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SUNARP
TRIBUNALREGISTRAL
RESoLUCI
r u.- 7 i , 2OO8- SUNARP.TR.L
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/,ftlturo
,;zkecuaso
REGISTRO

AcTo (s)

L i m a ,It J u L . 2 o o g

FAUSTINOCORTEZCORONEL.
No 162870del 11-03-2008.
H.T.D.N' 23827del 21-04-2008.
Prediosde Lima.
Ampliacinde fbrica.

SUMILLAS
DESAFECTACINDE ZONAS COMUNES
La desafectacin de las zonas comunes en edificaciones somefrdas al rgimen de
propiedad exclusiva y propiedad comn, convierten a sfas en bienes de dominio
exclusivo de propiedad de todos los copropietarios de las unidades inmobiliarias que la
conforman. En caso de solicitar la inscripcin de esa nueva unidad inmobiliaria a favor de
uno solo de ellos, deber adiuntar el instrumento que contenga la transferencia
respectiva.
M O D I F I C A C I ND E R E G L A M E N T OI N T E R N O
"En procedimiento
el
registral de la inscripcin de ampliacin de fbrica de un bien sujeto
-una
al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn donde se va a producir
variacin del porcentaie de participacin sobre las zonas comunes, se requiere la
inscripcin simultnea de la modificacin de reglamento interno."

t.

ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y

PRESENTADA

DOCUMENTACIN

Medianteel ttulovenidoen grado de apelacin,se solicitala inscripcinde

la modificacin
y ampliacinde fbricade la edificacinconstruidasobre el
Dpto. 11 ubicado con frente a la calle Domingo Angulo, urbanizacin
Palomares, Distrito del Rimac, inscrito en la partida electrnica No
PO2225667del Registrode Prediosde Lima.
Para dicho efectose adjuntala siguientedocumentacin:
- FormularioRegistralNo 1 y Anexo 4 suscritopor Faustino
Atilio cortez
coronel y Dalila Vela Ramrez de cortez, con firmas legalizadaspor el
notariode Lima,MoisesJavierEspinoElguerael 11.3.2008.
- Informe Tcnico de Verificacinsuscrito por
el lngeniero civil Hctor
Pedro BelisarioMuoz,con firma legalizadapor el notriode Lima, Moiss
JavierEspinoElguerael 13.11.2006.
- certificado de Parmetros urbansticos y Edificatorios
No 19g-2006DOPZA-DDU-MDRexpedidopor la MunicipalidadDistritaldelRimac.
- Plano de ubicacin y Localizacin(u-01)
con firma legalizada del

1 1.3.2008,por el notariode Lima MoissJavierEspinoElguera.

- Plano de Distribucin(A-01) con firma legalizadadel 11.3.2008,por el
notariode Lima MoissJavierEspinoElguera.
- Plano de Distribucinque corre inscrito(A-01) con firma legalizadadel
1 1.3.2008,por el notariode Lima MoissJavierEspinoElguera.
il.

DECISINIMPUGNADA
La RegistradoraPblica del Registrode Predios de Lima, Luzmila Fany
Dongo Prez,observel ttuloen los siguientestrminos:
"En

relacincon dicho ttulo, manifiestoque el mismo adolece de defecto

subsanablesiendo objeto de la(s) siguiente(s)observacin(es),
al amparo
de los artculos3'1oy 40odel ReglamentoGeneralde los RegistrosPblicos
acorde con la(s) norma(s)que se cita(n):
1.- Disposicin
de BienesComunes:
De la revisindel ttulo archivadoNo 2004-02002506de fecha 13.2.2004,
se advierteque en el ReglamentoInternoInscrito,los aires de la edificacin
no han sido reservadosni consideradosdentrodel rea exclusivade alguna
de las unidadesindependizadas,
por lo que se consideranentoncesbienes
de dominiocomn,como as se declaranen el ltem B delformulario:"Aires
del techo del segundo piso, se ha consideradoesta superficiecomo rea
comn del edificio".En ese sentido, siendo que en el presentettulo se
declara una ampliacin de fbrica del Departamento11 respecto a un
tercer nivel y azoteaque ocupan los aires de la edificacin,de conformidad
con los artculos 134 y 135 del D.S. 035-2006-VIVIENDA,se requerir
previamenteacreditarla desafectacinde dichosaires por acuerdode junta
de propietariosadoptada con la mayora requerida por el reglamento
interno, indicando el rea y medidas correspondientes,y adjuntar
instrumentopblico donde conste la transferenciaa favor de nuevo titular
de dominio.
ResolucinNo 179-2008-5UNARP-TR-L
del 15.2.2008:
"La

