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UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO

FACULTAD DE INGENIERA CIVIL, SISTEMAS Y ARQUITECTURA


ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERA CIVIL

CONTENIDO

INTRODUCCIN .......................................................................................................... 2
OBJETIVOS.................................................................................................................. 3
MARCO TERICO ....................................................................................................... 4
COMPONENTES DEL COSTO DE UN PROYECTO DE EDIFICIO DE
DEPARTAMENTOS........................................................................................

CASO DE APLICACIN: EDIFICIO BENAVIDES ........................................................ 9


1. CARACTERSTICAS DEL PROYECTO .............................................................9
2. UBICACIN ........................................................................................................9
3. CARACTERSTICAS DE LOS DEPARTAMENTOS .........................................10
4. COSTOS DEL PROYECTO ..............................................................................11
5. ANALISIS DE ALTERNATIVA 1: VENTA DE DEPARTAMENTOS..................12
6. ANALISIS DE ALTERNATIVA 2: ALQUILER DE DEPARTAMENTOS ...........15
7. COMPARACIN DE ALTERNATIVAS .............................................................17
CONCLUSIONES ....................................................................................................... 21

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INTRODUCCIN
La necesidad de vivienda en el Per motiva a los empresarios a incursionar en nuevos
proyectos, entre ellos el edificio de departamentos.
El trabajo que a continuacin se presenta, se enmarca en el anlisis econmico de un
proyecto inmobiliario (edificio de departamentos).
En este, estudiamos los costos que implican el desarrollo de este tipo de proyectos y se
evala su rentabilidad en base a dos opciones: la venta o el alquiler de departamentos.
Haciendo uso de la ingeniera econmica y empleando indicadores como el VAN y el TIR
se puede determinar cuan rentable y factible resulta efectuar una inversin en este tipo
de proyectos.

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OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL
Desarrollar y evaluar econmica y financieramente una propuesta de edificio de
departamentos.

OBJETIVOS ESPECFICOS
Analizar las diferentes formas de evaluacin de un proyecto; adems valorar la
oferta y demanda de dicha zona.
Evaluar las alternativas de alquiler o venta de departamentos en un proyecto
inmobiliario.

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MARCO TERICO
EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS
Un edificio de departamentos es una solucin econmica, que se realiza mediante los
aprovechamientos en comn de zonas de circulacin, tanto verticales como horizontales.
Tambin se verifica esta economa en las instalaciones complementarias de agua,
drenaje y luz elctrica. La estructura, con elementos comunes, supone otra economa.
Puede tambin obtenerse mejor servicio y economa, mediante calderas, incinerador, etc.
La solucin colectiva de un edificio de departamentos permite tener otros elementos
comunes, como cocheras, cuartos de servicio, lavaderos, tendederos, espacios para
juegos de nios, etc
ESTUDIOS ECONMICOS PREVIOS AL PLANTEAMIENTO DE UN PROYECTO DE
EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS:
1. Anlisis del Entorno del Proyecto
Es parte de los estudios previos que permiten decidir si se lleva a acabo o no el proyecto
de edificio de departamentos. El anlisis del Macroentorno y Microentorno se efecta
tomando en cuenta las variables que podran afectar la puesta en marcha del proyecto.
En el Macroentorno se formula el anlisis de las variables Poltico, Econmica, Social,
Tecnolgica y Ecolgica, lo que permite tener un diagnstico de la situacin a nivel macro
en el que se ejecutar el proyecto y cmo el proyecto podra verse afectado en cualquiera
de las variables mencionadas.
En el mbito del Microentorno, se deben tomar en cuenta las dimensiones Urbansticas
y Regulaciones actuales a las que se encuentra sujeto el proyecto, el anlisis del cliente
objetivo, lo que permitir segmentar el perfil de los clientes a los cuales tenemos que
enfocar el proyecto, se realiza el anlisis de la competencia, con lo cual podremos
obtener el nmero y caractersticas de los competidores.
2. Estimacin de la Demanda
Estudio que se realiza a travs del planteamiento de encuestas e investigacin de los
competidores ubicados en las inmediaciones del proyecto. Se toma una muestra en el
radio de influencia del proyecto, con el objetivo de medir la satisfaccin de la vivienda
actual. Con los datos obtenidos de los competidores se pueden efectuar planos de
ubicacin y se analizar los productos que estos brindan, en funcin a ello se debe
desarrollar un producto que otorgue exclusividad y diferenciacin de los dems
proyectos.
3. Plan de Marketing
A travs del anlisis de oferta y demanda, se determinan las necesidades que tienen el
cliente objetivo, y la complacencia de los mismos por la vivienda actual; tambin se
analizan los puntos fuertes y dbiles de los competidores. Con la informacin tomada se
organiza el proyecto; para posteriormente plantear las estrategias de marketing y ventas.

