Analisis Economico Edificio Departamentos Final

UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL, SISTEMAS Y ARQUITECTURA

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL
CONTENIDO
INTRODUCCIN........................................................................................................... 2
OBJETIVOS.................................................................................................................. 3
MARCO TERICO........................................................................................................4
COMPONENTES DEL COSTO DE UN PROYECTO DE EDIFICIO DE
DEPARTAMENTOS.........................................................................................
CASO DE APLICACIN: EDIFICIO BENAVIDES.......................................................10

1. CARACTERSTICAS DEL PROYECTO............................................................10
2. UBICACIN......................................................................................................10
3. CARACTERSTICAS DE LOS DEPARTAMENTOS..........................................11
4. COSTOS DEL PROYECTO...............................................................................12
5. ANALISIS DE ALTERNATIVA 1: VENTA DE DEPARTAMENTOS....................13
6. ANALISIS DE ALTERNATIVA 2: ALQUILER DE DEPARTAMENTOS.............16
7. COMPARACIN DE ALTERNATIVAS..............................................................18
CONCLUSIONES........................................................................................................21
INGENIERA ECONMICA II
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INTRODUCCIN
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OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL
OBJETIVOS ESPECFICOS
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MARCO TERICO
EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS
Un edificio de apartamentos es una solucin econmica, que se realiza mediante los
aprovechamientos en comn de zonas de circulacin, tanto verticales como horizontales.
Tambin se verifica esta economa en las instalaciones complementarias de agua,
drenaje y luz elctrica. La estructura, con elementos comunes, supone otra economa.
Puede tambin obtenerse mejor servicio y economa, mediante calderas, incinerador, etc.
La solucin colectiva de un edificio de apartamentos permite tener otros elementos
comunes, como cocheras, cuartos de servicio, lavaderos, tendederos, espacios para
juegos de nios, etc
1. Anlisis del Entorno del Proyecto
Se efectu el anlisis del Macroentorno y Microentorno, tomando en cuenta las variables
que podran afectar la puesta en marcha del proyecto. En el Macroentorno se formul el
anlisis de las variables Poltico, Econmica, Social, Tecnolgica y Ecolgica del Per.
Esto ha permitido tener un diagnstico de la situacin a nivel macro en el que se
ejecutar el proyecto y cmo el proyecto podra verse afectado en cualquiera de las
variables mencionadas.
En el mbito del Microentorno, se han tomado en cuenta las dimensiones Urbansticas y
Regulaciones actuales a las que se encuentra sujeto el proyecto, el anlisis del cliente
objetivo, lo que permitir segmentar el perfil de los clientes a los cuales tenemos que
enfocar el proyecto, se realiza el anlisis de la competencia, con lo cual podremos
obtener el nmero y caractersticas de los competidores.
2. Estimacin de la Demanda
Se efectu el anlisis de estimacin de la demanda, a travs del planteamiento de
encuestas e investigacin de los competidores ubicados en las inmediaciones del
proyecto. El muestreo fue de 40 familias que residen en viviendas recin adquiridas (1-4
aos de antigedad) en el radio de influencia del proyecto. El objetivo de la encuesta fue
medir la satisfaccin de la vivienda actual. Con los datos obtenidos de los competidores
se efectu un plano de ubicacin y se analizaron los productos que brindaban, en funcin
a ello se desarroll un producto que otorgue exclusividad y diferenciacin de los dems
proyectos.
3. Plan de Marketing
Se efectu de acuerdo al anlisis de oferta y demanda, determinndose las necesidades
que tienen el cliente objetivo, y la complacencia de los mismos por la vivienda actual;
tambin se analizaron los puntos fuertes y dbiles de los competidores. Con la
informacin tomada se organiz el proyecto; para posteriormente plantear las estrategias
de marketing y ventas.
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4. Evaluacin Financiera
Se realiz la evaluacin econmica y financiera, la cual permiti determinar la factibilidad
del proyecto. Los indicadores calculados fueron el VANE, VANF, TIRE y TIRF, tomando en
cuenta la formulacin de los flujos econmicos y financieros, el financiamiento del
proyecto. Los resultados de los indicadores dieron como resultado final un proyecto viable
y rentable, donde se logran los objetivos del proyecto y la empresa.
DEFINICIONES
1. Alcabala
La alcabala es el impuesto que grava las transferencias de inmuebles, urbanos y rsticos,
a ttulo oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, incluyendo las ventas
con reserva de dominio. Con los pagos de impuesto de alcabala un notario formalizar
mediante escritura pblica la transferencia.
2. Anlisis Poltico, Econmico, Social, Tecnolgico y Ecolgico (PESTE)
Es el anlisis que se realiza con respecto su entorno macro, en sus siguientes aspectos:
Social, Econmico, Poltico, Tecnolgico y Ecolgico.
3. Certificado de Finalizacin de Obra
Este certificado est amparado en el art. 31 de la ley 27157, que es la ley de
regularizacin de edificaciones, lo otorga la municipalidad al verificar que la obra cuente
con los parmetros urbansticos que solicita.
4. Certificado de numeracin
Luego de haber recabado el certificado de finalizacin de obra, se otorga el certificado de
numeracin que sirve para la independizacin e inscripcin de cada unidad en el
municipio y en registros pblicos
5. Certificado de Parmetros Urbansticos y edificatorios
Documento que indica las especificaciones tcnicas y normativas para las diferentes
modalidades de edificacin de acuerdo al RNC y la realidad del distrito. Se debe emitir
antes de tramitar la Licencia de Obra o antes de presentar el anteproyecto de consulta.
La Licencia de Obra est sujeta a los parmetros urbansticos y edificatorios, lo cual est
regulado en el artculo 54 del Reglamento de la Ley 27157
6. Contrato
Es un acuerdo de voluntad comn de dos o ms partes para crear, regular, modificar o
extinguir una relacin jurdica patrimonial. No puede modificarse unilateralmente (salvo
acuerdo expreso).
7. Crdito Hipotecario
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Es un crdito otorgado a mediano o largo plazo para efectuar la compra, ampliacin,
reparacin o construccin de una vivienda, o para libre disponibilidad. La propiedad
adquirida queda o hipotecada para asegurar el cumplimiento del crdito.
8. Declaracin jurada del autovalo:

Es la declaracin del propietario donde indica las caractersticas fsicas (como rea de
terreno, rea construida, acabados, antigedad, entre otros) de su predio.
9. Declaratoria de Fbrica:
Es el reconocimiento legal de una obra que se encuentra sujeta al Reglamento que rige
esta actividad. Es una declaratoria que realiza el propietario y cumple con todas las
formalidades y trmites sealados en la Ley.4 Se obtiene luego de haber conseguido el
Certificado
de
Finalizacin
de
Obra
y
Zonificacin.
10. FUE (FORMATO UNICO DE EDIFICACIONES)
Formato nico de Edificaciones, reemplaza al FUO.
11. Reglamento Interno de Propiedad Horizontal:
Toda unidad inmobiliaria exclusiva o comn, deben contar con un Reglamento Interno, el
mismo que debe ser aprobado por el constructor. Est contemplado en el artculo 39 de la
Ley 27157.
12. Escenarios:
Son las posibilidades a las que estn sujetas los proyectos en un futuro, y estar sujetos
de lo que podra ocurrir en un futuro y ver su viabilidad.
13. Evaluacin financiera:
Es la evaluacin que afecta el flujo de caja del proyecto en la cual se considera el valor
del dinero en el tiempo, o la inversin que es financiada en el proyecto.
14. TIR (Tasa Interna de Retorno):
Es la tasa de descuento que equipara el valor actual de los gastos con el valor futuro de
los ingresos previstos, se aplica para decidir la aceptacin o rechazo de un proyecto de
inversin. La TIR se compara con una tasa mnima o tasa de corte, normalmente la tasa
de rentabilidad libre de riesgo.
15. VAN (Valor Actual Neto o Valor Presente Neto):
Mide los rendimientos futuros esperados de dicha inversin, y que implica por cierto el
supuesto de una oportunidad para "reinvertir". Consiste en descontar al momento actual
todos los flujos de caja futuros del proyecto. A este valor se le resta la inversin inicial,
obteniendo el valor actual neto del proyecto.
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ASPECTOS LEGALES
1. Revisin del Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios
Se analizaron las caractersticas de la propiedad tomando en cuenta el certificado de
Parmetros Urbansticos y Edificatorios, y que muestra lo que se puede aplicar en la
propiedad. En el caso del proyecto, estos son los principales parmetros del Certificado:
Zonificacin:
RDMA (Residencial de densidad muy alta)
y RDM
(residencial de densidad media)

Usos Permisibles y Compatibles:
Vivienda
Altura Mxima:
17 y 4pisos
Retiro Mnimo:
5 metros desde el lmite de propiedad
rea de lote mnimo normativo:
800 m2 y 200 m2
Frente Mnimo Normativo:
18mts.
rea libre:
40% y 35%
rea mnima de viviendas:
viviendas con 3 dormitorios: 120 m2

Viviendas con 2 dormitorios: 100 m2
Numero de estacionamientos:
Viviendas con 1 dormitorio: 60 m2

1.5 estac. Por vivienda de 3 dormitorios.
1.0 estac. Por vivienda de 2 y 1 dormitorios.

