Escolar Documentos
Profissional Documentos
Cultura Documentos
A) PLANTEAMIENTO
Nos hemos formulado esta interrogante porque hemos advertido en la practica diaria registral
que no todos los operadores del sistema llmense, agentes inmobiliarios, corredores de
propiedades, procuradores, abogados y an los propios Conservadores han comprendido el real
alcance de la disposicin del articulo 92 del Reglamento del Registro Conservatorio, cuyo tenor
es el siguiente: El Conservador no har cancelacin alguna de oficio; no obstante, en las
inscripciones anteriores no canceladas, ser obligado a poner una nota de simple referencia a las
posteriores que versen sobre el mismo inmueble. Disposicin ubicada en el Titulo octavo del
Reglamento denominado De las subinscripciones y cancelaciones.
Como sabemos la cancelacin de la inscripcin, es el modo singular de poner fin a la posesin de
los bienes races inscritos. De acuerdo a lo dispuesto en el art. 728 inciso 1 del C.C.
disposicin bsica en la materia Para que cese la posesin inscrita, es necesario que la
inscripcin se cancele, sea por voluntad de las partes, o por una nueva inscripcin en que el
poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial. La cancelacin por
voluntad de las partes que intervienen en el acto o contrato es un caso de no muy frecuente
aplicacin y se traduce en la resciliacin de la que se toma nota marginalmente practicando la
correspondiente subinscripcin.
Con esta cancelacin, queda sin efecto el acto jurdico de que da cuenta la inscripcin. Se puede
decir que con esta cancelacin se destruye jurdica y materialmente la inscripcin.
Es una cancelacin expresa. Lo mismo ocurre cuando se cancela la inscripcin por resolucin
judicial, por ejemplo, cuando se declara la nulidad de una inscripcin.
Frecuentemente, las inscripciones se cancelan, al practicarse una nueva inscripcin, en que el
poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, es decir, por la inscripcin del titulo traslaticio de
los derechos del poseedor inscrito a otra persona y emanado de l, inscripcin en la cual se
mencionar la precedente inscripcin( arts. 696 C.C. y art. 80 Regl.). Estimamos que en este
caso, la inscripcin cancelada sigue siendo eficaz, sus efectos jurdicos siguen vigentes y se
traslada a favor del adquirente, la finalidad del acto no es la muerte de la inscripcin sino
continuarla con vida en la inscripcin posterior, as se explica la accesin de posesiones que
regula el art. 717 del C.C. Esta cancelacin sera de carcter solamente jurdica, a diferencia de
las anteriormente analizadas que son cancelaciones jurdicas y materiales. Al practicarse la
inscripcin a favor del adquirente, ipso jure, tcita, virtualmente se cancela la inscripcin del
tradente, y sin que sea necesario practicar anotacin marginal alguna, de tal suerte que la
anotacin marginal no tiene ninguna importancia jurdica para la cancelacin. De no entenderlo
asi habra que sostener que la cancelacin se produce no ipso jure al hacerse la transferencia
sino que cuando el Conservador cumpla con la nota material administrativa de la cancelacin, y
la estabilidad del sistema registral dependera innecesariamente de la diligencia o negligencia del
Conservador.
As lo ha sostenido la doctrina y la jurisprudencia en forma mayoritaria a partir de la tesis
sustentada en el famoso alegato por el ex Decano yjurista don Arturo Alessandri Rodrguez,
sobre Prescripcin de bienes races inscritos (1), cuya pagina 76 transcribimos en parteEs un
error creer que la cancelacin a que se refiere el articulo 728 es una cancelacin material,
anloga a la que tiene cabida en materia de hipotecas. Si as fuera, no podra aplicarse respecto
de los inmuebles la regla del artculo 717 del Cdigo Civil, toda vez que mediante la cancelacin
desaparecera la inscripcin, se borraran sus efectos, y no podra el actual poseedor aadir a su
posesin la de sus antecesores, que en tales circunstancias habran desaparecido en todo
momento por su cancelacin. Una cancelacin de esta especie slo tiene lugar cuando se hace
por voluntad de las partes o por decreto judicial, pues entonces aquellas convienen y el juez
ordena dejarla sin efecto materialmente.