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DEFINICIONES
1. Alcabala
La alcabala es el impuesto que grava las transferencias de inmuebles, urbanos y rsticos,
a ttulo oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, incluyendo las ventas
con reserva de dominio. Con los pagos de impuesto de alcabala un notario formalizar
mediante escritura pblica la transferencia.
2. Anlisis Poltico, Econmico, Social, Tecnolgico y Ecolgico (PESTE)
Es el anlisis que se realiza con respecto su entorno macro, en sus siguientes aspectos:
Social, Econmico, Poltico, Tecnolgico y Ecolgico.
3. Certificado de Finalizacin de Obra
Este certificado est amparado en el art. 31 de la ley 27157, que es la ley de
regularizacin de edificaciones, lo otorga la municipalidad al verificar que la obra cuente
con los parmetros urbansticos que solicita.
4. Certificado de numeracin
Luego de haber recabado el certificado de finalizacin de obra, se otorga el certificado de
numeracin que sirve para la independizacin e inscripcin de cada unidad en el
municipio y en registros pblicos
5. Certificado de Parmetros Urbansticos y edificatorios
Documento que indica las especificaciones tcnicas y normativas para las diferentes
modalidades de edificacin de acuerdo al RNC y la realidad del distrito. Se debe emitir
antes de tramitar la Licencia de Obra o antes de presentar el anteproyecto de consulta.
La Licencia de Obra est sujeta a los parmetros urbansticos y edificatorios, lo cual est
regulado en el artculo 54 del Reglamento de la Ley 27157
6. Contrato
Es un acuerdo de voluntad comn de dos o ms partes para crear, regular, modificar o
extinguir una relacin jurdica patrimonial. No puede modificarse unilateralmente (salvo
acuerdo expreso).
7. Crdito Hipotecario
Es un crdito otorgado a mediano o largo plazo para efectuar la compra, ampliacin,
reparacin o construccin de una vivienda, o para libre disponibilidad. La propiedad
adquirida queda o hipotecada para asegurar el cumplimiento del crdito.
8. Declaracin jurada del autovalo:
Es la declaracin del propietario donde indica las caractersticas fsicas (como rea de
terreno, rea construida, acabados, antigedad, entre otros) de su predio.
9. Declaratoria de Fbrica:
Es el reconocimiento legal de una obra que se encuentra sujeta al Reglamento que rige
esta actividad. Es una declaratoria que realiza el propietario y cumple con todas las

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formalidades y trmites sealados en la Ley.4 Se obtiene luego de haber conseguido el
Certificado de Finalizacin de Obra y Zonificacin.
10. FUE (FORMATO UNICO DE EDIFICACIONES)
Formato nico de Edificaciones, reemplaza al FUO.
11. Reglamento Interno de Propiedad Horizontal:
Toda unidad inmobiliaria exclusiva o comn, deben contar con un Reglamento Interno, el
mismo que debe ser aprobado por el constructor. Est contemplado en el artculo 39 de
la Ley 27157.
12. Escenarios:
Son las posibilidades a las que estn sujetas los proyectos en un futuro, y estar sujetos
de lo que podra ocurrir en un futuro y ver su viabilidad.
13. Evaluacin financiera:
Es la evaluacin que afecta el flujo de caja del proyecto en la cual se considera el valor
del dinero en el tiempo, o la inversin que es financiada en el proyecto.
14. TIR (Tasa Interna de Retorno):
Es la tasa de descuento que equipara el valor actual de los gastos con el valor futuro de
los ingresos previstos, se aplica para decidir la aceptacin o rechazo de un proyecto de
inversin. La TIR se compara con una tasa mnima o tasa de corte, normalmente la tasa
de rentabilidad libre de riesgo.
15. VAN (Valor Actual Neto o Valor Presente Neto):
Mide los rendimientos futuros esperados de dicha inversin, y que implica por cierto el
supuesto de una oportunidad para "reinvertir". Consiste en descontar al momento actual
todos los flujos de caja futuros del proyecto. A este valor se le resta la inversin inicial,
obteniendo el valor actual neto del proyecto.
ASPECTOS LEGALES
1. Revisin del Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios
Se analizan las caractersticas de la propiedad tomando en cuenta el certificado de
Parmetros Urbansticos y Edificatorios, y que muestra lo que se puede aplicar en la
propiedad.
2. Estudio de Ttulos
Permite evaluar si el terreno no tiene problemas legales, solicitando en Registros pblicos
a nombre de quien est el inmueble, y que no se encuentre en riesgo de hipoteca o
alguna anotacin que pueda afectar a la propiedad.
3. Contrato de Compra Venta
Es un acuerdo de dos o ms partes para crear, regular, modificar o extinguir una relacin
jurdica patrimonial. Las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato,
siempre que no sea contrario a norma legal de carcter imperativo.
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COMPONENTES DEL COSTO DE UN PROYECTO DE EDIFICIO DE


DEPARTAMENTOS
1. TERRENO
Este tem se refiere a la adquisicin del terreno sobre el cual se construir el edificio de
departamentos.

