Aula 21

Engenharia Civil p/ Perito Criminal - PCDF (Com videoaulas)
Professor: Marcus Campiteli

Engenharia Civil - PCDF/2016
Teoria e Questões
Prof. Marcus V. Campiteli Aula 21

AULA 21: NBR 12.721, NBR 13.752
e NBR 14.653
SUMÁRIO

PÁGINA

APRESENTAÇÃO DO CURSO

1

NBR 12721

2

NBR 13752

24

NBR 14653-1

30

NBR 14653-2

39

NBR 14653-3

53

NBR 14653-4

71

QUESTÕES COMENTADAS

93

LISTA DE QUESTÕES APRESENTADAS NA AULA

137

GABARITO

154

Olá, Pessoal
Esta parte da matéria exige o conhecimento das definições e
termos dessas normas, conforme se pode verificar nas questões
apresentadas.
02197377701

Por isso, a fonte principal será a própria norma.
Bons estudos !

1

Engenharia Civil - PCDF/2016
Teoria e Questões
Prof. Marcus V. Campiteli Aula 21

NBR 12721
Esta Norma estabelece os critérios para avaliação de custos
unitários, cálculo do rateio de construção e outras disposições
correlatas, conforme disposições fixadas e exigências estabelecidas
na Lei Federal 4.591/64.
1 - DEFINIÇÕES
Projeto arquitetônico aprovado: Conjunto de pranchas da
edificação aprovado pela autoridade local competente.
Nota: Constitui um dos documentos a ser arquivado no Ofício de
Registro de Imóveis, conforme art. 32, alínea d, da Lei 4.591/64.

Projetos da edificação: Conjunto de estudos e desenhos
constantes dos projetos arquitetônico, estrutural, de instalações etc.,
da obra objeto de incorporação ou instituição de condomínio
discriminados na NBR 12722.

Projetos-padrão: Projetos selecionados para representar os
diferentes tipos de edificações, que são usualmente objeto de
incorporação

para

construção

em

condomínio

e

conjunto

de

edificações, definidos por suas características principais:

a) número de pavimentos;

02197377701

b) número de dependências por unidade;
c) áreas equivalentes à área de custo padrão privativas das
unidades autônomas;
d) padrão de acabamento da construção; e
e) número total de unidades

2

Engenharia Civil . constituída de dependências e instalações de uso privativo e de parcela das dependências e instalações de uso comum da edificação. sobreloja. Campiteli Aula 21 Nota: Estas características servem de base aos Sindicatos da Indústria da Construção Civil para o cálculo dos custos unitários básicos. Pavimento térreo: Pavimento com acesso direto à via pública. b) áreas em relação ao uso. definida pela sua área. para efeitos de identificação e discriminação. podendo especificadas no receber diferentes respectivo projeto nomenclaturas. Unidade autônoma: Parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno e coisas comuns. Quando forem vários os acessos diretos.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. sujeita às limitações da lei. arquitetônico. andar-tipo. assinalada por designação especial numérica ou alfabética. corresponderá ao principal pavimento de acesso da edificação. ou parte descoberta do prédio. Pavimento: Parte coberta da edificação situada num mesmo nível ou em vários níveis situados entre os planos de dois pisos superpostos. a serem tais como mezanino. distantes entre si numa altura correspondente ao pédireito mínimo previsto na legislação municipal. 3 . subloja. Andar: Pavimento que está acima ou abaixo do pavimento térreo. Áreas de edificação: Áreas estabelecidas a partir da seguinte classificação geral: a) áreas reais de projeto. Marcus V. subsolo etc. 02197377701 destinada a fins residenciais ou não.

Engenharia Civil . Marcus V. 4 . 02197377701 calculadas a partir do projeto arquitetônico aprovado. calculadas a partir do projeto arquitetônico aprovado. nela incluídas as superfícies das projeções de paredes. situadas nos diversos pavimentos da edificação. cobertas ou descobertas. Áreas em relação ao uso: Áreas do projeto arquitetônico estabelecidas pelos seguintes tipos: a) uso privativo. Área real total da unidade autônoma: Soma das áreas cobertas e descobertas reais e condominiais que definem a área total da unidade autônoma considerada. e b) uso comum.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. ou conjunto de dependências. Área real total do pavimento: Soma das áreas cobertas e descobertas reais de um determinado pavimento medidas a partir do projeto arquitetônico. de pilares e demais elementos construtivos. e d) áreas em relação à forma de divisão (distribuição) Áreas reais de projeto: Medidas de superfície tomadas a partir do projeto arquitetônico utilizadas para os cálculos dispostos nesta Norma. Áreas reais: Medida da superfície de quaisquer dependências. Área real global da edificação: Soma das áreas cobertas e descobertas reais. Campiteli Aula 21 c) áreas equivalentes em relação às áreas padronizadas.

tais como: depósitos. vagas e demais áreas assemelhadas podem constituir uma unidade autônoma principal.Engenharia Civil . cuja utilização é privativa dos respectivos titulares de direito. os 02197377701 depósitos. situada em determinado andar ou em dois ou mais andares interligados por acesso também privativo. destinada à moradia. atividade ou uso principal da edificação. situada fora dos limites físicos de sua área privativa principal. destinada a usos acessórios. com suas respectivas áreas e a correspondente parcela na composição do coeficiente de proporcionalidade da unidade autônoma. 2) A vinculação de áreas em uma unidade autônoma constitui-se em opção do incorporador. box de lavanderia. Área privativa principal: Área da unidade autônoma de uso exclusivo. Não havendo a vinculação explícita. Notas: 1) O responsável pelo cálculo deve informar a vinculação correspondente da parte acessória à principal. 5 . Campiteli Aula 21 Áreas de uso privativo: Áreas cobertas ou descobertas que definem o conjunto de dependências e instalações de uma unidade autônoma. Área privativa acessória: Área da unidade autônoma de uso exclusivo.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Marcus V. vagas de garagem. ou podem ainda compor as partes de uso comum da edificação. Área de vaga de garagem: Área destinada ao estacionamento de veículo automotor. desde que atendidos os requisitos legais de acesso direto e viabilidade de delimitação física e as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns. Subdividem-se em áreas privativas principais e áreas privativas acessórias.

com acesso que independe da ocupação das demais vagas consideradas como unidades autônomas ou a outras vagas de uso comum e indeterminado. sem atribuição de fração ideal específica no terreno e partes comuns do condomínio. a critério do incorporador. Área de vaga de garagem como unidade autônoma: Área de estacionamento privativo de veículo automotor. demarcada e identificada em projeto arquitetônico. pode ser tratada como área de uso comum de divisão não 02197377701 proporcional. com atribuição de fração ideal própria no terreno e partes comuns do edifício. 6 . demarcada e identificada em projeto arquitetônico e vinculada à área privativa principal da unidade autônoma por direito de propriedade. Quando não atribuído direito de uso de vaga (s) à unidade autônoma. Área de uso comum: Área coberta e descoberta situada nos diversos pavimentos da edificação e fora dos limites de uso privativo.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Quando atribuído direito de uso de vaga (s) à unidade autônoma. Área de vaga de garagem de uso comum e indeterminado: Área de estacionamento comum e indeterminado de veículo automotor. e que. Campiteli Aula 21 Área de vaga de garagem vinculada à unidade autônoma: Área de estacionamento privativo de veículo automotor. pode ser tratada tecnicamente como área de uso comum de divisão proporcional. que pode ser utilizada em comum por todos ou por parte dos titulares de direito das unidades autônomas. será considerada como unidade autônoma. demarcada e identificada em projeto tão somente para efeito de quantificação e disponibilidade.Engenharia Civil . Marcus V.

tenha sua construção. tendo como 7 . Áreas cobertas de padrão diferente: Áreas cobertas de padrão de acabamento substancialmente inferior ou superior ao tipo escolhido entre os padronizados nesta Norma. Áreas descobertas: Medida da superfície de quaisquer dependências não cobertas que integram a edificação. Campiteli Aula 21 Área de uso comum de divisão não proporcional: Área coberta e descoberta situada nos diversos pavimentos da edificação e fora dos limites de uso privativo que. incluídas de pilares e as superfícies das demais elementos construtivos.Engenharia Civil . classificadas como: a) áreas cobertas padrão. c) áreas descobertas. Marcus V. b) áreas cobertas de padrão diferente. localização e uso atribuídos à responsabilidade de parte dos titulares de direito de unidades autônomas. paredes. ou mesmo por todos (quando o seu uso não depender de qualquer relação de proporcionalidade com as respectivas áreas privativas da unidade autônoma considerada).PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. e d) áreas equivalentes à área de custo padrão total Áreas cobertas padrão: Medidas de superfícies de quaisquer dependências cobertas. por sua finalidade. que possuem áreas de padrão de acabamento projeções de nelas 02197377701 semelhantes às respectivas áreas dos projetos-padrão adotados nesta Norma. Áreas em relação às áreas padronizadas: Áreas utilizadas nos projetos-padrão que serviram à definição do lote básico para cálculo do custo unitário básico.

e determinadas dependências de uso comum ou privado ou de toda a edificação. utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção adotado como referência. estabelecida pelas seguintes condições: a) as áreas cobertas-padrão. conforme o caso. .área de divisão não proporcional: Área privativa ou área de uso comum que por sua finalidade tenha sua construção atribuída à responsabilidade dos titulares de direito de uma ou mais unidades 8 .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. terraço privativo etc. Área equivalente: Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real. Campiteli Aula 21 exemplos a área de serviço e estacionamento descobertos. e c) as somas das áreas cobertas-padrão e equivalentes relativas a uma determinada unidade autônoma. Área equivalente em área de custo padrão total: Áreas equivalentes em área de custo padrão total. Marcus V.Engenharia Civil . a um pavimento. Áreas em relação à divisão: Áreas estabelecidas conforme os itens seguintes: . b) as áreas equivalentes virtuais. com suas medidas reais. tendo como exemplo apartamento de porteiro ou zelador. Pode ser. maior ou menor que a área real correspondente.área de divisão proporcional: Área de uso comum cuja 02197377701 construção é da responsabilidade dos titulares de direito das diferentes unidades autônomas que compõem a edificação na proporção das respectivas áreas equivalentes de divisão não- proporcional.

Custo global da construção: Valor mínimo que pode ser atribuído à construção da edificação para fins do disposto no art.591/64. É calculado com a utilização do custo unitário básico divulgado pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil da localidade correspondente ao padrão mais semelhante ao do imóvel incorporado. 32. da Lei 4. quando o contrato for de Construção por Administração.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Marcus V. e corresponde ao somatório dos seguintes itens: a) valor resultante da multiplicação desse custo unitário básico pelo somatório de todas as suas áreas equivalentes à área de custo padrão. independentemente de qualquer relação de proporcionalidade com as respectivas áreas privativas da construção. e b) valor de todas as demais despesas não incluídas no cálculo do custo unitário básico. Campiteli Aula 21 autônomas. no mínimo. do Anexo A: 02197377701 9 . com a inclusão.Engenharia Civil . dos itens descriminados no Quadro III.

calculado de acordo com a metodologia estabelecida no item 8. 10 . pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil. e que serve de base para a avaliação dos custos de construção das edificações. Marcus V. os quais devem ser arquivados no Ofício de Registro de Imóveis.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Custo unitário da construção: Quociente da divisão do custo global da construção pela área equivalente em área de custo padrão total. Campiteli Aula 21 Custo unitário básico (CUB): Custo por metro quadrado de 02197377701 construção do projeto-padrão considerado.3 da NBR 12721.Engenharia Civil .

PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. extraordinárias. calculada conforme previsto na convenção de condomínio. Marcus V. Área sub-rogada: É aquela relativa às unidades a serem entregues em pagamento ao proprietário do terreno. 11 . 32. produto da área equivalente em área de custo padrão da unidade autônoma pelo custo unitário da construção. no condomínio. os coeficientes correspondentes a estas unidades deverão ser 02197377701 redistribuídos entre as demais unidades autônomas na proporção de seus coeficientes de construção.591/64. cuja obrigação de custeio de construção foi transferida aos adquirentes das demais unidades autônomas do empreendimento.Engenharia Civil . da Lei 4. para os fins do disposto no art. Campiteli Aula 21 Custo de construção da unidade autônoma: Valor atribuído à parcela da construção da unidade autônoma. sendo parte inseparável desta. atribuídas à unidade autônoma. Cota proporcional extraordinárias de de despesas condomínio: Cota ordinárias proporcional e que corresponde às despesas ordinárias. ou ambas. Fração ideal: Fração expressa de forma decimal ou ordinária que representa a parte ideal do terreno e coisas de uso comum atribuída à unidade autônoma. Coeficiente de proporcionalidade: É a proporção entre a área equivalente em área de custo padrão total da unidade autônoma e a área equivalente em área de custo padrão global da edificação. Coeficiente re-rateio de construção: No caso da existência de unidades ou parte destas dadas em pagamento do terreno.

Prazo contratual: Período de tempo previsto para a entrega das obras. pela ordem de sucessão em que são executados. o qual estabelece as condições e formas de sua eventual prorrogação.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Nota: Os contratos. Cronograma de obras: Documento em que se registram. Marcus V. os serviços necessários à realização da construção e os respectivos prazos. (Esse conceito de “regime de empreitada” refere-se a obras privadas. contado a partir da data de início da construção. Entrosamento do cronograma das obras com as prestações da construção: Consiste na vinculação parcial ou total de prestações ou parcelas de pagamento da construção previstas no contrato às diferentes fases de desenvolvimento dos serviços considerados no cronograma da obra. quer sob o regime de administração ou sob o regime de empreitada. Campiteli Aula 21 Nota: A utilização do custo unitário básico para orçamentação expedita somente pode ser feita pela multiplicação deste pela área equivalente nos termos da NBR 12721. que deve constar do contrato.Engenharia Civil . podem ser realizados sem que haja vinculação 02197377701 de qualquer prestação ou parcela de pagamento com o cronograma da obra. Prestações ou parcelas de pagamento da construção: Partes do custo global da construção a serem pagas nas datas preestabelecidas no contrato e destinadas à cobertura das despesas com a construção. Não confundam com os conceitos de obra pública vistos da Aula de Análise Orçamentária). previstos em função dos recursos e facilidades que se supõem serem disponíveis. 12 .

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2 – CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB)
Conforme vimos nas definições, o CUB representa o custo por
metro quadrado de construção do projeto padrão considerado,
calculado de acordo com a metodologia estabelecida na NBR 12721,
pelos Sinduscons, em atendimento à Lei 4591/64, e que serve de
base para a avaliação de parte dos custos de construção de
edificações.
Na

formação

destes

custos

unitários

básicos

não

foram

considerados os seguintes itens, que devem ser levados em conta na
determinação dos preços por metro quadrado de construção, de
acordo

com

o

estabelecido

no

projeto

e

especificações

correspondentes a cada caso particular: fundações, submuramentos,
paredes-diafragma,
elevador(es);

tirantes,

rebaixamento

equipamentos

e

de

instalações,

tais

lençol

freático;

como:

fogões,

aquecedores, bombas de recalque, incineração, ar-condicionado,
calefação, ventilação e exaustão, outros; playground (quando não
classificado

como

complementares;
esporte),

área

construída);

urbanização,

ajardinamento,

recreação

instalação

obras

e

(piscinas,

e

serviços

campos

regulamentação

de
do

condomínio; e outros serviços; impostos, taxas e emolumentos
cartoriais,

projetos:

projetos

arquitetônicos,

projeto

estrutural,

projeto de instalação, projetos especiais; remuneração do construtor;
02197377701

remuneração do incorporador.
O CUB é calculado com base nos diversos projetos-padrão
estabelecidos

pela

ABNT

NBR

12721,

mensalmente

pelos

Sinduscons, levando-se em consideração os lotes básicos de
insumos (materiais de construção, mão de obra, despesas
administrativas e equipamentos) com os seus respectivos
pesos constantes na referida norma .

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Os salários, os preços dos materiais de construção, as despesas
administrativas e os custos com aluguel de equipamentos são
pesquisados mensalmente pelos Sinduscons.
O custo de construção calculado de acordo com esta Norma
deve representar o custo efetivo da construção praticado pelas
construtoras. Para tanto a coleta de preços deve:
a) ser mensal e efetuada entre o 1º e o 25º dia do mês de
referência do custo;
b) ser realizada preferencialmente junto às construtoras:
1) no caso dos materiais de construção, a coleta pode
eventualmente ser realizada com informações levantadas
junto a fornecedores da indústria, do comércio atacadista
ou varejista, sendo que os preços dos materiais, posto
obra, devem incluir as despesas com tributos e fretes.
2) os valores informados para os salários não devem
incluir as despesas com encargos sociais; e
c) ser realizada por meio de questionário, que deve definir as
especificações e a unidade do insumo informado.
Na

determinação

dos

custos

unitários

básicos,

os

Sinduscons devem adotar os seguintes procedimentos:
02197377701

a) os preços coletados de acordo com as determinações
apresentadas no subitem 8.3.3 da NBR 12721 (acima)
devem

ser

submetidos

a

uma

análise

estatística

de

consistência;
b) após análise de consistência, procede -se ao cálculo do
promédio de cada insumo;
c) o valor do promédio de cada insumo aplica-se ao coeficiente
físico correspondente ao respectivo insumo no lote básico de
cada projeto-padrão;
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d) para o cálculo dos custos da mão de obra, aplica-se o
percentual relativo aos encargos sociais e benefícios: – este
percentual deve incluir todos os encargos trabalhistas
e

previdenciários,

direitos

sociais

e

obrigações

decorrentes de convenções coletivas de trabalho de cada
Sindicato; – o método de cálculo e o percentual de
encargos sociais e benefícios devem ser explicitados
pelos respectivos Sindicatos da Indústria da Construção
Civil.
Os Sinduscons têm a faculdade de eleger ou apurar um
CUB padrão representativo de sua região, desde que explicitem o
critério utilizado para obtê-lo, ficando na obrigação de divulgá-lo
mensalmente, até o dia 5 do mês subseqüente, juntamente aos
demais custos unitários de construção referentes aos projetos-padrão
previstos nesta Norma e calculados conforme os critérios nela
estabelecidos, com a finalidade específica de servir como indexador
contratual.
Isso significa que cada Sinduscon pode escolher um projetopadrão específico para acompanhar os custos da construção.

3 – DETERMINAÇÃO DAS ÁREAS
02197377701

a) Área Real do Pavimento
Área

da

superfície

limitada

pelo

perímetro

externo

da

edificação, no nível do piso do pavimento correspondente, excluídas
as áreas não edificadas.
No caso do pavimento em pilotis, é igual à do pavimento
imediatamente acima, acrescida das áreas cobertas, externas à
projeção deste e das áreas descobertas que tenham recebido

15

das faces externas das paredes externas da edificação.dos eixos das paredes que separam as dependências privativas da unidade autônoma considerada. excluídas as áreas não edificadas. e . excluídas as áreas não edificadas. passando pelas projeções: .das faces internas. passando pelas projeções: . d) Área coberta Área da superfície limitada pela linha que contorna a dependência coberta. em relação à área de uso comum. c) Área real de uso comum Área da superfície limitada pela linha que contorna a dependência de uso comum. passando pelas projeções: .das faces externas das paredes externas da edificação.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. b) Área real privativa da unidade autônoma Área da dependências superfície limitada pela privativas. das dependências de uso comum.das faces externas das paredes externas da edificação e das paredes que separam as dependências privativas da unidade autônoma. coberta ou descoberta. Marcus V. e . contorna da as unidade autônoma. cobertas ou linha que descobertas. Campiteli Aula 21 tratamento destinado a aproveitá-las para outros fins que não apenas os de ventilação e iluminação. das dependências privativas de unidades autônomas contíguas. excluídas as áreas não edificadas.Engenharia Civil . das 02197377701 paredes que a separam das unidades autônomas. 16 .

no caso de ser ela própria de uso comum.de projeção de arestas externas do elemento de cobertura quando não for limitada por parede. ou seja: 17 . em relação à área descoberta considerada. sejam calculados da seguinte forma. e .das faces internas. e) Área descoberta Área da superfície limitada pela linha que contorna a dependência descoberta. passando pelas projeções. Campiteli Aula 21 . tendo seu custo real efetivo orçado ou estimado com os mesmos critérios utilizados no orçamento-padrão. Cada dependência deve ser considerada em três dimensões. das paredes que a separam de quaisquer dependências cobertas.das faces externas das paredes externas da edificação. no caso de ser ela própria de uso privativo. e . . das paredes que a separam de dependências de uso comum.dos eixos das paredes divisórias de dependências contíguas. em relação à área coberta considerada. em relação à área coberta considerada. excluídas as áreas não edificadas: . se forem ambas de uso comum ou ambas de uso privativo. .das faces externas. Marcus V.Engenharia Civil .dos eixos das paredes divisórias de áreas descobertas contíguas. f) Área equivalente 02197377701 É recomendável que os coeficientes de equivalência de custo.das faces externas. perante o custo padrão da construção. para cada dependência em que for empregado. quando ambas forem de uso privativo ou de uso comum. .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.

.75 a 1. dividido pela respectiva área definida também no parágrafo acima. e .estacionamento sobre terreno: 0.varandas: 0.75. Marcus V.terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0.40 a 0.nas estruturas. Como este custo é simplificado por definição. etc.00. O coeficiente para cálculo da equivalência de área é o resultado da divisão do custo unitário dessa área dividido pelo último custo unitário básico de mesmo padrão divulgado.área privativa (unidade autônoma padrão): 1.30 a 0.com o seguinte critério de delimitação de perímetro da área dessa dependência: incluir as paredes externas não confrontantes com outra área construída e incluir a metade da espessura da parede confrontante com as outras áreas construídas.10.60.75 a 0. podem ser desconsideradas neste cálculo as eventuais repercussões indiretas de custo . . .área privativa salas sem acabamento: 0.área de loja sem acabamento: 0.00.05 a 0. 02197377701 .00.60. 18 .90.50 a 0.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.padrão: . podem ser utilizados os seguintes coeficientes médios que foram utilizados no cálculo de equivalência de áreas dos projetos . fundações. Na falta destas demonstrações. . . . O custo unitário equivalente dessa dependência será obtido pela divisão do custo orçado ou estimado conforme o parágrafo anterior.Engenharia Civil . Campiteli Aula 21 - com os acabamentos efetivamente empregados nessa dependência.garagem (subsolo): 0.área privativa salas com acabamento: 1.

