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Caderno Prudentino de Geografia, Presidente Prudente, n.32, v.2, p.337-365, ago./dez.

2010

O Capital Incorporador em Marlia-SP: a produo de loteamentos


fechados e condomnios horizontais
The Incorporation Capital in Marlia-SP: the production of closed lots and
horizontal condominiums

rica FERREIRA
Mestranda do Programa de Ps-Graduao em Geografia, da Faculdade de Cincias e Tecnologia
UNESP, Campus de Presidente Prudente e membro do Grupo Acadmico Produo do Espao e
Redefinies Regionais (GAsPERR).
Endereo Postal: FCT/Unesp, Rua Roberto Simonsen, 305 Presidente Prudente/SP.
E-mail: ericakferreira@yahoo.com.br.

Resumo: Deve-se ressaltar que, em muitos estudos urbanos, tem-se compreendido a estrutura urbana
como resultado das conflituosas relaes entre os movimentos sociais urbanos e a ao planejadora do
Estado e como grande beneficiado, o capital imobilirio. Entretanto, devemos compreender a atuao do
capital incorporador em suas particularidades, pois possui especificidades na relao com o ambiente
construdo se comparado a outros capitais, dessa forma, seus movimentos de valorizao tem uma
lgica que extrapola a concepo de que atua somente pressionando o Estado. A partir dessa
perspectiva, nosso objetivo analisar os movimentos de valorizao do capital incorporador, atravs da
1
implantao de condomnios horizontais e loteamentos fechados na cidade de Marlia SP .
Palavras-chave: capital incorporador, condomnios horizontais e loteamentos fechados, Marlia-SP.
Abstract: It should be noted that, in many urban studies, has been understood the urban structure as a
result of the conflicting relations between urban social movements and the actions planned by the State
as its major beneficiary, the real estate capital. However, we must understand the performance of
incorporation capital in their particularities, because there are specifics in the relation with the constructed
environment if compared with other capitals, thus, its movements of value there is a logic that extrapolate
the conception that only acts pressing the State. From this perspective, our aim is to analyze the
movements of values incorporation capital, through the implantation horizontals condominiums and
closed lots in Marlia city in So Paulo state.
Key words: incorporation capital, horizontal condominiums and closed lots, Marlia-SP.

Este artigo refere-se ao trabalho final da disciplina Leituras econmicas do espao urbano, ministrada pelo
Professor Dr Everaldo Santos Melazzo e cursada no primeiro semestre de 2008. Nele expomos resultados da
pesquisa A acessibilidade em Marlia-SP: impactos dos condomnios horizontais e loteamentos fechados na
estrutura urbana, que est sendo financiada pela Fundao de Amparo Pesquisa do Estado de So Paulo.

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A atuao do Estado, o papel do setor imobilirio e a noo de submercados imobilirios no urbano brasileiro
De acordo com Smolka (1987a), muitas vezes a contribuio marxista para a
compreenso da estruturao interna das cidades foca como aspecto central a relao
entre os custos dos componentes urbanos necessrios reproduo da fora de
trabalho (habitao, transportes, etc.) e o custo de reproduo da fora de trabalho (o
salrio).
No entanto, este autor afirma que na leitura da realidade das cidades
brasileiras essa relao no suficiente, j que em nosso pas os salrios no se
vinculam a esses custos para a reproduo da fora de trabalho e, alm disso, a terra
assumiu outras funes no capitalismo brasileiro, o que influenciou na configurao de
nossas cidades.
Dessa forma, baseados no referido autor, contextualizamos a anlise do
processo de estruturao interna de nossas cidades nos marcos do processo de
acumulao capitalista brasileira, visando, sobretudo, compreender a formao e o
papel do que se denomina como sendo capital incorporador.
Smolka (1987a) afirma que a relao entre a industrializao e a
urbanizao no Brasil possui particularidades se comparada aos pases capitalistas
avanados, o que gera uma estruturao interna de nossas cidades com
caractersticas especficas. Dessa forma, o autor critica a adoo de modelos de
explicao relevantes para outros contextos na leitura da realidade de nossas cidades
e destaca, para esse esforo de anlise, a atuao do Estado, o papel do setor
imobilirio e a noo de sub-mercados imobilirios.
Para Smolka (1987a), no que se refere interveno do Estado no urbano
brasileiro, uma das principais caractersticas que suas aes no se pautaram numa
poltica urbana explcita, mas, sobretudo, visaram atender outros objetivos. Sua
interveno ao longo do processo de industrializao baseou-se na necessidade de se
garantir as condies gerais para a acumulao.
Frente escassez de recursos, que fez com que o Estado recorresse a
concessionrias privadas para o fornecimento de servios pblicos e frente
precariedade do sistema de financiamento, o que tambm dificultava as intervenes
pblicas, consolidou-se um padro de proviso de meios de consumo coletivo marcado
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por grandes desequilbrios, o que contribuiu para a segregao social no espao


urbano.
A impossibilidade de se distribuir de maneira homognea os meios de
consumo coletivo no espao urbano fazia com que o mercado fundirio, livre de um
controle social sobre o uso do solo e as diferenas de poder entre os agentes que
competiam pelos mesmos, fossem convenientes e se tornassem elementos
determinantes na distribuio do acesso.
Para Smolka (1987a), esse padro se intensifica com o tempo e consolida
um (...) padro verticalista e especialmente truncado de proviso de meios de
consumo e produo coletivos (...) e que se deve: - ao sistema herdado das
concessionrias estrangeiras; - a capacidade do poder econmico em pressionar o
aparelho administrativo do Estado; - as diferenas do poder de compra entre os
agentes que concorrem no mercado fundirio; - a ausncia de efetivo controle social
sobre o uso do solo urbano; - e a escassez de recursos do Estado, associada
necessidade de se viabilizar o processo de acumulao.
Em relao atuao do setor imobilirio no urbano brasileiro, de acordo
com Smolka (1987a), no desempenhou a funo de produzir habitaes baratas,
visando reduzir o custo de reproduo da fora de trabalho, ou legitimar a ordem
capitalista vigente, mas serviu como refgio para excedentes de esferas da produo
sujeitas, num primeiro momento, a instabilidade decorrente das flutuaes do mercado
internacional e num segundo momento, a volubilidade da poltica industrial oficial.
Tambm foi uma opo para as poupanas, que no podiam ser aplicadas no
financiamento de acumulao, dada ausncia de um mercado de capitais.
O primeiro perodo da industrializao caracterizou-se pela concentrao de
capitais, j o segundo, por uma maior penetrao de capitais transnacionais nos
setores de ponta.
Com a crise decorrente da reorganizao capitalista ps 1964 houve a
reorganizao do setor imobilirio, que supostamente diminuiria seus efeitos. Esta
reorganizao deu-se pautada na reestruturao do setor econmico, desta forma,
para modernizar-se era necessrio concentrar capital e oligopolizar-se, atravs da
vinculao ao setor financeiro (SMOLKA, 1987a).
Essas mudanas trouxeram conseqncias desde aos empreendimentos
imobilirios, at a organizao do setor (segmento de setor), que elitizou-se e passou a
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ser amparado por um aparato financeiro que sustentava a demanda e pelo Estado,
principalmente atravs de intervenes urbanizadoras.
Portanto, num primeiro perodo da industrializao, a produo habitacional
possibilitava ganhos fundirios urbanos, sendo assim, cumpria o papel de reserva de
valor e num segundo momento, atravs de realizao de incorporaes, possibilitava
valorizao financeira.
Deste modo, para Smolka (1987a), o setor imobilirio no assumiu a
responsabilidade de rebaixar salrios, mas sim, a de acomodar certas deslocalizaes
sociais e econmicas para que os segmentos alijados do modelo de industrializao
vigente no o contestassem. Estabeleceu-se assim, um pacto entre esses segmentos
alijados e os interesses industriais que estavam sendo privilegiados pelos processos
dominantes.
A conjugao da ausncia de efetivo controle social sobre o uso do solo
urbano, com o processo de reorganizao e modernizao do setor imobilirio
(elitizao, concentrao de capitais, proteo do Estado, vinculao ao setor
financeiro, favorecimento dos segmentos superiores do mercado imobilirio etc.),
resultou na consolidao de um segmento do setor imobilirio sob a hegemonia do que
Smolka (1987a) designa como capital incorporador.
Nesse contexto, operaes que tem como base a relao social
estabelecida pela propriedade fundiria so submetidas dinmica de acumulao
capitalista (oligopolista), dessa forma: - a converso de uso do solo no se d
aleatoriamente, mas visando valorizao imobiliria; - e a promoo, a edificao e a
comercializao da habitao seguem a mesma lgica que regula o circuito de outros
capitais de ponta (bens durveis), que tm como base a inovao, a diferenciao do
produto, etc. (SMOLKA, 1987a).
Para Smolka (1987b), capital incorporador : - aquela frao do capital que
se valoriza articulando os diversos agentes que participam da realizao de
empreendimentos imobilirios; - e/ou aquele que adquire terreno com a finalidade de
valoriz-lo atravs da alterao de seu uso, ou seja, aquele que investe nas bases
onde as rendas fundirias 2 so criadas e alteradas.
2

