Mejora en Bienes Arrendados PDF

Actualidad y Aplicacin Prctica
I Actualidad y Aplicacin Prctica

Tratamiento contable y tributario de las mejoras
realizadas en bienes arrendados (Parte I)
Autor : CPC Josu Alfredo Bernal Rojas
que la mejora est en condiciones de ser

usado y durante su vida til o de duracin
del contrato, el que sea menor1.
Ttulo : Tratamiento contable y tributario de las

mejoras realizadas en bienes arrendados
(Parte I)
3. Aspectos tributarios
Ficha Tcnica
Fuente : Actualidad Empresarial N. 358 - Primera

Quincena de Setiembre 2016
1. Introduccin
Mucha veces las empresas alquilan bienes para utilizarlos en la realizacin de
operaciones propias del giro del negocio
y no siempre estn en condiciones de
ser usados, por lo cual se deben efectuar
mejoras de carcter permanente, ante
lo cual nace la duda de si se debe tratar
como gasto o como activo, tanto en el
aspecto contable como tributario. Ante
ello desarrollamos este tema desde ambas perspectivas y cuando el propietario
del bien es persona natural y cuando es
persona jurdica.
2. Aspectos contables
El arrendatario debe tener en cuenta
que toda mejora incorporada en un bien
arrendado debe reconocerse como elemento de Propiedades, Planta y Equipo
(activo fijo), las mejoras incrementan el
rendimiento original o alargan la vida til
del bien, activos fijos son activos tangibles
que posee una empresa para ser utilizados
en la produccin o suministro de bienes
y servicios, para ser alquilados a terceros
o para propsitos administrativos y se
espera que sean usados durante ms de
un periodo. (Vase prr. 6, NIC 16)
2.1. Reconocimiento del activo por el
arrendatario
Una mejora en un bien arrendado debe
reconocerse como elemento de Propiedades, Planta y Equipo cuando la empresa
recibir beneficios econmicos asociados
con dicha mejora y su costo se puede
determinar confiablemente, debiendo
valuarse a su costo, que comprende su
precio de compra, e incluye impuestos
no reembolsables, as como cualquier
costo atribuible directamente al activo
para ponerlo en condiciones de operacin
para su uso esperado. (Vanse prrs. 7 y
16, NIC 16)
2.2. Depreciacin por el arrendatario
Contablemente la depreciacin de la
mejora incorporada en un bien arrendado
debe depreciarse a partir de la fecha en
I-6
Instituto Pacfico
En el caso de mejoras en bienes arrendados, el tratamiento tributario difiere

del contable. Por ejemplo, en el caso
de la depreciacin, tributariamente se
depreciar de acuerdo a las tasas mximas permitidas y recien al trmino del
contrato y devolucin del bien arrendado se lleva al gasto el importe que
falte depreciar, lo que origina diferencias
temporarias que dan origen al Impuesto
a la Renta diferido.
Base legal
art. 22 incisos a), b) y f) del Reglamento de la
Ley del Impuesto a la Renta
3.1. Reconocimiento del activo por el

arrendatario
A efectos tributarios, cuando la inversin
en bienes supera un cuarto (1/4) de la
unidad impositiva tributaria, debe de
reconocerse como activo y, por lo tanto,
toda mejora que supere dicho monto,
en un bien arrendado deber activarse.
Base legal
art. 23 Reglamento de la Ley del Impuesto a
la Renta.
3.2. Registro de activos fijos

