Manual Hipotecario 2011

NDICE
UNO. ANTECEDENTES
DOS. DOCUMENTACIN NECESARIA PARA INFORMAR TTULOS
A. Estudio de Inmuebles
B. Estudio de Unidades en Edificios
C. Estudio de Predios rsticos
D. Vigencia de los documentos
E. Documentacin interna
TRES.ANTECEDENTES ESPECIALES A CONSIDERAR EN EL

ESTUDIO DE TTULOS.
10
a) Solemnidades Ordinarias del contrato de compraventa de inmuebles.
10
b) Solemnidades Especiales del contrato de compraventa de inmuebles.
11
b.1. Expropiacin por causa de utilidad pblica.
11
b.2. Venta forzada hecha por la Justicia.
12
b.3. Venta de inmuebles comunes o de una sucesin
12
b.4. Venta de los inmuebles de uno de los cnyuges.
12
b.5. Venta de inmuebles de un extranjero.
15
b.5.1.- Necesidad de contar con R.U.T
15
b.5.2.- Rgimen matrimonial
15
b.6. Venta de los inmuebles de un menor.
17
b.7. Venta de inmuebles de un ausente.
18
b.8. Venta de inmuebles de una Sociedad Annima
18
b.9 Venta de bienes en terreno indgena
19
b.10. Venta de inmuebles propiedad de las Instituciones de la Iglesia Catlica
20
b. 11. Venta de inmuebles de propiedad del Estado y Municipalidades
20
b.12. Venta de inmuebles limtrofes y fronterizos
20
c) Solemnidades de la Particin.
21
c. 1. Particin general de bienes inmuebles
21
c. 2. Particin de bienes inmuebles, con comuneros incapaces.
21
d) Inmuebles adquiridos por sucesin por causa de muerte.
22
d.1. Inmueble adquirido como heredero o legatario
22
d.2. Inmueble adquirido como cesionario de un heredero o legatario
23
d.3. Inmueble adquirido como heredero en transmisin
23
d.4. Inmueble adquirido como heredero en representacin de su padre o madre 23

e) Poderes en el Contrato de Compraventa.
24
f) Subdivisin de Predios Rsticos: D.L. N3.516 de 1980
26
g) Predios Agrcolas con deuda CORA y/o INDAP
26
h) Regularizacin de Predios Urbanos: Decreto Ley N 2.695
28
i) Certificacin de Asignacin de Roles en Trmite
29
CUATRO. FINANCIAMIENTO BANCARIO
30
4.1. Normativa
30
4.2. Subsidio Habitacional
30
4.3. Beneficios Tributarios
31
4.4. Productos Hipotecarios
33
4.5. Crditos Caucionados.
34
4.6. Encadenamiento de Ttulos
34
ANEXO N 1 INFORME DE TTULOS TIPO
36
ANEXO N 2 INFORME FINAL DE OPERACION DE CREDITO

HIPOTECARIO
42
MANUAL PARA EL ESTUDIO DE LOS TTULOS PARA LAS OPERACIONES

HIPOTECARIAS
UNO. ANTECEDENTES.
El estudio de ttulos consiste en un examen acucioso de todos los antecedentes
de un inmueble para determinar su situacin jurdica y la de los derechos que en l
recaigan realizado por un abogado, cuyo objeto principal es determinar quin es
el actual propietario de un inmueble y si se encuentra en condiciones de transferir
vlidamente su dominio pleno e irrestricto sobre el bien, sin que exista causa que
pueda dar lugar a eviccin, sea por efecto de haberse declarado extinguidos o
encontrarse prescritos los derechos o acciones de terceros o por haberse
cumplido las exigencias legales en las anteriores transmisiones de dominio hasta
la que acredite su derecho de propiedad1.
El estudio de ttulos reviste especial importancia para los Bancos, ya que las
operaciones de crdito que celebran con sus clientes, se garantizan con hipotecas
para seguridad de los mismos. Los artculos 2414 y 2415 de nuestro cdigo Civil,
sealan que slo podr constituir hipoteca quien sea capaz de enajenarlos, esto
es, su dueo; de manera tal que previamente a la celebracin del contrato de
hipoteca, debe necesariamente tenerse certeza acerca de quien es el propietario
del inmueble.
Para tal efecto, el abogado deber estudiar los ttulos correspondientes que
presente el cliente, durante un periodo de a lo menos diez aos hacia atrs
contado desde la fecha en que se realiza y redactar un Informe de ellos, donde
se indique una relacin de sus transferencias o transmisiones durante dicho
perodo, registrando las escrituras, inscripciones y certificados en que se funda.
DOS. DOCUMENTACIN NECESARIA PARA INFORMAR TTULOS2.
A. Estudio de Inmuebles
El estudio de los ttulos de dominio de un inmueble comprende la revisin a lo
menos de los siguientes antecedentes:
Copia o fotocopia de la escritura de compraventa, permuta u otro ttulo traslaticio
o bien la inscripcin de auto de posesin efectiva, en cuya virtud el constituyente o
su representante adquiri la propiedad.
Certificado de Resolucin de la Direccin de Obras de la Municipalidad
correspondiente, aprobando la subdivisin.
Copia o fotocopia de la inscripcin de dominio o de la inscripcin especial de
herencia en su caso, con su correspondiente certificado de vigencia otorgada en la
1
Este concepto de estudio de ttulos ha sido extractado de las Pautas para el Estudio de Ttulos de Inmuebles
Urbanos, dictadas por el Colegio de Abogados.
2
Los plazos de vigencia sealados en las enumeraciones de documentos que se encuentran a continuacin
deben ajustarse al tipo de operacin de que se trate, conforme la definicin que se indica ms adelante.
correspondiente inscripcin por el Conservador de Bienes Races correspondiente,

dentro de un perodo no superior a sesenta das a la fecha de presentacin al
Banco3.
En el caso que por haber adquirido por sucesin por causa de muerte, se
acompae la correspondiente inscripcin especial de herencia, deber tenerse a la
vista adems copia de la inscripcin del decreto de posesin efectiva donde
deber constar al margen la subinscripcin de la resolucin que aprob el pago
del impuesto de herencia o que declar que la herencia se encuentra exenta de
dicho pago y en el evento que la posesin efectiva se hubiere otorgado por el
Director Regional de Servicio de Registro Civil, copia de la resolucin
administrativa de ese servicio del Registro Nacional de Posesiones Efectivas. Pero
si adems la sucesin fue testamentaria, deber adems, solicitarse una copia del
testamento y su respectiva inscripcin en el correspondiente Registro de
Propiedad del Conservador de Bienes Races.
Copia o fotocopia del Certificado de Hipotecas, Gravmenes y Prohibiciones
otorgado por el Conservador de Bienes Races correspondiente, dentro de un
perodo no superior a sesenta das a la fecha de presentacin al Banco.
Copia o fotocopia de los ttulos anteriores hasta 10 aos hacia atrs. Esto
importa tanto las escrituras de compraventa, permuta o cualquier otro titulo
traslaticio o bien inscripcin de decreto o resolucin administrativa de posesin
efectiva, como tambin sus correspondientes inscripciones.
Copia o fotocopia de la escritura pblica de cancelacin del saldo de precio
pendiente en las compraventas acompaadas, cuando correspondiere.
Copia o fotocopia del plano de subdivisin en el que consten los deslindes del
lote que se ha subdividido y que se otorga en hipoteca, agregado al final del
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Races correspondiente, con
constancia de su archivo, en el caso que no exista an un titulo de dominio con la
individualizacin del inmueble ya subdividido.
Certificado de Resolucin de la Direccin de Obras de la Municipalidad
correspondiente, aprobando la subdivisin.
Certificado de Deudas de Contribuciones, otorgado por la Tesorera General de
la Repblica y el recibo de pago de la ltima cuota de las Contribuciones de
Bienes Races.
Certificado de Avalo Fiscal.
Certificado de Deudas de derechos de aseo, sin deuda, emitido por la
correspondiente Municipalidad.4
Debe tenerse presente la creacin de nuevos Conservadores, que exigen la reinscripcin en los nuevos
oficios de todos los inmuebles que se encuentren dentro de su territorio jurisdiccional como un requisito
previo a la constitucin de gravmenes o a su enajenacin. Los nuevos Conservadores no estn autorizados a
cobrar sus derechos por las reinscripciones que se practiquen en sus oficios (Ley N 20492).
Certificados de No Expropiacin otorgados por el SERVIU y por la Ilustre

Municipalidad en que est situada la propiedad, con no ms de tres meses desde
su emisin.
En el evento que exista un loteo o fusin de inmuebles, copia del plano de de
fusin, con constancia de su archivo en el Registro de Propiedad del Conservador
de Bienes Races competente.
Copia del Certificado de la Resolucin de la Direccin de Obras de la
Municipalidad correspondiente, que aprob la subdivisin de la propiedad o la
fusin de las propiedades.
Fotocopia del Certificado de Asignacin de Roles en trmite, vigente5.
En el evento que en el ttulo de dominio no conste el nmero domiciliario de la
propiedad, debe acompaarse el Certificado de Nmero de la Propiedad, otorgado
por la Municipalidad correspondiente.
Certificado de Matrimonio con constancia del rgimen patrimonial del
constituyente, en el evento que ste sea persona natural, emitido con fecha no
anterior a 3 meses.
Fotocopias de las escrituras pblicas, donde constan las personeras de los
apoderados de las sociedades o de personas naturales, que han transferido la
propiedad, en un perodo de 10 aos hacia atrs.
En el caso de tratarse de unidades de un Condominio, Certificado de la

Administracin que acredite que no existen deudas por concepto de Gastos
Comunes.
B. Estudio de Unidades en Edificios
Para el caso que lo estudiado corresponda a departamentos de Edificios y se trate
de las primeras transferencias, adems deber solicitarse:
Plano del edificio de acuerdo a las disposiciones de la Ley de Venta por Pisos
N6.071 Ley de Copropiedad Inmobiliaria N 19.5376, con constancia de su
archivo en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Races
competente.
Copia del Certificado de la Resolucin de la Direccin de Obras de la
Municipalidad correspondiente, que aprob la subdivisin de la propiedad o la
fusin de las propiedades.
Slo en caso que la propiedad no est afecto a Contribuciones, se solicita este Certificado para las
compraventas. Los inmuebles pueden estar exentos del pago de los derechos de aseo, lo que, en todo caso,
debe acreditarse con el respectivo Certificado municipal.
5
Conforme la Resolucin Exenta N 4553/1996 del Servicio de Impuestos Internos, si se trata de la
enajenacin de una vivienda nueva, el nmero de rol asignado debe consignarse obligatoriamente en la
escritura pblica que se curse.
6
La Ley N 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, rige todas las comunidades de Copropiedad de Edificios,
a partir de la fecha de su publicacin en el Diario Oficial, esto es, a partir del 16 de Diciembre de 1997.
Fotocopia del Permiso de Edificacin, modificaciones y su reduccin a escritura

pblica, si correspondiere (DFL N 2/1959).
Certificado de Nmero de la Propiedad, otorgado por la Municipalidad
correspondiente7.
Certificado de Recepcin Final del Edificio.
Certificado de Urbanizacin Final del Edificio.
Fotocopia del Reglamento de Copropiedad del Edificio y de su inscripcin en el
Registro de Hipotecas del Conservador de Bienes Races competente.
Copia de la Resolucin de la Direccin de Obras de la Municipalidad
correspondiente, que acogi el edificio a las disposiciones de la Ley 6.071 de
Venta por Pisos, o bien a la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria y su Certificado
en el correspondiente plano.
Fotocopia del Contrato de Construccin a Suma Alzada si procediere (DL N
825)8.
Fotocopia del Certificado de Asignacin de Roles en trmite, vigente.
C. Estudio de Predios Rsticos
No obstante lo indicado en los puntos precedentes, para el caso que lo estudiado
corresponda a predios rsticos, adems deber solicitarse:
Plano de subdivisin del inmueble, con constancia de su archivo en el Registro
de Propiedad del Conservador de Bienes Races competente y aprobacin del
Servicio Agrcola y Ganadero, en donde constan los actuales deslindes del
predio9.
Certificado de Deuda CORA, salvo que en sus ttulos conste que dicha deuda
est totalmente pagada, con no ms de sesenta das desde su emisin.
Certificado de Deudas INDAP, si la hubiere, con no ms de sesenta das desde
su emisin.
Fotocopia del Certificado de Asignacin de Roles en trmite, vigente, si
correspondiere.
Cuando el predio tuviere Derechos de Agua que se deban considerar en la
operacin hipotecaria ser necesario solicitar:
Fotocopia de la inscripcin de dominio de los Derechos de Agua o de la
Inscripcin especial de herencia en su caso, como ya se indic, emitida con
una fecha no superior a sesenta das a la fecha de presentacin al Banco.
7
En el caso del Conservador de Bienes Races de Santiago, el Certificado de Nmero municipal debe
acompaarse en original a la solicitud de inscripcin.
8
Si no existiere contrato de construccin a suma alzada, debe tenerse presente que se tiene que exigir la
factura de la compraventa, acreditando as el pago del Impuesto al Valor Agregado. Esta factura debe tener la
misma fecha de la escritura de compraventa y adjuntarse a ella.
9
Si correspondiere de acuerdo a la fecha de la subdivisin o loteo.
Fotocopia del Certificado de Hipotecas, Gravmenes y Prohibiciones de

los Derechos de Agua otorgado por el Conservador de Bienes Races
correspondiente, emitido con una fecha no superior a sesenta das a la
fecha de presentacin al Banco, si tuviere derechos de agua.
Certificado de no existir deuda con la Asociacin de Canalistas o acreditar
el pago de patente, conforme lo dispuesto en el Cdigo de Aguas.
D. Vigencia de los documentos10.
1.- Respecto de los certificados de matrimonios, y dada la importancia de poder
establecer el rgimen patrimonial actualmente existente entre los cnyuges, o bien
si eventualmente se hubiere decretado la nulidad del matrimonio o se hubieren
divorciado, stos certificados no debern tener una fecha de otorgamiento superior
a los 60 das.
Al respecto, se reitera la importancia de disponer de estos certificados, no
pudindose enviar a escriturar ninguna operacin si no se cuenta con este
antecedente.
2.- El hecho que una persona sea soltera constituye un estado civil que no tiene
ningn certificado oficial que permita acreditarlo fehacientemente. En
consecuencia, tradicionalmente se ha solicitado que mediante una declaracin ad
hoc, la persona d cuenta de su estado civil. Existiendo diversas
interpretaciones respecto a la forma en que se prueba dicho estado, a
continuacin se indica lo resuelto al respecto por Fiscala del Banco de Chile.
-
La Declaracin de Soltera puede constar en alguno de los siguientes

documentos:
o Declaracin en la misma solicitud de crdito, en el caso del cliente, y
siempre que sta se encuentre firmada por el cliente.
o Una Declaracin simple por escrito firmada (por el cliente, o por el
vendedor, o por el fiador, o por el garante hipotecario, etc.). Al efecto, no
es suficiente un correo electrnico enviado por alguno de los firmantes,
debe ser un documento suscrito.
o Una declaracin jurada de 2 testigos autorizada ante Notario.
3.- Los certificados de dominio vigente y de hipotecas, gravmenes y prohibiciones