Las caractersticas mencionadas fueron determinantes con los mximos alcances que podra
tener el proyecto.
.
2. Estudio de Ttulos
Permite evaluar si el terreno no tiene problemas legales, solicitando en Registros pblicos
a nombre de quien est el inmueble, y que no se encuentre en riesgo de hipoteca o
alguna anotacin que pueda afectar a la propiedad.
3. Contrato de Compra Venta
Es un acuerdo de dos o ms partes para crear, regular, modificar o extinguir una relacin
jurdica patrimonial. Las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato,
siempre que no sea contrario a norma legal de carcter imperativo.
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COMPONENTES DEL COSTO DE UN PROYECTO DE EDIFICIO DE

DEPARTAMENTOS
1. TERRENO
Este tem se refiere a la adquisicin del terreno sobre el cual se construir el edificio de
departamentos.
2. ELABORACIN DEL PROYECTO

En este rubro estn incluidos los gastos del desarrollo de especialidades del proyecto, es
decir el diseo arquitectnico, estructural, de instalaciones elctricas y sanitarias,
evacuacin y sealizacin, entre otros. Asimismo todos los estudios necesarios para poder
efectuar el diseo: estudio de mecnica de suelos, topografa, estudio de impacto
ambiental y vial. Tambin se incluyen otros gastos relacionados al desarrollo de las
especialidades como la elaboracin de planos de independizacin y declaratoria de
fbrica.
3. CONSTRUCCIN
Los costos de construccin corresponden a los gastos por la ejecucin del edificio de
departamentos en s mismo (mano de obra, materiales de construccin, controles de
calidad, etc.)
4. LICENCIAS
Se refiere a los gastos referidos a trmites municipales necesarios para la construccin del
proyecto hasta la finalizacin del mismo como son:
Certificados de Parmetros Urbansticos y Edificatorios
Anteproyecto en Consulta
Licencia de Demolicin
Licencia de Construccin
Finalizacin de obras de demolicin,
Declaratoria de fbrica de la demolicin
Finalizacin de Obras de construccin
Declaratoria de fbrica de construccin
Certificados de numeracin
Otros trmites municipales relacionados al proyecto
Los gastos de este rubro se hacen una sola vez.
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5. TITULACIN
En esta partida se refiere a los Gastos Notariales y Registrales desde la compra del
terreno hasta la independizacin de las unidades finales, tales como la inscripcin,
hipoteca y levantamiento de hipoteca del terreno, la inscripcin de la independizacin y la
declaratoria de fbrica, Certificados Registrales Inmobiliarios, Inscripcin de numeracin,
honorarios de abogados, etc.
6. GASTOS ADMINISTATIVOS
Comprende bsicamente los costos de Honorarios de terceros (por trmites municipales y
otros), gastos de contabilidad, gastos de tiles y oficina, gastos de mantenimiento
(guardiana, servicios, limpieza, etc.) del inmueble en donde se desarrolla el proyecto,
supervisin del banco, impuestos municipales como Arbitrios Prediales, etc. Y otros gastos
que no estn ligados directamente a la construccin del proyecto.
7. CARTAS FIANZA
Esta partida corresponde a la emisin de cartas fianzas, que son requeridas por los
bancos como garanta. Se asume el costo de las cartas fianzas requeridas por los bancos
para que los clientes financien su crdito hipotecario.
8. PUBLICIDAD
En esta partida se incluyen los gastos referentes a publicidad y ventas del proyecto
(folletos, gigantografas, anuncios, etc.)
9. IMPREVISTOS
Esta partida consta bsicamente de un monto de reserva del proyecto, en el caso de
querer hacer mejoras o cubrir gastos no presupuestados o cubiertos en su momento.
10. GASTOS GENERALES DE LA CONSTRUCTORA

Se refiere a los gastos que la empresa genera durante la construccin del proyecto pero
que estn fuera del costo de construccin. Por ejemplo: pago de servicios en la oficina
central, alquiler de local de la oficina central, etc.
11. HONORARIOS DE GERENCIA FIJO