De acordo com Singer (1979), a propriedade privada do solo proporciona renda (renda da terra) para quem a
detm, dessa forma, assemelhada ao capital. No entanto, para este autor, o capital imobilirio um falso capital,
pois embora seja um valor que se valoriza, a origem dessa valorizao no a atividade produtiva, mas se deve ao
monoplio do acesso a uma condio indispensvel para a realizao dessas atividades. O valor da propriedade

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Smolka (1987b) afirma que no processo atravs do qual rendas fundirias


so apropriadas pelo capital incorporador na forma de lucros ou juros, ocorrem
operaes de natureza industrial, financeira, comercial, etc., que vo apresentar
diferenciaes na natureza do ganho que prevalece em suas atividades (ganhos
fundirios, industriais, financeiros, de incorporao e mercantil).
Deste modo, o ganho imobilirio pode ocorrer de diferentes formas e para
que cada modalidade de ganho se realize, so necessrias determinadas sinergias
criadas na operao imobiliria. No entanto, deve-se destacar que o capital
incorporador no se apropria de todas elas, o autor supracitado levanta a hiptese de
que foras sistemticas endgenas ao setor e fatores estruturais exgenos fazem com
que, em diferentes perodos, determinada modalidade de ganho predomine.
Smolka (1987b) argumenta que o fato de que certas operaes de
incorporao imobiliria se caracterizem como tpicas de capital financeiro, outras
como de capital mercantil e outras no se caracterizarem em nenhum desses casos, o
leva a considerar como uma frao a parte do capital, um capital diferente.
Para Campos (1989), o capital incorporador o elemento que coordena a
participao das vrias fraes de capital no circuito imobilirio, cada uma com
especificidades nas formas de apropriao do excedente, que o autor distingue como
sendo de quatro naturezas: ganhos industriais, comerciais, financeiros e fundirios.
No entanto, o capital incorporador, por constituir-se no capital orquestrador,
o nico que pode ter acesso ao excedente sob as quatro formas de ganho, tendo um
lucro composto de ganhos de natureza distinta, caracterstica que o permite realizar
estratgias para maximizar seu lucro, atravs da maximizao de cada um de seus
ganhos. Em geral, as estratgias de valorizao do capital incorporador tm no ganho
fundirio o componente principal de seu lucro (CAMPOS, 1989).
Conforme Smolka (1987a) deve-se ressaltar que embora atue em
segmentos especficos 3, o capital incorporador influencia o restante do mercado
imobilirio, na medida em que: - altera padres de uso do solo urbano; - interfere na
atuao do Estado no que se refere distribuio de meios de consumo coletivo no
espao e de recursos para as diferentes parcelas da sociedade; - contribui para a
imobiliria na economia capitalista corresponde, portanto, a renda que ela proporciona, capitalizada a determinada
taxa de juros (SINGER, 1979, p. 22).
3

Segmentos superiores do mercado imobilirio, j que so esses consumidores que possibilitam maiores ganhos de
incorporao.

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segmentao do mercado de trabalho na construo civil; - e coordena o progresso


tcnico nesse setor.
Vemos a seguir, de forma mais detalhada, como o capital incorporador
reorganiza o uso do solo urbano visando apropriao daquela parcela da mais-valia
que, de outro modo, apareceria sob a forma de rendas fundirias.

Os movimentos de valorizao do capital incorporador no espao


Quando se adquire um terreno, de acordo com Smolka (1987b), adquire-se
um lote com caractersticas naturais e com caractersticas produzidas, bem como uma
localizao, que reflete facilidades, ou dificuldades de acesso, em relao aos outros
elementos do ambiente construdo. Percebe-se, portanto, que um objeto singular, j
que suas caractersticas geralmente no se repetem.
Dessa forma, nota-se que o solo urbano constitui-se em um meio de
produo necessrio (tanto para a reproduo da fora de trabalho, quanto para a
realizao de atividades produtivas) e no reproduzvel (j que no um meio de
produo como outros que so produzidos como mercadorias industriais), o que
permite perceber que o processo de formao de preos para terrenos diferencia-se de
outros, nos quais o trabalho um elemento fundamental.
Smolka (1987b) afirma que esse preo determinado: - pelo poder do
proprietrio em administrar sua escassez; - pela disposio e capacidade do usurio
remunerar o proprietrio; - externamente a ele (por atividades realizadas em outros
terrenos e pelas caractersticas das atividades que competem pelo seu uso); - pela
realizao do valor potencial; - por uma expectativa de valorizao futura, etc.
Campos (1898) destaca que o terreno urbano no pode ser visto apenas
como uma reserva de valor, pois um ativo com perspectiva de valorizao, ou
desvalorizao, com o passar do tempo, na medida em que d direito ao seu
proprietrio se apropriar, no somente das rendas fundirias produzidas, mas
tambm das rendas que surgiro no futuro, devido s alteraes realizadas no
ambiente construdo, que podem resultar de sua ao individual e/ou das aes de
outros agentes (incorporadores e Estado) e que envolvem tanto as edificaes
privadas, como os meios de produo e consumo coletivos providos pelo Estado.

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Desta forma, modificaes no ambiente construdo envolvem externalidades,


que provocam alteraes nas caractersticas dos lotes urbanos, (re)definem suas
vantagens locacionais4 e alteram esse preo.
Em geral, para Campos (1989), os proprietrios fundirios no tm
capacidade de prever o uso mais produtivo de seu terreno no futuro, j que ocorrem
essas mudanas no ambiente construdo 5. Dessa forma, os incorporadores procuram
atuar nas reas em intenso processo de transformao, reas onde os padres de
ocupao esto se alterando, pois a sua margem de ganho fundirio tende a ser
maior.
Na medida em que o capital incorporador atua nessas reas, altera os usos
do solo pretritos e define um novo padro de ocupao. O ambiente construdo vai se
consolidando 6, o que faz com que os proprietrios passem a ter melhores condies de
previso sobre os usos futuros de seus terrenos, dessa forma, ocorre a atualizao dos
preos dos terrenos, sobretudo dos adjacentes, os ganhos fundirios apropriados pelos
incorporadores tendem a diminuir e estes precisam se deslocar para outra rea
(CAMPOS, 1989).
Alm disso, quando a transio no padro de ocupao em uma rea se
aproxima do final, ocorre o aumento da escassez relativa de terrenos nessa rea, o que
tambm contribui para a elevao dos preos dos terrenos.
Percebe-se, portanto, que a retomada do investimento do capital
incorporador geralmente envolve um deslocamento espacial, se realiza em outra rea
da cidade onde existam maiores possibilidades de valorizao de seus capitais.
Dessa forma, (...) a dinmica imobiliria capitalista pode ser definida pela
articulao entre as decises de investir e a dimenso espacial das decises de investir
no passado, pois os deslocamentos espaciais das decises de investir so balizados
pelo estgio do ciclo de vida das reas e suas inter-relaes (CAMPOS, 1989, pg. 67).
Segundo Campos (1989), o que determina o tempo de durao da transio
nos padres de ocupao das diferentes reas so as decises de investir dos
4

Deve-se destacar que os investimentos dos incorporadores em uma determinada rea, mudam no s suas
caractersticas, mas tambm as relaes desta rea especfica com as outras reas da cidade, alterando suas
posies relativas nos mapas de acessibilidade (CAMPOS, 1989).

Aqui nos referimos tanto as possveis alteraes nas caractersticas da rea onde se localizam os lotes em questo
(intra-rea), como aquelas referentes ao ambiente construdo como um todo.

Estabelecendo um padro de verticalidade e densificao; de equipamentos, servios pblicos e comrcio; de


habitabilidade; um perfil de demanda por imveis etc. (CAMPOS, 1989).