desafectacinde las zonas comunes en edificacionessometidas al

rgimen de propiedadexclusivay propiedadcomn, conviertena estas en
bienes de dominio exclusivode propiedadde todos los copropietariosde
las unidades inmobiliariasque la conforman. En caso de solicitar la
inscripcinde esa nueva unidad inmobiliariaa favor de uno solo de ellos,
deber adjuntarel instrumentoque contengala transferenciarespectiva.
2. Modificacindel Reglamentolnterno:
Como consecuenciade la desafectacinde parte de los aires, los bienes
comunes estaran modificndose, por lo que deber modificarse el
reglamento interno en la parte pertinente,adjuntando para tal efecto
documentoprivadocon firma legalizada,de acuerdoa lo establecidopor el
del Registrode Predios.
artculo69 del Reglamentode Inscripciones
Una vez subsanadose procedera realizarel pase del presentettulo a la
que se

B a s e L e g a l :L e y N o 2 7 1 5 7 , 2 5 , 3 1 , 6 4 . 2 D . S . N o 0 3 5 - 2 0 0 6 - V I V I E N D A ,
artculo41 del ReglamentoGeneralde los RegistrosPblicos."

RESOLUCIN
trlo.- /."2 - 2008- suNARp-TR-L
FUNDAMENTOS
DE LA APELACIN

|il.

El recurrentesustenta el recurso de apelacinbajo los siguientes

argumentos:
- seala que la Municipalidad
del Rimac les otorgel certificadode
Parametrosurbansticosy Edificatorios
No 198-2006-DOPZA-DDU-MDR
con la que se demuestrafehacientemente
que no existeoposicinde
ningunode los integrantes
de la edificacin
comose pudoverificarcon el
inspector
de obrasde la Municipalidad
del Rimac.
,
?rja.,jala

tv.

-, considefa
de efectuarla construccin
de la ampliacin
de la
9ue-,antes
declaratoria
de fbrica,demolicin
y modificacin
se recurria coFopRl,

nte que otorg el ttulo de propiedad, y que seal que dicho bien
lmueble perteneca,tal es as que actualmentese le conoce a la urb.
alomares,como villa Militardel personal auxiliarsubalternodel Ejercito
Peruanoal Ministeriode Guerrao de Defensa,y ante cualquierpercancese
puede pedir informacinen forma directa,y se obtendrlas respuestasdel
caso, de suceder ello, solicito que se efectu los oficios pertinentes,
conforme a ley.
ANTECEDENTEREGISTRAL
En la partidaelectrnicaNo P02225667del Registrode predios de Lima se
encuentra registradoel Dpto. 11 ubicado con frente a la calle Domingo
Angulo, urbanizacin Palomares,Distritodel Rimac. En el asiento 1 se
encuentraregistradala declaratoriade fbricade dicha unidad inmobiliaria.
la misma que fue materia de independizacindel predio inscrito en la
partida electrnicaNo P02221366.Tiene como titulares registralesa la
sociedad conyugalconformadapor FaustinoAtilio cortez coronel y Dalila
Vela Ramrez.

V.

PLANTEAMIENTODE LAS CUESTONES

Intervienecomo ponenteelVocal FredyLuis SilvaVillajun.
De lo expuestoy del anlisisdel caso, a criteriode esta Sala las cuestiones
a determinarson las siguientes:
- si los aires sobre la unidad inmobiliariadenominada
Departamento11,
han sido consideradoscomo un rea de propiedadexclusiva.
- si se requiere la previa modificacindel reglamento
interno cuando se
debe producirla desafectacinde una zona comn.
ANALISIS