Marcus V. etc. .CRITÉRIOS PARA CÁLCULOS EXPEDITOS DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO a) Homogeneização das áreas para fins de cálculo de custo O custo unitário básico. 4 .75.50 a 0. c) Custo Global da Construção 19 . . usando-se a metodologia da NBR 12721.Engenharia Civil . é feita a partir dos “custos unitários básicos” correspondentes aos projetos-padrão definidos na norma NBR 12721 e mensalmente divulgados pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil e das áreas equivalentes em área de custo padrão calculadas como indicado na NBR 12721.50 a 0. b) Estimativas A estimativa dos custos de construção.50 a 0.50 a 0. em área equivalente à área de custo padrão.área de serviço – residência unifamiliar padrão baixo (aberta): 0. e .75.piscinas.: 0. quintais. Campiteli Aula 21 . acrescido das demais parcelas que formam o custo unitário da edificação. só poderá ser aplicado à área da edificação para fins de obtenção de custos parciais (das unidades autônomas) ou globais (da edificação) quando esta for convertida.caixa d’água: 0.área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0.casa de máquinas: 0.75. que em cada caso 02197377701 particular deve ser arquivada no Ofício de Registro de Imóveis pelo incorporador.50.75.00.barrilete: 0. . .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.

2) parcelas adicionais. 3) outras despesas indiretas. elevadores. f) Atualização dos custos da construção para arquivamento no Ofício de Registro de Imóveis 20 . playground. taxas e emolumentos cartorários.Engenharia Civil . d) Custo unitário de construção ou valor por metro quadrado de construção Divide-se o custo global da construção. Campiteli Aula 21 Soma das seguintes parcelas: 1) produto da área equivalente em área de custo padrão global pelo custo unitário básico. pela área equivalente em área de custo 02197377701 padrão global. relativas a todos os elementos ou condições não incluídas nas relações quantitativamente discriminadas de materiais e mão-de-obra correspondentes ao projeto-padrão. e) Custo de construção da unidade autônoma Multiplica-se o preço por metro quadrado da construção pela área equivalente em área de custo padrão da unidade autônoma considerada. 4) impostos. equipamentos e instalações. correspondente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto de incorporação. obras e serviços complementares e outros serviços. 6) remuneração do construtor.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Marcus V. tais como: fundações especiais. e 7) remuneração do incorporador. 5) projetos. calculado do modo indicado no item anterior.

PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Marcus V. não pode ser inferior ao da estimativa feita a partir dos custos unitários básicos e arquivado no Registro Geral de Imóveis. somando todas as despesas correspondentes à execução de todos os serviços previstos nas especificações técnicas e constantes da discriminação orçamentária.Engenharia Civil . em certo mês. relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores. Campiteli Aula 21 A avaliação do custo global da obra e dos custos das unidades autônomas só é considerada atualizada. não puderem ser levantadas por medição em plantas. (não confundam essas premissas com as aplicáveis às obras públicas vistas na Aula de Análise Orçamentária) Os custos unitários dos serviços são calculados aos preços vigentes na data do orçamento. serão estimadas por processo aproximado de uso corrente. acrescido do que se estimar necessário. lavrados antes do término das fundações. por falta do projeto completo 02197377701 disponível nessa ocasião. se baseada em custo unitário básico e demais custos. sejam as mais adequadas a cada caso. nas construções por administração. As despesas de execução de cada serviço são determinadas como o produto da quantidade de serviço efetivamente medido no projeto pelo respectivo custo unitário. 21 . para fins de arquivamento no Registro Geral de Imóveis. utilizando-se as composições de custo que. no entender do responsável pela construção. g) Orçamento Documento onde se registram as operações de cálculo de custo da construção. a fim de compensar eventuais aumentos de custo no semestre subseqüente. O montante do orçamento calculado para figurar em contratos. As quantidades de serviço que.

usualmente objeto de incorporações. conforme a tabela. são considerados na NBR 12721 os projetos adiante definidos por suas características principais e acabamentos. Marcus V. 5 – PROJETOS-PADRÃO Para representar os diferentes tipos de edificação.Engenharia Civil .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Campiteli Aula 21 Considera-se o orçamento como “atualizado” quando estiver baseado nos preços vigentes no mês do contrato ou relativos a um dos dois meses anteriores. 02197377701 22 .

Campiteli Aula 21 02197377701 Fonte: <http://www.Engenharia Civil .br/administracao/files/File/tabprojcub2006. Marcus V.sinduscon-to.com.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.pdf> 23 .

terraplenagem. tais como plantações. com ou sem violência ou fraude de terceiros. sendo sua finalidade de mero recreio ou deleite. 24 . Benfeitoria: Obras ou serviços que se realizem em um móvel ou imóvel com o intuito de conservá-lo. pode ser substituído ou trocado por outro da mesma espécie. avulsão. Campiteli Aula 21 NBR 13752 Acessão: Modo originário de aquisição da coisa acessória que adere materialmente ao imóvel. etc. fratura ou dano. aluvião. c) voluptuária: não aumenta o uso normal do bem. Conservação: implica maiores despesas que as de uma simples 02197377701 manutenção. passando a pertencer definitivamente ao proprietário. Fungível: Diz-se de um bem consumível que pode ser pesado. b) artificial: quando por efeito exclusivo de fato ou ação do homem. abandono de álveo. podendo ter origem: a) natural: formação de ilhas. a) necessária: finalidade de conservar o bem ou evitar a sua deterioração. qualidade e quantidade. sem destruição. por convenção das partes. e que. Marcus V. Esbulho: Privação total ou parcial da posse de quaisquer bens alheios. c) mista: quando se dá simultaneamente por fato natural e por ação do homem. b) útil: aumenta ou facilita o uso do bem. etc. que não podem ser retirados. contado ou medido. incorporados permanentemente ao bem ou ao solo pelo homem. melhorá-lo ou embelezá-lo.Engenharia Civil .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.

dimensões. Marcus V. 2 – Natureza do Objeto quanto à Natureza Frutos: Aluguéis. - Execução de um croqui de situação. Propriedade Limitada ou Nua-Propriedade: Quando a propriedade sofre limitação em alguns de seus direitos elementares em virtude de ônus real que sobre ela recai. 3 – Requisitos Essenciais 02197377701 Nas perícias judiciais torna-se obrigatória a obediência aos requisitos essenciais: - Inclusão de um número adequado de fotografias por bem periciado. Exames. se fossem do conhecimento prévio do adquirente. Direitos Hereditários.Engenharia Civil . 25 . utilidades. e que. Perícias: Arbitramentos. áreas. Vistorias e outras. materiais construtivos etc. Usufruto. Campiteli Aula 21 Manutenção: Ato de manter um bem no estado em que foi recebido.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Avaliações. Concessões. ou inviabilizariam a compra. Direitos Possessórios e outros. Direitos: Servidões. - Descrição sumária dos bens: aspectos físicos. Arrendamentos. ensejariam pedido de abatimento do preço pago. Explorações e outros. Comodatos. com reformas preventivas ou corretivas de sua deterioração natural. Vícios redibitórios: Vícios ocultos que diminuem o valor da coisa ou a tornam imprópria ao uso a que se destina.

PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. quando possível e/ou necessário - considerações finais e conclusões 6 – Vistoria - Caracterização da região 26 . apontando as prováveis causas e consequências. Campiteli Aula 21 - Indicação e perfeita caracterização de eventuais danos e/ou eventos encontrados. que podem ser obtidas sob forma de croqui. utilidades. áreas.Engenharia Civil . dimensões. 5 – Atividades Básicas - vistoria e/ou exame do objeto da perícia 02197377701 - diagnóstico dos itens objeto da perícia - coleta de informações - escolha e justificativa dos métodos e critérios periciais - análise das ocorrências e elementos periciais - soluções e propostas. 4 – Requisitos Complementares Os requisitos essenciais com os seguintes complementos: - Inclusão de número ampliado de fotografias . - Indicação e perfeita caracterização de eventuais danos e/ou eventos encontrados. - Análise dos danos e/ou eventos encontrados. com planta de articulação das fotos perfeitamente numeradas. quando se fizerem necessários.maior detalhamento. materiais construtivos etc. - Descrição detalhada dos bens: aspectos físicos. Marcus V. - Juntada de orçamento detalhado e comprovante de ensaios laboratoriais. - Apresentação de plantas individualizadas dos bens.

prevista e atual. comunicações. 10 – Caracterização das Benfeitorias 27 . correios. acessos e elementos de cadastro legais e fiscais. dimensões. combate a incêndio. rede bancária. comércio. recreação e outros - Potencial de aproveitamento: parcelamento e uso do solo. serviços e melhoramentos públicos. logradouro(s). lazer. características de solo e subsolo. Marcus V. relevo. segurança. urbanização e infra-estrutura urbana - Equipamentos e serviços comunitários: transporte coletivo. subsolo. coleta de lixo. legais e socioeconômicas de uso e outros. adequada à região.Engenharia Civil . 9 – Caracterização do Terreno - Perímetro. solo. área e confrontantes.Caracterização da Região - Caracterização física: relevo. 02197377701 - Equipamento urbano. ensino e cultura. 8 – Caracterização do Imóvel - Localização e identificação do bairro. forma geométrica. número(s). saúde. meio ambiente e outros - Melhoramentos públicos: vias de acesso. ocupação. restrições físicas. Campiteli Aula 21 - Caracterização do imóvel e de seus elementos - Constatação de danos - Condições de estabilidade do prédio - Fotografias - Plantas do prédio - Subsídios esclarecedores 7 . - Ocupação e/ou utilização legal e real.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.

devem ser obtidas plantas ou elaborados croqui do terreno. qualquer dos danos que seja a nomenclatura (fissura. - equipamentos de comunicação interna e externa de sonorização. - elétricas e hidráulicas. equipamentos e tratamentos: - compreendendo as instalações mecânicas. trinca. ênfase para cobertura e acabamentos. compreendendo classificação. - de lixo. as próprias dimensões definem a natureza das avarias. da construção. - quantificação. brecha. áreas. rachadura. abrangendo número de pavimentos e/ou dependências. do prédio e das instalações. de gás. classificar e quantificar a extensão de todos os danos observados. dimensões. 13 – Plantas do Prédio - Sempre que possível. com vedações. Campiteli Aula 21 a) Construções: - descrição. etc. eletromecânicas e eletrônicas de ar-condicionado. 11 – Constatação de Danos - Caracterizar. 28 . estrutura. 02197377701 12 – Condições de Estabilidade do Prédio - Qualquer anormalidade deve ser assinalada e adequadamente fundamentada. idade real e/ou aparente e estado geral de conservação. b) Instalações. fenda.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Marcus V.). - características fundações.Engenharia Civil . tratamento acústico e outros.

o seguinte: - indicação da pessoa física ou jurídica que tenha contratado o trabalho e do proprietário do bem objeto da perícia. assinatura. com as informações relacionadas em 5. resultados de sondagens do terreno. número credenciais do perito de engenharia.Engenharia Civil . - no caso de perícias de cunho avaliatório. pesquisa de valores. - memórias de cálculo.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.3. 14 – Subsídios Esclarecedores - Documentos adicionais podem ser anexados. - requisitos atendidos na perícia conforme 4. Marcus V. de acordo com a natureza e objetivo da perícia. 29 de registro no CREA e . obrigatoriamente. sempre que a natureza da perícia assim exigir.2. 15 – Apresentação de Laudos Na apresentação de laudos deve constar. resultados de ensaios e outras 02197377701 informações relativas à sequência utilizada no trabalho pericial. Campiteli Aula 21 inclusive de detalhes. cálculos e determinação do valor final. - diagnóstico da situação encontrada. definição da metodologia. gráficos de recalques. - relato e data da vistoria. cópia de escritura. tais como: gráficos de avarias progressivas. - nome.

Campiteli Aula 21 NBR 14653 A norma NBR 14653. — Parte 2: Imóveis urbanos. 3 e 4. vale a pena dar uma lida nas definições trazidas pela norma. — Parte 5: Máquinas. equipamentos. Marcus V. 2. . pois podem ser objeto de questões da nossa prova: 1. — Parte 3: imóveis rurais. — Parte 4: Empreendimentos.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.Engenharia Civil . incorporado ou não a ele. 1 – NBR 14653-1 Pessoal. — Parte 7: Bens de patrimônios históricos e artísticos.acessório: Bem que se incorpora ao principal e que possui valor isoladamente. O nosso edital cobra somente as partes 1. instalações e bens industriais em geral.amostra: Conjunto de dados de mercado representativos de uma população. .amostragem: Procedimento utilizado para constituir uma amostra. de Avaliação de bens. contém as seguintes partes: — Parte 1: Procedimentos gerais. 30 .1 – Definições 02197377701 . — Parte 6: Avaliação de bens.

uso ou fruição de um bem capaz de produzir frutos. . que integra um patrimônio. .benfeitoria voluptuária: Benfeitoria que visa simples deleite ou recreio. matérias-primas). assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica. - bem tangível: Bem identificado materialmente (por exemplo: imóveis.avaliação de bens: Análise técnica.benfeitoria útil: Benfeitoria que aumenta ou facilita o seu uso.campo de arbítrio: Intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.benfeitoria: Resultado de obra ou serviço realizado num bem e que não pode ser retirado sem destruição. realizada por engenheiro de avaliações. de seus custos. . embora dispensável. equipamentos. fratura ou dano. situação e data. . .bem intangível: Bem não identificado materialmente (por exemplo: fundo de comércio. para uma determinada finalidade. Campiteli Aula 21 - arrendamento: Retribuição pela cessão de direito à exploração. para identificar o valor de um bem. 02197377701 . Marcus V. suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito. por prazo certo e condições convencionadas. sem aumentar o uso normal do bem. . desde que justificado pela existência de características próprias não contempladas no modelo. 31 .Engenharia Civil .bem: Coisa que tem valor. marcas e patentes). dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem. .benfeitoria necessária: Benfeitoria indispensável para conservar o bem ou evitar a sua deterioração. frutos e direitos.

deterioração: Desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados.custo indireto de produção: Despesas administrativas e financeiras. .decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas. tendo em vista o estado em que se encontra.depreciação: Perda de valor de um bem. em conseqüência de seu envelhecimento natural.dado de mercado: Conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um determinado bem. sem considerar eventual depreciação. . descontada a depreciação do bem. sinistros e delitos.custo de substituição: Custo de reedição de um bem.custo de reprodução: Gasto necessário para reproduzir um bem. . Marcus V. . entre outros. numa determinada data e situação.custo direto de produção: Gastos com insumos. . 32 . na produção de um bem. benefícios e demais ônus e encargos necessários à produção de um bem. devido a 02197377701 modificações em seu estado ou qualidade. . em condições normais de utilização e manutenção. . inclusive mão-de-obra.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.mutilação: Retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes. ocasionadas por: .custo: Total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção. com a mesma função e características assemelhadas ao avaliando. . defeitos. Campiteli Aula 21 .custo de reedição: Custo de reprodução.Engenharia Civil . manutenção ou aquisição de um bem. .dano: Prejuízo causado a outrem pela ocorrência de vícios. .

. devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia. . prédios comerciais/residenciais). .empreendimento: Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou exploração econômica. podendo no seu patrimônio conter cotaspartes de outras empresas ou empreendimentos. . Marcus V. em geral. aplicados à análise e avaliação técnico-econômica de empreendimentos. 33 . . .CREA. com vista. Pode ser: imobiliário (por exemplo: loteamento.empresa: Organização por meio da qual se canalizam recursos para produzir ou oferecer bens e serviços.engenharia de custos: Conjunto de conhecimentos técnicocientíficos especializados.fator de comercialização: Razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição. à obtenção de lucros. parques temáticos). - engenharia econômica: Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados. industrial ou rural. de base imobiliária (por exemplo: hotel. aplicados à avaliação de bens.engenheiro de avaliações: Profissional de nível superior. com habilitação legal e capacitação técnico-científica para realizar avaliações. Campiteli Aula 21 .engenharia de avaliações: Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados.engenharia legal: Parte da engenharia que atua na interface técnico-legal envolvendo avaliações e toda espécie de perícias 02197377701 relativas a procedimentos judiciais.Engenharia Civil . . que pode ser maior ou menor do que 1 (um).obsoletismo: Superação tecnológica ou funcional.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Arquitetura e Agronomia . shopping center. aplicados à avaliação de custos de bens e serviços.

fruto: Resultado da exploração econômica de um bem.hipótese nula em um modelo de regressão: Hipótese de que uma ou um conjunto de variáveis independentes envolvidas no modelo de regressão não é importante para explicar a variação do fenômeno. sociais ou à utilização de um bem. - laudo de avaliação: Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade com esta parte da NBR 14653. composto entre outros de: nome comercial. .imóvel: Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas.instalação: Conjunto de aparelhos. . patentes e marcas.fundo de comércio: Bem intangível pertencente ao titular do negócio. para avaliar o bem. . - homogeneização: mediante a aplicação Tratamento de dos preços transformações observados. freguesia. . peças ou dispositivos necessários ou acessórios à utilização de um bem. . 02197377701 . em função da sua localização. matemáticas que expressem. Campiteli Aula 21 .liquidação forçada: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. Marcus V. uso ou vocação. em termos relativos.Engenharia Civil .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. a um nível de significância preestabelecido. Pode ser classificado como urbano ou rural. 34 . as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando. decorrente do resultado de suas operações mercantis.inferência estatística: Parte da ciência estatística que permite extrair conclusões sobre a população a partir de amostra.infra-estrutura: Conjunto de obras e serviços que dá suporte às atividades econômicas. .

situação paradigma: Situação hipotética adotada como referencial para avaliação de um bem.população: Totalidade de dados de mercado do segmento que se pretende analisar. Marcus V.perícia: Atividade técnica realizada por profissional com qualificação específica. quando ela for verdadeira. investigação. apurar as causas que motivaram determinado evento. um fruto ou um direito sobre 02197377701 ele. - pesquisa: Conjunto de atividades de identificação. . seus custos. coleta. 35 . . . . verificar o estado de um bem.modelo: Representação técnica da realidade.Engenharia Civil . considerando-se as diversas características influenciantes.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. . frutos ou direitos. uma transação envolvendo um bem. para averiguar e esclarecer fatos.recurso ambiental: Recurso natural necessário à existência e preservação da vida. ou se propõe efetuar. seleção. com base numa amostra. . processamento.modelo de regressão: Modelo utilizado para representar determinado fenômeno. avaliar bens. - servidão: Encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito de outrem. análise e interpretação de resultados sobre dados de mercado. . Campiteli Aula 21 .parecer técnico: Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade.preço: Quantia pela qual se efetua.nível de significância: Probabilidade de rejeitar a hipótese nula. .

.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.valor em risco: Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar. as diferenças de atributos entre os dados de mercado e os do bem avaliando. Campiteli Aula 21 . - tratamento de dados: Aplicação de operações que expressem. .vida econômica: Prazo econômico operacional de um bem. mediante observações criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam.vistoria: Constatação local de fatos. .valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem.1) Custos Custo = CD + CI 36 .taxa de desconto: Taxa adotada para o cálculo do valor presente de uma despesa ou receita futura.Engenharia Civil . quando positiva. .vida útil: Prazo de utilização funcional de um bem. . .vantagem da coisa feita: Diferença entre o valor de mercado e o custo de reedição de um bem. 1.vida remanescente: Vida útil que resta a um bem.valor patrimonial: Valor correspondente à totalidade dos bens de pessoa física ou jurídica. . Marcus V. em termos relativos. 02197377701 . dentro das condições do mercado vigente. numa data de referência. .valor residual: Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil.

02197377701 • mutilação: Retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes. 1. sem considerar eventual depreciação. Custo de substituição: Custo de reedição de um bem.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Custo de reedição: Custo de reprodução. na produção de um bem. 1. ocasionadas por: • decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas. Marcus V. descontada a depreciação do bem. Campiteli Aula 21 Custo Direto de Produção: Gastos com insumos.2) Depreciação • depreciação: Perda de valor de um bem. valor residual: Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil. • deterioração: Desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados. benefícios e demais ônus e encargos necessários à produção de um bem. Custo de reprodução: Gasto necessário para reproduzir um bem. tendo em vista o estado em que se encontra. em condições normais de utilização e manutenção. Custo indireto de produção: Despesas administrativas e financeiras. devido a odificações em seu estado ou qualidade.Engenharia Civil . • • obsoletismo: Superação tecnológica ou funcional. com a mesma função e características assemelhadas ao avaliando.3) Classificação dos Bens 37 . em conseqüência de seu envelhecimento natural. inclusive mão-de-obra.

7) Valor de Mercado do Bem Permite-se arredondar o resultado de sua avaliação. 1. constituintes da amostra.Engenharia Civil . alicerçado no seu aproveitamento eficiente. marcas e patentes). verificar a forma de pagamento praticada e a data em que ocorreram. quando for impossível o acesso ao bem avaliando. matérias-primas).5) Coleta de Dados Situação mercadológica: na coleta de dados de mercado relativos a ofertas é recomendável buscar informações sobre o tempo de exposição no mercado e.4) Vistoria Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. baseado em modelo 38 .8) Métodos para identificar o valor de um bem. 1. no caso de transações.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. de seus frutos e direitos a) Método Comparativo Direto: identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis. 1. • Intangíveis: Bem não identificado materialmente (por exemplo: fundo de comércio. b) Método Involutivo: identifica o valor de mercado do bem. sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado. desde que 02197377701 o ajuste final não varie mais de 1% do valor estimado. Em casos excepcionais.6) Escolha da Metodologia Para a identificação do valor de mercado. equipamentos. admite-se a adoção de uma situação paradigma. 1. desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo. Campiteli Aula 21 • Tangíveis: Bem identificado materialmente (por exemplo: imóveis. 1. Marcus V.

