vezes, a negligncia do segundo adquirente
que haja descurado a posse.
10 Em consequncia do exposto, votei a revogao
do alis douto acrdo recorrido. Agostinho Manuel
Pontes de Sousa Ins.
(1) Sendo a posse do primeiro adquirente titulada, presume-se
que h posse desde a data do ttulo (artigo 1254.o, n.o 2, do Cdigo
Civil).
(2) Note-se que a prevalncia a favor do possuidor tambm ocorre
se houver dvidas acerca de qual das presunes a mais antiga
(artigo 1268.o, n.o 1, do Cdigo Civil).