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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO


COMARCA DE SO PAULO
FORO CENTRAL CVEL
41 VARA CVEL
PRAA JOO MENDES S/N, So Paulo - SP - CEP 01501-900
Horrio de Atendimento ao Pblico: das 12h30min s19h00min

SENTENA

Processo Fsico n: 0172078-84.2006.8.26.0100


Classe - Assunto Procedimento Comum - Pagamento
Requerente: Dario Bressa da Rocha e outros
Requerido: Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo - Bancoop e outro

Este documento foi liberado nos autos em 23/01/2017 s 17:24, cpia do original assinado digitalmente por MARCELO AUGUSTO OLIVEIRA.
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Marcelo Augusto Oliveira

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0172078-84.2006.8.26.0100 e cdigo 2S000000UTELK.
Vistos.

DARIO BRESSA DA ROCHA, JANAINA MARA


CRESPILHO ROCHA, WEBERTON SILVA TEIXEIRA, SORAYA GALVO,
ODAIR BURGHERI, EMILIA MARIA DA SILVA BURGHERI, WILSON
FERNANDES CASTILHO, MARIA TERESA CASTILHO, CECILIA KASUKO
MARUNO, HIDEU KANISHIRA, DORIVAL PAYTH DOS SANTOS, MARIA
ANGELINA PEDRO DOS SANTOS, ASSUNTA CAROTENUTO DE DOMENICO,
CLUDIO RODRIGUES NETO, SNIA MARIA NAREVICIUS, REGINALDO
JUNQUEIRA DE QUEIROZ, LUCRCIA FRANA DE QUEIROZ, JEFFERSON
MELOTTO, IVANA MARIA SCHIAVETTI, SANDRA REGINA STRAZZACAPPA,
MARCOS ANTNIO VICENTE, CLUDIA REGINA DE PAULA, SUELI MARIA
DA CONCEIO MENDES FERREIRA, ELIOMAR SILVEIRA FERREIRA,
MRCIA TEREZINHA FERNANDEZ CUNHA FERREIRA, FABIANA COSTA
UEZO, RONALDO UEZO, NELSON CHIODI OKADA, SANDRA CRISTINA
GARCIA OKADA, ANTNIO FUMIO TAKAHASHI, ADRIANA ALBA PICONI,
APARECIDA ALVES DE ANDRADE, AILTON FERREIRA DE SOUZA, KTIA
REGINA ORTEGA, GUSTAVO THEODORO JACINTHO, DIMAS BOLDO,
LUCIENE FIGUEIREDO FERNANDES, SANDRA REGINA FERRAZ DE
ANDRADE, NELSON SCHMALZ PUPO, CLUDIA CONSSO PUPO, VERA

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LCIA DE OLIVEIRA MACEDO, ABEL MARQUIONI CABRAL, MARGARIDA


GUILHERME, SNIA MARIA ALVES, APARECIDA CARVALHO MONDADORI,
CARLOS CSAR MARCONI, MARIA CRISTINA SANCHES SOLER,
VERNICA FBIO, SIMONE JOS DA SILVA MORAES, APARECIDA
LOZANO TOUFEN, CARLOS TOUFEN, AMRICO SUGIURA, PASCHOAL
CAROTENUTO, LUCIANA CAROTENUTO, IRACEMA BERNARDA DOS REIS,

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JULIVAL SANTOS, MARIA LIVAMAR DE LIMA, REGINA MARIA CORREA DE

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MEIRELES, ANTNIO GESS DO NASCIMENTO, RHODINEI PEDROSO, IRIA
CRISTINA JULIATTI PEDROSO, ROGRIO AFONSO DE FREITAS, SUSETE
DOS SANTOS LOPES DE FREITAS, DIRCEU MATEUS, IVANY TADEU
MATEUS, VALDECIR JOS SAONCELLA, WAGNER GAVIOLI DE OLIVEIRA,
ADRIANA MARQUES DE OLIVEIRA, HLCIO NAVARRO, LUCIMAR
APARECIDA DOS SANTOS MACHADO, WLADIMIR LVARES MACHADO,
ZILDA MARIA SILVEIRA LANFREDI, ANTNIO ALMIR LANFREDI FILHO,
ROBERTO DOMINGUES, CARLOS SPINOSA, AMLIA MAFALDA SPINOSA,
CARLOS ALBERTO CHUNG SI, MARIA EREMIUTA NICACIO CHUNG SI,
ERICINA LOPES MONTE CASSIANO, NILTON CESR SANCHES, MRCIA
MARIA LUIZ SANCHES, ARMANDO BERNARDINO DE CARVALHO, MARIA
HELENA DE MELO, LEONARDO EUGNIO ULLOA GUZMAN, MARIA DAS
GRAAS DANTAS GUERRA, EUGNIO BUCINSKAS FILHO, MAURA DE
CSSIA FALBO, RAFAEL PAGANI JORGE, RODRIGO PAGANI JORGE,
WAGNER DO AMARAL ROCHA, NGELA SPINOSA ROCHA, ROBERTO
BARINI GIORGIO, MARIA SELMA VIEIRA, JOS ROBERTO PEDRO, DIRCEU
MATEUS, IVANY TADEU MATEUS, JOS ANTNIO MORENO e OSMARINA
SEVERINO movem a presenta ao declaratria de inexistncia de dbitos e
nulidade de clusula contratual c/c cominatria de obrigao de fazer e
antecipao dos efeitos da tutela em face de COOPERATIVA HABITACIONAL
DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP e COOPERATIVA
HABITACIONAL DOS ASSOCIADOS DA APCEF/SP, alegando em sntese que
so compradores de imveis comercializados pelas requeridas, os quais