1. Medianteelttulo venido en grado de apelacin,se solicitala inscripcin

de la modificaciny ampliacinefbricade la edificacinconstruidasobre
el Dpto. 11 ubicado con frente a la calle Domingo Angulo, urbanizacin
Palomares, distrito del Rimac, inscrito en la partida electrnica No
P02225667 del Registrode Prediosde Lima.
La Registradoraen su primer extremode la observacinha sealadoque
de la revisindel reglamentointernoinscrito.los aires de la edificacinno
han sido reservadosni consideradosdentrodel rea exclusivade algunade
las unidades independizadas,por lo que considera que son bienes de

dominiocomn.
conformea ello,a efectosde inscribirra regurarizacin
de ra ampriacin
y
modificacin
de rafbricainscrita,corresponde
determinar
si
ros
aires
de
ra
unidadinmobiriaria
denominada
Departamento
11, han sido considerados
comoun reade propiedad
exclusiva.
2' El artculo129der Regramento
de ra Ley 271s7,definea ra propiedad
exclusivay propiedadcomn como er regimen
rrdi;;-q;e suponera
existenciade una edificacin
o conjuntod edifiiacionesintegradaspor
seccionesinmobiriarias
de propiedaexcrusiva,
pertene"ini""a distintos
propietarios
y por bienesy serviciosde domin;;;".;;rlga
ra norma,
que dicho rgimen cuenta con regramento
interno y una junta de
propietarios.
El rgimenjurdicode propiedad
excrusiva
y propiedad
comnes obrigatorio
en las edificaciones
en rasque coexistan
secciones
pdad excrusiva
oe
pertenecientes
a distintospropietarios
y zonas comunes,tar como se
estableceen er artcuro37 de ra Ley 2|1sr y en
er ruLn 125 de su
reglamento.
3. como ha quedadoestabrecido,
er rgimende propiedadexcrusivay
propiedad
comn,suponeraexistencia
de dostipose r"*, por un rado,
las seccionesde propiedad
excrusiva
sobrerascuaresrecaeer derechode
propiedadexclusivo
y excluyente
y, por el otro, las zonascomunesde la
edificacin,cuya tituraridadre correspondea todos r, pp"t"rios
de ras
sec.cionesde propiedad excrusivaen funcin " io.
oe
fioicentaes
participacin
que se res haya asignadoen er regrament
internode ra
edificacin.
La participacin
en rosbienescomuneses definidapor er artcuro130 del
Reglamento
de la Ley No27157,comoer derechoaccesorio
a cadaunidad
o seccinde uso excrusivoy correspondeejercerro
i-propi"t"riodel
mis_mo.Agregadicho.artculo
que los porcentajes
son estabrecidos
en el
reglamentointernosobre la base de riteriosiazonares,"o,no
er
rea
ocupadade las seccio.nes
de propiedad
excrusiva,
raubcacibn
de
stas,
los
usosa los que estndestinadas,
entreotros.
4. Ahorabien,er artcuro40 de ra Ley No27157searaque
son bienesde
propiedadcomn:Los pasajes,pasadizos,
escarerasy en generar,vas
reasde circulacin
de uso comn;las obrasdecorativas
exterioresa la
edificacin
o ubicadasen ambientes
de propiedad
comn;jrrdn"r; stanos
y.azoteas,
salvoqueen rostturosde propiedad
de ras"""on"" aparezcan
clusulasen contrario;patios,pozos de ruz, ductosy
dems espacios
abiertos,entreotros.
El artculo43 de ra Ley N'22157 facurtaa ra junta de propietarios
para
aprobarmediantemayoracalificadade las 2/3 parteso
l!
votos
de
la
juntade propietarios,
ra transferencia
de rosbien'es"orrn"r, con cargoa
que se notifiquepor conductonotariala los inasistentes
a fin de que e--n
el
plazo de 20 das tilescontadosa partirde
la notificacn,manifiesten
medianteel mismoprocedimiento,
su discrepancia,
quedandovincurados
con el acuerdoen casocontrario.
Asimismo,
erartcuro
148derD.s. No0352006-VIVIENDA
prescribeque en el casoque la notificacin
sea devuelta
por el notario porque er domicirioseaiadopor
er liopietario fuere
desconocidoo carezca der mismo en er rugar de
ra edificacin.el

R E S O L U C i I H < . -/ " , '

2OO8- SUNARP.TR.L

Presidente,la Directivao la Administracin,segn sea el caso, deber

publicarun aviso en el diariooficialEl Peruano,en el cual se consignarel
acuerdo adoptadopor la junta de propietarios,en las mismas condiciones
que en la notificacinnotarial.Si transcurridoel plazo de 20 das hbiles
desde el da hbil siguientede la publicacin,el propietariocon domicilio
desconocido no manifestara por conducto notarial su discrepancia,se
entendervinculadoal acuerdo.