Tan cierto es lo que vengo sosteniendo, que no hay ningn artculo del Cdigo Civil ni del
Reglamento del Conservador de Bienes Races que disponga que cuando se hace una nueva
inscripcin con relacin a un derecho antes inscrito, se haga constar en la inscripcin anterior
que sta ha sido cancelada, a pesar de que el artculo 80 de ese Reglamento exige que siempre
que se transfiera un derecho antes inscrito, se mencione en la nueva, al tiempo de designarse el
inmueble, la precedente inscripcin, citndose el registro, folio y nmero de l. De modo que si
Con todo, si las hipotecas y gravmenes hubiesen sido constituidas por el mismo solicitante o
por alguno de los antecesores cuya posesin legal o material se hubiera agregado a la suya,
dichas hipotecas y gravmenes continuarn vigentes sobre el inmueble. Subsistirn, igualmente,
los embargos y prohibiciones decretados en contra del solicitante o de alguno de sus
antecesores; pero ello no ser obstculo para practicar las inscripciones que correspondan.
Estimamos que estas ultimas seran inscripciones anteriores no canceladas y a su respecto
corresponder poner la nota a que se refiere el art. 92 del Reglamento.
7) Otro caso de inscripcin anterior no cancelada, lo podramos encontrar a propsito de la
Estipulacin para otro prevista en el art. 1449 del C.C., que dispone: insc. 1 Cualquiera puede
estipular a favor de una tercera persona, aunque no tenga derecho para representarla; pero solo
esta tercera persona podr demandar lo estipulado; y mientras no intervenga su aceptacin
expresa o tcita, es revocable el contrato por la sola voluntad de las partes que concurrieron a
l.En lo personal no somos partidarios de inscribir la estipulacin para o por otro, entre otras
razones, porque nunca ha mediado la voluntad y aceptacin del beneficiario que es requisito
fundamental para que opere la tradicin (arts. 670 673 C.C.). Se rompe el Principio del Tracto
Sucesivo. Adems no queda claro quien es el verdadero poseedor, ser el estipulante? (quien
compra para otro) o ser el beneficiario? (quien no ha expresado su voluntad). Asimismo,
estimamos que practicada la inscripcin a nombre del estipulante o del beneficiario a nombre
de ambos, no nosqueda claro cuando se cancela la inscripcin del tradente vendedor. En suma,
un interesante punto a debatir desde el punto de vista doctrinario. Pero, ponindonos en el caso
de practicada una inscripcin de esta naturaleza, la inscripcin del tradente mientras no
ratifique el beneficiario-, a nuestro juicio, no estara cancelada y a su respecto procedera
consignar la nota prevista en el articulo 92 del Reglamento.
8). Otro caso de inscripcin anterior no cancelada podra darse a propsito de la o las
inscripciones que se practiquen en merito a lo dispuesto en el art. 730 inc. 2 del C.C. que
dispone: Con todo, si el que tiene la cosa en lugar y a nombre de un poseedor inscrito, se da
por dueo de ella y la enajena, no se pierde por una parte la posesin ni se adquiere por otra,
sin la competente inscripcin. En este caso, la cancelacin opera tambin por una nueva
inscripcin, emanada no del poseedor inscrito, sino de un mero tenedor de un inmueble, que lo
usurpa dndose por dueo y lo enajena a un tercero, siempre que ste ltimo inscriba y tenga
posesin material del inmueble.
Una inscripcin practicada en estas condiciones, desligada totalmente de la anterior, pese a que
se hace por funcionario competente y cumpliendo las formalidades previstas por la ley,
desconoce el principio del tracto sucesivo y debilita notoriamente el mrito de la inscripcin.