La empresa est obligada a llevar un
control permanente de los bienes del
activo fijo. En el caso de realizar mejoras
en bienes arrendados, deber anotar en
dicho registro solo lo que corresponde a la
mejora introducida en el bien arrendado,
y registrar anualmente toda la informacin proveniente de la entrada y salida de
los activos fijos, as como la depreciacin
respectiva.
Base legal
art. 22 inciso f) del Reglamento de la Ley del
Impuesto a la Renta y art. 13, num. 7 de la Res.
N. 234-2006/SUNAT
3.2.1. Legalizacin y plazo de atraso

del registro de activos Fijos
El libro de control de activos fijos debe estar legalizado por notario pblico del lugar
del domicilio fiscal del contribuyente, o a
falta de notario por el juez de paz letrado
o juez de paz, cuando corresponda.
El plazo mximo de atraso del control
del activo fijo es de tres meses, contados
1 MOLINA SNCHEZ Horacio, Newsletter Asociacin Espaola de
Contabilidad y Administracin de Empresas (AECA) <http://www.
aeca.es/actualidadnic/gtos_inm_arren_htm>.
desde el da hbil siguiente al cierre del

ejercicio gravable.
Base legal
Res. N. 234-2006/SUNAT
3.3. Depreciacin por el arrendatario

Tributariamente, la depreciacin es el
desgaste o agotamiento que sufren los
bienes del activo fijo que el contribuyente
utiliza en la actividad productora de la
renta gravada. Debe computarse anualmente para los fines de la determinacin
del impuesto a la renta sin que en nign
caso se haga incidir en un ejercicio gravable depreciaciones correspondientes a
ejercicios anteriores.
A diferencia del aspecto contable, tributariamente se computa la depreciacin
a partir del mes en que los activos sean
utilizados en la generacin de rentas gravadas con el impuesto a la renta.
La depreciacin se calcula sobre el valor
de adquisicin o produccin de los bienes, o sobre los valores que resulten del
ajuste por inflacin del balance efectuado
conforme a las disposiciones legales en
vigencia agregndose las mejoras incorporadas de carcter permanente.
El valor computable incluye los gastos
incurridos con motivo de su compra
como fletes, seguros, gastos de despacho,
derechos aduaneros, instalacin, montaje,
comisiones normales y otros similares
que resulten necesarios para colocar a
los bienes en condiciones de ser usados,
excluyndose a los intereses.
Base legal
arts. 38, 39 y 41 de la Ley del Impuesto a la
Renta y art. 22 incisos a) y h) del Reglamento
de la Ley del Impuesto a la Renta
3.4 . Tratamiento tributario para el

arrendador
Tributariamente constituye renta para el
arrendador el valor de las mejoras introducidas por el arrendatario en el bien, en
tanto constituya un beneficio para el propietario y en la parte que no se encuentre
obligado a reembolsar. Dichas mejoras
se computarn como rentas gravables
del propietario, en el ejercicio en que se
devuelva el bien y al valor determinado
para el pago de tributos municipales, o
a falta de este al valor de mercado a la
fecha de devolucin.
Base legal
art. 23 inciso c) del TUO de la Ley del Impuesto
a la Renta y art. 13, num. 3 del Reglamento de
la Ley del Impuesto a la Renta
N. 358
Primera Quincena - Setiembre 2016
rea Tributaria
4. Aplicacin prctica
Caso N. 1
Arrendamiento de un bien inmueble y mejora introducida
por el arrendatario (inquilino)
El seor Pedro Montero, propietario de un inmueble cuyo valor
de autoavalo asciende a la suma de S/ 120,000, decide alquilarlo a la empresa Transportes Cndor SAC. El importe mensual
del servicio de alquiler es de S/ 3,000; habiendo pagado en
forma adelantada lo correspondiente a tres meses de alquiler
segn contrato, que empieza desde agosto del 2016 y termina
en julio del 2021.
La empresa arrendataria, con la finalidad de adecuar las instalaciones de acuerdo a sus necesidades y requerimientos de
espacio, decide culminar el segundo piso del inmueble que
estaba a medio construir y techar el patio para ser utilizado
como almacn de productos terminados, para lo cual conviene
con el propietario que las mejoras realizadas por la empresa no
son reembolsables y sern de su propiedad a la devolucin del
inmueble, al trmino del contrato si no es renovado.
Los gastos realizados por la empresa arrendataria para realizar
las mejoras son los siguientes:
- Honorarios de planos: S/ 2,300
- Honorarios de arquitecto: S/ 5,300
- Compra de materiales de construccin: S/ 20,200 ms IGV
- Compra de accesorios elctricos y sanitarios: S/ 4,200 ms IGV
- Pago a constructora de la obra: S/ 10,500 ms IGV
- Licencia de construccin: S/ 1,080
La construccin se termina a finales de diciembre del 2016 y se
empieza a utilizar a partir de enero de 2017.
El RUC del seor Montero es 10156928356 y de la empresa
arrendataria es 20356825921.
Se pide explicar el tratamiento tributario y contable para el
arrendatario y el arrendador del presente caso.
Solucin
1. Tratamiento tributario para el arrendatario
Activacin
Teniendo en cuenta que la empresa est realizando mejoras
en bienes que sobrepasan el 25 % de la unidad impositiva
tributaria, los gastos efectuados deben activarse.

