Valoracin inmobiliaria y

Manuel Alczar Molina

valoracin catastral rural:
Universidad de Jan, Espaa
malcazar@ujaen.es
problemas, soluciones y utilidades www.mastercv.org

PERO QU CATASTRO?
CATASTRO

multipropsito
multifinalitario

multiusuario
multifuncin
multintencin
necesidad

multiservicio

multi .......

demanda
tiempo

MULTIPROVECHOSO

REALIDAD

DISEO DEL MODELO

espacio Manuel-G. Alczar

MODELO
INVENTARIO DETALLADO DE INMUEBLES

MULTIPROVECHO

DESCRIPCIN DE SUS CARACTERSTICAS

FSICAS, JURDICAS Y ECONMICAS

DATO

- unificado

- confiable

- universal

- interoperable

- coordinado

- usabilidad

- accesible

- reutilizacin

INSTITUCIN QUE LIDERE LA COORDINACIN

Manuel-G. Alczar

EL CATASTRO TIENE QUE RESPONDER A:

quem?

como?

quanto?

DADO

CATASTRO
onde?

quado?

DATO CATASTRAL
Deve ser confivel e deve ter informaes suficientemente relevantes
para descrever perfeitamente o bem
Devemos buscar austeridade na captura de informaes
Prodigality no processo de coordenao e colaborao
uma informao completa e complexa de vrias fontes
Qualidade, universal, expansvel e verstil
Ele pode ser concludo at os nveis que exigiriam a sociedade em cada
momento histrico
Dominio
pblico:

Para

Est disponible para todo el mundo (no excluyentes)

No se consume, no disminuye su valor con el uso (no rivalizan)

criar abrangente territrio modelos cadastral / espao,

interoperveis, permitindo a consulta do cidado-contribuinte,

com os limites de proteo estabelecida, mas
com nveis mnimos de rigidez e complexidade das informaes

quem, quanto, como, onde e quando ?

Y CON EL DATO

CONSTRUYO LA REALIDAD INMOBILIARIA

LECCIONES APRENDIDAS
Manuel-G. Alczar

LECCIONES APRENDIDAS
Herramienta til para diversos propsitos:
Aproximacin al territorio

Manuel-G. Alczar

El territorio se articula sobre la delimitacin de los RRR

LECCIONES APRENDIDAS
Herramienta til para diversos propsitos:
Aproximacin al territorio

Manuel-G. Alczar

El territorio se articula sobre la delimitacin de los RRR

utilizara esta mapa para viajar por carretera?

ENTONCES

por qu hay quien utiliza este?

CATATRO
Le queda alguna duda de la necesidad
de contar con informacin catastral
confiable

accesible
econmica
para tomar decisiones georreferenciadas?

LECCIONES APRENDIDAS
Herramienta til para diversos propsitos:
Titulacin precaria

Planos parcelarios
individuales

sp = S

total

estn correctamente defendidos los RRR?

tiene otras utilidades la cartografa cat.?
cmo se coordinan los valores catastrales?
cmo gestionar un OMI?

Conciliacin

tiene futuro este catastro ?

Barrido predial
masivo

Manuel-G. Alczar

Trfico jurdico
inmobiliario

TRFICO JURDICO INMOBILIARIO

Circula la informacin

Los inmuebles no circulan

DATO
Manuel-G. Alczar

LECCIONES APRENDIDAS
Herramienta til para diversos propsitos:
Tributacin

titular catastral

sujeto pasivo

valor catastral

base imponible

Manuel-G. Alczar

GESTIN TRIBUTARIA
Y
GESTIN CATASTRAL
Manuel-G.SOLUCIN
Alczar

CATASTRAL: NTVC CORRECTA Y EM PRECISOS

LECCIONES APRENDIDAS
Herramienta til para diversos propsitos:
Censal + otros usos

MODELOS
CATASTRALES

FINANZAS
AGRICULTURA

JURDICOS
CIVIL-TERRITORIO
SOCOECONMICO

DEFENSAPROTECCIN CIVIL
AMBIENTAL
PRIVADO

A tecnologia essencial no registro de terra,

mas o importante o modelo de design
desejado, de acordo com as necessidades e
disponibilidade
Manuel-G. Alczar

(estgios)