2. ELABORACIN DEL PROYECTO


En este rubro estn incluidos los gastos del desarrollo de especialidades del proyecto, es
decir el diseo arquitectnico, estructural, de instalaciones elctricas y sanitarias,
evacuacin y sealizacin, entre otros. Asimismo todos los estudios necesarios para
poder efectuar el diseo: estudio de mecnica de suelos, topografa, estudio de impacto
ambiental y vial. Tambin se incluyen otros gastos relacionados al desarrollo de las
especialidades como la elaboracin de planos de independizacin y declaratoria de
fbrica.

3. CONSTRUCCIN
Los costos de construccin corresponden a los gastos por la ejecucin del edificio de
departamentos en s mismo (mano de obra, materiales de construccin, controles de
calidad, etc.)

4. LICENCIAS
Se refiere a los gastos referidos a trmites municipales necesarios para la construccin del
proyecto hasta la finalizacin del mismo como son:
Certificados de Parmetros Urbansticos y Edificatorios
Anteproyecto en Consulta
Licencia de Demolicin
Licencia de Construccin
Finalizacin de obras de demolicin,
Declaratoria de fbrica de la demolicin
Finalizacin de Obras de construccin
Declaratoria de fbrica de construccin
Certificados de numeracin
Otros trmites municipales relacionados al proyecto
Los gastos de este rubro se hacen una sola vez.

5. TITULACIN
En esta partida se refiere a los Gastos Notariales y Registrales desde la compra del
terreno hasta la independizacin de las unidades finales, tales como la inscripcin,
hipoteca y levantamiento de hipoteca del terreno, la inscripcin de la independizacin y la
declaratoria de fbrica, Certificados Registrales Inmobiliarios, Inscripcin de numeracin,
honorarios de abogados, etc.

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6. GASTOS ADMINISTATIVOS
Comprende bsicamente los costos de Honorarios de terceros (por trmites municipales y
otros), gastos de contabilidad, gastos de tiles y oficina, gastos de mantenimiento
(guardiana, servicios, limpieza, etc.) del inmueble en donde se desarrolla el proyecto,
supervisin del banco, impuestos municipales como Arbitrios Prediales, etc. Y otros gastos
que no estn ligados directamente a la construccin del proyecto.

7. CARTAS FIANZA
Esta partida corresponde a la emisin de cartas fianzas, que son requeridas por los
bancos como garanta. Se asume el costo de las cartas fianzas requeridas por los bancos
para que los clientes financien su crdito hipotecario.

8. PUBLICIDAD
En esta partida se incluyen los gastos referentes a publicidad y ventas del proyecto
(folletos, gigantografas, anuncios, etc.)

9. IMPREVISTOS
Esta partida consta bsicamente de un monto de reserva del proyecto, en el caso de
querer hacer mejoras o cubrir gastos no presupuestados o cubiertos en su momento.

10. GASTOS GENERALES DE LA CONSTRUCTORA


Se refiere a los gastos que la empresa genera durante la construccin del proyecto pero
que estn fuera del costo de construccin. Por ejemplo: pago de servicios en la oficina
central, alquiler de local de la oficina central, etc.

11. HONORARIOS DE GERENCIA FIJO


Esta partida incluye todos los gastos de la gerencia del proyecto, durante la construccin
del proyecto.

12. PAGO DE IGV


Es el impuesto general a las ventas que corresponde a un porcentaje de 18.00 %

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CASO DE APLICACIN: EDIFICIO BENAVIDES


Con el objetivo de realizar el anlisis econmico a un caso real, se ha tomado la informacin de la
tesis: Desarrollo proyecto inmobiliario Edificio Benavides de autores Collado Tacchino Fernando
y Durn Maica Jeancarlo, tomada del repositorio acadmico de la Universidad Peruana de
Ciencias Aplicadas (UPC).

1. CARACTERSTICAS DEL PROYECTO


Nmero de edificios
Nmero de Pisos
Departamentos por Piso
Total de Departamentos
Porcentaje de rea Libre
rea del Terreno
rea Libre
rea Techada por Piso

:
:
:
:
:
:
:

2
17 (por edificio)
5
77
58.26%
2,075.00 m
1208.94 m aprox.
(58% del Terreno aprox.)
: 660.00 m aprox.

Imagen referencial del proyecto, tomada


de la tesis: Desarrollo proyecto
inmobiliario Edificio Benavides

2. UBICACIN
Est situado en la interseccin de la Av. Paseo de la Repblica con la Av. Alfredo Benavides en el
distrito de Miraflores. La ubicacin es estratgica, ya que se encuentra en una zona cercana la Va
Expresa, que permite el fcil acceso a distintos puntos de Lima como zonas comerciales y
mercados, y otros lugares como Larcomar, supermercados,entidades financieras, entre otros.

