TRABAJO PRCTICO

ARQUITECTURA LEGAL
GRUPO

N: 3
SOLAR, MARIAJOSE

GARCIA

QUIROGA RUIZ, LUCIA

1-

DESCRIPCION DEL TRABAJO PRACTICO

El presente trabajo es el resultado de una investigacin cuyo objetivo fue indagar acerca
de las caractersticas y modalidades vivenciales en la propiedad horizontal.
Los temas abordados en el trabajo incluyen en primer trmino una introduccin terica
acerca del inicio de la propiedad horizontal y sus generalidades, complementando dicha
base terica con un acercamiento a lo que sera el reglamento de copropiedad. A
continuacin, se explicitan los mbitos especficos en los que predomina la ley de
propiedad horizontal y sus consecuencias debido al incumplimiento. Se coloc el acento en
dicho reglamento, teniendo en cuenta el cumplimiento de las normas pautadas, y las
consecuencias ocasionadas debido a la inobservancia del mismo.
Finalmente, se expone una descripcin de las clusulas de un reglamento interno tomado
como modelo a seguir- perteneciente al B UDAP I, mostrando de una manera vivencial el
quebrantamiento de las mismas. Se realizaron encuestas al copropietario, tratando de
verificar si las personas tenan conocimiento y/o acceso al reglamento interno.

2-

JUSTIFICACION
Cuando debamos asumir responsabilidades como profesionales de la arquitectura,
deberemos enfrentarnos a problemas del habitar, los que debern ser resueltos por
nosotros a solicitud del cliente. Pero adems deberemos enfrentar y resolver otro tipos de
situaciones generadas a partir de la convivencia en un conjunto habitacional.
Consideramos que a partir de nuestro deber como profesional de la construccin, sera lo
ms conveniente tratar de establecer pautas de convivencia que puedan ser de una
manera razonable tanto para el arquitecto y para los copropietarios, sancionando a estos
ltimos cuando se observe un quebrantamiento de las clausulas establecidas en el
reglamento. Nos abocamos al desarrollo de este tema pues ser el instrumento legal que
encuadre nuestra funcin con los requerimientos de nuestro cliente.
Sin duda es de gran importancia conocer para poder respetar aquellas normas que
regulan nuestra funcin profesional, y las posibles soluciones a los desapegos que puedan
producirse.

3-

MARCO TEORICO
Propiedad horizontal: La que recae sobre uno o varios pisos, viviendas o locales de un
edificio, adquiridos separadamente por diversos propietarios, con ciertos derechos y
obligaciones comunes.
El por qu de la propiedad horizontal: La PH requiere tratar dos derechos que se dan
en forma simultnea, y que permiten comprender su naturaleza jurdica:

1- Un derecho exclusivo sobre ciertas cosas

2- Un derecho comn que se da sobre ciertas cosas, que son accesorias de la
principal.
As mismo, la PH constituye una respuesta a la necesidad de:
-Concentrar dominios particulares sobre cualquier tipo de propiedad, cuya
caractersticas fsicas permiten sus subdivisiones.
-Concentrar dominios en reas donde pueda obtenerse mayor rentabilidad
multiplicando la superficie ocupable del suelo, desarrollndola constructivamente en
altura.
La propiedad horizontal en nuestro pas:
La aparicin de la Ley de Propiedad Horizontal en nuestro pas ha construido el desarrollo
de la industria de la construccin, ya que no exista en nuestro pas este concepto, hasta
que la aparicin de una coyuntura socioeconmica al momento de la sancin de la Ley
obligo a que se regulara la situacin planteada.
No obstante el advenimiento del nuevo orden legal, el tiempo trajo como consecuencia no
deseada la multiplicidad de acciones judiciales en torno de esta institucin. Es decir,
surgieron inevitablemente los problemas que originan la convivencia, la desatencin de los
bienes propios, la utilizacin de partes del edificio de manera distinta a la prevista, entre
otros tantos.
As mismo, las restricciones que afectan a ciertos aspectos de la propiedad privada fueron
muy criticados por no pocos detractores de la Ley 13.512.
El objeto de la Ley
La Ley 13.512 sancionada el 30 de Septiembre de 1948 promulgada el 13 de Octubre del
mismo ao, y reglamentada en 1949 a travs de su Decreto N 18734, toma como objeto a
los distintos pisos de un edificio, o los distintos departamentos que componen un edificio.
Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o
departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que
tengan salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn podrn
pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta Ley.
La propiedad puede as mismo pertenecer a varias personas, sean estas fsicas o ideales.
[] cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a ms de una
persona.
En sus inicios, la ley sirvi como marco legal para la creacin de viviendas multifamiliares,
de modo de hacer frente a una demanda social. Pero luego se extendi hacia locales
comerciales y cocheras de un mismo inmueble.
Inicio de la Propiedad Horizontal
Tras la aprobacin de los Planos Municipales del edificio a afectar la Ley 13.512, la
secuencia ordenada de pasos hasta la enajenacin de unidades funcionales se establece de
la siguiente manera:
1. El propietario de un edificio a la que se desea afectar a la Ley 13.512, contrata
un Agrimensor para la confeccin del Plano de Mensura y Subdivisin
2. Tras la confeccin del plano el agrimensor, lo presenta ante la Direccin de
Obras Particulares del Municipio correspondiente
3. Una vez aprobado el plano se redacta el Reglamento de Copropiedades y
Administracin
4. El Reglamento de Copropiedades se constituye por Escritura Pblica y se
inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble (Art. 9 Ley 13.512). con esa