Esta partida incluye todos los gastos de la gerencia del proyecto, durante la construccin
del proyecto.
12. PAGO DE IGV

Es el impuesto general a las ventas que corresponde a un porcentaje de 18.00 %
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CASO DE APLICACIN: EDIFICIO BENAVIDES

Con el objetivo de realizar el anlisis econmico a un caso real, se ha tomado la informacin de la
tesis: Desarrollo proyecto inmobiliario Edificio Benavides de autores Collado Tacchino Fernando y
Durn Maica Jeancarlo, tomada del repositorio acadmico de la Universidad Peruana de Ciencias
Aplicadas (UPC).
1. CARACTERSTICAS DEL PROYECTO

Nmero de Pisos
Departamentos por Piso
Total de Departamentos
Porcentaje de rea Libre
rea del Terreno
rea Libre
rea Techada por Piso
:
:
:
:
:
:
17
5
77
58.26%
2,075.00 m
1208.94 m aprox.
(58% del Terreno aprox.)
: 660.00 m aprox.
Imagen referencial del proyecto, tomada

de la tesis: Desarrollo proyecto
Inmobiliario Edificio Benavides
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2. UBICACIN
Est situado en la interseccin de la Av. Paseo de la Repblica con la Av. Alfredo Benavides en el
distrito de Miraflores. La ubicacin es estratgica, ya que se encuentra en una zona cercana la Va
Expresa, que permite el fcil acceso a distintos puntos de Lima como zonas comerciales y
mercados, y otros lugares como Larcomar, supermercados,entidades financieras, entre otros.
Ubicacin del proyecto, tomada de la tesis: Desarrollo proyecto inmobiliario Edificio Benavides
3. CARACTERSTICAS DE LOS DEPARTAMENTOS

DEPARTAMENTOS DE 3 DORMITORIOS:
- Se cuenta con un rea promedio de departamentos es de 125 m2
- Se presentan cinco (05) modelos de departamentos tpicos, lo cual hace un total de 70
departamentos de 3 dormitorios, dando mayor fuerza a que el proyecto sea familiar.
- Dos (02) departamentos del primer piso cuentan con jardines propios de 16 m2 y 75 m2
respectivamente.
- Los setenta (70) departamentos cuentan con 3 dormitorios, el dormitorio principal cuenta
con un (01) bao y Walk in Closet, los otros dos (02) dormitorios tienen un (01) bao
compartido. Cuentan adems con sala, comedor, bao de visitas, cocina, lavandera,
cuarto y bao de servicio.
- Los departamentos de los ltimos pisos son dplex y cuentan en el segundo nivel con una
terraza amplia, con una (01) sala de estar y un (01) bao.
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DEPARTAMENTOS DE 2 DORMITORIOS:
- El proyecto cuenta con cuatro (04) departamentos de dos (02) dormitorios, con reas
promedio de 107 y 91 m2. Estos departamentos estn dirigidos a familias jvenes que no
pueden acceder a un departamento de mayor rea en la zona.
- Los departamentos de este tipo estn ubicados entre los pisos 7 y 10.
- Lo departamentos cuentan con dos (02) dormitorios, el dormitorio principal cuenta con un
(01) bao y un (01) Walk in Closet, adems cuentan con sala, comedor, cocina y
lavandera, terraza, un (01) bao que sirve al segundo dormitorio y como bao de visitas.
DEPARTAMENTOS DE 1 DORMITORIO:
- 3 departamentos de un (01) dormitorio, de los cuales 2 tienen 75 m2 aproximadamente y
uno (01) tiene 90 m2 aprox. Estos departamentos estn orientados a personas sin hijos o
a inversionistas.
- Los departamentos de este tipo estn ubicados entre los pisos 11 y 13.
- Los departamentos de 75 m son tipo flats y cuentan con un (01) dormitorio con bao
propio, sala comedor, terraza y cocina.
- El departamento de 90 m2 es dplex y cuenta en el primer piso con sala, comedor,
terraza, cocina, lavandera y un (01) bao de visitas. En el segundo piso cuenta con un
(01) dormitorio con bao propio y WIC. El dormitorio tiene vista a la sala comedor ya que
estos ambientes tienen doble altura.
4. COSTOS DEL PROYECTO