Ubicacin del proyecto, tomada de la tesis: Desarrollo proyecto inmobiliario Edificio Benavides

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3. CARACTERSTICAS DE LOS DEPARTAMENTOS
DEPARTAMENTOS DE 3 DORMITORIOS:
- Se cuenta con un rea promedio de departamentos es de 125 m2
- Se presentan cinco (05) modelos de departamentos tpicos, lo cual hace un total de 70
departamentos de 3 dormitorios, dando mayor fuerza a que el proyecto sea familiar.
- Dos (02) departamentos del primer piso cuentan con jardines propios de 16 m2 y 75 m2
respectivamente.
- Los setenta (70) departamentos cuentan con 3 dormitorios, el dormitorio principal cuenta
con un (01) bao y Walk in Closet, los otros dos (02) dormitorios tienen un (01) bao
compartido. Cuentan adems con sala, comedor, bao de visitas, cocina, lavandera,
cuarto y bao de servicio.
- Los departamentos de los ltimos pisos son dplex y cuentan en el segundo nivel con una
terraza amplia, con una (01) sala de estar y un (01) bao.
DEPARTAMENTOS DE 2 DORMITORIOS:
- El proyecto cuenta con cuatro (04) departamentos de dos (02) dormitorios, con reas
promedio de 107 y 91 m2. Estos departamentos estn dirigidos a familias jvenes que no
pueden acceder a un departamento de mayor rea en la zona.
- Los departamentos de este tipo estn ubicados entre los pisos 7 y 10.
- Lo departamentos cuentan con dos (02) dormitorios, el dormitorio principal cuenta con un
(01) bao y un (01) Walk in Closet, adems cuentan con sala, comedor, cocina y
lavandera, terraza, un (01) bao que sirve al segundo dormitorio y como bao de visitas.
DEPARTAMENTOS DE 1 DORMITORIO:
- 3 departamentos de un (01) dormitorio, de los cuales 2 tienen 75 m2 aproximadamente y
uno (01) tiene 90 m2 aprox. Estos departamentos estn orientados a personas sin hijos o
a inversionistas.
- Los departamentos de este tipo estn ubicados entre los pisos 11 y 13.
- Los departamentos de 75 m son tipo flats y cuentan con un (01) dormitorio con bao
propio, sala comedor, terraza y cocina.
- El departamento de 90 m2 es dplex y cuenta en el primer piso con sala, comedor,
terraza, cocina, lavandera y un (01) bao de visitas. En el segundo piso cuenta con un
(01) dormitorio con bao propio y WIC. El dormitorio tiene vista a la sala comedor ya que
estos ambientes tienen doble altura.

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4. COSTOS DEL PROYECTO
RUBRO
TERRENO
ELABORACIN DEL
PROYECTO
CONSTRUCCION
LICENCIAS
TITULACION
GASTOS ADMINISTRATIVOS
CARTAS FIANZA

COSTO (S/.)

10,764,000.00

33.44%

561,525.00

1.74%

17,220,093.00

53.50%

367,033.20

1.14%

71,656.00

0.22%

303,037.80

0.94%

52,868.40

0.16%

PUBLICIDAD

407,521.40

1.27%

IMPREVISTOS

224,608.00

0.70%

1,430,000.00

4.44%

785,077.80

2.44%

32,187,420.60

100.00%

GASTOS GENERALES DE LA
CONSTRUCTORA
HONORARIOS DE GERENCIA
FIJO
SUBTOTAL
IGV (18%)

5,793,735.71

TOTAL

37,981,156.31

*El costo del terreno incluye el impuesto de alcabala

COSTOS DEL PROYECTO: EDIFICIO BENAVIDES


0.16%
0.94%
0.22%
1.14%

TERRENO

1.27%
0.70%

ELABORACIN DEL PROYECTO

2.44%

CONSTRUCCION

4.44%
33.44%

LICENCIAS
TITULACION

GASTOS ADMINISTRATIVOS
53.50%

CARTAS FIANZA
PUBLICIDAD
IMPREVISTOS
1.74%

GASTOS GENERALES DE LA
CONSTRUCTORA
HONORARIOS DE GERENCIA FIJO

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5. ANALISIS DE ALTERNATIVA 1: VENTA DE DEPARTAMENTOS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS
El proyecto consta de dos edificios de 17 pisos con un rea construida de 14,398.07 m2, y un rea
vendible de 9,625.00 m2. Con los siguientes valores: - Precio de venta promedio por
departamento: S/ 4,550/m2 sin IGV (incluye 1 estacionamiento). - rea Total vendible: 9,625 m2 Valor Total de las ventas: S/. 51676,625 (despus de impuestos) - Precio promedio por vivienda
de 120 m2: S/.546,000 (sin IGV).

VALOR DE VENTA DE ESTACIONAMIENTOS


Valor de Venta de Estacionamientos: Tomando en cuenta los parmetros edificatorios y la
demanda del pblico objetivo, se ha planteado el edificio con 1.5 estacionamientos por unidad de
vivienda para que el 50% del total de viviendas posean la posibilidad de obtener un
estacionamiento adicional, lo que da un total de 112 estacionamientos techados, haciendo un total
de 3,821.25 m2, lo que incluye tambin 49 depsitos en total, el precio de venta de cada
estacionamiento es de S/. 18,200.