no debern tener una fecha de otorgamiento superior a los 90 das.
Con todo, y si se trata de crditos destinados a pagar un anterior crdito otorgado
por el propio Banco de Chile (reprogramacin interna) la Fiscala o la Plataforma
Hipotecaria podr autorizar en casos especiales que se acepten certificados
otorgados hasta 120 das de anterioridad.
10
Conforme a la Carta 33 de Fiscala de fecha 17/12/2003.
4.- Los certificados de no expropiacin podrn tener una fecha de otorgamiento de

hasta 120 das.
5.- El certificado de deuda otorgado por la Tesorera General de la Repblica es
esencial a objeto de establecer si la propiedad mantiene deudas fiscales, sea en la
ltima cuota o bien de perodos anteriores, no pudindose aprobar los ttulos ni
enviar a confeccionar la escritura a notaria sin contar con este antecedente.
Respecto del comprobante de pago de la ltima cuota de contribuciones de bienes
races, tambin es importante contar con este documento; como asimismo, si se
trata de una operacin en que aprueben los ttulos con posterioridad al da 15 de
los meses de abril, junio, septiembre y noviembre, se deber solicitar, adems,
que se acompae el comprobante de pago de la cuota que vence el da 30 de ese
mismo mes. Con todo, la Plataforma Hipotecaria podr instruir, y bajo su
responsabilidad, que no se solicite el comprobante de pago de la ltima cuota para
el caso que dicha lnea comercial hubiere convenido que esta se pagar con
posterioridad.
E. Documentacin Interna.
Adicionalmente, deber el ejecutivo comercial que solicita la constitucin de la
garanta, deber acompaar:
Informe de Tasacin del inmueble. El abogado debe revisar el informe de
tasacin, y en caso que se informe por el Tasador que la propiedad presenta
edificaciones o ampliaciones sin regularizar, se deber solicitar la recepcin final
de dichas obras.11
Si el informe de Tasacin sealara que se tienen que constituir prenda sobre
algunos bienes, el abogado debe informar al especialista hipotecario que dicha
constitucin de este tipo de garantas tiene que cursarse en un procedimiento
aparte, conforme lo definido por la Fiscala del Banco, y no en la misma escritura
de crdito hipotecario.
Adems, se debe examinar la tasacin con el objeto de determinar si la propiedad
y sus deslindes, coinciden con los que aparecen en los ttulos del inmueble.
Es necesario verificar que el inmueble tasado coincida exactamente con aqul
cuyos ttulos estamos estudiando. Esta verificacin se efecta comparando
deslindes y dems antecedentes de la tasacin con los ttulos (direccin, nmero
municipal, rol de avalo, etc.). Tratndose de unidades de un condominio, habr
que verificar si se estn incluidas todas las anexas (estacionamiento, bodega)
11
Esta solicitud de la recepcin final corresponde en los casos que se trate de una compraventa. Si el objeto
de la operacin fuere una vivienda nueva construida por el actual propietario, cuya compra sea financiada con
un crdito hipotecario, deber acompaarse contrato de construccin a suma alzada, y si el dueo no lo
tuviere, se deber acreditar el pago del IVA en la compraventa que se curse.
El omitir este examen, ha hecho que en ms de una ocasin, se compre o

hipoteque parte de un predio, creyendo que se compra o se hipoteca la totalidad
del inmueble. Esto se debe a que hay propiedades que estn formadas por varios
inmuebles, motivo por el cual debe sumarse la superficie de cada inmueble, para
ver si coincide con la superficie total de la propiedad tasada. O bien,
derechamente un inmueble completamente distinto.
Tratndose de tasaciones de predios agrcolas, habr que verificar si el predio es
de riego o secano y consecuentemente con lo anterior, solicitar los antecedentes
de los derechos de agua para su estudio.
Informe de Ttulos.
Es esencial y obligatorio para el abogado informante y redactor de la escritura de
Mutuo e Hipoteca emitir un Informe de Ttulos, que quedar acompaado en la
carpeta y suscrito12.
12
Ver formato en Anexo N 1.
TRES. ANTECEDENTES ESPECIALES A CONSIDERAR EN EL ESTUDIO DE

TTULOS.
a) Solemnidades Ordinarias del contrato de compraventa de inmuebles.
Los contratos de compraventa de inmuebles, en conformidad con el artculo 1801
del Cdigo Civil, son solemnes, ya que requieren -para que se perfeccionen ante
la ley- que se hayan otorgado por escritura pblica13. Y la omisin de esta
solemnidad, vicia la compraventa con nulidad absoluta, conforme lo establece el
inciso primero del artculo 1701, artculos 1713 y 1682 del C. Civil.
Para estos efectos, entendemos por escritura pblica, aquel instrumento en que
constan las declaraciones del comprador y vendedor, otorgadas con las
solemnidades legales14, ante el Notario competente e incorporado en su Protocolo
o Registro Pblico. Las razones que tuvo el legislador para exigir esta solemnidad,
es por la seguridad y certeza que entrega este instrumento, por cuanto es
otorgado ante un funcionario pblico, con resguardos que dificultan su falsificacin
y porque otorga plena prueba tanto respecto de las partes como de terceros. As,
con respecto a las declaraciones que hacen las partes, hacen plena prueba en
contra de ellos, como del hecho de haberlas formulado, tanto entre ellos como
respecto de terceros15.
Un punto no considerado en muchas compraventas es el hecho que no basta una
escritura pblica que de cuenta de las condiciones de venta de un inmueble, sino
que se requiere que el acto jurdico se celebre y otorgue con las solemnidades de
una escritura pblica, donde las partes a travs de ese rito, manifiesten su
voluntad y consentimiento y que ello sea autorizado por el Notario. De esta forma,
toda reduccin a escritura pblica de una compraventa, debe ser otorgado por las
partes, expresando su voluntad y consentimiento y no es suficiente la declaracin
unilateral de un tercero o parte que de cuenta de la celebracin y clusulas de un
contrato de compraventa.
Consecuencia de lo anterior, en el caso de los aportes de inmuebles para
aumentos de capital en una Sociedad Annima efectuada en Junta Extraordinaria
de Accionistas, este aporte de inmuebles, entendemos que debe materializarse en
una escritura pblica posterior, donde comparezcan el aportante y un
13
La norma del 1801 del C. Civil, tiene su excepcin en las compraventas de inmuebles con Subsidio
Habitacional.
14
Las solemnidades legales de toda escritura pblica son: (i) haberse escrito en idioma castellano, en estilo
claro y preciso (incisos 1 y 20 del Art 404 del C. Orgnico de Tribunales); (ii) haberse otorgado ante el
Notario, en forma manuscrita o mecanografiada; (iii) indicando lugar y fecha de otorgamiento,
individualizacin del Notario autorizante y nombre de las partes comparecientes, con expresin de su
nacionalidad, estado civil, profesin, domicilio y cdula de identidad o pasaporte (inciso10 del Art 405 del C.
Orgnico de Tribunales); (iv) firmada por las partes y el notario que la autoriza y (y) la autorizacin del
Notario al final de la escritura dando fe de ella.
15
La doctrina entiende que el inciso 10 del artculo 1700 del C. Civil, al sealar que este instrumento hace
plena fe en cuanto al hecho de haberse otorgado y su fecha, pero no en cuanto a las verdad de las
declaraciones, ha querido decir que si hace plena fe en cuanto a que las declaraciones se hicieron en la forma
y con el contenido que se indica, independientemente de que esas declaraciones efectuadas por las partes sean
ciertas. De esta forma, es posible impugnar la verdad de las declaraciones, pero no se podra impugnar el
hecho de haberlas realizado.
10
representante de la sociedad que recibe el aporte, toda vez que la reduccin a

escritura pblica de la correspondiente Acta de la Junta, da cuenta de las
declaraciones que hace un mandatario, respecto del contenido de una Junta, pero
no constituyen una convencin donde se manifiestan voluntades y se otorga un
consentimiento por las partes. Corresponde entonces, acordar el aumento de
capital con el acuerdo donde se indica que se transferir el dominio de bien raz,
instruyendo al Gerente General u otro apoderado con poder suficiente, para
suscribir la escritura pblica de aporte con el aportante, donde se de cumplimiento
con el aporte ofrecido en la Junta.
Cosa distinta es la adjudicacin de inmuebles que se hace en un juicio de particin
a uno de los comuneros, donde no hay una convencin, sino un acto con efecto
declarativo en virtud del cual, se singulariza el bien como perteneciente a uno de
los comuneros, entendiendo que siempre lo ha sido en esta forma. Esta situacin
es concordante con el artculo 1344 del C. Civil que seala: cada asignatario se
reputar haber sucedido inmediata y exclusivamente al difunto en todos los
efectos que le hubieren cabido, y no haber tenido jams parte alguna en los otros
efectos.
El mismo criterio anterior, lo entendemos para la asignacin de inmuebles
producto de una divisin de una sociedad annima esto es, cuando producto de
una divisin societaria, acordada en Junta de Accionistas, se asigna el inmueble
estudiado, en la correspondiente distribucin de patrimonio, a una sociedad
distinta a la que detentaba el ttulo de propietaria inscrita. En efecto, entendemos
en este caso slo hay una distribucin de patrimonio, donde opera un efecto
declarativo en cuya virtud se entiende que esta nueva propietaria lo ha sido
desde el inicio de la inscripcin de la antecesora.
En caso que la compraventa se celebre en el extranjero sobre bienes races
ubicados en Chile, se debe tener presente que este acto debe constar por
escritura pblica otorgada ante el Cnsul de Chile correspondiente. Al efecto, no
es posible aceptar otro tipo de documentos, aunque se trate de un instrumento
pblico en el pas en el que se celebre, salvo que se d cumplimiento previamente
a lo previsto en el artculo 63 del Reglamento del Registro Conservatorio de
Bienes Races y se autorice judicialmente16.
b) Solemnidades Especiales del contrato de compraventa de inmuebles.
Otro tipo de solemnidades establecidas por el legislador, son las que
denominamos especiales, ya que slo operan en algunas compraventas en
atencin a las personas que intervienen en ellas o las condiciones especiales que
la rodean y stas son:
16
El Art. 63 del Reglamento citado dispone: Los documentos otorgados en pas extranjero no se inscribirn
sin previo decreto judicial que califique la legalidad de su forma y su autenticidad, conforme lo dispuesto en
los artculos 16, 17 y 18 del Cdigo Civil.
11
b.1. Expropiacin por causa de utilidad pblica. En Derecho, la expropiacin

importa una venta forzada para fines de utilidad pblica, y en lo que no sea
opuesto a su ndole especial y a las disposiciones que particularmente la rigen, es
evidente que deben entenderse a ella incorporada las prescripciones generales de
los contratos y las de la compraventa civil. 17
Los requisitos especiales18, con los cuales la venta queda perfeccionada son: a)
Declaracin de utilidad pblica de la propiedad por ley; b) Pago previo al dueo de
la indemnizacin acordada o determinada.
Si bien no es solemnidad de esta venta forzada que se otorgue una escritura
pblica, una vez consignado el valor de la expropiacin y pagado al propietario,
debe otorgarse dentro de segundo da una escritura pblica.19
b.2. Venta forzada hecha por la Justicia. Son ventas de bienes de un deudor
ordenadas por un tribunal a peticin de los acreedores, a fin de pagarse con su
producido, cuyos requisitos y formalidades se encuentran establecidas en los
Cdigos de Procedimiento correspondientes y Ley de Quiebras en su caso.
b.3. Venta de inmuebles comunes o de una sucesin20.
Estas ventas requieren cumplir con las siguientes formalidades:
a) Tasacin de los bienes que se van a subastar, salvo el caso del inc. 2 del Art.
657 del CPC21.
b) Publicacin de avisos22.
c) Subasta pblica ante un juez partidor23.
b.4. Venta de los inmuebles de uno de los cnyuges.
Las ventas de inmuebles de propiedad de uno de los cnyuges o de la sociedad
conyugal, deben haberse otorgado en cumplimiento con las disposiciones legales
y convencionales sobre regmenes patrimoniales del matrimonio, establecidos en
los artculos 141 y siguientes, 150, 166, 167 y 1749 y siguientes y del C. Civil y lo
17
REVISTA DE DERECHO Y JURISPRUDENCIA, tomo VI, sec. 1, Pg. 432.

Ver artculos 915 al 925 del C. de Procedimiento Civil.
19
Ver artculo 919 del C. de Procedimiento Civil.
20
Esta venta puede hacerse de comn acuerdo por todos los integrantes de la comunidad o sucesin. Si uno de
ellos no quisiere concurrir, deber procederse de la forma que se seala a continuacin.
21
El inciso 2 del artculo 657 del C. de Procedimiento Civil seala: Podr, sin embargo, omitirse la
tasacin, si el valor de los bienes se fija por acuerdo unnime de las partes, o de sus representantes, aun
cuando haya entre aqullas incapaces, con tal que existan en autos antecedentes que justifiquen la apreciacin
hecha por las partes, o que se trate de bienes muebles, o de fijar un mnimum para licitar bienes races con
admisin de postores extraos.
22
Ver artculo 658 del C. de Procedimiento Civil.
23
El acta de remate se extender con arreglo a lo dispuesto en el artculo 495 del C. de Procedimiento Civil.
18
12
dispuesto en el artculo 1796 del mismo cdigo que prohbe la compraventa entre
cnyuges.
En un rgimen de separacin de bienes, desde su inicio, cada cnyuge es capaz
de vender por si slo los bienes races comprendidos en su patrimonio. La nica
excepcin a la norma est en el inciso tercero del artculo 161 del C. Civil, que
establece que el marido es responsable, y slo a prorrata del beneficio que
hubiese reportado de las obligaciones contradas por la mujer, comprendiendo en
este beneficio el de la familia comn, en la parte en que de derecho haya l debido
proveer a las necesidades de sta24.
En un rgimen de participacin de los gananciales, los patrimonios del marido y la
mujer se mantienen separados y cada uno de los cnyuges administra, goza y
dispone libremente de lo suyo25 por lo que cada uno puede vender el bien raz de
su propiedad sin requerir consentimiento ni autorizacin de nadie.
En un rgimen de sociedad conyugal, todos los inmuebles adquiridos por el
hombre o la mujer, a ttulo oneroso y durante sociedad conyugal, ingresan a sta,
salvo las excepciones legales26. Entonces, si el bien raz, es un bien de la
sociedad conyugal o un bien propio de la mujer, salvo excepciones, los administra
el marido y se requiere para su enajenacin de la autorizacin de su mujer, que
debe ser especfica, por escritura pblica o interviniendo expresa y directamente
de cualquier modo en el contrato de compraventa. Si el bien raz es un bien propio
del marido, ste puede venderlo sin requerir la autorizacin de nadie.
En un rgimen de patrimonio reservado en virtud del Art. 150 del C. Civil, la mujer
casada en sociedad conyugal, puede vender libremente sus bienes, en tanto estos
formen parte de su patrimonio reservado, con estricto apego a lo establecido en el
artculo 150 del C. Civil, lo que importa por un lado cumplir con los requisitos para
que los terceros entiendan incorporado el bien en ese patrimonio y por otra parte
que la mujer acredite en la venta que hace que ese bien si ha cumplido con dichos
requisitos.
Para los efectos indicados, entendemos que la mujer debe acreditar, mediante
instrumentos pblicos o privados (ms de un instrumento) que ejerce o ha ejercido
un empleo, oficio, profesin o industria separado de su marido, con lo cual ha
adquirido el inmueble y de esta manera los terceros que contraten con ella
quedarn a cubierto de toda reclamacin que pudiera interponer ella, el marido,
24
El inciso primero del artculo 48 de la Ley de Quiebras, seala al respecto: La quiebra de la mujer casada y
separada total o parcialmente de bienes slo comprender sus bienes propios, sin perjuicio de las
responsabilidades del marido y de la sociedad conyugal, en su caso,
25
Ver artculo 2 de la Ley N 19.335 sobre participacin en los gananciales, publicada en el Diario Oficial el
23 de septiembre de 1994.
26
No ingresan a la sociedad conyugal los bienes races adquiridos por cualquiera de los cnyuges a ttulo
donacin, herencia o legado (Art. 1726 C.C.); los inmuebles que subrogan a otros inmuebles propios (Art.
1727 C.C.); los inmuebles que posea con anterioridad a la sociedad conyugal, como proindiviso (Art. 1729
C.C.); los inmuebles adquiridos a ttulo de donacin u otro ttulo gratuito (Art. 1732 C.C.) y los inmuebles
adquiridos conforme al artculo 1736 del C. Civil
13
los herederos o cesionarios fundados en que se actu fuera de su patrimonio

