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CONTENIDO
INTRODUCCIN .......................................................................................................... 2
OBJETIVOS.................................................................................................................. 3
MARCO TERICO ....................................................................................................... 4
COMPONENTES DEL COSTO DE UN PROYECTO DE EDIFICIO DE
DEPARTAMENTOS........................................................................................
INGENIERA ECONMICA II
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INTRODUCCIN
La necesidad de vivienda en el Per motiva a los empresarios a incursionar en nuevos
proyectos, entre ellos el edificio de departamentos.
El trabajo que a continuacin se presenta, se enmarca en el anlisis econmico de un
proyecto inmobiliario (edificio de departamentos).
En este, estudiamos los costos que implican el desarrollo de este tipo de proyectos y se
evala su rentabilidad en base a dos opciones: la venta o el alquiler de departamentos.
Haciendo uso de la ingeniera econmica y empleando indicadores como el VAN y el TIR
se puede determinar cuan rentable y factible resulta efectuar una inversin en este tipo
de proyectos.
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OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL
Desarrollar y evaluar econmica y financieramente una propuesta de edificio de
departamentos.
OBJETIVOS ESPECFICOS
Analizar las diferentes formas de evaluacin de un proyecto; adems valorar la
oferta y demanda de dicha zona.
Evaluar las alternativas de alquiler o venta de departamentos en un proyecto
inmobiliario.
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MARCO TERICO
EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS
Un edificio de departamentos es una solucin econmica, que se realiza mediante los
aprovechamientos en comn de zonas de circulacin, tanto verticales como horizontales.
Tambin se verifica esta economa en las instalaciones complementarias de agua,
drenaje y luz elctrica. La estructura, con elementos comunes, supone otra economa.
Puede tambin obtenerse mejor servicio y economa, mediante calderas, incinerador, etc.
La solucin colectiva de un edificio de departamentos permite tener otros elementos
comunes, como cocheras, cuartos de servicio, lavaderos, tendederos, espacios para
juegos de nios, etc
ESTUDIOS ECONMICOS PREVIOS AL PLANTEAMIENTO DE UN PROYECTO DE
EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS:
1. Anlisis del Entorno del Proyecto
Es parte de los estudios previos que permiten decidir si se lleva a acabo o no el proyecto
de edificio de departamentos. El anlisis del Macroentorno y Microentorno se efecta
tomando en cuenta las variables que podran afectar la puesta en marcha del proyecto.
En el Macroentorno se formula el anlisis de las variables Poltico, Econmica, Social,
Tecnolgica y Ecolgica, lo que permite tener un diagnstico de la situacin a nivel macro
en el que se ejecutar el proyecto y cmo el proyecto podra verse afectado en cualquiera
de las variables mencionadas.
En el mbito del Microentorno, se deben tomar en cuenta las dimensiones Urbansticas
y Regulaciones actuales a las que se encuentra sujeto el proyecto, el anlisis del cliente
objetivo, lo que permitir segmentar el perfil de los clientes a los cuales tenemos que
enfocar el proyecto, se realiza el anlisis de la competencia, con lo cual podremos
obtener el nmero y caractersticas de los competidores.
2. Estimacin de la Demanda
Estudio que se realiza a travs del planteamiento de encuestas e investigacin de los
competidores ubicados en las inmediaciones del proyecto. Se toma una muestra en el
radio de influencia del proyecto, con el objetivo de medir la satisfaccin de la vivienda
actual. Con los datos obtenidos de los competidores se pueden efectuar planos de
ubicacin y se analizar los productos que estos brindan, en funcin a ello se debe
desarrollar un producto que otorgue exclusividad y diferenciacin de los dems
proyectos.
3. Plan de Marketing
A travs del anlisis de oferta y demanda, se determinan las necesidades que tienen el
cliente objetivo, y la complacencia de los mismos por la vivienda actual; tambin se
analizan los puntos fuertes y dbiles de los competidores. Con la informacin tomada se
organiza el proyecto; para posteriormente plantear las estrategias de marketing y ventas.
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3. CONSTRUCCIN
Los costos de construccin corresponden a los gastos por la ejecucin del edificio de
departamentos en s mismo (mano de obra, materiales de construccin, controles de
calidad, etc.)
4. LICENCIAS
Se refiere a los gastos referidos a trmites municipales necesarios para la construccin del
proyecto hasta la finalizacin del mismo como son:
Certificados de Parmetros Urbansticos y Edificatorios
Anteproyecto en Consulta
Licencia de Demolicin
Licencia de Construccin
Finalizacin de obras de demolicin,
Declaratoria de fbrica de la demolicin
Finalizacin de Obras de construccin
Declaratoria de fbrica de construccin
Certificados de numeracin
Otros trmites municipales relacionados al proyecto
Los gastos de este rubro se hacen una sola vez.
