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DIREITOS REAIS PROF.

NESTOR DUARTE
CADERNO POR VINCIUS ALVARENGA E VEIGA 24 187 2016
1 de agosto de 2016.
Nos anos um e dois, focamos nos Direitos Pessoais/Obrigacionais, pois tratamos de relaes jurdicas interpessoais.
Agora, partiremos ao Direito das Coisas/Reais (que vem da res), focando tanto na posse quanto nas coisas. A posse,
na verdade, no um direito, mas um fato que gera direitos: no porque uma pessoa no proprietria e est neste
imvel alheio que ela pode ser retirada de imediato, ainda que haja exceo que possibilite isto. Temos tambm
usufruto, uso, habitao, servides, hipoteca, penhor, garantia fiduciria.
Primeiramente, estudaremos a posse. Depois, estudaremos os objetos do direito das coisas, que so os bens jurdicos
tangveis, corpreos (no as propriedades industrial e intelectual, pois so incorpreos). Existem alguns direitos reais
que so incorpreos, que so os direitos reais de garantia bem imvel empenhado ou hipotecado foi dado em
garantia no se retirando a propriedade de seu dono, submetendo ao poder do credor.
Tudo que existe no mundo exterior so, genericamente, coisas, mas nem todas as coisas tem valor econmico e no
circulam. As coisas que possuem algum valor econmico so os bens, teis e raros (isto pois no so de amplo e fcil
acesso, no existindo o suficiente a todos) importante ver o art. 317 do Esboo de Cdigo Civil, por Teixeira de
Freitas, que tratou bens como coisas (curiosidade: era chamado de Esboo porque ele nunca esteve satisfeito
com seu projeto de Cdigo Civil, que tanto demorou de ser feito que o Reino rompeu o contrato, mas a Argentina
copiou e vigorou at o ano passado).
Correntes definidoras dos Direitos Reais
Personalista: todos os direitos so pessoais, havendo relao entre pessoas que podem ter por objeto uma coisa;
Realista: o direito real se caracteriza pelo poder imediato de uma pessoa sobre a coisa, ou seja, uma relao imediata.
Nenhuma das duas chegou a conter uma definio totalizadora, pois os direitos reais tambm podem ser contra
pessoas indeterminadas. Melhor dizer que o direito real erga omnes, enquanto os direitos pessoais so inter partes.
Os direitos reais so somente aqueles previstos em lei: so taxativos em oposio ao dos pessoais, que so abertos
e podem ser atpicos, desde que respeitado os princpios cveis. Os direitos reais esto no CC, art. 1.225: propriedade,
superfcie, servides, usufruto, uso, habitao, direito do promitente comprador do imvel, penhor, hipoteca,
anticrese, concesso de uso especial para fins de moradia e concesso de direito real de uso.
A posse est inserida no direito das coisas, ainda que no seja um direito real. O principal direito que a posse gera
so os chamados interditos possessrios, que so as aes de defesa da posse.
8 de agosto de 2016.
DIREITO POSSESSRIO
Necessitamos proteger as relaes de posse e propriedade que ocorrem com base na boa-f, para preservar os
direitos possessrios sem descobrir ou desautorizar o direito de propriedade. Talvez, o fundamento mais importante
da defesa possessria seja o de pacificao social, para que o Judicirio ou as partes, com mais cautela, possam
verificar a quem pertence o direito ou se h direitos concorrentes numa certa situao, da a importncia e a sutileza
das questes possessrias.
L no direito romano j tnhamos algo que dava essa proteo: os interdictos, depois denominados interditos
possessrios, que eram mandados do pretor para que se mantivesse a posse a algum, devendo ser cumprido de
modo interino enquanto uma ao de mais profundidade analisada. Interdito tem raiz na interinidade de algo
que no foi decidido. E como isso evoluiu?
(i) Direito germnico: o direito romano se espalhou e teve, ao seu lado, este direito, gerando-se uma mistura;
(ii) Direito francs: posse nova de mais um ano e um dia, podendo ser liminarmente mantido; posse velha aquela
que est a menos de um ano e um dia, o antigo possuidor que foi agredido, por ele ter agido rapidamente, tem liminar
para retirada;
(iii) Direito cannico: se um bispo ou um padre estiver sendo punido pela hierarquia da ICAR, ele tinha o direito de
aguardar a soluo da sua pendenga na posse de sua S. Foi a grande contribuio para garantir aos bispos e padres a

posse de suas Igrejas quando houvesse alguma pendenga com a hierarquia religiosa. A ICAR a dona, mas o possuidor
era o bispo ou o padre chefe do templo.
O possuidor deve agir em nome prprio, isso para distinguir aquele que tem apreenso da coisa em nome alheio. O
possuidor no o proprietrio. Como, ento, descobriremos se algum proprietrio ou detentor? Pelo modo como
aquela pessoa age: agir como proprietrio, mesmo no o sendo, torna-o possuidor. Possuidor aquele que exerce
algumas atribuies do domnio (art. 1193, CC). Possuidor aquele que tem de fato exerccio pleno de alguns poderes
inerentes propriedade (usar e fruir, mas no possuir ou reivindicar).
O possuidor deve se comportar como proprietrio ou se sentir assim? Temos duas teorias sobre isso:
(i) Objetiva: enunciada por Ihering. posse, para se caracterizar, basta a exteriorizao do domnio, no precisando
indagar se a pessoa quer ou no ser dona;
(ii) Subjetiva: enunciada por Savigny. A posse exige dois elementos: a apreenso e o animus, ou seja, a vontade de
ser dono.
Ento, o direito brasileiro adotou, pelas definies do CC, a teoria objetiva posse.
Depois, admite-se a aquisio de propriedade pela posse durante um prazo estabelecido legalmente. Se algum
entrar num terreno grande e ali se estabelecer durante 15 anos, independentemente de qualquer documento, tornase dono, pois teve o nimo de dono construiu, permaneceu durante um longo perodo, no era empregado etc.
Basta o juiz dar uma sentena declaratria. Ento, para fins da usucapio, adotou-se a teoria subjetiva.
CLASSIFICAES DA POSSE
Temos as seguintes formas de posse (art. 1197, CC) classificao 1:
Direta pela apreenso fsica da coisa, ou seja, est em seu poder pode exigir respeito do possuidor direto e de
terceiros, o inquilino pode exigir que terceiros no faam algo;
Indireta aquela que transmitiu uma parcela desse poder a outra pessoa (locao, penhor), sendo um uso mediante
retribuio (uso oneroso) o locador, por uma fico, continua possuindo.
Considera-se detentor aquele que, achando-se em relao de dependncia para com outro, conserva a posse em
nome deste, em cumprimento de ordens ou instrues suas (art. 1198, CC, p.ex., caseiro ou motorista, um vnculo
contratual ou trabalhista). Locatrio no cumpre ordem de locador! Na posse no h subordinao; na deteno, h.
Isto extremamente importante para aes cotidianas! No pargrafo nico do 1198, admite-se o abandono de posse
direta e o inquilino passa a ser possuidor exclusivo, podendo usucapir aps 15 anos. Ento, o possuidor deve sempre
manter-se como tal.
Duas ou mais pessoas podem ser possuidoras de um mesmo objeto. Quando h composse, qualquer um dos
compossuidores pode isoladamente defender a posse dos demais perante juzo, ou ajuizar causa, pois h uma
indivisibilidade desse direito, conforme. 1199, CC contra terceiro pode agir sozinho, devendo-se respeitar o direito
dos demais compossuidores, o que se parece muito com as obrigaes indivisveis. E se uma das pessoas se
desentenderam com as outras? Pode haver alijamento? No, pois a composse exige que um compossuidor respeite o
direito do outro. S se houver um efetivo abandono que a jurisprudncia admite que um dos compossuidores usucape.
15 de agosto de 2016.
Classificao 2
Justa: nem clandestina (furtiva, s escondidas), nem precria (em razo de contrato, deve ser restituda), nem
violenta (invaso, restrio de cercas);
Injusta: possui uma ou vrias das negaes acima. O prazo da usucapio s comea a partir da posse se tornar mansa
e pacfica portanto, desaparecer, para efeitos jurdicos, quando a violncia acabar.
Temos casos de manuteno de um locatrio indevidamente ou sublocao no-autorizada.
Classificao 3
Boa-f: simplesmente ignora o vcio que possa obstar a aquisio de sua propriedade. Se colheu frutos, recebeu
aluguel e teve rendimentos, so todos do possuidor.
M-f: possuidor que tem cincia do vcio que pode impedir a aquisio da propriedade. Com o recebimento de
citao judicial, ele j possui conhecimento das mculas de sua posse. A partir daqui, perdendo a demanda judicial,
todo usufruto passa a dever devoluo de futuros frutos e rendimentos.
Classificao 4
Ad interdicta: garantidora do direito s aes possessrias, ou seja, aos interditos possessrios (teoria objetiva);

