Aula 21

Engenharia Civil p/ Perito Criminal - PCDF (Com videoaulas)
Professor: Marcus Campiteli

Engenharia Civil - PCDF/2016
Teoria e Questões
Prof. Marcus V. Campiteli Aula 21

AULA 21: NBR 12.721, NBR 13.752
e NBR 14.653
SUMÁRIO

PÁGINA

APRESENTAÇÃO DO CURSO

1

NBR 12721

2

NBR 13752

24

NBR 14653-1

30

NBR 14653-2

39

NBR 14653-3

53

NBR 14653-4

71

QUESTÕES COMENTADAS

93

LISTA DE QUESTÕES APRESENTADAS NA AULA

137

GABARITO

154

Olá, Pessoal
Esta parte da matéria exige o conhecimento das definições e
termos dessas normas, conforme se pode verificar nas questões
apresentadas.
02197377701

Por isso, a fonte principal será a própria norma.
Bons estudos !

1

Engenharia Civil - PCDF/2016
Teoria e Questões
Prof. Marcus V. Campiteli Aula 21

NBR 12721
Esta Norma estabelece os critérios para avaliação de custos
unitários, cálculo do rateio de construção e outras disposições
correlatas, conforme disposições fixadas e exigências estabelecidas
na Lei Federal 4.591/64.
1 - DEFINIÇÕES
Projeto arquitetônico aprovado: Conjunto de pranchas da
edificação aprovado pela autoridade local competente.
Nota: Constitui um dos documentos a ser arquivado no Ofício de
Registro de Imóveis, conforme art. 32, alínea d, da Lei 4.591/64.

Projetos da edificação: Conjunto de estudos e desenhos
constantes dos projetos arquitetônico, estrutural, de instalações etc.,
da obra objeto de incorporação ou instituição de condomínio
discriminados na NBR 12722.

Projetos-padrão: Projetos selecionados para representar os
diferentes tipos de edificações, que são usualmente objeto de
incorporação

para

construção

em

condomínio

e

conjunto

de

edificações, definidos por suas características principais:

a) número de pavimentos;

02197377701

b) número de dependências por unidade;
c) áreas equivalentes à área de custo padrão privativas das
unidades autônomas;
d) padrão de acabamento da construção; e
e) número total de unidades

2

Pavimento: Parte coberta da edificação situada num mesmo nível ou em vários níveis situados entre os planos de dois pisos superpostos. corresponderá ao principal pavimento de acesso da edificação. sobreloja. Andar: Pavimento que está acima ou abaixo do pavimento térreo. subsolo etc. para efeitos de identificação e discriminação. sujeita às limitações da lei. 3 . Campiteli Aula 21 Nota: Estas características servem de base aos Sindicatos da Indústria da Construção Civil para o cálculo dos custos unitários básicos. subloja. definida pela sua área.Engenharia Civil . ou parte descoberta do prédio. podendo especificadas no receber diferentes respectivo projeto nomenclaturas. b) áreas em relação ao uso. 02197377701 destinada a fins residenciais ou não. distantes entre si numa altura correspondente ao pédireito mínimo previsto na legislação municipal.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. arquitetônico. Marcus V. andar-tipo. constituída de dependências e instalações de uso privativo e de parcela das dependências e instalações de uso comum da edificação. Pavimento térreo: Pavimento com acesso direto à via pública. Quando forem vários os acessos diretos. a serem tais como mezanino. assinalada por designação especial numérica ou alfabética. Áreas de edificação: Áreas estabelecidas a partir da seguinte classificação geral: a) áreas reais de projeto. Unidade autônoma: Parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno e coisas comuns.

Área real total do pavimento: Soma das áreas cobertas e descobertas reais de um determinado pavimento medidas a partir do projeto arquitetônico. e d) áreas em relação à forma de divisão (distribuição) Áreas reais de projeto: Medidas de superfície tomadas a partir do projeto arquitetônico utilizadas para os cálculos dispostos nesta Norma.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. calculadas a partir do projeto arquitetônico aprovado. situadas nos diversos pavimentos da edificação. e b) uso comum. Marcus V.Engenharia Civil . nela incluídas as superfícies das projeções de paredes. Áreas reais: Medida da superfície de quaisquer dependências. 02197377701 calculadas a partir do projeto arquitetônico aprovado. Campiteli Aula 21 c) áreas equivalentes em relação às áreas padronizadas. Áreas em relação ao uso: Áreas do projeto arquitetônico estabelecidas pelos seguintes tipos: a) uso privativo. ou conjunto de dependências. Área real global da edificação: Soma das áreas cobertas e descobertas reais. 4 . de pilares e demais elementos construtivos. Área real total da unidade autônoma: Soma das áreas cobertas e descobertas reais e condominiais que definem a área total da unidade autônoma considerada. cobertas ou descobertas.

Subdividem-se em áreas privativas principais e áreas privativas acessórias. destinada a usos acessórios. destinada à moradia. cuja utilização é privativa dos respectivos titulares de direito.Engenharia Civil . box de lavanderia. situada em determinado andar ou em dois ou mais andares interligados por acesso também privativo. Notas: 1) O responsável pelo cálculo deve informar a vinculação correspondente da parte acessória à principal. 2) A vinculação de áreas em uma unidade autônoma constitui-se em opção do incorporador. Área privativa acessória: Área da unidade autônoma de uso exclusivo.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. vagas de garagem. os 02197377701 depósitos. 5 . situada fora dos limites físicos de sua área privativa principal. Campiteli Aula 21 Áreas de uso privativo: Áreas cobertas ou descobertas que definem o conjunto de dependências e instalações de uma unidade autônoma. Área privativa principal: Área da unidade autônoma de uso exclusivo. desde que atendidos os requisitos legais de acesso direto e viabilidade de delimitação física e as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns. vagas e demais áreas assemelhadas podem constituir uma unidade autônoma principal. com suas respectivas áreas e a correspondente parcela na composição do coeficiente de proporcionalidade da unidade autônoma. atividade ou uso principal da edificação. Marcus V. tais como: depósitos. Não havendo a vinculação explícita. ou podem ainda compor as partes de uso comum da edificação. Área de vaga de garagem: Área destinada ao estacionamento de veículo automotor.

será considerada como unidade autônoma. com acesso que independe da ocupação das demais vagas consideradas como unidades autônomas ou a outras vagas de uso comum e indeterminado. pode ser tratada tecnicamente como área de uso comum de divisão proporcional. Área de uso comum: Área coberta e descoberta situada nos diversos pavimentos da edificação e fora dos limites de uso privativo. Campiteli Aula 21 Área de vaga de garagem vinculada à unidade autônoma: Área de estacionamento privativo de veículo automotor. demarcada e identificada em projeto tão somente para efeito de quantificação e disponibilidade.Engenharia Civil . Quando não atribuído direito de uso de vaga (s) à unidade autônoma. Quando atribuído direito de uso de vaga (s) à unidade autônoma. sem atribuição de fração ideal específica no terreno e partes comuns do condomínio. Área de vaga de garagem de uso comum e indeterminado: Área de estacionamento comum e indeterminado de veículo automotor. que pode ser utilizada em comum por todos ou por parte dos titulares de direito das unidades autônomas. pode ser tratada como área de uso comum de divisão não 02197377701 proporcional. e que. Marcus V. 6 . a critério do incorporador.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. com atribuição de fração ideal própria no terreno e partes comuns do edifício. demarcada e identificada em projeto arquitetônico e vinculada à área privativa principal da unidade autônoma por direito de propriedade. demarcada e identificada em projeto arquitetônico. Área de vaga de garagem como unidade autônoma: Área de estacionamento privativo de veículo automotor.

e d) áreas equivalentes à área de custo padrão total Áreas cobertas padrão: Medidas de superfícies de quaisquer dependências cobertas. Áreas descobertas: Medida da superfície de quaisquer dependências não cobertas que integram a edificação. Campiteli Aula 21 Área de uso comum de divisão não proporcional: Área coberta e descoberta situada nos diversos pavimentos da edificação e fora dos limites de uso privativo que. paredes. tenha sua construção. Áreas cobertas de padrão diferente: Áreas cobertas de padrão de acabamento substancialmente inferior ou superior ao tipo escolhido entre os padronizados nesta Norma. que possuem áreas de padrão de acabamento projeções de nelas 02197377701 semelhantes às respectivas áreas dos projetos-padrão adotados nesta Norma. b) áreas cobertas de padrão diferente. Marcus V. Áreas em relação às áreas padronizadas: Áreas utilizadas nos projetos-padrão que serviram à definição do lote básico para cálculo do custo unitário básico. localização e uso atribuídos à responsabilidade de parte dos titulares de direito de unidades autônomas.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. c) áreas descobertas. tendo como 7 .Engenharia Civil . classificadas como: a) áreas cobertas padrão. por sua finalidade. incluídas de pilares e as superfícies das demais elementos construtivos. ou mesmo por todos (quando o seu uso não depender de qualquer relação de proporcionalidade com as respectivas áreas privativas da unidade autônoma considerada).

estabelecida pelas seguintes condições: a) as áreas cobertas-padrão. Área equivalente: Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real. terraço privativo etc. tendo como exemplo apartamento de porteiro ou zelador.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Marcus V. e determinadas dependências de uso comum ou privado ou de toda a edificação. . utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção adotado como referência. conforme o caso.área de divisão não proporcional: Área privativa ou área de uso comum que por sua finalidade tenha sua construção atribuída à responsabilidade dos titulares de direito de uma ou mais unidades 8 .área de divisão proporcional: Área de uso comum cuja 02197377701 construção é da responsabilidade dos titulares de direito das diferentes unidades autônomas que compõem a edificação na proporção das respectivas áreas equivalentes de divisão não- proporcional.Engenharia Civil . com suas medidas reais. e c) as somas das áreas cobertas-padrão e equivalentes relativas a uma determinada unidade autônoma. Pode ser. Área equivalente em área de custo padrão total: Áreas equivalentes em área de custo padrão total. Campiteli Aula 21 exemplos a área de serviço e estacionamento descobertos. b) as áreas equivalentes virtuais. a um pavimento. Áreas em relação à divisão: Áreas estabelecidas conforme os itens seguintes: . maior ou menor que a área real correspondente.

Custo global da construção: Valor mínimo que pode ser atribuído à construção da edificação para fins do disposto no art. e corresponde ao somatório dos seguintes itens: a) valor resultante da multiplicação desse custo unitário básico pelo somatório de todas as suas áreas equivalentes à área de custo padrão.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. no mínimo. independentemente de qualquer relação de proporcionalidade com as respectivas áreas privativas da construção.Engenharia Civil . da Lei 4. dos itens descriminados no Quadro III. É calculado com a utilização do custo unitário básico divulgado pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil da localidade correspondente ao padrão mais semelhante ao do imóvel incorporado. com a inclusão. do Anexo A: 02197377701 9 .591/64. quando o contrato for de Construção por Administração. Campiteli Aula 21 autônomas. 32. Marcus V. e b) valor de todas as demais despesas não incluídas no cálculo do custo unitário básico.

pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil. e que serve de base para a avaliação dos custos de construção das edificações. 10 . Campiteli Aula 21 Custo unitário básico (CUB): Custo por metro quadrado de 02197377701 construção do projeto-padrão considerado. Marcus V.Engenharia Civil . os quais devem ser arquivados no Ofício de Registro de Imóveis.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Custo unitário da construção: Quociente da divisão do custo global da construção pela área equivalente em área de custo padrão total. calculado de acordo com a metodologia estabelecida no item 8.3 da NBR 12721.

para os fins do disposto no art. atribuídas à unidade autônoma. produto da área equivalente em área de custo padrão da unidade autônoma pelo custo unitário da construção. 11 . os coeficientes correspondentes a estas unidades deverão ser 02197377701 redistribuídos entre as demais unidades autônomas na proporção de seus coeficientes de construção.Engenharia Civil . da Lei 4. 32.591/64. no condomínio. Fração ideal: Fração expressa de forma decimal ou ordinária que representa a parte ideal do terreno e coisas de uso comum atribuída à unidade autônoma. Campiteli Aula 21 Custo de construção da unidade autônoma: Valor atribuído à parcela da construção da unidade autônoma. Coeficiente de proporcionalidade: É a proporção entre a área equivalente em área de custo padrão total da unidade autônoma e a área equivalente em área de custo padrão global da edificação. extraordinárias.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. sendo parte inseparável desta. calculada conforme previsto na convenção de condomínio. Área sub-rogada: É aquela relativa às unidades a serem entregues em pagamento ao proprietário do terreno. ou ambas. cuja obrigação de custeio de construção foi transferida aos adquirentes das demais unidades autônomas do empreendimento. Marcus V. Coeficiente re-rateio de construção: No caso da existência de unidades ou parte destas dadas em pagamento do terreno. Cota proporcional extraordinárias de de despesas condomínio: Cota ordinárias proporcional e que corresponde às despesas ordinárias.

Engenharia Civil . Não confundam com os conceitos de obra pública vistos da Aula de Análise Orçamentária). Prazo contratual: Período de tempo previsto para a entrega das obras. Prestações ou parcelas de pagamento da construção: Partes do custo global da construção a serem pagas nas datas preestabelecidas no contrato e destinadas à cobertura das despesas com a construção. previstos em função dos recursos e facilidades que se supõem serem disponíveis. pela ordem de sucessão em que são executados. Entrosamento do cronograma das obras com as prestações da construção: Consiste na vinculação parcial ou total de prestações ou parcelas de pagamento da construção previstas no contrato às diferentes fases de desenvolvimento dos serviços considerados no cronograma da obra. os serviços necessários à realização da construção e os respectivos prazos. Cronograma de obras: Documento em que se registram. 12 . contado a partir da data de início da construção. Campiteli Aula 21 Nota: A utilização do custo unitário básico para orçamentação expedita somente pode ser feita pela multiplicação deste pela área equivalente nos termos da NBR 12721. o qual estabelece as condições e formas de sua eventual prorrogação. Marcus V. podem ser realizados sem que haja vinculação 02197377701 de qualquer prestação ou parcela de pagamento com o cronograma da obra. (Esse conceito de “regime de empreitada” refere-se a obras privadas.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. que deve constar do contrato. Nota: Os contratos. quer sob o regime de administração ou sob o regime de empreitada.

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2 – CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB)
Conforme vimos nas definições, o CUB representa o custo por
metro quadrado de construção do projeto padrão considerado,
calculado de acordo com a metodologia estabelecida na NBR 12721,
pelos Sinduscons, em atendimento à Lei 4591/64, e que serve de
base para a avaliação de parte dos custos de construção de
edificações.
Na

formação

destes

custos

unitários

básicos

não

foram

considerados os seguintes itens, que devem ser levados em conta na
determinação dos preços por metro quadrado de construção, de
acordo

com

o

estabelecido

no

projeto

e

especificações

correspondentes a cada caso particular: fundações, submuramentos,
paredes-diafragma,
elevador(es);

tirantes,

rebaixamento

equipamentos

e

de

instalações,

tais

lençol

freático;

como:

fogões,

aquecedores, bombas de recalque, incineração, ar-condicionado,
calefação, ventilação e exaustão, outros; playground (quando não
classificado

como

complementares;
esporte),

área

construída);

urbanização,

ajardinamento,

recreação

instalação

obras

e

(piscinas,

e

serviços

campos

regulamentação

de
do

condomínio; e outros serviços; impostos, taxas e emolumentos
cartoriais,

projetos:

projetos

arquitetônicos,

projeto

estrutural,

projeto de instalação, projetos especiais; remuneração do construtor;
02197377701

remuneração do incorporador.
O CUB é calculado com base nos diversos projetos-padrão
estabelecidos

pela

ABNT

NBR

12721,

mensalmente

pelos

Sinduscons, levando-se em consideração os lotes básicos de
insumos (materiais de construção, mão de obra, despesas
administrativas e equipamentos) com os seus respectivos
pesos constantes na referida norma .

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Os salários, os preços dos materiais de construção, as despesas
administrativas e os custos com aluguel de equipamentos são
pesquisados mensalmente pelos Sinduscons.
O custo de construção calculado de acordo com esta Norma
deve representar o custo efetivo da construção praticado pelas
construtoras. Para tanto a coleta de preços deve:
a) ser mensal e efetuada entre o 1º e o 25º dia do mês de
referência do custo;
b) ser realizada preferencialmente junto às construtoras:
1) no caso dos materiais de construção, a coleta pode
eventualmente ser realizada com informações levantadas
junto a fornecedores da indústria, do comércio atacadista
ou varejista, sendo que os preços dos materiais, posto
obra, devem incluir as despesas com tributos e fretes.
2) os valores informados para os salários não devem
incluir as despesas com encargos sociais; e
c) ser realizada por meio de questionário, que deve definir as
especificações e a unidade do insumo informado.
Na

determinação

dos

custos

unitários

básicos,

os

Sinduscons devem adotar os seguintes procedimentos:
02197377701

a) os preços coletados de acordo com as determinações
apresentadas no subitem 8.3.3 da NBR 12721 (acima)
devem

ser

submetidos

a

uma

análise

estatística

de

consistência;
b) após análise de consistência, procede -se ao cálculo do
promédio de cada insumo;
c) o valor do promédio de cada insumo aplica-se ao coeficiente
físico correspondente ao respectivo insumo no lote básico de
cada projeto-padrão;
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d) para o cálculo dos custos da mão de obra, aplica-se o
percentual relativo aos encargos sociais e benefícios: – este
percentual deve incluir todos os encargos trabalhistas
e

previdenciários,

direitos

sociais

e

obrigações

decorrentes de convenções coletivas de trabalho de cada
Sindicato; – o método de cálculo e o percentual de
encargos sociais e benefícios devem ser explicitados
pelos respectivos Sindicatos da Indústria da Construção
Civil.
Os Sinduscons têm a faculdade de eleger ou apurar um
CUB padrão representativo de sua região, desde que explicitem o
critério utilizado para obtê-lo, ficando na obrigação de divulgá-lo
mensalmente, até o dia 5 do mês subseqüente, juntamente aos
demais custos unitários de construção referentes aos projetos-padrão
previstos nesta Norma e calculados conforme os critérios nela
estabelecidos, com a finalidade específica de servir como indexador
contratual.
Isso significa que cada Sinduscon pode escolher um projetopadrão específico para acompanhar os custos da construção.

3 – DETERMINAÇÃO DAS ÁREAS
02197377701

a) Área Real do Pavimento
Área

da

superfície

limitada

pelo

perímetro

externo

da

edificação, no nível do piso do pavimento correspondente, excluídas
as áreas não edificadas.
No caso do pavimento em pilotis, é igual à do pavimento
imediatamente acima, acrescida das áreas cobertas, externas à
projeção deste e das áreas descobertas que tenham recebido

15

excluídas as áreas não edificadas. das dependências privativas de unidades autônomas contíguas.Engenharia Civil . e . e . contorna da as unidade autônoma.das faces externas das paredes externas da edificação e das paredes que separam as dependências privativas da unidade autônoma. das 02197377701 paredes que a separam das unidades autônomas. d) Área coberta Área da superfície limitada pela linha que contorna a dependência coberta. b) Área real privativa da unidade autônoma Área da dependências superfície limitada pela privativas.das faces externas das paredes externas da edificação. excluídas as áreas não edificadas. passando pelas projeções: .das faces internas.das faces externas das paredes externas da edificação. coberta ou descoberta. cobertas ou linha que descobertas.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Marcus V. 16 . excluídas as áreas não edificadas. passando pelas projeções: . das dependências de uso comum. c) Área real de uso comum Área da superfície limitada pela linha que contorna a dependência de uso comum. passando pelas projeções: .dos eixos das paredes que separam as dependências privativas da unidade autônoma considerada. Campiteli Aula 21 tratamento destinado a aproveitá-las para outros fins que não apenas os de ventilação e iluminação. em relação à área de uso comum.

Cada dependência deve ser considerada em três dimensões.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. para cada dependência em que for empregado. das paredes que a separam de quaisquer dependências cobertas. Marcus V. perante o custo padrão da construção. das paredes que a separam de dependências de uso comum. em relação à área coberta considerada. e . passando pelas projeções. Campiteli Aula 21 . no caso de ser ela própria de uso privativo. se forem ambas de uso comum ou ambas de uso privativo.dos eixos das paredes divisórias de áreas descobertas contíguas.das faces externas. no caso de ser ela própria de uso comum.das faces externas. sejam calculados da seguinte forma.das faces internas.dos eixos das paredes divisórias de dependências contíguas. e) Área descoberta Área da superfície limitada pela linha que contorna a dependência descoberta. e .das faces externas das paredes externas da edificação. ou seja: 17 . quando ambas forem de uso privativo ou de uso comum. .Engenharia Civil . . tendo seu custo real efetivo orçado ou estimado com os mesmos critérios utilizados no orçamento-padrão. em relação à área coberta considerada.de projeção de arestas externas do elemento de cobertura quando não for limitada por parede. f) Área equivalente 02197377701 É recomendável que os coeficientes de equivalência de custo. . em relação à área descoberta considerada. excluídas as áreas não edificadas: .

60.nas estruturas. .90.área privativa salas com acabamento: 1.varandas: 0.garagem (subsolo): 0. etc. podem ser utilizados os seguintes coeficientes médios que foram utilizados no cálculo de equivalência de áreas dos projetos .60. Marcus V.40 a 0. 18 .30 a 0.padrão: . .com o seguinte critério de delimitação de perímetro da área dessa dependência: incluir as paredes externas não confrontantes com outra área construída e incluir a metade da espessura da parede confrontante com as outras áreas construídas.00.75.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.05 a 0. .Engenharia Civil . Na falta destas demonstrações. Como este custo é simplificado por definição.terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0. dividido pela respectiva área definida também no parágrafo acima. podem ser desconsideradas neste cálculo as eventuais repercussões indiretas de custo . O custo unitário equivalente dessa dependência será obtido pela divisão do custo orçado ou estimado conforme o parágrafo anterior.10.área privativa (unidade autônoma padrão): 1. e .75 a 1. .estacionamento sobre terreno: 0. . 02197377701 .área de loja sem acabamento: 0. . O coeficiente para cálculo da equivalência de área é o resultado da divisão do custo unitário dessa área dividido pelo último custo unitário básico de mesmo padrão divulgado.50 a 0.00. Campiteli Aula 21 - com os acabamentos efetivamente empregados nessa dependência.00. fundações.75 a 0.área privativa salas sem acabamento: 0.

