Você está na página 1de 84

PROGRAMA

NACIONAL DE
DAS CIDADES W W W. C A PA C I D A D E S . G O V. B R

COLEOCADERNOS TCNICOS DE
REGULAMENTAO E IMPLEMENTAO
DE INSTRUMENTOS DO ESTATUTO DA CIDADE

VOLUME 2

PARCELAMENTO,
EDIFICAO OU UTILIZAO
COMPULSRIOS (PEUC) E
IPTU PROGRESSIVO
NO TEMPO
MINISTRIO DAS CIDADES

Ministro de Estado
Gilberto Kassab

Secretrio Executivo
Elton Santa F Zacarias

Diretor de Desenvolvimento Institucional


CLUDIO JOS TRINCHO SANTOS

Gerncia de Capacitao
Eglasa Micheline Pontes Cunha

Secretrio Nacional de Acessibilidade


e Programas Urbanos
Luis Oliveira Ramos

Diretor do Departamento de Polticas


de Acessibilidade e Planejamento Urbano
Yuri Rafael Della Giustina

Gerncia de Planejamento e Reabilitao Urbana


Carolina Baima Cavalcanti
Clo Alves Pinto de Oliveira
Letcia Miguel Teixeira

UNIVERSIDADE FEDERAL DO ABC

Equipe de elaborao do Caderno Tcnico


Rosana Denaldi
Claudia Virginia Cabral de Souza
Dnia Brajato
Henrique Botelho Frota
Lidia Forghieri Mendes Correa

Projeto grfico
Marcelo Vasconcelos Alves Junior

Ilustraes
Gilberto Tom

Reviso
Fabiane Alves
ColeoCadernos tCniCos de
regUlamentao e implementao
de instrUmentos do estatUto da Cidade

volUme 2

parCelamento,
edifiCao oU UtiliZao
CompUlsrios (peUC)
e iptU progressivo
no tempo
Colaboradores da Oficina Parcelamento, Edificao OU UTILIZAO
Compulsrios e IPTU Progressivo: regulamentao e aplicao
(11 e 12 de dezembro de 2014, Santo Andr/SP)

Abel Dias Garcia Prefeitura Municipal de So Bernardo do Campo


Adelislene Marciano Prefeitura Municipal de Itabira
Adu Limma Prefeitura Municipal de So Bernardo do Campo
Antonio Artur de Lima Prefeitura Municipal de So Bernardo do Campo
Belmiro dos Santos Rodrigues Neto Prefeitura Municipal de Santo Andr
Camila Nastari Prefeitura Municipal de So Paulo
Clio Nunes dos Santos Prefeitura Municipal de Goinia
Dorian Jorge F. de Andrade Cabral Prefeitura Municipal de Mossor
Eduardo Arteiro Prefeitura Municipal de So Paulo
Eliane Suzy Bontemp Laperche Prefeitura Municipal de Goinia
Evercino Moura dos Santos Jnior Prefeitura Municipal de Palmas
Fabiana Luz Prefeitura Municipal de So Paulo
Fernando Guilherme Bruno Filho Prefeitura Municipal de So Paulo
Joo Marciano Prefeitura Municipal de Mossor
Jos Carrio Prefeitura Municipal de Santos
Teresa Torres Prefeitura Municipal de Curitiba
Maria Helena Antunes de S. Camelo Prefeitura Municipal de Goinia
Maurcio de Castro Gazola Prefeitura Municipal de So Bernardo do Campo
Nilcio Regueira Dias Prefeitura Municipal de So Bernardo do Campo
Reinaldo A. Caetano Bascchera Prefeitura Municipal de Santo Andr
Renata Sioufi Fagundes dos Santos Prefeitura Municipal de Santos
Rodolfo Vassoler da Silva Prefeitura Municipal de Maring
Sonia Tozo Prefeitura Municipal de Maring
Ygor Nicholas Monte de Azevedo Prefeitura Municipal de Mossor
Wagner Membribes Bossi Prefeitura Municipal de So Bernardo do Campo

2015 Ministrio das Cidades

totalmente proibida a reproduo total ou parcial deste material sem


a prvia autorizao do Ministrio das Cidades

Dados internacionais de Catalogao na Publicao - CIP

Denaldi, Rosana; Cavalcanti, Carolina Baima e Souza, Claudia Virginia Cabral de, Org.

Parcelamento, Edificao ou Utilizao Compulsrios e IPTU progressivo no tempo: Caderno Tcnico de


Regulamentao e Implementao / Denaldi, Rosana; Souza, Claudia Virginia Cabral de; Brajato, Dnia;
Frota, Henrique Botelho e Correa, Lidia Forghieri Mendes. Braslia: Ministrio das Cidades, 2015.

2 vol. Coleo Cadernos Tcnicos de Regulamentao e Implementao de Instrumentos


do Estatuto da Cidade.
80p. Secretaria Nacional de Acessibilidade e Programas Urbanos, Programa Nacional
de Capacitao das Cidades e Universidade Federal do ABC.

ISBN: 978-85-7958-034-5

1. Parcelamento, Edificao ou Utilizao Compulsrios. 2. IPTU progressivo no tempo. 3. Estatuto


da Cidade. 4. Funo Social da Propriedade. 5. Imveis Vazios. 6. Administrao Pblica. 7. Denaldi,
Rosana, Organizadora. 8. Cavalcanti, Carolina Baima, Organizadora. 9. Souza, Claudia Virginia
Cabral de, Organizadora.

2
apresentao

Um dos grandes desafios das cidades planejar seu crescimento com sustentabilidade para
que as pessoas tenham suas necessidades bsicas atendidas e possam viver com qualidade
de vida. Para que possamos atingir esses objetivos, no basta ter recursos em abundncia e
bons projetos, mas, tambm, instrumentos modernos que ajudem na promoo do desen-
volvimento urbano.

fato que, com a promulgao do Estatuto da Cidade, em 2001, o Movimento pela Reforma
Urbana conseguiu uma importante conquista. O Estatuto criou, aprimorou e forneceu as
bases para que os municpios brasileiros tivessem mo uma srie de instrumentos para
induzir o desenvolvimento urbano, financiar a poltica urbana, realizar a regularizao fun-
diria e democratizar a gesto urbana.

Mas estudos realizados por vrios grupos de pesquisa sobre a implementao dos Planos
Diretores Participativos mostraram que os instrumentos, apesar de previstos em muitas
leis municipais so, de fato, pouco regulamentados e aplicados. Exemplo disso o Parcela-
mento, Edificao ou Utilizao Compulsrios (PEUC), praticamente ainda inexplorado pela
grande maioria dos municpios.

Por outro lado, o PEUC, juntamente com o IPTU Progressivo e com a Outorga Onerosa do
Direito de Construir - objeto do primeiro volume desta coleo -, integra um grupo de
instrumentos urbansticos que pode ser caracterizado como a base para que os munic-
pios possam estruturar o planejamento urbano e ter elementos para a implementao
de outras ferramentas do Estatuto da Cidade, de programas e de projetos de reabilitao
urbana, habitacional e de preservao do patrimnio cultural considerando apenas algu-
mas reas bsicas.

Trata-se, no entanto, de uma ferramenta complexa, pois sua aplicao exige vrias etapas,
mas ao mesmo tempo essencial para tornar vivel o cumprimento da funo social da
propriedade, que definida como um dos direitos e garantias fundamentais da Consti-
tuio Federal.

Diante disso, a equipe tcnica da Secretaria Nacional de Acessibilidade e Programas Ur-


banos, que tem um papel fundamental dentro do Ministrio das Cidades, coloca dispo-
sio de gestores pblicos, da comunidade tcnica, dos conselhos e movimentos sociais,
enfim, de toda a sociedade civil organizada, uma importante ferramenta para garantir o
acesso terra urbanizada, combater a especulao imobiliria, alm de ordenar e contro-
lar do uso do solo.

Gilberto Kassab
Ministro das Cidades

3
sUmrio
7 introduo

9 Caracterizao geral do Parcelamento, edificao ou Utilizao


Compulsrios (PeUC) e do iPtU progressivo no tempo
a. Conceito
b. Antecedentes
c. Fundamentos e marcos legais

21 regulamentao do PeUC
a. Como definir a rea de incidncia do PEUC
b. Como caracterizar os imveis sujeitos ao PEUC: critrios
c. Imveis passveis de iseno
d. Prazos para cumprimento da obrigao
e. Sobre a notificao
f. Sobre a averbao
g. Sistema de participao e controle social
h. Arranjo institucional
i. Demais aspectos objeto de regulamentao municipal

37 implementao do PeUC
a. Planejamento da aplicao
b. Notificao
c. Averbao
d. Monitoramento e controle
e. Capacitao das equipes envolvidas
f. Recomendaes gerais sobre o PEUC

55 regulamentao e implementao do iPtU progressivo no tempo


a. Regulamentao municipal
b. Aplicao
c. Recomendaes gerais sobre o IPTU progressivo no tempo

63 interao do PeUC com outros instrumentos e programas


a. Consrcio imobilirio
b. ZEIS
c. Instituto do abandono
d. Programas de valorizao do patrimnio cultural
e. Projetos urbansticos e ambientais

71 tira-dvidas

77 referncias
6
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

introdUo

Este Caderno Tcnico trata do Parcelamento, Edificao ou Utilizao Compulsrios (PEUC)


e do IPTU progressivo no tempo, instrumentos de poltica urbana previstos na Constituio
Federal de 1988 regulamentados pelo Estatuto da Cidade EC (Lei n 10.257, de 10 de julho
de 2001).

O PEUC e os instrumentos que lhe sucedem o IPTU progressivo no tempo e a desapropriao


com pagamento em ttulos da dvida pblica tem como finalidade fazer cumprir a funo
social da propriedade urbana, submetendo-a ao interesse coletivo. Atendem diretriz geral da
poltica urbana nacional definida pelo Estatuto da Cidade: ordenao e controle do uso do solo
de forma a evitar a reteno especulativa de imvel urbano que resulte em sua subutilizao ou
no utilizao (Art. 2, inciso VI, alnea e).

As cidades brasileiras trazem as marcas de um processo de urbanizao predatrio e excluden-


te, que resulta em grande desigualdade urbana: nas reas mais centrais e bem dotadas de infra-
estrutura, onde o preo da terra elevado, comum encontrar imveis vazios ou subutilizados,
retidos especulativamente, espera de uma (ainda maior) valorizao, enquanto a cidade se
expande e a periferia se adensa.

O instrumento do PEUC e seus sucedneos legais tm como objetivo intervir nesse processo
perverso, coibindo-o e penalizando o no cumprimento da funo social. Assim, a aplicao
desses instrumentos articula-se lgica de produo de cidades socialmente mais justas e am-
bientalmente menos predatrias, visando a ampliar as oportunidades de acesso terra urba-
nizada, otimizar a infraestrutura instalada e evitar o espraiamento das cidades em direo s
reas rurais e s ambientalmente frgeis ou de risco. Dessa forma, o instrumento contribui com
o ordenamento territorial, induzindo o crescimento ou o adensamento de regies ou setores
urbanos mais adequados.

A despeito da importncia do instrumento e de sua previso em parte significativa dos novos


planos diretores, h poucos registros de experincias relacionadas aplicao do PEUC nos mu-
nicpios brasileiros. Levantamentos realizados para produo de estudo no mbito do Projeto
Pensando o Direito1 do Ministrio da Justia indicam que at o incio do ano de 2014, apenas
oito municpios brasileiros com mais de 100 mil habitantes aplicaram ou estavam aplicando o
instrumento2.

1 Ver Denaldi et al (2015).


2 O referido estudo levantou informaes sobre 110 municpios com populao superior a 100 mil habitantes, entre aque-
les que declararam possuir lei especfica de PEUC ao IBGE (IBGE/MUNIC, 2012) e as capitais dos estados brasileiros,
e identificou que apenas 25 dos 110 municpios (23% do total) regulamentaram o instrumento de forma a torn-lo
aplicvel. Desses, constatou-se que apenas oito municpios estavam aplicando ou aplicaram o PEUC em algum perodo.
So eles: Curitiba/PR, Palmas/TO, Goinia/GO, So Paulo/SP, Maring/PR, Santo Andr/SP, So Bernardo do Campo/
SP e Diadema/SP. Em relao ao IPTU progressivo no tempo, a aplicao foi identificada apenas nos casos de Maring/
PR e So Bernardo do Campo/SP (DENALDI et al, 2015).

7
PEUC e IPTU progressivo no tempo

Alm desse nmero ser pequeno, as iniciativas so bastante recentes. Na maioria dos casos, o
tempo de maturao da experincia insuficiente para uma avaliao de resultados. Ademais,
o nmero muito reduzido de estudos acadmicos dedicados matria dificulta a avaliao e a
produo de recomendaes quanto utilizao do instrumento.

Este Caderno Tcnico busca sintetizar o conhecimento acumulado at o presente momento, com
intuito de esclarecer sobre a importncia do instrumento para o desenvolvimento de cidades
mais justas e inclusivas. A publicao pretende fornecer subsdios que contribuam para que os
municpios definam e aprimorem a aplicao do PEUC e do IPTU progressivo no tempo.

O Caderno est estruturado em cinco partes. A primeira trata da caracterizao geral dos instru-
mentos, contendo os conceitos, antecedentes e fundamentos e marcos legais do PEUC e do IPTU
progressivo no tempo. A segunda parte aborda a regulamentao e implementao do PEUC,
enquanto a terceira faz o mesmo com relao ao IPTU progressivo no tempo. A quarta parte
aborda a interao do PEUC com outros instrumentos e programas. Por fim, a quinta, e ltima
parte, constitui-se em uma seo de tira-dvidas, que objetiva destacar algumas das principais
questes que envolvem a aplicao desses instrumentos.

8
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

CaraCteriZao geral
do peUC e do
iptU progressivo
no tempo

9
PEUC e IPTU progressivo no tempo

10
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

CaraCteriZao geral do peUC e do


iptU progressivo no tempo

a. Conceito
O Parcelamento, Edificao ou Utilizao Compulsrios (PEUC), o Imposto sobre a Propriedade
Predial e Territorial Urbana (IPTU) progressivo no tempo e a Desapropriao-Sano so trs
instrumentos previstos no Captulo da Poltica Urbana da Constituio Federal (Art. 182), re-
gulamentados pelo Estatuto da Cidade, Lei Federal n 10.257, de 10 de julho de 2001. Os trs
instrumentos aplicam-se sucessivamente.

A proposio dessa srie de instrumentos pela Lei Federal sustenta-se no princpio da funo
social da propriedade urbana, que relativiza o direito de propriedade e submete o interesse par-
ticular do proprietrio ordem pblica e ao interesse da coletividade.

A gesto do PEUC (e sucedneos) compete aos municpios, cujos planos diretores devem delimi-
tar as reas urbanas onde o instrumento ser aplicado, visando a induzir o adequado aproveita-
mento da propriedade imobiliria urbana. Lei Municipal especfica, caber fixar as condies
e prazos para implementao da obrigao de parcelar, edificar ou utilizar.

Vale ressaltar que um imvel urbano cumpre sua funo social quando atende aos parmetros
legais de ocupao do solo e efetivamente utilizado, abrigando usos e atividades definidos na
legislao municipal. Ou ainda, quando a no utilizao tiver como objetivo a preservao de
reas ambientalmente sensveis.

YY
.............
.

Y
. . . ..

...
...
.. .

...

.....

11
PEUC e IPTU progressivo no tempo

O primeiro instrumento o PEUC impe a obrigao de que o imvel seja parcelado, edificado ou
utilizado. Uma vez notificados os proprietrios dos imveis definidos, no sendo cumprida a obri-
gao determinada, o imvel fica sujeito aplicao do instrumento seguinte o IPTU progressivo
no tempo; a alquota do imposto ser majorada, podendo ser duplicada ano a ano, por cinco anos,
at o limite de 15%. Se, ainda assim, o proprietrio no der uma funo social ao imvel, faz-se pos-
svel a desapropriao-sano, isto , a desapropriao com pagamento em ttulos da dvida pblica
e critrios diferenciados de avaliao em relao justa e prvia indenizao em dinheiro.

b. Antecedentes
Anteriormente introduo do PEUC na legislao brasileira, em meados do sculo XX, instru-
mentos semelhantes foram introduzidos no urbanismo europeu, em pases como Itlia, Frana,
Alemanha e Espanha.

A legislao italiana de 1942 obrigava os proprietrios a construir dentro de um prazo definido


pela prefeitura sob pena de desapropriao do imvel; na Frana, a edificao compulsria data
da dcada de 50; na Alemanha, a partir de 1960, foi adotado um mecanismo que exigia que os pro-
prietrios de terrenos qualificados como edificveis construssem dentro do perodo de trs anos,
sob pena de ser garantido ao poder pblico municipal o direito de compra especial do imvel.