MODELOS CATASTRALES
GENERALES

Catastros inacabados, incompletos, desactualizados,

Diferentes modelos dentro

Valores catastral

del mismo pas

No accesibles,
no estandarizados,
no confiables,

Conflicto de competencias,
abundante legislacin
(no fcil de hacer confluir),

No coordinados

Asociados a:
IG (IGAC),
RP (Costa Rica, Per,),
Regularizacin,

MODELO

PROYECTO
DE
ESTADO

Manuel-G. Alczar

PROYECTOS CATASTRALES: ESQUEMA DE TRABAJO

JUSTIFICACIN NECESIDAD

DISEO DEL
MODELO

DECISIN POLTICO- ADTIVA.

CAPACITACIN

CONSULTORA
BSQUEDA DE FINANCIACIN

INICIO DE LOS TRABAJOS

RECOPILACIN Y ANLISIS
INFORMACIN GRFICA Y
LITERAL
DEFINICIN DE DATOS Y
METADATOS
COORDINACIN
INSTITUCIONAL

ejecucin y socializacin

CARTOGRAFA BASE E
IMGENES

MANUAL DE
PROCEDIMIENTO DE
IMPLANTACIN O
RENOVACIN

NORMATIVAS TCNICAS:
BARRIDO PREDIAL
VALORACIN
TITULACIN
OTROS
ESTUDIOS DE MERCADO /
OCMI
IDENTIFICACIN PREDIAL Y/O
DELIMITACIN
IDENTIFICACIN (RRR)
S.I. TERRITORIAL

CATASTRO MUTIFINALITARIO
CATASTRO TIL
coordinacin interinstitucional
CATASTRO ACTUALIZADO

INSPECCIN CATASTRAL

COORDINACIN
ADMINISTRATIVA
DECLARACIONES DE LOS
TITULARES

CONTROLES DE CALIDAD
NUEVAS IMGENES,
CARTOGRAFAS,

DOCUMENTACIN PROVISIONAL
validacin
DOCUMENTACIN DEFINITIVA

conservacin y actualizacin

MANUAL DE
PROCEDIMIENTO DE
CONSERVACIN

PERMITE

EL CATASTRO TIENE QUE RESPONDER A:

CATASTRO
MULTIPROVECHOSO
/

QU?
DNDE?

INFRAESTRUCTURA
TERRITORIAL
CONSOLIDADA

QUIN?

3D, 4D, OTROS

INFORMACIN AMBIENTAL,
SOCIAL, URBANSTICA, ETC.

RRR

ORDENACIN
TERRITORIAL, TOMA
DECISIONES,

TRIBUTACIN INMOBILIARIA

VALORACIN ECONMICA

ESTUDIOS, BASES
IMPONIBLES, REFERENCIAS
OTROS VALORES,

APORTES

CUANTO?

SEGURIDAD JURDICA

TITULARES CATASTRALES

REPRESENTACIN GRFICA
ESTIMACIN DE SUPERFICIES

CUANDO?

CARTOGRAFA
MULTIUSOS

UTILIDADES

universalidad, confiabilidad, armonizacin, accesibilidad y economa

EL CONOCIMIENTO ES LA BASE DE LA GOBERNANZA

BUSQUEDA EQUILIBRIO

BUSQUEDA DEL EQUILIBRIO

DEMANDAS

EQUILIBRADO:

MENOS DATOS:

DATOS

SITUACIN PTIMA. CATASTRO EFICIENTE

SITUACIN PSIMA. EL CATASTRO NO SE UTILIZAR,

NO SE CONSERVAR, SER ARRUMBADO

MS DATOS:

SOBRECOSTES. FOMENTAR LA DEMANDA A TRAVS

DE DIVULGACIN MASIVA

BUSQUEDA DEL EQUILIBRIO

CUNTO VALE EL DATO CATASTRAL?

CAL ES EL CATASTRO MS CARO?