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incorporadores, decises individuais, que em conjunto, na medida em que alteram o


uso do solo dessas reas e a relao entre elas, acabam por alterar o ambiente
construdo urbano como um todo.
Vemos a seguir, particularidades do movimento do capital incorporador no
espao intra-urbano de Marlia-SP, atravs da produo de loteamentos fechados e
condomnios horizontais.

O capital incorporador na produo de loteamentos


condomnios horizontais na cidade de Marlia-SP

fechados

Melazzo (2006), considerando dados demogrficos e econmicos relativos


s cidades de Marlia, Bauru, Presidente Prudente, So Jos do Rio Preto e Araatuba,
aponta os importantes papis que essas cidades vm ocupando na rede urbana
paulista e brasileira.
Beltro Sposito (2002) afirma que novas lgicas dos setores industrial,
comercial e de servios no Estado de So Paulo, que promovem a ampliao das
funes urbanas das cidades mdias com fortes papis regionais, ao provocarem o
aumento da renda per capita mdia dos moradores, so acompanhadas de novas
formas de habitat urbano, os loteamentos fechados e os condomnios horizontais7.
A cidade de Marlia, recorte territorial a partir do qual estabelecemos nossa
anlise, se localiza no centro oeste do Estado de So Paulo e possui uma populao
de 225.259 habitantes (SEADE, 2007) 8.
De acordo com entrevistas realizadas com corretores imobilirios e com um
incorporador da cidade de Marlia 9, importantes elementos contriburam para a
7

No presente texto, no diferenciamos esses dois tipos de produtos imobilirios, os condomnios horizontais e os
loteamentos fechados, visto que, para a anlise que propomos fazer, no se justificaria. Atravs dos dois tipos de
empreendimentos os incorporadores modificam o uso do solo de maneira qualitativamente distinta, por meio de
alteraes nas caractersticas da rea objeto da ao. Alm disso, h um elemento complicador, pois, conforme
demonstrado por Zandonadi (2005), existem empreendimentos que obtiveram sua aprovao junto ao poder pblico
municipal de Marlia como condomnios horizontais, no entanto, esto sendo comercializados como se fossem
loteamentos fechados, devido a algumas vantagens que essa manobra possibilita, como a reduo da rea que
deve ser transmitida municipalidade, menores exigncias no que se refere s instncias de poder que devem
emitir pareceres em relao sua implantao etc.
8

Estimativa populacional.

Neste texto utilizamos informaes obtidas a partir de entrevistas realizadas com corretores imobilirios e com um
incorporador da cidade de Marlia. A entrevista com o corretor da imobiliria Seta e a entrevista com o corretor da
imobiliria Toca foram realizadas pelos pesquisadores Everaldo Melazzo, Maria Encarnao Beltro Sposito e Jlio
Zandonadi, em 22/11/2007. A entrevista com o proprietrio da imobiliria Toca, que atuou como incorporador no
empreendimento Vale do Cana, juntamente com a empresa Menin Engenharia, foi realizada por Maria Encarnao

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dinamizao do mercado imobilirio da cidade, nos ltimos anos: - alm do peso das
indstrias instaladas na cidade 10, que contriburam para aumentar a renda mdia dos
moradores e para a migrao de trabalhadores de outras cidades; - a contribuio das
universidades, devido procura de estudantes por imveis para alugar, sobretudo da
Universidade de Marlia, no perodo em que era uma das poucas instituies de ensino
superior na regio; - a iniciativa do empresrio da cidade, no que se refere
verticalizao e implantao de condomnios horizontais e loteamentos fechados,
principalmente em se tratando das primeiras iniciativas (ver quadro 1); - a contribuio
da Toca Imveis 11, imobiliria que inovou no setor, sobretudo no que se refere venda
e aluguel de imveis e que tambm atua como incorporadora, em parceria com outra
empresa, Menin Engenharia, na implantao do Loteamento Residencial Vale do
Cana; - mais recentemente a insero de incorporadoras e construtoras de maior
porte e sediadas em outras cidades, de maneira mais significativa (ver quadro 1) etc.
A seguir, no quadro 1 e na figura 1 12, sistematizamos algumas informaes
acerca dos condomnios horizontais e loteamentos fechados implantados, ou em fase
de implantao, na cidade de Marlia, que nos ajudaro a realizar algumas anlises.

Beltro Sposito, em 24/01/2008. Estas entrevistas fazem parte da agenda de trabalho da Rede de Pesquisadores
sobre Cidades Mdias (ReCiMe), que atualmente desenvolve a pesquisa Cidades Mdias: agentes econmicos,
reestruturao urbana e regional, financiada pelo CNPq, sob a coordenao geral de Denise Elias (Universidade
Estadual do Cear) e Maria Encarnao Beltro Sposito (Universidade Estadual Paulista, Campus de Presidente
Prudente).
10

Spaipa (Coca-cola), Kibon, Dori, Bel, Sasazaki, etc.

11

interessante destacar que Leme (1996), ao analisar anncios de vendas de terrenos feitos em classificados de
jornais, das cidades de Marlia, Bauru e Presidente Prudente, considerando os anos de 1975, 1980, 1985, 1990,
1991 e 1992 (mdias mensais), concluiu que em Marlia h uma maior participao de imobilirias do que de
particulares no mercado fundirio, bem como h uma maior organizao do setor, se feitas comparaes em relao
s outras duas cidades.
12

Na figura 1, sobrepomos ao mapa de excluso/incluso social de Marlia, elaborado pelo Simespp, informaes
relativas aos condomnios horizontais e loteamentos fechados da cidade de Marlia.

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Quadro 1 Condomnios horizontais e loteamentos fechados da cidade de Marlia (localizao, ano de aprovao, identificao do
incorporador e procedncia do mesmo e padro do empreendimento):
CONDOMNIO HORIZONTAL
LOCALIZAO
ANO DE
INCORPORADOR
PROCEDNCIA DO
LOTEAMENTO FECHADO
APROVAO
INCORPORADOR
1 Residencial Esmeralda
Avenida das Esmeraldas, * 1993
Promar
So Paulo
Residence
Incorporadora Ldta

PADRO DO
EMPREENDIMENTO
superior

2 Condomnio Residencial
Village do Bosque
3 Condomnio Residencial
Garden Park

R. Santa Helena, 1967

1996

Harry Shibata Jr.

Marlia

superior

R. Santa Helena, 909

1997

superior

4 Residencial Villagio das


Esmeraldas

R. Jos de Abreu Filho,


221

1999

Anversa Empreendi- Marlia


mentos e Participaes S/C Ltda.
ACINCO Incorporadora Marlia
Construes Ltda.
Jos Lus Soares
Marlia * atualmente reside
Barreto
em Florianpolis
Iliacy Andreolli Saes Marlia

mdio-superior

Seven Invest
Marlia
Empreendimentos Ltda

mdio

5 Condomnio Residen-cial Jardim R. Humait, 190


do Bosque
6 Condomnio Residen-cial Pedra Jos da Silva Matos, 350
Verde
7 Condomnio Residen-cial Portal R. Plnio do Amaral, 612
do Parati

2000
2000
2000

mdio-superior

mdio-superior

8 Residencial Solar das


Esmeraldas

R. Pedro Nogueira Salido, * 2000

WMG Incorporadora e Belo Horizonte


Construtora Ltda.

mdio-superior

9 Condomnio Residencial
Jardim Colibri

R. Andr Martins Parra,


171

Planoeste
Construtora Ltda

So Paulo

mdio

10 Loteamento Residencial Vale


do Cana

Rodovia Estadual SP 333 2001


Km 336 + 640 m

Vale do Cana
Empreendimen-tos
Imobilirios Ltda

Marlia

superior

11 Residencial Campo Belo

Distrito de Padre Nbrega 2001


R. Heitor Tiveroni*

mdio-superior

12 Condomnio Residencial Vila


Nova

Distrito de Lcio
2001
R. Helena M. Borghetti, 92

13 Condomnio Residencial Vale


dos Sonhos

Distrito de Avencas
2001
Estrada Vicinal Marlia
Avencas: Danilo Gonzles
Distrito de Padre Nbrega 2002
Rod. SP294 Marlia-Tup, Via
de circulao perimetral N. 01
R. Beline Marconato, 303 2002

