O Direito de Vizinhana no Novo Cdigo Civil

CARLOS EDISON DO RGO MONTEIRO FILHO

Professor de Direito Civil da UERJ. Procurador do Estado/RJ

1. Introduo
Odireitodevizinhanaoramodo
direitocivilqueseocupadosconflitosde
interesses causados pelas recprocas interferncias entre propriedades imveis
prximas. No h necessidade, como se
sabe, de serem as propriedades imveis
contguas;bastaseremprximasparaque
possa ter lugar a interferncia, que ser,
ento,coibidapelasnormasprotetorasdos
direitos de vizinhana.
Portanto, trata-se de normas que
tendem a compor, a satisfazer os conflitosentrepropriedadesopostascomoobjetivo de tentar definir regras bsicas
da situao de vizinhana. Busca-se,
como disse, a satisfao de interesses
de proprietrios opostos.
2. Caractersticas do direito de vizinhana
So caractersticas dos direitos de
vizinhana, em primeiro lugar, regular
situaes entre proprietrios, estabelecendo, nesse sentido, limitaes, restries ao uso da propriedade, ou seja,
trata-seaquidedeverescriadospelalei.
Uma outra caracterstica do direito de vizinhana que nesse tema no
sebuscacriarvantagensparaosproprietrios,paraqualquerprdio,aocontrrio, visa-se to-somente a evitar prejuzos. Da essas restries serem denominadas pela doutrina restries defensivas. As restries, no direito civil, podemdecorrertambmdaautonomiaprivada. Como exemplo de restrio
negocial, ns temos as servides que,
aocontrriododireitodevizinhana,visam a conferir justamente maiores
Texto elaborado a partir da transcrio fonogrfica de
palestraproferidanaEMERJem11deoutubrode2002.

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Anais do EMERJ Debate o Novo Cdigo Civil

vantagens para os proprietrios, para os

prdios dominantes. A servido, portanto, se distingue do direito de vizinhana,
seja pela fonte, seja pela finalidade. Pela
fonte, porque as servides tm sempre
fonte convencional ou contratual; e pela
finalidade, porque as servides visam
criao de vantagem para a propriedade
dominante, enquanto que a vizinhana
surgesempredalei,pormeiodenormas
imperativas que visam a evitar prejuzos.
Mais uma caracterstica do direito
de vizinhana: procura-se, mediante as
normas que compem as relaes de vizinhana, coibir as interferncias
indevidas nos imveis vizinhos. Hoje em
dia adotado pela doutrina o termo interferncia,quesubstituiuotermoanterior-imisso-porseentenderqueeste
ltimo possui um significado algo material, concreto, palpvel. Por isso, com a
evoluo do direito de vizinhana, o termo tcnico que significa o incmodo, o
distrbio indesejado passou a ser interferncia, para se ampliar a possibilidade
de defesa do proprietrio diante das ingerncias no corpreas, no palpveis.
Por outro lado, essas interferncias devem ser sempre indiretas ou
mediatas, decorrentes, portanto, da prpriautilizaodoimvelvizinho,dasproximidades. Nunca dever ser uma interferncia direta ou com esse fim; caso
contrrio, no se est em sede de direito de vizinhana, mas sim de ato ilcito.
Se, por exemplo, o particular atira uma
pedra em imvel vizinho, esta situao
independedasregrasdevizinhanapara
a sua composio, pois se trata mesmo
deatoilcitoesersancionadocomotal.
Por outro lado, noutro exemplo, se em
explorao de uma pedreira, voam fragmentos para a propriedade prxima, a

sim, inserem-se as normas do direito de

vizinhana.
O tema liga-se diretamente funo social da propriedade, de ndole
constitucional, que permeia toda a estrutura do direito de propriedade.
Hojeemdia,jquasepacficoque
a propriedade tem ao lado do seu aspecto estrutural, formado por seus elementos econmico e jurdico (elemento
econmico, ou interno, a senhoria, a
possibilidade de usar, fruir e dispor e o
elemento jurdico, ou externo, a possibilidade de repelir as ingerncias
alheias)umaspecto funcional,porfora
de ditame constitucional, que deve
permear os aspectos econmicos e jurdicos do instituto.
O fenmeno da urbanizao, do desenvolvimentodascidades,tornatambm
mais e mais vasto o campo de incidncia
dosconflitosdevizinhana,sobretudoem
edifcios de apartamentos, os condomnios regulamentados pela Lei 4.591/64 e
pelo novo Cdigo Civil. A esse propsito,
alis,oCdigode2002,empassagemque
aindanomereceumaioratenodadoutrina,erigiucomodeverdocondminodar
s suas partes a mesma destinao que
tem a edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade
eseguranadospossuidores,ouaosbons
costumes (artigo 1.336, IV).
3.Partegeraldodireitodevizinhana
Vamos abordar aqui, em primeiro
lugar, o que se denomina de parte geral
dos direitos de vizinhana, que so as
normas que vo definir a possibilidade
de uso da propriedade, os limites a esse
uso e quais as interferncias que sero
coibidas.
Nesse primeiro momento, vamos
procurar definir quais sejam essas interferncias que devem ser tolhidas, reprimidas,dentrodesseaspectogeral,demarcandoadiferenaparacomasatividadesquesotoleradas,admitidas,para
depois, em um segundo momento, ingressarmos nas regras especiais dos direitos de vizinhana, destacando, desde
j, que o novo Cdigo consagrou, em

