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21 L’angolo economico
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22 Le aste immobiliari
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L’angolo giuridico
a cura dell’Avv. Gianluca Pizzuti*
GLI ALTRI DIRITTI REALI
IL DIRITTO DI SUPERFICIE: Art. 952 c.c. è una deroga al
principio generale dell’accessione (tutto ciò che sta sul
suolo è del proprietario del suolo. Il diritto di superficie
può nascere: per contratto o testamento; può essere
perpetuo o a tempo determinato. Il diritto di superficie
se è a tempo determinato cessa allo scadere del termine;
se è a tempo indeterminato cessa per prescrizione, ossia
se entro venti anni il titolare del diritto non costruisce o
non finisce la costruzione iniziata.
Altra causa di estinzione è la consolidazione ossia quan-
do il diritto di superficie e la proprietà del suolo vanno in
capo alla stessa persona.
L’ENFITEUSI: E’ un diritto di godimento su cose altrui,
in particolare è lo stesso diritto di godimento del fondo
che spetta al proprietario, con il vincolo di migliorarlo e
di pagare al proprietario un canone periodico. L’enfiteu-
ta ha gli stessi diritti del proprietario. L’enfiteusi si costi-
tuisce per usucapione, per testamento o per contratto;
essa può essere perpetua o a tempo determinato (non
meno di venti anni): Il concedente ha diritto al canone,
al miglioramento del fondo, ha diritto di ritenere le addi-
zioni fatte salvo pagamento delle stesse, ed ha l’obbligo
di rimborsare i miglioramenti.
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L’enfiteuta ha diritto ai frutti, ad utilizzare il suolo e le ac-
cessioni, ha diritto al rimborso dei miglioramenti, ha di-
ritto di ritenzione del fondo finché non è soddisfatto del
suo credito, ha il diritto di affrancazione, ha, inoltre, l’ob-
bligo di pagare il canone, di pagare le imposte, di fare i
miglioramenti e di non costituire altri enfiteusi sul fondo.
AFFRANCAZIONE: E’ diritto potestativo dell’enfiteuta di
diventare proprietario del fondo mediante pagamento
di una somma pari a quindici volte il canone annuo. Se il
proprietario si rifiuta, l’enfiteuta può chiedere all’autorità
giudiziaria competente una sentenza costitutiva.
DEVOLUZIONE: Diritto potestativo del proprietario di
chiedere all’autorità giudiziaria competente una sen-
tenza costitutiva che faccia caducare il diritto di enfiteusi
con conseguente riespansione del diritto di proprietà.
L’affrancazione prevale sempre sulla devoluzione.
ESTINZIONE DELL’ENFITEUSI
• Decorso del tempo;
• Perimento del fondo;
• Confusione;
• Prescrizione (per non uso ventennale);
• Affrancazione o devoluzione.
... segue a pag. 20 >>
19
 USUFRUTTO: È il diritto di godere della cosa di altri, tra-
endone ogni utilità, frutti compresi, con l’obbligo di non
cambiarne la destinazione economica.
Oggetto dell’usufrutto sono tutti i tipi di beni (mobili,
immobili, aziende etc.). I beni devono essere infungibi-
li ed in consumabili, per l’obbligo di restituire la stessa
cosa al termine dell’usufrutto.
Art. 995 c.c.: è ammesso l’usufrutto su cose consumabili
(il c.d. quasi-usufrutto), in tal caso l’usufruttuario diviene
proprietario dei beni consumabili ed ha l’obbligo di re-
stituire altrettanti della stessa specie (es. il denaro).
DURATA: l’usufrutto è temporaneo; se dato a persona
fisica non dura oltre la sua vita; se dato a persona giuridi-
ca la durata massima è di trenta anni. L’usufruttuario non
può trasmettere per successione agli eredi il suo diritto.
ACQUISTO: per legge (essa ne stabilisce i modi, es. usu-
frutto legale dei genitori sui beni del figlio); per contratto
(fatto con forma scritta e va registrato pena nullità); per
testamento (accettazione dell’eredità che lo costituisce
va trascritta); per usucapione.
DIRITTI DELL’USUFRUTTUARIO: diritto di avere il pos-
sesso della cosa, ossia servirsene e trarne i frutti, senza la
necessaria collaborazione del nudo proprietario; diritto
di far suoi i frutti, per tutta la durata dell’usufrutto; diritto
all’indennità per i miglioramenti; diritto di cedere il pro-
prio usufrutto (no per testamento), di ipotecare il bene e
di cederlo in locazione.
OBBLIGHI DELL’USUFRUTTUARIO: restituire la cosa la
termine dell’usufrutto; fare l’inventario e prestare cau-
zione alla presa di possesso del bene; usare la cosa con
la diligenza del buon padre di famiglia e rispettare la
destinazione economica del bene; pagare le spese e gli
oneri per l’ordinaria manutenzione; pagare le imposte e
i canoni della cosa.