Entretanto, dessas experincias, a que mais influenciou a incluso da ferramenta na legislao bra-
sileira foi a da Espanha. Em 1956, a primeira lei de ordenamento do solo urbano determinou que
os proprietrios de lotes seriam obrigados a construir de acordo com os prazos previstos nos pla-
nos ou projetos de urbanizao (Ley de 12 de mayo de 1956 sobre rgimen del suelo y ordenacin
urbana, Art. 142). Caso os prazos no fossem respeitados, o imvel poderia ser colocado venda
foradamente ou desapropriado por interesse pblico. A atual Ley del Suelo espanhola (consolidada
pelo Real Decreto Legislativo n 2, de 20 de junho de 2008) manteve o instrumento, prevendo que os
proprietrios que no cumprem os deveres de edificao podero ter seus imveis desapropriados
por descumprimento da funo social ou submetidos venda ou substituio foradas (Art. 36).

Embora os procedimentos do PEUC no caso brasileiro sejam diferentes, o fundamento o mes-


mo, isto , a submisso do direito de propriedade ao interesse coletivo.

A formulao de instrumentos de condicionamento do direito de propriedade comeou a ser


feita no Brasil a partir da dcada de 70, quando a temtica restringia-se a rgos tcnicos,
profissionais e governamentais 3. J na dcada de 80, a diretriz de adequao da propriedade
imobiliria sua funo social ganhou lugar no Projeto de Lei n 775, de 1983, elaborado pelo

3 A progressividade das alquotas do IPTU constava da regulamentao do Projeto Comunidades Urbanas para Recupe-
rao Acelerada (CURA), em 1973, como exigncia para os municpios que viessem a participar do programa, cujo ob-
jetivo era racionalizar o uso do espao urbano e melhorar as condies habitacionais. O IPTU progressivo foi entendido
como um mecanismo extrafiscal que visava ao controle do uso do solo urbano (PESSOA, 1981, p. 120-121).

12
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

Conselho Nacional de Desenvolvimento Urbano (CNDU)4, do qual constava o Imposto Predial e


Territorial Urbano progressivo e regressivo.

A Emenda Popular da Reforma Urbana, apresentada durante a Assembleia Nacional Constituinte


(1987-1988), trouxe os instrumentos ao debate social, em meio construo de uma nova con-
cepo de cidade e de gesto urbana, fortemente motivada pelos objetivos de assegurar uma
maior democratizao do solo urbano e combater a especulao imobiliria do setor privado,
limitando o poder dos proprietrios.

A redao original da Emenda trazia a aplicao do PEUC, do IPTU progressivo no tempo e da


desapropriao-sano de forma independente. A inteno era que cada um dos instrumentos
fosse utilizado de forma autnoma, a depender das estratgias do municpio, sem a necessidade
de aplicao sucessiva, como acabou prevalecendo, ao final do processo constituinte, na reda-
o do Art. 182, pargrafo 4, da Constituio Federal5.

Apesar disso, a previso constitucional desses instrumentos representou uma modificao im-
portante na forma como o sistema jurdico brasileiro trata a propriedade privada, permitindo a
interveno do Poder Pblico de forma concreta para a efetivao da funo social dos imveis
urbanos.

Entretanto, esses instrumentos, mesmo previstos na Constituio, apenas receberam ateno


com a aprovao do Estatuto da Cidade em 2001. A regulamentao pela Lei Federal trouxe
parmetros bsicos para que os Municpios pudessem incorporar o PEUC, o IPTU progressivo
no tempo e a desapropriao-sano em seus planos diretores e leis especficas. Dessa forma,
ainda que existam h vrios anos no sistema jurdico nacional, somente h pouco mais de uma
dcada, ganharam condies de aplicabilidade.

c. Fundamentos e marcos legais


A obrigao do Parcelamento, Edificao ou Utilizao Compulsrios (PEUC) estabelecida pelo
Poder Pblico aos proprietrios de imveis urbanos sustentada por uma concepo de direito
de propriedade submetida ao interesse social e coletivo, que no admite mais a ideia de poderes
absolutos. Seu fundamento o princpio da funo social da propriedade, um dos pilares da

4 O PL 775/83 foi antecedido por anteprojeto de lei de desenvolvimento urbano, elaborado pela Comisso Nacional de
Regies Metropolitanas e Poltica Urbana (CNPU) que vazou para a imprensa em 1976 (RIBEIRO, 2003, p.12).
5 A aplicao sucessiva dos instrumentos foi incorporada ao texto devido a uma emenda apresentada pelo Deputado
Lcio Alcntara (PFL do Cear) em 1987 (Emenda n 19.063, de 13 de agosto de 1987). O relator da matria na Assem-
bleia Nacional Constituinte (Deputado Jos Ulysses de Oliveira PMDB-MG) incorporou a redao ao texto, que foi
mantido na redao final dos Arts. 182 e 183, aps o acordo com o Centro (grupamento de foras conservadoras no
mbito da Assembleia Nacional Constituinte).

13
PEUC e IPTU progressivo no tempo

ordem jurdico-urbanstica brasileira estabelecida pela Constituio Federal de 19886. Da afir-


mao desse princpio pode-se depreender, como sugere o jurista Eros Grau, que somente ser
legtima a propriedade que atender ao interesse coletivo.

A propriedade dotada de funo social justificada pelos seus fins,


A propriedade dotada de funo social justificada pelos seus fins,
seus servios, suas funes.
seus servios, suas funes.
GRAU, Eros (2002)
GRAU, Eros (2002), Ex-ministro do STF
Ex-ministro do STF

A funo social no somente estabelece limites ao exerccio do direito de propriedade, mas


cria, tambm, a obrigao de agir, forando o proprietrio a dar uma destinao adequada ao
seu imvel. Isso significa que a propriedade imobiliria urbana que descumprir a funo social
poder ser alvo de interveno do Poder Pblico para que seja atendido o interesse coletivo,
conforme previsto na legislao.

Constituio Federal
Foi com vistas a assegurar o cumprimento da funo social da propriedade urbana que o Art.
182 da Constituio Federal previu a aplicao do PEUC e seus sucedneos.

Art. 182. (...)

4 facultado ao Poder Pblico municipal, mediante lei especfica para rea


includa no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietrio do solo
urbano no edificado, subutilizado ou no utilizado, que promova seu adequado
aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:

I parcelamento ou edificao compulsrios;

II imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;

III desapropriao com pagamento mediante ttulos da dvida pblica de emisso


previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de at dez anos,
em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenizao e
os juros legais.

A escolha constitucional foi, em primeiro lugar, impor aos proprietrios o encargo de dar o
devido aproveitamento a seus imveis. Apenas em situao extrema, quando desrespeitados
todos os prazos da notificao para execuo do PEUC e aps a aplicao do IPTU progressivo

6 A partir da nova Carta Constitucional, o exerccio do direito de propriedade deve conciliar os interesses privados com
o bem-estar da coletividade e a proteo ao meio ambiente.

14
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

no tempo, que o municpio poder expropriar o imvel e tomar para si a responsabilidade pela
efetivao da funo social da propriedade.

Especificamente em relao propriedade urbana, a Constituio de 1988, ao contrrio do que


fez ao disciplinar a propriedade rural7, no estabeleceu parmetros explcitos que caracterizem
o cumprimento da funo social da propriedade urbana. Conforme o Art. 182, cabe ao plano
diretor, lei municipal considerada instrumento bsico da poltica urbana, definir e estabelecer as
diretrizes, limites e obrigaes para o exerccio da propriedade urbana. , por conseguinte, com
base nessas orientaes que deve ser planejada a implementao do PEUC.

importante deixar claro que o termo facultado, empregado pela Constituio (Art. 182, pa-
rgrafo 4), no pode ser interpretado como se a aplicao do PEUC fosse uma mera opo do
gestor local. O PEUC um instrumento fundamental, no sentido de induzir os imveis no edi-
ficados, no utilizados ou subutilizados para que cumpram sua funo social, ao que no
facultativa, mas, sim, um dever do municpio. Portanto, o PEUC dever ser previsto na legislao
municipal e efetivamente aplicado nos casos definidos em lei.

A efetivao
A efetivao da
da funo
funo social
social da
da propriedade
propriedade urbana
urbana no
no
uma
uma opo,
opo,
mas, sim, uma obrigao do municpio.
mas, sim, uma obrigao do municpio.

Esse entendimento confirmado pelo prprio Estatuto da Cidade (Lei n 10.257, de 10 de julho
de 2001), que trouxe em seu Art. 42 a obrigatoriedade de os planos diretoresdelimitarem as
reas urbanas onde poder ser aplicado o parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios,
considerando a existncia de infraestrutura e de demanda para utilizao.

Estatuto da Cidade
O Estatuto da Cidade (EC) a norma geral que fornece a base para que os municpios regulamentem
a aplicao do PEUC, do IPTU progressivo no tempo e da desapropriao-sano no mbito local8.

No Art. 5 o EC refora a afirmao constitucional de que cabe a uma lei municipal especfica
determinar o parcelamento, a edificao ou a utilizao compulsrios do solo urbano no edifi-
cado, subutilizado ou no utilizado, respeitado o plano diretor, ao qual compete definir a rea
de incidncia do instrumento.

7 O Art. 186 prev que A funo social cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo
critrios e graus de exigncia estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos: I - aproveitamento racional e adequado; II -
utilizao adequada dos recursos naturais disponveis e preservao do meio ambiente; III - observncia das disposies
que regulam as relaes de trabalho; IV - explorao que favorea o bem-estar dos proprietrios e dos trabalhadores.
8 A matria tratada nos Art. 5 a 8 da Lei 10.257, de 10 de julho de 2001.

15
PEUC e IPTU progressivo no tempo

Art. 5Lei municipal especfica para rea includa no plano diretor poder deter-
minar o parcelamento, a edificao ou a utilizao compulsrios do solo urbano no
edificado, subutilizado ou no utilizado, devendo fixar as condies e os prazos
para implementao da referida obrigao (grifos nossos).

O caput do Art. 5 da Lei Federal prescreve que lei municipal especfica cabe definir as condi-
es e prazos para implementao da obrigao, obedecidos os parmetros mnimos relaciona-
dos nos pargrafos 4 e 5.

Art. 5 ()

4Os prazos a que se refere o caput no podero ser inferiores a:

I um ano, a partir da notificao, para que seja protocolado o projeto no rgo


municipal competente;

II dois anos, a partir da aprovao do projeto, para iniciar as obras do empreen-


dimento.

5 Em empreendimentos de grande porte, em carter excepcional, a lei municipal


especfica a que se refere o caput poder prever a concluso em etapas, asseguran-
do-se que o projeto aprovado compreenda o empreendimento como um todo.

O municpio pode estabelecer, no plano diretor ou na lei especfica, prazos diferentes para o cum-
primento da obrigao, desde que no sejam inferiores aos determinados pelo Estatuto da Cidade.

Em relao aos empreendimentos de grande porte (Art. 5, pargrafo 5) o EC possibilita que a


lei municipal especfica, excepcionalmente, preveja a concluso em etapas, indicando que, alm
dos prazos para que seja protocolado o projeto e iniciadas as obras, a legislao municipal
poder fixar um tempo mximo para a concluso dos parcelamentos ou edificaes, inclusive
prevendo etapas para os grandes empreendimentos.

Esto sujeitos ao PEUC, segundo a Lei Federal, os imveis no edificados, subutilizados e no uti-
lizados. No entanto, o EC tratou apenas, no pargrafo 1 do Art. 5, do conceito de subutilizao9.

Art. 5 ()

1 Considera-se subutilizado o imvel:

I cujo aproveitamento seja inferior ao mnimo definido no plano diretor ou em


legislao dele decorrente;

9 O inciso II do pargrafo 1 do Art. 5 do Projeto de Lei do EC (vetado) considerava subutilizado o imvel cuja utilizao
estivesse em desacordo com a legislao urbanstica ou ambiental. Nas razes do veto essa equiparao foi considerada
inconstitucional, porquanto a Constituio penaliza somente o proprietrio que subutiliza o seu imvel de forma a no
atender ao interesse social, no abrangendo aquele que a seu imvel deu uso ilegal, o qual pode, ou no, estar sendo
subutilizado (BRASIL, 2008).

16
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

Os demais conceitos, portanto, devero ser abordados no plano diretor ou na lei municipal es-
pecfica10.

O EC disciplina, tambm, como deve ser realizado o ato da notificao.

Art. 5 ()

3A notificao far-se-:

I por funcionrio do rgo competente do Poder Pblico municipal, ao proprietrio


do imvel ou, no caso de este ser pessoa jurdica, a quem tenha poderes de gerncia
geral ou administrao;

II por edital, quando frustrada, por trs vezes, a tentativa de notificao na forma
prevista pelo inciso I.

O responsvel direto pelo ato deve ser um funcionrio pblico que, no encontrando o proprie-
trio a ser notificado, deve realizar trs tentativas de notificao presencial. Se, ainda assim, o
proprietrio no for localizado, a notificao deve ser feita por edital. Caso o proprietrio seja
pessoa jurdica a notificao deve ser entregue ao responsvel pela gerncia ou administrao.

A Lei Federal deixa claro que o PEUC vincula-se ao imvel e no ao proprietrio; desse modo,
uma vez notificado, o imvel carrega consigo a obrigao, cujos prazos no se interrompem
caso haja transferncia da propriedade, como define o Art. 6.

Art. 6A transmisso do imvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior data
da notificao, transfere as obrigaes de parcelamento, edificao ou utilizao
previstas no art. 5desta Lei, sem interrupo de quaisquer prazos.

Da a importncia de que a notificao seja averbada no cartrio de registro de imveis, mar-


gem da matrcula do imvel, como prev o Art. 5, pargrafo 2, de modo que eventuais futuros
proprietrios sejam informados das obrigaes inerentes propriedade.

No Art. 7, o Estatuto da Cidade estabelece que, havendo descumprimento das obrigaes e


prazos decorrentes da notificao para parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios, o
municpio dever aumentar a alquota do IPTU por cinco anos consecutivos at o limite de 15%.

Art. 7Em caso de descumprimento das condies e dos prazos previstos na forma
do caput do Art. 5desta Lei, ou no sendo cumpridas as etapas previstas no 5do
Art. 5desta Lei, o Municpio proceder aplicao do imposto sobre a propriedade
predial e territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante a majorao da
alquota pelo prazo de cinco anos consecutivos.

1O valor da alquota a ser aplicado a cada ano ser fixado na lei especfica a que
se refere o caput do Art. 5desta Lei e no exceder a duas vezes o valor referente
ao ano anterior, respeitada a alquota mxima de quinze por cento.

10 As definies de no edificao e de no utilizao sero tratadas adiante, no Captulo da Regulamentao do PEUC.

17
PEUC e IPTU progressivo no tempo

2Caso a obrigao de parcelar, edificar ou utilizar no esteja atendida em cinco


anos, o Municpio manter a cobrana pela alquota mxima, at que se cumpra a
referida obrigao, garantida a prerrogativa prevista no Art. 8(...)

3 vedada a concesso de isenes ou de anistia relativas tributao progressi-


va de que trata este artigo.

Como ltima e mais extrema medida, na hiptese de a aplicao do PEUC e do IPTU progressivo
no tempo no resultar no devido aproveitamento do imvel, o municpio poder proceder de-
sapropriao, indenizando o expropriado com pagamento em ttulos da dvida pblica.

O clculo da indenizao dever considerar o valor venal do imvel previsto na planta genrica de
valores do municpio. No faro parte desse clculo as obras e melhoramentos que tenham sido
realizados no imvel aps a notificao. O proprietrio no poder alegar que deixou de lucrar
com qualquer atividade porventura existente no imvel, nem exigir juros no processo de desapro-
priao (Art. 8, pargrafo 2, EC). Em outras palavras, o valor real da indenizao refletir apenas
o valor venal do imvel o que, em geral, bastante desfavorvel para os proprietrios.

Outra distino marcante que o pagamento da indenizao no ocorrer previamente, nem em


dinheiro, mas sim em ttulos da dvida pblica, resgatveis em dez anos, em prestaes anuais,
iguais e sucessivas. O proprietrio assim indenizado no poder usar esses ttulos (ou papis) para
o pagamento de tributos ou de quaisquer dbitos para com o municpio (Art. 8, pargrafo 3, EC).

A Lei Federal prev tambm que, uma vez realizada a desapropriao, o municpio dever dar
adequado aproveitamento ao imvel em at cinco anos aps sua incorporao ao patrimnio p-
blico, isto , conferir propriedade destinao que assegure sua funo social (Art. 8, pargrafo
4, EC). Isso pode acontecer por meio dos prprios esforos da gesto municipal ou por meio de
alienao ou concesso do imvel a terceiros. Registre-se, porm, que ficam mantidas as mesmas
obrigaes de parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios para o adquirente do imvel.

PEUC: definies constantes do Estatuto da Cidade


A propriedade urbana cumpre sua funo social quando atende s exigncias do plano
diretor (Art. 39).
O plano diretor dever delimitar as reas urbanas onde incidir o PEUC (Art. 42, inciso I).
Imveis subutilizados: aqueles cujo aproveitamento seja inferior ao mnimo definido no
plano diretor ou em legislao dele decorrente (Art. 5, pargrafo 1, inciso I).
Prazo mnimo, a partir da notificao, para apresentao de projeto: um ano (Art. 5, pa-
rgrafo 4).
Prazo mnimo, a partir da aprovao do projeto, para iniciar as obras: dois anos (Art. 5,
pargrafo 4).
No caso de descumprimento da obrigao de parcelar, edificar ou utilizar, o municpio de-
ver aumentar a alquota do IPTU por cinco anos consecutivos at o limite de 15% (Art. 7).