Engenharia Civil .1) Definições 02197377701 É importante saber algumas definições desta norma: - aproveitamento eficiente: aquele recomendável e tecnicamente possível para o local. considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente. constituintes da amostra. Marcus V. mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido. 39 . d) Método da Capitalização das Rendas: identifica o valor do bem. a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos. Campiteli Aula 21 de estudo de viabilidade técnico-econômica. numa data de referência. observada a atual e efetiva tendência mercadológica nas circunvizinhanças. e) Método Comparativo Direto: identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis. 2) NBR 14653-2: 2005 e 2011 2. f) Método da Quantificação de Custo: identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos. com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista. - área de servidão: parte do imóvel serviente diretamente atingida pela servidão. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado. considerando-se cenários viáveis. deve ser considerado o fator de comercialização. c) Método Evolutivo: identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes.

subtraída a área ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou dificultem sua utilização. deterioração ou mutilação. resultante de decrepitude. nem o prolongamento. para diferenciar as características qualitativas dos imóveis. - loteamento: subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações. - depreciação física: perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias. com abertura de novas vias de circulação. Marcus V. - área útil da unidade: área real privativa. - gleba urbanizável: terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana.Engenharia Civil . modificação ou ampliação dos já existentes. Campiteli Aula 21 - área total de construção de unidades em condomínio: área resultante do somatório da área real privativa e da parcela de área comum a ela atribuída. pela análise do seu comportamento num determinado período de tempo. - desempenho do mercado: evidências da evolução do mercado. - códigos alocados: escala lógica ordenada para diferenciar as características qualitativas dos imóveis. de 40 . com a utilização de variáveis dicotômicas. visando o seu aproveitamento eficiente. definidas conforme a ABNT NBR 12721. com aproveitamento do sistema viário existente. desmembramento ou implantação de empreendimento. - códigos ajustados: escala extraída dos elementos amostrais originais por meio de modelo de regressão. por 02197377701 meio de loteamento. desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. - desmembramento: subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação. definida na ABNT NBR 12721. - lote: porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano.

modificação ou ampliação das vias existentes. - planta de valores: representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel numa mesma data. influencia os valores dos imóveis. educação. 02197377701 - percentual de comprometimento de valor: relação entre os valores da área atingida por um gravame. transporte. Marcus V. - frente real: comprimento efetivo da linha divisória do imóvel com a via de acesso. média).Engenharia Civil .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. - imóvel dominante: imóvel que impõe restrição a outro. segurança ou lazer da comunidade. - frente de referência: frente da situação paradigma adotada. antes e depois da sua instituição. em projeção horizontal. em função de sua proximidade com o elemento avaliando. - estimativa de tendência central: estimativa pontual obtida por um estimador de tendência central (por exemplo. Campiteli Aula 21 logradouros públicos ou prolongamento. - percentual de comprometimento de área: relação entre a área objeto de gravame e a área total do imóvel. - frente projetada: projeção da frente real sobre a normal ao menor dos lados ou a corda. no caso de frente em curva. 41 . por servidão. - equipamento comunitário: benfeitoria que visa atender às necessidades básicas de saúde. por suas características. - imóvel paradigma: imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação. - imóvel serviente: imóvel que sofre restrição imposta por servidão. - polo de influência: local que.

medidos horizontalmente.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. da posição da linha do preamar-médio de 1831. - terrenos de marinha: terrenos em uma profundidade de 33 m. para a parte da terra. acessório da malha viária do Município ou de propriedade de particulares. Campiteli Aula 21 - profundidade equivalente: resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente projetada principal. Marcus V. em seguimento aos terrenos de marinha. - terreno de fundo: aquele que. passível de aproveitamento econômico e legal.2 – Atividades básicas É recomendável que o engenheiro de avaliações. situado no interior da quadra. ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliação. e que não consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do Município. - testada: medida da frente do imóvel. - terrenos acrescidos de marinha: terrenos formados. travessa ou local assemelhado. 2. entre outros: 42 . esclareça aspectos essenciais para a adoção do método avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e precisão que se pretende atingir. na costa marítima. - segmento de área diretamente desmembrável: parte de um terreno com frente para vias ou logradouros públicos oficiais. - quota parte: número atribuído a uma fração ideal. natural ou artificialmente. - terreno encravado: aquele que não se comunica com a via pública. se comunica com a via pública por meio de um corredor de acesso. nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas. até onde se faça sentir a influência das marés. para o lado do mar ou dos rios e lagoas. passagem. - terreno interno: aquele localizado em vila. ou contornando as ilhas 02197377701 situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés. sendo os situados no continente.Engenharia Civil .

fins contábeis. e serviço. 43 . . .finalidade: locação.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. garantia.condições a serem utilizadas. coleta 02197377701 de resíduos sólidos. cultura. b) Caracterização do Terreno . . indicação dos principais pólos de influência. lazer. educação. adjudicação e outros. arrematação. saúde. valor de liquidação forçada. c/ indicação dos limites e confrontações. aquisição. valor patrimonial. tais como: valor em risco. condições ambientais.Equipamentos Comunitários: segurança. para concluir sobre as tendências de modificação a curto e médio prazo. Campiteli Aula 21 . no caso de laudos de uso restrito. dação em pagamento.Engenharia Civil .seguro. transporte coletivo. . . . outros valores. custo de reedição.prazo-limite para apresentação do laudo. 2. alienação.3 – Vistoria a) Caracterização da Região . .Uso e Ocupação do Solo: confrontar a ocupação existente com as leis de zoneamento e uso do solo do município. Marcus V. indústria. . energia elétrica etc.Infraestrutura Urbana: sistema viário.Localização: situação na região e via Pública.Aspectos Físicos: condições do relevo.Localização: situação no contexto urbano.Atividades Existentes: comércio. doação. permuta. valor de desmonte. água potável. indicadores de viabilidade e outros.objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locação. natureza predominante do solo.

PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. avarias.Patologias aparentes como anomalias. paisagísticos e funcionais. - Aspectos arquitetônicos.3 – Método Comparativo Direto de Dados de Mercado a) Levantamento de Dados • Nesta etapa o engenheiro de avaliações investiga o mercado. Marcus V. . .Condições de Ocupação. conforme definidas na ABNT NBR 13752 que possam influenciar de forma significativa a variação dos preços relativos dos elementos amostrais. inclusive conforto ambiental. topografia. Campiteli Aula 21 . contemporâneas à 44 . danos construtivos e outras. . .Se houver omissão no contrato. forma. Quantitativos e Tecnológicos. Qualitativos. comparados com a documentação disponível.Engenharia Civil .Restrições Físicas e Legais ao Aproveitamento c) Caracterização das Edificações e Benfeitorias .Infraestrutura Urbana Disponível .Aspectos Construtivos.Aspectos Físicos: dimensões.Quantidade previamente definida pelas partes.Utilização: atual e vocação.Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis da região. coleta dados e informações confiáveis preferentemente a respeito de negociações realizadas e ofertas. superfície etc. em confronto com a legislação em vigor. d) Por Amostragem Conjunto de Unidades Autônomas Padronizadas . % ≥ 10% 2. . 02197377701 .

02197377701 2. b. inclusive vigilância 45 .5 < F < 1.4) Método Involutivo • Projeto Hipotético: aproveitamento eficiente. e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados. • O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada. b) Tratamento dos Dados • Por Fatores: homogeneização por fatores e critérios. com suas principais características econômicas. • Custo do Projeto Hipotético e Previsão de Despesas Adicionais – CD + CI – transformação do imóvel p/ o projeto hipotético – Compra do Imóvel – Adm. físicas e de localização. Campiteli Aula 21 data de referência da avaliação. • Atributos semelhantes: 0. do Empreendimento. é obrigatória a identificação das fontes. que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante.1) Tratamento por Fatores • É desaconselhável a atualização do mercado imobiliário através de índices econômicos. • Tratamento Científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado.5 • Campo de arbítrio dos preços homogeneizados: limitados a 10% em torno do valor calculado. fundamentados por estudos. Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.Engenharia Civil . • No caso de avaliações judiciais.

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– Impostos e Taxas
– Publicidade
– Comercialização das Unidades

Lucro

do

Incorporador:

proporcional

ao

risco

do

empreendimento

Taxas: Modelos Dinâmicos
– Taxa de Valorização Imobiliária
– Taxa de evolução dos custos e despesas
– Juros de capital investido
– Taxa mínima de atratividade

Modelos, em ordem de preferência:
– Por fluxos de caixa específicos
– Com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos
– Com a aplicação de modelos estáticos

2.5) Método da Renda

Estimação das receitas e despesas:
– Levantamento de todas as despesas necessárias à sua
manutenção e operação, impostos etc.
– Receitas provenientes da sua exploração

Taxa mínima de atratividade: função das oportunidades de
02197377701

investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e
dos riscos do negócio.

Valor Máximo Estimado: Valor Atual do Fluxo de Caixa
descontado pela Taxa Mínima de Atratividade.

2.6) Método Evolutivo

VI = (VT + VB) * FC
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VT:

determinado

pelo

método

comparativo,

ou,

na

impossibilidade deste, pelo método involutivo

VB:

custo

de

reprodução

das

benfeitorias

devidamente

depreciado, pelo método comparativo direto de custo ou pelo
método da quantificação de custo

Zona de alta densidade, onde o aproveitamento eficiente é
preponderante, deve-se analisar a adequação das benfeitorias,
e ressaltar o sub-aproveitamento ou o superaproveitamento do
terreno.

2.7) Métodos de Custos

a) Método de Quantificação do Custo
– CUB ou por orçamento, com citação das fontes
– Vistoria: especificações dos materiais aplicados para
estimar:
– padrão construtivo
– tipologia
– estado de conservação e
– idade aparente
– Cálculo da área equivalente (NBR 12721)
02197377701

– C = (CUB + ((OE + OI + (Ofe – Ofd))/S) x (1+A) x (1+F)
x (1+L)

b) Orçamento Detalhado
– Levantamento de todos os quantitativos de materiais e
serviços
– Coleta dos custos dos materiais e serviços em fontes de
consulta especializadas
– Planilha: de acordo com a NBR 12721 com:
47

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Discriminação de todos os serviços

Unidade de Medida

Quantidade

Custo Unitário

Custo Total

Fonte de Consulta

– Cálculo da Depreciação Física

Forma

Analítica:

orçamento

necessário

à

recomposição do imóvel na condição de novo

Aplicação

de

coeficiente

de

depreciação:

função da idade e estado de conservação – aplicado
sobre o valor depreciável
– Custo de Reedição da Benfeitoria

Custo de reprodução menos depreciação

2.8) Especificação das Avaliações

A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o
empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as
informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial
pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por
objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas
não

representa

garantia

de

alcance

de

graus

elevados

de

02197377701

fundamentação. Quanto

ao

grau de precisão, este

depende

exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada
e, por isso, não é passível de fixação a priori.

a) Graus de Fundamentação
Tratamento por Fatores

Ajuste de cada fator e p/ o conjunto de fatores:
– Grau I: 0,5 < F < 1,5
48

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– Grau II: 0,8 < F < 1,2
– Grau III: 0,9 < F < 1,1

Método da Quantificação de Custo
-

Custo direto

Grau I: CUB de projeto diferente com ajustes, BDI
arbitrado, depreciação arbitrada

Grau II: CUB de projeto semelhante, BDI justificado,
depreciação

calculada

por

métodos

técnicos

consagrados

Grau III: Elaboração de orçamento, no mínimo,
sintético, BDI calculado, depreciação calculada por
levantamento do custo de recuperação do bem para
deixá-lo no estado de novo

Método Involutivo
– Nível de Detalhamento do Projeto

Grau

I:

Aproveitamento,

ocupação

e

usos

presumidos

Grau II: Estudo preliminar

Grau III: Anteprojeto ou projeto básico
02197377701

– Modelo

Grau I: Estático

Grau II: Dinâmico com equações predefinidas

Grau III: Dinâmico com fluxo de caixa

Método Evolutivo
– Estimativa do Valor do Terreno e Estimativa dos
Custos de Reedição

49

quando relevantes. na mesma data de referência. acessibilidade.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. uso.Engenharia Civil .9) Desapropriações • Classificação – Quanto à extensão • Total: totalidade ou cujo remanescente seja inaproveitável • Parcial – Quanto à duração • Temporária • Permanente 02197377701 – Desapropriação Parcial: Diferença entre as avaliações do imóvel original e remanescente. Marcus V. tais como alterações de forma. possível desvalia pela perda de funcionalidade e eventual lucro 50 . Campiteli Aula 21 • Grau I: Grau I no Método Comparativo ou Involutivo • Grau II: Grau II no Método Comparativo ou Involutivo • Grau III: Grau III no Método Comparativo ou Involutivo – Fator de Comercialização • Grau I: Arbitrado • Grau II: Justificado • Grau III: Inferido em mercado semelhante 2. – Benfeitorias Atingidas: previsão de verbas relativas ao custo de obras de adaptação do remanescente. Devem ser apreciadas circunstâncias especiais. ocupação e aproveitamento.

especiais. – Se o engenheiro de avaliações considerar inaproveitável o remanescente do imóvel. Marcus V. – Diferença entre os valores presentes dos rendimentos imobiliários líquidos do uso do imóvel antes e depois da servidão. acessibilidade. esta condição deve ser explicitada e seu valor apresentado em separado.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. no caso de desocupação temporária para a execução dos serviços. – Desapropriações Temporárias: as indenizações devem considerar a renda que seria auferida pelo imóvel. Devem ser apreciadas alterações de circunstâncias uso.Engenharia Civil . 2. bem como eventuais perdas adicionais. calculadas alternativamente por: – Diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel serviente. na mesma data de referência. 2.11) Glebas Urbanizáveis 51 .10) Servidão • FINALIDADE – Passagem de pedestres e veículos – Passagem de linhas de transmissão – Passagem de tubulações • CRITÉRIOS: indenização – perda de valor do imóvel decorrente das restrições impostas. tais como ocupação e 02197377701 aproveitamento. Campiteli Aula 21 cessante.

Leis Estaduais e Municipais • % máximo de áreas vendáveis.12) Avaliação de Aluguéis • POR COMPARAÇÃO DIRETA – Procedimento preferencial. arrendamento etc. – Admite-se a utilização de modelos de regressão com variáveis que considerem as diferenças contratuais ou o estágio do contrato. leitos carroçáveis.766 – Parcelamento. recomenda-se verificar o seu valor por meio de seus frutos. • PELA REMUNERAÇÃO DO CAPITAL 52 . com loteamento da área remanescente – Consideração do estado dominial e eventuais gravames sobre a gleba. informados pelo contratante – Em caso de dúvidas sobre a viabilidade da urbanização da gleba. usualmente empregado em ações renovatórias e revisionais. • Quando utilizado o método involutivo: – Viabilidade legal do parcelamento simulado: • Lei 6. Campiteli Aula 21 • A avaliação das glebas urbanizáveis deve ser feita preferivelmente com a utilização do método comparativo direto de dados de mercado. infra-estrutura mínima.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.Engenharia Civil . 2. Marcus V. tais como locação. além de direitos reais e possessórios. declives máximos etc. – Possibilidade de desmembramentos parciais. 02197377701 – Admite-se a homogeneização dos dados por modelos que considerem a previsão inflacionária.

ou seja. • LIQUIDAÇÃO FORÇADA – Determinação do valor para liquidação forçada para uma certa data. – Sua utilização exige a determinação da taxa de remuneração e do valor do imóvel. 3) NBR 14653-3 A ABNT NBR 14653-3 detalha as diretrizes e padrões específicos de procedimentos para a avaliação de imóveis rurais. quando a comparação direta seja impraticável.1) Definições É importante saber algumas definições desta norma: . 3. 53 . Campiteli Aula 21 – Aluguel em função do valor do imóvel. em casos de imóveis isolados ou atípicos. . Marcus V.fator de classe de capacidade de uso das terras: fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural de sua capacidade de uso e taxonomia. • REFORMAS – Amortização do custo de reformas pode ser em forma de desconto do aluguel. a um dado nível de risco e liquidez.contemporaneidade: característica de dados de mercado coletados em período onde não houve variação significativa de valor 02197377701 no mercado imobiliário do qual fazem parte.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.custo de oportunidade do capital: maior taxa de juros auferível no mercado em outras oportunidades de investimento concorrentes. em termos de montante investido e prazo. .Engenharia Civil .

imóvel rural: imóvel com vocação para exploração animal ou vegetal. durante sua vida econômica.funcionalidade de benfeitoria: grau de adequação ou atualidade tecnológica de uma benfeitoria em função da sua viabilidade econômica no imóvel e na região.fator de situação: fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural decorrente de sua localização e condições das vias de acesso.2 – Classificação dos imóveis rurais São classificados quanto a: 3. . . 3. . . drenagem.terra cultivada: terra com cultivo agrícola. pedregosidade. . . qualquer que seja a sua localização.terra nua: terra sem produção vegetal ou vegetação natural. 54 . profundidade.1 – Dimensão a) pequeno – até 4 módulos fiscais.Engenharia Civil . risco de erosão ou inundação. permeabilidade.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. entre outras. como fertilidade.situação do imóvel: compreende a localização em relação a um centro de referência e o tipo de acesso.terra bruta: terra não trabalhada. . topografia.valor econômico: valor presente da renda líquida auferível 02197377701 pelo empreendimento ou pela produção vegetal. com ou sem vegetação natural. Campiteli Aula 21 das características intrínsecas e extrínsecas das terras. a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco.2. . do ponto de vista legal e de trafegabilidade. Marcus V.

b) de lazer e turismo. d) de pecuária.2. rede de distribuição de água).III aproximação.2 – Exploração a) não explorado. Campiteli Aula 21 b) médio – de 4 a 15 módulos fiscais. c) de agricultura.construções (exemplos: casa.3 – Classificação dos componentes dos imóveis rurais a) Terras: As terras são enquadradas segundo o Sistema de Classificação da Capacidade de Uso das Terras. c) Máquinas e equipamentos fixos ou removíveis d) Veículos 55 . conforme o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra .obras e trabalhos de melhoria das terras. terra cultivada. e) de silvicultura. terra nua. Marcus V. cercas) e instalações (exemplos: rede de energia elétrica. b) Benfeitorias . ou o que vier a substituí-lo para fins de avaliação de imóveis rurais.Engenharia Civil . Quanto ao seu estágio de exploração atual. 3. 3.2. f) agroindustrial. . g) misto. c) grande – acima de 15 módulos fiscais.produção vegetal (culturas). galpão. as terras são 02197377701 classificadas como: terra bruta.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. .

g) outros. . aquisição. d) parcerias. minerais. custo de reedição. seguro. 3. e) direitos hereditários. adjudicação e outros. f) direitos possessórios. c) concessões. b) aluguel.2. permuta.objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de arrendamento. b) usufrutos.4 – Frutos: a) rendas de exploração direta. Campiteli Aula 21 e) Semoventes f) Recursos naturais: florestais. aspectos essenciais para definir o método avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e precisão que pretende atingir. arrematação.Direitos a) servidões.Engenharia Civil . c) arrendamento.2. arrendamento. outros valores. 3.5 . alienação. dação em pagamento. . tais como: valor em risco. fins contábeis. 56 forçada. por ocasião da contratação. d) comodatos.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. preço de liquidação indicadores de viabilidade e outros. hídricos. entre outros: 02197377701 - finalidade: desapropriação. garantia. 3.3 – Atividades básicas É recomendável que o engenheiro de avaliações esclareça. valor patrimonial. prazo limite previsto para apresentação do laudo. Marcus V.

. produtos. facilidade de agroindústrias. sistema viário e sua praticabilidade durante o ano agrícola.Aspectos ligados à infra-estrutura pública. diagnóstico do mercado. Além do previsto na ABNT NBR 14653-1. - Sistema de comercialização transporte dos coletivo. Marcus V. telefonia. recursos hídricos. sistemas de armazenagem de produtos e insumos. Campiteli Aula 21 condições a serem utilizadas. de forma a orientar a coleta de dados.Vistoria A vistoria visa permitir ao engenheiro de avaliações conhecer. como canais de irrigação. 57 . cooperativas. ocupação existente e tendências de modificação a curto e médio 02197377701 prazos. cálculo do valor do imóvel. comércio de insumos e máquinas agrícolas e rede bancária. devem ser observados os aspectos relevantes na formação do valor. 3. vistoria. o objetivo e a finalidade da avaliação. tratamento dos dados de mercado. de acordo com o objeto. no caso de laudos de uso restrito. coleta de dados.Aspectos Físicos: relevo e classes de solos predominantes.4 . escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação. o imóvel avaliando e o contexto imobiliário a que pertence.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.Engenharia Civil . assistência técnica agrícola. clima. a) Caracterização da região . escolas. energia elétrica. da melhor maneira possível. As atividades básicas correspondem às seguintes etapas: conhecimento e requisição de documentação.

situação. Campiteli Aula 21 .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.Estrutura fundiária. estágio atual de desenvolvimento.Engenharia Civil . considerando o risco de ocorrência de intempéries. Marcus V. dimensões – área registrada e área levantada topograficamente. 02197377701 . idade aparente. estado fitossanitário (infestação de doenças.Aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local. disponibilidade de mão-deobra. vocação econômica. recursos naturais. b) Caracterização do imóvel - Características gerais: denominação. estado de conservação.Caracterização das produções vegetais: estado vegetativo.Caracterização das construções e instalações: dimensões. vida útil. quantitativos e tecnológicos). . posturas legais para o uso e a ocupação do solo. produtividades esperadas. utilização econômica atual e condicionantes legais. condicionantes legais. - Caracterização pedológica. aspectos funcionais. condicionantes legais. aspectos construtivos (qualitativos. de uso identificação das terras. adaptação à região. destinação. . sistema viário interno. telefonia.Caracterização das obras e trabalhos de melhoria das terras: devem ser caracterizadas as obras e trabalhos de melhoria que não foram enquadrados quando da classificação da capacidade de uso das 58 . rede de energia elétrica interna. condicionantes legais. restrições físicas e ambientais condicionantes do aproveitamento. quando existente. . das classificação terras: da aspectos capacidade físicos. limites e confrontações. pragas e invasoras). riscos de comercialização.