COOPHAM Cooperati- Marlia


va Habitacional de
Marlia-SP
Seven Invest
Marlia
Empreendi-mentos
Ltda
Luiz Toffoli e
Marlia
Sebastiana Seixas
Dias Toffoli
COOPHAM
Marlia
Cooperativa
Habitacional de Marlia
Santa Teresa
Marlia
Imveis S/C Ltda
Adilha da Costa
Marlia
Nascimento
DOlea
Marlia
Empreendimentos
S/C Ltda
nix EmpreenMarlia
dimentos S/C Ltda
COOPHAM
Marlia
Cooperativa
Habitacional de Marlia
*

modesto

14 Green Valley

15 Condomnio Residencial
Campo Limpo
16 Loteamento Resi-dencial Villa
R. Andr Martins Parra *
Flora
17 Loteamento Residencial Portal Av. Brigadeiro Eduardo
da Serra
Gomes *

2001

2002
2003

18 Residencial Portal dos Nobres Av. Warner Gomes Ferreira 2003


*
19 Condomnio Residencial
Jardim Ismael

Amador Bueno, 1740

20 Serra Dourada

A. Perimetral - Sp -333

21 Santa Gertrudes

Av. Brigadeiro Eduardo


Gomes, *
Av. Brigadeiro Eduardo
Gomes *
R. Shinji, 349

22 Costa do Ip
23 Girassis

24 Condomnio Residencial Vila


do Bosque
25 Condomnio Residencial Vila
Aquarius
26 Condomnio sem nome

R. Francisco Costa
Nascimento, 220
R. Tucunars, 525

2003

mdio

mdio-superior

mdio
mdio
superior

superior

mdio-superior

superior

2007

Lei Ltda

So Paulo

mdio-superior

2007

Sindicato dos
empregados do
comrcio de Marlia
Inpar Projeto 90
SPE Ltda
Inpar Projeto 84
SPE Ltda
Inpar Projeto 87 SPE
Ltda
Inpar

Marlia

mdio-superior

So Paulo

mdio-superior

So Paulo

mdio

So Paulo

superior

So Paulo

mdio

2008
2008

R. Dolores Guerreiro
2008
Oliveira, 361
27 Terra Nova
Av. Sigismundo Nunes de
*
Oliveira, *
Fonte: Trabalho de campo, Prefeitura Municipal de Marlia e Zandonadi (2005).
Organizao: rica Ferreira.
Observao: (*) dados no disponveis.

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Figura 1 Localizao e perodo de implantao dos condomnios horizontais e loteamentos


fechados da cidade de Marlia.

Conforme se pode verificar no quadro 1 e na figura 1, no perodo de


1993 a 1999, os primeiros condomnios horizontais e loteamentos fechados
implantados na cidade de Marlia so de padro superior e mdio-superior 13 e
se concentram no setor leste e no setor sudeste, reas que, de acordo com
Zandonadi (2005), j eram ocupadas por segmentos de alto poder aquisitivo e
que, conforme o mapa de incluso/excluso social de Marlia elaborado pelo
SIMESPP, tem uma situao predominante de incluso e de baixa excluso
social 14 (ver figura 1).
Na fase inicial de mudana de uso do solo nessas reas dos setores
leste e sudeste da cidade, como os proprietrios fundirios no tinham grande
capacidade de previso dos usos mais produtivos de seus terrenos 15, j que
13

Utilizamos uma caracterizao apresentada por Zandonadi (2005), que leva em considerao,
sobretudo, o padro das residncias e que foi atualizada de acordo com informaes obtidas nas
entrevistas e em trabalhos de campo realizados.
14

A partir de dez variveis retiradas do Censo do IBGE-2000 foram elaborados os seguintes indicadores:
demogrficos, ambientais, econmicos e de educao, que ao atriburem um resultado para cada setor
censitrio, considerando sua posio em relao aos demais, refletem uma hierarquizao dos mesmos.
Os resultados foram agrupados e resultam em um mapa que nos permite visualizar a manifestao da
excluso e da incluso social no espao. Este mapa foi elaborado pelo grupo de pesquisa Sistema de
informao e mapeamento da excluso social para polticas pblicas SIMESPP, da Faculdade de
Cincias e Tecnologia - UNESP, Campus de Presidente Prudente (MELAZZO, 2006).
15

Devemos considerar neste perodo, o ineditismo desse tipo de empreendimento na cidade de Marlia.

347

Caderno Prudentino de Geografia, Presidente Prudente, n.32, v.2, p.337-365, ago./dez.2010

estavam ocorrendo vrias transformaes no ambiente construdo, a margem


de ganho fundirio apropriada pelos incorporadores foi significativa 16.
Na rea onde esses empreendimentos se concentram a sudeste,
conhecida

como

Esmeraldas,

encontramos

atualmente

de

maneira

predominante, residncias de alto padro, tanto nos condomnios horizontais e


loteamentos fechados, como nos loteamentos abertos17 e na Avenida das
Esmeraldas, que fica nas proximidades, encontramos atividades comerciais e
de servios que atendem um pblico de alto poder aquisitivo. Nesta rea, em
1993, foi implantado o primeiro empreendimento desse tipo na cidade, o
Residencial Esmeralda Residence, que ultimamente possui o metro quadrado
mais caro se comparado aos demais 18.
Tambm encontramos atividades comerciais e de servios no setor
leste, localizadas na Avenida Brigadeiro Eduardo Gomes e na Avenida Vicente
Ferreira e residncias de alto padro, por exemplo, no Jardim Europa 19
(ZANDONADI, 2005).
A partir do quadro 1 e da figura 1, se constata que num segundo
momento de implantao desses empreendimentos em Marlia (2000-2003),
iniciou-se uma disperso relativa 20 dos mesmos no espao urbano, bem como,
uma diversificao no que se refere ao perfil da demanda que se pretendeu
atingir, o que ser discutido mais a frente.
Do total de dezessete loteamentos fechados e condomnios
horizontais implantados neste perodo, oito no se localizam nem no setor leste
e nem no setor sudeste, sendo que destes, trs so de padro mdio-superior:
16

E pode ainda estar sendo, j que uma estratgia muito utilizada pelos incorporadores a reserva de
lotes para sua venda futura.
17

Parque das Esmeraldas I e II, Jardim Maria Isabel, Jardim Tropical.

18

De acordo com os entrevistados, seguem algumas comparaes de preo do metro quadrado de


terreno, considerando alguns empreendimentos: Residencial Esmeralda Residence - R$400,00 a
R$500,00; Condomnio Residencial Garden Park R$250,00 a R$275,00; Condomnio Residencial Jardim
do Bosque R$180,00; Loteamento Residencial Vale do Cana R$130,00 a R$150,00; Condomnio
Residencial Portal do Parati R$140,00; Condomnio Residencial Campo Limpo R$60,00.
19

J no Jardim Sasazaki (prximo ao Residencial Campo Limpo) e no Bairro Argolo Ferro (prximo ao
Condomnio Residencial Jardim Ismael) encontramos de maneira predominante, casas de padro mdio e
casas de padro modesto, respectivamente (ZANDONADI, 2005).
20

Se considerarmos em termos absolutos, alm da quantidade de empreendimentos, a qualidade dos


mesmos (ou seja, o padro do empreendimento e o perfil da demanda), veremos que se concentram nos
setores leste e sudeste, alm disso, os que se localizam em outras reas da cidade, no geral, no esto
prximos uns dos outros.

348

Caderno Prudentino de Geografia, Presidente Prudente, n.32, v.2, p.337-365, ago./dez.2010

Campo Belo e Green Valley (norte) e Serra Dourada (sudoeste) e um de


padro superior: Vale do Cana (sudoeste). Dessa forma, estes quatro ltimos
visam atingir a mesma faixa de renda que os primeiros condomnios horizontais
e loteamentos fechados da cidade.
Os empreendimentos Campo Belo, Green Valley e Serra Dourada
so constitudos de chcaras e visam segunda residncia 21.
Visando compreender em que nveis e de que formas ocorrem o
deslocamento espacial desses investimentos na cidade de Marlia, como meio
para se buscar maiores possibilidades de valorizao desses capitais, atravs
da

ampliao

de

sua

margem

de

ganhos

fundirios,

analisaremos,

considerando o conjunto desses empreendimentos, a deciso de investir do


capital incorporador atravs da implantao do Loteamento Residencial Vale
do Cana, que se localiza a cerca de 2 km da malha urbana compacta da
cidade, visa primeira residncia e nico de alto padro que no se localiza
nem no setor leste e nem no setor sudeste da cidade. Nele atuam como
incorporadores a empresa Toca Imveis 22, em parceria com a empresa Menin
Engenharia 23, ambas de capital local.
Tendo como objetivo compreender empiricamente como o capital
incorporador busca se apropriar daquela parcela da mais-valia que, de outro
modo, apareceria sob a forma de rendas fundirias, por meio do deslocamento
da demanda no segmento superior do mercado imobilirio, (atravs da criao
de desejos e preferncias), iremos analisar as estratgias utilizadas para se
atrair moradores ao Loteamento Residencial Vale do Cana.
Na medida em que as caractersticas qualitativamente distintas do
Vale do Cana foram sendo detalhadas pelos entrevistados, o incorporador e o
corretor da imobiliria Toca Imveis, comparaes foram feitas com outros
condomnios horizontais e loteamentos fechados existentes na cidade, parte
21

A proposta inicial dos empreendimentos Campo Belo, Green Valley e Serra Dourada era serem
constitudos de chcaras e servirem como segunda residncia, entretanto, atualmente algumas pessoas
moram no local.
22

Que participa de outros empreendimentos desse tipo na cidade de Marlia, predominantemente no


papel de corretora de imveis.
23

Que participa de outros empreendimentos desse tipo na cidade, predominantemente no papel de


construtora. Atualmente a sede dessa empresa fica em So Paulo.