Ad usucapioni: possibilitar ao possuidor que se torne proprietrio (teoria subjetiva) havendo presuno absoluta
quando decorrerem os 15 anos (prescrio aquisitiva). na posse ad interdicta que focaremos hoje, pois estudaremos
os interditos. Estudaremos a usucapio quando tratarmos da propriedade.
Classificao 5
Nova: menos de um ano e um dia;
Velha: um ano e um dia ou mais.
Aquele que tem posse velha no pode ser retirado liminarmente numa ao de manuteno de posse, cabendo
somente ao reivindicatria. Agora, sendo posse nova, a liminar possvel para a retirada de eventuais invasores.
Classificao 6 mais terica e de erudio
Jus possidendi: aquela de quem tem tambm a propriedade;
Jus possessionis: aquele que tem s a posse, mas no a propriedade.
Classificao 7
Natural: perceptvel pelos sentidos e lgico;
Civil: pela fico do constituto possessrio (clusula constitute), em que o transmitente passa a posse ao outro sem
sair de seu lugar passou de possuidor direto para possuidor indireto.
Classificao 8
Pro indiviso: quando duas ou mais pessoas so possuidoras ao mesmo tempo de um bem indivisvel;
Pro diviso: determinao das partes reais (geodsicas) a quem pertence uma propriedade.
Classificao 9 Posse de Direitos Pessoais
O que ocorreu na histria do direito brasileiro para falarmos disso o seguinte: no governo de Mal. Peixoto, houve
exonerao dos lentes (professores universitrios que somente liam as prprias obras) da Escola Politcnica de forma
arbitrria. Rui Barbosa, advogando aos professores, tinha que encontrar uma soluo rpida para eles voltarem e
ainda no havia o Mandado de Segurana. Ele integrou uma ao de reintegrao de posse aos seus cargos: no teve
sucesso, pois era um governo ditatorial, e se tornou uma soluo engenhosa, grande teoria, que foi estudada pelos
professores Vicente Rao e Valdemar Ferreira, p.ex. Hoje, temos medidas das mais diversas, incluindo o MS. Esta ideia,
hoje, inadequada, pois j temos a devida tutela processual de suas posses pessoais.
AQUISIO DA POSSE
Quem pode adquirir a posse? Toda a pessoa no exerccio de seus direitos. Pode se dar por um representante? Sim!
A lei no exclui essa possibilidade. O curador, tutor, mandatrio ou pais de menor ou incapaz pode adquirir posse no
interesse de seu curatelado, tutelado, mandado ou filhos. Alm disso, a posse tambm pode ser adquirida por terceiro
que no tem representao, desde que ratificada pelo titular.
Como a posse se transmite? Lembremo-nos que a posse no um direito, mas um fato que gera direitos.
Muitas vezes, o possuidor que no se tornou proprietrio quer simplesmente passa-la adiante: ento, pode ser
transmitida por negcio intervivos (ttulo singular). Aqui, facultado ao adquirente unir sua posse ao de seu
antecessor, a depender da escolha principalmente analisando a vantagem temporal para alcanar a usucapio.
Se o possuidor vier a falecer e seus herdeiros continuarem l, h transmisso causa mortis (ttulo universal). Aqui, o
herdeiro continua a posse de seu antecessor de pleno direito, com todas as caractersticas pela usucapio
extraordinria com 15 anos. Recebeu nas mesmas condies de seu antecessor, mesmo que seja em tamanho menor
veremos ano que vem que a transmisso ocorre de forma unitria.
SISTEMA DE DEFESA DA POSSE
Ou se possuidor, ou se proprietrio e possuidor vale frisar que ser proprietrio no garante de instante seu
direito possessrio, o que interferir na ao a ser movida (reivindicatria vs. interditos).
As aes ou os interditos possessrios so:
Reintegrao: para reaver a posse quando ocorrer um esbulho (invaso ou furto);
Manuteno: para quando o possuidor turbado (no retirado, mas molestado);
Interdito proibitrio: para coibir a ameaa de esbulho ou turbao.
Muitas vezes difcil saber se j houve esbulho ou se ainda turbao. Diz-se que as aes possessrias so fungveis,
ou seja, se o autor pedir reintegrao e o juiz verificar que houve mera turbao, pode proferir uma sentena como
se tivesse sido um pedido de manuteno e o contrrio tambm vlido, ou tambm quando for ameaa. Quero
dizer, o juiz pode conceder um provimento diferente do solicitado quando houve engano na identificao ou
dificuldade de demonstrao da ameaa.

Tratam-se de aes dplices, que so aquelas em que o ru pode formular um pedido independentemente de
reconveno. aquela em que o autor se torna ru e o ru autor, independentemente de reconveno. o que, nas
aes sumrias do ACPC, eram chamadas de pedido contraposto.
Desforo imediato: a possibilidade de legtima defesa da posse, desde que o possuidor utilize meios moderados e
de reao imediata. Ou seja, o proprietrio pode impedir ameaa ou esbulho por conta prpria, nas devidas
propores.
A ao de imisso da posse petitria, no possessria, pois trata-se de um caso em que a pessoa apenas pede a
posse quando nunca foi possuidora assim classificada desde o CPC/73.
. E quando duas ou mais pessoas se dizem possuidoras em lide e surge um novo indivduo dizendo que era o
possuidor que foi esbulhado? Manter-se- aquele que, no momento, estiver na posse.
. Somente aquilo que objeto de propriedade pode ser objeto de posse? Em princpio, sim. Os direitos reais so ou
sobre coisa prpria (ex. propriedade, condomnio) ou sobre coisa alheia (ex. servides aparentes, usufruto, superfcie)
FRUTOS, PRODUTOS E RENDIMENTOS
Os bens materiais geram esses trs fatos. Quando dizemos que um possuidor de boa-f tem direito aos frutos,
precisamos saber at quando. Os frutos so naturais (ex. pomar) ou civis (ex. casa alugada).
Os frutos naturais so pelas colheitas. Os frutos civis so contados dia por dia.
Em caso de antecipao de colheita, o reivindicante pode pedir a indenizao daquilo que foi colhido por
antecipao.
Tratando-se de benfeitorias do possuidor e o dono vai reivindicar: colocado de boa-f, h direito de indenizao. Se
o reivindicante no indenizar, o reivindicado pode reter aqueles bens. Se obrou de m-f, a indenizao ser somente
sobre as benfeitorias necessrias e teis.
lembrando: necessrias so indispensveis para a subsistncia do
bem; teis somente facilitam a utilizao; volupturias, de mero
deleite ou aformoseamento (se quiser, o possuidor pode retir-las,
mas o reivindicante pode preferir indenizar).
PERDA DA POSSE
A posse perdida quando o possuidor alijado, e quando surge a possibilidade dos interditos possessrios. A perda
da posse a cessao do poder sobre o bem. Esses interditos podem ser movidos contra o proprietrio! Juzo petitrio
quer dizer com base num direito pessoal ou de propriedade, enquanto o juzo possessrio demanda fundada na
posse. Ao reivindicatria do proprietrio no possuidor contra o possuidor no proprietrio.
22 de agosto de 2016.
INTRODUO e HISTRIA do DIREITO de PROPRIEDADE
Nos Direitos Reais, podemos criar direitos parecidos com propriedade ou servides? De modo algum! Os direitos
reais so taxativos determinados restritivamente pela lei. Qual o primeiro direito real enumerado na lei? O de
propriedade, que o mais amplo e mais extenso, com todos os outros sendo chamados d. reais limitados, pois
albergam uma parcela da propriedade. Ento, o nico direito com plena extenso dentro dos direitos reais o de
propriedade.
Na Histria, o direito propriedade s no mais antigo que o direito vida. Na Ordem Constitucional, trata-se de
uma clusula ptrea portanto, no pode ser abolido nem por emenda constitucional do constituinte derivado.
Temos o direito de usar e usufruir do bem da propriedade, s no podemos utiliz-lo de tal modo que, gratuitamente,
prejudique terceiros isso a funo social da propriedade, alm de demais particularidades , o que no quer dizer
que o poder pblico pode sair tirando a propriedade dos outros a seu bel prazer: somente por utilidade e necessidade
pblicas e interesse social, e no por mero capricho da autoridade. Desde a Constituio de 1946 temos esse princpio
regente da propriedade na ordem constitucional brasileira.
Qual a diferena entre domnio e propriedade? As duas expresses esto corretas. Domnio quer significar apenas a
propriedade das coisas materiais, ou seja, tangveis. Propriedade tem uma expresso mais larga, incluindo as coisas
intangveis (propriedade autoral, industrial, intelectual etc.). Portanto, domnio o modo estrito de propriedade (a

