FACULTAD DE INGENIERA CIVIL

INFORME TCNICO DE TASACIN

Valuacin de un Predio Urbano ubicado en la
urbanizacin LOS PORTALES, VILLA DEL SOL
TERCERA ETAPA

PROPIETARIOS : Sr. Carlos Ventura Quispe y

Sra. Marilia Paredes de Ventura

SOLICITANTE : EMPRESA FINANCIERA SAC.

LOCALIZACIN : CODIGO N : CZUP - 011

LOTE : 25

CALLE : 2

SECTOR : ENTRE LA CALLE 2 Y

LA CALLE 3

DISTRITO : ICA

PROVINCIA : ICA

DEPARTAMENTO : ICA

TIPO DE PREDIO : URBANO

FECHA DE VALUACIN : 20 DE JUNIO DEL 2016

VALOR COMERCIAL : S/ 162,395.21

PERITO : ING. LUJAN PALLIN, CYTNTHIA

CIP N 120962

SUPERVISORES : ING. ABRAHAM MANAY MENOZA

CIP N 19053

Ica, 14 de julio del 2016

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I. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1. PROPIETARIOS: Sr. Carlos Ventura Quispe y

Sra. Marilia Paredes de Ventura

I.2. SOLICITANTE: EMPRESA FINANCIERA SAC.

1.3. OBJETO DE LA TASACIN Y METODOLOGA EMPLEADA

Determinar el valor comercial del inmueble. Se efecta en
concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del
Per aprobado por RM N 73-2016-VIVIENDA.Mtodo de
valuacin directa (comparacin, costo), previa inspeccin ocular
y toma de vistas fotogrficas.

1.4. FECHA DE LA TASACIN: 30 de junio del 2016

1.5. FECHA DE LA INSPECCIN OCULAR: 15 de junio del 2016

1.6. UBICACIN: Entre la calle 2 y calle 3, en la Urb. VILLA DEL

SOL.
LOS PORTALES ICA.

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1.7. LINDEROS Y PERMETRO

Por el frente: 6 ml.
Por el fondo: 15 ml.
La lnea poligonal que delimita el permetro del Terreno descrito mide
45 ml.

1.8. REA DEL TERRENO

rea del terreno: 90 m2.

rea techada=50.75m2.

Primer piso =50.75 m2.

Segundo piso =50.75 m2.

1.9. ZONIFICACIN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

ZONIFICACIN: Urbanizacin Villas del Sol

USO ACTUAL: Vivienda Unifamiliar

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1.10. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

La zona donde se ubica el inmueble cuenta con habilitacin

urbana y con los servicios de: energa elctrica pblica y
privada, red de alcantarillado, agua potable con sus respectivas
conexiones domiciliarias y redes de telefona

ENTORNO DEL PREDIO

1.11. CARACTERSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

Ubicado en la urbanizacin VILLA DEL SOL, entre la calle 2 y la

calle 3. con reas verdes cercanas. El terreno est totalmente
urbanizado. Los accesos vehiculares totalmente pavimentados y
en buen estado, accesos peatonales de igual manera en buen
estado de conservacin.

1.12. DESCRIPCIN DE LA DISTRIBUCIN DE LAS PLANTAS

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Se trata de un proyecto de vivienda construida en base a planos

elaborados por un profesional. Presenta la siguiente distribucin:
Primer piso: Sala, comedor, bao de visita, cocina, jardn y estudio
o biblioteca.

1.13. DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN

De acuerdo a lo observado durante la inspeccin ocular efectuada,
Las caractersticas de la edificacin son las siguientes:
CIMENTACIONES Y ESTRUCTURAS: Sistema de placas
PISOS: en la mayor parte cermico.
PAREDES: de concreto tarrajeadas y pintadas.
TECHOS: losas de concreto armado tarrajeadas y pintadas.
ACABADOS: de calidad media.
CARPINTERA: rejas al exterior de la vivienda y madera para los
ambientes interiores.
INSTALACIONES: elctricas y sanitarias con redes empotradas,
red de alcantarillado empotrada.