349

Caderno Prudentino de Geografia, Presidente Prudente, n.32, v.2, p.337-365, ago./dez.2010

destacando o que seriam as externalidades negativas decorrentes de sua


concentrao nos setores leste e sudeste da cidade. Algumas destas
comparaes sero citadas a seguir.
interessante destacar que a empresa atuou e atua como corretora
de imveis, no que se refere a alguns empreendimentos sob os quais
estabelece comparaes, no entanto, como atua como incorporadora no
empreendimento Vale do Cana e nele tem maiores possibilidades de
valorizao de seus capitais, a ele atribui caractersticas como a inovao, a
diferenciao do produto, etc.
Nesta rea esto realizando uma srie de investimentos para se
alterar o uso do solo e para se criar um produto diferente dos demais j
existentes na cidade e que seja to atrativo quanto eles, para que as pessoas
optem por morar naquele empreendimento.
Os entrevistados destacam a deficincia (em quantidade e
qualidade) de reas destinadas ao lazer e a prtica de atividades fsicas nos
outros empreendimentos, algo que foi privilegiado no Vale do Cana atravs da
implantao de 24: lago com peixes e pesca esportiva, bosque, quadra
poliesportiva, clube, campo de futebol, playground, academia de ginstica,
pista de cooper, praas, trilhas, cinema digital, sauna, bar, mirante, salo de
festas para 400 pessoas, etc.
O tamanho mnimo dos lotes de 1.000,00 m

25

, o que possibilita

superar um problema que comparece em outros empreendimentos, nos quais o


reduzido tamanho dos lotes faz com que as casas, geralmente de muitos
metros quadrados, fiquem muito prximas umas das outras 26.
Sua localizao possibilita explorar a paisagem como algo a
agregar valor para o empreendimento. O incorporador justifica que na regio, a
possibilidade de se explorar uma paisagem natural como um atributo,
explorar a vista para as escarpas e vales 27.
24

Ou esto em fase de planejamento e sero implantados em breve.

25

E a rea mnima de construo so 250 m.

26

O que provoca perda de privacidade e muitas vezes, conflitos entre os moradores.

27

O fato de a cidade estar situada no Plat Marlia, que juntamente com outros constituem a Formao
Rochosa Marlia, limitada por escarpas fortemente festonadas, proporciona uma paisagem que est

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Caderno Prudentino de Geografia, Presidente Prudente, n.32, v.2, p.337-365, ago./dez.2010

Para os entrevistados, apesar de o loteamento estar distante da


malha urbana compacta da cidade, est ligado por uma via de trnsito rpido, o
que permite eficincia nos deslocamentos, sobretudo os realizados atravs de
automveis.
Isso foi reforado com a duplicao da pista da Rodovia Estadual
SP-333, j que um trecho do deslocamento para que o acesso ao Cana se
realize se d por essa rodovia, e com a construo de uma passagem
subterrnea.
O incorporador afirmou que, por exemplo, para se deslocar do centro
principal at o Residencial Esmeralda, no qual sua empresa atua como
corretora, o gasto de tempo de cerca de dez minutos, pois necessrio
cruzar reas mais densamente ocupadas e vias de fluxo mais intenso, j para
se deslocar at o Vale do Cana, o gasto de tempo de cerca de quatro
minutos.
O corretor afirmou que para se deslocar do centro principal da
cidade at os condomnios horizontais e loteamentos fechados localizados na
zona leste, o gasto de tempo tambm maior, se comparado ao Cana.
O incorporador ressaltou que a localizao do empreendimento
naquela rea especfica proporcionaria segurana, pois a circulao de
pessoas, alm das que moram e das que trabalham no Vale do Cana,
reduzida, ao contrrio do que ocorre na rea do Residencial Esmeralda
Residence 28. Afirma que o fato do Residencial Esmeralda estar em um local de
passagem de pessoas funciona como auto-propaganda 29, mas no gera
segurana, pois passam potenciais compradores, mas tambm faz com que os

sendo utilizada com o objetivo de agregar valor para esses produtos imobilirios, no entanto, impem
limites geomorfolgicos que limitam as possibilidades de expanso horizontal em todos os sentidos e que
servem, de acordo com Melazzo (2006), como limites espaciais na diferenciao de reas e bairros.
Nunes (2007) destaca essa separao para o caso da Favela Vila Barros, que a maior favela da cidade
e que se localiza a nordeste da rea central, do lado oposto do vale que a separa dos condomnios
horizontais e loteamentos fechados localizados na zona leste.
28

A partir deste argumento utilizado, fica evidente como o capital incorporador se utiliza de externalidades
positivas no momento da promoo e do lanamento de determinado empreendimento. J as
externalidades negativas, que podem vir a ser geradas pelo adensamento imobilirio na rea, so
fundamentais nesse movimento de valorizao do capital incorporador e contribuiro para o deslocamento
futuro dessa demanda particular, que ocupa o segmento superior do mercado imobilirio.

29

O que no ocorre com o Vale Cana e acaba dificultando a venda dos lotes.

351

Caderno Prudentino de Geografia, Presidente Prudente, n.32, v.2, p.337-365, ago./dez.2010

moradores fiquem mais expostos violncia, na medida em que podem ser


observados e abordados com mais facilidade, etc.
Alm disso, afirma que o prprio relevo e a proximidade com as
escarpas servem como uma barreira natural contra possveis invasores.
Visando proporcionar mais segurana aos moradores, elaboraram
um projeto para duplicar a pista que d acesso ao Cana, que liga a rodovia a
portaria do empreendimento, e nela pretendem: - construir um canteiro central,
onde sero instalados postes com cmeras de segurana; - construir uma
guarita; - e disponibilizar um carro de segurana. No entanto, esto
encontrando dificuldades para realizar essas alteraes, j que a rea
necessria pertence ao proprietrio das terras vizinhas, que no quer vendlas.
Na data de realizao da entrevista com o incorporador (24/01/2008)
estavam se preparando para lanar a segunda fase do empreendimento 30, o
metro quadrado era em mdia R$130,00 a R$150,00, havia cerca de treze
casas edificadas e previso de que mais doze fossem construdas no primeiro
semestre de 2008.
Tendo como base os resultados de vendas e o pequeno nmero de
casas edificadas no Cana, esto realizando diversas adaptaes e
modificaes em relao ao projeto inicial e se utilizando de diversas
estratgias.
No projeto inicial no estavam previstos tantos investimentos em
reas de lazer e prtica de atividades fsicas, mas como perceberam que
diferenciariam aquele produto imobilirio, foram realizando mudanas.
Os entrevistados reconhecem que os moradores de Marlia
consideram a localizao do empreendimento como desfavorvel, em termos
da distncia que deve ser percorrida para se ter acesso ao local, o que
provocaria o aumento dos gastos (em tempo e em dinheiro) que esto
acostumados a ter em seus deslocamentos cotidianos e tambm no que se
refere ausncia de atividades comerciais e de servios nas proximidades.

30

O empreendimento Vale do Cana foi aprovado na Prefeitura Municipal de Marlia como se fosse ser
implementado numa s etapa, porm foi dividido em duas etapas, de 250 lotes cada.