material). Senhor, na linguagem jurdica, tambm significa dono, com dono tendo raiz em domnio, que a
propriedade material.
No direito romano, no encontramos algo parecido com o que ns entendemos de direito de propriedade: falavase, quele tempo, de jus in res (daqui vem direitos reais), no havendo a elaborao que conhecemos hoje, pois os
romanos eram prticos, sem definies doutrinrias (somente solues). Na idade mdia, houve uma reviravolta: no
feudalismo, o senhor feudal era o dono mas concedia, aos seus vassalos, a utilizao da propriedade. Ele possua o
domnio eminente, enquanto o vassalo possua o domnio til. Esta ideia desaparece com o medievo. Pothier foi um
grande pensador, a partir do cdigo napolenico, sobre a concepo da propriedade como direito unitrio,
proclamando o fim da propriedade feudal. Orlando Gomes tem uma diviso tripartite da definio de propriedade.
Todos os trs conceitos possuem alguma semelhana, ainda que com suas peculiaridades:
(i) sinttico: submisso de uma coisa e todas as suas relaes a uma determinada pessoa, ou seja, o senhor absoluto,
inspirado nos pandectistas (estudiosos do direito romano que adaptaram suas ideias contemporaneidade);
(ii) analtico: usar (utilizar para si), fruir/gozar (retirar rendimentos), dispor e reaver um bem de quem injustamente
o detenha. O possuidor esbulhado tem este direito de reaver por ao possessria portanto, fundado na posse; o
proprietrio tem uma ao reivindicatria (res vindicato, vindicar a coisa: proprietrio no-possuidor contra possuidor
no-proprietrio) fundada na propriedade pois perder a propriedade diferente de perder a posse;
(iii) descritivo: a propriedade um direito complexo, absoluto, perptuo para sempre, at que venha um fato que
faa tal direito perecer: alienao, perda por usucapio, abandono etc., sendo importante para distinguir dos direitos
pessoais que so sempre temporrios) e exclusivo pois uma coisa, ou sua cota-parte/parte ideal, s pode ter um
proprietrio , pelo qual uma coisa fica submetida vontade de uma pessoa com as limitaes da lei.
Art. 1221: No se pode usar a propriedade apenas para incomodar, muito menos para deixa-la intil: uma
propriedade improdutiva poder ser desapropriada para fins de reforma agrria, enquanto a propriedade urbana
ociosa pode sofrer uma maior tributao. O CC diz que so defesos os atos que no tragam comodidade utilidade, mas
somente para causar incmodos. Tambm, pode ocorrer a privao da propriedade por requisio em caso de
utilidade/necessidade pblica ou perigo pblico iminente (Constituio).
A propriedade j foi totalmente ilimitada, mas hoje no mais. Minerais so pertencentes unio, e, se no caso de
escavao uma jazida for encontrada, sua explorao depender de autorizaes administrativas, com o dono do
terreno tendo prioridade, ainda que no possa impedir que outrem venha explorar aquela jazida. Na concesso ao
particular, h necessidade de pagamento de royalties. As excees so areia e argila, por serem de pronta utilizao,
bastando autorizao de explorao. Os monumentos arqueolgicos tambm pertencem ao poder pblico. Pode-se
construir em grandes alturas s beiras de um aeroporto, ou desrespeitando o zoneamento urbano (como em cidades
litorneas)? No! Para todos os casos, h uma restrio legtima dada, ao poder pblico, pela Constituio.
Os navios e as aeronaves so considerados bens imveis por mera fico/considerao legal, no por natureza.
Prioritariamente, trabalharemos com bens imveis naturais.
No CC/1916, tnhamos a inveno, que no CC/2002 a descoberta (inventrio um perodo de descoberta; j
falaram que o Brasil foi inventado, pois descoberto), sendo um dos modos de aquisio de coisa mvel. Este tema no
est na parte referente aquisio da propriedade, porque a descoberta no faz adquirir a propriedade. Sendo um
achado, se for coisa alheia deve ser restituda (direito de ao menos 5% de seu valor); se for res derelicta, no precisa
ser devolvida; se res nullius, pode ser adquirida por qualquer pessoa se a lei permitir. Essa disposio no intil.
Os negcios jurdicos no transmitem a propriedade de coisa imvel: deve-se registrar no cartrio de imvel, no
bastando a traditio/tradio. Portanto, o registro que transfere a propriedade imvel.
Para coisa mvel, existe a regra do res perit domino (coisa perece ao dono) em caso de perda ou perecimento de
coisa no entregue ao comprador, pela qual, no Brasil, perdida pelo vendedor (na Frana o contrrio, pois o
contrato que transmite a propriedade, inclusive de coisa mvel).
Modo de aquisio: (i) derivado quando houver proprietrio anterior que passa a um subsequente: vnculo entre o
alienante e o adquirente; (ii) originrio quando for pela usucapio ou pela acesso da natureza.
Modo de aquisio de coisa mvel: (i) ocupao, para aquisio de seres vivos (plantas ou animais) ou de minerais,
quando permitido; (ii) especificao, transformando coisa bruta em algo elaborado, mesmo que essa coisa bruta no

fosse originalmente dele; (iii) confuso (no confundir a de direitos reais com a de direitos contratuais), que quando
existe a mistura de coisas lquidas por boa-f: o promotor da mistura dono, devendo indenizar o que sofreu a
confuso; (iv) comisto (errou o CC escrevendo comisso), que a mistura de coisas slidas por boa-f, levando a
mesma regra da confuso; (v) adjuno, que a juno de duas ou mais coisas que se tornam inseparveis, sendo de
quem tem posse, indenizao ou pagamento de boa-f; (vi) achado de tesouro, pertencendo a quem achou de boa-f
ou ao contratante da empreitada que a achou. Se sabia que havia tal tesouro em terreno alheio e encontrou, ser
meio-a-meio; (vii) tradio, que o modo mais usual de aquisio das coisas mveis, sendo a mera entrega: isto vale
at mesmo para carros, pois o registro no Detran mera providncia administrativa para cobrar impostos, aplicar
multas, exercer poder de polcia etc., logo, tudo aquilo que o novo proprietrio fez de m-conduta recair sobre ele,
ainda que haja alguma dificuldade probatria; (viii) usucapio, sendo por 5 anos para bens mveis,
independentemente de boa-f: havendo justo ttulo bastam 3 anos; (ix) sucesso hereditria, pois os bens transmitemse de pleno direito aos herdeiros legtimos e testamentais no momento do bito no pelo inventrio, pois este serve
s para transmitir os bens entre os herdeiros e fazer eventuais registros necessrios.
Modo de aquisio de coisa imvel:
(i) registro aps venda e escriturao (a qual obriga a transmisso, ensejando eventuais perdas e danos);
(ii) acesses:
. formao de ilhas (quando em rios pblicos, pertencem ao poder pblico: D. 24.643/1934, o Cdigo de guas,
que possui fora de lei graas a Vargas ps-Revoluo);
. aluvio (terra de um imvel passando pouco a pouco e espontaneamente a outro);
. avulso (grandes deslizamentos, que so ocorrncias violentas);
. lveo abandonado (poro de terra coberta de gua, como mangues e afins, sendo como um puxadinho
do terreno tangente);
. construes e plantaes (quem planta ou constri em terreno alheio, a depender da boa-f, perde para o
dono do terreno mas tem direito indenizao se de m-f, sem direito indenizao. No sempre assim,
havendo uma srie de regras sobre isso no art. 1253, CC).
O registro oferece uma presuno relativa de propriedade. Descoberta a falsidade, o CC estabelece que enquanto
no anulado o registro por ao prpria, ele prevalece, no passando a propriedade ao anterior passar o tempo e
sendo uma posse de boa-f com este ttulo injusto, pode-se ocorrer a usucapio, exceo do verdadeiro dono
impugnar esse registro judicialmente. Dono, ento, quem tem seu nome no registro de imveis. Isto encontra-se na
lei 6.015/1973 (a Lei dos Registros Pblicos), com os arts. 167 ss. sobre o registro de imveis (essa lei trata de outros
registros tambm).
29 de agosto de 2016.
A USUCAPIO
ou AQUISIO ORIGINRIA DA PROPRIEDADE

Conceito: Usucapio um modo de adquirir propriedade pela posse continuidade durante certo tempo e com os
requisitos previstos em lei (definio de Modestino, um dos grandes jurisconsultos romanos). originrio por no
haver uma vinculao com um proprietrio anterior.
Gnero do substantivo: No CC/1916, usucapio era masculina, com grande parte da doutrina, como Orlando Gomes,
usando na conjugao feminina: usu capio significa aquisio pelo uso. Disto, o CC/2002 fez a devida correo.
Decorre de uma posse continuada e com animus domini, ou seja, inteno de ser dono a simples apreenso da coisa
no faz o prazo para usucapio ocorrer: deteno quando h uma relao trabalhista, posse direta e indireta quando
da locao, etc.: a posse no exercida como se donos fossem, pois existe um negcio jurdico precedente. Aqui, vale
somente a posse ad interdicta, sob a teoria objetiva da posse. Para a usucapio, temos a teoria subjetiva de acordo
com a posse ad usucapioni.
Tempo
*Justo ttulo um contrato ou documento afim. Boa-f o desconhecimento de um vcio que impea a aquisio da
propriedade*

