Aula 21

Engenharia Civil p/ Perito Criminal - PCDF (Com videoaulas)
Professor: Marcus Campiteli

Engenharia Civil - PCDF/2016
Teoria e Questões
Prof. Marcus V. Campiteli Aula 21

AULA 21: NBR 12.721, NBR 13.752
e NBR 14.653
SUMÁRIO

PÁGINA

APRESENTAÇÃO DO CURSO

1

NBR 12721

2

NBR 13752

24

NBR 14653-1

30

NBR 14653-2

39

NBR 14653-3

53

NBR 14653-4

71

QUESTÕES COMENTADAS

93

LISTA DE QUESTÕES APRESENTADAS NA AULA

137

GABARITO

154

Olá, Pessoal
Esta parte da matéria exige o conhecimento das definições e
termos dessas normas, conforme se pode verificar nas questões
apresentadas.
02197377701

Por isso, a fonte principal será a própria norma.
Bons estudos !

1

Engenharia Civil - PCDF/2016
Teoria e Questões
Prof. Marcus V. Campiteli Aula 21

NBR 12721
Esta Norma estabelece os critérios para avaliação de custos
unitários, cálculo do rateio de construção e outras disposições
correlatas, conforme disposições fixadas e exigências estabelecidas
na Lei Federal 4.591/64.
1 - DEFINIÇÕES
Projeto arquitetônico aprovado: Conjunto de pranchas da
edificação aprovado pela autoridade local competente.
Nota: Constitui um dos documentos a ser arquivado no Ofício de
Registro de Imóveis, conforme art. 32, alínea d, da Lei 4.591/64.

Projetos da edificação: Conjunto de estudos e desenhos
constantes dos projetos arquitetônico, estrutural, de instalações etc.,
da obra objeto de incorporação ou instituição de condomínio
discriminados na NBR 12722.

Projetos-padrão: Projetos selecionados para representar os
diferentes tipos de edificações, que são usualmente objeto de
incorporação

para

construção

em

condomínio

e

conjunto

de

edificações, definidos por suas características principais:

a) número de pavimentos;

02197377701

b) número de dependências por unidade;
c) áreas equivalentes à área de custo padrão privativas das
unidades autônomas;
d) padrão de acabamento da construção; e
e) número total de unidades

2

Campiteli Aula 21 Nota: Estas características servem de base aos Sindicatos da Indústria da Construção Civil para o cálculo dos custos unitários básicos. sujeita às limitações da lei. 3 . Áreas de edificação: Áreas estabelecidas a partir da seguinte classificação geral: a) áreas reais de projeto.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 02197377701 destinada a fins residenciais ou não. subsolo etc. corresponderá ao principal pavimento de acesso da edificação. definida pela sua área. arquitetônico. Andar: Pavimento que está acima ou abaixo do pavimento térreo. assinalada por designação especial numérica ou alfabética. sobreloja. Unidade autônoma: Parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno e coisas comuns. b) áreas em relação ao uso. constituída de dependências e instalações de uso privativo e de parcela das dependências e instalações de uso comum da edificação. para efeitos de identificação e discriminação. a serem tais como mezanino. Pavimento: Parte coberta da edificação situada num mesmo nível ou em vários níveis situados entre os planos de dois pisos superpostos. ou parte descoberta do prédio. Marcus V. subloja. andar-tipo.Engenharia Civil . Pavimento térreo: Pavimento com acesso direto à via pública. distantes entre si numa altura correspondente ao pédireito mínimo previsto na legislação municipal. Quando forem vários os acessos diretos. podendo especificadas no receber diferentes respectivo projeto nomenclaturas.

Engenharia Civil . Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. ou conjunto de dependências. Área real total do pavimento: Soma das áreas cobertas e descobertas reais de um determinado pavimento medidas a partir do projeto arquitetônico. Campiteli Aula 21 c) áreas equivalentes em relação às áreas padronizadas. cobertas ou descobertas. e d) áreas em relação à forma de divisão (distribuição) Áreas reais de projeto: Medidas de superfície tomadas a partir do projeto arquitetônico utilizadas para os cálculos dispostos nesta Norma. Áreas reais: Medida da superfície de quaisquer dependências. Área real global da edificação: Soma das áreas cobertas e descobertas reais. 4 . situadas nos diversos pavimentos da edificação. de pilares e demais elementos construtivos. Áreas em relação ao uso: Áreas do projeto arquitetônico estabelecidas pelos seguintes tipos: a) uso privativo. Área real total da unidade autônoma: Soma das áreas cobertas e descobertas reais e condominiais que definem a área total da unidade autônoma considerada. nela incluídas as superfícies das projeções de paredes. calculadas a partir do projeto arquitetônico aprovado. 02197377701 calculadas a partir do projeto arquitetônico aprovado. e b) uso comum.

box de lavanderia. situada em determinado andar ou em dois ou mais andares interligados por acesso também privativo. Área privativa acessória: Área da unidade autônoma de uso exclusivo. Área privativa principal: Área da unidade autônoma de uso exclusivo. vagas e demais áreas assemelhadas podem constituir uma unidade autônoma principal.Engenharia Civil . desde que atendidos os requisitos legais de acesso direto e viabilidade de delimitação física e as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns. Notas: 1) O responsável pelo cálculo deve informar a vinculação correspondente da parte acessória à principal. 5 . Marcus V. 2) A vinculação de áreas em uma unidade autônoma constitui-se em opção do incorporador.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Não havendo a vinculação explícita. tais como: depósitos. atividade ou uso principal da edificação. ou podem ainda compor as partes de uso comum da edificação. destinada a usos acessórios. Área de vaga de garagem: Área destinada ao estacionamento de veículo automotor. com suas respectivas áreas e a correspondente parcela na composição do coeficiente de proporcionalidade da unidade autônoma. Subdividem-se em áreas privativas principais e áreas privativas acessórias. situada fora dos limites físicos de sua área privativa principal. cuja utilização é privativa dos respectivos titulares de direito. vagas de garagem. destinada à moradia. Campiteli Aula 21 Áreas de uso privativo: Áreas cobertas ou descobertas que definem o conjunto de dependências e instalações de uma unidade autônoma. os 02197377701 depósitos.

Área de uso comum: Área coberta e descoberta situada nos diversos pavimentos da edificação e fora dos limites de uso privativo. com atribuição de fração ideal própria no terreno e partes comuns do edifício. Marcus V. pode ser tratada como área de uso comum de divisão não 02197377701 proporcional. a critério do incorporador.Engenharia Civil .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Área de vaga de garagem como unidade autônoma: Área de estacionamento privativo de veículo automotor. demarcada e identificada em projeto arquitetônico e vinculada à área privativa principal da unidade autônoma por direito de propriedade. que pode ser utilizada em comum por todos ou por parte dos titulares de direito das unidades autônomas. Campiteli Aula 21 Área de vaga de garagem vinculada à unidade autônoma: Área de estacionamento privativo de veículo automotor. demarcada e identificada em projeto tão somente para efeito de quantificação e disponibilidade. pode ser tratada tecnicamente como área de uso comum de divisão proporcional. e que. com acesso que independe da ocupação das demais vagas consideradas como unidades autônomas ou a outras vagas de uso comum e indeterminado. Área de vaga de garagem de uso comum e indeterminado: Área de estacionamento comum e indeterminado de veículo automotor. 6 . Quando atribuído direito de uso de vaga (s) à unidade autônoma. sem atribuição de fração ideal específica no terreno e partes comuns do condomínio. será considerada como unidade autônoma. Quando não atribuído direito de uso de vaga (s) à unidade autônoma. demarcada e identificada em projeto arquitetônico.

classificadas como: a) áreas cobertas padrão. b) áreas cobertas de padrão diferente. Campiteli Aula 21 Área de uso comum de divisão não proporcional: Área coberta e descoberta situada nos diversos pavimentos da edificação e fora dos limites de uso privativo que. Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Áreas em relação às áreas padronizadas: Áreas utilizadas nos projetos-padrão que serviram à definição do lote básico para cálculo do custo unitário básico. paredes. c) áreas descobertas. localização e uso atribuídos à responsabilidade de parte dos titulares de direito de unidades autônomas.Engenharia Civil . tenha sua construção. Áreas cobertas de padrão diferente: Áreas cobertas de padrão de acabamento substancialmente inferior ou superior ao tipo escolhido entre os padronizados nesta Norma. Áreas descobertas: Medida da superfície de quaisquer dependências não cobertas que integram a edificação. por sua finalidade. tendo como 7 . incluídas de pilares e as superfícies das demais elementos construtivos. que possuem áreas de padrão de acabamento projeções de nelas 02197377701 semelhantes às respectivas áreas dos projetos-padrão adotados nesta Norma. ou mesmo por todos (quando o seu uso não depender de qualquer relação de proporcionalidade com as respectivas áreas privativas da unidade autônoma considerada). e d) áreas equivalentes à área de custo padrão total Áreas cobertas padrão: Medidas de superfícies de quaisquer dependências cobertas.

Marcus V. a um pavimento. maior ou menor que a área real correspondente.Engenharia Civil . estabelecida pelas seguintes condições: a) as áreas cobertas-padrão. Campiteli Aula 21 exemplos a área de serviço e estacionamento descobertos. e c) as somas das áreas cobertas-padrão e equivalentes relativas a uma determinada unidade autônoma.área de divisão proporcional: Área de uso comum cuja 02197377701 construção é da responsabilidade dos titulares de direito das diferentes unidades autônomas que compõem a edificação na proporção das respectivas áreas equivalentes de divisão não- proporcional. conforme o caso. e determinadas dependências de uso comum ou privado ou de toda a edificação. Áreas em relação à divisão: Áreas estabelecidas conforme os itens seguintes: . utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção adotado como referência.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. tendo como exemplo apartamento de porteiro ou zelador. . Pode ser. com suas medidas reais. Área equivalente: Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real. b) as áreas equivalentes virtuais. terraço privativo etc. Área equivalente em área de custo padrão total: Áreas equivalentes em área de custo padrão total.área de divisão não proporcional: Área privativa ou área de uso comum que por sua finalidade tenha sua construção atribuída à responsabilidade dos titulares de direito de uma ou mais unidades 8 .

e b) valor de todas as demais despesas não incluídas no cálculo do custo unitário básico. da Lei 4. independentemente de qualquer relação de proporcionalidade com as respectivas áreas privativas da construção. Custo global da construção: Valor mínimo que pode ser atribuído à construção da edificação para fins do disposto no art. no mínimo.Engenharia Civil . dos itens descriminados no Quadro III.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. quando o contrato for de Construção por Administração. 32.591/64. Campiteli Aula 21 autônomas. É calculado com a utilização do custo unitário básico divulgado pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil da localidade correspondente ao padrão mais semelhante ao do imóvel incorporado. do Anexo A: 02197377701 9 . com a inclusão. e corresponde ao somatório dos seguintes itens: a) valor resultante da multiplicação desse custo unitário básico pelo somatório de todas as suas áreas equivalentes à área de custo padrão. Marcus V.

Campiteli Aula 21 Custo unitário básico (CUB): Custo por metro quadrado de 02197377701 construção do projeto-padrão considerado.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. calculado de acordo com a metodologia estabelecida no item 8. Marcus V.Engenharia Civil . Custo unitário da construção: Quociente da divisão do custo global da construção pela área equivalente em área de custo padrão total. os quais devem ser arquivados no Ofício de Registro de Imóveis. e que serve de base para a avaliação dos custos de construção das edificações. 10 .3 da NBR 12721. pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil.

Cota proporcional extraordinárias de de despesas condomínio: Cota ordinárias proporcional e que corresponde às despesas ordinárias. cuja obrigação de custeio de construção foi transferida aos adquirentes das demais unidades autônomas do empreendimento. Área sub-rogada: É aquela relativa às unidades a serem entregues em pagamento ao proprietário do terreno. Fração ideal: Fração expressa de forma decimal ou ordinária que representa a parte ideal do terreno e coisas de uso comum atribuída à unidade autônoma. 11 . no condomínio. 32. atribuídas à unidade autônoma. produto da área equivalente em área de custo padrão da unidade autônoma pelo custo unitário da construção.Engenharia Civil . Campiteli Aula 21 Custo de construção da unidade autônoma: Valor atribuído à parcela da construção da unidade autônoma. da Lei 4. ou ambas. calculada conforme previsto na convenção de condomínio.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. sendo parte inseparável desta. os coeficientes correspondentes a estas unidades deverão ser 02197377701 redistribuídos entre as demais unidades autônomas na proporção de seus coeficientes de construção.591/64. Coeficiente re-rateio de construção: No caso da existência de unidades ou parte destas dadas em pagamento do terreno. extraordinárias. para os fins do disposto no art. Marcus V. Coeficiente de proporcionalidade: É a proporção entre a área equivalente em área de custo padrão total da unidade autônoma e a área equivalente em área de custo padrão global da edificação.

previstos em função dos recursos e facilidades que se supõem serem disponíveis. os serviços necessários à realização da construção e os respectivos prazos. quer sob o regime de administração ou sob o regime de empreitada. Prazo contratual: Período de tempo previsto para a entrega das obras. Prestações ou parcelas de pagamento da construção: Partes do custo global da construção a serem pagas nas datas preestabelecidas no contrato e destinadas à cobertura das despesas com a construção. (Esse conceito de “regime de empreitada” refere-se a obras privadas. 12 . Nota: Os contratos. Campiteli Aula 21 Nota: A utilização do custo unitário básico para orçamentação expedita somente pode ser feita pela multiplicação deste pela área equivalente nos termos da NBR 12721.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. podem ser realizados sem que haja vinculação 02197377701 de qualquer prestação ou parcela de pagamento com o cronograma da obra. Não confundam com os conceitos de obra pública vistos da Aula de Análise Orçamentária). Marcus V. contado a partir da data de início da construção.Engenharia Civil . que deve constar do contrato. Cronograma de obras: Documento em que se registram. Entrosamento do cronograma das obras com as prestações da construção: Consiste na vinculação parcial ou total de prestações ou parcelas de pagamento da construção previstas no contrato às diferentes fases de desenvolvimento dos serviços considerados no cronograma da obra. pela ordem de sucessão em que são executados. o qual estabelece as condições e formas de sua eventual prorrogação.

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2 – CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB)
Conforme vimos nas definições, o CUB representa o custo por
metro quadrado de construção do projeto padrão considerado,
calculado de acordo com a metodologia estabelecida na NBR 12721,
pelos Sinduscons, em atendimento à Lei 4591/64, e que serve de
base para a avaliação de parte dos custos de construção de
edificações.
Na

formação

destes

custos

unitários

básicos

não

foram

considerados os seguintes itens, que devem ser levados em conta na
determinação dos preços por metro quadrado de construção, de
acordo

com

o

estabelecido

no

projeto

e

especificações

correspondentes a cada caso particular: fundações, submuramentos,
paredes-diafragma,
elevador(es);

tirantes,

rebaixamento

equipamentos

e

de

instalações,

tais

lençol

freático;

como:

fogões,

aquecedores, bombas de recalque, incineração, ar-condicionado,
calefação, ventilação e exaustão, outros; playground (quando não
classificado

como

complementares;
esporte),

área

construída);

urbanização,

ajardinamento,

recreação

instalação

obras

e

(piscinas,

e

serviços

campos

regulamentação

de
do

condomínio; e outros serviços; impostos, taxas e emolumentos
cartoriais,

projetos:

projetos

arquitetônicos,

projeto

estrutural,

projeto de instalação, projetos especiais; remuneração do construtor;
02197377701

remuneração do incorporador.
O CUB é calculado com base nos diversos projetos-padrão
estabelecidos

pela

ABNT

NBR

12721,

mensalmente

pelos

Sinduscons, levando-se em consideração os lotes básicos de
insumos (materiais de construção, mão de obra, despesas
administrativas e equipamentos) com os seus respectivos
pesos constantes na referida norma .

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Os salários, os preços dos materiais de construção, as despesas
administrativas e os custos com aluguel de equipamentos são
pesquisados mensalmente pelos Sinduscons.
O custo de construção calculado de acordo com esta Norma
deve representar o custo efetivo da construção praticado pelas
construtoras. Para tanto a coleta de preços deve:
a) ser mensal e efetuada entre o 1º e o 25º dia do mês de
referência do custo;
b) ser realizada preferencialmente junto às construtoras:
1) no caso dos materiais de construção, a coleta pode
eventualmente ser realizada com informações levantadas
junto a fornecedores da indústria, do comércio atacadista
ou varejista, sendo que os preços dos materiais, posto
obra, devem incluir as despesas com tributos e fretes.
2) os valores informados para os salários não devem
incluir as despesas com encargos sociais; e
c) ser realizada por meio de questionário, que deve definir as
especificações e a unidade do insumo informado.
Na

determinação

dos

custos

unitários

básicos,

os

Sinduscons devem adotar os seguintes procedimentos:
02197377701

a) os preços coletados de acordo com as determinações
apresentadas no subitem 8.3.3 da NBR 12721 (acima)
devem

ser

submetidos

a

uma

análise

estatística

de

consistência;
b) após análise de consistência, procede -se ao cálculo do
promédio de cada insumo;
c) o valor do promédio de cada insumo aplica-se ao coeficiente
físico correspondente ao respectivo insumo no lote básico de
cada projeto-padrão;
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d) para o cálculo dos custos da mão de obra, aplica-se o
percentual relativo aos encargos sociais e benefícios: – este
percentual deve incluir todos os encargos trabalhistas
e

previdenciários,

direitos

sociais

e

obrigações

decorrentes de convenções coletivas de trabalho de cada
Sindicato; – o método de cálculo e o percentual de
encargos sociais e benefícios devem ser explicitados
pelos respectivos Sindicatos da Indústria da Construção
Civil.
Os Sinduscons têm a faculdade de eleger ou apurar um
CUB padrão representativo de sua região, desde que explicitem o
critério utilizado para obtê-lo, ficando na obrigação de divulgá-lo
mensalmente, até o dia 5 do mês subseqüente, juntamente aos
demais custos unitários de construção referentes aos projetos-padrão
previstos nesta Norma e calculados conforme os critérios nela
estabelecidos, com a finalidade específica de servir como indexador
contratual.
Isso significa que cada Sinduscon pode escolher um projetopadrão específico para acompanhar os custos da construção.

3 – DETERMINAÇÃO DAS ÁREAS
02197377701

a) Área Real do Pavimento
Área

da

superfície

limitada

pelo

perímetro

externo

da

edificação, no nível do piso do pavimento correspondente, excluídas
as áreas não edificadas.
No caso do pavimento em pilotis, é igual à do pavimento
imediatamente acima, acrescida das áreas cobertas, externas à
projeção deste e das áreas descobertas que tenham recebido

15

passando pelas projeções: . cobertas ou linha que descobertas.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. passando pelas projeções: .das faces externas das paredes externas da edificação. passando pelas projeções: .dos eixos das paredes que separam as dependências privativas da unidade autônoma considerada.das faces internas. Marcus V. excluídas as áreas não edificadas. excluídas as áreas não edificadas. e . em relação à área de uso comum. contorna da as unidade autônoma. excluídas as áreas não edificadas. Campiteli Aula 21 tratamento destinado a aproveitá-las para outros fins que não apenas os de ventilação e iluminação. das 02197377701 paredes que a separam das unidades autônomas. d) Área coberta Área da superfície limitada pela linha que contorna a dependência coberta. 16 . coberta ou descoberta.Engenharia Civil . b) Área real privativa da unidade autônoma Área da dependências superfície limitada pela privativas.das faces externas das paredes externas da edificação.das faces externas das paredes externas da edificação e das paredes que separam as dependências privativas da unidade autônoma. das dependências privativas de unidades autônomas contíguas. c) Área real de uso comum Área da superfície limitada pela linha que contorna a dependência de uso comum. e . das dependências de uso comum.

tendo seu custo real efetivo orçado ou estimado com os mesmos critérios utilizados no orçamento-padrão. e . .dos eixos das paredes divisórias de áreas descobertas contíguas. em relação à área descoberta considerada.das faces externas.de projeção de arestas externas do elemento de cobertura quando não for limitada por parede. no caso de ser ela própria de uso comum. das paredes que a separam de dependências de uso comum. .dos eixos das paredes divisórias de dependências contíguas.das faces internas. se forem ambas de uso comum ou ambas de uso privativo. Cada dependência deve ser considerada em três dimensões. f) Área equivalente 02197377701 É recomendável que os coeficientes de equivalência de custo. ou seja: 17 . das paredes que a separam de quaisquer dependências cobertas. sejam calculados da seguinte forma. em relação à área coberta considerada. no caso de ser ela própria de uso privativo. e . perante o custo padrão da construção. Campiteli Aula 21 . Marcus V. e) Área descoberta Área da superfície limitada pela linha que contorna a dependência descoberta. .das faces externas das paredes externas da edificação. quando ambas forem de uso privativo ou de uso comum. passando pelas projeções.Engenharia Civil . excluídas as áreas não edificadas: . para cada dependência em que for empregado.das faces externas. em relação à área coberta considerada.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.

05 a 0.estacionamento sobre terreno: 0. .75 a 0. 02197377701 .50 a 0.40 a 0.com o seguinte critério de delimitação de perímetro da área dessa dependência: incluir as paredes externas não confrontantes com outra área construída e incluir a metade da espessura da parede confrontante com as outras áreas construídas. Na falta destas demonstrações.garagem (subsolo): 0.nas estruturas. 18 .área privativa salas com acabamento: 1.00.varandas: 0.60.área de loja sem acabamento: 0.terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0.10. . Campiteli Aula 21 - com os acabamentos efetivamente empregados nessa dependência. .área privativa (unidade autônoma padrão): 1. e . dividido pela respectiva área definida também no parágrafo acima. fundações. Marcus V. .Engenharia Civil . podem ser utilizados os seguintes coeficientes médios que foram utilizados no cálculo de equivalência de áreas dos projetos . Como este custo é simplificado por definição.60. .área privativa salas sem acabamento: 0.00.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. O coeficiente para cálculo da equivalência de área é o resultado da divisão do custo unitário dessa área dividido pelo último custo unitário básico de mesmo padrão divulgado.90.padrão: . etc. O custo unitário equivalente dessa dependência será obtido pela divisão do custo orçado ou estimado conforme o parágrafo anterior. podem ser desconsideradas neste cálculo as eventuais repercussões indiretas de custo . .75 a 1.00.30 a 0.75.

PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. c) Custo Global da Construção 19 . . usando-se a metodologia da NBR 12721.50 a 0.75. e .: 0.CRITÉRIOS PARA CÁLCULOS EXPEDITOS DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO a) Homogeneização das áreas para fins de cálculo de custo O custo unitário básico.50 a 0. etc.piscinas. Marcus V. só poderá ser aplicado à área da edificação para fins de obtenção de custos parciais (das unidades autônomas) ou globais (da edificação) quando esta for convertida.caixa d’água: 0. . . é feita a partir dos “custos unitários básicos” correspondentes aos projetos-padrão definidos na norma NBR 12721 e mensalmente divulgados pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil e das áreas equivalentes em área de custo padrão calculadas como indicado na NBR 12721. acrescido das demais parcelas que formam o custo unitário da edificação.área de serviço – residência unifamiliar padrão baixo (aberta): 0. .barrilete: 0.75.Engenharia Civil .área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0.00.50 a 0.75. em área equivalente à área de custo padrão.50.75. 4 .casa de máquinas: 0. Campiteli Aula 21 . quintais. que em cada caso 02197377701 particular deve ser arquivada no Ofício de Registro de Imóveis pelo incorporador. b) Estimativas A estimativa dos custos de construção.50 a 0.

2) parcelas adicionais. playground. relativas a todos os elementos ou condições não incluídas nas relações quantitativamente discriminadas de materiais e mão-de-obra correspondentes ao projeto-padrão. elevadores. e 7) remuneração do incorporador. 6) remuneração do construtor. 5) projetos. f) Atualização dos custos da construção para arquivamento no Ofício de Registro de Imóveis 20 . 3) outras despesas indiretas. pela área equivalente em área de custo 02197377701 padrão global. correspondente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto de incorporação. equipamentos e instalações.Engenharia Civil . d) Custo unitário de construção ou valor por metro quadrado de construção Divide-se o custo global da construção. obras e serviços complementares e outros serviços. taxas e emolumentos cartorários. Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Campiteli Aula 21 Soma das seguintes parcelas: 1) produto da área equivalente em área de custo padrão global pelo custo unitário básico. calculado do modo indicado no item anterior. 4) impostos. e) Custo de construção da unidade autônoma Multiplica-se o preço por metro quadrado da construção pela área equivalente em área de custo padrão da unidade autônoma considerada. tais como: fundações especiais.

relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores. As quantidades de serviço que. não puderem ser levantadas por medição em plantas. somando todas as despesas correspondentes à execução de todos os serviços previstos nas especificações técnicas e constantes da discriminação orçamentária. utilizando-se as composições de custo que. O montante do orçamento calculado para figurar em contratos. a fim de compensar eventuais aumentos de custo no semestre subseqüente. no entender do responsável pela construção. As despesas de execução de cada serviço são determinadas como o produto da quantidade de serviço efetivamente medido no projeto pelo respectivo custo unitário. se baseada em custo unitário básico e demais custos. (não confundam essas premissas com as aplicáveis às obras públicas vistas na Aula de Análise Orçamentária) Os custos unitários dos serviços são calculados aos preços vigentes na data do orçamento. sejam as mais adequadas a cada caso. nas construções por administração. para fins de arquivamento no Registro Geral de Imóveis. Campiteli Aula 21 A avaliação do custo global da obra e dos custos das unidades autônomas só é considerada atualizada.Engenharia Civil . serão estimadas por processo aproximado de uso corrente. g) Orçamento Documento onde se registram as operações de cálculo de custo da construção.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. em certo mês. acrescido do que se estimar necessário. lavrados antes do término das fundações. não pode ser inferior ao da estimativa feita a partir dos custos unitários básicos e arquivado no Registro Geral de Imóveis. por falta do projeto completo 02197377701 disponível nessa ocasião. 21 . Marcus V.

conforme a tabela. 5 – PROJETOS-PADRÃO Para representar os diferentes tipos de edificação. 02197377701 22 .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Campiteli Aula 21 Considera-se o orçamento como “atualizado” quando estiver baseado nos preços vigentes no mês do contrato ou relativos a um dos dois meses anteriores. Marcus V. usualmente objeto de incorporações.Engenharia Civil . são considerados na NBR 12721 os projetos adiante definidos por suas características principais e acabamentos.

Marcus V.com.sinduscon-to.br/administracao/files/File/tabprojcub2006.pdf> 23 .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.Engenharia Civil . Campiteli Aula 21 02197377701 Fonte: <http://www.

tais como plantações. Marcus V. aluvião. b) artificial: quando por efeito exclusivo de fato ou ação do homem. Fungível: Diz-se de um bem consumível que pode ser pesado. sendo sua finalidade de mero recreio ou deleite. contado ou medido. Benfeitoria: Obras ou serviços que se realizem em um móvel ou imóvel com o intuito de conservá-lo. com ou sem violência ou fraude de terceiros. terraplenagem. c) voluptuária: não aumenta o uso normal do bem. abandono de álveo. passando a pertencer definitivamente ao proprietário. fratura ou dano. c) mista: quando se dá simultaneamente por fato natural e por ação do homem. que não podem ser retirados. sem destruição. 24 . b) útil: aumenta ou facilita o uso do bem. Conservação: implica maiores despesas que as de uma simples 02197377701 manutenção. e que. a) necessária: finalidade de conservar o bem ou evitar a sua deterioração. melhorá-lo ou embelezá-lo. por convenção das partes. pode ser substituído ou trocado por outro da mesma espécie. Campiteli Aula 21 NBR 13752 Acessão: Modo originário de aquisição da coisa acessória que adere materialmente ao imóvel. etc. avulsão. etc. Esbulho: Privação total ou parcial da posse de quaisquer bens alheios. incorporados permanentemente ao bem ou ao solo pelo homem.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.Engenharia Civil . qualidade e quantidade. podendo ter origem: a) natural: formação de ilhas.

com reformas preventivas ou corretivas de sua deterioração natural. Comodatos. Direitos Hereditários. Concessões. Direitos: Servidões. 2 – Natureza do Objeto quanto à Natureza Frutos: Aluguéis.Engenharia Civil . Arrendamentos. dimensões. Direitos Possessórios e outros.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 25 . se fossem do conhecimento prévio do adquirente. Vistorias e outras. ensejariam pedido de abatimento do preço pago. Campiteli Aula 21 Manutenção: Ato de manter um bem no estado em que foi recebido. Exames. 3 – Requisitos Essenciais 02197377701 Nas perícias judiciais torna-se obrigatória a obediência aos requisitos essenciais: - Inclusão de um número adequado de fotografias por bem periciado. - Execução de um croqui de situação. Usufruto. - Descrição sumária dos bens: aspectos físicos. utilidades. Explorações e outros. Vícios redibitórios: Vícios ocultos que diminuem o valor da coisa ou a tornam imprópria ao uso a que se destina. Avaliações. áreas. Marcus V. materiais construtivos etc. ou inviabilizariam a compra. Propriedade Limitada ou Nua-Propriedade: Quando a propriedade sofre limitação em alguns de seus direitos elementares em virtude de ônus real que sobre ela recai. e que. Perícias: Arbitramentos.

que podem ser obtidas sob forma de croqui. - Indicação e perfeita caracterização de eventuais danos e/ou eventos encontrados. - Apresentação de plantas individualizadas dos bens. - Análise dos danos e/ou eventos encontrados. - Descrição detalhada dos bens: aspectos físicos. utilidades. quando possível e/ou necessário - considerações finais e conclusões 6 – Vistoria - Caracterização da região 26 . dimensões. - Juntada de orçamento detalhado e comprovante de ensaios laboratoriais. 4 – Requisitos Complementares Os requisitos essenciais com os seguintes complementos: - Inclusão de número ampliado de fotografias . 5 – Atividades Básicas - vistoria e/ou exame do objeto da perícia 02197377701 - diagnóstico dos itens objeto da perícia - coleta de informações - escolha e justificativa dos métodos e critérios periciais - análise das ocorrências e elementos periciais - soluções e propostas. Campiteli Aula 21 - Indicação e perfeita caracterização de eventuais danos e/ou eventos encontrados.Engenharia Civil . quando se fizerem necessários.maior detalhamento. com planta de articulação das fotos perfeitamente numeradas.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. materiais construtivos etc. apontando as prováveis causas e consequências. áreas. Marcus V.

logradouro(s). saúde. legais e socioeconômicas de uso e outros. características de solo e subsolo. - Ocupação e/ou utilização legal e real. urbanização e infra-estrutura urbana - Equipamentos e serviços comunitários: transporte coletivo.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. acessos e elementos de cadastro legais e fiscais.Caracterização da Região - Caracterização física: relevo. dimensões. ocupação. comércio. 10 – Caracterização das Benfeitorias 27 . Marcus V. 9 – Caracterização do Terreno - Perímetro. serviços e melhoramentos públicos. forma geométrica. número(s).Engenharia Civil . coleta de lixo. prevista e atual. 02197377701 - Equipamento urbano. lazer. adequada à região. relevo. segurança. combate a incêndio. recreação e outros - Potencial de aproveitamento: parcelamento e uso do solo. Campiteli Aula 21 - Caracterização do imóvel e de seus elementos - Constatação de danos - Condições de estabilidade do prédio - Fotografias - Plantas do prédio - Subsídios esclarecedores 7 . solo. área e confrontantes. subsolo. 8 – Caracterização do Imóvel - Localização e identificação do bairro. correios. comunicações. meio ambiente e outros - Melhoramentos públicos: vias de acesso. rede bancária. restrições físicas. ensino e cultura.

fenda. qualquer dos danos que seja a nomenclatura (fissura.Engenharia Civil .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.). tratamento acústico e outros. estrutura. da construção. de gás. - características fundações. - equipamentos de comunicação interna e externa de sonorização. compreendendo classificação. abrangendo número de pavimentos e/ou dependências. ênfase para cobertura e acabamentos. 02197377701 12 – Condições de Estabilidade do Prédio - Qualquer anormalidade deve ser assinalada e adequadamente fundamentada. dimensões. áreas. b) Instalações. equipamentos e tratamentos: - compreendendo as instalações mecânicas. trinca. - de lixo. - quantificação. 28 . 13 – Plantas do Prédio - Sempre que possível. eletromecânicas e eletrônicas de ar-condicionado. rachadura. brecha. do prédio e das instalações. 11 – Constatação de Danos - Caracterizar. classificar e quantificar a extensão de todos os danos observados. etc. Marcus V. devem ser obtidas plantas ou elaborados croqui do terreno. as próprias dimensões definem a natureza das avarias. - elétricas e hidráulicas. idade real e/ou aparente e estado geral de conservação. com vedações. Campiteli Aula 21 a) Construções: - descrição.

definição da metodologia. - nome. Campiteli Aula 21 inclusive de detalhes. número credenciais do perito de engenharia.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 15 – Apresentação de Laudos Na apresentação de laudos deve constar. gráficos de recalques. - memórias de cálculo.Engenharia Civil . resultados de ensaios e outras 02197377701 informações relativas à sequência utilizada no trabalho pericial. pesquisa de valores. - requisitos atendidos na perícia conforme 4. com as informações relacionadas em 5. 29 de registro no CREA e . assinatura. tais como: gráficos de avarias progressivas. - diagnóstico da situação encontrada. o seguinte: - indicação da pessoa física ou jurídica que tenha contratado o trabalho e do proprietário do bem objeto da perícia. de acordo com a natureza e objetivo da perícia. obrigatoriamente. resultados de sondagens do terreno. Marcus V. sempre que a natureza da perícia assim exigir.3. 14 – Subsídios Esclarecedores - Documentos adicionais podem ser anexados. - no caso de perícias de cunho avaliatório. cópia de escritura. cálculos e determinação do valor final. - relato e data da vistoria.2.

Campiteli Aula 21 NBR 14653 A norma NBR 14653. incorporado ou não a ele. — Parte 5: Máquinas. Marcus V.1 – Definições 02197377701 . . contém as seguintes partes: — Parte 1: Procedimentos gerais. 2.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. vale a pena dar uma lida nas definições trazidas pela norma.amostragem: Procedimento utilizado para constituir uma amostra. 30 . 1 – NBR 14653-1 Pessoal. — Parte 7: Bens de patrimônios históricos e artísticos. — Parte 6: Avaliação de bens. — Parte 3: imóveis rurais. .acessório: Bem que se incorpora ao principal e que possui valor isoladamente. — Parte 2: Imóveis urbanos.amostra: Conjunto de dados de mercado representativos de uma população. 3 e 4.Engenharia Civil . O nosso edital cobra somente as partes 1. instalações e bens industriais em geral. pois podem ser objeto de questões da nossa prova: 1. de Avaliação de bens. equipamentos. — Parte 4: Empreendimentos.

Campiteli Aula 21 - arrendamento: Retribuição pela cessão de direito à exploração. desde que justificado pela existência de características próprias não contempladas no modelo. embora dispensável. 31 . assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica.campo de arbítrio: Intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação. equipamentos. para identificar o valor de um bem. .benfeitoria voluptuária: Benfeitoria que visa simples deleite ou recreio. . . 02197377701 . . por prazo certo e condições convencionadas. matérias-primas).benfeitoria útil: Benfeitoria que aumenta ou facilita o seu uso.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.benfeitoria necessária: Benfeitoria indispensável para conservar o bem ou evitar a sua deterioração. para uma determinada finalidade. suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito.Engenharia Civil .avaliação de bens: Análise técnica.bem: Coisa que tem valor.bem intangível: Bem não identificado materialmente (por exemplo: fundo de comércio. . realizada por engenheiro de avaliações. frutos e direitos. . situação e data. sem aumentar o uso normal do bem.benfeitoria: Resultado de obra ou serviço realizado num bem e que não pode ser retirado sem destruição. marcas e patentes). . Marcus V. fratura ou dano. dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem. que integra um patrimônio. - bem tangível: Bem identificado materialmente (por exemplo: imóveis. de seus custos. uso ou fruição de um bem capaz de produzir frutos.

descontada a depreciação do bem.custo de substituição: Custo de reedição de um bem. .depreciação: Perda de valor de um bem.custo de reprodução: Gasto necessário para reproduzir um bem. ocasionadas por: . sinistros e delitos. benefícios e demais ônus e encargos necessários à produção de um bem.dano: Prejuízo causado a outrem pela ocorrência de vícios. numa determinada data e situação. .custo de reedição: Custo de reprodução.dado de mercado: Conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um determinado bem. tendo em vista o estado em que se encontra.deterioração: Desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados. . entre outros. em conseqüência de seu envelhecimento natural.custo direto de produção: Gastos com insumos. com a mesma função e características assemelhadas ao avaliando.decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas. Marcus V.custo: Total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção.Engenharia Civil . sem considerar eventual depreciação. Campiteli Aula 21 . . . . inclusive mão-de-obra. . em condições normais de utilização e manutenção.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.custo indireto de produção: Despesas administrativas e financeiras. defeitos. 32 . manutenção ou aquisição de um bem. devido a 02197377701 modificações em seu estado ou qualidade. .mutilação: Retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes. . . na produção de um bem.

fator de comercialização: Razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição. que pode ser maior ou menor do que 1 (um).empresa: Organização por meio da qual se canalizam recursos para produzir ou oferecer bens e serviços. parques temáticos). - engenharia econômica: Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados. Arquitetura e Agronomia . em geral. 33 .CREA. Pode ser: imobiliário (por exemplo: loteamento. aplicados à avaliação de bens.engenheiro de avaliações: Profissional de nível superior.Engenharia Civil .obsoletismo: Superação tecnológica ou funcional.engenharia legal: Parte da engenharia que atua na interface técnico-legal envolvendo avaliações e toda espécie de perícias 02197377701 relativas a procedimentos judiciais. . shopping center. . de base imobiliária (por exemplo: hotel. podendo no seu patrimônio conter cotaspartes de outras empresas ou empreendimentos. . devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia. industrial ou rural. aplicados à avaliação de custos de bens e serviços. com vista. aplicados à análise e avaliação técnico-econômica de empreendimentos. à obtenção de lucros. .empreendimento: Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou exploração econômica.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. prédios comerciais/residenciais). . Marcus V. Campiteli Aula 21 .engenharia de avaliações: Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados. . . com habilitação legal e capacitação técnico-científica para realizar avaliações.engenharia de custos: Conjunto de conhecimentos técnicocientíficos especializados.

Pode ser classificado como urbano ou rural. uso ou vocação. . . matemáticas que expressem. peças ou dispositivos necessários ou acessórios à utilização de um bem.fruto: Resultado da exploração econômica de um bem. composto entre outros de: nome comercial.inferência estatística: Parte da ciência estatística que permite extrair conclusões sobre a população a partir de amostra.hipótese nula em um modelo de regressão: Hipótese de que uma ou um conjunto de variáveis independentes envolvidas no modelo de regressão não é importante para explicar a variação do fenômeno.infra-estrutura: Conjunto de obras e serviços que dá suporte às atividades econômicas.liquidação forçada: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado.imóvel: Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. . sociais ou à utilização de um bem. patentes e marcas. .Engenharia Civil . para avaliar o bem. .instalação: Conjunto de aparelhos. Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 34 .fundo de comércio: Bem intangível pertencente ao titular do negócio. - laudo de avaliação: Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade com esta parte da NBR 14653. em função da sua localização. a um nível de significância preestabelecido. Campiteli Aula 21 . - homogeneização: mediante a aplicação Tratamento de dos preços transformações observados. freguesia. 02197377701 . decorrente do resultado de suas operações mercantis. . em termos relativos. as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando.

Engenharia Civil .situação paradigma: Situação hipotética adotada como referencial para avaliação de um bem. Campiteli Aula 21 .parecer técnico: Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade. .perícia: Atividade técnica realizada por profissional com qualificação específica.preço: Quantia pela qual se efetua. uma transação envolvendo um bem. .modelo de regressão: Modelo utilizado para representar determinado fenômeno.recurso ambiental: Recurso natural necessário à existência e preservação da vida. Marcus V. ou se propõe efetuar. com base numa amostra. processamento. seleção. seus custos. . apurar as causas que motivaram determinado evento.nível de significância: Probabilidade de rejeitar a hipótese nula. . . . para averiguar e esclarecer fatos. frutos ou direitos. coleta. . - pesquisa: Conjunto de atividades de identificação. análise e interpretação de resultados sobre dados de mercado. investigação. avaliar bens. um fruto ou um direito sobre 02197377701 ele.modelo: Representação técnica da realidade. verificar o estado de um bem. quando ela for verdadeira. 35 .população: Totalidade de dados de mercado do segmento que se pretende analisar. - servidão: Encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito de outrem. . considerando-se as diversas características influenciantes.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.

vida econômica: Prazo econômico operacional de um bem. 02197377701 .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.vistoria: Constatação local de fatos. quando positiva. .valor patrimonial: Valor correspondente à totalidade dos bens de pessoa física ou jurídica.taxa de desconto: Taxa adotada para o cálculo do valor presente de uma despesa ou receita futura.Engenharia Civil . .valor residual: Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil. . as diferenças de atributos entre os dados de mercado e os do bem avaliando. . - tratamento de dados: Aplicação de operações que expressem.valor em risco: Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar. .valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem.1) Custos Custo = CD + CI 36 . dentro das condições do mercado vigente.vida útil: Prazo de utilização funcional de um bem.vida remanescente: Vida útil que resta a um bem. . Marcus V. mediante observações criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam. em termos relativos. numa data de referência.vantagem da coisa feita: Diferença entre o valor de mercado e o custo de reedição de um bem. Campiteli Aula 21 . . 1. .

em conseqüência de seu envelhecimento natural. devido a odificações em seu estado ou qualidade.3) Classificação dos Bens 37 . tendo em vista o estado em que se encontra. Campiteli Aula 21 Custo Direto de Produção: Gastos com insumos. na produção de um bem.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 02197377701 • mutilação: Retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes.2) Depreciação • depreciação: Perda de valor de um bem. 1. ocasionadas por: • decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas. benefícios e demais ônus e encargos necessários à produção de um bem.Engenharia Civil . 1. • deterioração: Desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados. Marcus V. Custo de reedição: Custo de reprodução. Custo indireto de produção: Despesas administrativas e financeiras. valor residual: Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil. em condições normais de utilização e manutenção. sem considerar eventual depreciação. inclusive mão-de-obra. Custo de reprodução: Gasto necessário para reproduzir um bem. com a mesma função e características assemelhadas ao avaliando. Custo de substituição: Custo de reedição de um bem. descontada a depreciação do bem. • • obsoletismo: Superação tecnológica ou funcional.

de seus frutos e direitos a) Método Comparativo Direto: identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis. 1. desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo. no caso de transações. alicerçado no seu aproveitamento eficiente. quando for impossível o acesso ao bem avaliando. 1. sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado. baseado em modelo 38 . 1. Em casos excepcionais. b) Método Involutivo: identifica o valor de mercado do bem. 1. admite-se a adoção de uma situação paradigma. constituintes da amostra.5) Coleta de Dados Situação mercadológica: na coleta de dados de mercado relativos a ofertas é recomendável buscar informações sobre o tempo de exposição no mercado e.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. matérias-primas). marcas e patentes). verificar a forma de pagamento praticada e a data em que ocorreram.8) Métodos para identificar o valor de um bem.Engenharia Civil .4) Vistoria Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria.6) Escolha da Metodologia Para a identificação do valor de mercado.7) Valor de Mercado do Bem Permite-se arredondar o resultado de sua avaliação. 1. Marcus V. equipamentos. • Intangíveis: Bem não identificado materialmente (por exemplo: fundo de comércio. desde que 02197377701 o ajuste final não varie mais de 1% do valor estimado. Campiteli Aula 21 • Tangíveis: Bem identificado materialmente (por exemplo: imóveis.

entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado. a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos. Campiteli Aula 21 de estudo de viabilidade técnico-econômica. considerando-se cenários viáveis. deve ser considerado o fator de comercialização. c) Método Evolutivo: identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. observada a atual e efetiva tendência mercadológica nas circunvizinhanças. f) Método da Quantificação de Custo: identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos. considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. 2) NBR 14653-2: 2005 e 2011 2. com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista. e) Método Comparativo Direto: identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 39 . Marcus V. constituintes da amostra. numa data de referência.Engenharia Civil . mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido.1) Definições 02197377701 É importante saber algumas definições desta norma: - aproveitamento eficiente: aquele recomendável e tecnicamente possível para o local. d) Método da Capitalização das Rendas: identifica o valor do bem. - área de servidão: parte do imóvel serviente diretamente atingida pela servidão.