.50 a 0. usando-se a metodologia da NBR 12721. .CRITÉRIOS PARA CÁLCULOS EXPEDITOS DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO a) Homogeneização das áreas para fins de cálculo de custo O custo unitário básico.50 a 0.75.caixa d’água: 0.75. quintais.75. Marcus V. que em cada caso 02197377701 particular deve ser arquivada no Ofício de Registro de Imóveis pelo incorporador.00. etc.50 a 0. só poderá ser aplicado à área da edificação para fins de obtenção de custos parciais (das unidades autônomas) ou globais (da edificação) quando esta for convertida. em área equivalente à área de custo padrão. é feita a partir dos “custos unitários básicos” correspondentes aos projetos-padrão definidos na norma NBR 12721 e mensalmente divulgados pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil e das áreas equivalentes em área de custo padrão calculadas como indicado na NBR 12721. . acrescido das demais parcelas que formam o custo unitário da edificação.barrilete: 0. b) Estimativas A estimativa dos custos de construção.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.50 a 0. . c) Custo Global da Construção 19 .área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0.casa de máquinas: 0. Campiteli Aula 21 .área de serviço – residência unifamiliar padrão baixo (aberta): 0. e .75.: 0. 4 .piscinas.50.Engenharia Civil .

3) outras despesas indiretas. equipamentos e instalações. 5) projetos. correspondente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto de incorporação. e 7) remuneração do incorporador. calculado do modo indicado no item anterior. Campiteli Aula 21 Soma das seguintes parcelas: 1) produto da área equivalente em área de custo padrão global pelo custo unitário básico. 4) impostos. tais como: fundações especiais. obras e serviços complementares e outros serviços. f) Atualização dos custos da construção para arquivamento no Ofício de Registro de Imóveis 20 .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. d) Custo unitário de construção ou valor por metro quadrado de construção Divide-se o custo global da construção. relativas a todos os elementos ou condições não incluídas nas relações quantitativamente discriminadas de materiais e mão-de-obra correspondentes ao projeto-padrão. elevadores. 6) remuneração do construtor. Marcus V. 2) parcelas adicionais. pela área equivalente em área de custo 02197377701 padrão global. taxas e emolumentos cartorários.Engenharia Civil . playground. e) Custo de construção da unidade autônoma Multiplica-se o preço por metro quadrado da construção pela área equivalente em área de custo padrão da unidade autônoma considerada.

lavrados antes do término das fundações. não puderem ser levantadas por medição em plantas. As quantidades de serviço que. não pode ser inferior ao da estimativa feita a partir dos custos unitários básicos e arquivado no Registro Geral de Imóveis. utilizando-se as composições de custo que. O montante do orçamento calculado para figurar em contratos. g) Orçamento Documento onde se registram as operações de cálculo de custo da construção. acrescido do que se estimar necessário. Campiteli Aula 21 A avaliação do custo global da obra e dos custos das unidades autônomas só é considerada atualizada. Marcus V. para fins de arquivamento no Registro Geral de Imóveis. se baseada em custo unitário básico e demais custos. por falta do projeto completo 02197377701 disponível nessa ocasião. no entender do responsável pela construção. sejam as mais adequadas a cada caso. 21 . nas construções por administração. (não confundam essas premissas com as aplicáveis às obras públicas vistas na Aula de Análise Orçamentária) Os custos unitários dos serviços são calculados aos preços vigentes na data do orçamento. relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores. serão estimadas por processo aproximado de uso corrente.Engenharia Civil . em certo mês. As despesas de execução de cada serviço são determinadas como o produto da quantidade de serviço efetivamente medido no projeto pelo respectivo custo unitário. a fim de compensar eventuais aumentos de custo no semestre subseqüente. somando todas as despesas correspondentes à execução de todos os serviços previstos nas especificações técnicas e constantes da discriminação orçamentária.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.

conforme a tabela. usualmente objeto de incorporações.Engenharia Civil .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Marcus V. Campiteli Aula 21 Considera-se o orçamento como “atualizado” quando estiver baseado nos preços vigentes no mês do contrato ou relativos a um dos dois meses anteriores. 5 – PROJETOS-PADRÃO Para representar os diferentes tipos de edificação. 02197377701 22 . são considerados na NBR 12721 os projetos adiante definidos por suas características principais e acabamentos.

Marcus V. Campiteli Aula 21 02197377701 Fonte: <http://www.br/administracao/files/File/tabprojcub2006.Engenharia Civil .com.sinduscon-to.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.pdf> 23 .

b) artificial: quando por efeito exclusivo de fato ou ação do homem. melhorá-lo ou embelezá-lo. c) voluptuária: não aumenta o uso normal do bem. sendo sua finalidade de mero recreio ou deleite. avulsão. e que. Esbulho: Privação total ou parcial da posse de quaisquer bens alheios. com ou sem violência ou fraude de terceiros. incorporados permanentemente ao bem ou ao solo pelo homem. aluvião. terraplenagem. a) necessária: finalidade de conservar o bem ou evitar a sua deterioração. Fungível: Diz-se de um bem consumível que pode ser pesado. por convenção das partes. sem destruição. b) útil: aumenta ou facilita o uso do bem. passando a pertencer definitivamente ao proprietário. Benfeitoria: Obras ou serviços que se realizem em um móvel ou imóvel com o intuito de conservá-lo. etc. Marcus V. abandono de álveo. que não podem ser retirados.Engenharia Civil . fratura ou dano. Conservação: implica maiores despesas que as de uma simples 02197377701 manutenção. c) mista: quando se dá simultaneamente por fato natural e por ação do homem. contado ou medido. pode ser substituído ou trocado por outro da mesma espécie. 24 . Campiteli Aula 21 NBR 13752 Acessão: Modo originário de aquisição da coisa acessória que adere materialmente ao imóvel.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. podendo ter origem: a) natural: formação de ilhas. tais como plantações. etc. qualidade e quantidade.

Vistorias e outras. e que. 2 – Natureza do Objeto quanto à Natureza Frutos: Aluguéis. Direitos: Servidões. Comodatos. utilidades. Direitos Hereditários. Concessões. ou inviabilizariam a compra. Vícios redibitórios: Vícios ocultos que diminuem o valor da coisa ou a tornam imprópria ao uso a que se destina. - Execução de um croqui de situação. com reformas preventivas ou corretivas de sua deterioração natural. dimensões. Usufruto. Arrendamentos. Explorações e outros. Marcus V. Perícias: Arbitramentos. Campiteli Aula 21 Manutenção: Ato de manter um bem no estado em que foi recebido. se fossem do conhecimento prévio do adquirente.Engenharia Civil . Direitos Possessórios e outros. Avaliações.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Exames. ensejariam pedido de abatimento do preço pago. 3 – Requisitos Essenciais 02197377701 Nas perícias judiciais torna-se obrigatória a obediência aos requisitos essenciais: - Inclusão de um número adequado de fotografias por bem periciado. 25 . - Descrição sumária dos bens: aspectos físicos. materiais construtivos etc. Propriedade Limitada ou Nua-Propriedade: Quando a propriedade sofre limitação em alguns de seus direitos elementares em virtude de ônus real que sobre ela recai. áreas.

- Apresentação de plantas individualizadas dos bens. áreas. utilidades.Engenharia Civil . 4 – Requisitos Complementares Os requisitos essenciais com os seguintes complementos: - Inclusão de número ampliado de fotografias . - Análise dos danos e/ou eventos encontrados. quando possível e/ou necessário - considerações finais e conclusões 6 – Vistoria - Caracterização da região 26 . - Descrição detalhada dos bens: aspectos físicos. Marcus V. 5 – Atividades Básicas - vistoria e/ou exame do objeto da perícia 02197377701 - diagnóstico dos itens objeto da perícia - coleta de informações - escolha e justificativa dos métodos e critérios periciais - análise das ocorrências e elementos periciais - soluções e propostas. dimensões. quando se fizerem necessários. com planta de articulação das fotos perfeitamente numeradas. que podem ser obtidas sob forma de croqui. - Juntada de orçamento detalhado e comprovante de ensaios laboratoriais.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. apontando as prováveis causas e consequências. Campiteli Aula 21 - Indicação e perfeita caracterização de eventuais danos e/ou eventos encontrados.maior detalhamento. - Indicação e perfeita caracterização de eventuais danos e/ou eventos encontrados. materiais construtivos etc.

restrições físicas.Caracterização da Região - Caracterização física: relevo. acessos e elementos de cadastro legais e fiscais. 9 – Caracterização do Terreno - Perímetro.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. coleta de lixo. Campiteli Aula 21 - Caracterização do imóvel e de seus elementos - Constatação de danos - Condições de estabilidade do prédio - Fotografias - Plantas do prédio - Subsídios esclarecedores 7 . urbanização e infra-estrutura urbana - Equipamentos e serviços comunitários: transporte coletivo.Engenharia Civil . logradouro(s). legais e socioeconômicas de uso e outros. 10 – Caracterização das Benfeitorias 27 . comunicações. prevista e atual. meio ambiente e outros - Melhoramentos públicos: vias de acesso. - Ocupação e/ou utilização legal e real. número(s). rede bancária. relevo. características de solo e subsolo. ensino e cultura. adequada à região. combate a incêndio. serviços e melhoramentos públicos. 8 – Caracterização do Imóvel - Localização e identificação do bairro. comércio. subsolo. Marcus V. segurança. correios. dimensões. forma geométrica. ocupação. solo. área e confrontantes. saúde. recreação e outros - Potencial de aproveitamento: parcelamento e uso do solo. 02197377701 - Equipamento urbano. lazer.

- equipamentos de comunicação interna e externa de sonorização. - de lixo. qualquer dos danos que seja a nomenclatura (fissura. trinca. - características fundações. fenda. 02197377701 12 – Condições de Estabilidade do Prédio - Qualquer anormalidade deve ser assinalada e adequadamente fundamentada. b) Instalações. - quantificação.). 11 – Constatação de Danos - Caracterizar. idade real e/ou aparente e estado geral de conservação. Marcus V. dimensões. etc. 13 – Plantas do Prédio - Sempre que possível.Engenharia Civil . devem ser obtidas plantas ou elaborados croqui do terreno. 28 . do prédio e das instalações. - elétricas e hidráulicas. compreendendo classificação.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. equipamentos e tratamentos: - compreendendo as instalações mecânicas. da construção. áreas. classificar e quantificar a extensão de todos os danos observados. tratamento acústico e outros. brecha. eletromecânicas e eletrônicas de ar-condicionado. de gás. com vedações. estrutura. ênfase para cobertura e acabamentos. as próprias dimensões definem a natureza das avarias. Campiteli Aula 21 a) Construções: - descrição. abrangendo número de pavimentos e/ou dependências. rachadura.

- memórias de cálculo. resultados de ensaios e outras 02197377701 informações relativas à sequência utilizada no trabalho pericial. de acordo com a natureza e objetivo da perícia.3.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 15 – Apresentação de Laudos Na apresentação de laudos deve constar. obrigatoriamente. - diagnóstico da situação encontrada. Campiteli Aula 21 inclusive de detalhes. com as informações relacionadas em 5. - no caso de perícias de cunho avaliatório. gráficos de recalques. resultados de sondagens do terreno. - relato e data da vistoria. 14 – Subsídios Esclarecedores - Documentos adicionais podem ser anexados.Engenharia Civil . Marcus V.2. sempre que a natureza da perícia assim exigir. definição da metodologia. tais como: gráficos de avarias progressivas. cálculos e determinação do valor final. assinatura. 29 de registro no CREA e . - nome. o seguinte: - indicação da pessoa física ou jurídica que tenha contratado o trabalho e do proprietário do bem objeto da perícia. cópia de escritura. - requisitos atendidos na perícia conforme 4. pesquisa de valores. número credenciais do perito de engenharia.

pois podem ser objeto de questões da nossa prova: 1. 2. — Parte 3: imóveis rurais. incorporado ou não a ele. O nosso edital cobra somente as partes 1. Campiteli Aula 21 NBR 14653 A norma NBR 14653. 3 e 4. 30 . — Parte 5: Máquinas.acessório: Bem que se incorpora ao principal e que possui valor isoladamente. — Parte 6: Avaliação de bens.amostra: Conjunto de dados de mercado representativos de uma população.amostragem: Procedimento utilizado para constituir uma amostra. equipamentos. — Parte 7: Bens de patrimônios históricos e artísticos. Marcus V. .1 – Definições 02197377701 .Engenharia Civil . 1 – NBR 14653-1 Pessoal. — Parte 4: Empreendimentos. . instalações e bens industriais em geral. de Avaliação de bens.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. vale a pena dar uma lida nas definições trazidas pela norma. contém as seguintes partes: — Parte 1: Procedimentos gerais. — Parte 2: Imóveis urbanos.

bem intangível: Bem não identificado materialmente (por exemplo: fundo de comércio. . por prazo certo e condições convencionadas. . sem aumentar o uso normal do bem. Marcus V. matérias-primas). dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem. suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito.benfeitoria voluptuária: Benfeitoria que visa simples deleite ou recreio. assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica. equipamentos. situação e data. .Engenharia Civil . para uma determinada finalidade. . de seus custos. . 02197377701 .avaliação de bens: Análise técnica. embora dispensável. 31 .benfeitoria: Resultado de obra ou serviço realizado num bem e que não pode ser retirado sem destruição. - bem tangível: Bem identificado materialmente (por exemplo: imóveis. desde que justificado pela existência de características próprias não contempladas no modelo.campo de arbítrio: Intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação. .bem: Coisa que tem valor.benfeitoria necessária: Benfeitoria indispensável para conservar o bem ou evitar a sua deterioração. . fratura ou dano. realizada por engenheiro de avaliações.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.benfeitoria útil: Benfeitoria que aumenta ou facilita o seu uso. uso ou fruição de um bem capaz de produzir frutos. que integra um patrimônio. marcas e patentes). Campiteli Aula 21 - arrendamento: Retribuição pela cessão de direito à exploração. para identificar o valor de um bem. frutos e direitos.

deterioração: Desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados.decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas. em conseqüência de seu envelhecimento natural. . numa determinada data e situação. sinistros e delitos. .custo de reedição: Custo de reprodução. .mutilação: Retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes.depreciação: Perda de valor de um bem.custo de substituição: Custo de reedição de um bem.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. ocasionadas por: . benefícios e demais ônus e encargos necessários à produção de um bem.custo indireto de produção: Despesas administrativas e financeiras. entre outros. Marcus V. inclusive mão-de-obra.dano: Prejuízo causado a outrem pela ocorrência de vícios. defeitos. Campiteli Aula 21 . tendo em vista o estado em que se encontra. manutenção ou aquisição de um bem.custo de reprodução: Gasto necessário para reproduzir um bem.custo direto de produção: Gastos com insumos. com a mesma função e características assemelhadas ao avaliando. . . descontada a depreciação do bem. .custo: Total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção. . devido a 02197377701 modificações em seu estado ou qualidade. . . na produção de um bem. . 32 .dado de mercado: Conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um determinado bem. sem considerar eventual depreciação.Engenharia Civil . em condições normais de utilização e manutenção.

fator de comercialização: Razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição. .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Pode ser: imobiliário (por exemplo: loteamento.CREA.empresa: Organização por meio da qual se canalizam recursos para produzir ou oferecer bens e serviços. prédios comerciais/residenciais).Engenharia Civil . . aplicados à análise e avaliação técnico-econômica de empreendimentos.engenharia legal: Parte da engenharia que atua na interface técnico-legal envolvendo avaliações e toda espécie de perícias 02197377701 relativas a procedimentos judiciais. podendo no seu patrimônio conter cotaspartes de outras empresas ou empreendimentos.engenharia de custos: Conjunto de conhecimentos técnicocientíficos especializados. em geral. com habilitação legal e capacitação técnico-científica para realizar avaliações. . . que pode ser maior ou menor do que 1 (um). - engenharia econômica: Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados. Marcus V. aplicados à avaliação de bens.empreendimento: Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou exploração econômica.engenheiro de avaliações: Profissional de nível superior. devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia. à obtenção de lucros. industrial ou rural. de base imobiliária (por exemplo: hotel. . .obsoletismo: Superação tecnológica ou funcional. com vista.engenharia de avaliações: Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados. parques temáticos). Campiteli Aula 21 . Arquitetura e Agronomia . . 33 . aplicados à avaliação de custos de bens e serviços. shopping center.

composto entre outros de: nome comercial.Engenharia Civil . decorrente do resultado de suas operações mercantis. .hipótese nula em um modelo de regressão: Hipótese de que uma ou um conjunto de variáveis independentes envolvidas no modelo de regressão não é importante para explicar a variação do fenômeno.instalação: Conjunto de aparelhos. . matemáticas que expressem. peças ou dispositivos necessários ou acessórios à utilização de um bem.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. - homogeneização: mediante a aplicação Tratamento de dos preços transformações observados. freguesia. Marcus V. . . uso ou vocação.inferência estatística: Parte da ciência estatística que permite extrair conclusões sobre a população a partir de amostra. para avaliar o bem. 34 .fruto: Resultado da exploração econômica de um bem. em função da sua localização. - laudo de avaliação: Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade com esta parte da NBR 14653. . Pode ser classificado como urbano ou rural. em termos relativos.liquidação forçada: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. a um nível de significância preestabelecido. Campiteli Aula 21 . as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando. 02197377701 .infra-estrutura: Conjunto de obras e serviços que dá suporte às atividades econômicas. patentes e marcas. sociais ou à utilização de um bem.imóvel: Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas.fundo de comércio: Bem intangível pertencente ao titular do negócio. .

preço: Quantia pela qual se efetua. . uma transação envolvendo um bem. Marcus V. coleta. - servidão: Encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito de outrem. considerando-se as diversas características influenciantes. para averiguar e esclarecer fatos. investigação. avaliar bens. ou se propõe efetuar. Campiteli Aula 21 . apurar as causas que motivaram determinado evento. quando ela for verdadeira.modelo de regressão: Modelo utilizado para representar determinado fenômeno.perícia: Atividade técnica realizada por profissional com qualificação específica. seus custos. - pesquisa: Conjunto de atividades de identificação. processamento.nível de significância: Probabilidade de rejeitar a hipótese nula.modelo: Representação técnica da realidade. verificar o estado de um bem. .população: Totalidade de dados de mercado do segmento que se pretende analisar. . um fruto ou um direito sobre 02197377701 ele. . frutos ou direitos.recurso ambiental: Recurso natural necessário à existência e preservação da vida.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.situação paradigma: Situação hipotética adotada como referencial para avaliação de um bem.Engenharia Civil .parecer técnico: Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade. . com base numa amostra. análise e interpretação de resultados sobre dados de mercado. seleção. . . 35 . .

PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.valor residual: Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil. 02197377701 . Campiteli Aula 21 . . mediante observações criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam. .valor em risco: Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar.vida econômica: Prazo econômico operacional de um bem. numa data de referência.1) Custos Custo = CD + CI 36 .taxa de desconto: Taxa adotada para o cálculo do valor presente de uma despesa ou receita futura. as diferenças de atributos entre os dados de mercado e os do bem avaliando. . . . quando positiva.vantagem da coisa feita: Diferença entre o valor de mercado e o custo de reedição de um bem. . dentro das condições do mercado vigente. 1. Marcus V.valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem.valor patrimonial: Valor correspondente à totalidade dos bens de pessoa física ou jurídica. .vida remanescente: Vida útil que resta a um bem. .vida útil: Prazo de utilização funcional de um bem.vistoria: Constatação local de fatos.Engenharia Civil . - tratamento de dados: Aplicação de operações que expressem. em termos relativos.

tendo em vista o estado em que se encontra. Custo de substituição: Custo de reedição de um bem. 02197377701 • mutilação: Retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes. valor residual: Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil. ocasionadas por: • decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas. Custo de reedição: Custo de reprodução. sem considerar eventual depreciação. 1.2) Depreciação • depreciação: Perda de valor de um bem.3) Classificação dos Bens 37 . inclusive mão-de-obra. descontada a depreciação do bem. em conseqüência de seu envelhecimento natural.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Custo indireto de produção: Despesas administrativas e financeiras. na produção de um bem. devido a odificações em seu estado ou qualidade. benefícios e demais ônus e encargos necessários à produção de um bem. Campiteli Aula 21 Custo Direto de Produção: Gastos com insumos. Marcus V. • deterioração: Desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados.Engenharia Civil . • • obsoletismo: Superação tecnológica ou funcional. 1. com a mesma função e características assemelhadas ao avaliando. em condições normais de utilização e manutenção. Custo de reprodução: Gasto necessário para reproduzir um bem.

4) Vistoria Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. 1. constituintes da amostra. desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.7) Valor de Mercado do Bem Permite-se arredondar o resultado de sua avaliação. desde que 02197377701 o ajuste final não varie mais de 1% do valor estimado. alicerçado no seu aproveitamento eficiente. equipamentos. Marcus V.6) Escolha da Metodologia Para a identificação do valor de mercado. matérias-primas). 1. 1. • Intangíveis: Bem não identificado materialmente (por exemplo: fundo de comércio. marcas e patentes). b) Método Involutivo: identifica o valor de mercado do bem. sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado.Engenharia Civil . 1.5) Coleta de Dados Situação mercadológica: na coleta de dados de mercado relativos a ofertas é recomendável buscar informações sobre o tempo de exposição no mercado e. quando for impossível o acesso ao bem avaliando.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.8) Métodos para identificar o valor de um bem. Em casos excepcionais. 1. baseado em modelo 38 . de seus frutos e direitos a) Método Comparativo Direto: identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis. verificar a forma de pagamento praticada e a data em que ocorreram. admite-se a adoção de uma situação paradigma. no caso de transações. Campiteli Aula 21 • Tangíveis: Bem identificado materialmente (por exemplo: imóveis.

mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido. constituintes da amostra.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.1) Definições 02197377701 É importante saber algumas definições desta norma: - aproveitamento eficiente: aquele recomendável e tecnicamente possível para o local. d) Método da Capitalização das Rendas: identifica o valor do bem.Engenharia Civil . - área de servidão: parte do imóvel serviente diretamente atingida pela servidão. a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos. Marcus V. Campiteli Aula 21 de estudo de viabilidade técnico-econômica. numa data de referência. c) Método Evolutivo: identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. f) Método da Quantificação de Custo: identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos. com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista. 2) NBR 14653-2: 2005 e 2011 2. deve ser considerado o fator de comercialização. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado. entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente. considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. 39 . observada a atual e efetiva tendência mercadológica nas circunvizinhanças. considerando-se cenários viáveis. e) Método Comparativo Direto: identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis.