reservado27.
No obstante lo anterior si la mujer casada es menor de edad, se requerir siempre
autorizacin judicial donde el juez, con conocimiento de causa, autorice enajenar
el inmueble.
Y ms an, en el evento que la sociedad conyugal se haya disuelto28, la mujer o
sus herederos deben necesariamente antes de disponer de sus bienes:
i) Colacionar los bienes de su patrimonio reservado (Art. 150 C.C.) con el
haber social, para proceder a dividirlo en partes iguales; o bien
ii) Renunciar a sus gananciales, manteniendo como propio su patrimonio
reservado (Art. 150 C.C.). Esta renuncia debe hacerse mientras no haya
entrado en su poder ninguna parte del haber social29 y por escritura
pblica ya sea la de separacin de bienes u otra especial para tal efecto.
Pero en el caso que la mujer o alguno de sus herederos sea menor de
edad, debe cumplirse adems con las formalidades que seala la ley30.
La renuncia de los gananciales debe ser pura y simple y si es hecha por
la mujer debe adems ser total, pero si hecha por sus herederos puede
renunciar parcialmente31. Tambin pueden haberse renunciado a los
gananciales en las capitulaciones matrimoniales32.
27
Para entender que estamos en la situacin establecida en el artculo 150 del C. Civil, debe haberse invocado
por la mujer que est actuando en virtud del patrimonio reservado de la mujer casada establecido en el
artculo antes indicado, pudiendo adems poner a cubierto a lo terceros, acreditando dicha circunstancia
mediante la insercin de a lo menos dos instrumentos que den cuenta de esa situacin (Ej.: liquidaciones de
renta, declaracin anual de impuesto a la renta, copias de boletas de honorarios, contratos de trabajo), con lo
cual se configura una presuncin de derecho a favor de los terceros con lo que queda plenamente probada esta
circunstancia, no pudiendo con posterioridad la mujer, su marido, sus herederos o cesionarios, sealar que
sta actu fuera del rgimen establecido en el mencionado artculo 150 C.C., conforme lo prescribe el inciso
cuarto del mismo artculo antes indicado. Por otra parte, si no se acredita en el acto, no obstante haberse
invocado, puede acreditarse con posterioridad. Lo que no puede hacerse es invocar dicho patrimonio en otra
oportunidad, no obstante sea por escritura pblica subinscrita al margen de la compraventa correspondiente.
28
El artculo 1764 del Cdigo Civil seala: La sociedad conyugal se disuelve: 1. Por la disolucin del
matrimonio; 2. Por la presuncin de muerte de uno de los cnyuges, segn lo prevenido en el ttulo Del
principio y fin de las personas; 3. Por la sentencia de separacin judicial o de separacin total de bienes: si la
separacin es parcial, continuar la sociedad sobre los bienes no comprendidos en ella; 4. Por la declaracin
de nulidad del matrimonio; 5. Por el pacto de participacin en los gananciales o de separacin total de bienes,
segn el Ttulo XXII-A del Libro Cuarto y el artculo 1723.
29
El artculo 1782 del Cdigo Civil seala: Podr la mujer renunciar mientras no haya entrado en su poder
ninguna parte del haber social a ttulo de gananciales. Hecha una vez la renuncie no podr rescindirse, a
menos de probarse que la mujer o sus herederos han sido inducidos a renunciar por engao o por un
justificable error acerca del verdadero estado de los negocios sociales. Esta accin rescisoria prescribir en
cuatro aos, contados desde la disolucin de la sociedad
30
18 El artculo 1781 del Cdigo Civil seala: Disuelta la sociedad, la mujer mayor o sus herederos mayores
tendrn la facultad de renunciar los gananciales a que tuvieren derecho. No se permite esta renuncia a la mujer
menor, ni a sus herederos menores, sino con aprobacin judicial.
31
El artculo 1785 del Cdigo Civil seala: Si slo una parte de los herederos de la mujer renuncie, las
porciones de los que renuncian acrecen a la porcin del marido.
32
Ver artculo 1719 del C. Civil.
14
En definitiva, la venta de un inmueble que forma parte del patrimonio reservado de

la mujer casada conforme al artculo 150 del C. Civil, sin que exista renuncia
previa de los gananciales, puede no obstante ser vlida, no transferir en su
totalidad el dominio del inmueble, ya que cuando se liquide dicha sociedad o se
otorgue la posesin efectiva de los bienes del marido muerto, este inmueble o
parte de l se colacionar y se asignar al otro cnyuge o a sus herederos, con el
efecto declarativo propio de toda adjudicacin33.
En todos los casos, el o la cnyuge no propietaria deben concurrir en la escritura
en la que se constituyan gravmenes a favor del Banco, declarando, en
conformidad a lo dispuesto en los artculos 142 y siguientes del Cdigo Civil, que
la propiedad no es bien familiar.
b.5. Venta de inmuebles de un extranjero.
b.5.1.- Necesidad de contar con R.U.T.:
En general, en Chile no existen restricciones significativas para que un extranjero
pueda invertir en el pas, adquiriendo, entre otros bienes, inmuebles ubicados en
el pas. Sin embargo, es necesario tener presente que cuando se adquiera un
inmueble o se desee enajenar, el extranjero debe necesariamente contar con su
nmero de inscripcin en el Rol nico Tributario chileno. Este nmero de RUT es
necesario en conformidad a las normas que al respecto ha dictado el Servicio de
Impuestos Internos34, y debe contarse con l previo al curse de la operacin
hipotecaria.
Puede ocurrir que un extranjero ni siquiera tenga residencia en Chile ni otras
inversiones en el pas ms que un inmueble (por ejemplo, en los casos en que
adquiera un bien raz por sucesin por causa de muerte), pero la exigencia es
para todos, por lo que se debe advertir lo ms pronto que sea posible de este
requerimiento tributario, para no tener inconvenientes al momento de cursar la
escritura de compraventa.
b.5.2.- Rgimen matrimonial:
En general, para el caso de determinar el rgimen patrimonial de los matrimonios
celebrados por extranjeros fuera de Chile, deber aplicarse el actual inciso
segundo del artculo 135 del Cdigo Civil, esto es, la disposicin modificada por la
Ley N 18.802 en el ao 1989, por cuanto estamos ante una norma de orden
pblico aplicable a todos los matrimonios sin distinguir si el matrimonio fue
celebrado con anterioridad o despus de la entrada en vigencia de la Ley. Lo
entendemos de esta forma, interpretando la norma en concordancia con el artculo
transitorio de la Ley N 18.802, que slo hace aplicable la antigua ley, a los juicios
pendientes cuyas demandas estn notificadas con ante a la vigencia de la Ley N
33
34

Circular N 02/2000 en relacin con la Circular N 31/2007 del SII.
15
18.802. De esta manera, el legislador como regla general entiende que siempre se
aplica la mueva ley, ya sea que el matrimonio se haya celebrado en el extranjeros
con anterioridad o posterioridad a la entrada en vigencia de la nueva ley, y slo de
manera excepcional, se aplica la norma antigua en estos juicios pendientes que se
hubieren notificado en el periodo de vigencia de la ley antigua. As, a mayor
abundamiento, todas las demandas respecto de matrimonios celebrados con
anterioridad o posterioridad a la Ley N 18,802, que se notifiquen despus de la
entrada en vigencia de la nueva Ley, debern regirse por sta. Esta conclusin es
concordante con lo prescrito por el artculo 3 de la Ley sobre El Efecto Retroactivo
de las Leyes, que seala: El estado civil adquirido conforme a la Ley vigente a la
fecha de su constitucin, subsistir aunque sta pierda despus su fuerza; pero
los derechos y obligaciones anexos a l, se subordinarn a la Ley posterior, sea
que sta constituya nuevos derechos u obligaciones, sea que modifique o derogue
los antiguos.
Sin embargo, en el caso de los extranjeros que hayan adquirido bienes en Chile,
estimamos necesario realizar una distincin, a la luz de las modificaciones que ha
tenido en el tiempo el art. 135 inc. segundo del C. Civil:
1. Si el matrimonio no se encuentra inscrito en Chile en el Registro Civil y
el inmueble fue adquirido con anterioridad a la entrada en vigencia de la
Ley N 18.802 de 1989: para determinar el rgimen patrimonial aplicable
se deber investigar cul era el vigente a la fecha en que contrajo
matrimonio y que adquiri el bien.
2. Si el matrimonio se encuentra inscrito en Chile en el Registro Civil y el
inmueble fue adquirido con anterioridad a la entrada en vigencia de la
Ley N 18.802 de 1989: se debe estar a lo que pactaron al momento de
inscribir su matrimonio, y si no hubieren pactado expresamente el
rgimen de separacin total de bienes, deber investigarse cul era el
rgimen patrimonial existente en el pas en el que contrajeron
matrimonio.
3. Si el inmueble fue adquirido con posterioridad a la entrada en vigencia
de la Ley N 18.802 de 1989: si el matrimonio se encuentra inscrito en
Chile y en ese acto pactaron sociedad conyugal, debern aplicarse las
normas de dicho rgimen. Si el matrimonio no se encuentra inscrito en
Chile o si inscrito, nada dijeron sobre el rgimen patrimonial, se aplicar
el inc. segundo del art. 135 del C. Civil, considerndose separados de
bienes para todos los efectos legales.
16
b.6. Venta de los inmuebles de un menor.

Las ventas de inmuebles de propiedad de un menor de edad35, deben haberse
otorgado en cumplimiento con las disposiciones legales establecidas en los
artculos 43, 250 y siguientes, 390 y siguientes y 1796 del Cdigo Civil.
Para estos efectos, se requiere: a) Que el menor acte debidamente representado
por su tutor o curador (representante legal); b) Que se cuente previamente con
autorizacin previa de la justicia; y c) Que la venta se haga en pblica subasta.
Son tutores el padre o madre o quien designe la justicia36. La representacin del
menor la ejerce el padre o madre que ejerza la patria potestad, ya sea por
disposicin de la ley, de una convencin o de la justicia37.
Es requisito fundamental, conforme lo establecen los artculos 254 y 393 del C.
Civil, la autorizacin judicial, as ya sea el padre o madre, tutor o curador o a
cualquiera que represente al menor para vender o hipotecar sus inmuebles,
siempre requerir de autorizacin judicial previa, incluso tratndose de inmuebles
pertenecientes a su peculio profesional o industrial. En todos estos casos el juez
slo puede autorizarlos con conocimiento de causa y/o por causa de utilidad o
necesidad manifiesta.
Y finalmente, en los casos en que la venta la realice el tutor o curador la ley exige
que la venta se realice en pblica subasta38.
Por otra parte, debe tenerse presente que con el fin de proteger los intereses del
menor, la ley prohbe al tutor o curador, a su cnyuge y a sus ascendientes y
descendientes comprar para s inmuebles de propiedad del pupilo39; como
asimismo se prohbe la compraventa entre el padre o madre y el hijo sujeto a
patria potestad40, Y como toda norma prohibitiva entendemos que su trasgresin
vicia el acto de nulidad absoluta41.
35
Conforme con el artculo 26 del Cdigo Civil es menor de edad aquel que no ha cumplido 18 aos de edad.
Ver artculos 43, 428 y 437 del C. Civil
37
La patria potestad en principio la ejerce el padre, si no hay acuerdo, tambin la ejerce el padre, si existe
acuerdo designando al padre o a la madre o ambos en conjunto, este acuerdo debe constar por escritura
pblica o acta extendida ante cualquier oficial del Registro Civil. Otra opcin es que esta designacin la haga
la justicia ya sea nombrando a uno de los padres o a ambos. En estos casos de acuerdo o resolucin judicial,
estos deben quedar subinscritos al margen de la inscripcin de nacimiento, dentro de un plazo de 30 das
desde su otorgamiento, todo en conformidad con lo prescrito en los artculos 243 y 244 del C. Civil. No
obstante lo anterior, debe tener presente que en el caso que los padres vivan separados, conforme al 225 inciso
1 del C. Civil, corresponde a la madre por el solo ministerio de la ley, el cuidado personal de los hijos, con lo
que se hace aplicable la disposicin del 245 del C. Civil, y, en consecuencia, queda sta adems como titular
de la patria potestad del menor.
38
Ver artculo 394 del C. Civil. El hecho que la venta deba realizarse en pblica subasta, hace impracticable
financiar la compra de este tipo de bienes con un crdito hipotecario, lo que deber advertirse inmediatamente
de conocido el hecho de la existencia de un tutor o curador de los bienes.
39
40
41
Aplicacin de los artculos 10, 1464 y 1682 deI C. Civil,
36
17
Es importante que en el ttulo, se incorpore la sentencia ejecutoriada que da

cuenta de esta autorizacin, como asimismo que el tutor o curador, d cuenta que
obra en representacin de su pupilo42.
Se aconseja en los estudios de estos inmuebles, tener a la vista un certificado de
nacimiento del menor.
b.7. Venta de inmuebles de un ausente.
Las ventas de inmuebles de propiedad de un ausente o desaparecido43, deben
haberse otorgado en cumplimiento con las disposiciones legales establecidas en
los artculos 80 y siguientes del Cdigo Civil.
Para estos efectos, representa al ausente o desaparecido el curador que designe
la justicia y la venta debe hacerse en pblica subasta, habindose decretado
previamente la posesin definitiva de sus bienes, por causa necesaria o de utilidad
evidente, declarada por el juez con conocimiento de causa, y con audiencia del
defensor de ausente que designe la justicia44.
b.8. Venta de inmuebles de una Sociedad Annima
Las sociedades annimas conforme a la Ley N 18.046, son administradas por un
Directorio, rgano que tiene todas las facultades de administracin y disposicin,
pero que tiene lmites en cuanto la enajenacin o disposicin de los bienes
comprendan ms del 50% de su activo, de manera tal que debe distinguirse entre:
i. Venta de inmuebles que no signifiquen la enajenacin del 50% o ms del activo
de la SA., para lo cual slo se requiere que el Directorio como rgano superior de
la administracin delegue la facultad de vender y enajenar los inmuebles de la
sociedad.
ii. Venta de inmuebles que comprenden el 50% o ms del activo de una S.A. o si
la venta del inmueble est comprendida dentro de un plan de negocios que
contemple la enajenacin de ms del 50% de los activos de la sociedad Conforme
a lo dispuesto por el artculo 67, inciso 2 y nmeros 9 y 10 de la Ley N 18.046
sobre Sociedades Annimas, este tipo de negocio, requerir de un acuerdo
especial de la junta extraordinaria de accionistas, que cuente con el voto conforme
de los 2/3 de las acciones emitidas con derecho a voto.
De esta forma debe tenerse especial atencin en el estudio de compraventas
donde el vendedor sea una sociedad annima.
Conforme a lo anterior, cuando el vendedor sea una sociedad annima, se debe
exigir el cumplimiento de esta formalidad habilitante45 y en el caso que el
42