- Caracterização das atividades pecuárias: espécie. alimentação e outros. manejo. com citação da respectiva autoria. características técnicas (exemplo: potência. mineração): recomenda-se que a caracterização do bem avaliando seja complementada com a apresentação de cartografia. condicionantes legais. com o auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor. fotografias. 3. semelhantes às do avaliando. hotelaria. desenhos. aspectos qualitativos e tecnológicos. estado de conservação e funcionalidade. imagens de satélite e outros documentos que esclareçam aspectos relevantes.Caracterização das máquinas e equipamentos: fabricante.Engenharia Civil . em princípio. tipo (marca.5 – Pesquisa para estimativa do valor de mercado 3. estado de conservação. aspectos funcionais. usando-se toda a evidência disponível. turismo rural. índices zootécnicos e aspectos sanitários. número de série). vida útil.5. são relevantes para explicar a formação de valor e 59 . o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características. ano de fabricação. tanto quanto possível. capacidade operacional). nos seguintes aspectos: dimensões e quantidade. Esta etapa deve iniciar-se pela caracterização e delimitação do mercado em análise.1 – Planejamento da pesquisa 02197377701 Na pesquisa. categoria dos animais. Marcus V. raça.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. . . modelo.Caracterização de outras atividades (agroindústria. idade aparente. Campiteli Aula 21 terras. Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que.

02197377701 conhecimentos adquiridos. Marcus V. moeda de referência. roteiros de entrevistas. 3. Sempre variáveis que possível.Engenharia Civil . distância a centro de referência. formas de pagamento). como a seleção e abordagem de fontes de informação. quantitativas. de situação (acesso. bem como é também necessário observar a homogeneidade nas unidades de medida. pois algumas variáveis consideradas importantes no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes posteriormente e vice-versa. entre outros). senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos. é necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão dos preços (por exemplo. condição do negócio – à vista ou a prazo). entre outros) e econômicas (oferta ou transação. bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. planilhas.2 – Identificação das variáveis do modelo As variáveis do modelo são identificadas como: a) variável dependente: para a especificação correta da variável dependente. preço total ou unitário. entre outros). b) variáveis independentes: as variáveis independentes referem-se às características físicas (área. localização.5. classes de capacidade de uso das terras. recomenda-se As diferenças a adoção qualitativas de das características dos imóveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade: 60 . As variáveis devem ser escolhidas com base em teorias existentes. época. Campiteli Aula 21 estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável dependente. A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem utilizadas na coleta e análise dos dados.

c) por meio de códigos alocados (por exemplo: padrão construtivo baixo igual a 1. no qual o imóvel avaliando está inserido. é obrigatória a identificação das fontes. “sim” ou “não”). No caso de avaliações judiciais.Engenharia Civil . com o emprego de variáveis booleanas (por exemplo: condições “maior do que” ou “menor do que”. A necessidade de identificação das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. Marcus V. 3. Os dados de oferta são indicações importantes do valor de 02197377701 mercado. As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível. Nesta etapa. No uso de dados que contenham opiniões subjetivas do informante. físicas e de localização. quantificálas pelo confronto com dados de transações. b) atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos. coleta dados e informações confiáveis preferencialmente a respeito de negociações realizadas e ofertas.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. b) pelo emprego de variáveis “proxy” (por exemplo: padrão construtivo expresso pelo custo unitário básico). 61 . deve-se considerar superestimativas que em geral acompanham esses preços e. recomenda-se: a) visitar cada imóvel tomado como referência. Campiteli Aula 21 a) por meio de codificação. o engenheiro de avaliações investiga o mercado. Entretanto. normal igual a 2 e alto igual a 3). com suas principais características econômicas. O levantamento de dados constitui a base do processo avaliatório.3 – Levantamento de dados Tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado. sempre que possível. com o intuito de verificar todas as informações de interesse. contemporâneas à data de referência da avaliação.5.

preliminarmente.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 3. Assim. possíveis dependências entre elas. Campiteli Aula 21 c) confrontar as informações das partes envolvidas. e) informações de órgãos oficiais. correspondente a esse dado. de acordo com as exigências dos graus de precisão e de fundamentação. efetiva.4 – Tratamento dos dados a) Preliminares: recomendável. 62 à data . bem como permitir a formulação de novas hipóteses. a influência das possíveis variáveis-chave sobre os preços e 02197377701 a forma de variação. líquida e representativa da média praticada pelo mercado. Somente são aceitos os seguintes dados de mercado: a) transações. c) opiniões de engenheiro de avaliações ligados ao setor imobiliário rural. bem como as relações entre elas. discriminando-se a fonte. Especial atenção deve ser dada à classificação de terras dos dados de mercado. pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenças a priori do engenheiro de avaliações.Engenharia Civil . identificação de pontos atípicos. Os dados de mercado devem ter suas características descritas pelo engenheiro de avaliações até o grau de detalhamento que permita compará-los com o bem avaliando. Nesta etapa. a sumarização das informações obtidas sob a forma de gráficos que mostrem as distribuições de freqüência para cada uma das variáveis. verificam-se o equilíbrio da amostra. entre outros.5. esta deve ser realizada com a adoção de uma taxa de desconto. Marcus V. d) opiniões de profissionais ligados ao setor imobiliário rural. b) ofertas. de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados. Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para preço à vista.

mesmo aquelas não utilizadas no modelo.tratamento científico – tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado. revisados periodicamente e devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis. Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação simplificada do mercado. Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo. que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante. A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a: . devendo constar a localização. Alternativamente. uma vez que não considera todas as suas informações. O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada. 63 . b) Tratamento por fatores Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais 02197377701 reconhecidas. fundamentados por estudos e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados. Alternativamente. desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliação.tratamento por fatores – homogeneização por fatores e critérios. Por isso. a especificação e quantificação das principais variáveis levantadas. podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado. até o exame final dos resultados. alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis: . .correta identificação dos dados de mercado. Campiteli Aula 21 No tratamento dos dados podem ser utilizados.Engenharia Civil . podem ser utilizados procedimentos de validação. precisam ser tomados cuidados científicos na sua elaboração.

identificação das fontes de informação e sua confiabilidade.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.Engenharia Civil .5. com a inclusão de validação.Método comparativo direto de custo 64 . quando pertinente.5 – Identificação do Valor de Mercado: o valor de mercado 02197377701 deve considerar o aproveitamento eficiente do imóvel. de acordo com o grau de fundamentação. Quando necessário. podem ser aplicadas. envoltória de dados. c) Tratamento científico Os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formação de valores devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados. Marcus V. Outras ferramentas comportamento do engenheiro avaliações.Método involutivo . 3. para consideradas tais regressão espacial e análise como a de redes indução interesse neurais do pelo artificiais. Campiteli Aula 21 . com repercussão na classificação dos graus de fundamentação e precisão.Método evolutivo . . 3.sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação. desde que devidamente justificadas do ponto de vista teórico e prático.número de dados de mercado efetivamente utilizados. Os dados de mercado não podem ser submetidos a tratamento prévio por fatores de homogeneização. no que diz respeito à sua localização.6 – Metodologia aplicável – Método comparativo direto de dados de mercado – Método da capitalização da renda . devem ser intentadas medidas corretivas. de analíticas mercado. à destinação e à capacidade de uso das terras. .

Método da quantificação de custo 3. não é passível de fixação a priori. As avaliações de imóveis rurais devem ser especificadas. por isso. conforme os seguintes critérios: a) Quanto à fundamentação 02197377701 Os laudos de avaliação são classificados quanto à fundamentação nos graus indicados na tabela abaixo. este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e. de acordo com a soma dos pontos em função das informações apresentadas: 65 .Engenharia Civil . mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. o trabalho não será classificado quanto à fundamentação e à precisão e será considerado parecer técnico. No caso de insuficiência de informações que não permitam a utilização dos métodos previstos nesta Norma. em comum acordo entre as partes. Campiteli Aula 21 . como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório. segundo sua fundamentação. como definido na ABNT NBR 14653-1. Marcus V. Quanto ao grau de precisão. Os laudos de uso restrito podem ser dispensados de especificação.7 – Especificação das avaliações A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações.

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Esta pontuação é obtida segundo a tabela seguinte, quando a
finalidade for a avaliação do imóvel rural como um todo, utilizando-se
o método comparativo direto de dados de mercado, conjugado ou
não com os métodos de custo e da capitalização da renda.
Na avaliação do imóvel rural como um empreendimento, devese reportar à ABNT NBR 14653-4.
O engenheiro de avaliações deve enquadrar seu trabalho em
cada item da tabela seguinte. A soma dos pontos obtidos nos dez
itens deve ser utilizada para conferir o grau de fundamentação
conforme a tabela anterior, observadas as restrições.

02197377701

66

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b) Quanto à precisão
As avaliações de imóveis rurais serão especificadas quanto à
precisão no caso em que for utilizado exclusivamente o método
comparativo direto de dados de mercado, conforme a tabela a seguir.

3.8 – Procedimentos específicos
a) Terras nuas
Na

avaliação

das

terras

nuas,

deve

ser

empregado,

preferivelmente, o método comparativo direto de dados de mercado.
É admissível na avaliação a determinação do valor da terra nua
a partir de dados de mercado de

imóveis com benfeitorias,

deduzindo-se o valor destas.
No cálculo do valor das benfeitorias, pode-se adotar o fator de
comercialização.
No

caso

de

utilização

de

fatores

de

homogeneização,

recomenda-se que a determinação destes tenha origem em estudos
fundamentados estatisticamente e envolva variáveis, como, por
exemplo, escalas de fatores de classes de capacidade de uso, fatores
02197377701

de situação e recursos hídricos. Os dados básicos devem ser obtidos
na mesma região geoeconômica onde está localizado o imóvel
avaliando.
Para o uso do método da capitalização da renda, remete-se à
ABNT NBR 14653-4.

b) Construções e instalações
As avaliações, quando não usado o método comparativo direto
de dados de mercado, devem ser feitas através de orçamentos
67

Engenharia Civil - PCDF/2016
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qualitativos

e

quantitativos,

compatíveis

com

o

grau

de

fundamentação.
Quando empregado o método da quantificação de custo, podem
ser utilizados orçamentos analíticos, cadernos de preços ou planilhas
de custos, específicos para mercados rurais. É recomendável que
esses materiais sejam anexados ao trabalho, de acordo com o grau
de fundamentação.
A depreciação deve levar em conta:
a) aspectos físicos em função da idade aparente, da vida útil e
do estado de conservação;
b) aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da
benfeitoria no contexto socioeconômico do imóvel e da região em
conjunto, a obsolescência e a funcionalidade do imóvel.

c) Produções vegetais
Deve ser empregado o método da capitalização da renda para a
identificação do valor econômico.
No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de
implantação, recomenda-se utilizar, alternativamente ao método da
capitalização da renda, o custo de implantação, incluídos os custos
diretos e indiretos.
Nas pastagens, emprega-se o custo de formação, com a
aplicação de um fator de depreciação decorrente da diminuição da
02197377701

capacidade de suporte da pastagem.
Também pode ser utilizado o valor presente líquido dos valores
médios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas
condições, pelo período restante de sua vida útil, deduzidos os custos
diretos e indiretos, inclusive o custo da terra.

d) Florestas nativas
Deve ser utilizado, sempre que possível, o método comparativo
direto de dados de mercado.
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e) Terras avaliadas em conjunto com benfeitorias Na utilização do método comparativo direto de dados de mercado. É recomendada a citação das fontes consultadas e apresentação dos cálculos efetuados. como. tipos de solos. que não seja valor de mercado. Recomenda-se a citação das fontes de consulta e apresentação dos cálculos efetuados. f) Equipamentos e máquinas agrícolas A avaliação pode ser feita pelo método comparativo direto de dados de mercado ou pela apuração do custo de reedição. o valor do imóvel é obtido por meio de modelos onde as características dos imóveis. onde devem ser considerados os custos diretos e indiretos. este deve ser executado para a área avalianda. Como segunda opção.Engenharia Civil . pode ser utilizado o método da capitalização da renda. ou de seus componentes. são consideradas como variáveis independentes. conforme detalhado na ABNT NBR 14653-4. quando não existir mercado para o bem. Neste caso. 69 . área. equipamentos.. g) Obras e trabalhos de melhoria das terras Quando estas obras e trabalhos de melhoria das terras não 02197377701 tiverem sido contemplados em outros itens da avaliação.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Campiteli Aula 21 Quando existir exploração econômica autorizada pelo órgão competente. recursos naturais etc. a identificação do valor deve ser feita pelo custo de reedição. localização. h) Desapropriações Quando for solicitado ou apresentado outro valor do imóvel. pode-se utilizar o método da capitalização da renda. Marcus V. se for necessário o inventário florestal. esta condição deve ser claramente explicitada no laudo de avaliação. por exemplo. benfeitorias.

Engenharia Civil .Prejuízo correspondente ao valor presente da perda de rendimentos líquidos relativos às produções vegetais na área objeto da servidão. entre outras: passagem de estradas. Se as benfeitorias forem prejudicadas. explicada e justificada.Classificação - Quanto à finalidade. do valor da terra.Quanto à duração: temporária. i) Frutos e direitos Os frutos e direitos devem ser avaliados pelo método comparativo direto de dados de mercado ou pela aplicação de taxa de rentabilidade sobre o valor do capital envolvido. o valor desta alteração deve ser apresentado em separado do valor da área desapropriada. superficial. Campiteli Aula 21 Quando ocorrer desvalorização ou valorização do remanescente em decorrência da desapropriação. . aérea. . quando cabível. limitado ao seu valor de mercado. explicado e justificado. 02197377701 Valor da indenização: o valor da indenização pela presença de servidão em propriedade rural. perpétua. . 70 . .Quanto à posição em relação ao solo: subterrânea.Quanto à intervenção física: aparente. Marcus V. passagem de tubulações. devem ser apurados os custos de sua readaptação ou reedição.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.Prejuízo correspondente a uma porcentagem. é o decorrente da restrição ao uso do imóvel afetado. conforme o seguinte: . não aparente. passagem de linha de transmissão de energia ou telefônica. Para a apuração da taxa de rentabilidade deve ser realizada pesquisa sobre o rendimento de imóveis em condições semelhantes. j) Servidões rurais .

Prejuízos relativos às construções. no resultado da avaliação. - Outras perdas decorrentes na propriedade. c) descrição das atividades básicas. d) definição da metodologia básica. b) instituição de terminologia. ou como uma variável em modelo de regressão linear. quando houver explorações econômicas acopladas. obras e trabalhos de melhoria das terras atingidas pela faixa de servidão. 71 . Campiteli Aula 21 . 4. k) Recursos hídricos Os seus recursos hídricos podem ser avaliados pelo método da capitalização da renda. definições. Marcus V.Engenharia Civil .alavancagem: Utilização de financiamentos com o objetivo de elevar a taxa interna de retorno do fluxo de caixa de um empreendimento. instalações.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.1 – Definições 02197377701 . e) especificação das avaliações. f) requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação. 4) 14653-4 Esta parte da NBR 14653 fixa as diretrizes para a avaliação de empreendimentos quanto a: a) classificação da sua natureza. . quando comprovadas. símbolos e abreviaturas.análise de sensibilidade: Análise do efeito de variações dos parâmetros do modelo adotado.

necessária para colocar ou manter em marcha o empreendimento. - cenário: Conjunto de premissas a respeito do comportamento de um mercado ou empreendimento.capitalização: Agregação de juros ao capital aplicado. - beta do empreendimento: Beta estimado para um empreendimento por comparação com betas de empresas de capital aberto do setor em análise.capital próprio: Recursos dos sócios ou quotistas aplicados no empreendimento.capital de terceiros: Recursos obtidos por meio de empréstimo. . ou seja. aplicados no empreendimento e que correspondem a rubricas ou contas do exigível.concessão: Ato do poder público destinado a permitir a exploração comercial de serviço. comparada a um índice do mercado como um todo. também denominado capital de risco.capital de giro: Quantia para fazer face às despesas correntes.benefício fiscal: Redução ou diferimento de impostos e taxas concedidos pelo poder público. . . .Engenharia Civil .beta: Número que indica o risco sistemático de um investimento. que seja legalmente de sua atribuição. .carga tributária: Impostos e taxas incidentes sobre o empreendimento. com o objetivo de incentivar determinada atividade econômica. Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. a volatilidade de uma ação ou de um fundo mútuo. 02197377701 . de minério ou de indústria. 72 . comprometidos com o seu desempenho e compondo seu patrimônio. . Campiteli Aula 21 . também denominado capital de empréstimo.

- custo variável: Custo que depende diretamente quantidade de bens ou serviços produzidos pelo empreendimento. .Engenharia Civil .custo direto: Gastos na produção de bens ou serviços.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.curto prazo: Período de tempo reduzido. utilidades e manutenção. Marcus V. 02197377701 .custo ponderado de capital: Taxa de desconto obtida por média ponderada dos custos de capital próprio e de terceiros. . 73 da . . relativos a mão de obra.custo fixo: Custo que não depende da quantidade de bens ou serviços produzidos pelo empreendimento no curto prazo.custo de oportunidade do capital: Maior taxa de juros auferível no mercado em outras oportunidades de investimento concorrentes. em termos de montante investido e prazo.custo marginal: Custo apropriado à produção adicional de um mesmo bem ou serviço. . . a um dado nível de risco. ou então definido explicitamente pelo engenheiro de avaliações. financeiras e gerais na produção de bens ou serviços.custo de manutenção: Gastos necessários para preservar as condições normais de utilização de um bem. normalmente de até um ano. Campiteli Aula 21 . . .custo indireto: Despesas relativas a vendas.condomínio: Forma de propriedade na qual o bem pertence a mais de um proprietário. .condomínio pró-indiviso: Caso particular de condomínio no qual não há parte privativa atribuída a nenhum dos proprietários. sem que sejam previstas alterações estruturais ou tecnológicas. matéria prima. administração. em função da especificidade de cada empreendimento.

Campiteli Aula 21 . passivo ambiental eventualmente decorrente. considerado o instalações. inadimplementos.deduções da receita bruta: Quantia relativa a devoluções. não possam ser considerados nas demais contas relativas a custos e despesas. à transformação de produtos agrícolas ou pecuários. equipamentos. IPI). COFINS. . . 02197377701 - empreendimento de base mineral: Empreendimento destinado à extração ou beneficiamento mineral. Marcus V. . Pode ser conversível em quotas de empreendimentos ou ações de empresas. ISS.empreendimento de base industrial: Empreendimento destinado à transformação industrial. à extração e à exploração vegetal e animal. - despesas gerais: Gastos que. - empreendimento de base rural: Empreendimento destinado à exploração das atividades agrícolas e pecuárias.debênture: Título emitido por uma sociedade anônima para captar recursos que oferecem remuneração prefixada. - desmonte: Estágio ou hipótese do empreendimento correspondente à sua desmobilização total ou parcial.empreendimento de base imobiliária: Empreendimento em imóvel destinado à exploração de comércio ou serviços. benfeitorias. sem que sejam alteradas a composição e as características do produto in natura. impostos e contribuições incidentes sobre a receita (por exemplo: ICMS. 74 . terrenos e tais como estoques. por dificuldade de apropriação. PIS. pós-fixada ou na forma de participação nos lucros da companhia emissora ou de empreendimentos.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. pela venda do remanescente.Engenharia Civil .

em função da especificidade de cada empreendimento. Campiteli Aula 21 .fluxo operacional: Organização conceitual dos processos inerentes à operação do empreendimento. reposição ou substituição de bens e necessidade de capital de giro no empreendimento.fluxo de caixa projetado: Projeção de receitas. custos e despesas de um empreendimento ao longo de um determinado período. . imposto de renda. Marcus V.horizonte: Período de projeção do fluxo de caixa do empreendimento. melhorias.incerteza: Possíveis oscilações aleatórias nos resultados esperados. - estudo de viabilidade técnico-econômica: Avaliação destinada a diagnosticar a viabilidade técnico-econômica de um empreendimento. . . ou então definido explicitamente pelo engenheiro de avaliações. . com a utilização de indicadores de viabilidade. custos e despesas de um empreendimento ao longo de seu horizonte.Engenharia Civil .good-will: Diferença entre o valor econômico de um empreendimento e o seu valor patrimonial. ampliação. .longo prazo: Período de tempo normalmente acima de cinco anos.empreendimento imobiliário: Empreendimento em imóvel destinado ao parcelamento do solo ou construção de benfeitorias.lucro tributável: Base de cálculo dos tributos (por exemplo.investimento: Gastos referentes à aquisição de direitos. . com o objetivo de venda das unidades geradas. quantificáveis ou não por probabilidade. .fluxo de caixa: Série de receitas. 02197377701 implantação.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. contribuição social sobre o lucro) que incidem 75 . . .

equivalem financeiramente ao investimento. na hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. necessária para remunerar o risco do empreendimento.modelo determinístico: Modelo em que se pressupõe serem os parâmetros utilizados invariáveis. . Marcus V. Campiteli Aula 21 sobre o resultado antes da tributação.prêmio de risco: Adicional de taxa de juros em relação à taxa livre de risco. 02197377701 . em função da especificidade de cada empreendimento. 76 . que será utilizada para a capitalização. Risco Brasil). considerada a dedução da parcela relativa à depreciação prevista na legislação fiscal.Engenharia Civil .prêmio de risco de um país: Adicional de taxa de juros devido ao risco conjuntural de um país. . .período de capitalização: Prazo de referência da taxa de juros efetiva.médio prazo: Período de tempo normalmente entre um e cinco anos.preço de liquidação forçada: Quantia auferível pelo bem. descontados a uma determinada taxa. .período de recuperação descontado: Período no qual os resultados líquidos da operação do empreendimento.modelo probabilístico: Modelo em que são associadas distribuições de probabilidade às variáveis-chave do modelo. . . . correspondente à diferença entre a remuneração do título do Tesouro Norte-Americano de longo prazo e a de seu similar no país (por exemplo. ou então definido explicitamente pelo engenheiro de avaliações.período de recuperação (pay-back): Período no qual os resultados líquidos acumulados da operação do empreendimento equivalem ao investimento.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. .