COSTO TOTAL DE VENTAS

Valor total de vivienda de 120 m2: S/. 546,000


Valor total de estacionamientos y depsito: S/. 18,200
Valor total de venta: S/.564,200
Valor Total x m2 aprox.: S/ 4,550/m2

RESULTADO ECONOMICO
Egresos

Costos(sin igv)

TERRENO
CONSTRUCCION
ADMINISTRATIVOS
GASTOS FINANCIEROS Y CARTA FIANZA
PUBLICIDAD
GASTOS GENERALES DEL CONSTRUCTOR
GASTOS PREOPERATIVOS
TOTAL

10,764,000.00
17,220,093.0
303,037.80
52,868.40
407,521.40
1,430,000.00

Ingresos
Venta de departamentos +
estacionamientos
TOTAL

Costos(sin igv)
43,793,750

2043592.122
32,187,420.60

43,793,750

Estado de ganancias y prdidas antes de impuestos


Ingresos
43,793,750
Egresos
32,187,420.60
Utilidad bruta
11,606,329.40
Margen bruto
26.43%

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RESULTADOS ECONOMICOS
La evaluacin econmica del proyecto nos da como resultado el valor del dinero actual que
reportar el proyecto en el futuro (VAN), as como la tasa interna de retorno(TIR) conocida como la
tasa de descuento que hace que el VAN sea igual a cero. Se muestra lo siguiente:
VAN OPERATIVO EC.SIN IGV S/.
TIR OPERATIVO MENSUAL

4,870,141.95
3.22%

ESTADO DE GANANCIAS Y PRDIDAS

INGRESOS POR VENTAS

43,793,750

COSTO DE VENTAS
Costo Construccin
Gastos Generales
Terreno
Demolicin
Preoperativos

32,187,420.60
17,220,093.0
1,430,000.00
10,764,000.00

0.00
2,043,592.12

UTILIDAD BRUTA

12,336,066.16

GASTOS OPERATIVOS
Administrativos
Publicidad

710,559.2

UTILIDAD OPERATIVA

11,625,508.91

Cartas Fianzas
Otros Ingresos
UTILIDAD ANTES DE
IMPUESTOS
MARGEN
SOBRE VENTAS
Impuestos
UTILIDAD NETA

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303,037.80
407,521.40

52,868.40

11,572,640.33
26.4%
3,471,792.09
8,100,848.24

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PUNTOS CRITICOS
De acuerdo a los resultados obtenidos en la determinacin del precio mnimo de venta, se efecta
el clculo para hallar el precio de venta mnimo que se puede aceptar para obtener un VAN igual a
cero y no perder dinero. Se deduce que se recuperar la inversin al reducir el precio hasta un
mximo de US/.88.19/m2 teniendo un precio mnimo de US/.3,691.51/m2

DETERMINACION DEL PRECIO MINIMO DE VENTA


Condiciones actuales
Costo de Oportunidad: 12.9% Anual
1.0% Mensual

Calculo con VAN = 0

VA
NF
TIR
T
I
R

Precio Mnimo de Venta

4,870,142.
3.2
%
VANF
0

3,691.51

S/.m2

VARIACION DEL PRECIO DE VENTA


Actual

Mnimo

4,550.00

3,691.51

Variacin Max.
788.19

De acuerdo a los resultados obtenidos en la determinacin del costo mximo de construccin se


deduce que para recuperar la inversin teniendo un VAN igual a cero, slo se podr incrementar el
precio de construccin hasta un mximo de S/.564.34/m2 lo que da como resultado de precio
mximo de construccin S/.1760.36/m2.

DETERMINACION DEL PRECIO MINIMO DE VENTA


Condiciones actuales

VA
NF

4,870,142.
3.2%
VANF
0

TIR

Calculo con VAN = 0

T
I
R

Costo mximo de construccin

S/.m2

1,760.36

VARIACION DEL COSTO


DE
Alza Max
CONTRUCCIO
Actual
Mximo
N
564.2
1196.00
1760.36

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De acuerdo a los resultados obtenidos en la determinacin del costo mximo del terreno se
deduce que para recuperar la inversin teniendo un VAN igual a cero, slo se podr incrementar el
precio ofertado de compra hasta un mximo de S/. 6,463,911.38 /m2 lo que da como resultado
S/.17,227,911.38/m2.