- depreciação física: perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias. definidas conforme a ABNT NBR 12721.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. para diferenciar as características qualitativas dos imóveis. Marcus V. com abertura de novas vias de circulação. com a utilização de variáveis dicotômicas. - loteamento: subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações. desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos. resultante de decrepitude. deterioração ou mutilação. - lote: porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano. - desmembramento: subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação. Campiteli Aula 21 - área total de construção de unidades em condomínio: área resultante do somatório da área real privativa e da parcela de área comum a ela atribuída. - desempenho do mercado: evidências da evolução do mercado. desmembramento ou implantação de empreendimento. - gleba urbanizável: terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana. - área útil da unidade: área real privativa. com aproveitamento do sistema viário existente. pela análise do seu comportamento num determinado período de tempo. - códigos ajustados: escala extraída dos elementos amostrais originais por meio de modelo de regressão.Engenharia Civil . - códigos alocados: escala lógica ordenada para diferenciar as características qualitativas dos imóveis. de 40 . visando o seu aproveitamento eficiente. nem o prolongamento. definida na ABNT NBR 12721. modificação ou ampliação dos já existentes. subtraída a área ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou dificultem sua utilização. por 02197377701 meio de loteamento.

por suas características. - frente projetada: projeção da frente real sobre a normal ao menor dos lados ou a corda. - frente real: comprimento efetivo da linha divisória do imóvel com a via de acesso.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. - estimativa de tendência central: estimativa pontual obtida por um estimador de tendência central (por exemplo. influencia os valores dos imóveis. - imóvel paradigma: imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação. 41 . 02197377701 - percentual de comprometimento de valor: relação entre os valores da área atingida por um gravame. educação. - polo de influência: local que. segurança ou lazer da comunidade. por servidão. - imóvel serviente: imóvel que sofre restrição imposta por servidão. - planta de valores: representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel numa mesma data. Marcus V. modificação ou ampliação das vias existentes. Campiteli Aula 21 logradouros públicos ou prolongamento. - imóvel dominante: imóvel que impõe restrição a outro. - frente de referência: frente da situação paradigma adotada. - equipamento comunitário: benfeitoria que visa atender às necessidades básicas de saúde. no caso de frente em curva. - percentual de comprometimento de área: relação entre a área objeto de gravame e a área total do imóvel. transporte. em projeção horizontal.Engenharia Civil . média). em função de sua proximidade com o elemento avaliando. antes e depois da sua instituição.

Campiteli Aula 21 - profundidade equivalente: resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente projetada principal. até onde se faça sentir a influência das marés. - quota parte: número atribuído a uma fração ideal. natural ou artificialmente. 2. - terreno encravado: aquele que não se comunica com a via pública. na costa marítima. e que não consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do Município. se comunica com a via pública por meio de um corredor de acesso. sendo os situados no continente. passagem. - terrenos de marinha: terrenos em uma profundidade de 33 m. para a parte da terra. - terreno de fundo: aquele que. ou contornando as ilhas 02197377701 situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés. da posição da linha do preamar-médio de 1831. acessório da malha viária do Município ou de propriedade de particulares. para o lado do mar ou dos rios e lagoas. - testada: medida da frente do imóvel. situado no interior da quadra.Engenharia Civil . travessa ou local assemelhado.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliação. - terreno interno: aquele localizado em vila. - segmento de área diretamente desmembrável: parte de um terreno com frente para vias ou logradouros públicos oficiais. nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas. esclareça aspectos essenciais para a adoção do método avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e precisão que se pretende atingir. em seguimento aos terrenos de marinha. medidos horizontalmente. - terrenos acrescidos de marinha: terrenos formados. entre outros: 42 .2 – Atividades básicas É recomendável que o engenheiro de avaliações. passível de aproveitamento econômico e legal. Marcus V.

. transporte coletivo. . condições ambientais. e serviço. Marcus V. tais como: valor em risco. . cultura. 43 . . educação.seguro. . . b) Caracterização do Terreno . alienação. natureza predominante do solo. saúde. para concluir sobre as tendências de modificação a curto e médio prazo. aquisição. indicação dos principais pólos de influência.Aspectos Físicos: condições do relevo. garantia. indicadores de viabilidade e outros. Campiteli Aula 21 . energia elétrica etc.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. lazer. arrematação. valor patrimonial. valor de liquidação forçada. fins contábeis. coleta 02197377701 de resíduos sólidos.finalidade: locação.condições a serem utilizadas.Atividades Existentes: comércio. no caso de laudos de uso restrito. custo de reedição.prazo-limite para apresentação do laudo. indústria. 2. c/ indicação dos limites e confrontações. dação em pagamento. doação.Equipamentos Comunitários: segurança.objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locação. água potável. outros valores. .Infraestrutura Urbana: sistema viário. . permuta. adjudicação e outros.Engenharia Civil . valor de desmonte.Localização: situação na região e via Pública.Localização: situação no contexto urbano.Uso e Ocupação do Solo: confrontar a ocupação existente com as leis de zoneamento e uso do solo do município.3 – Vistoria a) Caracterização da Região .

. em confronto com a legislação em vigor. conforme definidas na ABNT NBR 13752 que possam influenciar de forma significativa a variação dos preços relativos dos elementos amostrais.3 – Método Comparativo Direto de Dados de Mercado a) Levantamento de Dados • Nesta etapa o engenheiro de avaliações investiga o mercado. comparados com a documentação disponível. superfície etc. % ≥ 10% 2. Quantitativos e Tecnológicos.Quantidade previamente definida pelas partes.Utilização: atual e vocação. .Engenharia Civil .Patologias aparentes como anomalias. . danos construtivos e outras.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Campiteli Aula 21 . inclusive conforto ambiental. d) Por Amostragem Conjunto de Unidades Autônomas Padronizadas .Condições de Ocupação. 02197377701 . . topografia. coleta dados e informações confiáveis preferentemente a respeito de negociações realizadas e ofertas.Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis da região.Se houver omissão no contrato.Aspectos Construtivos. Marcus V. paisagísticos e funcionais. forma. avarias. contemporâneas à 44 .Infraestrutura Urbana Disponível .Aspectos Físicos: dimensões. Qualitativos. .Restrições Físicas e Legais ao Aproveitamento c) Caracterização das Edificações e Benfeitorias . - Aspectos arquitetônicos.

e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. inclusive vigilância 45 . • Custo do Projeto Hipotético e Previsão de Despesas Adicionais – CD + CI – transformação do imóvel p/ o projeto hipotético – Compra do Imóvel – Adm. fundamentados por estudos.5 < F < 1. é obrigatória a identificação das fontes.5 • Campo de arbítrio dos preços homogeneizados: limitados a 10% em torno do valor calculado. que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante.Engenharia Civil . 02197377701 2. • Atributos semelhantes: 0. físicas e de localização. • No caso de avaliações judiciais.4) Método Involutivo • Projeto Hipotético: aproveitamento eficiente. Marcus V. com suas principais características econômicas. • Tratamento Científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado. b) Tratamento dos Dados • Por Fatores: homogeneização por fatores e critérios. Campiteli Aula 21 data de referência da avaliação. do Empreendimento. • O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada.1) Tratamento por Fatores • É desaconselhável a atualização do mercado imobiliário através de índices econômicos. b.

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– Impostos e Taxas
– Publicidade
– Comercialização das Unidades

Lucro

do

Incorporador:

proporcional

ao

risco

do

empreendimento

Taxas: Modelos Dinâmicos
– Taxa de Valorização Imobiliária
– Taxa de evolução dos custos e despesas
– Juros de capital investido
– Taxa mínima de atratividade

Modelos, em ordem de preferência:
– Por fluxos de caixa específicos
– Com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos
– Com a aplicação de modelos estáticos

2.5) Método da Renda

Estimação das receitas e despesas:
– Levantamento de todas as despesas necessárias à sua
manutenção e operação, impostos etc.
– Receitas provenientes da sua exploração

Taxa mínima de atratividade: função das oportunidades de
02197377701

investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e
dos riscos do negócio.

Valor Máximo Estimado: Valor Atual do Fluxo de Caixa
descontado pela Taxa Mínima de Atratividade.

2.6) Método Evolutivo

VI = (VT + VB) * FC
46

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VT:

determinado

pelo

método

comparativo,

ou,

na

impossibilidade deste, pelo método involutivo

VB:

custo

de

reprodução

das

benfeitorias

devidamente

depreciado, pelo método comparativo direto de custo ou pelo
método da quantificação de custo

Zona de alta densidade, onde o aproveitamento eficiente é
preponderante, deve-se analisar a adequação das benfeitorias,
e ressaltar o sub-aproveitamento ou o superaproveitamento do
terreno.

2.7) Métodos de Custos

a) Método de Quantificação do Custo
– CUB ou por orçamento, com citação das fontes
– Vistoria: especificações dos materiais aplicados para
estimar:
– padrão construtivo
– tipologia
– estado de conservação e
– idade aparente
– Cálculo da área equivalente (NBR 12721)
02197377701

– C = (CUB + ((OE + OI + (Ofe – Ofd))/S) x (1+A) x (1+F)
x (1+L)

b) Orçamento Detalhado
– Levantamento de todos os quantitativos de materiais e
serviços
– Coleta dos custos dos materiais e serviços em fontes de
consulta especializadas
– Planilha: de acordo com a NBR 12721 com:
47

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Discriminação de todos os serviços

Unidade de Medida

Quantidade

Custo Unitário

Custo Total

Fonte de Consulta

– Cálculo da Depreciação Física

Forma

Analítica:

orçamento

necessário

à

recomposição do imóvel na condição de novo

Aplicação

de

coeficiente

de

depreciação:

função da idade e estado de conservação – aplicado
sobre o valor depreciável
– Custo de Reedição da Benfeitoria

Custo de reprodução menos depreciação

2.8) Especificação das Avaliações

A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o
empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as
informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial
pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por
objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas
não

representa

garantia

de

alcance

de

graus

elevados

de

02197377701

fundamentação. Quanto

ao

grau de precisão, este

depende

exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada
e, por isso, não é passível de fixação a priori.

a) Graus de Fundamentação
Tratamento por Fatores

Ajuste de cada fator e p/ o conjunto de fatores:
– Grau I: 0,5 < F < 1,5
48

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– Grau II: 0,8 < F < 1,2
– Grau III: 0,9 < F < 1,1

Método da Quantificação de Custo
-

Custo direto

Grau I: CUB de projeto diferente com ajustes, BDI
arbitrado, depreciação arbitrada

Grau II: CUB de projeto semelhante, BDI justificado,
depreciação

calculada

por

métodos

técnicos

consagrados

Grau III: Elaboração de orçamento, no mínimo,
sintético, BDI calculado, depreciação calculada por
levantamento do custo de recuperação do bem para
deixá-lo no estado de novo

Método Involutivo
– Nível de Detalhamento do Projeto

Grau

I:

Aproveitamento,

ocupação

e

usos

presumidos

Grau II: Estudo preliminar

Grau III: Anteprojeto ou projeto básico
02197377701

– Modelo

Grau I: Estático

Grau II: Dinâmico com equações predefinidas

Grau III: Dinâmico com fluxo de caixa

Método Evolutivo
– Estimativa do Valor do Terreno e Estimativa dos
Custos de Reedição

49

na mesma data de referência. Devem ser apreciadas circunstâncias especiais.Engenharia Civil . Campiteli Aula 21 • Grau I: Grau I no Método Comparativo ou Involutivo • Grau II: Grau II no Método Comparativo ou Involutivo • Grau III: Grau III no Método Comparativo ou Involutivo – Fator de Comercialização • Grau I: Arbitrado • Grau II: Justificado • Grau III: Inferido em mercado semelhante 2. acessibilidade. – Benfeitorias Atingidas: previsão de verbas relativas ao custo de obras de adaptação do remanescente. possível desvalia pela perda de funcionalidade e eventual lucro 50 . ocupação e aproveitamento. uso.9) Desapropriações • Classificação – Quanto à extensão • Total: totalidade ou cujo remanescente seja inaproveitável • Parcial – Quanto à duração • Temporária • Permanente 02197377701 – Desapropriação Parcial: Diferença entre as avaliações do imóvel original e remanescente. Marcus V. quando relevantes. tais como alterações de forma.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.

no caso de desocupação temporária para a execução dos serviços.10) Servidão • FINALIDADE – Passagem de pedestres e veículos – Passagem de linhas de transmissão – Passagem de tubulações • CRITÉRIOS: indenização – perda de valor do imóvel decorrente das restrições impostas. calculadas alternativamente por: – Diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel serviente. acessibilidade. – Diferença entre os valores presentes dos rendimentos imobiliários líquidos do uso do imóvel antes e depois da servidão.11) Glebas Urbanizáveis 51 . bem como eventuais perdas adicionais. tais como ocupação e 02197377701 aproveitamento. 2. na mesma data de referência. Marcus V. – Se o engenheiro de avaliações considerar inaproveitável o remanescente do imóvel.Engenharia Civil . esta condição deve ser explicitada e seu valor apresentado em separado. Campiteli Aula 21 cessante. especiais. – Desapropriações Temporárias: as indenizações devem considerar a renda que seria auferida pelo imóvel. 2. Devem ser apreciadas alterações de circunstâncias uso.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.

Campiteli Aula 21 • A avaliação das glebas urbanizáveis deve ser feita preferivelmente com a utilização do método comparativo direto de dados de mercado. 02197377701 – Admite-se a homogeneização dos dados por modelos que considerem a previsão inflacionária. tais como locação. com loteamento da área remanescente – Consideração do estado dominial e eventuais gravames sobre a gleba. arrendamento etc. declives máximos etc. Leis Estaduais e Municipais • % máximo de áreas vendáveis.12) Avaliação de Aluguéis • POR COMPARAÇÃO DIRETA – Procedimento preferencial. usualmente empregado em ações renovatórias e revisionais.766 – Parcelamento. recomenda-se verificar o seu valor por meio de seus frutos. • PELA REMUNERAÇÃO DO CAPITAL 52 . – Possibilidade de desmembramentos parciais. além de direitos reais e possessórios.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. leitos carroçáveis. infra-estrutura mínima.Engenharia Civil . • Quando utilizado o método involutivo: – Viabilidade legal do parcelamento simulado: • Lei 6. 2. Marcus V. informados pelo contratante – Em caso de dúvidas sobre a viabilidade da urbanização da gleba. – Admite-se a utilização de modelos de regressão com variáveis que considerem as diferenças contratuais ou o estágio do contrato.

custo de oportunidade do capital: maior taxa de juros auferível no mercado em outras oportunidades de investimento concorrentes. em termos de montante investido e prazo. em casos de imóveis isolados ou atípicos. – Sua utilização exige a determinação da taxa de remuneração e do valor do imóvel. 3.1) Definições É importante saber algumas definições desta norma: .Engenharia Civil . .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. • LIQUIDAÇÃO FORÇADA – Determinação do valor para liquidação forçada para uma certa data. 3) NBR 14653-3 A ABNT NBR 14653-3 detalha as diretrizes e padrões específicos de procedimentos para a avaliação de imóveis rurais.contemporaneidade: característica de dados de mercado coletados em período onde não houve variação significativa de valor 02197377701 no mercado imobiliário do qual fazem parte. a um dado nível de risco e liquidez. Campiteli Aula 21 – Aluguel em função do valor do imóvel. Marcus V. • REFORMAS – Amortização do custo de reformas pode ser em forma de desconto do aluguel. ou seja. 53 . . quando a comparação direta seja impraticável.fator de classe de capacidade de uso das terras: fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural de sua capacidade de uso e taxonomia.

. 54 . . entre outras.1 – Dimensão a) pequeno – até 4 módulos fiscais. . profundidade. do ponto de vista legal e de trafegabilidade.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.terra nua: terra sem produção vegetal ou vegetação natural. .situação do imóvel: compreende a localização em relação a um centro de referência e o tipo de acesso. drenagem. topografia. risco de erosão ou inundação. Marcus V. pedregosidade.valor econômico: valor presente da renda líquida auferível 02197377701 pelo empreendimento ou pela produção vegetal. Campiteli Aula 21 das características intrínsecas e extrínsecas das terras. . a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco. . 3.terra cultivada: terra com cultivo agrícola. com ou sem vegetação natural. durante sua vida econômica. .funcionalidade de benfeitoria: grau de adequação ou atualidade tecnológica de uma benfeitoria em função da sua viabilidade econômica no imóvel e na região.2. . permeabilidade.fator de situação: fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural decorrente de sua localização e condições das vias de acesso. qualquer que seja a sua localização. como fertilidade.terra bruta: terra não trabalhada.imóvel rural: imóvel com vocação para exploração animal ou vegetal.2 – Classificação dos imóveis rurais São classificados quanto a: 3.Engenharia Civil .

c) grande – acima de 15 módulos fiscais. 3.2 – Exploração a) não explorado. conforme o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra .3 – Classificação dos componentes dos imóveis rurais a) Terras: As terras são enquadradas segundo o Sistema de Classificação da Capacidade de Uso das Terras. g) misto.obras e trabalhos de melhoria das terras.2. b) de lazer e turismo.Engenharia Civil . terra cultivada. cercas) e instalações (exemplos: rede de energia elétrica. 3. e) de silvicultura. Quanto ao seu estágio de exploração atual. ou o que vier a substituí-lo para fins de avaliação de imóveis rurais.III aproximação. as terras são 02197377701 classificadas como: terra bruta.produção vegetal (culturas).2. . f) agroindustrial.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. rede de distribuição de água).construções (exemplos: casa. d) de pecuária. terra nua. Campiteli Aula 21 b) médio – de 4 a 15 módulos fiscais. . c) Máquinas e equipamentos fixos ou removíveis d) Veículos 55 . c) de agricultura. b) Benfeitorias . galpão. Marcus V.

adjudicação e outros.2.Engenharia Civil . Marcus V. arrematação. valor patrimonial. prazo limite previsto para apresentação do laudo.2. aspectos essenciais para definir o método avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e precisão que pretende atingir. alienação. b) usufrutos.5 .4 – Frutos: a) rendas de exploração direta. seguro. .Direitos a) servidões. por ocasião da contratação. preço de liquidação indicadores de viabilidade e outros. custo de reedição. tais como: valor em risco. outros valores. hídricos. g) outros. b) aluguel. 3. d) parcerias. 3. c) concessões. arrendamento. f) direitos possessórios. aquisição. . dação em pagamento.3 – Atividades básicas É recomendável que o engenheiro de avaliações esclareça. Campiteli Aula 21 e) Semoventes f) Recursos naturais: florestais. entre outros: 02197377701 - finalidade: desapropriação. d) comodatos. 3. minerais.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. c) arrendamento. permuta. 56 forçada. e) direitos hereditários. fins contábeis.objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de arrendamento. garantia.

clima. recursos hídricos. de acordo com o objeto. 3. 57 . Campiteli Aula 21 condições a serem utilizadas. escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação. da melhor maneira possível. sistemas de armazenagem de produtos e insumos. energia elétrica. de forma a orientar a coleta de dados.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. a) Caracterização da região . sistema viário e sua praticabilidade durante o ano agrícola. diagnóstico do mercado. telefonia. cálculo do valor do imóvel. escolas.4 . . produtos. ocupação existente e tendências de modificação a curto e médio 02197377701 prazos. tratamento dos dados de mercado. assistência técnica agrícola.Aspectos Físicos: relevo e classes de solos predominantes. facilidade de agroindústrias. no caso de laudos de uso restrito.Vistoria A vistoria visa permitir ao engenheiro de avaliações conhecer.Engenharia Civil . cooperativas. vistoria. As atividades básicas correspondem às seguintes etapas: conhecimento e requisição de documentação. Além do previsto na ABNT NBR 14653-1. comércio de insumos e máquinas agrícolas e rede bancária. o objetivo e a finalidade da avaliação. - Sistema de comercialização transporte dos coletivo. Marcus V. o imóvel avaliando e o contexto imobiliário a que pertence. coleta de dados.Aspectos ligados à infra-estrutura pública. devem ser observados os aspectos relevantes na formação do valor. como canais de irrigação.

quantitativos e tecnológicos). . . aspectos funcionais. utilização econômica atual e condicionantes legais. condicionantes legais. restrições físicas e ambientais condicionantes do aproveitamento. estado fitossanitário (infestação de doenças. riscos de comercialização. posturas legais para o uso e a ocupação do solo. pragas e invasoras). rede de energia elétrica interna. telefonia.Caracterização das produções vegetais: estado vegetativo. vocação econômica. estágio atual de desenvolvimento. Campiteli Aula 21 . - Caracterização pedológica.Estrutura fundiária. idade aparente. Marcus V. adaptação à região. limites e confrontações. condicionantes legais. sistema viário interno. considerando o risco de ocorrência de intempéries. aspectos construtivos (qualitativos. destinação. quando existente.Engenharia Civil . de uso identificação das terras. vida útil. disponibilidade de mão-deobra. recursos naturais. situação. . dimensões – área registrada e área levantada topograficamente. 02197377701 . b) Caracterização do imóvel - Características gerais: denominação.Caracterização das construções e instalações: dimensões. estado de conservação.Aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local.Caracterização das obras e trabalhos de melhoria das terras: devem ser caracterizadas as obras e trabalhos de melhoria que não foram enquadrados quando da classificação da capacidade de uso das 58 . produtividades esperadas. condicionantes legais. das classificação terras: da aspectos capacidade físicos.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.