grandes propores, o que vem sendo

desenvolvido pela jurisprudncia e tambm a tese do Prof. San Tiago Dantas,
que a origem e o melhor trabalho de
vizinhana em nosso territrio, em nossa literatura jurdica e que ganhou larga aplicao, pacificando verdadeiramente os tribunais.
Costuma-se dizer que interferncias sempre haver; o simples fato do
convvio entre propriedades prximas j
, por si s, um motivo de acirramento
de nimos e, portanto, costuma-se at
definir a relao de vizinhana como
uma relao de confronto e no de cooperao, onde a satisfao do interesse
de um proprietrio implica restries ao
interesse do proprietrio vizinho. Ento,
se interferncias sempre haver, o que
resta distinguir quais so as consideradas lcitas e que podero ser praticadas,daquelasque,aocontrrio,notm
esse carter e devem ser sancionadas,
reprimidas pelo ordenamento jurdico.
San Tiago Dantas j afirmava, na
sua tese de ctedra, que o direito de
vizinhana no tolera solues unilaterais, sob pena de se aniquilar o direito
de uma das partes - ou se tolhe a atividade e se priva o titular da propriedade
de seu uso, da sua utilizao, que consiste em elemento integrante da senhoria, do contedo econmico da propriedade, ou, por outro lado, caso se permita esse uso, pode-se estar afetando diretamente a propriedade prxima, que
ter,jporsuavez,asuautilizaocomprometida pela interferncia do vizinho.
Logo, em tema de direito de vizinhana,
a soluo deve ser, preferencialmente,
uma soluo bilateral.
Voltando questo central: quais
interferncias devem ser coibidas? Esse
aspecto da parte geral do direito de vizinhana estava previsto no art. 554 do
Cdigo Civil de 1916, dispositivo que se
constitui em uma das poucas clusulas
gerais do antigo Cdigo Civil. Esse artigo, de fato, fixa verdadeira clusula geral cujo contedo, como se sabe, amolda-se a permitir a evoluo do direito e
a construo de critrios seguros em
Anais do EMERJ Debate o Novo Cdigo Civil -

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cada etapa da evoluo scio-econmica

que se apresenta em nosso pas. Dita
clusula geral, de certa forma, preservada na sua essncia, no novo Cdigo Civil, mas ela desdobrada em trs
dispositivos: vale dizer, o artigo 554 do
Cdigo de 1916 desdobra-se, portanto,
nosartigos1277,1278e1279doCdigo
de 2002 e, nesse sentido, na busca de
se distinguir quais so as interferncias que devam ser coibidas daquelas que
devem ser permitidas e toleradas, que
foram historicamente surgindo as teorias do direito de vizinhana. Vejamos as
principais delas.
3.1 Principais teorias do direito de
vizinhana
A primeira teoria que se props a
cuidar da questo foi a teoria de
Spangenberg, romanista alemo que em
1826,combasenaexperinciadoDireito Romano, sustentava a vedao das
chamadas imisses corpreas, as que
eram palpveis, portanto. Permitia-se ao
proprietrio vizinho qualquer atividade,
contantoqueoincmodonofossecausado por algo de material, e nessa teoria, como proibio imisso corprea,
se inseriam a gua, a fumaa e a poeira, consideradas interferncias
corpreas e nocivas propriedade.
A essa teoria ops-se a crtica de
que, por apenas alcanar as imisses
corpreas, exclua os rumores, os barulhos e os maus cheiros, que freqentemente interferem na propriedade vizinha. Essa tese da imisso material acabou sendo completamente refutada, j
no sculo XIX, pela falta de um critrio
seguro para se estabelecer a distino
entre as imisses corpreas e as incorpreas.
A segunda teoria que se props a
solucionar a questo foi a teoria do uso
normal,deIhering,em1862.Iheringprocurava diferenciar os casos em que a
interferncia devesse ser suportada,
daqueles nos quais ela devesse ser
repelida. Para isso props, ento, um
standard do uso normal da propriedade,
e para se aferir esse uso normal era