352

Caderno Prudentino de Geografia, Presidente Prudente, n.32, v.2, p.337-365, ago./dez.2010

Dessa forma, planejam implantar algumas atividades comerciais e


de prestao de servios nas proximidades (como uma escola, um
estabelecimento voltado para primeiras necessidades, etc) e no que se refere
concepo de que a distncia algo impeditivo, o incorporador afirma que isso
ir mudar quando as pessoas perceberem que demoram do centro principal at
o Residencial Esmeralda Residence, que at ento tido, dentre os
empreendimentos desse tipo na cidade, como o de maior status e de metro
quadrado mais caro da cidade, mais tempo do que demorariam para chegar no
Cana. Mesmo que, dependendo dos deslocamentos a serem feitos, a
mudana para o Cana provoque um aumento das distncias a serem
percorridas, acredita que isso seria compensado pelos atributos que foram
sendo agregados aquele produto imobilirio, sobretudo no que se refere s
possibilidades de lazer.
Destaca ainda, que para pessoas que se mudam de grandes
cidades para Marlia, pblico que o empreendimento pretende atingir, essa
distncia no algo impeditivo.
O incorporador afirmou que inicialmente as pessoas estavam
achando o tamanho do lote fora dos padres e que consequentemente, teriam
que construir uma casa de muitos metros quadrados. Dessa forma, na segunda
fase do loteamento, a rea mnima dos lotes foi alterada de 1.000,00 m para
680,00 m, para que se torna-se mais barato e possibilita-se maiores resultados
de venda.
Alm do marketing que est sendo feito atravs de outdoors,
propagandas em jornais etc., esto se utilizando de estratgias mais
direcionadas e baseadas em um crculo de relaes que possuem, para
atrarem compradores. Realizam jantares, churrascos, etc. no prprio
empreendimento, nas reas coletivas de lazer, para que potenciais
compradores se desloquem at o local e o conheam.
O incorporador, baseado nas duas experincias que teve com
esse tipo de produto imobilirio, o Garden Park e o Residencial Esmeralda, nas
quais atuou como corretor, percebeu que estimular a produo de casas desde
o lanamento do empreendimento torna a venda de lotes e sua valorizao
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Caderno Prudentino de Geografia, Presidente Prudente, n.32, v.2, p.337-365, ago./dez.2010

mais rpidas. Sendo assim, desde o incio das vendas dos lotes do Cana est
estimulando a produo de casas, atravs de vantagens oferecidas nas formas
de pagamento, ou de descontos no preo vista, s pessoas que querem
comprar o lote para de imediato comear a construir residncia.
Queremos destacar que o incorporador tem um projeto de
desenvolver quatro condomnios horizontais de mdio padro prximo ao
Cana, mas para isso, afirma que necessria a participao do proprietrio
fundirio como parceiro no empreendimento, que por enquanto, no demonstra
interesse.
Dessa forma, se este projeto se tornar realidade, a margem de
ganho fundirio que ser apropriada pelo incorporador ser reduzida. Alm
disso, esses condomnios sero de mdio padro, sendo assim, no
envolvero tantos investimentos em comparao com o Cana e nem atingiro
a mesma faixa de renda.
No entanto, para alm dos lucros passveis de serem adquiridos
pelos incorporadores com a implantao desses quatro condomnios, conforme
pudemos perceber na entrevista realizada com o incorporador, seria uma
estratgia no sentido de se criar externalidades positivas e gerar alteraes no
ambiente construdo intra-rea, o que provocaria a valorizao dos lotes do
Vale do Cana. Se isso acontecer, os incorporadores tero lucros de natureza
distinta, principalmente ganhos fundirios com o Vale do Cana, j que a gleba
foi adquirida por eles antes de ocorrerem significativas alteraes nas
caractersticas da rea onde se localiza.
Tambm se deve ressaltar que, segundo informaes fornecidas
pelo incorporador, no esto sendo vendidos lotes da primeira etapa do Cana,
somente para pessoas que querem construir a casa de imediato e na segunda
etapa, poucos lotes sero vendidos. Visam dessa forma, reservar parcela
significativa dos lotes para ser vendida futuramente, quando, atravs de
alteraes, tanto nas caractersticas da rea objeto da ao, quanto na sua
relao com as demais reas da cidade (mudanas de posio relativas no
mapa de acessibilidade), estiver se valorizado de maneira significativa.

354

Caderno Prudentino de Geografia, Presidente Prudente, n.32, v.2, p.337-365, ago./dez.2010

Nesse contexto, fica claro o argumento de Campos (1989), j


apresentado no texto, de que o terreno um ativo com perspectiva de
valorizao, ou desvalorizao, ao longo do tempo, pois permite aos seus
proprietrios se apropriarem das rendas fundirias que surgiro no futuro,
devido s alteraes no ambiente construdo.
O

incorporador ressaltou

que

Residencial Esmeralda

foi

considerado por muitos como um empreendimento invivel quando foi lanado,


devido a dois motivos: - achava-se que ningum iria querer morar num espao
cercado por muros; - e que era distante.
Esse primeiro motivo tinha relao, para o entrevistado, com o fato
de que j havia existido uma experincia desse tipo na cidade 31, mas que no
havia prosperado e acabou-se derrubando os muros. Para ele, esta lembrana
fazia com que as pessoas inicialmente no acreditassem na viabilidade desse
tipo de produto imobilirio na cidade, o que dificultava a venda dos lotes do
Residencial Esmeralda.
A concepo de que era distante foi mudando na medida em que
foram ocorrendo modificaes no ambiente construdo e um padro de
ocupao de pessoas de alto poder aquisitivo foi se estabelecendo (o que pode
ser visualizado tanto pelo padro das residncias daquele setor da cidade,
como das atividades comerciais e de servios que se localizam na Avenida das
Esmeraldas) e alterando as relaes daquele setor da cidade com os demais.
Hoje, conforme j afirmado, o Residencial Esmeralda Residence possui o
metro quadrado mais caro dentre esses empreendimentos, na cidade de
Marlia.
O entrevistado acredita que, com o tempo: - as externalidades
negativas resultantes do adensamento imobilirio nos setores leste e sudeste
da cidade; - somadas s inovaes daquele produto imobilirio (Vale do
Cana), resultantes dos investimentos que esto sendo realizados e da criao
de necessidades e preferncias (novos estilos de moradia, status etc.),
contribuiro para o deslocamento, no espao, da demanda no segmento
superior do mercado imobilirio.
31

Condomnio Vila Romana, que se localizava na zona leste.

355

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Ao mesmo tempo: - a capacidade do proprietrio fundirio em


recuperar o que seria correspondente aos ganhos fundirios, sobretudo no
setor leste e no setor sudeste da cidade; - a dificuldade de se encontrar reas
para se realizar esse tipo de empreendimento, agravada pelas determinantes
impostas pelo relevo; - somado ao tempo necessrio para se produzir um
produto daquele (ex.: tempo para as rvores crescerem, j que uma
caracterstica marcante so os bosques, praas, reas de preservao
permanente etc.); - e as alteraes que ocorrero no ambiente construdo, so
elementos que o levam a acreditar que, a mdio prazo, esse deslocamento se
dar em direo ao Loteamento Residencial Vale do Cana.
Conforme j salientado, de acordo com Campos (1989), as decises
de investir dos incorporadores, ao priorizarem sua ao sobre determinada
rea mudam no s as caractersticas da rea objeto da ao, mas tambm
sua relao com as outras reas da cidade.
Dessa forma, as mudanas de uso do solo e as alteraes no
ambiente construdo que esto sendo realizadas, no visam somente mudar as
caractersticas daquela rea da cidade onde se localiza o Loteamento
Residencial Vale do Cana, mas na relao com as demais reas, na medida
em que ir redefinir suas vantagens locacionais, fazer com que as supere.
Podemos supor que no futuro, parte da demanda no segmento
superior do mercado imobilirio se desloque para essa rea da cidade, fazendo
com que se configure a seguinte realidade: - o Vale do Cana se torne um
empreendimento com uma taxa de ocupao elevada, lotes valorizados e alto
preo do metro quadrado; - como tambm os quatro condomnios citados
anteriormente (embora com diferenciaes no padro do empreendimento e no
perfil da demanda); - e, alm disso, atividades comerciais e de servios se
instalem, visando atender esses moradores.
Dessa forma, os incorporadores teriam um lucro significativo com a
venda dos lotes do Vale do Cana, lucro composto, sobretudo, de ganhos
fundirios, possveis de serem apropriados devido ao deslocamento espacial
dos investimentos do capital incorporador.