DETERMINACION DEL PRECIO MINIMO DE VENTA


Condiciones actuales

VA
NF

4,870,142.
3.2%
VANF
0

TIR

Calculo con VAN = 0

T
I
R

Costo mximo de construccin

S/.m2

17,227,91.38
1.36

VARIACION DEL COSTO


DE
Alza Max
CONTRUCCIO
Actual
Mximo
N
6,463,911.3
10,764,000
17,227,91.38
6. ANALISIS DE ALTERNATIVA 2: ALQUILER DE DEPARTAMENTOS
Valor de alquiler de departamentos
El proyecto consta de dos edificios de 17 pisos con un rea construida de 14,398.07 m2,
y un rea alquilable de 9,625.00 m2. Con los siguientes valores:
- Precio de alquiler promedio por departamento: S/ 28/m2 sin IGV (incluye 1
estacionamiento).
- rea Total alquilable: 9,625 m2
- Valor Total de las ventas: S/ 318,010.00 (despus de impuestos)
- Precio promedio por departamento de 120 m2: S/ 3,360.00 (sin IGV)
Valor de Alquiler de Estacionamientos
Tomando en cuenta los parmetros edificatorios y la demanda del pblico objetivo, se ha
planteado el edificio con 1.5 estacionamientos por unidad de vivienda para que el 50%
del total de departamentos posean la posibilidad de obtener un estacionamiento
adicional, lo que da un total de 112 estacionamientos techados, haciendo un total de
3,821.25 m2, lo que incluye tambin 49 depsitos en total, el precio de alquiler de cada
estacionamiento es de S/ 200.00.
Valor Total de Alquiler:
- Valor total de departamento de 120 m2: S/ 3,360.00
- Valor total de estacionamientos y depsito: S/ 200.00
- Valor total de Alquiler por mes: S/ 3,560.00
- Valor Total x m2 aprox.: S/ 28.00
Anlisis de diferentes alternativas para el alquiler de departamentos

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En muchos casos se pueden observar los precios a los cuales se alquilan inmuebles con
caractersticas similares en la zona. En este sentido, tanto el precio de compra como el
valor de alquiler son conocidos y, con ello, la tasa de retorno de la inversin resulta
relativamente sencilla de calcular. Sin embargo, muchas veces la disponibilidad de
informacin no es la adecuada (sea porque el inmueble no tiene otros comparables, sea
porque en la zona no hayan alquileres, etc.) y la falta de datos de mercado lleva a la
necesidad de modelar ciertos supuestos.
Una primera aproximacin se puede llevar a cabo mediante un modelo muy sencillo
segn: PABLO ANDRS ARTUSSO.-Licenciado en Economa - Universidad de
Buenos Aires. Master en Finanzas - Universidad de San Andrs. Economista de
Carta Financiera.

Segn los datos proporcionados tenemos que el valor del inmueble es de:
S/ 32187,420.6

Y que el ingreso por alquiler de departamentos por ao de todo el edificio seria de S/


3234,000.00 entonces tenemos que:

10.047 %
Esta aproximacin se da siempre y cuando los pagos sean iguales en cada periodo.

Ahora tomamos otro caso de que si alquilamos departamentos tomamos un


periodo de 10 aos y sabiendo que los ingresos de alquiler cada ao aumentara en S/
240,625

- Tomando un periodo de 10 aos para calcular el TIR hacemos que el VAN sea 0 de la
cual nos da un TIR igual a 5.75665%

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- Tomando un periodo de 15 aos para calcular el TIR hacemos que el VAN sea 0 de la
cual nos da un TIR igual a 11.485%
- Tomando un periodo de 20 aos para calcular el TIR hacemos que el VAN sea 0 de la
cual nos da un TIR igual a 13.633%
Como vemos el TIR aumenta al paso de los aos

Si bien el inmueble sufre una depreciacin a cierto tiempo tenemos otro caso en la
cual lo mismo que el caso anterior pero ahora en el ao 10 se vender el inmueble a S/
35000,000.00

Entonces al hacer que el VAN sea 0 tenemos un TIR igual a 13.43%


7. COMPARACIN DE ALTERNATIVAS
VENTA O ALQUILER? Cul sera la mejor opcin:
Muchos que tienen viviendas vacas en propiedad se preguntan qu es mejor, si vender o
alquilar. No hay una verdad absoluta, ya que depende de las circunstancias, pero
encontrar la respuesta adecuada para cada uno puede ser fcil si se tienen en cuenta 4
factores:
Tiempo
En la actualidad, el tiempo medio para vender un inmueble supera los 12 meses. Tener
un piso vaco supone muchos gastos: comunidad de propietarios, impuestos, etc. por lo
que, esperar un ao con l a la venta puede salir por un pico importante. Por el contrario,
firmar un contrato de arrendamiento no suele costar ms de un par de semanas, lo que
permite rentabilizar la vivienda en muy poco tiempo.
Patrimonio
Cuando se decide vender, evidentemente, se pierde la propiedad del inmueble,
producindose una despatrimonializacin aunque, a cambio, se recibe una cuanta
econmica. La opcin de alquilar, sin embargo, supone mantener las escrituras y el poder
recurrir a la propiedad en caso de necesidad.
Rentabilidad

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Comprar una vivienda para luego alquilarla es cada vez ms comn. Per est viviendo
un cambio de tendencia: mientras que hace aos la gran mayora optaba por vivir en
casa de propiedad, cada vez ms gente opta por vivir de alquiler.