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Anais do EMERJ Debate o Novo Cdigo Civil

necessrio perquirir os aspectos ativo e

passivodousodapropriedade.
Sob o aspecto ativo, necessrio
saberseautilizaodapropriedadeest
dentro dos parmetros j consagrados
em determinada regio. Por outro lado,
sob o aspecto passivo, cabe avaliar a
receptividade abstrata do homem normal, do homem mdio, o que Ihering
denominou de grau mdio de
tolerabilidade, naquela determinada poca e localidade, no sentido de que esses
standardssosemprerelativos,flexveis.
Tal teoria, consagrada pelo Cdigo
Civil Alemo (BGB), tem maior relevo
entre ns, porque aplicada em nosso
ordenamento desde o Cdigo de 1916
(que,noparticular,seinspirounoBGB),
sendomantidapeloCdigode2002.Alis,importasalientarqueonovoCdigo,
ainda sob a influncia da teoria em comento, alterou a denominao da seo
destinada aos direitos de vizinhana,
abandonando a expresso uso nocivo da
propriedadeparaadotaraexpressouso
anormal da propriedade.
Como desdobramento dessa teoria
de Ihering, surge a subteoria do
desequilbrio,deRipert,em1902,quese
assemelhava, por seu turno, subteoria
da pr-ocupao, de Demolombe. Para
Ripert, o conflito de vizinhana estaria
baseado em uma ruptura do equilbrio
quevigorasseemumadadaregio.Esse
rompimento seria causado pelo proprietriooupossuidorqueiniciasseumaatividadenoajustadaaosparmetrosdas
atividades normalmente desenvolvidas
naquelalocalidade.Sobreele,ento,que
rompia aquele equilbrio, pesava a correspondente responsabilidade e, para se
saber quando isto acontecia, Georges
Ripert lanava mo do standard do uso
normal, e a pr-ocupao que definia
o grau de normalidade. O que era normal? Normal era a utilizao que se fazia naquela regio, naquela localidade,
naquelavizinhana.Essateoriaseconstituiu em verdadeira arma da propriedadedomsticacontraosurtodeindustrializao daquele momento, na medidaemqueasfbricas,naquelascircuns-

tncias, possuam um alto grau de interferncia nas propriedades vizinhas.

A terceira teoria que surge a teoria da necessidade,deBonfante.Elasurge
justamente em contraposio teoria do
uso normal.Oromanistaitalianoafirmava no ser correto concluir que o uso
anormaldeveriasersemprecoibido,pois
h interesse social no desenvolvimento
das indstrias, no progresso crescente.
Da essa teoria, que nasce em
contraposio do uso normal, ter sido
considerada a defesa da propriedade industrial, numa poca de industrializao crescente. Uma fbrica, mesmo que
causasse, com sua enorme quantidade
de fumaa, interferncia indevida nas
propriedadesvizinhas,poderiateramanutenodasuaatividadegarantidapor
fora do que Bonfante denominava necessidade geral do povo,ecombasenessa necessidade, o juiz deveria manter
essas atividades. Diferente do que ocorreria,porexemplo,comumalareira,pois
se essa provocasse uma fumaa anormal, como ali s se estaria diante de
uma situao de interesses particulares, a atividade deveria cessar.
Finalmente, entre ns, quem melhor sistematizou o assunto foi o ProfessorSanTiagoDantas.Asuatesedectedra, apresentada Faculdade Nacional de Direito em 1939, denominada O
Conflito de Vizinhana e Sua Composio, uma obra clssica, do conhecimento de todos. Este grande civilista,
em sua teoria que depois denominou de
teoria mista, props uma espcie de aliana, de combinao entre os principais
subsdios das teorias de Ihering e de
Bonfante.
Ateoria mistadeSanTiago,portanto, se baseia em dois princpios fundamentais. O primeiro o da coexistncia
dos direitos,esedestinasituaoonde
vigore o interesse particular, ou seja, a
orientar a vizinhana comum. O outro
princpio o da supremacia do interesse
pblico.Essesegundoprincpiogovernar a vizinhana industrial. Na hiptese
de conflito, como deve atuar o magistrado na investigao de uso nocivo? Deve,