RUBRO
TERRENO
ELABORACIN DEL
PROYECTO
CONSTRUCCION
LICENCIAS
TITULACION
GASTOS ADMINISTRATIVOS
CARTAS FIANZA
PUBLICIDAD
IMPREVISTOS
COSTO (S/.)
10,764,000.00
%
33.44%
561,525.00
1.74%
17,220,093.00
367,033.20
71,656.00
303,037.80
52,868.40
407,521.40
224,608.00
53.50%
1.14%
0.22%
0.94%
0.16%
1.27%
0.70%
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GASTOS GENERALES DE LA
CONSTRUCTORA
HONORARIOS DE GERENCIA
FIJO
SUBTOTAL
IGV (18%)
TOTAL
1,430,000.00
4.44%
785,077.80
2.44%
32,187,420.60
5,793,735.71
37,981,156.31
100.00%
*El costo del terreno incluye el impuesto de alcabala
COSTOS DEL PROYECTO: EDIFICIO BENAVIDES
4%
1%
1%
2%
0%
33%
1%
53%
2%
0%
1%
TERRENO
ELABORACIN DEL PROYECTO
CONSTRUCCION
LICENCIAS
TITULACION
GASTOS ADMINISTRATIVOS
CARTAS FIANZA
PUBLICIDAD
IMPREVISTOS
GASTOS GENERALES DE LA
CONSTRUCTORA
HONORARIOS DE GERENCIA
FIJO
5. ANALISIS DE ALTERNATIVA 1: VENTA DE DEPARTAMENTOS

VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS
El proyecto consta de dos edificios de 17 pisos con un rea construida de 14,398.07 m2, y un rea
vendible de 9,625.00 m2. Con los siguientes valores: - Precio de venta promedio por
departamento: US$ 1,750/m2 sin IGV (incluye 1 estacionamiento). - rea Total vendible: 9,625 m2
- Valor Total de las ventas: US$ 19875,625 (despus de impuestos) - Precio promedio por vivienda
de 120 m2: US$ 210,000 (sin IGV).
VALOR DE VENTA DE ESTACIONAMIENTOS

Valor de Venta de Estacionamientos: Tomando en cuenta los parmetros edificatorios y la
demanda del pblico objetivo, se ha planteado el edificio con 1.5 estacionamientos por unidad de
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vivienda para que el 50% del total de viviendas posean la posibilidad de obtener un
estacionamiento adicional, lo que da un total de 112 estacionamientos techados, haciendo un total
de 3,821.25 m2, lo que incluye tambin 49 depsitos en total, el precio de venta de cada
estacionamiento es de US$ 7,000.
COSTO TOTAL DE VENTAS
Valor total de vivienda de 120 m2: US$ 210,000

Valor total de estacionamientos y depsito: US$ 7,000
Valor total de venta: US$ 217,000
Valor Total x m2 aprox.: US$ 1,750.00
RESULTADO ECONOMICO
RESULTADOS ECONOMICOS
La evaluacin econmica del proyecto nos da como resultado el valor del dinero actual que
reportar el proyecto en el futuro (VAN), as como la tasa interna de retorno(TIR) conocida como la
tasa de descuento que hace que el VAN sea igual a cero. Se muestra lo siguiente:
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ESTADO DE GANANCIAS Y PRDIDAS
PUNTOS CRITICOS
De acuerdo a los resultados obtenidos en la determinacin del precio mnimo de venta, se efecta
el clculo para hallar el precio de venta mnimo que se puede aceptar para obtener un VAN igual a
cero y no perder dinero. Se deduce que se recuperar la inversin al reducir el precio hasta un
mximo de US$330.19/m2 teniendo un precio mnimo de US$1,419.81/m2
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De acuerdo a los resultados obtenidos en la determinacin del costo mximo de construccin se

deduce que para recuperar la inversin teniendo un VAN igual a cero, slo se podr incrementar el
precio de construccin hasta un mximo de US$217.06/m2 lo que da como resultado de precio
mximo de construccin US$677.06/m2.
De acuerdo a los resultados obtenidos en la determinacin del costo mximo del terreno se
deduce que para recuperar la inversin teniendo un VAN igual a cero, slo se podr incrementar el
precio ofertado de compra hasta un mximo de US$ 2,486,119.76 /m2 lo que da como resultado
US$6,626,119.76/m2.
Sin embargo este punto es el menos crtico en el desarrollo del presente anlisis debido a que la
negociacin y compra del terreno se inici ya en Julio de 2012.
6. ANALISIS DE ALTERNATIVA 2: ALQUILER DE DEPARTAMENTOS