18
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

Uma questo final, mas de grande relevncia, diz respeito emisso dos ttulos da dvida p-
blica que sero utilizados para pagamento das indenizaes. De acordo com a prpria Cons-
tituio, sua emisso por parte dos municpios dever ser previamente aprovada pelo Senado
Federal. Contudo, h mais de 20 anos essa autorizao no tem sido possvel11.

Surge, em razo disso, um dilema para os municpios que chegam ao quinto ano de aplicao do
IPTU progressivo no tempo. Mesmo com o aumento das alquotas, possvel que haja propriet-
rios que no tenham dado cumprimento funo social de seus imveis. Como a etapa seguinte,
que seria a desapropriao-sano, encontra-se inviabilizada, em virtude da impossibilidade de
emisso de ttulos da dvida pblica, o municpio poder valer-se da previso do Art. 7, pargra-
fo 2, do Estatuto da Cidade, que o autoriza a manter a cobrana pela alquota mxima do IPTU
progressivo no tempo at que se cumpra a referida obrigao.

11 A Emenda Constitucional n 3, de 17 de maro de 1993, estabeleceu que, at 31 de dezembro de 1999, os Estados, o


Distrito Federal e os Municpios somente poderiam emitir ttulos da dvida pblica no montante necessrio ao refinan-
ciamento do principal, devidamente atualizado de suas obrigaes, representadas por essa espcie de ttulos (Art. 5).
No mbito do Senado Federal, a matria foi regulada pelas Resolues do Senado Federal n 69, de 14 de dezembro de
1995 (revogada), 78, de 1 de julho de 1998 (revogada) e 43, de 21 de dezembro de2001 (em vigor), nas quais a proibio
de emisso dos ttulos foi sendo mantida.

19
20
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

regUlamentao
do peUC

21
PEUC e IPTU progressivo no tempo

22
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

regUlamentao do peUC

Para que o PEUC possa ser aplicado, necessria sua previso no plano diretor municipal, que
conter, no mnimo, a delimitao das reas urbanas sujeitas ao instrumento, como determina
o Estatuto da Cidade.

O Conselho Nacional das Cidades (ConCidades) recomenda, no entanto, por meio da Resoluo
n 34, de 1 de julho de 2005, em seu Art. 3, que o plano diretor no somente delimite as reas
sujeitas ao PEUC, mas tambm, que (i) determine os critrios que caracterizem os imveis no
edificados, subutilizados e no utilizados e (ii) defina o prazo para cumprimento das obriga-
es decorrentes da notificao.

importante ressaltar, porm, que ainda que o plano diretor contenha os elementos recomen-
dados pela Resoluo do ConCidades, faz-se necessria a aprovao de lei municipal especfica
que determine a obrigao de parcelar, edificar ou utilizar, como dispem a Constituio Fe-
deral (CF) e o Estatuto da Cidade (EC). Assim, o Municpio dever aprovar duas leis para poder
aplicar o PEUC: a primeira o plano diretor, que estabelece a estratgia e os padres de orde-
namento do territrio, a fim de assegurar qualidade de vida urbana; a segunda a lei especfica
do PEUC.

Esta ltima, de acordo com a CF e o EC, tem a atribuio especfica de regulamentar as con-
dies e os prazos para implementao do PEUC. Caso o plano diretor tenha tratado desses
contedos, a lei especfica os repetir. Alm disso, entre outros aspectos relativos aplicao
do PEUC, poder dispor sobre situaes de no incidncia do instrumento e sobre o sistema de
participao e controle social na gesto, em especial as atribuies do conselho municipal afeto
rea de planejamento urbano com relao ao PEUC12.

Uma norma no citada no EC, mas de grande valia para a regulamentao dos procedimentos
relacionados aplicao do instrumento, o decreto municipal. Trata-se de um ato administra-
tivo, da alada do Poder Executivo Municipal, que dispensa aprovao legislativa, com o sentido
de orientar a operacionalizao do instrumento, limitando-se aos aspectos procedimentais,
subordinados s definies da lei especfica. O decreto pode estabelecer as competncias dos
diversos rgos municipais no processo de aplicao do PEUC (arranjo institucional), os proce-
dimentos de notificao, os critrios para avaliao de pedidos de impugnao da notificao,
os procedimentos para averbao, o escalonamento das notificaes e a forma como se dar o
monitoramento da aplicao.

12 O conselho recebe nomenclatura distinta em cada municpio, podendo ser Conselho da Cidade, Conselho de Desen-
volvimento Urbano, Conselho de Planejamento Urbano, Conselho de Poltica Urbana etc.

23
PEUC e IPTU progressivo no tempo

Contedos da legislao municipal (sem prejuzo do estabelecido no Estatuto da Cidade)

Plano diretor lei esPeCfiCa deCreto

Delimitao das reas de Casos de no incidncia do Arranjo institucional: definio


incidncia do PEUC (*) instrumento e competncias dos rgos
municipais no processo de
Caracterizao dos imveis no Caracterizao dos imveis no
aplicao
edificados, subutilizados e no edificados, subutilizados e no
utilizados (**) utilizados Procedimentos do ato de
notificao
Prazo para cumprimento das Prazo para cumprimento das
obrigaes (**) obrigaes Critrios para avaliao de pedidos
de impugnao da notificao
Sistema de participao e controle
social na gesto Procedimentos para averbao

Escalonamento das notificaes

Sistema de monitoramento da
aplicao

(*) Contedo obrigatrio Estatuto da Cidade | (**) Contedo recomendado Resoluo n 34 do ConCidades

Com relao ao escalonamento das notificaes, observe-se que, em geral, o plano diretor de-
limita grandes pores do territrio para incidncia do instrumento, o que pode gerar a neces-
sidade de que sejam traadas estratgias para a eleio dos setores ou tipos de imveis que
devem ser priorizados e, assim, definir a distribuio das notificaes no espao e no tempo.

Por fim, importante lembrar que os procedimentos de notificao e tramitao, incluindo os


prazos e possibilidades de impugnao administrativa, sejam disciplinados pelo decreto muni-
cipal. Caso isso no seja explicitado, a Administrao Pblica atuar sem a devida segurana, o
que pode gerar arbtrios e excessos prejudiciais efetivao do instrumento.

a. Como definir a rea de incidncia do PeUC


A delimitao das reas urbanas objeto de PEUC , por determinao da lei geral (CF e EC), ma-
tria do plano diretor, que estabelece os objetivos estratgicos para o desenvolvimento urbano
e as diretrizes de ordenamento do territrio, a fim de assegurar a funo social da cidade e da
propriedade urbana. Portanto, com base nessas diretrizes e em sua projeo espacial que de-
vem ser decididas quais so as reas passveis de aplicao do PEUC.

Contudo, como definir o que funo social da propriedade no contexto do municpio? Isso
depende de uma srie de fatores relacionados realidade local os quais devem ser analisados no
processo de elaborao ou reviso do plano diretor. Por exemplo: padro de ocupao do solo (e
em especial da rea central), densidades, disponibilidade de infraestrutura, dficit habitacional/
demanda por terra para habitao de interesse social, demanda do mercado imobilirio por usos
diversos etc. A administrao municipal deve analisar que regies da cidade devem ser adensa-
das, reestruturadas ou passar por processos de expanso. a partir dessa lgica que deve ser
definido onde o PEUC ser aplicado em que zonas, bairros, eixos, setores ou outra delimitao.

24
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

Vrios planos diretores definem, simplesmente, que o PEUC aplicvel a toda a rea urbana do
municpio, o que configura, quase sempre, na ausncia de uma leitura do territrio e a inexis-
tncia de uma adequada estratgia territorial que indique onde deve ser estimulada a ocupao.
Afinal, induzir a utilizao da totalidade do espao urbano pode no ser adequado do ponto de
vista ambiental, demogrfico e econmico.

modelos de cidades
Cidade espraiada, com disperso de imveis ociosos entre as reas mais consolidadas e as reas de expanso

Cidade adensada, com concentrao de imveis ociosos na rea central

reas mais adensadas reas menos adensadas Imveis ociosos rea de proteo ambiental

25
PEUC e IPTU progressivo no tempo

Um cuidado especial deve ser tomado para evitar a aplicao do PEUC como incentivo ocupa-
o de reas de expanso, enquanto ainda restarem vazios urbanos e/ou imveis subutilizados
ou sem uso nas reas de urbanizao consolidada (sobretudo nas reas centrais), visto que a ex-
panso horizontal das cidades e o espraiamento da mancha urbana trazem enormes custos para
o Municpio no que diz respeito promoo da urbanizao e implantao de infraestrutura.

Nessa perspectiva, boas solues de delimitao de reas de incidncia do PEUC podem ser encon-
tradas em diferentes planos diretores. Dentre outros, so exemplos interessantes de delimitao:

das reas centrais, onde haja imveis sem utilizao, o que comum atualmente nas gran-
des cidades;
das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) de vazios (reservadas para produo habitacional);
de reas onde se queira estimular processos de renovao urbana, como antigas reas indus-
triais abandonadas;
de reas prximas a eixos de transporte coletivo, que favorecem a mobilidade urbana, e que
podem ser adensadas.

No pode
No pode ser
ser esquecido
esquecido que:
que:
o PEUC s aplicvel onde houver disponibilidade
o PEUC s aplicvel onde houver disponibilidade de
de infraestrutura
infraestrutura
e demanda
e demanda para
para utilizao
utilizao (Art.
(Art. 42,
42, inciso
inciso I,
I, EC)
EC)

Em resumo, as reas urbanas sujeitas ao PEUC devem ser estrategicamente pensadas segundo a
lgica territorial definida no processo de planejamento urbano.

Observe-se, ainda, que o PEUC visa a reintroduzir, no mercado imobilirio, propriedades que se
encontrem retidas, muitas vezes, por razes especulativas. No entanto, a capacidade de absoro
do mercado deve ser avaliada previamente, de modo que a efetividade do instrumento no se veja
comprometida por uma oferta imobiliria excessiva. Por outro lado, deve ser considerado que a
ampliao da oferta pode favorecer o controle de preos imobilirios, contribuindo para a viabili-
zao de produtos como a habitao social. Nesse sentido, o conhecimento da dinmica imobili-
ria local fundamental para que o PEUC seja adequadamente projetado.

b. Como caracterizar os imveis sujeitos ao PEUC: critrios


A caracterizao dos imveis sujeitos ao PEUC no edificados, subutilizados e no utilizados
deve ser feita com base em critrios que permitam enquadrar o imvel em uma das trs situa-
es mencionadas na Lei Federal.

Vrios podem ser os critrios, mas recomenda-se, desde logo, que a legislao municipal seja, o
mais possvel, simples e objetiva. O excesso de critrios pode ser prejudicial gesto do PEUC,
dificultando a identificao dos imveis.

26
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

tipologia de o que o proprietrio deve fazer para


imveis oCiosos cumprir a funo social da propriedade

no edifiCado
Imvel com Coeficiente de
Aproveitamento (CA) igual a 0

Parcelar
e/ou
edificar

sUbUtiliZado
Imvel com Coeficiente de Aproveitamento (CA)
inferior ao mnimo estabelecido por lei

Parcelar
e/ou
edificar

no UtiliZado
Edifcios ou
outros imveis
desocupados
Utilizar

27
PEUC e IPTU progressivo no tempo

Uma noo fundamental para o balizamento da aplicao do PEUC a de coeficiente de apro-


veitamento (CA), isto , a relao entre a rea edificvel e a rea do terreno, conforme define o
Estatuto da Cidade (Art. 28, pargrafo 1). O coeficiente de aproveitamento define limites para
a rea da construo no terreno.

Assim, um imvel no edificado aquele onde no h qualquer construo, onde, portanto, o


coeficiente de aproveitamento igual a zero. Nesse caso, interessante que a lei estabelea,
adicionalmente, o critrio de rea mnima do terreno, a partir da qual se aplicar o PEUC aos
imveis no edificados.

Por outro lado, os imveis onde exista edificao em runa devem ser entendidos como no
edificados e, sobre ele, incidir o instrumento, salvo se as runas constiturem bem de interesse
cultural13.

A caracterizao dos imveis subutilizados faz-se com base no coeficiente de aproveitamento


mnimo, limite abaixo do qual o terreno considerado subutilizado (Art. 5, pargrafo 1, inciso
I, EC).

Exemplo de clculo do Coeficiente de Aproveitamento (CA) mnimo:


Um terreno com 500 m2 e CA mnimo igual a 0,2 ser considerado subutilizado se a rea
nele construda for inferior a 100 m2 (500 x 0,2).

O CA mnimo deve ser definido em lei (no plano diretor, na lei especfica do PEUC ou na lei de
uso e ocupao do solo) e tanto pode ser nico para todo o territrio municipal, como variar por
zona e/ou por uso da edificao. A indicao do CA mnimo no pode ser aleatria, devendo
guardar alguma relao com outros parmetros, como a rea do imvel, o porte das construes
e o coeficiente de aproveitamento bsico14 estabelecido pela legislao municipal. A definio do
CA mnimo relevante e constituinte da estratgia de ordenamento territorial.

O critrio adicional de rea mnima de terreno a partir da qual se aplicar o PEUC aplicvel
tambm para os imveis subutilizados (e no s para os no edificados). Essa regra aplica-se
no apenas para fazer com que imveis de dimenses relativamente reduzidas, localizados em
reas centrais infraestruturadas, sejam colocados no mercado (como ocorreu em Santos-SP, por
exemplo), como tambm para dirigir o instrumento em sentido contrrio, evitando que peque-
nos lotes urbanos sejam notificados (como em Maring-PR).

13 Vrios cdigos tributrios municipais lanam apenas o imposto territorial sobre os imveis com edificaes em runas.
Portanto, ao no lanar o imposto predial o Municpio considera que inexiste edificao e, sendo assim, pertinente a
notificao do imvel.
14 O CA bsico define o aproveitamento que todos os terrenos podem obter sem pagamento de contrapartida. O CA mxi-
mo define aproveitamento superior ao bsico mediante pagamento de contrapartida, com base na Outorga Onerosa do
Direito de Construir (OODC). A regulamentao e implementao da OODC objeto de outro Caderno Tcnico desta
coleo.

28
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

O Municpio de Santos, cuja rea urbana reduzida e intensamente urbanizada e onde o instru-
mento foi pensado para fazer frente desocupao de edificaes no utilizadas ou subutiliza-
das na regio central, considerou como notificveis os lotes urbanos com rea superior a 200
m. Exemplo oposto, o Municpio de Maring estipulou 2mil m como rea mnima objeto de
PEUC, que se aplica, principalmente, visando a induzir ao parcelamento do solo.

O importante que a deciso do Municpio esteja amparada na lgica de ordenamento territorial


e que o instrumento seja orientado para incidir sobre os casos mais graves (na escala local) de
no cumprimento da funo social da propriedade. Vale ressaltar que o critrio da rea mnima
do lote, se e quando adotado, deve constar da lei especfica.

Os imveis no utilizados so aqueles em que existe uma edificao total ou parcialmente aban-
donada. Nesse caso, dois critrios, absolutamente relevantes, devem ser definidos na lei espe-
cfica: (i) o tempo mnimo de efetiva no utilizao que permita a incidncia do PEUC; e (ii) o
percentual de rea construda no utilizada.
foto Gilberto Tom, 2015

Imvel no utilizado na rea central do Municpio de So Paulo

29
PEUC e IPTU progressivo no tempo

foto Guilherme Madeira, 2015

Imvel no utilizado no Municpio de Santos, no permetro de abrangncia do Programa Alegra Centro


foto Prefeitura Municipal de So Bernardo do Campo, 2015

Imvel no utilizado na rea central do Municpio de So Bernardo do Campo

30
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

Na legislao dos municpios que regulamentaram o instrumento encontram-se prazos diver-


sos15; a questo reside na dificuldade de verificao desses prazos (quaisquer que sejam) e nos
mecanismos que podem ser empregados para aferi-los, o que ser objeto do decreto regulamen-
tador. Para isso, fontes variadas podem ser articuladas, tais como informaes de consumo for-
necidas pelas concessionrias de servios pblicos, vistorias, bem como diligncias realizadas
por servidores municipais, dentre outras.

Quanto ao percentual de no utilizao da construo, se a lei especfica no o definir, entender-


se- que toda a edificao deve estar no utilizada para que o instrumento possa ser aplicado.
Alguns municpios adotaram percentuais para caracterizar a no utilizao16.

Para os imveis no utilizados, o critrio adicional da rea mnima do lote menos importante,
embora tambm possa ser utilizado. Nesse caso, a rea mnima da construo mais relevante.
O Municpio deve decidir se o caso de notificar imveis no utilizados qualquer que seja a rea
de construo da edificao ou se mais razovel limitar o instrumento a edificaes a partir de
determinada rea de construo.