Engenharia Civil . Marcus V.resultado antes de tributação: Resultado operacional acrescido do resultado não operacional.receita não-operacional: Receita dissociada da operação do empreendimento. . . . em que os emprestadores aceitam como garantia as receitas futuras do projeto e a hipoteca da base física do empreendimento (por exemplo. Campiteli Aula 21 . . . .resultado após a tributação: Resultado antes da tributação. . para apurar o resultado. a receita recebida. inadimplementos. os custos e as despesas no período de competência respectivo.resultado bruto: Receita bruta deduzida do custo direto.project finance: Modalidade de financiamento de projetos baseada no seu fluxo de caixa.receita operacional: Receita associada diretamente à operação do empreendimento. impostos e contribuições incidentes. deduzidos os tributos sobre o lucro tributável. mesmo que não tenham sido efetivamente recebidos ou pagos nesse período. os custos e as despesas no período efetivo em que ocorreram.regime de competência: Regime em que se consideram.renda líquida: Resultado em cada período do fluxo de caixa. 77 . 02197377701 . .regime de caixa: Regime em que se consideram.receita bruta: Receita proveniente de vendas e serviços. as receitas. para apurar o resultado. . sem considerar a incidência de tributos sobre o lucro tributável. benfeitorias ou instalações a serem construídas). terreno.receita líquida: Receita bruta deduzida das parcelas relativas a devoluções.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.

.risco: Parte da incerteza que pode ser quantificada por probabilidade. .resultado de operações financeiras: Diferença entre as receitas e despesas provenientes de operações financeiras. em função de descompassos de caixa ou de obtenção de crédito. . Campiteli Aula 21 .Engenharia Civil . de controle.risco financeiro: Risco ao empreendimento decorrente da falta de recursos. políticas. bem como respectivos níveis de preço de insumos e produtos do setor. de comportamento humano. Marcus V.risco de mercado setorial: Risco resultante de variações de oferta e demanda.resultado não operacional: Resultado de atividade não relacionada diretamente à operação do empreendimento.risco de implantação: Risco resultante de alterações de prazo e preço previstos durante a implantação do empreendimento. . culturais e sociais. . que envolve fatores como sistemas inadequados (informação ou suporte). falhas gerenciais. 02197377701 .risco de mercado financeiro: Risco resultante de mudanças no comportamento das taxas de juros e câmbio. bem como sinistros e comprometimento ambiental. nos preços de ações e de commodities e no descolamento entre taxas/preços.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. prazos e moedas/índices. .risco de operação: Risco associado à atividade operacional. 78 . .risco conjuntural: Risco decorrente de mudanças nas condições macroeconômicas.resultado operacional: Resultado bruto deduzido do custo indireto. . de equipamentos.

taxa de crescimento: Tendência.taxa interna de retorno real: Taxa interna de retorno. observada num determinado período. 02197377701 .Engenharia Civil .taxa livre de risco: Taxa referente a uma aplicação com risco mínimo. . . que considera juros compostos referidos ao período de capitalização. 79 . descontada a taxa de inflação.taxa interna de retorno modificada: Taxa interna de retorno que leva em conta os resultados da gestão financeira.taxas equivalentes: Taxas de juros capitalizadas em períodos diferentes. Marcus V. . cuja aplicação gera resultados financeiros idênticos.taxa efetiva: Taxa real. Campiteli Aula 21 . inclusive no que se refere à tributação. de um ativo ou empreendimento. usualmente associada à remuneração de títulos do tesouro norte-americano. . medida em percentagem. . .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.risco legal: Risco decorrente de mudanças de legislação que afete o empreendimento. caso o fluxo de caixa tenha sido montado a preços correntes. num determinado prazo.taxa interna de retorno: Taxa de juros que anula o fluxo de caixa descontado de um investimento. . . .taxa de risco: Componente da taxa mínima de atratividade destinado a remunerar o risco do empreendimento.taxa de juros: Relação percentual entre a remuneração financeira de um capital e o respectivo principal. da evolução de uma variável de produção.taxa de desconto: Taxa utilizada para calcular o valor presente de um fluxo de caixa.

Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. durante sua vida econômica. . água.taxa mínima de atratividade: Taxa de desconto do fluxo de caixa. 80 . de um considerados resultados perenes. . . geralmente. bem como com a expectativa mínima de emulação do empreendedor. combustíveis e congêneres.Engenharia Civil . associada a juros simples. considera-se a sua melhor aproximação: custo de reedição.valor patrimonial: Somatório dos valores de mercado dos bens que compõem o ativo permanente do empreendimento.valor econômico: Valor presente da renda líquida auferível pelo empreendimento.utilidades: Serviços relativos a fornecimento de energia. em face da sua carteira de ativos. sem ser. a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco.valor presente: Valor atual de um pagamento ou fluxo futuros. Na impossibilidade de se identificar o valor de mercado de algum bem componente do empreendimento. . denomina-se taxa nominal cheia. Campiteli Aula 21 . na condição de sua desativação.taxa real: Taxa de juros. descontada a inflação. . compatível com a natureza e características do empreendimento.taxa nominal: Taxa virtual. - valor da empreendimento ao perpetuidade: final do Valor horizonte remanescente projetivo. referida a um prazo diferente do período de capitalização. valor econômico ou valor de desmonte. Quando embutido o efeito da inflação. . 02197377701 . descontados a uma determinada taxa de juros.valor de desmonte: Valor presente da renda líquida auferível pela venda dos bens que compõem o empreendimento.

outlet e centros de compras assemelhados. industriais. apart-hotel. de serviços. commodity ou ativos líquidos em um período de tempo definido.Engenharia Civil . ou com benfeitorias. motel. de construção civil.volatilidade: Oscilação de preço de um título mobiliário. que. pré-operação (start-up ou posto em marcha). operação (em marcha). . Marcus V.de base industrial: de transformação.2 – Classificação dos Empreendimentos a) Conforme o estágio Os empreendimentos podem ser classificados conforme o estágio em: concepção ou anteprojeto. 02197377701 . casa de diversão. paralisado ou embargado. quanto ao uso. clube. depósito (por exemplo: armazém. - variáveis-chave: Variáveis que apresentam maior elasticidade na análise de sensibilidade. arena. b) Conforme a base . teatro. cinema. .Imobiliários. projeto. ou com ambos. estabelecimento de ensino. hospital. estádio. desmonte. desativado. comerciais. shopping center. resort. posto de combustíveis. podem ser: residenciais. como: hotel. reservatório). .valor residual: Valor de alienação do empreendimento ao fim do horizonte projetivo. com fins de exploração comercial e/ou de serviços. mistos. deduzido o investimento. implantação ou execução. casa de repouso. parque temático. clínica. rurais. 81 . Campiteli Aula 21 - valor presente líquido: Valor presente.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. ou com parcelamento do solo. 4. cemitério.de base imobiliária. supermercado. silo fixo.

terminais de transporte (rodoviário. teleinformática. . hidrovia.Para identificação de valor e indicadores de viabilidade a) Análise operacional do empreendimento A operação do empreendimento deve ser descrita e caracterizada em relação à sua adequabilidade técnica.de base rural: agroindústria.de base comercial e serviços. intermodal). econômico e financeiro ao longo do tempo. beneficiamento. transporte coletivo. o comportamento continuado das variáveis-chave nos períodos pretéritos observados.com base em concessões de serviços públicos. . especialmente no que tange às variáveis-chave. quando possível.1 . 02197377701 b) Análise das séries históricas do empreendimento As séries históricas do empreendimento devem conter dados relativos à evolução da configuração física do empreendimento e do seu desempenho operacional. (geração. coleta e tratamento de resíduos distribuição). sazonalidades. como: água potável (produção e distribuição). produtividade e eficiência. volatilidades e 82 . capacidade instalada. Marcus V.Engenharia Civil . rodovia. condições de manutenção e renovação. Campiteli Aula 21 . aeroviário. e gás (distribuição). com a identificação de tendências. exploração animal. exploração vegetal (extração ou cultivo). ferroviário. . 4. energia elétrica telecomunicação. sólidos. A análise deve contemplar. hidroviário e marítimo.de base mineral: extração. ferrovia.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. radiodifusão e transmissão televisão. como: transmissão de dados. exploração mista. viabilidade de crescimento e indicadores de produção.3. esgoto.3 – Tratamento de Dados 4.

d) Taxa de desconto A taxa de desconto a ser adotada no fluxo de caixa corresponde ao custo de oportunidade para o empreendedor. No modelo de fluxo de caixa. Nos modelos probabilísticos. devem ser simuladas as condições de operação real do empreendimento. c) Análise setorial e diagnóstico de mercado O desempenho setorial deve ser analisado. e levar em consideração pesquisas. Marcus V. 83 . diagnósticos e informações setoriais disponíveis. considerando-se a taxa de desconto igual à taxa livre de risco. quando existir.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. preferentemente em relação às variáveis-chave. Deve levar em conta fatores de mercado qualitativos ou quantitativos que possam ter impacto sobre o desempenho do empreendimento. com ênfase no comportamento dos custos fixos e variáveis. da finalidade da avaliação e do grau de fundamentação que se pretende atingir. recomenda-se adotar modelos probabilísticos que dispensam a adoção de prêmio de risco. considerando-se o nível de risco do empreendimento. o risco do empreendimento é calculado por meio da análise de risco. diagnosticado e cotejado com o do empreendimento. e) Modelagem A escolha do modelo depende do tipo do empreendimento. 02197377701 Na identificação do valor econômico. Campiteli Aula 21 componentes cíclicos ou atípicos. Nos modelos determinísticos.Engenharia Civil . a taxa de desconto é uma composição da taxa livre de risco e um prêmio de risco.

84 . uma vez identificadas as variáveischave do modelo. como no método das variações paramétricas.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.4) Análise de risco Tem como propósito quantificar o risco do empreendimento em função das variáveis-chave e seus efeitos sobre o resultado esperado. Campiteli Aula 21 e. Para a sua construção.identificação da distribuição normal dos resultados possíveis.2) Cenários Os cenários aplicáveis devem refletir condições factíveis de operação do empreendimento e de comportamento do mercado.seleção ao acaso de uma combinação de valores para as diversas variáveis-chave através de técnicas de simulação (como a técnica de Monte Carlo). podem ser assumidas hipóteses variáveis de pessimistas a otimistas. com o objetivo de gerar a distribuição dos resultados possíveis. e identificadas as respectivas distribuições de probabilidade associadas. sobre as quais recomenda-se maior atenção na fundamentação. e. por meio da análise de sensibilidade. e. entre outros. Nos modelos probabilísticos.3) Análise de sensibilidade Tem o propósito de identificar as variáveis de maior elasticidade (variáveis-chave). . 02197377701 são aceitáveis.1) Estimativa do horizonte O horizonte deve ser definido levando em consideração a natureza do empreendimento. Marcus V. e. os seguintes processos genéricos para quantificação de risco do empreendimento: .Engenharia Civil . as características setoriais e o estágio tecnológico.

equipamentos e instalações. b) Depreciação física O cálculo da depreciação física pode ser realizado de forma analítica – por meio de orçamento necessário à recomposição do bem na condição de novo – ou por meio da aplicação de coeficiente de depreciação que leve em conta o seu estado de operação ou conservação. Nos modelos determinísticos.4 – Identificação do resultado 4. de reedição ou de substituição.4.2 – Para a identificação de custos a) Método da quantificação do custo Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias.3. ou por orçamento detalhado. Marcus V. 4. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor depreciável. Pode ser apropriado por custos unitários.Engenharia Civil . 4.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 4. identifica-se o grau de variabilidade da distribuição dos resultados possíveis do modelo.4.2 – Preço de liquidação forçada 85 . mensurável por seu coeficiente de variação. esta deve ser feita de acordo com o estabelecido na norma NBR 14653-1:2001. c) Método comparativo direto de custo A utilização do método comparativo direto para a avaliação de 02197377701 custos deve considerar uma amostra composta por bens semelhantes.1 – Valor de mercado No caso de identificação do valor de mercado. é aceitável a consideração do risco por meio de um prêmio de risco. Campiteli Aula 21 Nos dois casos.

quando possível. Na apresentação dos resultados relativos à identificação do valor. 4. podem ser apresentadas. bem como sobre suas taxas de retorno e pay-back.5 – Metodologia aplicável Existem três campos básicos de aplicação da presente metodologia: identificar valor. 4. ambos na condição de liquidação forçada. retorno sobre investimentos – ROI. adicionalmente.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. entre outros.4. custo anual.3 – Indicadores de viabilidade O resultado final das análises de viabilidade econômica pode ser expresso sob a forma de taxas internas de retorno. durante sua vida econômica. configura-se uma perda econômica. este será o maior apurado entre o valor econômico e o de desmonte. 4. Em caso de apuração de valor negativo. valor de mercado adicionado (market value added) – MVA e o Retorno sobre o patrimônio líquido – ROE). com os indicadores setoriais correspondentes. Campiteli Aula 21 No caso de identificação do preço de liquidação forçada.Engenharia Civil .4. Marcus V.5.ROA.4 . períodos de recuperação (pay-back) e índices de lucratividade (por exemplo: retorno sobre ativos . referências às 02197377701 rentabilidades financeira e econômica do empreendimento. valor presente líquido.Fundo de comércio e good-will A identificação deverá considerar a previsibilidade de rendas líquidas a serem auferidas pelo empreendimento.1 – Métodos para identificar o valor 86 . valor econômico adicionado – EVA. custos e indicadores de viabilidade. comparados. e corresponderá à diferença entre o valor econômico e o patrimonial. 4.

a taxa interna de retorno.Engenharia Civil . 87 . o período de recuperação e os índices de lucratividade. conforme a tabela seguinte. evolutivo e da renda.5.3 – Indicadores de viabilidade econômica de empreendimentos Os indicadores de viabilidade dependem de características do empreendimento e do empreendedor e podem ser. os métodos comparativo direto de dados de mercado. Campiteli Aula 21 A identificação de valor depende fundamentalmente do objetivo da avaliação. entre outros: o valor presente líquido.5.2 – Métodos para identificar custo A identificação de custos dos empreendimentos pode ser 02197377701 realizada com o emprego do método comparativo direto de custo ou do método da quantificação de custo. podendo ser empregados. conceituados na NBR 14653-1. em cada caso. 4. isolados ou conjuntamente. das características do empreendimento e do mercado no qual se insere. conceituados na NBR 14653-1. do tipo de valor que se pretende identificar. involutivo. 4. Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.

incluindo o valor do investimento a realizar.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. para uma taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco.Engenharia Civil . projetado no horizonte do empreendimento. O tempo de retorno pode ser simples ou descontado: o simples 02197377701 corresponde ao tempo necessário para anular a diferença entre as despesas de investimento e as receitas líquidas. mas é útil para comparar alternativas de investimento a uma mesma taxa de desconto. O empreendimento será considerado viável quando o seu valor presente líquido for nulo ou positivo. incluindo o valor do investimento a realizar. c) Tempo de retorno Este indicador de viabilidade é expresso pelo tempo necessário para que a renda líquida acumulada do empreendimento iguale o investimento nele comprometido. Campiteli Aula 21 a) Valor presente líquido Este indicador de viabilidade é expresso pelo valor presente do fluxo de caixa descontado. quando as parcelas são descontadas a uma taxa de desconto. O empreendimento será considerado viável quando a sua taxa interna de retorno for igual ou superior à taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco. 88 . A utilização isolada do período de recuperação como indicador de viabilidade não é conclusiva. b) Taxa interna de retorno Este indicador de viabilidade é expresso pela taxa de desconto que anula o valor presente do fluxo de caixa projetado no horizonte do empreendimento. Marcus V. sem considerar a remuneração do capital. o descontado corresponde ao tempo necessário para anular a mesma diferença.

Campiteli Aula 21 d) Índice de lucratividade É a relação entre o valor presente das receitas líquidas e o dos investimentos. seja ele uma aproximação do valor de mercado. Marcus V. levando em consideração as necessidades de correção de eventuais desvios existentes no empreendimento ou informações não confiáveis. O método da capitalização da renda procura identificar o valor do empreendimento com base na expectativa de resultados futuros. 02197377701 O valor econômico é estimado a partir da projeção do fluxo de caixa. com a consideração de valores contigenciais e outras obrigações. descontado a taxas 89 que reflitam adequadamente .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. partindo-se da elaboração de cenários possíveis. ou fruto de condições específicas do investidor ou estabelecidas pelo avaliador. deve-se adotar o pressuposto de que a gestão do empreendimento no futuro seguirá padrões profissionais praticados no setor.6 – Procedimentos para a utilização do método da capitalização da renda Definir previamente o tipo de valor que se pretende identificar. Sob essas circunstâncias. O empreendimento será considerado viável quando o seu índice de lucratividade for igual ou superior à unidade. devem ser cotejadas as condições do empreendimento avaliando com os indicadores e parâmetros apresentados efetivamente pelo setor. Assim. Se o objetivo for encontrar uma aproximação do valor de mercado. o valor do empreendimento corresponderá ao valor presente do fluxo de caixa projetado. 4. para uma taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco.Engenharia Civil .

b) ao final do horizonte projetivo. em moeda constante. participação no mercado e preços praticados. Esses modelos levam em conta as variáveis-chave. por exemplo. e) no caso de novos empreendimentos. dentre outros. deve ser considerada a capacidade de absorção do produto no mercado. não se computando a taxa de inflação. deve-se considerar o valor residual ou o valor da perpetuidade do empreendimento.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. capital imobilizado no giro. do setor e do país. em geral. regularidade de demanda. quando aplicável. dentre outras. 90 . com o emprego de informações setoriais e de conjuntura. Esta análise pode ser feita por meio da determinação de tendências ou por análise de séries temporais. margens. estoques. c) a taxa de desconto utilizada para calcular o valor presente do fluxo de caixa projetado pode ser determinada pelo custo ponderado de capital. A aplicação do método requer a determinação dos seguintes componentes principais: a) o fluxo de caixa projetado é determinado a partir de modelos de simulação aplicáveis às características do empreendimento em questão. bem como disponibilidade de insumos. da vocação. dentre outros. negativa ou nula) de variáveis-chave do empreendimento pode ser estimada por sua evolução nos últimos anos. Marcus V. bem como o estágio logístico do comportamento da demanda. quando for presumida a continuidade das 02197377701 condições passadas. pela taxa mínima de atratividade do empreendimento. Os valores são projetados. Campiteli Aula 21 remuneração do capital e riscos do empreendimento. cultura e práticas comerciais. por meio da análise. d) a taxa de crescimento (positiva.Engenharia Civil .

são de responsabilidade das respectivas fontes. de acordo com a tabela a seguir.A precisão matemática dos procedimentos não representa qualquer garantia de que as análises prospectivas efetivamente ocorrerão. quando existentes. . Marcus V. já que o comportamento errático das conjunturas geral e setorial pode afetar diretamente os resultados do empreendimento. devem ser considerados os seguintes critérios: 91 . 02197377701 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação. Campiteli Aula 21 Condições limitantes: .As informações de desempenho do empreendimento e do setor.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.7 – Especificação das avaliações quanto à fundamentação As avaliações para identificação de valor e indicadores de viabilidade serão enquadradas segundo sua fundamentação.Engenharia Civil . ainda que contemplados em diversos cenários. 4.

1.5. O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens. identificam-se três campos (graus III. Campiteli Aula 21 Na tabela acima.5. atendendo à tabela abaixo. e do grau III.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 2 pontos. Marcus V. bem como a pontuação global.4). O atendimento a cada exigência do grau I terá 1 ponto.Engenharia Civil .5.1 a 7. II e I) e 10 itens (de 7. Deve ser apresentada no laudo uma tabela com o enquadramento obtido em cada item. 02197377701 92 .1. do grau II. 3 pontos.

O custo de construção corresponde aos gastos necessários para a execução da construção. conforme o caso.Engenharia Civil . Marcus V. A área equivalente é a área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real. o que difere do valor de mercado. maior ou menor que a área real correspondente. o custo do valor de mercado do imóvel. Emprega o Custo Unitário Básico para determinar o custo da obra. Gabarito: Errada 2) (69 – MPE-AM/2007 – Cespe) A área equivalente de construção é a transformação da área construída com diferentes padrões de edificação em uma área equivalente com único padrão de edificação.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. que corresponde ao valor de venda e compra de um imóvel. a afirmação da questão 02197377701 está correta. entre outros fatores.721/2006 – Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de construção para incorporação de edifício em condomínio define os critérios para orçamentos de obras em condomínio. Gabarito: Correta (CGU/2012 – ESAF) A NBR 12. Pode ser. através de 93 . utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção adotado como referência. Conforme vimos na questão anterior. Campiteli Aula 21 QUESTÕES COMENTADAS 1) – (111 ABIN/2010 – Cespe) O cálculo da área equivalente de construção leva em conta.

A finalidade do método proposto na norma é o detalhamento do prédio para o registro em cartório. atualizada à data do arquivamento em cartório competente de Registro de Imóveis. e) multiplicando-se a área global de construção pelo custo unitário básico. correspondente ao projeto-padrão 94 . garantindo a condôminos e construtores um parâmetro de controle para a obra a ser executada. o custo global da obra: estima-se pela soma das seguintes parcelas:  produto da área equivalente em área de custo padrão global pelo CUB. correspondente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto de incorporação.Engenharia Civil . de acordo com as características do prédio. e facilitando a discussão de eventuais alterações que possam ocorrer durante a obra. c) multiplicando-se a área real total dos pavimentos pelo custo unitário básico. correspondente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto 02197377701 de incorporação. responda às questões 2 e 3. De acordo com essa norma. d) multiplicando-se a área equivalente em área de custo padrão global pelo custo unitário básico. 3) 2 . deve ser calculada a) multiplicando-se a área equivalente em área de custo padrão da unidade autônoma considerada pelo custo unitário básico da construção.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Campiteli Aula 21 ponderações. correspondente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto de incorporação. De acordo com a norma NBR 12721. Marcus V. b) multiplicando-se a área real global da edificação pelo custo unitário básico.A avaliação do custo global da obra.

relativas a todos os elementos ou condições não incluídas nas relações quantitativamente discriminadas de materiais e mão-de-obra correspondentes ao projeto-padrão. obras e serviço complementares e outros serviços. com acesso independente da ocupação das vagas de garagem no pavimento.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. desvinculada. tais como: fundações especiais. playground.  remuneração do incorporador.ESAF) Uma área fechada no subsolo de edificação.  outras despesas indiretas. com atribuição de fração ideal própria no terreno e partes comuns do edifício é: a) área privativa acessória 02197377701 b) área de uso comum c) área de divisão proporcional d) unidade autônoma e) vaga de garagem A atribuição de fração ideal própria no terreno e coisas comuns é característica de unidade autônoma. 95 . Marcus V.  parcelas adicionais.  remuneração do construtor.  Projetos. Gabarito: D 4) uma (5 – CGU/2008 . Campiteli Aula 21 que mais se assemelhe ao da edificação objeto de incorporação. taxas e emolumentos cartorários. equipamentos e instalações.Engenharia Civil . identificada no projeto arquitetônico.  impostos. que se subdividem em áreas privativas principais e áreas privativas acessórias. elevadores.