- depreciação física: perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias. de 40 . - área útil da unidade: área real privativa. - códigos alocados: escala lógica ordenada para diferenciar as características qualitativas dos imóveis. deterioração ou mutilação. - códigos ajustados: escala extraída dos elementos amostrais originais por meio de modelo de regressão. Marcus V. - lote: porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano. pela análise do seu comportamento num determinado período de tempo. - gleba urbanizável: terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos. por 02197377701 meio de loteamento. desmembramento ou implantação de empreendimento. para diferenciar as características qualitativas dos imóveis. nem o prolongamento.Engenharia Civil . resultante de decrepitude. com aproveitamento do sistema viário existente. - loteamento: subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações. definida na ABNT NBR 12721. com a utilização de variáveis dicotômicas. subtraída a área ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou dificultem sua utilização. com abertura de novas vias de circulação. visando o seu aproveitamento eficiente. - desempenho do mercado: evidências da evolução do mercado. Campiteli Aula 21 - área total de construção de unidades em condomínio: área resultante do somatório da área real privativa e da parcela de área comum a ela atribuída. modificação ou ampliação dos já existentes. definidas conforme a ABNT NBR 12721. - desmembramento: subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação.

influencia os valores dos imóveis. - planta de valores: representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel numa mesma data. - frente de referência: frente da situação paradigma adotada. - frente real: comprimento efetivo da linha divisória do imóvel com a via de acesso. por suas características. educação. - equipamento comunitário: benfeitoria que visa atender às necessidades básicas de saúde. modificação ou ampliação das vias existentes. Campiteli Aula 21 logradouros públicos ou prolongamento. em função de sua proximidade com o elemento avaliando.Engenharia Civil . no caso de frente em curva. - imóvel dominante: imóvel que impõe restrição a outro. - frente projetada: projeção da frente real sobre a normal ao menor dos lados ou a corda. 41 . por servidão. Marcus V. transporte.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. média). antes e depois da sua instituição. - percentual de comprometimento de área: relação entre a área objeto de gravame e a área total do imóvel. - imóvel serviente: imóvel que sofre restrição imposta por servidão. - imóvel paradigma: imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação. 02197377701 - percentual de comprometimento de valor: relação entre os valores da área atingida por um gravame. - polo de influência: local que. segurança ou lazer da comunidade. em projeção horizontal. - estimativa de tendência central: estimativa pontual obtida por um estimador de tendência central (por exemplo.

e que não consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do Município. natural ou artificialmente. na costa marítima. para o lado do mar ou dos rios e lagoas. medidos horizontalmente.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Marcus V. Campiteli Aula 21 - profundidade equivalente: resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente projetada principal. acessório da malha viária do Município ou de propriedade de particulares. - terrenos de marinha: terrenos em uma profundidade de 33 m. passagem. passível de aproveitamento econômico e legal. sendo os situados no continente.Engenharia Civil . - segmento de área diretamente desmembrável: parte de um terreno com frente para vias ou logradouros públicos oficiais. nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas. ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliação. 2. - terreno encravado: aquele que não se comunica com a via pública. - quota parte: número atribuído a uma fração ideal. - terreno interno: aquele localizado em vila.2 – Atividades básicas É recomendável que o engenheiro de avaliações. para a parte da terra. - testada: medida da frente do imóvel. situado no interior da quadra. da posição da linha do preamar-médio de 1831. até onde se faça sentir a influência das marés. - terrenos acrescidos de marinha: terrenos formados. esclareça aspectos essenciais para a adoção do método avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e precisão que se pretende atingir. travessa ou local assemelhado. se comunica com a via pública por meio de um corredor de acesso. entre outros: 42 . ou contornando as ilhas 02197377701 situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés. - terreno de fundo: aquele que. em seguimento aos terrenos de marinha.

tais como: valor em risco. valor de desmonte. . 2.Atividades Existentes: comércio. cultura.finalidade: locação. fins contábeis.Aspectos Físicos: condições do relevo. Marcus V. . transporte coletivo. outros valores. água potável. valor patrimonial. . adjudicação e outros. c/ indicação dos limites e confrontações.Equipamentos Comunitários: segurança. 43 . . dação em pagamento. b) Caracterização do Terreno . indústria.prazo-limite para apresentação do laudo. educação. Campiteli Aula 21 . aquisição. indicação dos principais pólos de influência. para concluir sobre as tendências de modificação a curto e médio prazo.3 – Vistoria a) Caracterização da Região . .Localização: situação no contexto urbano. energia elétrica etc. saúde. .Infraestrutura Urbana: sistema viário. . arrematação. alienação. doação. indicadores de viabilidade e outros. coleta 02197377701 de resíduos sólidos. natureza predominante do solo.objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locação. .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. no caso de laudos de uso restrito. permuta.Engenharia Civil . garantia. custo de reedição.Localização: situação na região e via Pública. lazer. e serviço.seguro. condições ambientais. valor de liquidação forçada.Uso e Ocupação do Solo: confrontar a ocupação existente com as leis de zoneamento e uso do solo do município.condições a serem utilizadas.

Restrições Físicas e Legais ao Aproveitamento c) Caracterização das Edificações e Benfeitorias .Aspectos Construtivos.Patologias aparentes como anomalias.Engenharia Civil . .Condições de Ocupação. Quantitativos e Tecnológicos. 02197377701 . comparados com a documentação disponível. - Aspectos arquitetônicos.3 – Método Comparativo Direto de Dados de Mercado a) Levantamento de Dados • Nesta etapa o engenheiro de avaliações investiga o mercado. Marcus V. . em confronto com a legislação em vigor. inclusive conforto ambiental. .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. forma.Se houver omissão no contrato. coleta dados e informações confiáveis preferentemente a respeito de negociações realizadas e ofertas.Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis da região. % ≥ 10% 2. conforme definidas na ABNT NBR 13752 que possam influenciar de forma significativa a variação dos preços relativos dos elementos amostrais. paisagísticos e funcionais. d) Por Amostragem Conjunto de Unidades Autônomas Padronizadas . Qualitativos.Aspectos Físicos: dimensões.Quantidade previamente definida pelas partes. topografia. . superfície etc. Campiteli Aula 21 . . avarias. contemporâneas à 44 .Utilização: atual e vocação.Infraestrutura Urbana Disponível . danos construtivos e outras.

Engenharia Civil . físicas e de localização. do Empreendimento. • No caso de avaliações judiciais. inclusive vigilância 45 . Marcus V.4) Método Involutivo • Projeto Hipotético: aproveitamento eficiente.5 • Campo de arbítrio dos preços homogeneizados: limitados a 10% em torno do valor calculado.1) Tratamento por Fatores • É desaconselhável a atualização do mercado imobiliário através de índices econômicos. é obrigatória a identificação das fontes. • Custo do Projeto Hipotético e Previsão de Despesas Adicionais – CD + CI – transformação do imóvel p/ o projeto hipotético – Compra do Imóvel – Adm. 02197377701 2. • Atributos semelhantes: 0. e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados. b. Campiteli Aula 21 data de referência da avaliação. • O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada. b) Tratamento dos Dados • Por Fatores: homogeneização por fatores e critérios.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. • Tratamento Científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado. com suas principais características econômicas.5 < F < 1. fundamentados por estudos. que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante.

Engenharia Civil - PCDF/2016
Teoria e Questões
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– Impostos e Taxas
– Publicidade
– Comercialização das Unidades

Lucro

do

Incorporador:

proporcional

ao

risco

do

empreendimento

Taxas: Modelos Dinâmicos
– Taxa de Valorização Imobiliária
– Taxa de evolução dos custos e despesas
– Juros de capital investido
– Taxa mínima de atratividade

Modelos, em ordem de preferência:
– Por fluxos de caixa específicos
– Com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos
– Com a aplicação de modelos estáticos

2.5) Método da Renda

Estimação das receitas e despesas:
– Levantamento de todas as despesas necessárias à sua
manutenção e operação, impostos etc.
– Receitas provenientes da sua exploração

Taxa mínima de atratividade: função das oportunidades de
02197377701

investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e
dos riscos do negócio.

Valor Máximo Estimado: Valor Atual do Fluxo de Caixa
descontado pela Taxa Mínima de Atratividade.

2.6) Método Evolutivo

VI = (VT + VB) * FC
46

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VT:

determinado

pelo

método

comparativo,

ou,

na

impossibilidade deste, pelo método involutivo

VB:

custo

de

reprodução

das

benfeitorias

devidamente

depreciado, pelo método comparativo direto de custo ou pelo
método da quantificação de custo

Zona de alta densidade, onde o aproveitamento eficiente é
preponderante, deve-se analisar a adequação das benfeitorias,
e ressaltar o sub-aproveitamento ou o superaproveitamento do
terreno.

2.7) Métodos de Custos

a) Método de Quantificação do Custo
– CUB ou por orçamento, com citação das fontes
– Vistoria: especificações dos materiais aplicados para
estimar:
– padrão construtivo
– tipologia
– estado de conservação e
– idade aparente
– Cálculo da área equivalente (NBR 12721)
02197377701

– C = (CUB + ((OE + OI + (Ofe – Ofd))/S) x (1+A) x (1+F)
x (1+L)

b) Orçamento Detalhado
– Levantamento de todos os quantitativos de materiais e
serviços
– Coleta dos custos dos materiais e serviços em fontes de
consulta especializadas
– Planilha: de acordo com a NBR 12721 com:
47

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Discriminação de todos os serviços

Unidade de Medida

Quantidade

Custo Unitário

Custo Total

Fonte de Consulta

– Cálculo da Depreciação Física

Forma

Analítica:

orçamento

necessário

à

recomposição do imóvel na condição de novo

Aplicação

de

coeficiente

de

depreciação:

função da idade e estado de conservação – aplicado
sobre o valor depreciável
– Custo de Reedição da Benfeitoria

Custo de reprodução menos depreciação

2.8) Especificação das Avaliações

A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o
empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as
informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial
pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por
objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas
não

representa

garantia

de

alcance

de

graus

elevados

de

02197377701

fundamentação. Quanto

ao

grau de precisão, este

depende

exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada
e, por isso, não é passível de fixação a priori.

a) Graus de Fundamentação
Tratamento por Fatores

Ajuste de cada fator e p/ o conjunto de fatores:
– Grau I: 0,5 < F < 1,5
48

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– Grau II: 0,8 < F < 1,2
– Grau III: 0,9 < F < 1,1

Método da Quantificação de Custo
-

Custo direto

Grau I: CUB de projeto diferente com ajustes, BDI
arbitrado, depreciação arbitrada

Grau II: CUB de projeto semelhante, BDI justificado,
depreciação

calculada

por

métodos

técnicos

consagrados

Grau III: Elaboração de orçamento, no mínimo,
sintético, BDI calculado, depreciação calculada por
levantamento do custo de recuperação do bem para
deixá-lo no estado de novo

Método Involutivo
– Nível de Detalhamento do Projeto

Grau

I:

Aproveitamento,

ocupação

e

usos

presumidos

Grau II: Estudo preliminar

Grau III: Anteprojeto ou projeto básico
02197377701

– Modelo

Grau I: Estático

Grau II: Dinâmico com equações predefinidas

Grau III: Dinâmico com fluxo de caixa

Método Evolutivo
– Estimativa do Valor do Terreno e Estimativa dos
Custos de Reedição

49

Campiteli Aula 21 • Grau I: Grau I no Método Comparativo ou Involutivo • Grau II: Grau II no Método Comparativo ou Involutivo • Grau III: Grau III no Método Comparativo ou Involutivo – Fator de Comercialização • Grau I: Arbitrado • Grau II: Justificado • Grau III: Inferido em mercado semelhante 2. possível desvalia pela perda de funcionalidade e eventual lucro 50 . – Benfeitorias Atingidas: previsão de verbas relativas ao custo de obras de adaptação do remanescente.Engenharia Civil . acessibilidade. quando relevantes. Devem ser apreciadas circunstâncias especiais. Marcus V. tais como alterações de forma.9) Desapropriações • Classificação – Quanto à extensão • Total: totalidade ou cujo remanescente seja inaproveitável • Parcial – Quanto à duração • Temporária • Permanente 02197377701 – Desapropriação Parcial: Diferença entre as avaliações do imóvel original e remanescente. ocupação e aproveitamento. na mesma data de referência.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. uso.

– Diferença entre os valores presentes dos rendimentos imobiliários líquidos do uso do imóvel antes e depois da servidão.Engenharia Civil . na mesma data de referência. Devem ser apreciadas alterações de circunstâncias uso. esta condição deve ser explicitada e seu valor apresentado em separado. no caso de desocupação temporária para a execução dos serviços. tais como ocupação e 02197377701 aproveitamento. 2.11) Glebas Urbanizáveis 51 . acessibilidade. – Desapropriações Temporárias: as indenizações devem considerar a renda que seria auferida pelo imóvel. calculadas alternativamente por: – Diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel serviente. Marcus V. especiais. – Se o engenheiro de avaliações considerar inaproveitável o remanescente do imóvel. bem como eventuais perdas adicionais.10) Servidão • FINALIDADE – Passagem de pedestres e veículos – Passagem de linhas de transmissão – Passagem de tubulações • CRITÉRIOS: indenização – perda de valor do imóvel decorrente das restrições impostas. 2.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Campiteli Aula 21 cessante.

Campiteli Aula 21 • A avaliação das glebas urbanizáveis deve ser feita preferivelmente com a utilização do método comparativo direto de dados de mercado. recomenda-se verificar o seu valor por meio de seus frutos.Engenharia Civil . Leis Estaduais e Municipais • % máximo de áreas vendáveis. infra-estrutura mínima. – Admite-se a utilização de modelos de regressão com variáveis que considerem as diferenças contratuais ou o estágio do contrato. 02197377701 – Admite-se a homogeneização dos dados por modelos que considerem a previsão inflacionária.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. • PELA REMUNERAÇÃO DO CAPITAL 52 . – Possibilidade de desmembramentos parciais. 2. com loteamento da área remanescente – Consideração do estado dominial e eventuais gravames sobre a gleba. informados pelo contratante – Em caso de dúvidas sobre a viabilidade da urbanização da gleba. • Quando utilizado o método involutivo: – Viabilidade legal do parcelamento simulado: • Lei 6.12) Avaliação de Aluguéis • POR COMPARAÇÃO DIRETA – Procedimento preferencial. além de direitos reais e possessórios. Marcus V. usualmente empregado em ações renovatórias e revisionais. tais como locação. leitos carroçáveis.766 – Parcelamento. arrendamento etc. declives máximos etc.

• REFORMAS – Amortização do custo de reformas pode ser em forma de desconto do aluguel.custo de oportunidade do capital: maior taxa de juros auferível no mercado em outras oportunidades de investimento concorrentes. . a um dado nível de risco e liquidez. em termos de montante investido e prazo. 3.Engenharia Civil . quando a comparação direta seja impraticável. – Sua utilização exige a determinação da taxa de remuneração e do valor do imóvel. Marcus V. Campiteli Aula 21 – Aluguel em função do valor do imóvel. em casos de imóveis isolados ou atípicos.fator de classe de capacidade de uso das terras: fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural de sua capacidade de uso e taxonomia. • LIQUIDAÇÃO FORÇADA – Determinação do valor para liquidação forçada para uma certa data.contemporaneidade: característica de dados de mercado coletados em período onde não houve variação significativa de valor 02197377701 no mercado imobiliário do qual fazem parte.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 53 . ou seja.1) Definições É importante saber algumas definições desta norma: . 3) NBR 14653-3 A ABNT NBR 14653-3 detalha as diretrizes e padrões específicos de procedimentos para a avaliação de imóveis rurais. .

qualquer que seja a sua localização. profundidade. . topografia.Engenharia Civil .2 – Classificação dos imóveis rurais São classificados quanto a: 3. entre outras.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. durante sua vida econômica.situação do imóvel: compreende a localização em relação a um centro de referência e o tipo de acesso.fator de situação: fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural decorrente de sua localização e condições das vias de acesso.terra nua: terra sem produção vegetal ou vegetação natural. 3. . Marcus V.2. risco de erosão ou inundação. . Campiteli Aula 21 das características intrínsecas e extrínsecas das terras. drenagem. .imóvel rural: imóvel com vocação para exploração animal ou vegetal. pedregosidade. 54 .valor econômico: valor presente da renda líquida auferível 02197377701 pelo empreendimento ou pela produção vegetal. .1 – Dimensão a) pequeno – até 4 módulos fiscais. . como fertilidade. a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco. permeabilidade.funcionalidade de benfeitoria: grau de adequação ou atualidade tecnológica de uma benfeitoria em função da sua viabilidade econômica no imóvel e na região. com ou sem vegetação natural. .terra cultivada: terra com cultivo agrícola. do ponto de vista legal e de trafegabilidade. .terra bruta: terra não trabalhada.

3. terra nua.III aproximação. b) Benfeitorias . cercas) e instalações (exemplos: rede de energia elétrica.2. Marcus V. e) de silvicultura.3 – Classificação dos componentes dos imóveis rurais a) Terras: As terras são enquadradas segundo o Sistema de Classificação da Capacidade de Uso das Terras.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.construções (exemplos: casa. d) de pecuária. rede de distribuição de água). galpão. 3.produção vegetal (culturas). c) grande – acima de 15 módulos fiscais. terra cultivada.Engenharia Civil . g) misto. c) de agricultura. . as terras são 02197377701 classificadas como: terra bruta. c) Máquinas e equipamentos fixos ou removíveis d) Veículos 55 . Quanto ao seu estágio de exploração atual.obras e trabalhos de melhoria das terras. b) de lazer e turismo. . f) agroindustrial. Campiteli Aula 21 b) médio – de 4 a 15 módulos fiscais. conforme o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra .2.2 – Exploração a) não explorado. ou o que vier a substituí-lo para fins de avaliação de imóveis rurais.

adjudicação e outros. arrematação. aquisição. Marcus V. prazo limite previsto para apresentação do laudo. 3. aspectos essenciais para definir o método avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e precisão que pretende atingir. outros valores. tais como: valor em risco. arrendamento. garantia. Campiteli Aula 21 e) Semoventes f) Recursos naturais: florestais. d) parcerias. preço de liquidação indicadores de viabilidade e outros. dação em pagamento. b) usufrutos. 56 forçada. c) arrendamento. b) aluguel. por ocasião da contratação. .Engenharia Civil . seguro. permuta.2. g) outros. e) direitos hereditários. hídricos.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de arrendamento. valor patrimonial. f) direitos possessórios.5 . alienação.3 – Atividades básicas É recomendável que o engenheiro de avaliações esclareça.Direitos a) servidões. fins contábeis. 3. entre outros: 02197377701 - finalidade: desapropriação. d) comodatos.4 – Frutos: a) rendas de exploração direta. custo de reedição.2. minerais. 3. c) concessões. .

Engenharia Civil . sistemas de armazenagem de produtos e insumos. o imóvel avaliando e o contexto imobiliário a que pertence. 3. 57 . facilidade de agroindústrias. cálculo do valor do imóvel. produtos. tratamento dos dados de mercado.Aspectos Físicos: relevo e classes de solos predominantes. As atividades básicas correspondem às seguintes etapas: conhecimento e requisição de documentação. Marcus V. comércio de insumos e máquinas agrícolas e rede bancária. ocupação existente e tendências de modificação a curto e médio 02197377701 prazos.4 . de forma a orientar a coleta de dados. diagnóstico do mercado. - Sistema de comercialização transporte dos coletivo. de acordo com o objeto. escolas. da melhor maneira possível.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. a) Caracterização da região . assistência técnica agrícola. sistema viário e sua praticabilidade durante o ano agrícola. energia elétrica. como canais de irrigação. o objetivo e a finalidade da avaliação. no caso de laudos de uso restrito. escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação. devem ser observados os aspectos relevantes na formação do valor. Campiteli Aula 21 condições a serem utilizadas. telefonia. clima. cooperativas. . Além do previsto na ABNT NBR 14653-1.Vistoria A vistoria visa permitir ao engenheiro de avaliações conhecer. coleta de dados. recursos hídricos. vistoria.Aspectos ligados à infra-estrutura pública.

estágio atual de desenvolvimento.Estrutura fundiária. quantitativos e tecnológicos). . 02197377701 . limites e confrontações. vocação econômica.Engenharia Civil .Caracterização das produções vegetais: estado vegetativo. quando existente.Caracterização das construções e instalações: dimensões. condicionantes legais. aspectos funcionais. . riscos de comercialização. estado fitossanitário (infestação de doenças. disponibilidade de mão-deobra. produtividades esperadas. adaptação à região. vida útil. dimensões – área registrada e área levantada topograficamente. sistema viário interno. condicionantes legais. de uso identificação das terras. considerando o risco de ocorrência de intempéries. idade aparente. . rede de energia elétrica interna. destinação. b) Caracterização do imóvel - Características gerais: denominação.Caracterização das obras e trabalhos de melhoria das terras: devem ser caracterizadas as obras e trabalhos de melhoria que não foram enquadrados quando da classificação da capacidade de uso das 58 . das classificação terras: da aspectos capacidade físicos.Aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local. situação. Campiteli Aula 21 . restrições físicas e ambientais condicionantes do aproveitamento. - Caracterização pedológica. aspectos construtivos (qualitativos.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. utilização econômica atual e condicionantes legais. posturas legais para o uso e a ocupação do solo. recursos naturais. telefonia. pragas e invasoras). condicionantes legais. Marcus V. estado de conservação.

tipo (marca. características técnicas (exemplo: potência. aspectos funcionais. imagens de satélite e outros documentos que esclareçam aspectos relevantes.1 – Planejamento da pesquisa 02197377701 Na pesquisa. com citação da respectiva autoria. semelhantes às do avaliando. ano de fabricação. nos seguintes aspectos: dimensões e quantidade. categoria dos animais. número de série). vida útil. condicionantes legais. 3. . usando-se toda a evidência disponível.Engenharia Civil .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. índices zootécnicos e aspectos sanitários. raça. alimentação e outros. fotografias. manejo. Campiteli Aula 21 terras. Marcus V. em princípio. hotelaria. tanto quanto possível. o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características.Caracterização de outras atividades (agroindústria.5. - Caracterização das atividades pecuárias: espécie. aspectos qualitativos e tecnológicos.5 – Pesquisa para estimativa do valor de mercado 3. estado de conservação. idade aparente.Caracterização das máquinas e equipamentos: fabricante. mineração): recomenda-se que a caracterização do bem avaliando seja complementada com a apresentação de cartografia. são relevantes para explicar a formação de valor e 59 . capacidade operacional). Esta etapa deve iniciar-se pela caracterização e delimitação do mercado em análise. com o auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor. estado de conservação e funcionalidade. Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que. turismo rural. desenhos. modelo. .