Outro critrio que poder constar da lei especfica, cuja pertinncia merece ser avaliada pelo
Municpio, diz respeito ao uso ou atividade licenciada para a edificao. Todo tipo de construo
no utilizada deve ser notificada, independentemente da destinao ou tipologia da construo?
Ou, por exemplo, o que se quer notificar apenas galpes abandonados ou plantas industriais
desativadas? As unidades residenciais localizadas em condomnio porventura no utilizadas
devem ser notificadas?

Critrios para a caracterizao de imveis sujeitos ao peUC:


fundamentais (f) e Complementares (C)
imveis no imveis imveis no
edificados subutilizados utilizados
Coeficiente de aproveitamento F F -
rea do imvel C C C
rea construda - - C
Comprovao e tempo mnimo de efetiva
- - F
no utilizao
Percentual de rea construda no utilizada - - C
Uso ou atividade licenciada
- C C
para a construo

Uma ltima observao com relao aos critrios de caracterizao: todos devem cons-
tar da lei municipal especfica.

15 Cinco anos em Mossor/RN e Palmas/TO; trs anos em So Bernardo do Campo/SP; dois anos em Santo Andr/SP e
em Maring/PR; e um ano em Santos/SP e em So Paulo/SP.
16 So Paulo/SP prev que no utilizado o imvel com, no mnimo, 60% de sua rea construda desocupada por mais de
um ano ininterrupto. J em Itabira/MG e Mossor/RN, esse percentual de 80% da rea do imvel.

31
PEUC e IPTU progressivo no tempo

c. Imveis passveis de iseno


H casos em que o imvel caracteriza-se como no edificado ou subutilizado, de acordo com os
critrios anteriores e, ainda assim, est cumprindo sua funo social. So exemplos os imveis:

no edificados, mas ambientalmente protegidos, como as reas de Proteo Permanentes


(APP), ou aqueles que exeram funo ambiental relevante, mesmo que no sejam am-
bientalmente protegidos e, ainda, os que apresentem restries ambientais em funo de
aspectos como a natureza do solo, a declividade ou outros;
subutilizados, mas de interesse do patrimnio cultural, ainda que no tenham sido objeto
de tombamento;
cuja configurao geomtrica inviabilize a construo;
que contenham faixas no edificveis, tais como dutos, linhas de transmisso, faixas de
domnio etc., desde que essas limitaes comprometam completamente o aproveitamento
do imvel;
nos quais se realize atividade econmica que prescinda de edificao, como estaciona-
mentos, depsitos a cu aberto, ptios industriais etc.

Os Municpios devem prever essas possibilidades na lei especfica, para que a iseno seja ga-
rantida17.

d. Prazos para cumprimento da obrigao


O Estatuto da Cidade estabelece os prazos mnimos que devem ser observados pelo Municpio
para o cumprimento da obrigao de parcelar ou edificar:

Lei n 10.257, de 10 de julho de 2001 Estatuto da Cidade:


Art. 5 (...)
4Os prazos a que se refere o caput no podero ser inferiores a:
I - um ano, a partir da notificao, para que seja protocolado o projeto no rgo
municipal competente;
II - dois anos, a partir da aprovao do projeto, para iniciar as obras do empreendi-
mento.

Portanto, o que o Estatuto da Cidade determina so os prazos mnimos que devem ser concedi-
dos ao notificado para apresentao de projeto (contado a partir da notificao) e incio da obra
(a partir da data de aprovao do projeto). Sendo somente essas as exigncias da Lei Federal,
permitido aos Municpios, na lei especfica, determinar prazos iguais ou maiores, restringindo-
se, apenas a fixao de prazos menores.

17 A legislao de proteo do patrimnio ambiental e dos bens culturais, superveniente municipal h de ser obedecida,
ainda que a lei municipal no explicite a iseno. No entanto, para que a lei municipal tenha instruo abrangente
recomendvel que mesmo essas hipteses de iseno sejam enunciadas.

32
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

Observe-se que o EC no define prazo para a concluso das obras, do que se pode presumir
que o legislador considerou que os prazos sero aqueles adotados na legislao corrente no
municpio. Tanto assim que, a esse respeito, o EC somente admite que os empreendimentos
de grande porte podero ter sua concluso em etapas, em carter excepcional, desde que a lei
municipal especfica preveja essa possibilidade e que o projeto do empreendimento seja apro-
vado como um todo (Art. 5, pargrafo 5). Em outras palavras, se apenas nesse caso foi prevista
dilatao do prazo de concluso de obras, nos demais o prazo deve ser aquele definido no cdi-
go municipal de obras. Se houver inteno do Municpio em garantir que os empreendimentos
de grande porte possam valer-se do disposto no EC, no basta apenas transcrever o texto da
Lei Federal na legislao municipal especfica. preciso definir, pelo menos, o que se considera
como empreendimento de grande porte, em caso de construo e de parcelamento do solo.

Quanto obrigao de utilizar, o EC no define prazos para que seja cumprida, cabendo ao
Municpio defini-los de forma razovel, considerando que, mesmo no havendo necessidade de
obras, h que ser dado um prazo para que o proprietrio viabilize a utilizao. Outra questo
importante a ser considerada diz respeito ao tempo em que os imveis devem estar desocupa-
dos para que se configure a no utilizao18.

e. Sobre a notificao
O Estatuto da Cidade define que a notificao deve ser feita por funcionrio do Poder Pblico
Municipal ao proprietrio do imvel ou, no caso deste ser pessoa jurdica, a quem tenha poderes
de gerncia geral ou administrao, admitindo notificao por edital, no caso de trs tentativas
frustradas de notificao pessoal (Art. 5, pargrafo 3).

A Lei Federal clara sobre os procedimentos de notificao. Portanto, no cabe lei municipal
definir algo diferente do previsto no Estatuto da Cidade. Ao decreto, complementarmente, cabe
estabelecer os procedimentos relativos ao ato da notificao, como o modelo do auto de noti-
ficao, a forma de seu preenchimento e os documentos a serem entregues juntamente com
a notificao. Mais do que isso, importante que o decreto registre um prazo para que o pro-
prietrio notificado possa recorrer do ato e que defina os elementos necessrios instruo do
requerimento de impugnao da notificao.

H questes outras que dizem respeito ao ato da notificao e que, igualmente, podem ser
disciplinadas no decreto regulamentador, tais como: o que fazer se o proprietrio recusar-se
a receber a notificao; como qualificar quem tem poderes de gerncia ou administrao, no
caso de pessoa jurdica etc. Essas questes, no entanto, podem ser acrescidas posteriormente,
depois de iniciado o processo de notificaes, medida que se tornarem relevantes no curso do
processo de gesto do instrumento.

18 Nas experincias locais encontram-se prazos diversos (ver nota 15).

33
PEUC e IPTU progressivo no tempo

f. Sobre a averbao
O Estatuto da Cidade prev que a notificao deve ser objeto de averbao no Cartrio de Re-
gistro de Imveis competente (Art. 5, pargrafo 2) e que a transmisso do imvel, por ato
inter vivos (entre vivos) ou causa mortis (por motivo de morte), posterior data da notificao,
transfere as obrigaes de parcelamento, edificao ou utilizao previstas () sem interrupo
de quaisquer prazos (Art. 6).

Como consequncia da averbao, a imposio estabelecida grava o imvel e a obrigao trans-


ferida a um eventual novo proprietrio, nas condies e prazos estabelecidos na notificao,
independentemente da vontade do adquirente.

A averbao no condio para que a notificao produza seus efeitos em relao ao proprie-
trio do imvel, o que ocorre de imediato. Entretanto, sem a averbao, no h como obrigar
terceiros que, porventura, venham a adquirir o imvel, os quais podero alegar ignorncia do
encargo atribudo propriedade. Assim, a publicidade registral decorrente da averbao na ma-
trcula do imvel no de menor importncia no processo de implementao do PEUC.

A averbao essencial para informar um eventual comprador acerca da obrigao


que grava o imvel parcelar, edificar ou utilizar.

A lei municipal especfica deve seguir o preceituado no Estatuto da Cidade quanto averbao.
Ao decreto, cabe prever nova notificao ao proprietrio que, eventualmente, tenha adquirido
e registrado o imvel no intervalo entre a notificao e a averbao na matrcula. No decreto
devem constar, tambm, os procedimentos burocrticos adequados para encaminhamento do
pedido de averbao ao Cartrio, de forma a evitar sua devoluo pelo Registro de Imveis. Nes-
se sentido, importante que tanto a notificao quanto o pedido de averbao referenciem-se
matrcula do imvel, uma vez que os cadastros municipais nem sempre correspondem exata-
mente aos dados registrais.

g. Sistema de participao e controle social


Os planos diretores devem conter a previso de um sistema municipal de gesto democrtica da
cidade, com seus instrumentos prprios, dentre eles o rgo colegiado de poltica urbana, quase
sempre um conselho municipal, com suas atribuies gerais.

A lei especfica do PEUC deve se referir a esse sistema, definindo as diretrizes relacionadas
gesto do PEUC (e seus sucedneos) e as competncias do conselho municipal no tocante
matria. No mnimo, deve ser assegurado ao conselho o acompanhamento da aplicao do ins-
trumento e o debate de questes estratgicas ao longo do processo.

34
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

h. Arranjo institucional
A definio do arranjo institucional (isto , a deciso sobre os setores internos administrao
municipal que devero estar envolvidos na aplicao do PEUC, suas atribuies e os fluxos entre
eles) matria que deve ser reservada para o decreto regulamentador, que permite mais flexibi-
lidade para eventuais mudanas ao longo do processo.

Tendo em vista que o PEUC um instrumento de poltica urbana, cuja finalidade induzir o
cumprimento da funo social da propriedade, a coordenao dos trabalhos de aplicao deve
caber ao setor de planejamento urbano. Nele, portanto, estar sediada a gesto cotidiana do
instrumento, para o que deve ser designado, ao menos, um profissional responsvel, que se
dedique (se possvel exclusivamente) ao controle do processo de aplicao.

Trs setores da administrao municipal so fundamentais no processo de aplicao do PEUC: o


setor de planejamento e controle urbano; o setor jurdico ou procuradoria; e o setor de finanas
municipais. Este ltimo, porque estar frente da aplicao do IPTU progressivo no tempo (caso
faa-se necessrio), deve ser envolvido no acompanhamento do processo desde seu incio.

A Procuradoria do Municpio deve dar amparo legal e estar envolvida ao longo do processo de
aplicao, incumbindo-se de providncias que lhe so naturalmente afetas, como o encami-
nhamento da averbao, redao das normativas e avaliao, quando couber, dos pedidos de
impugnao. Tambm ter importante papel nos casos em que a aplicao do PEUC vier a ser
judicializada.

Em maior ou menor grau, outros setores estaro envolvidos com a aplicao do PEUC, como,
por exemplo: o setor de finanas, que contribui com informaes oriundas do cadastro fiscal;
o setor ambiental, em caso de anlise tcnica sobre restries que se coloquem sobre o imvel;
ou o setor de habitao, nos casos em que o proprietrio notificado propuser um consrcio
imobilirio.

Evidentemente, a estrutura de gesto variar conforme o porte do municpio, a dimenso do uni-


verso notificvel e os recursos disponveis, mas recomendvel que pelo menos um funcionrio
do setor de planejamento urbano possa se dedicar integralmente tarefa de gesto do PEUC
articulando as aes das diversas reas envolvidas.

j. Demais aspectos objeto de regulamentao municipal


Na seo seguinte, que tratar da implementao do PEUC, outros aspectos dependentes de
regulamentao por meio do decreto sero abordados, tais como a convenincia de escalona-
mento das notificaes e a forma de estruturao de um sistema de monitoramento. Tambm
ser evidenciado o que deve constar da norma administrativa.

Ressalte-se, entretanto, que a redao e aprovao da referida norma devem ocorrer somente
aps a concluso do planejamento da aplicao do PEUC.

35
PEUC e IPTU progressivo no tempo

Organismo de gesto do PEUC na Prefeitura


do Municpio de So Paulo
So Paulo, a maior cidade do pas, em decorrncia da complexidade que representa exercer o
controle da funo social da propriedade urbana, criou um departamento exclusivo para esta
finalidade, o Departamento de Controle da Funo Social da Propriedade (DCFSP).

Organograma do Departamento de Controle da Funo Social da Propriedade

Diretoria

Ncleo de Gesto Ncleo de Anlise Ncleo de Anlise


de Informaes Edilcia e Vistorias Jurdica
Territoriais

Fonte: Prefeitura do Municpio de So Paulo (2015)

As atribuies do Departamento de Controle da Funo Social da Propriedade so organizadas


em ncleos de trabalho.

O ncleo de Gesto de Informaes Territoriais responsvel pelo diagnstico, anlise, incluso


no banco de dados, georreferenciamento e monitoramento dos imveis que no cumprem fun-
o social; ao ncleo de Anlise Edilcia cabe a realizao das vistorias, checagens in loco e pare-
ceres tcnicos sobre a situao das edificaes; j ao ncleo de Anlise Jurdica cabe verificao
da situao fundiria dos imveis, bem como questes relativas ao entendimento e formulao
do arcabouo jurdico que sustenta a aplicao dos instrumentos. As notificaes aos propriet-
rios so realizadas pela equipe de funcionrios de diversos ncleos do departamento. O DCFSP,
vinculado Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, conta com 15 profissionais em
sua equipe.

36
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

implementao
do peUC

37
38
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

implementao do peUC

Uma vez regulamentado o PEUC, o processo de aplicao pode ser iniciado. Trata-se de um pro-
cesso, de fato, porque aplicar o instrumento mais do que notificar imveis ociosos, exercer
sua efetiva gesto, desde o planejamento at a avaliao dos efeitos da aplicao e do alcance
do instrumento frente aos objetivos colocados pela poltica urbana municipal.

aplicar o PeUC mais do que notificar os imveis. realizar a gesto do instrumento


visando a alcanar os objetivos de sua aplicao.

A aplicao do PEUC, portanto, implica em uma srie de aes e procedimentos encadeados, que
devem ser cuidadosamente planejados e executados, de forma a garantir eficcia ao instrumen-
to19. Organiza-se em quatro etapas principais (a) planejamento da aplicao, (b) notificao, (c)
averbao e (d) monitoramento , as quais no so necessariamente sequenciais. Ao longo do pro-
cesso, muitas vezes, faz-se necessrio revisar o que foi inicialmente planejado; da mesma forma, a
notificao pode vir a ser refeita, o monitoramento deve ser constante e as avaliaes, peridicas.

As etapas desdobram-se em atividades condutoras do processo de aplicao, que podem abrir-


se em subatividades, as quais variam, entre outros fatores, conforme o porte do municpio e a
escala/alcance do instrumento.

etapas atividades condutoras


Planejamento da Identificao do universo notificvel;
aplicao Definio de etapas de notificao / escalonamento;
Definio dos procedimentos para notificao, impugnao e averbao;
Definio dos modelos de documento a utilizar;
Definio do arranjo institucional / competncias;
Elaborao dos termos da regulamentao administrativa (decreto).

Notificao Abertura dos processos de notificao com a juntada da documentao pertinente;


Ato da notificao (presencial ou por edital);
Cumprimento do prazo reservado para impugnaes e anlise de eventuais requerimentos
de impugnao.

Averbao Solicitao ao cartrio de registro de imveis para que proceda averbao;


Atendimento a eventuais exigncias registrais.

Monitoramento Acompanhamento da situao dos imveis notificveis e notificados por meio de um


adequado sistema de informaes.

19 A ateno dispensada etapa de aplicao contribui, tambm, para que os prazos impostos pela norma geral no sejam
distendidos.

39
PEUC e IPTU progressivo no tempo

Para que a aplicao do PEUC seja operacionalmente bem sucedida, faz-se necessria a capa-
citao das equipes envolvidas, a organizao de um sistema de monitoramento eficiente e a
disponibilizao de recursos materiais e humanos, ou seja, a oferta de meios que deem suporte
s atividades condutoras do processo.

Esses requisitos devem ser compatveis com a escala local, mas, ainda assim, podem representar
um desafio capacidade institucional do Municpio. No entanto, os possveis desafios devem ser
enfrentados para colocar em prtica o plano diretor e os instrumentos do Estatuto da Cidade. Os
recursos a serem disponibilizados para a aplicao do PEUC devem ser vistos e buscados como
parte do necessrio e indispensvel aperfeioamento da administrao pblica.

a. Planejamento da aplicao
O planejamento da aplicao deve considerar os marcos gerais estabelecidos no plano diretor e
na lei especfica do PEUC, que obrigatoriamente definem:

a delimitao das reas urbanas onde o instrumento aplicvel;


os prazos para implementao da obrigao de parcelar, edificar ou utilizar, respeitados
os mnimos ditados pelo Estatuto da Cidade;
as condies para implementao da referida obrigao ou, no mnimo, os critrios para a
caracterizao dos imveis no edificados, subutilizados ou no utilizados.

Ressalte-se que de fundamental importncia compreender que o planejamento da aplicao


parte dos marcos estabelecidos no plano diretor e na lei especfica. Alm disso, no sero cria-
dos novos critrios pelo decreto regulamentador que resultar do planejamento da aplicao.
Ao referido decreto somente caber definir procedimentos, detalhando a operacionalizao do
instrumento.

