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Universidade Federal do Rio de Janeiro

Escola Politcnica
Programa de Engenharia Urbana

A ENGENHARIA URBANA E AS LEIS DE INSPEO TCNICA PREDIAL

Fernando Jos Seixas Pereira

Rio de Janeiro RJ Brasil


Agosto de 2015

A ENGENHARIA URBANA E AS LEIS DE INSPEO TCNICA PREDIAL

Fernando Jos Seixas Pereira

Dissertao de Mestrado apresentada ao


Programa de Engenharia Urbana, PEU, da Escola
Politcnica da Universidade Federal do Rio de
Janeiro, como parte dos requisitos necessrios
obteno do ttulo de Mestre em Engenharia
Urbana.

Orientador: Prof. Dr.-Ing Camilo Michalka Jr.

Rio de Janeiro RJ Brasil


Agosto de 2015

CIP - Catalogao na Publicao

S457e

Seixas Pereira, Fernando Jos


A engenharia urbana e as leis de inspeo
tcnica predial / Fernando Jos Seixas Pereira. Rio de Janeiro, 2015.
92 f.
Orientador: Camilo Michalka Jr..
Dissertao (mestrado) - Universidade Federal
do Rio de Janeiro, Escola Politcnica, Programa
de Ps-Graduao em Engenharia Urbana, 2015.
1. Autovistoria predial. 2. inspeo tcnica
predial. 3. gesto das cidades. 4. manuteno
predial. I. Michalka Jr., Camilo , orient. II.
Ttulo.

Elaborado pelo Sistema de Gerao Automtica da UFRJ com os


dados fornecidos pelo(a) autor(a).

A ENGENHARIA URBANA E AS LEIS DE INSPEO TCNICA PREDIAL

Fernando Jos Seixas Pereira

Dissertao de Mestrado apresentada ao Programa de Engenharia Urbana, PEU, da Escola


Politcnica da Universidade Federal do Rio de Janeiro, como parte dos requisitos
necessrios obteno do ttulo de Mestre em Engenharia Urbana.

Aprovada por:

____________________________________
Prof. Camilo Michalka Jr., Dr.-Ing.
Escola Politcnica - UFRJ

____________________________________
Prof. Rosane Martins Alves, D. Sc.
Escola Politcnica - UFRJ

____________________________________
Prof. Eduardo Linhares Qualharini, D.Sc.
Escola Politcnica - UFRJ

Rio de Janeiro RJ Brasil


Agosto de 2015

AGRADECIMENTOS
Agradeo a Deus por tantas pessoas que Ele providencialmente colocou em minha
trajetria de vida.
Agradeo minha famlia, e, especialmente, Elisa Berardinelli, um jardim de amor
que existe em meu corao. Alavanca de minhas conquistas.
Agradeo ao magistral Camilo Michalka. Professor capaz de encantar com sua
paixo e dedicao ao que faz, respeitoso orientador fiel aos propsitos do seu
trabalho. Um amigo que tem coragem para aconselhar, especialmente nas muitas
horas difceis que se sucederam nestes ltimos trs anos.
Agradeo a Rogrio Franco Borges. Jovem talentoso e dedicado, contribuio
essencial realizao deste trabalho, encanta per si. Denota-se por seu entusiasmo
com as engenharias legal e urbana. Que Deus abenoe a sua caminhada.
Agradeo a Fernando Artur Brasil Danziger. Professor, orientador, amigo especial
para os momentos difceis. Quem literalmente me encaminhou para a Engenharia
Urbana.
Agradeo a Ian Schumann Marques Martins. Professor que explica com simplicidade
as coisas difceis e imprecisas da mecnica dos solos. Referencial e incentivo para o
meu retorno engenharia civil.
Agradeo a ngela Cristina da Silva Santos por um sem nmero de vezes em que
esteve disponvel para me salvar.
Agradeo a todo o Corpo Docente do PEU pelo excelente trabalho que me motivou a
percorrer mais 600 km por semana (em idas e vindas de Angra dos Reis) para no
perder um segundo do contedo de suas aulas.
Agradeo aos colegas de turma pelo excelente ambiente que proporcionaram.
Agradeo a Aldemar Norek de Almeida Lima, colega da Procuradoria Geral do
Estado do Rio de Janeiro, amigo fiel de tantas horas.

urgente mudar o planejamento e a administrao das


cidades para uma viso desta como um todo; abordar a cidade
integralmente, ou seja, sistemicamente..
(Michalka Jr, Camilo)

RESUMO
As leis de inspeo tcnica predial peridica, tambm conhecidas como leis de
autovistoria predial, tornaram-se objeto de interesse do poder pblico de um nmero
crescente de cidades brasileiras. Instrumento legal para a rpida identificao de
responsveis por tragdias como o desabamento dos edifcios Liberdade, 13 de
Maio e Colombo, ocorrido em 2012 no centro do Rio de Janeiro, na verdade, so leis
com potencial de contribuio muito maior do que o proposto de identificao de
culpados; so instrumentos essenciais ao desenvolvimento de polticas pblicas que
regulem as condies de uso e conservao da parcela mais significativa dos
prdios que constituem o ambiente construdo urbano, quais sejam, as edificaes
com mais de cinco anos de uso. Este trabalho aborda o potencial de contribuio
das leis para o desenvolvimento de polticas pblicas que aprimorem a gesto
predial das edificaes usadas e as funes das cidades. Percepo decorrente da
realizao de 35 inspees nas cidades do Rio de Janeiro e de Niteri, para
atendimento das leis desses municpios. Chama a ateno para a oportunidade de
pesquisa cientfica em diversas reas ora demandadas e para a necessidade de a
Engenharia Urbana contribuir com a percepo sistmica necessria ao
aprimoramento tcnico e efetividade dessas leis.
Palavras chave: autovistoria predial inspeo tcnica predial gesto das cidades.

ABSTRACT
The laws of periodic technical building inspection, also known as surveying laws,
became an object of interest of the government in a growing number of Brazilian
cities. Legal instrument for the quick identification of responsible for tragedies like the
collapse of the Liberdade building, 13 de Maio and Colombo, occurred in 2012 in the
center of Rio de Janeiro, in fact, are laws with the potential for much greater
contribution than identification guilty purposes; are essential tools for the
development of public policy governing the terms of use and conservation of the most
significant portion of the buildings that make up the urban built environment, which
are, buildings with more than five years of use. This paper approaches the potential
contribution of these laws for the development of public policies that enhance building
management of used building and functions of the city. Perception resulting from the
realization of 35 inspections in the cities of Rio de Janeiro and Niteri, in compliance
with the laws of these municipalities. Draws attention to the scientific research
opportunity in several areas now demanded and the need for the Urban Engineering
contribute to the systemic perception necessary to technical improvement and
effectiveness of these laws.
Keywords: laws of surveying technical building inspection cities management.

SUMRIO
1

INTRODUO

11

1.1 CONSIDERAES INICIAIS

11

1.2 CARACTERIZAO DO PROBLEMA

12

1.3 OBJETIVOS

15

1.4 METODOLOGIA

15

17

AS DEMANDAS DA CIDADE POR LEIS DE INSPEO PREDIAL

2.1 A TEORIA DA CONVENO URBANA E O PROCESSO DE


RENOVAO DOS IMVEIS

18

2.2 A EDIFICAO COMO ATIVO IMOBILIRIO

21

2.3 A RELEVNCIA DAS QUESTES DE USO

28

32

UMA ANLISE DAS LEIS DE INSPEO PREDIAL

3.1 HISTRICO E EVOLUO DO CONTEDO DAS LEIS DE


INSPEO PREDIAL

32

3.2 EXPERINCIAS COM A PRTICA DE INSPEES PREDIAIS

35

3.3 COMENTRIOS S LEIS DO ESTADO DE SERGIPE

40

3.4 CRTICAS E SUGESTES S LEIS DE INSPEO PREDIAL

42

47

CONSIDERAES FINAIS

REFERNCIAS

49

ANEXO 01 - LEVANTAMENTO DE DADOS

54

ANEXO 02 - LEI N 1474/1989 (PM DE ARACAJ/SE)

67

ANEXO 03 - Lei n 2765/1999 (PM DE ARACAJ/SE)

69

ANEXO 04 - LEI N 7813/2014 (ESTADO DE SERGIPE)

71

ANEXO 05 - LEI N 6.400/2013 (ESTADO DO RIO DE JANEIRO)

75

ANEXO 06 - LEI N 126/2013 (PM do RIO DE JANEIRO /RJ)

79

ANEXO 07 - DECRETO N 37.426/2013 (PM do RIO DE JANEIRO /RJ)

82

ANEXO 08 - PROJETO DE LEI N 491/2011 (SENADO FEDERAL)

88

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

ABNT

Associao Brasileira de Normas Tcnicas

ART

Anotao de Responsabilidade Tcnica

COM

Comercial

CUB

Custo Unitrio Bsico

et al.

entre outros

IBAPE

Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia

LITE

Laudo de Inspeo Tcnica de Edificao

LTVP

Laudo Tcnico de Vistoria Predial

MIS

Mista

NBR

Norma Brasileira Regulamentadora

PAV

Pavimento

RES

Residencial

RJ

Rio de Janeiro

SE

Sergipe

SINDUSCON

Sindicato da Indstria da Construo Civil

SMF

Secretaria Municipal de Fazenda

SP

So Paulo

UNID

Unidade

ZEIS

Zonas de Especial Interesse Social

11

1 INTRODUO
1.1 CONSIDERAES INICIAIS
O acidente ocorrido no centro da cidade do Rio de Janeiro, no dia 25 de
Janeiro de 2012, com o colapso estrutural do edifcio Liberdade, levando tambm
runa os edifcios 13 de Maio e Colombo, chamou a ateno do poder pblico sobre
a necessidade urgente de intervir com regramento para o controle das condies de
uso e conservao das edificaes urbanas com mais de cinco anos de idade, prazo
decadencial da responsabilidade do construtor pela solidez e segurana da
construo, conforme definido pelo artigo 618 do Cdigo Civil.

Imagem 1 Localizao dos edifcios Liberdade, 13 de Maio e Colombo. Fonte:


http://g1.globo.com/rio-de-janeiro/noticia/2012/01/concreto-armado-sustentava-predio-que-caiuconheca-tecnica-e-riscos. Acesso em: 20 ago 2015.

No dia 18 de maio de 2015 ocorreu a exploso no apartamento 1001 do


edifcio Canoas, em So Conrado, tambm na cidade do Rio de Janeiro. Esse
acidente evidenciou a atualidade, assim como a necessidade de aprimoramento das
leis de inspeo tcnica predial, tambm conhecidas em muitas cidades como Leis
de Autovistoria Predial, objeto de estudo deste trabalho.

12

Imagem 2 Edifcio Canoas aps a exploso no apartamento 1001. Fonte: :


http://g1.globo.com/rio-de-janeiro/noticia/2015/05/tubulacao-desconectada-pode-ser-causa-deexplosao-em-predio-no-rio. Acesso em: 20 ago 2015.

Segundo Teixeira (2002, p. 2), [...] Polticas pblicas so diretrizes,


princpios norteadores da ao do poder pblico; regras e procedimentos para as
relaes entre poder pblico e sociedade, mediaes entre atores da sociedade e do
Estado. Em diversos municpios brasileiros, as leis de inspeo tcnica predial
peridica tornaram-se instrumentos de poltica pblica para a preservao das
edificaes que compem o grupo de imveis antigos existentes nas cidades.
O crescimento das cidades produz demandas que mobilizam diversas reas
de estudo com vistas qualificao ou a remediao dos efeitos desse fenmeno.
Percepo sistmica inerente Engenharia Urbana.
[...] a definio adequada para engenharia urbana seria exatamente
essa: a rea de engenharia que estuda o planejamento, a
construo e a gesto territorial, por meio da formulao, da
implantao e do gerenciamento de polticas urbanas, alm da
integrao dos diversos sistemas urbanos. (PINA FILHO E ROSSI,
2013, p. 11).

possvel constatar que o crescimento de muitas cidades se d de forma


complexa. Nesse contexto, fazendo distino entre as demandas urbanas que
derivam da ao do capital incorporador e da autoconstruo na configurao do
ambiente construdo, outros efeitos se fazem perceber na construo de mltiplas
centralidades. Dentre eles destacam-se aqueles que exercem influncia na

13

segurana e durabilidade das edificaes, que so decorrentes da movimentao


social transformadora de diversas reas do ambiente construdo das cidades,
outrora consagradas como ambientes de sucesso para outros usurios.
[...] porque hoje o Centro to ou mais vital do que em outros
momentos. Acontece que ele est apropriado por uma classe social
diferente, e essa nova classe social no se apropriou por escolha, ela
se apropriou porque aquele espao se tornou um espao residual
dentro da cidade [...]. (MEYER et al., 1993, p.4 apud FRGOLI
JNIOR, 2000, p. 85).

Na Cidade do Rio de Janeiro, o decreto n 37.426 de 12 de julho 2013


regulamentou a aplicao da Lei Municipal Complementar n 126/2013 e da Lei
Estadual n 6.400, esta ltima em vigor desde 06 de maro de 2013, todas em
anexo. Com este objetivo, o decreto municipal determina, ressalvadas as excees:
Art. 1 Ficam os responsveis pelas edificaes existentes no
Municpio do Rio de Janeiro, inclusive as edificaes tombadas,
preservadas e tuteladas, obrigados a realizar vistorias tcnicas
peridicas, com intervalo mximo de cinco anos, para verificar as
condies de conservao, estabilidade e segurana e garantir,
quando necessrio, a execuo das medidas reparadoras.
1 Para fins de aplicao deste Decreto, entende-se como
responsvel pelo imvel o Condomnio, representado pelo sndico ou
administrador, o proprietrio ou ocupante do imvel a qualquer ttulo
(RIO DE JANEIRO, Decreto n 37426 de 11 de julho de 2013).

Observa-se que o foco desta lei de inspeo tcnica predial peridica a


preservao das condies de uso seguro das edificaes. Entendendo estas como
mdulos unitrios da cidade que evolui do lote para a quadra e desta para os
bairros, a abordagem legal que aparenta ter efeito limitado a uma edificao, na
prtica exerce poder multiplicador de seus efeitos nas polticas urbanas em razo de
sua obrigatoriedade para um grande nmero de edificaes. Portanto, uma lei com
potencial de produzir efeitos conjunturais e sistmicos, com resultados positivos para
a cidade como um todo.
1.2 CARACTERIZAO DO PROBLEMA
Aps o desabamento de trs prdios no Centro do Rio de Janeiro em 2012,
com o objetivo de oferecer resposta poltica constatao do descontrole do poder
pblico sobre as condies de segurana e uso do ambiente construdo das cidades,

14

foram promulgadas leis de vistoria tcnica predial em diversas cidades do pas,


sendo apresentadas algumas dessas como anexos desse trabalho. Escritas sob a
tica de legisladores que visaram rpida caracterizao de responsveis por danos
derivados da m conservao ou de alteraes dos sistemas prediais, prescindiram
de implantar contedo tcnico, criando textos em que se percebe o objetivo de
determinar responsabilidades segundo o critrio dicotmico da edificao haver, ou
no, sido submetida inspeo tcnica predial peridica.
Matria tcnica que exerce influncia em reas multidisciplinares, excede ao
de administradores pblicos diante do constrangimento da ocorrncia de um
desastre. Nos textos legais se faz sentir a carncia das especificidades tcnicas que
contribuiriam com a elaborao de contedos com poder de dotar esses dispositivos
de efetividade muito superior ao que os textos atuais suportam. Percebe-se que
estas criaram o ambiente para a preservao das edificaes com efeitos positivos
para a cidade como um todo, restando Engenharia Urbana - por sua percepo
sistmica - provocar o aprimoramento contnuo das leis de inspeo tcnica predial.
Tema para o qual convergem diversos campos da pesquisa cientfica
inerentes Engenharia Urbana, no sendo possvel exaur-lo nos limites deste
trabalho.
O presente estudo pretende contribuir para os horizontes de pesquisa que
foram abertos com a obrigatoriedade de realizao de inspees tcnicas predias
peridicas em diversas cidades do pas.
Em uma anlise restrita edificao possvel compreender que, por
ausncia de contribuio tcnica, de uma forma geral, as leis se omitiram na
determinao de metodologia, critrios e formalidades, cuidados que produziriam
contedo tcnico padronizado e possibilidade de aproveitamento de informaes
cadastrais e tcnicas, resultados de suas aplicaes. Seja pela ausncia de
definio de critrios prprios ou pela adoo de metodologia tcnica consagrada,
possvel conceber que essa deficincia impede a homogeneizao do contedo dos
laudos (pareceres ou certificados conforme cada lei), a gerao de dados confiveis,
o tratamento estatstico e a maximizao dos efeitos positivos desta poltica pblica.
Na mesma linha desta anlise, percebe-se que muitas leis definiram como
foco as avaliaes de conformidade e constatao pontual de segurana dos
sistemas prediais na data da vistoria. Entretanto, ressente-se que prescindiram de
obrigar a implantao de instrumentos para a gesto cotidiana das aes de

15

natureza tcnica, contribuio que produziria efetiva evoluo na forma de intervir no


desempenho e durabilidade da construo e de suas partes. Dessa forma se
afastaram da boa tcnica que estabelece que a manuteno preventiva sempre
produz maior confiabilidade funcional dos sistemas e menos onerosa do que a
corretiva, caracterizando a insuficiente compatibilidade da lei com as normas
tcnicas.
Outro ponto em que fica clara a falta de contextualidade das leis refere-se
incorporao de normas tcnicas aos textos legais, como ocorre no Cdigo de
Defesa do Consumidor. Pode-se admitir que, tanto por desconhecimento quanto por
deficincias para a atualizao, as leis deixam de obrigar o cumprimento de
recomendaes tcnicas que interferem diretamente no desempenho de sistemas
prediais, citando-se como exemplo a realizao de reformas e a revitalizao de
sistemas prediais.
Neste ponto ressalta-se a necessidade do protagonismo da comunidade
tcnica em provocar a atualizao e o aprimoramento das leis. Admitida a
dificuldade de definir critrios prprios, deixar de adotar algum critrio torna-se dificil
de justificar quando o Instituto Brasileiro de Avaliaes e Pericias de Engenharia
IBAPE disponibiliza a Norma Nacional de Inspeo Predial. Esta mesma linha de
entendimento, permite compreender como vivel a incorporao aos textos legais de
normas consagradas como a Norma Brasileira Regulamentadora (NBR) da
Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) 5674:1999 Manuteno de
edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno e a ABNT NBR
16280:2014 - Reformas em edificaes, o Sistema de Gesto de Reformas, e
estabelece requisitos.
Em outra anlise, onde se procura perceber a contribuio das leis para a
cidade, observa-se que os textos legais existentes se referem ao prdio isolado,
quando na verdade o prdio existe inserido na cidade, com inevitveis efeitos de
uso, vizinhana e demandas de infraestrutura urbana. Por seu poder multiplicador,
decorrente da obrigatoriedade da realizao de inspees tcnicas prediais
peridicas para um significativo grupo de edificaes, observa-se o desperdcio de
uma excelente oportunidade de tornar essas leis um instrumento que permita a
gerao de informao de qualidade tcnica que enriquea o poder pblico com
dados cadastrais tcnicos, essenciais ao desenvolvimento de polticas pblicas em
diversos nveis de efetividade.

16

A problemtica que este trabalho pretende discutir decorre do entendimento


de que as leis de inspeo tcnica predial peridica precisam ser apoderadas pela
Engenharia Urbana, por razes definidas por Michalka (2013):
urgente mudar o planejamento e a administrao das cidades para
uma viso desta como um todo; abordar a cidade integralmente, ou
seja, sistemicamente. A Engenharia Urbana surge com a funo de,
usando a objetividade inerente da engenharia, promover a viso
sistmica no planejamento e na gesto das cidades. (MICHALKA,
2013, p. 1).

