RESUMEN DE LA VALUACION DE BIENES RAICES

1. DEFINICION
Un avalu comercial es una estimacin sustentable del valor de una propiedad. Incluye
una descripcin de la propiedad, la opinin del valuador acerca de las condiciones en que
se encuentra, su disponibilidad para un propsito dado y su valor expresado en dinero a
precios del mercado.
2. OBJETIVOS
El objetivo primordial de una valuacin en trminos de dinero es un resultado numrico,
objetivo y que no est relacionado con los deseos, anhelos o necesidades. Se usa para:

determinar el valor de un bien;

estimar el costo de producir, adquirir, modificar o terminar un bien;
estimar el importe de los daos a un bien
pronosticar las rentas potenciales que puede generar un bien

Otros casos especficos:

- valores referidos
- valor de reproduccin o reposicin
- valor de rescate
- valor residual, etc.
3. CLASIFICACION DE LOS AVALUOS
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Valuacin de empresas
Valuacin de bienes intangibles
Valuacin de bienes muebles
Valuacin de bienes inmuebles
Valuacin de bienes agropecuarios o rurales
Valuacin de obras de arte
Valuacin de alhajas y joyera

4. PRINCIPIOS ECONMICOS DE VALUACION (Nmx-C-459-Scfi-Onncce-2007)

1. Principio de sustitucin- Costo de adquisicin de una propiedad comparable
2. Principio de anticipacin- Se supone que su valor aumentara con el tiempo
3. Principio de mayor y mejor uso- Una propiedad alcanza su valor ms alto cuando se le da
el uso ms redituable

4. Principio de oferta y demanda- Determinado por el nmero de otras propiedades similares

en venta y su relacin con la cantidad de compradores .
5. Principio de ganancias crecientes y decrecientes- Las mejoras que crean un aumento de
valor proporcional o mayor, estarn actuando a la ganancia. Y cuando las mejoras adicionales
ya no traen consigo un aumento en el valor correspondiente, se cumple el decreciente.
6. Crecimiento, equilibrio y declinacin- Los deterioros del efecto fsico marcado dictan que
toda propiedad pase por las anteriormente citadas.

7. Conformidad, progresin y regresin- El valor de una casa que desentona con las otras del
vecindario puede verse beneficiada efectivamente, si esta es inferior en calidad o
mantenimiento que sus vecinas (progresin).
8. Factores Externos- De acuerdo con este principio, factores externos a una propiedad
pueden influir en el valor de la misma
9. Equilibrio- Un mercado en equilibrio tendera a tener ms propiedades disponibles para venta
que compradores. Se dice que los usos de las propiedades estn en equilibrio cuando hay un
nmero suficiente de ofertas de tipos complementarios de inmuebles; es decir cuando el
nmero de unidades habitacionales mantiene una proporcin adecuada con el nmero de
unidades comerciales e industriales ofrecidas.
10. Cambio- Dada su larga vida, existen factores que afectan el valor de las propiedades, ya
sean fsico o econmicos.
11. Mejoras- La contribucin de una mejora al valor del inmueble se mide por su efecto sobre el
valor de mercado

5. TECNICAS DE AVALUO
1. Tcnica de avalo por comparacin de mercado
Cuando se emplea esta tcnica se obtiene una estimacin de valor de una propiedad
comparando el bien que se vala (propiedad sujeto) con ventas recientes de propiedades
cercanas similares, llamadas comparables.

2. Tcnica del Clculo de Costos

Se hace una estimacin del costo actual de reproducir la casa, mas las mejoras que se
hayan aadido, se resta cualquier prdida de valor causada por la depreciacin de las
mejoras, por ltimo, se suma el valor estimado del terreno mismo, que resulta de un anlisis
de venta de lotes baldos similares.