Campiteli Aula 21 estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável dependente. entre outros). 3. b) variáveis independentes: as variáveis independentes referem-se às características físicas (área. como a seleção e abordagem de fontes de informação. formas de pagamento). localização. pois algumas variáveis consideradas importantes no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes posteriormente e vice-versa. é necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão dos preços (por exemplo. classes de capacidade de uso das terras.Engenharia Civil . As variáveis devem ser escolhidas com base em teorias existentes. de situação (acesso. época. condição do negócio – à vista ou a prazo). A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem utilizadas na coleta e análise dos dados. entre outros). quantitativas. bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas. distância a centro de referência. entre outros) e econômicas (oferta ou transação.2 – Identificação das variáveis do modelo As variáveis do modelo são identificadas como: a) variável dependente: para a especificação correta da variável dependente. Marcus V. moeda de referência. planilhas. Sempre variáveis que possível. 02197377701 conhecimentos adquiridos.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. bem como é também necessário observar a homogeneidade nas unidades de medida. senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos. roteiros de entrevistas.5. preço total ou unitário. recomenda-se As diferenças a adoção qualitativas de das características dos imóveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade: 60 .

“sim” ou “não”). No uso de dados que contenham opiniões subjetivas do informante. c) por meio de códigos alocados (por exemplo: padrão construtivo baixo igual a 1. contemporâneas à data de referência da avaliação. b) atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos. Entretanto. sempre que possível. b) pelo emprego de variáveis “proxy” (por exemplo: padrão construtivo expresso pelo custo unitário básico). físicas e de localização. A necessidade de identificação das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados.Engenharia Civil . no qual o imóvel avaliando está inserido. normal igual a 2 e alto igual a 3). recomenda-se: a) visitar cada imóvel tomado como referência. As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível. com o intuito de verificar todas as informações de interesse. deve-se considerar superestimativas que em geral acompanham esses preços e.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. com o emprego de variáveis booleanas (por exemplo: condições “maior do que” ou “menor do que”. coleta dados e informações confiáveis preferencialmente a respeito de negociações realizadas e ofertas. Campiteli Aula 21 a) por meio de codificação. quantificálas pelo confronto com dados de transações. o engenheiro de avaliações investiga o mercado. 61 . com suas principais características econômicas. No caso de avaliações judiciais.5.3 – Levantamento de dados Tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado. 3. Marcus V. O levantamento de dados constitui a base do processo avaliatório. Os dados de oferta são indicações importantes do valor de 02197377701 mercado. é obrigatória a identificação das fontes. Nesta etapa.

Os dados de mercado devem ter suas características descritas pelo engenheiro de avaliações até o grau de detalhamento que permita compará-los com o bem avaliando. a influência das possíveis variáveis-chave sobre os preços e 02197377701 a forma de variação. bem como permitir a formulação de novas hipóteses. efetiva. 3.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.Engenharia Civil . verificam-se o equilíbrio da amostra. Marcus V. possíveis dependências entre elas. líquida e representativa da média praticada pelo mercado. Somente são aceitos os seguintes dados de mercado: a) transações. esta deve ser realizada com a adoção de uma taxa de desconto. e) informações de órgãos oficiais. correspondente a esse dado. 62 à data . pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenças a priori do engenheiro de avaliações.4 – Tratamento dos dados a) Preliminares: recomendável. de acordo com as exigências dos graus de precisão e de fundamentação. de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados. d) opiniões de profissionais ligados ao setor imobiliário rural. bem como as relações entre elas. Especial atenção deve ser dada à classificação de terras dos dados de mercado. entre outros. Nesta etapa. c) opiniões de engenheiro de avaliações ligados ao setor imobiliário rural. Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para preço à vista. identificação de pontos atípicos. Assim. b) ofertas. a sumarização das informações obtidas sob a forma de gráficos que mostrem as distribuições de freqüência para cada uma das variáveis.5. discriminando-se a fonte. preliminarmente. Campiteli Aula 21 c) confrontar as informações das partes envolvidas.

Campiteli Aula 21 No tratamento dos dados podem ser utilizados. Alternativamente. . b) Tratamento por fatores Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais 02197377701 reconhecidas. revisados periodicamente e devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis. alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis: . 63 . Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação simplificada do mercado.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada.correta identificação dos dados de mercado. mesmo aquelas não utilizadas no modelo. até o exame final dos resultados.tratamento por fatores – homogeneização por fatores e critérios. desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo. uma vez que não considera todas as suas informações. A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a: . Por isso. precisam ser tomados cuidados científicos na sua elaboração. Alternativamente. podem ser utilizados procedimentos de validação. devendo constar a localização.tratamento científico – tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado. Marcus V. a especificação e quantificação das principais variáveis levantadas. podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado. que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante.Engenharia Civil . desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliação. fundamentados por estudos e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados.

devem ser intentadas medidas corretivas. com a inclusão de validação. com repercussão na classificação dos graus de fundamentação e precisão.número de dados de mercado efetivamente utilizados. Outras ferramentas comportamento do engenheiro avaliações. no que diz respeito à sua localização.Método evolutivo . Marcus V. à destinação e à capacidade de uso das terras.Engenharia Civil . quando pertinente.5 – Identificação do Valor de Mercado: o valor de mercado 02197377701 deve considerar o aproveitamento eficiente do imóvel. . Campiteli Aula 21 . 3.6 – Metodologia aplicável – Método comparativo direto de dados de mercado – Método da capitalização da renda . para consideradas tais regressão espacial e análise como a de redes indução interesse neurais do pelo artificiais.identificação das fontes de informação e sua confiabilidade.5. . desde que devidamente justificadas do ponto de vista teórico e prático. podem ser aplicadas.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Os dados de mercado não podem ser submetidos a tratamento prévio por fatores de homogeneização. envoltória de dados.Método comparativo direto de custo 64 . 3.sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação. c) Tratamento científico Os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formação de valores devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados. de analíticas mercado.Método involutivo . de acordo com o grau de fundamentação. Quando necessário.

PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.7 – Especificação das avaliações A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações. segundo sua fundamentação. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório. Os laudos de uso restrito podem ser dispensados de especificação. No caso de insuficiência de informações que não permitam a utilização dos métodos previstos nesta Norma. de acordo com a soma dos pontos em função das informações apresentadas: 65 . conforme os seguintes critérios: a) Quanto à fundamentação 02197377701 Os laudos de avaliação são classificados quanto à fundamentação nos graus indicados na tabela abaixo. este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e. Marcus V. mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas.Método da quantificação de custo 3. Quanto ao grau de precisão.Engenharia Civil . Campiteli Aula 21 . As avaliações de imóveis rurais devem ser especificadas. em comum acordo entre as partes. por isso. como definido na ABNT NBR 14653-1. o trabalho não será classificado quanto à fundamentação e à precisão e será considerado parecer técnico. não é passível de fixação a priori.

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Prof. Marcus V. Campiteli Aula 21
Esta pontuação é obtida segundo a tabela seguinte, quando a
finalidade for a avaliação do imóvel rural como um todo, utilizando-se
o método comparativo direto de dados de mercado, conjugado ou
não com os métodos de custo e da capitalização da renda.
Na avaliação do imóvel rural como um empreendimento, devese reportar à ABNT NBR 14653-4.
O engenheiro de avaliações deve enquadrar seu trabalho em
cada item da tabela seguinte. A soma dos pontos obtidos nos dez
itens deve ser utilizada para conferir o grau de fundamentação
conforme a tabela anterior, observadas as restrições.

02197377701

66

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Teoria e Questões
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b) Quanto à precisão
As avaliações de imóveis rurais serão especificadas quanto à
precisão no caso em que for utilizado exclusivamente o método
comparativo direto de dados de mercado, conforme a tabela a seguir.

3.8 – Procedimentos específicos
a) Terras nuas
Na

avaliação

das

terras

nuas,

deve

ser

empregado,

preferivelmente, o método comparativo direto de dados de mercado.
É admissível na avaliação a determinação do valor da terra nua
a partir de dados de mercado de

imóveis com benfeitorias,

deduzindo-se o valor destas.
No cálculo do valor das benfeitorias, pode-se adotar o fator de
comercialização.
No

caso

de

utilização

de

fatores

de

homogeneização,

recomenda-se que a determinação destes tenha origem em estudos
fundamentados estatisticamente e envolva variáveis, como, por
exemplo, escalas de fatores de classes de capacidade de uso, fatores
02197377701

de situação e recursos hídricos. Os dados básicos devem ser obtidos
na mesma região geoeconômica onde está localizado o imóvel
avaliando.
Para o uso do método da capitalização da renda, remete-se à
ABNT NBR 14653-4.

b) Construções e instalações
As avaliações, quando não usado o método comparativo direto
de dados de mercado, devem ser feitas através de orçamentos
67

Engenharia Civil - PCDF/2016
Teoria e Questões
Prof. Marcus V. Campiteli Aula 21
qualitativos

e

quantitativos,

compatíveis

com

o

grau

de

fundamentação.
Quando empregado o método da quantificação de custo, podem
ser utilizados orçamentos analíticos, cadernos de preços ou planilhas
de custos, específicos para mercados rurais. É recomendável que
esses materiais sejam anexados ao trabalho, de acordo com o grau
de fundamentação.
A depreciação deve levar em conta:
a) aspectos físicos em função da idade aparente, da vida útil e
do estado de conservação;
b) aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da
benfeitoria no contexto socioeconômico do imóvel e da região em
conjunto, a obsolescência e a funcionalidade do imóvel.

c) Produções vegetais
Deve ser empregado o método da capitalização da renda para a
identificação do valor econômico.
No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de
implantação, recomenda-se utilizar, alternativamente ao método da
capitalização da renda, o custo de implantação, incluídos os custos
diretos e indiretos.
Nas pastagens, emprega-se o custo de formação, com a
aplicação de um fator de depreciação decorrente da diminuição da
02197377701

capacidade de suporte da pastagem.
Também pode ser utilizado o valor presente líquido dos valores
médios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas
condições, pelo período restante de sua vida útil, deduzidos os custos
diretos e indiretos, inclusive o custo da terra.

d) Florestas nativas
Deve ser utilizado, sempre que possível, o método comparativo
direto de dados de mercado.
68

PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. a identificação do valor deve ser feita pelo custo de reedição. ou de seus componentes. f) Equipamentos e máquinas agrícolas A avaliação pode ser feita pelo método comparativo direto de dados de mercado ou pela apuração do custo de reedição. equipamentos. localização. o valor do imóvel é obtido por meio de modelos onde as características dos imóveis. área. Recomenda-se a citação das fontes de consulta e apresentação dos cálculos efetuados. que não seja valor de mercado. este deve ser executado para a área avalianda. são consideradas como variáveis independentes.. conforme detalhado na ABNT NBR 14653-4. tipos de solos. É recomendada a citação das fontes consultadas e apresentação dos cálculos efetuados.Engenharia Civil . pode-se utilizar o método da capitalização da renda. benfeitorias. quando não existir mercado para o bem. Neste caso. Marcus V. g) Obras e trabalhos de melhoria das terras Quando estas obras e trabalhos de melhoria das terras não 02197377701 tiverem sido contemplados em outros itens da avaliação. por exemplo. Como segunda opção. como. onde devem ser considerados os custos diretos e indiretos. se for necessário o inventário florestal. e) Terras avaliadas em conjunto com benfeitorias Na utilização do método comparativo direto de dados de mercado. Campiteli Aula 21 Quando existir exploração econômica autorizada pelo órgão competente. recursos naturais etc. esta condição deve ser claramente explicitada no laudo de avaliação. pode ser utilizado o método da capitalização da renda. h) Desapropriações Quando for solicitado ou apresentado outro valor do imóvel. 69 .

não aparente.Prejuízo correspondente a uma porcentagem. . . 70 . . explicado e justificado. entre outras: passagem de estradas. passagem de tubulações. . i) Frutos e direitos Os frutos e direitos devem ser avaliados pelo método comparativo direto de dados de mercado ou pela aplicação de taxa de rentabilidade sobre o valor do capital envolvido. Marcus V. devem ser apurados os custos de sua readaptação ou reedição. superficial.Quanto à posição em relação ao solo: subterrânea. 02197377701 Valor da indenização: o valor da indenização pela presença de servidão em propriedade rural.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Para a apuração da taxa de rentabilidade deve ser realizada pesquisa sobre o rendimento de imóveis em condições semelhantes.Quanto à duração: temporária. perpétua. passagem de linha de transmissão de energia ou telefônica.Prejuízo correspondente ao valor presente da perda de rendimentos líquidos relativos às produções vegetais na área objeto da servidão. Se as benfeitorias forem prejudicadas. é o decorrente da restrição ao uso do imóvel afetado. do valor da terra. conforme o seguinte: . explicada e justificada.Quanto à intervenção física: aparente. j) Servidões rurais . limitado ao seu valor de mercado.Classificação - Quanto à finalidade. o valor desta alteração deve ser apresentado em separado do valor da área desapropriada. aérea. Campiteli Aula 21 Quando ocorrer desvalorização ou valorização do remanescente em decorrência da desapropriação. quando cabível.Engenharia Civil .

f) requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação. ou como uma variável em modelo de regressão linear.alavancagem: Utilização de financiamentos com o objetivo de elevar a taxa interna de retorno do fluxo de caixa de um empreendimento.Prejuízos relativos às construções. Marcus V. - Outras perdas decorrentes na propriedade.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. obras e trabalhos de melhoria das terras atingidas pela faixa de servidão. 71 . 4) 14653-4 Esta parte da NBR 14653 fixa as diretrizes para a avaliação de empreendimentos quanto a: a) classificação da sua natureza. e) especificação das avaliações. símbolos e abreviaturas.1 – Definições 02197377701 . . k) Recursos hídricos Os seus recursos hídricos podem ser avaliados pelo método da capitalização da renda. b) instituição de terminologia. quando houver explorações econômicas acopladas.análise de sensibilidade: Análise do efeito de variações dos parâmetros do modelo adotado.Engenharia Civil . 4. Campiteli Aula 21 . instalações. c) descrição das atividades básicas. no resultado da avaliação. quando comprovadas. d) definição da metodologia básica. definições.

PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. . 72 .concessão: Ato do poder público destinado a permitir a exploração comercial de serviço. Campiteli Aula 21 . ou seja. comparada a um índice do mercado como um todo. . a volatilidade de uma ação ou de um fundo mútuo. . . que seja legalmente de sua atribuição.Engenharia Civil .benefício fiscal: Redução ou diferimento de impostos e taxas concedidos pelo poder público. .capitalização: Agregação de juros ao capital aplicado. aplicados no empreendimento e que correspondem a rubricas ou contas do exigível.carga tributária: Impostos e taxas incidentes sobre o empreendimento.capital de giro: Quantia para fazer face às despesas correntes. também denominado capital de risco. necessária para colocar ou manter em marcha o empreendimento. de minério ou de indústria. Marcus V. também denominado capital de empréstimo. com o objetivo de incentivar determinada atividade econômica.beta: Número que indica o risco sistemático de um investimento. - beta do empreendimento: Beta estimado para um empreendimento por comparação com betas de empresas de capital aberto do setor em análise. .capital de terceiros: Recursos obtidos por meio de empréstimo. comprometidos com o seu desempenho e compondo seu patrimônio. 02197377701 .capital próprio: Recursos dos sócios ou quotistas aplicados no empreendimento. - cenário: Conjunto de premissas a respeito do comportamento de um mercado ou empreendimento.

custo de manutenção: Gastos necessários para preservar as condições normais de utilização de um bem.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 73 da .curto prazo: Período de tempo reduzido. . . normalmente de até um ano. financeiras e gerais na produção de bens ou serviços. ou então definido explicitamente pelo engenheiro de avaliações. 02197377701 .custo fixo: Custo que não depende da quantidade de bens ou serviços produzidos pelo empreendimento no curto prazo. em função da especificidade de cada empreendimento. . relativos a mão de obra.condomínio: Forma de propriedade na qual o bem pertence a mais de um proprietário. . administração. .custo indireto: Despesas relativas a vendas. Campiteli Aula 21 . utilidades e manutenção.custo de oportunidade do capital: Maior taxa de juros auferível no mercado em outras oportunidades de investimento concorrentes. .condomínio pró-indiviso: Caso particular de condomínio no qual não há parte privativa atribuída a nenhum dos proprietários. em termos de montante investido e prazo.Engenharia Civil . - custo variável: Custo que depende diretamente quantidade de bens ou serviços produzidos pelo empreendimento. . sem que sejam previstas alterações estruturais ou tecnológicas. . matéria prima.custo ponderado de capital: Taxa de desconto obtida por média ponderada dos custos de capital próprio e de terceiros.custo direto: Gastos na produção de bens ou serviços. a um dado nível de risco. Marcus V.custo marginal: Custo apropriado à produção adicional de um mesmo bem ou serviço.

à extração e à exploração vegetal e animal. Campiteli Aula 21 .empreendimento de base imobiliária: Empreendimento em imóvel destinado à exploração de comércio ou serviços. . IPI). à transformação de produtos agrícolas ou pecuários. benfeitorias. pós-fixada ou na forma de participação nos lucros da companhia emissora ou de empreendimentos. considerado o instalações.deduções da receita bruta: Quantia relativa a devoluções. não possam ser considerados nas demais contas relativas a custos e despesas. - desmonte: Estágio ou hipótese do empreendimento correspondente à sua desmobilização total ou parcial. PIS. 02197377701 - empreendimento de base mineral: Empreendimento destinado à extração ou beneficiamento mineral.Engenharia Civil . Marcus V. pela venda do remanescente. inadimplementos. . Pode ser conversível em quotas de empreendimentos ou ações de empresas. - empreendimento de base rural: Empreendimento destinado à exploração das atividades agrícolas e pecuárias.empreendimento de base industrial: Empreendimento destinado à transformação industrial.debênture: Título emitido por uma sociedade anônima para captar recursos que oferecem remuneração prefixada. 74 . impostos e contribuições incidentes sobre a receita (por exemplo: ICMS. . - despesas gerais: Gastos que. ISS. COFINS. por dificuldade de apropriação. sem que sejam alteradas a composição e as características do produto in natura. equipamentos. terrenos e tais como estoques.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. passivo ambiental eventualmente decorrente.

empreendimento imobiliário: Empreendimento em imóvel destinado ao parcelamento do solo ou construção de benfeitorias. ou então definido explicitamente pelo engenheiro de avaliações.Engenharia Civil . Campiteli Aula 21 . . . . ampliação. contribuição social sobre o lucro) que incidem 75 . .fluxo de caixa: Série de receitas. imposto de renda. custos e despesas de um empreendimento ao longo de seu horizonte.fluxo operacional: Organização conceitual dos processos inerentes à operação do empreendimento. . .incerteza: Possíveis oscilações aleatórias nos resultados esperados.investimento: Gastos referentes à aquisição de direitos. em função da especificidade de cada empreendimento.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. com a utilização de indicadores de viabilidade.fluxo de caixa projetado: Projeção de receitas. com o objetivo de venda das unidades geradas.lucro tributável: Base de cálculo dos tributos (por exemplo. Marcus V.longo prazo: Período de tempo normalmente acima de cinco anos. reposição ou substituição de bens e necessidade de capital de giro no empreendimento.horizonte: Período de projeção do fluxo de caixa do empreendimento.good-will: Diferença entre o valor econômico de um empreendimento e o seu valor patrimonial. . - estudo de viabilidade técnico-econômica: Avaliação destinada a diagnosticar a viabilidade técnico-econômica de um empreendimento. 02197377701 implantação. melhorias. . . custos e despesas de um empreendimento ao longo de um determinado período. quantificáveis ou não por probabilidade.

correspondente à diferença entre a remuneração do título do Tesouro Norte-Americano de longo prazo e a de seu similar no país (por exemplo.período de recuperação (pay-back): Período no qual os resultados líquidos acumulados da operação do empreendimento equivalem ao investimento. .prêmio de risco: Adicional de taxa de juros em relação à taxa livre de risco. ou então definido explicitamente pelo engenheiro de avaliações. 76 . Risco Brasil). equivalem financeiramente ao investimento. . 02197377701 .preço de liquidação forçada: Quantia auferível pelo bem. .prêmio de risco de um país: Adicional de taxa de juros devido ao risco conjuntural de um país. considerada a dedução da parcela relativa à depreciação prevista na legislação fiscal. Campiteli Aula 21 sobre o resultado antes da tributação. .modelo determinístico: Modelo em que se pressupõe serem os parâmetros utilizados invariáveis. na hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. descontados a uma determinada taxa. . .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. em função da especificidade de cada empreendimento.médio prazo: Período de tempo normalmente entre um e cinco anos.Engenharia Civil . que será utilizada para a capitalização. . .período de recuperação descontado: Período no qual os resultados líquidos da operação do empreendimento. Marcus V.modelo probabilístico: Modelo em que são associadas distribuições de probabilidade às variáveis-chave do modelo.período de capitalização: Prazo de referência da taxa de juros efetiva. necessária para remunerar o risco do empreendimento.

em que os emprestadores aceitam como garantia as receitas futuras do projeto e a hipoteca da base física do empreendimento (por exemplo. . Marcus V. . 02197377701 .resultado após a tributação: Resultado antes da tributação. mesmo que não tenham sido efetivamente recebidos ou pagos nesse período. benfeitorias ou instalações a serem construídas).PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. a receita recebida.Engenharia Civil .project finance: Modalidade de financiamento de projetos baseada no seu fluxo de caixa. .regime de caixa: Regime em que se consideram.receita operacional: Receita associada diretamente à operação do empreendimento.receita não-operacional: Receita dissociada da operação do empreendimento. os custos e as despesas no período de competência respectivo. para apurar o resultado. os custos e as despesas no período efetivo em que ocorreram.resultado antes de tributação: Resultado operacional acrescido do resultado não operacional. terreno.receita bruta: Receita proveniente de vendas e serviços.renda líquida: Resultado em cada período do fluxo de caixa.receita líquida: Receita bruta deduzida das parcelas relativas a devoluções. deduzidos os tributos sobre o lucro tributável. . para apurar o resultado. 77 . Campiteli Aula 21 . .regime de competência: Regime em que se consideram. sem considerar a incidência de tributos sobre o lucro tributável. impostos e contribuições incidentes. . inadimplementos. . . as receitas.resultado bruto: Receita bruta deduzida do custo direto. .