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1.14. ANTIGEDAD DE LA
EDIFICACIN
La Declaratoria de Fbrica, Licencia
de Obra y Conformidad de Obra
Datan del ao 2011 .teniendo hasta
la fecha 5 aos de antigedad.

ESTADO DE
DESCRIPCIN ANTIGEDAD CONSERVACI
N

Edificacin 5 Bueno

CONSERVACIN Y ACABADOS

1.15. ESTADO DE CONSERVACIN Y DEPRECIACIN

De acuerdo a lo apreciado fsicamente, la vivienda tiene un
estado de conservacin
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Bueno, por lo tanto le corresponde una depreciacin del 5%

segn la Tabla N1 del Reglamento Nacional de Tasaciones del
Per.

DEPRECIACI
ESTADO DE N FACTOR
DESCRIPCIN
CONSERVACIN DEPRECIACIN
%

Edificacin Bueno 5 1.00

1.16. SERVIDUMBRES No presenta ninguna, porque el terreno es

independiente y tiene acceso directo a la va pblica, por el
frente.
1.17. TITULACIN E INSCRIPCIN El predio est inscrito en
Registros Pblicos a nombre del propietario, en el folio 20 del
libro VII de la SUNARP.
1.18. GRAVMENES No presenta ninguno
1.19. OBSERVACIONES Hasta el momento no ha habido
ampliacin de su vivienda, pero lo ha proyectado, para construir
en el segundo piso sistema de albailera confinada.

II. VALORIZACIN:

2.1. VALOR DEL TERRENO (VT)

Para la determinacin del valor unitario comercial del terreno,

se ha tenido en cuenta el estudio de mercado inmobiliario de la
zona
Donde se ubica el predio. Segn los valores comerciales
actuales y a
criterio del perito, al terreno matriz ubicado en la esquina
formada por la calle 2 y la calle 3 se le asignan unos valores
unitario de terreno de S/220.00/m y S/200.00/m,,
Respectivamente. Por lo tanto en aplicacin del artculo II. C. 23
del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, tenemos:

ARTCULO II.C.23
El lote de terreno urbano que tenga ms de un frente a va
pblica, se valuar de la siguiente manera:

a) El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales

a cada uno de sus frentes y se proceder con cada porcin
de rea en la forma que se indica en el artculo II.C.22
sumndose luego los resultados parciales.

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b) Se considerar como frente nico separadamente cada uno

de los frentes que tiene el terreno y se les aplicar el
procedimiento sealado en el artculo II.C.22.

c) El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor

De la comparacin de los casos a) y b)

ARTCULO II.C.22
El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica,
se valuar de la siguiente manera:
a) El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera
menor, se multiplica por el valor unitario de terreno.
b) El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del
valor del terreno,
c) En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.27,
II.C.28 y II.C.29 del presente reglamento.

CASO 1: SUMATORIA DE FRENTES

DIMENSION DE FRENTE: 6m
AT=90 m2

DEL PLAN MAESTRO SE OBTIENE QUE EL VALOR URBANO DEL

TERRENO DE LA CALLE 2 ES DE V.U.T= S/220.00

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o AT=90 m2

EN APLICACION DEL ART.II.C.22 DEL R.N.T

o
EL TRIPLE CUADRADO DEL FRENTE: 3 (6m)2=108 m2

COMPARAMOS: AT=90 m2 < 3*(f)2=108 m2

ESCOGEMOS : AT=90 m2

Valorizacin (I)= (90)*(S/220.00)

Valorizacin (I)= S/19,800.00

DETERMINANDO LA VALORIZACION FINAL

Segn el ARTCULO II.C.22 (Inc. a)

Valorizacin final:= S/19,800.00

2.2. VALOR DE LA EDIFICACIN (VE)

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De acuerdo a la distribucin y a los materiales descritos,

obtenemos:

VE = AT x VUE [1-(P/100)]

Dnde:

-AT = rea techada =101.5 m2.