OBBLIGHI DEL NUDO PROPRIETARIO: provvedere alla
straordinaria manutenzione della cosa; concorrere alle
spese di lite sulla cosa; pagare i contributi straordinari di
miglioria.
ESTINZIONE DELL’USUFRUTTO: per morte dell’usu-
fruttuario o per scadenza del termine se concesso a
persona giuridica; prescrizione per non uso ventennale;
consolidazione (usufruttuario e proprietario divengono
la stessa persona); abuso del diritto (es. l’usufruttuario
ha fatto perire il bene, va però dichiarato con sentenza
costitutiva); rinuncia dell’usufruttuario; annullamento,
rescissione, o risoluzione del contratto di usufrutto.
L’USO: diritto dell’usuario di godere del bene e di trarne
i frutti ma solo limitatamente al suo bisogno e della sua
famiglia.
IL DIRITTO DI ABITAZIONE: diritto di abitare una casa
limitatamente ai bisogni propri e della sua famiglia.
Entrambi sono diritti personalissimi, non cedibili né lo-
cabili.
LE SERVITU’ PREDIALI: La servitù è il peso imposto su
un fondo (servente) a vantaggio di un altro fondo (do-
minante) di un diverso proprietario.
Le caratteristiche della servitù sono: Predialità (vantag-
20
gio è per il fondo non per il suo proprietario); Ambulato-
rietà attiva e passiva (il diritto si trasferisce unitamente al
fondo cui si riferiscono); i fondi devono essere di diversi
proprietari.
La servitù consiste in un non facere o pati del proprieta-
rio del fondo servente.
TIPI DI SERVITU’:
Apparenti: si manifestano con opere visibili (es. passag-
gio, acquedotto);
Non apparenti: senza opere visibili (es. pascolo, servitù
di non edificare);
Affermative: serve un comportamento attivo del pro-
prietario del fondo dominante (es. passaggio);
Negative: serve un comportamento passivo del proprie-
tario del fondo dominante (es. non costruire);
Continue: sono servitù affermative, per cui l’attività
dell’uomo serve solo alla loro costituzione (es. acque-
dotto);
Discontinue: serve un’attività dell’uomo (es. passaggio);
Volontarie: si formano per volontà dei soggetti;
Coattive: si formano per legge, che da un diritto pote-
stativo al proprietario del fondo dominante, esse quindi
nascono solo per sua volontà per contratto o con sen-
tenza costitutiva. Esse sono servitù di acquedotto, di
passaggio (ossia il diritto di passare sul fondo altrui per
arrivare alla via pubblica.
COSTITUZIONE DELLE SERVITU’ VOLONTARIE: avvie-
ne per contratto tra il proprietario del fondo dominante
e servente; per testamento e per usucapione; per de-
stinazione del buon padre di famiglia (il proprietario di
un fondo vi costruisce un acquedotto, successivamen-
te vende la parte su cui insiste l’acquedotto, per cui si
intende automaticamente costituita la servitù in favore
del fondo su cui non vi era l’acquedotto).
ESTINZIONE DELLA SERVITU’: per confusione (si ha
la riunione dei due fondi sotto la proprietà di un’unica
persona); per prescrizione (per non uso ventennale); per
scadenza del termine o condizione risolutiva.
AZIONI A TUTELA DELLA SERVITU’: Azione di mero
accertamento (per il riconoscimento giudiziale della ser-
vitù); Azione confessoria (per far cessare impedimenti
o turbative alla servitù); Azione per risarcimento danni
(per tutelare il credito che nasce dalla servitù); Azioni
possessorie.
Avv. Gianluca Pizzuti
V.le V. Colonna n. 49 – 65127 PESCARA
Tel e Fax 085/694902 – mobile 347/3622959
Email: pizzuti10@interfree.it
L’angolo economico
LA CASA VERDE
TUTTO SULLA CASA ECOLOGICA
Via libera dal parlamento europeo alla Direttiva sul-
la casa ecologica.
A partire dal 2020, tutti i nuovi edifici costruiti do-
vranno essere conformi a più elevati standard di ri-
sparmio energetico e dovranno essere alimentati, in
larga misura, con forme di energia rinnovabili.
Questa è una tendenza già in atto in Italia da qualche
anno, grazie ai contributi pubblici stanziati dal gover-
no per l’acquisto della Casa Verde.
Oltre che per il risparmio dei consumi, la casa ecolo-
gica si distingue da una tradizionale per materiali im-
piegati.