. 78 .risco de implantação: Risco resultante de alterações de prazo e preço previstos durante a implantação do empreendimento.risco de operação: Risco associado à atividade operacional. .risco: Parte da incerteza que pode ser quantificada por probabilidade. falhas gerenciais. nos preços de ações e de commodities e no descolamento entre taxas/preços. Campiteli Aula 21 . .risco de mercado financeiro: Risco resultante de mudanças no comportamento das taxas de juros e câmbio.resultado de operações financeiras: Diferença entre as receitas e despesas provenientes de operações financeiras. de comportamento humano. prazos e moedas/índices. culturais e sociais.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 02197377701 . políticas. de controle. . .resultado operacional: Resultado bruto deduzido do custo indireto.resultado não operacional: Resultado de atividade não relacionada diretamente à operação do empreendimento.risco conjuntural: Risco decorrente de mudanças nas condições macroeconômicas. que envolve fatores como sistemas inadequados (informação ou suporte). bem como sinistros e comprometimento ambiental.risco financeiro: Risco ao empreendimento decorrente da falta de recursos.risco de mercado setorial: Risco resultante de variações de oferta e demanda.Engenharia Civil . Marcus V. . bem como respectivos níveis de preço de insumos e produtos do setor. em função de descompassos de caixa ou de obtenção de crédito. de equipamentos. . .

medida em percentagem. observada num determinado período. . . 02197377701 .taxa interna de retorno: Taxa de juros que anula o fluxo de caixa descontado de um investimento.taxa efetiva: Taxa real.taxa interna de retorno modificada: Taxa interna de retorno que leva em conta os resultados da gestão financeira. caso o fluxo de caixa tenha sido montado a preços correntes. Marcus V. .taxa de crescimento: Tendência.taxa interna de retorno real: Taxa interna de retorno. cuja aplicação gera resultados financeiros idênticos.taxa de desconto: Taxa utilizada para calcular o valor presente de um fluxo de caixa. de um ativo ou empreendimento. que considera juros compostos referidos ao período de capitalização.taxa livre de risco: Taxa referente a uma aplicação com risco mínimo. . . Campiteli Aula 21 . da evolução de uma variável de produção. .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.risco legal: Risco decorrente de mudanças de legislação que afete o empreendimento. num determinado prazo. descontada a taxa de inflação.taxa de juros: Relação percentual entre a remuneração financeira de um capital e o respectivo principal. usualmente associada à remuneração de títulos do tesouro norte-americano. inclusive no que se refere à tributação.Engenharia Civil .taxas equivalentes: Taxas de juros capitalizadas em períodos diferentes. .taxa de risco: Componente da taxa mínima de atratividade destinado a remunerar o risco do empreendimento. . . 79 .

de um considerados resultados perenes.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.taxa mínima de atratividade: Taxa de desconto do fluxo de caixa. descontados a uma determinada taxa de juros. Marcus V.valor presente: Valor atual de um pagamento ou fluxo futuros. sem ser. geralmente. combustíveis e congêneres. Na impossibilidade de se identificar o valor de mercado de algum bem componente do empreendimento.Engenharia Civil . referida a um prazo diferente do período de capitalização. durante sua vida econômica. valor econômico ou valor de desmonte. . associada a juros simples. . 80 . bem como com a expectativa mínima de emulação do empreendedor. compatível com a natureza e características do empreendimento. Campiteli Aula 21 . . . 02197377701 .utilidades: Serviços relativos a fornecimento de energia. .taxa real: Taxa de juros.valor de desmonte: Valor presente da renda líquida auferível pela venda dos bens que compõem o empreendimento. a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco. na condição de sua desativação. Quando embutido o efeito da inflação. denomina-se taxa nominal cheia.taxa nominal: Taxa virtual. água.valor econômico: Valor presente da renda líquida auferível pelo empreendimento. em face da sua carteira de ativos. . - valor da empreendimento ao perpetuidade: final do Valor horizonte remanescente projetivo.valor patrimonial: Somatório dos valores de mercado dos bens que compõem o ativo permanente do empreendimento. considera-se a sua melhor aproximação: custo de reedição. descontada a inflação.

- variáveis-chave: Variáveis que apresentam maior elasticidade na análise de sensibilidade. hospital. paralisado ou embargado.Imobiliários. casa de repouso. clube.2 – Classificação dos Empreendimentos a) Conforme o estágio Os empreendimentos podem ser classificados conforme o estágio em: concepção ou anteprojeto. ou com parcelamento do solo. reservatório). motel. . implantação ou execução. quanto ao uso. b) Conforme a base . Marcus V. como: hotel. estádio. ou com benfeitorias. clínica. supermercado. 4. outlet e centros de compras assemelhados.valor residual: Valor de alienação do empreendimento ao fim do horizonte projetivo. 81 . casa de diversão.de base imobiliária. teatro. ou com ambos.Engenharia Civil . desmonte. podem ser: residenciais. estabelecimento de ensino. shopping center. mistos. Campiteli Aula 21 - valor presente líquido: Valor presente. commodity ou ativos líquidos em um período de tempo definido. depósito (por exemplo: armazém. operação (em marcha). industriais. de serviços. 02197377701 . . de construção civil. com fins de exploração comercial e/ou de serviços. que. posto de combustíveis. .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.volatilidade: Oscilação de preço de um título mobiliário.de base industrial: de transformação. projeto. arena. pré-operação (start-up ou posto em marcha). rurais. deduzido o investimento. comerciais. parque temático. desativado. resort. silo fixo. cemitério. cinema. apart-hotel.

. beneficiamento. rodovia. como: água potável (produção e distribuição).de base comercial e serviços.3. esgoto. Campiteli Aula 21 . viabilidade de crescimento e indicadores de produção. como: transmissão de dados. e gás (distribuição). condições de manutenção e renovação. 4.3 – Tratamento de Dados 4. coleta e tratamento de resíduos distribuição).com base em concessões de serviços públicos. (geração. o comportamento continuado das variáveis-chave nos períodos pretéritos observados. sólidos. exploração animal. energia elétrica telecomunicação. hidroviário e marítimo. teleinformática. com a identificação de tendências. radiodifusão e transmissão televisão. capacidade instalada. exploração vegetal (extração ou cultivo). ferroviário. exploração mista. especialmente no que tange às variáveis-chave. intermodal). 02197377701 b) Análise das séries históricas do empreendimento As séries históricas do empreendimento devem conter dados relativos à evolução da configuração física do empreendimento e do seu desempenho operacional.de base rural: agroindústria. Marcus V. econômico e financeiro ao longo do tempo. produtividade e eficiência.1 . terminais de transporte (rodoviário.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.de base mineral: extração. . transporte coletivo.Para identificação de valor e indicadores de viabilidade a) Análise operacional do empreendimento A operação do empreendimento deve ser descrita e caracterizada em relação à sua adequabilidade técnica. A análise deve contemplar.Engenharia Civil . . quando possível. hidrovia. volatilidades e 82 . ferrovia. aeroviário. sazonalidades.

a taxa de desconto é uma composição da taxa livre de risco e um prêmio de risco. Marcus V. No modelo de fluxo de caixa. Deve levar em conta fatores de mercado qualitativos ou quantitativos que possam ter impacto sobre o desempenho do empreendimento. considerando-se o nível de risco do empreendimento. com ênfase no comportamento dos custos fixos e variáveis. e) Modelagem A escolha do modelo depende do tipo do empreendimento. 02197377701 Na identificação do valor econômico. diagnósticos e informações setoriais disponíveis. quando existir. o risco do empreendimento é calculado por meio da análise de risco. Nos modelos determinísticos. da finalidade da avaliação e do grau de fundamentação que se pretende atingir. considerando-se a taxa de desconto igual à taxa livre de risco. diagnosticado e cotejado com o do empreendimento. e levar em consideração pesquisas.Engenharia Civil . d) Taxa de desconto A taxa de desconto a ser adotada no fluxo de caixa corresponde ao custo de oportunidade para o empreendedor.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 83 . Campiteli Aula 21 componentes cíclicos ou atípicos. c) Análise setorial e diagnóstico de mercado O desempenho setorial deve ser analisado. recomenda-se adotar modelos probabilísticos que dispensam a adoção de prêmio de risco. Nos modelos probabilísticos. preferentemente em relação às variáveis-chave. devem ser simuladas as condições de operação real do empreendimento.

1) Estimativa do horizonte O horizonte deve ser definido levando em consideração a natureza do empreendimento. Nos modelos probabilísticos.4) Análise de risco Tem como propósito quantificar o risco do empreendimento em função das variáveis-chave e seus efeitos sobre o resultado esperado. as características setoriais e o estágio tecnológico. sobre as quais recomenda-se maior atenção na fundamentação.identificação da distribuição normal dos resultados possíveis.3) Análise de sensibilidade Tem o propósito de identificar as variáveis de maior elasticidade (variáveis-chave). . Campiteli Aula 21 e.Engenharia Civil . e. com o objetivo de gerar a distribuição dos resultados possíveis. como no método das variações paramétricas. e. e identificadas as respectivas distribuições de probabilidade associadas. Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.seleção ao acaso de uma combinação de valores para as diversas variáveis-chave através de técnicas de simulação (como a técnica de Monte Carlo). 84 . por meio da análise de sensibilidade. os seguintes processos genéricos para quantificação de risco do empreendimento: . podem ser assumidas hipóteses variáveis de pessimistas a otimistas. uma vez identificadas as variáveischave do modelo. entre outros. e. Para a sua construção.2) Cenários Os cenários aplicáveis devem refletir condições factíveis de operação do empreendimento e de comportamento do mercado. 02197377701 são aceitáveis.

Campiteli Aula 21 Nos dois casos. c) Método comparativo direto de custo A utilização do método comparativo direto para a avaliação de 02197377701 custos deve considerar uma amostra composta por bens semelhantes.2 – Para a identificação de custos a) Método da quantificação do custo Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. b) Depreciação física O cálculo da depreciação física pode ser realizado de forma analítica – por meio de orçamento necessário à recomposição do bem na condição de novo – ou por meio da aplicação de coeficiente de depreciação que leve em conta o seu estado de operação ou conservação. Nos modelos determinísticos.4. equipamentos e instalações. Marcus V.4 – Identificação do resultado 4. ou por orçamento detalhado.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. de reedição ou de substituição.1 – Valor de mercado No caso de identificação do valor de mercado.4. é aceitável a consideração do risco por meio de um prêmio de risco. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor depreciável. 4.Engenharia Civil . identifica-se o grau de variabilidade da distribuição dos resultados possíveis do modelo.2 – Preço de liquidação forçada 85 .3. 4. Pode ser apropriado por custos unitários. mensurável por seu coeficiente de variação. esta deve ser feita de acordo com o estabelecido na norma NBR 14653-1:2001. 4.

configura-se uma perda econômica. referências às 02197377701 rentabilidades financeira e econômica do empreendimento. durante sua vida econômica. Campiteli Aula 21 No caso de identificação do preço de liquidação forçada. este será o maior apurado entre o valor econômico e o de desmonte. podem ser apresentadas.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. períodos de recuperação (pay-back) e índices de lucratividade (por exemplo: retorno sobre ativos . custo anual.Fundo de comércio e good-will A identificação deverá considerar a previsibilidade de rendas líquidas a serem auferidas pelo empreendimento.4. Marcus V. ambos na condição de liquidação forçada.3 – Indicadores de viabilidade O resultado final das análises de viabilidade econômica pode ser expresso sob a forma de taxas internas de retorno. comparados. 4. retorno sobre investimentos – ROI. 4. bem como sobre suas taxas de retorno e pay-back.4.5. 4. adicionalmente. valor de mercado adicionado (market value added) – MVA e o Retorno sobre o patrimônio líquido – ROE).ROA.Engenharia Civil . quando possível. Na apresentação dos resultados relativos à identificação do valor. Em caso de apuração de valor negativo. 4. valor presente líquido. valor econômico adicionado – EVA. custos e indicadores de viabilidade. e corresponderá à diferença entre o valor econômico e o patrimonial. entre outros. com os indicadores setoriais correspondentes.5 – Metodologia aplicável Existem três campos básicos de aplicação da presente metodologia: identificar valor.4 .1 – Métodos para identificar o valor 86 .

conceituados na NBR 14653-1. involutivo.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. conceituados na NBR 14653-1. Marcus V. das características do empreendimento e do mercado no qual se insere. 4. 4. entre outros: o valor presente líquido. do tipo de valor que se pretende identificar. podendo ser empregados.3 – Indicadores de viabilidade econômica de empreendimentos Os indicadores de viabilidade dependem de características do empreendimento e do empreendedor e podem ser.2 – Métodos para identificar custo A identificação de custos dos empreendimentos pode ser 02197377701 realizada com o emprego do método comparativo direto de custo ou do método da quantificação de custo. isolados ou conjuntamente.5. o período de recuperação e os índices de lucratividade. 87 .5. Campiteli Aula 21 A identificação de valor depende fundamentalmente do objetivo da avaliação. conforme a tabela seguinte.Engenharia Civil . a taxa interna de retorno. evolutivo e da renda. em cada caso. os métodos comparativo direto de dados de mercado.

O empreendimento será considerado viável quando o seu valor presente líquido for nulo ou positivo. Marcus V. o descontado corresponde ao tempo necessário para anular a mesma diferença. incluindo o valor do investimento a realizar. Campiteli Aula 21 a) Valor presente líquido Este indicador de viabilidade é expresso pelo valor presente do fluxo de caixa descontado. c) Tempo de retorno Este indicador de viabilidade é expresso pelo tempo necessário para que a renda líquida acumulada do empreendimento iguale o investimento nele comprometido. O tempo de retorno pode ser simples ou descontado: o simples 02197377701 corresponde ao tempo necessário para anular a diferença entre as despesas de investimento e as receitas líquidas. para uma taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco. O empreendimento será considerado viável quando a sua taxa interna de retorno for igual ou superior à taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco. projetado no horizonte do empreendimento. 88 .Engenharia Civil . sem considerar a remuneração do capital. mas é útil para comparar alternativas de investimento a uma mesma taxa de desconto. b) Taxa interna de retorno Este indicador de viabilidade é expresso pela taxa de desconto que anula o valor presente do fluxo de caixa projetado no horizonte do empreendimento.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. incluindo o valor do investimento a realizar. quando as parcelas são descontadas a uma taxa de desconto. A utilização isolada do período de recuperação como indicador de viabilidade não é conclusiva.

Engenharia Civil . para uma taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco. devem ser cotejadas as condições do empreendimento avaliando com os indicadores e parâmetros apresentados efetivamente pelo setor. levando em consideração as necessidades de correção de eventuais desvios existentes no empreendimento ou informações não confiáveis. Se o objetivo for encontrar uma aproximação do valor de mercado. partindo-se da elaboração de cenários possíveis. 02197377701 O valor econômico é estimado a partir da projeção do fluxo de caixa. seja ele uma aproximação do valor de mercado. 4.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Campiteli Aula 21 d) Índice de lucratividade É a relação entre o valor presente das receitas líquidas e o dos investimentos. Assim. Marcus V. descontado a taxas 89 que reflitam adequadamente . Sob essas circunstâncias.6 – Procedimentos para a utilização do método da capitalização da renda Definir previamente o tipo de valor que se pretende identificar. deve-se adotar o pressuposto de que a gestão do empreendimento no futuro seguirá padrões profissionais praticados no setor. o valor do empreendimento corresponderá ao valor presente do fluxo de caixa projetado. O empreendimento será considerado viável quando o seu índice de lucratividade for igual ou superior à unidade. com a consideração de valores contigenciais e outras obrigações. O método da capitalização da renda procura identificar o valor do empreendimento com base na expectativa de resultados futuros. ou fruto de condições específicas do investidor ou estabelecidas pelo avaliador.

Engenharia Civil . b) ao final do horizonte projetivo. estoques. Campiteli Aula 21 remuneração do capital e riscos do empreendimento.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. deve-se considerar o valor residual ou o valor da perpetuidade do empreendimento. Marcus V. d) a taxa de crescimento (positiva. cultura e práticas comerciais. não se computando a taxa de inflação. por meio da análise. por exemplo. c) a taxa de desconto utilizada para calcular o valor presente do fluxo de caixa projetado pode ser determinada pelo custo ponderado de capital. Esta análise pode ser feita por meio da determinação de tendências ou por análise de séries temporais. e) no caso de novos empreendimentos. dentre outros. participação no mercado e preços praticados. regularidade de demanda. capital imobilizado no giro. A aplicação do método requer a determinação dos seguintes componentes principais: a) o fluxo de caixa projetado é determinado a partir de modelos de simulação aplicáveis às características do empreendimento em questão. quando for presumida a continuidade das 02197377701 condições passadas. em moeda constante. bem como o estágio logístico do comportamento da demanda. da vocação. negativa ou nula) de variáveis-chave do empreendimento pode ser estimada por sua evolução nos últimos anos. quando aplicável. com o emprego de informações setoriais e de conjuntura. dentre outros. Os valores são projetados. do setor e do país. Esses modelos levam em conta as variáveis-chave. em geral. bem como disponibilidade de insumos. deve ser considerada a capacidade de absorção do produto no mercado. dentre outras. margens. pela taxa mínima de atratividade do empreendimento. 90 .

Engenharia Civil . de acordo com a tabela a seguir. 02197377701 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação.7 – Especificação das avaliações quanto à fundamentação As avaliações para identificação de valor e indicadores de viabilidade serão enquadradas segundo sua fundamentação. já que o comportamento errático das conjunturas geral e setorial pode afetar diretamente os resultados do empreendimento. Campiteli Aula 21 Condições limitantes: .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.A precisão matemática dos procedimentos não representa qualquer garantia de que as análises prospectivas efetivamente ocorrerão. . Marcus V. 4. são de responsabilidade das respectivas fontes.As informações de desempenho do empreendimento e do setor. quando existentes. devem ser considerados os seguintes critérios: 91 . ainda que contemplados em diversos cenários.

O atendimento a cada exigência do grau I terá 1 ponto.Engenharia Civil . Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 3 pontos. do grau II. O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens. identificam-se três campos (graus III. 02197377701 92 . 2 pontos.1. Deve ser apresentada no laudo uma tabela com o enquadramento obtido em cada item. atendendo à tabela abaixo.5.1. bem como a pontuação global. e do grau III. Campiteli Aula 21 Na tabela acima.1 a 7.5.5.4). II e I) e 10 itens (de 7.

PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Gabarito: Correta (CGU/2012 – ESAF) A NBR 12. utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção adotado como referência. o custo do valor de mercado do imóvel. entre outros fatores. conforme o caso. maior ou menor que a área real correspondente. Marcus V.721/2006 – Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de construção para incorporação de edifício em condomínio define os critérios para orçamentos de obras em condomínio. que corresponde ao valor de venda e compra de um imóvel. através de 93 . o que difere do valor de mercado. a afirmação da questão 02197377701 está correta. Conforme vimos na questão anterior. Campiteli Aula 21 QUESTÕES COMENTADAS 1) – (111 ABIN/2010 – Cespe) O cálculo da área equivalente de construção leva em conta. O custo de construção corresponde aos gastos necessários para a execução da construção. Emprega o Custo Unitário Básico para determinar o custo da obra. Pode ser.Engenharia Civil . A área equivalente é a área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real. Gabarito: Errada 2) (69 – MPE-AM/2007 – Cespe) A área equivalente de construção é a transformação da área construída com diferentes padrões de edificação em uma área equivalente com único padrão de edificação.

atualizada à data do arquivamento em cartório competente de Registro de Imóveis. De acordo com a norma NBR 12721.A avaliação do custo global da obra. De acordo com essa norma. correspondente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto 02197377701 de incorporação. o custo global da obra: estima-se pela soma das seguintes parcelas:  produto da área equivalente em área de custo padrão global pelo CUB. b) multiplicando-se a área real global da edificação pelo custo unitário básico. de acordo com as características do prédio. c) multiplicando-se a área real total dos pavimentos pelo custo unitário básico.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Campiteli Aula 21 ponderações. correspondente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto de incorporação. deve ser calculada a) multiplicando-se a área equivalente em área de custo padrão da unidade autônoma considerada pelo custo unitário básico da construção.Engenharia Civil . d) multiplicando-se a área equivalente em área de custo padrão global pelo custo unitário básico. e) multiplicando-se a área global de construção pelo custo unitário básico. responda às questões 2 e 3. garantindo a condôminos e construtores um parâmetro de controle para a obra a ser executada. Marcus V. 3) 2 . A finalidade do método proposto na norma é o detalhamento do prédio para o registro em cartório. correspondente ao projeto-padrão 94 . e facilitando a discussão de eventuais alterações que possam ocorrer durante a obra. correspondente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto de incorporação.

Gabarito: D 4) uma (5 – CGU/2008 . com acesso independente da ocupação das vagas de garagem no pavimento. com atribuição de fração ideal própria no terreno e partes comuns do edifício é: a) área privativa acessória 02197377701 b) área de uso comum c) área de divisão proporcional d) unidade autônoma e) vaga de garagem A atribuição de fração ideal própria no terreno e coisas comuns é característica de unidade autônoma. Campiteli Aula 21 que mais se assemelhe ao da edificação objeto de incorporação.  parcelas adicionais.  impostos. elevadores. 95 .Engenharia Civil . identificada no projeto arquitetônico. Marcus V.  Projetos.  remuneração do incorporador. equipamentos e instalações.  remuneração do construtor. obras e serviço complementares e outros serviços. desvinculada. playground.ESAF) Uma área fechada no subsolo de edificação.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. relativas a todos os elementos ou condições não incluídas nas relações quantitativamente discriminadas de materiais e mão-de-obra correspondentes ao projeto-padrão. tais como: fundações especiais. taxas e emolumentos cartorários.  outras despesas indiretas. que se subdividem em áreas privativas principais e áreas privativas acessórias.