-P (Porcentaje de Depreciacin) =5 %
VUE = valor unitario de edificacin

DETERMINANDO EL VALOR UNITARIO DE LA EDIFICACION

Datos obtenidos durante la evaluacin:

-Placas: De concreto armado

-Techos: losa maciza

-Pisos: De cermica de 1era.

-Puertas y Ventanas: Puertas Contaplacadas y Ventanas de Fierro

-Revestimiento: Con Pintura Lavable

-Baos: Baos completos Blancos y maylica blanca

-instalaciones Elctricas y sanitarias: Agua fra, agua caliente,

corriente monofsica.

CUADRO DE VALOR UNITARIO DE LA

INGENIERIA DE VALUACIONES EDIFICACION
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VALOR UNIT. VALOR UNIT.

Categor
1ER NIVEL a EDIFICACION 2do NIVEL Categora EDIFICACION

PLACAS DE PLACAS DE
CONCRETO CONCRETO
ESTRUCTURAS B 291.99 B 291.99

TECHOS C 148.26 TECHOS C 148.26

PISOS D 84.53 PISOS D 84.53

ACABADOS PUERTAS Y PUERTAS Y

VENTANAS D 73.35 ACABADOS E 62.76

REVESTIMIENTO F 55.41 REVESTIMIENTO F 55.41

BAOS D 25.16 BAOS D 25.16

ELECTRICAS Y ELECTRICAS Y
INSTALACIONE SANITARIAS SANITARIAS
S E 53.56 E 53.56

S/732.26 S/721.67

Primer nivel: S/732.26

Segundo Nivel: S/721.67
Entonces: Valor unitario de la edificacin por m2
S/732.26+ S/721.67=S/1453.93

DETERMINANDO EL VALOR SIMILAR NUEVO (VSN)

VSN=AT x
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Dnde:

AT=rea Techada =101.5 m2

VUE=Valor Unitario de la Edificacin=S/1453.93

ENTONCES:

VSN=AT x VUE

VSN=101.5 x 1453.93
VSN=S/ 147,573.90

DETERMINANDO LA DEPRECIACION (D)

D=AT x VUE x
(P/100)
Dnde:

AT=rea Techada=101.5 m2

VUE= Valor Unitario de la Edificacin=S/1453.93

P=Porcentaje de Depreciacin=5%

Entonces:

D=AT x VUE x (P/100)

D=101.5 x 1453.93x (5/100)

D=S/ 7378.69

DETERMINANDO EL VALOR DE LA EDIFICACION (VE)

VE=VSN -
D
DONDE:

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VSN=Valor Similar Nuevo= S/ 147,573.90

D=Depreciacion= S/ 7378.69

VE= S/ 147,573.90- S/ 7378.69

VE=S/ 140,195.21

Otra forma:

VE = AT x VUE [1-(P/100)]

VE = 101.5 x 1453.93 [1 (11/100)]

VE=S/ 140,195.21

2.3. VALOR DE LAS INSTALACIONES FIJAS DEL PREDIO (VI)

Entre las instalaciones fijas tenemos:

-Instalaciones telefnicas y Aparatos seguridad: S/ 400.00

-aire acondicionado: S/ 300.00

VI=S/700.00

2.4. VALOR DE LAS OBRAS COPLEMENTARIAS (VOC)

Entre las obras complementarias se encuentran las siguientes:

Cisterna: S/ 850.00
Tanque elevado: S/ 850.00

VOC= S/ 1700.00

VALOR TOTAL DEL PREDIO (VCUI)

VTP= VT + VE +VI+VOC

DONDE:
VT=VALOR DEL TERRENO

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VE=VALOR DE LA EDIFICACION
VI=VALOR DE LAS INSTALACIONES FIJAS DEL PREDIO
VOC=VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

ENTONCES:

VTP = S/19,800.00+ S/140,195.21+S/700.00+ S/ 1700.00

VTP = S/ 162,395.21

SON: CIENTO SESENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS NOVENTA

Y CINCO CON 21/100 SOLES.