. Para coisas imveis:


(i) 15 anos de posse mansa e pacfica para adquirir a propriedade pela usucapio (histrico: no CC 1916,
originariamente, era 30 anos, sendo emendado para 20 anos) sendo este o modo extraordinrio, que
prescinde de justo ttulo ou boa-f, pois o tempo apaga os vcios da posse;
(ii) o modo ordinrio demanda 10 anos de posse, justo ttulo (compra no registrada por algum vcio de forma
ou matria) e boa-f. aproveitado por grileiros, que falsificam documentos novos e o envelhecem (antes,
colocando grilos que sujavam o papel e davam um tom envelhecido nele);
(iii) se o justo ttulo for um documento que, aps o negcio, veio a ser anulado, bastam 5 anos, desde que
atendendo os demais critrios do modo ordinrio (art. 1242, CC). Isto acontece com muita frequncia,
destacadamente na regio do Vale do Ribeira (bateu o regionalismo do autor do caderno).
. Para coisas mveis:
(i) ordinria, por justo ttulo bastam 3 anos, com boa-f;
(ii) extraordinria, sem justo ttulo, e mesmo sem boa-f, bastam 5 anos.
. Se a posse for obtida de modo violento ou clandestino, adquire-se a usucapio? No momento em que cessar a
violncia, a clandestinidade e a precariedade, comea-se a contagem do prazo da usucapio extraordinria. Como
tudo isso se cessa?
. Passagem de posse:
(i) por sucesso universal, com o prazo da posse continuando a contagem se o antigo possuidor morra;
(ii) por sucesso a ttulo singular, pela qual o sucessor pode acrescentar ou no a sua posse do seu sucessor.
. Bens pblicos no podem ser adquiridos por usucapio. Somente por meio da legitimao da posse que pode ocorrer,
quando produzir num terreno de at 100 hectares, pela qual o governo pode dar um ttulo de propriedade. Trata-se
de uma ao discriminatria, que discrimina as terras pblicas das particulares (6.383/1976).
Modalidades Sociais
. Usucapio Pro Labore: aquele que for possuidor de imvel rural de at 50 hectares que no tiver outro imvel urbano
ou rural e o tornar produtivo, passados 5 anos, tornar-se- proprietrio tendo acento na Constituio Federal pelo
art. 191, e pelo CC, 1239. Prescinde de justo ttulo e de boa-f.
. Usucapio Pro Misero: dentro dos critrios acima, desde que at 250 m em imvel urbano.
. Quando houve a instituio do Programa Minha Casa, Minha Vida, acrescentou-se ao CC o art. 1240-A: criao da
Usucapio Familiar ou Conjugal. O cnjuge ou companheiro que ficar exclusivamente naquela casa de at 250 m,
devido a abandono, durante 2 anos aps isto e se pelo regime de bens tambm for proprietrio, tornar-se- dono(a)
exclusivo(a). Somente uma vez pode isto ocorrer.
. Usucapio Urbana Individual, pelo Estatuto da Cidade (art. 8 e 9), diz que o herdeiro legtimo continua de pleno
direto posse do antecessor, desde que resida no imvel, perfazendo 5 anos.
. Usucapio Coletiva, tambm pelo Estatuto da Cidade (art. 10), terras ocupadas aps um prazo de 5 anos a todos que
esto num terreno acima de 250 m. No pegou, mas uma disposio muito importante para regular a habitao de
pessoas menos favorecidas. Devem ser casas, no edifcios estas entram na extraordinria ou ordinria.
. Para fins de usucapio, no necessrio atender metragem mnima de 125 m da Lei de Parcelamento Urbano.
(((TOMS S. FERNANDES: Marido abandona a casa comprada por ele, que tinha comunho total de bens. Se ausenta
at ser declarado ausente, porm descobre-se que ele era casado anteriormente, sem separao (bigamia), tornando
o casamento NULO: Caso de CASAMENTO PUTATIVO (Youssef Shahali))))
Questes Processuais
. O possuidor obrigado a indenizar os frutos no momento em que se tornou um possuidor de m-f;
. Quando ele ajuizou ao de usucapio e ela foi contestada, cessou a boa-f, mas, ganhando a ao, este
questionamento pouco importar: os frutos percebidos at a sentena de usucapio so dele;
. A deciso da usucapio declaratria retroativa. Smula STF;
. Ela imprescritvel. Aes Divisria no Direito Brasileiro, de Francisco Morato. Somente a aquisio prescreve. Por
isso, a usucapio uma prescrio aquisitiva, nunca uma prescrio extintiva.
. Inserido pelo Novo CPC, existe a ata notarial: documento redigido por tabelio que d f da existncia de um fato e
do modo como esse fato existe. Ento o tabelio vai, a pedido do interessado, comparecer ao local e registrar num

documento pblico o que ele viu (aparncia de dono), podendo instruir o pedido da usucapio extrajudicial, conf. art.
216-A da Lei de Servios Pblicos.
5 de setembro de 2016 Semana da Ptria
12 de setembro de 2016 Primeira prova
19 de setembro de 2016 (faltei) DIREITO DE VIZINHANA
26 de setembro de 2016.
CONDOMNIO
Sempre h um motivo de conflito ou desentendimento, tanto isto certo que a lei muito clara: sempre ser possvel
extinguir o condomnio no o edilcio, que merecer uma referncia especial, mas o condomnio tradicional, que
quando uma ou mais pessoas exercem, simultaneamente, o direito de propriedade sobre determinado bem. Temos
os seguintes tipos:
(i). Voluntrio: quando os donos por prpria vontade os mantm. Por vezes, nem se enquadram como necessrio,
nem edilcio, mas conquanto chamado voluntrio, na verdade no foi a vontade de condminos quem o instituiu, mas
a vontade de terceiro (testamento, p.ex.);
(ii). Necessrio: sobre muros, paredes, valeiros e cercas h condomnio, salvo prova em sentido contrrio; se um dos
confinantes faz um deles sozinho, a lei permite a prerrogativa ao vizinho para que se oferea para seu condomnio.
uma coisa legal, voluntria ou naturalmente indivisvel, portanto, o condomnio inerente quela coisa por sua
natureza (um animal, p.ex.), ou por determinao legal (lei de loteamento, p.ex.) ou pela gerao de indivisibilidade
convencional (manifestao de vontade das partes).
(iii). Edilcio/Horizontal: o edifcio dividido em unidades autnomas, existindo, dentro do prdio, a rea privativa
(aptos, escritrios etc.) e as reas comuns (corredores, escadas, elevadores, fachada, partes superiores no ligadas
rea privativa etc.). Nem todo edifcio um condomnio: suponhamos que se constri um prdio para uma mesma
famlia, sendo um apartamento para cada um e sem diviso perante o servio de imveis, portanto, h condomnio
voluntrio, no edilcio, pois juridicamente cada apartamento de todos, conjuntamente. A incorporao imobiliria
um negcio jurdico pelo qual um imvel transformado em prdio destinado a condomnio, surgindo,
juridicamente, por meio de uma conveno de especificao, devendo ser aceito por 2/3 dos titulares do domnio:
acontece que aquele que tem a totalidade do imvel quem vai instituir o condomnio (quando compramos o apto,
ele j est institudo em condomnio por j ter tratado do registro daquela subdiviso).
Condomnio Voluntrio
Aquele em que duas ou mais pessoas so donas de um mesmo (i)mvel e exercem, sobre ele, direito de propriedade.
Cada um tem direito de usar da coisa e exercer os direitos compatveis com a indivisibilidade, com o condomnio
sendo a me das rixas (j diriam os romanos).
Embora somente um tenha firmado um eventual contrato de locao, o aluguel recebido deve ser dividido com os
demais condminos. Havendo problemas com esse inquilino, quem fez o contrato de locao que estar frente a
ele, por gerar um direito pessoal.
Em caso de invaso, qualquer condmino pode retirar o invasor, at mesmo cada um isoladamente, no precisando
chamar os demais condminos.
A cota-parte do condmino pode ser parte de uma hipoteca e objeto de alienao neste caso, todavia, a lei diz que
para vender sua cota-parte, deve-se dar preferncia aos demais condminos. Sendo o bem divisvel ou j dividido,
ainda em condomnio, no havia necessidade de conferir esse direito, mas o STJ alterou esse entendimento
recentemente, dizendo que, mesmo divisvel, deve-se dar o direito de preferncia.
No chegando em acordo, o bem divisvel pode ser objeto de diviso judicial; sendo indivisvel, da venda judicial.
Todos os condminos so obrigados a concorrer com as despesas do condomnio. Pode-se negar isso, desde que
aquele que no quer concorrer com a despesa renuncie ao direito de propriedade, a qual ser registrada no servio
de registro de imveis, deixando de ser condmino pela renncia sendo uma das formas de perdimento de bens

imveis, gerando derrelio aps 2 anos de abandono e no pagamento de impostos, conferindo, ao municpio, o
direito de se tornar proprietrio.
As faculdades dos condminos so (i) pedido de extino do condomnio, dividindo (se divisvel) ou vendendo (se
indivisvel) a coisa, sendo esta a principal do caso voluntrio, e (ii) pedido de administrao, que normalmente de
fato e no de direito, podendo ocorrer de direito.
Condomnio Necessrio
Meao de paredes, sucos, valas e muros, podendo pagar cota-parte para se tornar condmino. o principal ponto.