inscripcin nace el estado de Propiedad Horizontal. El Reglamento debe

reflejar el plano de Mensura respecto de la enumeracin de las partes
privativas y comunes del edificio.
5. El Plano de Mensura y el Reglamento se presentan en el Registro de la
Propiedad Inmueble para su registracin. Una vez inscripto, pasa dicho
Reglamento a formar parte del ttulo de dominio de las unidades
Cumplidos estos pasos, se est en condiciones de vender las unidades funcionales con los
requisitos de Ley: la escritura, la tradicin traslativa y la inscripcin.

Generalidades:
Impuesto por el Articulo N 9 de la Ley 13.512 el Reglamento de Copropiedad es un
elemento clave dentro de la propiedad horizontal
Al constituirse el Consorcio de Propietario deber acordar y redactar un Reglamento
de Copropiedad de Administracin:
Su funcin es la de regular la vida en el inmueble sujeto a la propiedad horizontal y as
como cada copropietario tiene derecho de uso y de goce sobre su dominio, debe hacerlo de
conformidad al Reglamento de Copropiedad.
Importancia del Reglamento de copropiedad
Tal es la importancia del Reglamento que muchos adquirientes de unidades
funcionales sean visto sorprendidos respecto de los usos que se permiten
en la citada unidad adquirida, porcentuales asignados, existencia o no de
bauleras, cocheras fijas o mviles, todo ello por el solo hecho de adquirir
una unidad funcional desconociendo el reglamento. Conocerlo no es
solamente til para evitar situaciones son deseadas sino, adems, para
ajustar conductas en el marco del edificio, por ello, es inconcebible que
mucho inmuebles el copropietario no cuente con la copia del reglamento.
Figuras del rgimen de la Propiedad Horizontal
Los actores de la vida consorcial:
Dentro de un edificio sometido dentro de la Ley 15.312, existen cinco figuras que se
analizan a continuacin:

Copropietario: es una persona fsica o ideal que es titular de dominio de una

unidad funcional del edificio y adems cotitular de las partes comunes del
edificio. Este integra un conjunto de personas cuya situacin respecta del
edificio es comn a todas. El conjunto de copropietarios es lo que se
denomina consorcio.
Consorcio: la figura de consorcio surge del Art. 9 Ley 13.512 al constituirse el
consorcio el propietario deber acordar y redactar un Reglamento de
Copropiedad y Administracin, por acto de escritura Pblica que se inscribir
en el Registro de la Propiedad.
Administrador: Pudiendo ser un copropietario o un tercero ajeno al consorciopersona fsica que acta en modo unipersonal o persona jurdica actuante a
travs de sus rganos representativos- el administrador es una relevante
figura entre los actores del rgimen de la propiedad horizontal, pues tiene a su
cargo la administracin de la cosa comn.

El consejo de administracin: el denominado consejo de administracin, de

copropietarios, de asamblea o revisor de cuentas, est integrado por un
nmero impar de copropietarios, por lo general de tres a cinco en carcter de
titulares, contando con por lo menos dos suplentes. El consejo puede suplantar
transitoriamente al administrador, debido a causa de ausencia, enfermedad o
fallecimiento, en este caso, a fin de evitar problemas derivados del acto de
administrar, el consejo debe estar designado por la asamblea, acta
protocolizada ante escribano o bien por acta notarial, en la que conste el lapso
en la que cual desarrollara su administracin.
Personal laboral de edificio: la Ley 12.981 de Encargados de Casas de Rentas,
que es de orden pblico, fue sancionada con anterioridad a la Ley 13.512 y
posteriormente se extendi al personal que desempea tarea en edificios
sujetos al Rgimen de la Propiedad Horizontal. Este personal se encuentra
destinado a las tareas de limpieza y cuidado de mantenimiento del edificio en
sus partes comunes, incluyendo inmuebles destinados absolutamente a
cocheras. Dicho mantenimiento incluye adems, el de las veredas y el frente
de los locales con salida a las calles.