Valor de alquiler de departamentos
El proyecto consta de dos edificios de 17 pisos con un rea construida de 14,398.07 m2,
y un rea alquilable de 9,625.00 m2. Con los siguientes valores:
- Precio de alquiler promedio por departamento: S/ 28/m2 sin IGV (incluye 1
estacionamiento).
- rea Total alquilable: 9,625 m2
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- Valor Total de las ventas: S/ 318,010.00 (despus de impuestos)
- Precio promedio por departamento de 120 m2: S/ 3,360.00 (sin IGV)
Valor de Alquiler de Estacionamientos
Tomando en cuenta los parmetros edificatorios y la demanda del pblico objetivo, se ha
planteado el edificio con 1.5 estacionamientos por unidad de vivienda para que el 50%
del total de departamentos posean la posibilidad de obtener un estacionamiento
adicional, lo que da un total de 112 estacionamientos techados, haciendo un total de
3,821.25 m2, lo que incluye tambin 49 depsitos en total, el precio de alquiler de cada
estacionamiento es de S/ 200.00.
Valor Total de Alquiler:
- Valor total de departamento de 120 m2: S/ 3,360.00
- Valor total de estacionamientos y depsito: S/ 200.00
- Valor total de Alquiler por mes: S/ 3,560.00
- Valor Total x m2 aprox.: S/ 28.00
Anlisis de diferentes alternativas para el alquiler de departamentos
En muchos casos se pueden observar los precios a los cuales se alquilan inmuebles con
caractersticas similares en la zona. En este sentido, tanto el precio de compra como el
valor de alquiler son conocidos y, con ello, la tasa de retorno de la inversin resulta
relativamente sencilla de calcular. Sin embargo, muchas veces la disponibilidad de
informacin no es la adecuada (sea porque el inmueble no tiene otros comparables, sea
porque en la zona no hayan alquileres, etc.) y la falta de datos de mercado lleva a la
necesidad de modelar ciertos supuestos.
Una primera aproximacin se puede llevar a cabo mediante un modelo muy
sencillo segn: PABLO ANDRS ARTUSSO.-Licenciado en Economa - Universidad
de Buenos Aires. Master en Finanzas - Universidad de San Andrs. Economista de
Carta Financiera.
Valor del inmueble=
Valor del alquiler

TIR
Segn los datos proporcionados tenemos que el valor del inmueble es de:
S/ 32187,420.6
Y que el ingreso por alquiler de departamentos por ao de todo el edificio seria de S/
3234,000.00 entonces tenemos que:
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32' 187,420.6=
3234000
TIR
TIR= 10.047 %
Esta aproximacin se da siempre y cuando los pagos sean iguales en cada periodo.
Ahora tomamos otro caso de que si alquilamos departamentos tomamos un periodo de

10 aos y sabiendo que los ingresos de alquiler cada ao aumentara en S/ 240,625
- Tomando un periodo de 10 aos para calcular el TIR hacemos que el VAN sea 0 de la
cual nos da un TIR igual a 5.75665%
Como vemos el TIR aumenta al paso de los aos
Si bien el inmueble sufre una depreciacin a cierto tiempo tenemos otro caso en la cual lo
mismo que el caso anterior pero ahora en el ao 10 se vender el inmueble a S/
35000,000.00
Entonces al hacer que el VAN sea 0 tenemos un TIR igual a 13.43%
7. COMPARACIN DE ALTERNATIVAS
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VENTA O ALQUILER? Cul sera la mejor opcin:

Muchos que tienen viviendas vacas en propiedad se preguntan qu es mejor, si vender o
alquilar. No hay una verdad absoluta, ya que depende de las circunstancias, pero
encontrar la respuesta adecuada para cada uno puede ser fcil si se tienen en cuenta 4
factores:
Tiempo
En la actualidad, el tiempo medio para vender un inmueble supera los 12 meses. Tener
un piso vaco supone muchos gastos: comunidad de propietarios, impuestos, etc. por lo
que, esperar un ao con l a la venta puede salir por un pico importante. Por el contrario,
firmar un contrato de arrendamiento no suele costar ms de un par de semanas, lo que
permite rentabilizar la vivienda en muy poco tiempo.
Patrimonio
Cuando se decide vender, evidentemente, se pierde la propiedad del inmueble,
producindose una despatrimonializacin aunque, a cambio, se recibe una cuanta
econmica. La opcin de alquilar, sin embargo, supone mantener las escrituras y el poder
recurrir a la propiedad en caso de necesidad.
Rentabilidad
Comprar una vivienda para luego alquilarla es cada vez ms comn. Per est viviendo
un cambio de tendencia: mientras que hace aos la gran mayora optaba por vivir en
casa de propiedad, cada vez ms gente opta por vivir de alquiler.
Burocracia
Todo el mundo sabe que el papeleo es tedioso y engorroso. Una ventaja de realizar un
contrato de alquiler, al contrario que una compraventa, es que no exige muchos
documentos y supone una tramitacin bastante simple. Nada de notarios, escrituras, ni
hipotecas; el alquiler es mucho ms sencillo, econmico y rpido que todo eso.
Tenemos los siguientes datos en cuanto a costos en ambas alternativas:
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A.1) VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS
El proyecto consta de dos edificios de 17 pisos con un rea construida de 14,398.07 m2, y un rea
vendible de 9,625.00 m2. Con los siguientes valores: - Precio de venta promedio por
departamento: US$ 1,750/m2 sin IGV (incluye 1 estacionamiento). - rea Total vendible: 9,625 m2
- Valor Total de las ventas: US$ 19875,625 (despus de impuestos) - Precio promedio por vivienda
de 120 m2: US$ 210,000 (sin IGV).
A.2) VALOR DE VENTA DE ESTACIONAMIENTOS

Valor de Venta de Estacionamientos: Tomando en cuenta los parmetros edificatorios y la
demanda del pblico objetivo, se ha planteado el edificio con 1.5 estacionamientos por unidad de
vivienda para que el 50% del total de viviendas posean la posibilidad de obtener un
estacionamiento adicional, lo que da un total de 112 estacionamientos techados, haciendo un total
de 3,821.25 m2, lo que incluye tambin 49 depsitos en total, el precio de venta de cada
estacionamiento es de US$ 7,000.
A.3) COSTO TOTAL DE VENTAS
Valor total de vivienda de 120 m2: US$ 210,000

Valor total de estacionamientos y depsito: US$ 7,000
Valor total de venta: US$ 217,000
Valor Total x m2 aprox.: US$ 1,750.00
B.1) VALOR DE ALQUILER DE DEPARTAMENTOS

El proyecto consta de dos edificios de 17 pisos con un rea construida de 14,398.07 m2,
y un rea alquilable de 9,625.00 m2. Con los siguientes valores:
- Precio de alquiler promedio por departamento: S/ 28/m2 sin IGV (incluye 1
estacionamiento).
- rea Total alquilable: 9,625 m2
- Valor Total de las ventas: S/ 318,010.00 (despus de impuestos)
- Precio promedio por departamento de 120 m2: S/ 3,360.00 (sin IGV)
B.2) VALOR DE ALQUILER DE ESTACIONAMIENTOS
Tomando en cuenta los parmetros edificatorios y la demanda del pblico objetivo, se ha
planteado el edificio con 1.5 estacionamientos por unidad de vivienda para que el 50%
del total de departamentos posean la posibilidad de obtener un estacionamiento
adicional, lo que da un total de 112 estacionamientos techados, haciendo un total de
3,821.25 m2, lo que incluye tambin 49 depsitos en total, el precio de alquiler de cada
estacionamiento es de S/ 200.00.
B.3) VALOR TOTAL DE ALQUILER:
- Valor total de departamento de 120 m2: S/ 3,360.00
- Valor total de estacionamientos y depsito: S/ 200.00
- Valor total de Alquiler por mes: S/ 3,560.00
- Valor Total x m2 aprox.: S/ 28.00
Pgina 20