Condomnio Edilcio/Horizontal
Apto = apartamento
Existe desde distantes eras. No Brasil sempre existiu, mas s houve regulamentao efetiva e precisa do condomnio
edilcio com a lei 4.591/1964. Muitos so edifcios com apartamentos ou unidades, pois para se transformarem em
condomnios devem seguir essa lei cujas principais disposies esto postas no CC/2002. Isto pode ser pela
conveno de condomnio (inter vivos) ou por testamento (causa mortis). Se isso no for feito e vrias pessoas
concorreram para fazer aquele prdio, ou ele foi vendido para vrias pessoas sem estabelecer o condomnio, os
coproprietrios que representarem ao menos 2/3 dos imveis podem pedir o condomnio. Agora, como dividir?
Com relao s unidades, temos 10 aptos, temos 10 condminos. Agora, e as despesas? Quem pagaro so os
condminos. E a diferena de tamanho entre os aptos? Como se faz o rateio? A lei determina que para cada unidade
corresponda uma frao ideal do terreno, o que significa que cada apto tem um percentual do terreno, e sobre esse
percentual que ser paga a cota-condominial nem todos os aptos respondero igualmente ao valor do condomnio,
com cada unidade respondendo de acordo com sua cota-parte em frao ideal.
Isso s para clculo do valor do condomnio? No! Se houver algum incndio no prdio, ou algo do tipo, a lei
estabelece que, nesse caso, se metade das fraes ideais mais uma unidade (0,5 + 1) resolverem construir, todos os
outros devem concordar ou abrir mo de sua cota-parte ou pode resolver vender. Se for vender, todos os
condminos recebero o mesmo valor pela venda do prdio? No, pois cada um receber o correspondente frao
ideal de sua unidade!
Por que se fala em frao ideal e no tamanho do apto? Nem sempre a frao ideal corresponde rea da unidade!
Isto porque, sabemos, os aptos de andares mais altos possuem maior valor, aqueles de face norte (sol na manh)
tambm possuem maior valor, as lojas trreas tambm, enfim, vrios fatores podem determinar que um apto de
mesmo tamanho valha mais que outro. Fazendo-se a especificao do condomnio, o engenheiro que fizer essa conta
atribuir ao apto a frao ideal de acordo com o seu valor de mercado. Quem explica bem sobre os condomnios
edilcios Caio Mrio da Silva Pereira. Tudo isto ns sabemos na conveno e especificao do condomnio, na qual
tambm se descrevem e se definem as reas de uso comum e de uso privativo.
Qual a obrigao do condmino? Contribuir para as despesas do condomnio de acordo com sua frao ideal. No
pode realizar obras que comprometa a segurana do trabalho. No se pode dar destinao diferente daquela definida
pelo fim do edifcio. Se no houver pagamento, os juros de mora de 1% e a multa de 2% (a maioria estava em 10
ou 12%), se condmino a partir de 2002.
Pode ocorrer que o condmino seja antissocial (barulhento) ou renitente em descumprir as regras internas do
condomnio: a lei permite que, numa assembleia, imponha-se multa ou penas por essas infraes. muito comum,
p.ex., a pessoa alugar o apto a um desordeiro: pode-se compelir ao dono do apto retir-lo. Se for o prprio dono,
multas podem ser aplicadas at culminar em perda do apto.
Devemos distinguir as despesas do condomnio em ordinrias e extraordinrias. As ordinrias so luz, gua
(separao possvel prevista somente a partir de 2002), funcionrios e manuteno de elevadores. Reformas e trocas
entram nas extraordinrias. Em geral, para fins de locao, o inquilino obrigado a pagar despesas ordinrias, e o
locador as extraordinrias. Sabemos que a despesa ordinria ou extraordinria pela lei de locaes (8.245/91).
E o aluguel da garagem? Quando a garagem est vinculada ao apto, ela no pode ser vendida separadamente, mas
s com o apto. Outros h em que a garagem desvinculada: nesse caso, a venda pode ser separada. Quando sabemos
que a garagem est vinculada ou no? Pela matrcula do cartrio de imveis (se igual a matrcula da garagem com o
do apto ou se diferente a de um de outro). Isso tem trazido muitos problemas nos leiles, pois o juiz s vezes esquece

de penhorar a garagem (continua sendo do condmino) ou o advogado esquece de cadastr-las. A garagem pode ser
alugada, mas antes de alugar a terceiros a preferncia para condminos.
Todo edifcio deve ter seguro por obrigao legal. Quem fixa o valor da contribuio so as assembleias condominiais
(que elege o sndico, estabelece o valor das contribuies, estabelece sobre as obras). A fixao ou aumento de
contribuio depende de maioria simples; para obras de vulto, de maioria qualificada. Realizao de benfeitorias, se
volupturias, h necessidade de maioria de 2/3; se teis, absoluta; aumento da construo, 2/3. Para mudar a
destinao de residencial para comercial, depende de unanimidade. A fachada do apto no pode ser alterada nem se
a assembleia autorizar, pois retirar a harmonia arquitetnica. E as redes de proteo? So permitidas, pois
transitrio e poder ser retirado, no havendo grande aparncia. Varal metlico no terrao no pode! Animais no
prdio pode sim, de acordo com entendimento de jurisprudncia, desde que de pequeno porte.
So as principais questes que encontraremos na doutrina e jurisprudncia. E se vendi o apto? Pode-se cobrar tanto
do adquirente quanto do vendedor, por ser obrigao propter rem.
Quando comprado por leilo, hasta pblica ou aquisio judicial, trata-se de aquisio originria, devendo o
condomnio ser pago. No constando disposio contrria em edital, o adquirente deve pagar o condomnio devido,
exceto na hiptese de empresa falida, pois o condomnio deve participar do rateio porm, a jurisprudncia ainda
muito vacilante nesse sentido.
O condomnio deve cobrar a despesa do condmino, mas muitas vezes o condmino prometeu o imvel venda
(compromisso de compra-e-venda): se ele registrado, o STJ entende que s o adquirente/promissrio comprador
responsvel, agora, se a promessa no registrada e o condomnio tem cincia dessa alienao, ele deve cobrar a
dvida do adquirente. Se no cientificado dessa compra, ele s pode cobrar do titular do domnio.
A lei 4.591/64, alm de disciplinar condomnio de apartamentos, tambm disciplinou o condomnio de casas, no
sendo possvel que haja condomnio fechado (art. 8), com as ruas e as vias de entrada sendo propriedade comum,
no sendo confundveis os condomnios fechados com loteamento fechado. O loteamento fechado regulado pela lei
6.766/79, com as vias internas pertencentes ao municpio, porque, ao aprovar um loteamento, automaticamente o
municpio exige que existam vias e melhoramentos pblicos (praas, escolas, energia, encanamentos etc.), que passam
a integrar patrimnio pblico sem desapropriao, que o chamado concurso voluntrio. Difere do condomnio
fechado, em que esses equipamentos pertencem aos condminos e, muito mais importante ainda, pode-se cobrar
pelas despesas, ao contrrio do loteamento fechado a no ser que, no cartrio de registro de imveis, conste a
existncia de uma associao para cobrar essas despesas do loteamento, sendo a posio da jurisprudncia.
Um problema muito importante na incorporao imobiliria: uma grande construtora quebrou e no entregou os
apartamentos. Muitas delas perderam todas as suas economias naqueles apartamentos porque a empresa quebrou e
tinha muita dvida com bancos, que tinham suas garantias, como hipotecas, alm de dvidas com empregados. Esses
compradores dos imveis foram para o concurso de credores e esto aguardando o recebimento de algo que
investiram. Em funo disso, votou-se a lei 10.931/2004, que incluiu os artigos 31-A a 31-F na lei 4.591/64, criando o
chamado patrimnio de afetao, o qual facultativo, com as incorporadoras podendo ou no o utilizar. Se a
incorporadora adotar esse novo instituto, separa-se o empreendimento de seus demais negcios, e s as dvidas
referentes quele empreendimento que sero suportadas pelos crditos advindos daquelas alienaes ou seja,
um patrimnio separado, de afetao. A construtora, nesse caso, tem o patrimnio geral (a seus credores) e o
separado (para as despesas ou o negcio relativo quele certo e determinado edifcio). Lamentavelmente, isso
facultativo. Quando as construtoras adotam o patrimnio de afetao, esse crdito tem recursos captados no mercado
financeiro, o qual retalia ou divide o crdito e coloca no mercado atravs da chamada securitizao, uma operao
econmica complicada que garante a entrada do dinheiro, para aplicar na edificao e, medida que os condminos
pagam, os adquirentes do ttulo tambm recebem o resgate do aplicado.
Com relao aos loteamentos, recomenda-se o exame da lei 6.766/79, que a lei do parcelamento do solo. Por ela,
disciplina-se os loteamentos, as licenas da municipalidade, as licenas sanitrias, principalmente a questo do
tamanho dos lotes, a aprovao do projeto pela municipalidade, como se inicia o pedido etc.
3 de outubro de 2016.
PROPRIEDADE TEMPORRIA