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INGENIERIA DE VALUACIONES Pgina 15
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 ANEXO I
CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIN
LIMA METROPOLITANA Y PROVINCIA CONSTITUCIONAL DELCALLAO, COSTA, SIERRA Y SELVA
-EJERCICIO FISCAL 2016
CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIN PARA LIMA METROPOLITANA Y
PROVINCIA CONSTITUCIONAL DEL CALLAO AL 31 DE OCTUBRE DE 2015
VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO CUADRADO DE AREA TECHADA
ESTRUCTURAS ACABADOS INSTALACIONES
MUROS Y PUERTAS Y REVESTI- ELECTRICAS Y
COLUMNAS TECHOS PISOS VENTANAS MIENTOS BAOS SANITARIAS
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)
BAOS
ESTRUCTURAS LOSA O ALIGERADOMRMOL ALUMINIO MRMOL
COMPLETOS AIRE ACONDICIONADO,
LAMINA- DE IMPORTADO, PESADO CON IMPORTADO,
(7)
RES CURVADAS PIEDRAS PERFILES MADERA FINA ILUMINACION
CONCRETO ARMADO DE LUJO
DE NATURALES ESPECIALES (CAOBA ESPECIAL,
CONCRETO CON LUCES MADERA FINAO SIMILAR)IMPORTADO VENTILACIN
IMPORTADAS,
ARMADO MAYORES ORNA- BALDOSA CON FORZADA,
QUE INCLUYEN MENTAL ACSTICO ENENCHAPE SIST.
DE 6 M. CON SOBRE- PORCELANATO.
EN UNA (CAOBA, TECHO FINO HIDRONEUMTICO,

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 VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO CUADRADO DE AREA TECHADA
ESTRUCTURAS ACABADOS INSTALACIONES
MUROS Y PUERTAS Y REVESTI- ELECTRICAS Y
COLUMNAS TECHOS PISOS VENTANAS MIENTOS BAOS SANITARIAS
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)
SOLA CEDRO O PINO AGUA CALIENTE Y
A CARGA MAYOR A O SIMILAR. (MRMOL O
ARMADURA LA SELECTO) FRA,
CIMENTACIN Y VIDRIO
300 KG/M2 SIMILAR) INTERCOMUNICADOR,
EL INSULADO. (1)
TECHO, PARA
ALARMAS, ASCENSOR,
ESTE
CASO NO SE
SISTEMA BOMBEO DE
CONSIDERA
LOS VALORES
AGUA Y DESAGUE.(5)
DE LA
TELFONO,GAS
COLUMNA N2
NATURAL
457.46 277.84 245.37 248.26 267.59 90.30 265.38
BAOS
COLUMNAS, ALIGERADOS OMRMOL ALUMINIO OMRMOL
COMPLETOS SISTEMA DE BOMBEO
VIGAS Y/O LOSAS NACIONAL O MADERA NACIONAL,
(7)
MADERA FINAIMPORTADOS
PLACAS DE DE CONCRETO RECONSTITUIDO, FINA (CAOBA O DE AGUA POTABLE (5),
(CAOBA CON
CONCRETO PARQUET FINOSIMILAR) DE
B ARMADO O SIMILAR) MAYLICA O ASCENSOR
ARMADO (OLIVO, DISEO
CHONTA OESPECIAL, ENCHAPES EN
Y/O METLICAS. INCLINADAS CERMICO TELFONO, AGUA
SIMILAR), VIDRIO TRA- TECHOS.
CERMICA TADO
DECORATIVO CALIENTE Y FRA.
IMPORTADA POLARIZADO (2)
Y CURVADO,
MADERA FINA. IMPORTADO. GAS NATURAL
LAMINADO
O TEMPLADO
294.94 181.27 147.07 130.86 202.74 68.66 193.76
BAOS
PLACAS DE ALUMINIO OSUPERFICIE
ALIGERADO O LOSAS MADERA FINA COMPLETOS IGUAL AL PUNTO "B"
CONCRETO E= MADERA CARAVISTA
(7)
10 A 15 FINA (CAOBA OOBTENIDA NACIONALES
DE CONCRETO MACHIHEMBRADA SIN ASCENSOR.
CM.ALBAILERA SIMILAR) MEDIANTE CON
ARMADA, VIDRIO ENCOFRADO
ARMADO TERRAZO. MAYLICA O
LADRILLO O TRATADO ESPECIAL,
SIMILAR CON POLARIZADO. ENCHAPE EN
C HORIZONTALES. CERMICO
COLUMNAS (2) TECHOS.
Y VIGAS DE NACIONAL DE
LAMINADO O
AMARRE DE COLOR.
CONCRETO
TEMPLADO
ARMADO
203.02 149.76 96.79 84.58 150.40 47.63 122.23
BAOS
LADRILLO O PARQUET DE 1era.VENTANAS DEENCHAPE DE
CALAMINA METLICA COMPLETOS AGUA FRA, AGUA
SIMILAR SIN , ALUMINIO MADERA O
(7)
ELEMENTOS DE PUERTAS DELAMINADOS,
FIBROCEMENTO LAJAS, CERMICA NACIONALES CALIENTE, CORRIENTE
CONCRE- MADERA PIEDRA O