Costo actual + Costo de mejoras Depreciacin de mejoras + Valor del Predio =

Valor de la propiedad
3. Tcnica de Capitalizacin por Ingresos
Se basa en la relacin entre el porcentaje de rendimiento que un inversionista o comprador
espera o requiere de una propiedad y el ingreso neto que produce la misma, se usa para
valuar propiedades que producen dividendos como edificios de departamentos, oficinas y
centros comerciales. El valor se puede calcular con la siguiente frmula:

6. PROCESO DE VALUACION
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Analizar documentacin
Inspeccin de los bienes
Utilizar los enfoques de valuacin
Elaborar informe
Conservar copia del informe de valuacin y del soporte documental
Comunicar la participacin de otro valuador (en su caso)

7. RECOPILACIN Y BANCO DE DATOS

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Proceso de valuacin
Banco de datos
Formas para recabar datos
Lmites del vecindario
Etapa de Ciclo Vital
Proximidad a los peligros y a las reas contaminadas
Forma de datos sobre el predio
Forma de datos sobre el predio

8. INSPECCION DE VIVIENDAS
1. Vecindario
2. Peligros derivados del Medio Ambiente
3. Predio
4. Orientacin: ubicacin de la casa en el predio
5. Diseo de interiores
6. Planta de piso
7. Inspeccin Exterior e Interiores
9. VALUACIN DE PREDIOS
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Valuaciones de predios por separado

Tcnica de clculo de costos
Avalaos catastrales y tributacin
Tcnica de capitalizacin por ingresos
Mejor y ms alto uso de suelo
Avalos por enajenacin
Datos del predio
Mtodos de valuacin de predios:
- Mtodo de comparacin de mercado
- Mtodo de asignacin
- Mtodo de urbanizacin de fraccionamiento

10. CONCILIACIN E INFORME DE AVALUO

1. Conciliacin
Al conciliar o correlacionar, el valuador revisa su trabajo y considera al menos cuatro
factores, que incluyen:
- La definicin del valor que se busca
- La cantidad y confiabilidad de los datos recolectados en cada mtodo
- Los aciertos y debilidades de cada mtodo y
- La validez de cada mtodo con respecto a la propiedad sujeto y al
comportamiento de mercado.
La conciliacin es la expresin final del razonamiento y ponderacin de la
importancia relativa de los hechos, resultados y conclusiones de cada uno de los
mtodos, que culminan en una estimacin final de valor de mercado plenamente
justificada

2. Ponderacin de las opciones

Una vez que el valuador esta seguro de la validez de sus estimaciones de valor,
deber decidir cul es la ms confiable, en trminos del valor que se busca, para la
propiedad sujeto. Factores inherentes pueden hacer un mtodo particular sea
automticamente mas significativo para ciertas clases de propiedades .

3. Tipos de informes de avalo

Un informe preestablecido (machote) emplea una forma modelo para proporcionar,
en pocas pginas, un resumen de los datos que apoyan la conclusin de valor. En el
mercado crediticio secundario de dependencias gubernamentales y organizaciones
privadas, exigen los informes modelo para la adquisicin y venta de casi todas los
crditos e hipotecas existentes.
Puede incluir documentos como fotografas de la propiedad sujeto y de sus
comparables, as como mapas para mostrar los anlisis demogrficos, topogrficos,
de suelo y de otros tipos. Finalmente todo informe de avalo, debe contener:
1. Nombre de la persona para la que se elabora el informe
2. Fecha del avalo
3. Identificacin y descripcin de la propiedad
4. Propsito del avalo
5. Conclusin de valor
6. Certificacin y firma del valuador

11. REFERENCIAS

1.- Segoviano Lpez, Omar. Manual/Gua sobre tcnicas del avalo inmobiliario, Mxico. 2007
2.- Ley de Valuacin del Estado de Quintana Roo, DOF, 30 abril 2003
3.- Norma Mexicana NMX-459-SCFI-ONNCCE-2007
4.- Principios que regulan la valuacin. Federacin de Colegios de Valuadores, A.C. (Fecoval).
http://www.fecoval.mx/index.php?option=com_content&view=article&id=9&Itemid=11