Esta etapa deve iniciar-se pela caracterização e delimitação do mercado em análise. com citação da respectiva autoria. imagens de satélite e outros documentos que esclareçam aspectos relevantes.1 – Planejamento da pesquisa 02197377701 Na pesquisa. com o auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor. condicionantes legais. alimentação e outros. capacidade operacional). .5 – Pesquisa para estimativa do valor de mercado 3. raça. mineração): recomenda-se que a caracterização do bem avaliando seja complementada com a apresentação de cartografia. em princípio. usando-se toda a evidência disponível.Caracterização das máquinas e equipamentos: fabricante. são relevantes para explicar a formação de valor e 59 . índices zootécnicos e aspectos sanitários. vida útil. 3. tanto quanto possível. características técnicas (exemplo: potência. - Caracterização das atividades pecuárias: espécie.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. ano de fabricação. turismo rural. Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que. semelhantes às do avaliando. modelo.Caracterização de outras atividades (agroindústria. Marcus V. tipo (marca. nos seguintes aspectos: dimensões e quantidade. estado de conservação e funcionalidade. manejo. número de série). desenhos. idade aparente. categoria dos animais. fotografias. aspectos qualitativos e tecnológicos. o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características. aspectos funcionais. hotelaria. estado de conservação. .5.Engenharia Civil . Campiteli Aula 21 terras.

Marcus V. preço total ou unitário.2 – Identificação das variáveis do modelo As variáveis do modelo são identificadas como: a) variável dependente: para a especificação correta da variável dependente. época. A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem utilizadas na coleta e análise dos dados.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 02197377701 conhecimentos adquiridos. pois algumas variáveis consideradas importantes no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes posteriormente e vice-versa. quantitativas. Campiteli Aula 21 estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável dependente. distância a centro de referência. bem como é também necessário observar a homogeneidade nas unidades de medida. bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas. localização. formas de pagamento). Sempre variáveis que possível. roteiros de entrevistas. moeda de referência. condição do negócio – à vista ou a prazo). entre outros). 3. entre outros) e econômicas (oferta ou transação. entre outros).Engenharia Civil . b) variáveis independentes: as variáveis independentes referem-se às características físicas (área.5. classes de capacidade de uso das terras. como a seleção e abordagem de fontes de informação. senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos. de situação (acesso. As variáveis devem ser escolhidas com base em teorias existentes. planilhas. recomenda-se As diferenças a adoção qualitativas de das características dos imóveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade: 60 . é necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão dos preços (por exemplo.

“sim” ou “não”).PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. recomenda-se: a) visitar cada imóvel tomado como referência. b) atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos. Entretanto.3 – Levantamento de dados Tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado. Os dados de oferta são indicações importantes do valor de 02197377701 mercado. b) pelo emprego de variáveis “proxy” (por exemplo: padrão construtivo expresso pelo custo unitário básico). com suas principais características econômicas. A necessidade de identificação das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados.Engenharia Civil . deve-se considerar superestimativas que em geral acompanham esses preços e. físicas e de localização. coleta dados e informações confiáveis preferencialmente a respeito de negociações realizadas e ofertas. No uso de dados que contenham opiniões subjetivas do informante.5. 61 . normal igual a 2 e alto igual a 3). o engenheiro de avaliações investiga o mercado. c) por meio de códigos alocados (por exemplo: padrão construtivo baixo igual a 1. As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível. contemporâneas à data de referência da avaliação. com o intuito de verificar todas as informações de interesse. Nesta etapa. No caso de avaliações judiciais. Campiteli Aula 21 a) por meio de codificação. no qual o imóvel avaliando está inserido. Marcus V. com o emprego de variáveis booleanas (por exemplo: condições “maior do que” ou “menor do que”. O levantamento de dados constitui a base do processo avaliatório. 3. quantificálas pelo confronto com dados de transações. é obrigatória a identificação das fontes. sempre que possível.

verificam-se o equilíbrio da amostra.Engenharia Civil . líquida e representativa da média praticada pelo mercado. possíveis dependências entre elas. discriminando-se a fonte. Os dados de mercado devem ter suas características descritas pelo engenheiro de avaliações até o grau de detalhamento que permita compará-los com o bem avaliando. a influência das possíveis variáveis-chave sobre os preços e 02197377701 a forma de variação.4 – Tratamento dos dados a) Preliminares: recomendável. b) ofertas. de acordo com as exigências dos graus de precisão e de fundamentação. Marcus V. correspondente a esse dado. Nesta etapa. bem como permitir a formulação de novas hipóteses. c) opiniões de engenheiro de avaliações ligados ao setor imobiliário rural. 3. Somente são aceitos os seguintes dados de mercado: a) transações. de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados. Assim. Campiteli Aula 21 c) confrontar as informações das partes envolvidas. Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para preço à vista. identificação de pontos atípicos. esta deve ser realizada com a adoção de uma taxa de desconto. 62 à data . bem como as relações entre elas.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. d) opiniões de profissionais ligados ao setor imobiliário rural. efetiva. Especial atenção deve ser dada à classificação de terras dos dados de mercado. entre outros.5. a sumarização das informações obtidas sob a forma de gráficos que mostrem as distribuições de freqüência para cada uma das variáveis. pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenças a priori do engenheiro de avaliações. preliminarmente. e) informações de órgãos oficiais.

Por isso. podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado.tratamento por fatores – homogeneização por fatores e critérios. alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis: . Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação simplificada do mercado. .Engenharia Civil . mesmo aquelas não utilizadas no modelo. O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada.tratamento científico – tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado. 63 . uma vez que não considera todas as suas informações. até o exame final dos resultados. devendo constar a localização. Alternativamente. Alternativamente.correta identificação dos dados de mercado. que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante. b) Tratamento por fatores Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais 02197377701 reconhecidas. desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo. desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliação. Campiteli Aula 21 No tratamento dos dados podem ser utilizados. revisados periodicamente e devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis. A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a: . fundamentados por estudos e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados. podem ser utilizados procedimentos de validação. Marcus V. precisam ser tomados cuidados científicos na sua elaboração.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. a especificação e quantificação das principais variáveis levantadas.

Método comparativo direto de custo 64 . .Método involutivo . Os dados de mercado não podem ser submetidos a tratamento prévio por fatores de homogeneização.sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação. c) Tratamento científico Os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formação de valores devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados. quando pertinente. à destinação e à capacidade de uso das terras.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.5.Método evolutivo . Quando necessário. Outras ferramentas comportamento do engenheiro avaliações.5 – Identificação do Valor de Mercado: o valor de mercado 02197377701 deve considerar o aproveitamento eficiente do imóvel. de analíticas mercado. . podem ser aplicadas. envoltória de dados.Engenharia Civil . desde que devidamente justificadas do ponto de vista teórico e prático.6 – Metodologia aplicável – Método comparativo direto de dados de mercado – Método da capitalização da renda . 3. Marcus V. para consideradas tais regressão espacial e análise como a de redes indução interesse neurais do pelo artificiais. 3.número de dados de mercado efetivamente utilizados. no que diz respeito à sua localização. com repercussão na classificação dos graus de fundamentação e precisão. devem ser intentadas medidas corretivas.identificação das fontes de informação e sua confiabilidade. de acordo com o grau de fundamentação. Campiteli Aula 21 . com a inclusão de validação.

Quanto ao grau de precisão. segundo sua fundamentação.7 – Especificação das avaliações A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações. em comum acordo entre as partes. Marcus V. de acordo com a soma dos pontos em função das informações apresentadas: 65 . Os laudos de uso restrito podem ser dispensados de especificação. conforme os seguintes critérios: a) Quanto à fundamentação 02197377701 Os laudos de avaliação são classificados quanto à fundamentação nos graus indicados na tabela abaixo. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório. As avaliações de imóveis rurais devem ser especificadas. por isso. como definido na ABNT NBR 14653-1.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. não é passível de fixação a priori. este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e. mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Campiteli Aula 21 .Método da quantificação de custo 3. o trabalho não será classificado quanto à fundamentação e à precisão e será considerado parecer técnico. No caso de insuficiência de informações que não permitam a utilização dos métodos previstos nesta Norma.Engenharia Civil . como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas.

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Teoria e Questões
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Esta pontuação é obtida segundo a tabela seguinte, quando a
finalidade for a avaliação do imóvel rural como um todo, utilizando-se
o método comparativo direto de dados de mercado, conjugado ou
não com os métodos de custo e da capitalização da renda.
Na avaliação do imóvel rural como um empreendimento, devese reportar à ABNT NBR 14653-4.
O engenheiro de avaliações deve enquadrar seu trabalho em
cada item da tabela seguinte. A soma dos pontos obtidos nos dez
itens deve ser utilizada para conferir o grau de fundamentação
conforme a tabela anterior, observadas as restrições.

02197377701

66

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b) Quanto à precisão
As avaliações de imóveis rurais serão especificadas quanto à
precisão no caso em que for utilizado exclusivamente o método
comparativo direto de dados de mercado, conforme a tabela a seguir.

3.8 – Procedimentos específicos
a) Terras nuas
Na

avaliação

das

terras

nuas,

deve

ser

empregado,

preferivelmente, o método comparativo direto de dados de mercado.
É admissível na avaliação a determinação do valor da terra nua
a partir de dados de mercado de

imóveis com benfeitorias,

deduzindo-se o valor destas.
No cálculo do valor das benfeitorias, pode-se adotar o fator de
comercialização.
No

caso

de

utilização

de

fatores

de

homogeneização,

recomenda-se que a determinação destes tenha origem em estudos
fundamentados estatisticamente e envolva variáveis, como, por
exemplo, escalas de fatores de classes de capacidade de uso, fatores
02197377701

de situação e recursos hídricos. Os dados básicos devem ser obtidos
na mesma região geoeconômica onde está localizado o imóvel
avaliando.
Para o uso do método da capitalização da renda, remete-se à
ABNT NBR 14653-4.

b) Construções e instalações
As avaliações, quando não usado o método comparativo direto
de dados de mercado, devem ser feitas através de orçamentos
67

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Teoria e Questões
Prof. Marcus V. Campiteli Aula 21
qualitativos

e

quantitativos,

compatíveis

com

o

grau

de

fundamentação.
Quando empregado o método da quantificação de custo, podem
ser utilizados orçamentos analíticos, cadernos de preços ou planilhas
de custos, específicos para mercados rurais. É recomendável que
esses materiais sejam anexados ao trabalho, de acordo com o grau
de fundamentação.
A depreciação deve levar em conta:
a) aspectos físicos em função da idade aparente, da vida útil e
do estado de conservação;
b) aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da
benfeitoria no contexto socioeconômico do imóvel e da região em
conjunto, a obsolescência e a funcionalidade do imóvel.

c) Produções vegetais
Deve ser empregado o método da capitalização da renda para a
identificação do valor econômico.
No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de
implantação, recomenda-se utilizar, alternativamente ao método da
capitalização da renda, o custo de implantação, incluídos os custos
diretos e indiretos.
Nas pastagens, emprega-se o custo de formação, com a
aplicação de um fator de depreciação decorrente da diminuição da
02197377701

capacidade de suporte da pastagem.
Também pode ser utilizado o valor presente líquido dos valores
médios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas
condições, pelo período restante de sua vida útil, deduzidos os custos
diretos e indiretos, inclusive o custo da terra.

d) Florestas nativas
Deve ser utilizado, sempre que possível, o método comparativo
direto de dados de mercado.
68

h) Desapropriações Quando for solicitado ou apresentado outro valor do imóvel. ou de seus componentes. tipos de solos. esta condição deve ser claramente explicitada no laudo de avaliação. Neste caso. quando não existir mercado para o bem. que não seja valor de mercado. Marcus V. Como segunda opção. onde devem ser considerados os custos diretos e indiretos. equipamentos. recursos naturais etc. por exemplo. pode ser utilizado o método da capitalização da renda. É recomendada a citação das fontes consultadas e apresentação dos cálculos efetuados.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. benfeitorias. como. este deve ser executado para a área avalianda. e) Terras avaliadas em conjunto com benfeitorias Na utilização do método comparativo direto de dados de mercado. se for necessário o inventário florestal. o valor do imóvel é obtido por meio de modelos onde as características dos imóveis.Engenharia Civil . são consideradas como variáveis independentes.. g) Obras e trabalhos de melhoria das terras Quando estas obras e trabalhos de melhoria das terras não 02197377701 tiverem sido contemplados em outros itens da avaliação. conforme detalhado na ABNT NBR 14653-4. área. Recomenda-se a citação das fontes de consulta e apresentação dos cálculos efetuados. Campiteli Aula 21 Quando existir exploração econômica autorizada pelo órgão competente. a identificação do valor deve ser feita pelo custo de reedição. pode-se utilizar o método da capitalização da renda. f) Equipamentos e máquinas agrícolas A avaliação pode ser feita pelo método comparativo direto de dados de mercado ou pela apuração do custo de reedição. 69 . localização.

explicada e justificada. o valor desta alteração deve ser apresentado em separado do valor da área desapropriada. i) Frutos e direitos Os frutos e direitos devem ser avaliados pelo método comparativo direto de dados de mercado ou pela aplicação de taxa de rentabilidade sobre o valor do capital envolvido. .Quanto à intervenção física: aparente.Quanto à duração: temporária. perpétua. conforme o seguinte: .Engenharia Civil . . . 02197377701 Valor da indenização: o valor da indenização pela presença de servidão em propriedade rural. superficial. explicado e justificado. j) Servidões rurais .Classificação - Quanto à finalidade.Prejuízo correspondente a uma porcentagem. entre outras: passagem de estradas.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Se as benfeitorias forem prejudicadas. Campiteli Aula 21 Quando ocorrer desvalorização ou valorização do remanescente em decorrência da desapropriação. Para a apuração da taxa de rentabilidade deve ser realizada pesquisa sobre o rendimento de imóveis em condições semelhantes. quando cabível. do valor da terra. Marcus V. é o decorrente da restrição ao uso do imóvel afetado. não aparente. 70 . aérea. passagem de linha de transmissão de energia ou telefônica. limitado ao seu valor de mercado. .Prejuízo correspondente ao valor presente da perda de rendimentos líquidos relativos às produções vegetais na área objeto da servidão. devem ser apurados os custos de sua readaptação ou reedição.Quanto à posição em relação ao solo: subterrânea. passagem de tubulações.

obras e trabalhos de melhoria das terras atingidas pela faixa de servidão. quando comprovadas.1 – Definições 02197377701 . 4. f) requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação. k) Recursos hídricos Os seus recursos hídricos podem ser avaliados pelo método da capitalização da renda. ou como uma variável em modelo de regressão linear. . - Outras perdas decorrentes na propriedade. Marcus V.análise de sensibilidade: Análise do efeito de variações dos parâmetros do modelo adotado. 71 .Engenharia Civil .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. b) instituição de terminologia. 4) 14653-4 Esta parte da NBR 14653 fixa as diretrizes para a avaliação de empreendimentos quanto a: a) classificação da sua natureza. quando houver explorações econômicas acopladas. símbolos e abreviaturas. Campiteli Aula 21 .alavancagem: Utilização de financiamentos com o objetivo de elevar a taxa interna de retorno do fluxo de caixa de um empreendimento. no resultado da avaliação. c) descrição das atividades básicas. instalações. d) definição da metodologia básica. definições.Prejuízos relativos às construções. e) especificação das avaliações.

benefício fiscal: Redução ou diferimento de impostos e taxas concedidos pelo poder público. . Campiteli Aula 21 . de minério ou de indústria. que seja legalmente de sua atribuição.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 72 . 02197377701 . com o objetivo de incentivar determinada atividade econômica. comprometidos com o seu desempenho e compondo seu patrimônio. também denominado capital de empréstimo. - cenário: Conjunto de premissas a respeito do comportamento de um mercado ou empreendimento.capitalização: Agregação de juros ao capital aplicado. . . Marcus V. comparada a um índice do mercado como um todo. também denominado capital de risco.beta: Número que indica o risco sistemático de um investimento.capital de giro: Quantia para fazer face às despesas correntes. - beta do empreendimento: Beta estimado para um empreendimento por comparação com betas de empresas de capital aberto do setor em análise.capital de terceiros: Recursos obtidos por meio de empréstimo. . . aplicados no empreendimento e que correspondem a rubricas ou contas do exigível.Engenharia Civil .capital próprio: Recursos dos sócios ou quotistas aplicados no empreendimento. a volatilidade de uma ação ou de um fundo mútuo. ou seja. necessária para colocar ou manter em marcha o empreendimento.carga tributária: Impostos e taxas incidentes sobre o empreendimento. .concessão: Ato do poder público destinado a permitir a exploração comercial de serviço.

02197377701 . matéria prima. Campiteli Aula 21 . - custo variável: Custo que depende diretamente quantidade de bens ou serviços produzidos pelo empreendimento. . .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. utilidades e manutenção. em termos de montante investido e prazo. sem que sejam previstas alterações estruturais ou tecnológicas.condomínio pró-indiviso: Caso particular de condomínio no qual não há parte privativa atribuída a nenhum dos proprietários. Marcus V. . . relativos a mão de obra. . administração.custo direto: Gastos na produção de bens ou serviços.custo marginal: Custo apropriado à produção adicional de um mesmo bem ou serviço. em função da especificidade de cada empreendimento. normalmente de até um ano.Engenharia Civil .curto prazo: Período de tempo reduzido. .custo de manutenção: Gastos necessários para preservar as condições normais de utilização de um bem. financeiras e gerais na produção de bens ou serviços. ou então definido explicitamente pelo engenheiro de avaliações.condomínio: Forma de propriedade na qual o bem pertence a mais de um proprietário.custo indireto: Despesas relativas a vendas.custo fixo: Custo que não depende da quantidade de bens ou serviços produzidos pelo empreendimento no curto prazo.custo ponderado de capital: Taxa de desconto obtida por média ponderada dos custos de capital próprio e de terceiros.custo de oportunidade do capital: Maior taxa de juros auferível no mercado em outras oportunidades de investimento concorrentes. 73 da . . a um dado nível de risco. .

COFINS. inadimplementos. sem que sejam alteradas a composição e as características do produto in natura.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. pós-fixada ou na forma de participação nos lucros da companhia emissora ou de empreendimentos. à extração e à exploração vegetal e animal.deduções da receita bruta: Quantia relativa a devoluções. . à transformação de produtos agrícolas ou pecuários. - desmonte: Estágio ou hipótese do empreendimento correspondente à sua desmobilização total ou parcial.empreendimento de base imobiliária: Empreendimento em imóvel destinado à exploração de comércio ou serviços. IPI).Engenharia Civil . . Pode ser conversível em quotas de empreendimentos ou ações de empresas. não possam ser considerados nas demais contas relativas a custos e despesas. pela venda do remanescente. Campiteli Aula 21 . - empreendimento de base rural: Empreendimento destinado à exploração das atividades agrícolas e pecuárias. ISS. 02197377701 - empreendimento de base mineral: Empreendimento destinado à extração ou beneficiamento mineral. . Marcus V. por dificuldade de apropriação. terrenos e tais como estoques.debênture: Título emitido por uma sociedade anônima para captar recursos que oferecem remuneração prefixada. - despesas gerais: Gastos que.empreendimento de base industrial: Empreendimento destinado à transformação industrial. equipamentos. passivo ambiental eventualmente decorrente. PIS. benfeitorias. impostos e contribuições incidentes sobre a receita (por exemplo: ICMS. 74 . considerado o instalações.

imposto de renda. . Campiteli Aula 21 .longo prazo: Período de tempo normalmente acima de cinco anos.fluxo de caixa: Série de receitas. 02197377701 implantação. contribuição social sobre o lucro) que incidem 75 .fluxo operacional: Organização conceitual dos processos inerentes à operação do empreendimento. . .empreendimento imobiliário: Empreendimento em imóvel destinado ao parcelamento do solo ou construção de benfeitorias. . quantificáveis ou não por probabilidade.incerteza: Possíveis oscilações aleatórias nos resultados esperados. .good-will: Diferença entre o valor econômico de um empreendimento e o seu valor patrimonial. custos e despesas de um empreendimento ao longo de um determinado período. ampliação.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. melhorias. Marcus V.lucro tributável: Base de cálculo dos tributos (por exemplo. . com a utilização de indicadores de viabilidade. .investimento: Gastos referentes à aquisição de direitos. - estudo de viabilidade técnico-econômica: Avaliação destinada a diagnosticar a viabilidade técnico-econômica de um empreendimento. custos e despesas de um empreendimento ao longo de seu horizonte. em função da especificidade de cada empreendimento. reposição ou substituição de bens e necessidade de capital de giro no empreendimento.Engenharia Civil . com o objetivo de venda das unidades geradas. ou então definido explicitamente pelo engenheiro de avaliações.fluxo de caixa projetado: Projeção de receitas. . .horizonte: Período de projeção do fluxo de caixa do empreendimento.

na hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. em função da especificidade de cada empreendimento.período de capitalização: Prazo de referência da taxa de juros efetiva.período de recuperação (pay-back): Período no qual os resultados líquidos acumulados da operação do empreendimento equivalem ao investimento. .preço de liquidação forçada: Quantia auferível pelo bem. . correspondente à diferença entre a remuneração do título do Tesouro Norte-Americano de longo prazo e a de seu similar no país (por exemplo. . . . Marcus V.modelo probabilístico: Modelo em que são associadas distribuições de probabilidade às variáveis-chave do modelo. necessária para remunerar o risco do empreendimento.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. .período de recuperação descontado: Período no qual os resultados líquidos da operação do empreendimento.médio prazo: Período de tempo normalmente entre um e cinco anos. ou então definido explicitamente pelo engenheiro de avaliações. 76 . que será utilizada para a capitalização. descontados a uma determinada taxa. equivalem financeiramente ao investimento.prêmio de risco de um país: Adicional de taxa de juros devido ao risco conjuntural de um país. . 02197377701 .modelo determinístico: Modelo em que se pressupõe serem os parâmetros utilizados invariáveis. Risco Brasil). considerada a dedução da parcela relativa à depreciação prevista na legislação fiscal.Engenharia Civil . Campiteli Aula 21 sobre o resultado antes da tributação.prêmio de risco: Adicional de taxa de juros em relação à taxa livre de risco. .