Concordamos con la solucin propiciada por el Profesor Arturo Alessandri quien sostiene que
para que una inscripcin cancele la anterior y ponga fin a la posesin inscrita, es necesario que
emane real o aparentemente del poseedor inscrito anterior. Pensamos que este sera un caso de
cancelacin virtual, porque se producira por la mera inscripcin posterior de un titulo, al margen
de las prescripciones del art. 728 del C.C. y a nuestro juicio, el titulo del verdadero dueo,
poseedor inscrito anterior sera un titulo no cancelado a cuyo respecto procedera la nota del art.
92 del Reglamento.
De otra parte, la utilidad prctica de la anotacin marginal de transferencia o referencia se hace
mas evidente si se tiene en cuenta el Principio del Tracto Sucesivo. Es decir, existe una
intima relacin entre la Cancelacin y el Tracto Sucesivo. Principio que consignan los art. 692
del C.C. y art. 80 del Reglamento en relacin con los artculos 728 730 ins. 2 y 2505 del C.C.
Los
artculos
692
C.C.
y
art.
80
Reglamento
del
Registro
Conservatorio
disponen,respectivamente:
Art. 692 C.C.: Siempre que se transfiera un derecho que ha sido antes inscrito se mencionar la
precedente inscripcin en la nueva.
Art. 80 del Reglamento: Siempre que se transfiere un derecho antes inscrito, se mencionar en
la nueva, al tiempo de designar el inmueble, la precedente inscripcin, citndose el registro, folio
y nmero de ella.
Este principio llamado tambin de previa inscripcin, exige que una inscripcin se funde en otra
anterior y as retroactivamente hasta llegar a la inscripcin originaria.
En general, la aceptacin que del principio hace nuestro sistema es mas o menos o mas
completa, al exigirse de una parte que en la nueva inscripcin se mencione la precedente, y que
al efectuarse una nueva inscripcin de transferencia se cancele la anterior de la cual
emana(6).
Ello posibilita desde el punto de vista prctico reconocer y recorrer la cadena de inscripciones
fcilmente y, como lo sostiene grficamente en su obra citada el profesor Peailillo: Hacia atrs
por dentro (cita de la inscripcin anterior) y hacia delante por fuera (observando la necesaria y
til nota marginal de transferencia o referencia).
El objetivo que busca el principio del tracto sucesivo es entre otros, conseguir la proteccin de
los derechos inscritos y evitar las inscripciones paralelas. Claro es que en nuestro sistema un
elemento que contribuye poderosamente a la doble inscripcin es la subsistencia de inmuebles
no inscritos y que llegan al registro por procedimientos simples de publicacin y fijacin de
carteles ignorando generalmente al antiguo poseedor inscrito. Es lo que sucede por ejemplo con
la aplicacin del D.L. N 2695 que fija normas para regularizar la posesin de la
pequeapropiedad raz y para la constitucin del dominio sobre ella, en que la resolucin que
dicta la respectiva Secretara Regional Ministerial de Bienes Nacionales que acoge la solicitudde
saneamiento y que ordena al Conservador inscribir, frecuentemente, omite sealar la inscripcin
de dominio a la que afecta el saneamiento, y que por consiguiente no es cancelada y subsiste
paralelamente con lanueva inscripcin que se practica respecto del inmueble saneado. Surge as
un problema de inscripciones paralelas, que no es de responsabilidad del registro sino que de la
dictacin de leyes que podrn ser justificables, pero su pobreza doctrinaria y los daos que
pueden causar son evidentes.Don Cesar Fuentes Venegas a propsito del tema en un trabajo, sobre la materia (7) plantea
algunos problemas que eventualmente pueden presentarse. As por ejemplo, la necesidad de
cancelar materialmente las inscripciones que cita la resolucin del Ministerio, y si el Conservador
deba proceder a peticin de parte o de oficio. Por la pureza del Registro y evitar inscripciones
paralelas estimamos conveniente pese a que la ley las proclama canceladas- siempre cancelar
materialmente las inscripciones que cita la resolucin del Ministerio. Esta, frecuentemente as lo
ordena, ya en forma parcial, ya en forma total. Pensamos que as como una inscripcin nula
produce todos sus efectos mientras no sea declarada judicialmente su nulidad, tambin deben
presumirse vigentes. Por ello es aconsejable su cancelacin material, as se evitan mayores
perjuicios a terceros que confan en la apariencia de legalidad de stas y en el efecto de fe
pblica del Registro.