Gabarito: Correta II. calculadas a partir do projeto arquitetônico aprovado.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Área real total da unidade autônoma: Soma das áreas cobertas e descobertas reais e condominiais que definem a área total da unidade autônoma considerada. Área real total da unidade autônoma é a soma das áreas cobertas reais e condominiais. 96 . Marcus V. Área real é a medida de qualquer dependência ou conjunto de dependências. Campiteli Aula 21 A área da unidade autônoma situada fora dos limites físicos de sua área privativa principal. Área real de pavimento consiste apenas nas áreas cobertas de um pavimento. Áreas reais: Medida da superfície de quaisquer dependências. Gabarito: Errada III.Engenharia Civil . destinada a usos acessórios. nela incluídas as superfícies das projeções de paredes. cobertas ou descobertas. medidas a partir do projeto arquitetônico. Sobre as áreas reais do empreendimento. de pilares e demais elementos construtivos. ou conjunto de dependências. Gabarito: A 5) (21 – CEF/2013 – FCC) Um engenheiro está trabalhando na incorporação de um empreendimento residencial. incluídas as superfícies das projeções de paredes. denominase área privativa acessória. pilares e demais elementos construtivos. considere: I. Área real total do pavimento: Soma das áreas cobertas e descobertas reais de um determinado pavimento medidas a partir 02197377701 do projeto arquitetônico.

(D) I. Marcus V. de pilares construtivos” refere-se à área (A) equivalente de construção. (C) II e IV. como as vagas de garagem. Uma questão básica para a utilização desse método de cálculo é a descrição para o cômputo da área que será utilizada. (B) coberta padrão. nela incluídas as superfícies das projeções das paredes. III e IV. II e III. apenas. (B) II e III. A descrição: “medida da superfície de quaisquer dependências cobertas. tais como: depósitos. Área privativa acessória: Área da unidade autônoma de uso exclusivo. Campiteli Aula 21 Gabarito: Errada IV. Gabarito: Correta Está correto o que se afirma em (A) I e IV. Gabarito: A 6) (41 – UFTM/2013 – VUNESP) O indicador mais utilizado para o cálculo de custos de edificações é o Custo Unitário 02197377701 Básico. box de lavanderia.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 97 e demais elementos . apenas. apenas. II. situada fora dos limites físicos de sua área privativa principal. vagas de garagem. apenas. Área privativa acessória é aquela de uso exclusivo da unidade autônoma. (E) I. destinada a usos acessórios.Engenharia Civil . mas fora dos limites físicos de sua área principal.

analise as afirmações a seguir. Marcus V.Engenharia Civil . de pilares e demais elementos construtivos refere-se à área real. (E) construída. 02197377701 98 .721/2006) e das informações disponibilizadas pelo SINDUSCON/DF para o CUB (referente a março de 2012). a medida das superfícies das projeções de paredes. Campiteli Aula 21 (C) coberta de padrão diferente. Conforme vimos nas questões acima.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. coberta. neste caso. (D) coberta real. Gabarito: D 7) (3 – CGU/2012 – ESAF) A partir das informações do Quadro III (NBR-12.

Para o exemplo de incorporação apresentado. 99 de suas características . Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. o projetopadrão que mais se aproxima principais e de acabamento é o R8-B. Campiteli Aula 21 02197377701 I.Engenharia Civil .

Contudo. Campiteli Aula 21 Na classificação geral do Quadro III consta que o padrão de acabamento é o normal. resultando em valor superior ao CUB. o Custo Básico Global resulta da multiplicação da área equivalente global pelo CUB.590.591/64. o projeto-padrão que mais se aproxima é o R8-N. O custo unitário da construção resulta da divisão do Custo global da edificação (explicado no próximo item) pela área equivalente em área de custo padrão total. no mínimo de:  Fundações Especiais (subtrair da sapata até 2.00 resulta da multiplicação da área privativa pelo CUB = 4000 x 897. De acordo com a NBR 12721.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.640. com a inclusão. III. O Custo global da edificação é de R$ 3. 32. o Custo global da construção é o 02197377701 valor mínimo que pode ser atribuído à construção da edificação para fins do disposto no art. O valor de 3.578.00. ar- . não há como avaliar este item. O Custo Unitário da obra em cálculo é de 897. Com isso. quando o contrato for de Construção por Administração.00.640. 100 bombas de recalque. O Custo Básico Global da edificação é de R$ 3.66 R$/m2. II. Contudo. Logo. Resulta do somatório:  CUB x (soma das áreas equivalentes ao do custo padrão) E todas as demais despesas. Marcus V. IV.640.590. da Lei 4.66.Engenharia Civil . a questão não fornece e nem permite calcularmos a área equivalente global. esta questão foi anulada. Portanto.5m)  Elevadores  Equipamentos e Instalações: condicionado etc.

conservá-lo. c) III. d) IV. Manual de avaliações e perícias em imóveis urbanos. etc. Ajardinamento. Logo. melhorá-lo ou embelezá-lo. São Paulo: PINI. Gabarito Preliminar: B Gabarito Definitivo: Anulada 8) (34 – TRE-MT/2005 – Cespe) Benfeitorias são obras ou serviços que se realizam em um bem imóvel com o intuito de aproveitá-lo.640.00 somado às demais parcelas acima relacionadas.Engenharia Civil . fratura ou dano. b) II. e) I e IV. e que não podem ser retirados sem destruição.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Marcus V. 2001. (J. É correto apenas o que se afirma em a) I.66 = 3. assinale a opção que apresenta um tipo de benfeitoria.590. Campiteli Aula 21  Playground  Obras e Serviços Complementares: Urbanização. A eletiva B perfunctória C geral D voluptuária E permanente A norma NBR 13652 prevê os seguintes tipos de benfeitoria: 101 . o Custo global da construção seria o valor de 4000 x 897. Fiker. nele incorporados permanentemente.) 02197377701 Com base no conceito introduzido no texto acima. Piscina.

b) conflito de interesses suscitado em juízo ou fora dele. De acordo com a NBR 13.Engenharia Civil . b) útil: aumenta ou facilita o uso do bem. Campiteli Aula 21 a) necessária: finalidade de conservar o bem ou evitar a sua deterioração. Marcus V. d) prejuízo. esbulho significa privação total ou parcial da posse de quaisquer bens alheios. Portanto. Gabarito: E 10) (98 – STM/2011 – Cespe) Perícia é a constatação de fato. c) voluptuária: não aumenta o uso normal do bem.752. contado ou medido. considera-se “Esbulho” como: a) um bem consumível que pode ser pesado. 102 .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. c) medida pela qual a pessoa é protegida contra violências que lhe perturbam a posse de coisas corpóreas. e) privação total ou parcial da posse de quaisquer bens alheios.ESAF/CGU 2008) De acordo com a NBR 13. privação ou desaparecimento da posse ou da coisa possuída. mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que a constituem. sendo sua finalidade de mero recreio ou deleite. Gabarito: D 9) (9 . com ou sem violência 02197377701 ou fraude de terceiros.752. com ou sem violência ou fraude de terceiros. a benfeitoria voluptuária é um tipo normativo de benfeitoria.

j) no caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado. deve ser apresentado demonstrativo da pontuação atingida. i) planilha dos dados utilizados. logradouro(s).Engenharia Civil .indicar a especificação atingida. f) diagnóstico do mercado. d) pressupostos. 02197377701 g) indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s). Gabarito: Errada 11) (100 – TRE-ES/2011 – Cespe) No laudo. devem constar local e data da avaliação. h) especificação da avaliação . mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que o constituem denomina-se vistoria. com a definição do critério de enquadramento de cada uma das características dos 103 . o laudo de avaliação completo deve conter no mínimo os seguintes itens: a) identificação do solicitante.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Marcus V. Quando solicitado pelo contratante. ressalvas e fatores limitantes. acessos e elementos de cadastro legais e fiscais). descrição das variáveis do modelo. quando informado pelo solicitante. c) objetivo da avaliação. com relação aos graus de fundamentação e precisão. De acordo com a NBR 14653-2. Campiteli Aula 21 Perícia é a atividade que envolve apuração das causas que motivaram determinado evento ou da asserção de direitos. b) finalidade do laudo. qualificação legal completa e assinatura dos profissionais responsáveis pela avaliação. e) identificação e caracterização do imóvel avaliando (a caracterização do imóvel abrange a localização e identificação do bairro. A constatação de um fato. número(s).

se houver omissão no contrato. na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas. é permitida a vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou. se for o caso.ESAF) De acordo com a NBR 14. A escala utilizada para definir as diferenças qualitativas deve ser especificada de modo a fundamentar o correto agrupamento dos dados de mercado.Engenharia Civil . k) tratamento dos dados e identificação do resultado . na atual versão não há especificação de percentual mínimo. No caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado. o engenheiro de avaliações deve definir o tamanho da amostra utilizando critérios estatísticos. se houver omissão no contrato. l) resultado da avaliação e sua data de referência. Campiteli Aula 21 elementos amostrais. Contudo. mas sim. m) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação. e justificativas para o resultado adotado. Marcus V.CGU/2008 . Gabarito: Correta 12) (7 .653.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. havia a previsão de percentual mínimo de 10%. 104 . o campo de arbítrio.Explicitar os cálculos efetuados. deve ser apresentado o gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo. o percentual mínimo é de: a) 30% b) 25% c) 20% 02197377701 d) 15% e) 10% Na versão anterior da norma NBR 14653-2.

Marcus V. considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. E) dos valores virtuais.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado. deve-se preferir o método comparativo direto de dados de mercado. deve ser considerado o fator de comercialização. Os métodos de identificação do valor de um bem não incluem o método A) comparativo direto de dados de mercado. C) evolutivo. De acordo com a NBR 14653-1. de seus frutos e direitos são: a) Método Comparativo Direto: identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis. c) Método Evolutivo: identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. a escolha da metodologia para a identificação do valor de mercado. Campiteli Aula 21 Gabarito: Nenhuma das alternativas (desatualizada) 13) (33 – TRE-MT/2005 – Cespe) No processo de avaliação de imóveis urbanos. baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica. sempre que possível. tem-se procurado padronizar métodos para permitir identificar valores de um bem de maneira confiável e com capacidade de comparação. mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido. Os demais métodos previstos na norma para identificar o valor de um bem. 02197377701 alicerçado no seu aproveitamento eficiente. b) Método Involutivo: identifica o valor de mercado do bem. B) involutivo. D) da capitalização da renda. constituintes da amostra.Engenharia Civil . 105 .

00. considerando-se cenários viáveis.25.00. 106 .Engenharia Civil . e) Método Comparativo Direto: identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis. (D) 559. Conforme vimos.00. (E) 642.750. Se. para o tipo de imóvel. Gabarito: E 14) (51 – – TRT-15/2013 FCC) Um engenheiro civil necessitou avaliar um imóvel urbano pelo método evolutivo.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. o fator de comercialização for 1. em reais. 02197377701 (C) 745.250.00. Campiteli Aula 21 d) Método da Capitalização das Rendas: identifica o valor do bem. f) Método da Quantificação de Custo: identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos. com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista. Após a vistoria ele constatou que o valor do terreno é R$ 411. Marcus V.00 e o valor das benfeitorias é R$ 185. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado. constituintes da amostra. deve ser considerado o fator de comercialização. é (A) 513. o valor de imóvel.00. o Método Evolutivo identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes.000. a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.000.800. Portanto.00.000. (B) 698.000. a norma não prevê o método dos valores virtuais.

de modo a que os valores dos imóveis sejam estimados de forma fidedigna.00 Gabarito: C (Caixa/2006 – Cespe) Na avaliação de imóveis. 107 .000..00 + R$ 185. impostos etc.Engenharia Civil .25 = R$ 745. a planta de valores indica os locais dotados de atributos positivos na região.00) x 1.000. Gabarito: Errada 16) 124 – No método de avaliação conhecido como método da renda. De acordo com a NBR 14653-2. Marcus V. Campiteli Aula 21 Com isso. julgue os itens que se seguem. e receitas provenientes da sua exploração. o valor de mercado será: (R$ 411. planta de valores é a representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel numa mesma data. o imóvel é avaliado em função da receita que ele 02197377701 pode gerar. são levantadas todas as despesas necessárias à sua manutenção e operação. 15) 123 – Em um processo de avaliação. A respeito desse assunto. em função do tipo de imóvel que se pretende avaliar.000. De acordo com a norma NBR 14653-2. é necessário que diversos aspectos técnicos e econômicos sejam considerados. no Método da Renda.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. monta-se o fluxo de caixa com base nas despesas e receitas previstas para o imóvel e suas respectivas épocas. Em seguida. que resultam na valorização dos imóveis das imediações.

O imóvel cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação denomina-se imóvel paradigma. Por fim. dos riscos do negócio. que é representado pelo valor atual do fluxo de caixa.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. também. a avaliação do imóvel se dá em função da sua receita potencial. descontado pela taxa mínima de atratividade. Marcus V.Engenharia Civil . Gabarito: Correta 17) 125 – O imóvel alodial é aquele cujas características são representativas dos imóveis da região. Portanto. 108 . estima-se o valor do imóvel pelo valor máximo. Gabarito: Errada 02197377701 18) (123 – Caixa/2006 – Cespe) Um dos conceitos-chave da atividade de avaliação de imóveis urbanos é o custo de reprodução. que pode ser compreendido pela soma do valor do terreno e do investimento que seria necessário para a reconstrução da edificação. Campiteli Aula 21 Estabelece-se a taxa mínima de atratividade. que é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e. foros ou pensões. A partir desse montante. Imóvel Alodial é o imóvel livre de quaisquer ônus. o avaliador estabelece uma margem de lucro para o construtor e pode sinalizar o preço de venda do imóvel. encargos.

o custo de reprodução é o gasto necessário para reproduzir um bem. entre outros aspectos. assim como o nível de rigor e o conteúdo mínimos dos laudos. A respeito desse assunto. julgue os itens a seguir. em que o valor total do imóvel pode ser obtido a partir do valor do terreno.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. sem considerar eventual depreciação. 02197377701 O arbitramento é atividade que envolve a tomada de decisão ou posição entre as alternativas tecnicamente controversas ou que decorrem de aspectos subjetivos. considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização. 19) 101 – Em uma avaliação. dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem. Campiteli Aula 21 Segundo a NBR 14653-1. deve-se levar em conta o lucro do construtor. (NBR 14653-1) 109 . Marcus V. a avaliação de imóveis urbanos e a elaboração de laudos de avaliação são regidas por normas específicas que determinam os procedimentos a serem adotados. Para se ter o gasto necessário para se obter um bem. (NBR 13752) Campo de arbítrio é o intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação. Ele é utilizado para se determinar o valor de um bem no Método Evolutivo. é vedado o trabalho avaliatório no qual prepondere a subjetividade. Gabarito: Correta (PMV/2008 – Cespe) No Brasil.Engenharia Civil . desde que justificado pela existência de características próprias não contempladas no modelo. ou em que não se utilize qualquer instrumento matemático de suporte à convicção de valor expressa pelo engenheiro de avaliações.

por escassez de dados de mercado. Marcus V. Portanto. por inexistência de fatores de homogeneização aplicáveis ou porque essas variáveis não se apresentaram estatisticamente significantes em modelos de regressão. há possibilidade normativa de se considerar critérios subjetivos para se estimar o valor de um bem. o modelo é insuficiente para que a avaliação possa atingir o grau mínimo de fundamentação no método comparativo direto de dados de mercado e esse fato deve ser consignado no laudo.1. Quando a amplitude do campo de arbítrio não for suficiente para absorver as influências não consideradas.2. Campiteli Aula 21 Na norma NBR 14653-2. 110 . De acordo com a norma NBR 14653-1. em torno da estimativa de tendência central utilizada na avaliação. entre outros elementos.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.8 da ABNT NBR 14653 é o intervalo com amplitude de 15%.5 do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. O campo de arbítrio pode ser utilizado quando variáveis relevantes para a avaliação do imóvel não tiverem sido contempladas no modelo. no subitem 8. Gabarito: Errada 02197377701 20) 102 – Os laudos avaliatórios devem incluir obrigatoriamente a indicação da pessoa física ou jurídica que tenha encomendado o trabalho e a definição do método utilizado com justificativa de escolha. desde que a amplitude de até mais ou menos 15 % seja suficiente para absorver as influências não consideradas e que os ajustes sejam justificados. o laudo de avaliação deverá conter no mínimo as informações abaixo relacionadas: a) identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho. prevê-se que o campo de arbítrio definido em 3.Engenharia Civil . para mais e para menos.

i) outras exigências previstas nas demais partes da NBR 14653. Campiteli Aula 21 b) objetivo da avaliação. registrados nos Conselhos Regionais de Engenharia. são de atribuição privativa dos engenheiros em suas 02197377701 diversas especialidades. a Resolução nº 218 do CONFEA fixa as atribuições profissionais do engenheiro. obras e serviços de utilidade pública. conforme a Resolução nº 345 do CONFEA. f) resultado da avaliação e sua data de referência. g) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação. Gabarito: Correta 21) 103 – Os laudos avaliatórios devem ser acompanhados da ART.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Arquitetura e Agronomia . arquiteto e engenheiro agrônomo nas diversas modalidades e. suas partes integrantes e pertences. perícias. dos geógrafos e dos meteorologistas. máquinas e instalações industriais. Marcus V. as atividades de vistorias. com justificativa da escolha. 111 . avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis. Portanto. sejam de atribuição dessas profissões. recursos naturais e bens e direitos que. e) especificação da avaliação. c) identificação e caracterização do bem avaliando. para a sua existência ou utilização. dos arquitetos. os elementos descritos no comando da questão fazem parte das informações que devem estar contidas em um laudo de avaliação. h) local e data do laudo. De acordo com a NBR 14653-1. de qualquer forma. d) indicação do(s) método(s) utilizado(s).Engenharia Civil . dos geólogos. dos engenheiros agrônomos.CREA.

se as perícias fazem parte 02197377701 das atribuições privativas de profissionais legalmente habilitados no CREA. por esse motivo. se as avaliações fazem parte das atribuições privativas de profissionais legalmente habilitados no CREA. Conforme vimos na questão anterior. conforme estabelece a Lei nº 6496/77. Conforme vimos na questão anterior.Engenharia Civil . Gabarito: Errada 24) (117 – MJ/2013 – Cespe) Vistoria é atividade técnica de engenharia. Gabarito: Errada 23) (110 – PF Adm/2014 – Cespe) A anotação de responsabilidade técnica é dispensável para a elaboração de laudos periciais. conforme estabelece a Lei nº 6496/77. Campiteli Aula 21 Portanto. os laudos avaliatórios devem ser acompanhados da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART. a respectiva ART. os laudos avaliatórios devem ser acompanhados da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. visto que não são realizados diagnósticos estruturais em laudos desse tipo. conforme estabelece a Lei nº 6496/77. Gabarito: Correta 22) (104 – – MPU/2013 Cespe) A anotação de responsabilidade técnica (ART) é dispensável em laudos avaliatórios elaborados por engenheiros de avaliação de imóveis. sendo necessária. 112 . os laudos periciais devem ser acompanhados da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART. Marcus V.

Gabarito: Errada 26) 110 – Um dos métodos utilizados para identificar o valor de um bem a ser desapropriado é o método evolutivo. conforme estabelece a Lei nº 6496/77. Gabarito: Correta (CEEE-RS/2005) O engenheiro civil pode vir a atuar em questões de avaliações e litígios. Considerando a legislação que regulamenta essa atividade. Benfeitoria voluptuária é aquela que não aumenta o uso normal do bem. logo. benfeitorias voluptuárias são aquelas benfeitorias indispensáveis à conservação do bem. Gabarito: Correta 113 . é um dos métodos utilizados. 25) 107 – Na avaliação de imóveis.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. devem ser acompanhados da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART. julgue os itens a seguir. sendo sua finalidade de mero recreio ou deleite. Campiteli Aula 21 Conforme vimos na questão anterior. Logo. se as vistorias fazem parte das atribuições privativas de profissionais legalmente habilitados no CREA. 02197377701 De acordo com a NBR 14653-2.Engenharia Civil . Benfeitorias indispensáveis à conservação do bem denominamse benfeitorias úteis. O método evolutivo é previsto nela. Marcus V. nas desapropriações totais as avaliações devem ser realizadas com a utilização dos métodos previstos nesta Norma. na área de engenharia legal.

PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. VT é o valor do terreno. o valor das benfeitorias é apropriado por meio da reprodução dos custos de seus componentes. A aplicação do método evolutivo exige que: a) o valor do terreno seja determinado pelo método 02197377701 comparativo de dados de mercado ou.Engenharia Civil . FC onde: VI é o valor do imóvel. considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização. a partir do valor do terreno. ou seja: VI = ( VT + VB ) . c) o fator de comercialização seja levado em conta. FC é o fator de comercialização. com base em um orçamento detalhado. sendo necessário justificar e quantificar os efeitos do desgaste físico e da obsolescência funcional dessas benfeitorias. Marcus V. na impossibilidade deste. b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da quantificação de custo. admitindose que pode ser maior ou menor do que a unidade. Campiteli Aula 21 (CORREIOS/2011 – Cespe) Acerca de avaliação de imóveis. No Método Evolutivo a composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos. em função da conjuntura do mercado na época da avaliação. julgue os seguintes itens. pelo método involutivo. 27) 62 – De acordo com o método de avaliação conhecido como método da renda. VB é o valor da benfeitoria. 114 .

dentro das condições do mercado vigente. 115 . a metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando.Engenharia Civil . Gabarito: Errada 29) 64 – Entre os métodos de avaliação de imóveis disponíveis. destaca-se o método comparativo de dados de 02197377701 mercado. a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Gabarito: Errada 28) 63 – O valor de mercado de um imóvel corresponde à quantidade de dinheiro necessária para se efetuar operação imobiliária de compra ou de venda de um imóvel. O valor de mercado é a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem. nem todas as operações de compre ou de venda de um imóvel representam o valor de mercado de um imóvel. Campiteli Aula 21 Portanto.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Marcus V. De acordo com a norma NBR 14653-1. que envolve a apuração da depreciação por meio da quantificação os efeitos do desgaste físico e da obsolescência funcional das benfeitorias. sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado. Para a identificação do valor de mercado. Portanto. por meio do qual o valor de um imóvel é definido com base na comparação desse imóvel com outros imóveis de características intrínsecas e extrínsecas semelhantes. a ser subtraída dos seus custos de reprodução. numa data de referência. pois podem não ter ocorrido de forma voluntária e consciente. a questão descreve características do Método Evolutivo.

