SUBDIVISION E INDEPENDIZACION

1. EN TERMINOS MUNICIPALES
En la prctica Municipal, (MUNICIPALIDADES, Reglamento de licencias de habilitacin
urbana y licencias de edificacin) se hablan en 2 trminos, uno para terrenos rsticos y otro
para terrenos urbanos.
1.1 INDEPENDIZACIN O PARCELACIN DE TERRENOS RUSTICOS
Al hablar de independizacin est referida a terrenos rsticos, osea
subdividiendo (parcelando) terrenos rsticos.

estamos

1.2 SUBDIVISION DE LOTE URBANO

Divisin del terreno en 2 o ms lotes.
2. EN TERMINO REGISTRALES
En la prctica Registral (SUNARP-Reglamento de inscripciones del registro de predios),
solo se usa el trmino de independizacin, cuya definicin es la siguiente:
Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante
de una desmembracin de terreno, con edificacin o sin ella; o como consecuencia de la
inscripcin de una edificacin sujeta al rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad comn o rgimen de independizacin y copropiedad.
En ocasiones, es necesario dividir en dos o ms partes una propiedad, sea por una
reparticin de herencia, venta de una parte del predio, entre otros.
En estos casos, lo ms comn es optar por una de estas dos opciones: la subdivisin o la
independizacin del predio, denominado predio matriz, ya que de l se van a originar las
unidades inmobiliarias, o los sub lotes, de ser el caso.
Para ambos procedimientos, es necesario que el predio est completamente saneado, es
decir, que cuenta con declaratoria de edificacin inscrita en SUNARP.
CASOS DE INDEPENDIZACION EN TERMINOS REGISTRALES (SUNARP):
La INDEPENDIZACIN POR SUBDIVISIN, comnmente llamada SUBDIVISIN, es el
procedimiento mediante el cual se divide un lote de terreno, en dos o ms lotes de terreno.
La caracterstica principal es que el resultado de este procedimiento son dos ms partidas
independientes, sin ninguna relacin o dependencia entre s. Asimismo, no hay limitaciones
de ningn tipo sobre la propiedad de los aires. Al ser un procedimiento que modifica el
catastro, se requieren planos y codigos catastrales para inscribirlo, excepto si se procede
bajo el amparo de la ley 27157, de regularizacin de edificaciones.
La INDEPENDIZACIN EN RGIMEN DE PROPIEDAD ESXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD
COMUN, O INDEPENDIZACIN, como la llamamos por lo general, consiste en dividir la
edificacin que se encuentra sobre un terreno, resultando una o ms unidades inmobiliarias,
en los diferentes pisos de la edificacin. El resultado son varias partidas independientes,
que sin embargo se encuentran en un rgimen de copropiedad, donde se impone un
reglamento interno, y existe una junta de propietarios que lleva las decisiones
correspondientes a las reas y bienes comunes de la edificacin. Bajo este rgimen puede
existir propiedad slo en la primera planta, mientas que los aires, o el segundo piso
corresponden a otro propietario.

EL RECONOCIMIENTO LEGAL DE LA SUBDIVISIN

Como se indic la subdivisin es segregar un predio matriz en dos o ms predios
denominados sub lotes o como quiera que se denomine.
Ahora bien, la subdivisin no basta que se efectu en el predio o terreno sino que para que
tenga efecto legal es necesario su aprobacin por la municipalidad del sector, sea por
municipalidad provincial o distrital segn sea el caso, y su inscripcin en el registro de predios
de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos (SUNARP).
Para ello es necesario cumplir ciertos requisitos que se encuentra contemplados en la Ley N
29090, Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, D.S. N 008-2013VIVIENDA, Reglamento de Licencias de Habilitacin Urbana y Licencias de Edificacin,
Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE), el TUPA de la Municipalidad respectiva, Directiva
N 03-SUNARP/SN, aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros
Pblicos N 189-2014-SUNARP/SN, en esta ltima se establece los requisitos tcnicos que
deben contener los planos y memoria descriptiva, y Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios, aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos
N 097-2013-SUNARP-SN.
El procedimiento administrativo ante la MUNICIPALIDAD
Adems de los requisitos especificados en el TUPA de la Municipalidad, que es necesario su
revisin, el D.S. N 008-2013-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de Habilitacin Urbana y
Licencias de Edificacin, establece los requisitos bsicos para iniciar el procedimiento de
subdivisin ante la Municipalidad. As precisa que se deber preparar y presentar la siguiente
documentacin, que debern ser por triplicado:
Documentacin Administrativa - legal:
- FUHU - Licencia, debidamente llenado y suscrito.
- Anexo F del FUHU, debidamente llenado y suscrito.
- Copia literal de dominio expedida por el Registro de Predios con una antigedad no mayor a
treinta (30) das naturales.
- Declaracin jurada de habilitacin de los profesionales que intervienen en el proyecto de
encontrarse hbiles para suscribir la documentacin tcnica.
- Copia del comprobante de pago por la tasa municipal correspondiente.
Nota: En caso que el solicitante no sea el propietario del predio, se deber presentar la
escritura pblica que acredite el derecho a habilitar. Si el solicitante es una persona jurdica se
acompaar vigencia de poder expedida por el Registro de Personas Jurdicas con una
antigedad no mayor a treinta (30) das naturales.
Documentacin tcnica:
- Plano de ubicacin y localizacin del lote materia de subdivisin
- Plano del lote a subdividir, sealando el rea, linderos, medidas perimtricas y nomenclatura,
segn los antecedentes registrales.
- Plano de la subdivisin sealando reas, linderos, medidas perimtricas y nomenclatura de
cada sublote propuesto resultante.
- Memoria descriptiva, indicando reas, linderos y medidas perimtricas del lote materia de
subdivisin y de los sublotes propuestos resultantes.
Nota: Los documentos a que se refiere deben estar firmados por el solicitante y el profesional
responsable del proyecto.
Presentada la documentacin a la Municipalidad respectiva, segn el Art. 30 del D.S. N 0082013-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de Habilitacin Urbana y Licencias de Edificacin,
esta cuenta con un plazo de diez (10) das hbiles contados desde la presentacin del
expediente, para la verificacin administrativa, elaboracin del Informe respectivo y la emisin
de la resolucin que autoriza o deniega la subdivisin materia de trmite.
En caso que exista observaciones en la verificacin administrativa y tcnica de ser el caso, se
comunica al solicitante para que subsane de los defectos advertidos.
Subsanada y de ser conforme, el nmero de la resolucin se consignara en el FUHU.