Ver inciso segundo del artculo 88 del Cdigo Civil.
44
Ver inciso segundo y tercero del artculo 88 del Cdigo Civil.
45
Ver en este mismo ttulo IX sobre Garantas, el captulo 2, prrafo 9, precedente, sobre Sociedades
Annimas y contrato de Hipoteca, Leyes N 18.046 y N 19105, su sancin y notas explicativas.
43
18
inmueble sea de un valor inferior al 50% del activo de la sociedad, esto debe
acreditarse con un Certificado del Gerente General y del Contador en original,
donde declaren que el valor del inmueble es inferior al 50% del activo de la
sociedad, declaracin que hacen de acuerdo a los informes de contabilidad de la
empresa.
Este certificado debe insertarse en la escritura de compraventa y mutuo otorgado
por el Banco o bien citarse en la misma escritura donde consta su protocolizacin.
b.9 Venta de bienes en terreno indgena
Las tierras indgenas tienen un estatuto especial compuesto de una serie de
normas siendo la ms importante la Ley N 19.253 sobre Proteccin de los
Indgenas46, donde se establece entre otras materias, cuales son las tierras
indgenas, su constitucin y limitaciones.
Al respecto, baste sealar que existe una regulacin especialsima respecto de
propiedad indgena, de la cual slo son titulares los indgenas.
Por una parte, de acuerdo al artculo 3 de la Ley citada, la calidad de indgena se
acredita mediante Certificado otorgado por la Corporacin Nacional de Desarrollo
Indgena y por otra parte, se entiende por tierras indgenas las indicadas en el
artculo 12 de la misma ley.
Las tierras indgenas se inscriben en el Registro Pblico de Tierras Indgenas, que
mantiene la Corporacin Nacional de Desarrollo Indgena47.
Estas tierra indgenas no podrn ser enajenadas, embargadas, gravadas ni
adquiridas por prescripcin, salvo entre comunidades o personas indgenas de la
misma etnia. Los actos o contratos contrarios a lo indicado precedentemente
adolecern de nulidad absoluta48.
Asimismo, las tierras no indgenas y los derechos de aguas para beneficio de
tierras indgenas adquiridas con recursos del Fondo de Tierras y Aguas Indgenas
no podrn ser enajenados durante 25 aos. Esta prohibicin opera por el slo
ministerio de la Ley, pero adems se inscriben en el Registro del Conservador de
Bienes Races, que realice la inscripcin de dicha propiedad49.
En conclusin, todas estas normas en beneficio de la comunidad indgena, hacen
poco probable que un cliente no indgena pueda comprar o dar ese inmueble en
hipoteca a un Banco, ya que de acuerdo a la ley, dicha convencin adolecera de
nulidad absoluta.
46
La Ley N 19.253 sobre Proteccin, Fomento y Desarrollo de los Indgenas, y crea la Corporacin Nacional
de Desarrollo Indgena, fue publicada en el Diario Oficial el 5 de octubre de 1993, constando su ltima
modificacin en la Ley N 20.117 publicada en el Diario Oficial el 8 de septiembre de 2006.
47
Ver artculo 15 de la Ley N 19.253, antes citada.
48
49
Ver artculo 13 de la Ley N 19.253, antes citada

Ver artculo 22 de la Ley N 19.253, antes citada.
19
b.10. Venta de inmuebles propiedad de las Instituciones de la Iglesia Catlica

La enajenacin de inmuebles de propiedad de la Iglesia Catlica, entendindose
por tal, tanto la venta como la constitucin de hipotecas, requiere que cumpla con
los requisitos y solemnidades que establece el Cdigo de Derecho Cannico, en
sus cnones 1291 al 1298 y a la Legislacin Complementaria de la Conferencia
Episcopal de Chile, donde se establecen lmites de monto, por sobre los cuales se
requiere una autorizacin de la Santa Sede para celebrar contratos en que se
enajene o afecte el patrimonio de la persona jurdica.
De esta forma, las enajenaciones de bienes cuyo valor exceda la cantidad de US$
500.000 (quinientos mil dlares norteamericanos), requerirn contar con la
Licencia de la Santa Sede (rescripto)50
Se recomienda insertar en la escritura el certificado o autorizacin.
b. 11. Venta de inmuebles de propiedad del Estado y Municipalidades
La enajenacin de inmuebles de propiedad del Estado se encuentra regulada en el
Decreto Ley N 193951 y bsicamente est dentro de las atribuciones del
Ministerio de Tierras y Colonizacin52.
La enajenacin o venta de los bienes del Estado debe ser previamente autorizada
por un Decreto o Resolucin que debe contener la frase Regstrese en la
Direccin de Tierras y Bienes Nacionales, respecto del cual la Contralora
General de la Repblica debe haber tomado razn53.
El Presidente de la Repblica, a travs de su Ministerio de Tierras y Colonizacin
puede vender directamente o mediante subasta o propuesta pblica o privada los
bienes fiscales, dando cumplimiento a los requisitos y formalidades que establece
el citado Decreto Ley N 1939, en sus artculos 83 al 86 y dems disposiciones
pertinentes.
b.12. Venta de inmuebles limtrofes y fronterizos
Los inmuebles de propiedad del Estado situados a una distancia de 10 kilmetros,
medidos desde la frontera, solo pueden ser adquiridos por personas naturales o
jurdicas chilenas. Lo mismo respecto de las tierras fiscales situadas hasta 5
kilmetros de la costa, medidos desde la lnea de ms alta marea, salvo se
autorice a extranjeros domiciliados en Chile, previo informe favorable de la
Subsecretaria de Marina del Ministerio de Defensa Nacional. Con todo no podrn
50
Ver pgina 93 de la Legislacin Complementaria de la Conferencia Episcopal de Chile al Cdigo de

Derecho Cannico, 4ta. Edicin de Marzo y artculo 547 y 586 del Cdigo Civil.
51
El Decreto Ley N 1939 que dict las Normas sobre Adquisicin, Administracin y Disposicin de Bienes
del Estado, fue publicado en el Diario Oficial de 10 de Noviembre de 1977 y su ltima modificacin la hizo la
Ley N 20.128, publicada en el Diario Oficial de 30 de Septiembre de 2006.
52
Ver artculo 1 del Decreto Ley N 1939, citado en la nota precedente.
53
Ver artculo 5 del Decreto Ley N 1939, citado en notas precedentes.
20
enajenarse los terrenos de playa situados dentro de una faja de 80 metros de

ancho, medidos desde la lnea de ms alta marea, salvo excepciones legales54.
Los inmuebles situados en las zonas declaradas fronterizas en virtud del D.F.L N
4 de 1967 del Ministerio de Relaciones Exteriores55, por razones de inters
nacional no pueden venderse o cederse en posesin o tenencia a los nacionales
de los pases limtrofes, salvo las excepciones que establezca la Ley56.
c) Solemnidades de la Particin.
c. 1. Particin general de bienes inmuebles. Ninguno de los coasignatarios de una
cosa ser obligado a permanecer en la indivisin, segn reza el artculo 1317 del
C. de Bello, ya que la indivisin debe ser la excepcin, as, para provocar su
particin existen tres vas:
i) Por intermedio de la Justicia;
ii) Por el propio causante;
iii) De comn acuerdo, por los asignatarios.
c. 2. Particin de bienes inmuebles, con comuneros incapaces. En estas
particiones, existen condiciones y normas especiales que deben considerarse, a
saber:
i) Los incapaces (menores) actan debidamente representados por sus tutores o
curadores, pero en el caso especial que sean ellos los que accionan demandando
la particin, se requiere previamente una autorizacin judicial57 En el caso del
marido que administra bienes de su mujer, bastar que conste el consentimiento
de sta, pero en el caso de no poder prestarlo, requerir autorizacin de la
Justicia58.
ii) En esta particin siempre se requerir tasacin de los bienes por parte de un
perito y una aprobacin judicial, no obstante se haga de comn acuerdo59. As,
conforme al artculo 1325 del C. Civil, hoy los comuneros pueden efectuar la
particin de comn acuerdo, no obstante que existan entre ellos incapaces,
siempre que cumplan con los siguientes requisitos:
54
Ver excepciones legales en el artculo 6 del Decreto Ley N 1939, citado en notas precedentes.
La nmina actualizada de comunas fronterizas se puede revisar en el sitio www.difrol.cl
56
Ver excepciones legales en el artculo 7 del Decreto Ley N 1939, citado en notas precedentes.
57
De esta forma entendemos que en la particin en que hay menores entre los comuneros, slo se requerir
una autorizacin judicial previa, en el caso especial que sea el menor quin acciona demandando la particin,
no as en el caso cuando sean otros comuneros los que demandan la particin en la que adems hay incapaces.
58
Ver artculo 1322 del C. Civil
59
Esta norma ha ido evolucionando, anteriormente el artculo 1325 del C. Civil dispona que los
coasignatarios no podan hacer la particin de comn en tanto existieran entre ellos incapaces, caso en el cual
slo poda solicitar la particin ante un partidor, razn por la cual el artculo 645 CPC sin modificarla dicho
artculo, autoriz a los consignatarios para hacer la particin de comn acuerdo an cuando entre ellos haba
incapaces, siempre que cumplieran con ciertos requisitos. Posteriormente la Ley N 10.271 (D. Of. 02-abril1952), reform el mencionado artculo 1325 y el Art. 645CPC refundindolos en el actual articulo 1325 del C.
Civil.
55
21
a. Que no haya cuestiones previas que resolver; por ejemplo: controversias

respecto de quienes son los interesados o respecto de cules son los bienes
comunes que se van a partir.
b. Que los interesados estn de comn acuerdo respecto a la forma de efectuar la
particin.
c. Que la tasacin de los bienes se haga por un perito, so pena de viciar el acto
con nulidad relativa, salvo que por aplicacin del 657 del CPC, esta tasacin se
haga de comn acuerdo y que existiendo bienes races o se trate de fijar un
mnimo para la subasta del mismo o bien cuando existan antecedentes fundantes
que pueden agregarse en la respectiva escritura. Por ejemplo, evalo del bien
raz, venta de una propiedad vecina en una cantidad similar o valor en que fue
adquirida en relacin con su desvalorizacin de la moneda.
d. Que finalmente, la particin sea aprobada judicialmente60.
iii) En el caso que no se cumplan con los requisitos exigidos en los artculos 1322
y 1325 del Cdigo Civil, en tanto son normas imperativas y no prohibitivas,
entendemos que su omisin lo vicia con la nulidad relativa. Tanto ms cuanto se
trata de una omisin en relacin al estado o calidad de las partes que lo ejecutan o
celebran, cuya omisin se sanciona con la nulidad relativa.
A mayor abundamiento, la propia ley nos ilustra al respecto, cuando el artculo
1348 del C. Civil seala:
Las particiones se anulan o se rescinden de la misma manera y segn las
mismas reglas que los contratos.
d) Inmuebles adquiridos por sucesin por causa de muerte.
Una de los ttulos ms frecuentes despus de la compraventa, son las herencias,
o sea, aquellos inmuebles que se adquieren por sucesin por causa de muerte.
Para tal efecto se requiere dar cumplimiento al artculo 688 del C. Civil, que exige
haber realizado el trmite de posesin efectiva de la herencia y a la Ley de
Herencia y Donaciones, que exige haber pagado el correspondiente impuesto de
herencia, salvo en los casos que la herencia se declare exenta.
d.1. Inmueble adquirido como heredero o legatario
Para que opere la transmisin del inmueble se requiere se haya efectuado la
correspondiente inscripcin de herencia, donde se indica que el nuevo propietario,
60
Los artculos 396, 399, 1325 y 1342 del C. Civil, son normas excepcionales establecidas en beneficio de los
incapaces, para los cuales se exige siempre una aprobacin judicial, donde el juez debe resolver con
conocimiento de causa y oyendo al defensor de menores o defensor pblico en su caso. Al respecto, Pablo
Rodrguez O., en su obra INSTITUCIONES DE DERECHO SUCESORIO, V. 2, 3ra. Ed., Pg. 309, seala
que la aprobacin judicial tiene importancia para fijar el plazo de que disponen los interesados para apelar de
la sentencia de particin, ya que conforme lo que seala el artculo 666 del C. de Procedimiento Civil, si la
particin no es aprobada judicialmente, no surte efectos. Se requiere, entonces, la notificacin de la resolucin
del juez que la aprueba o modifica, para que la particin no quede pendiente y su fallo quede ejecutoriado.
22
por herencia o legado, el dueo del inmueble estudiado y adems que se acredite
el cumplimiento de los impuestos que gravan la herencia o legado61.
d.2. Inmueble adquirido como cesionario de un heredero o legatario
Se pueden haber adquirido adems, los derechos de un heredero y legatario, caso
en el cual debe haberse inscrito adems el ttulo de la cesin.
d.3. Inmueble adquirido como heredero en transmisin
Una vez deferida una herencia y/o legado, son llamados a aceptada o repudiarla
los herederos y/o legatarios pero si stos, no obstante existir al momento de
deferirse la herencia, mueren antes de aceptarla o repudiarla, entonces transmiten
(transmisor) ese derecho a sus herederos (transmitidos).
Este transmisor, poseedor de una herencia o legado62 ya sea abintestato o
testamentaria, que no alcanz a aceptarla o repudiarla, debe ser capaz y digno de
suceder al causante.
Por otra parte el transmitido, que es heredero del transmisor, debe ser digno y
capaz de suceder al transmisor y haber aceptado la herencia del transmisor63.
d.4. Inmueble adquirido como heredero en representacin de su padre o madre
Otra situacin es cuando en una herencia intestada, son llamados a la sucesin
los herederos, los que pueden aceptarla por s o representados por las personas y
en los casos que seala la ley64.
Esta representacin ocurre entonces, cuando el representado llamado a suceder
al causante, no puede, por incapacidad (como el que no existe al momento de
deferirse la herencia) por indignidad, por desheredacin; o bien, no quiere o sea
repudia la herencia. Pero estos casos estn claramente establecidos en la ley.
Ocurrido la situacin anterior, es llamado a suceder el descendiente de este
asignatario que no pudo o no quiso suceder al causante, por estirpe, pero si hay
en estos descendientes quien no puede o no quiere ejercer este derecho,
entonces puede representarlo tambin su descendiente y as sucesivamente.
61
En caso que se haya tramitado la posesin efectiva ante el Registro Civil debe acompaarse el Certificado
emitido por el SII que acredite la exencin o el pago del impuesto a la herencia. Si fue tramitada
judicialmente, debe acreditarse el pago o la exencin con la correspondiente anotacin marginal que as lo
certifique.
62
El artculo 722 del C. Civil seala: La posesin de la herencia se adquiere desde el momento en que es
deferida, aunque el heredero lo ignore. El que vlidamente repudia una herencia se entiende no haberla
posedo jams.
63
El artculo 957 del C. Civil seala: Si el heredero o legatario, cuyos derechos en la sucesin no han
prescrito, fallece antes de haber aceptado o repudiado la herencia o legado que se le ha deferido, transmite a
sus herederos el derecho de aceptar o repudiar dicha herencia o legado, aun cuando fallezca sin saber que se le
ha deferido. No se puede ejercer este derecho sin aceptar la herencia de la persona que lo transmite.
64
El artculo 984 del C. Civil seala: Se sucede abintestato, ya por derecho personal, ya por derecho de
representacin. La representacin es una ficcin legal en que se supone que una persona tiene el lugar y por
consiguiente el grado de parentesco y los derechos hereditarios que tendra su padre o madre, si ste o sta no
quisiese o no pudiese suceder. Se puede representar a un padre o madre que, si hubiese querido o podido
suceder, habra sucedido por derecho de representacin.
23
Esta institucin, de derecho estricto, slo opera en la sucesin abintestato, slo