Engenharia Civil . para apurar o resultado.receita bruta: Receita proveniente de vendas e serviços.resultado após a tributação: Resultado antes da tributação. 77 . . . deduzidos os tributos sobre o lucro tributável. benfeitorias ou instalações a serem construídas). Marcus V.receita líquida: Receita bruta deduzida das parcelas relativas a devoluções. 02197377701 . . impostos e contribuições incidentes.project finance: Modalidade de financiamento de projetos baseada no seu fluxo de caixa.receita não-operacional: Receita dissociada da operação do empreendimento. os custos e as despesas no período de competência respectivo. inadimplementos. a receita recebida. . Campiteli Aula 21 .regime de caixa: Regime em que se consideram.resultado antes de tributação: Resultado operacional acrescido do resultado não operacional. . . mesmo que não tenham sido efetivamente recebidos ou pagos nesse período. as receitas. .regime de competência: Regime em que se consideram. terreno. os custos e as despesas no período efetivo em que ocorreram.receita operacional: Receita associada diretamente à operação do empreendimento.renda líquida: Resultado em cada período do fluxo de caixa.resultado bruto: Receita bruta deduzida do custo direto. sem considerar a incidência de tributos sobre o lucro tributável. . para apurar o resultado. em que os emprestadores aceitam como garantia as receitas futuras do projeto e a hipoteca da base física do empreendimento (por exemplo. .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.

risco de operação: Risco associado à atividade operacional. . de comportamento humano. em função de descompassos de caixa ou de obtenção de crédito. 78 .risco financeiro: Risco ao empreendimento decorrente da falta de recursos. culturais e sociais. falhas gerenciais.risco: Parte da incerteza que pode ser quantificada por probabilidade. políticas. bem como sinistros e comprometimento ambiental.risco conjuntural: Risco decorrente de mudanças nas condições macroeconômicas.Engenharia Civil . de equipamentos.resultado operacional: Resultado bruto deduzido do custo indireto.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Campiteli Aula 21 . . bem como respectivos níveis de preço de insumos e produtos do setor. . . .risco de mercado setorial: Risco resultante de variações de oferta e demanda. Marcus V. que envolve fatores como sistemas inadequados (informação ou suporte). .resultado não operacional: Resultado de atividade não relacionada diretamente à operação do empreendimento. nos preços de ações e de commodities e no descolamento entre taxas/preços. de controle. .risco de implantação: Risco resultante de alterações de prazo e preço previstos durante a implantação do empreendimento.risco de mercado financeiro: Risco resultante de mudanças no comportamento das taxas de juros e câmbio.resultado de operações financeiras: Diferença entre as receitas e despesas provenientes de operações financeiras. 02197377701 . prazos e moedas/índices. .

de um ativo ou empreendimento. . .taxa efetiva: Taxa real. Campiteli Aula 21 . medida em percentagem. cuja aplicação gera resultados financeiros idênticos.taxa de juros: Relação percentual entre a remuneração financeira de um capital e o respectivo principal.taxa interna de retorno: Taxa de juros que anula o fluxo de caixa descontado de um investimento.taxa de desconto: Taxa utilizada para calcular o valor presente de um fluxo de caixa. . .taxa livre de risco: Taxa referente a uma aplicação com risco mínimo.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. . observada num determinado período. Marcus V. . descontada a taxa de inflação.risco legal: Risco decorrente de mudanças de legislação que afete o empreendimento. . da evolução de uma variável de produção. inclusive no que se refere à tributação.taxa interna de retorno real: Taxa interna de retorno.taxa interna de retorno modificada: Taxa interna de retorno que leva em conta os resultados da gestão financeira. 02197377701 .taxa de risco: Componente da taxa mínima de atratividade destinado a remunerar o risco do empreendimento.taxa de crescimento: Tendência. .taxas equivalentes: Taxas de juros capitalizadas em períodos diferentes.Engenharia Civil . 79 . caso o fluxo de caixa tenha sido montado a preços correntes. que considera juros compostos referidos ao período de capitalização. . num determinado prazo. usualmente associada à remuneração de títulos do tesouro norte-americano.

denomina-se taxa nominal cheia. na condição de sua desativação. geralmente. Campiteli Aula 21 . combustíveis e congêneres. a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco. compatível com a natureza e características do empreendimento. descontada a inflação.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. . bem como com a expectativa mínima de emulação do empreendedor.taxa nominal: Taxa virtual.valor econômico: Valor presente da renda líquida auferível pelo empreendimento. durante sua vida econômica. . - valor da empreendimento ao perpetuidade: final do Valor horizonte remanescente projetivo.valor presente: Valor atual de um pagamento ou fluxo futuros. valor econômico ou valor de desmonte. Marcus V. 80 . .utilidades: Serviços relativos a fornecimento de energia.taxa mínima de atratividade: Taxa de desconto do fluxo de caixa. . descontados a uma determinada taxa de juros.taxa real: Taxa de juros. Quando embutido o efeito da inflação.valor de desmonte: Valor presente da renda líquida auferível pela venda dos bens que compõem o empreendimento. . em face da sua carteira de ativos. Na impossibilidade de se identificar o valor de mercado de algum bem componente do empreendimento. . de um considerados resultados perenes. água. 02197377701 . considera-se a sua melhor aproximação: custo de reedição.valor patrimonial: Somatório dos valores de mercado dos bens que compõem o ativo permanente do empreendimento. associada a juros simples. sem ser. referida a um prazo diferente do período de capitalização.Engenharia Civil .

02197377701 . arena. rurais. motel. shopping center. pré-operação (start-up ou posto em marcha). estabelecimento de ensino. cinema. clube. estádio.Engenharia Civil . 81 . quanto ao uso. mistos. hospital. reservatório).2 – Classificação dos Empreendimentos a) Conforme o estágio Os empreendimentos podem ser classificados conforme o estágio em: concepção ou anteprojeto. que. casa de diversão.de base industrial: de transformação. comerciais. industriais. ou com benfeitorias. . como: hotel. paralisado ou embargado. teatro. podem ser: residenciais. - variáveis-chave: Variáveis que apresentam maior elasticidade na análise de sensibilidade. de construção civil. desmonte. com fins de exploração comercial e/ou de serviços. cemitério. . desativado. implantação ou execução.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. silo fixo. casa de repouso.volatilidade: Oscilação de preço de um título mobiliário.de base imobiliária. apart-hotel. . ou com ambos. Marcus V. clínica. 4. projeto. de serviços. supermercado. ou com parcelamento do solo.valor residual: Valor de alienação do empreendimento ao fim do horizonte projetivo.Imobiliários. deduzido o investimento. b) Conforme a base . posto de combustíveis. outlet e centros de compras assemelhados. depósito (por exemplo: armazém. Campiteli Aula 21 - valor presente líquido: Valor presente. commodity ou ativos líquidos em um período de tempo definido. operação (em marcha). parque temático. resort.

3. energia elétrica telecomunicação. o comportamento continuado das variáveis-chave nos períodos pretéritos observados. hidrovia. 4. exploração vegetal (extração ou cultivo).1 .Engenharia Civil . condições de manutenção e renovação. Campiteli Aula 21 . econômico e financeiro ao longo do tempo. como: água potável (produção e distribuição). radiodifusão e transmissão televisão. aeroviário. Marcus V. sazonalidades. especialmente no que tange às variáveis-chave. esgoto. ferrovia. volatilidades e 82 . hidroviário e marítimo. .Para identificação de valor e indicadores de viabilidade a) Análise operacional do empreendimento A operação do empreendimento deve ser descrita e caracterizada em relação à sua adequabilidade técnica. coleta e tratamento de resíduos distribuição). rodovia. ferroviário. (geração. teleinformática. intermodal). . viabilidade de crescimento e indicadores de produção.de base comercial e serviços. 02197377701 b) Análise das séries históricas do empreendimento As séries históricas do empreendimento devem conter dados relativos à evolução da configuração física do empreendimento e do seu desempenho operacional. terminais de transporte (rodoviário. como: transmissão de dados. e gás (distribuição). produtividade e eficiência.de base mineral: extração. exploração mista. com a identificação de tendências.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. beneficiamento. transporte coletivo.com base em concessões de serviços públicos. capacidade instalada. sólidos. exploração animal. . A análise deve contemplar.3 – Tratamento de Dados 4.de base rural: agroindústria. quando possível.

preferentemente em relação às variáveis-chave. da finalidade da avaliação e do grau de fundamentação que se pretende atingir. quando existir. com ênfase no comportamento dos custos fixos e variáveis. recomenda-se adotar modelos probabilísticos que dispensam a adoção de prêmio de risco. Deve levar em conta fatores de mercado qualitativos ou quantitativos que possam ter impacto sobre o desempenho do empreendimento. considerando-se a taxa de desconto igual à taxa livre de risco.Engenharia Civil . 02197377701 Na identificação do valor econômico. c) Análise setorial e diagnóstico de mercado O desempenho setorial deve ser analisado. considerando-se o nível de risco do empreendimento. diagnosticado e cotejado com o do empreendimento. d) Taxa de desconto A taxa de desconto a ser adotada no fluxo de caixa corresponde ao custo de oportunidade para o empreendedor. o risco do empreendimento é calculado por meio da análise de risco. Marcus V. No modelo de fluxo de caixa. devem ser simuladas as condições de operação real do empreendimento. diagnósticos e informações setoriais disponíveis. Campiteli Aula 21 componentes cíclicos ou atípicos. a taxa de desconto é uma composição da taxa livre de risco e um prêmio de risco. Nos modelos determinísticos. e) Modelagem A escolha do modelo depende do tipo do empreendimento. 83 . Nos modelos probabilísticos. e levar em consideração pesquisas.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.

e. com o objetivo de gerar a distribuição dos resultados possíveis.identificação da distribuição normal dos resultados possíveis.Engenharia Civil . . os seguintes processos genéricos para quantificação de risco do empreendimento: . 84 . sobre as quais recomenda-se maior atenção na fundamentação. Marcus V. e. por meio da análise de sensibilidade. como no método das variações paramétricas. Para a sua construção.1) Estimativa do horizonte O horizonte deve ser definido levando em consideração a natureza do empreendimento.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. as características setoriais e o estágio tecnológico.3) Análise de sensibilidade Tem o propósito de identificar as variáveis de maior elasticidade (variáveis-chave). e. 02197377701 são aceitáveis. Campiteli Aula 21 e.2) Cenários Os cenários aplicáveis devem refletir condições factíveis de operação do empreendimento e de comportamento do mercado. e identificadas as respectivas distribuições de probabilidade associadas.seleção ao acaso de uma combinação de valores para as diversas variáveis-chave através de técnicas de simulação (como a técnica de Monte Carlo). entre outros. Nos modelos probabilísticos. uma vez identificadas as variáveischave do modelo. podem ser assumidas hipóteses variáveis de pessimistas a otimistas.4) Análise de risco Tem como propósito quantificar o risco do empreendimento em função das variáveis-chave e seus efeitos sobre o resultado esperado.

é aceitável a consideração do risco por meio de um prêmio de risco.Engenharia Civil .4. esta deve ser feita de acordo com o estabelecido na norma NBR 14653-1:2001.2 – Preço de liquidação forçada 85 . c) Método comparativo direto de custo A utilização do método comparativo direto para a avaliação de 02197377701 custos deve considerar uma amostra composta por bens semelhantes. identifica-se o grau de variabilidade da distribuição dos resultados possíveis do modelo. 4. 4.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.1 – Valor de mercado No caso de identificação do valor de mercado.4 – Identificação do resultado 4. equipamentos e instalações. de reedição ou de substituição. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor depreciável.4. ou por orçamento detalhado. Campiteli Aula 21 Nos dois casos. Pode ser apropriado por custos unitários. mensurável por seu coeficiente de variação.3. 4. b) Depreciação física O cálculo da depreciação física pode ser realizado de forma analítica – por meio de orçamento necessário à recomposição do bem na condição de novo – ou por meio da aplicação de coeficiente de depreciação que leve em conta o seu estado de operação ou conservação. Marcus V. Nos modelos determinísticos.2 – Para a identificação de custos a) Método da quantificação do custo Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias.

com os indicadores setoriais correspondentes.4. adicionalmente. custos e indicadores de viabilidade. valor de mercado adicionado (market value added) – MVA e o Retorno sobre o patrimônio líquido – ROE). 4.5. períodos de recuperação (pay-back) e índices de lucratividade (por exemplo: retorno sobre ativos . este será o maior apurado entre o valor econômico e o de desmonte. valor presente líquido. custo anual. entre outros. referências às 02197377701 rentabilidades financeira e econômica do empreendimento. 4. quando possível. Em caso de apuração de valor negativo.4 .3 – Indicadores de viabilidade O resultado final das análises de viabilidade econômica pode ser expresso sob a forma de taxas internas de retorno.Engenharia Civil .1 – Métodos para identificar o valor 86 . e corresponderá à diferença entre o valor econômico e o patrimonial. valor econômico adicionado – EVA. ambos na condição de liquidação forçada. bem como sobre suas taxas de retorno e pay-back.4.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 4. configura-se uma perda econômica. retorno sobre investimentos – ROI.5 – Metodologia aplicável Existem três campos básicos de aplicação da presente metodologia: identificar valor. Marcus V. Campiteli Aula 21 No caso de identificação do preço de liquidação forçada.Fundo de comércio e good-will A identificação deverá considerar a previsibilidade de rendas líquidas a serem auferidas pelo empreendimento. Na apresentação dos resultados relativos à identificação do valor. durante sua vida econômica.ROA. podem ser apresentadas. 4. comparados.

das características do empreendimento e do mercado no qual se insere.5. conforme a tabela seguinte. involutivo.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. evolutivo e da renda. Marcus V.3 – Indicadores de viabilidade econômica de empreendimentos Os indicadores de viabilidade dependem de características do empreendimento e do empreendedor e podem ser. em cada caso. conceituados na NBR 14653-1. o período de recuperação e os índices de lucratividade.2 – Métodos para identificar custo A identificação de custos dos empreendimentos pode ser 02197377701 realizada com o emprego do método comparativo direto de custo ou do método da quantificação de custo. 4. podendo ser empregados.5. 87 .Engenharia Civil . isolados ou conjuntamente. a taxa interna de retorno. do tipo de valor que se pretende identificar. Campiteli Aula 21 A identificação de valor depende fundamentalmente do objetivo da avaliação. os métodos comparativo direto de dados de mercado. conceituados na NBR 14653-1. 4. entre outros: o valor presente líquido.

O empreendimento será considerado viável quando a sua taxa interna de retorno for igual ou superior à taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco. o descontado corresponde ao tempo necessário para anular a mesma diferença. mas é útil para comparar alternativas de investimento a uma mesma taxa de desconto. para uma taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco. projetado no horizonte do empreendimento. 88 . incluindo o valor do investimento a realizar.Engenharia Civil . b) Taxa interna de retorno Este indicador de viabilidade é expresso pela taxa de desconto que anula o valor presente do fluxo de caixa projetado no horizonte do empreendimento. sem considerar a remuneração do capital. O empreendimento será considerado viável quando o seu valor presente líquido for nulo ou positivo. O tempo de retorno pode ser simples ou descontado: o simples 02197377701 corresponde ao tempo necessário para anular a diferença entre as despesas de investimento e as receitas líquidas.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. quando as parcelas são descontadas a uma taxa de desconto. c) Tempo de retorno Este indicador de viabilidade é expresso pelo tempo necessário para que a renda líquida acumulada do empreendimento iguale o investimento nele comprometido. incluindo o valor do investimento a realizar. A utilização isolada do período de recuperação como indicador de viabilidade não é conclusiva. Marcus V. Campiteli Aula 21 a) Valor presente líquido Este indicador de viabilidade é expresso pelo valor presente do fluxo de caixa descontado.

Se o objetivo for encontrar uma aproximação do valor de mercado. O método da capitalização da renda procura identificar o valor do empreendimento com base na expectativa de resultados futuros. 02197377701 O valor econômico é estimado a partir da projeção do fluxo de caixa. Sob essas circunstâncias. ou fruto de condições específicas do investidor ou estabelecidas pelo avaliador.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Campiteli Aula 21 d) Índice de lucratividade É a relação entre o valor presente das receitas líquidas e o dos investimentos. partindo-se da elaboração de cenários possíveis. O empreendimento será considerado viável quando o seu índice de lucratividade for igual ou superior à unidade. 4. Assim. com a consideração de valores contigenciais e outras obrigações. devem ser cotejadas as condições do empreendimento avaliando com os indicadores e parâmetros apresentados efetivamente pelo setor. Marcus V. levando em consideração as necessidades de correção de eventuais desvios existentes no empreendimento ou informações não confiáveis. descontado a taxas 89 que reflitam adequadamente .6 – Procedimentos para a utilização do método da capitalização da renda Definir previamente o tipo de valor que se pretende identificar. deve-se adotar o pressuposto de que a gestão do empreendimento no futuro seguirá padrões profissionais praticados no setor. para uma taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco. o valor do empreendimento corresponderá ao valor presente do fluxo de caixa projetado.Engenharia Civil . seja ele uma aproximação do valor de mercado.

capital imobilizado no giro. Os valores são projetados. em geral. por exemplo. pela taxa mínima de atratividade do empreendimento. quando aplicável. negativa ou nula) de variáveis-chave do empreendimento pode ser estimada por sua evolução nos últimos anos. 90 .Engenharia Civil . regularidade de demanda. b) ao final do horizonte projetivo. por meio da análise. bem como disponibilidade de insumos. dentre outros. e) no caso de novos empreendimentos. Esses modelos levam em conta as variáveis-chave. Marcus V. bem como o estágio logístico do comportamento da demanda. da vocação. Campiteli Aula 21 remuneração do capital e riscos do empreendimento. deve ser considerada a capacidade de absorção do produto no mercado. participação no mercado e preços praticados. do setor e do país. dentre outros. quando for presumida a continuidade das 02197377701 condições passadas. cultura e práticas comerciais. d) a taxa de crescimento (positiva. dentre outras. estoques. em moeda constante. deve-se considerar o valor residual ou o valor da perpetuidade do empreendimento. não se computando a taxa de inflação. com o emprego de informações setoriais e de conjuntura. A aplicação do método requer a determinação dos seguintes componentes principais: a) o fluxo de caixa projetado é determinado a partir de modelos de simulação aplicáveis às características do empreendimento em questão. margens.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. c) a taxa de desconto utilizada para calcular o valor presente do fluxo de caixa projetado pode ser determinada pelo custo ponderado de capital. Esta análise pode ser feita por meio da determinação de tendências ou por análise de séries temporais.

Marcus V.A precisão matemática dos procedimentos não representa qualquer garantia de que as análises prospectivas efetivamente ocorrerão. são de responsabilidade das respectivas fontes. 02197377701 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação. .7 – Especificação das avaliações quanto à fundamentação As avaliações para identificação de valor e indicadores de viabilidade serão enquadradas segundo sua fundamentação. já que o comportamento errático das conjunturas geral e setorial pode afetar diretamente os resultados do empreendimento. de acordo com a tabela a seguir. 4.As informações de desempenho do empreendimento e do setor. Campiteli Aula 21 Condições limitantes: . ainda que contemplados em diversos cenários. quando existentes.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. devem ser considerados os seguintes critérios: 91 .Engenharia Civil .

1 a 7.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.1. Campiteli Aula 21 Na tabela acima.5.4). identificam-se três campos (graus III. O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens. do grau II. 02197377701 92 . II e I) e 10 itens (de 7.5. O atendimento a cada exigência do grau I terá 1 ponto. bem como a pontuação global. e do grau III. atendendo à tabela abaixo.1.Engenharia Civil . 2 pontos. Marcus V.5. Deve ser apresentada no laudo uma tabela com o enquadramento obtido em cada item. 3 pontos.

entre outros fatores. Pode ser. Gabarito: Errada 2) (69 – MPE-AM/2007 – Cespe) A área equivalente de construção é a transformação da área construída com diferentes padrões de edificação em uma área equivalente com único padrão de edificação. conforme o caso.Engenharia Civil . O custo de construção corresponde aos gastos necessários para a execução da construção. Campiteli Aula 21 QUESTÕES COMENTADAS 1) – (111 ABIN/2010 – Cespe) O cálculo da área equivalente de construção leva em conta. o custo do valor de mercado do imóvel. Conforme vimos na questão anterior. utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção adotado como referência. Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Gabarito: Correta (CGU/2012 – ESAF) A NBR 12. A área equivalente é a área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real. o que difere do valor de mercado. Emprega o Custo Unitário Básico para determinar o custo da obra. a afirmação da questão 02197377701 está correta. maior ou menor que a área real correspondente. que corresponde ao valor de venda e compra de um imóvel.721/2006 – Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de construção para incorporação de edifício em condomínio define os critérios para orçamentos de obras em condomínio. através de 93 .

De acordo com essa norma. deve ser calculada a) multiplicando-se a área equivalente em área de custo padrão da unidade autônoma considerada pelo custo unitário básico da construção. correspondente ao projeto-padrão 94 . correspondente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto de incorporação. c) multiplicando-se a área real total dos pavimentos pelo custo unitário básico. b) multiplicando-se a área real global da edificação pelo custo unitário básico. e facilitando a discussão de eventuais alterações que possam ocorrer durante a obra.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. correspondente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto de incorporação. 3) 2 . d) multiplicando-se a área equivalente em área de custo padrão global pelo custo unitário básico. A finalidade do método proposto na norma é o detalhamento do prédio para o registro em cartório. garantindo a condôminos e construtores um parâmetro de controle para a obra a ser executada. atualizada à data do arquivamento em cartório competente de Registro de Imóveis. o custo global da obra: estima-se pela soma das seguintes parcelas:  produto da área equivalente em área de custo padrão global pelo CUB. Campiteli Aula 21 ponderações. Marcus V. e) multiplicando-se a área global de construção pelo custo unitário básico.A avaliação do custo global da obra. responda às questões 2 e 3. De acordo com a norma NBR 12721. de acordo com as características do prédio.Engenharia Civil . correspondente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto 02197377701 de incorporação.