1.3 OBJETIVOS
Este trabalho tem como objetivo contribuir para a insero das leis de
inspeo tcnica predial peridica na pauta de discusses da Engenharia Urbana, e
demonstrar o universo de temas que demandam por slida pesquisa cientfica, com
o fim de aprimorar estes instrumentos legais, vigentes em vrias cidades do pas,
dotando-os de contedo tcnico que amplie os efeitos da aplicabilidade e produza
ganhos em efetividade na preservao dos edifcios e no desenvolvimento das
cidades.
1.4 METODOLOGIA
O presente trabalho foi desenvolvido primeiramente atravs da pesquisa e
anlise das leis de inspeo tcnica predial, destaca-se a Lei n 1474 Aracaj/SE
1989, por sua relevncia histrica e evoluo da qualidade de contedo. Assim
como da avaliao dos dados obtidos com a realizao, pelo autor, de 35 inspees
tcnicas prediais para cumprimento das leis municipais do Rio de Janeiro (Lei n
37426/2013) e de Niteri (Lei n 2.963/2012), ambas no Estado do Rio de Janeiro.
Atravs desse estudo e anlise, contextualizado sob a tica da Engenharia
Urbana, apresentado o potencial dos efeitos que podem ser produzidos com o
aprimoramento das leis de inspeo tcnica peridica, para que efetivamente
produzam contribuio para a conservao dos prdios e das cidades.

17

2 AS DEMANDAS DAS CIDADES POR LEIS DE AUTOVISTORIA PREDIAL


necessrio compreender o contexto no qual as leis de inspeo tcnica
predial peridica foram inseridas para poder analisar seus resultados, perceber o
seu potencial de contribuio positiva para a qualidade de vida nas cidades e os
parmetros que carecem de aprimoramento para que estas leis realizem a
efetividade de seus melhores propsitos. Entender os fatores que levaram criao
destas polticas pblicas est diretamente associado percepo das motivaes
que produzem o crescimento das cidades.
A cidade deve ser abordada como uma construo de grande complexidade,
que contempla relaes espao-temporais que se submetem aos desejos de
evoluo das sociedades, principais fatores que influenciam o seu crescimento.
Segundo Cassiano (2014, p. 3), [...] a cidade deve ser compreendida como espao
que comporta a sociedade. Ela no esttica, compe-se de uma intensa arena de
relaes sociais e histricas que dividem a cidade sob diversas lgicas.
Sendo assim, preciso caracterizar os principais agentes transformadores do
espao urbano para analisar o seu comportamento. Para tanto Kleiman (2004)
entende que:
A identificao das foras presentes no espao urbano, ou seja os
agentes operantes na produo e transformao das cidades, objeto
de constante investigao por diferente estudos, vo apontar para o
Estado e os capitais de construo civil, como aqueles que mais
diretamente relacionam-se com o processo de produo do urbano.
Agrupam-se a estes os proprietrios do solo urbano (dado seu
carter no reprodutvel), e a populao em termos mais gerais,
enquanto usuria da cidade. (KLEIMAN, 2004).

Este estudo aborda a interferncia das leis de inspeo tcnica predial


peridica no desempenho das funes da cidade sob a tica do poder multiplicador
de seus efeitos positivos no desempenho da construo urbana isolada, invocando
como parmetros de anlise a edificao como ativo imobilirio, a influncia negativa
inerente s questes de uso e alguns pontos em que estas leis necessitam ser
aprimoradas para ampliar seus potenciais de contribuio na efetividade dos
resultados por ela pretendidos.

18

2.1 A TEORIA DA CONVENO URBANA E O PROCESSO DE RENOVAO


DOS IMVEIS
Segundo alguns autores, a transformao das cidades se d pelo processo de
alterao dos grupos de edificaes. Nessa linha, a teoria da conveno urbana,
definida por Abramo (1998, apud CAMPOS, 2003, p. 143), permite entender como
se estabelece esse fenmeno:
Conveno urbana uma antecipao ou crena no apenas acerca
das localizaes, mas tambm dos estoques residenciais que lhes
caracterizam, e sua realizao efetiva se dar em consequncia de
temporalidade histrica que exige a permanncia da crena durante
o tempo necessrio construo dos bens imobilirios, os quais, por
sua vez, permitem a externalidade de vizinhana se concretizar ou
no. (ABRAMO, 1998, apud CAMPOS, 2003, p. 143).

A apropriao dos espaos da cidade pelo capital incorporador, vido por


novos lanamentos, produz a diviso dos grupos de edificaes das cidades entre
imveis novos e antigos, e procura atrair consumidores que objetivam obter efeitos
de valorizao patrimonial, representatividade social, funcionalidade e confiabilidade
operacional dos sistemas prediais. Observa-se que o mercado imobilirio busca criar
demandas e diferenciais que tentam assemelhar imveis a bens de consumo,
oferecendo servios nem sempre apropriados pelos compradores, mas com
potencial de gerar modelos de consumo muito similares ao antagonismo tecnologia
versus tradio.
Distingue-se que nos grupos de imveis antigos encontram-se, muitas vezes,
os objetos de interesse de pessoas que desejam localizao e padres de conforto
proporcionados por cmodos amplos, ventilao cruzada, p direito altos e
isolamentos trmicos e acsticos produzidos por paredes mais espessas, solues
arquitetnicas

hoje

pouco

comuns.

Tais

caractersticas

so

de

difcil

equacionamento frente lgica adotada por muitos incorporadores, que seguem o


entendimento do mximo aproveitamento do potencial edificante dos terrenos, efeito
obtido por meio de projetos que demandam tecnologias que aumentam o consumo
energtico para a gerao do conforto antes obtido por solues arquitetnicas
tradicionais. Outro grupo a ser abordado, daqueles imveis que mostram que a
ausncia da manuteno preventiva e corretiva, o que faz com que percam o valor,
provocando, em direo a eles, a movimentao de parcela da populao de menor

19

poder aquisitivo do que aquela que, originalmente, habitava aqueles locais. Esse
tema ser abordado na sequencia do presente trabalho.
Conforme apresentado por Gomes (2007, p. 25), identifica-se esse processo
em duas etapas. Primariamente, a anlise de interesse por imveis novos:
[...] a demanda composta por tipos de famlias que se distinguem
segundo os seus nveis de renda, pode-se supor que a dinmica de
inovao impulsionada pelos empreendedores imobilirios focalizar,
primordialmente, as famlias de renda mais alta, por apresentarem
demanda por produtos de valor superior. (GOMES, 2007, p. 25).

Secundariamente, a anlise de interesse por imveis usados:


[...] o resultado agregado das inovaes espaciais isto , as
entradas e sadas provenientes tanto da ao dos empreendedores
urbanos nas suas estratgias de antecipao do mark-up1 urbano
que eles poderiam impor a determinada rea, quanto depreciao
fictcia, isto , deslocamento provocado pela sada de uma famlia
para outra localizao, gerando acesso a outra famlia de renda
inferior permite alterar a externalidade de vizinhana. (GOMES,
2007, p. 24).

Sendo este mecanismo de alterao de grupos de edificaes comum a


diversas cidades, percebe-se que tem efeitos e disperses espaciais que se do
tanto na expanso da cidade quanto na transformao dos bairros j construdos,
onde tal mecanismo interage com o que est posto transfigurando as paisagens que
caracterizaram regies definidas por planos de desenvolvimento urbano ou
concepes da urbe no passado.
Recomenda-se aqui a leitura do trabalho realizado por Dias (2008), pois
permite extrair melhor entendimento sobre o processo de formao dos grupos de
imveis (ou estoques) residenciais da Cidade do Rio de Janeiro, a interveno do
poder pblico, bem como a lgica de reproduo do capital investido pelos agentes
econmicos envolvidos no processo de produo imobiliria.
A imagem 3 apresenta a mdia estimada da idade do estoque residencial por
faixas de idade em diversos bairros da Cidade do Rio de Janeiro, apresentando
dados compilados por Dias (2008, p. 72), conforme critrios esclarecidos pelo autor:

Remarcao do preo para cima, aumento do preo (Dicionrio Michaelis).

20

[...] nos basearemos nas informaes do Cadastro Imobilirio do


Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), nos detendo sobre os
dados mais recentes disponveis, referentes ao ano de 2006. [...] que
so tributados como imveis residenciais segundo o cadastro de
IPTU. Devemos destacar que o conceito de formalidade aqui
empregado um dos menos rigorosos, dada a utilizao de um
cadastro da Secretaria Municipal de Fazenda (SMF), ou seja, um
cadastro primeiramente tributrio; o que significa que imveis nele
cadastrados no necessariamente tenham obtido habite-se ou
tenham sua situao registrada adequadamente em cartrio no que
se refere a questes de propriedade e de caractersticas
construtivas. No entanto, a utilizao desta fonte torna-se
fundamental posto que a nica a nos fornecer informaes
minimamente confiveis em relao idade dos imveis, permitindonos, portanto, avaliar a concentrao de residncias mais antigas e
mais novas ao longo da malha urbana carioca. (DIAS, 2008, p.72).

Imagem 3 Mapa da Mdia Estimada da Idade do Estoque Residencial por Faixas de Idade em
2006. Fonte: Organizado por Dias (2008, p. 93), baseado em clculos efetuados a partir dos dados da
Secretaria Municipal de Fazenda (SMF).

Atravs da Imagem 3, apresentada acima, possvel inferir a demanda da


Cidade do Rio de Janeiro por regramentos para a conservao e o uso das
edificaes antigas. A imagem representa imveis residenciais, entretanto permite a
percepo geral da disperso espacial dos efeitos da lei de inspeo tcnica predial.
Ratificando esse entendimento no Grfico 1 possvel concluir que mais de 70%
das residncias existentes so edificaes construdas entre 1950 e 1989.

21

Grfico 1 Distribuio do Estoque Residencial Carioca por Dcada

Fonte: SMF, apud Dias, 2008, p. 77.

Ressalte-se que a amostra referenciada no contempla o estoque de


edificaes comerciais e industriais. A partir dos dados apresentados possvel
constatar que a grande maioria dos imveis residenciais da Cidade do Rio de
Janeiro faz parte do grupo de edificaes com mais de 25 anos de idade, grupo que
no possui regramento que garanta a sua preservao. Tal constatao, por si s j
justificaria as demandas por uma lei de inspeo tcnica predial, quando a Prefeitura
da Cidade do Rio de Janeiro estimou que duzentos e setenta mil edificaes
precisariam passar pelo exame.
2.2

A EDIFICAO COMO ATIVO IMOBILIRIO


At este ponto do trabalho possvel compreender que estas leis, apesar de

estabelecerem obrigao formal para a edificao isolada, tm como essncia o uso


urbano da edificao, exercendo influncia no conjunto de conceitos de harmonia da
paisagem arquitetnica e reas verdes, identidade e qualidade de vida. Das diversas
abordagens possveis para esta anlise, chama-se a ateno para um grupo destes
imveis, aquele composto por edificaes de poucos pavimentos e pequeno nmero
de unidades autnomas, que se tornam o alvo principal do capital incorporador
diante da escassez de terrenos, e, assim, ficam submetidas lgica cruel de
valorizao espacial descrita pelas convenes urbanas.
Do olhar lanado sobre o ambiente construdo, parte-se agora para o estudo
da edificao isolada. Neste sentido, ser abordada a lgica transformadora do
espao pelo capital incorporador. Entender a edificao como ativo imobilirio

22

esclarece pontos ainda obscuros na compreenso da evoluo do estado de


conservao das edificaes.
Foge aos objetivos deste trabalho discutir sobre as Zonas de Especial
Interesse Social (ZEIS) e do programa Minha Casa Minha Vida: apesar de
possurem grande poder transformador do espao urbano, ainda so intervenes
muito recentes e suas edificaes no esto includas no foco das leis de inspeo
predial peridica, at por serem construes novas, com menos de cinco anos de
idade, e que devem seguir outras leis e normas para a obteno do habite-se.
A lgica da incorporao atrai para a materializao da nova edificao o
investidor que tem como principais objetivos a valorizao patrimonial, a
representatividade social induzida pelo empreendimento e a funcionalidade e
confiabilidade operacionais dos sistemas prediais, onde a inovao representa a
essncia vital dos lanamentos.
Seguindo a percepo deste entendimento, a norma ABNT NBR 14653:2011
Avaliao de bens Parte 2: Imveis urbanos - recomenda que se caracterize um
bem pelos atributos que lhe conferem valor, tais como: localizao, proximidade de
polos de influncia, existncia de infraestrutura urbana, topografia e demais
aspectos fsicos do terreno, aspectos construtivos das benfeitorias, assim como de
uso, tipologia e agrupamento, dentre outros. Sobre os imveis usados
recomendado considerar a norma ABNT NBR 14653:2001 Avaliao de bens
Parte 1: Procedimentos gerais, quanto a definio de depreciao, como perda de
valor de um bem devido a modificaes em seu estado ou qualidade, ocasionadas
por:
[...] 3.12.1 decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas, em
consequncia de seu envelhecimento natural, em condies normais
de utilizao e manuteno.
3.12.2 deteriorao: Desgaste de seus componentes em razo de
uso ou manuteno inadequados.
3.12.3 mutilao: Retirada de sistemas ou componentes
originalmente existentes.
3.12.4 obsoletismo: Superao tecnolgica ou funcional. (ABNT NBR
14653-1:2001, p.4).

Neste cenrio percebe-se a existncia de duas tendncias no processo de


aquisio de imveis usados: em uma vertente o pretendente avalia a relao custobenefcio-valor de mercado e decide fundamentado no resultado decorrente do

23

preo pedido pelo imvel acrescido do custo do que se deseja incrementar em


atributos quele bem, considerando-se inclusive aqueles inerentes ao passivo de
natureza condominial. Em outra o pretendente define a aquisio de um imvel por
quanto deseja prescindir de atributos e funcionalidades para conseguir adquirir
determinado bem, utilizando o limite mximo de suas possibilidades econmicas e
financeiras. Em nvel domstico, ambas sero justificveis, entretanto, no mbito
coletivo de demandas da edificao a segunda poder exercer influncia no
desempenho dos sistemas prediais ao longo do tempo em razo de limitaes
financeiras do novo condmino, consideraes afastadas do poder de interveno
dos demais interessados na preservao das caractersticas que mantm o bem na
linha natural do seu valor de mercado. Em linhas gerais, os imveis usados tornamse alvo de interesse de famlias com renda inferior a daquelas que proporcionaram o
sucesso de dado empreendimento na poca de seu lanamento. Percebe-se desse
fato que a edificao como ativo imobilirio, nesta segunda fase, j perdeu muitos de
seus atrativos originais, condio que, com o tempo, s se agrava. Ao entender esse
movimento, constata-se que duas identidades se estabelecem ao longo dessa linha
de tempo: o investidor, presente do lanamento at os primeiros anos de vida til da
edificao, personagem que se afasta do imvel ao no encontrar mais a
materializao dos seus anseios originais. E o usurio que suceder o investidor,
assumindo a etapa de vida til da edificao em que predomina o interesse pelo seu
uso. Perodo em que os custos de manuteno tornam-se mais elevados, entretanto
sem agregar valor patrimonial ao bem imobilirio. Impresso que se repete em
diversos subsistemas que integram o ramo de empreendimentos imobilirios.
Analisando segundo essa lgica de reduo de disponibilidades financeiras
para investimento e custeio ao longo do tempo possvel entender que os efeitos
negativos do processo que se estabelece sobre a vida til dos sistemas prediais
iniciam produzindo os danos decorrentes do descumprimento das rotinas de
manuteno e conservao determinadas para os sistemas prediais.
A ABNT NBR 5674:1999 e a ABNT NBR 14037:1998 definem manuteno
como: Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a
capacidade funcional da edificao e de suas partes constituintes de atender as
necessidades e segurana dos seus usurios. Acrescentando definio normativa
o conceito de custo, tem-se que a manuteno predial o conjunto de atividades e
recursos que garantam o melhor desempenho da edificao para atender s

24

necessidades dos usurios, com confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo


possvel. (GOMIDE et al, 2006 apud VILLANUEVA, 2015, p. 9).
Neste ponto, as pretenses do presente trabalho so traduzidas com grande
objetividade: abre-se um grande campo para a Engenharia Urbana pesquisar este
fenmeno e dotar as leis de inspeo tcnica predial com instrumentos de
aprimoramento e obrigatoriedade da responsabilidade tcnica permanente na gesto
predial condominial. Este

ser

o momento

de

entendimento de

que

profissionalizao tornar efetiva a distino da atividade de manuteno predial


como o conjunto de atividades e recursos que garantam o melhor desempenho da
edificao para atender s necessidades dos usurios, com confiabilidade e
disponibilidade, ao menor custo possvel. (GOMIDE et al, 2006 apud VILLANUEVA,
2015, p. 9).
Analisando esse processo de deteriorao, os primeiros danos decorrem do
arrefecimento do vigor no cumprimento das rotinas de manuteno e conservao
determinadas para cada parcela dos diversos sistemas prediais. As rotinas de
manuteno predial tm a sua importncia ilustrada no grfico da Imagem 2, onde
possvel interpretar a necessidade de existncia de processos contnuos e
intervenes programadas de manuteno, para que os sistemas prediais e a
edificao como um todo possam preservar a sua vida til mxima, antes de outras
intervenes de adequao.

Imagem 4 - Grfico Desempenho x Tempo impactado pelas rotinas de manuteno. Fonte:


ABNT NBR 15575-1: 2013.

25

Portanto, dentro do conceito de manuteno deve ser consolidada a


importncia dos benefcios da manuteno preventiva em relao corretiva. A
partir deste entendimento, a gravidade do descumprimento das rotinas de
manuteno fica mais clara. Ignorar as manutenes preventivas e aguardar pelas
corretivas significa tornar a manuteno daquela edificao consideravelmente mais
cara, de forma que em certo ponto as intervenes necessrias passam para a
etapa de adequao ou readequao, exigindo intervenes maiores e significativos
aportes de capital.
possvel conceber que outros danos se do com a alterao das
caractersticas tpicas da edificao. Em muitos casos, da alterao de uso decorre a
reconfigurao dos sistemas e as reformas, que, quase sempre, prescindem da
avaliao objetiva e contextual do estado geral dos sistemas e da gerao de
documentao tcnica, prticas temerosas que alteram as disposies que
nortearam os projetos originais. Esses fatos podem ser observados com grande
frequncia na estrutura fsica dos grupos mais antigos de edificaes.
A interpretao da provvel evoluo dos cenrios do quadro de depreciao
da edificao se faz possvel quando se testemunha as deliberaes em assembleia
condominial para aprovao de investimentos na revitalizao dos sistemas prediais.
A lei n 6.400/2013 que torna obrigatria a inspeo tcnica predial no Estado do Rio
de Janeiro determina que [...] o responsvel pelo prdio dever convocar
assembleia geral para dar cincia do seu contedo. Diante da manifesta dificuldade
dos responsveis pelos imveis em esclarecer o diagnstico, a qualificao do risco,
as recomendaes de correes, a hierarquia entre diversas prioridades e
orientaes quanto a ordem de valores, muitos sndicos das edificaes vistoriadas que so referenciadas no prximo captulo - solicitaram a apresentao do laudo
nestes eventos, pelo profissional que os elaborou.
Dessa experincia foi possvel extrair a percepo do fato que as edificaes
onde antes predominou o capital investidor (de quem adquiriu um imvel com
atributos de grande atratividade), com a sada das pessoas que poderiam suportar
financeiramente o custo de rotinas de manutenes preventivas se v inserida em
um ambiente de privao de recursos que, na ausncia dessas, acarretar
limitaes de uso e funcionalidade dos sistemas. Cenrio que se agravar ao longo
do tempo em razo de no se haver investido em revitalizaes que, dessa forma,
passaro a demandar por vultuosos investimentos. Valores que no sero

26

aprovados pela maioria dos condminos, restando apenas a autorizao para a


adoo de medidas paliativas. Com frequncia possvel associar esta limitao
motivao de quem habita aquele imvel, ou aufere renda locatcia dele, j no
possuir condies financeiras ou interesse para alterar essa realidade.
A anlise econmica, que deriva da perseverana deste comportamento,
sugere a lgica da possibilidade de existncia de um ponto de inviabilidade
financeira que produz a inviabilidade funcional no ciclo de vida da edificao. Essa
pode ser justificada quando os montantes necessrios revitalizao dos sistemas
prediais resultarem em valores maiores do que o efetivo valor de mercado daquele
ativo imobilirio. Desse ponto de inviabilidade decorre o agravamento do estado de
degradao da edificao como um todo.
Da incapacidade financeira ou desinteresse dos proprietrios em produzir a
revitalizao dos sistemas prediais duas alternativas restam para aquele bem. Uma
ser a evoluo ao estado de runa, outra decorrer do interesse do empreendedor
no potencial de oportunidade de investimento presente naquele imvel, por sua
localizao associada inviabilidade de reproduo de novo conjunto edificado com
mesmo potencial construtivo de ocupao da rea. Neste caso, muitos prdios
sofrem significativa interveno nos seus sistemas prediais, o que hoje se denomina
Retrofit.
Como exemplo apresenta-se o prdio existente na Rua do Carmo, 27 no
Centro do Rio de Janeiro. Antiga sede do Banco Kosmos, como identificado na
Imagem 3, era conhecido como Edifcio Kosmocap.