Control de activos fijos

La empresa est obligada a llevar un control permanente de
los bienes del activo fijo en donde debe registrar el monto
de la mejora introducida al bien arrendado.
Legalizacin y plazo de atraso en el control del activo

fijo
La empresa deber anotar las mejoras realizadas en el registro
de control de activos fijos solo el monto invertido en dichas
mejoras, mas no as el bien alquilado.
El libro de control de activos fijos debe estar legalizado por
notario pblico del lugar del domicilio fiscal del contribuyente, o a falta de notario por el juez de paz letrado o juez
de paz, cuando corresponda.
El plazo mximo de atraso del control del activo fijo es de
tres meses, contados desde el da hbil siguiente al cierre
del ejercicio gravable.
N. 358
Depreciacin
Como se trata de construcciones la depreciacin debe realizarse por el mtodo de lnea recta con la tasa del 5 % por
cada ao, pero sobre el valor de las mejoras introducidas
en el inmueble y a partir del ejercicio 2017, que es cuando
el activo empieza a ser usado.
En vista de tratarse de un inmueble alquilado por cinco aos
y si el contrato no es renovado, el saldo por depreciar se
deducir en el ejercicio en que se efecta la devolucin.

Impuesto general a las ventas

Como los gastos generados en la construccin representan
costo para la empresa y la construccin se utilizar en las
operaciones por las que se pagar el impuesto, tales adquisiciones generan derecho al crdito fiscal, siempre y cuando
se cumpla adems con los requisitos formales, es decir, que el
impuesto est consignado por separado en el comprobante
de pago, el comprobante debe haberse emitido conforme
a las disposiciones del reglamento y que el comprobante se
haya anotado en el registro de compras, etc.
2. Tratamiento contable para el arrendatario

Reconocimiento del activo
Una partida de inmuebles, maquinaria y equipo debe contabilizarse cuando la empresa recibir beneficios econmicos
asociados con el activo y su costo se puede determinar confiablemente, debiendo valuarse a su costo, que comprende su
precio de compra e incluye impuestos no reembolsables, as
como cualquier costo atribuible directamente al activo para
ponerlo en condiciones de operacin para su uso esperado.
Asientos contables
x
DEBE HABER
18 Serv. y otros contrat. por anticipado

9,000

183 Alquileres
46 Cuentas por pagar diversas-terceros

469 Otras cuentas por pagar diversas

4699 Otras cuentas por pagar
x/x Por la provisin de tres meses adelantados de alquiler
x
DEBE HABER

9,000


10 Efectivo y equivalentes de efectivo

104 Cuentas corrientes en instituciones financieras

1041 Cuentas corrientes operativas
x/x Por el pago con cheque del alquiler adelantado
x
9,000
9,000
DEBE HABER
63 Gastos de serv. prestados por terceros 3,000

635 Alquileres

6352 Edificaciones
18 Serv. y otros contrat. por anticipado 3,000

183 Alquileres
x/x Por el gasto devengado correspondiente a un mes

de alquiler
x
92
94
95
79
x/x
DEBE HABER
Costos por distribuir

xxx
Gastos de administracin
xxx
Gastos de ventas
xxx
Cargas imput. a cta. de costos y gastos 3,000
Por el destino de gasto por alquiler
Actualidad Empresarial
I-7
Actualidad y Aplicacin Prctica
DEBE HABER
63 Gastos de serv. prestados por terceros