emprimeirolugar,perquirirseousodaquela propriedade que est em jogo

normal ou no. Se o uso for normal, a
partir dosstandards de Ihering, dos aspectospassivoeativodousonormal,ele
produz interferncias lcitas e o ato
considerado lcito e, como tal, deve continuar. Se o uso, no entanto, consideradoanormaldentrodaquelesstandards
agerar,ento,incmodospordemaisexcessivos, deve-se pesquisar para se saber se tal atividade necessria socialmente ou se , ao contrrio, desnecessria. Se a supremacia do interesse pblico legitimar esse uso excepcional, o
juiz manter os incmodos inevitveis,
ordenando, no entanto, que se faa cabal indenizao ao prejudicado, correspondente, aqui, a uma espcie de expropriao de direito privado.
O juiz deve tambm, j dizia San
Tiago, na medida do possvel, buscar
compatibilizar os interesses, ou seja,
sempre que possvel, o magistrado deveria (com base nas tcnicas que vo se
desenvolvendo para contornar os distrbios causados por uma dada atividade)
coibir aquela interferncia mediante o
emprego de filtros, de vedaes acsticas, de equipamentos cada vez mais
modernosqueaimpeam.Essedeveser
o caminho prioritrio a ser tomado. Se
tal no for possvel, todavia, passa-se
permisso da atividade com a indenizaocabal;ou,seointeressepblicono
legitimar o uso excepcional da propriedade naquela regio, de mau uso que
se trata e o juiz, ento, ir mandar cessar a atividade.
3.2-AdisciplinanoCdigode2002:inovaeseocontedodaclusulageral
Essa teoria foi amplamente consagrada, seja em doutrina, seja pela jurisprudncia de maneira geral, e agora
foi incorporada expressamente no novo
Cdigo Civil, ganhando esse reconhecimento na redao do eminente mestre
Prof. Ebert Chamoun, que foi o relator
do anteprojeto nesse tema de direitos
reais e vizinhana.
A leitura dos artigos 1.277 e 1.278
Anais do EMERJ Debate o Novo Cdigo Civil -

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revela a adoo dos ensinamentos do

Mestre San Tiago Dantas:
Art. 1.277. O proprietrio ou o possuidor de um prdio tem o direito de
fazer cessar as interferncias prejudiciais segurana, ao sossego e sade dos que o habitam, provocadas pela
utilizao de propriedade vizinha.
Pargrafo nico: Probem-se as interferncias considerando-se a natureza
da utilizao, a localizao do prdio,
atendidas as normas que distribuem
as edificaes em zonas, e os limites
ordinrios de tolerncia dos moradores da vizinhana.
Art. 1.278. O direito a que se refere o
artigo antecedente no prevalece quando as interferncia forem justificadas
por interesse pblico, caso em que o
proprietrio ou o possuidor, causador
delas, pagar ao vizinho indenizao
cabal.
A leitura atenta desses dois dispositivos parece revelar que o artigo 1.277
regula aquilo que San Tiago denominou
de interesse privado, interesse particular,ouseja,deestatuto da vizinhana comum, estando nitidamente presente em
seuteorateoria do uso normal,deIhering.
Por seu turno, o artigo 1.278 cuida da
vizinhana industrial, em que prevalece
o interesse pblico, com base na teoria
da necessidade, de Bonfante.
Tambm o artigo 1.279 (cujo teor,
no entanto, se deve muito mais ao trabalho da jurisprudncia) tem a sua origemnaobradeSanTiagoDantas.Oreferidodispositivolegaldispe:Aindaque
por deciso judicial devam ser toleradas as interferncias, poder o vizinho
exigir a sua reduo, ou eliminao,
quando estas se tornarem possveis.
Note-se que, em sendo possvel, sempre
devem ser tomadas as medidas necessrias para reduzir ou mesmo eliminar
as interferncias. Se, quando a questo
vier colocada, for possvel ao magistrado
lanar mo desses artifcios, isso deve
ser feito. Se no, sem embargo da determinao para que as interferncias
prevaleam, se, em um momento futuro