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No entanto, este prprio movimento dificultaria a continuidade dos


investimentos naquele setor da cidade (sudoeste), considerando: - que haveria
poucas reas onde seria possvel realizar mais empreendimentos deste tipo
(considerar as determinantes impostas pelo relevo); - e a maior capacidade de
o proprietrio fundirio readquirir o que seria correspondente aos ganhos
fundirios. Neste momento, obteria(m) muitos lucros, o(s) incorporador(es) que
tivesse(m) adquirido terras em um momento anterior.
Esse deslocamento, dos investimentos do capital incorporador no
espao, continuaria...
Entretanto, fundamental destacar que, apesar do incorporador
afirmar, que a mdio prazo, o Vale do Cana superar o preo do metro
quadrado de terreno do Esmeralda Residence 32, admite que, se no momento
atual, ele e seu scio fossem comear o empreendimento, mas tivessem a
dimenso do montante de investimentos necessrios e do tempo que
demoraro em ter lucros, no o fariam. Este fato, somado aos resultados de
vendas e ao pequeno nmero de casas edificadas no Cana, pode
demonstrar 33 limites que estes movimentos de valorizao do capital
incorporador encontram no espao intra-urbano de Marlia, inclusive no que se
refere ao processo de disperso residencial, j que a distncia fsica em
relao ao centro principal e a malha urbana compacta da cidade e a ausncia
de atividades comerciais e de prestao de servios nas proximidades, so
aspectos citados tanto pelos corretores e pelo incorporador, como por
moradores deste tipo de empreendimento 34.
32

Nesse sentido, consideramos interessante destacar os trabalhos de Leme (1996, 1999), nos quais, ao
analisar anncios de vendas de terrenos feitos em classificados de jornais, das cidades de Marlia,
Presidente Prudente e Bauru, veiculados entre 1975 e 1996 (mdias mensais), demonstra de forma clara
que os preos mdios do m dolarizados de terreno se alteram com o passar do tempo (devido a fatores
externos e internos s cidades), como tambm, sua espacializao no interior das cidades.

33

Para confirmarmos essa hiptese, precisaramos analisar caso a caso todos os empreendimentos
existentes (considerando ano de implantao e nmero de lotes vendidos e edificados, ou de casas
vendidas e edificadas, entrevistar agentes responsveis pelos empreendimentos, etc.), com nfase para
os localizados em reas distantes da malha urbana compacta da cidade.

34

Pois implicam, de acordo com algumas entrevistas realizadas com moradores de condomnios
horizontais e loteamentos fechados da cidade de Marlia, em gastos relacionados a deslocamentos
(medidos em tempo e em dinheiro), para alm do que esto acostumadas a ter no seu cotidiano. Essas
entrevistas foram realizadas pelos pesquisadores Maria Encarnao Beltro Sposito, Eda Maria Ges,
Oscar Alfredo Sobarzo Mino e Jlio Zandonadi, no mbito da pesquisa Urbanizao difusa, espao
pblico e insegurana urbana, apoiada pela Fapesp, que tem como recorte trs cidades mdias do
interior do Estado de So Paulo - Marlia, Presidente Prudente e So Carlos.

357

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Ao mesmo tempo, tendo como referncia outra escala temporal de


anlise, esta realidade apresentada pode indicar fases da transio nos
padres de ocupao das diferentes reas da cidade (sobretudo considerando
os setores leste, sudeste e sudoeste), reas que se encontram em diferentes
estgios do ciclo de vida, considerando os movimentos de valorizao do
capital incorporador no espao.
Conforme se pode verificar no quadro 1, no ltimo perodo analisado
(2007-2008), dos seis empreendimentos que esto sendo implantados na
cidade, quatro se localizam nos setores leste e sudeste e dois fora dele, um na
zona norte e outro na rea central. Portanto, a maioria 35 est sendo implantada
naquele setor onde a fase da transio do padro de ocupao est mais
avanada, considerando o tipo de empreendimento tratado no presente texto.
No entanto, devemos ponderar que neste perodo de implantao
desses empreendimentos em Marlia, notvel a significativa participao de
incorporadoras sediadas em outras cidades (sobretudo So Paulo), o que
primeiro demonstra a necessidade de relacionarmos diferentes escalas
espaciais e segundo, acrescenta um importante elemento na anlise, que pode
nos ajudar a entender: - a capacidade de mobilizao de capitais, para a
aquisio das reas necessrias a implantao desses empreendimentos nos
setores leste e sudeste da cidade; - e a opo por investimentos de maior
liquidez no mercado imobilirio, localizados em reas onde no so
necessrias grandes alteraes no ambiente construdo e criao de
externalidades positivas.
Fica claro, portanto, a partir do que foi discutido, que o deslocamento
espacial dos investimentos, ao mesmo tempo em que determinado pelas
caractersticas do ambiente construdo, determina suas caractersticas futuras
e essa dinmica define o prprio processo de estruturao intra-urbana das
cidades36 (CAMPOS, 1989).
35

Aqui estamos considerando a concentrao em termos de quantidade e qualidade.

36

Nesse sentido, queremos chamar a ateno, de acordo com Farret (1985), para os dois paradigmas
que visam explicar a estruturao do espao urbano, sobretudo o residencial. No paradigma do
equilbrio, a estruturao do espao vista como o resultado da ao de unidades decisrias individuais,
pessoas ou firmas, interagindo dentro de um quadro institucional definido pelo funcionamento de um
,
mercado imobilirio livre, neutro e perfeito e pela ao eqidistante do Estado em relao aos agentes

358

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Algumas consideraes
Se considerarmos todo o intervalo de tempo em que esses
empreendimentos foram implantados na cidade de Marlia, (1993-1999, 20002003 e 2007-2008), periodizado num esforo de anlise, somam-se vinte e sete
condomnios horizontais e loteamentos fechados no total, dentre os quais,
dezessete se concentram nos setores leste e sudeste e dez se localizam nas
demais reas da cidade.
Dos dezessete empreendimentos que se concentram nos setores
leste e sudeste da cidade, sete so de padro superior, sete so de padro
mdio-superior e trs de padro mdio.
Considerando os dez37 empreendimentos que se localizam nas
demais reas da cidade, um se caracteriza por ser de padro superior, trs de
padro mdio-superior, quatro de padro mdio e um de padro modesto.
Este quadro exposto, somado a discusso realizada, nos permite
expor e sistematizar algumas idias:

Queremos destacar dois aspectos para os quais Beltro Sposito (2004)

nos chama a ateno, primeiro, que a localizao desses empreendimentos


geralmente perifrica, porm concentrada nos setores melhor equipados
(setores leste e sudeste, para o caso de Marlia), algo que deixa clara a
importncia de repensarmos o significado do conceito de periferia urbana,
muito associado pobreza e a insuficincia de meios de consumo coletivo e
segundo,

que

uma

tendncia

de

que

implantao

desses

empreendimentos se associe a implantao de equipamentos comerciais e de


servios tambm na periferia, que resultam de estratgias de proprietrios
fundirios e incorporadores imobilirios buscando agregar valor ao solo e aos

envolvidos. Assim, este paradigma apia-se nas idias de equilbrio, liberdade individual de escolha e
harmonia social, de sorte que os eventuais interesses conflitantes destes agentes seriam intermediados
pelo mercado imobilirio que, por sua neutralidade, agiria como nico rbitro no encaminhamento e
resoluo destes conflitos (FARRET, 1985, p. 75, grifos nossos). A realidade estudada nos mostra a
coerncia do paradigma do conflito na leitura de nossas cidades, pois (...) explica a estruturao do
espao urbano pelo lado da oferta, enfatizando as noes de desequilbrio, funcionamento imperfeito do
mercado, interesses e conflitos sociais, questionando at mesmo a suposta eqidistncia do Estado em
relao aos agentes envolvidos no processo (FARRET, 1985, p. 75, grifos nossos).
37

No dispomos da informao referente ao Condomnio Residencial Vale dos Sonhos.