Identificao do universo notificvel


O primeiro passo do planejamento da aplicao a identificao do universo notificvel, para
o que devem ser empregados todos os meios formalmente disponveis na administrao mu-
nicipal. No entanto, ainda assim, pode ser que sejam necessrias a aplicao de alternativas
criativas e viveis que contribuam com a obteno de dados e informaes. O reconhecimento
dos imveis no utilizados, em especial, pode apresentar dificuldades que exijam a busca por
solues s vezes pouco convencionais.

A identificao dos imveis no edificados ou subutilizados deve ser iniciada pela consulta ao
cadastro fiscal-imobilirio do municpio. Uma vez relacionados os elementos que caracterizam
a no edificao e a subutilizao, poder ser gerada uma listagem geral de imveis abrangidos
pelo PEUC com base no referido cadastro. Essa listagem, no entanto, precisar ser refinada, ten-
do em vista que, na maioria dos municpios brasileiros, o cadastro no se mantm atualizado,

40
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

apresentando lacunas e/ou imprecises. A listagem geral pode ser revisada e complementada
com informaes de outras fontes, tais como:

sistemas de controle interno (do setor de aprovao de obras particulares e outros);


matrculas dos cartrios de registro de imveis;
imagens areas;
vistorias fsicas aos imveis listados;
existncia de eventuais outros processos administrativos sobre o imvel.

Os sistemas de controle do setor de aprovao de obras particulares informam, por inscri-


o imobiliria, se foi emitido alvar de construo (dado que o cadastro fiscal-imobilirio no
possui) ou certificado de concluso de obras para o imvel (informao que deve constar do
cadastro fiscal-imobilirio, mas que nem sempre flui com rapidez de um para outro setor da
prefeitura). Assim, possvel depurar a listagem inicial e dela retirar imveis que j possuam
projeto aprovado, obra em andamento ou at mesmo obra finalizada.

A matrcula do cartrio de registro de imveis fornece as informaes jurdico-legais acerca da


propriedade, inclusive suas medidas e confrontaes oficiais, que devem ser comparadas aos
dados do cadastro municipal, para fins de enquadramento ou no do imvel como notificvel.
A obteno da matrcula, ou pelo menos sua visualizao online, fundamental caso o imvel
seja notificvel, pois informa o nome do proprietrio legal, seu endereo e eventuais gravames
existentes sobre o imvel. Nesse sentido, recomendvel que o Municpio estabelea convnio
com os cartrios de sua circunscrio com o objetivo de facilitar a obteno das matrculas.
Em alguns estados da federao, como em So Paulo, o Municpio pode se conveniar com a
associao dos registradores imobilirios, o que lhes permite a visualizao da matrcula, com
economia de tempo e recursos financeiros.

A certido de matrcula expedida pelo Cartrio de Registro de Imveis confere segurana


ao ato da notificao e imprescindvel para a averbao.
Recomenda-se que os municpios estabeleam convnio com os cartrios de sua
circunscrio com o objetivo de facilitar a obteno das matrculas.

H de verificar-se, junto Procuradoria do Municpio, a existncia de eventuais processos de


desapropriao em curso que possam excluir o imvel da notificao. Da mesma forma, o setor
de finanas pode informar sobre dao em pagamento que retiraria o imvel do universo noti-
ficvel, uma vez que esse passou ao domnio pblico.

recomendvel fazer o cruzamento da listagem inicial com o cadastro de reas pblicas munici-
pais, para que essas sejam excludas. Igualmente, uma vez que os assentamentos precrios no
constam dos cadastros oficiais, necessrio recorrer aos levantamentos produzidos pelo setor
de habitao do municpio para excluir reas dadas como vazias pelo cadastro fiscal-imobilirio.

41
PEUC e IPTU progressivo no tempo

O recurso a imagens areas, desde que recentes, pode indicar tanto a incluso quanto a excluso
de imveis da listagem inicial. Por exemplo, em um lote que consta no cadastro fiscal-imobilirio
como edificado, a construo pode ter sido demolida, sujeitando o imvel aplicao do PEUC,
aps a verificao de outros fatores. Ao contrrio, um lote que o cadastro fiscal-imobilirio re-
gistra como no edificado pode conter uma construo irregular, o que o excluir da aplicao
do PEUC se o coeficiente de aproveitamento for superior ao mnimo adotado para caracterizar
a subutilizao.
EMPLASA, 2000

Vista area do Municpio de So Paulo

Funo social da propriedade e irregularidade da construo so conceitos


distintos. O imvel cumpre funo social se atende aos critrios definidos pela
legislao municipal que rege o PEUC, independentemente da irregularidade, que
deve sofrer as sanes estabelecidas pelo setor competente.

As vistorias nos imveis listados permitem, com maior preciso, aferir possveis incluses e
excluses. Trata-se de um recurso de grande utilidade para a identificao do universo notifi-
cvel. Nesse sentido, o ideal seria que todos os imveis constantes da listagem inicial fossem
vistoriados antes da notificao, porm nem sempre isso vivel. Assim, caso seja adotado um

42
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

escalonamento das notificaes, recomendamos que as vistorias sejam realizadas por etapas
precedentes s etapas de notificao. Tal procedimento mais adequado, tendo em vista que as
cidades sofrem constantes transformaes.

Ainda no tocante s vistorias, essas devem ser planejadas e os servidores incumbidos de realiz-las
devem ser capacitados para esse tipo de tarefa. Visando uniformizao da coleta de dados em
campo, recomendvel a utilizao de uma ficha de vistoria da qual constem os aspectos que
sero objeto da observao.

PrinCiPais asPeCtos a serem observados nas vistorias

Se h edificao no imvel, rea de construo estimada


informar Coeficiente de Aproveitamento (CA) estimado
N de pavimentos
Uso do solo e atividade
Se a edificao utilizada total ou parcialmente
Se permanente ou provisria

Se no h edificao, Se h alguma atividade sendo exercida que no exija edificao


informar

Informar sempre Aspectos ambientais relevantes, tais como APP, vegetao expressiva, restries
topogrficas, faixas no edificveis destinadas a dutos ou similares

Se for o caso, registrar Informaes obtidas com pessoas presentes no imvel ou com vizinhos

O mtodo empregado nas vistorias a observao permite que sejam feitas estimativas, mas
no produz informaes exatas, como em um levantamento planimtrico-cadastral. Por isso,
para que as estimativas sejam razoveis, importante que os servidores destacados para a reali-
zao das vistorias tenham experincia prvia em trabalhos dessa natureza. Recomenda-se que,
preferencialmente, sejam designados fiscais de obras, pois nesta funo, alm da mencionada
experincia, os servidores contam com poder de polcia que lhes autoriza a entrada no imvel,
facilitando a observao.

As vistorias permitem elucidar dvidas e corrigir ou complementar informaes obtidas em


outras fontes. Cotejadas com os dados oficiais, possibilitam a obteno de um quadro mais pre-
ciso acerca da situao do imvel, permitindo que se defina se ele faz ou no parte do universo
notificvel.

Restando dvidas sobre como enquadrar o imvel, recomenda-se verificar se existem processos
administrativos relacionados ao imvel em questo. Tais processos podem ser elucidativos,
contribuindo para definir se a propriedade deve ou no ser notificada.

Este ltimo recurso especialmente relevante quando se trata de imveis no utilizados, cuja
identificao mais complexa e no pode se valer do cadastro fiscal-imobilirio que, mesmo
sendo falho, o ponto de partida para a identificao dos imveis no edificados e subutiliza-
dos. As informaes de consumo de gua, luz e gs, geradas pelas concessionrias de servios
pblicos, so ainda mais relevantes para a identificao das edificaes no utilizadas, pois,

43
PEUC e IPTU progressivo no tempo

com base nelas, pode ser gerado um rol de edificaes potencialmente no utilizadas em funo
da inexistncia de consumo no perodo de tempo que a lei municipal estabelecer. As vistorias
nos imveis arrolados o passo seguinte e deve acontecer conforme os procedimentos j indi-
cados. Uma vez que a no utilizao pode no apresentar evidncias fsicas claras, deve-se dar
especial ateno busca por informaes com os vizinhos do imvel em questo.

Para isso, uma alternativa possvel estimular os cidados para que denunciem edificaes no
utilizadas. Para tanto, necessrio que a populao seja informada sobre a aplicao do PEUC,
seus objetivos e benefcios para a coletividade.

comum a existncia de percentual elevado de imveis no utilizados nas reas


centrais das grandes cidades. Identificar esses imveis e notific-los, embora
no seja uma tarefa simples, muito relevante. Recomenda-se a priorizao
dessa ao.

Definio das etapas de notificao / escalonamento


A definio do universo notificvel, em quantidade, condio (no edificado, subutilizado ou
no utilizado), localizao e outras variveis, permite que os gestores da poltica urbana muni-
cipal decidam sobre a necessidade de distribuio das notificaes no tempo e no espao (ou
escalonamento).

Escalonar as notificaes pode contribuir para ampliar a eficcia do instrumento, uma vez que:
(i) permite correo de rumo, caso se verifique uma alterao na dinmica de crescimento e ex-
panso da cidade; (ii) evita que se notifique um quantitativo de terras maior do que a capacidade
de absoro do mercado e do setor pblico; (iii) permite adequar a quantidade de notificaes
efetiva capacidade administrativa do municpio. O tamanho do universo notificvel um fator
importante a ser considerado na tomada de deciso.

Se o Municpio optar pelo escalonamento preciso que as etapas de notificao sejam definidas
estrategicamente, estabelecendo-se uma escala temporal de notificaes que evolua a partir dos
imveis mais significativos do ponto de vista do no cumprimento da funo social da propriedade.

So vrias as possibilidades. Os municpios devem estud-las luz dos objetivos da poltica


urbana local. Alguns exemplos so:

a notificao prioritria das ZEIS de vazios, no sentido de induzir a liberao de terra


para a produo de habitao social;
a incluso, na primeira etapa de notificao, dos imveis no edificados e no utilizados
na rea central do municpio;
a progresso das notificaes das reas mais centrais para as mais perifricas;

44
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

a associao da condio do imvel (no edificado, subutilizado ou no utilizado) ao seu


tamanho, das maiores para as menores reas;
a notificao prioritria de um setor da cidade onde se queira promover um processo de
reabilitao urbana, como, por exemplo, o centro histrico.

Como se nota, so variadas as possibilidades. Cabe, portanto, aos municpios consider-las com
base nos objetivos da poltica urbana local.

Procedimentos e documentos para notificao


Definido o universo notificvel e as etapas de notificao (se houver), o planejamento da aplica-
o volta-se definio dos procedimentos e elaborao dos modelos de documentos necess-
rios notificao, com destaque para o auto de notificao e o texto-padro de edital.

O auto de notificao deve informar, no mnimo: a obrigao atribuda ao imvel e as consequn-


cias de seu no cumprimento; a legislao que fundamenta o ato; e o prazo de que o proprie-
trio dispe para impugnao administrativa e como essa deve ser instruda. importante que
seja reservado um espao para a identificao do servidor pblico responsvel pela notificao
(nome e assinatura), bem como para a identificao de quem a recebeu (nome, assinatura, RG).
Recomenda-se, tambm, que constem: o nmero do processo administrativo que trata da apli-
cao do PEUC ao imvel em questo; e o telefone do setor e do responsvel direto pela gesto
do instrumento, de forma que o notificado possa fazer contato em caso de dvida.

Recomenda-se, ainda, que o laudo tcnico mencionado anteriormente (reunindo os dados cadas-
trais e as informaes das vistorias) seja entregue juntamente com a notificao, com intuito de
melhor esclarecer o notificado e conferir transparncia ao ato administrativo.

Observe-se que a notificao por edital, a ser feita quando a notificao presencial no for viabi-
lizada aps trs tentativas (Art. 5, pargrafo 3, inciso II, EC), deve obedecer a um texto-padro,
que deve ser definido na fase de planejamento da aplicao. O edital dever conter todos os
elementos necessrios compreenso do ato.

Para cada um dos imveis notificveis ser aberto um processo administrativo prprio. Nele,
devem ser juntados todos os documentos que amparam e subsidiam o ato da notificao (os
dados e informaes cadastrais, as pesquisas realizadas, a ficha de vistoria, o laudo tcnico, a
certido de matrcula do imvel), a notificao emitida e a documentao subsequente. O pro-
cesso administrativo deve ser montado de forma a registrar devidamente as questes e decises
relacionadas aplicao do PEUC ao imvel.

45
PEUC e IPTU progressivo no tempo

modelo de notificao adotado pelo municpio de So Paulo

46
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

47
PEUC e IPTU progressivo no tempo

b. Notificao
A notificao deve ser realizada seguindo o rito ditado pela Lei Federal, isto , deve ser entregue
por funcionrio do rgo competente do Poder Pblico Municipal, ao proprietrio do imvel ou,
no caso de este ser pessoa jurdica, a quem tenha poderes de gerncia geral ou administrativa
(Estatuto da Cidade, Art. 5, pargrafo 3, inciso I)20. Porm, se por trs vezes a tentativa de no-
tificao presencial no tiver xito, a notificao ser feita por meio de edital.

O rgo competente para exercer a tarefa de notificar ter sido decidido no mbito do arranjo
institucional. O funcionrio designado por esse rgo deve estar preparado para abordar o
proprietrio de forma adequada, ou seja, conhecendo o conceito e os objetivos do instrumento,
bem como a regulamentao municipal e as consequncias da notificao, alm de ter cincia
do caso, objeto da notificao, em concreto.

Na hiptese, bastante comum, de notificao de proprietrios residentes fora do municpio,


faz-se necessria a previso de recursos materiais e financeiros para a realizao de viagens do
agente pblico responsvel pela notificao.

O endereo do proprietrio a ser notificado pode representar uma dificuldade a ser superada
ou contornada nos casos de incorreo ou desatualizao dos dados constantes do cadastro
fiscal-imobilirio e no registro de imveis. Nessa situao, indica-se a realizao de pesquisas
complementares, tais como: consultas a processos administrativos internos de parcelamento de
dvidas tributrias e a processos judiciais de execuo fiscal; pesquisas no stio eletrnico da Re-
ceita Federal; ou, at mesmo, consultas a listas telefnicas. H que se fazer algum esforo para
localizar o endereo do proprietrio, pois embora, a rigor, no se encontrando o proprietrio no
endereo constante do cadastro fiscal-imobilirio, nem no endereo da matrcula, a notificao
possa ser feita por edital, resta dvida sobre o alcance da publicao, em especial nos casos em
que o proprietrio possui dbito tributrio com o Municpio.

Outro aspecto que merece ateno a notificao de pessoa jurdica, caso em que deve ser no-
tificado quem tem poderes de gerncia ou administrao. Uma das dificuldades para isso reside
no fato de que nem sempre quem se diz representante legal e apto a receber a notificao porta
documentos comprobatrios dessa condio. Nesse caso, recomenda-se que o funcionrio faa a
entrega da notificao e registre no processo administrativo do imvel que a pessoa apresentou-
se como representante da empresa. Se houver pedido de impugnao (de competncia exclusiva
do proprietrio ou de quem detenha procurao para tanto) fica comprovado que a notificao foi
recebida. Caso contrrio, o Municpio deve avaliar a oportunidade de fazer a notificao por edital.

Outra questo que deve ser considerada a recusa do proprietrio em receber a notificao,
caso em que, alm do registro do fato no processo administrativo do imvel, recomenda-se a
notificao por edital.

20 Cabe informar que Maring/PR, municpio que iniciou a aplicao do PEUC em 2009, vem realizando notificaes
extrajudiciais por meio do Cartrio de Registro de Ttulos e Documentos, que os cartrios de registro de imveis da
localidade averbam sem objees.

48
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

Impugnao
Uma vez efetivada a notificao, seja de forma presencial ou por edital, deve-se respeitar o
prazo para impugnao por parte do proprietrio. As alegaes apresentadas nos pedidos de
impugnao, precisam ser avaliadas cuidadosamente para garantir a isonomia ao tratamento
de casos similares. A equipe municipal deve caracterizar e tipificar as situaes e alegaes e
estabelecer os critrios para deferimento e indeferimento.

Contudo, os argumentos apresentados pelos proprietrios de imvel na tentativa de impugnar a


notificao nem sempre esto devidamente embasados. Vo, por exemplo, desde o inconformis-
mo com a compulsoriedade (quando o proprietrio invoca o direito de propriedade como algo
absoluto), at a comprovao de que o imvel foi notificado como no edificado quando nele
h uma obra em andamento. Nesse ltimo caso, mesmo tendo havido vistoria fsica do imvel,
pode ter ocorrido um lapso temporal entre esta e a notificao, de forma que a realidade, data
da notificao, j seja outra.

Sem prejuzo do prazo para impugnao, importante que toda notificao seja informada ao
setor de aprovao de projetos to logo se concretize, para, com isso, evitar eventuais subter-
fgios que visem a escapar da obrigao imputada. Um exemplo: um lote vazio, notificado para
edificar, pode ser desdobrado em dois, antes que se averbe a notificao, de forma que a rea
total de cada um deles lhes permita escapar da notificao (caso concreto verificado em So
Bernardo do Campo/SP). Trata-se de uma medida de cautela. Havendo pedido de impugnao e
deferimento, o setor de aprovao de projetos ser informado do cancelamento da notificao.