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Anais do EMERJ Debate o Novo Cdigo Civil

for possvel, pelo desenvolvimento

tecnolgico, o emprego dessas tcnicas,
a sim, no obstante aquela determinao judicial, o proprietrio, ou possuidor, ter direito aplicao desses mecanismos de reduo.
Cumpre destacar, outrossim, um
outro aspecto que me parece fundamental: o contedo da clusula geral de vizinhana, luz do texto do artigo 1.277
donovoCdigo.Comobemdestacadopelo
Professor Gustavo Tepedino, o preenchimento desse contedo h de ser feito
sobosditamesdacargaaxiolgicaconstitucional. De fato, o magistrado dever
perquirir a funo social, o atendimento
ao meio ambiente, a dignidade da pessoahumana,enfimtodososvaloresque
so carreados pela Constituio, para
que verifique se, naquele determinado
caso,oexerccionocivo,seprovocainterferncias, melhor dizendo, que devam
ser coibidas. J o pargrafo nico contm em seu teor diretrizes para dar algumcontedoclusulageral,comovisto. Louvvel a orientao. Porm, a
integrao somente se completa mediante o recurso fonte constitucional.
Para finalizar a abordagem acerca
da parte geral da vizinhana, ponhamse em destaque as inovaes desse conjunto de artigos, quando comparados
com o Cdigo anterior. Os artigos 1.278
e 1.279 do Cdigo Civil de 2002, j vistos, no encontram correspondentes no
CdigoCivilde1916,equandodocotejo
doartigo1.277comoartigo554doCdigo de 1916, seu correspondente no
Direito anterior, merecem ser destacadas trs alteraes, alm da novidade
trazida no pargrafo nico.
Em primeiro lugar, a substituio
de inquilino por possuidor. O Cdigo
anteriorafirmavaoproprietrioouinquilinodeumprdiotemdireitodeimpedir
que o mau uso da propriedade vizinha(...). Em redao bastante melhorada,contempla-seagora,tambmcomo
gnero, o possuidor, porque o que importa a posse, a relao direta com o
imvel, seja proprietrio, usufruturio,
locatrio, comodatrio, o que for. Esta

novidade reflete a exegese que j vigoravaemrelaoaoalcancedoartigo554

doCdigode1916.
A segunda alterao de destaque
a utilizao do termo interferncias.
O texto fala em fazer cessar as interferncias prejudiciais sade, segurana, ao sossego, o que reflete a orientao mais tcnica da doutrina e da jurisprudncia, como visto anteriormente.
O terceiro aspecto que merece
meno est contido na parte final do
caput do artigo 1.277. a afirmao de
que tais interferncias devem ser
provocadas pela utilizao de propriedade vizinha. Quer dizer, trata-se da
interferncia mediata, a qual, como j
averbamos ao tratar das caractersticas
do direito de vizinhana, no se confunde com eventuais interferncias diretas,
dolosas, deliberadamente praticadas,
sem relao com a utilizao da propriedade vizinha. Repita-se o exemplo da
pedra que intencionalmente lanada
noimvelvizinho,quebrandoumavidraa. Isto um ato ilcito, e o dano dele
resultante ser tratado como tal.
Assim terminamos essas consideraes iniciais sobre a parte geral do direito de vizinhana.
4.Parteespecialdodireitodevizinhana
Vamos adentrar agora nas observaes acerca da parte especial do direitodevizinhana,compostoporregras
especficas que no Cdigo Civil de 2002
dizem respeito aos seguintes temas: rvores limtrofes, passagem forada, passagemdecabosetubulaes(queuma
novidade do Cdigo), guas comuns, linha divisria e direito de tapagem, direito de construir e auxlio mtuo.
4.1. rvores limtrofes
Destetematratamosartigos1.282
a1.284doCdigode2002.OnovoCdigo em praticamente nada alterou a disciplina anterior, ou seja, continua valendo a presuno relativa, iuris tantum,
deco-propriedadeoucondomniodasrvores cujos troncos se encontrem nos
limites de dois imveis.

Alm disso, as duas regras clssicasemtermosdervoreslimtrofescontinuam contempladas, tanto a de cortar