;rj

5. Al respecto,dbertenersepresenteque en el procesode transferencia

de los bienes comunes en unidadessometidasal rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn, se pueden distinguir dos etapas: a) La
aprobacino autorizacinpara la transferenciade los bienescomunesque
realizala junta de propietarioscon la mayoracalificadaa que se contraeel
artculo43 de la Ley 27157 y la notificacina los inasistentesdebidamente
convocados; y, b) La transferenciade la nueva seccin de dominio
exclusivo,la cual podr efectuarsepor cualquierade las modalidadesque
estableceel derechocivil.
En la primeraetapa o aprobacinde la venta de un bien comn en realidad
nos encontramosante un acuerdode desafectacino cambiode naturaleza
del bien de dominio comn, el cual a consecuenciadel acuerdo adoptado
por la Junta de Propietariosen mayoracalificadase convertiren un bien
de dominio exclusivo de igual naturalezaque las dems secciones de
propiedadexclusivaconformantesde la edificaciny por tanto, susceptible
de incorporarseal trficojurdico.Al respectoes precisosealarque este
acurdo no configuraen modo alguno un acto traslativode dominio sino
solamente la modificacindel status de la seccin de dominio comn. la
misma que continuarperteneciendoen copropiedada los propietariosde
las seccionesde propiedadexclusivaconformelo estableceel incisod) del
artculo42dela Ley No 27157.
6. En este sentido, una vez obtenida la autorizacinde transferenciay
configuradauna nueva seccin de dominio exclusivoen cuya titularidad
dominialconcurrirnlos propietariosde las seccionesde dominioexclusivo,
resultarade aplicacinel artculo971 del Cdigo Civil, el cual prescribe
que "Las decisionessobre el bien comn se adoptarnpor: 1.- Unanimidad,
para disponero gravar o arrendarel bien, darlo en comodatoo introducir
modificacionesen 1."En su defecto,cada copropietariopodr disponerde
su cuota ideal conforme lo autorizael artculo977 del antes mencionado
cdigo.
Sin embargo,deber tenerse en cuenta el espritude la Ley, por cuanto,
medianteel artculo43 de la Ley No 27157, si bien es cierto,se desafectael
bien comn en el mismo acto est implcitoel acuerdotransferenciade la
antigua zona comn. Por ello, si se admitieraque para la transferenciade
lo$ bienes comunes desafectadosresultande aplicacinnicamentelas
reglas de la copropiedadcontenidasen el Cdigo Civil, puede ocurrirque
los propietariosque votaron en contra de la desafectaciny transferencia
(1/3 de los propietarioscon derecho inscrito)no estn de acuerdo con
transferir sus cuotas ideales, supuesto en el cual no procedera la
transferenciaaprobadapor la junta de propietarios,bloquendosede este
modo la finalidadde la norma.
Por lo tanto, conforme a las normas antes expuestas,la transferenciade
los bienes comunespodr ser formalizadapor el Presidentede la Junta de
Propietarios,quien ejerce la representacinlegal de la misma en el

supuestoque la junta de propietarlostambinautorizla transferencia.sin

embargo, en el caso que la junta de propietariossolamente acuerde la
desafectacinde los bienes comunes sin autorizarla transferencia,ser
necesaria la intervencinde todos los copropietariosen aplicacinde lo
dispuestopor el artculo971 inciso1 del CdigoCivil.
7. En el caso bajo anlisis,de la revisindel ttulo archivadoNo 2002506
del 13.2.2004que dio mrito a la extensindel asiento 1 de la partida
electrnica No P02225667 del Registro de Predios de Lima donde corre
inscritoel reglamentointerno,se apreciaque se ha establecidolo siguiente:
Artculo 14.- La relacin de bienes y reas comunes es /a siguiente (marcar
con un aspa de ser bien comn)
El terreno sobreel cual estconstruidala edificacin
x
Los cimientos, sobrecimientos,columnas,rnuros exteriores,techosy
dems elementos estructurales,siempre que esfos no sean
integrantesnicamentede una seccinsino que sirvana dos o ms x
secciones.
c) Los pasales,pasadizos,esca/eras,reas desfrnadasa la instalacinx
de equposy en generalvas y reasde circulacinde uso comn.
d) Los ascensoresy montacargas,
sa/yo/os propiosde una seccinde
propiedadexclusiva.
e) Los sisfemas de insfa/acionespara agua, desage, electricidad,
eliminacinde basuray otros seryiciosque no esfn destlnadosa una x
seccinen particular.