Ahora, en el caso de que la resolucin del Ministerio omita citar inscripciones vigentes a cancelar
y el Conservador tiene conocimiento de ellas, estimamos que solo podra cancelarlas en base a
un nuevo requerimientoo resolucin complementaria del Ministerio que asi lo ordene. Nunca de
oficio.
Otro problema que plantea, dice relacin con los gravmenes y prohibiciones que subsisten
cuando han sido constituidos por el mismo solicitante. al entenderse canceladas materialmente
las inscripciones anteriores se podr afectar a la nueva inscripcin con la subsistencia de estos
gravmenes?Creemos que no habra inconveniente para ello. Como estos gravmenes son
inscripciones anteriores no canceladas (art. 92), habr que hacer referencia en ellas a la nueva
inscripcin de dominio y como reciprocidad, en sta, hacer referencia a estos gravmenes. La
practica registral y la transparencia del registro as lo exigen. Estimamos que todas estas
anotaciones que no implican cancelacin procederan hacerse incluso de oficio.
Por ltimo, parte de la confusin a que hacamos referencia al comienzo de esta exposicin es
explicable por que la propia doctrina nacional no distingui con exactitud el real alcance del art.
92 del Reglamento. As por ejemplo, don Victorio Pescio Vargas, ensu manual de Derecho
Civil (8), sostiene lo siguiente Respecto de la antigua inscripcin es aplicable el art. 92 el
Reglamento recin citado: El Conservador no har cancelacin alguna de oficio; no obstante, en
las inscripciones anteriores no canceladas, ser obligado a poner una nota de simple referencia a
las posteriores que versen sobre el mismo inmueble.
La referida anotacin, que se estampa al margen derecho de la inscripcin, expresando
Transferido a fs. N del Registro del Ao revela que la inscripcin del centro ha sido
objeto de una transferencia e impide que el titular haga una nueva enajenacin. La omisin por
algunos Conservadores de cumplir esa sencilla exigencia ha sido semillero de pleitos, pues, se
favorecen las inscripciones paralelas.
C) CONCLUSIONES
Primera) En suma, la anotacin marginal de transferencia no es una obligacin legal, solo
procede en los casos de inscripciones anteriores no canceladas y es solo una obligacin de
carcter administrativo y de ordenamiento, que le da una connotacin de folio real al Registro,
que facilita su examen y que permite un mas eficiente y seguro trabajo del Conservador,
facilitando una mejor aplicacin del tracto sucesivo, lo que redunda en una mayor seguridad
jurdica que es el objetivo final al cual debe alcanzar el Registro de la propiedad inmueble.
Segunda) Los diferentes casos de inscripciones anteriores no canceladas precedentemente
analizados, nos permiten arribar a la conclusin de que la disposicin del artculo 92 adquiere
una mayor claridad en su alcance, puesto que es de perfecta lgica relacionar las inscripciones
vigentes entre si, lo que potencia la eficacia del registro ya que, una simple observacin de ste,
proporciona una radiografa completa del inmueble, objeto central de la inscripcin, lo que nos
permite concluir con el profesor espaol de Derecho Registral del CINDER(9)don Nicols
Nogueroles estudioso de los sistemas registrales europeos que nuestro sistema, no sera un
sistema de folio personal en sentido estricto, sino que sera un sistema sui gneris, con alcances
de folio real.BIBLIOGRAFA
1.