Você está na página 1de 4

Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza urmtoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda

analizei comparative a vnzrilor i metoda veniturilor.

Metoda cheltuielilor const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totalitatea


cheltuielilor necesare pentru crearea lui n starea curent sau reproducerea calitilor lui de consum.
Metoda cheltuielilor este aplicat n urmtoarele cazuri:
a) evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (n acest caz costul construciei, care
include i beneficiul investitorului se apropie de mrimea valorii de pia);
b) evaluarea construciilor nefinisate;
c) analiza tehnico-economic a bunurilor imobile;
d) reevaluarea mijloacelor fixe ale ntreprinderilor (n acest caz se va determina valoarea de
reconstituire);
e) argumentarea construciei unor cldiri sau edificii noi;
f) determinarea celei mai bune i eficiente utilizri a obiectului evalurii;
g) evaluarea bunurilor imobile unice i celor cu destinaie special;
h) evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.
Formula general de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:
V = Vt + (Vc - D)
(1)
unde:
V - valoarea bunului imobil;
Vt - valoarea de pia a terenului;
Vc - valoarea de reconstituire sau de nlocuire a construciei evaluate considerate ca noi;
D - deprecierea acumulat.
Valoarea de reconstituire sau de nlocuire a cldirii sau edificiului evaluat este constituit din
urmtoarele elemente:
a) costul construciei;
b) cheltuieli indirecte;
c) beneficiul investitorului.
Costul construciei reprezint totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcia obiectului.
Costul construciei se determin n baza normelor de deviz i altor documente normative.
20. Cheltuielile indirecte reprezint totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate,
asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru meninerea obiectului n perioada dintre
finalizarea lucrrilor de construcie i vnzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se calculeaz n baza
documentaiei investitorului i analizei pieei construciilor noi.
21. Beneficiul investitorului reprezint recompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului de
investiii. Mrimea beneficiului investitorului depinde de situaia concret de pe pia i se
determin n baza analizei celei mai bune i eficiente utilizri.
22. Valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire se estimeaz prin aplicarea urmtoarelor
metode:
a) metoda comparaiilor unitare;
b) metoda costurilor segregate;
c) metoda cantitativ.
Metoda comparaiilor unitare se bazeaz pe analiza comparativ a unitilor ce caracterizeaz calitile de
consum ale obiectului (1 m3 al volumului fizic al cldirii, 1 m2 al suprafeei totale). Valoarea de reconstituire a
obiectului evalurii va fi egal cu produsul ntre costul unitii de comparaie, exprimat n preuri curente i
cantitatea unitilor date (volum, suprafa). Costul unitii de comparaie poate fi determinat n baza valorii
obiectelor analogice construite anterior sau n baza "Culegerilor indicilor comasai ai valorii de reconstituire
a cldirilor i construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe".

Metoda costurilor segregate se bazeaz pe estimarea costurilor unitare pentru diferite elemente
constructive ale cldirii, exprimate n uniti de msur adecvate. Surse de informaie pentru
estimarea valorii de reconstituire sau de nlocuire prin metoda dat pot servi normele de deviz
comasate i informaia privind obiectele analogice.
25. Metoda cantitativ se bazeaz pe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcia
cldirii n ntregime i diferitor componente ale ei, prin ntocmirea devizelor locale, devizelor pe
obiect i devizelor generale pentru obiectul evaluat.
26. n cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de construcia obiectului se estimeaz prin
urmtoarele metode:
a) metoda de resurse;
b) metoda de resurse i indici;
c) metoda indicilor de baz.
30. La determinarea valorii de reconstituire sau de nlocuire a bunului imobil este necesar de
luat n considerare mrimea deprecierii acumulate, care reprezint reducerea calitilor de consum
ale bunului imobil din punct de vedere al cumprtorului potenial i se manifest prin diminuarea
valorii bunului n urma aciunii diferitor factori. Se disting urmtoarele forme ale deprecierii:
a) uzura fizic;
b) deprecierea funcional;
c) deprecierea economic.
31. Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz deteriorrii lui
sub influena factorului timpului i altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea
incorect a cldirii, ntreinerea nesatisfctoare a construciei etc.).
32. Deprecierea funcional sau nvechirea funcional, este legat de dezvoltarea tehnologiilor
moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele pieei. Deprecierea
funcional este determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirilor i construciilor
standardelor contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor (proiecte nvechite, utilaj
tehnologicnvechit i altele).
33. Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra bunului
imobil. Factorii externi includ: schimbrile n economia rii, schimbrile pe piaa imobiliar,
schimbrilen legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare i altele.
34. Uzura fizic i deprecierea funcional pot fi recuperabile i nerecuperabile.
35. Deprecierea recuperabil reprezint deprecierea nlturarea creia este posibil din punct de
vedere fizic i eficient din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabil include cheltuielile
legate de nlturarea elementelor deprecierii n urma creia valoarea bunului imobil evaluat va
crete.
36. Deprecierea nerecuperabil este deprecierea, cheltuielile pentru nlturarea creia vor fi mai
mari dect creterea probabil a valorii bunului imobil n urma nlturrii elementelor deprecierii.
37. Metodele de estimare a uzurii fizice snt:
a) metoda normativ;
b) metoda valoric;
c) metoda vrstei efective.
38. Metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii tehnice
a elementelor constructive de baz ale cldirii. Metoda respectiv se aplic n dou etape:
a) se va determina uzura fizic a fiecrui element constructiv;
b) se va determina uzura fizic a construciei ntregi dup formula:
Uconstr.= Uelement. x 100 / GS element. (2)
unde,
Uconstr. - uzura fizic a construciei (%);
Uelement. - uzura elementelor construciei (%);

GSelement - greutatea specific a elementelor constructive (%).


39. Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate folosi Normele
de evaluare a construciilor ce aparin cetenilor R.S.S. Moldoveneti n scopul asigurrii de stat,
ediia 1982, aprobate prin Hotrrea Sovietului Minitrilor al R.S.S. Moldoveneti nr.119 din 29
martie 1982.
40. Metoda valoric presupune determinarea costului reparaiei capitale a construciei. n acest
caz este determinat coeficientul care reprezint raportul ntre costul reparaiei capitale i valoarea de
reconstituire a cldirii, estimat la data evalurii, innd cont de mrimea uzurii fizice.
41. Metoda valoric se utilizeaz pentru determinarea mrimii uzurii fizice n urmtoarele cazuri:
a) beneficiarul evalurii intenioneaz s exploateze cldirea locativ;
b) cheltuielile pentru reparaia capital se compenseaz la vnzarea obiectului (diferena ntre
preul obiectului dup reparaia capital i preul obiectului nainte de reparaia capital este mai
mare dect cheltuielile pentru reparaia capital);
c) bunul imobil este dat n arend sau ipotecat.
42. Pentru determinarea mrimii uzurii fizice prin metoda vrstei efective se folosete urmtoarea
formul:
U=(VE/DVF)x100 sau U=(VE(VE+DVFR))x100 (3)
unde,
U - uzura fizic exprimat n procente;
VE - vrsta efectiv;
DVF - durata de via fizic;
DVFR - durata de via fizic rmas.
Metoda valoric este aplicat pentru a estima uzura fizic att a elementelor constructive ale
construciei separat, ct i a ntregii construcii.
43. Deprecierea funcional este determinat de diferena ntre caracteristicile reale ale bunului
imobil i ateptrile consumatorilor. Aceast categorie a deprecierii este caracteristic tuturor
bunurilor imobile.
44. Deprecierea funcional absolut a unui bun imobil poate aprea n cazurile n care pe
pia nu exist cumprtori pentru acest tip de bunuri imobile.
45. Urmtoarele metode snt aplicate pentru determinarea deprecierii funcionale: metoda
capitalizrii pierderilor plii de arend i metoda capitalizrii surplusului de pierderi normative.
Deprecierea funcional recuperabil este determinat prin nsumarea costurilor necesare
pentru nlturarea ei. Deprecierea funcional nerecuperabil este egal cu diferena ntre pierderile
venitului datorate lipsei unor elemente funcionale ale construciei (sau surplusului
de mbuntiri), capitalizate la rata de capitalizare pentru construcii i costul elementelor ce lipsesc
(sau cheltuielile adiionale pentru elementele n surplus).
46. Deprecierea economic se determin prin urmtoarele metode:
a) capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenei factorilor externi;
b) analiza comparativ a bunurilor imobile similare obiectului evalurii asupra crora
influeneaz factorii externi i celor asupra crora aceti factori nu influeneaz.
47. Deprecierea acumulat se determin prin urmtoarele metode:
a) metoda duratei de via economic;
b) metoda modificat a duratei de via economic;
c) metoda analizei comparative a vnzrilor;
d) metoda segregrii.
48. Metoda duratei de via economic presupune estimarea deprecierii acumulate n baza
urmtoarei formule:
D=(VE/DVE)x100 (4)

unde,
VE - vrsta efectiv;
DVE - durata de via economic.
49. Metoda modificat a duratei de via economic ia n considerare uzura fizic recuperabil i
deprecierea funcional recuperabil. n acest caz deprecierea acumulat se va calcula n dou etape:
a) din valoarea construciei noi este sustras deprecierea recuperabil fizic i funcional;
b) valoarea construciei noi modificate va fi nmulit cu raportul ntre vrsta efectiv i durata de
via economic.
50. Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune determinarea deprecierii acumulate ca
diferen ntre valoarea construciei noi i valoarea de pia a bunului imobil la data evalurii. Pentru
aplicarea metodei respective este necesar informaia privind preurile de vnzare ale bunurilor
imobile similare obiectului evalurii i valoarea de pia a terenurilor virane.
51. Metoda segregrii const n examinarea detaliat a tuturor formelor deprecierii: uzura
fizic recuperabil i nerecuperabil, deprecierea funcional recuperabil i nerecuperabil i
deprecierea economic. Deprecierea acumulat se determin prin nsumarea valorilor tuturor
formelor de depreciere a construciei. Metoda segregrii se utilizeaz n mbinare cu metodele
duratei de viaeconomic i analizei comparative a vnzrilor pentru a determina mrimea diferitor
forme ale deprecierii incluse n deprecierea acumulat

Você também pode gostar