a)
b)

Los pafios, pozos de Luz, ductos de ventilacn o de instalaciones,

sa/vo /os propios de una seccin de propiedad exclusiva

s) Los estacionamientos
h)

i)

i)

Los iardines
Las fachadas y /as obras decorativas exteriores a la edificacin o x
ubicadas en ambientes de propiedad comn.
Los /ocales desflnados a servicios comunes tales como de portera,
quardiana v otros.

k)

Los sfanosy las azoteas,sa/voque en /os ffulosde propiedadde las x

secclonesaparezcanclusulasen contrario.

t)

Ofros blenes desfinados al uso y disfrute de fodos los propietarios

bspecificar)

Conformeal artculocitado,los aires de la edificacin(azotea),no han sido

reservados ni consideradosdentro del rea de propiedad exclusiva de
algunade las unidadesindependizadas.
Asimismo, cabe precisar que el literal k) del artculo 14 del reglamento
"salvo que en los
interno precisa que las azoteas son zonas comunes,
ttulos de propiedad de /as secclones aparezcan c/usu/as en contrario". De
la revisindel ttulo archivadoNo 311094 del 28.6.2005(en virtud del cual
se inscribi el asiento 2 de la partida electrnica No P02225667), se
constata del ttulo de propiedadexpedido por COFOPRI, que no se han
consideradolos aires del Departamento11 como un rea de propiedad
exclusivade dicha unidadinmobiliaria.

Siendo esto as, la junta de propietariosdeber acordarla desafectacinde

los aires sobre el Departamento11 y su transferenciaa favor de los
.propietarios de dicho departamento,as como la autorizacinpara Ia
mpliacin de la edificacin,esto ltimo conforme a lo previsto por el
segundoprrafodelartculo133 delReglamentode la Ley No27157.

R E S O L U C I NN o . - / - \ c

2OO8- SUNARP-TR-L

En consecuencia,correspondeconfirmar el numeral 1 de la observacin

formuladapor la Registradora.
8. En otro extremo de la observacinla Registradoraha sealado que
como consecuenciade la desafectacinde parte de los aires comunes,
se
modifica la descripcinde las zonas comunes, razn por la que deber
modificarseel reglamentointerno.
Al respecto, debe tenerse presente que la determinacinde ras zonas
comunes y de propiedadexclusivaen una edificacinsujeta al rgimen
de
propiedad exclusiva y propiedad comn se efecta en
el reglamento
interno, en donde se describe ra reracin de ros bienes comunes,
ra
asignacinde los porcentajesde participacin,
entreotros asoectos.
Ahora bien, la variacinen la descripcinde las zonas comunesdebido
a
que una porcinde la misma cambi de naturalezapara
convertirseen un
rea de propiedad exclusiva, requiere la inscripcinsimultnea de
la
modificacinde reglamentointerno,aprobacinque deber ser efectuada
por la junta de propietariosy cumplirademscon ia formalidadprevista
por
el artculo69 del Reglamentode Inscripciones
del Registrode predios.
En este orden de ideas, correspondeconfirmar er numerar 2 de
la
observacinformulada.
9. Finalmente,se deja constanciaque en el presentecaso no se efecta
la
liquidacinde los derechosregistralesconformea lo previstopor el artculo
156 del ReglamentoGeneralde los Registrospblicos,por cunto no se
ha
presentadoel ttulo que contengael acuerdode desafectacin
de los aires
sobre el Departamento1i, su transferenciaa favor del propietariode dicho
departamentoy iinalmentera modificacindel reglamenionterno,acuerdos
de la junta de propietariosque debernpreexistira la fecha del asientode
presentacinttulovenidoen grado de apelacin.
Estandoa lo acordadopor unanimidad:

vil.

RESOLUCIN
CONFIRMARlos numerales1 v
RegistradoraPblicadel Registro
vertidosen la presenteresolucin.
Regstresey com

"rrrf"o" porra
I o" ," observacin
deLima,portosrfnoamentos

ry"""\,
lereoios

'A VILLAJUN
Segunda
Sala

LV

VALDIVIA

\
\

.:"hx,^no,\n*,"o,
Vocal del TribunalRegi{tral

0801092.doc