A regra geral de que os direitos reais sejam perptuos, diferenciado dos direitos pessoais que tm natureza
temporria. Porm, estudaremos hoje uma exceo, pois a regra da perpetuidade no absoluta, havendo algumas
modalidades de direitos reais (propriedade) que encontra um termo final previsto ou previsvel. A propriedade
temporria se divide em duas classes:
Ad tempus: a clusula supracitada no existe, mas ela se sujeita a algum evento que poder desfazer essa propriedade.
A extino da propriedade ad tempus opera ex nunc, por isso suspensiva em todos os casos. No direito das
obrigaes, estudamos o contrato de doao, pelo qual o doador pode revogar a doao por:
(i) ingratido do donatrio (557, CC): possvel o perdo do doador e impedindo a ao de revogao, que s
pode ser dada entrada a partir de 1 ano do conhecimento do ato de ingratido, sendo ela personalssima, havendo
somente possibilidade de sucesso de ao j ingressada; ou
(ii) descumprimento de encargo: no suspende aquisio nem exerccio, a no ser que seja condio
suspensiva.
Resolvel: o prprio ttulo aquisitivo traz uma clusula resolutria, cujo implemento extinguir o direito de
propriedade. A extino de propriedade resolvel opera de forma ex tunc, ou seja, desde a celebrao do negcio, por
isso resolutria em todos os casos. Ocorre nas seguintes hipteses previstas legalmente: fideicomisso, retrovenda,
venda contento, doao com clusula de reverso, alienao fiduciria (trataremos parte) e doao feita para
nascituro.
(i) Fideicomisso (art. 1951 e 1952, CC): essa figura tratada no direito das sucesses, havendo certa
semelhana com o usufruto. Porm, sua distino que, no fideicomisso, o testador atribui a propriedade de
determinado bem a uma pessoa e que dever transmiti-la a outra em determinado prazo ou com a morte dessa pessoa
que recebe antes, que o fiducirio. Ento, as figuras so o testador (transmissor do bem), o fiducirio (receptor
temporrio do bem) e o fideicomissrio (terceiro que receber a propriedade). Pode estar sujeita a encargos!
No CC/1916 o fideicomisso era irrestrito, enquanto no CC/2002 o fideicomisso s possvel quando o
fideicomissrio for prole eventual, que o ente meramente projetado, ainda no concebido (ou seja, no pode ser o
nascituro). Com o falecimento do testador e a inexistncia de fideicomissrio, surge como fiducirios seus pais.
O CC/1916 no dava prazo para o nascimento da prole eventual, enquanto o CC/2002 estabelece que a prole
eventual dever ser concebida (ou seja, o nascituro) em um prazo de 2 anos. S por ser concebido j dono? No,
apenas destinatrio, pois quem ficar com o bem o pai ou a me, que transmitir a propriedade, com sua morte, ao
filho que vier a nascer. Eles so os fiducirios pois so os indivduos de maior confiana dessa prole eventual. No caso
de criana concebida que morreu antes do nascimento, os 2 anos so limites irrevogveis pela lei. O fideicomisso se
transforma em usufruto quando a criana nasce antes da morte do testador no sendo necessrio inventariar, pois
j direto do fideicomissrio. Referncia em Paulo Carneiro Maia.
(ii) Retrovenda (505, CC): haver a retrovenda quando o vendedor reserva para si o direito de recomprar a
coisa vendida, e ela vlida somente para bens imveis. Se dentro de x tempo (lei: 3 anos) o vendedor quiser
recomprar, ele pode. Foi muito discutido sobre a vantagem de sua permanncia no CC/2002 por poder encobrir a
agiotagem (simulao de um negcio jurdico usurrio). Caber ao devedor, que no conseguir recomprar a casa, que
aquela retrovenda era uma simulao e declarar nulo aquele negcio. A melhor obra sobre o tema foi objeto da tese
de titularidade do prof. Moreira Alves, tambm trabalhado por Paulo Carneiro Maia.
(iii) Contrato de venda contento (509, CC): pode ser tanto de coisa mvel quanto imvel. A pessoa vende
determinado objeto a outra que diz se gosta ou no, sob condio suspensiva de comprador, que pode desfazer a
venda se o objeto comprado no lhe satisfizer. No h prazo legal, por isso, o vendedor pode notificar o comprador
para que, em certo prazo, diga se quer ou no ficar com o objeto. No usual no CC, mas muito comum no CDC (prazo
de 7 dias).
(iv) Doao com clusula de reverso: ocorre quando o doador coloca no contrato uma clusula segundo a
qual se ele, doador, sobreviver diante do donatrio, esse bem no fica com os herdeiros do donatrio, voltando ao
doador. Se o donatrio vender a casa, sua morte resolve o contrato em modalidade indenizatria aos herdeiros diante
do doador.

A morte termo, por ser evento futuro, certo e indeterminado, e no condio, pois esta subordina os efeitos
do negcio jurdico a um evento futuro e incerto, portanto, sendo a morte anterior do donatrio diante do doador um
evento incerto, trata-se de condio (art. 125, CC).
(v) Doao feita para nascituro: resolutria, pois ele j exerce direito, extinguindo no nascendo com vida,
mas suspensiva ao doador por ele ter um direito que poder ou no lhe favorecer (art. 130, CC).
(vi) Alienao Fiduciria em Garantia: pode-se pedir uma garantia real (a hipoteca ou o penhor) para a
realizao de um negcio jurdico (a fiana uma garantia pessoal).
A garantia dos antigos tempos romanos era a fidcia, caracterizada por uma consequncia mais grave por uma
extenso maior do que efetivamente se deseja. Na fidcia romana, o devedor transmitia a propriedade ao credor, que
se obrigava a devolver a propriedade se a dvida fosse paga. um negcio de maior extenso para obter uma eficcia
de menor extenso. Como no direito romano havia os negcios formais, no precisava dizer a que ttulo o bem era
transmitido, pois os negcios causais s surgiram muito tempo depois, na fase final da poca clssica do direito
romano. Transmitia-se a propriedade a ttulo de garantia. Se o credor, depois de pago, no devolvesse a propriedade,
a nica ao antes possvel era a infamante a fidcia provava a desonra daquele que descumpriu o acordado, mas
no recuperava seu imvel pois no havia direito real sobre aquele bem transmitido em confiana, diferentemente do
que ocorreu no direito germnico, em que a fidcia dava direito real ao credor (fiduciante) de reaver o prprio bem,
sendo uma clusula resolutria, com a lei garantindo a devoluo do objeto (por isso, no havia fidcia, afinal, no
havia risco de ser ludibriado). A fidcia foi muito importante enquanto garantidora de negcios meramente formais,
porque seno a venda ser feita a ttulo de garantia, e no de causa.
A fidcia reapareceu ao fim do sculo XIX para agilizar a economia, pois penhor e hipoteca so custosos para
execuo (veremos em aula futura). Ela floresceu cada qual de um modo especfico nos diversos pases. No Brasil, a
fidcia floresceu no para fins de administrao ou separao de patrimnio, mas para fins de garantia. No incio da
dcada de 60 eram insuficientes para garantia do crdito o penhor e a hipoteca, ento a lei 4.728/65 criou a alienao
fiduciria em garantia, com aquele mesmo arcabouo romano (transmisso de propriedade com o escopo de garantia,
como do penhor, mas este exigia a entrega ao credor pignoratcio) e um color da fidcia germnica (pois a lei
estabelece que nos financiamentos por instituies financeiras, poderia se dar o bem mvel em garantia de alienao
fiduciria, com o devedor ficando com o bem como possuidor e o credor fiducirio ficava com a propriedade). No
direito romano, havia o risco de se a pessoa no devolver, s caber ao infamante. Na nossa, o prprio bem pode ser
reavido porque o devedor que pagou tem direito de obter a propriedade que havia transmitido portanto, a
propriedade resolvel na medida que com o pagamento a propriedade transmitida retorna ao transmitente,
constando isto no prprio ttulo transmissor. As personagens so credor fiducirio e devedor fiduciante.
A ao cabvel havia sido esquecida na lei. Ao reivindicatria e reintegrao de posse eram questionveis.
Pelo DL 911/69 fez-se emenda para criar a busca e apreenso autnoma satisfativa. Os bancos comearam a ver que
essa lei precisava de alguns aperfeioamentos para garantir-lhes o crdito permitida purgao de mora desde que
paga 40% da dvida, que foi revogada, para que a purgao da mora fosse com o pagamento integral. Introduziu-se a
alienao fiduciria de bens imveis entre particulares. Em 2002, o CC determinou que a alienao fiduciria era
restrita a coisas mveis infungveis, enquanto no mercado financeiro para mveis (fungveis e infungveis) e imveis.
A legislao do mercado financeiro permitiu a cesso fiduciria de ttulos de crdito e de recebveis (com toda certeza,
o banco, em compras via crdito, j deu dinheiro a uma entidade que garantiu o pagamento desse emprstimo com
aquele recebvel de nosso carto de crdito), que so bens intangveis, alm das coisas.
10 de outubro de 2016.
DIREITOS do PROMITENTE COMPRADOR
Como vimos, o contrato de compra e venda no transmite a propriedade, mas s o registro. As pessoas, na
acelerao da urbanizao brasileira, no s no tinham dinheiro como tambm faziam um contrato de compra-evenda prestao, com o loteador outorgando sua escritura somente aps o pagamento total surgiam, ento, as
promessas de compra-e-venda, e no havia sistema brasileiro de habitao ou demais programas de financiamento e
construo de casas. Porm, essa promessa de compra-e-venda s trazia direitos obrigacionais/pessoais, no
atribuindo direitos reais aos promitentes compradores. No final do pagamento, o loteador dizia que para a obteno