Partiendo de la idea de que la forma ms efectiva de parar la erosin de un patrimonio
ahora es vender el piso que se tiene, se plantea cmo reconocer si en el caso concreto
viene mejor vender o alquilar.
Solo alquilaremos pisos en los que obtengamos un rendimiento por alquiler por encima
del 5% (para grandes zonas urbanas) y del 8-10% en zonas de veraneo; es decir, solo all
donde los frutos del piso (los alquileres) representen valores por encima de 5% (o el 810%) respecto al precio de potencial venta del piso en la zona que sea. Un piso cuyo
rendimiento por alquiler est por debajo del 5% (o del 8-10%), es muy caro (los frutos no
justifican su precio), de ah que su precio contine bajando en los prximos aos. Por
esta razn lo pasaremos a vender cuanto antes mejor.
Para saber a qu precio se puede estar realmente vendiendo mi piso o uno similar en el
mercado en un momento concreto, acudir a varias inmobiliarias a las que dir que deseo
vender mi piso en un perodo de tres meses; de esta forma me harn una tasacin real y
no de fbula. Para poder realizar bien este ejercicio tengo que saber el precio real de
mercado del bien.
EJEMPLO DE CLCULO:
1. Alquiler:
Mensual
Anual
Ingreso por alquiler
3,560.00 soles
42,720.00 soles
Gastos de comunidad/mantenimiento
600.00 soles
7,200.00 soles
Renta neta
2,960.00 soles
35,520.00 soles
2. Venta
Precio de venta de ese inmueble o similar (por m2) en el mercado de segunda mano =
210,000 dlares (no en el mercado de pisos pertenecientes a bancos/cajas y
constructoras/promotoras al estar ste intervenido por el sistema financiero que ofrece
condiciones de financiacin nicas solo para sus pisos; tampoco si se trata de pisos de
proteccin oficial o similar).
Gastos de transaccin 11,5% (de 210,000 dlares) = 24150 dlares
Precio de compraventa efectiva = 185,850 dlares = 624,456.00 soles (T.C. = 3.36)
Rentabilidad del alquiler: 35,520.00 soles/ 624,456.00 x 100 = 5.688%
Este piso en concreto podra ser susceptible de ser interesante para vender slo en las
zonas de veraneo (segunda residencia) porque el precio de sus frutos (el alquiler) no
justifica su precio (= vendo caro). En los centros urbanos no vendera, porque me estara
deshaciendo de un rbol (el piso) que da muchos frutos (ms del 5% anual).
Tambin hay que tener muy en cuenta que los precios de los alquileres se estn
desmoronando, con lo que las rentabilidades futuras del bien tambin continuarn
hacindolo. Por esta razn me inclino, ante la duda, a vender el piso inmediatamente.
Pgina 21

CONCLUSIONES
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Analisis Economico Edificio Departamentos Final

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FACULTAD DE INGENIERA CIVIL, SISTEMAS Y ARQUITECTURA

CASO DE APLICACIN: EDIFICIO BENAVIDES.......................................................10

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8. Declaracin jurada del autovalo:

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RDMA (Residencial de densidad muy alta)

(residencial de densidad media)

5 metros desde el lmite de propiedad

rea de lote mnimo normativo:

Frente Mnimo Normativo:

rea mnima de viviendas:

viviendas con 3 dormitorios: 120 m2

Viviendas con 1 dormitorio: 60 m2

1.0 estac. Por vivienda de 2 y 1 dormitorios.

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COMPONENTES DEL COSTO DE UN PROYECTO DE EDIFICIO DE

2. ELABORACIN DEL PROYECTO

UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO

10. GASTOS GENERALES DE LA CONSTRUCTORA

11. HONORARIOS DE GERENCIA FIJO

12. PAGO DE IGV

UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO

CASO DE APLICACIN: EDIFICIO BENAVIDES

1. CARACTERSTICAS DEL PROYECTO

Imagen referencial del proyecto, tomada

UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO

3. CARACTERSTICAS DE LOS DEPARTAMENTOS

UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO

4. COSTOS DEL PROYECTO

UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO

*El costo del terreno incluye el impuesto de alcabala

COSTOS DEL PROYECTO: EDIFICIO BENAVIDES

ELABORACIN DEL PROYECTO

5. ANALISIS DE ALTERNATIVA 1: VENTA DE DEPARTAMENTOS

VALOR DE VENTA DE ESTACIONAMIENTOS

UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO

COSTO TOTAL DE VENTAS

Valor total de vivienda de 120 m2: US$ 210,000

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ESTADO DE GANANCIAS Y PRDIDAS

UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO

De acuerdo a los resultados obtenidos en la determinacin del costo mximo de construccin se

6. ANALISIS DE ALTERNATIVA 2: ALQUILER DE DEPARTAMENTOS

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Valor del inmueble=

Valor del alquiler

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Ahora tomamos otro caso de que si alquilamos departamentos tomamos un periodo de

Entonces al hacer que el VAN sea 0 tenemos un TIR igual a 13.43%

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VENTA O ALQUILER? Cul sera la mejor opcin:

Tenemos los siguientes datos en cuanto a costos en ambas alternativas:

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A.2) VALOR DE VENTA DE ESTACIONAMIENTOS

A.3) COSTO TOTAL DE VENTAS

Valor total de vivienda de 120 m2: US$ 210,000

B.1) VALOR DE ALQUILER DE DEPARTAMENTOS

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Ingreso por alquiler