Portanto. durante o período correspondente. bem como eventuais perdas adicionais. Não há a obrigatoriedade de se recomendar a desapropriação total. esta condição deve ser explicitada e seu valor apresentado em separado. as avaliações devem ser realizadas com a utilização dos métodos previstos na norma. Campiteli Aula 21 Gabarito: Correta 30) (8 – CGU/2008 . no caso da avaliação considerar 02197377701 como inaproveitável o remanescente do imóvel. o critério básico é o da diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel remanescente.ESAF) Considerando-se a avaliação de imóveis urbanos para efeito de desapropriação. assinale o critério incorreto.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. a) Nas desapropriações totais. na mesma data de referência. c) No caso de benfeitorias atingidas. d) No caso da avaliação considerar como inaproveitável o remanescente do imóvel. Gabarito: D (ABIN/2010 – Cespe) De acordo com as normas brasileiras e suas definições relacionadas à coleta de dados e outros procedimentos adotados para a avaliação de bens. as indenizações devem considerar a renda a ser auferida pelo imóvel. e em 116 . b) Nas desapropriações parciais. devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de adaptação do remanescente. e) Nas desapropriações temporárias. Marcus V. De acordo com a NBR 14653-2. deve ser recomendada a desapropriação total. o item D está incorreto.Engenharia Civil .

De acordo com a NBR 14653-1. Marcus V. Gabarito: Errada (ABIN/2010 – Cespe) Entre as metodologias adotadas para a avaliação de bens. Campiteli Aula 21 especial de bens imóveis urbanos.Engenharia Civil . entre outros. julgue os itens subsequentes. Gabarito: Errada 32) 116 . amostragem é o procedimento utilizado para constituir uma amostra. existem métodos para se identificar o valor de um bem e para 02197377701 a especificação das avaliações. 33) 117 . julgue os itens que se seguem. De acordo com a NBR 14653-2. frente projetada é a projeção da frente real sobre a normal ao menor dos lados ou a corda. 31) 115 – Frente projetada é a projeção horizontal da linha divisória do imóvel com a via de acesso. e de acordo com as normas brasileiras de avaliação de bens. e em especial bens imóveis urbanos.Amostragem é o conjunto de dados de mercado representativos de uma população. na aplicação dos métodos comparativo direto de dados de 117 . Em relação a esse assunto.Em se tratando dos graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear. no caso de frente em curva. O conjunto de dados de mercado representativos de uma população denomina-se amostra.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.

deve ser determinado conforme a Tabela a seguir: 02197377701 118 . Marcus V.Engenharia Civil . no caso de utilização de modelos de regressão linear. a extrapolação dos resultados não é admitida quando se tem grau III. Na aplicação dos métodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo. o grau de fundamentação.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Campiteli Aula 21 mercado e comparativo direto de custo.

PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. a extrapolação não é admitida quando se tem grau III.Engenharia Civil . de fato. Campiteli Aula 21 02197377701 Conforme se verifica no item 4. 119 . Marcus V.

No método involutivo identifica-se o valor de mercado do bem. Em relação às avaliações de imóveis urbanos. e de outros profissionais de áreas 02197377701 afins. Marcus V. mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido. No método evolutivo é que se identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica. a definição do comando da questão refere-se ao método evolutivo em vez do método involutivo. máquinas e instalações industriais. as atividades de vistorias. avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis. obras e serviços de utilidade pública. deve ser considerado o fator de comercialização. Portanto. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado do referido bem. Campiteli Aula 21 Gabarito: Correta 34) 118 – O método involutivo identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Neste método. alicerçado no seu aproveitamento eficiente. perícias. Gabarito: Errada (ABIN/2010 – Cespe) De acordo com as normas vigentes no Brasil. são de atribuição privativa dos engenheiros em suas diversas especialidades. 35) 112 – A vistoria de um imóvel urbano deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações. deve ser considerado o fator de comercialização. entre outros. suas partes integrantes e pertences. julgue os itens seguintes. com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando 120 e sua adequação ao seu .Engenharia Civil . considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado.

Em casos excepcionais. Gabarito: Correta (STM/2011 – Cespe) O engenheiro.3 da NBR 14653-1 consta que: a) Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. deve adotar os procedimentos normatizados. julgue os itens subsequentes. o avaliador deverá recusar a realização da avaliação por impossibilidade técnica. quando for impossível o acesso ao bem avaliando. ao avaliar um imóvel 02197377701 urbano. 121 . daí resultando condições para a orientação da coleta de dados. Marcus V. A esse respeito. admite-se a adoção de uma situação paradigma. manterse atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo para o qual esteja especificamente habilitado e capacitado.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. de acordo com a NBR 14.653/2001. 36) 103 – Nenhuma avaliação prescinde da vistoria. c) É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e outros aspectos relevantes à formação do valor.Engenharia Civil . projetos ou perspectivas tecnológicas que possam vir a afetar o valor do bem avaliando deverá ser explicitado e suas conseqüências apreciadas. d) O conhecimento de estudos. desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo. No item 7. Campiteli Aula 21 segmento de mercado. Quando for impossível o acesso ao bem avaliado. b) A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado. o comando da questão corresponde ao texto da norma. daí resultando condições para a orientação da coleta de dados. Portanto.

desde que indicada a probabilidade associada. desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor estimado. a identificação do valor de mercado de um bem deve ser efetuada segundo a metodologia que melhor se aplique ao mercado de inserção do bem e a partir do tratamento dos dados de mercado. conforme a finalidade da avaliação. b) indicar a faixa de variação de preços do mercado admitida como tolerável em relação ao valor final. o 122 . De acordo com a norma NBR 14653-1. permitindo-se: a) arredondar o resultado de sua avaliação. Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. a conduta e o desempenho do mercado. Campiteli Aula 21 De acordo com a norma NBR 14653-1. quando for impossível o acesso ao bem avaliando. nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. no laudo. contudo. a liquidez deste bem e. tanto quanto possível. Gabarito: Correta 38) 105 – Enquanto o laudo de avaliação simplificado contém. em casos excepcionais. desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor estimado. de forma sucinta. Gabarito: Errada 37) 104 – Na identificação do valor de mercado de um bem. relatar a estrutura. admite-se a adoção de uma situação paradigma. todas as informações necessárias. permite-se arredondar o resultado de sua avaliação.Engenharia Civil . desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo. 02197377701 deve analisar o mercado onde se situa o bem avaliando de forma a indicar. O engenheiro de avaliações.

b) completo . g) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação. e) especificação da avaliação. Marcus V.Engenharia Civil . requerendo a consulta a profissional experiente e capacitado para o seu perfeito entendimento. f) resultado da avaliação e sua data de referência. d) indicação do(s) método(s) utilizado(s).2 Modalidades O laudo de avaliação pode ser apresentado nas seguintes modalidades: a) simplificado . por sua vez.contém todas as informações necessárias e suficientes para ser auto-explicável. c) identificação e caracterização do bem avaliando. com justificativa da escolha. Campiteli Aula 21 laudo de avaliação completo. i) outras exigências previstas nas demais partes da NBR 14653. não é autoexplicativo. h) local e data do laudo. 02197377701 10. b) objetivo da avaliação.1 Requisitos mínimos O laudo de avaliação deverá conter no mínimo as informações abaixo relacionadas: a) identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho. A NBR 14653-1 traz o seguinte: “10 Apresentação do laudo de avaliação 10. ao relacionar todas as referências. 123 .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.contém de forma sucinta as informações necessárias ao seu entendimento.

pois deve conter todas as informações necessárias para o seu 02197377701 entendimento.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.3 Laudo de avaliação de uso restrito Obedece a condições específicas pré-combinadas entre as partes contratantes e não tem validade para outros usos ou exibição para terceiros.Engenharia Civil . Gabarito: Correta 40) (49 – TRF3/2014 – FCC) Em um laudo de avaliação de imóvel do tipo simplificado. Campiteli Aula 21 10.1 da ABNT NBR 14653-1:2001. aos itens a) a h) de 10. o laudo de avaliação pode ser apresentado em apenas duas modalidades: simplificado e completo.” A NBR 14653-2 especifica o conteúdo mínimo do laudo simplificado de forma mais objetiva: “10. o laudo completo é autoexplicativo. mas parte das informações do laudo completo. Marcus V. pode vir suprimido 124 .2 Laudo de avaliação simplificado O laudo de avaliação simplificado deve atender no mínimo. fato que deve ser explicitado no laudo. de forma resumida. Conforme vimos acima.” Gabarito: Errada 39) (113 – ABIN/2010 – Cespe) De acordo com a norma brasileira de avaliação de bens. Este contém todas as informações necessárias e suficientes para ser autoexplicável. Já o laudo simplificado não contempla todas as informações necessárias.

m) qualificação legal 02197377701 completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. se for o caso. a respeito de legislação e de engenharia legal. (D) o diagnóstico do mercado. o campo de arbítrio. j) no caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado. GABARITO: C (TJ-ES/2011 – Cespe) Julgue os itens seguintes. 125 . (C) a qualificação legal completa e assinatura do profissional responsável pela avaliação. A escala utilizada para definir as diferenças qualitativas deve ser especificada de modo a fundamentar o correto agrupamento dos dados de mercado. descrição das variáveis do modelo. o laudo simplificado dispensa os seguintes itens: i) planilha dos dados utilizados.Explicitar os cálculos efetuados. Marcus V. l) resultado da avaliação e sua data de referência. deve ser apresentado o gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo.Engenharia Civil . No caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado. com a definição do critério de enquadramento de cada uma das características dos elementos amostrais. Conforme vimos nas questões anteriores. Campiteli Aula 21 (A) o objetivo da avaliação. (B) a identificação do solicitante. (E) a indicação dos métodos e procedimentos utilizados. e justificativas para o resultado adotado. k) tratamento dos dados e identificação do resultado .

com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade. sem destruição. A aprofundamento precisão do está trabalho avaliatório. Campiteli Aula 21 41) 102 – Na avaliação de um bem. aquela que aumente ou facilite o uso desse bem. mesmo que seja dispensável. incorporados permanentemente ao bem ou ao solo pelo homem. As avaliações podem ser especificadas quanto à fundamentação e precisão.voluptuária: não aumenta o uso normal do bem.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Marcus V. . Gabarito: Correta 42) 103 – As avaliações de bens podem ser especificadas quanto à diretamente fundamentação ligada e ao precisão. é classificada como benfeitoria útil. que não podem ser retirados. fratura ou dano.útil: aumenta ou facilita o uso do bem. A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório. 126 . com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade. .Engenharia Civil . sendo sua finalidade de mero recreio ou deleite. a benfeitoria pode ser classificada em: . De acordo com a NBR 13752. melhorá-lo ou embelezá-lo. qualidade e quantidade dos dados 02197377701 amostrais disponíveis.necessária: finalidade de conservar o bem ou evitar a sua deterioração. Benfeitorias são obras ou serviços que se realizam em um móvel ou imóvel com o intuito de conservá-lo. qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis.

Gabarito: Errada (MPE-PI/2012 – Cespe) Quanto à avaliação de imóveis urbanos. que deve apresentar pontos dispostos aleatoriamente. por uma das seguintes formas: a) pelo exame de histograma dos resíduos amostrais padronizados. 68 %. Portanto. 127 . o comando da questão refere-se à fundamentação em vez da precisão. c) pela comparação da freqüência relativa dos resíduos amostrais padronizados nos intervalos de [-1. com as probabilidades da distribuição normal padrão nos mesmos intervalos. Marcus V. julgue os itens a seguir. do objetivo da avaliação. da metodologia e dos instrumentos utilizados.64. Depende da natureza do bem.96]. a verificação da normalidade pode ser realizada pelo exame do histograma de resíduos amostrais padronizados. entre outras. pode ser realizada.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. [-1. com o objetivo de verificar se sua forma guarda semelhança com a da curva normal. 02197377701 b) pela análise do gráfico de resíduos padronizados versus valores ajustados. +1. 43) 111 – Na utilização do modelo de regressão linear. da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade. um dos pressupostos do modelo de regressão linear. da conjuntura de mercado. +1]. +1. Campiteli Aula 21 A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro tolerável numa avaliação.96. De acordo com o Anexo A da norma NBR 14653-2.64] e [-1.Engenharia Civil . ou seja. a verificação da normalidade. com a grande maioria situados no intervalo [ -2. +2 ]. qualidade e natureza). 90 % e 95 %.

Gabarito: Errada 128 . 02197377701 condomínio de casas. a classificação da questão refere-se ao uso em vez do tipo. Gabarito: Correta 44) 112 – Quanto ao tipo. galpão. por exemplo. o qui-quadrado. hospitais. Portanto.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. conjunto habitacional (casas. apartamento. o de Kolmogorov-Smirnov ajustado por Stephens e o de Jarque-Bera. escolas. prédios ou mistos). clubes recreativos. Portanto. Marcus V. misto. escritório (sala ou andar corrido). cinemas e teatros. e) pelos testes de aderência não-paramétricos. conjunto de salas comerciais. Campiteli Aula 21 d) pelo exame do gráfico dos resíduos ordenados padronizados versus quantis da distribuição normal padronizada. - Quanto ao agrupamento dos imóveis: loteamento. comercial. o imóvel pode ser classificado em comercial. como. . complexo industrial. o comando da questão corresponde a uma das formas de verificação da normalidade do modelo de regressão linear. Classificação dos imóveis urbanos: - Quanto ao uso: residencial. vaga de garagem. industrial. industrial ou residencial. casa.Quanto ao tipo do imóvel: terreno (lote ou gleba).Engenharia Civil . prédio de apartamentos. conjunto de prédios comerciais. conjunto de unidades comerciais. que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante. hotéis e motéis. prédios industriais. prédio comercial. loja. institucional. misto.

que leve em conta a idade e o estado de conservação. se houver omissão no contrato. Campiteli Aula 21 45) 113 – A vistoria por amostragem aleatória é permitida para a avaliação de um conjunto de unidades autônomas padronizadas. Gabarito: Correta 46) 114 – A depreciação física de um imóvel pode ser calculada com base na aplicação de um coeficiente de depreciação. O cálculo da depreciação física pode ser realizado de forma analítica por meio de orçamento necessário à recomposição do imóvel na condição de novo ou por meio da aplicação de coeficiente de depreciação. é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou. Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas. o engenheiro de avaliações deve definir o tamanho da amostra utilizando critérios estatísticos. nos trabalhos de elaboração de laudos periciais em engenharia civil. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor depreciável. entende-se por decrepitude a depreciação de um bem (A) devida à retirada de originalmente existentes.Engenharia Civil . Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Gabarito: Correta 02197377701 47) (53 – TRT-15/2013 – FCC) Em relação à depreciação. Mutilação 129 sistemas ou componentes .

em condições normais de utilização e manutenção.Engenharia Civil . em consequência de sua utilização.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Marcus V. Campiteli Aula 21 (B) devida ao desgaste de seus componentes ou falhas de funcionamento de sistemas. (D) decrepitude. no decorrer de sua vida útil. para a definição do valor do bem. o avaliador. em razão de uso ou manutenção inadequados. desgaste e manutenção normais. (C) mutilação. em consequência de seu envelhecimento natural. Obsoletismo (E) devida aos efeitos deletérios decorrentes dos trabalhos normais de desmontagem. Deterioração (C) pela idade. Desmontagem Gabarito: C 48) (31 – CEF/2013 – FCC) No laudo de avaliação de um imóvel. necessários para a remoção do equipamento. considerou a depreciação. 130 . Este desgaste denomina-se (A) obsoletismo. no laudo. foi descrita como sendo ocasionada pelo desgaste das partes 02197377701 constitutivas. Decrepitude (D) à superação da tecnologia do equipamento ou sistema. Esta depreciação. (B) deterioração.

esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento. A estimativa da margem de lucro é um das etapas de avaliação de imóveis pelo método involutivo. a depreciação ocasionada pelo desgaste das partes constitutivas. De acordo com o item 8. Portanto.7 da NBR 14653-2. refere-se à decrepitude. em consequência de seu envelhecimento natural. Campiteli Aula 21 (E) servidão. deve estar de acordo com o que é praticado no mercado.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. em condições normais de utilização e manutenção. A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado no mercado. quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo de caixa. 49) 93 – A margem de lucro do incorporador adotada em modelos estáticos. Conforme vimos na questão anterior. o comanda da questão está de acordo com a NBR 14653-2. acerca da avaliação de imóveis urbanos. ao montante investido e ao prazo 02197377701 total previsto para retorno do capital. Marcus V.Engenharia Civil . Gabarito: Correta 131 . além de ser proporcional ao risco do empreendimento. que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto. Gabarito: D (PEFOCE/2012 – Cespe) Julgue os itens a seguir.2.2.

decorrentes de falhas do projeto ou execução de um produto ou serviço. segundo a mesma norma. Marcus V. De acordo com a NBR 14653-2. é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas 02197377701 partes ou. um dos procedimentos a 132 . para fins de avaliação de um bem imóvel. De acordo com a NBR 13752. anomalia significa irregularidade. anormalidade. exceção à regra. é considerada defeito construtivo. o comando da questão corresponde à definição da norma NBR 13752. Campiteli Aula 21 50) 94 – Anomalia na edificação. e.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas. o engenheiro de avaliações deve definir o tamanho da amostra utilizando critérios estatísticos. se houver omissão no contrato. Gabarito: Correta 52) (114 – ABIN/2010 – Cespe) Quando um engenheiro faz uma vistoria. defeitos são anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial de afetar a saúde ou segurança do dono ou consumidor.Engenharia Civil . decorrente de falha de projeto que pode representar ameaça ao usuário. ou ainda de informação incorreta ou inadequada de sua utilização ou manutenção. Gabarito: Correta 51) (95 – PEFOCE/2012 – Cespe) Em um conjunto de unidades autônomas padronizadas é possível realizar vistoria interna por amostragem aleatória. Portanto. por ocasião da caracterização da região.

para concluir sobre as tendências de modificação a curto e médio prazos. políticas e sociais. coleta de resíduos sólidos. Portanto. verifica-se que a verificação das atividades existentes 02197377701 de comércio. . Campiteli Aula 21 adotar é a verificação das atividades existentes de comércio.localização: situação no contexto urbano. educação.1 da norma NBR 14653-2. energia elétrica. águas pluviais e gás canalizado. indústria e serviço. . condições ambientais.equipamentos comunitários: segurança. saúde. .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. cultura e lazer. com indicação dos principais pólos de influência. quando relevantes para o mercado. .Engenharia Civil . natureza predominante do solo. . indústria e serviços na região estudada faz parte dos procedimentos de vistoria para caracterização da região previstos na NBR 14653-2.aspectos gerais: análise das condições econômicas. os itens a serem analisados para a caracterização da região são: .atividades existentes: comércio. redes de cabeamento para transmissão de dados. O laudo de 133 . comunicação e televisão. esgotamento sanitário.3. telefone. Marcus V. indústria e serviços na região estudada.aspectos físicos: condições de relevo. . Gabarito: Correta (PF Adm/2014 – CESPE) Uma obra de edificação ficou paralisada devido a vários problemas técnicos. inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas. transporte coletivo.infraestrutura urbana: sistema viário.uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com as leis de zoneamento e uso do solo do município. De acordo com o item 7. água potável.

Marcus V. 53) 109 – Na perícia de edificações. o engenheiro civil não tem permissão para emitir parecer sobre subestação elétrica. De acordo com o Confea. Gabarito: Errada 02197377701 54) 111 – Uma proposta de solução para o problema estrutural deveria constar como requisito complementar.Engenharia Civil .diagnóstico dos itens objeto da perícia. < o perito se declarou impossibilitado de acrescentar detalhes no laudo e solicitou que um engenheiro eletricista complementasse o laudo. elaborado por perito engenheiro civil.vistoria e/ou exame do objeto da perícia. incluía as seguintes informações: < a estrutura de concreto estava comprometida e nenhuma proposta de solução para o problema foi apresentada. julgue os itens subsequentes. A NBR 13752 – Perícias de Engenharia na Construção Civil estabelece as seguintes atividades básicas para as perícias: . < a subestação de energia elétrica apresentava problemas.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. a competência dos engenheiros civis está limitada às instalações elétricas de edificações de suas responsabilidades técnicas em baixa tensão.coleta de informações. . Somente o engenheiro eletricista possui esta competência. até o limite de 380 Volts. logo. o engenheiro civil tem permissão para emitir parecer sobre subestação elétrica sem a participação de engenheiro eletricista. Campiteli Aula 21 vistoria. 134 . Com base nessas informações. .