Burocracia
Todo el mundo sabe que el papeleo es tedioso y engorroso. Una ventaja de realizar un
contrato de alquiler, al contrario que una compraventa, es que no exige muchos
documentos y supone una tramitacin bastante simple. Nada de notarios, escrituras, ni
hipotecas; el alquiler es mucho ms sencillo, econmico y rpido que todo eso.
Tenemos los siguientes datos en cuanto a costos en ambas alternativas:
A.1) VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS
El proyecto consta de dos edificios de 17 pisos con un rea construida de 14,398.07 m2, y un rea
vendible de 9,625.00 m2. Con los siguientes valores: - Precio de venta promedio por
departamento: US$ 1,750/m2 sin IGV (incluye 1 estacionamiento). - rea Total vendible: 9,625 m2
- Valor Total de las ventas: US$ 19875,625 (despus de impuestos) - Precio promedio por
vivienda de 120 m2: US$ 210,000 (sin IGV).

A.2) VALOR DE VENTA DE ESTACIONAMIENTOS


Valor de Venta de Estacionamientos: Tomando en cuenta los parmetros edificatorios y la
demanda del pblico objetivo, se ha planteado el edificio con 1.5 estacionamientos por unidad de
vivienda para que el 50% del total de viviendas posean la posibilidad de obtener un
estacionamiento adicional, lo que da un total de 112 estacionamientos techados, haciendo un total
de 3,821.25 m2, lo que incluye tambin 49 depsitos en total, el precio de venta de cada
estacionamiento es de US$ 7,000.

A.3) COSTO TOTAL DE VENTAS

Valor total de vivienda de 120 m2: US$ 210,000


Valor total de estacionamientos y depsito: US$ 7,000
Valor total de venta: US$ 217,000
Valor Total x m2 aprox.: US$ 1,750.00

B.1) VALOR DE ALQUILER DE DEPARTAMENTOS


El proyecto consta de dos edificios de 17 pisos con un rea construida de 14,398.07 m2,
y un rea alquilable de 9,625.00 m2. Con los siguientes valores:
- Precio de alquiler promedio por departamento: S/ 28/m2 sin IGV (incluye 1
estacionamiento).
- rea Total alquilable: 9,625 m2
- Valor Total de las ventas: S/ 318,010.00 (despus de impuestos)
- Precio promedio por departamento de 120 m2: S/ 3,360.00 (sin IGV)
B.2) VALOR DE ALQUILER DE ESTACIONAMIENTOS
Tomando en cuenta los parmetros edificatorios y la demanda del pblico objetivo, se ha
planteado el edificio con 1.5 estacionamientos por unidad de vivienda para que el 50%
del total de departamentos posean la posibilidad de obtener un estacionamiento
adicional, lo que da un total de 112 estacionamientos techados, haciendo un total de
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3,821.25 m2, lo que incluye tambin 49 depsitos en total, el precio de alquiler de cada
estacionamiento es de S/ 200.00.

B.3) VALOR TOTAL DE ALQUILER:


- Valor total de departamento de 120 m2: S/ 3,360.00
- Valor total de estacionamientos y depsito: S/ 200.00
- Valor total de Alquiler por mes: S/ 3,560.00
- Valor Total x m2 aprox.: S/ 28.00

Partiendo de la idea de que la forma ms efectiva de parar la erosin de un patrimonio


ahora es vender el piso que se tiene, se plantea cmo reconocer si en el caso concreto
viene mejor vender o alquilar.
Solo alquilaremos pisos en los que obtengamos un rendimiento por alquiler por encima
del 5% (para grandes zonas urbanas) y del 8-10% en zonas de veraneo; es decir, solo all
donde los frutos del piso (los alquileres) representen valores por encima de 5% (o el 810%) respecto al precio de potencial venta del piso en la zona que sea. Un piso cuyo
rendimiento por alquiler est por debajo del 5% (o del 8-10%), es muy caro (los frutos no
justifican su precio), de ah que su precio contine bajando en los prximos aos. Por
esta razn lo pasaremos a vender cuanto antes mejor.
Para saber a qu precio se puede estar realmente vendiendo mi piso o uno similar en el
mercado en un momento concreto, acudir a varias inmobiliarias a las que dir que deseo
vender mi piso en un perodo de tres meses; de esta forma me harn una tasacin real y
no de fbula. Para poder realizar bien este ejercicio tengo que saber el precio real de
mercado del bien.