Engenharia Civil .  parcelas adicionais. desvinculada.  Projetos.ESAF) Uma área fechada no subsolo de edificação. relativas a todos os elementos ou condições não incluídas nas relações quantitativamente discriminadas de materiais e mão-de-obra correspondentes ao projeto-padrão. Campiteli Aula 21 que mais se assemelhe ao da edificação objeto de incorporação. Marcus V. elevadores.  impostos. taxas e emolumentos cartorários. com atribuição de fração ideal própria no terreno e partes comuns do edifício é: a) área privativa acessória 02197377701 b) área de uso comum c) área de divisão proporcional d) unidade autônoma e) vaga de garagem A atribuição de fração ideal própria no terreno e coisas comuns é característica de unidade autônoma.  outras despesas indiretas. equipamentos e instalações. Gabarito: D 4) uma (5 – CGU/2008 .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.  remuneração do incorporador. que se subdividem em áreas privativas principais e áreas privativas acessórias. tais como: fundações especiais. identificada no projeto arquitetônico. playground. obras e serviço complementares e outros serviços.  remuneração do construtor. com acesso independente da ocupação das vagas de garagem no pavimento. 95 .

calculadas a partir do projeto arquitetônico aprovado. ou conjunto de dependências. Área real total da unidade autônoma: Soma das áreas cobertas e descobertas reais e condominiais que definem a área total da unidade autônoma considerada. Gabarito: A 5) (21 – CEF/2013 – FCC) Um engenheiro está trabalhando na incorporação de um empreendimento residencial. nela incluídas as superfícies das projeções de paredes. Gabarito: Errada III. pilares e demais elementos construtivos. medidas a partir do projeto arquitetônico. destinada a usos acessórios.Engenharia Civil . denominase área privativa acessória. de pilares e demais elementos construtivos. 96 . Área real é a medida de qualquer dependência ou conjunto de dependências. considere: I. Sobre as áreas reais do empreendimento. Gabarito: Correta II. Área real total do pavimento: Soma das áreas cobertas e descobertas reais de um determinado pavimento medidas a partir 02197377701 do projeto arquitetônico. Campiteli Aula 21 A área da unidade autônoma situada fora dos limites físicos de sua área privativa principal. cobertas ou descobertas. Área real total da unidade autônoma é a soma das áreas cobertas reais e condominiais. Área real de pavimento consiste apenas nas áreas cobertas de um pavimento.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Áreas reais: Medida da superfície de quaisquer dependências. Marcus V. incluídas as superfícies das projeções de paredes.

tais como: depósitos. III e IV. apenas. nela incluídas as superfícies das projeções das paredes. Gabarito: Correta Está correto o que se afirma em (A) I e IV. 97 e demais elementos . situada fora dos limites físicos de sua área privativa principal. Marcus V. apenas. (B) coberta padrão. apenas. box de lavanderia. Área privativa acessória é aquela de uso exclusivo da unidade autônoma. Campiteli Aula 21 Gabarito: Errada IV. (B) II e III. mas fora dos limites físicos de sua área principal. II e III. vagas de garagem. A descrição: “medida da superfície de quaisquer dependências cobertas. (D) I.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Gabarito: A 6) (41 – UFTM/2013 – VUNESP) O indicador mais utilizado para o cálculo de custos de edificações é o Custo Unitário 02197377701 Básico. Área privativa acessória: Área da unidade autônoma de uso exclusivo. destinada a usos acessórios. apenas. II. de pilares construtivos” refere-se à área (A) equivalente de construção. Uma questão básica para a utilização desse método de cálculo é a descrição para o cômputo da área que será utilizada. (C) II e IV.Engenharia Civil . (E) I. como as vagas de garagem.

Engenharia Civil . (D) coberta real. Gabarito: D 7) (3 – CGU/2012 – ESAF) A partir das informações do Quadro III (NBR-12. Marcus V. coberta. analise as afirmações a seguir. neste caso.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.721/2006) e das informações disponibilizadas pelo SINDUSCON/DF para o CUB (referente a março de 2012). Campiteli Aula 21 (C) coberta de padrão diferente. Conforme vimos nas questões acima. 02197377701 98 . de pilares e demais elementos construtivos refere-se à área real. a medida das superfícies das projeções de paredes. (E) construída.

Campiteli Aula 21 02197377701 I.Engenharia Civil . o projetopadrão que mais se aproxima principais e de acabamento é o R8-B. Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 99 de suas características . Para o exemplo de incorporação apresentado.

590. o projeto-padrão que mais se aproxima é o R8-N. III. quando o contrato for de Construção por Administração.66 R$/m2. O custo unitário da construção resulta da divisão do Custo global da edificação (explicado no próximo item) pela área equivalente em área de custo padrão total. esta questão foi anulada. O valor de 3. da Lei 4. Com isso.590. 32.591/64. IV. O Custo Básico Global da edificação é de R$ 3.66. resultando em valor superior ao CUB.00 resulta da multiplicação da área privativa pelo CUB = 4000 x 897. Campiteli Aula 21 Na classificação geral do Quadro III consta que o padrão de acabamento é o normal. De acordo com a NBR 12721. no mínimo de:  Fundações Especiais (subtrair da sapata até 2.Engenharia Civil . II.640. Portanto.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. O Custo global da edificação é de R$ 3. o Custo Básico Global resulta da multiplicação da área equivalente global pelo CUB. ar- . Contudo. Logo.640.00. Resulta do somatório:  CUB x (soma das áreas equivalentes ao do custo padrão) E todas as demais despesas.578. Marcus V. com a inclusão. o Custo global da construção é o 02197377701 valor mínimo que pode ser atribuído à construção da edificação para fins do disposto no art. 100 bombas de recalque. O Custo Unitário da obra em cálculo é de 897. não há como avaliar este item. Contudo.5m)  Elevadores  Equipamentos e Instalações: condicionado etc. a questão não fornece e nem permite calcularmos a área equivalente global.00.640.

Manual de avaliações e perícias em imóveis urbanos. fratura ou dano. Piscina.66 = 3. Campiteli Aula 21  Playground  Obras e Serviços Complementares: Urbanização. e que não podem ser retirados sem destruição. melhorá-lo ou embelezá-lo.Engenharia Civil . (J. etc. e) I e IV.00 somado às demais parcelas acima relacionadas. É correto apenas o que se afirma em a) I. Logo. Gabarito Preliminar: B Gabarito Definitivo: Anulada 8) (34 – TRE-MT/2005 – Cespe) Benfeitorias são obras ou serviços que se realizam em um bem imóvel com o intuito de aproveitá-lo. b) II. 2001. A eletiva B perfunctória C geral D voluptuária E permanente A norma NBR 13652 prevê os seguintes tipos de benfeitoria: 101 .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. São Paulo: PINI. nele incorporados permanentemente. Marcus V. Ajardinamento.) 02197377701 Com base no conceito introduzido no texto acima.640. c) III. assinale a opção que apresenta um tipo de benfeitoria. d) IV. conservá-lo.590. o Custo global da construção seria o valor de 4000 x 897. Fiker.

considera-se “Esbulho” como: a) um bem consumível que pode ser pesado. c) medida pela qual a pessoa é protegida contra violências que lhe perturbam a posse de coisas corpóreas. c) voluptuária: não aumenta o uso normal do bem. sendo sua finalidade de mero recreio ou deleite.ESAF/CGU 2008) De acordo com a NBR 13. com ou sem violência ou fraude de terceiros.752. e) privação total ou parcial da posse de quaisquer bens alheios. Gabarito: E 10) (98 – STM/2011 – Cespe) Perícia é a constatação de fato. com ou sem violência 02197377701 ou fraude de terceiros. Marcus V. contado ou medido.752. a benfeitoria voluptuária é um tipo normativo de benfeitoria.Engenharia Civil . privação ou desaparecimento da posse ou da coisa possuída.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 102 . Portanto. Gabarito: D 9) (9 . De acordo com a NBR 13. Campiteli Aula 21 a) necessária: finalidade de conservar o bem ou evitar a sua deterioração. b) conflito de interesses suscitado em juízo ou fora dele. mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que a constituem. d) prejuízo. b) útil: aumenta ou facilita o uso do bem. esbulho significa privação total ou parcial da posse de quaisquer bens alheios.

Campiteli Aula 21 Perícia é a atividade que envolve apuração das causas que motivaram determinado evento ou da asserção de direitos. devem constar local e data da avaliação. ressalvas e fatores limitantes. f) diagnóstico do mercado. h) especificação da avaliação .Engenharia Civil . i) planilha dos dados utilizados. descrição das variáveis do modelo. Marcus V. com a definição do critério de enquadramento de cada uma das características dos 103 .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que o constituem denomina-se vistoria. deve ser apresentado demonstrativo da pontuação atingida. 02197377701 g) indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s). j) no caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado. A constatação de um fato. Quando solicitado pelo contratante. qualificação legal completa e assinatura dos profissionais responsáveis pela avaliação. De acordo com a NBR 14653-2. o laudo de avaliação completo deve conter no mínimo os seguintes itens: a) identificação do solicitante.indicar a especificação atingida. c) objetivo da avaliação. com relação aos graus de fundamentação e precisão. d) pressupostos. acessos e elementos de cadastro legais e fiscais). número(s). e) identificação e caracterização do imóvel avaliando (a caracterização do imóvel abrange a localização e identificação do bairro. Gabarito: Errada 11) (100 – TRE-ES/2011 – Cespe) No laudo. b) finalidade do laudo. logradouro(s). quando informado pelo solicitante.

o engenheiro de avaliações deve definir o tamanho da amostra utilizando critérios estatísticos. 104 . e justificativas para o resultado adotado. Contudo. na atual versão não há especificação de percentual mínimo. na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas. o campo de arbítrio.653. No caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado. deve ser apresentado o gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo. se for o caso.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.Engenharia Civil . A escala utilizada para definir as diferenças qualitativas deve ser especificada de modo a fundamentar o correto agrupamento dos dados de mercado. o percentual mínimo é de: a) 30% b) 25% c) 20% 02197377701 d) 15% e) 10% Na versão anterior da norma NBR 14653-2. é permitida a vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou. Marcus V. mas sim. Gabarito: Correta 12) (7 . se houver omissão no contrato. se houver omissão no contrato. m) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação. k) tratamento dos dados e identificação do resultado . l) resultado da avaliação e sua data de referência.CGU/2008 . Campiteli Aula 21 elementos amostrais.Explicitar os cálculos efetuados.ESAF) De acordo com a NBR 14. havia a previsão de percentual mínimo de 10%.

sempre que possível. 02197377701 alicerçado no seu aproveitamento eficiente. de seus frutos e direitos são: a) Método Comparativo Direto: identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis. deve-se preferir o método comparativo direto de dados de mercado. C) evolutivo. considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. Os demais métodos previstos na norma para identificar o valor de um bem. Os métodos de identificação do valor de um bem não incluem o método A) comparativo direto de dados de mercado. c) Método Evolutivo: identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. b) Método Involutivo: identifica o valor de mercado do bem. B) involutivo. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado. Campiteli Aula 21 Gabarito: Nenhuma das alternativas (desatualizada) 13) (33 – TRE-MT/2005 – Cespe) No processo de avaliação de imóveis urbanos. E) dos valores virtuais. Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. tem-se procurado padronizar métodos para permitir identificar valores de um bem de maneira confiável e com capacidade de comparação. De acordo com a NBR 14653-1. mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido. deve ser considerado o fator de comercialização.Engenharia Civil . 105 . a escolha da metodologia para a identificação do valor de mercado. constituintes da amostra. D) da capitalização da renda. baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica.

a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos. 106 . a norma não prevê o método dos valores virtuais. com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.00.Engenharia Civil .00. Após a vistoria ele constatou que o valor do terreno é R$ 411. f) Método da Quantificação de Custo: identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos.000. deve ser considerado o fator de comercialização. Portanto. Marcus V.00. é (A) 513. o valor de imóvel. 02197377701 (C) 745.000. para o tipo de imóvel. (B) 698.000.800. o Método Evolutivo identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado.00.00. Campiteli Aula 21 d) Método da Capitalização das Rendas: identifica o valor do bem. considerando-se cenários viáveis. Se. em reais.250.25. (D) 559. constituintes da amostra. Conforme vimos.00. e) Método Comparativo Direto: identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis.750.00 e o valor das benfeitorias é R$ 185. Gabarito: E 14) (51 – – TRT-15/2013 FCC) Um engenheiro civil necessitou avaliar um imóvel urbano pelo método evolutivo.000. (E) 642. o fator de comercialização for 1.

que resultam na valorização dos imóveis das imediações. De acordo com a NBR 14653-2. no Método da Renda.00 + R$ 185. 15) 123 – Em um processo de avaliação.000. em função do tipo de imóvel que se pretende avaliar. julgue os itens que se seguem. A respeito desse assunto. a planta de valores indica os locais dotados de atributos positivos na região.. são levantadas todas as despesas necessárias à sua manutenção e operação. Marcus V. o valor de mercado será: (R$ 411. o imóvel é avaliado em função da receita que ele 02197377701 pode gerar.25 = R$ 745. impostos etc. e receitas provenientes da sua exploração. monta-se o fluxo de caixa com base nas despesas e receitas previstas para o imóvel e suas respectivas épocas. De acordo com a norma NBR 14653-2. de modo a que os valores dos imóveis sejam estimados de forma fidedigna.00) x 1.000. Gabarito: Errada 16) 124 – No método de avaliação conhecido como método da renda. 107 . planta de valores é a representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel numa mesma data. Campiteli Aula 21 Com isso. Em seguida.00 Gabarito: C (Caixa/2006 – Cespe) Na avaliação de imóveis.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.Engenharia Civil .000. é necessário que diversos aspectos técnicos e econômicos sejam considerados.

descontado pela taxa mínima de atratividade.Engenharia Civil . O imóvel cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação denomina-se imóvel paradigma. estima-se o valor do imóvel pelo valor máximo. foros ou pensões. dos riscos do negócio. encargos. que é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e. Por fim. 108 . Campiteli Aula 21 Estabelece-se a taxa mínima de atratividade. Portanto. a avaliação do imóvel se dá em função da sua receita potencial. Gabarito: Correta 17) 125 – O imóvel alodial é aquele cujas características são representativas dos imóveis da região. que pode ser compreendido pela soma do valor do terreno e do investimento que seria necessário para a reconstrução da edificação. A partir desse montante. Gabarito: Errada 02197377701 18) (123 – Caixa/2006 – Cespe) Um dos conceitos-chave da atividade de avaliação de imóveis urbanos é o custo de reprodução. que é representado pelo valor atual do fluxo de caixa.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. também. o avaliador estabelece uma margem de lucro para o construtor e pode sinalizar o preço de venda do imóvel. Imóvel Alodial é o imóvel livre de quaisquer ônus. Marcus V.

assim como o nível de rigor e o conteúdo mínimos dos laudos. Ele é utilizado para se determinar o valor de um bem no Método Evolutivo. entre outros aspectos. Gabarito: Correta (PMV/2008 – Cespe) No Brasil. (NBR 13752) Campo de arbítrio é o intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação. 19) 101 – Em uma avaliação. considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização. Marcus V. julgue os itens a seguir. deve-se levar em conta o lucro do construtor. em que o valor total do imóvel pode ser obtido a partir do valor do terreno. o custo de reprodução é o gasto necessário para reproduzir um bem. Para se ter o gasto necessário para se obter um bem. A respeito desse assunto. (NBR 14653-1) 109 . a avaliação de imóveis urbanos e a elaboração de laudos de avaliação são regidas por normas específicas que determinam os procedimentos a serem adotados. Campiteli Aula 21 Segundo a NBR 14653-1. 02197377701 O arbitramento é atividade que envolve a tomada de decisão ou posição entre as alternativas tecnicamente controversas ou que decorrem de aspectos subjetivos.Engenharia Civil . dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem. sem considerar eventual depreciação. é vedado o trabalho avaliatório no qual prepondere a subjetividade. ou em que não se utilize qualquer instrumento matemático de suporte à convicção de valor expressa pelo engenheiro de avaliações. desde que justificado pela existência de características próprias não contempladas no modelo.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.

O campo de arbítrio pode ser utilizado quando variáveis relevantes para a avaliação do imóvel não tiverem sido contempladas no modelo. Marcus V. prevê-se que o campo de arbítrio definido em 3. Quando a amplitude do campo de arbítrio não for suficiente para absorver as influências não consideradas. Campiteli Aula 21 Na norma NBR 14653-2. há possibilidade normativa de se considerar critérios subjetivos para se estimar o valor de um bem. o laudo de avaliação deverá conter no mínimo as informações abaixo relacionadas: a) identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho. para mais e para menos.5 do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. o modelo é insuficiente para que a avaliação possa atingir o grau mínimo de fundamentação no método comparativo direto de dados de mercado e esse fato deve ser consignado no laudo. por escassez de dados de mercado. 110 . entre outros elementos.Engenharia Civil .8 da ABNT NBR 14653 é o intervalo com amplitude de 15%. por inexistência de fatores de homogeneização aplicáveis ou porque essas variáveis não se apresentaram estatisticamente significantes em modelos de regressão. Portanto. no subitem 8. Gabarito: Errada 02197377701 20) 102 – Os laudos avaliatórios devem incluir obrigatoriamente a indicação da pessoa física ou jurídica que tenha encomendado o trabalho e a definição do método utilizado com justificativa de escolha. desde que a amplitude de até mais ou menos 15 % seja suficiente para absorver as influências não consideradas e que os ajustes sejam justificados.2.1.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. em torno da estimativa de tendência central utilizada na avaliação. De acordo com a norma NBR 14653-1.

obras e serviços de utilidade pública. d) indicação do(s) método(s) utilizado(s). 111 . Gabarito: Correta 21) 103 – Os laudos avaliatórios devem ser acompanhados da ART. registrados nos Conselhos Regionais de Engenharia.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. conforme a Resolução nº 345 do CONFEA. sejam de atribuição dessas profissões. Campiteli Aula 21 b) objetivo da avaliação.CREA. para a sua existência ou utilização. dos arquitetos. dos geólogos. De acordo com a NBR 14653-1. arquiteto e engenheiro agrônomo nas diversas modalidades e. perícias. dos engenheiros agrônomos. Marcus V. dos geógrafos e dos meteorologistas. são de atribuição privativa dos engenheiros em suas 02197377701 diversas especialidades. os elementos descritos no comando da questão fazem parte das informações que devem estar contidas em um laudo de avaliação. com justificativa da escolha. h) local e data do laudo. e) especificação da avaliação. de qualquer forma. Portanto.Engenharia Civil . máquinas e instalações industriais. g) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação. Arquitetura e Agronomia . as atividades de vistorias. avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis. recursos naturais e bens e direitos que. i) outras exigências previstas nas demais partes da NBR 14653. f) resultado da avaliação e sua data de referência. c) identificação e caracterização do bem avaliando. a Resolução nº 218 do CONFEA fixa as atribuições profissionais do engenheiro. suas partes integrantes e pertences.

Gabarito: Errada 23) (110 – PF Adm/2014 – Cespe) A anotação de responsabilidade técnica é dispensável para a elaboração de laudos periciais. visto que não são realizados diagnósticos estruturais em laudos desse tipo. os laudos avaliatórios devem ser acompanhados da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART. Conforme vimos na questão anterior. se as perícias fazem parte 02197377701 das atribuições privativas de profissionais legalmente habilitados no CREA. se as avaliações fazem parte das atribuições privativas de profissionais legalmente habilitados no CREA. conforme estabelece a Lei nº 6496/77.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Campiteli Aula 21 Portanto. por esse motivo. Conforme vimos na questão anterior.Engenharia Civil . os laudos periciais devem ser acompanhados da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART. conforme estabelece a Lei nº 6496/77. Marcus V. Gabarito: Correta 22) (104 – – MPU/2013 Cespe) A anotação de responsabilidade técnica (ART) é dispensável em laudos avaliatórios elaborados por engenheiros de avaliação de imóveis. a respectiva ART. conforme estabelece a Lei nº 6496/77. 112 . sendo necessária. os laudos avaliatórios devem ser acompanhados da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART. Gabarito: Errada 24) (117 – MJ/2013 – Cespe) Vistoria é atividade técnica de engenharia.

sendo sua finalidade de mero recreio ou deleite. nas desapropriações totais as avaliações devem ser realizadas com a utilização dos métodos previstos nesta Norma. logo. Gabarito: Correta (CEEE-RS/2005) O engenheiro civil pode vir a atuar em questões de avaliações e litígios. devem ser acompanhados da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART. Benfeitorias indispensáveis à conservação do bem denominamse benfeitorias úteis. na área de engenharia legal. O método evolutivo é previsto nela. Considerando a legislação que regulamenta essa atividade. 02197377701 De acordo com a NBR 14653-2.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. conforme estabelece a Lei nº 6496/77. julgue os itens a seguir. Gabarito: Correta 113 . Campiteli Aula 21 Conforme vimos na questão anterior. Logo.Engenharia Civil . 25) 107 – Na avaliação de imóveis. é um dos métodos utilizados. Benfeitoria voluptuária é aquela que não aumenta o uso normal do bem. se as vistorias fazem parte das atribuições privativas de profissionais legalmente habilitados no CREA. benfeitorias voluptuárias são aquelas benfeitorias indispensáveis à conservação do bem. Marcus V. Gabarito: Errada 26) 110 – Um dos métodos utilizados para identificar o valor de um bem a ser desapropriado é o método evolutivo.

com base em um orçamento detalhado. ou seja: VI = ( VT + VB ) . No Método Evolutivo a composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos. 114 .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. FC é o fator de comercialização. a partir do valor do terreno. julgue os seguintes itens. na impossibilidade deste. A aplicação do método evolutivo exige que: a) o valor do terreno seja determinado pelo método 02197377701 comparativo de dados de mercado ou. Campiteli Aula 21 (CORREIOS/2011 – Cespe) Acerca de avaliação de imóveis. considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização. FC onde: VI é o valor do imóvel. 27) 62 – De acordo com o método de avaliação conhecido como método da renda. o valor das benfeitorias é apropriado por meio da reprodução dos custos de seus componentes. b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da quantificação de custo.Engenharia Civil . Marcus V. VB é o valor da benfeitoria. c) o fator de comercialização seja levado em conta. sendo necessário justificar e quantificar os efeitos do desgaste físico e da obsolescência funcional dessas benfeitorias. em função da conjuntura do mercado na época da avaliação. VT é o valor do terreno. pelo método involutivo. admitindose que pode ser maior ou menor do que a unidade.

a ser subtraída dos seus custos de reprodução. Campiteli Aula 21 Portanto. Gabarito: Errada 28) 63 – O valor de mercado de um imóvel corresponde à quantidade de dinheiro necessária para se efetuar operação imobiliária de compra ou de venda de um imóvel. 115 . por meio do qual o valor de um imóvel é definido com base na comparação desse imóvel com outros imóveis de características intrínsecas e extrínsecas semelhantes. Gabarito: Errada 29) 64 – Entre os métodos de avaliação de imóveis disponíveis. a metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando.Engenharia Civil . a questão descreve características do Método Evolutivo. a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. nem todas as operações de compre ou de venda de um imóvel representam o valor de mercado de um imóvel. pois podem não ter ocorrido de forma voluntária e consciente. dentro das condições do mercado vigente. destaca-se o método comparativo de dados de 02197377701 mercado. Marcus V. Portanto. Para a identificação do valor de mercado. O valor de mercado é a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem. De acordo com a norma NBR 14653-1. que envolve a apuração da depreciação por meio da quantificação os efeitos do desgaste físico e da obsolescência funcional das benfeitorias. numa data de referência.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado.

d) No caso da avaliação considerar como inaproveitável o remanescente do imóvel. e) Nas desapropriações temporárias. as avaliações devem ser realizadas com a utilização dos métodos previstos na norma. Portanto. Marcus V. Gabarito: D (ABIN/2010 – Cespe) De acordo com as normas brasileiras e suas definições relacionadas à coleta de dados e outros procedimentos adotados para a avaliação de bens.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de adaptação do remanescente. De acordo com a NBR 14653-2. na mesma data de referência. bem como eventuais perdas adicionais. durante o período correspondente. assinale o critério incorreto. Campiteli Aula 21 Gabarito: Correta 30) (8 – CGU/2008 . o item D está incorreto. a) Nas desapropriações totais. as indenizações devem considerar a renda a ser auferida pelo imóvel. no caso da avaliação considerar 02197377701 como inaproveitável o remanescente do imóvel. Não há a obrigatoriedade de se recomendar a desapropriação total. b) Nas desapropriações parciais. c) No caso de benfeitorias atingidas. deve ser recomendada a desapropriação total. o critério básico é o da diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel remanescente. esta condição deve ser explicitada e seu valor apresentado em separado.ESAF) Considerando-se a avaliação de imóveis urbanos para efeito de desapropriação. e em 116 .Engenharia Civil .

julgue os itens que se seguem. Gabarito: Errada (ABIN/2010 – Cespe) Entre as metodologias adotadas para a avaliação de bens. e em especial bens imóveis urbanos.Engenharia Civil . julgue os itens subsequentes. O conjunto de dados de mercado representativos de uma população denomina-se amostra. De acordo com a NBR 14653-1. existem métodos para se identificar o valor de um bem e para 02197377701 a especificação das avaliações. amostragem é o procedimento utilizado para constituir uma amostra.Amostragem é o conjunto de dados de mercado representativos de uma população. 33) 117 .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Marcus V. entre outros. e de acordo com as normas brasileiras de avaliação de bens. 31) 115 – Frente projetada é a projeção horizontal da linha divisória do imóvel com a via de acesso. Campiteli Aula 21 especial de bens imóveis urbanos. Gabarito: Errada 32) 116 . Em relação a esse assunto. De acordo com a NBR 14653-2.Em se tratando dos graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear. no caso de frente em curva. frente projetada é a projeção da frente real sobre a normal ao menor dos lados ou a corda. na aplicação dos métodos comparativo direto de dados de 117 .