EL QUE NO SE UTILIZA

RETORNOS

LECCIONES APRENDIDAS
RETORNOS:
Tributacin

Impuesto predial y otros sobre el BI y su

valor: plusvalas, alcabala,

Derechos, deberes y
limitaciones (RRR)

Litigios: peritos, letrados, tribunales,

Seguridad del mercado inmobiliario
Hipotecas
Regularizacin de la tierra: PAZ

Social, ayudas,

Agricultura, medioambiente, reformas, concentracin,

Viviendas sociales, titulacin,
Directrices Voluntarias GT
Cartografa nacional, navegadores, control,

Geomtica

Planificacin territorial, defensa, proteccin civil,

IDE, Geomarketing, aplicaciones, servicios,
Instalaciones, equipamientos,

CAPITAL HUMANO

VALORACIN
CATASTRAL
Manuel-G. Alczar

VALORACIN CATASTRAL
Dilogo en campo
Ud. tiene una finca

Si
Si

Est en el paraje Altos

Si

La superficie es de 5 ha.
Hay cereal, pasto y una casa

Si

Produce 3.000 kg/ha de

cereal y mantiene 16 ug/ha

Si
Si

Su valor de mercado es de
8.000 um

Si

Su valor catastral es de
4.000 um

Manuel-G. Alczar

VALORACIN CATASTRAL
Dilogo en campo
NO
Si
NO
Si
NO
Si
NO
Si
NO
Si

Ud. tiene una finca

NAO

Est en el paraje Altos

La superficie es de 5 ha.

Valor a efectos de
indemnizacin
5.000 um

NO
Si

Hay cereal, pasto y una casa

Produce 3.000 kg/ha de
cereal y mantiene 16 ug/ha
Su valor de mercado es de
8.000 um

NO
Si

Su valor catastral es de
4.000 um

NO

Tiene que pagar 60 um en

concepto de Impuesto
Territorial Rural

En qu momento los titulares

catastrales se ocupan y preocupan
por el Catastro?
Cuando se convierten en
contribuyentes

VALOR
CATASTRAL
Manuel-G. Alczar

Cuando va a adquirir forzosamente

PROBLEMAS

IDENTIFICACIN
DEL BIEN

DEFINICIN DE VALOR

IMPERFECCIN DEL MERCADO

DERECHOS ,
DEBERES Y
LIMITACIONES

CAPACITACIN PROFESIONAL

GENERALMENTE
V inmueble = V suelo + V construcciones
VALOR CATASTRAL / VALOR IMPONIBLE

VALOR CATASTRAL
PRINCIPAL PROBLEMA DEL VC:
FORMAR PARTE DE LA BASE IMPONIBLE DEL ITP
SOLUCIN: TOMAR EL VC (o el valor calculado conforme NTVC)
COMO VALOR DE REFERENCIA

DE LAS ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS Y CIVILES

CATASTRO

RECURSOS ENERGTICOS
NOTARA
CONT. ESPECIALES

REGISTRO PROPIEDAD
EXPROPIACIN
MEDIO AMBIENTE
IMPUESTOS

MUNICIPALIDADES

JUZGADOS
M VIVIENDA

BANCA

CONCENTRACIN PARCELARIA
TASAS
INST. GEOGRFICOS

PATRIMONIO DE LAS ADMINISTRACIONES

Manuel-G. Alczar

O. PBLICAS
REFORMA AGRARIA
DIRECTRICES VOLUNTARIAS

VALORACIN CATASTRAL
LA VALORACIN CATASTRAL ES LA MS
SUBJETIVA DE LAS CARACTERSTICAS
CATASTRALES

MERCADO INMOBILIARIO IMPERFECTO:

POCOS AGENTES, OCULTACIN, LOS BIENES
SON NICOS, EVOLUCIONA CON EL TIEMPO,

SOCIALIZACIN

REPERCUSIONES TRIBUTARIAS

ESCASO ESFUERZO TCNICO Y ECONMICO

EN EL DESARROLLO DE LA METODOLOGA DE
VALORACIN CATASTRAL
ESCASA INFORMACIN, DIFCILMENTE

GENERALIZABLE, POCO ATRACTIVA A

EFECTOS ADMINISTRATIVOS, SE ABORDA AL
FINAL DEL PROCESO,

no se le hace mucho caso hasta el final,

SE CONSTRUYE ENTRE TODOS

Manuel-G. Alczar
cuando ya el arreglo es complicado

CONSECUENCIAS Y CONSIDERACIONES

VALORACIN CATASTRAL
AVALIAO CADASTRAL A MAIS SUBJETIVA
DE CARACTERSTICAS CADASTRAIS

IMOBILIRIO MERCADO IMPERFEITO:

AGENTES DE POUCOS, ESCONDENDO, OS BENS
SO UNIQUE, EVOLUI COM O TEMPO, ...
IMPLICAES FISCAIS

SOCIALIZAO
ESFORO DE FRACA NO DESENVOLVIMENTO
AVALIADOS METODOLOGIA DE AVALIAO
TCNICO E ECONMICO
MUITO POUCA INFORMAO, FINS

ADMINISTRATIVOS POUCO ATRAENTES DURO

GENERALIZVEIS ABORDA O FIM DO
PROCESSO, ...,

no dar muita ateno at o final,

ELA CONSTRUDA POR TODOS

quando a "soluo" complicada Manuel-G. Alczar

CARACTERSTICAS

VALORACIN CATASTRAL: CARACTERSTICAS

uma avaliao administrativa que, com excees,
gerido por uma administrao pblica.
uma avaliao fiscal prossegue objetivos de igualdade
de tratamento entre gerenciado e assegura a
proporcionalidade na aplicao de impostos com os quais
se relaciona.

uma apreciao legal que regulado por seus prprios

regulamentos aprovados para este fim.
uma avaliao que se segue um processo tcnico
regulada e compreendendo diferentes fases at
determinao do valor de avaliao.
uma avaliao macia deve atribuir, automaticamente,
valoriza cada propriedade.
COORDINACIN DE VALORES

COORDINACIN EFECTIVA DE VALORES CATASTRALES

P TRIBUTARIOS

municipio 1

USO

municipio 2

LEGALIDAD,

TRIBUTARIO,

GENERALIDAD,

ECONMICO,

IGUALDAD,

SOCIAL,

Inmueble
1

PROPORCIONALIDAD
IRRETROACTIVIDAD

Valor
mercado
predio 1

Valor
mercado
predio 2

Inmueble
2

Valor
catastral
predio 1

DESARROLLO

Valor
catastral
predio 2

VALORES CATASTRALES COORDINADOS. OTRA COSA ES LA FISCALIDAD LOCAL

La INEQUIDAD tributaria es una cuestin:

ECONMICA, TICA Y ESTTICA

3
E
ACTUALIZACIN

CONOCER EL MERCADO: FUENTES

La

calidad y utilidad del VC asignado al predio depender de:

la informacin predial capturada en el TRABAJO DE CAMPO

los EM (OCMI)

El procedimiento de COORDINACIN y ACTUALIZACIN

Manuel-G. Alczar

OCMI

OCMI
FUENTES INICIALES

PROCESAMIENTO

MODELIZACIN

MS Y USOS Y
MS USUARIOS
DATOS
HISTRICOS
VALOR ESTADSTICO
DE MERCADO MS
PRECISO

VALOR ESTADSTICO
DE MERCADO

USOS:
CATASTRO
OTRAS ADMONES.
SECTOR PRIVADO
SECTOR EMPRESAS
OTRAS

MEJORA DEL
MODELO

NUEVOS
SUMINISTRADORES
DE INFORMACIN

MEJORA DEL
PROCESAMIENTO

LA NTVC HA DE APOYARSE EN MTODOS

VALOR CATASTRAL: MTODOS

LIMITACIONES

COMPORTAMIENTO ESPACIAL

COMPARATIVO

COSTE REPOSICIN

RESIDUAL

ACTUALIZACION RENTAS

ESTADSTICOS

ESTIMACIN DEL VALOR MEDIANTE UN PROCEDIMIENTO

Manuel-G. Alczar

PROCEDIMIENTO

VALORACIN CATASTRAL PREDIAL

MASIVO,
ADMINISTRATIVO,
LEGAL,
TRIBUTARIO,
TRANSPARENTE,
CONFIABLE,
COORDINADO,
ACTUALIZABLE,

MS Y
MEJORES
USOS

FUTURO:
Fomentar la coordinacin

MS
CLIENTESPROVED.

MS Y
MEJOR
SERVICIO

interinstitucional y el empleo
del valor catastral (como
referencia) en otros usos
Manuel-G. Alczar

MS
PRECISIN
Y CALIDAD

MODELOS CATASTRALES

PERSIGUEN:
CONOCER

para

HACER

Uso social: DVGT,

Tributacin (PHP)
Desarrollo socioeconmico sostenible
GLOBALIZACIN CMO?