osramoserazesqueinvademapropriedade vizinha, como a relativa
titularidade, a propriedade dos frutos
daquelas rvores. Nesse sentido se afirmanosartigos1.283e1.284queosramos pertencem ao dono, porm, o proprietriooupossuidordoimvelvizinho,
onde se deitam ramos ou razes, pode
podar ou cortar a rvore. claro que
essa poda observar tambm, necessariamente, as normas ambientais e administrativas aplicveis espcie.
Emrelaoaosfrutos,enquantona
rvore estiverem, pertencero ao proprietrio onde ela deite razes; porm, se
carem naturalmente, pertencero ao
proprietrio do solo onde carem. Se o
proprietrio ou possuidor do imvel vizinhodealgumaformainterferirparaque
os frutos caiam, e essa queda se consumar de forma no natural, ele no tem
direitoaessesfrutos.Aqui,nohqualquer observao de relevncia a ser feita nesse tema.
4.2. Passagem forada
O segundo instituto que merece a
nossa ateno o da passagem forada,
previstanoCdigode2002emumnico
artigo,o1.285.OnovoCdigoreproduz,
nesse tema, a regra que permite ao proprietrio encravado pela propriedade vizinha o acesso s vias pblicas de maneira a preservar os contornos desse
instituto. Essa passagem forada constitui,comoassinalamCaioMriodaSilva Pereira e o saudoso Darci Bessone,
uma verdadeira desapropriao de direitoprivado.
H vrios aspectos dignos de nota,
quanto passagem forada.
Em primeiro lugar, ela no se confunde com a servido de passagem, que
como se sabe, resultante de consenso
entre as partes portanto, tem sua fonte em conveno e existe para melhorar
o acesso, para se criar uma vantagem,
um benefcio para o imvel, para o prdio dominante. Enquanto que a passaAnais do EMERJ Debate o Novo Cdigo Civil -

163

gem forada matria de direito de vizinhana, com fonte na lei e para evitar
prejuzo, como foi dito anteriormente,
com fundamento no princpio da solidariedade social.
O artigo 1.285, logo no caput, fixa
um requisito importantssimo ao instituto da passagem forada: O dono do
prdio que no tiver acesso via pblica, nascente ou porto.... Portanto, trata-se do imvel encravado, sem sada.
H um amplo debate nos tribunais
ptrios, a fim de se apurar qual a soluo correta em hipteses muito prximas do encravamento, quando h alguma passagem, mas essa precria,
difcil, quase inacessvel, se nessas hiptesesseconsideraounovivelautilizao da passagem forada. Majoritariamente, doutrina e jurisprudncia se
inclinaram pela resposta negativa, considerando que a passagem forada impeumarestriopropriedadeprivada
do vizinho, somente na medida em que
o prdio no encontre qualquer possibilidade de sada que ele ter direito a
essa passagem. S, portanto, quando literalmente encravada que ter direito passagem forada, o entendimento que prevalece. O juiz, ento, diante
dessa hiptese, vai fixar o rumo da passagem, de maneira a tentar minimizar
osofrimentoeonusdoprdioquetem
de suportar a passagem do vizinho; e,
assim que cessar essa situao de
encravado, seja pela abertura de novas
vias, seja pela aquisio de novas terras,cessaparaovizinhoodeverdefranquear a passagem.
O artigo 1.285, alm disso, prev
uma indenizao cabal, ou seja, tratase de direito de vizinhana oneroso. A
onerosidade se faz presente na indenizao cabal.
Dentre as novidades trazidas no
bojo do art. 1.285, destaca-se a do 1,
que cuida da hiptese onde o imvel
encravado possa alcanar a via pblica
porvriaspropriedadesconfinantesh
vriaspossibilidadesdeacessoviapblica. Ento, a regra que sofrer o
constrangimento o vizinho cujo imvel

164 -

Anais do EMERJ Debate o Novo Cdigo Civil

mais natural e facilmente se prestar

passagem.Comosev,onovoCdigoestabelece regra de importncia prtica
para a definio de qual ser o imvel
que suportar a passagem forada. Mas
vale lembrar que este j era o entendimento consolidado da jurisprudncia
nesse assunto. As inovaes contidas
nosdemaispargrafosdoart.1.285no
oferecem qualquer dificuldade para o
intrprete, razo pela qual nos absteremos de as analisar nesta sede.
Finalizando este tpico, para no
extrapolar o tempo que me foi concedido, importa registrar que alguns dispositivos que eram controversos no Cdigo
Civil de 1916 no encontraram paralelo
noCdigoCivilde2002,comoosantigos
artigos 561 e 562, que se dizia estarem
erradamente posicionados, insertos entre as disposies referentes passagemforadaquando,naverdade,setratava de servido.
4.3. Passagem de cabos e tubulaes
Chegamos, ento, ao terceiro instituto especfico, que a passagem de
cabos e tubulaes. Cuida-se, aqui, de
uma novidade, uma inovao do Cdigo
de 2002. So dois artigos que procuram
estabelecernormasdiantedasnovasnecessidadessociaisdapopulao,normas
essas que se assemelham, na maioria
dosseuscontornos,aoinstitutodapassagemforada,queacabamosdever.Teceremos brevssimas consideraes
acerca de sua disciplina legal.
Em primeiro lugar, trata-se de direito de vizinhana oneroso, tambm. O
prprio caput do artigo 1.286 do Cdigo
se inicia estabelecendo a onerosidade,
pela frmula mediante recebimento de
indenizao que atenda tambm desvalorizao da rea remanescente.
Em segundo, pode-se concluir que
ter lugar a passagem de cabos e tubulaes somente quando indispensvel.
o que se depreende da parte final do
caput dessemesmoartigo1.286,quedispe o seguinte: Mediante recebimento
de indenizao que atenda, tambm,
desvalorizao da rea remanescente,