Imagem 5 - Pos tal do Quarto Centenrio, r egio da Rua do Carm o . Fonte: Foi um
Rio que passou. Disponvel em: < http://www.rioquepassou.com.br/2013/03/11/postal-do-quartocentenario-regiao-da-rua-do-carmo >. Acesso em 04 mai 2015.

27

Imagem 6 Antigo edifcio Kosmocap. Fonte: www.comecarsaudavel.com.br.


Acesso em: 05 mai 2015.

Imagem 7 Prdio sede da Procuradoria Geral do Estado do Rio de Janeiro.


Fonte: www.rj.gov.br. Acesso em: 05 mai 2015.

Outro

destino

possvel,

quando

terreno

possui

vocao

para

empreendimentos com grande potencial de retorno, a demolio da edificao,


como ocorreu, para a realizao do empreendimento Assemblia One, na Rua da
Assembleia no Centro do Rio de Janeiro. Em 2013 os imveis histricos nmero 81,
83, 85 e 87 contrudos em 1912 foram demolidos para a construo do novo prdio
comercial de 20 pavimentos.

28

Imagem 8 Imveis antes da demolio. Fonte: http://odia.ig.com.br.


Acesso em: 05 mai 2015.

Imagem 9 - Stand de vendas e canteiro de obras do novo empreendimento que ser construdo
no local dos imveis demolidos. Fonte: Arquivo do autor.

Ressalta-se que o problema deste processo no est apenas na


transfigurao do espao urbano, mas tambm no impacto na infra-estrutura das
cidades. A demolio de quatro imveis de dois pavimentos para a construo de
um edifcio de vinte pavimentos gera um impacto considervel na infra-estrutura
existente naquela rua, naquela quadra e no seu entorno. Entretanto, procura-se
levantar a questo de que edificaes bem conservadas e funcionais apresentaro
maior resistncia estes fenmenos. As leis de inspeo tcnica possuem potencial
de contribuio para a conservao das edificaes usadas, para que estas se
tornem menos vulnerveis dinmica do capital incorporador, que transfigura a
cidade visando apenas o lucro.

29

2.3 A RELEVNCIA DAS QUESTES DE USO


A definio de uso segundo o item 3.16 da ABNT NBR 14037:2011
Atividades normais projetadas para serem realizadas pelos usurios dentro das
condies ambientais adequadas criadas pela edificao. Ratificado pelo item 4.1.
O Manual de operao, uso e manuteno das edificaes tm por
finalidade: informar aos usurios as caractersticas tcnicas da
edificao construda, descrever procedimentos recomendveis para
o melhor aproveitamento da edificao, orientar os usurios para a
realizao das atividades de manuteno, prevenir a ocorrncia de
falhas e acidentes decorrentes de uso inadequado e contribuir para o
aumento durabilidade da edificao. (ABNT NBR 14037:2011, p. 3).

Entende-se, portanto, a importncia da preveno de ocorrncia de falhas e


acidentes decorrentes do uso e manutenes inadequados.
As edificaes so concebidas, projetadas e executadas sob diretrizes
tcnicas e normativas especficas, para atender ao seu uso, que no deve ser
modificado sem acompanhamento tcnico responsvel. Dai decorre a importncia da
divulgao e guarda criteriosa do Manual de operao, uso e manuteno das
edificaes (NBR 14037:2011) e da documentao tcnica, utilizados como
ferramentas essenciais gesto segura e eficiente do edifcio.

Imagem 10 - Uso inadequado provocando sobrecarga no prevista. Fonte: Revista CONCRETO Vida til e desempenho das edificaes na ABNT: NBR 15575/2013. Disponvel em: <
http://ie.org.br/site/ieadm/arquivos/arqnot7715.pdf >. Acesso em: 12 mar 2015.

30

O exemplo da Imagem 8 caracterstico de uso inadequado. possvel inferir


que o projeto estrutural do edifcio previa que a rea seria utilizada como varanda,
local onde predominam a permanncia de pessoas e/ou eventuais mveis como
mesas, cadeiras, dentre outros. Ao transformar este espao em um local de guarda
de centenas de livros, que representam acrscimo considervel da carga no
prevista em projeto, instala-se ambiente de risco e insegurana por conta da
incerteza da capacidade da estrutura suportar este acrscimo de carga, questo de
uso que no foi observada tambm nos acidentes j relatados. Esses fatos
cotidianos em que se podem observar que o uso e a reconfigurao inadvertida de
sistemas prediais exercem papel fundamental no desempenho e na vida til das
edificaes, requerendo acompanhamento tcnico e autorizao formal para
proceder alteraes de uso e reconfigurao de sistemas, com o fim de garantir o
uso seguro e a durabilidade das edificaes.
O problema ganha maior relevncia quando se verifica que prevalecem a
informalidade e o amadorismo na gesto de atividades eminentemente tcnicas do
cotidiano da gesto dos sistemas prediais. Entretanto, a responsabilidade sobre o
uso seguro da edificao condominial definida pela Lei n 10.406/2002, Cdigo
Civil, que estabelece que o sndico seja eleito em assembleia para representar o
condomnio, competindo a este, dentre outras obrigaes, diligenciar a conservao
e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos servios que interessem
aos possuidores e de contas sobre despesas efetuadas.

Entendendo-se que

englobam responsabilidades sobre atividades referentes a compatibilidade do uso


das reas privadas, conforme prescrito pela conveno do condomnio, das partes
comuns e tcnicas como: solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de
distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais,
e o que mais houver de interesse condominial, respondendo cvel e criminalmente
pelos seus atos. Atividade que requer competncias em diversas reas, por muitas
vezes o titular no possui conscincia sobre os riscos, consequncias e
responsabilidades inerentes ao exerccio desta funo essencial defesa de
interesses coletivos de proprietrios, moradores, demais usurios, vizinhos e
eventuais pessoas afetadas por danos fsicos e materiais decorrentes do exerccio
da sindicatura.
No que tange as atividades tcnicas, as leis de inspeo tcnica predial
peridica so implacveis ao atribuir responsabilidades sobre o uso seguro dos

31

sistemas prediais a sndicos e demais responsveis por edificaes prescritas em


seus contedos. Sujeitos fiscalizao da regularidade do exerccio profissional por
parte dos conselhos de engenharia e arquitetura, respondem pela confiabilidade
funcional de um conjunto complexo de meios que englobam diversos sistemas de
natureza eminentemente tcnica e, consequentemente, por danos que a falha ou a
inadequao de uso de qualquer desses sistemas pode produzir, assim como pelo
respeito aos princpios que regem a administrao de interesses coletivos, includos
nesses a eficincia e a economicidade.
Afastando a discusso sobre a natureza tcnica da atividade, recorre-se
ABNT NBR 5674:1999 Manuteno de edificaes Procedimento, das
responsabilidades tcnicas sobre servios de manuteno destacam-se:
1. Assessorar o proprietrio na tomada de deciso sobre a
manuteno e sua organizao;
2. Providenciar e manter atualizados os registros da manuteno;
3. Realizar rondas de manuteno e contratar inspees tcnicas
peridicas;
4. Preparar previses oramentrias para os servios de
manuteno;
5. Supervisionar as atividades de manuteno;
6. Planejar as atividades e reavaliar a programao;
7. Orar servios de manuteno terceirizados ou prprios;
8. Realizar ou assessorar o proprietrio na contratao de servios;
9. Definir e implementar sistema de gesto da manuteno predial;
10. Orientar os usurios sobre uso adequado da edificao;
11. Assessorar o proprietrio em situaes de emergncia;
12. Acompanhar o valor dos investimentos, bem como o valor do
imvel ao longo de sua vida til, em funo das atividades de
manuteno executadas. (ABNT NBR 5674:1999, p.3).

As atividades acima elencadas so perfeitamente enquadradas no que


determina o Cdigo Civil quanto s responsabilidades do sndico em diligenciar a
conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos servios que
interessem aos possuidores e de contas sobre despesas efetuadas, que, na
ausncia de um responsvel tcnico, podem caracterizar descuidado, negligncia ou
exerccio ilegal da profisso, especialmente se contextualizados em um ambiente de
grave acidente ou pleito judicial de reparao de perdas e danos.
Est definido, assim, o campo de atuao da Engenharia Urbana para
aprimoramento

das

leis

de

inspeo

tcnica

predial

instruindo

sobre

obrigatoriedade da responsabilidade tcnica permanente na gesto predial


condominial.

32

3 UMA ANLISE DAS LEIS DE INSPEO TCNICA PREDIAL


A discusso sobre a necessidade de polticas pblicas que regulem as
condies de uso e conservao de edificaes no um tema novo, tampouco
patrimnio exclusivo das agendas das grandes cidades.
3.1 HISTRICO E EVOLUO DO CONTEDO DAS LEIS DE INPEO PREDIAL
A pesquisa sobre o histrico destas leis, apresentadas em anexo, identificou
que a Prefeitura Municipal de Aracaj/SE antecipou-se s grandes capitais do pas
estabelecendo o seguinte regramento (Anexo 02):
Dispe sobre a obrigatoriedade de manuteno de prdios e vistorias
peridicas.
Art. 2 - Enquadram-se na presente Lei:
1 - Todas as edificaes de uso coletivo ou de qualquer uso desde
que tenham avanos que representem perigo coletividade.
2 - Todas as edificaes que apresentem muros de arrimo.
(ARACAJU, Lei n 1474 de 16 de junho de 1989, p. 1)

No foi possvel interpretar o que os legisladores desejaram definir com o


emprego do termo avanos. Sups-se haver a inteno de transmitir a ideia de
edificaes que representassem insegurana. Correo efetuada no aprimoramento
da lei com a promulgao da Lei n 2.765 (Anexo 03), de 30 de dezembro de 1999,
quando a redao adquiriu a forma adotada pela grande maioria das leis em vigor no
pas.
Art. 2 Enquadram-se na presente Lei:
1 As edificaes de uso residencial e multifamiliar, com quatro (04)
ou mais pavimentos.
2 As edificaes de uso comercial, industrial, institucional,
educacional, recreativo, religiosos e de uso misto. (SERGIPE, Lei n
7813 de 08 de janeiro de 2014, p. 1).

Sob o aspecto legal, dois artigos da Constituio Federal de 1988 determinam


a competncia municipal para legislar sobre o tema:
Art. 30. Compete aos Municpios:
I - legislar sobre assuntos de interesse local;
VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial,
mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da
ocupao do solo urbano;

33

IX - promover a proteo do patrimnio histrico-cultural local,


observada a legislao e a ao fiscalizadora federal e estadual.
(BRASIL, Constituio da Repblica Federativa do Brasil de 05 de
outubro de 1988).
Art. 182. A poltica de desenvolvimento urbano, executada pelo
Poder Pblico municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei,
tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes
sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.
1 - O plano diretor, aprovado pela Cmara Municipal, obrigatrio
para cidades com mais de vinte mil habitantes, o instrumento
bsico da poltica de desenvolvimento e de expanso urbana.
2 - A propriedade urbana cumpre sua funo social quando atende
s exigncias fundamentais de ordenao da cidade expressas no
plano diretor. (BRASIL, Constituio da Repblica Federativa do
Brasil de 05 de outubro de 1988).

Como destaques sobre a evoluo da relevncia da discusso acerca da


obrigatoriedade da realizao de inspees tcnicas prediais, reconhecida a
coerncia dos textos e ressalvada a existncia de ticas e divergncias com
significado regional, apresenta-se um breve histrico da insero do tema na pauta
das polticas pblicas para as cidades:
Em 1989 a Prefeitura Municipal de Aracaju promulgou a Lei n 1.474,
determinando a obrigatoriedade de manuteno de prdios e vistorias peridicas.
Diretrizes e regramentos que foram aprimorados em 1999 pela Lei n 2.765, que
dentre outros avanos, definiu o padro e a metodologia de avaliao, assim como o
contedo para comunicao prefeitura sobre os resultados, providncias
necessrias e declarao de regularidade.
Em 2001, a Prefeitura Municipal de Salvador/BA, pelo Decreto n 13.251
estabeleceu a obrigao de realizao de vistorias para constatar o estado de
conservao das edificaes e equipamentos pblicos e privados, e definir medidas
reparadoras. Neste mesmo ano a prefeitura do municpio de Santos/SP, atravs da
Lei Complementar n 441, instituiu a autovistoria das edificaes no unifamiliares e
dos seus elementos que estejam sobre logradouro pblico.
Alcanando nveis de poltica pblica nacional, em 2004 o tema foi inserido
nas discusses da Cmara dos Deputados pelo ento Deputado Federal Eduardo
Paes com a apresentao do Projeto de Lei n 4.503, instituindo a autovistoria pelos
condomnios dos prdios residenciais e comerciais e suas instalaes com
frequncia trienal.

34

Registre-se que antes do grave acidente que ocorreu em 2012, no Rio de


Janeiro, outras leis trataram da questo de conservao de partes das edificaes.
Cita-se como exemplo o Projeto de Lei n 1041 de 2007, da Vereadora Aspsia
Camargo, da Cidade do Rio de Janeiro, instituindo a autovistoria para a verificao
da segurana estrutural das fachadas e marquises dos prdios. Foge ao escopo da
presente pesquisa o aprofundamento sobre estes textos em razo do foco da
pesquisa ser as leis que abordam a conservao da edificao como um todo.
Apesar de haver apresentado projeto congnere para apreciao da Cmara
Municipal antes do referido acidente, foi aps a tragdia que a Prefeitura de Niteri
regulamentou, em 2012, a Lei n 2.963 determinando a realizao de inspees em
edificaes com emisso de certificado comprobatrio das condies de
estabilidade, segurana, salubridade, desempenho e habitabilidade da edificao.
Nesse mesmo ano, o Senador Marcelo Crivela apresentou ao Congresso o Projeto
de Lei n 491 determinando a realizao peridica de inspees em edificaes e
criando o Laudo de Inspeo Tcnica de Edificao (LITE). Neste ano, at a data de
concluso deste trabalho, a Assembleia Legislativa do Estado do Esprito Santo
estava analisando o Projeto de Lei n 38, instituindo as obrigaes relativas
autovisita e as informaes acerca de obras e reformas realizadas nos prdios, e a
Cmara Municipal de So Jos dos Campos/SP protocolou a proposta do Vereador
Luiz Mota para Projeto de Lei instituindo a autovistoria, pelos condomnios, dos
prdios residenciais multifamiliares e comerciais e suas instalaes.
Em 2013 o Estado do Rio de Janeiro promulgou a Lei n 6.400, com texto
impreciso quanto ao que pretende regulamentar, definida com a expresso:
determina a realizao peridica por autovistoria, a ser realizada pelos condomnios
[...], incluindo estruturas, fachadas [...] e cria Laudo Tcnico de Vistoria Predial
(LTVP) contedo que pretende determinar o prazo dentro do qual estaro
garantidas as condies de segurana e estabilidade da edificao. Nesse mesmo
ano a Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro promulgou a Lei Complementar n 126
e

Decreto

Regulamentador

37.426

instituindo,

por

autovistoria,

obrigatoriedade de realizao de vistorias tcnicas nas edificaes existentes no


Municpio do Rio de Janeiro.
Em 2014 mais uma vez o estado de Sergipe assume a vanguarda

na

definio de meios para a evoluo da efetividade das leis de inspeo tcnica


predial peridica e publica a Lei n 7.813 no dia 08 de Janeiro de 2014. Dispondo

35

sobre a obrigatoriedade de vistorias periciais e manutenes peridicas em edifcios


residenciais, comerciais e industriais esta lei insere a percepo da necessidade de
definir um metodo que produza o bom desempenho dos sistemas prediais. Ela
incorpora ao texto legal a adoo da ABNT NBR 14037:2014 como metodologia de
gesto da manuteno predial.
3.2 EXPERINCIAS COM A PRTICA DE INSPEES PREDIAIS
O Decreto n 37.426/2013 do Rio de Janeiro e a Lei n 2.963/2012, de Niteri,
no determinam mtodos e critrios a serem observados no processo de inspeo
dos imveis. Portanto, nos casos apresentados as inspees foram realizadas em
todas as reas comuns, tcnicas e privativas do conjunto edificado, salvo aquelas
em que houve manifestao formal de vedao de acesso da equipe tcnica, com
avaliao por percepes sensoriais limitadas viso, inspeo ttil, testes manuais
e percusso direta, sem a utilizao de equipamentos, e consoante com a
documentao tcnica disponibilizada, relatos de intervenes pretritas e eventos
relevantes instrudos pelo condomnio, para constatao de conformidade dos
sistemas prediais com as prescries da Associao Brasileira de Normas Tcnicas
- ABNT e da administrao pblica, concessionrias de servios de gua, luz e gs e
do Corpo de Bombeiros. Orientada por prescries do Instituto Brasileiro de
Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo - IBAPE/SP - Inspeo Predial a
Sade dos Edifcios, Check-Up Predial, Como Evitar Acidentes, Ferramenta da
Manuteno Normas Tcnicas, 2012. Quando foram identificadas anomalias com
complexidades que exigiriam a aplicao de equipamentos e tcnicas no prescritos
na metodologia, ou extrapolavam o contedo de formao em engenharia civil, os
documentos produzidos instruram para a adoo de providncias investigativas
apropriadas. As inspees adotaram o seguinte critrio para avaliao do estado de
segurana, conservao dos sistemas, condies de uso e efeitos de vizinhana:
a) Estado de conservao geral foi avaliado quanto a regularidade das
documentaes, o acervo tcnico e as condies de uso e de manuteno
preventiva e corretiva dos sistemas e da edificao como um todo em reas
tcnicas, comuns e nas unidades de uso privativo.