MUNICIPALIZACIN

Reformas legislativas: derechos, OT, ambiental, jurdicas, tributarias,

Descentralizacin administrativa y coordinacin interadministrativa

Sistematizacin y estandarizacin
Profesionalizacin: capacitacin y menos rotacin
Catastro multipropsito

PERITO

TCNICO CATASTRAL
DERECHOS Y
DEBERES

AGRONOMA

INFORMTICA

GEOTRADOR
ECONOMA

GEOTARIO

JURITECTO
FISCALIDAD

JURIPOGRAFO
JURIGRNOMO
FORESTGADO
VALOGRADOR

Manuel-G. Alczar

VALUOTECTO

ISO-CALID-INFOR-TODO

TCNICO CATASTRAL-REGISTRAL
Profesionalidad

Capacitacin
Experiencia
tica

Un profesional que posee la cualificacin, habilidad y experiencia necesarias

para asesorar, actuar y tramitar los procedimientos imprescindibles, con altos
niveles de tica
Cada modelo y caso exige una solucin, que habr que buscar conforme con las
normativas tcnicas y legales, defendiendo los intereses de todas las partes
CDIGO DE CONDUCTA

TCNICO CATASTRAL-REGISTRAL: CDIGO DE CONDUCTA

Integridad
Conflicto de intereses
Confidencialidad
Imparcialidad

Adecuacin rigurosa al marco tcnicolegislativo vigente

Aceptacin instrucciones

Ayuda externa
COMPETENCIA

Eficiencia y diligencia

CERTIFICACION
Manuel-G. Alczar

TCNICO CATASTRAL-REGISTRAL: CERTIFICACIN

GARANTIZA

INTERCAMBIO DE CONOCIMIENTOS Y EXPERIENCIAS

CAPACITACIN PERMANENTE

La disponibilidad de profesionales para que las AAPP,

empresas y ciudadanos puedan contar con la prestacin de
servicios completos, complejos, reconocidos en Amrica.

La armonizacin de perfiles profesionales acordes

con

las

exigencias

locales,

pero

plenamente

inmersos en una economa globalizada y en un

mercado cada vez ms internacional.

Un valor aadido a los profesionales que quieran

diferenciarse de sus propios competidores, al contar con
una certificacin vlida en todos los pases miembros.
Trabajo bajo estndares aprobados,
Quin?

QUIN
Quem est ao lado do cidado?
Quem fala um tcnico legal que entende linguagem simples?
Que goza da confiana da AAPP, empresas e cidados?
Quem tem uma distribuio territorial universal?
Quem conhece o mercado imobilirio e pode monitorar?

Quem tem o conhecimento, experincia e capacidade suficiente para realizar

essas avaliaes?
Quem tem um backup parceria autnoma e forte e confivel carreira?
Reconocimiento profesional:
administrativo, econmico, formativo,
Sentirse til y respetado
Pro-actividad y participacin en el proyecto
Manuel-G. Alczar

FUTURO CATASTRAL
MS Y MEJORES SERVICIOS

AUMENTO DEL
BENEFICIO PARA
CATASTRO, SOCIEDAD,
CLIENTES, EMPRESAS

Manuel-G. Alczar

MS Y MEJORES CLIENTES

FUTURO CATASTRAL

El Estado debera
QUIERE
PUEDE

Manuel-G. Alczar
DIRECTRICES VOLUNTARIAS
DE GOBERNANZA

MODELO
ROBUSTO
EN
CONTINUA
EVOLUCIN
Y
EVALUACIN

UNIFICADO Y UNIVERSAL
INTEROPERABILIDAD
ESTNDARES
MEJORAS TECNOLGICAS
TIC-ACCESIBILIDAD

REUTILIZACIN INFORMACIN
COLABORACIN ENTRE SECTOR
PBLICO PRIVADO

Manuel-G. Alczar

GRACIAS
Valoracin inmobiliaria y
Manuel Alczar Molina
valoracin catastral rural:
Universidad de Jan, Espaa
malcazar@ujaen.es
problemas, soluciones y utilidades www.mastercv.org