Por fim, vale ressaltar que o momento da tramitao do pedido de impugnao da notificao
pode ser aproveitado para que a administrao dialogue com o proprietrio acerca dos objetivos
da aplicao do PEUC e de alternativas para o aproveitamento do imvel, inclusive por meio de
consrcio imobilirio21.

Em suma, podem ocorrer situaes diversas a partir do momento em que se inicia a notificao.
Nesse sentido, sugere-se a formao de uma comisso tcnica incumbida de analisar as questes e
propor os devidos encaminhamentos para os casos que surgem ao longo do processo de aplicao.

c. Averbao
A averbao grava o imvel com a obrigao de fazer, informando futuros adquirentes e tor-
nando desnecessria nova notificao (e o reincio da contagem dos prazos) em caso de trans-
misso.

21 Como ser detalhado adiante no Captulo Interao do PEUC com outros instrumentos e programas.

49
PEUC e IPTU progressivo no tempo

O requerimento de pedido de averbao da notificao deve ser encaminhado ao Cartrio de


Registro de Imveis devidamente acompanhado de cpia da notificao gerada. Os cartrios
tm prazo regulamentar, determinado pela Corregedoria Geral de Justia do Estado, para anali-
sar o requerimento e proceder averbao ou devolver ao Municpio com alguma anotao ou
exigncia.

Fazer a notificao e encaminhar o pedido de averbao com base na matrcula do imvel sana
previamente grande parte do que poderia se constituir em questionamento do registro de imveis.

recomendvel que os Municpios busquem contato com os cartrios antes do


incio dos pedidos de averbao, principalmente no sentido de estabelecer uma
relao cooperativa entre as partes.

d. Monitoramento e controle
A aplicao do PEUC estende-se, alm da averbao da notificao, tambm ao monitoramento e
controle contnuo das aes posteriores. Sua ausncia pode, de um lado, permitir que o proprie-
trio esquive-se da obrigao objeto da notificao e, de outro, causar danos ao Municpio decor-
rentes de questionamentos de proprietrios notificados, prejudicados por falhas na aplicao
do instrumento. Sobretudo, a ausncia de um sistema de informaes confivel cria obstculos
avaliao dos resultados da aplicao do instrumento e dificulta o cumprimento dos objetivos
do planejamento municipal.

O monitoramento/controle envolve uma srie de procedimentos que parecem simples se consi-


derados isoladamente, mas que em seu entrelaamento, e em funo da escala, vo se tornando
mais complexos ao longo do tempo.

Cada um dos imveis notificveis deve ser acompanhado ao longo do processo de aplicao. O
controle deve ser feito por processo administrativo, registrando-se, em planilha prpria as se-
guintes informaes: os dados gerais do imvel (inscrio imobiliria, localizao, zoneamento
incidente, rea do lote, rea construda, coeficiente de aproveitamento); sua classificao ou
enquadramento no PEUC (no edificado, subutilizado ou no utilizado) e sua situao no curso
da aplicao (variveis diversas).

Variveis a monitorar no curso da aplicao


Data e forma da notificao (presencial ou por edital)
Pedido de impugnao da notificao (informar se houve ou no e na hiptese de ter sido
apresentado, informar a alegao e a deciso)
Averbao (informar data do encaminhamento ao Cartrio e data da averbao e, se
houver exigncias registrais, informar)

50
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

A listagem geral de notificveis sofre redues conforme progride a aplicao, seja porque o
imvel foi notificado e passa a integrar um segundo rol ou porque foi excludo, antes ou depois
da notificao. Antes da notificao, caso a unidade responsvel obtenha informaes que indi-
quem a excluso; depois da notificao, se houver deferimento da impugnao ou cumprimento
da obrigao. Assim, o conjunto de imveis notificveis desdobra-se em imveis notificados, a
notificar e excludos, cabendo registrar as excluses e acompanhar a evoluo dos notificados
e dos ainda a notificar, at que se esgotem e se chegue a ter apenas duas relaes: a de imveis
notificados e a de excludos.

incursos
Imveis Imveis Imveis averbados no iptu
notificveis a notificar notificados progressivo
no tempo

Imveis excludos
excludos excludos (cumprimento
(reviso das (impugnao) da obrigao)
informaes)

O monitoramento dos imveis notificados deve prosseguir aps a averbao e mesmo aps a
aplicao do IPTU progressivo no tempo. necessrio conhecer e monitorar: se o proprietrio
apresentou projeto; se o projeto foi aprovado; se a obra foi iniciada e concluda.

Esse monitoramento necessrio para avaliar a eficcia da aplicao dos instrumentos no sen-
tido de cumprir sua finalidade e para evitar que o proprietrio escape da obrigao. A ausncia
desse monitoramento pode gerar situaes como aquelas em que o proprietrio do imvel apre-
senta projeto, obtm a aprovao e acaba sem iniciar a obra, sendo ignorado pela Administrao
Municipal, que deixa de aplicar o IPTU progressivo no tempo.

Sistema de informaes: funcionalidades


As Prefeituras Municipais geralmente possuem sistemas de informao com finalidades distin-
tas. Tais sistemas so quase sempre dispersos e no integrados. Dentre outros, pode-se men-
cionar os seguintes: sistemas de manuteno do cadastro imobilirio, sistema de controle de
processos e protocolo, de controle urbano e Sistema de Informaes Geogrficas (SIG).

O cotidiano da aplicao do PEUC exige a interface constante desses sistemas para a realizao

51
PEUC e IPTU progressivo no tempo

de consultas ao cadastro imobilirio para pr-selecionar os imveis, ao SIG para subsidiar a


elaborao dos laudos, aos sistemas de protocolo e controle urbano para verificar a existncia
de projetos ou alvars expedidos visando atualizao permanente das informaes relativas
ao imvel objeto do PEUC.

O cenrio ideal seria dispor do suporte de um sistema de informao especfico e automatiza-


do para o gerenciamento do PEUC (que poderia ser chamado de SGPEUC, por exemplo), com
funcionalidades que permitissem documentar todos os procedimentos e monitorar as aes e
intercorrncias por lote.

O SGPEUC consultaria os diversos sistemas e produziria relatrios gerenciais para o acompa-


nhamento das metas e prazos, disparando alertas para que as providncias devidas venham a
ocorrer nos prazos programados. Criaria, ainda, um banco de dados do lote objeto do instru-
mento, que reuniria todas as informaes coletadas ou produzidas (desde as informaes do
cadastro imobilirio at os dados obtidos pela vistoria e confeco do laudo), possibilitando
o registro quantitativo e qualitativo ao longo das vrias etapas de aplicao do instrumento
notificao, impugnao, averbao e eventual enquadramento no IPTU progressivo no tempo.

O sistema deveria ainda auxiliar no monitoramento dos prazos estipulados para cada procedi-
mento, bem como possibilitaria uma consulta online aos sistemas visando a monitorar se a noti-
ficao foi atendida. O SGPEUC deve ser concebido de forma a ser acessado, via intranet, atravs
do navegador, com controle de acesso por usurio e respectivas permisses de acesso e edio
dos dados, possibilitando a extrao dos dados brutos e de relatrios gerenciais com intuito de
avaliar a eficcia de sua implementao (mais do que consultas pr-definidas).

e. Capacitao das equipes envolvidas


O processo de capacitao estrutura-se em dois eixos: um relativo aos fundamentos princpio-
lgicos e jurdico-legais do instrumento e outro, de natureza operacional, voltado a instruir as
aes ao longo do processo.

O programa de capacitao pode ser organizado em oficinas com apoio de eventuais consulto-
rias e tambm com base em reunies de trabalho com as equipes diretamente envolvidas.

O objetivo primeiro deve ser informar os servidores pblicos acerca da relevncia do instru-
mento para o cumprimento dos objetivos da poltica urbana e motiv-los para a execuo das
tarefas. Deve ser elaborado um plano de trabalho que envolva os servidores no planejamento da
aplicao e no debate das situaes encontradas aps o incio das notificaes. Reunies peri-
dicas podem ser realizadas ao longo do processo com o objetivo de viabilizar a operacionaliza-
o das notificaes, monitorar aes e prazos assim como propor eventuais correes de rota.

O desenho da capacitao deve se ajustar s caractersticas da equipe, assim como ao arranjo


institucional, no devendo resumir-se a eventos na fase que antecede as notificaes, pelo con-
trrio, deve ser pensada como um processo.

52
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

f. Recomendaes gerais sobre o PEUC


Considerar, para a definio da rea de incidncia do instrumento (o que deve constar do
plano diretor), as caractersticas do territrio, a oferta de infraestrutura e as estratgias
relacionadas com o adensamento, reestruturao ou expanso do tecido urbano e obser-
var que o PEUC se aplica, apenas, s reas com boas condies de infraestrutura e sem
restries ambientais.

Aprovar lei especfica para atender ao disposto na Constituio e no Estatuto da Cidade.


Esta lei deve conter os critrios para a caracterizao dos imveis (como no edificados,
subutilizados e no utilizados) e os prazos para cumprimento da obrigao e pode regu-
lamentar aspectos especficos, como os procedimentos para aplicao do PEUC.

Aprovar decreto municipal que d suporte operacionalizao do instrumento, tratando


de questes como: competncias dos diversos rgos municipais; priorizao e escalo-
namento de reas, procedimentos de notificao e critrios para avaliao de pedidos de
impugnao.

Adotar critrios simples e de fcil aferio para definir o conceito de imvel no edificado,
imvel no utilizado e imvel subutilizado.

Fixar prazos que no sejam inferiores aos estabelecidos pelo EC para obrigao de apre-
sentao de projeto e incio das obras.

Estabelecer os mecanismos de gesto do instrumento.

Planejar a aplicao do PEUC, que envolve: identificao do universo de imveis notific-


veis; priorizao das notificaes e escalonamento das edificaes no tempo e espao; or-
ganizao institucional; elaborao do auto da notificao, contato com os cartrios para
acertar os procedimentos de averbao; capacitao da equipe envolvida, organizao de
um sistema de monitoramento e controle.

53
54
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

iptU progressivo no
tempo: regUlamentao
e implementao

55
56
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

iptU progressivo no tempo:


regUlamentao e implementao

a. regulamentao municipal
Esgotados os prazos estipulados na notificao para parcelamento, edificao ou utilizao
compulsrios, sem que tenha havido atendimento por parte dos proprietrios, os municpios
devero aumentar a alquota do IPTU por cinco anos consecutivos. Para que isso ocorra, o Muni-
cpio precisar prever as alquotas no plano diretor ou na lei especfica.

O Estatuto da Cidade claro ao determinar que a alquota do IPTU progressivo no tempo no ex-
ceder a duas vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada a alquota mxima de 15% (Art.
7, pargrafo 1). Em outras palavras, o Municpio aumentar a alquota ao longo de cinco anos
para os imveis notificados e que continuam sem cumprir funo social, mas esse aumento no
pode ser maior do que o dobro do ano anterior. Caso a obrigao de parcelar, edificar ou utilizar
no seja atendida nesse prazo, o Municpio manter a cobrana pela alquota mxima (15%), at
que se cumpra a referida obrigao (Art. 7, pargrafo 2, EC).

Caso, durante o perodo de aumento do IPTU, o proprietrio venha a cumprir com a obrigao
do parcelamento, edificao ou utilizao de seu imvel, dando-lhe a devida funo social, a al-
quota do IPTU dever regressar aos padres ordinrios22. Por outro lado, se isso no ocorrer, ao
final do quinto ano, o Municpio fica autorizado a desapropriar o imvel como forma de sano
ao proprietrio.

O Estatuto da Cidade veda a concesso de isenes ou de anistia relativas tributao progressiva


(Art. 7, pargrafo 3). Os proprietrios notificados no podero deixar de pagar o imposto pro-
gressivo, o que pressiona ainda mais em favor do cumprimento da funo social da propriedade.

Com relao previso da progressividade das alquotas do IPTU, indica-se a duplicao das
mesmas a cada ano, at o limite dos 15% definidos pelo Estatuto da Cidade, o que no deixa
margem de dvida, nem gera conflitos com a legislao tributria.

importante que as leis especficas do PEUC e do IPTU progressivo no tempo estejam em


harmonia com o Cdigo Tributrio Municipal para evitar qualquer questionamento sobre a
legalidade do instrumento.

22 A hiptese de cancelamento da progressividade do IPTU somente ocorrer se e quando o proprietrio, efetivamente, cum-
prir com a obrigao que lhe foi imputada. Aps o cancelamento, se o proprietrio novamente incorrer em descumprimen-
to da funo social da propriedade os procedimentos de enquadramento no instrumento so reiniciados, isto , a partir
do PEUC, com as mesmas regras legais. Isso diferente da simples apresentao de projeto aps o lanamento do IPTU
progressivo do tempo, caso em que a progressividade ser suspensa (mas no cancelada), podendo ser retomada caso no
ocorra, de fato, o cumprimento da obrigao dentro dos prazos legais estabelecidos. A apresentao de projeto uma obri-
gao acessria que pode suspender a aplicao do IPTU progressivo no tempo, mas que no impede sua retomada.

57
PEUC e IPTU progressivo no tempo

evolUo dos valores de iptU nos Casos de dUpliCao anUal das


alQUotas de progressividade
imvel com alquota ordinria de iPtU = 0,30% (sobre o valor venal do imvel)
valor venal do imvel: r$ 1.000.000,00
valor do iPtU: r$ 3.000,00

Clculo do iPtU considerando a incidncia da progressividade no tempo:

5 ano anos
seguintes
4,80%
9,60%
x2
4 ano r$ 96.000,00
2,40% 9,60%
x2 r$ 96.000,00
3 ano
1,20% 4,80%
2 ano r$ 48.000,00
x2
1 ano 0,60%
2,40%
0,30% x2
r$ 24.000,00
x2 1,20%
0,60% r$ 12.000,00
r$ 6.000,00

exemplo 2
imvel com alquota ordinria de iPtU = 3,00% (sobre o valor venal do imvel)
valor venal do imvel: r$ 1.000.000,00
valor do iPtU: r$ 30.000,00

Clculo do iPtU considerando a incidncia da progressividade no tempo:

3 ano *
anos
4 ano 5 ano seguintes
2 ano 15,00% 15,00% 15,00% 15,00%
1 ano 6,00% r$ 150.000,00 r$ 150.000,00 r$ 150.000,00 r$ 150.000,00

3,00% x2
x2 12,0%
6,00% r$ 120.000,00
r$ 60.000,00

* Nessa situao, a partir do terceiro ano a alquota atinge o limite mximo


estabelecido pelo Estatuto da Cidade

58
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

No caso do Municpio de So Bernardo do Campo, o decreto regulamentador do IPTU progres-


sivo no tempo sintetizou as alquotas de maneira bastante clara em formato de tabela, o que
facilita a aplicao por parte dos rgos competentes.

Alquotas do IPTU progressivo no tempo aplicadas no Municpio de So Bernardo do Campo

ALQUOTA 1. ANO 2. ANO 3. ANO 4. ANO 5. ANO ANOS


ORIGINAL Alquota Alquota Alquota Alquota Alquota SEGUINTES
Progressiva Progressiva Progressiva Progressiva Progressiva
(%)
(%) (%) (%) (%) (%) (%)

0,30 0,60 1,20 2,40 4,80 9,60 9,60

0,50 1,00 2,00 4,00 8,00 15,00 15,00

0,60 1,20 2,40 4,80 9,60 15,00 15,00

0,70 1,40 2,80 5,60 11,20 15,00 15,00

0,80 1,60 3,20 6,40 12,80 15,00 15,00

0,90 1,80 3,60 7,20 14,40 15,00 15,00

1,00 2,00 4,00 8,00 15,00 15,00 15,00

1,50 3,00 6,00 12,00 15,00 15,00 15,00

1,60 3,20 6,40 12,80 15,00 15,00 15,00

2,00 4,00 8,00 15,00 15,00 15,00 15,00

2,50 5,00 10,00 15,00 15,00 15,00 15,00

Fonte: Prefeitura do Municpio de So Bernardo do Campo (2014)

Observe-se que o Municpio pratica diferentes alquotas (de 0,30% a 2,50%). Quaisquer que sejam
as alquotas aplicadas elas so duplicadas a cada ano, mantendo-se unificadas, isto , a progres-
sividade no se constitui em alquota adicional no se soma alquota original.

Vale ressaltar que a inteno da progressividade no (e nem deve ser) a arrecadao por parte
da Fazenda Pblica, mas sim a induo de um comportamento socialmente desejvel, que a
efetivao da funo social da propriedade. Trata-se de funo tributria conhecida como extra-
fiscalidade, que consiste no uso de instrumentos tributrios para obteno de finalidades no
arrecadatrias, mas estimulantes, indutoras ou coibidoras de comportamentos, tendo em vista
outros fins, a realizao de outros valores constitucionalmente consagrados (...) (ATALIBA,
1990, p. 235).

O IPTU progressivo no tempo um instrumento tributrio com finalidade extrafiscal.


Trata-se de uma sano.
O objetivo no arrecadar, mas sim compelir utilizao do imvel.