respecto de los descendientes y hermanos del causante y slo pueden ser
representantes, los descendientes del representado65.
Para efectos del pago de impuesto de herencia, el representante, pagar el mismo
impuesto que le habra correspondido a la persona representada66.
e) Poderes en el Contrato de Compraventa.
Tambin es parte de todo estudio de ttulos analizar si en las compraventas que
forman parte de cada ttulo, han participado apoderados, esto es, mandatarios que
obran en virtud de un poder otorgado por el vendedor o comprador.
Al respecto deben tenerse presente tres cuestiones:
(1) Los poderes deben haber sido otorgados por escritura pblica o documentos
reducidos a escritura pblica ya que estos poderes deben cumplir con la misma
solemnidad de la compraventa. Al efecto, se aplica lo indicado precedentemente
en el sentido que si se trata de un mandato otorgado en el extranjero para ser
aplicado a una compraventa de bienes races ubicados en Chile, debern
otorgarse por medio de una escritura pblica suscrita ante el Cnsul de Chile
correspondiente67.
(2) Los poderes deben ser expresos y especficos, vale decir, debe haberse
conferido especficamente la facultad de vender bienes inmuebles68. No es
necesario que en el poder se indique detalladamente cul es el bien que se faculta
vender o comprar69 como tampoco que seale expresamente que tambin se le
faculta para recibir el precio70.
65

Ver artculo 3 inc. 2 de la Ley N 16.271 sobre Impuesto a las Herencias, Asignaciones y Donaciones, antes
citada.
67
Ver supra letra a) de este Ttulo y nota 16.
68
Entendemos conferida la facultad de vender bienes races, slo en cuanto se utilice la expresin vender
bienes races o bienes inmuebles y tambin cuando se otorga en forma singular slo la facultad de vender
todo tipo de bienes, no as, si lo conferido es se otorgan todas las facultades de disposicin o libre
disposicin de los bienes del mandatario o facultad para transferir bienes races o inmuebles y tampoco
cuando se otorga la facultad para enajenar bienes inmuebles.
69
Las excepciones son: 1.- la autorizacin que requieren las S.A. conforme a los artculos 57 N 4 y 67 N 9
de la Ley de Sociedades Annimas, como se indica en un prrafo ms adelante; 2.- el poder conferido para la
enajenacin de bienes inmuebles integrantes de la sociedad conyugal.
70
Ver el artculo 2.142 del C. Civil que seala: El poder especial para vender comprende la facultad de
recibir el precio. Con respecto a este tema, se discute si un poder general donde se otorga la facultad para
vender, comprende tambin la facultad para recibir el precio al igual que lo hace el poder especial que seala
el artculo antes indicado; por nuestra parte creemos que s, asimismo como tambin creemos comprendida la
facultad de hacer la tradicin de la cosa vendida, ya que como lo seala Stitchkin en su obra El mandato Civil
(4ta. Ed., Pg. 277) Slo es preciso que la voluntad del mandante en orden a conferir tales o cuales
facultades aparezca claramente manifestada.... Sin perjuicio de lo anterior, se aconseja, para evitar malas
interpretaciones, que al otorgar mandato para vender, se incluya expresamente la facultad de enajenar el bien
(hacer la tradicin del bien), recibir y/o percibir el precio, renunciar a las acciones resolutorias y celebrar
contrato de promesa de venta del inmueble.
66
24
(3) Debe acreditarse que el poder estaba vigente al momento de celebrarse la

compraventa.
La doctrina y jurisprudencia han sido uniformes en orden a entender que Si en el
mandato no se da expresamente al mandatario la facultad de vender, es nula la
venta de bienes del mandante hecha por el mandatario con ese poder71. Al
respecto, es necesario tener presente las normas de los artculos 674 y 704 del C.
Civil, que privan de validez a la tradicin hecha por mandatarios o representantes
legales, que obran fuera de los lmites de su mandato, como asimismo, declaran
como ttulo injusto a aquel conferido por un persona en su calidad de mandata o
representante de otra sin serlo. En estos casos, entendemos que la actuacin del
mandatario le es inoponible al mandante, salvo lo ratifique u opere la prescripcin
extraordinaria de 10 aos.
En el caso que el poder se otorgue en el extranjero necesariamente ste debe
otorgarse por escritura pblica ante un Cnsul chileno, luego legalizarse y
protocolizarse conforme al Art. 420 del C.O.T.72 o bien, debe haberse autorizado
por un tribunal chileno competente.
Adems, debe tenerse en especial consideracin, cuando el otorgante del poder
para vender es una sociedad annima, ya que en este caso debe verificarse si la
venta del inmueble significa una enajenacin del 50% o ms del activo de la
sociedad o si la venta forma parte de un plan de negocios que contemple la
enajenacin de activos de la sociedad, que comprenden ms del 50% de su activo
social, casos en los cuales se requerir adicionalmente que una Junta
Extraordinaria de Accionistas autorice en particular dicha enajenacin, con un
qurum de a lo menos 2/3 de sus acciones emitidas con derecho a voto, estos es,
sealando qu inmueble es el que se autoriza enajenar, conforme los artculos 57
N 4 y 67 N 9 de la Ley de Sociedades Annimas73 74.
Finalmente, debe tenerse presente en el caso que los poderes se estudien para
vender una propiedad, deben haberse conferido adems de la facultad para
vender, la facultad de renunciar a la accin resolutoria por parte del vendedor, en
especial cuando el pago del precio se pacte a plazo, caso en cual no podr
aprobarse el ttulo en tanto no se acredite una renuncia de la accin resolutoria o
la existencia de una escritura de cancelacin total del saldo de precio, otorgada
por escritura pblica.
71
Este criterio lo manifiesta David Stitchkin, en su obra El Mandato Civil (4ta. Ed., Pg. 272), al citar una
jurisprudencia de la Corte Suprema (Rey, de Derecho y Jurisprudencia, tomo XXXVIII, sec. Ira., Pg. 456.)
72
Ver numeral 9 del Captulo II de este manual.
73
Para la autorizacin para enajenar de los artculos 57 N 4 y 67 N 9 de la Ley de Sociedades Annimas, se
requiere que se individualice el inmueble, de modo que inequvocamente se entienda qu bien es, su
ubicacin e inscripcin en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Races competente. No
significa con ello que debe necesariamente indicarse su inscripcin en el Registro de Propiedad.
74
Se acepta que, en caso que el bien que se enajena no represente ms del 50% del activo social, el Gerente
General emita un Certificado indicando dicha situacin, el que debe insertarse en la respectiva escritura.
25
f) Subdivisin de Predios Rsticos: D.L. N3.516 de 198075

Para evacuar el informe de ttulos de un predio rstico, resultante de una
subdivisin practicada con posterioridad al 1 de diciembre de 1980 ser necesario
solicitar todos los antecedentes necesarios para verificar que en todas las
escrituras en que conste su enajenacin se ha incorporado la clusula de
prohibicin de cambio de destino agrcola
Si se hubiere omitido la citada clusula de prohibicin de cambio de destino
agrcola y el vicio de nulidad no se encontrare prescrito, debern repararse los
ttulos respectivos.
Si en la escritura en que se constituye hipoteca en favor del Banco, adems se
enajena el predio, deber verificarse que se encuentra incluida la clusula de
prohibicin de cambio de destino agrcola.
Para evitar problemas de interpretacin se ha estimado que el trmino
enajenacin utilizado por la ley debe ser interpretado en la forma ms amplia,
abarcando aportes a sociedades, la venta o aporte de derechos sobre inmuebles,
e incluso las adjudicaciones. Lo anterior, debido a que el criterio utilizado por las
fiscalas de los distintos Bancos de la plaza no es uniforme.
Por ltimo, debe verificarse que los planos de subdivisin a partir del 5 de enero
de 1994 cuenten con la autorizacin del Servicio Agrcola y Ganadero (S.A.G.),
quin certificar el cumplimiento de la normativa vigente en el mismo plano76.
g) Predios Agrcolas con deuda CORA y/o INDAP
Al estudiar los ttulos de un predio que originariamente hubiere sido asignado por
la Ex Caja de Colonizacin Agrcola, la Corporacin de la Reforma Agraria, la
Oficina de Normalizacin Agraria y el Servicio Agrcola y Ganadero o que hayan
sido adjudicados o que se adjudiquen con motivo de la disolucin de Cooperativas
de Reforma Agraria, deber verificarse que se ha dado cumplimiento a las normas
que la regulan, esto es, entre otras el Decreto Ley N 3.262 de 198077.
Como norma general debe tenerse presente la prohibicin establecida por el
artculo 1 del D.L. N 3262, antes citado, que seala:
75
Decreto Ley N 3516 de 1980, establece normas sobre subdivisin de predios rsticos, fue publicado en el
Diario Oficial de 1 de diciembre de 1980 y modificado por las siguientes le Ley 19.118 de 3 de febrero de
1992, Ley 19.428, publicada en el Diario Oficial de 6 de Diciembre de 1995 yLey 19.807, publicada en el
Diario Oficial de 12 de junio de 2002.
76
El numeral 7 del artculo 1 de la Ley N 19.283. publicada en el Diario Oficial N34.756 desde enero de
1994, modific el artculo 46 de la Ley N 18.755, sobre organizacin y atribuciones del Servicio Agrcola y
Ganadero, estableciendo como requisito para el cambio de uso de suelos en el sector rural, un informe
favorable del S.AG., fundado y pblico, expedido dentro del plazo de 30 das de requerido, lo que el S.A.G.
debe certificar en el plano de subdivisin correspondiente.
77
Decreto Ley N 3.262, que establece normas sobre enajenacin de tierras asignadas por la Caja de
Colonizacin Agrcola, la Corporacin de la Reforma Agraria, la Oficina de Normalizacin Agraria y el
Servicio Agrcola y Ganadero y de tierras adjudicadas a la disolucin de Cooperativas de Reforma Agraria,
publicada en el Diario Oficial N 30.648 de 24 de abril de 1980.
26
Salvo en los casos previstos en el presente decreto ley y mientras se mantengan

las deudas a que se refiere el artculo siguiente, se prohbe la celebracin de
contratos de compraventa, promesas de compraventa, adjudicaciones,
constitucin de comunidades o sociedades y, en general, cualquier contrato o acto
destinados a transferir el dominio de parcelas, huertos o sitios vendidos o
asignados o que se asignen por la Caja de Colonizacin Agrcola, la Corporacin
de la Reforma Agraria, la oficina de normalizacin Agraria o el Servicio Agrcola
Ganadero, como asimismo el de las tierras adjudicadas o que se adjudiquen con
motivo de la disolucin de cooperativas de reforma agraria, incluyendo los dems
derechos incorporados al patrimonio del asignatario o adjudicatario en virtud de la
asignacin o de la adjudicacin.
Los actos y contratos que se celebren en contravencin al presente artculo sern
absolutamente nulos, sin pe de las responsabilidades del asignatario o
adjudicatario por infraccin a las obligaciones y prohibiciones contenidas en el
respectivo ttulo o establecidas en la ley.
Lo dispuesto en los incisos anteriores es sin perjuicio de la formacin de
comunidades originadas por sucesin por causa de muerte, disolucin de la
sociedad conyugal o adquisicin del dominio por dos o ms personas, conforme a
lo dispuesto en este decreto ley. Igualmente quedan excluidos los actos de
adjudicacin que deriven de la liquidacin de tales comunidades.
Corresponder al Consejo de Estado ejercer las acciones que procedan en
conformidad con lo dispuesto en el presente artculo, sin perjuicio de los derechos
de las parte o de terceros.
As debemos distinguir, respecto de estos predios indicados precedentemente,
dos situaciones:
a) La celebracin de actos y contratos destinados a transferir el dominio de un
predio con deuda CORA morosa (compraventa, promesa de compraventa,
adjudicacin, constitucin de comunidades o sociedades)78 los cuales requieren
para poder celebrarse haber pagado previamente todas sus deudas por saldos de
precio bajo sancin que dicho acto o contrato sea absolutamente nulo79. Ahora
bien, no obstante lo anterior, este pago puede efectuarse directamente por el
adquirente al momento de suscribir el contrato en cuyo caso el Notario pblico
ante quien se otorgue el contrato, deber enterar el importe al Servicio de
Tesorera80.
b) La celebracin de actos y contratos destinados a transferir el dominio de un
predio con deuda CORA no vencidas, o sea, donde el propietario se encuentra al
da en el pago de su deuda; los cuales podrn celebrarse, ya sea para enajenar el
predio o derechos, siempre que se cumplan con lo siguiente: (i) Que el adquirente
haga suyas las deudas no vencidas (ii) Que el adquirente se obligue a pagarlas en
un plazo no superior a 16 aos contado desde la fecha del contrato de
enajenacin, ni tampoco superior al plazo que reste al adquirente original para el
78
Artculo 4, a) de la Ley N 18.658.