36

b) Estruturas foram avaliadas quanto integridade e a regularidade dos meios


com potencial de interferir na conservao da segurana, estabilidade e durabilidade
em reas tcnicas, comuns e nas unidades de uso privativo.
Sofreram avaliao da integridade e regularidade dos meios com potencial de
interferir na conservao da segurana, estabilidade e durabilidade dos elementos
fixos e apensos acessveis por reas tcnicas, comuns e nas unidades de uso
privativo:
c) Fachadas, prismas e empenas;
d) Marquises e varanda.
e) Estabilidade de encostas e subsolos a avaliao foi restrita verificao do
estado de conservao dos meios de preservao da estabilidade dos taludes, dos
elementos de conteno e da gesto das guas superficiais e subterrneas.
f) Drenagem pluvial foi avaliada quanto ao controle e o contingenciamento das
etapas captao, gesto e destinao das guas e os cuidados com vistas
usabilidade e durabilidade dos sistemas prediais, assim como com vistas
estabilidade geotcnica do entorno da edificao.
Sofreram avaliao restrita identificao de no conformidades visveis e
regularidade documental:
g) Sistema de proteo contra descargas atmosfricas;
h) Sistema Eletromecnico de Transporte Vertical e
i) Sistema de preveno e combate a incndio, sendo nestes ltimos
verificado sem testes se o sistema estava pressurizado, evidncias de no
conformidades de uso e ausncia de elementos e dispositivos obrigatrios.
Foram avaliados quanto ao estado de conservao, estabilidade dos
elementos,

compatibilidade

de

ambientes

acessos,

evidncias

de

no

conformidades de uso e ausncia de elementos e dispositivos obrigatrios:


j) rea tcnica superior;
k) Sistema de preveno e resposta a situaes de pnico;
l) Acessibilidade;
m) Gesto de resduos slidos a avaliao foi estendida tambm
identificao das rotinas.
n) Instalaes eltricas avaliadas quanto a verificao da existncia de
irregularidades evidentes caracterizadas por sobre aquecimento, rudos excessivos,

37

degradao incomum, instalaes precrias e/ou perniciosas em reas tcnicas,


comuns e nas unidades de uso privativo.
o) Instalaes de gua potvel e de esgotamento sanitrio foram procedidas
avaliaes restritas aos elementos fsicos dos sistemas de abastecimento,
armazenagem e distribuio de gua potvel e de coleta e destinao de esgotos
sanitrios, assim como estado geral e efeitos decorrentes de reformas, revitalizaes
e reparos.
p) Instalaes de gs a avaliao restringiu-se a anlise da documentao
dos testes de estanqueidade e aos elementos fsicos dos sistemas de
abastecimento, armazenagem, distribuio, utilizao e ventilao permanente em
reas tcnicas, comuns e nas unidades de uso privativo.
q) Salubridade e adequabilidade dos ambientes a avaliao foi restrita
identificao de no conformidades visveis e regularidade documental.
r) Vistoria das unidades autnomas, avaliao restrita identificao reformas
e de no conformidades visveis referentes ao uso e aos sistemas prediais.
s) Riscos de vizinhana, avaliao restrita identificao de riscos que a
edificao possa oferecer ou sofrer por efeitos de vizinhana.
t) Insero urbana dos sistemas e usos da edificao, avaliao restrita s
identificao visual de regularidade de disponibilidade, conexo e acesso com
infraestrutura urbana.
A caracterizao das 35 inspees realizadas est apresentada na tabela 1 e
as fichas com os dados coletados em campo esto apresentadas no Anexo 01.

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17

ART
IN01073550
IN01145997
IN01145959
IN01146117
IN01146145
IN01152990
IN01156473
IN01156477
IN01176936
IN01177918
IN01178613
IN01183732
IN01205931
IN01251324
IN01251334
IN01252100
IN01253299

EDIFICAO
POLLELLA
SAN CLEMENTI
MILITO
DOIS S
MRCIA
TATIANA
BERTA
RAMON RIVERA
SANTO ANTNIO
PETNIA
ESTORIL
ARTHUR RUBINSTEIN
AQUARIUS
JAMILE
DOM TIMTEO
AURELIUS
SOLAR DOS LEES

RES
MIS
RES
RES
RES
RES
RES
RES
RES
RES
MIS
RES
RES
RES
RES
RES
RES

LOCAL
HUMAIT/RJ
HUMAIT/RJ
TIJUCA/RJ
FLAMENGO/RJ
TIJUCA/RJ
FLAMENGO/RJ
TIJUCA/RJ
HUMAIT/RJ
TIJUCA/RJ
TIJUCA/RJ
HUMAIT/RJ
FLAMENGO/RJ
COPACABANA/RJ

ANDARAI/RJ
HUMAIT/RJ
GRAJA/RJ
HUMAIT/RJ

IDADE

PAV

UNID

30
35
60
25
40
40
60
40
60
60
50
40
50
30
7
30
35

6
16
4
11
6
13
4
13
4
4
9
15
14
5
5
12
9

17
56
14
17
9
10
14
25
9
14
35
21
11
17
10
34
11

38

18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35

Reviso
OL00157895
IN01258604
PRIMAVERA
RES
MEYER/RJ
60
x
9
Reviso
IN01266892
IN01269764
AYRES
COM
RAMOS/RJ
30
4
1
IN01272162
ICARAI
RES
TIJUCA/RJ
60
4
10
IN01272153
ANNA LCIA
RES
TIJUCA/RJ
60
4
10
IN01272172
AMAZONAS
RES
ICARAI/NIT
40
11
19
OL00034016
PRIMAVERA Bloco 4
RES
MEYER/RJ
60
3
6
OL00034037
PRIMAVERA Bloco 5
RES
MEYER/RJ
60
4
6
OL00034044
PRIMAVERA Bloco 6
RES
MEYER/RJ
60
2
6
OL00034050
PRIMAVERA Bloco 7
RES
MEYER/RJ
60
3
6
OL00034061
PRIMAVERA Bloco 8
RES
MEYER/RJ
60
3
6
OL00034068
PRIMAVERA Bloco 9
RES
MEYER/RJ
60
3
8
OL00045613
CELEBRITY
MIS
ICARAI/NIT
7
16
94
OL00063077
CARUSO
RES
TIJUCA/RJ
60
3
6
OL00120194
HOTEL MERCURE
MIS
GRAGOAT/NIT
7
10
139
OL00029418
TATTO VASQUES
RES
ICARAI/NIT
40
12
31
OL00092461
ATLANTICO
RES
ICARAI/NIT
50
15
12
OL00098246
JULIO
RES
ICARAI/NIT
50
13
40
OL00134975
VILLAGE DU JARDIN
RES
STA ROSA/NIT
6
20
52
Tabela 1 Dados de inspees tcnicas prediais realizadas. Fonte: Idealizao do autor.

Para a interpretao da amostra esclarecem-se os termos adotados:


ART Anotao de responsabilidade tcnica emitida pelo CREA-RJ.
EDIFICAO Referncia simplificada da titularidade da construo.
RES Edificao com tipologia de uso residencial.
MIS Edificao com tipologia de uso misto (residencial e comercial).
COM Edificao com tipologia de uso comercial.
LOCAL Referncia ao bairro em que se localiza a construo.
IDADE Referncia idade real (constatada pela certido de habite-se) ou
informao de usurio antigo da edificao (idade estimada por usurio antigo
da

edificao)

ou

ainda,

idade

aparente

sugerida

pelas

tipologias

arquitetnicas, construtivas ou ausncia de elementos obrigatrios pelas


diversas legislaes edilcias.
PAV Quantidade de pavimentos, considerando-se inclusive subsolos e
pavimentos tcnicos superiores.
UNID Quantidade de unidades autnomas existentes na edificao.
Para a descrio geral dos elementos da amostra da Cidade do Rio de
Janeiro, vlida para os elementos da cidade de Niteri, foi utilizada a classificao
de projetos padro do Sindicato da Indstria da Construo Civil SINDUSCON
para a definio do Custo Unitrio Bsico CUB, como definido pelo artigo 54 da lei
n 4.591, de 16 de dezembro de 1964 ,representativos para construes residenciais

39

e comerciais. Em razo de ausncia de documentao ou de edificaes


construdas antes da vigncia dessa lei, deve ser interpretada como uma descrio
comparativa que melhor representa a edificao neste contexto.
Dessa experincia constatou-se que, das trinta e cinco edificaes
inspecionadas, em apenas uma o sindico possua formao tcnica de nvel mdio e
nenhuma era assistida formalmente por um responsvel tcnico. Outra caracterstica
relevante diz respeito existncia de acervo tcnico, apenas as trs edificaes
mais novas possuam documentao tcnica satisfatria. Nas demais, foram
constatados danos e/ou riscos nos sistemas prediais para as quais foram atribudas
como causa principal a impercia profissional. Constataes que determinaram a
concluso de no conformidade de treze prdios com parmetros de uso seguro da
edificao. Ressalta-se que apenas dois desses treze prdios, aps cumprirem as
recomendaes apresentadas no laudo, solicitaram nova vistoria.
Pode-se perceber, dos dados apresentados, que prevalece o amadorismo na
gesto tcnica predial. Os administradores assumem para si os riscos decorrentes
de decidir sobre questes e executar atividades estranhas s suas formaes
profissionais. Ao prescindirem da assistncia de um responsvel tcnico deixam de
constituir meios para a profissionalizao da gesto dos sistemas prediais,
interpretando a inspeo tcnica predial como uma obrigao a ser cumprida
parcialmente. Dessa forma perdem a oportunidade de aproveitar os laudos tcnicos
como valiosos instrumentos para a elaborao de planos de trabalho necessrios ao
planejamento financeiro que permite a revitalizao dos sistemas prediais, a
reverso dos danos, a reduo das condies de risco e de restrio de uso da
edificao, assim como a depreciao desses patrimnios imobilirios.
Nessa experincia foi possvel constatar a precariedade do estado de
conservao e uso de diversos sistemas prediais, prevalecendo como causa
principal dos danos e restries funcionais, via de regra, a informalidade com que
so geridas atividades de natureza eminentemente tcnica no mbito das
administraes prediais condominiais. Percebeu-se a ausncia de responsabilidade
tcnica na realizao de obras e reformas em ambientes condominiais e privados, e
ainda a

omisso dos sndicos em exigir cincia formal e autorizao da

administrao condominial para esses eventos, assim como em obrigar a realizao


de vistoria cautelar, de testes de estanqueidade e de aceitao de concluso de
servios. Outro fato que chama a ateno a inrcia dos condomnios quanto ao

40

controle de movimentaes tpicas de realizao de obras e reformas, a elaborao


e divulgao de manuais de uso e operao dos sistemas prediais, ou ainda a
formao de acervo com documentao tcnica que registre as intervenes
efetuadas, a formalizao de rotinas e controles de manuteno. Descuidos que se
repetem em diversos prdios.
De forma mais geral, essas constataes reiteram a importncia das leis de
inspeo tcnica predial. Ao mesmo tempo, verifica-se tambm a necessidade de
aprimoramento dos textos legais devido grande proporo de edificaes que
sofreram restries e ainda permanecem sem a certificao de conformidade.
3.3 COMENTRIOS VANGUARDA DAS LEIS DO ESTADO DE SERGIPE
Da anlise comparativa com as leis atuais possvel perceber a vanguarda
com que a Prefeitura Municipal de Aracaju abordou o tema h mais de duas
dcadas. Percebe-se, em 1999, a preocupao em aprimorar a legislao existente
dotando-a de contextualidade tcnica, metodolgica, administrativa e mercadolgica.
Em 2014 os sergipanos surpreenderam mais uma vez com a percepo sistmica da
edificao e a integrao de normas tcnicas ao contedo das leis. Caractersticas
incomuns s demais leis em vigor no pas.
Segundo a anlise conduzida por este trabalho, no que se refere ao potencial
de contribuio das leis de inspeo tcnica predial para a gesto das cidades,
possvel compreender que o contedo das leis municipais de Aracaju n 1.474/1989
e n 2.765/1999 e da lei estadual n 7.813/2014 ainda incompleto. Entretanto,
devem ser reconhecidos como imprescindveis para a inspirao de legisladores
durante o processo de elaborao de projetos de lei ou na percepo da
necessidade de aprimoramento dos diplomas legais em vigor ou em tramitao nas
diversas esferas da administrao pblica.
Acentuam-se como destaques positivos diversas determinaes quanto a:
Edificaes obrigadas autovistoria:
O texto original tornou-se comum a muitas leis recentes, definindo naquela
poca que seriam obrigadas a cumprir a lei as edificaes pblicas ou privadas a
partir do quinto ano de expedio do habite-se de uso residencial e multifamiliar prazo decadencial da responsabilidade do construtor pela solidez e segurana da
construo, conforme definido pelo artigo 618 do Cdigo Civil - com quatro ou mais

41

pavimentos e todas as edificaes de uso comercial, industrial, institucional,


educacional, recreativo e religioso. Importa destacar a percepo dos legisladores
sobre a necessidade de estender a responsabilidade tcnica para as edificaes que
estavam descobertas pelas garantias obrigatrias do construtor, portanto, com mais
de cinco anos. Entretanto, cabe uma ressalva quanto ao limite de obrigatoriedade
para prdios residenciais a partir de quatro pavimentos. Da anlise dos dados das
inspees realizadas na Cidade do Rio de Janeiro percebe-se a necessidade desta
obrigatoriedade alcanar as edificaes com trs pavimentos.
Responsabilidade, periodicidade e formalidade:
Da mesma forma o texto se repete, com algumas alteraes, nas leis atuais
ao estabelecer que proprietrios ou administradores das edificaes so os
responsveis diretos pela documentao de conformidade decorrente da realizao
de inspeo tcnica predial, reparos e correes que porventura sejam necessrias.
Peculiaridades de uma lei inovadora: a questo da responsabilidade tcnica
foi introduzida apenas em 1999, pelo acrscimo da expresso assinado por
responsvel tcnico ao artigo primeiro da lei original. Entretanto, o aperfeioamento
da lei se deu em nveis de formalidade e objetividade tcnica no observada nas leis
que a sucederam.
O estudo das leis atuais leva percepo de que estas limitaram-se
atribuio de responsabilidades e obrigaes segundo postulados de contedo
tcnico impreciso, sendo em muitos municpios dispensada a comunicao
informando a realizao e o resultado da inspeo, exigindo-se dos responsveis
apenas a guarda da documentao para ser apresentada em uma eventual
fiscalizao. Com maior objetividade a lei em questo foi dotada de meios para
conhecer e exigir a regularidade com vistas segurana da edificao. Por meio de
processo administrativo para o qual cobrada taxa de servio, para emisso de
Certificao de Laudo de Vistoria exigida a entrega do Laudo de Vistoria Tcnica
padronizado, instruindo o estado de uso e conservao dos sistemas e reas
prediais e suas alteraes, obriga a recuperao de sistemas que apresentem no
conformidades, comunicao das alteraes, a recomposio ao original de
alteraes indevidas, solicita percia para esclarecimento de pendncias e a
apresentao de plantas. Esses cuidados j so observados pela norma ABNT NBR
16.280 de 2014.

42

Metodologia e procedimentos de vistoria, itens de exame obrigatrio,


avaliao e classificao de conservao e risco:
O texto da lei original determinava que a vistoria, alm da verificao do
estado

fsico

de

conservao

das

edificaes,

deveria

inspecionar

os

equipamentos mecnicos e eletromecnicos (elevadores, guinchos, bombas


hidrulicas, geradores, etc.), bem como os equipamentos de preveno e combate a
incndios e os demais itens que visem oferecer segurana e integridade aos
usurios ou moradores.
O aprimoramento da lei definiu o modelo do Laudo de Vistoria Tcnica
elaborado pela Prefeitura de Aracaj, com a contribuio do CREA-SE, Defesa
Civil, Corpo de Bombeiros, que composto por uma planilha onde so lanadas as
informaes sobre os sistemas, a avaliao de conformidade e a prioridade no caso
de constatao de anomalias. Em outra especificidade legal, exige que sejam
emitidos laudos para os sistemas eletromecnicos de transporte vertical, centrais de
ar refrigerado, caldeiras e demais instalaes especiais, caso existam.
Instruo sobre medidas de gesto do desempenho de sistemas prediais:
A legislao estadual orienta aos administradores sobre a necessidade de
adoo de rotinas de controle sobre os processos de manuteno de sistemas
prediais, destacando-se das demais que prescrevem apenas a obrigao de
realizao de reparos necessrios.
Incorporao de norma tcnica ao texto legal:
A

mesma

legislao

evoluiu

na

integrao

de

contedos

tcnicos

consagrados como parte do corpo da lei, adotando a ABNT NBR 14037:2014 como
metodologia de gesto da manuteno predial. Caracterstica que j se faz presente
h muito tempo nos Cdigos de Defesa do Consumidor.
3.4 CRTICAS E SUGESTES S LEIS DE INSPEO PREDIAL
Defende-se que as leis de inspeo tcnica predial peridica so diplomas
legais com potencial de produzir efeitos conjunturais e sistmicos com resultados
positivos para a cidade como um todo. Entretanto, durante a fase de pesquisa
constatou-se abundante oferta de contedo tcnico versando sobre mtodos e
tcnicas para a realizao desta tarefa, em contraste com a exgua disponibilidade
de textos que integrem esta importante poltica pblica aos temas de interesse de

43

pesquisadores. possvel perceber a existncia de certo grau de preconceito


tambm quando se aborda a questo em conversas informais com colegas que, com
frequncia, relegam esta atividade a um patamar de mera oportunidade
mercadolgica temporria. Essas experincias sinalizam para a importncia da
necessidade de ampliao do espao para discusso tcnica no ambiente da
Engenharia Urbana, permitindo, dessa forma, que sejam desvendados novos
horizontes para a pesquisa cientfica ora estabelecidos por esta obrigao legal que
possui caractersticas e potencialidade para transformar-se em slida poltica pblica
para a qualificao do ambiente construdo das cidades.
Este trabalho j abordou a fragilidade tcnica dos textos legais, entretanto, se
faz necessrio pontuar sobre quais questes demandam por aprimoramento
imediato. Dentre elas, chama-se a ateno para a disparidade existente entre os
recursos financeiros aplicados para o cumprimento destas leis em escala de cidades
e o aproveitamento que o poder pblico d aos dados de excelente qualidade
tcnica que podem ser extrados desta atividade. Oferecendo como parmetro de
anlise a Cidade do Rio de Janeiro, pode-se estimar com relativo grau de certeza
que o valor cobrado para a realizao de inspees tcnicas prediais est na ordem
de trs mil Reais por edificao. A prefeitura, ao promulgar a lei, informou que a
medida alcanava um universo prximo a duzentos e setenta mil imveis, tornando
possvel inferir que seria necessrio mobilizar valores superiores a oitocentos
milhes de Reais para o custeio direto da contratao de engenheiros e arquitetos
necessrios ao cumprimento desta nova obrigao, deixando de se abordar a
estimativa para os montantes necessrios a implantao das medidas corretivas que
os laudos produziriam. Entretanto, a prefeitura no transforma este esforo em um
dispositivo para a gerao de dados cadastrais e tcnicos, em nvel de lote-quadrasetor, de excelente qualidade tcnica, elementos essenciais ao desenvolvimento de
slidas polticas pblicas para o aprimoramento das funes da cidade. Conforme
Ferrari (2004) define cadastro imobilirio e atribui finalidades:
Registro sistemtico dos bens imveis urbanos ou rurais. No Brasil, o
cadastramento dos imveis urbanos da competncia do poder
pblico municipal [...] A unidade de terra do cadastramento urbano
o lote, resultante do parcelamento do solo urbano. [...] Os principais
objetivos do cadastramento imobilirio so: a) identificao do
proprietrio do imvel, sua forma e dimenses, situao na quadra,
geomorfologia, benfeitorias, tipo de construo, melhoramentos
pblicos existentes, reas construdas etc.; b) criao de um sistema

44

de avaliao justo e racional; c) eliminao da influncia pessoal e


subjetiva no lanamento dos tributos sobre a propriedade imobiliria;
d) permitir avaliaes muito precisas dos imveis; e) subsidiar o
estudo das desapropriaes; f) fornecer dados elaborao da
planta de uso do solo urbano; g) fornecer elementos para se estudar
a evoluo urbana; h) outros. (Ferrari, 2004, p. 58).