da escritura seria necessrio pagar mais um tanto em dinheiro e, no tendo esse dinheiro, no tinham como exigir a
escritura, pois se tratava de uma obrigao de fazer que s se resolvia em perdas e danos.
GV, em 1937, por PL do prof. Waldemar Ferreira que se inspirou no direito uruguaio, criou o instituto do
compromisso irretratvel de compra-e-venda: se houvesse irretratabilidade (impossibilidade de arrependimento),
desde que registrado em cartrio de registro de imveis, dava ao promissrio comprador o direito de adjudicar o
imvel independentemente da vontade do loteador adjudicao compulsria , e caso o loteador no recebesse sua
mensalidade, o adquirente poderia ser notificado para pagar as prestaes atrasadas em at 15 dias e o contrato era
rescindido por falta de pagamento ento, havia uma proteo aos dois lados do negcio.
Com a L 6.766/79, o sistema se aperfeioou: a lei de parcelamento do solo, que trata dos loteamentos urbanos, o
compromissrio comprador poderia transferir seu contrato para uma terceira pessoa por simples trespasse, mesmo
sem a anuncia do loteador. Atribui-se um direito real aquisio, com todos os contratos sendo registrados no servio
de registro de imveis, conferindo ao promitente comprador um direito real de poder exigir o cumprimento daquele
contrato e at mesmo reivindicar. Essa regra, antes privativa aos terrenos loteados, estendeu-se generalidade dos
imveis: toda vez que um imvel fosse objeto de promessa de compra-e-venda com clusula de irretratabilidade, paga
a dvida, o promitente comprador tinha direito real sua aquisio (Art. 1417, CC).
Paralelamente a isso, o direito processual se alterou, com conselho do prof. Luiz Eullio Bueno Vidigal, iniciou-se os
estudos de execuo forada de obrigao de fazer. Para obter a adjudicao compulsria, era necessrio o registro
no cartrio de imveis, porm, muitas vezes o contrato no era levado a registro e, ento, no poderia requerer a
adjudicao compulsria: aps sugesto de Bueno Vidigal, o juiz poderia substituir a manifestao da vontade daquela
obrigao de fazer de registro de imvel com uma sentena em prol do promitente comprador que j pagou tudo (Art.
1418, CC). Temos o instituto do pr-contrato/contrato preliminar (art. 462, CC), pelo qual tambm cabe adjudicao
compulsria. Para imveis loteados, bastar o compromisso registrado e a quitao para o cartorrio j transferir a
propriedade ao adquirente (p. 6, art. 26, L 6.766).
A compra-e-venda com reserva de domnio (art. 521, CC) s pode ter por objeto coisa mvel que possa ser
identificada por nmero ou alguma caracterstica especfica (automvel, mquina), podendo o vendedor reservar a si
a propriedade at pagamento integral do preo. O comprador leva o bem, recebe-o em tradio e j se torna dono,
porm, por uma fico jurdica, essa entrega no transmite a propriedade porque o vendedor, embora a entregue,
conserva para si o ttulo de domnio at o pagamento integral da dvida. Faz uma entrega sem transferir a propriedade,
sendo o oposto de figura j estudada anteriormente nos direitos reais.
PROPRIEDADE FIDUCIRIA ou ALIENAO FIDUCIRIA em GARANTIA
Ela no passa de uma propriedade resolvel, porque a propriedade fiduciria afigura-se com a transmisso de uma
propriedade no para ficar, mas para garantir: se o pagamento feito, a propriedade se resolve; se o pagamento no
feito, a propriedade se consolida (art. 1361, CC).
Fidcia, em latim, quer dizer confiana. A fidcia uma modalidade de garantia ou transmisso de propriedade
anterior ao penhor e hipoteca, e ela s teve razo de existir quando o devedor deixou de garantir as dvidas com seu
prprio corpo. Depois, somente foi possvel a ao infamante.
O CC s trata da alienao fiduciria de bens mveis infungveis. A legislao especial, DL 911, trata de bens mveis
fungveis, infungveis, crditos e recebveis. Bens imveis pela L 9.514/97, podendo ser parte tanto entidades
financeiras quanto particulares.
17 de outubro de 2016.
DIREITOS REAIS LIMITADOS
A propriedade um direito real ilimitado dado aos poderes que o proprietrio possui. Porm, h os direitos reais
limitados, incidentes sobre coisa de outrem tambm chamados de direitos reais sobre coisa alheia. Os direitos reais
so taxativos, como j falamos ser diferente dos direitos obrigacionais. Nessa linha de raciocnio, temos o direito
ilimitado da propriedade e agora trataremos dos limitados. De um deles nos j falamos, que o direito do promitente
comprador, pois quando registra seu compromisso de compra-e-venda no cartrio de imveis, ele j tem o direito real
na medida que oponvel erga omnes, porm, esse direito s se completar no momento que ele pagar o preo

daquela compra a quitao, o compromisso irretratvel de compra-e-venda, trar a transmisso da propriedade