Actual inciso 2 del Artculo 1 del Decreto Ley N3262, ya citado
80
Artculo 2 del Decreto Ley N 3262, ya citado.
79
27
pago de la deuda81 y (iii) Que se deje constancia que la deuda se asume con un
inters del 7% anual o del 9% anual, en caso de mora, con los reajustes que
correspondan. Los mismos requisitos se aplican para las transferencias
posteriores.
Adems, deber tenerse presente lo establecido en la Ley N 19.59082, modificado
por la Ley N 19.69083, donde se dispone que en las enajenaciones de bienes
derivados de la Reforma Agraria ya indicados, deber indicarse el valor individual
de cada uno de ellos, ya sea que dichos actos o contratos sean a ttulo gratuito u
oneroso. Para tal efecto debern individualizarse en forma separada cada uno de
los bienes y derechos incluidos en el acto o contrato y su respectivo precio o valor.
Finalmente, en las transferencias antes indicadas, deber insertarse en sus
escrituras un Certificado emitido previamente por el Servicio de Tesoreras, en el
cual se indique que el deudor se encuentra al da en el pago de la deuda CORA,
indicando adems su monto y condiciones, emitidos con fecha no anterior a 30
das a la fecha de la escritura correspondiente.
Lo mismo en el caso de constitucin de hipotecas sobre los predios y derechos
indicados precedentemente, en que deber verificarse previamente mediante los
certificados de deudas emitidos por el Servicio de Tesoreras e INDAP que el
servicio de la deuda ex-CORA se encuentra al da, y que el asignatario no registra
deudas con el citado Instituto.
Los citados certificados debern ser insertados en la escritura y deben haber sido
emitidos con una fecha no anterior a 30 das.
h) Regularizacin de Predios Urbanos: Decreto Ley N 2.695.
Con el fin de sanear el dominio de la pequea propiedad raz, el Legislador ha
establecido un procedimiento especial, regulado por el DL. N 2.69584 que fija las
normas para su regularizacin.
Para tal efecto, necesariamente debe tratarse de inmuebles rurales o urbanos,
cuyo avalo fiscal para el pago del impuesto territorial sea inferior a 800 o a 380
UTM85 respectivamente. Se excluyen de este procedimiento los inmuebles
ubicados en poblaciones declaradas en situacin irregular segn la Ley N 16.741,
la propiedad indgena regida por la Ley N 17.729, las comunidades regidas por el
D.F.L. 5 de 1967, los inmuebles de la Isla de Pascua y otras propiedades fiscales86
81
Artculo 3 del Decreto Ley N 3262, ya citado.

Artculo 1de la Ley N 19.590, publicada en el Diario Oficial de 13 de noviembre de 1998.
83
Artculo nico de la Ley N 19.690, publicada en el Diado Oficial N 36.785 de 12 de octubre de 2000.
Adems en un artculo transitorio se sanean los vicios de nulidad que se derivaron de las infracciones a lo
dispuesto en el anterior artculo 1.
84
El Decreto Ley N 2.695, que fija las Normas para Regularizar la Pequea Propiedad Raz y para la
Constitucin de Dominio sobre ella, fue publicada en el Diario Oficial N 30,420 de 21 de Julio de 1979.
85
Ver tabla de UTM, en el sitio www.sii.cl .
86
Artculos 7 y 8 del D.L. N 2965
82
28
El procedimiento tiene por finalidad otorgar -primeramente- la posesin regular del

inmueble que para este caso se obtiene en forma especial, con la inscripcin de la
resolucin administrativa de la Direccin de Tierras y Bienes Nacionales, donde
dicha resolucin se considera como justo ttulo y despus, transcurrido un ao
completo de posesin inscrita no interrumpida, contado desde la fecha de
inscripcin como consecuencia, el interesado se har dueo del inmueble por
prescripcin, la que no se suspender en caso alguno87
Expirado el plazo de un ao indicado precedentemente, prescribirn las acciones
emanadas de los derechos reales de dominio, usufructo, uso o habitacin,
servidumbres activas y el de hipotecas. Asimismo, las anteriores inscripciones de
dominio sobre el inmueble, as como la de los otros derechos reales mencionados,
las de los gravmenes y prohibiciones que lo afectaban, se entendern
canceladas por el slo ministerio de la Ley.88
Ahora bien, no obstante lo anterior, este derecho del poseedor regular y de buena
fe, que despus de un ao adquiere el dominio por prescripcin, conforme al
inciso segundo del artculo 15 del citado Decreto Ley, puede discutirse en el
mbito constitucional o mediante una accin reivindicatoria. En efecto, nuestra
Corte Suprema conociendo de una accin de inaplicabilidad por
inconstitucionalidad del Decreto Ley de marras89 acogi la tesis de entender que
disposiciones de dicho DL. son inconstitucionales, por cuanto abrogan por una
parte las normas sobre posesin y dominio establecidas en el Cdigo Civil,
destruyendo las garantas de la posesin inscrita que es presuncin de dominio,
como en otra ocasin90 entendi que ms que un caso de inaplicabilidad se
trataba de un problema de derogacin de la Ley, donde nuestra Constitucin
Poltica derogaba las disposiciones del citado Decreto Ley.
En consecuencia, vistos los efectos de dicha inscripcin en el Conservador de
Bienes Races, debemos entender al estudiar un ttulo de dominio que se funda
este tipo de inscripcin que transcurridos un ao completo de posesin inscrita no
interrumpida, contados desde la fecha de inscripcin, el poseedor necesariamente
adquirir el dominio por prescripcin extraordinaria, conforme al artculo 2510 del
Cdigo Civil, lo que constituye un ttulo de dominio originario esto es, irredargible.
Ante esto, estudiar ms atrs de la fecha de la correspondiente inscripcin de
dominio, parece del todo inoficioso.
No obstante lo anterior, se aconseja, evaluar caso a caso con Fiscala, este tipo de
ttulos91.
87
Artculo 15 del D.L. 2695, ya citado.

Artculo 16 del DL. 2695, ya citado. Con todo, considerando que los Conservadores no actan de oficio,
debe acreditarse fehacientemente que las inscripciones anteriores estn efectivamente canceladas.
89
Corte Suprema, sentencia de 8 de junio de 1990, Revista Fallos del Mes 379, pg. 285.
90
Corte Suprema, sentencia de 5 de diciembre de 1986, Revista Fallos del Mes 337, pg. 867.
91
Existe entre las distintas Fiscalas una diversidad de opiniones respecto al plazo de prescripcin y la
seguridad jurdica exigida por los distintos Bancos. Una posicin mayoritaria slo acepta operar con este tipo
de inmuebles una vez transcurridos 5 aos desde la inscripcin.
88
29
i) Certificacin de Asignacin de Roles en Trmite.

De conformidad con las resoluciones vigentes del SII. sobre la materia, tratndose
de primeras transferencias, deber solicitarse para aprobar los ttulos, el
correspondiente certificado de asignacin de roles en trmite, o en su defecto, la
autorizacin especial otorgada por el SII para escriturar sin presentar ese
certificado.
Se debe insertar en la escritura el certificado o autorizacin.
CUATRO. FINANCIAMIENTO BANCARIO.
4.1. Normativa
El Banco puede otorgar crditos con garanta hipotecaria que se encuentran
enmarcados dentro de la normativa general de los contratos involucrados (mutuo,
hipoteca y/o compraventa) y por la siguiente regulacin especfica:
Ley General de Bancos.
Normas sobre la emisin de letras de crdito (Cap. 9.1 Recopilacin

Actualizada de Normas de la Superintendencia de Bancos e Instituciones
Financieras)92.
Mutuos Hipotecarios Endosables (Cap. 8.4 RAN SBIF).
Normas particulares del contrato.
Subsidio Habitacional.
Circular SBIF 3513
Los destinos de los prstamos pueden ser: financiar la compra de una vivienda,
refinanciar un crdito existente o fines generales.
El crdito ser de vivienda si su destino es financiar la adquisicin, construccin,
reparacin o ampliacin de una vivienda, o bien el pago de una obligacin anterior
que hubiere tenido, a su vez, la misma finalidad de vivienda.
Cualquier otro destino que tenga el crdito se lo considera normativamente como
de fines generales o de libre disponibilidad.
En el crdito de vivienda el deudor debe adquirir para si la vivienda, o por lo
menos adquirir derechos de dominio en el inmueble en igual proporcin al del
financiamiento en relacin al precio total de la compraventa.
Si se trata de un crdito destinado a construir o a ampliar, dicha vivienda tambin
debe ser de dominio del deudor, sea total o en parte de los derechos.
92
Los Captulos de normativa citados pueden consultarse en el sitio www.sbif.cl
30
Tipos de garanta que se pueden constituir sobre un inmueble:

1.- Hipoteca especfica.
2.- Hipoteca de garanta general.93
3.- Prohibicin.
Tipos de garanta en relacin con las personas que intervienen en el acto o
contrato:
4.- Fianza94.
5.- Codeudora solidaria.95
4.2. Subsidio Habitacional96:
1.- Subsidio: es una ayuda estatal directa, que se otorga por una sola vez al
beneficiario, sin cargo de restitucin por parte de ste, y que constituye un
complemento del ahorro que debe tener el beneficiario, y, si lo necesitare, del
crdito hipotecario que obtenga, para financiar la adquisicin o construccin en
sitio propio de una vivienda.
2.- Hoy en da, el Subsidio Habitacional se encuentra regulado en el D.S. 01 de
2011
4.3. Beneficios Tributarios:
1.- Beneficios de la Ley de Impuesto a la Renta
A.- Ley 19.622.
Esta ley rigi entre junio de 1999 hasta el mes de junio de 2001, y consiste en que
respecto de las personas naturales que hubieren adquirido en dicho perodo una
vivienda nueva acogida al D.F.L. 2 del ao 1959, con un financiamiento bancario,
pueden deducir de la base imponible de su global complementario el total del
dividendo que se pague.
93
Conforme la normativa de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, el cliente puede

elegir libremente qu tipo de garanta desea que se constituya sobre el inmueble.
94
El Banco exige que la fianza se constituya en conjunto con la solidaridad.
95
El garante hipotecario, esto es, el propietario que no contrata el crdito, debe constituirse en fiador y
codeudor solidario conforme la normativa de riesgo del Banco.
96
Se encuentra regulado en el D.S. 40/2004 V. y U. Se encuentra en tramitacin una modificacin al sistema
de subsidio habitacional, contenido en el D.S. 1/2011 V. y U., prximo a su publicacin.
31
Si el deudor solicita un nuevo crdito destinado a prepagar el anterior, el nuevo

crdito se encuentra tambin afecto al beneficio de esta ley 19.622. En la escritura
del nuevo crdito, se debe sealar expresamente que dicho mutuo tiene por objeto
prepagar uno anterior acogido a la ley 19.622, motivo por el cual el deudor declara
que continua acogido a dicho beneficio.
B.- Art. 55 bis de la Ley de la Renta.
Este beneficio es de carcter permanente, y consiste en que respecto de las
personas naturales que mantengan un crdito hipotecario de vivienda, pueden
deducir de la base imponible de su global complementario el total de los intereses
que se paguen con motivo del crdito.
La ley en general no exige al respecto ninguna declaracin especial en la escritura
pblica contentiva del crdito hipotecario. Basta que se trate de un crdito de
vivienda de una persona natural para que rija el beneficio. Sin embargo, si el
crdito es bipersonal y la propiedad se adquiere en comunidad, slo uno de los
titulares puede hacer uso del beneficio, debiendo indicarse expresamente en la
escritura el nombre del beneficiario97.
2.- Beneficio de exencin del D.L. 3.475, sobre Impuesto de Timbres y Estampillas
Art. 24 N 17 del D.L. 3.475
Establece la exencin del impuesto de timbres y estampillas respecto de los
nuevos crditos que soliciten personas naturales o jurdicas destinados a prepagar
anteriores crditos, en tanto dichos prstamos no correspondan al uso de una
lnea de crdito.
La ley 20.130 que modific el N 17 del art. 24 de la Ley de Timbres y Estampillas
estableci que para hacer uso de este beneficio, debe insertarse un Certificado
emitido por el acreedor que informe del monto del prstamo que se est
prepagando. Este Certificado es de obligatoria insercin en la escritura pblica que
se curse.98
97
El Servicio de Impuestos Internos ha normado la clusula que debe insertarse en la escritura pblica,
definiendo el texto en la Circular N 87/2001, la que debe utilizarse obligatoriamente y que es la siguiente:
"La rebaja por concepto de intereses a que se refiere el artculo 55 bis de la Ley de la Renta que se paguen con
motivo del crdito con garanta hipotecaria que se otorga mediante la presente escritura para la adquisicin o
construccin de una o ms viviendas destinadas a la habitacin, ser utilizada en su totalidad por el comunero
y deudor Sr. ................................., RUT. ......................., individualizado en la clusula........... de esta escritura
pblica."
98
Los Bancos e instituciones financieras estn obligadas a emitir este Certificado en un plazo mximo de 5
das y en caso que no cumplan con este plazo, el SII puede imponer una multa al infractor.
32
3.- Beneficios asociados al D.F.L. N 2/1959.

En el caso que se est adquiriendo una vivienda construida conforme con las
normas del D.F.L. N 2/1959, slo estarn acogidos a los beneficios de la rebaja
del impuesto al mutuo hasta dos viviendas de propiedad de una misma persona,
adquiridas dentro de los dos primeros aos contados desde la Recepcin Final,
por lo que el cliente debe declarar si est comprando su primera o segunda
vivienda acogida a este beneficio.99
4.4. Productos Hipotecarios.
Mutuo Hipotecario Plus: crdito a tasa fija
Mutuo Hipotecario Tasa Mixta (1 - 3 - 5 Aos): prstamo con una tasa fija
por un perodo de 1, 3 5 aos y el resto variable, sin techo, permite un
mes de exclusin del pago del dividendo al ao.
Mutuo Hipotecario Tasa Variable: tasa variable (base TAB) durante toda la
vigencia del crdito, sin techo, en pesos o U.F., permitindose cambiar a
Tasa Fija por una sola vez.
Mutuo Hipotecario Integral: Es la unin de 2 productos, uno de vivienda con uno de

fines generales, que se firman en una sola escritura.
Mutuo Hipotecario Endosable: este producto permite financiar hasta el 80%

del menor valor entre la tasacin y el precio de venta. Se constituye
hipoteca especfica. Se puede endosar.
Mutuo Hipotecario en Pesos: tasa fija en pesos.
Mutuo Hipotecario Anual: pago de dividendo anual, slo para empresas.
Mutuo Hipotecario Flexible: permite optar por 3 opciones de dividendo:

plazo inicial, plazo inicial menos 5 aos o plazo inicial ms 5 aos.
Crdito Hipotecario con Letras: prstamo otorgado con la emisin del

instrumento letras de crdito, que se transan en el mercado. El Banco no
asegura la recompra, por lo que se venden a su valor par, debiendo el
cliente soportar la diferencia bajo par. En los meses en que se produce
sorteo no se puede prepagar. La Tasa final del crdito es compuesta por la
99
Si la vivienda que se adquiere es la tercera o superior, no se aplica la rebaja del impuesto al mutuo y no es
necesario efectuar ninguna declaracin al respecto en la escritura pblica que se curse.
33
tasa de cartula de la letra ms la comisin. Se financia hasta el 75% del

menor valor entre el precio de venta y la tasacin, pudiendo llegar al 100%
con un crdito complementario.
4.5. Crditos Caucionados.