Dessa forma, as leis vigentes limitam os benefcios possveis, e restringem a


operao apenas ao objetivo de informar a conformidade geral da edificao com os
critrios estabelecidos pela lei; ou se esta necessita de reparos que devem ser
realizados no prazo estabelecido pelo responsvel tcnico que realiza a inspeo.
Apesar disso, ainda tem maior aproveitamento do que o efetuado pela Prefeitura de
Niteri, que sequer obriga a comunicao do cumprimento dessa obrigao.

Imagem 11 Exemplo de comunicao efetuada Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro.


Fonte: Arquivo do autor.

Essas evidncias sugerem a necessidade de pesquisa cientfica e gerao de


contedo que produzam a ampliao dos efeitos positivos, efetividade na
preservao dos edifcios e exeram influncia na qualidade do ambiente construido
das cidades que adotam leis desta natureza.
Outra oportunidade de aprimoramento das leis de inspeo tcnica predial
peridica em que se sugere a contribuio da Engenharia Urbana diz respeito
obrigatoriedade da responsabilidade tcnica permanente na gesto predial
condominial. Do contato direto com sndicos e demais administradores prediais que
contratam inspees para averiguao do estado de uso e segurana dos sistemas

45

prediais, possvel observar como caractersticas muito comuns o amadorismo e a


informalidade com que tratam questes de relevncia tcnica como a inexistncia de
acervo tcnico e rotinas de controle sobre as atividades de manuteno predial, a
constatao de intervenes pontuais em sistemas que exercem severa influncia
no desempenho sistmico da edificao, assim como a priorizao de obras que
objetivam ganhos estticos em detrimento da aplicao de recursos condominiais
em medidas de evidente prioridade tcnica. Tal cenrio permite interpretar essas
deficincias como principais fatos geradores de obras emergenciais e de onerosos
valores de cobranas condominiais. Consequncias que podem ser atribudas
gesto predial desassistida de responsvel tcnico, j referenciada neste trabalho,
que requer regramento legal possvel de ser incorporado ao corpo das leis.
Pela mesma interpretao, ratifica-se o entendimento que o desconhecimento
das normas e metodologias tcnicas constituem-se como principais causas de
degradao dos sistemas prediais. Tal percepo foi verificada e corrigida pela lei
promulgada pelo Estado de Sergipe, ao incorporar norma tcnica que orienta aos
administradores prediais sobre o modo correto de proceder. Nesse campo,
recomendvel

tambm

contribuio

da

Engenharia

Urbana

para

desenvolvimento de contedos que demonstrem que a eficincia e segurana das


edificaes que demandam por atividades de natureza tcnica que exijam a
caracterizao de responsabilidade por seu planejamento e execuo, assim como
por anlise financeira para que se tornem viveis.
Ao se avaliar a maioria das leis e/ou projetos de lei acerca do tema, nota-se
que a Lei n 7.813 do estado de Sergipe a nica que aborda explicitamente a
necessidade de manutenes peridicas.
[...] Art. 1 Esta Lei estabelece as regras bsicas para a realizao
obrigatria de vistorias periciais, trienais e respectivas manutenes
peridicas nas edificaes constitudas por unidades autnomas no
Estado de Sergipe [...]. (SERGIPE, Lei n 7813 de 08 de janeiro de
2014, p.1).

Outro aspecto que leva a lei de Sergipe frente de todas as outras deve-se
ao fato de citar a ABNT NBR 14037:2014 que estabelece o contedo a ser includo
no manual de operao, uso e manuteno das edificaes, dentre outras normas
tcnicas em geral.

46

[...] Art. 3 A vistoria de que trata esta Lei deve ser realizada
trienalmente, por iniciativa do condomnio de unidades autnomas,
atravs de profissional de engenharia ou de empresa [...] com base
nas normas emanadas da Associao Brasileira de Normas Tcnicas
- ABNT, para operao, uso e manuteno das edificaes.
1 O contedo material das normas da ABNT referidas no caput
deste artigo passa a ser de cumprimento obrigatrio no Estado de
Sergipe.
2 As vistorias de que trata esta Lei no desobrigam os
condomnios de realizarem as revises peridicas indicadas no
Manual do Adquirente e Usurio de Imveis e nas normas tcnicas
brasileiras [...]. (SERGIPE, Lei n 7813 de 08 de janeiro de 2014,
p.1).

A maioria das leis de inspeo tcnica predial estabeleceu o foco apenas na


caracterizao da situao no instante da vistoria do imvel, e na obrigatoriedade de
eventuais reparos. Ao abordar a manuteno peridica e referenciar as normas da
ABNT acerca do tema, a lei de Sergipe a que possui maior potencial de
contribuio conservao das edificaes.

47

4 CONSIDERAES FINAIS
A comunidade tcnica ainda no despertou para a oportunidade que se
estabeleceu para a Engenharia Urbana explorar novos horizontes de pesquisa por
conta do potencial de contribuio das leis de inspeo tcnica predial peridica
para o desenvolvimento de polticas pblicas para as cidades, em especial para o
grupo mais significativo que constitui o ambiente construdo urbano, as edificaes
usadas. Este trabalho chama a ateno para o cuidado necessrio para que o
assunto comece a ser tratado com a necessria profundidade, afastando de vez o
preconceito que paira sobre as discusses tcnicas acerca das Leis de Autovistoria
Predial. Esse preconceito acerca do tema inibe a produo de contedos que
objetivem a contextualizao, a efetividade, a percepo de potencialidades, os
mecanismos de aprimoramento e ampliao da contribuio que s a pesquisa
cientfica ser capaz de incluir nessas leis que j esto em vigor em muitas cidades
do pais.
O limitado contedo tcnico e por vezes inexistente nos textos das leis, para
um leitor desatento, pode lev-lo a crer que se tratam de meros instrumentos legais
com o objetivo de transferir para os proprietrios e administradores prediais a
responsabilidade de fiscalizar as condies de uso seguro e durabilidade das
edificaes, responsabilidade que deveria ser exercida tambm pelo Poder Pblico.
Entretanto, aos olhos mais criteriosos, salta a percepo de que se tratam de leis
produtoras de efeitos conjunturais e sistmicos que alcanam alm do mdulo
unitrio das cidades, ou seja, extrapolam o terreno edificado. A obrigatoriedade de
realizao de inspees tcnicas prediais peridicas para a parcela mais significativa
das edificaes urbanas, aquelas com mais de cinco anos, exerce o poder
multiplicador de influenciar a cidade como um todo. Expande-se o universo de
pesquisa cientfica tanto para as questes inerentes edificao isolada, quanto
para aquelas que percebem a edificao inserida em uma urbe - produzindo efeitos
nas redes urbanas.
A percepo do potencial de gerao de dados cadastrais e tcnicos de
grande qualidade leva constatao que os legisladores no identificaram o
potencial de desenvolvimento da gesto das cidades que estava incorporado ao
texto legal por eles mesmos produzido. Com isso, a totalidade das leis no possui
dispositivos que determinem a produo de contedos padronizados que tornem

48

possvel o aproveitamento dos laudos como dados cadastrais e tcnicos de grande


utilidade, na escala de milhares de inspees tcnicas prediais realizadas por
engenheiros e arquitetos. Observando que o foco dessas leis a preservao das
edificaes, mdulos unitrios que permitem entender a cidade existente como a
evoluo da lgica do lote-quadra-setor que forma os bairros e o conjunto urbano,
este trabalho ressalta a oportunidade de pesquisa para a Engenharia Urbana
construir contedos que definam metodologias para a coleta e aplicaes dos dados
que ora so desperdiados.
Ao abordar a edificao como um ativo imobilirio, estabeleceu-se outra
fronteira de pesquisa para a Engenharia Urbana: interpretar a reduo do
desempenho das funes prediais em decorrncia do processo de desequilbrio
oramentrio entre a capacidade de gerao de receita e a demanda crescente de
investimentos para a manuteno dos sistemas prediais. Fato que produzir a
decadncia da representatividade social da edificao e sua consequente perda de
valor patrimonial.
Outra questo relevante, em que a contribuio da comunidade tcnica se faz
imprescindvel, diz respeito definio de diretrizes para a profissionalizao da
gesto e manuteno dos sistemas prediais. Ambiente em que, via de regra, se
constata o amadorismo e a informalidade de forma generalizada, caractersticas que
se constituem como principais causas da degenerao precoce, dos altos custos
operacionais e da implantao de condies de risco segurana dos usurios e
vizinhanas das edificaes. Prticas que, alm de caracterizar o desrespeito s leis
que regulamentam o exerccio legal das profisses de engenheiro, arquiteto e
tcnicos de nvel mdio, contribuem para a depreciao do valor desses ativos
imobilirios e comprometem a qualidade das cidades. Sugere-se que sejam
envidados esforos para a obrigatoriedade da existncia de responsvel tcnico pela
gesto e aes cotidianas de uso e manuteno dos sistemas prediais, da mesma
forma como existem hoje escritrios especializados na administrao imobiliria que
prestam servio aos condomnios.
Em suma, a problemtica apresentada neste trabalho decorre do percepo
de que as leis de inspeo tcnica predial peridica so instrumentos essenciais
conservao e segurana das cidades. Entretanto, ainda precisam ser aprimoradas.
Entende-se que as leis precisam ser dotadas da viso sistmica necessria gesto
das cidades. Portanto, devem ser apoderadas pela Engenharia Urbana.

49

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
ABRAMO, Pedro. A conveno urbana: A dinmica cognitiva da coordenao
espacial urbana pelo mercado. In: ANPUR Anais do VI encontro nacional, VI,
1995,
Braslia.
No
paginado.
Disponvel
em:
<
http://www.anpur.org.br/anaisAbrir/66/2/anais-do-vi-encontro >. Acesso em: 16 de jul
2015.
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residencial. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 2001. 224p.
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localizao residencial - Braslia dcada de 90. 2003, 196 f. Tese (Doutorado).
Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional (IPPUR), Rio de Janeiro.
2003.
CASSIANO, Flvia Hilrio. A cidade no espao e os espaos da cidade. Cho
Urbano. Rio de Janeiro, v. 86.
DIAS, J. C. S. As idades da Cidade: A preservao do Ambiente Construdo e a
Dinmica Imobiliria nas reas Residenciais Cariocas. 2008, 166 f. Dissertao
(IPPUR). Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional (IPPUR), Rio de
Janeiro. 2008.
GOMES, K. F. O. O Capital Incorporador como agente transformador da
configurao urbana: O caso de guas claras, Distrito Federal. 2007, 139 f.
Dissertao (Programa de Ps-Graduao em Arquitetura e Urbanismo)
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de Brasila, Braslia. 2007.
FERRARI, Celson, Dicionrio de Urbanismo, 1.ed, - So Paulo: Disal, 2004.
FRGOLI JNIOR, Heitor. Centralidade em So Paulo: Trajetrias, conflitos e
negociaes na metrpole. So Paulo: Editora da Universidade de So Paulo, 2000.
GOMIDE, Tito Lvio Ferreira; PUJADAS, Flvia Zoga Andreatta; FAGUNDES
NETO, Jernimo Cabral Pereira. Tcnicas de Inspeo e Manuteno Predial.
So Paulo: Pini, 2006.
IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So
Paulo. Norma de inspeo predial. So Paulo, 2012.
KLEIMAN, Mauro. Notas sobre Redes de infraestrutura e estruturao das
cidades. Rio de Janeiro. Universidade Federal do Rio de Janeiro, Instituto de
Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional, 2004. No paginado.

50

MICHALKA Jr., Camilo. A engenharia urbana e as cidades in: ENCONTRO


NACIONAL DE TECNOLOGIA URBANA, I, Rio de Janeiro, 2013.
PINA FILHO, Armando Carlos; ROSSI, Angela Maria Gabriella. Urbe, revista
brasileira de gesto urbana. Curitiba, Vol.5, no. 2. Jul/Dez 2013. Disponvel em: <
http://www.scielo.br/scielo.php?pid=S2175-33692013000200002&script=sci_arttext
>. Acesso em: 21 set 2015.
PUJADAS, Flvia Zoga Andreatta et. Al. Inspeo predial: a sade dos edifcios
Check up predial como evitar acidentes ferramentas de manuteno
normas tcnicas. IBAPE-SP, So Paulo, 2012.
TEIXEIRA, Elenaldo Celso. O papel das polticas pblicas no Desenvolvimento
Local e na Transformao da Realidade. AATR-BA, Bahia, 2002.
VILLANUEVA, Marina Miranda. A importncia da manuteno preventiva para o
bom desempenho da edificao. 2015, 159f. Trabalho de concluso de curso
(Graduao) Curso de Engenharia Civil, Universidade Federal do Rio de Janeiro.
Rio de Janeiro, 2015.

NORMAS TCNICAS
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 5618: manuteno de
edificaes - procedimentos. Rio de Janeiro, 1999.
______. NBR 5674:2012 Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de
gesto de manuteno. Rio de Janeiro, 1999.
______. NBR 14037: 2011 Diretrizes para elaborao de manuais de uso, operao
e manuteno das edificaes Requisitos para elaborao e apresentao dos
contedos. Rio de Janeiro, 1998.
______. NBR 14653: 2001 Avaliao de bens. Parte1: Procedimentos gerais. Rio de
Janeiro, 2001.
______. NBR 14653: 2011 Avaliao de bens. Parte2: Imveis urbanos. Rio de
Janeiro, 2011.
______. NBR 15575: 2013 Edificaes habitacionais - Desempenho. Rio de Janeiro,
2013.
______. NBR 16280: 2014 Reforma em edificaes Sistema de gesto de
reformas - Requisitos. Rio de Janeiro, 2014.

51

LEGISLAO
ARACAJ. Lei n 1474, de 16 de junho de 1989. Lex: Dispe sobre a
obrigatoriedade de manuteno de prdios e vistorias peridicas. Dirio Oficial do
Estado. Aracaj, Sergipe. 28 de junho de 1989. Disponvel em: <
http://www.swapi.kinghost.net/cake/ged/documentos/download/tipo:pdf/documento:1
662 >. Acesso em: 30 jul 2015.
______. Lei n 2765, de 30 de dezembro de 1999. Lex: Acrescenta e altera
dispositivos da Lei Municipal n 1474, de 16 de julho de 1989, que dispe sobre a
manuteno de prdios e vistorias peridicas. Dirio Oficial do Municpio. Aracaj,
Sergipe.
30
de
dezembro
de
1999.
Disponvel
em:
<http://www.swapi.kinghost.net/cake/ged/documentos/download/tipo:pdf/documento:
131>. Acesso em: 30 jul 2015.
BRASIL. Lei n 4591, de 16 de dezembro de 1964. Lex: Dispe sbre o condomnio
em edificaes e as incorporaes imobilirias. Dirio Oficial da Unio. 21 de
dezembro de 1964. Disponvel em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591
>. Acesso em: 20 ago 2015.
______. Lei n 10406, de 10 de janeiro de 2002. Lex: Institui o Cdigo Civil. Dirio
Oficial da Unio. 11 de janeiro de 2002. Disponvel em: <
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406 >. Acesso em: 21 ago 2015.
______. Constituio da Repblica Federativa do Brasil, de 05 de outubro de 1988.
Lex: Ns, representantes do povo brasileiro, reunidos em Assemblia Nacional
Constituinte para instituir um Estado Democrtico, destinado a assegurar o exerccio
dos direitos sociais e individuais, a liberdade, a segurana, o bem-estar, o
desenvolvimento, a igualdade e a justia como valores supremos de uma sociedade
fraterna, pluralista e sem preconceitos, fundada na harmonia social e comprometida,
na ordem interna e internacional, com a soluo pacfica das controvrsias,
promulgamos, sob a proteo de Deus, a seguinte CONSTITUIO DA
REPBLICA FEDERATIVA DO BRASIL. 05 de Outrubro de 1988. Disponivel em:
< http://www.planalto.gov.br/ccivil_03 >. Acesso em: 28 ago 2015.
______. Projeto de lei n 491 de 2011. Lex: Determina a realizao peridica de
inspees em edificaes e cria o Laudo de Inspeo Tcnica de Edificao (LITE).
Cmara
dos
deputados.
Disponvel
em:
<http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb>. Acesso em 20 ago 2015.
ESPRITO SANTO. Projeto de lei n 38, de 2012. Lex: Institui obrigaes relativas
autovisita e as informaes acerca de obras e reformas realizadas nos prdios.
Disponvel
em:
<http://www.al.es.gov.br/antigo_portal_ales/images/documento_spl/10434>. Acesso
em: 20 ago 2015.
NITERI. Lei n 2963, de 11 de junho de 2012. Lex: Determina a realizao
peridica de inspees em edificaes no mbito do Municpio de Niteri e d outras

52

providncias. Dirio Oficial do Municpio. Niteroi, Rio de Janeiro. 12 de junho de


2012. Disponvel em: < http://pgm.niteroi.rj.gov.br/legislacao_pmn/2012 >. Acesso
em: 31 jul 2015.
RIO DE JANEIRO. Lei n 6400, de 05 de maro de 2013. Lex: Determina a
realizao peridica por autovistoria, a ser realizada pelos condomnios ou por
proprietrios dos prdios residenciais, comerciais, e pelo poder pblico, nos prdio
pblicos, incluindo estruturas, fachadas, empenas, marquises, telhados e obras de
conteno de encostas bem como todas as suas instalaes e cria laudo tcnico de
vistoria predial (LTVP) no Estado do Rio de Janeiro e d outras provicncias. Dirio
Oficial do Estado. Rio de Janeiro. 06 de maro de 2013. Disponvel em:
< http://alerjln1.alerj.rj.gov.br >. Acesso em: 30 jul 2015.
RIO DE JANEIRO (RJ). Decreto n 37426, de 11 de julho de 2013. Lex: Institui a
obrigatoriedade de realizao de vistorias tcnicas nas edificaes existentes no
Municpio do Rio de Janeiro e d outras providncias. Dirio Oficial do Municpio.
RJ, Rio de Janeiro. 12 de julho de 2013. Disponvel em: <
http://smaonline.rio.rj.gov.br >. Acesso em: 30 jul 2015.
______. Decreto n 38233, de 19 de dezembro de 2013. Lex: Prorroga o prazo para
a realizao das vistorias tcnicas peridicas AUTOVISTORIA com o objetivo de
verificar as condies de conservao, estabilidade e segurana nas edificaes
existentes no Municpio do Rio de Janeiro, obrigaes previstas no Decreto n
37426, de 11 de julho de 2013. Dirio Oficial do Municpio. RJ, Rio de Janeiro. 20
de dezembro de 2013. Disponvel em: < http://smaonline.rio.rj.gov.br >. Acesso em:
30 jul 2015.
______. Lei complementar n 126, de 26 de maro de 2013. Lex: Institui a
obrigatoriedade de realizao de vistorias tcnicas nas edificaes existentes no
Municpio do Rio de Janeiro e d outras providncias. Dirio Oficial do Municpio.
RJ, Rio de Janeiro. 27 de maro de 2013. Disponvel em: <
http://smaonline.rio.rj.gov.br >. Acesso em: 30 jul 2015.
______. Projeto de lei n 1041 de 2007. Lex: Institui a autovistoria quanto
segurana estrutural das fachadas e marquises dos prdios, nas condies que
menciona. Disponvel em: <http://www.alerj.rj.gov.br/>. Acesso em 20 ago 2015.
SALVADOR. Decreto n 13251, de 27 de setembro de 2001. Lex: Dispe sobre a
regulamentao da lei n 5907 de 23 de janeiro de 2001 e d outras providncias.
Dirio Oficial do Municpio. Salvador, Bahia. 27 de setembro de 2001. Disponvel
em:<https://www.leismunicipais.com.br >. Acesso em: 17 ago 2015.
SANTOS. Lei complementar n 441, de 26 de dezembro de 2001. Lex: Institui a
autovistoria das edificaes no unifamiliares e dos seus elementos que estejam
sobre logradouro pblico. Dirio Oficial do Municpio. Santos, So Paulo. 26 de
dezembro de 2001. Disponvel em: < https://www.leismunicipais.com.br >. Acesso
em: 17 ago 2015.