5. TITULACIN
En esta partida se refiere a los Gastos Notariales y Registrales desde la compra del
terreno hasta la independizacin de las unidades finales, tales como la inscripcin,
hipoteca y levantamiento de hipoteca del terreno, la inscripcin de la independizacin y la
declaratoria de fbrica, Certificados Registrales Inmobiliarios, Inscripcin de numeracin,
honorarios de abogados, etc.
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7. CARTAS FIANZA
Esta partida corresponde a la emisin de cartas fianzas, que son requeridas por los
bancos como garanta. Se asume el costo de las cartas fianzas requeridas por los bancos
para que los clientes financien su crdito hipotecario.
8. PUBLICIDAD
En esta partida se incluyen los gastos referentes a publicidad y ventas del proyecto
(folletos, gigantografas, anuncios, etc.)
9. IMPREVISTOS
Esta partida consta bsicamente de un monto de reserva del proyecto, en el caso de
querer hacer mejoras o cubrir gastos no presupuestados o cubiertos en su momento.
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:
:
:
:
:
:
:
2
17 (por edificio)
5
77
58.26%
2,075.00 m
1208.94 m aprox.
(58% del Terreno aprox.)
: 660.00 m aprox.
2. UBICACIN
Est situado en la interseccin de la Av. Paseo de la Repblica con la Av. Alfredo Benavides en el
distrito de Miraflores. La ubicacin es estratgica, ya que se encuentra en una zona cercana la Va
Expresa, que permite el fcil acceso a distintos puntos de Lima como zonas comerciales y
mercados, y otros lugares como Larcomar, supermercados,entidades financieras, entre otros.
Ubicacin del proyecto, tomada de la tesis: Desarrollo proyecto inmobiliario Edificio Benavides
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COSTO (S/.)
10,764,000.00
33.44%
561,525.00
1.74%
17,220,093.00
53.50%
367,033.20
1.14%
71,656.00
0.22%
303,037.80
0.94%
52,868.40
0.16%
PUBLICIDAD
407,521.40
1.27%
IMPREVISTOS
224,608.00
0.70%
1,430,000.00
4.44%
785,077.80
2.44%
32,187,420.60
100.00%
GASTOS GENERALES DE LA
CONSTRUCTORA
HONORARIOS DE GERENCIA
FIJO
SUBTOTAL
IGV (18%)
5,793,735.71
TOTAL
37,981,156.31
TERRENO
1.27%
0.70%
2.44%
CONSTRUCCION
4.44%
33.44%
LICENCIAS
TITULACION
GASTOS ADMINISTRATIVOS
53.50%
CARTAS FIANZA
PUBLICIDAD
IMPREVISTOS
1.74%
GASTOS GENERALES DE LA
CONSTRUCTORA
HONORARIOS DE GERENCIA FIJO
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RESULTADO ECONOMICO
Egresos
Costos(sin igv)
TERRENO
CONSTRUCCION
ADMINISTRATIVOS
GASTOS FINANCIEROS Y CARTA FIANZA
PUBLICIDAD
GASTOS GENERALES DEL CONSTRUCTOR
GASTOS PREOPERATIVOS
TOTAL
10,764,000.00
17,220,093.0
303,037.80
52,868.40
407,521.40
1,430,000.00
Ingresos
Venta de departamentos +
estacionamientos
TOTAL
Costos(sin igv)
43,793,750
2043592.122
32,187,420.60
43,793,750
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4,870,141.95
3.22%
43,793,750
COSTO DE VENTAS
Costo Construccin
Gastos Generales
Terreno
Demolicin
Preoperativos
32,187,420.60
17,220,093.0
1,430,000.00
10,764,000.00
0.00
2,043,592.12
UTILIDAD BRUTA
12,336,066.16
GASTOS OPERATIVOS
Administrativos
Publicidad
710,559.2
UTILIDAD OPERATIVA
11,625,508.91
Cartas Fianzas
Otros Ingresos
UTILIDAD ANTES DE
IMPUESTOS
MARGEN
SOBRE VENTAS
Impuestos
UTILIDAD NETA
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303,037.80
407,521.40
52,868.40
11,572,640.33
26.4%
3,471,792.09
8,100,848.24
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PUNTOS CRITICOS
De acuerdo a los resultados obtenidos en la determinacin del precio mnimo de venta, se efecta
el clculo para hallar el precio de venta mnimo que se puede aceptar para obtener un VAN igual a
cero y no perder dinero. Se deduce que se recuperar la inversin al reducir el precio hasta un
mximo de US/.88.19/m2 teniendo un precio mnimo de US/.3,691.51/m2
VA
NF
TIR
T
I
R
4,870,142.
3.2
%
VANF
0
3,691.51
S/.m2
Mnimo
4,550.00
3,691.51
Variacin Max.
788.19
VA
NF
4,870,142.
3.2%
VANF
0
TIR
T
I
R
S/.m2
1,760.36
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VA
NF
4,870,142.