59
PEUC e IPTU progressivo no tempo

b. Aplicao
Para que a aplicao do IPTU progressivo no tempo seja feita sem grandes dificuldades, dois fa-
tores so fundamentais: (i) o monitoramento dos imveis notificados, com base em um sistema
de informaes permanentemente atualizado e (ii) a integrao entre o setor de planejamento
urbano (responsvel pela coordenao da aplicao do PEUC) e o setor de finanas municipais,
a quem compete o lanamento da progressividade.

A informao sobre os imveis notificados que no cumpriram com a obrigao deve ser passa-
da adequadamente do setor de planejamento urbano para o de finanas municipais. Recebida a
informao, a autoridade tributria municipal proceder, ento, ao lanamento do imposto com
a alquota progressiva, fazendo gerar a guia de pagamento. Essa atividade dispensa qualquer
tipo de comunicao prvia ao proprietrio do imvel, uma vez que esse foi devidamente notifi-
cado para promover o parcelamento, a edificao ou a utilizao compulsrios e est ciente das
consequncias do descumprimento da notificao.

Dois aspectos devem ser destacados:


O IPTU progressivo no tempo no um novo imposto, visto que a hiptese de inci-
dncia, a base de clculo e os sujeitos ativo e passivo permanecem exatamente os
mesmos. A nica modificao diz respeito alquota praticada em virtude do descum-
primento da funo social da propriedade urbana. Portanto, o lanamento do IPTU
progressivo no tempo pode seguir os mesmos procedimentos adotados pelo rgo de
finanas para os demais casos.

Embora a finalidade do IPTU progressivo no tempo seja sancionar a propriedade


pelo no cumprimento da funo social, isso, contudo, no retira do instrumento
sua natureza tributria, de forma que a aplicao deve ser operacionalizada pelas
autoridades fazendrias dos municpios em conformidade com os procedimentos da
legislao especfica.

Por tratar-se de imposto cujo fato gerador verificado uma nica vez no ano, e considerando
que comum, dentre os municpios, que os lanamentos ocorram nos ltimos meses do exerc-
cio financeiro (novembro e dezembro), a verificao do cumprimento da obrigao de parcelar,
edificar ou utilizar deve ser articulada com os prazos dos rgos fazendrios. importante que
o setor de tributos defina uma data limite para a recepo da relao de imveis sobre os quais
dever incidir a progressividade no exerccio subsequente.

Uma vez que o lanamento do imposto providenciado ao final do exerccio fiscal, ocorrero ca-
sos em que o notificado ter mais tempo para cumprir a notificao do PEUC. Considere-se, por
exemplo, que a lei municipal tenha estabelecido prazo de um ano para apresentao de projeto
e que o imvel tenha sido notificado no dia 20 de fevereiro de 2010. Passado um ano, em 20 de
fevereiro de 2011, no sendo cumprida a obrigao, a propriedade ser destacada para fins de

60
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

IPTU progressivo no tempo; porm, como o lanamento ocorre ao final do exerccio, a progres-
sividade somente incidir sobre o imvel em questo a partir de ano fiscal de 2012.

Em relao ao carn para pagamento do imposto, o Municpio dever emitir uma nica guia, pois
se trata de um s imposto23. Para fins de informao e visando educao fiscal e urbanstica do
contribuinte, pode-se discriminar o valor do tributo com a alquota progressiva em comparao
com o valor que seria pago se incidente a alquota ordinria. O destaque das alquotas progressi-
vas nos carns contribui para demonstrar ao proprietrio o nus derivado do no cumprimento
da funo social.

O proprietrio pode recorrer contra o lanamento da progressividade do IPTU. Caso isso ocorra,
o Municpio deve fazer com que o recurso seja juntado ao processo administrativo do PEUC para
que a anlise seja devidamente instruda. Outra observao relevante que a anlise inicial seja
feita pelo setor de planejamento urbano (ou pela rea que coordena o PEUC) para que haja uma
avaliao urbanstica.

razovel o deferimento do recurso caso tenha havido o cumprimento da obrigao imputada


ao imvel pelo PEUC. Nesse sentido, fundamental que, antes do lanamento da progressivi-
dade, o Municpio esteja seguro de que o imvel, de fato, no cumpriu a obrigao. Para tanto,
como visto anteriormente, um bom sistema de informaes fundamental, alm de procedi-
mentos de vistoria dos imveis, considerando a possibilidade de construo irregular ou utili-
zao no informada.

Em caso de indeferimento do recurso, com base na avaliao urbanstica, o proprietrio co-


municado e o processo arquivado pelo setor de planejamento urbano. Porm, se o recurso for
deferido, o processo administrativo deve seguir para o setor de finanas municipais, a fim de
que a autoridade tributria cancele o lanamento da progressividade e informe o proprietrio.

Se, aps o lanamento do IPTU progressivo no tempo, o proprietrio cumprir a obrigao de


parcelar, edificar ou utilizar, ento a alquota do imposto deve retornar ao patamar ordinrio no
exerccio seguinte. Os valores pagos com base na alquota com aumento no sero devolvidos
ao contribuinte, pois a sano era vlida quando de sua aplicao.

Entretanto, se o proprietrio apenas apresenta projeto perante o rgo municipal competente,


isso no significa que deu o devido aproveitamento ao imvel. Trata-se de obrigao acessria
que pode suspender a aplicao do IPTU progressivo no tempo, mas que no impede que a san-
o venha a ser retomada caso no ocorra a efetiva ocupao ou utilizao do imvel dentro dos
prazos legais aps aprovao do projeto. Esses casos devem estar dispostos na regulamentao
administrativa, a fim de que haja uniformidade nos procedimentos adotados pelo Municpio.

23 Trata-se de apenas uma alquota, reajustada progressivamente. Portanto, no h um efeito cumulativo sobre
a alquota-base.

61
PEUC e IPTU progressivo no tempo

c. recomendaes gerais sobre o iPtU progressivo no tempo


Na previso das alquotas, utilizar a redao do Estatuto da Cidade, estabelecendo que seu
aumento ser correspondente ao dobro da alquota do ano anterior.

Compatibilizar a lei especfica do PEUC e do IPTU progressivo no tempo com as leis tribu-
trias municipais.

Monitorar os imveis notificados de forma a identificar a resposta do proprietrio e a


necessidade de aplicao da sano (IPTU progressivo no tempo).

Articular institucionalmente os setores de planejamento urbano (responsvel pela coor-


denao da aplicao do PEUC) e de finanas municipais para aplicar, monitorar e, quando
couber, suspender a aplicao da sano.

Emitir uma nica guia (carn) para pagamento do imposto e discriminar quanto seria pago
se aplicada a alquota ordinria e quanto devido com a aplicao da alquota progressiva.

Monitorar o proprietrio que apresentou projeto aps a aplicao do IPTU progressivo no


tempo, pois, nesse caso, a sano ficar suspensa at que esse comprove o cumprimento
da obrigao.

62
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

interao do peUC Com


oUtros instrUmentos
e programas

63
64
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

interao do peUC Com oUtros


instrUmentos e programas

Na gesto da poltica urbana municipal possvel manejar o PEUC, combinando-o a outros


instrumentos ou a programas e projetos urbansticos e ambientais. Essas interaes podem
contribuir para a potencializao dos efeitos da aplicao do PEUC e para induzir os projetos e
programas de interveno urbana.

a. Consrcio imobilirio
O consrcio imobilirio est previsto no Estatuto da Cidade como um instrumento suplemen-
tar ao PEUC, isto , como uma medida que permite ao proprietrio de imvel notificado, sem
condies financeiras de empreender, o estabelecimento de parceria com poder pblico para
viabilizar o aproveitamento do imvel.

O Estatuto da Cidade define o consrcio imobilirio como a forma de viabilizao de planos de


urbanizao ou edificao por meio da qual o proprietrio transfere ao Poder Pblico municipal
seu imvel e, aps a realizao das obras, recebe, como pagamento, unidades imobilirias de-
vidamente urbanizadas ou edificadas (Art. 46, pargrafo 1). O Poder Pblico assume a funo
de empreendedor, investindo recursos para o parcelamento ou edificao no imvel urbano e,
como contrapartida, o proprietrio transfere a titularidade do imvel para o municpio, receben-
do, em troca, ao final das obras, unidades imobilirias correspondentes ao valor do imvel antes
da execuo das obras.

O consrcio imobilirio um instrumento facultativo para as duas partes: o proprietrio noti-


ficado poder ou no requerer a formalizao do consrcio, cabendo ao Municpio analisar a
convenincia e a possibilidade de estabelecer o consorciamento requerido.

Trata-se, sem dvida, de um mecanismo que visa a facilitar o aproveitamento dos imveis no edi-
ficados ou subutilizados, j que legaliza o aporte de recursos pblicos para tal. No entanto, no h
notcia de experincias concretas de aplicao do consrcio imobilirio pelos municpios brasileiros.

b. Zonas especiais de interesse social


A conjugao dos instrumentos do PEUC e das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) favore-
ce a produo de habitao de interesse social.

A imposio do PEUC s ZEIS cria um duplo condicionamento: em funo do PEUC o propriet-


rio fica obrigado a dar utilizao a seu imvel que, sendo uma ZEIS, somente pode ser utilizado
como habitao de interesse social. Assim, a sobreposio dos dois instrumentos refora o di-

65
PEUC e IPTU progressivo no tempo

recionamento da propriedade imobiliria, da qual se exige o cumprimento de sua funo social


que, nesse caso, a viabilizao de habitao de interesse social.

O Plano Diretor do Municpio de So Bernardo do Campo (Lei n 6.184, de 21 de dezembro de


2011) gravou vrios imveis como ZEIS-2 (terrenos vazios ou subutilizados destinados pro-
viso habitacional para a faixa de renda familiar de at trs salrios mnimos) e os sujeitou ao
PEUC. Na aplicao desse instrumento, que se iniciou em 2013, foi priorizada a notificao das
ZEIS-2. At final de 2014 foram notificados 150 imveis, dentre eles 26 ZEIS-2, cuja somatria
de reas corresponde a cerca de 50% do quantitativo total de terras notificadas.

O Municpio de So Paulo priorizou, na primeira etapa de notificao, imveis localizados, em


sua maior parte, na regio central da cidade, onde o percentual de domiclios vagos elevado24,
com a inteno de viabilizar programas voltados a Habitao de Interesse Social (HIS) e Habi-
tao de Mercado Popular (HMP)25, nas ZEIS 2, 3 e 526 e nas reas localizadas no permetro das
Operaes Urbanas Centro e gua Branca, por meio de desapropriao e adaptao de imveis
(retrofit). A articulao desse tipo de programa com a aplicao do PEUC pode ampliar as possi-
bilidades de destinao dos referidos imveis para habitao social.

c. Instituto do Abandono
Diferentemente do consrcio imobilirio e das ZEIS, ambos os instrumentos de poltica urbana
designados no Estatuto da Cidade, o instituto do abandono encontra sua previso no Cdigo
Civil (Lei n 10.246, de 24 de abril de 2002), cujo Art. 1.276 prev:

Art. 1.276. O imvel urbano que o proprietrio abandonar, com a inteno de no


mais o conservar em seu patrimnio, e que se no encontrar na posse de outrem,
poder ser arrecadado, como bem vago, e passar, trs anos depois, propriedade do
Municpio ou do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscries.
()

24 Segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE) (2010), So Paulo/SP apresenta 290.317 domiclios
vagos. Vale ressaltar que o imvel classificado como vago, pelo IBGE, no necessariamente notificvel para PEUC,
uma vez que pode no cumprir exigncias como rea de abrangncia de aplicao do instrumento, tempo de ociosidade,
tipologia etc.
25 O Municpio de So Paulo define, assim como o Ministrio das Cidades, HIS como aquela voltada a atender faixa de
renda familiar de zero a trs salrios mnimos. J HMP definida como aquela voltada ao segmento de renda de trs a
dez salrios mnimos.
26 As ZEIS 2 so constitudas por imveis no edificados ou subutilizados, adequados urbanizao e onde haja interesse
pblico ou privado em produzir Empreendimentos de Habitao de Interesse Social. As ZEIS 3 so reas com ocorrn-
cia de imveis ociosos, subutilizados, no utilizados, encortiados ou deteriorados localizados em regies dotadas de
servios, equipamentos e infraestruturas urbanas, boa oferta de empregos, onde haja interesse pblico ou privado em
promover Empreendimentos de Habitao de Interesse Social. As ZEIS 5 so formadas por lotes ou conjunto de lotes,
preferencialmente vazios ou subutilizados, situados em reas dotadas de servios, equipamentos e infraestruturas urba-
nas, onde haja interesse privado em produzir empreendimentos de HMP e HIS.

66
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

2 Presumir-se- de modo absoluto a inteno a que se refere este artigo quando,


cessados os atos de posse, deixar o proprietrio de satisfazer os nus fiscais.

O abandono uma das causas de perda da propriedade enumeradas no Cdigo Civil (Art. 1.275).
Uma vez caracterizado, o Municpio poder arrecadar o bem imvel e assumir seu domnio. A
caracterizao do abandono faz-se com base na constatao da cessao dos atos de posse
o no uso do bem e a ausncia ou descaso com a manuteno do imvel (capina, cercamento,
pintura, reparos estruturais necessrios etc.) e na constatao de inadimplncia fiscal, em
especial o no pagamento do IPTU. Se, decorridos trs anos, o proprietrio no sanar os ele-
mentos que deram ensejo arrecadao, o Municpio dever adotar as medidas cabveis para a
transferncia da propriedade, no mbito do Registro de Imveis.

Embora o no uso seja um dos elementos que sustentam o instituto do abandono, este no se
confunde com o PEUC. O no uso (em sentido amplo) , por si s, o que permite a implementa-
o do PEUC, mas apenas um dos fatores a serem considerados no caso do abandono.

Alm disso, se o processo de aplicao for levado a suas ltimas consequncias, o instituto do
abandono leva perda da propriedade sem qualquer tipo de indenizao; j em caso de no
cumprimento da obrigao instituda pelo PEUC (mesmo aps a aplicao do IPTU progressivo
no tempo), faz-se a desapropriao-sano, remunerando-se o proprietrio.

Por outro lado, tal como o PEUC, o instituto do abandono assenta-se no princpio da funo so-
cial da propriedade, contribuindo para combater o no uso27.

d. Programas de valorizao do patrimnio cultural


O PEUC pode ser articulado a programas de valorizao do patrimnio cultural, contribuindo
para potencializar os resultados de ambos.

o que prev o Plano Diretor do Municpio de Santos (Lei n 821, de 27 de dezembro de 2013),
ao determinar a aplicao do PEUC rea de abrangncia do Programa de Reabilitao do Uso
Residencial na Regio Central Histrica de Santos Alegra Centro Habitao, com a finali-
dade, entre outras, de estimular a recuperao do centro histrico, que abriga muitos imveis
vazios e abandonados.

O referido programa foi criado pela Lei Complementar n 688, de 29 de julho de 2010, com o
objetivo de preservar ou recuperar os imveis situados na rea de abrangncia do projeto, es-
timular o uso residencial e induzir a implantao de novas atividades econmicas, tursticas e
culturais.

27 No objetivo deste Caderno Tcnico aprofundar o debate sobre o instituto do abandono, nem detalhar sua operaciona-
lizao, mas to somente alertar quanto complementaridade que tal instituto demonstra com relao ao PEUC, o que
permite que os municpios o apliquem em paralelo implementao do PEUC, no mbito da poltica urbana municipal.

67
PEUC e IPTU progressivo no tempo

e. Projetos urbansticos e ambientais


O Municpio de Maring, que aplica o PEUC desde 2009, emprega o instrumento para facilitar a
implantao de vias paisagsticas ao longo dos cursos dgua que cortam o permetro urbano.

A Lei Complementar n 889, de 27 de julho de 2011, que dispe sobre o parcelamento do solo
nesse Municpio, estabelece que, nos parcelamentos do solo para fins urbanos, as reas de
fundo de vale devero ser transferidas para o Municpio, divididas em duas faixas de terra: a
primeira, correspondente rea de Proteo Permanente (APP), com 30 metros de largura, de
cada lado do curso dgua; e a segunda, com outros 30 metros, para funcionar como rea de
recreao e lazer, onde so implantados parques lineares. Alm disso, o loteador deve doar,
tambm, uma terceira faixa que constituir a via paisagstica28.

Situao 1: imvel no parcelado Situao 2: imvel parcelado

imvel no
parcelado

Via paisagstica

rea de recreao e lazer 30m

rea de Proteo Permanente 30m


curso dgua curso dgua

A lei define que a via paisagstica destina-se a separar as reas de fundo de vale dos loteamentos,
permitindo o livre acesso para fins de monitoramento e conservao por parte do Municpio
(Art. 9).

28 A legislao no traz a definio da dimenso mnima das vias paisagsticas. Essas devem seguir as diretrizes e os par-
metros estabelecidos por lei em funo da categoria da via a ser implementada.