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 VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO CUADRADO DE AREA TECHADA
ESTRUCTURAS ACABADOS INSTALACIONES
MUROS Y PUERTAS Y REVESTI- ELECTRICAS Y
COLUMNAS TECHOS PISOS VENTANAS MIENTOS BAOS SANITARIAS
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)
NACIONAL, SELECTA, BLANCOS
DTO ARMADO. SOBRE VIGUERA MATERIAL TRIFSICA,
LOSETA VIDRIO CON
DRYWALL O VENECIANA MAYLICA TELFONO,GAS
METLICA. TRATADO VITRIFICADO.
SIMILAR IN- 40x40, BLANCA. NATURAL
CLUYE TECHO TRANSPARENTE
PISO LAMINADO.
(6) (3)
196.33 95.06 85.38 74.09 115.40 25.41 77.22
ADOBE, TAPIAL PARQUET DE 2da.VENTANAS DE
MADERA CON SUPERFICIE DE BAOS CON AGUA FRA, AGUA
O LOSETA FIERRO
PUERTAS DELADRILLO MAYLICA
QUINCHA MATERIAL VENECIANA 30x30 CALIENTE, CORRIENTE
MADERA CARAVISTA. BLANCA.
LAJAS DESELECTA
E IMPERMEABILIZANTE. PARCIAL MONOFSICA,
CEMENTO CON (CAOBA O
SIMILAR) VIDRIO
CANTO RODADO. TELFONO.
SIMPLE
TRANSPARENTE
GAS NATURAL
(4)
138.22 35.44 57.21 63.39 79.39 14.94 56.08
MADERA LOSETA VENTANAS DETARRAJEO BAOS AGUA FRA,
CALAMINA METLICA
(ESTORAQUE, CORRIENTE, FIERRO O FROTACHADO BLANCOS CORRIENTE
PUMAQUIRO, FIBROCEMENTO O ALUMINIO Y/O YESOSIN
CANTO RODADO. MONOFSICA.
HUAYRURO, TEJA INDUSTRIAL, MOLDURADO, MAYLICA.
MACHINGA, PUERTAS PINTURA
SOBRE VIGUERA DE ALFOMBRA TELFONO
CATAHUA CONTRAPLA- LAVABLE.
AMARILLA, CADAS DE
F MADERA CORRIENTE. GAS NATURAL
COPAIBA, MADERA
(CEDRO O
DIABLO FUERTE,
SIMILAR), PUER-
TORNILLO O TAS MATERIAL
SIMILARES) MDF o HDF.
DRY WALL O VIDRIO SIMPLE
SIMILAR (SIN TRANS-
TECHO) PARENTE (4)
104.09 19.49 39.07 47.59 55.97 11.13 32.08
MADERA
PIRCADO CON ESTUCADO DESANITARIOS AGUA FRA,
MADERA RSTICA O LOSETA VINLICA, CORRIENTE
MEZCLA YESO Y/O BSICOS CORRIENTE
CON
CEMENTO MARCOS ENBARRO, PINTURADE LOSA DE
GDE BARRO. CAA CON TORTA MONOFSICA.
BRUADO PUERTAS AL 2da,
Y VENTANAS DE FIERRO
DE BARRO. COLOREADO. TEMPLE O AGUA. TELFONO
PVC O FUNDIDO
MADERA
TAPIZN O GRANITO.
CORRIENTE
61.33 13.40 34.48 25.71 45.89 7.65 29.76
CEMENTO MADERA PINTADO ENSIN AGUA FRA,
SIN TECHO
PULIDO, RSTICA. LADRILLO APARATOS CORRIENTE
H LADRILLO RSTICO, PLACASANITARIOS. MONOFSICA SIN