Área real de pavimento consiste apenas nas áreas cobertas de um pavimento. nela incluídas as superfícies das projeções de paredes. Gabarito: Correta II. cobertas ou descobertas. Área real total do pavimento: Soma das áreas cobertas e descobertas reais de um determinado pavimento medidas a partir 02197377701 do projeto arquitetônico. medidas a partir do projeto arquitetônico. Área real total da unidade autônoma: Soma das áreas cobertas e descobertas reais e condominiais que definem a área total da unidade autônoma considerada. denominase área privativa acessória. Área real total da unidade autônoma é a soma das áreas cobertas reais e condominiais. Área real é a medida de qualquer dependência ou conjunto de dependências. 96 . Gabarito: A 5) (21 – CEF/2013 – FCC) Um engenheiro está trabalhando na incorporação de um empreendimento residencial. Marcus V. incluídas as superfícies das projeções de paredes. pilares e demais elementos construtivos. considere: I. ou conjunto de dependências. Gabarito: Errada III. Sobre as áreas reais do empreendimento. Campiteli Aula 21 A área da unidade autônoma situada fora dos limites físicos de sua área privativa principal.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. calculadas a partir do projeto arquitetônico aprovado. destinada a usos acessórios.Engenharia Civil . Áreas reais: Medida da superfície de quaisquer dependências. de pilares e demais elementos construtivos.

apenas.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. situada fora dos limites físicos de sua área privativa principal. Marcus V. destinada a usos acessórios. Gabarito: Correta Está correto o que se afirma em (A) I e IV. Área privativa acessória: Área da unidade autônoma de uso exclusivo. como as vagas de garagem.Engenharia Civil . Uma questão básica para a utilização desse método de cálculo é a descrição para o cômputo da área que será utilizada. II e III. Área privativa acessória é aquela de uso exclusivo da unidade autônoma. Campiteli Aula 21 Gabarito: Errada IV. vagas de garagem. box de lavanderia. apenas. de pilares construtivos” refere-se à área (A) equivalente de construção. Gabarito: A 6) (41 – UFTM/2013 – VUNESP) O indicador mais utilizado para o cálculo de custos de edificações é o Custo Unitário 02197377701 Básico. nela incluídas as superfícies das projeções das paredes. (C) II e IV. II. (D) I. apenas. III e IV. (B) coberta padrão. tais como: depósitos. 97 e demais elementos . A descrição: “medida da superfície de quaisquer dependências cobertas. (E) I. mas fora dos limites físicos de sua área principal. (B) II e III. apenas.

721/2006) e das informações disponibilizadas pelo SINDUSCON/DF para o CUB (referente a março de 2012). analise as afirmações a seguir. de pilares e demais elementos construtivos refere-se à área real. (D) coberta real. coberta. neste caso. Gabarito: D 7) (3 – CGU/2012 – ESAF) A partir das informações do Quadro III (NBR-12. Campiteli Aula 21 (C) coberta de padrão diferente. Marcus V. a medida das superfícies das projeções de paredes. 02197377701 98 .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. (E) construída. Conforme vimos nas questões acima.Engenharia Civil .

Marcus V. Para o exemplo de incorporação apresentado.Engenharia Civil . Campiteli Aula 21 02197377701 I. o projetopadrão que mais se aproxima principais e de acabamento é o R8-B.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 99 de suas características .

O Custo global da edificação é de R$ 3.66 R$/m2. O valor de 3. De acordo com a NBR 12721. ar- . III. Com isso. O Custo Unitário da obra em cálculo é de 897. o Custo global da construção é o 02197377701 valor mínimo que pode ser atribuído à construção da edificação para fins do disposto no art.640.591/64.640. Logo.00 resulta da multiplicação da área privativa pelo CUB = 4000 x 897.66. o Custo Básico Global resulta da multiplicação da área equivalente global pelo CUB. com a inclusão. IV. o projeto-padrão que mais se aproxima é o R8-N.578. Campiteli Aula 21 Na classificação geral do Quadro III consta que o padrão de acabamento é o normal. a questão não fornece e nem permite calcularmos a área equivalente global. Contudo. Portanto. resultando em valor superior ao CUB.640.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Contudo. Resulta do somatório:  CUB x (soma das áreas equivalentes ao do custo padrão) E todas as demais despesas.Engenharia Civil . O custo unitário da construção resulta da divisão do Custo global da edificação (explicado no próximo item) pela área equivalente em área de custo padrão total. no mínimo de:  Fundações Especiais (subtrair da sapata até 2.590. 100 bombas de recalque.00. da Lei 4. não há como avaliar este item.590. quando o contrato for de Construção por Administração. esta questão foi anulada. O Custo Básico Global da edificação é de R$ 3.5m)  Elevadores  Equipamentos e Instalações: condicionado etc.00. 32. II. Marcus V.

assinale a opção que apresenta um tipo de benfeitoria.640. d) IV.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. É correto apenas o que se afirma em a) I. Logo. Piscina. Fiker. conservá-lo. São Paulo: PINI.00 somado às demais parcelas acima relacionadas. Ajardinamento. (J. e) I e IV.Engenharia Civil .66 = 3. etc. nele incorporados permanentemente. e que não podem ser retirados sem destruição. 2001. o Custo global da construção seria o valor de 4000 x 897. Campiteli Aula 21  Playground  Obras e Serviços Complementares: Urbanização. Marcus V. Gabarito Preliminar: B Gabarito Definitivo: Anulada 8) (34 – TRE-MT/2005 – Cespe) Benfeitorias são obras ou serviços que se realizam em um bem imóvel com o intuito de aproveitá-lo.) 02197377701 Com base no conceito introduzido no texto acima. fratura ou dano. Manual de avaliações e perícias em imóveis urbanos. c) III.590. b) II. A eletiva B perfunctória C geral D voluptuária E permanente A norma NBR 13652 prevê os seguintes tipos de benfeitoria: 101 . melhorá-lo ou embelezá-lo.

752. a benfeitoria voluptuária é um tipo normativo de benfeitoria. 102 . privação ou desaparecimento da posse ou da coisa possuída. contado ou medido. sendo sua finalidade de mero recreio ou deleite. Campiteli Aula 21 a) necessária: finalidade de conservar o bem ou evitar a sua deterioração.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que a constituem. Gabarito: D 9) (9 . b) conflito de interesses suscitado em juízo ou fora dele.752. Portanto. c) voluptuária: não aumenta o uso normal do bem. De acordo com a NBR 13. Gabarito: E 10) (98 – STM/2011 – Cespe) Perícia é a constatação de fato.ESAF/CGU 2008) De acordo com a NBR 13. e) privação total ou parcial da posse de quaisquer bens alheios. com ou sem violência ou fraude de terceiros. considera-se “Esbulho” como: a) um bem consumível que pode ser pesado. c) medida pela qual a pessoa é protegida contra violências que lhe perturbam a posse de coisas corpóreas. d) prejuízo. com ou sem violência 02197377701 ou fraude de terceiros. b) útil: aumenta ou facilita o uso do bem.Engenharia Civil . Marcus V. esbulho significa privação total ou parcial da posse de quaisquer bens alheios.

deve ser apresentado demonstrativo da pontuação atingida. com relação aos graus de fundamentação e precisão. devem constar local e data da avaliação. Quando solicitado pelo contratante. logradouro(s). quando informado pelo solicitante. b) finalidade do laudo. ressalvas e fatores limitantes.indicar a especificação atingida.Engenharia Civil .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Gabarito: Errada 11) (100 – TRE-ES/2011 – Cespe) No laudo. d) pressupostos. Marcus V. 02197377701 g) indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s). A constatação de um fato. i) planilha dos dados utilizados. De acordo com a NBR 14653-2. Campiteli Aula 21 Perícia é a atividade que envolve apuração das causas que motivaram determinado evento ou da asserção de direitos. qualificação legal completa e assinatura dos profissionais responsáveis pela avaliação. número(s). c) objetivo da avaliação. acessos e elementos de cadastro legais e fiscais). j) no caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado. e) identificação e caracterização do imóvel avaliando (a caracterização do imóvel abrange a localização e identificação do bairro. descrição das variáveis do modelo. mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que o constituem denomina-se vistoria. o laudo de avaliação completo deve conter no mínimo os seguintes itens: a) identificação do solicitante. h) especificação da avaliação . f) diagnóstico do mercado. com a definição do critério de enquadramento de cada uma das características dos 103 .

CGU/2008 . na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas. mas sim. o campo de arbítrio. l) resultado da avaliação e sua data de referência. se houver omissão no contrato.653. havia a previsão de percentual mínimo de 10%. o engenheiro de avaliações deve definir o tamanho da amostra utilizando critérios estatísticos. 104 . é permitida a vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou.Engenharia Civil . k) tratamento dos dados e identificação do resultado . m) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação.Explicitar os cálculos efetuados. Marcus V. deve ser apresentado o gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo. na atual versão não há especificação de percentual mínimo. Campiteli Aula 21 elementos amostrais. o percentual mínimo é de: a) 30% b) 25% c) 20% 02197377701 d) 15% e) 10% Na versão anterior da norma NBR 14653-2. No caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Contudo.ESAF) De acordo com a NBR 14. se for o caso. se houver omissão no contrato. Gabarito: Correta 12) (7 . A escala utilizada para definir as diferenças qualitativas deve ser especificada de modo a fundamentar o correto agrupamento dos dados de mercado. e justificativas para o resultado adotado.

B) involutivo. baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica. deve ser considerado o fator de comercialização. D) da capitalização da renda. sempre que possível. Marcus V. b) Método Involutivo: identifica o valor de mercado do bem.Engenharia Civil . tem-se procurado padronizar métodos para permitir identificar valores de um bem de maneira confiável e com capacidade de comparação. De acordo com a NBR 14653-1. de seus frutos e direitos são: a) Método Comparativo Direto: identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. constituintes da amostra. deve-se preferir o método comparativo direto de dados de mercado. Os métodos de identificação do valor de um bem não incluem o método A) comparativo direto de dados de mercado. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado. C) evolutivo. E) dos valores virtuais. considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido. Os demais métodos previstos na norma para identificar o valor de um bem. 02197377701 alicerçado no seu aproveitamento eficiente. c) Método Evolutivo: identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. 105 . a escolha da metodologia para a identificação do valor de mercado. Campiteli Aula 21 Gabarito: Nenhuma das alternativas (desatualizada) 13) (33 – TRE-MT/2005 – Cespe) No processo de avaliação de imóveis urbanos.

Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado. e) Método Comparativo Direto: identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.00 e o valor das benfeitorias é R$ 185.000. Gabarito: E 14) (51 – – TRT-15/2013 FCC) Um engenheiro civil necessitou avaliar um imóvel urbano pelo método evolutivo. Após a vistoria ele constatou que o valor do terreno é R$ 411. em reais. o fator de comercialização for 1. deve ser considerado o fator de comercialização.750.00.000.25. com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista.000.00.00. constituintes da amostra.00. Marcus V. a norma não prevê o método dos valores virtuais. o valor de imóvel. Conforme vimos.800. Campiteli Aula 21 d) Método da Capitalização das Rendas: identifica o valor do bem. para o tipo de imóvel.00. (E) 642. Portanto.Engenharia Civil . o Método Evolutivo identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. 106 .00. 02197377701 (C) 745. f) Método da Quantificação de Custo: identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos. é (A) 513. a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos. Se. (B) 698. considerando-se cenários viáveis. (D) 559.000.250.

é necessário que diversos aspectos técnicos e econômicos sejam considerados. são levantadas todas as despesas necessárias à sua manutenção e operação. 107 . Gabarito: Errada 16) 124 – No método de avaliação conhecido como método da renda. que resultam na valorização dos imóveis das imediações. Campiteli Aula 21 Com isso. De acordo com a NBR 14653-2.00) x 1.00 Gabarito: C (Caixa/2006 – Cespe) Na avaliação de imóveis. de modo a que os valores dos imóveis sejam estimados de forma fidedigna. o valor de mercado será: (R$ 411.Engenharia Civil .000. o imóvel é avaliado em função da receita que ele 02197377701 pode gerar. A respeito desse assunto. monta-se o fluxo de caixa com base nas despesas e receitas previstas para o imóvel e suas respectivas épocas.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Marcus V. planta de valores é a representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel numa mesma data. Em seguida.25 = R$ 745.000. e receitas provenientes da sua exploração. julgue os itens que se seguem. em função do tipo de imóvel que se pretende avaliar. no Método da Renda. De acordo com a norma NBR 14653-2. 15) 123 – Em um processo de avaliação. impostos etc.000.00 + R$ 185.. a planta de valores indica os locais dotados de atributos positivos na região.

foros ou pensões. o avaliador estabelece uma margem de lucro para o construtor e pode sinalizar o preço de venda do imóvel. Imóvel Alodial é o imóvel livre de quaisquer ônus.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Gabarito: Correta 17) 125 – O imóvel alodial é aquele cujas características são representativas dos imóveis da região. Gabarito: Errada 02197377701 18) (123 – Caixa/2006 – Cespe) Um dos conceitos-chave da atividade de avaliação de imóveis urbanos é o custo de reprodução. que é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e. 108 . descontado pela taxa mínima de atratividade. que é representado pelo valor atual do fluxo de caixa. O imóvel cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação denomina-se imóvel paradigma.Engenharia Civil . dos riscos do negócio. que pode ser compreendido pela soma do valor do terreno e do investimento que seria necessário para a reconstrução da edificação. Por fim. A partir desse montante. Marcus V. a avaliação do imóvel se dá em função da sua receita potencial. encargos. estima-se o valor do imóvel pelo valor máximo. Portanto. Campiteli Aula 21 Estabelece-se a taxa mínima de atratividade. também.

o custo de reprodução é o gasto necessário para reproduzir um bem. 02197377701 O arbitramento é atividade que envolve a tomada de decisão ou posição entre as alternativas tecnicamente controversas ou que decorrem de aspectos subjetivos. considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização. entre outros aspectos. Marcus V. é vedado o trabalho avaliatório no qual prepondere a subjetividade. 19) 101 – Em uma avaliação.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. assim como o nível de rigor e o conteúdo mínimos dos laudos. A respeito desse assunto. Ele é utilizado para se determinar o valor de um bem no Método Evolutivo. desde que justificado pela existência de características próprias não contempladas no modelo. dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem. julgue os itens a seguir. deve-se levar em conta o lucro do construtor. a avaliação de imóveis urbanos e a elaboração de laudos de avaliação são regidas por normas específicas que determinam os procedimentos a serem adotados. em que o valor total do imóvel pode ser obtido a partir do valor do terreno. (NBR 13752) Campo de arbítrio é o intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação. ou em que não se utilize qualquer instrumento matemático de suporte à convicção de valor expressa pelo engenheiro de avaliações. Gabarito: Correta (PMV/2008 – Cespe) No Brasil. Campiteli Aula 21 Segundo a NBR 14653-1.Engenharia Civil . sem considerar eventual depreciação. (NBR 14653-1) 109 . Para se ter o gasto necessário para se obter um bem.

para mais e para menos.8 da ABNT NBR 14653 é o intervalo com amplitude de 15%. Campiteli Aula 21 Na norma NBR 14653-2. Quando a amplitude do campo de arbítrio não for suficiente para absorver as influências não consideradas. o laudo de avaliação deverá conter no mínimo as informações abaixo relacionadas: a) identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho.1. no subitem 8. o modelo é insuficiente para que a avaliação possa atingir o grau mínimo de fundamentação no método comparativo direto de dados de mercado e esse fato deve ser consignado no laudo.2.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.Engenharia Civil . prevê-se que o campo de arbítrio definido em 3. Gabarito: Errada 02197377701 20) 102 – Os laudos avaliatórios devem incluir obrigatoriamente a indicação da pessoa física ou jurídica que tenha encomendado o trabalho e a definição do método utilizado com justificativa de escolha. em torno da estimativa de tendência central utilizada na avaliação. 110 .5 do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Portanto. há possibilidade normativa de se considerar critérios subjetivos para se estimar o valor de um bem. por escassez de dados de mercado. entre outros elementos. De acordo com a norma NBR 14653-1. desde que a amplitude de até mais ou menos 15 % seja suficiente para absorver as influências não consideradas e que os ajustes sejam justificados. por inexistência de fatores de homogeneização aplicáveis ou porque essas variáveis não se apresentaram estatisticamente significantes em modelos de regressão. Marcus V. O campo de arbítrio pode ser utilizado quando variáveis relevantes para a avaliação do imóvel não tiverem sido contempladas no modelo.

dos arquitetos. sejam de atribuição dessas profissões. d) indicação do(s) método(s) utilizado(s). dos geólogos. obras e serviços de utilidade pública. c) identificação e caracterização do bem avaliando. g) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação. Gabarito: Correta 21) 103 – Os laudos avaliatórios devem ser acompanhados da ART. 111 . Arquitetura e Agronomia . i) outras exigências previstas nas demais partes da NBR 14653. avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis. dos geógrafos e dos meteorologistas. conforme a Resolução nº 345 do CONFEA. para a sua existência ou utilização. máquinas e instalações industriais. perícias. os elementos descritos no comando da questão fazem parte das informações que devem estar contidas em um laudo de avaliação.CREA.Engenharia Civil . de qualquer forma. recursos naturais e bens e direitos que.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. h) local e data do laudo. são de atribuição privativa dos engenheiros em suas 02197377701 diversas especialidades. De acordo com a NBR 14653-1. Marcus V. a Resolução nº 218 do CONFEA fixa as atribuições profissionais do engenheiro. registrados nos Conselhos Regionais de Engenharia. Portanto. f) resultado da avaliação e sua data de referência. arquiteto e engenheiro agrônomo nas diversas modalidades e. e) especificação da avaliação. as atividades de vistorias. dos engenheiros agrônomos. suas partes integrantes e pertences. com justificativa da escolha. Campiteli Aula 21 b) objetivo da avaliação.

Gabarito: Errada 23) (110 – PF Adm/2014 – Cespe) A anotação de responsabilidade técnica é dispensável para a elaboração de laudos periciais. os laudos avaliatórios devem ser acompanhados da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART. Gabarito: Correta 22) (104 – – MPU/2013 Cespe) A anotação de responsabilidade técnica (ART) é dispensável em laudos avaliatórios elaborados por engenheiros de avaliação de imóveis. Conforme vimos na questão anterior. Campiteli Aula 21 Portanto. se as avaliações fazem parte das atribuições privativas de profissionais legalmente habilitados no CREA. conforme estabelece a Lei nº 6496/77. se as perícias fazem parte 02197377701 das atribuições privativas de profissionais legalmente habilitados no CREA. sendo necessária. a respectiva ART.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Gabarito: Errada 24) (117 – MJ/2013 – Cespe) Vistoria é atividade técnica de engenharia. os laudos periciais devem ser acompanhados da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART. os laudos avaliatórios devem ser acompanhados da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART. Conforme vimos na questão anterior. por esse motivo. 112 . conforme estabelece a Lei nº 6496/77. conforme estabelece a Lei nº 6496/77. Marcus V.Engenharia Civil . visto que não são realizados diagnósticos estruturais em laudos desse tipo.

é um dos métodos utilizados. Gabarito: Errada 26) 110 – Um dos métodos utilizados para identificar o valor de um bem a ser desapropriado é o método evolutivo. Gabarito: Correta (CEEE-RS/2005) O engenheiro civil pode vir a atuar em questões de avaliações e litígios. 25) 107 – Na avaliação de imóveis. nas desapropriações totais as avaliações devem ser realizadas com a utilização dos métodos previstos nesta Norma. Campiteli Aula 21 Conforme vimos na questão anterior. Logo. conforme estabelece a Lei nº 6496/77. Gabarito: Correta 113 . Marcus V. devem ser acompanhados da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART. benfeitorias voluptuárias são aquelas benfeitorias indispensáveis à conservação do bem. 02197377701 De acordo com a NBR 14653-2. julgue os itens a seguir.Engenharia Civil . se as vistorias fazem parte das atribuições privativas de profissionais legalmente habilitados no CREA. logo. sendo sua finalidade de mero recreio ou deleite. Considerando a legislação que regulamenta essa atividade. O método evolutivo é previsto nela.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Benfeitoria voluptuária é aquela que não aumenta o uso normal do bem. na área de engenharia legal. Benfeitorias indispensáveis à conservação do bem denominamse benfeitorias úteis.

admitindose que pode ser maior ou menor do que a unidade. c) o fator de comercialização seja levado em conta. a partir do valor do terreno. o valor das benfeitorias é apropriado por meio da reprodução dos custos de seus componentes. FC é o fator de comercialização. A aplicação do método evolutivo exige que: a) o valor do terreno seja determinado pelo método 02197377701 comparativo de dados de mercado ou. Marcus V. ou seja: VI = ( VT + VB ) . Campiteli Aula 21 (CORREIOS/2011 – Cespe) Acerca de avaliação de imóveis. 114 . FC onde: VI é o valor do imóvel. na impossibilidade deste. 27) 62 – De acordo com o método de avaliação conhecido como método da renda. pelo método involutivo. sendo necessário justificar e quantificar os efeitos do desgaste físico e da obsolescência funcional dessas benfeitorias. considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização. julgue os seguintes itens. com base em um orçamento detalhado. em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.Engenharia Civil . No Método Evolutivo a composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos. VT é o valor do terreno. VB é o valor da benfeitoria.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da quantificação de custo.

PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. dentro das condições do mercado vigente. Marcus V. Gabarito: Errada 29) 64 – Entre os métodos de avaliação de imóveis disponíveis. 115 . Portanto. De acordo com a norma NBR 14653-1. a metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando. O valor de mercado é a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem. por meio do qual o valor de um imóvel é definido com base na comparação desse imóvel com outros imóveis de características intrínsecas e extrínsecas semelhantes. a ser subtraída dos seus custos de reprodução. a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. pois podem não ter ocorrido de forma voluntária e consciente.Engenharia Civil . sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado. a questão descreve características do Método Evolutivo. Gabarito: Errada 28) 63 – O valor de mercado de um imóvel corresponde à quantidade de dinheiro necessária para se efetuar operação imobiliária de compra ou de venda de um imóvel. Para a identificação do valor de mercado. que envolve a apuração da depreciação por meio da quantificação os efeitos do desgaste físico e da obsolescência funcional das benfeitorias. nem todas as operações de compre ou de venda de um imóvel representam o valor de mercado de um imóvel. Campiteli Aula 21 Portanto. numa data de referência. destaca-se o método comparativo de dados de 02197377701 mercado.

Gabarito: D (ABIN/2010 – Cespe) De acordo com as normas brasileiras e suas definições relacionadas à coleta de dados e outros procedimentos adotados para a avaliação de bens.Engenharia Civil . e) Nas desapropriações temporárias. a) Nas desapropriações totais.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. na mesma data de referência. assinale o critério incorreto. bem como eventuais perdas adicionais. as indenizações devem considerar a renda a ser auferida pelo imóvel. c) No caso de benfeitorias atingidas. o item D está incorreto. Portanto. De acordo com a NBR 14653-2. Não há a obrigatoriedade de se recomendar a desapropriação total. o critério básico é o da diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel remanescente. durante o período correspondente. devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de adaptação do remanescente. esta condição deve ser explicitada e seu valor apresentado em separado. Campiteli Aula 21 Gabarito: Correta 30) (8 – CGU/2008 . as avaliações devem ser realizadas com a utilização dos métodos previstos na norma. Marcus V.ESAF) Considerando-se a avaliação de imóveis urbanos para efeito de desapropriação. deve ser recomendada a desapropriação total. d) No caso da avaliação considerar como inaproveitável o remanescente do imóvel. b) Nas desapropriações parciais. e em 116 . no caso da avaliação considerar 02197377701 como inaproveitável o remanescente do imóvel.

Gabarito: Errada 32) 116 . no caso de frente em curva.Em se tratando dos graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear. Campiteli Aula 21 especial de bens imóveis urbanos. Gabarito: Errada (ABIN/2010 – Cespe) Entre as metodologias adotadas para a avaliação de bens. entre outros. julgue os itens subsequentes. na aplicação dos métodos comparativo direto de dados de 117 . De acordo com a NBR 14653-2. Marcus V. De acordo com a NBR 14653-1. frente projetada é a projeção da frente real sobre a normal ao menor dos lados ou a corda. e de acordo com as normas brasileiras de avaliação de bens.Amostragem é o conjunto de dados de mercado representativos de uma população. 33) 117 . existem métodos para se identificar o valor de um bem e para 02197377701 a especificação das avaliações.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. julgue os itens que se seguem. O conjunto de dados de mercado representativos de uma população denomina-se amostra.Engenharia Civil . e em especial bens imóveis urbanos. amostragem é o procedimento utilizado para constituir uma amostra. Em relação a esse assunto. 31) 115 – Frente projetada é a projeção horizontal da linha divisória do imóvel com a via de acesso.

no caso de utilização de modelos de regressão linear. Campiteli Aula 21 mercado e comparativo direto de custo. deve ser determinado conforme a Tabela a seguir: 02197377701 118 . Na aplicação dos métodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.Engenharia Civil . a extrapolação dos resultados não é admitida quando se tem grau III. o grau de fundamentação. Marcus V.

de fato. Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.Engenharia Civil . a extrapolação não é admitida quando se tem grau III. 119 . Campiteli Aula 21 02197377701 Conforme se verifica no item 4.

as atividades de vistorias. entre outros. máquinas e instalações industriais. No método involutivo identifica-se o valor de mercado do bem. e de outros profissionais de áreas 02197377701 afins. com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando 120 e sua adequação ao seu .Engenharia Civil . caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado. Marcus V. são de atribuição privativa dos engenheiros em suas diversas especialidades. deve ser considerado o fator de comercialização. No método evolutivo é que se identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. suas partes integrantes e pertences. a definição do comando da questão refere-se ao método evolutivo em vez do método involutivo. Em relação às avaliações de imóveis urbanos. mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido. obras e serviços de utilidade pública. deve ser considerado o fator de comercialização. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado do referido bem.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Gabarito: Errada (ABIN/2010 – Cespe) De acordo com as normas vigentes no Brasil. considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. Campiteli Aula 21 Gabarito: Correta 34) 118 – O método involutivo identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. alicerçado no seu aproveitamento eficiente. julgue os itens seguintes. 35) 112 – A vistoria de um imóvel urbano deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações. Portanto. avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis. baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica. perícias. Neste método.

653/2001. d) O conhecimento de estudos.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. julgue os itens subsequentes. No item 7.Engenharia Civil . c) É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e outros aspectos relevantes à formação do valor. Campiteli Aula 21 segmento de mercado. projetos ou perspectivas tecnológicas que possam vir a afetar o valor do bem avaliando deverá ser explicitado e suas conseqüências apreciadas. Quando for impossível o acesso ao bem avaliado. ao avaliar um imóvel 02197377701 urbano. manterse atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo para o qual esteja especificamente habilitado e capacitado. deve adotar os procedimentos normatizados.3 da NBR 14653-1 consta que: a) Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. daí resultando condições para a orientação da coleta de dados. de acordo com a NBR 14. Marcus V. 36) 103 – Nenhuma avaliação prescinde da vistoria. o avaliador deverá recusar a realização da avaliação por impossibilidade técnica. Gabarito: Correta (STM/2011 – Cespe) O engenheiro. b) A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado. quando for impossível o acesso ao bem avaliando. A esse respeito. o comando da questão corresponde ao texto da norma. Em casos excepcionais. desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo. Portanto. 121 . admite-se a adoção de uma situação paradigma. daí resultando condições para a orientação da coleta de dados.

quando for impossível o acesso ao bem avaliando. em casos excepcionais. no laudo. De acordo com a norma NBR 14653-1. a identificação do valor de mercado de um bem deve ser efetuada segundo a metodologia que melhor se aplique ao mercado de inserção do bem e a partir do tratamento dos dados de mercado. conforme a finalidade da avaliação. permitindo-se: a) arredondar o resultado de sua avaliação. desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor estimado. desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo. a liquidez deste bem e. desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor estimado.Engenharia Civil . O engenheiro de avaliações. tanto quanto possível. desde que indicada a probabilidade associada. 02197377701 deve analisar o mercado onde se situa o bem avaliando de forma a indicar. Gabarito: Correta 38) 105 – Enquanto o laudo de avaliação simplificado contém. b) indicar a faixa de variação de preços do mercado admitida como tolerável em relação ao valor final. o 122 . permite-se arredondar o resultado de sua avaliação. de forma sucinta. admite-se a adoção de uma situação paradigma. Marcus V. a conduta e o desempenho do mercado. relatar a estrutura. nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Campiteli Aula 21 De acordo com a norma NBR 14653-1. contudo. Gabarito: Errada 37) 104 – Na identificação do valor de mercado de um bem. todas as informações necessárias.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.

com justificativa da escolha.2 Modalidades O laudo de avaliação pode ser apresentado nas seguintes modalidades: a) simplificado . f) resultado da avaliação e sua data de referência. e) especificação da avaliação. requerendo a consulta a profissional experiente e capacitado para o seu perfeito entendimento. não é autoexplicativo.contém todas as informações necessárias e suficientes para ser auto-explicável. 02197377701 10. d) indicação do(s) método(s) utilizado(s). por sua vez. 123 . g) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação.1 Requisitos mínimos O laudo de avaliação deverá conter no mínimo as informações abaixo relacionadas: a) identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho. c) identificação e caracterização do bem avaliando.Engenharia Civil .contém de forma sucinta as informações necessárias ao seu entendimento. h) local e data do laudo. Campiteli Aula 21 laudo de avaliação completo. i) outras exigências previstas nas demais partes da NBR 14653. b) completo . A NBR 14653-1 traz o seguinte: “10 Apresentação do laudo de avaliação 10. Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. ao relacionar todas as referências. b) objetivo da avaliação.

Conforme vimos acima. Marcus V. Campiteli Aula 21 10.3 Laudo de avaliação de uso restrito Obedece a condições específicas pré-combinadas entre as partes contratantes e não tem validade para outros usos ou exibição para terceiros.” Gabarito: Errada 39) (113 – ABIN/2010 – Cespe) De acordo com a norma brasileira de avaliação de bens.1 da ABNT NBR 14653-1:2001.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Este contém todas as informações necessárias e suficientes para ser autoexplicável. fato que deve ser explicitado no laudo. pode vir suprimido 124 . Gabarito: Correta 40) (49 – TRF3/2014 – FCC) Em um laudo de avaliação de imóvel do tipo simplificado.2 Laudo de avaliação simplificado O laudo de avaliação simplificado deve atender no mínimo.Engenharia Civil . mas parte das informações do laudo completo. o laudo completo é autoexplicativo. de forma resumida.” A NBR 14653-2 especifica o conteúdo mínimo do laudo simplificado de forma mais objetiva: “10. aos itens a) a h) de 10. Já o laudo simplificado não contempla todas as informações necessárias. pois deve conter todas as informações necessárias para o seu 02197377701 entendimento. o laudo de avaliação pode ser apresentado em apenas duas modalidades: simplificado e completo.

j) no caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado. Conforme vimos nas questões anteriores.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. (E) a indicação dos métodos e procedimentos utilizados.Explicitar os cálculos efetuados. k) tratamento dos dados e identificação do resultado . o laudo simplificado dispensa os seguintes itens: i) planilha dos dados utilizados. descrição das variáveis do modelo.Engenharia Civil . com a definição do critério de enquadramento de cada uma das características dos elementos amostrais. (C) a qualificação legal completa e assinatura do profissional responsável pela avaliação. Marcus V. A escala utilizada para definir as diferenças qualitativas deve ser especificada de modo a fundamentar o correto agrupamento dos dados de mercado. m) qualificação legal 02197377701 completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação. (B) a identificação do solicitante. a respeito de legislação e de engenharia legal. l) resultado da avaliação e sua data de referência. Campiteli Aula 21 (A) o objetivo da avaliação. No caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado. e justificativas para o resultado adotado. o campo de arbítrio. GABARITO: C (TJ-ES/2011 – Cespe) Julgue os itens seguintes. (D) o diagnóstico do mercado. deve ser apresentado o gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo. 125 . se for o caso.

a benfeitoria pode ser classificada em: .necessária: finalidade de conservar o bem ou evitar a sua deterioração.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade. Campiteli Aula 21 41) 102 – Na avaliação de um bem. qualidade e quantidade dos dados 02197377701 amostrais disponíveis.voluptuária: não aumenta o uso normal do bem. com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade.útil: aumenta ou facilita o uso do bem. . Benfeitorias são obras ou serviços que se realizam em um móvel ou imóvel com o intuito de conservá-lo. aquela que aumente ou facilite o uso desse bem. A aprofundamento precisão do está trabalho avaliatório. qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis. 126 . A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório. sem destruição. que não podem ser retirados. é classificada como benfeitoria útil. mesmo que seja dispensável. melhorá-lo ou embelezá-lo. . incorporados permanentemente ao bem ou ao solo pelo homem. sendo sua finalidade de mero recreio ou deleite.Engenharia Civil . Marcus V. De acordo com a NBR 13752. As avaliações podem ser especificadas quanto à fundamentação e precisão. Gabarito: Correta 42) 103 – As avaliações de bens podem ser especificadas quanto à diretamente fundamentação ligada e ao precisão. fratura ou dano.

da metodologia e dos instrumentos utilizados.96]. 127 . do objetivo da avaliação. +1. [-1. o comando da questão refere-se à fundamentação em vez da precisão. a verificação da normalidade pode ser realizada pelo exame do histograma de resíduos amostrais padronizados. julgue os itens a seguir. com a grande maioria situados no intervalo [ -2. +1. qualidade e natureza). 02197377701 b) pela análise do gráfico de resíduos padronizados versus valores ajustados. Gabarito: Errada (MPE-PI/2012 – Cespe) Quanto à avaliação de imóveis urbanos. com as probabilidades da distribuição normal padrão nos mesmos intervalos.64. da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade. ou seja. com o objetivo de verificar se sua forma guarda semelhança com a da curva normal. um dos pressupostos do modelo de regressão linear. da conjuntura de mercado. Depende da natureza do bem. +1].96.Engenharia Civil . c) pela comparação da freqüência relativa dos resíduos amostrais padronizados nos intervalos de [-1. Portanto. Campiteli Aula 21 A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro tolerável numa avaliação.64] e [-1. +2 ]. Marcus V. entre outras. 90 % e 95 %. pode ser realizada. 68 %. que deve apresentar pontos dispostos aleatoriamente. De acordo com o Anexo A da norma NBR 14653-2. por uma das seguintes formas: a) pelo exame de histograma dos resíduos amostrais padronizados. 43) 111 – Na utilização do modelo de regressão linear.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. a verificação da normalidade.

hospitais. misto. conjunto habitacional (casas. industrial. misto. Portanto. o comando da questão corresponde a uma das formas de verificação da normalidade do modelo de regressão linear. que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante. e) pelos testes de aderência não-paramétricos. Marcus V. como. hotéis e motéis. o imóvel pode ser classificado em comercial. prédio comercial. Classificação dos imóveis urbanos: - Quanto ao uso: residencial.Quanto ao tipo do imóvel: terreno (lote ou gleba). por exemplo. prédios industriais. clubes recreativos. comercial. institucional. Gabarito: Correta 44) 112 – Quanto ao tipo. - Quanto ao agrupamento dos imóveis: loteamento. vaga de garagem. escolas. prédios ou mistos). escritório (sala ou andar corrido).Engenharia Civil . o de Kolmogorov-Smirnov ajustado por Stephens e o de Jarque-Bera. cinemas e teatros. conjunto de unidades comerciais. industrial ou residencial. a classificação da questão refere-se ao uso em vez do tipo. complexo industrial. conjunto de salas comerciais. Gabarito: Errada 128 . casa. galpão. apartamento. o qui-quadrado. loja. Portanto. 02197377701 condomínio de casas. Campiteli Aula 21 d) pelo exame do gráfico dos resíduos ordenados padronizados versus quantis da distribuição normal padronizada.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. prédio de apartamentos. conjunto de prédios comerciais. .

O cálculo da depreciação física pode ser realizado de forma analítica por meio de orçamento necessário à recomposição do imóvel na condição de novo ou por meio da aplicação de coeficiente de depreciação. Gabarito: Correta 02197377701 47) (53 – TRT-15/2013 – FCC) Em relação à depreciação. o engenheiro de avaliações deve definir o tamanho da amostra utilizando critérios estatísticos. se houver omissão no contrato. que leve em conta a idade e o estado de conservação.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Gabarito: Correta 46) 114 – A depreciação física de um imóvel pode ser calculada com base na aplicação de um coeficiente de depreciação. Campiteli Aula 21 45) 113 – A vistoria por amostragem aleatória é permitida para a avaliação de um conjunto de unidades autônomas padronizadas.Engenharia Civil . Marcus V. Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas. Mutilação 129 sistemas ou componentes . é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor depreciável. nos trabalhos de elaboração de laudos periciais em engenharia civil. entende-se por decrepitude a depreciação de um bem (A) devida à retirada de originalmente existentes.

Esta depreciação. considerou a depreciação. para a definição do valor do bem.Engenharia Civil . Desmontagem Gabarito: C 48) (31 – CEF/2013 – FCC) No laudo de avaliação de um imóvel. o avaliador. Campiteli Aula 21 (B) devida ao desgaste de seus componentes ou falhas de funcionamento de sistemas. no laudo. em consequência de sua utilização.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. necessários para a remoção do equipamento. foi descrita como sendo ocasionada pelo desgaste das partes 02197377701 constitutivas. desgaste e manutenção normais. em condições normais de utilização e manutenção. no decorrer de sua vida útil. (D) decrepitude. (B) deterioração. Marcus V. Obsoletismo (E) devida aos efeitos deletérios decorrentes dos trabalhos normais de desmontagem. em razão de uso ou manutenção inadequados. Deterioração (C) pela idade. 130 . (C) mutilação. Decrepitude (D) à superação da tecnologia do equipamento ou sistema. em consequência de seu envelhecimento natural. Este desgaste denomina-se (A) obsoletismo.

ao montante investido e ao prazo 02197377701 total previsto para retorno do capital. que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto.2. Marcus V.Engenharia Civil . Campiteli Aula 21 (E) servidão. 49) 93 – A margem de lucro do incorporador adotada em modelos estáticos. Gabarito: D (PEFOCE/2012 – Cespe) Julgue os itens a seguir. refere-se à decrepitude.7 da NBR 14653-2. além de ser proporcional ao risco do empreendimento.2. quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo de caixa. A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado no mercado. o comanda da questão está de acordo com a NBR 14653-2. esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento. deve estar de acordo com o que é praticado no mercado. Gabarito: Correta 131 . em condições normais de utilização e manutenção. Portanto.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. em consequência de seu envelhecimento natural. a depreciação ocasionada pelo desgaste das partes constitutivas. Conforme vimos na questão anterior. A estimativa da margem de lucro é um das etapas de avaliação de imóveis pelo método involutivo. acerca da avaliação de imóveis urbanos. De acordo com o item 8.

De acordo com a NBR 13752.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Gabarito: Correta 52) (114 – ABIN/2010 – Cespe) Quando um engenheiro faz uma vistoria. se houver omissão no contrato. por ocasião da caracterização da região. anormalidade. para fins de avaliação de um bem imóvel. Marcus V. na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas. decorrentes de falhas do projeto ou execução de um produto ou serviço. Gabarito: Correta 51) (95 – PEFOCE/2012 – Cespe) Em um conjunto de unidades autônomas padronizadas é possível realizar vistoria interna por amostragem aleatória. é considerada defeito construtivo. defeitos são anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial de afetar a saúde ou segurança do dono ou consumidor. Portanto. um dos procedimentos a 132 . o comando da questão corresponde à definição da norma NBR 13752. decorrente de falha de projeto que pode representar ameaça ao usuário. é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas 02197377701 partes ou. anomalia significa irregularidade. e. De acordo com a NBR 14653-2. segundo a mesma norma. ou ainda de informação incorreta ou inadequada de sua utilização ou manutenção. Campiteli Aula 21 50) 94 – Anomalia na edificação.Engenharia Civil . o engenheiro de avaliações deve definir o tamanho da amostra utilizando critérios estatísticos. exceção à regra.

. natureza predominante do solo. águas pluviais e gás canalizado. com indicação dos principais pólos de influência. quando relevantes para o mercado. os itens a serem analisados para a caracterização da região são: . redes de cabeamento para transmissão de dados. . energia elétrica. telefone. saúde. Portanto.aspectos físicos: condições de relevo. . políticas e sociais.localização: situação no contexto urbano. educação.atividades existentes: comércio. esgotamento sanitário. inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas. Campiteli Aula 21 adotar é a verificação das atividades existentes de comércio.1 da norma NBR 14653-2. para concluir sobre as tendências de modificação a curto e médio prazos.uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com as leis de zoneamento e uso do solo do município. De acordo com o item 7. . água potável. indústria e serviço. condições ambientais.infraestrutura urbana: sistema viário.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. transporte coletivo. indústria e serviços na região estudada faz parte dos procedimentos de vistoria para caracterização da região previstos na NBR 14653-2. cultura e lazer.Engenharia Civil . .aspectos gerais: análise das condições econômicas.equipamentos comunitários: segurança. Marcus V. Gabarito: Correta (PF Adm/2014 – CESPE) Uma obra de edificação ficou paralisada devido a vários problemas técnicos. indústria e serviços na região estudada. coleta de resíduos sólidos. .3. verifica-se que a verificação das atividades existentes 02197377701 de comércio. comunicação e televisão. O laudo de 133 .

Com base nessas informações. < a subestação de energia elétrica apresentava problemas. a competência dos engenheiros civis está limitada às instalações elétricas de edificações de suas responsabilidades técnicas em baixa tensão. 134 . até o limite de 380 Volts. Gabarito: Errada 02197377701 54) 111 – Uma proposta de solução para o problema estrutural deveria constar como requisito complementar. incluía as seguintes informações: < a estrutura de concreto estava comprometida e nenhuma proposta de solução para o problema foi apresentada. julgue os itens subsequentes.Engenharia Civil .coleta de informações. o engenheiro civil tem permissão para emitir parecer sobre subestação elétrica sem a participação de engenheiro eletricista. o engenheiro civil não tem permissão para emitir parecer sobre subestação elétrica.vistoria e/ou exame do objeto da perícia. logo. De acordo com o Confea. elaborado por perito engenheiro civil.diagnóstico dos itens objeto da perícia. Somente o engenheiro eletricista possui esta competência.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. Campiteli Aula 21 vistoria. . Marcus V. < o perito se declarou impossibilitado de acrescentar detalhes no laudo e solicitou que um engenheiro eletricista complementasse o laudo. A NBR 13752 – Perícias de Engenharia na Construção Civil estabelece as seguintes atividades básicas para as perícias: . 53) 109 – Na perícia de edificações. .

. b) Requisitos Complementares: . Campiteli Aula 21 . garantindo maior detalhamento por bem periciado. que podem ser obtidas sob forma de croqui. com exceção dos casos onde ocorrer impossibilidade técnica. . materiais construtivos. etc. materiais construtivos. . . dimensões.indicação e perfeita caracterização de eventuais danos e/ou eventos encontrados.escolha e justificativa dos métodos e critérios periciais.indicação e perfeita caracterização de eventuais danos e/ou eventos encontrados. . com planta perfeitamente numeradas..descrição detalhada dos bens nos seus aspectos físicos. dimensões.considerações finais e conclusões. .execução de um croqui de situação. utilidades. áreas.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. áreas.inclusão de um número ampliado de fotografias.análise das ocorrências e elementos periciais.apresentação de plantas individualizadas dos bens. quando possível e/ou necessário.inclusão de um número adequado de fotografias por cada bem periciado. Marcus V. 135 de articulação das fotos . etc. 02197377701 .descrição sumária dos bens nos seus aspectos físicos. . utilidades. .Engenharia Civil .. A mesma norma estabelece os seguintes requisitos para as perícias: a) Requisitos Essenciais: .soluções e propostas.