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imveis, o que redefine a constituio da centralidade intraurbana e


interurbana.
A concentrao desses empreendimentos nos setores leste e
sudeste influenciou na implantao de atividades comerciais e de prestao de
servios nas proximidades, nos corredores das avenidas: Esmeraldas
(sudeste), Brigadeiro Eduardo Gomes (leste) e Vicente Ferreira (leste), que
possuem uma forte centralidade, sobretudo no que se refere ao eixo da
Avenida das Esmeraldas (ZANDONADI, 2008). Deve-se ressaltar que, de
acordo com pesquisa realizada por Zandonadi (2008), a implantao dessas
atividades partiu de iniciativas individuais, em muitos casos, de moradores das
proximidades.
A prpria existncia de comrcio e servios, de condomnios
horizontais e loteamentos fechados, etc. nos setores leste e sudeste, gera
externalidades positivas e estabelecem um padro de ocupao caracterizado
por um perfil de demanda de mdio-alto e alto poder aquisitivo, o que atrai a
implantao de mais empreendimentos deste tipo nestas reas da cidade,
conforme o ltimo perodo analisado demonstra.
A partir da entrevista realizada com o incorporador responsvel pelo
Vale do Cana, tivemos a informao de que h a inteno do mesmo de
implantar atividades comerciais e de prestao de servios nas proximidades
deste empreendimento, como estratgia para a valorizao deste produto
imobilirio.

A concentrao dos loteamentos fechados e dos condomnios

horizontais nos setores leste e sudeste da cidade de Marlia, sobretudo os de


padro superior e mdio-superior, contribui para que se estabelea um patamar
de preos abaixo do qual as terras que ali se localizam no so negociadas, o
que provoca uma diminuio da margem de ganho fundirio que os
incorporadores teriam atravs desses empreendimentos e nos d uma
dimenso da importncia que o proprietrio fundirio adquire no processo de
expanso da cidade e no processo de disperso da cidade 38.

38

Neste ponto, devemos considerar as determinantes impostas pelo relevo, para a intensificao dessa
dinmica.

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Conforme

os

depoimentos,

esses

proprietrios

fundirios,

considerando uma expectativa de valorizao ainda maior, muitas vezes


negam-se a negociar determinadas reas, que quando so vendidas, atingem
preos que refletem suas vantagens locacionais.
Destaca-se ainda, a participao do proprietrio fundirio em alguns
desses empreendimentos, atravs de parcerias realizadas com incorporadores,
nas quais mobiliza a terra e posteriormente recebe parte dos lucros, ou
determinado nmero de lotes, casas, etc. acordados previamente.
Os argumentos apresentados nos do uma idia aproximada do
peso que o ganho fundirio assume nos lucros do capital incorporador, nesse
tipo de empreendimento, na cidade de Marlia, dada a fase avanada da
transio do padro de ocupao onde os mesmos se concentram (setor leste
e setor sudeste) e o incipiente deslocamento desses investimentos para outras
reas da cidade.
Nos setores leste e sudeste da cidade, o ambiente construdo intrarea gera externalidades e sinergias urbanas fundamentais para o sucesso
desses produtos imobilirios, mas diminui a possibilidade de o incorporador se
apropriar dos ganhos fundirios correspondentes aos empreendimentos que
esto sendo implantados na fase atual e aos que ainda podem ser
implantados 39. No entanto, conforme se pode verificar no ltimo perodo
analisado (2007-2008), verifica-se que h a continuidade e a concentrao dos
investimentos nessas reas.
Ao mesmo tempo vm ocorrendo, nos dois ltimos perodos de
implantao desses empreendimentos (2000-2003 e 2007-2008), investimentos
em outras reas da cidade, embora visem atingir predominantemente outra
faixa de renda e estejam distribudos no espao de maneira isolada, o que
dificulta o processo de gerao de alteraes no ambiente construdo e de
criao de externalidades positivas de maneira mais densa em alguma(s)
rea(s) especfica(s), bem como, inibe alteraes significativas em relao ao
padro de segregao pr-existente.
39

Neste ponto, estamos considerando apenas a possibilidade do incorporador adquirir o terreno do


proprietrio fundirio na fase atual do perodo de transio do padro de ocupao, excluindo a
possibilidade de ter adquirido o terreno em uma fase anterior.

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Nas reas em intenso processo de transformao, como no caso da


rea onde se localiza o empreendimento Vale do Cana, que visa atingir a
mesma faixa de renda que est localizada nos setores leste e sudeste, a
necessidade de investimentos na criao de novos conceitos de moradia, de se
agregar atributos para se tornar o empreendimento atrativo ao consumidor,
bem como o risco da demanda no se efetivar, so maiores, no entanto,
tambm so maiores as possibilidades dos incorporadores se apropriarem
daquela parcela da mais-valia que, de outro modo, apareceria sob a forma de
rendas fundirias.
Os resultados iniciais de vendas de lotes e de edificao de casas
no empreendimento Vale do Cana indicam, dentre outras coisas, a
necessidade de transformaes no ambiente construdo intra-rea, que no
resultem

apenas

de

aes

dos

incorporadores

responsveis

pelo

empreendimento, mas tambm de aes de outros agentes (incorporadores e


Estado) 40, para que a ocupao se efetive e os incorporadores tenham um
lucro composto, sobretudo, de ganhos fundirios.

O exerccio de pensamento feito 41, baseado em alguns fatos e em

algumas conjecturas acerca da realidade em Marlia, nos ajuda a compreender


como os movimentos de valorizao do capital incorporador dependem de
constantes deslocamentos dos segmentos superiores da demanda no mercado
imobilirio, dessa forma, cria e modifica necessidades e preferncias e no tem
compromisso com o padro de segregao pr-existente, mas sim, tem uma
relao dinmica com tais padres, na medida em que pode alter-los.
Esses movimentos do capital incorporador, na medida em que vo: alterando os usos do solo; - modificando as relaes entre as diferentes reas
da cidade, mesmo que atuando em segmentos especficos do mercado; - e
40

A autora Mariana Fix (2007), ao utilizar as margens do rio Pinheiros, como exemplo para se examinar
as estratgias imobilirias durante o boom do mercado imobilirio (1980-2000), atravs da anlise da
dinmica de produo de torres de escritrios, que formaram um eixo de negcios na marginal do rio
Pinheiros e que atribuem, de acordo com a mdia, uma cara de cidade global a So Paulo, demonstra
muito bem como as articulaes entre proprietrios, promotores imobilirios e Estado, foram fundamentais
para um rpido processo de valorizao imobiliria.

41

No temos como objetivo fazer previses do que vir a acontecer neste segmento do mercado
imobilirio, na cidade de Marlia, mas atravs de fatos, hipteses e da utilizao de exemplos, tentar
compreender como o capital incorporador em seus movimentos de valorizao, apresenta especificidades
na relao com o ambiente construdo, gera e intensifica a segregao socioespacial e contribui para o
processo de disperso urbana.

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atuando no prprio processo de estruturao intra-urbana das cidades, geram


e intensificam a segregao social no espao, devido a sua capacidade em: exacerbar as diferenas; - se antecipar ao planejamento urbano; adequar o uso
do solo aos diferentes segmentos sociais, etc.
Smolka (1987b) afirma que, para se compreender como os
movimentos deste capital podem gerar a segregao social no espao,
necessrio ressaltar que sua valorizao no decorre da produo da moradia
em si, mas da prpria alterao do uso do solo. Depende, dessa forma, de sua
capacidade em exacerbar as diferenas na ocupao urbana.
Este capital, para transformar a diviso econmica e social do
espao em atributos de habitao, atua de maneira a segregar socialmente o
espao, estratgia que o permite extrair o mximo de excedente do
consumidor, atravs da cooptao de segmentos especficos da sociedade.
Dessa forma, para Smolka (1987b), no devemos somente
considerar a diviso econmica e social do espao no contexto da cidade
capitalista, mas ter clareza das formas concretas de segregao social que da
pode se derivar, se reproduzir e se intensificar, a partir dos movimentos do
capital incorporador.
Smolka (1987b) conclui que a segregao social no espao no
mero subproduto, compe uma explicao mais ampla sobre as inter-relaes
entre a estruturao urbana e os prprios agentes responsveis por este
processo.
Para finalizar, se faz interessante destacar, de acordo com Melazzo
(2006), em sua anlise do mapa de incluso/excluso social de Marlia, que os
setores de incluso social se localizam em eixos que partem do centro. Ao
observarmos a Figura 1, vemos que estes eixos partem, sobretudo, em direo
leste, em direo sudeste e sudoeste, o que refora a idia de que a escolha
da localizao para a implantao desses empreendimentos no se d de
maneira aleatria, sendo que por sua vez, os movimentos de valorizao do
capital incorporador influenciam na distribuio da desigualdade no espao
intra-urbano.

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Artigo recebido em: 10/03/2010. Aceito para publicao em: 19/08/2010.

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