53

SERGIPE. Lei n 7813, de 08 de Janeiro de 2014. Lex: Dispe sobre a


obrigatoriedade de vistoria periciais e manutenes peridicas em edifcios
residenciais, comerciais e industriais, no mbito do Estado de Sergipe e d outras
providncias. Dirio Oficial do Estado. Sergipe. 28 de janeiro de 2014. Disponvel
em: < http://www.al.se.gov.br/Detalhe_Lei.asp?Numerolei=8403 >. Acesso em: 18
ago 2015.

54

ANEXO 01 FICHAS DE CAMPO DAS INSPEES PREDIAIS


1ART
1

EDIFICAO

IN01073550

POLLELLA

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

HUMAIT/RJ

30

17

Padro construtivo CUB SINDUSCON R8-N: Residencial multifamiliar, 8 pavimentos,


com padro de acabamento normal.
AVALIAO

DESCRIO

No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

No

Receberam certificao de conformidade.

No

Solicitaram nova vistoria.

2ART
2

IN01145997

EDIFICAO
SAN CLEMENTI

MIS

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

HUMAIT/RJ

35

16

56

Padro construtivo CUB SINDUSCON R16-N: Residencial multifamiliar, 16


pavimentos, com padro de acabamento normal.
AVALIAO

DESCRIO

No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

No

Receberam certificao de conformidade.

No

Solicitaram nova vistoria.

3 ART
3

IN01145959

EDIFICAO
MILITO

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

TIJUCA/RJ

60

14

Padro construtivo CUB SINDUSCON PP4N: Prdio popular, 4 pavimentos, padro de


acabamento normal.

AVALIAO

DESCRIO

No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

55

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

Sim

Receberam certificao de conformidade.

x
3 ART
4

IN01146117

Solicitaram nova vistoria.


EDIFICAO
DOIS S

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

FLAMENGO/RJ

25

11

17

Padro construtivo CUB SINDUSCON R8-N: Residencial multifamiliar, 8 pavimentos,


com padro de acabamento normal.
AVALIAO
No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

Sim

Receberam certificao de conformidade.

x
3 ART
5

DESCRIO

IN01146145

Solicitaram nova vistoria.


EDIFICAO
MRCIA

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

TIJUCA/RJ

40

Padro construtivo CUB SINDUSCON R8-N: Residencial multifamiliar, 8 pavimentos,


com padro de acabamento normal.
AVALIAO
No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

No

Receberam certificao de conformidade.

No

Solicitaram nova vistoria.

3 ART
6

DESCRIO

IN01152990

EDIFICAO
TATIANA

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

FLAMENGO/RJ

40

13

10

Padro construtivo CUB SINDUSCON


R16-N: Residencial multifamiliar, 16
pavimentos, com padro de acabamento alto.

56

AVALIAO
No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

Sim

Receberam certificao de conformidade.

x
3 ART
7

DESCRIO

IN01156473

Solicitaram nova vistoria.


EDIFICAO
BERTA

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

TIJUCA/RJ

60

14

Padro construtivo CUB SINDUSCON PP4N: Prdio popular, 4 pavimentos, padro de


acabamento normal.

AVALIAO
No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

No

Receberam certificao de conformidade.

No

Solicitaram nova vistoria.

3 ART
8

DESCRIO

IN01156477

EDIFICAO
RAMON RIVERA

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

HUMAIT/RJ

40

13

25

Padro construtivo CUB SINDUSCON


R16-N: Residencial multifamiliar, 16
pavimentos, com padro de acabamento normal.
AVALIAO

DESCRIO

No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

Sim

Receberam certificao de conformidade.

Solicitaram nova vistoria.

57

3 ART
9

IN01176936

EDIFICAO
SANTO ANTNIO

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

TIJUCA/RJ

60

Padro construtivo CUB SINDUSCON PP4N: Prdio popular, 4 pavimentos, padro de


acabamento normal.

AVALIAO
No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

No

Receberam certificao de conformidade.

No

Solicitaram nova vistoria.

3 ART
10

DESCRIO

IN01177918

EDIFICAO
PETNIA

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

TIJUCA/RJ

60

14

Padro construtivo CUB SINDUSCON PP4N: Prdio popular, 4 pavimentos, padro de


acabamento normal.

AVALIAO
No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

Sim

Receberam certificao de conformidade.

x
3 ART
11

DESCRIO

IN01178613

Solicitaram nova vistoria.


EDIFICAO
ESTORIL

MIS

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

HUMAIT/RJ

50

35

Padro construtivo CUB SINDUSCON R8-N: Residencial multifamiliar, 8 pavimentos,


com padro de acabamento normal.
AVALIAO

DESCRIO

No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

58

Sim
x
3 ART
12

IN01183732

Receberam certificao de conformidade.


Solicitaram nova vistoria.
EDIFICAO
ARTHUR RUBINSTEIN

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

FLAMENGO/RJ

40

15

21

Padro construtivo CUB SINDUSCON R8-N: Residencial multifamiliar, 16 pavimentos,


com padro de acabamento normal.
AVALIAO
No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

No

Receberam certificao de conformidade.

No

Solicitaram nova vistoria.

3 ART
13

DESCRIO

IN01205931

EDIFICAO
AQUARIUS

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

COPACABANA/RJ

50

14

11

Padro construtivo CUB SINDUSCON R8-A: Residencial multifamiliar, 8 pavimentos,


com padro de acabamento alto.
AVALIAO
DESCRIO
No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

Sim

Receberam certificao de conformidade.

x
3 ART
14

IN01251324

Solicitaram nova vistoria.


EDIFICAO
JAMILE

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

ANDARAI/RJ

30

17

Padro construtivo CUB SINDUSCON R8-N: Residencial multifamiliar, 8 pavimentos,


com padro de acabamento normal.
AVALIAO

DESCRIO

No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

59

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

Sim

Receberam certificao de conformidade.

x
3 ART
15

IN01251334

Solicitaram nova vistoria.


EDIFICAO
DOM TIMTEO

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

HUMAIT/RJ

10

Padro construtivo CUB SINDUSCON R8-A: Residencial multifamiliar, 8 pavimentos,


com padro de acabamento alto.
AVALIAO
No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

Sim

Receberam certificao de conformidade.

x
3 ART
16

DESCRIO

IN01252100

Solicitaram nova vistoria.


EDIFICAO
AURELIUS

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

GRAJA/RJ

30

12

34

Padro construtivo CUB SINDUSCON R8-N: Residencial multifamiliar, 8 pavimentos,


com padro de acabamento normal.
AVALIAO
Sim

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

No

Receberam certificao de conformidade.

No

Solicitaram nova vistoria.

3 ART
17

DESCRIO

IN01253299

EDIFICAO
SOLAR DOS LEES

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

HUMAIT/RJ

35

11

Padro construtivo CUB SINDUSCON R8-N: Residencial multifamiliar, 8 pavimentos,


com padro de acabamento normal.

60

AVALIAO
No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

No

Receberam certificao de conformidade.

Sim

Solicitaram nova vistoria.

3 ART
19

DESCRIO

IN01258604

EDIFICAO
PRIMAVERA

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

MEYER/RJ

60

Padro construtivo CUB SINDUSCON PP4N: Prdio popular, 4 pavimentos, padro de


acabamento normal.

AVALIAO
No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

No

Receberam certificao de conformidade.

Sim

Solicitaram nova vistoria.

3 ART
21

DESCRIO

IN01269764

EDIFICAO
AYRES

COM

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

RAMOS/RJ

30

Padro construtivo CUB SINDUSCON CAL8N: Comercial andares livres, 8 pavimentos,


padro de acabamento normal.

AVALIAO

DESCRIO

No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

Sim

Receberam certificao de conformidade.

Solicitaram nova vistoria.

61

3 ART
22

IN01272162

EDIFICAO
ICARAI

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

TIJUCA/RJ

60

10

Padro construtivo CUB SINDUSCON PP4N: Prdio popular, 4 pavimentos, padro de


acabamento normal.

AVALIAO
No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

sim

Receberam certificao de conformidade.

x
3 ART
23

DESCRIO

IN01272153

Solicitaram nova vistoria.


EDIFICAO
ANNA LCIA

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

TIJUCA/RJ

60

10

Padro construtivo CUB SINDUSCON PP4N: Prdio popular, 4 pavimentos, padro de


acabamento normal.

AVALIAO
No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

No

Receberam certificao de conformidade.

No

Solicitaram nova vistoria.

3 ART
24

DESCRIO

IN01272172

EDIFICAO
AMAZONAS

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

ICARAI/NIT

40

11

19

Padro construtivo CUB SINDUSCON R8-N: Residencial multifamiliar, 8 pavimentos,


com padro de acabamento normal.
AVALIAO

DESCRIO

No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

62

Receberam certificao de conformidade.

Sim

Solicitaram nova vistoria.

x
3 ART
25

OL00034016

EDIFICAO
PRIMAVERA Bloco 4

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

MEYER/RJ

60

Padro construtivo CUB SINDUSCON PP4N: Prdio popular, 4 pavimentos, padro de


acabamento normal.

AVALIAO

DESCRIO

No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

Sim

Receberam certificao de conformidade.


Solicitaram nova vistoria.

x
3 ART
26

OL00034037

EDIFICAO
PRIMAVERA Bloco 5

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

MEYER/RJ

60

Padro construtivo CUB SINDUSCON PP4N: Prdio popular, 4 pavimentos, padro de


acabamento normal.

AVALIAO

DESCRIO

No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

No

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

No

Receberam certificao de conformidade.

No

Solicitaram nova vistoria.

3 ART
27

OL00034044

EDIFICAO
PRIMAVERA Bloco 6

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

MEYER/RJ

60

Padro construtivo CUB SINDUSCON PP4N: Prdio popular, 4 pavimentos, padro de


acabamento normal.

AVALIAO

DESCRIO

No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

63

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

No

Receberam certificao de conformidade.

No

Solicitaram nova vistoria.

3 ART
28

OL00034050

EDIFICAO
PRIMAVERA Bloco 7

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

MEYER/RJ

60

Padro construtivo CUB SINDUSCON PP4N: Prdio popular, 4 pavimentos, padro de


acabamento normal.

AVALIAO

DESCRIO

No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

No

Receberam certificao de conformidade.

No

Solicitaram nova vistoria.

3 ART
29

OL00034061

EDIFICAO
PRIMAVERA Bloco 8

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

MEYER/RJ

60

Padro construtivo CUB SINDUSCON PP4N: Prdio popular, 4 pavimentos, padro de


acabamento normal.

AVALIAO

DESCRIO

No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

Sim

Receberam certificao de conformidade.


Solicitaram nova vistoria.

x
3 ART
30

OL00034068

EDIFICAO
PRIMAVERA Bloco 9

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

MEYER/RJ

60

Padro construtivo CUB SINDUSCON PP4N: Prdio popular, 4 pavimentos, padro de


acabamento normal.

64

AVALIAO
No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

No

Receberam certificao de conformidade.

No

Solicitaram nova vistoria.

3 ART
31

DESCRIO

OL00045613

EDIFICAO
CELEBRITY

MIS

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

ICARAI/NIT

16

94

Padro construtivo CUB SINDUSCON


R16-A: Residencial multifamiliar, 16
pavimentos, com padro de acabamento alto.
AVALIAO
No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

Sim

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

No

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

Sim

Receberam certificao de conformidade.

x
3 ART
32

DESCRIO

OL00063077

Solicitaram nova vistoria.


EDIFICAO
CARUSO

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

TIJUCA/RJ

60

Padro construtivo CUB SINDUSCON PP4N: Prdio popular, 4 pavimentos, padro de


acabamento normal.

AVALIAO

DESCRIO

No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

No

Receberam certificao de conformidade.

No

Solicitaram nova vistoria.

65

3 ART
33

OL00120194

EDIFICAO
HOTEL MERCURE

MIS

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

GRAGOAT/NIT

10

139

Padro construtivo CUB SINDUSCON R8-A: Residencial multifamiliar, 8 pavimentos,


com padro de acabamento alto.
AVALIAO
No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

Sim

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

No

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

Sim

Receberam certificao de conformidade.

x
3 ART
34

DESCRIO

OL00029418

Solicitaram nova vistoria.


EDIFICAO
TATTO VASQUES

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

ICARAI/NIT

40

12

31

Padro construtivo CUB SINDUSCON R8-N: Residencial multifamiliar, 8 pavimentos,


com padro de acabamento normal.
AVALIAO
DESCRIO
No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

sim

Receberam certificao de conformidade.

x
3 ART
35

OL00092461

Solicitaram nova vistoria.


EDIFICAO
ATLANTICO

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

ICARAI/NIT

50

15

12

Padro construtivo CUB SINDUSCON


R16-N: Residencial multifamiliar, 16
pavimentos, com padro de acabamento normal.
AVALIAO

DESCRIO

No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

66

Sim
x
3 ART
36

OL00098246

Receberam certificao de conformidade.


Solicitaram nova vistoria.
EDIFICAO
JULIO

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

ICARAI/NIT

50

13

40

Padro construtivo CUB SINDUSCON R8-N: Residencial multifamiliar, 8 pavimentos,


com padro de acabamento normal.
AVALIAO
No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

No

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

Sim

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

Sim

Receberam certificao de conformidade.

x
3 ART
37

DESCRIO

OL00134975

Solicitaram nova vistoria.


EDIFICAO
VILLAGE DU JARDIN

RES

LOCAL

IDADE

PAV

UNID

STA ROSA/NIT

20

52

Padro construtivo CUB SINDUSCON


R16-A: Residencial multifamiliar, 16
pavimentos, com padro de acabamento alto.
AVALIAO

DESCRIO

No

Sndico com formao em rea tcnica.

No

Existncia de Responsvel tcnico pela edificao.

Sim

Acervo tcnico completo, documentao adequada e rotinas formais


de manuteno e conservao.

No

Constatao de danos e/ou risco decorrentes de impercia


profissional.

Sim

Receberam certificao de conformidade.

Solicitaram nova vistoria.

67

ANEXO 02 LEI N 1474 DO MUNICPIO DE ARACAJ

ESTADO DE SERGIPE
PREFEITURA MUNICIPAL DE ARACAJU
Secretaria Municipal de Governo
LEI N 1.474
DE 16 DE JUNHO DE 1989
Publicada no DOE de 28.06.1989

Dispe sobre a obrigatoriedade de manuteno de prdios e vistorias peridicas.


O PREFEITO DO MUNICPIO DE ARACAJU:
Fao saber que a Cmara de Vereadores aprovou e eu sanciono a presente Lei:
Art. 1 - A cada cinco anos aps a expedio do Habite-se, pelo municpio, os
proprietrios ou administradores das edificaes, pblicas ou privadas, devero
apresentar Prefeitura Municipal laudo de vistoria das condies de manuteno
dos imveis.
Art. 2 - Enquadram-se na presente Lei:
1 - Todas as edificaes de uso coletivo ou de qualquer uso desde que
tenham avanos que representem perigo coletividade.
2 - Todas as edificaes que apresentem muros de arrimo.
Art. 3 - A vistoria, alm da verificao do estado fsico de conservao das
edificaes, dever inspecionar os equipamentos mecnicos e eletromecnicos
(elevadores, guinchos, bombas hidrulicas, geradores, etc.), bem como os
equipamentos de preveno e combate a incndios e os demais itens que
visem oferecer segurana e integridade aos usurios ou moradores.
Art. 4 - Estaro tambm sujeitas s exigncias dos artigos anteriores todas as
edificaes existentes antes da presente Lei.
Art. 5 - A Prefeitura Municipal de Aracaju, segundo as condies de
manuteno de uma edificao, poder interdit-la, at que sejam sanadas as
causas.
Art. 6 - O prazo para apresentao do laudo previsto no artigo 1 de 180
(cento e oitenta) dias, contados da data em que se inicia a obrigatoriedade de sua

68

apresentao, devendo o mesmo estar devidamente assinado pelo Responsvel


Tcnico.
Art. 7 - Esta Lei entrar em vigor a partir da data da sua publicao.
Art. 8 - Revogam-se as disposies em contrrio.
Palcio Igncio Barbosa, em Aracaju, 16 de junho de 1989.

WELLINGTON DA MOTA PAIXO


Lises Alves
Campos Dlson
Menezes
Barreto Aerton
Menezes Silva
Srgio Augusto Nascimento Smith

69

ANEXO 03 LEI N 2765 DO MUNICPIO DE ARACAJ

ESTADO DE SERGIPE
PREFEITURA MUNICIPAL DE ARACAJU
Gabinete do Prefeito

LEI N 2.765
DE 30 DE DEZEMBRO DE 1999
Publicada no DOM de 30.12. 99

Acrescenta e altera dispositivos da Lei Municipal n 1474, de 16 de julho de 1989,


que dispe sobre a manuteno de prdios e vistorias peridicas.

O PREFEITO DO MUNICPIO DE ARACAJU:


Fao saber que a Cmara de Vereadores aprovou e eu sanciono a seguinte
Lei:
Art. 1 - Os arts. 1 e 2 da Lei Municipal n 1474, de 16 de julho de 1989,
passam a vigorar com a seguinte redao:
Art. 1 A cada cinco (05) anos aps a expedio do habite-se pelo
Municpio, os proprietrios ou administradores das edificaes pblicas
ou privadas, devero apresentar Prefeitura Municipal o Laudo de
Vistoria das Condies de manuteno dos imveis, assinado por
responsvel tcnico.
Art. 2 Enquadram-se na presente Lei:
1 As edificaes de uso residencial e multifamiliar, com quatro (04) ou
mais provimentos.
2 As edificaes de uso comercial, industrial, institucional,
educacional, recreativo, religiosos e de uso misto.
Art. 2 - O art. 3 da Lei Municipal n 1474, de 16 de julho de 1989, passa a
vigorar acrescido de dois pargrafos com a seguinte redao:
Art. 3........................................................
1 No laudo de Vistoria Tcnica dever constar, obrigatoriamente,
informaes sobre o estado fsico de conservao das edificaes,
caractersticas das anomalias porventura encontradas, suas provveis

70

causas e especialmente a indicao de obras ou servios para a


restaurao dos imveis, no prazo estabelecido pelo perito responsvel.
2 O modelo de Laudo de Vistoria tcnica ser elaborado pelo
Municpio de Aracaju, CREA-SE, Defesa Civil, Corpo de Bombeiros, no
prazo de trinta (30) dias, contados a partir da publicao desta Lei.
Art. 3 - Os arts. 5 e 6 da Lei Municipal n 1474, de 16 de julho de 1989,
passam a vigorar com a seguinte redao:
Art. 5 O proprietrio ou administrador do imvel que no apresentar o
Laudo de Vistoria Tcnica, no prazo indicado no art. 1, isto , a cada
cinco
(05) anos aps o habite-se, ser notificado pelo Municpio para que o
faa no prazo improrrogvel de sessenta (60) dias contados da cincia da
notificao, sob pena de aplicao de sanes administrativas.
Art. 6 Considera-se infrao administrativa urbanstica, autorizando o
Municpio a lavrar o auto de infrao para aplicao de sanes
administrativas, que podem variar desde a incidncia de multa diria no
valor de 50 UFIRs at a interdio do imvel, sem prejuzo das medidas
judicirias cabveis:
I A no apresentao do Laudo de Vistoria Tcnica de que
trata esta lei no prazo previsto no art. 5.
II A no realizao das obras e servios para
restaurao dos imveis, no prazo estabelecido no laudo de
Vistoria Tcnica.
Art. 4 - Esta Lei entrar em vigor na data de sua publicao.
Art. 5 - Ficam revogadas as disposies em contrrio. Palcio Igncio
Barbosa, Aracaju 30 de dezembro de 1999.
JOO AUGUSTO GAMA DA SILVA
Jorge Carvalho do Nascimento Waldemar Bastos Cunha Antonio Ricardo
Sampaio Nunes

71

ANEXO 04 LEI N 7813 DO ESTADO DE SERGIPE

LEI N. 7.813
DE 08 DE JANEIRO DE 2014
Publicado no Dirio Oficial No 26901, do dia 28/01/2014

Dispe sobre a obrigatoriedade de vistorias periciais e manutenes peridicas


em edifcios residenciais, comerciais e industriais, no mbito do Estado de Sergipe
e d outras providncias.