El Banco ha determinado cursar en forma especial algunos crditos de
reprogramacin interna, a las que se les ha dado el nombre de operaciones
caucionadas, en razn que no ingresan al Conservador de Bienes Races,
amparndose el crdito en la hipoteca general constituida a favor del Banco.
Es responsabilidad del Abogado encargado determinar si una operacin es o
no caucionada.
Las operaciones slo pueden cursarse caucionadas si:
o Existe una hipoteca general constituida a favor del Banco de Chile
que grava al inmueble objeto de la operacin;
o Que haya sido constituida a contar del ao 2002;
o Debe existir identidad en el propietario y el deudor originales;
o Puede cursarse de esta forma una operacin de reprogramacin
interna o de fines generales.
Si no se cumplen los requisitos anteriores, el Abogado debe informar al
ejecutivo especialista hipotecario que la operacin NO se cursar como
caucionada (es decir, la escritura deber ingresar al Conservador), en forma
expresa y tan pronto sea posible (primer reparo).
4.6. Encadenamiento de Ttulos
El Banco ha definido un tratamiento especial para las operaciones hipotecarias
que provengan de Proyectos inmobiliarios que hayan sido financiados por el
Banco de Chile y que registran, por lo tanto, gravmenes constituidos a su
favor. Al respecto se han tomado las siguientes decisiones:
o El Proyecto que se encuentre hipotecado a favor del Banco de Chile
slo ser estudiado en una operacin de crdito hipotecario para los
efectos de realizar la actualizacin correspondiente a las vigencias
respectivas, y al anlisis y solicitud de todos los antecedentes
tcnicos y municipales necesarios para poder cursar una escritura de
compraventa de las unidades individuales resultantes del proyecto.
Es decir, para estos efectos se valida el estudio de ttulos realizado
por el Abogado externo del Banco encargado de constituir la
hipoteca general respectiva, sin solicitar ningn documento adicional
relacionado con la historia de los ttulos.
34
o El Banco se ha propuesto como meta que, una vez que sea posible
iniciar el proceso de escrituracin de las operaciones asociadas al
proyecto, las que ingresen para la tramitacin de un crdito
hipotecario se debern encontrar disponibles para la firma del cliente
en un plazo mximo de 72 horas contado desde su ingreso a la
plataforma de post-venta, lo que conlleva que el proceso de
escrituracin acorta su plazo a 1 da hbil.
Previo al curse del borrador de las operaciones asociadas a un proyecto que se
encuentra gravado a favor del Banco, debe solicitarse el MAC de alzamiento
debidamente visado.
_______________________
________
35
ANEXO N 1
INFORME DE TTULOS TIPO100
DATOS CLIENTE.
Nombre
:
________________________________.
RUT.
:
________________________________.
Nacionalidad : ________________________________.
Estado Civil : ________________________________.
Representante : ________________________________,
actuando
_________________.
Poder
:
Escritura pblica otorgada con fecha fecha ___-__________, ante el notario pblico de Santiago don
______________________.
DATOS PROPIETARIO:
Nombre
:
RUT
:
Nacionalidad : ________________________________.
Estado Civil : ________________________________.
Representante : ________________________________,
actuando
_________________.
Poder
:
Escritura pblica otorgada con fecha fecha ___-__________, ante el notario pblico de Santiago don
______________________.
INMUEBLE
:
___
COMUNA
:
ROL DE AVALUO
:
EJECUTIVO
:
___
TIPO OPERACIN
:
CREDITO CON (SIN) COMPRAVENTA
CUENTA GASTOS
:
___
BANCO ACREEDOR
:
NO (SI)
DEUDOR BANCO ACREEDOR:
RUT
:
DEUDOR ASOCIADO BANCO ACREEDOR:
RUT
:
100
Debe ajustarse al tipo de propiedad y operacin.
36
BENEF. TRIBUT.
ABOGADO
:
:
LEY 20130/ Art. 55 bis / LEY 19.622
TIPO ALZAMIENTO
:
CON CARTA RESGUARDO / SIN CARTA DE
RESGUARDO / ALZAMIENTO SIMPLE / NO EXISTE ALZAMIENTO
II.
INMUEBLES:
1.a.- Lote es dueo de la propiedad ubicada en calle _____ N _____, hoy

calle _____ N ______, que corresponde al lote nmero __________ manzana
_________, del Conjunto _______, formado por el Lote ________, de la
subdivisin del lote ______, proveniente de la divisin del lote ______ que
corresponde a __________ que se fusion con el lote _________, de la
subdivisin del _______ de una superficie de _______ metros cuadrados, ubicado
en calle _____ N _____, hoy calle _____ N ______, de la Comuna de _______,
Provincia (Regin) _______, que segn plano de subdivisin y fusin archivado al
final del Registro del Conservador de _____ del ao ____, bajo el N ____, tiene
una superficie total aproximada de ______ metros cuadrados y deslinda: Al
Norte, ________ ; Al Sur, _______; Al Oriente, ________ y Al Poniente,
_____________.
1.b.- Depto.
Don (A3) es dueo del departamento N ______ del ____ piso, sector _____,
del Edificio o Torre _______, del (Condominio ____________) ubicado en calle
_____ N ______, de la Ciudad de ________ y Comuna de _________, de
acuerdo al plano archivado con el nmero _________ al Registro de Documentos
de ______; y dueo adems de derechos en proporcin al valor de lo adquirido en
unin de los otros adquirentes en los bienes comunes entre los cuales se
encuentra el terreno que corresponde ________ y dems bienes que se reputan
comunes conforme a la ley de Copropiedad Inmobiliaria y al Reglamento de
Copropiedad del Edificio (Condominio). Dicho Edificio (Condominio) se levanta en
el lote ____________, ubicado en calle ______ N ______, del Barrio _________,
Poblacin __________, de la Comuna de __________, resultante de la fusin de
_________ inmuebles, con una superficie de ________ metros cuadrados, y, que
deslinda: Al Norte, en ____ mts. con ______; Al Sur, en ____ mts. con ______;
Al Oriente, en ____ mts. con ______; y Al Poniente, en ____ mts. con ______;
1.c.- Proyectos Inmobiliarios :
1.c.1.- Proyectos Inmobiliarios acogidos a la ley de Copropiedad Inmobiliaria

La sociedad (A3) es duea de los siguientes inmuebles:
- Inmueble formado por el Lote ________, de la subdivisin del lote ______,
proveniente de la divisin del lote ______ que corresponde a __________
que se fusion con el lote _________, de la subdivisin del _______ de una
superficie de _______ metros cuadrados, ubicado en calle _____ N _____,
hoy calle _____ N ______, de la Comuna de _______, Provincia (Regin)
_______, que segn plano de subdivisin y fusin archivado al final del
37
Registro del Conservador de _____ del ao ____, bajo el N ____, tiene

Norte, ________ . Al Sur, _______ Al Oriente, ________. Al Poniente,
_____________.
-
Inmueble formado por el Lote ________, de la subdivisin del lote ______,

proveniente de la divisin del lote ______ que corresponde a __________
que se fusion con el lote _________, de la subdivisin del _______ de una
superficie de _______ metros cuadrados, ubicado en calle _____ N _____,
hoy calle _____ N ______, de la Comuna de _______, Provincia (Regin)
_______, que segn plano de subdivisin y fusin archivado al final del
Registro del Conservador de _____ del ao ____, bajo el N ____, tiene
Norte, ________ . Al Sur, _______ Al Oriente, ________. Al Poniente,
_____________.
Antecedentes de la fusin y construccin:

Los inmuebles precedentes singularizados fueron fusionados de acuerdo a la
Resolucin Nmero ..de fecha..emanada de la I. Municipalidad de
todo de acuerdo al plano de fusin que se agreg al Registro de
Propiedad bajo el nmerocon fecha..
Sobre el inmueble (los inmuebles fusionados ) singularizados precedentemente la
sociedad (A3), proyect la construccin
de un edificio denominado
.. acogido al Decreto con Fuerza de Ley Nmero Dos de Mil
Novecientos Cincuenta y Nueve, segn contrato de construccin a Suma Alzada
de fecha_________, y cuya edificacin se encuentra autorizada por la Direccin
de Obras de la I. Municipalidad de ..segn Permiso de Edificacin N
_______, de fecha ________. La reduccin a escritura pblica de dicho permiso,
se practic con fecha _______, en la Notara de _____, de don _______. La
recepcin final fue aprobada segn certificado N _____, de fecha ________,
otorgada por la Direccin de Obras de la Municipalidad de _______. Mediante
Certificado N ___________ de la Direccin de Obras ya mencionada se acogi el
Edificio a la Ley Diecinueve Mil Quinientos Treinta y Siete de Copropiedad
Inmobiliaria. Los planos correspondiente a la Ley 19537 se inscribieron bajo los
Nmeros__________ con fecha __________ en el Registro respectivo del
Conservador de Bienes Races de _________. El Reglamento de Copropiedad se
otorg por escritura pblica de fecha _____________ en la notara de _________
de don ____________ y se inscribi en el Registro respectivo del Conservador de
Bienes Races de ______ a fs. _____ N ____ ao _______. El certificado de
Nmero, fue otorgado por la Municipalidad de ________ con fecha ________.
1.c.2.- Del Loteo con Construccin Simultnea:
La sociedad ..es duea del inmueble formado por el Lote ________, de
la subdivisin del lote ______, proveniente de la divisin del lote ______ que
subdivisin del _______ de una superficie de _______ metros cuadrados,
38
ubicado en calle _____ N _____, hoy calle _____ N ______, de la Comuna

de _______, Provincia (Regin) _______, que segn plano de subdivisin y
fusin archivado al final del Registro del Conservador de _____ del ao ____,
bajo el N ____, tiene una superficie total aproximada de ______ metros
cuadrados y deslinda: Al Norte, ________ . Al Sur, _______ Al Oriente,
________. Al Poniente, _____________.
Sobre el inmueble singularizado precedentemente la sociedad (A3), proyect
la construccin del Conjunto Habitacional __________, Etapa ______, acogido al
Decreto con Fuerza de Ley Nmero Dos de Mil Novecientos Cincuenta y Nueve (y
al Decreto Ley Dos Mil quinientos Cincuenta y Dos del ao Mil Nueve Setenta y
Nueve sobre Viviendas Sociales), que comprende la urbanizacin y edificacin
simultnea, de _____ viviendas, segn los planos y especificaciones tcnicas
elaboradas por los arquitectos ___________. La autorizacin de Loteo consta de
la resolucin N ____, de fecha _______, otorgada por la Direccin de Obras
Municipal de ______, del cual resultan _____ lotes destinados a viviendas. Se
destina una superficie a reas Verdes, y se consulta adems, _______ lote
destinado a equipamiento, Cesin Municipal. El Plano de loteo correspondiente,
a la ______ etapa se encuentra archivado en el Conservador de Bienes Races de
_______, bajo el N ______, con fecha _______.La recepcin (parcial) de
urbanizacin de la ________ etapa del conjunto, fue aprobada segn certificado
N ______ de fecha ___________, otorgada por la Direccin de Obras de la
Municipalidad de ______. La recepcin final de las viviendas que integran la
_____ etapa del conjunto, fue aprobada segn certificado N _____, de fecha
________, otorgada por la Direccin de Obras de la Municipalidad de _______.
1.c.3.-Loteos:
La sociedad ..es duea del inmueble formado por el Lote ________, de
la subdivisin del lote ______, proveniente de la divisin del lote ______ que
subdivisin del _______ de una superficie de _______ metros cuadrados,
ubicado en calle _____ N _____, hoy calle _____ N ______, de la Comuna
de _______, Provincia (Regin) _______, que segn plano de subdivisin y
fusin archivado al final del Registro del Conservador de _____ del ao ____,
bajo el N ____, tiene una superficie total aproximada de ______ metros
cuadrados y deslinda: Al Norte, ________ . Al Sur, _______ Al Oriente,
________. Al Poniente, _____________.
1.c.3.a.- Loteo Municipal: El inmueble antes singularizado fue subdividido en
. lotes de acuerdo a la Resolucin N..de fechaemanada de la I.
Municipalidad de .. segn consta del plano inscrito con
fechabajo el Nmero .en el Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Races de.y de acuerdo al certificado de
urbanizacin Nmero de fecha..emanado de la I. Municipalidad
de..
1.c.3.b.- Loteo Agrcola: El inmueble antes singularizado fue subdividido en .
lotes de acuerdo a la Resolucin N..de fechaemanada del Servicio
Agrcola y Ganadero segn consta del plano inscrito con fechabajo el
39
Nmero .en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes

Races de..
2.b.- En caso de sucesin por causa de muerte:

2.b.1.- Judicial:
Los primeros adquirieron sus derechos en esta propiedad mediante sucesin por
causa de muerte en la herencia quedada al fallecimiento de don (a)
____________ (y la ltima, adems, en su calidad de cnyuge sobreviviente),
segn auto de posesin efectiva inscrito a fojas_______ Nmero ______ en el
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Races de ______ del ao
_____. La inscripcin especial de herencia rola inscrita a fojas_______ Nmero
..en el Registro de Propiedad del mismo ao y Conservador.
Al margen de esta inscripcin se dej constancia de lo siguiente: Por Resolucin
del ___ Juzgado Civil de ______ de _____ (da) de ___(mes) de ____(ao) se
declar exenta (se acredit el pago) del pago de impuesto de herencia respectiva.
2.b.2.- Administrativa:
Los primeros adquirieron sus derechos en esta propiedad mediante sucesin por
causa de muerte en la herencia quedada al fallecimiento de don (a)
____________ (y la ltima, adems, en su calidad de cnyuge sobreviviente,
segn Posesin Efectiva otorgada por Resolucin Exenta N______ de fecha ___
de _____del ____ del Director(a) Regional del Servicio de Registro Civil e
Identificacin Regin Metropolitana, Inscripcin Nacional N____ del ao _____,
inscrita a fojas ___ Nmero _____ en el Registro de Propiedad del Conservador
de Bienes Races de.. del ao ______. La inscripcin especial de
herencia rola inscrita a fs.____ N _______ en el Registro de Propiedad del
mismo ao y Conservador.
Segn Certificado de Exencin Impuesto de Herencia N____ otorgado por el
Servicio de Impuestos Internos con fecha ____ de __________ del_______, y que
se inserta al final, la herencia quedada al fallecimiento de don ______________
se encuentra exenta del pago de impuesto establecido en la Ley N 16271 sobre
Herencia, Asignaciones y Donaciones.
Al margen de la inscripcin del auto de posesin efectiva se tomo nota del
certificado indicado precedentemente.
2.c.- En caso de liquidacin de sociedad conyugal:
Lo adquiri doapor adjudicacin en la liquidacin de sociedad conyugal
habido con donsegn consta de la escritura pblica de
fecha..otorgada en la notara de .inscrita a fojas Ndel
ao del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Races de
..
III.
ACTUAL POSEEDOR:
a) Lo es _____________________________, segn inscripcin que rola a
fojas ______ N ______ en el Registro de Propiedad de ______ del
40
Conservador de Bienes Races de _______________. (vigente al __-_______).