Engenharia Civil . deve ser determinado conforme a Tabela a seguir: 02197377701 118 .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. a extrapolação dos resultados não é admitida quando se tem grau III. Marcus V. Campiteli Aula 21 mercado e comparativo direto de custo. no caso de utilização de modelos de regressão linear. o grau de fundamentação. Na aplicação dos métodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo.

119 . de fato. Campiteli Aula 21 02197377701 Conforme se verifica no item 4.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. a extrapolação não é admitida quando se tem grau III.Engenharia Civil . Marcus V.

Engenharia Civil . caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. entre outros. Campiteli Aula 21 Gabarito: Correta 34) 118 – O método involutivo identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. obras e serviços de utilidade pública. 35) 112 – A vistoria de um imóvel urbano deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações. alicerçado no seu aproveitamento eficiente. a definição do comando da questão refere-se ao método evolutivo em vez do método involutivo. Em relação às avaliações de imóveis urbanos. Neste método. as atividades de vistorias. No método evolutivo é que se identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. suas partes integrantes e pertences. julgue os itens seguintes. máquinas e instalações industriais. são de atribuição privativa dos engenheiros em suas diversas especialidades. avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado do referido bem. Marcus V. Gabarito: Errada (ABIN/2010 – Cespe) De acordo com as normas vigentes no Brasil. mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido. e de outros profissionais de áreas 02197377701 afins. deve ser considerado o fator de comercialização. perícias. considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando 120 e sua adequação ao seu . deve ser considerado o fator de comercialização. No método involutivo identifica-se o valor de mercado do bem. Portanto. baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica.

o avaliador deverá recusar a realização da avaliação por impossibilidade técnica. 36) 103 – Nenhuma avaliação prescinde da vistoria. quando for impossível o acesso ao bem avaliando.653/2001. daí resultando condições para a orientação da coleta de dados. ao avaliar um imóvel 02197377701 urbano. b) A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado. d) O conhecimento de estudos. daí resultando condições para a orientação da coleta de dados. Em casos excepcionais. projetos ou perspectivas tecnológicas que possam vir a afetar o valor do bem avaliando deverá ser explicitado e suas conseqüências apreciadas. Campiteli Aula 21 segmento de mercado. deve adotar os procedimentos normatizados. de acordo com a NBR 14.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Portanto. Quando for impossível o acesso ao bem avaliado. c) É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e outros aspectos relevantes à formação do valor. o comando da questão corresponde ao texto da norma. desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo. A esse respeito.3 da NBR 14653-1 consta que: a) Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. manterse atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo para o qual esteja especificamente habilitado e capacitado. Marcus V. Gabarito: Correta (STM/2011 – Cespe) O engenheiro. julgue os itens subsequentes. No item 7. 121 . admite-se a adoção de uma situação paradigma.Engenharia Civil .

a identificação do valor de mercado de um bem deve ser efetuada segundo a metodologia que melhor se aplique ao mercado de inserção do bem e a partir do tratamento dos dados de mercado. O engenheiro de avaliações. desde que indicada a probabilidade associada. Gabarito: Errada 37) 104 – Na identificação do valor de mercado de um bem. de forma sucinta. Gabarito: Correta 38) 105 – Enquanto o laudo de avaliação simplificado contém. no laudo. o 122 . nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 02197377701 deve analisar o mercado onde se situa o bem avaliando de forma a indicar. tanto quanto possível. Campiteli Aula 21 De acordo com a norma NBR 14653-1. desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor estimado. b) indicar a faixa de variação de preços do mercado admitida como tolerável em relação ao valor final. quando for impossível o acesso ao bem avaliando. a liquidez deste bem e. Marcus V. desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo. desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor estimado. permitindo-se: a) arredondar o resultado de sua avaliação. relatar a estrutura. De acordo com a norma NBR 14653-1. contudo. a conduta e o desempenho do mercado. admite-se a adoção de uma situação paradigma. permite-se arredondar o resultado de sua avaliação. conforme a finalidade da avaliação. todas as informações necessárias.Engenharia Civil . em casos excepcionais.

123 . A NBR 14653-1 traz o seguinte: “10 Apresentação do laudo de avaliação 10. Marcus V.contém de forma sucinta as informações necessárias ao seu entendimento. por sua vez.Engenharia Civil . com justificativa da escolha. b) objetivo da avaliação. ao relacionar todas as referências. 02197377701 10. f) resultado da avaliação e sua data de referência.2 Modalidades O laudo de avaliação pode ser apresentado nas seguintes modalidades: a) simplificado . d) indicação do(s) método(s) utilizado(s). g) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação. Campiteli Aula 21 laudo de avaliação completo.1 Requisitos mínimos O laudo de avaliação deverá conter no mínimo as informações abaixo relacionadas: a) identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. c) identificação e caracterização do bem avaliando. não é autoexplicativo. i) outras exigências previstas nas demais partes da NBR 14653. b) completo . requerendo a consulta a profissional experiente e capacitado para o seu perfeito entendimento. h) local e data do laudo.contém todas as informações necessárias e suficientes para ser auto-explicável. e) especificação da avaliação.

Gabarito: Correta 40) (49 – TRF3/2014 – FCC) Em um laudo de avaliação de imóvel do tipo simplificado. o laudo de avaliação pode ser apresentado em apenas duas modalidades: simplificado e completo. pois deve conter todas as informações necessárias para o seu 02197377701 entendimento. Marcus V. o laudo completo é autoexplicativo. pode vir suprimido 124 .” Gabarito: Errada 39) (113 – ABIN/2010 – Cespe) De acordo com a norma brasileira de avaliação de bens. Campiteli Aula 21 10.1 da ABNT NBR 14653-1:2001. Já o laudo simplificado não contempla todas as informações necessárias. fato que deve ser explicitado no laudo. Este contém todas as informações necessárias e suficientes para ser autoexplicável. de forma resumida. aos itens a) a h) de 10. mas parte das informações do laudo completo. Conforme vimos acima.2 Laudo de avaliação simplificado O laudo de avaliação simplificado deve atender no mínimo.Engenharia Civil .” A NBR 14653-2 especifica o conteúdo mínimo do laudo simplificado de forma mais objetiva: “10.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.3 Laudo de avaliação de uso restrito Obedece a condições específicas pré-combinadas entre as partes contratantes e não tem validade para outros usos ou exibição para terceiros.

Campiteli Aula 21 (A) o objetivo da avaliação. Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. o laudo simplificado dispensa os seguintes itens: i) planilha dos dados utilizados. j) no caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado. com a definição do critério de enquadramento de cada uma das características dos elementos amostrais. se for o caso. Conforme vimos nas questões anteriores. a respeito de legislação e de engenharia legal.Explicitar os cálculos efetuados. 125 .Engenharia Civil . descrição das variáveis do modelo. (D) o diagnóstico do mercado. A escala utilizada para definir as diferenças qualitativas deve ser especificada de modo a fundamentar o correto agrupamento dos dados de mercado. o campo de arbítrio. (E) a indicação dos métodos e procedimentos utilizados. k) tratamento dos dados e identificação do resultado . deve ser apresentado o gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo. (B) a identificação do solicitante. (C) a qualificação legal completa e assinatura do profissional responsável pela avaliação. m) qualificação legal 02197377701 completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação. l) resultado da avaliação e sua data de referência. No caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado. e justificativas para o resultado adotado. GABARITO: C (TJ-ES/2011 – Cespe) Julgue os itens seguintes.

A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório. com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade. sem destruição. qualidade e quantidade dos dados 02197377701 amostrais disponíveis. De acordo com a NBR 13752. Campiteli Aula 21 41) 102 – Na avaliação de um bem. aquela que aumente ou facilite o uso desse bem. que não podem ser retirados. a benfeitoria pode ser classificada em: . é classificada como benfeitoria útil. Benfeitorias são obras ou serviços que se realizam em um móvel ou imóvel com o intuito de conservá-lo. As avaliações podem ser especificadas quanto à fundamentação e precisão. . Marcus V.voluptuária: não aumenta o uso normal do bem.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. fratura ou dano. com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade. incorporados permanentemente ao bem ou ao solo pelo homem. .Engenharia Civil . Gabarito: Correta 42) 103 – As avaliações de bens podem ser especificadas quanto à diretamente fundamentação ligada e ao precisão. mesmo que seja dispensável. melhorá-lo ou embelezá-lo. A aprofundamento precisão do está trabalho avaliatório. sendo sua finalidade de mero recreio ou deleite.necessária: finalidade de conservar o bem ou evitar a sua deterioração.útil: aumenta ou facilita o uso do bem. 126 . qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis.

a verificação da normalidade. De acordo com o Anexo A da norma NBR 14653-2. entre outras. com o objetivo de verificar se sua forma guarda semelhança com a da curva normal. um dos pressupostos do modelo de regressão linear. 127 . julgue os itens a seguir. Depende da natureza do bem. Portanto. 43) 111 – Na utilização do modelo de regressão linear.Engenharia Civil . 90 % e 95 %. Campiteli Aula 21 A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro tolerável numa avaliação. qualidade e natureza). +1]. o comando da questão refere-se à fundamentação em vez da precisão. 68 %. com a grande maioria situados no intervalo [ -2.96]. Gabarito: Errada (MPE-PI/2012 – Cespe) Quanto à avaliação de imóveis urbanos. pode ser realizada. por uma das seguintes formas: a) pelo exame de histograma dos resíduos amostrais padronizados. do objetivo da avaliação. +1. da metodologia e dos instrumentos utilizados. c) pela comparação da freqüência relativa dos resíduos amostrais padronizados nos intervalos de [-1. da conjuntura de mercado. [-1. com as probabilidades da distribuição normal padrão nos mesmos intervalos.96.64] e [-1.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. +2 ].64. Marcus V. ou seja. da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade. 02197377701 b) pela análise do gráfico de resíduos padronizados versus valores ajustados. a verificação da normalidade pode ser realizada pelo exame do histograma de resíduos amostrais padronizados. +1. que deve apresentar pontos dispostos aleatoriamente.

vaga de garagem. que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante. o imóvel pode ser classificado em comercial. institucional. conjunto de prédios comerciais. prédio de apartamentos. misto. loja. o comando da questão corresponde a uma das formas de verificação da normalidade do modelo de regressão linear. Gabarito: Correta 44) 112 – Quanto ao tipo. 02197377701 condomínio de casas. conjunto de salas comerciais. conjunto habitacional (casas.Engenharia Civil . . Gabarito: Errada 128 . industrial ou residencial. como. Portanto. o de Kolmogorov-Smirnov ajustado por Stephens e o de Jarque-Bera. casa. prédios industriais. cinemas e teatros. apartamento. conjunto de unidades comerciais. Classificação dos imóveis urbanos: - Quanto ao uso: residencial.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. misto. galpão. e) pelos testes de aderência não-paramétricos. o qui-quadrado. a classificação da questão refere-se ao uso em vez do tipo. Marcus V. prédios ou mistos). por exemplo. comercial.Quanto ao tipo do imóvel: terreno (lote ou gleba). hotéis e motéis. industrial. Campiteli Aula 21 d) pelo exame do gráfico dos resíduos ordenados padronizados versus quantis da distribuição normal padronizada. Portanto. complexo industrial. hospitais. escritório (sala ou andar corrido). - Quanto ao agrupamento dos imóveis: loteamento. prédio comercial. escolas. clubes recreativos.

Mutilação 129 sistemas ou componentes . Campiteli Aula 21 45) 113 – A vistoria por amostragem aleatória é permitida para a avaliação de um conjunto de unidades autônomas padronizadas. é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou. Marcus V. entende-se por decrepitude a depreciação de um bem (A) devida à retirada de originalmente existentes. Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas. Gabarito: Correta 46) 114 – A depreciação física de um imóvel pode ser calculada com base na aplicação de um coeficiente de depreciação. o engenheiro de avaliações deve definir o tamanho da amostra utilizando critérios estatísticos. Gabarito: Correta 02197377701 47) (53 – TRT-15/2013 – FCC) Em relação à depreciação. nos trabalhos de elaboração de laudos periciais em engenharia civil. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor depreciável. se houver omissão no contrato. O cálculo da depreciação física pode ser realizado de forma analítica por meio de orçamento necessário à recomposição do imóvel na condição de novo ou por meio da aplicação de coeficiente de depreciação.Engenharia Civil . que leve em conta a idade e o estado de conservação.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.

(D) decrepitude. em condições normais de utilização e manutenção. o avaliador. necessários para a remoção do equipamento. (B) deterioração.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Este desgaste denomina-se (A) obsoletismo. no laudo. no decorrer de sua vida útil.Engenharia Civil . Decrepitude (D) à superação da tecnologia do equipamento ou sistema. Deterioração (C) pela idade. Campiteli Aula 21 (B) devida ao desgaste de seus componentes ou falhas de funcionamento de sistemas. em razão de uso ou manutenção inadequados. em consequência de seu envelhecimento natural. Esta depreciação. Desmontagem Gabarito: C 48) (31 – CEF/2013 – FCC) No laudo de avaliação de um imóvel. Marcus V. em consequência de sua utilização. (C) mutilação. para a definição do valor do bem. foi descrita como sendo ocasionada pelo desgaste das partes 02197377701 constitutivas. desgaste e manutenção normais. considerou a depreciação. 130 . Obsoletismo (E) devida aos efeitos deletérios decorrentes dos trabalhos normais de desmontagem.

em consequência de seu envelhecimento natural. esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento. o comanda da questão está de acordo com a NBR 14653-2. A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado no mercado. Gabarito: Correta 131 . Marcus V. que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Campiteli Aula 21 (E) servidão. De acordo com o item 8. A estimativa da margem de lucro é um das etapas de avaliação de imóveis pelo método involutivo. ao montante investido e ao prazo 02197377701 total previsto para retorno do capital.7 da NBR 14653-2. Portanto. deve estar de acordo com o que é praticado no mercado. quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo de caixa.Engenharia Civil . 49) 93 – A margem de lucro do incorporador adotada em modelos estáticos. além de ser proporcional ao risco do empreendimento. acerca da avaliação de imóveis urbanos. Gabarito: D (PEFOCE/2012 – Cespe) Julgue os itens a seguir.2. a depreciação ocasionada pelo desgaste das partes constitutivas. em condições normais de utilização e manutenção.2. Conforme vimos na questão anterior. refere-se à decrepitude.

para fins de avaliação de um bem imóvel. decorrentes de falhas do projeto ou execução de um produto ou serviço.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. o engenheiro de avaliações deve definir o tamanho da amostra utilizando critérios estatísticos. Marcus V. na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas. Portanto. e. defeitos são anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial de afetar a saúde ou segurança do dono ou consumidor. De acordo com a NBR 14653-2. Campiteli Aula 21 50) 94 – Anomalia na edificação. se houver omissão no contrato. decorrente de falha de projeto que pode representar ameaça ao usuário. o comando da questão corresponde à definição da norma NBR 13752. Gabarito: Correta 52) (114 – ABIN/2010 – Cespe) Quando um engenheiro faz uma vistoria. por ocasião da caracterização da região. é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas 02197377701 partes ou. Gabarito: Correta 51) (95 – PEFOCE/2012 – Cespe) Em um conjunto de unidades autônomas padronizadas é possível realizar vistoria interna por amostragem aleatória.Engenharia Civil . anomalia significa irregularidade. um dos procedimentos a 132 . segundo a mesma norma. anormalidade. ou ainda de informação incorreta ou inadequada de sua utilização ou manutenção. exceção à regra. é considerada defeito construtivo. De acordo com a NBR 13752.

uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com as leis de zoneamento e uso do solo do município.atividades existentes: comércio. indústria e serviços na região estudada.Engenharia Civil . verifica-se que a verificação das atividades existentes 02197377701 de comércio. natureza predominante do solo.localização: situação no contexto urbano. . águas pluviais e gás canalizado. educação. indústria e serviço. políticas e sociais. De acordo com o item 7. telefone. para concluir sobre as tendências de modificação a curto e médio prazos. coleta de resíduos sólidos.3. Campiteli Aula 21 adotar é a verificação das atividades existentes de comércio.aspectos físicos: condições de relevo.equipamentos comunitários: segurança. os itens a serem analisados para a caracterização da região são: . . condições ambientais. .aspectos gerais: análise das condições econômicas. com indicação dos principais pólos de influência. indústria e serviços na região estudada faz parte dos procedimentos de vistoria para caracterização da região previstos na NBR 14653-2. . água potável. saúde. cultura e lazer. . comunicação e televisão. Portanto.infraestrutura urbana: sistema viário. . redes de cabeamento para transmissão de dados. Marcus V. esgotamento sanitário. transporte coletivo.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. O laudo de 133 . inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas.1 da norma NBR 14653-2. Gabarito: Correta (PF Adm/2014 – CESPE) Uma obra de edificação ficou paralisada devido a vários problemas técnicos. energia elétrica. quando relevantes para o mercado.

Marcus V. o engenheiro civil tem permissão para emitir parecer sobre subestação elétrica sem a participação de engenheiro eletricista. Campiteli Aula 21 vistoria. .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. até o limite de 380 Volts. 134 . < a subestação de energia elétrica apresentava problemas. Gabarito: Errada 02197377701 54) 111 – Uma proposta de solução para o problema estrutural deveria constar como requisito complementar. a competência dos engenheiros civis está limitada às instalações elétricas de edificações de suas responsabilidades técnicas em baixa tensão. A NBR 13752 – Perícias de Engenharia na Construção Civil estabelece as seguintes atividades básicas para as perícias: . Somente o engenheiro eletricista possui esta competência. . < o perito se declarou impossibilitado de acrescentar detalhes no laudo e solicitou que um engenheiro eletricista complementasse o laudo.vistoria e/ou exame do objeto da perícia. De acordo com o Confea. Com base nessas informações.diagnóstico dos itens objeto da perícia. logo. elaborado por perito engenheiro civil. incluía as seguintes informações: < a estrutura de concreto estava comprometida e nenhuma proposta de solução para o problema foi apresentada. julgue os itens subsequentes.Engenharia Civil .coleta de informações. 53) 109 – Na perícia de edificações. o engenheiro civil não tem permissão para emitir parecer sobre subestação elétrica.