oproprietrioobrigadoatolerarapassagem, atravs de seu imvel, de cabos,

tubulaes e outros condutos subterrneosdeserviosdeutilidadepblica,em
proveito de proprietrios vizinhos, quando de outro modo for impossvel ou excessivamente onerosa(grifou-se).
Alm disso, vai-se procurar estabelecer a passagem de forma menos
gravosa propriedade prejudicada, nos
termosdopargrafonicodo1.286,que
guarda coerncia com a linha traada
peloCdigoemtodasaspassagensacerca da situao de vizinhana: o
enfrentamento bilateral dos problemas,
a que nos referimos anteriormente. Por
fim,sehouverriscospotenciais,ouseja,
se a passagem dos cabos ou tubulaes
trouxer riscos (como o caso das tubulaesdegsedoscabosdeenergiaeltrica), pode-se exigir, a teor do artigo
1.287, que tambm novidade, a realizao de obras de segurana.
4.4. guas comuns
O Cdigo, em seqncia, passa a
disciplinaroinstitutodasguascomuns,
e o faz entre os artigos 1.288 e 1.296.
So muitas regras que o novo Cdigo
enuncia. Vamos tentar simplific-las. A
rigor,essasregrascorrespondemscontidas nos artigos 563 a 568 do Cdigo
Civil de 1916, os quais, no entendimento que prevalecia, haviam sido revogados pelo Cdigo de guas (Decreto n
24.643,de1934),quefixavaadisciplina
das guas comuns sem maiores alteraesemcomparaocomotextodoCdigode1916.
Aqui, uma vez mais, a matria no
muda substancialmente o estado anterior do direito. O que h so algumas
novidades,comoocorresobretudonaregulamentao do aqueduto, nos artigos
1.293 a 1.296, e nas modificaes
trazidas nas regras gerais dos artigos
1.288e1.289.
A parte final do artigo 1.288 traz
uma novidade, seguindo a ratio de buscar um tratamento bilateral dos direitos de vizinhana. Desde o regramento
anterior j se dispunha que o dono do

prdio inferior obrigado a receber as

guas que correm naturalmente para o
seu imvel. Noutras palavras, o proprietrio a jusante obrigado a receber as
guasquecorremdoproprietrioamontante, de maneira natural. Acrescentouse, ao final do artigo 1.288, que, assim
comoapropriedadeinferiorobrigadaa
receber as guas que naturalmente corremdasuperior,oproprietrio,ouopossuidor como bem destaca o Cdigo de
2002 , do prdio superior, por seu turno, no pode agravar, mediante a execuo de obras, a condio natural e
anterior do prdio inferior.
O artigo 1.289 garante o direito de
receberindenizaopelasguasquecorreremdoprdioamontantequandonele
cheguem artificialmente, ou quando a
forem colhidas. Aqui, a regra diferente porque se trata de nascentes artificiais,entosefixaaquiaonerosidade,ou
seja, aquele que obrigado a suportar
essas guas tem o direito indenizao, sempre que o outro no puder
desvi-las.Opargrafonicoafirmaque,
quanto essa indenizao, vai se abateroeventualbenefcioqueaquelagua
venha por eventualidade a conceder ao
prdio inferior.
4.5. Linha divisria e direito de
tapagem
Otemaextensoecontroverso;vamos tentar suscitar suas diretrizes bsicas.
Se h dvida quanto ao delineamento da linha divisria, faz-se a busca
de ttulos de propriedade para determinar os lindes, os limites entre os prdios. Se no for possvel, com base nesses ttulos de propriedade, fixar-se a linha divisria, demarcando-se as fronteiras entre os dois prdios, como prev
o art. 1.297, lana-se mo dos critrios
previstos no artigo 1.298.
O primeiro critrio o da comprovao da posse justa, que, de mais a
mais, j era consagrada no sistema anterior. No provada a posse de nenhum
dos dois disputantes quanto aos limites
ou,aocontrrio,provadaacomposse,ou
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seja, no sendo possvel se definir a