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 VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO CUADRADO DE AREA TECHADA
ESTRUCTURAS ACABADOS INSTALACIONES
MUROS Y PUERTAS Y REVESTI- ELECTRICAS Y
COLUMNAS TECHOS PISOS VENTANAS MIENTOS BAOS SANITARIAS
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)
CORRIENTE, DE
ENTABLADO CONCRETO O
EMPOTRAR.
CORRIENTE. SIMILAR.
...... 0.00 21.57 12.85 18.36 0.00 16.07
TIERRA SIN
SIN PUERTAS NI SIN INSTALACIN
COMPACTADA REVESTIMIENTOS
EN LADRILLO,
I VENTANAS. ELCTRICA NI
ADOBE
O SIMILAR. SANITARIA.
..... ..... 4.31 0.00 0.00 ...... 0.00
EN EDIFICIOS AUMENTAR EL VALOR POR M2 EN 5 % A PARTIR DEL 5 PISO
EL VALOR UNITARIO POR M2 PARA UNA EDIFICACIN DETERMINADA, SE OBTIENE SUMANDO LOS VALORES SELECCIONADOS DE
CADA UNA DE LAS 7 COLUMNAS DEL CUADRO DE ACUERDO A SUS CARACTERSTICAS PREDOMINANTES.
(1) REFERIDO AL DOBLE VIDRIADO HERMTICO, CON PROPIEDADES DE AISLAMIENTO TRMICO Y ACSTICO. (2) REFERIDO AL
VIDRIO QUE RECIBE TRATAMIENTO PARA INCREMENTAR SU RESISTENCIA MECNICA Y PROPIEDADES DE AISLAMIENTO ACSTICO
Y TRMICO, SON COLOREADOS EN SU MASA PERMITIENDO LA VISIBILIDAD ENTRE 14% Y 83%.
(3) REFERIDO AL VIDRIO QUE RECIBE TRATAMIENTO PARA INCREMENTAR SU RESISTENCIA MECNICA Y PROPIEDADES DE
AISLAMIENTO ACSTICO Y TRMICO, PERMITEN LA VISIBILIDAD ENTRE 75% Y 92%. (4) REFERIDO AL VIDRIO PRIMARIO SIN
TRATAMIENTO, PERMITEN LA TRANSMISIN DE LA VISIBILIDAD ENTRE 75% Y 92%.
(5) SISTEMA DE BOMBEO DE AGUA Y DESAGUE, REFERIDO A INSTALACIONES INTERIORES SUBTERRNEAS (CISTERNAS, TANQUES
SPTICOS) Y AREAS (TANQUES ELEVADOS) QUE FORMAN PARTE INTEGRANTE DE LA EDIFICACIN. (6) PARA ESTE CASO NO SE
CONSIDERA LA COLUMNA N 2
(7) SE CONSIDERA COMO MNIMO LAVATORIO, INODORO Y DUCHA O TINA.

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