El FUHU, su anexo F y los documentos tcnicos respectivos debidamente sellados y visados,

por duplicado, sern entregados al interesados para su inscripcin en el Registro de Predios.
El procedimiento registral ante la SUNARP
A nivel del registro se efecta la independizacin del predio por subdivisin.
La independizacin es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad
inmobiliaria de una desmembracin de terreno.
Como regla general. Todo ttulo que da mrito a la independizacin debe contener el rea de
cada uno de los predios que se desmembra y, en su caso, el rea remanente, con precisin de
sus linderos y medidas perimtricas, acompaando los documentos exigidos para cada tipo de
predio.
Los requisitos que dan merito a la independizacin de predios urbano se encuentra regulado en
el artculo 60 del Reglamento de inscripciones del registro de predios. As indica:
La independizacin de un predio urbano, con edificacin o sin ella, se efecta por el solo
mrito de los siguientes documentos:
a) El Formulario nico de Habilitacin Urbana FUHU, el anexo F y el plano municipal de
subdivisin y plano debidamento sellados y visados, donde debe precisarse el rea, linderos y
medidas perimtricas de cada uno de los predios resultantes;
b) Planos y cdigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa
de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, segn sea el caso;
c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento
de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trmite de subdivisin, en caso de
copropiedad.
Como se aprecia adems del FUHU, el anexo F y el plano municipal de subdivisin y plano
debidamente sellados y visados, se presentara los planos y cdigos de referencia catastral
de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el
Decreto Supremo 002-89-JUS, segn sea el caso; para ello el administrado previamente debe
tramitarlos ante la Municipalidad del Sector. Y de corresponder el documento privado con
firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios que
no hubieran intervenido en el trmite de subdivisin.
Con dicha documentacin, previo pago de los derechos correspondiente, son presentados a la
SUNARP para su evaluacin tcnica y jurdica.
Dentro del plazo que establece el Reglamento General de los Registros Pblicos, la SUNARP
deber emitir la constancia de inscripcin o la denegatoria, sea estas subsanables, como son la
observacin o liquidacin, o insubsanables, como la tacha.
Con la inscripcin registral el registrador apertura partida registral para cada predio
independizado, consignado en el asiento de la partida registral la informacin que indica el
artculo 5 del reglamento de inscripciones del registro de predios, como los el antecedente
dominial, descripcin del predio, ttulos de dominio, cargas y gravmenes, que debe ser
trasladados de la partida matriz si los hubiere, cancelaciones y otros.
Sin perjuicio de lo antes expuesto, se tendr presente el Artculo 50 del T.U.O. del Reglamento
General de los Registros Pblicos que indica:
Todo asiento de inscripcin contendr un resumen del acto o derecho materia de inscripcin,
en el que se consignar los datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre que
aparezcan del ttulo; as como, la indicacin precisa del documento en el que conste el referido
acto o derecho; la fecha, hora, minuto y segundo, el nmero de presentacin del ttulo que da
lugar al asiento, el monto pagado por derechos registrales la fecha de su inscripcin, y, la
autorizacin del registrador responsable de la inscripcin, utilizando cualquier mecanismo,
aprobado por el rgano competente, que permita su identificacin.

OTROS SUPUESTOS DE SUBDIVISIN DE PREDIOS: CASOS ESPECIALES

Supuestos de inscripcin de subdivisin de predio urbano sin aprobacin de la
municipalidad
Si bien por regla general toda subdivisin de predio urbano debe ser aprobada por la
municipalidad respectiva, ello no es aplicable para los supuesto de regularizacin de
edificaciones al amparo de la Ley 27157, modificada por la Ley 27333, conforme a lo previsto
por los artculos 4 y 7 de este ltimo dispositivo legal (Resolucin del Tribunal Registral N
389-210-SUNARP-TR-A, del 19 de Octubre de 2010).
Inscripcin de Subdivisin de predios urbanos sin que exista plano del predio matriz
inscrito en el archivo registral de la SUNARP.
Es posible inscribir la subdivisin de un predio matriz sin que exista previamente plano en los
antecedentes registrales. Para ello se debe aplicar extensivamente el siguiente precedente de
observancia obligatoria: No impide la inmatriculacin de un predio el informe del Area de
Catastro sealando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no.
(Criterio adoptado en la Resolucin N 067-2005-SUNARP-TR-T del 25 de abril de 2005 y N
252-2005-SUNARP-TR-L del 29 de abril de 2005).