questocombasenaposse,lana-semo
de um segundo critrio que a novidade: a repartio em partes iguais. O Cdigo anterior falava em repartio proporcional, o que suscitava os maiores
problemas em encontrar-se o
mensurador desta proporcionalidade.
Seria proporcional s respectivas reas
dos imveis? Proporcional ao nmero de
vizinhos que esto interessados naquele pedao de terra? Ento, diante dessa
ampla controvrsia que vigorava nessa
matria,vemonovoCdigoesimplifica,
ou tenta simplificar, estabelecendo a
diviso em partes iguais, restaurando
enfim o que j constava do prprio Projeto de Clvis Bevilqua, que deu origemaoCdigode1916.
O terceiro critrio, tambm j consagrado, aplicado na hiptese de no
ser vivel essa diviso em partes iguais,
pornosercmoda.Seassimfor,ojuiz
ir determinar a adjudicao da propriedade a um dos imveis e dada liberdade a ele para escolher, a lei no
define parmetros a tal determinao,
indenizandoassimoproprietriovizinho.
4.6.Direitodeconstruir
O direito de construir fixa, no artigo 1.299, como regra geral, a possibilidade de o proprietrio levantar a construo que lhe aprouver. Em princpio,
ele constri como quiser, desde que respeitadas as normas do direito de vizinhana e tambm os regulamentos administrativos, normalmente emitidos
pelo Poder Pblico Municipal no controle de zoneamento e de definio de utilizao daquela propriedade imvel.
Alm dessa liberdade de construir,
tolhidaporessesdoisaspectos,sejapela
vizinhana, seja pelo Direito Administrativo, pelas normas sobretudo municipais atinentes a gabaritos, a recuos etc,
h algumas regras especficas, tambm
noCdigoCivil.Aprimeiradelasadas
distncias legais. O novo Cdigo aumentou a distncia mnima para a construo de edificaes em relao aos limites entre imveis rurais - era de um

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metro e meio no Cdigo de 1916 e passou a ser de trs metros no Cdigo de

2002 (artigo 1.303). Portanto, hoje so
trs metros at o limite do terreno para
erguer a construo rural.
Acontrario sensu,comojseinterpretava,oproprietriopodeconstruirno
seu imvel urbano at o limite da divisria, mas a lei impede a abertura de
janelas a menos de um metro e meio de
terrenovizinho.Issosemantmnonovo
Cdigo, expressamente (artigo 1.301);
eis outra regra especfica.
Os pargrafos do artigo 1.301, por
seu turno, veiculam grandes novidades.
Dispe o pargrafo primeiro: As
janelas cuja viso no incida sobre a linha divisria, bem como as perpendiculares, no podero ser abertas a menos
de setenta e cinco centmetros. Diminui-sepelametadeadisposiodocaput.
Isso uma novidade, contrariando at
um entendimento sumulado pelo Supremo Tribunal Federal, que no distingue
avistaoblquadadireta,naaberturade
janelas ou afins, naquela proibio de
um metro e meio.
Opargrafosegundotambmapresentaumaoutranovidadedemonta,que
estabelecer-se para as aberturas menores, que no so tecnicamente consideradas janelas (ou seja, medem menos de dez por vinte centmetros), que a
permissoparaasuaaberturaestcondicionada a que estas aberturas estejam a mais de dois metros de altura,
para se evitar que se devasse o prdio
vizinho, que se rompa a privacidade. No
sistema anterior no havia esse requisito de altura, que, alis, foi de inspirao do Cdigo Civil Italiano.
Concluindo, o artigo 1.300 aduz
outraregraespecfica,nosentidodeque
no se pode despejar guas diretamente sobre o vizinho. uma frmula mais
genrica, melhorando-se a redao da
disposio legal em relao anterior
correspondente.Adependerdascircunstncias, poder ser necessrio o uso de
calhas ou de qualquer mecanismo
congnere a fim de evitar tal transtorno.

4.7.Auxliomtuo
Por fim, cabe breve referncia ao
instituto do auxlio mtuo ou direito de
ingresso na propriedade alheia que est
previstonoartigo1.313donovoCdigo,
apresentando os requisitos seguintes:
deve ser temporrio; deve se dar mediante prvio aviso; e deve ser indispensvel o ingresso na propriedade vizinha.

Obviamente,seesseingressogerardano
ao vizinho, h que se fazer acompanhar
dadevidareparao.Essaseramasconsideraes que pude fazer dentro do limite do tempo que me foi designado.
Agradeo a ateno de todos e me coloco disposio para eventual debate.
Muitoobrigado. .

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