.Engenharia Civil . .o contratante exigiu do engenheiro que ele apurasse as causas que motivaram os problemas levantados na vistoria.por se tratar de atividade judicial. Marcus V. 55) 118 – Por se tratar de uma vistoria. julgue os próximos itens. Com base nas informações acima. 136 . Portanto. o engenheiro contratado não tem atribuição de apurar as causas que motivaram os problemas levantados. verifica-se que a proposta de solução enquadra-se no requisito complementar “análise dos danos e/ou eventos encontrados. o engenheiro não elaborou a respectiva anotação de responsabilidade técnica (ART). foram destacados os seguintes pontos: .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. a atribuição de apurar as causas é da perícia em vez da vistoria. a perícia é a atividade que envolve apuração das causas que motivaram determinado evento ou da asserção de direitos e a vistoria é a constatação de um fato. 02197377701 De acordo com a NBR 13752. Portanto. Campiteli Aula 21 - análise dos danos e/ou eventos encontrados. apontando as prováveis causas e conseqüências. apontando as prováveis causas e consequências”. mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que o constituem.juntada de orçamento detalhado e comprovante de ensaios laboratoriais. Após a finalização de seus trabalhos. quando se fizerem necessários. Gabarito: Correta (MJ/2013 – Cespe) Um engenheiro civil foi contratado para vistoriar uma obra recém-concluída.

Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.Engenharia Civil . Campiteli Aula 21 Gabarito: Correta 02197377701 137 .

entre outros fatores. De acordo com essa norma. através de ponderações.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 138 . 02197377701 3) 2 . Emprega o Custo Unitário Básico para determinar o custo da obra. atualizada à data do arquivamento em cartório competente de Registro de Imóveis. A finalidade do método proposto na norma é o detalhamento do prédio para o registro em cartório. Campiteli Aula 21 LISTA DE QUESTÕES APRESENTADAS NA AULA 1) (111 – ABIN/2011 – Cespe) O cálculo da área do equivalente de construção leva em conta. (CGU/2012 – ESAF) A NBR 12. responda às questões 2 e 3. e facilitando a discussão de eventuais alterações que possam ocorrer durante a obra. o custo do valor de mercado do imóvel.Engenharia Civil .A avaliação do custo global da obra. de acordo com as características do prédio.721/2006 – Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de construção para incorporação de edifício em condomínio define os critérios para orçamentos de obras em condomínio. garantindo a condôminos e construtores um parâmetro de controle para a obra a ser executada. Marcus V. deve ser calculada a) multiplicando-se a área equivalente em área de custo padrão da unidade autônoma considerada pelo custo unitário básico da construção. 2) (69 – MPE-AM/2007 – Cespe) A área equivalente de construção é a transformação da área construída com diferentes padrões de edificação em uma área equivalente com único padrão de edificação.

e) multiplicando-se a área global de construção pelo custo unitário básico. c) multiplicando-se a área real total dos pavimentos pelo custo unitário básico. correspondente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto de incorporação. identificada no projeto arquitetônico. correspondente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto de incorporação. com acesso independente da ocupação das vagas de garagem no pavimento.Engenharia Civil .ESAF) Uma área fechada no subsolo de edificação. Marcus V. Sobre as áreas reais do empreendimento. Campiteli Aula 21 b) multiplicando-se a área real global da edificação pelo custo unitário básico.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. incluídas as superfícies das projeções de paredes. correspondente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto de incorporação. com atribuição de fração ideal própria no terreno e partes comuns do edifício é: a) área privativa acessória b) área de uso comum c) área de divisão proporcional d) unidade autônoma 02197377701 e) vaga de garagem 5) (21 – CEF/2013 – FCC) Um engenheiro está trabalhando na incorporação de um empreendimento residencial. considere: I. desvinculada. pilares e demais elementos construtivos. Área real é a medida de qualquer dependência ou conjunto de dependências. 4) uma (5 – CGU/2008 . 139 . d) multiplicando-se a área equivalente em área de custo padrão global pelo custo unitário básico.

de pilares construtivos” refere-se à área (A) equivalente de construção. IV. como as vagas de garagem. II. apenas. A descrição: “medida da superfície de quaisquer dependências cobertas. Área real total da unidade autônoma é a soma das áreas cobertas reais e condominiais. (C) II e IV. (B) II e III. Área privativa acessória é aquela de uso exclusivo da unidade autônoma. Campiteli Aula 21 II. (B) coberta padrão. (E) I. apenas. apenas.Engenharia Civil . (D) I. Área real de pavimento consiste apenas nas áreas cobertas de um pavimento. medidas a partir do projeto arquitetônico. 6) (41 – UFTM/2013 – VUNESP) O indicador mais utilizado para o cálculo de custos de edificações é o Custo Unitário Básico. nela incluídas as superfícies das projeções das paredes. (C) coberta de padrão diferente. Está correto o que se afirma em (A) I e IV. III e IV. mas fora dos limites físicos de sua área principal. Uma questão básica para a utilização desse método de cálculo é a descrição para o cômputo da área que será 02197377701 utilizada. II e III. apenas. III. Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 140 e demais elementos .

721/2006) e das informações disponibilizadas pelo SINDUSCON/DF para o CUB (referente a março de 2012). Campiteli Aula 21 (D) coberta real. 7) (3 – CGU/2012 – ESAF) A partir das informações do Quadro III (NBR-12. Marcus V. (E) construída. analise as afirmações a seguir.Engenharia Civil .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. 02197377701 141 .

PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. A eletiva B perfunctória 142 .640. Manual de avaliações e perícias em imóveis urbanos. b) II. nele 02197377701 incorporados permanentemente.00. d) IV. II. fratura ou dano. 2001. assinale a opção que apresenta um tipo de benfeitoria.) Com base no conceito introduzido no texto acima. c) III. o projetopadrão que mais se aproxima de suas características principais e de acabamento é o R8-B. (J. IV. e) I e IV. Fiker. 8) (34 – TRE-MT/2005 – Cespe) Benfeitorias são obras ou serviços que se realizam em um bem imóvel com o intuito de aproveitá-lo. Para o exemplo de incorporação apresentado. conservá-lo.Engenharia Civil . O Custo Básico Global da edificação é de R$ 3. III. O Custo global da edificação é de R$ 3. melhorá-lo ou embelezá-lo. São Paulo: PINI. e que não podem ser retirados sem destruição. É correto apenas o que se afirma em a) I. Marcus V.590.578. O Custo Unitário da obra em cálculo é de 897.66 R$/m2.00. Campiteli Aula 21 I.640.

com ou sem violência ou fraude de terceiros. d) prejuízo. 02197377701 12) (7 – CGU/2008 . qualificação legal completa e assinatura dos profissionais responsáveis pela avaliação.653. é permitida a vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou. 10) (98 – STM/2011 – Cespe) Perícia é a constatação de fato. 11) (100 – TRE-ES/2011 – Cespe) No laudo.ESAF) De acordo com a NBR 14. privação ou desaparecimento da posse ou da coisa possuída. devem constar local e data da avaliação. se houver omissão no contrato.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas. Campiteli Aula 21 C geral D voluptuária E permanente 9) (9 – ESAF/CGU 2008) De acordo com a NBR 13. contado ou medido. Marcus V.Engenharia Civil . considera-se “Esbulho” como: a) um bem consumível que pode ser pesado. b) conflito de interesses suscitado em juízo ou fora dele. e) privação total ou parcial da posse de quaisquer bens alheios.752. o percentual mínimo é de: a) 30% b) 25% c) 20% 143 . mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que a constituem. c) medida pela qual a pessoa é protegida contra violências que lhe perturbam a posse de coisas corpóreas.

00. o valor de imóvel. Campiteli Aula 21 d) 15% e) 10% 13) (33 – TRE/MT – Cespe) No processo de avaliação de imóveis urbanos.00.000.00.00.00. em reais. E dos valores virtuais. é necessário que diversos aspectos técnicos 144 e econômicos sejam .000. Os métodos de identificação do valor de um bem não incluem o método A comparativo direto de dados de mercado.00 e o valor das benfeitorias é R$ 185. (C) 745. o fator de comercialização for 1.Engenharia Civil . tem-se procurado padronizar métodos para permitir identificar valores de um bem de maneira confiável e com capacidade de comparação. D da capitalização da renda. (E) 642.25.750.800. Marcus V. 02197377701 (B) 698. é (A) 513. Se.000. 14) (51 – – TRT-15/2013 FCC) Um engenheiro civil necessitou avaliar um imóvel urbano pelo método evolutivo.000. C evolutivo. para o tipo de imóvel.00. (Caixa/2006 – Cespe) Na avaliação de imóveis.250. B involutivo. Após a vistoria ele constatou que o valor do terreno é R$ 411.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. (D) 559.

Campiteli Aula 21 considerados. a planta de valores indica os locais dotados de atributos positivos na região. de modo a que os valores dos imóveis sejam estimados de forma fidedigna.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. julgue os itens a seguir. entre outros aspectos. a avaliação de imóveis urbanos e a elaboração de laudos de avaliação são regidas por normas específicas que determinam os procedimentos a serem adotados. é vedado o trabalho avaliatório no qual prepondere a subjetividade. julgue os itens que se seguem. A partir desse montante. 17) 125 – O imóvel alodial é aquele cujas características são representativas dos imóveis da região. que pode ser compreendido pela soma do valor do terreno e do investimento que seria necessário para a reconstrução da edificação. 19) 101 – Em uma avaliação. A respeito desse assunto. 16) 124 – No método de avaliação conhecido como método da renda. o avaliador estabelece uma margem de lucro para o construtor e pode sinalizar o preço de venda do imóvel. Marcus V.Engenharia Civil . 02197377701 (PMV/2008 – Cespe) No Brasil. assim como o nível de rigor e o conteúdo mínimos dos laudos. que resultam na valorização dos imóveis das imediações. ou em que não se utilize 145 . 15) 123 – Em um processo de avaliação. A respeito desse assunto. o imóvel é avaliado em função da receita que ele pode gerar. 18) (123 – Caixa/2006 – Cespe) Um dos conceitos-chave da atividade de avaliação de imóveis urbanos é o custo de reprodução.

20) 102 – Os laudos avaliatórios devem incluir obrigatoriamente a indicação da pessoa física ou jurídica que tenha encomendado o trabalho e a definição do método utilizado com justificativa de escolha. 02197377701 (CEEE-RS/2005) O engenheiro civil pode vir a atuar em questões de avaliações e litígios. benfeitorias voluptuárias são aquelas benfeitorias indispensáveis à conservação do bem. 22) (104 – – MPU/2013 Cespe) A anotação de responsabilidade técnica (ART) é dispensável em laudos avaliatórios elaborados por engenheiros de avaliação de imóveis. 146 . Considerando a legislação que regulamenta essa atividade. entre outros elementos. na área de engenharia legal. 24) (117 – MJ/2013 – Cespe) Vistoria é atividade técnica de engenharia. por esse motivo. visto que não são realizados diagnósticos estruturais em laudos desse tipo.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. julgue os itens a seguir. 21) 103 – Os laudos avaliatórios devem ser acompanhados da ART.Engenharia Civil . Campiteli Aula 21 qualquer instrumento matemático de suporte à convicção de valor expressa pelo engenheiro de avaliações. Marcus V. 25) 107 – Na avaliação de imóveis. sendo necessária. 23) (110 – PF Adm/2014 – Cespe) A anotação de responsabilidade técnica é dispensável para a elaboração de laudos periciais. a respectiva ART.

147 . b) Nas desapropriações parciais. por meio do qual o valor de um imóvel é definido com base na comparação desse imóvel com outros imóveis de características intrínsecas e extrínsecas semelhantes. 29) 64 – Entre os métodos de avaliação de imóveis disponíveis. 28) 63 – O valor de mercado de um imóvel corresponde à quantidade de dinheiro necessária para se efetuar operação imobiliária de compra ou de venda de um imóvel.ESAF) Considerando-se a avaliação de imóveis urbanos para efeito de desapropriação. as avaliações devem ser realizadas com a utilização dos métodos previstos na norma. 02197377701 30) (8 – CGU/2008 . Marcus V.Engenharia Civil . o valor das benfeitorias é apropriado por meio da reprodução dos custos de seus componentes. sendo necessário justificar e quantificar os efeitos do desgaste físico e da obsolescência funcional dessas benfeitorias. na mesma data de referência. com base em um orçamento detalhado.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. julgue os seguintes itens. (CORREIOS/2011 – Cespe) Acerca de avaliação de imóveis. o critério básico é o da diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel remanescente. a) Nas desapropriações totais. destaca-se o método comparativo de dados de mercado. 27) 62 – De acordo com o método de avaliação conhecido como método da renda. Campiteli Aula 21 26) 110 – Um dos métodos utilizados para identificar o valor de um bem a ser desapropriado é o método evolutivo. assinale o critério incorreto.

existem métodos para se identificar o valor de um bem e para a especificação das avaliações. e de acordo com as normas brasileiras de avaliação de bens.Em se tratando dos graus de fundamentação no caso de utilização de modelos 148 de regressão linear. e) Nas desapropriações temporárias. Em relação a esse assunto. julgue os itens subsequentes. na . (ABIN/2010 – Cespe) De acordo com as normas brasileiras e suas definições relacionadas à coleta de dados e outros procedimentos adotados para a avaliação de bens.Engenharia Civil . deve ser recomendada a desapropriação total. as indenizações devem considerar a renda a ser auferida pelo imóvel. 02197377701 (ABIN/2010 – Cespe) Entre as metodologias adotadas para a avaliação de bens.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. e em especial bens imóveis urbanos. 31) 115 – Frente projetada é a projeção horizontal da linha divisória do imóvel com a via de acesso. 33) 117 . bem como eventuais perdas adicionais. devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de adaptação do remanescente. julgue os itens que se seguem. 32) 116 – Amostragem é o conjunto de dados de mercado representativos de uma população. e em especial de bens imóveis urbanos. Marcus V. durante o período correspondente. d) No caso da avaliação considerar como inaproveitável o remanescente do imóvel. Campiteli Aula 21 c) No caso de benfeitorias atingidas. entre outros.

35) 112 – A vistoria de um imóvel urbano deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações. C (STM/2011 – Cespe) O engenheiro. obras e serviços de utilidade pública. de acordo 14. julgue os itens subsequentes. A esse respeito. são de atribuição privativa dos engenheiros em suas diversas especialidades. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado do referido bem. Marcus V. 34) 118 – O método involutivo identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. a extrapolação dos resultados não é admitida quando se tem grau III.Engenharia Civil . deve adotar os procedimentos normatizados. 149 com a NBR . deve ser considerado o fator de comercialização. suas partes integrantes e pertences. entre outros. julgue os itens seguintes. máquinas e instalações industriais. e de outros profissionais de áreas afins. (ABIN/2010 – Cespe) De acordo com as normas vigentes no Brasil. Campiteli Aula 21 aplicação dos métodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo. manterse atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo para o qual esteja especificamente habilitado e capacitado. as atividades de vistorias.653/2001. avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. perícias. Em relação às avaliações de imóveis urbanos. ao avaliar um imóvel urbano. daí resultando condições para a 02197377701 orientação da coleta de dados. com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado.

Campiteli Aula 21 36) 103 Nenhuma avaliação prescinde da vistoria. por sua vez. (C) a qualificação legal completa e assinatura do profissional responsável pela avaliação. ao relacionar todas as referências. pode vir suprimido 02197377701 (A) o objetivo da avaliação. todas as informações necessárias. 37) 104 Na identificação do valor de mercado de um bem. (D) o diagnóstico do mercado. 40) (49 – TRF3/2014 – FCC) Em um laudo de avaliação de imóvel do tipo simplificado. de forma sucinta. Este contém todas as informações necessárias e suficientes para ser autoexplicável. requerendo a consulta a profissional experiente e capacitado para o seu perfeito entendimento. o laudo de avaliação completo. Quando for impossível o acesso ao bem avaliado. 38) 105 Enquanto o laudo de avaliação simplificado contém. o laudo de avaliação pode ser apresentado em apenas duas modalidades: simplificado e completo.Engenharia Civil . não é autoexplicativo. 150 .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. permite-se arredondar o resultado de sua avaliação. Marcus V. (E) a indicação dos métodos e procedimentos utilizados. desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor estimado. o avaliador deverá recusar a realização da avaliação por impossibilidade técnica. 39) (113 – ABIN/2010 – Cespe) De acordo com a norma brasileira de avaliação de bens. (B) a identificação do solicitante.

42) 103 As avaliações de bens podem ser especificadas quanto à fundamentação diretamente ligada e ao precisão. (MPE-PI/2012 – Cespe) Quanto à avaliação de imóveis urbanos. Marcus V. 47) (53 – TRT-15/2013 – FCC) Em relação à depreciação. o imóvel pode ser classificado em comercial. mesmo que seja dispensável. industrial ou residencial. 151 sistemas ou componentes . aquela que aumente ou facilite o uso desse bem. julgue os itens a seguir. é classificada como benfeitoria útil. Campiteli Aula 21 (TJ-ES/2011 – Cespe) Julgue os itens seguintes. entende-se por decrepitude a depreciação de um bem (A) devida à retirada de originalmente existentes. qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.Engenharia Civil . nos trabalhos de elaboração de laudos periciais em engenharia civil. com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade. a verificação da normalidade pode ser realizada pelo exame do histograma de resíduos amostrais padronizados. 44) 112 Quanto ao tipo. 45) 113 A vistoria por amostragem aleatória é permitida para a avaliação de um conjunto de unidades autônomas padronizadas. a respeito de legislação e de engenharia legal. A precisão aprofundamento do está trabalho avaliatório. 41) 102 Na avaliação de um bem. 43) 111 Na utilização do modelo de regressão linear. 46) 114 A depreciação física de um imóvel pode ser calculada 02197377701 com base na aplicação de um coeficiente de depreciação.

Este desgaste denomina-se (A) obsoletismo. em consequência de seu envelhecimento natural. considerou a depreciação. o avaliador. em razão de uso ou manutenção inadequados. (C) pela idade. (E) devida aos efeitos deletérios decorrentes dos trabalhos normais de desmontagem.Engenharia Civil . em consequência de sua utilização. Marcus V. em condições normais de utilização e manutenção. 02197377701 (D) decrepitude. (C) mutilação. desgaste e manutenção normais. (PEFOCE/2012 – Cespe) Julgue os itens a seguir. (D) à superação da tecnologia do equipamento ou sistema. além de ser proporcional ao risco do 152 . 48) (31 – CEF/2013 – FCC) No laudo de avaliação de um imóvel. 49) 93 – A margem de lucro do incorporador adotada em modelos estáticos. acerca da avaliação de imóveis urbanos. foi descrita como sendo ocasionada pelo desgaste das partes constitutivas. Campiteli Aula 21 (B) devida ao desgaste de seus componentes ou falhas de funcionamento de sistemas. (E) servidão.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. para a definição do valor do bem. necessários para a remoção do equipamento. (B) deterioração. no decorrer de sua vida útil. Esta depreciação. no laudo.

02197377701 < a subestação de energia elétrica apresentava problemas. Com base nessas informações. julgue os itens subsequentes. Campiteli Aula 21 empreendimento. deve estar de acordo com o que é praticado no mercado. indústria e serviços na região estudada. < o perito se declarou impossibilitado de acrescentar detalhes no laudo e solicitou que um engenheiro eletricista complementasse o laudo. 153 . decorrente de falha de projeto que pode representar ameaça ao usuário. incluía as seguintes informações: < a estrutura de concreto estava comprometida e nenhuma proposta de solução para o problema foi apresentada.Engenharia Civil . 50) 94 – Anomalia na edificação. (PF Adm/2014 – CESPE) Uma obra de edificação ficou paralisada devido a vários problemas técnicos. 52) (114 – ABIN/2010 – Cespe) Quando um engenheiro faz uma vistoria.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof. é considerada defeito construtivo. 51) (95 – PEFOCE/2012 – Cespe) Em um conjunto de unidades autônomas padronizadas é possível realizar vistoria interna por amostragem aleatória. um dos procedimentos a adotar é a verificação das atividades existentes de comércio. Marcus V. para fins de avaliação de um bem imóvel. elaborado por perito engenheiro civil. O laudo de vistoria. por ocasião da caracterização da região.

55) 118 – Por se tratar de uma vistoria. foram destacados os seguintes pontos: . julgue os próximos itens. Após a finalização de seus trabalhos.o contratante exigiu do engenheiro que ele apurasse as causas que motivaram os problemas levantados na vistoria. o engenheiro civil tem permissão para emitir parecer sobre subestação elétrica sem a participação de engenheiro eletricista. o engenheiro não elaborou a respectiva anotação de responsabilidade técnica (ART). Com base nas informações acima. Campiteli Aula 21 53) 109 – Na perícia de edificações.por se tratar de atividade judicial. . 02197377701 154 .PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.Engenharia Civil . Marcus V. o engenheiro contratado não tem atribuição de apurar as causas que motivaram os problemas levantados. 54) 111 – Uma proposta de solução para o problema estrutural deveria constar como requisito complementar. (MJ/2013 – Cespe) Um engenheiro civil foi contratado para vistoriar uma obra recém-concluída.

Campiteli Aula 21 GABARITO 1) Errada 15) Errada 29) Correta 43) Correta 2) Correta 16) Correta 30) D 44) Errada 3) D 17) Errada 31) Errada 45) Correta 4) A 18) Correta 32) Errada 46) Correta 5) A 19) Errada 33) Correta 47) C 6) D 20) Correta 34) Errada 48) D 7) Anulada 21) Correta 35) Correta 49) Correta 8) D 22) Errada 36) Errada 50) Correta 9) E 23) Errada 37) Correta 51) Correta 10) Errada 24) Correta 38) Errada 52) Correta 11) Correta 25) Errada 39) Correta 53) Errada 12)Desatualizada 26) Correta 40) C 54) Correta 13) E 27) Errada 41) Correta 55) Correta 14) C 28) Errada 42) Errada 02197377701 155 .Engenharia Civil . Marcus V.PCDF/2016 Teoria e Questões Prof.

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