7,600

638 Servicios de contratistas
40 Tributos, contraprestaciones y aportes
al sistema de pens. y de salud por pagar 608

401 Gobierno central
608

4017 Impuesto a la renta

40172 Renta de cuarta categora
6,992


x/x Por la provisin de honorarios
x
DEBE HABER
33 Inmuebles, maquinaria y equipo

7,600

339 Construcciones y obras en curso

3392 Construcciones en curso
72 Produccin de activo inmovilizado


7221 Edificaciones
x/x Por el destino de los trabajos en curso al costo de la
construccin
x
DEBE HABER

6,992



104 Ctas. corrientes en instituciones financieras

x/x Por el pago de los honorarios
x
7,600
6,992
DEBE HABER

al sistema de pens. y de salud por pagar 608

608

4017 Impuesto a la renta

40172 Renta de cuarta categora
608


x/x Por la cancelacin de los tributos retenidos
x
DEBE HABER
64 Gastos por tributos 1,080

643 Gobierno local

6439 Otros
1,080


x/x Por el pago de la licencia de construccin
x
DEBE HABER
33 Inmuebles, maquinaria y equipo 1,080


72 Produccin de activo inmovilizado 1,080


7221 Edificaciones
x/x Por el destino de los trabajos en curso al costo de la
construccin
I-8
Instituto Pacfico
DEBE HABER
60 Compras
20,200

602 Materias primas

6024 Materias primas para prod. inmuebles
al sistema de pens. y de salud por pagar 3,636


4011 Impuesto general a las ventas

40111 IGV-cuenta propia
42 Ctas. por pagar comerciales-terceros
23,836

421 Facturas, boletas y otros comprob. por pagar
4212 Emitidas
x/x Por la compra de materiales de construccin
x
DEBE HABER
24 Materias primas
20,200

244 Materias primas para productos inmuebles
61 Variacin de existencias
20,200

612 Materias primas

x/x Por ingreso al almacn de los materiales de
construccin
x
DEBE HABER
42 Ctas. por pagar comerciales-terceros 23,836

4212 Emitidas
23,836


x/x Por la cancelacin de las facturas de compras de
materiales
x

612 Materias primas

24 Materias primas

244 Materias primas para productos inmuebles
x/x Por el retiro de los materiales de construccin del
almacn para consumo en la obra
x
DEBE HABER
20,200
20,200
DEBE HABER




7221 Edificaciones
x/x Por el destino de los materiales al costo de construccin
x
DEBE HABER
60 Compras
4,200

603 Materiales auxiliares, suministros y repuestos
al sistema de pens. y de salud por pagar
756


4011 Impuesto general a las ventas


421 Facturas, boletas y otros comprobantes por pagar
4212 Emitidas
x/x Por la compra de materiales auxiliares
N. 358
4,956
rea Tributaria
x
DEBE HABER
Mayorizaciones divisionarias 339, 721 y 332
25 Mater. auxil., suministros y repuestos 4,200

251 Materiales auxiliares
4,200

613 Materiales auxil., suministros y repuestos

x/x Por el ingreso de los materiales al almacn
x

4212 Emitidas


x/x Por la cancelacin de las compras de suministros
x
DEBE HABER
4,956
x
DEBE HABER
DEBE HABER
DEBE HABER
63 Gastos de serv. prestados por terceros 10,500

638 Servicios de contratistas
al sistema de pens. y de salud por pagar 1,890


4011 Impuesto general ventas



x/x Por los gastos de contratista para la obra
x




x/x Por la cancelacin al contratista de la obra
x
12,390
DEBE HABER
12,390
12,390
DEBE HABER

332 Edificaciones

3321 Edificaciones administrativas

33211 Costo de adquis. o const.
43,580


x/x Por el traslado de los trabajos terminados a su

divisionaria correspondiente al trmino de la obra
Utilizacin de la cuenta 72 Produccin inmovilizada