Lo
adquiri,
por
_______________
que
le
hizo
a
__________________________, segn consta de escritura pblica de
fecha ___-___-______, extendida en la notara de Santiago de don
__________________________.
3.1. Precio ( dejar la opcin que corresponda)
3.1.a.- Al contado: El precio de la compraventa fue la suma de $ ____________ pagados
de contado y en dinero efectivo.- El vendedor declar recibir a su entera conformidad la
totalidad del precio de la compraventa, dndolo por ntegramente pagado.- Las partes renunciaron expresamente a las acciones resolutorias que pudieran emanar
del contrato de compraventa.-
3.1.b.- A plazo: El precio de la compraventa fue la suma de $ _______________,

pagados de la siguiente forma:
a) Con $ ________________, pagados de contado y en dinero efectivo a la fecha del
contrato.
b) Con $ ________________, a pagarse en ______________ cuotas mensuales
(anuales, etc), iguales y sucesivas venciendo la ltima de ellas el da ________.
Se acredit el pago del saldo de precio mediante escritura pblica de fecha
________________, otorgada en la Notara de ..de don _______________
mediante la cual la parte vendedora don..declar ntegramente pagado el precio
de la compraventa.
3.1.c.- Adjudicacin: El precio de la adjudicacin fue la suma de $ _____________,

pagados con cargo al haber del respectivo cnyuge (comunero).- Se pagaron la totalidad de las hijuelas no quedando alcances en contra.
- No se pagaron la totalidad de las hijuelas, pues qued un alcance en contra de
..por la suma de ..a pagarse. Se acredit el pago del
alcance mediante escritura pblica de fecha ________________, otorgada en la
Notara de ..de don _______________ mediante la cual don..declar
ntegramente pagado el alcance quedado en su favor.
3.2.- CAPACIDAD DE LAS PARTES EN EL TTULO VIGENTE

3.2.a.- Compradora
-
Declar en la escritura tener a esa fecha el estado civil de soltero.Acredit ser casado y separado totalmente de bienes.La sociedad compareci debidamente representada por don __________ segn
personera que consta en la escritura pblica de fecha ____________, otorgada
41
en la Notara de Santiago de don ____________, la que no se inserta por ser

conocida de las partes y del Notario que autoriza.3.2.b- Vendedora
-
Declar en la escritura tener a esa fecha el estado civil de soltero.Acredit ser casado y separado totalmente de bienes.
A la escritura se encontraba casado bajo rgimen de sociedad conyugal con doa
________________, la cual compareci en la escritura autorizando a su cnyuge
a vender la propiedad materia de este informe.
La sociedad vendedora compareci debidamente representada por don
__________, con facultades suficientes para vender, segn personera que consta
en la escritura pblica de fecha ____________, otorgada en la Notara de
Santiago de don ____________, la que no se inserta por ser conocida de las
partes y del Notario que autoriza.Este ttulo no se informa en mayor detalle por encontrarse
actualmente informados por el BCH/BAE/CITI (carpeta N

___________).
IV.
POSEEDORES ANTERIORES:
a) Lo fue _____________________________, segn inscripcin que rola a
fojas ______ N ______ en el Registro de Propiedad de ______ del
Conservador de Bienes Races de _______________.
que
le
hizo
a
Lo
adquiri,
por
compraventa
__________________________, segn consta de escritura pblica de
fecha ___-___-______, extendida en la notara de Santiago de don
__________________________.
b) Lo fueron ________________________________, segn inscripcin
especial de herencia que rola a ______ N ______ en el Registro de
Propiedad de ______ del Conservador de Bienes Races de
_______________.
Lo
adquirieron,
por
herencia
de
don
________________________________, segn consta del auto de posesin
efectiva de fojas ______ N ______ en el Registro de Propiedad de ______
del Conservador de Bienes Races de _______________.
La herencia fue declarada exenta del pago del Impuesto a la

herencia.
Este ttulo no se informa en mayor detalle por tener ms de diez
aos.
V. GRAVAMENES Y PROHIBICIONES
42
Se acredit con el correspondiente Certificado de Gravmenes y

Prohibiciones, de fecha ___-____-______, que la propiedad tiene los
siguientes gravmenes y prohibiciones:
Hipoteca: a fojas ______ N ______ Registro de Hipotecas del

ao
______ del Conservador de Bienes Races de
_______________, por __________, a favor del Banco
______________.
Prohibicin de gravar y enajenar: a fojas ______ N ______
Registro de Prohibiciones del ao ______ del Conservador de
Bienes Races de _______________, por __________, a favor del
Banco ______________.
No hay embargos, ni medidas precautorias, como tampoco hay juicios

pendientes.
Se acredit con el correspondiente Certificado de Gravmenes y
Prohibiciones, de fecha ___-____-______, que las propiedades se
encuentran libres gravmenes, prohibiciones, embargos y medidas
precautorias, como tampoco hay juicios pendientes.
VI.
FUTURAS EXPROPIACIONES
Se acredit con los correspondientes Certificados emitido por el SERVIU de
la Regin Metropolitana (de fecha __________) y por la I. Municipalidad de
_____________, (se fecha) sealando que las propiedades
no estn incluidas dentro de los programas de adquisicin o expropiacin
de dichos servicios.
VII
CONTRIBUCIONES Y FORMA DE TRIBUTACION.
1.- Segn certificado de deuda total de contribuciones de fecha y comprobantes de

pago de las cuotas . se acredit que la propiedad no registra deuda en materia de
contribuciones .
2.- Si/no se ha tenido a la vista el comprobante de pago correspondiente a la
cuota de contribuciones del ao .
3.- ROL N .. de la Comuna de ..
VIII
COMPARECENCIA
1.- Vendedor: Personalmente / Representado.

2.- Comprador: Personalmente / Representado
3.- Cnyuge del vendedor
4.- Cnyuge del comprador
5.- Representante(s) de la sociedad vendedora.
43
6.- Representante(s) de la sociedad compradora.
ANTECEDENTES SOCIEDAD PROPIETARIA (sin IUV).

La sociedad vendedora, fue constituida por escritura pblica de fecha
____________, otorgada en la Notara de Santiago de don ______________. Su
extracto fue inscrito a fojas __________ nmero _________ en el Registro de
Comercio del Conservador de Bienes Races de Santiago con fecha
____________, y publicado en el Diario Oficial nmero ____________ con fecha
______________.- La sociedad fue modificada segn da cuenta la escritura
pblica de fecha ____________, otorgada en la Notara de Santiago de don
______________ cuyo extracto fue inscrito a fojas __________ nmero
_________ en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Races de
Santiago con fecha ____________, y publicado en el Diario Oficial nmero
____________ con fecha ______________.Se acredit su vigencia al da _______________.-
Conforme al pacto social son sus socios don ________________, don

__________________,
El uso de la administracin y razn social corresponde al socio
________________________ don _________________, los que actuando
individual y separadamente (conjuntamente) podrn representar a la sociedad con
las ms amplias facultades, entre las que se encuentran vender bienes races,
cobrar y percibir el precio, conferir mandatos, otorgar finiquitos y cancelaciones.Acuerdo para Enajenar en caso de sociedades Annimas: El acta que da
cuenta de la junta extraordinaria de accionistas de la sociedad celebrada con
presencia del Notario ________________, en que consta la autorizacin para
vender y enajenar el inmueble en estudio, de conformidad a lo prescrito en el
artculo 67 N 9 de La Ley de sociedades annimas, se redujo a escritura pblica
de fecha ________________ otorgada en la notara de ___________ de don
___________ .
Segn certificados emitidos por el gerente general y el contador de la sociedad
vendedora de fechas ____________ se acredita que el inmueble no representa
ms del 50 % de los activos de la sociedad.
IX
BENEFICIO TRIBUTARIO
Ley 19622 Si................No.............. Puede acogerse al beneficio

Si................No..................
Art. 55 bis
Ley 20130
44
D.F.L. 2
Si.. No.. Fecha recepcin Final .. N Certificado
Asignacin de Roles
X
TASACIN
El inmueble fue tasado en la suma de $ _____________, de acuerdo a informe de

tasacin emitido con fecha _________ y que se ha tenido a la vista
XI
OBSERVACIONES
Sin observaciones / Con las siguientes observaciones:

-
Los ttulos estudiados corresponden a la propiedad objeto de la tasacin y a la solicitud.
XII
CONCLUSION
Los ttulos se encuentran ajustados a derecho.
_____________
Abogado
45
ANEXO N 2
INFORME FINAL DE OPERACION DE CREDITO HIPOTECARIO101
Operacin N
I. Deudor del crdito y constituyente de la hipoteca.
A.- Nombre
B.- Rut
:
:
II.- Ttulo del crdito hipotecario.

A.- /Compraventa con/ Mutuo Hipotecario __________
Monto U.F.
Tasa de Inters
Plazo
B.- Notara
Fecha escritura
C.- Nombre vendedor

Rut
:
:
:
:
:
:
:
:
III.- Descripcin del inmueble objeto de la garanta.

A.- Propiedad:
B.- Comuna:
C.- Rol del Inmueble:
IV.- Inscripciones en el Conservador de Bienes Races.
A.- Inscripcin de dominio a Fs.
N
del Registro de Propiedad
correspondiente al ao
del Conservador de Bienes Races de
.
B.- La Hipoteca Especfica / General del Banco de Chile, a fs.
N
del
ao
.
C.- La Prohibicin de gravar y enajenar a favor del Banco de Chile a fs.
N
del ao
.
V.- Fiadores y codeudores solidarios.
A.- Nombre
B.- Rut
101
Toda operacin terminada debe contar con este informe final debidamente suscrito por el abogado
encargado. Asimismo, se debe adjuntar a la operacin en el sistema de seguimiento computacional, junto con
la copia de la inscripcin de dominio y del certificado de hipotecas y gravmenes.
46
VI.- Beneficios Tributarios.

/ El beneficiario del artculo 55 bis es:
A.- Nombre
B.- Rut /
/ La reprogramacin se encuentra acogida a la Ley 19.622 /
/ Ley 20130 /
VII.- Observaciones.
La garanta se constituy conforme a derecho.
Se adjuntan: (A la Unidad de Control de Garantas)

Copia o fotocopia escritura (n)
Copia inscripciones:
- Dominio (n)
- Hipoteca (n)
- Prohibicin (n)
Certificado Gravmenes y Prohibiciones (n)
En
de
de
Abogado
47

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NDICE

DOS. DOCUMENTACIN NECESARIA PARA INFORMAR TTULOS

B. Estudio de Unidades en Edificios

C. Estudio de Predios rsticos

D. Vigencia de los documentos

TRES.ANTECEDENTES ESPECIALES A CONSIDERAR EN EL

a) Solemnidades Ordinarias del contrato de compraventa de inmuebles.

b) Solemnidades Especiales del contrato de compraventa de inmuebles.

b.1. Expropiacin por causa de utilidad pblica.

b.2. Venta forzada hecha por la Justicia.

b.3. Venta de inmuebles comunes o de una sucesin

b.4. Venta de los inmuebles de uno de los cnyuges.

b.5. Venta de inmuebles de un extranjero.

b.5.1.- Necesidad de contar con R.U.T

b.5.2.- Rgimen matrimonial

b.6. Venta de los inmuebles de un menor.

b.7. Venta de inmuebles de un ausente.

b.8. Venta de inmuebles de una Sociedad Annima

b.9 Venta de bienes en terreno indgena

b.10. Venta de inmuebles propiedad de las Instituciones de la Iglesia Catlica

b. 11. Venta de inmuebles de propiedad del Estado y Municipalidades

b.12. Venta de inmuebles limtrofes y fronterizos

c. 1. Particin general de bienes inmuebles

c. 2. Particin de bienes inmuebles, con comuneros incapaces.

d) Inmuebles adquiridos por sucesin por causa de muerte.

d.1. Inmueble adquirido como heredero o legatario

d.2. Inmueble adquirido como cesionario de un heredero o legatario

d.3. Inmueble adquirido como heredero en transmisin

d.4. Inmueble adquirido como heredero en representacin de su padre o madre 23

f) Subdivisin de Predios Rsticos: D.L. N3.516 de 1980

g) Predios Agrcolas con deuda CORA y/o INDAP

h) Regularizacin de Predios Urbanos: Decreto Ley N 2.695

i) Certificacin de Asignacin de Roles en Trmite

CUATRO. FINANCIAMIENTO BANCARIO

4.2. Subsidio Habitacional

4.3. Beneficios Tributarios

4.4. Productos Hipotecarios

4.5. Crditos Caucionados.

4.6. Encadenamiento de Ttulos

ANEXO N 1 INFORME DE TTULOS TIPO

ANEXO N 2 INFORME FINAL DE OPERACION DE CREDITO

MANUAL PARA EL ESTUDIO DE LOS TTULOS PARA LAS OPERACIONES

correspondiente inscripcin por el Conservador de Bienes Races correspondiente,

Certificados de No Expropiacin otorgados por el SERVIU y por la Ilustre

En el caso de tratarse de unidades de un Condominio, Certificado de la

Fotocopia del Permiso de Edificacin, modificaciones y su reduccin a escritura

Fotocopia del Certificado de Hipotecas, Gravmenes y Prohibiciones de

La Declaracin de Soltera puede constar en alguno de los siguientes

3.- Los certificados de dominio vigente y de hipotecas, gravmenes y prohibiciones

Conforme a la Carta 33 de Fiscala de fecha 17/12/2003.

4.- Los certificados de no expropiacin podrn tener una fecha de otorgamiento de

El omitir este examen, ha hecho que en ms de una ocasin, se compre o

Ver formato en Anexo N 1.

TRES. ANTECEDENTES ESPECIALES A CONSIDERAR EN EL ESTUDIO DE

representante de la sociedad que recibe el aporte, toda vez que la reduccin a

b.1. Expropiacin por causa de utilidad pblica. En Derecho, la expropiacin

REVISTA DE DERECHO Y JURISPRUDENCIA, tomo VI, sec. 1, Pg. 432.

los herederos o cesionarios fundados en que se actu fuera de su patrimonio

En definitiva, la venta de un inmueble que forma parte del patrimonio reservado de

Ver artculo 1344 del C. Civil.

b.6. Venta de los inmuebles de un menor.

Es importante que en el ttulo, se incorpore la sentencia ejecutoriada que da

Ver artculo 411 del C. Civil.

Ver artculo 13 de la Ley N 19.253, antes citada

1.a.- Lote es dueo de la propiedad ubicada en calle _ N _, hoy

Registro del Conservador de _ del ao , bajo el N , tiene

Inmueble formado por el Lote __, de la subdivisin del lote ,

ubicado en calle ___ N _, hoy calle _ N ____, de la Comuna

Conservador de Bienes Races de _______. (vigente al -_).

Hipoteca: a fojas N Registro de Hipotecas del