3.2%
VANF
0
TIR
T
I
R
S/.m2
17,227,91.38
1.36
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Segn los datos proporcionados tenemos que el valor del inmueble es de:
S/ 32187,420.6
10.047 %
Esta aproximacin se da siempre y cuando los pagos sean iguales en cada periodo.
- Tomando un periodo de 10 aos para calcular el TIR hacemos que el VAN sea 0 de la
cual nos da un TIR igual a 5.75665%
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Si bien el inmueble sufre una depreciacin a cierto tiempo tenemos otro caso en la
cual lo mismo que el caso anterior pero ahora en el ao 10 se vender el inmueble a S/
35000,000.00
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Burocracia
Todo el mundo sabe que el papeleo es tedioso y engorroso. Una ventaja de realizar un
contrato de alquiler, al contrario que una compraventa, es que no exige muchos
documentos y supone una tramitacin bastante simple. Nada de notarios, escrituras, ni
hipotecas; el alquiler es mucho ms sencillo, econmico y rpido que todo eso.
Tenemos los siguientes datos en cuanto a costos en ambas alternativas:
A.1) VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS
El proyecto consta de dos edificios de 17 pisos con un rea construida de 14,398.07 m2, y un rea
vendible de 9,625.00 m2. Con los siguientes valores: - Precio de venta promedio por
departamento: US$ 1,750/m2 sin IGV (incluye 1 estacionamiento). - rea Total vendible: 9,625 m2
- Valor Total de las ventas: US$ 19875,625 (despus de impuestos) - Precio promedio por
vivienda de 120 m2: US$ 210,000 (sin IGV).
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EJEMPLO DE CLCULO:
1. Alquiler:
Mensual
Anual
3,560.00 soles
42,720.00 soles
Gastos de comunidad/mantenimiento
600.00 soles
7,200.00 soles
Renta neta
2,960.00 soles
35,520.00 soles
2. Venta
Precio de venta de ese inmueble o similar (por m2) en el mercado de segunda mano =
546,000 soles (no en el mercado de pisos pertenecientes a bancos/cajas y
constructoras/promotoras al estar ste intervenido por el sistema financiero que ofrece
condiciones de financiacin nicas solo para sus pisos; tampoco si se trata de pisos de
proteccin oficial o similar).
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CONCLUSIONES
De acuerdo a lo evaluacin del proyecto en estudio en el presente trabajo de tesis
podemos concluir lo siguiente:
1. El Proyecto es competitivo en el mbito de la zona, de acuerdo a su diseo,
calidad de acabados y precios, por consiguiente est orientado al pblico objetivo
de la zona.
2. Las condiciones del proyecto, la alta demanda de vivienda en la actualidad, y la
adecuacin del producto hecho a medida del cliente objetivo, hace el proyecto sea
muy rentable, con un margen de 26.43% (US$ 4451,015.51 de margen bruto).
3. El proyecto se encuentra ubicado en una zona estratgica residencial, de valor
adquisitivo elevado, cerca de los principales centro empresariales, centros
recreativos, tiendas y supermercados, motivo por el cual las posibilidades de xito
debido al diseo del producto son muy elevadas y superiores a la de la
competencia.
4. Se debe mantener alerta ante posibles complicaciones, se debe tener cuidado con
los plazos de entrega que se le ofrezcan a los clientes, ya que este plazo depende
de la aprobacin municipal que puede demorar varios meses, lo que retrasara el
inicio de la construccin y el incumplimiento con los clientes, ocasionando una
mala imagen a la empresa y desconfianza con los futuros compradores.
5. De acuerdo al estudio de demanda realizado, se puede inferir que el pblico
objetivo de la zona, al cual est orientado el proyecto, prefiere departamentos del
tipo familiar, con (03) tres dormitorios, adems cuentan con conocimiento de tipos
de acabados y reas por lo que buscan la mejor alternativa dentro del mercado
ofrecido.
6. El proyecto se encuentra diseado de acuerdo a la normativa municipal y los
parmetros urbansticos de la zona, contando con las exigencias buscadas por el
pblico objetivo, buscando confort en el diseo y mejor calidad con respecto a la
competencia.
7. Debemos de tratar de concluir las ventas en el menor tiempo posible, o tratar de
que se cumpla el plazo establecido en el flujo de ingresos, ya que de esto
depender tener un VAN y una TIR mayor. Se debe cumplir con el plan de
marketing para poder optimizar el nivel de ventas, no se deben dejar de lado los
estudios de oferta o competencia nueva en la zona, con miras a implementar
acciones correctivas o mejoras en el producto de acuerdo a lo que se ofrece.
8. El proyecto cuenta con precios ligeramente por debajo del precio del mercado,
para contrarrestar la desventaja de un proyecto con muchas unidades de vivienda,
no obstante, aun as se cuenta con buenos atributos en el diseo arquitectnico,
las reas verdes y reas comunes que le dan un mayor valor al proyecto y
adems tienen gran acogida por el pblico objetivo tal como se demuestra en la
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