La cuenta 72 Produccin inmovilizada registra el costo de los
trabajos efectuados por la propia empresa para s misma. Dicho
costo registrado previamente segn su naturaleza en la clase
6 se transfiere a travs de esta cuenta al rubro de inmuebles,
maquinaria y equipo con el fin de incluirlas en este rubro.
La cuenta 72 Produccin inmovilizada se presenta en el Estado
de Ganancias y Prdidas por naturaleza, permitiendo mostrar
la produccin del ejercicio.
Depreciacin
La depreciacin es la distribucin sistemtica del monto
depreciable de un activo durante su vida til, el monto depreciable de un activo fijo es el costo del activo, mientras que
la vida til es el periodo durante el cual la empresa espera
usar el activo.
En el presente caso, la vida til del activo para la empresa sera el lapso que dura el contrato en vista de que es el tiempo
esperado que la empresa utilizar el activo, aunque la vida de
los bienes se extiendan ms all de la duracin del contrato, se
debe elegir el periodo ms corto.
La depreciacin se empieza a computar desde el 2017, en vista
que desde ese ao el activo est listo para ser usado.
Depreciacin contable
DEBE HABER




7221 Edificaciones
x/x Por el traslado al costo de construccin los gastos de
contratista
N. 358
7,600
1,080
20,200
4,200
10,500
43,580
332
43,580


72 Produccin de activo inmovilizado
4,200


7221 Edificaciones
x/x Por el destino de los suministros al costo de construccin
x
7221
43,580
4,956
4,200

613 Materiales auxiliares, suministros y repuestos

25 Materiales auxil., suministros y repuestos 4,200
x/x Por el retiro de los materiales de construccin del

almacn para consumo en la obra
x
339
7,600
1,080
20,200
4,200
10,500
43,580
Ao
Meses
2017
12
21.82
Monto S/
9,509.16
2018
12
21.82
9,509.16
2019
12
21.82
9,509.16
2020
12
21.82
9,509.16
2021
12.72
5,543.36
100.00
43,580.00
Continuar
Actualidad Empresarial
I-9

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I Actualidad y Aplicacin Prctica

que la mejora est en condiciones de ser

Ttulo : Tratamiento contable y tributario de las

Fuente : Actualidad Empresarial N. 358 - Primera

En el caso de mejoras en bienes arrendados, el tratamiento tributario difiere

3.1. Reconocimiento del activo por el

3.2. Registro de activos fijos

3.2.1. Legalizacin y plazo de atraso

desde el da hbil siguiente al cierre del

3.3. Depreciacin por el arrendatario

3.4 . Tratamiento tributario para el

Primera Quincena - Setiembre 2016

Control de activos fijos

Legalizacin y plazo de atraso en el control del activo

Primera Quincena - Setiembre 2016

Impuesto general a las ventas

2. Tratamiento contable para el arrendatario

18 Serv. y otros contrat. por anticipado

46 Cuentas por pagar diversas-terceros

63 Gastos de serv. prestados por terceros 3,000

Costos por distribuir

Actualidad y Aplicacin Prctica

63 Gastos de serv. prestados por terceros

33 Inmuebles, maquinaria y equipo

46 Cuentas por pagar diversas-terceros

40 Tributos, contraprestaciones y aportes

64 Gastos por tributos 1,080

33 Inmuebles, maquinaria y equipo 1,080

42 Ctas. por pagar comerciales-terceros 23,836

33 Inmuebles, maquinaria y equipo 20,200

Primera Quincena - Setiembre 2016

Mayorizaciones divisionarias 339, 721 y 332

25 Mater. auxil., suministros y repuestos 4,200

63 Gastos de serv. prestados por terceros 10,500

Primera Quincena - Setiembre 2016

33 Inmuebles, maquinaria y equipo 43,580

Utilizacin de la cuenta 72 Produccin inmovilizada

33 Inmuebles, maquinaria y equipo 10,500

33 Inmuebles, maquinaria y equipo 4,200

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