EJEMPLO DE CLCULO:
1. Alquiler:
Mensual

Anual

Ingreso por alquiler

3,560.00 soles

42,720.00 soles

Gastos de comunidad/mantenimiento

600.00 soles

7,200.00 soles

Renta neta

2,960.00 soles

35,520.00 soles

2. Venta
Precio de venta de ese inmueble o similar (por m2) en el mercado de segunda mano =
546,000 soles (no en el mercado de pisos pertenecientes a bancos/cajas y
constructoras/promotoras al estar ste intervenido por el sistema financiero que ofrece
condiciones de financiacin nicas solo para sus pisos; tampoco si se trata de pisos de
proteccin oficial o similar).
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Gastos de transaccin 11,5% (de 546,000 soles) = 62,790 soles
Precio de compraventa efectiva = 483,210 soles
Rentabilidad del alquiler: 35,520.00 soles/ 483,210.00 x 100 = 7.351%
Este piso en concreto podra ser susceptible de ser interesante para vender slo en las
zonas de veraneo (segunda residencia) porque el precio de sus frutos (el alquiler) no
justifica su precio (= vendo caro). En los centros urbanos no vendera, porque me estara
deshaciendo de un rbol (el piso) que da muchos frutos (ms del 5% anual).
Tambin hay que tener muy en cuenta que los precios de los alquileres se estn
desmoronando, con lo que las rentabilidades futuras del bien tambin continuarn
hacindolo.
Por esta razn podemos elegir que la mejor alternativa es la del alquiler del
departamento, sin descartar de manera total la venta del departamento posteriormente.

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CONCLUSIONES
De acuerdo a lo evaluacin del proyecto en estudio en el presente trabajo de tesis
podemos concluir lo siguiente:
1. El Proyecto es competitivo en el mbito de la zona, de acuerdo a su diseo,
calidad de acabados y precios, por consiguiente est orientado al pblico objetivo
de la zona.
2. Las condiciones del proyecto, la alta demanda de vivienda en la actualidad, y la
adecuacin del producto hecho a medida del cliente objetivo, hace el proyecto sea
muy rentable, con un margen de 26.43% (US$ 4451,015.51 de margen bruto).
3. El proyecto se encuentra ubicado en una zona estratgica residencial, de valor
adquisitivo elevado, cerca de los principales centro empresariales, centros
recreativos, tiendas y supermercados, motivo por el cual las posibilidades de xito
debido al diseo del producto son muy elevadas y superiores a la de la
competencia.
4. Se debe mantener alerta ante posibles complicaciones, se debe tener cuidado con
los plazos de entrega que se le ofrezcan a los clientes, ya que este plazo depende
de la aprobacin municipal que puede demorar varios meses, lo que retrasara el
inicio de la construccin y el incumplimiento con los clientes, ocasionando una
mala imagen a la empresa y desconfianza con los futuros compradores.
5. De acuerdo al estudio de demanda realizado, se puede inferir que el pblico
objetivo de la zona, al cual est orientado el proyecto, prefiere departamentos del
tipo familiar, con (03) tres dormitorios, adems cuentan con conocimiento de tipos
de acabados y reas por lo que buscan la mejor alternativa dentro del mercado
ofrecido.
6. El proyecto se encuentra diseado de acuerdo a la normativa municipal y los
parmetros urbansticos de la zona, contando con las exigencias buscadas por el
pblico objetivo, buscando confort en el diseo y mejor calidad con respecto a la
competencia.
7. Debemos de tratar de concluir las ventas en el menor tiempo posible, o tratar de
que se cumpla el plazo establecido en el flujo de ingresos, ya que de esto
depender tener un VAN y una TIR mayor. Se debe cumplir con el plan de
marketing para poder optimizar el nivel de ventas, no se deben dejar de lado los
estudios de oferta o competencia nueva en la zona, con miras a implementar
acciones correctivas o mejoras en el producto de acuerdo a lo que se ofrece.
8. El proyecto cuenta con precios ligeramente por debajo del precio del mercado,
para contrarrestar la desventaja de un proyecto con muchas unidades de vivienda,
no obstante, aun as se cuenta con buenos atributos en el diseo arquitectnico,
las reas verdes y reas comunes que le dan un mayor valor al proyecto y
adems tienen gran acogida por el pblico objetivo tal como se demuestra en la

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encuesta. En efecto, la estrategia de diferenciacin es la que se va explotar en
este proyecto.

9. Se debe hacer lo posible por mantener el costo directo de construccin


establecido en la evaluacin econmica, puesto que un aumento de US$217/m2
nos puede generar un VAN igual a cero. Para esto, desde antes y durante del
proceso de construccin se deben de conseguir los mejores precios de materiales
que es lo que tiene mayor incidencia en el costo directo de construccin de
nuestro proyecto (60%).
10. El periodo de recuperacin de nuestro proyecto es en el mes 24, esto quiere decir
que se va recuperar la inversin total en el segundo ao, para tener un periodo de
recuperacin ms corto deberamos de tener un flujo de ingresos ms acelerado,
lo cual no ha sido evaluado en el proyecto debido a que sera difcil conseguirlo ya
que se ha utilizado la velocidad de ventas promedio obtenido del anlisis de la
zona en productos similares.
No se ha considerado dentro de la evaluacin econmica tener un financiamiento
bancario, en este caso de anlisis se ha considerado que el inversionista o propietario del
proyecto invierta mayor capital en el proyecto con una tasa de 12.9% anual (COSTO DE
OPORTUNIDAD).

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