O GOVERNADOR DO ESTADO DE SERGIPE,


Fao saber que a Assembleia Legislativa do Estado aprovou e que eu sanciono a
seguinte Lei:
Art. 1 Esta Lei estabelece as regras bsicas para a realizao obrigatria de
vistorias periciais, trienais e respectivas manutenes peridicas nas edificaes
constitudas por unidades autnomas no Estado de Sergipe, sejam pblicas ou
privadas, assim como estabelece regras de preveno de danos aos
consumidores adquirentes e usurios de imveis, nos termos do art. 5, XXXII e
art. 24, VIII, ambos da Constituio Federal.

Art. 2 direito dos proprietrios, possuidores e circunvizinhos das unidades


autnomas de imvel edificado, verificar periodicamente as condies fsicas do
conjunto estrutural do prdio, e exigir dos responsveis pela administrao do
respectivo condomnio o implemento da vistoria tcnica- pericial de que trata
esta Lei, com vistas a atestar as suas solidez e segurana.
1 A vistoria tcnica de que trata esta Lei, deve analisar: I - fundaes, colunas,
lajes, marquises, tetos e fachadas
II - funcionamento das instalaes eltricas e hidrulicas, de uso comum ou
individual
III - estado de conservao, funcionamento, validade e uso dos extintores de
incndio e do conjunto hidrulico para incndio, mangueiras e seus
acessrios
IV - estado de conservao dos reservatrios de gua, tanto superiores
quanto inferiores

72

V - estado de conservao dos reservatrios de esgotamento sanitrio.


2 O direito assegurado no caput no exclui a competncia e
responsabilidade legal dos rgos municipais, incumbidos do poder de polcia
regulador das edificaes, e nem do Corpo de Bombeiros Militar do Estado de
Sergipe, sobre suas atribuies legais.
Art. 3 A vistoria de que trata esta Lei deve ser realizada trienalmente, por
iniciativa do condomnio de unidades autnomas, atravs de profissional de
engenharia ou de empresa associada ao Sindicato da Indstria da Construo
Civil no Estado de Sergipe (SINDUSCON), com habilitao especfica atestada
pelo CREA/SE - Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado de
Sergipe, com base nas normas emanadas da Associao Brasileira de
Normas Tcnicas - ABNT, para operao, uso e manuteno das edificaes.
1 O contedo material das normas da ABNT referidas no caput deste artigo
passa a ser de cumprimento obrigatrio no Estado de Sergipe.
2 As vistorias de que trata esta Lei no desobrigam os condomnios de
realizarem as revises peridicas indicadas no Manual do Adquirente e
Usurio de Imveis e nas normas tcnicas brasileiras.
Art. 4 As vistorias devem ser realizadas nas edificaes com unidades
autnomas residenciais ou no residenciais, pblicas ou particulares, com
mais de 5 (cinco) anos da concesso do habite-se pelo rgo municipal, ou em
prazo menor se o condomnio solicitante ou o rgo governamental
competente entenderem conveniente.
Art. 5 O profissional ou a empresa responsvel pela realizao da vistoria
deve elaborar, ao trmino dos trabalhos, laudo pericial circunstanciado sobre o
estado de conservao da edificao, que deve ser registrado no CREA/SE,
atravs de Anotao de Responsabilidade Tcnica - ART, firmado pelo
engenheiro responsvel por sua elaborao, aps decorrido o prazo de
cumprimento das orientaes sugeridas, quando for o caso, ou imediatamente
se no houver sua necessidade.
Pargrafo nico - O registro da ART perante o CREA/SE deve ser feito
diretamente pelo responsvel tcnico, que deve se encarregar de fornecer
uma via do mesmo ao condomnio solicitante e ao proprietrio da empresa
construtora do imvel vistoriado.

73

Art. 6 Havendo descumprimento por parte do condomnio das exigncias


relacionadas no termo de vistoria, o engenheiro responsvel deve denunciar o
fato s autoridades competentes nos nveis municipal e estadual, para tomada
das providncias que se fizerem necessrias, inclusive a de interdio com a
consequente desocupao de todo o conjunto imobilirio, na iminncia de seu
possvel desmoronamento.
Pargrafo nico - O cumprimento das exigncias de que trata o "caput" deste
artigo, no exclui a responsabilidade do construtor por eventuais vcios de
adequao da edificao ou de segurana do consumidor destinatrio final e
equiparado, respondendo pelos eventuais danos materiais e ou morais.
Art. 7 Os construtores devem entregar aos adquirentes de imveis, por ocasio
da efetiva entrega do bem, o Manual do Adquirente e Usurio de Imveis que
deve conter, dentre outras, as informaes necessrias e teis em linguagem
clara e adequada, sobre:
I - todos os produtos utilizados na obra, com a especificao, de quantidade,
qualidade, prazo de validade, identificao completa do fabricante e do
comerciante, endereo, condies de utilizao, manuteno e periodicidade

II - as normas de utilizao do bem, com o destaque necessrio para as


regras de segurana e para eventuais riscos, dentre outras, as relativas s
modificaes da edificao, das reas comuns e privativas
III - o estudo do solo, com as especificaes tcnicas e eventual tratamento
dado
IV - as especificaes estruturais, clculo e demais normas de segurana e
manuteno.
1 O Manual do Adquirente e Usurio de Imveis deve ser arquivado pelo
construtor no CREA/SE.
2 As informaes que tratam os incisos III, IV e V do caput deste artigo
devem ser apresentadas ao consumidor adquirente por ocasio das
negociaes para aquisio do imvel e efetivamente entregue no momento
da assinatura do pr-contrato, sem prejuzo de sua incluso resumida no
Manual do Adquirente e Usurio de Imveis.
3 O construtor deve entregar ao adquirente, por ocasio da efetiva entrega
do imvel, sem qualquer nus, cpia de todas as plantas da edificao.
Art. 8 Todas as despesas relacionadas com a contratao de profissional
habilitado, taxas de registro e elaborao dos servios necessrios, correm por
conta exclusiva do condomnio ou rgo pblico solicitante.

74

Art. 9 Esta Lei entra em vigor na data de sua publicao, revogadas as


disposies em contrrio.
Aracaju, 08 de janeiro de 2014 193 da Independncia e 126 da Repblica.
JACKSON BARRETO DE LIMA GOVERNADOR DO ESTADO
Pedro Marcos Lopes
Secretrio de Estado de Governo
Iniciativa do Deputado Augusto Bezerra - DEM

75

ANEXO 05 LEI N 6400 DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO

LEI N 6400, DE 05 DE MARO DE 2013.


DETERMINA A REALIZAO PERIDICA POR AUTOVISTORIA, A SER
REALIZADA PELOS CONDOMNIOS OU POR PROPRIETRIOS DOS
PRDIOS RESIDENCIAIS, COMERCIAIS E PELO PODER PBLICO, NOS
PRDIOS PBLICOS, INCLUINDO ESTRUTURAS, FACHADAS, EMPENAS,
MARQUISES, TELHADOS E OBRAS DE CONTENO DE ENCOSTAS BEM
COMO TODAS AS SUAS INSTALAES E CRIA LAUDO TCNICO DE
VISTORIA PREDIAL (LTVP) NO ESTADO DO RIO DE JANEIRO E D
OUTRAS PROVIDNCIAS.

O GOVERNADOR DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO,


Fao saber que a Assembleia Legislativa do Estado do Rio de Janeiro decreta
e eu sanciono a seguinte Lei:
Art. 1 Fica instituda, no Estado do Rio de Janeiro, a obrigatoriedade de
autovistoria, decenal, pelos condomnios ou proprietrios dos prdios
residenciais, comerciais, e pelos governos do Estado e dos municpios, nos
prdios pblicos, incluindo estruturas, subsolos, fachadas, esquadrias, empenas,
marquises e telhados, e em suas instalaes eltricas, hidrulicas, sanitrias,
eletromecnicas, de gs e de preveno a fogo e escape e obras de conteno de
encostas, com menos de 25 (vinte e cinco) anos de vida til, a contar do
"habite-se", por profissionais ou empresas habilitadas junto ao respectivo
Conselho Regional de Engenharia, e Agronomia - CREA ou pelo Conselho de
Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro - CAU/RJ.
1 Os condomnios ou proprietrios de prdios comerciais e residenciais de que
trata o caput do artigo 1 com mais de 25 (vinte e cinco) anos de vida til, tem a
obrigatoriedade de realizar autoinspees quinquenais.

I - Os prdios tombados ou preservados no esto sujeitos obrigao


estabelecida no caput, ficando sua vistoria a cargo do rgo pblico municipal
responsvel pela fiscalizao da estabilidade e segurana das edificaes.
II - Esto excludos da obrigao de realizao da autovistoria os prdios
residenciais unifamiliares.

76

III - Considera-se responsvel pelo prdio, conforme o caso: o proprietrio o


possuidor o condomnio o administrador, nos casos de prdios pblicos.
2 Os condomnios antes de a edificao completar cinco anos de concluso da
obra, no quarto ano, devero exigir do incorporador, do construtor ou da
empreiteira, laudo de vistoria, nos termos do Art. 618 do Cdigo Civil.
3 A vistoria definida no caput ser efetuada por engenheiro ou arquiteto ou
empresa legalmente habilitados nos Conselhos Profissionais, CREA/RJ e/ou
CAU/RJ, a expensas do condomnio ou do proprietrio do prdio, e seu autor ser
o responsvel pelo respectivo laudo.

I - O profissional emitir o respectivo laudo tcnico, acompanhado da Anotao


de Responsabilidade Tcnica - ART, junto ao CREA/ RJ, quando se tratar de
engenheiros e de Registro de Responsabilidade Tcnica RRT junto ao
CAU/RJ, quando se tratar de arquitetos.
II - O laudo conter a identificao do imvel e de seu responsvel, a metodologia
utilizada, as informaes sobre anomalias, suas caractersticas e provveis
causas, o prazo dentro do qual estaro garantidas as condies de segurana e
estabilidade e, sendo o caso, as medidas reparadoras ou preventivas
necessrias.
III - A qualquer momento, a partir do incio da realizao da vistoria, sendo
verificada a existncia de risco imediato ou iminente para o pblico, o profissional
responsvel dever informar imediatamente ao rgo municipal competente,
para que sejam tomadas providncias para o isolamento do local, quando
cabvel, em at vinte e quatro horas, dando conhecimento do fato ao
responsvel pelo prdio, por escrito.
IV Emitido o laudo, o responsvel pelo prdio dever convocar assembleia
geral para dar cincia do seu contedo.
V Observado o disposto no artigo 1341 do Cdigo Civil, o condomnio
providenciar a manuteno predial preventiva proposta no laudo, desenvolvida
sob a responsabilidade de um arquiteto/engenheiro habilitado.
VI O condomnio providenciar a manuteno predial preventiva ou corretiva,
proposta no laudo, desenvolvida sob a responsabilidade de um
arquiteto/engenheiro habilitado de que trata o artigo 1.
4 O laudo referido no pargrafo anterior ser arquivado no condomnio, sob a
responsabilidade do sndico ou do proprietrio do imvel, e exibido autoridade
quando requisitado.
5 A autovistoria obrigatria para edificaes de trs ou mais pavimentos e para
aquelas que tiverem rea construda igual ou superior a 1000m (mil metros
quadrados), independentemente do nmero de pavimentos, e em todas as
fachadas de qualquer prdio que tenha projeo de marquise ou varanda sobre o
passeio pblico.

77

6 Quando da concluso das obras e instalaes prediais, ficam os


incorporadores, os construtores e as empreiteiras obrigadas a entregarem,
preferencialmente em meio magntico ou papel, as plantas de estrutura
(fundao, pilares, vigas, lajes e marquises), com seus respectivos planos de
cargas, bem como projetos de instalaes, contendo o nome e o nmero do
registro do Conselho Regional de Engenharia, Agronomia - CREA/RJ ou do
Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro - CAU/RJ, dos
profissionais responsveis, tudo conforme construdo, para a prefeitura, no
territrio da qual se localiza a edificao, e ao condomnio das edificaes
residenciais e comerciais ou ao proprietrio do prdio.
7 Todas as obras prediais, a serem edificadas, ou de reforma de prdio
existentes, que implicarem em acrscimos ou demolies de alvenaria ou
estruturas, inclusive abertura de janelas, principalmente em empenas, devero ser
objeto de acompanhamento tcnico de engenheiros ou arquitetos, promovendose as Anotaes de Responsabilidade Tcnica (ART), junto ao Conselho
Regional de Engenharia e Agronomia - CREA, ou atravs do Registro de
Responsabilidade Tcnica RRT, quando se tratar do Conselho de Arquitetura e
Urbanismo do Rio de Janeiro - CAU/RJ.
Art. 2 At quinze dias antes do trmino de seu mandato ou anualmente, se a
durao do mandato for superior a um ano, o sndico dever convocar assembleia
geral para comunicar o laudo.
Art. 3 As Prefeituras elaboraro o modelo do Laudo Tcnico de Vistoria Predial
(LTVT), que dever ser sucinta, exata e de fcil preenchimento e leitura, dela
constando o item "providncias", no qual o sndico indicar as iniciativas a serem
tomadas para a segurana do prdio e instalaes, consoante recomendao do
laudo.
Art. 4 O sndico empossado para novo exerccio ficar obrigado execuo das
providncias indicadas no Art. 3, exceto as inadiveis, que cabero ao sndico em
gesto.
Art. 5 A responsabilidade pela segurana dos prdios e de suas instalaes do
condomnio ou do proprietrio do prdio, ressalvado o disposto no art. 618 do
Cdigo Civil.
Pargrafo nico. Em relao segurana dos prdios e suas instalaes,
compete Prefeitura, atravs da Lei Orgnica, Plano Diretor e Legislao
Complementar, como Cdigo de Obras, Licenciamento, etc.:

I solicitar, anualmente, por amostragem, considerando inicialmente os mais


antigos, aos sndicos e proprietrios de imveis, os Laudos Tcnicos de Vistoria
Predial (LTVP) executados, e se as providncias de recuperao predial e suas
instalaes foram tomadas;
II - aplicar sanes, quando cabveis;

78

III - ajuizar procedimentos criminais contra os infratores, nos casos previstos no


Art. 1, 5.
Art. 6 As Prefeituras devero orientar os condomnios que, independentes do
Laudo de Tcnico de Vistoria Predial (LTVP), faam a manuteno predial
preventiva, envolvendo estrutura, subsolo, marquises, fachadas, esquadrias,
empenas e telhados, instalaes eltricas, hidrulicas e sanitrias, instalaes
eletromecnicas, instalaes de gs e de preveno ao fogo e escape e obras de
conteno de encostas.
Art. 7 Em caso de descumprimento do disposto nesta Lei, o sndico ser
pessoalmente responsabilizado, solidariamente com o condomnio, por danos que
a falta de reparos ou de manuteno da edificao venha a causar a moradores
ou a terceiros, salvo se o descumprimento se der em razo de deliberao em
Assembleia.
Art. 8 O Poder Executivo regulamentar esta Lei, ouvido o Conselho Regional de
Engenharia e Agronomia do Estado do Rio de Janeiro - CREA-RJ e o Conselho de
Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro - CAU-RJ, no menor prazo possvel.
Art. 9 Esta Lei entra em vigor na data de sua publicao.

Rio de Janeiro, 05 de maro de 2013.

SRGIO CABRAL
Governador

79

ANEXO 06 LEI COMPLEMENTAR N 126 DO MUNICPIO DO RIO DE JANEIRO

LEI COMPLEMENTAR N 126

DE 26 DE MARO DE 2013.

Institui a obrigatoriedade de realizao de vistorias tcnicas nas edificaes


existentes no Municpio do Rio de Janeiro e d outras providncias.
Autor: Poder Executivo
O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, fao saber que a Cmara
Municipal decreta e eu sanciono a seguinte Lei Complementar:
Art. 1 Fica instituda a obrigatoriedade de realizao de vistorias tcnicas
peridicas, com intervalo mximo de cinco anos, nas edificaes existentes no
Municpio do Rio de Janeiro, para verificar as suas condies de conservao,
estabilidade e segurana e garantir, quando necessrio, a execuo das medidas
reparadoras.
1 A realizao da vistoria tcnica referida no caput obrigao do
responsvel pelo imvel.
2 Entende-se por responsvel pelo imvel para os efeitos desta Lei
Complementar o condomnio, o proprietrio ou o ocupante do imvel, a qualquer
ttulo, conforme for o caso.
3 Excluem-se da obrigao prevista no caput:
I - as edificaes residenciais unifamiliares e bifamiliares;
II - nos primeiros cinco anos aps a concesso do habite-se, todas as demais
edificaes.
Art. 2 A vistoria tcnica dever ser efetuada por profissional legalmente
habilitado, com registro no Conselho de Fiscalizao Profissional competente, que
elaborar laudo tcnico referente s condies mencionadas no art. 1 desta Lei
Complementar.
1 O laudo tcnico dever ser obrigatoriamente acompanhado do respectivo
registro ou Anotao de Responsabilidade Tcnica no Conselho de Fiscalizao

80

Profissional competente.
2 Em caso de prestao de informaes falsas ou de omisso deliberada de
informaes, aplicar-se- ao profissional de que trata este artigo multa no valor
equivalente

a R$ 5.000,00

(cinco mil reais),

sem prejuzo

das demais

responsabilidades civis, administrativas e criminais previstas na legislao em vigor.


Art. 3 O laudo tcnico conter a identificao do imvel e a descrio das suas
caractersticas e informar se o imvel encontra-se em condies adequadas ou
inadequadas de uso, no que diz respeito sua estrutura, segurana e conservao,
conforme definido no art. 1 desta Lei Complementar.
1 Em caso de inadequao, o laudo tcnico dever informar, tambm, as
medidas reparadoras necessrias para sua adequao, com o prazo para
implement-las.
2 Confirmado, por laudo tcnico, que o imvel se encontra em condies
adequadas de uso, o responsvel pelo imvel dever comunicar tal fato ao
Municpio, dentro do prazo previsto no art. 1, mediante o preenchimento de
formulrio on line, indicando o nome do profissional responsvel, seu registro
profissional e o nmero do registro ou da Anotao de Responsabilidade Tcnica a
ele relativa.
3 Na hiptese do 1, caber ao responsvel pelo imvel a adoo das
medidas corretivas necessrias, no prazo estipulado no laudo tcnico, findo o qual
dever ser providenciada a elaborao de novo laudo tcnico, que ateste estar o
imvel em condies adequadas, o que dever ser comunicado ao Municpio, antes
de encerrado o prazo previsto no art. 1, mediante o preenchimento de formulrio on
line, indicando o nome do profissional responsvel, seu registro profissional e o
nmero do registro ou da Anotao de Responsabilidade Tcnica a ele relativa.
4 O responsvel pelo imvel dever dar conhecimento da elaborao do
laudo tcnico aos moradores, condminos e usurios da edificao, por comunicado
que ser afixado em local de fcil visibilidade, arquivando-o em local de fcil
acesso, para que qualquer morador ou condmino possa consult-lo.
5 O laudo tcnico dever ser exibido autoridade competente quando requisitado
e dever permanecer arquivado para consulta pelo prazo de vinte anos.
Art. 4 Os responsveis pelos imveis que no cumprirem as obrigaes institudas
por esta Lei Complementar devero ser notificados para que no prazo de trinta dias

81

realizem a vistoria tcnica exigida e cumpram as demais obrigaes estipuladas no


art. 3.
1 Descumprida a notificao prevista no caput, ser cobrada ao responsvel
pelo imvel multa, renovvel mensalmente, correspondente a cinco VRValor
Unitrio Padro Residencial ou cinco VC Valor Unitrio Padro No Residencial,
estabelecido para o imvel, conforme o caso, para efeitos de clculo do Imposto
sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana-IPTU, nas seguintes infraes:
I pela no realizao da vistoria tcnica no prazo determinado;
II pela no realizao do laudo tcnico que ateste estar o imvel em condies
adequadas, aps o prazo declarado para as medidas corretivas das condies
do imvel; ou
III pela no comunicao ao Municpio de que o imvel encontra-se em
condies adequadas de uso.
2 As multas sero aplicadas enquanto no for cumprida a obrigao.
3 A soma dos valores das multas no poder ultrapassar o valor venal do
imvel, estipulado para efeito de clculo do IPTU.
Art. 5 No caso de no conservao da edificao em adequadas condies de
estabilidade, segurana, conservao e salubridade, ser aplicada ao responsvel
pelo imvel, na forma do 2 do art. 1 desta Lei Complementar, a multa
correspondente a cinco VRValor Unitrio Padro Residencial ou cinco VCValor
Unitrio Padro No Residencial, estabelecido para o imvel, conforme o caso,
para efeitos de clculo do IPTU.
Art. 6 A Prefeitura dever criar cadastro eletrnico para as anotaes previstas no
art. 3 desta Lei Complementar.
Art. 7 Esta Lei Complementar entra em vigor na data de sua publicao.
EDUARDO PAES
D. O RIO 27.03.2013

82

ANEXO 07 DECRETO N 37426 DO MUNICPIO DO RIO DE JANEIRO

DECRETO N 37426

DE 11 DE JULHO DE 2013.