Si predilige l’uso di isolanti per involucro edilizio, evi-
tando ponti termici per garantire temperature co-
stanti ed ottimali all’interno delle abitazioni, oltre a
materiali non dannosi per la salute, che contengano
bassi contenuti organici volatili, presenti in colle, ver-
nici, silicone, moquette, responsabili di allergie, intol-
leranze e problemi all’organismo.
a cura del rag. Maria Grazia Valentini*
Infine la casa ecologica fa ricorso a fonti di energia
rinnovabile come pannelli solari, fotovoltaici, sonde
geotermiche o generatori eolici a cui si aggiunge il re-
cupero dell’acqua piovana da utilizzare per scarico o
irrigazione.
Tutto ciò si traduce in un risparmio notevole. Si pensi
a sistemi già installati in alcuni edifici in Italia che per-
mettono di regolare orari di accensione e tempera-
ture di termosifoni, modificando le impostazioni an-
che con un sms.
Per queste innovazioni si utilizza il recupero al 55%
dalla dichiarazione dei redditi attraverso le detrazio-
ni fiscali previste.
Sono ammortizzabili in appena 4 anni se si tiene pre-
sente che il risparmio per riscaldare l’abitazione è del
20-25%.
*Studio Tributario Valentini
Del Rag. Valentini Maria Grazia
Via G. D’annunzio n. 06 -Montesilvano ( PE )
Tel. e fax: 085/4491053 – mobile 328/6623035
Email: mgrazia_valentini@alice.it
21
 L’Asta Giudiziaria
Le Procedure Fallimentari
a cura del Dipartimento Legale - Aste Consulting
Proseguiamo il viaggio nel mondo delle vendite
giudiziarie soffermandoci sulle procedure concor-
suali ed in particolar modo sulle aste derivanti da
provvedimenti di sentenze di fallimento.
Abbiamo già sottolineato in precedenza a cosa serva
l’asta giudiziaria e, in questo caso, vogliamo porre
l’accento sulle differenze sostanziali e pratiche tra
le aste conseguenti a procedimenti di esecuzione e
quelle conseguenti al fallimento.
Nel primo caso sappiamo di avere a che fare con un
soggetto insolvente che vede posto giudizialmente
in vendita un bene di sua proprietà su istanza di
uno o più creditori in forza di un titolo esecutivo, una
sentenza o un decreto ingiuntivo o piuttosto una
cambiale o un assegno. Il ricavato della vendita
naturalmente avrà lo scopo di soddisfare i creditori
stessi.
Compito del Giudice che gestisce la c.d. procedura
esecutiva o di un suo delegato, normalmente un
notaio o un avvocato, sarà quello di stabilire il prezzo
di vendita dei beni già stimati da un perito e di
ordinare la loro vendita in un giorno prestabilito, la
fissazione della c.d. asta.
Posto che lo scopo del procedimento giudiziale è
che i beni del debitore siano venduti, cioè che vi sia
un soggetto che voglia acquistarli pagando il prezzo
stabilito dal Giudice, sarà assolutamente
indispensabile pubblicizzare il giorno e il luogo
dell’asta e il prezzo dei beni posti in vendita tramite
canali di comunicazione quali siti internet
specializzati o quotidiani che rendono note le aste
indette dai Tribunali locali. In tal modo i poten-
ziali compratori saranno in grado di fare un’offerta
e di partecipare alla eventuale gara a rilancio
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(l’incanto) a mezzo di apposita domanda corredata
di assegno cauzionale.
Naturalmente, in caso di asta senza partecipanti,
il prezzo del bene in vendita verrà ribassato progres-
sivamente, pur di alienare il cespite e recuperare
una somma di denaro sebbene inferiore a quella
inizialmente prevista dalla procedura.
Nel secondo caso, abbiamo a che fare con una
società o un’impresa che, a seguito di una sentenza
che ne sancisce il fallimento, vede gestire tutto il
proprio patrimonio, mobiliare e immobiliare, da
un c.d. Curatore nominato dal Giudice del
Fallimento. Ciò al fine di liquidare velocemente i
cespiti, anche tramite la loro vendita forzosa per
soddisfare i creditori insinuatisi nella procedura
fallimentare.
La differenza, per quello che può interessare i poten-
ziali acquirenti, è che in questo caso non sarà pubbli-
cizzata la data e il luogo dell’asta, in quanto non
ancora fissata. Il potenziale acquirente dovrà invece
primariamente formulare un’offerta dichiarandola
irrevocabile e depositarla presso la Cancelleria
Fallimentare in tal modo sottoponendola
all’attenzione del Curatore e del Giudice.
Solo in una fase successiva, una volta ricevuta
almeno un’offerta, il Giudice fisserà la vendita
all’asta, la pubblicizzerà tramite i già citati canali di
comunicazione con espresso avvertimento che, se
l’offerente non parteciperà all’udienza di vendita,
perderà il deposito cauzionale.
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