68
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

Assim, um imvel notificado para fins de parcelamento compulsrio, se localizado em fundo de


vale, dever proceder doao das reas descritas, propiciando a implantao das vias paisagsticas
que constituem parte do programa de sustentabilidade ambiental desenvolvido pelo Municpio.
fotos Guilherme Madeira, 2015

Maring: Vias paisagsticas com fundos de vale delimitados

69
70
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

tira-dvidas

71
72
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

tira-dvidas

1. Qual a finalidade de aplicao do PeUC?


O PEUC tem a finalidade de fazer com que a propriedade privada cumpra sua funo social.
Deve ser aplicado com o intuito de combater a reteno especulativa do solo urbano e ampliar
as oportunidades de acesso terra urbanizada assim como induzir o uso e ocupao do solo
visando a otimizar a infraestrutura instalada e evitar o espraiamento das cidades.

2. o que o plano diretor deve conter, no mnimo, sobre o PeUC?


O Estatuto da Cidade estabelece, em seu Art. 42, a obrigatoriedade dos planos diretores delimi-
tarem as reas urbanas onde poder ser aplicado o PEUC.

3. Que elementos devem ser disciplinados na lei especfica?


lei especfica compete fixar as condies e os prazos para implementao da obrigao de par-
celar, edificar ou utilizar (Art. 5, EC). A mesma lei pode aprovar o IPTU progressivo no tempo,
fixando o valor da alquota a ser aplicado a cada ano (Art. 7, inciso I, EC).

4. se o plano diretor tornar o PeUC e o iPtU progressivo no tempo autoaplicveis,


ainda assim necessrio aprovar uma lei especfica?
J que a Constituio de 1988 e o Estatuto da Cidade tratam da necessidade de uma lei espec-
fica alm do plano diretor, recomendvel que os Municpios aprovem essa legislao. Caso o
plano diretor aborde a matria de forma completa e detalhada, a lei especfica poder repetir
seu contedo.

5. Que rgo da administrao municipal deve coordenar o processo de aplicao


do PeUC e do iPtU progressivo no tempo?
A coordenao dos trabalhos cabe ao setor de planejamento urbano. Outros dois setores tm
especial importncia: o setor jurdico ou procuradoria e o setor de finanas municipais.

6. Como se define imvel subutilizado?


O Estatuto da Cidade define que aquele cujo aproveitamento seja inferior ao mnimo definido
no plano diretor ou em legislao dele decorrente (Art. 5, pargrafo 1, inciso I). Portanto, os

73
PEUC e IPTU progressivo no tempo

imveis subutilizados so aqueles que apresentam um aproveitamento inferior ao mnimo es-


tabelecido na legislao municipal (ou um coeficiente de aproveitamento mnimo menor do que
o previsto pelo plano diretor para aquela zona ou regio da cidade). Vrios municpios tambm
estabeleceram um recorte em relao ao tamanho dos imveis, mas isso no implica em no
observar o critrio definido do EC, ou seja, de aproveitamento inferior ao mnimo estabelecido
na legislao municipal.

7. Como identificar os imveis no edificados e subutilizados?


O Poder Pblico dever articular informaes de diferentes fontes no processo de verificao
dos imveis no edificados e subutilizados. So fontes possveis: cadastro imobilirio-fiscal; sis-
temas de controle interno (do setor de aprovao de obras particulares e outros); matrculas dos
cartrios de registro de imveis; imagens areas; vistorias fsicas nos imveis listados; eventuais
outros processos administrativos sobre o imvel.

8. Como definir um imvel como no utilizado?


Para configurar a no utilizao, o Municpio deve estabelecer um tempo em que esses imveis
precisam estar desocupados e pode levar em considerao o percentual de rea construda que
no se encontra ocupada.

9. Como identificar as edificaes no utilizadas?


A identificao dos imveis no utilizados mais complexa e no pode se valer dos meios em-
pregados para os casos dos imveis no edificados e subutilizados, como o cadastro fiscal-imo-
bilirio, imagens areas, matrcula no registro de imveis etc. Como alternativas, as informaes
de consumo de gua, luz e gs (geradas pelas concessionrias de servios pblicos) so relevan-
tes para a identificao das edificaes no utilizadas. Nem sempre a no utilizao apresenta
evidncias fsicas claras, por isso as vistorias so importantes, mas devem ser complementadas
com informaes obtidas junto aos vizinhos do imvel, de modo que se estimulem os cidados
para que informem sobre edificaes no utilizadas. Registre-se que a existncia de dvida de
IPTU no significa, necessariamente, que o imvel no esteja sendo utilizado.

10. Todos os imveis vazios, inseridos no permetro urbano, devem ser notificados?
No necessariamente. Segundo o EC, o PEUC deve considerar a demanda para a utilizao, isto
, a capacidade de absoro do mercado e do setor pblico. A deciso deve ser tomada conside-
rando as particularidades do territrio e os objetivos que se pretende atingir. O PEUC pode ser
aplicado em toda rea urbana ou em apenas alguns de seus setores. A delimitao da rea de

74
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

incidncia do instrumento dever estar prevista no plano diretor e depender de uma srie de
fatores tais como: o estoque de terras vazias, demanda por utilizao de terra; dinmica socioe-
conmica e demogrfica, estratgias de adensamento e expanso do tecido urbano. Em qualquer
situao, importante que o PEUC seja aplicado em reas com boas condies de infraestrutura
e sem restries ambientais.

11. Devem ser notificadas reas ocupadas e no regularizadas?


Se os imveis esto ocupados e cumprem uma funo social, no so objeto de aplicao do
PEUC e IPTU progressivo no tempo. A irregularidade da ocupao no caracteriza descumpri-
mento da funo social da propriedade. Devem prevalecer, nesse caso, as tradicionais posturas
municipais relativas ao controle do uso do solo (MONTEIRO, 2006, p. 95). A questo deve ser
tratada pelos rgos de controle urbano, habitao e/ou meio ambiente, de forma a promover
a regularizao das ocupaes irregulares ou, quando no for possvel essa alternativa, dar fim
ao uso indevido mediante o exerccio do poder de polcia administrativa.

12. Quem pode notificar o proprietrio para parcelar, edificar ou utilizar?


Sobre o procedimento de notificao, o EC limita-se a determinar que seja ela realizada por
funcionrio do Poder Pblico Municipal diretamente ao proprietrio do imvel ou, no caso de
esse ser pessoa jurdica, a quem tenha poderes de gerncia geral ou administrao. No caso de
trs tentativas frustradas de notificao presencial, admite-se sua realizao por meio de edital
(Art. 5, pargrafo 3).

13. O que fazer aps a averbao da notificao para PEUC no cartrio?


A aplicao do PEUC no termina com a averbao das notificaes no cartrio. A eficcia dos
instrumentos depende tambm dos mecanismos de gesto da aplicao. Aps a notificao e
averbao, preciso monitorar a reao do proprietrio, ou seja, verificar se houve apresentao
e aprovao de projeto e, depois, execuo da obra.

14. O que fazer nos casos em que o proprietrio recusa-se a receber a notificao?
Deve-se registrar o fato no processo administrativo do imvel e proceder a notificao por meio
de edital.

15. O que fazer nos casos em que o proprietrio no for encontrado?


Como previsto no EC, se o proprietrio no for encontrado, a notificao deve ser feita por meio
de edital.

75
PEUC e IPTU progressivo no tempo

16. Por que a matrcula do imvel deve ser utilizada como base para notificao?
Considerando que a averbao da notificao uma das etapas do PEUC para assegurar que
a obrigao seja transferida a terceiros (comprador, herdeiro, donatrio), o ato de notificao
dever atender s formalidades do Cartrio de Registro de Imveis. A descrio do imvel e a
identificao do(s) proprietrio(s) devem corresponder s informaes da matrcula para evitar
problemas no pedido de averbao.

17. Considerando a proibio do carter confiscatrio dos tributos, no seria in-


constitucional a alquota de 15% prevista para o IPTU progressivo no tempo?
A natureza extrafiscal da progressividade no tempo do IPTU justifica a alquota mxima. Deve-
se considerar, tambm, que o limite de 15% alcanado paulatinamente, aps anos de descum-
primento da funo social da propriedade urbana, incluindo todos os prazos da notificao
para parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios. Assim, tratando-se de IPTU utiliza-
do como instrumento de poltica urbana, visando o ordenamento territorial, conforme os dita-
mes da Constituio Federal e do Estatuto da Cidade, no se est, efetivamente, diante de um
confisco (MARIANO JNIOR, 2011, p. 330).

18. A aplicao do IPTU progressivo no tempo deve ser suspensa quando o pro-
prietrio apresenta projeto?
A apresentao de projeto no significa que o proprietrio deu o devido aproveitamento ao
imvel. Trata-se de obrigao acessria que pode suspender a aplicao do IPTU progressivo
no tempo, mas que no impede que a sano venha a ser retomada caso no ocorra a efetiva
ocupao ou utilizao do imvel dentro dos prazos legais estabelecidos.

19. O que difere a desapropriao com pagamento em ttulos da dvida pblica


(ou desapropriao-sano) da desapropriao por utilidade pblica ou interesse
social?
A desapropriao-sano somente poder ser aplicada aps cinco anos de incidncia do IPTU
progressivo no tempo. O clculo da indenizao refletir o valor da base de clculo do IPTU, des-
contado o montante incorporado em funo de obras realizadas pelo Poder Pblico na rea onde
o imvel est localizado, aps a notificao do PEUC. Alm disso, a indenizao no computar
expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatrios. O pagamento ocorrer median-
te ttulos da dvida pblica resgatveis no prazo de at dez anos, em prestaes anuais, iguais e
sucessivas, assegurados o valor real da indenizao e os juros legais de 6% ao ano, sendo que tais
ttulos no podero ser utilizados pelo particular para pagamento de tributos. J a desapropriao
por utilidade pblica ou por interesse social ocorre independente do PEUC e do IPTU progressivo
no tempo, pois no se trata de punio aos proprietrios que descumprem a funo social de seus
imveis. Por isso, a Constituio de 1988 assegura que a indenizao dever ser prvia, justa e em
dinheiro nesse caso (Art. 5, inciso XXIV).

76
Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

Referncias

ATALIBA, G.IPTU: progressividade.Revista de Direito Pblico, v. 23, n. 93. So Paulo, p.233-238, jan./
mar.,1990

BRASIL. Constituio da Repblica Federativa do Brasil. Constituio (1988). Disponvel em: <http://
www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm>. Acesso em: 02 nov. 2014.

________. Decreto-lei n 3.365, de 21 de junho de 1941. Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br/cci-


vil_03/decreto-lei/del3365.htm>. Acesso em: 02 nov. 2014.

________. Emenda Constitucional n 3, de 17 de maro de 1993. Disponvel em: <http://www.planalto.


gov.br/ccivil_03/constituicao/Emendas/Emc/emc03.htm>. Acesso em: 02 nov. 2014.

________. Estatuto da Cidade. 3. ed. Braslia: Senado Federal, Subsecretaria de Edies Tcnicas, 2008.

________. Resoluo do Conselho Nacional das Cidades n 34, de 1 de julho de 2005. Disponvel
em: <http://www.cidades.gov.br/images/stories/ArquivosCidades/ArquivosPDF/Resolucoes/resolu-
cao-34-2005.pdf>. Acesso em: 24 de janeiro de 2015.

DENALDI, R. et al. Parcelamento, Edificao ou Utilizao Compulsrios e IPTU progressivo no tempo:


regulamentao e aplicao. Santo Andr: Ministrio da Justia - Secretaria de Assuntos Legislativos - MJ/
SAL, 2015. (Projeto Pensando o Direito). Chamada Pblica IPEA/PNPD n 132/2013.

GRAU, E. R. A Ordem Econmica na Constituio de 1988. 7. Ed. So Paulo: Malheiros, 2002.

INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATSTICA. Censo demogrfico 2010. Disponvel em: <http://
www.ibge.gov.br/home/estatistica/populacao/censo2010/>. Acesso em: 14 de novembro de 2014.

________. IBGE/MUNIC. Pesquisa de Informaes Bsicas Municipais - Perfil dos Municpios Brasi-
leiros 2012. Disponvel em: <http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/economia/perfilmunic/2012/default.
shtm>. Acesso em: 24 de janeiro de 2015.

MARING. Lei Complementar n 889, de 27 de julho de 2011. Substitui a Lei Complementar 334/99, que
dispe sobre o Parcelamento do Solo no Municpio de Maring. Disponvel em: < http://sapl.cmm.pr.gov.
br:8080/sapl/sapl_documentos/norma_juridica/11040_texto_integral>. Acesso em: 14 de janeiro de 2015.

MARIANO JNIOR, R. O IPTU utilizado como ferramenta de direito urbanstico: a progressividade no


tempo. In: DALLARI, A. A.; DI SARNO, D. C. L. (coord.). Direito Urbanstico e Ambiental. 2. ed. rev. Belo Hori-
zonte: Frum, 2011, pp. 313-333.

MONTEIRO, V. Parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios da propriedade urbana (arts. 5 e


6). In: DALLARI, A. A.; FERRAZ, S. (coord.). Estatuto da Cidade: comentrios Lei Federal 10.257/2001. 2.
ed. So Paulo: Malheiros, 2006.

77
PEUC e IPTU progressivo no tempo

PESSOA, A. Tributao extrafiscal no ordenamento urbano. In: PESSOA, A. Direito do urbanismo: uma
viso scio-jurdica. Rio de Janeiro: Instituto Brasileiro de Administrao Municipal, 1981.

RIBEIRO, L. C. de Q. O Estatuto da Cidade e a questo urbana brasileira. In: RIBEIRO, L. C. Q; CARDOSO,


A. L. (Org.). Reforma urbana e gesto democrtica: promessas e desafios do Estatuto da Cidade. Rio de
Janeiro: Revan: FASE, 2003.

SANTOS. Lei Complementar n 688, de 29 de julho de 2010. Cria o programa de reabilitao do uso
residencial na regio central histrica de Santos Alegra Centro - Habitao, e d outras providncias.
Disponvel em <https://egov.santos.sp.gov.br/legis/document/?code=3104&tid=67> Acesso em 09 de ja-
neiro de 2015.

_______. Lei Complementar n 821, de 27 de dezembro de 2013. Institui o Plano Diretor de Desenvolvi-
mento e Expanso Urbana do Municpio de Santos, e d outras providncias. Disponvel em: <https://egov.
santos.sp.gov.br/legis/document/?code=4657&tid=90>. Acesso em: 09 de janeiro de 2015b.

SO BERNARDO DO CAMPO. Lei n 6.184, de 21 de dezembro de 2011. Dispe sobre a aprovao do Pla-
no Diretor do Municpio de So Bernardo do Campo, e d outras providncias. Disponvel em: <https://www.
leismunicipais.com.br/a2/plano-diretor-sao-bernardo-do-campo-sp>. Acesso em: 23 de dezembro de 2014.

__________________________. Decreto n 19.110, de 12 de dezembro de 2014. Regulamenta a aplica-


o da progressividade de alquota no tempo, referente ao Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU, no Mu-
nicpio de So Bernardo do Campo, nos termos da Lei Municipal n 6.324, de 19 de dezembro de 2013, e d
outras providncias. Disponvel em: <https://www.leismunicipais.com.br/a2/sp/s/sao-bernardo-do-campo/
decreto/2014/1911/19110/decreto-n-19110-2014-regulamenta-a-aplicacao-da-progressividade-de-aliquota-
no-tempo-referente-ao-imposto-predial-e-territorial-urbano-iptu-no-municipio-de-sao-bernardo-do-cam-
po-nos-termos-da-lei-municipal-n-6324-de-19-de-dezembro-de-2013-e-da-outras-providencias?q=19110>.
Acesso em: 06 de janeiro de 2015.

SO PAULO. Departamento de Controle da Funo Social da Propriedade. Relatrio de aplicao do PEUC


outubro de 2014. So Paulo: Prefeitura de So Paulo, 2014.

78
Presidente da Repblica
DILMA ROUSSEFF

Ministro de Estado das Cidades


GILBERTO KASSAB

Secretrio Executivo
ELTON SANTA F ZACARIAS

Secretrio Nacional de Acessibilidade e Programas Urbanos


LUIS OLIVEIRA RAMOS

Secretria Nacional de Habitao


INS MAGALHES

Secretrio Nacional de Saneamento Ambiental


PAULO FERREIRA

Secretrio Nacional de Transportes e Mobilidade Urbana


DARIO RAIS LOPES

Companhia Brasileira de Trens Urbanos (CBTU)


FERNANDO BARINI RODRIGUES ALVES

Departamento Nacional de Trnsito (DENATRAN)


ALBERTO ANGERAMI

Empresa Brasileira de Trens Urbanos de Porto Alegre S.A.


(TRENSURB)
HUMBERTO KASPER
PROGRAMA
NACIONAL DE
DAS CIDADES W W W. C A PA C I D A D E S . G O V. B R

PARCELAMENTO, EDIFICAO OU UTILIZAO COMPULSRIOS E IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO: CADERNO TCNICO DE REGULAMENTAO E IMPLEMENTAO;
COLEOCADERNOS TCNICOS DE
REGULAMENTAO E IMPLEMENTAO
DE INSTRUMENTOS DO ESTATUTO DA CIDADE

VOLUME 2

PARCELAMENTO,
EDIFICAO OU UTILIZAO
COMPULSRIOS (PEUC) E
IPTU PROGRESSIVO
NO TEMPO
apoio: realizao:

Ministrio das
Cidades