Regulamenta a aplicao da Lei Complementar n 126/13 e da Lei n 6400/13,


que instituem, por AUTOVISTORIA, a obrigatoriedade de realizao de
vistorias tcnicas nas edificaes existentes no Municpio do Rio de Janeiro.
O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, no uso de suas atribuies legais, e

CONSIDERANDO a necessidade de estabelecer as condies de implementao


de vistoria tcnica nas edificaes existentes no Municpio do Rio de Janeiro;

CONSIDERANDO a necessidade de definir estratgias para verificao

do

cumprimento da Lei diante do grande nmero de edificaes abrangidas pela


obrigao;

CONSIDERANDO a necessidade de estabelecer prazos para que os responsveis


pelos imveis adotem as providncias que possibilitem o cumprimento das
obrigaes determinadas pelas Normas;

CONSIDERANDO a necessidade de compatibilizar a aplicao e a abrangncia da


Lei Complementar n 126, de 26 de maro de 2013, e da Lei n 6400, de 05 de
maro de 2013;

DECRETA:

Art. 1 Ficam os responsveis pelas edificaes existentes no Municpio do Rio


de Janeiro, inclusive as edificaes tombadas, preservadas e tuteladas, obrigados a
realizar vistorias tcnicas peridicas, com intervalo mximo de cinco anos, para
verificar as condies de conservao, estabilidade e segurana e garantir, quando
necessrio, a execuo das medidas reparadoras.

83

1 Para fins de aplicao deste Decreto, entende-se como responsvel pelo imvel
o Condomnio, representado pelo sndico ou administrador, o proprietrio ou
ocupante do imvel a qualquer ttulo.
2 Esto desobrigadas a realizar a vistoria tcnica peridica prevista na Lei
Complementar n 126/2013:
I As edificaes residenciais unifamiliares e bifamiliares;
II Todas as edificaes nos primeiros cinco anos aps a concesso do habitese
III As edificaes com at dois pavimentos e rea total construda inferior a 1.000
m; IV As edificaes situadas em reas de Especial Interesse Social.
3 A vistoria peridica obrigatria, independentemente do nmero de pavimentos
e de rea total construda, em todas as fachadas de qualquer prdio com projeo
de marquise ou varanda sobre o passeio pblico.
4 As edificaes situadas em reas de Especial Interesse Social sero objeto de
programas especficos atravs de convnios com a finalidade de garantir
condies adequadas de conservao, estabilidade e segurana.
Art. 2 A vistoria tcnica dever ser efetuada por engenheiro ou arquiteto ou
empresa legalmente habilitados nos respectivos Conselhos Profissionais, CREA/RJ
ou CAU/RJ, que elaborar o Laudo Tcnico atestando as condies de
conservao, estabilidade e segurana.
Pargrafo nico. O laudo tcnico dever ser obrigatoriamente acompanhado do
respectivo Registro de Responsabilidade Tcnica- RRT junto ao CAU/RJ ou
Anotao de Responsabilidade Tcnica ART junto ao CREA/RJ.
Art. 3 O responsvel pela edificao comunicar a Secretaria Municipal de
Urbanismo, que o laudo tcnico atestou que o imvel se encontra em condies
adequadas de conservao, estabilidade e segurana, mediante preenchimento de
formulrio prprio online, disponvel no portal da Prefeitura, www.rio.rj.gov.br, e na
pgina da Secretaria Municipal de Urbanismo, www.rio.rj.gov.br/web/smu.
1 Do comunicado constaro as seguintes informaes: I Identificao do
responsvel pelo imvel;
II Descrio e Localizao do imvel;
III Identificao do Profissional responsvel pela elaborao do Laudo Tcnico,
com o nmero do respectivo Registro ou Anotao de Responsabilidade Tcnica;

84

IV Declarao de que a edificao encontra-se em condies adequadas de


conservao, estabilidade e segurana.
2 Os comunicados estaro disponveis para consulta no site a que se referem
os arts. 3 e 4.
Art. 4 Quando o laudo tcnico indicar a necessidade de obras de reparos

na

edificao, o prazo estipulado para realizao das obras dever ser comunicado
atravs

do

formulrio

www.rio.rj.gov.br,

prprio

na

pgina

online
da

disponvel
Secretaria

no

portal

Municipal

da
de

Prefeitura,
Urbanismo,

www.rio.rj.gov.br/web/smu.
1 As obras de reparo indicadas no laudo tcnico devero ser previamente
licenciadas na Secretaria Municipal de Urbanismo e acompanhadas por profissional
tcnico legalmente habilitado, arquiteto ou engenheiro, com o respectivo Registro de
Responsabilidade Tcnica - RRT ou Anotao de Responsabilidade Tcnica ART.
2 Aps a concluso das obras de reparos indicadas no laudo tcnico ser
elaborado laudo tcnico complementar que ateste que o imvel se encontra em
condies adequadas de conservao, estabilidade e segurana, que dever ser
comunicado de acordo com o disposto no art. 3.
3 O responsvel tcnico poder comunicar, a qualquer tempo, o resultado do
laudo na forma determinada no caput deste artigo.
Art. 5 O responsvel pelo imvel dever dar conhecimento da elaborao do
laudo tcnico aos moradores, condminos e usurios da edificao e mant-lo
arquivado para consulta pelo prazo de vinte anos, em local de fcil acesso e
visibilidade.
Art. 6 Feita a vistoria tcnica, sendo verificada a existncia de risco iminente
para o pblico, o responsvel pelo imvel dever, imediatamente, providenciar as
obras necessrias para sanar o risco, que devero ser acompanhadas por
profissional habilitado, sem prejuzo da imediata comunicao do fato Defesa
Civil para verificar se necessrio o isolamento da rea.
Art. 7 As obras internas nas unidades do condomnio, que possam modificar a
estrutura existente do prdio, devero ser obrigatoriamente comunicadas ao
responsvel pelo prdio e realizadas com o acompanhamento de profissional
tcnico legalmente habilitado, arquiteto ou engenheiro, com o respectivo Registro de
Responsabilidade Tcnica - RRT ou Anotao de Responsabilidade Tcnica ART.

85

Art. 8 A fiscalizao do cumprimento da obrigao prevista neste Decreto, pelo


rgo competente, ser feita por amostragem considerando prioritariamente:
I - Idade das edificaes;
II - reas que concentrem edificaes de grande porte;
III - Principais eixos de circulao de pedestres e veculos; IV - reas de Proteo
do Ambiente Cultural;
V A agressividade ambiental conforme definido na NBR 6118.
Art. 9 Fica estabelecida a data-limite de 01 de janeiro de 2014 para cumprimento
das obrigaes previstas neste Decreto.
Pargrafo nico. Findo o prazo previsto no caput, os responsveis pelas
edificaes que no tenham cumprido as obrigaes estipuladas neste Decreto
estaro

sujeitos aos procedimentos de fiscalizao estabelecidos na Lei

Complementar n 126/2013, de acordo com o art. 6 deste Decreto.


Art. 10. A responsabilidade pela segurana dos prdios e de suas instalaes do
condomnio, do proprietrio ou do ocupante do imvel, a qualquer ttulo, conforme
definido na Lei Complementar n 126/13, respondendo civil e criminalmente, por
danos que a falta de reparos ou de manuteno da edificao venha a causar a
moradores ou a terceiros.
Art. 11. Integra o presente Decreto, na forma do Anexo nico, a definio dos
principais responsveis pelas aes que objetivam promover a conscientizao da
importncia de a sociedade garantir a segurana das edificaes, bem como
contribuir para o cumprimento das medidas previstas na Lei Complementar n
126/2013 e seu Decreto regulamentador.
Art. 12. Este Decreto entra em vigor na data de sua publicao.
Rio de Janeiro, 11 de julho de 2013 - 449 da Fundao da Cidade.
EDUARDO PAES
D. O RIO 12.07.2013

86

ANEXO NICO DO DECRETO N 37426


PRINCIPAIS RESPONSVEIS, AES E RESPONSABILIDADES
Agente

Descrio

Responsabilidades
a) Contratar vistoria tcnica
b) Enviar comunicado Secretaria Municipal de Urbanismo SMU
c) Executar as Obras de reparo quando necessrio

Responsvel pelo
Imvel

Condomnio, proprietrio ou o

d) Contratar nova vistoria para elaborar novo laudo

ocupante do imvel, a qualquer

e) Dar conhecimento do teor do laudo aos condminos e arquivlo

ttulo.

por 20 anos
f) Renovar o comunicado SMU no prazo mximo de 05 anos do
ltimo comunicado.

a) Fazer vistoria e elaborar laudo


Profissional legalmente
Profissional

habilitado, com registro no

Responsvel

Conselho de Fiscalizao

b) Recolher a ART ou RRT


c) Elaborar projeto e acompanhar a obra

Profissional competente.
d) Possibilidade de comunicar o resultado do laudo
a) Gerenciar o cadastro eletrnico

Prefeitura

Secretaria de Urbanismo SMU

b) Notificar e multar os responsveis que no comunicarem a


vistoria ou no executarem as obras no prazo
c) Fazer vistoria e multar os responsveis pelos imveis que no
conservarem a edificao
d) Elaborar campanhas educativas Conselhos CREA / CAU

a) Fiscalizar o exerccio da profisso


b) aplicar as sanes decorrentes do exerccio profissional irregular
ou ilegal, na forma da legislao especfica;
Conselhos

CREA / CAU

c) Disponibilizar cadastro de profissionais para consulta da


populao
d) Propor iniciativas para aperfeioamento e qualificao dos
profissionais
e) Elaborar campanhas educativas

87

Agente

Descrio

Responsabilidades
a) Sugerir a incluso, na conveno do condomnio, de dispositivos
que possibilitem o cumprimento da Lei Complementar 126/2013 e
seu decreto regulamentador.

Entidades

ADEMI, SECOVI, ABADI

b) Divulgar e esclarecer dvidas da lei aos associados


c) Divulgar a Importncia da vistoria tcnica atravs de campanhas
educativas

a) Fiscalizar a atuao do sndico ou administrador no que concerne


ao cumprimento da Lei Complementar 126/2013 e seu decreto
regulamentador.

Condminos

Proprietrios, locatrios e
ocupantes a qualquer ttulo

b) Comunicar previamente ao responsvel pelo prdio qualquer


obra que pretenda executar.
c) No iniciar obra sem acompanhamento de um profissional
habilitado

88

ANEXO 08 PROJETO DE LEI N 491 DO SENADO FEDERAL

SENADO FEDERAL
PROJETO DE LEI DO SENADO
N 491, DE 2011

Determina a realizao peridica de inspees em edificaes e cria o Laudo de


Inspeo Tcnica de Edificao (LITE).

O CONGRESSO NACIONAL decreta:


Art. 1 Esta Lei cria a exigncia da inspeo prvia e peridica em edificaes,
destinada a verificar as condies de estabilidade, segurana construtiva e
manuteno.
Art. 2 Para os efeitos desta Lei, edificao o conjunto formado por qualquer obra
de engenharia da construo, concluda e entregue para uso, com seus elementos
complementares, como sistemas de ar-condicionado, geradores de energia,
elevadores, escada rolante, subestao eltrica, caldeiras, instalaes eltricas,
monta- cargas, transformadores, entre outros.
Art. 3 Toda edificao est sujeita s inspees peridicas de que trata essa
Lei, exceto barragens e estdios de futebol, por estarem abrangidos por legislao
especfica.

Art. 4 O objetivo da inspeo efetuar o diagnstico da edificao por meio de


vistoria especializada, utilizando-se de laudo para emitir parecer acerca das
condies tcnicas, de uso e de manuteno, com avaliao do grau de risco
segurana dos usurios.

89

Art. 5 A periodicidade das inspees nas edificaes ser determinada em funo


de seu tempo de construo, e obedecer ao seguinte parmetro: a cada cinco
anos, para edificaes a partir de trinta anos.
Pargrafo nico. O rgo responsvel pela fiscalizao e controle das inspees,
estabelecidas no art. 1 desta Lei, determinar os casos em que a periodicidade das
inspees poder ser ampliada ou reduzida.
Art. 6 A inspeo de que trata esta Lei ser registrada em Laudo de Inspeo
Tcnica de Edificao (LITE), que conter os seguintes itens, alm de outros que
sero determinados pelo rgo responsvel pela fiscalizao e controle das
inspees:
I avaliao da conformidade da edificao com a legislao e as
normas tcnicas pertinentes;
II explicitao dos tipos de no conformidade encontrados, do
grau de risco a eles associado e da necessidade de interdio, se for o caso;
III prescrio para reparo e manuteno, quando houver, da
edificao inspecionada;
IV assinaturas do(s) inspetor(es) encarregado(s) do LITE e do
proprietrio ou responsvel pela administrao da edificao.
Art. 7 O LITE ser elaborado por profissional competente registrado no
Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA), a quem
competir:
I preench-lo em conformidade com as orientaes estabelecidas
nesta Lei e nas resolues aplicveis, facultado o apontamento de recomendaes
adicionais, se o profissional julgar necessrias;
II

providenciar a respectiva Anotao de Responsabilidade

Tcnica;
III registrar o LITE junto administrao do Municpio ou do Distrito
Federal, e no respectivo CREA.

90

Pargrafo nico. A prestao de informaes falsas ou a omisso deliberada de


informaes no LITE ser punvel com multa de cinco mil reais, o que no exclui
o profissional da incidncia das demais penas civis e criminais nos acidentes que
decorram da m-f no preenchimento do LITE.
Art. 8 Caber ao rgo responsvel pela fiscalizao e controle das inspees, o
seguinte:
I observado o art. 6, definir contedo adicional do LITE, sua
operacionalizao e os procedimentos para seu registro;
II disponibilizar, inclusive pela rede mundial de computadores, os
formulrios e roteiros necessrios sua elaborao e registro;
III manter arquivo dos laudos de que trata
disponibilizando-os para acesso de terceiros, nos termos do art. 11.
Art. 9 Compete ao proprietrio ou responsvel pela administrao

esta

Lei,

da edificao:

I providenciar a elaborao do LITE, observados os prazos


estipulados no art. 5;
II providenciar as aes corretivas apontadas no LITE, antes da
prxima inspeo, ou em prazo inferior, quando justificado por razes de
segurana e assim estipulado no LITE.
Pargrafo nico. A ausncia das providncias previstas nos incisos I e II
sujeitar o infrator a multa diria cujos valores sero estabelecidos em lei
municipal, de acordo com as caractersticas da edificao.
Art. 10. O acesso ao LITE ser livre para os proprietrios, os responsveis pela
administrao, os moradores e os usurios da edificao, e para os rgos
governamentais de fiscalizao.
Art. 11. Esta lei entra em vigor cento e oitenta dias aps a data de sua
publicao.

91

JUSTIFICAO
Todas as construes humanas a despeito da melhora continuada que sua solidez,
segurana e durabilidade vm experimentando no decurso do tempo, merc do
progresso cientfico e tecnolgico proporcionado pelos avanos civilizatrios , so
artefatos que ainda carecem de constantes cuidados de manuteno.
Todas as modalidades de edificao voltadas para o uso pblico, como edifcios
multirresidenciais, comerciais e industriais; escolas e igrejas; teatros, cinemas e
centros de eventos; viadutos, rodovias, passarelas, pontes e tneis, precisam
sempre apresentar condies adequadas de utilizao e de segurana, sob risco de
tornarem-se, como s vezes acontece, verdadeiras armadilhas coletivas.
De fato, qualquer levantamento sucinto, feito at mesmo de memria, dar conta
dos inmeros incidentes de incndios, desabamentos de edifcios, pontes e
viadutos, e incidentes com elevadores, que, com frequncia, ocorrem no Pas.
Ainda permanece em nossa memria o terrvel incndio do edifcio Joelma, em
1974, que ceifou a vida de 188 pessoas e, mais recentemente, o desabamento do
edifcio Palace 2, apenas para citar alguns casos que tiveram grande cobertura da
imprensa.
Para evitar esses acidentes, importante que seja criada uma poltica nacional de
inspeo peridica das edificaes de uso coletivo pblicas ou privadas a
includas suas instalaes tcnicas, com o objetivo de assegurar que apresentem
adequadas condies de estabilidade e de segurana predial, ou de apontar as
medidas corretivas que forem necessrias.
Essa inspeo ser realizada por meio do Laudo de Inspeo Tcnica de Edificao
(LITE), que dever ser periodicamente preenchido por profissionais competentes na
avaliao das condies das construes e de seus sistemas tcnicos
associados. Desse documento tcnico constaro, alm de outros dados e
informaes ditados pelo rgo responsvel pela fiscalizao e controle das
inspees, a avaliao da conformidade da edificao em relao legislao e
s normas tcnicas vigentes; o registro das no conformidades encontradas, bem
como seus riscos associados; a caracterizao de eventual necessidade de
interdio; e, finalmente, as recomendaes para reparo e manuteno, quando
houver.
A periodicidade dessas inspees ser varivel, definida a intervalos de 5 anos,
para edificaes a partir de 30 anos de construo. Atribui-se ao rgo responsvel
pela fiscalizao e controle das inspees, ademais, competncia para ampliar ou
reduzir esse perodo, nos casos em que tal medida seja necessria ou
recomendvel.
Uma vez feitos, conhecidos e arquivados, os laudos passaro a constituir uma
eficiente e pblica medida de garantia para os usurios das edificaes de uso
coletivo no Brasil, permitindo maior transparncia acerca de seu estado de
segurana.

92

certo que, com esta iniciativa, muitas vidas sero poupadas e um percentual
significativo dos acidentes incapacitantes que hoje tm lugar nas vrias edificaes
que constituem as cidades brasileiras poder ser evitado, por fora de uma
saudvel poltica preventiva.
Por esse motivo, contamos com o voto dos nobres Parlamentares para a
aprovao da medida que ora apresentamos.

Sala das Sesses,

Senador MARCELO CRIVELLA

( Comisso de Desenvolvimento Regional e Turismo, em deciso terminantiva)

Publicado no DSF, em 19/08/2011.

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