02197377701 . . Campiteli Aula 21 . quando possível e/ou necessário.descrição detalhada dos bens nos seus aspectos físicos. A mesma norma estabelece os seguintes requisitos para as perícias: a) Requisitos Essenciais: . .inclusão de um número adequado de fotografias por cada bem periciado. áreas. etc. com planta perfeitamente numeradas.soluções e propostas.. utilidades.indicação e perfeita caracterização de eventuais danos e/ou eventos encontrados.análise das ocorrências e elementos periciais. etc. . .apresentação de plantas individualizadas dos bens. dimensões. b) Requisitos Complementares: . com exceção dos casos onde ocorrer impossibilidade técnica. utilidades. . 135 de articulação das fotos . dimensões.inclusão de um número ampliado de fotografias. .descrição sumária dos bens nos seus aspectos físicos. áreas. materiais construtivos.execução de um croqui de situação.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. . materiais construtivos. que podem ser obtidas sob forma de croqui.escolha e justificativa dos métodos e critérios periciais. .indicação e perfeita caracterização de eventuais danos e/ou eventos encontrados.Engenharia Civil ..considerações finais e conclusões. Marcus V. garantindo maior detalhamento por bem periciado.

juntada de orçamento detalhado e comprovante de ensaios laboratoriais.o contratante exigiu do engenheiro que ele apurasse as causas que motivaram os problemas levantados na vistoria. mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que o constituem. apontando as prováveis causas e conseqüências. . verifica-se que a proposta de solução enquadra-se no requisito complementar “análise dos danos e/ou eventos encontrados. foram destacados os seguintes pontos: . . o engenheiro contratado não tem atribuição de apurar as causas que motivaram os problemas levantados. quando se fizerem necessários. 02197377701 De acordo com a NBR 13752. Com base nas informações acima.Engenharia Civil . Portanto. 55) 118 – Por se tratar de uma vistoria. apontando as prováveis causas e consequências”. o engenheiro não elaborou a respectiva anotação de responsabilidade técnica (ART).PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. julgue os próximos itens. Portanto. Campiteli Aula 21 - análise dos danos e/ou eventos encontrados. a atribuição de apurar as causas é da perícia em vez da vistoria. 136 .por se tratar de atividade judicial. a perícia é a atividade que envolve apuração das causas que motivaram determinado evento ou da asserção de direitos e a vistoria é a constatação de um fato. Marcus V. Gabarito: Correta (MJ/2013 – Cespe) Um engenheiro civil foi contratado para vistoriar uma obra recém-concluída. Após a finalização de seus trabalhos.

Campiteli Aula 21 Gabarito: Correta 02197377701 137 .Engenharia Civil .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Marcus V.

De acordo com essa norma. garantindo a condôminos e construtores um parâmetro de controle para a obra a ser executada.Engenharia Civil . de acordo com as características do prédio. responda às questões 2 e 3. e facilitando a discussão de eventuais alterações que possam ocorrer durante a obra. (CGU/2012 – ESAF) A NBR 12.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Emprega o Custo Unitário Básico para determinar o custo da obra. 02197377701 3) 2 . Campiteli Aula 21 LISTA DE QUESTÕES APRESENTADAS NA AULA 1) (111 – ABIN/2011 – Cespe) O cálculo da área do equivalente de construção leva em conta. o custo do valor de mercado do imóvel. deve ser calculada a) multiplicando-se a área equivalente em área de custo padrão da unidade autônoma considerada pelo custo unitário básico da construção.A avaliação do custo global da obra. 138 . através de ponderações. entre outros fatores. atualizada à data do arquivamento em cartório competente de Registro de Imóveis. A finalidade do método proposto na norma é o detalhamento do prédio para o registro em cartório.721/2006 – Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de construção para incorporação de edifício em condomínio define os critérios para orçamentos de obras em condomínio. 2) (69 – MPE-AM/2007 – Cespe) A área equivalente de construção é a transformação da área construída com diferentes padrões de edificação em uma área equivalente com único padrão de edificação. Marcus V.

com acesso independente da ocupação das vagas de garagem no pavimento. 139 . e) multiplicando-se a área global de construção pelo custo unitário básico.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.ESAF) Uma área fechada no subsolo de edificação. identificada no projeto arquitetônico. pilares e demais elementos construtivos. considere: I. Campiteli Aula 21 b) multiplicando-se a área real global da edificação pelo custo unitário básico. correspondente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto de incorporação. c) multiplicando-se a área real total dos pavimentos pelo custo unitário básico. correspondente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto de incorporação. Marcus V. correspondente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto de incorporação. incluídas as superfícies das projeções de paredes. d) multiplicando-se a área equivalente em área de custo padrão global pelo custo unitário básico. desvinculada. com atribuição de fração ideal própria no terreno e partes comuns do edifício é: a) área privativa acessória b) área de uso comum c) área de divisão proporcional d) unidade autônoma 02197377701 e) vaga de garagem 5) (21 – CEF/2013 – FCC) Um engenheiro está trabalhando na incorporação de um empreendimento residencial. Área real é a medida de qualquer dependência ou conjunto de dependências. 4) uma (5 – CGU/2008 . Sobre as áreas reais do empreendimento.Engenharia Civil .

140 e demais elementos .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. (E) I. II e III. A descrição: “medida da superfície de quaisquer dependências cobertas. Uma questão básica para a utilização desse método de cálculo é a descrição para o cômputo da área que será 02197377701 utilizada. de pilares construtivos” refere-se à área (A) equivalente de construção. (D) I. medidas a partir do projeto arquitetônico. apenas.Engenharia Civil . Campiteli Aula 21 II. apenas. (C) coberta de padrão diferente. Área real de pavimento consiste apenas nas áreas cobertas de um pavimento. II. III e IV. (B) coberta padrão. IV. (B) II e III. nela incluídas as superfícies das projeções das paredes. III. (C) II e IV. como as vagas de garagem. Marcus V. 6) (41 – UFTM/2013 – VUNESP) O indicador mais utilizado para o cálculo de custos de edificações é o Custo Unitário Básico. apenas. Está correto o que se afirma em (A) I e IV. Área real total da unidade autônoma é a soma das áreas cobertas reais e condominiais. apenas. mas fora dos limites físicos de sua área principal. Área privativa acessória é aquela de uso exclusivo da unidade autônoma.

721/2006) e das informações disponibilizadas pelo SINDUSCON/DF para o CUB (referente a março de 2012).Engenharia Civil . Marcus V. 02197377701 141 . 7) (3 – CGU/2012 – ESAF) A partir das informações do Quadro III (NBR-12. (E) construída. Campiteli Aula 21 (D) coberta real.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. analise as afirmações a seguir.

(J.00. c) III. É correto apenas o que se afirma em a) I. Campiteli Aula 21 I. II.66 R$/m2. Para o exemplo de incorporação apresentado. O Custo global da edificação é de R$ 3.578. III.) Com base no conceito introduzido no texto acima.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. assinale a opção que apresenta um tipo de benfeitoria. O Custo Unitário da obra em cálculo é de 897. e que não podem ser retirados sem destruição. 8) (34 – TRE-MT/2005 – Cespe) Benfeitorias são obras ou serviços que se realizam em um bem imóvel com o intuito de aproveitá-lo. O Custo Básico Global da edificação é de R$ 3.590. 2001. o projetopadrão que mais se aproxima de suas características principais e de acabamento é o R8-B. Marcus V.Engenharia Civil . conservá-lo. b) II.640. IV. nele 02197377701 incorporados permanentemente.00.640. A eletiva B perfunctória 142 . d) IV. Fiker. Manual de avaliações e perícias em imóveis urbanos. São Paulo: PINI. melhorá-lo ou embelezá-lo. fratura ou dano. e) I e IV.

Engenharia Civil . d) prejuízo.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. o percentual mínimo é de: a) 30% b) 25% c) 20% 143 .ESAF) De acordo com a NBR 14. 11) (100 – TRE-ES/2011 – Cespe) No laudo. 10) (98 – STM/2011 – Cespe) Perícia é a constatação de fato. e) privação total ou parcial da posse de quaisquer bens alheios. devem constar local e data da avaliação. 02197377701 12) (7 – CGU/2008 . Campiteli Aula 21 C geral D voluptuária E permanente 9) (9 – ESAF/CGU 2008) De acordo com a NBR 13.752. qualificação legal completa e assinatura dos profissionais responsáveis pela avaliação. na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas.653. privação ou desaparecimento da posse ou da coisa possuída. considera-se “Esbulho” como: a) um bem consumível que pode ser pesado. b) conflito de interesses suscitado em juízo ou fora dele. com ou sem violência ou fraude de terceiros. mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que a constituem. contado ou medido. c) medida pela qual a pessoa é protegida contra violências que lhe perturbam a posse de coisas corpóreas. Marcus V. se houver omissão no contrato. é permitida a vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou.

000. D da capitalização da renda. Após a vistoria ele constatou que o valor do terreno é R$ 411.000. em reais.000. (E) 642.00.25.Engenharia Civil . Marcus V. (Caixa/2006 – Cespe) Na avaliação de imóveis. (D) 559.000. o valor de imóvel. Campiteli Aula 21 d) 15% e) 10% 13) (33 – TRE/MT – Cespe) No processo de avaliação de imóveis urbanos.00.00 e o valor das benfeitorias é R$ 185. 14) (51 – – TRT-15/2013 FCC) Um engenheiro civil necessitou avaliar um imóvel urbano pelo método evolutivo. o fator de comercialização for 1.00. C evolutivo.750.800. 02197377701 (B) 698. Os métodos de identificação do valor de um bem não incluem o método A comparativo direto de dados de mercado. tem-se procurado padronizar métodos para permitir identificar valores de um bem de maneira confiável e com capacidade de comparação.250. B involutivo. para o tipo de imóvel.00.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.00. é necessário que diversos aspectos técnicos 144 e econômicos sejam .00. é (A) 513. E dos valores virtuais. (C) 745. Se.

julgue os itens a seguir. entre outros aspectos. que resultam na valorização dos imóveis das imediações. julgue os itens que se seguem.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. o avaliador estabelece uma margem de lucro para o construtor e pode sinalizar o preço de venda do imóvel. 15) 123 – Em um processo de avaliação. Marcus V. assim como o nível de rigor e o conteúdo mínimos dos laudos. A respeito desse assunto. ou em que não se utilize 145 . o imóvel é avaliado em função da receita que ele pode gerar. 16) 124 – No método de avaliação conhecido como método da renda. a planta de valores indica os locais dotados de atributos positivos na região. 02197377701 (PMV/2008 – Cespe) No Brasil. é vedado o trabalho avaliatório no qual prepondere a subjetividade. de modo a que os valores dos imóveis sejam estimados de forma fidedigna.Engenharia Civil . 18) (123 – Caixa/2006 – Cespe) Um dos conceitos-chave da atividade de avaliação de imóveis urbanos é o custo de reprodução. 19) 101 – Em uma avaliação. a avaliação de imóveis urbanos e a elaboração de laudos de avaliação são regidas por normas específicas que determinam os procedimentos a serem adotados. 17) 125 – O imóvel alodial é aquele cujas características são representativas dos imóveis da região. Campiteli Aula 21 considerados. A respeito desse assunto. A partir desse montante. que pode ser compreendido pela soma do valor do terreno e do investimento que seria necessário para a reconstrução da edificação.

Engenharia Civil . 21) 103 – Os laudos avaliatórios devem ser acompanhados da ART. 23) (110 – PF Adm/2014 – Cespe) A anotação de responsabilidade técnica é dispensável para a elaboração de laudos periciais. 24) (117 – MJ/2013 – Cespe) Vistoria é atividade técnica de engenharia. 146 . julgue os itens a seguir. 20) 102 – Os laudos avaliatórios devem incluir obrigatoriamente a indicação da pessoa física ou jurídica que tenha encomendado o trabalho e a definição do método utilizado com justificativa de escolha. Marcus V. a respectiva ART.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Considerando a legislação que regulamenta essa atividade. sendo necessária. Campiteli Aula 21 qualquer instrumento matemático de suporte à convicção de valor expressa pelo engenheiro de avaliações. na área de engenharia legal. 25) 107 – Na avaliação de imóveis. por esse motivo. entre outros elementos. 02197377701 (CEEE-RS/2005) O engenheiro civil pode vir a atuar em questões de avaliações e litígios. benfeitorias voluptuárias são aquelas benfeitorias indispensáveis à conservação do bem. visto que não são realizados diagnósticos estruturais em laudos desse tipo. 22) (104 – – MPU/2013 Cespe) A anotação de responsabilidade técnica (ART) é dispensável em laudos avaliatórios elaborados por engenheiros de avaliação de imóveis.

Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Campiteli Aula 21 26) 110 – Um dos métodos utilizados para identificar o valor de um bem a ser desapropriado é o método evolutivo. (CORREIOS/2011 – Cespe) Acerca de avaliação de imóveis. b) Nas desapropriações parciais. julgue os seguintes itens. 29) 64 – Entre os métodos de avaliação de imóveis disponíveis. com base em um orçamento detalhado. 27) 62 – De acordo com o método de avaliação conhecido como método da renda. assinale o critério incorreto. por meio do qual o valor de um imóvel é definido com base na comparação desse imóvel com outros imóveis de características intrínsecas e extrínsecas semelhantes. 02197377701 30) (8 – CGU/2008 . 28) 63 – O valor de mercado de um imóvel corresponde à quantidade de dinheiro necessária para se efetuar operação imobiliária de compra ou de venda de um imóvel. sendo necessário justificar e quantificar os efeitos do desgaste físico e da obsolescência funcional dessas benfeitorias. 147 . na mesma data de referência. o critério básico é o da diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel remanescente. o valor das benfeitorias é apropriado por meio da reprodução dos custos de seus componentes. as avaliações devem ser realizadas com a utilização dos métodos previstos na norma.ESAF) Considerando-se a avaliação de imóveis urbanos para efeito de desapropriação. destaca-se o método comparativo de dados de mercado. a) Nas desapropriações totais.Engenharia Civil .

durante o período correspondente. deve ser recomendada a desapropriação total. 02197377701 (ABIN/2010 – Cespe) Entre as metodologias adotadas para a avaliação de bens. Marcus V. devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de adaptação do remanescente.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 31) 115 – Frente projetada é a projeção horizontal da linha divisória do imóvel com a via de acesso.Engenharia Civil . existem métodos para se identificar o valor de um bem e para a especificação das avaliações. e) Nas desapropriações temporárias. bem como eventuais perdas adicionais. 33) 117 . as indenizações devem considerar a renda a ser auferida pelo imóvel. 32) 116 – Amostragem é o conjunto de dados de mercado representativos de uma população.Em se tratando dos graus de fundamentação no caso de utilização de modelos 148 de regressão linear. e de acordo com as normas brasileiras de avaliação de bens. julgue os itens subsequentes. Campiteli Aula 21 c) No caso de benfeitorias atingidas. e em especial bens imóveis urbanos. d) No caso da avaliação considerar como inaproveitável o remanescente do imóvel. e em especial de bens imóveis urbanos. (ABIN/2010 – Cespe) De acordo com as normas brasileiras e suas definições relacionadas à coleta de dados e outros procedimentos adotados para a avaliação de bens. julgue os itens que se seguem. na . Em relação a esse assunto. entre outros.

C (STM/2011 – Cespe) O engenheiro. manterse atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo para o qual esteja especificamente habilitado e capacitado. ao avaliar um imóvel urbano. perícias. Em relação às avaliações de imóveis urbanos. avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis. 35) 112 – A vistoria de um imóvel urbano deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações. de acordo 14. são de atribuição privativa dos engenheiros em suas diversas especialidades. (ABIN/2010 – Cespe) De acordo com as normas vigentes no Brasil. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado do referido bem. 34) 118 – O método involutivo identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado. daí resultando condições para a 02197377701 orientação da coleta de dados. A esse respeito. as atividades de vistorias. obras e serviços de utilidade pública. 149 com a NBR .653/2001. máquinas e instalações industriais. Marcus V. julgue os itens seguintes. deve ser considerado o fator de comercialização. Campiteli Aula 21 aplicação dos métodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo. deve adotar os procedimentos normatizados. entre outros. a extrapolação dos resultados não é admitida quando se tem grau III. julgue os itens subsequentes.Engenharia Civil . suas partes integrantes e pertences. e de outros profissionais de áreas afins.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.

Campiteli Aula 21 36) 103 Nenhuma avaliação prescinde da vistoria. por sua vez. desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor estimado. requerendo a consulta a profissional experiente e capacitado para o seu perfeito entendimento. 150 . o laudo de avaliação pode ser apresentado em apenas duas modalidades: simplificado e completo. todas as informações necessárias. Marcus V. (C) a qualificação legal completa e assinatura do profissional responsável pela avaliação. Quando for impossível o acesso ao bem avaliado. permite-se arredondar o resultado de sua avaliação. Este contém todas as informações necessárias e suficientes para ser autoexplicável.Engenharia Civil . ao relacionar todas as referências. não é autoexplicativo. 37) 104 Na identificação do valor de mercado de um bem. o laudo de avaliação completo. (D) o diagnóstico do mercado. 39) (113 – ABIN/2010 – Cespe) De acordo com a norma brasileira de avaliação de bens. 38) 105 Enquanto o laudo de avaliação simplificado contém. de forma sucinta. o avaliador deverá recusar a realização da avaliação por impossibilidade técnica. (E) a indicação dos métodos e procedimentos utilizados. pode vir suprimido 02197377701 (A) o objetivo da avaliação. (B) a identificação do solicitante.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 40) (49 – TRF3/2014 – FCC) Em um laudo de avaliação de imóvel do tipo simplificado.

151 sistemas ou componentes . 47) (53 – TRT-15/2013 – FCC) Em relação à depreciação.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis. nos trabalhos de elaboração de laudos periciais em engenharia civil. (MPE-PI/2012 – Cespe) Quanto à avaliação de imóveis urbanos. industrial ou residencial. Campiteli Aula 21 (TJ-ES/2011 – Cespe) Julgue os itens seguintes.Engenharia Civil . entende-se por decrepitude a depreciação de um bem (A) devida à retirada de originalmente existentes. a verificação da normalidade pode ser realizada pelo exame do histograma de resíduos amostrais padronizados. com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade. a respeito de legislação e de engenharia legal. 41) 102 Na avaliação de um bem. A precisão aprofundamento do está trabalho avaliatório. o imóvel pode ser classificado em comercial. é classificada como benfeitoria útil. 43) 111 Na utilização do modelo de regressão linear. 45) 113 A vistoria por amostragem aleatória é permitida para a avaliação de um conjunto de unidades autônomas padronizadas. mesmo que seja dispensável. 42) 103 As avaliações de bens podem ser especificadas quanto à fundamentação diretamente ligada e ao precisão. Marcus V. 46) 114 A depreciação física de um imóvel pode ser calculada 02197377701 com base na aplicação de um coeficiente de depreciação. julgue os itens a seguir. 44) 112 Quanto ao tipo. aquela que aumente ou facilite o uso desse bem.

o avaliador. (B) deterioração.Engenharia Civil . 49) 93 – A margem de lucro do incorporador adotada em modelos estáticos. (D) à superação da tecnologia do equipamento ou sistema. em consequência de sua utilização. em razão de uso ou manutenção inadequados. (E) devida aos efeitos deletérios decorrentes dos trabalhos normais de desmontagem. desgaste e manutenção normais. considerou a depreciação. 48) (31 – CEF/2013 – FCC) No laudo de avaliação de um imóvel. Campiteli Aula 21 (B) devida ao desgaste de seus componentes ou falhas de funcionamento de sistemas. no decorrer de sua vida útil. 02197377701 (D) decrepitude. (E) servidão. em consequência de seu envelhecimento natural. para a definição do valor do bem. (PEFOCE/2012 – Cespe) Julgue os itens a seguir. no laudo. (C) mutilação. Este desgaste denomina-se (A) obsoletismo. foi descrita como sendo ocasionada pelo desgaste das partes constitutivas. Marcus V. além de ser proporcional ao risco do 152 .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. acerca da avaliação de imóveis urbanos. em condições normais de utilização e manutenção. necessários para a remoção do equipamento. Esta depreciação. (C) pela idade.

julgue os itens subsequentes. deve estar de acordo com o que é praticado no mercado. por ocasião da caracterização da região. um dos procedimentos a adotar é a verificação das atividades existentes de comércio. indústria e serviços na região estudada. 52) (114 – ABIN/2010 – Cespe) Quando um engenheiro faz uma vistoria. 51) (95 – PEFOCE/2012 – Cespe) Em um conjunto de unidades autônomas padronizadas é possível realizar vistoria interna por amostragem aleatória. (PF Adm/2014 – CESPE) Uma obra de edificação ficou paralisada devido a vários problemas técnicos. < o perito se declarou impossibilitado de acrescentar detalhes no laudo e solicitou que um engenheiro eletricista complementasse o laudo.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. O laudo de vistoria. Marcus V. é considerada defeito construtivo. Com base nessas informações.Engenharia Civil . incluía as seguintes informações: < a estrutura de concreto estava comprometida e nenhuma proposta de solução para o problema foi apresentada. 153 . decorrente de falha de projeto que pode representar ameaça ao usuário. 50) 94 – Anomalia na edificação. elaborado por perito engenheiro civil. para fins de avaliação de um bem imóvel. Campiteli Aula 21 empreendimento. 02197377701 < a subestação de energia elétrica apresentava problemas.

foram destacados os seguintes pontos: . 54) 111 – Uma proposta de solução para o problema estrutural deveria constar como requisito complementar.Engenharia Civil . Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. o engenheiro contratado não tem atribuição de apurar as causas que motivaram os problemas levantados. Campiteli Aula 21 53) 109 – Na perícia de edificações. (MJ/2013 – Cespe) Um engenheiro civil foi contratado para vistoriar uma obra recém-concluída. julgue os próximos itens. o engenheiro não elaborou a respectiva anotação de responsabilidade técnica (ART). Com base nas informações acima. 02197377701 154 . o engenheiro civil tem permissão para emitir parecer sobre subestação elétrica sem a participação de engenheiro eletricista.por se tratar de atividade judicial. Após a finalização de seus trabalhos.o contratante exigiu do engenheiro que ele apurasse as causas que motivaram os problemas levantados na vistoria. . 55) 118 – Por se tratar de uma vistoria.

PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Campiteli Aula 21 GABARITO 1) Errada 15) Errada 29) Correta 43) Correta 2) Correta 16) Correta 30) D 44) Errada 3) D 17) Errada 31) Errada 45) Correta 4) A 18) Correta 32) Errada 46) Correta 5) A 19) Errada 33) Correta 47) C 6) D 20) Correta 34) Errada 48) D 7) Anulada 21) Correta 35) Correta 49) Correta 8) D 22) Errada 36) Errada 50) Correta 9) E 23) Errada 37) Correta 51) Correta 10) Errada 24) Correta 38) Errada 52) Correta 11) Correta 25) Errada 39) Correta 53) Errada 12)Desatualizada 26) Correta 40) C 54) Correta 13) E 27) Errada 41) Correta 55) Correta 14) C 28) Errada 42) Errada 02197377701 155 . Marcus V.Engenharia Civil .

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