Escolar Documentos
Profissional Documentos
Cultura Documentos
Metoda costurilor segregate se bazeaz pe estimarea costurilor unitare pentru diferite elemente
constructive ale cldirii, exprimate n uniti de msur adecvate. Surse de informaie pentru
estimarea valorii de reconstituire sau de nlocuire prin metoda dat pot servi normele de deviz
comasate i informaia privind obiectele analogice.
25. Metoda cantitativ se bazeaz pe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcia
cldirii n ntregime i diferitor componente ale ei, prin ntocmirea devizelor locale, devizelor pe
obiect i devizelor generale pentru obiectul evaluat.
26. n cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de construcia obiectului se estimeaz prin
urmtoarele metode:
a) metoda de resurse;
b) metoda de resurse i indici;
c) metoda indicilor de baz.
30. La determinarea valorii de reconstituire sau de nlocuire a bunului imobil este necesar de
luat n considerare mrimea deprecierii acumulate, care reprezint reducerea calitilor de consum
ale bunului imobil din punct de vedere al cumprtorului potenial i se manifest prin diminuarea
valorii bunului n urma aciunii diferitor factori. Se disting urmtoarele forme ale deprecierii:
a) uzura fizic;
b) deprecierea funcional;
c) deprecierea economic.
31. Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz deteriorrii lui
sub influena factorului timpului i altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea
incorect a cldirii, ntreinerea nesatisfctoare a construciei etc.).
32. Deprecierea funcional sau nvechirea funcional, este legat de dezvoltarea tehnologiilor
moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele pieei. Deprecierea
funcional este determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirilor i construciilor
standardelor contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor (proiecte nvechite, utilaj
tehnologicnvechit i altele).
33. Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra bunului
imobil. Factorii externi includ: schimbrile n economia rii, schimbrile pe piaa imobiliar,
schimbrilen legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare i altele.
34. Uzura fizic i deprecierea funcional pot fi recuperabile i nerecuperabile.
35. Deprecierea recuperabil reprezint deprecierea nlturarea creia este posibil din punct de
vedere fizic i eficient din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabil include cheltuielile
legate de nlturarea elementelor deprecierii n urma creia valoarea bunului imobil evaluat va
crete.
36. Deprecierea nerecuperabil este deprecierea, cheltuielile pentru nlturarea creia vor fi mai
mari dect creterea probabil a valorii bunului imobil n urma nlturrii elementelor deprecierii.
37. Metodele de estimare a uzurii fizice snt:
a) metoda normativ;
b) metoda valoric;
c) metoda vrstei efective.
38. Metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii tehnice
a elementelor constructive de baz ale cldirii. Metoda respectiv se aplic n dou etape:
a) se va determina uzura fizic a fiecrui element constructiv;
b) se va determina uzura fizic a construciei ntregi dup formula:
Uconstr.= Uelement. x 100 / GS element. (2)
unde,
Uconstr. - uzura fizic a construciei (%);
Uelement. - uzura elementelor construciei (%);
unde,
VE - vrsta efectiv;
DVE - durata de via economic.
49. Metoda modificat a duratei de via economic ia n considerare uzura fizic recuperabil i
deprecierea funcional recuperabil. n acest caz deprecierea acumulat se va calcula n dou etape:
a) din valoarea construciei noi este sustras deprecierea recuperabil fizic i funcional;
b) valoarea construciei noi modificate va fi nmulit cu raportul ntre vrsta efectiv i durata de
via economic.
50. Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune determinarea deprecierii acumulate ca
diferen ntre valoarea construciei noi i valoarea de pia a bunului imobil la data evalurii. Pentru
aplicarea metodei respective este necesar informaia privind preurile de vnzare ale bunurilor
imobile similare obiectului evalurii i valoarea de pia a terenurilor virane.
51. Metoda segregrii const n examinarea detaliat a tuturor formelor deprecierii: uzura
fizic recuperabil i nerecuperabil, deprecierea funcional recuperabil i nerecuperabil i
deprecierea economic. Deprecierea acumulat se determin prin nsumarea valorilor tuturor
formelor de depreciere a construciei. Metoda segregrii se utilizeaz n mbinare cu metodele
duratei de viaeconomic i analizei comparative a vnzrilor pentru a determina mrimea diferitor
forme ale deprecierii incluse n deprecierea acumulat