Reglamento Interno
La creacin del reglamento interno de un consorcio no se halla prevista en la Ley 13.512.
pero, en varios
Consorcios, existe, el modelo de Reglamento de Copropiedad de la Cmara Argentina de la
Propiedad
Horizontal, en su Art. N5, prev la existencia del Reglamento Interno.
Bsicamente, el Reglamento Interno tiene por objetivo ordenar el uso y el goce de las
partes comunes por parte de los consorcistas, por lo que puede decirse que funciona como
un cdigo de convivencia.
[] regir el desenvolvimiento cotidiano del edificio cotidiano del edificio, y as,
soluciona gran parte de rencillas propias de la vida en comn y disipa dudas sobre la
procedencia o no de determinadas conductas de los copropietarios.
Pueden citarse como posibles algunas prescripciones:
-Horarios de funcionamiento de los servicios centrales.
-Horarios de cierre de la puerta de entrada
-Horario de acceso de proveedores, de limpieza, de mudanza, organizacin de
reuniones
-Lugares adecuados para el tendido de ropas a secar.
-Prohibicin de proferir ruidos molestos.
-Cualquier tipo de normativa que sea de inters proponer, aprobar y respetar. Aun
siendo mnimas, muchas disposiciones inciden en la vida en el edificio.
El valor del reglamento interno es similar al del reglamento de copropiedad en cuanto a las
obligaciones de los copropietarios de respetarlos, mas la validez de sus clausulas depende
que no estn en colisin con las del reglamento de copropiedad y administracin, ni mucho
menos con la ley N 13.512, por lo que su materia propia abarca todos aquellos asuntos de
inters comn que no afecten el Derecho de Propiedad.

Importancia del Reglamento Interno

El Reglamento Interno debe respetarse tanto como el Reglamento de
Copropiedad y Administracin (por copropietarios, inquilinos u ocupantes), y
deben sancionarse en Asamblea, con mayora de votos. El Reglamento de
Copropiedad puede prever o no la existencia del Reglamento Interno, y de

preverla puede establecer mayora para sancionar en Asamblea con fines de su

redaccin.
No requiere el Reglamento Interno ninguna inscripcin en organismos.
Todos los copropietarios deben tener copia del reglamento y, adems, debe
exhibirse en lugar visible del edificio un ejemplar del mismo.
4-

OBJETIVOS GENERALES
Objetivos generales y particulares:
*Conocer algunas normas que regulan nuestra funcin profesional y posibles
soluciones a los desapegos que puedan producirse.
*Establecer acciones que podran disminuir la falta de irregularidades.
*Concientizar a los copropietarios acerca de la importancia y existencia del mismo
para poder prevenir previas discusiones que lleven a una mala convivencia

5-

METODOLOGIA: OBJETIVOS PARTICULARES

-UNIVERSO DE ANALISIS
-DIMENSION TEMATICA
-DIMENSION INSTITUCIONAL
La metodologa que utilizamos para poder concluir y desarrollar el trabajo practico, se
realizo de dos maneras:
* Una parte terica, basndonos en un marco terico a partir de bibliografa sacada de
internet, acompaada del libro ASPECTOS ESCENCIALES DE LA PROPIEDAD HORIZONTA
TOMO I, de Claudio Fabin Torres, Editorial Nobuko.
*la otra parte fue basada en la experiencia que realizamos al recorrer, varios Barrio, en los
cuales tratamos de comprobar de una manera emprica, el cumplimiento y el conocimiento
acerca del Reglamento Interno de Propiedad Horizontal.

6-

CONCLUSIONES
Al concluir el trabajo el cual se nos designo, luego de realizar un estudio acerca de los
reglamentos que afectan a la Propiedad Horizontal, pudimos observar y comprobar, la falta
de incumplimiento, y sobre todo la falta de conocimiento acerca de dicho reglamento. Esto
se pudo comprobar de una manera directa, se realizo un recorrido, y mantuvo un dialogo
con las personas del lugar, obteniendo una conclusin acerca de los problemas, los cuales
son ocasionados a partir de la inobservancia del mismo.