ou ainda, como traz a 6.766, bastar a quitao para a propriedade se transferir nos casos de loteamento.
Os direitos reais sobre coisa alheia convivem com a propriedade, pois daro ensejo a convivncia entre propriedade
e o outro direito real. Eles so de dois modos: (i) de uso e gozo (enfiteuse, superfcie, servides, usufruto, uso e
habitao), que so direitos que aproveitam o direito de usar e, muitas vezes, tambm fruir; ou (ii) de garantia (penhor,
hipoteca e anticrese), os quais sero tratados na aula que vem, pois se prestam a garantir o cumprimento de uma
obrigao.
Dir. Reais Lim. DE USO E GOZO
(i) Enfiteuse: proibiu-se a constituio de novas enfiteuses a partir do CC/2002, mas ainda existem com base nas
legislaes civis anteriores. O direito do enfiteuta transmissvel, e passa somente o domnio til pois o domnio
eminente pode ser alheio. Podemos definir, conf. Orlando Gomes, que enfiteuse direito real limitado que confere a
algum, perpetuamente, os poderes inerentes ao domnio, com a obrigao de pagar ao dono da coisa uma renda
anual. Os poderes inerentes ao domnio so usar, fruir, dispor e reivindicar. A renda anual paga o foro, paga pelo
enfiteuta/foreiro (titular do direito de uso e gozo), o qual, quando transmitir esse imvel, deve pagar uma taxa ao
senhorio direto (o laudmio). Alphaville, Jales, gua Verde (Curitiba), terras reais de Petrpolis, algumas propriedades
de entidades religiosas em Minas Gerais so exemplos destacveis;
(ii) Superfcie: veio para substituir, no CC/2002, a enfiteuse, pela qual o proprietrio pode dar o direito a outrem de
construir e plantar, em seu terreno, por tempo determinado mediante escritura pblica devidamente registrada no
registro de imveis. As diferenas entre enfiteuse e superfcie so: (a) a primeira podia se constituir por ato intervivos
ou testamento, enquanto o direito de superfcie ocorre s por negcio intervivos; (b) a enfiteuse era perptua,
enquanto o direito de superfcie temporrio (ainda que seja muito longo), com prazo determinado; (c) a cada
transmisso que o enfiteuta fizesse, ele paga ao laudmio, enquanto na superfcie vedado ao proprietrio receber
qualquer valor em decorrncia do superficirio transmitir o direito de superfcie; (d) se o proprietrio quiser vender,
e to somente vender o imvel, o direito de preferncia vai ao superficirio (j em caso de doao ou troca, p.ex., no
h a necessidade disto, pois se trata de contrato personalssimo); (e) pessoa jurdica pode conceder ou receber direito
de superfcie, desde que de direito privado ou de direito pblico interno (a esta h outra regulao especfica). Findo
o prazo citado, as construes e as plantaes feitas naquele terreno passam a pertencer ao proprietrio o qual
recebeu quando concedeu o direito, pois trata-se de concesso onerosa, ainda que se possa dar a ttulo gratuito;
(iii) Servido: um prdio (imvel) denominado serviente confere uma utilidade a outro prdio denominado
dominante, devendo eles ter proprietrio diferentes (critrio o qual no existia no CC/1916). O prdio rstico a
fazenda, o stio e a chcara (desde que no seja de recreio, pagando IPTU [municipal] e no IPTR [federal] por no
haver finalidade agrcola). Diz-se que o prdio serviente quando ele sofre alguma restrio a benefcio do outro
prdio. As servides se constituem pelo registro no servio de imveis, a qual decorre de uma escritura ou por
testamento, mas nem toda estrada ou escada deve ser registrada como servido e elas so passveis de usucapio
quando aparentes (como estradas, sendo de trnsito), porem as servides de passagem (h limites fsicos) e de vista
(no aparente, tambm) no permitem isso. As servides podem se extinguir no caso de o proprietrio do prdio
dominante comprar o prdio serviente. As principais servides conhecidas so (a) de passagem, (b) de trnsito, (c) de
vista e (d) de aqueduto (escoamento de esgotos o gasoduto no entra por no atender necessidade do dono do
prdio, mas para atender finalidade econmica). Temos as servides positivas e negativas; contnuas (dispensam ato
humano para ser exercitado, como o aqueduto coativo que vai por inrcia) e descontnuas (necessidade de atividade
humana, como o direito de passagem diferente do direito de trnsito que contnua); e aparentes (perceptveis) e
no aparentes (os sentidos no percebem). Quanto origem ela pode ser legal (direito de vizinhana), natural (quando
decorre da prpria natureza das coisas) e voluntrias (criadas pelos que se relacionam). A utilidade dessas
classificaes para saber se h possibilidade de aquisio pela usucapio ou no: sendo aparente ou contnua h
possibilidade da usucapio. O titular do prdio dominante pode fazer tudo que for necessrio para melhorar aquela
servido, e o dono do prdio serviente no pode impedir isto;
(iv) Usufruto ocorrer quando algum recebe a possibilidade de usar e fruir. A locao e o comodato so contratos
e se assemelham ao usufruto, mas no precisam necessariamente ser registrados pelo servio pblico e geram direitos
pessoais entre as partes, enquanto o usufruto gera um direito real, portanto, erga omnes. Na prtica, ao alugar uma
casa o vizinho no pode pedir o despejo; j o usufruturio tem direito ao respeito do vizinho e, caso mover uma cerca
prejudicando o usufruturio no h necessidade de chamar o nu proprietrio, pois o usufruturio pode tomar as

medidas necessrias por si s e pode reivindicar quando necessrio exceo do inquilino , o usufruturio pode
locar o imvel sem autorizao do proprietrio, enquanto o locatrio s tem direito de usar, de modo oneroso, e no
pode sublocar sem autorizao do locatrio. Ele intransmissvel: morrendo o usufruturio, o usufruto se extingue e,
sendo o nu proprietrio herdeiro dele, no h necessidade de inventrio, bastando cancelar o usufruto no direito
romano o usufruto era direito pessoal, portanto, temporrio. O usufruto pode ser atribudo por perodo limitado, s
que cessado o usufruto a propriedade plena vai ao nu proprietrio sendo perptuo, morrendo o usufruturio passa
ao nu proprietrio, como falamos agora. Portanto, usufruto inegocivel, a no ser com o nu proprietrio. Pode ser
constitudo por ato intervivos ou causa mortis. O usufruto pode ser concedido a mais de uma pessoa e at mesmo
dividir. Se o usufruto de algum deles acaba, vai ao nu proprietrio exceto se este, no contrato, definiu que passa
para um dos outros usufruturios. No direito de famlia h usufruto sobre os bens dos filhos menores por parte dos
pais no necessrio registrar no cartrio de imveis. H usufruto sobre coisas mveis;
(v) Uso e Habitao: muito parecidos com o usufruturio, mas diferem em grau. Quem teu direito de uso no pode
fruir, ou seja, no pode alugar. Quem tem direito de habitao no pode alugar nem usar para outra finalidade seno
para moradia. O direito de habitao pode ser concedido a mais de uma pessoa se uma delas resolver no morar
mais ali, acaba o direito. Quando estabelecido por negcio intervivos ou causa mortis necessrio registrar, exceo
daqueles casos vindos por sucesses a cnjuges.
24 de outubro de 2016.
Dir. Reais Lim. DE GARANTIA
Existem outras garantias (alienao fiduciria em garantia, fiana este indicar
fiador e credor do afianado
um bem para mostrar sua solvabilidade, e no para vincular o cumprimento da
obrigao, enquanto aquele j tratamos antes , alm da cauo real), mas so as partes da fiana, com
o devedor no sendo parte
trabalharemos somente com as garantias reais.
do negcio de fiana
Para Orlando Gomes, direito real de garantia o que confere ao credor a
pretenso de obter o pagamento da dvida com o valor do bem aplicado
exclusivamente sua satisfao. Ou seja, se o valor do bem garantidor for superior ao do bem garantido, haver
devoluo do excedente, e se, mesmo executando o bem garantidor, subsistir dvida, ser o chamado credor
quirografrio (ou seja, ter como garantia somente a assinatura do devedor, que envolve o patrimnio geral deste).
H, nesses casos, o direito de sequela, que quando um bem utilizado como garantia, ao ser vendido, d (i) ou a
opo do adquirente se voluntariar e acertar a dvida (ii) ou aquele que recebeu a garantia pode pedir o leilo judicial
da coisa garantidora, cabendo ao de regresso, por parte do adquirente, contra quem vendeu o objeto da garantia.
Existem os credores privilegiados, mas antes deles so pagos os credores com garantia real havendo como exceo
as dvidas tributria e trabalhista, que preferem garantia real. Os credores quirografrios so aqueles que no tem
nem garantia real nem direito de preferncia.
Histrico: Descobriu-se, por paleontlogos, que em alguns textos sobre o mandato e o depsito, havia um instituto
muito parecido com o penhor: a fidcia, que tinha de dois tipos. O devedor oferecia a propriedade de um determinado
bem para garantir a sua dvida, mas sem vende-lo, oferecendo por dois institutos diferentes: mancipatio (transmisso
da propriedade sem falar o porqu, sendo abolida junto da fidcia) e in juris cessio (dvida disputada judicialmente).
Em caso de pagamento da dvida, havia a remancipatio, e se no houvesse a devoluo do imvel no havia ao para
essa devoluo depois surgiu a ao infamante da ao fiduciria. A substituio da fidcia veio no penhor (pignus
datum), e depois surgiu a garantia sem a entrega (pignus obligatio) para casos em que a entrega seria invivel, negativa
ou impossvel, a qual evoluiu para a hipoteca. Na prtica, os dois serviam para mveis e imveis.
Hoje a distino est para a caracterstica do objeto: penhor para coisa mvel e hipoteca, imvel (linhas frreas,
avio e navio). O devedor hipotecrio normalmente fica na casa hipotecada, pois precisa somente de escritura pblica
e registro no cartrio de imveis, dispensvel em negcios bancrios; o penhor necessita de registros da coisa
penhorada, pois trata-se da indicao de quais bens esto fora da garantia geral a todos os credores (presuno de
conhecimento pblico), alm da entrega do objeto. O contrato deve ter prazo determinado, com a hipoteca tendo
limite mximo de 30 anos para o prazo. proibido o pacto comissrio (art. 1428, CC) clusula de que o credor ficar
com o objeto. Todas as garantias so indivisveis, pois s se extinguem com a quitao total da dvida se faltar um
centavo, tanto a hipoteca quanto o penhor subsistem. A alienao fiduciria mais fcil de ser executada, ento
aabarcou, em frequncia, essas modalidades.

(i) Penhor: possui diversas modalidades: comum; rural agrcola (safra, mquinas); rural pecurio (crias,
equipamentos); de veculos (desnecessria entrega); mercantil; industrial; de crdito (recebveis); de ttulo de crdito
(possvel o endosso pignoratcio, com o credor endossatrio podendo cobrar aquele ttulo).
(ii) Hipoteca:
(iii) Anticrese: raramente se ouviu e ela entrou pelo CC/1916, e sempre teve papel subordinado. Haver anticrese
quando o credor oferece renda de um determinado bem para garantia da dvida. Enquanto a dvida no for totalmente
paga, o credor tem o direito de reter aquele imvel e continuar recebendo o seu crdito. Ela d direito somente de
reteno, e no de alienao. Hoje existe a cesso fiduciria de recebveis de forma destacada para valores mobilirios.
31 de outubro de 2016 Aula de reviso
07 de novembro de 2016 Aula dispensada
14 de novembro de 2016 Feriado