. .execução de um croqui de situação. 02197377701 .soluções e propostas.análise das ocorrências e elementos periciais. Marcus V. garantindo maior detalhamento por bem periciado. quando possível e/ou necessário. que podem ser obtidas sob forma de croqui. .Engenharia Civil . materiais construtivos. .inclusão de um número adequado de fotografias por cada bem periciado. etc. .inclusão de um número ampliado de fotografias. Campiteli Aula 21 . com planta perfeitamente numeradas. . dimensões.descrição detalhada dos bens nos seus aspectos físicos. b) Requisitos Complementares: .indicação e perfeita caracterização de eventuais danos e/ou eventos encontrados. . utilidades. utilidades. etc. A mesma norma estabelece os seguintes requisitos para as perícias: a) Requisitos Essenciais: .. áreas.considerações finais e conclusões.indicação e perfeita caracterização de eventuais danos e/ou eventos encontrados.apresentação de plantas individualizadas dos bens.escolha e justificativa dos métodos e critérios periciais.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. . 135 de articulação das fotos . áreas. com exceção dos casos onde ocorrer impossibilidade técnica. dimensões. . materiais construtivos.descrição sumária dos bens nos seus aspectos físicos.

a perícia é a atividade que envolve apuração das causas que motivaram determinado evento ou da asserção de direitos e a vistoria é a constatação de um fato. . o engenheiro contratado não tem atribuição de apurar as causas que motivaram os problemas levantados. 02197377701 De acordo com a NBR 13752.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.o contratante exigiu do engenheiro que ele apurasse as causas que motivaram os problemas levantados na vistoria.Engenharia Civil . a atribuição de apurar as causas é da perícia em vez da vistoria. Com base nas informações acima. quando se fizerem necessários. Gabarito: Correta (MJ/2013 – Cespe) Um engenheiro civil foi contratado para vistoriar uma obra recém-concluída. apontando as prováveis causas e consequências”. 55) 118 – Por se tratar de uma vistoria. Portanto. 136 . o engenheiro não elaborou a respectiva anotação de responsabilidade técnica (ART).por se tratar de atividade judicial. julgue os próximos itens. Portanto.juntada de orçamento detalhado e comprovante de ensaios laboratoriais. apontando as prováveis causas e conseqüências. foram destacados os seguintes pontos: . verifica-se que a proposta de solução enquadra-se no requisito complementar “análise dos danos e/ou eventos encontrados. . Marcus V. Após a finalização de seus trabalhos. Campiteli Aula 21 - análise dos danos e/ou eventos encontrados. mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que o constituem.

Marcus V.Engenharia Civil . Campiteli Aula 21 Gabarito: Correta 02197377701 137 .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.

deve ser calculada a) multiplicando-se a área equivalente em área de custo padrão da unidade autônoma considerada pelo custo unitário básico da construção. Emprega o Custo Unitário Básico para determinar o custo da obra.721/2006 – Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de construção para incorporação de edifício em condomínio define os critérios para orçamentos de obras em condomínio. de acordo com as características do prédio.Engenharia Civil . Marcus V. (CGU/2012 – ESAF) A NBR 12.A avaliação do custo global da obra. 02197377701 3) 2 .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 2) (69 – MPE-AM/2007 – Cespe) A área equivalente de construção é a transformação da área construída com diferentes padrões de edificação em uma área equivalente com único padrão de edificação. 138 . Campiteli Aula 21 LISTA DE QUESTÕES APRESENTADAS NA AULA 1) (111 – ABIN/2011 – Cespe) O cálculo da área do equivalente de construção leva em conta. De acordo com essa norma. atualizada à data do arquivamento em cartório competente de Registro de Imóveis. e facilitando a discussão de eventuais alterações que possam ocorrer durante a obra. através de ponderações. garantindo a condôminos e construtores um parâmetro de controle para a obra a ser executada. A finalidade do método proposto na norma é o detalhamento do prédio para o registro em cartório. o custo do valor de mercado do imóvel. entre outros fatores. responda às questões 2 e 3.

com atribuição de fração ideal própria no terreno e partes comuns do edifício é: a) área privativa acessória b) área de uso comum c) área de divisão proporcional d) unidade autônoma 02197377701 e) vaga de garagem 5) (21 – CEF/2013 – FCC) Um engenheiro está trabalhando na incorporação de um empreendimento residencial. Marcus V. e) multiplicando-se a área global de construção pelo custo unitário básico.Engenharia Civil . identificada no projeto arquitetônico.ESAF) Uma área fechada no subsolo de edificação. correspondente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto de incorporação. incluídas as superfícies das projeções de paredes.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. correspondente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto de incorporação. c) multiplicando-se a área real total dos pavimentos pelo custo unitário básico. com acesso independente da ocupação das vagas de garagem no pavimento. desvinculada. 139 . pilares e demais elementos construtivos. Área real é a medida de qualquer dependência ou conjunto de dependências. considere: I. correspondente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto de incorporação. 4) uma (5 – CGU/2008 . Campiteli Aula 21 b) multiplicando-se a área real global da edificação pelo custo unitário básico. d) multiplicando-se a área equivalente em área de custo padrão global pelo custo unitário básico. Sobre as áreas reais do empreendimento.

(C) II e IV. II e III. mas fora dos limites físicos de sua área principal.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. A descrição: “medida da superfície de quaisquer dependências cobertas. II. apenas. Campiteli Aula 21 II. de pilares construtivos” refere-se à área (A) equivalente de construção. (B) II e III. (B) coberta padrão. III e IV. IV. Uma questão básica para a utilização desse método de cálculo é a descrição para o cômputo da área que será 02197377701 utilizada. 6) (41 – UFTM/2013 – VUNESP) O indicador mais utilizado para o cálculo de custos de edificações é o Custo Unitário Básico. Área privativa acessória é aquela de uso exclusivo da unidade autônoma. (E) I. Está correto o que se afirma em (A) I e IV. medidas a partir do projeto arquitetônico. (C) coberta de padrão diferente. Marcus V. Área real total da unidade autônoma é a soma das áreas cobertas reais e condominiais.Engenharia Civil . Área real de pavimento consiste apenas nas áreas cobertas de um pavimento. apenas. (D) I. como as vagas de garagem. apenas. nela incluídas as superfícies das projeções das paredes. apenas. 140 e demais elementos . III.

analise as afirmações a seguir.Engenharia Civil . 7) (3 – CGU/2012 – ESAF) A partir das informações do Quadro III (NBR-12.721/2006) e das informações disponibilizadas pelo SINDUSCON/DF para o CUB (referente a março de 2012). Campiteli Aula 21 (D) coberta real. Marcus V. 02197377701 141 .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. (E) construída.

assinale a opção que apresenta um tipo de benfeitoria. e que não podem ser retirados sem destruição. conservá-lo. c) III.640. O Custo global da edificação é de R$ 3. e) I e IV. Fiker.) Com base no conceito introduzido no texto acima. 2001.590. A eletiva B perfunctória 142 . 8) (34 – TRE-MT/2005 – Cespe) Benfeitorias são obras ou serviços que se realizam em um bem imóvel com o intuito de aproveitá-lo. melhorá-lo ou embelezá-lo. Manual de avaliações e perícias em imóveis urbanos.00. III. Marcus V. O Custo Básico Global da edificação é de R$ 3. d) IV. b) II. Campiteli Aula 21 I.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. IV.66 R$/m2. II.Engenharia Civil . O Custo Unitário da obra em cálculo é de 897.578. São Paulo: PINI.640. nele 02197377701 incorporados permanentemente. (J. Para o exemplo de incorporação apresentado.00. É correto apenas o que se afirma em a) I. o projetopadrão que mais se aproxima de suas características principais e de acabamento é o R8-B. fratura ou dano.

d) prejuízo. devem constar local e data da avaliação. na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas. 11) (100 – TRE-ES/2011 – Cespe) No laudo.Engenharia Civil . 10) (98 – STM/2011 – Cespe) Perícia é a constatação de fato. e) privação total ou parcial da posse de quaisquer bens alheios.ESAF) De acordo com a NBR 14.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que a constituem. contado ou medido. o percentual mínimo é de: a) 30% b) 25% c) 20% 143 . Marcus V. qualificação legal completa e assinatura dos profissionais responsáveis pela avaliação. 02197377701 12) (7 – CGU/2008 . b) conflito de interesses suscitado em juízo ou fora dele. se houver omissão no contrato.653. com ou sem violência ou fraude de terceiros.752. considera-se “Esbulho” como: a) um bem consumível que pode ser pesado. privação ou desaparecimento da posse ou da coisa possuída. c) medida pela qual a pessoa é protegida contra violências que lhe perturbam a posse de coisas corpóreas. é permitida a vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou. Campiteli Aula 21 C geral D voluptuária E permanente 9) (9 – ESAF/CGU 2008) De acordo com a NBR 13.

250. B involutivo. Após a vistoria ele constatou que o valor do terreno é R$ 411. C evolutivo.000. Marcus V. tem-se procurado padronizar métodos para permitir identificar valores de um bem de maneira confiável e com capacidade de comparação. 14) (51 – – TRT-15/2013 FCC) Um engenheiro civil necessitou avaliar um imóvel urbano pelo método evolutivo. (D) 559. em reais. D da capitalização da renda.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.800. (E) 642.00.00 e o valor das benfeitorias é R$ 185.000.00. o valor de imóvel.000.000.00. é (A) 513. o fator de comercialização for 1. (Caixa/2006 – Cespe) Na avaliação de imóveis. Campiteli Aula 21 d) 15% e) 10% 13) (33 – TRE/MT – Cespe) No processo de avaliação de imóveis urbanos. é necessário que diversos aspectos técnicos 144 e econômicos sejam . 02197377701 (B) 698.00. (C) 745.25.750.00.00. Se. Os métodos de identificação do valor de um bem não incluem o método A comparativo direto de dados de mercado. E dos valores virtuais.Engenharia Civil . para o tipo de imóvel.

ou em que não se utilize 145 . Marcus V. que resultam na valorização dos imóveis das imediações. julgue os itens que se seguem. 19) 101 – Em uma avaliação.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 18) (123 – Caixa/2006 – Cespe) Um dos conceitos-chave da atividade de avaliação de imóveis urbanos é o custo de reprodução. o imóvel é avaliado em função da receita que ele pode gerar. a avaliação de imóveis urbanos e a elaboração de laudos de avaliação são regidas por normas específicas que determinam os procedimentos a serem adotados. A respeito desse assunto. A respeito desse assunto. julgue os itens a seguir. Campiteli Aula 21 considerados. que pode ser compreendido pela soma do valor do terreno e do investimento que seria necessário para a reconstrução da edificação. assim como o nível de rigor e o conteúdo mínimos dos laudos. a planta de valores indica os locais dotados de atributos positivos na região. 17) 125 – O imóvel alodial é aquele cujas características são representativas dos imóveis da região.Engenharia Civil . o avaliador estabelece uma margem de lucro para o construtor e pode sinalizar o preço de venda do imóvel. entre outros aspectos. 02197377701 (PMV/2008 – Cespe) No Brasil. 15) 123 – Em um processo de avaliação. A partir desse montante. 16) 124 – No método de avaliação conhecido como método da renda. é vedado o trabalho avaliatório no qual prepondere a subjetividade. de modo a que os valores dos imóveis sejam estimados de forma fidedigna.

20) 102 – Os laudos avaliatórios devem incluir obrigatoriamente a indicação da pessoa física ou jurídica que tenha encomendado o trabalho e a definição do método utilizado com justificativa de escolha. por esse motivo. a respectiva ART. julgue os itens a seguir. 24) (117 – MJ/2013 – Cespe) Vistoria é atividade técnica de engenharia. visto que não são realizados diagnósticos estruturais em laudos desse tipo. Campiteli Aula 21 qualquer instrumento matemático de suporte à convicção de valor expressa pelo engenheiro de avaliações. benfeitorias voluptuárias são aquelas benfeitorias indispensáveis à conservação do bem. Considerando a legislação que regulamenta essa atividade.Engenharia Civil . 146 . 22) (104 – – MPU/2013 Cespe) A anotação de responsabilidade técnica (ART) é dispensável em laudos avaliatórios elaborados por engenheiros de avaliação de imóveis. na área de engenharia legal. 23) (110 – PF Adm/2014 – Cespe) A anotação de responsabilidade técnica é dispensável para a elaboração de laudos periciais. 02197377701 (CEEE-RS/2005) O engenheiro civil pode vir a atuar em questões de avaliações e litígios. Marcus V. 21) 103 – Os laudos avaliatórios devem ser acompanhados da ART. sendo necessária. 25) 107 – Na avaliação de imóveis. entre outros elementos.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.

na mesma data de referência. sendo necessário justificar e quantificar os efeitos do desgaste físico e da obsolescência funcional dessas benfeitorias. 27) 62 – De acordo com o método de avaliação conhecido como método da renda. com base em um orçamento detalhado. Marcus V. 02197377701 30) (8 – CGU/2008 . o valor das benfeitorias é apropriado por meio da reprodução dos custos de seus componentes. 147 . o critério básico é o da diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel remanescente. a) Nas desapropriações totais. julgue os seguintes itens.Engenharia Civil .ESAF) Considerando-se a avaliação de imóveis urbanos para efeito de desapropriação. b) Nas desapropriações parciais. 29) 64 – Entre os métodos de avaliação de imóveis disponíveis. por meio do qual o valor de um imóvel é definido com base na comparação desse imóvel com outros imóveis de características intrínsecas e extrínsecas semelhantes. as avaliações devem ser realizadas com a utilização dos métodos previstos na norma. 28) 63 – O valor de mercado de um imóvel corresponde à quantidade de dinheiro necessária para se efetuar operação imobiliária de compra ou de venda de um imóvel. Campiteli Aula 21 26) 110 – Um dos métodos utilizados para identificar o valor de um bem a ser desapropriado é o método evolutivo.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. (CORREIOS/2011 – Cespe) Acerca de avaliação de imóveis. destaca-se o método comparativo de dados de mercado. assinale o critério incorreto.

durante o período correspondente. d) No caso da avaliação considerar como inaproveitável o remanescente do imóvel. julgue os itens que se seguem. Em relação a esse assunto. deve ser recomendada a desapropriação total.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 31) 115 – Frente projetada é a projeção horizontal da linha divisória do imóvel com a via de acesso.Engenharia Civil . e em especial de bens imóveis urbanos. 02197377701 (ABIN/2010 – Cespe) Entre as metodologias adotadas para a avaliação de bens. Marcus V. julgue os itens subsequentes.Em se tratando dos graus de fundamentação no caso de utilização de modelos 148 de regressão linear. existem métodos para se identificar o valor de um bem e para a especificação das avaliações. bem como eventuais perdas adicionais. e em especial bens imóveis urbanos. e de acordo com as normas brasileiras de avaliação de bens. 32) 116 – Amostragem é o conjunto de dados de mercado representativos de uma população. e) Nas desapropriações temporárias. Campiteli Aula 21 c) No caso de benfeitorias atingidas. entre outros. devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de adaptação do remanescente. (ABIN/2010 – Cespe) De acordo com as normas brasileiras e suas definições relacionadas à coleta de dados e outros procedimentos adotados para a avaliação de bens. na . 33) 117 . as indenizações devem considerar a renda a ser auferida pelo imóvel.

perícias. Marcus V. julgue os itens subsequentes. as atividades de vistorias. de acordo 14. máquinas e instalações industriais.Engenharia Civil . suas partes integrantes e pertences. obras e serviços de utilidade pública. com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado. julgue os itens seguintes. daí resultando condições para a 02197377701 orientação da coleta de dados. 34) 118 – O método involutivo identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. deve ser considerado o fator de comercialização. 149 com a NBR . a extrapolação dos resultados não é admitida quando se tem grau III. são de atribuição privativa dos engenheiros em suas diversas especialidades. avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis. A esse respeito. manterse atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo para o qual esteja especificamente habilitado e capacitado. Em relação às avaliações de imóveis urbanos. C (STM/2011 – Cespe) O engenheiro. entre outros. (ABIN/2010 – Cespe) De acordo com as normas vigentes no Brasil. e de outros profissionais de áreas afins. 35) 112 – A vistoria de um imóvel urbano deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações. ao avaliar um imóvel urbano. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado do referido bem. deve adotar os procedimentos normatizados.653/2001. Campiteli Aula 21 aplicação dos métodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.

37) 104 Na identificação do valor de mercado de um bem. ao relacionar todas as referências. o laudo de avaliação pode ser apresentado em apenas duas modalidades: simplificado e completo. não é autoexplicativo. requerendo a consulta a profissional experiente e capacitado para o seu perfeito entendimento. todas as informações necessárias. pode vir suprimido 02197377701 (A) o objetivo da avaliação. Marcus V. (D) o diagnóstico do mercado. 38) 105 Enquanto o laudo de avaliação simplificado contém. o laudo de avaliação completo. Quando for impossível o acesso ao bem avaliado. desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor estimado.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 40) (49 – TRF3/2014 – FCC) Em um laudo de avaliação de imóvel do tipo simplificado. Campiteli Aula 21 36) 103 Nenhuma avaliação prescinde da vistoria. permite-se arredondar o resultado de sua avaliação. de forma sucinta. por sua vez. (B) a identificação do solicitante.Engenharia Civil . (C) a qualificação legal completa e assinatura do profissional responsável pela avaliação. Este contém todas as informações necessárias e suficientes para ser autoexplicável. o avaliador deverá recusar a realização da avaliação por impossibilidade técnica. (E) a indicação dos métodos e procedimentos utilizados. 39) (113 – ABIN/2010 – Cespe) De acordo com a norma brasileira de avaliação de bens. 150 .

qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis. julgue os itens a seguir. A precisão aprofundamento do está trabalho avaliatório. é classificada como benfeitoria útil. a respeito de legislação e de engenharia legal. a verificação da normalidade pode ser realizada pelo exame do histograma de resíduos amostrais padronizados. nos trabalhos de elaboração de laudos periciais em engenharia civil. 42) 103 As avaliações de bens podem ser especificadas quanto à fundamentação diretamente ligada e ao precisão. (MPE-PI/2012 – Cespe) Quanto à avaliação de imóveis urbanos. industrial ou residencial. Campiteli Aula 21 (TJ-ES/2011 – Cespe) Julgue os itens seguintes. 41) 102 Na avaliação de um bem. 47) (53 – TRT-15/2013 – FCC) Em relação à depreciação. aquela que aumente ou facilite o uso desse bem.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. mesmo que seja dispensável. 44) 112 Quanto ao tipo. 151 sistemas ou componentes . com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade. Marcus V.Engenharia Civil . 46) 114 A depreciação física de um imóvel pode ser calculada 02197377701 com base na aplicação de um coeficiente de depreciação. 45) 113 A vistoria por amostragem aleatória é permitida para a avaliação de um conjunto de unidades autônomas padronizadas. o imóvel pode ser classificado em comercial. entende-se por decrepitude a depreciação de um bem (A) devida à retirada de originalmente existentes. 43) 111 Na utilização do modelo de regressão linear.

48) (31 – CEF/2013 – FCC) No laudo de avaliação de um imóvel. (E) devida aos efeitos deletérios decorrentes dos trabalhos normais de desmontagem. (E) servidão. (C) mutilação. em consequência de sua utilização. em razão de uso ou manutenção inadequados. desgaste e manutenção normais. (D) à superação da tecnologia do equipamento ou sistema. 02197377701 (D) decrepitude. no laudo. em consequência de seu envelhecimento natural.Engenharia Civil . em condições normais de utilização e manutenção.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. acerca da avaliação de imóveis urbanos. Marcus V. para a definição do valor do bem. além de ser proporcional ao risco do 152 . Esta depreciação. no decorrer de sua vida útil. necessários para a remoção do equipamento. considerou a depreciação. (PEFOCE/2012 – Cespe) Julgue os itens a seguir. (B) deterioração. o avaliador. foi descrita como sendo ocasionada pelo desgaste das partes constitutivas. 49) 93 – A margem de lucro do incorporador adotada em modelos estáticos. (C) pela idade. Este desgaste denomina-se (A) obsoletismo. Campiteli Aula 21 (B) devida ao desgaste de seus componentes ou falhas de funcionamento de sistemas.

Marcus V. para fins de avaliação de um bem imóvel. 153 .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. < o perito se declarou impossibilitado de acrescentar detalhes no laudo e solicitou que um engenheiro eletricista complementasse o laudo.Engenharia Civil . incluía as seguintes informações: < a estrutura de concreto estava comprometida e nenhuma proposta de solução para o problema foi apresentada. um dos procedimentos a adotar é a verificação das atividades existentes de comércio. 51) (95 – PEFOCE/2012 – Cespe) Em um conjunto de unidades autônomas padronizadas é possível realizar vistoria interna por amostragem aleatória. Campiteli Aula 21 empreendimento. elaborado por perito engenheiro civil. O laudo de vistoria. Com base nessas informações. (PF Adm/2014 – CESPE) Uma obra de edificação ficou paralisada devido a vários problemas técnicos. 02197377701 < a subestação de energia elétrica apresentava problemas. é considerada defeito construtivo. 52) (114 – ABIN/2010 – Cespe) Quando um engenheiro faz uma vistoria. deve estar de acordo com o que é praticado no mercado. julgue os itens subsequentes. 50) 94 – Anomalia na edificação. indústria e serviços na região estudada. decorrente de falha de projeto que pode representar ameaça ao usuário. por ocasião da caracterização da região.

(MJ/2013 – Cespe) Um engenheiro civil foi contratado para vistoriar uma obra recém-concluída. Após a finalização de seus trabalhos. julgue os próximos itens.por se tratar de atividade judicial. o engenheiro contratado não tem atribuição de apurar as causas que motivaram os problemas levantados. Campiteli Aula 21 53) 109 – Na perícia de edificações. foram destacados os seguintes pontos: . . o engenheiro não elaborou a respectiva anotação de responsabilidade técnica (ART). 54) 111 – Uma proposta de solução para o problema estrutural deveria constar como requisito complementar. Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 55) 118 – Por se tratar de uma vistoria. 02197377701 154 . Com base nas informações acima.Engenharia Civil . o engenheiro civil tem permissão para emitir parecer sobre subestação elétrica sem a participação de engenheiro eletricista.o contratante exigiu do engenheiro que ele apurasse as causas que motivaram os problemas levantados na vistoria.

Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.Engenharia Civil . Campiteli Aula 21 GABARITO 1) Errada 15) Errada 29) Correta 43) Correta 2) Correta 16) Correta 30) D 44) Errada 3) D 17) Errada 31) Errada 45) Correta 4) A 18) Correta 32) Errada 46) Correta 5) A 19) Errada 33) Correta 47) C 6) D 20) Correta 34) Errada 48) D 7) Anulada 21) Correta 35) Correta 49) Correta 8) D 22) Errada 36) Errada 50) Correta 9) E 23) Errada 37) Correta 51) Correta 10) Errada 24) Correta 38) Errada 52) Correta 11) Correta 25) Errada 39) Correta 53) Errada 12)Desatualizada 26) Correta 40) C 54) Correta 13) E 27) Errada 41) Correta 55) Correta 14) C 28) Errada 42) Errada 02197377701 155 .