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deveriam ser construdos pelo sistema de preo de custo. Explicam que em


27.06.1995 a APCEF efetuou a compra de um terreno para a futura edificao,
acertando com os vendedores que alm de parte do pagamento em dinheiro,
estes receberiam 18 unidades dos futuros apartamentos que seriam construdos.
Salientam que a BANCOOP passou, a partir de 2002, a ser a procuradora da
APECEF em todas as questes relativas ao Condomnio Residencial Vila

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Formosa. Aps a comercializao das unidades, de forma mercantilista, as

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prestaes de contas e as assembleias foram interrompidas, nenhuma
correspondncia tendo sido mais encaminhada aos compradores. As obras foram
entregues fora do cronograma prometido, at o momento tendo havido apenas a
incorporao dos Blocos A e C. Os imveis foram quitados por parte dos
compradores, inclusive tendo eles recebido termos de quitao de cada imvel,
alguns deles j possuindo escritura definitiva averbada no Registro de Imveis.
Tentaram acesso prestao de contas supostamente disposio na sede das
requeridas, sem sucesso. Em 31.03.2006 receberam correspondncia
denominada apurao final e encerramento seccional Vila Formosa na qual so
cobrados valores que variam de R$ 14.582,02 a R$ 16.746,65, o que elevou o
preo dos imveis para aproximadamente R$ 130.000,00, fugindo do preo de
custo e superando, inclusive, o valor de mercado deles. Solicitaram a
apresentao dos clculos demonstrativos do valor cobrado, no obtendo
resposta das requeridas. Pedem a desconsiderao do carter cooperativista das
requeridas e a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor. Sustentam a
abusividade da clusula de apurao final e acusam a falta de demonstrao da
existncia de dbitos. Acrescentam que os proprietrios dos 18 apartamentos
dados como parte de pagamento pelo terreno no esto sendo cobrados do
rateio desta dvida, com o que no concordam. Entendem que o preo anunciado
nos folders distribudos inicialmente foi condio que norteou o negcio e
vinculou as partes. Pediram tutela antecipada a fim de que seja suspensa a
obrigatoriedade da cobrana enquanto discutida judicialmente o dbito;
abstenham-se as requeridas de lanar os nomes dos compradores nos cadastros

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de proteo ao crdito; concretizem elas o registro total dos termos de adeso


perante o 9 Cartrio de Registro de Imveis de So Paulo, averbando-se todos
os termos de adeso na matrcula do imvel; emitam comunicados a todos os
proprietrios informando a irregularidade na documentao do empreendimento,
entregando para eles os necessrios Termos de Quitao; regularizem perante a
Caixa Econmica Federal todos os documentos necessrios para que os

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adquirentes possa utilizar os recursos das contas de FGTS. Demandam, ao final,

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a procedncia da ao, a fim de que seja reconhecida a relao de consumo
havida entre as partes; declarada nula de pleno direito a clusula que prev a
apurao final de valores, ou, alternativamente, que as requeridas apresentem
pormenorizadamente os custos que compem a referida cobrana; sejam
condenadas as requeridas ao pagamento de multa de 50% sobre a quantia que
receberam e a adotar as providencias para a outorga da escritura definitiva dos
imveis, com a consequente adjudicao compulsria (inicial emendada s fls.
2136/2145).

A tutela antecipada pretendida foi indeferida na deciso de


fl. 2061/2062.

Os autores formularam pedido de reconsiderao s fls.


2064/2072, o qual foi rejeitado (fl. 2099).

Foi interposto recurso de Agravo de Instrumento pelos


autores (fls. 2103/2133).

A requerida COOPERATIVA HABITACIONAL DOS


ASSOCIADOS DA APCEF/SP apresentou contestao s fls. 2184/2201,
aduzindo que a regularizao da documentao da Seccional Vila Formosa j foi
concluda, encontrando-se inclusive registrada a Conveno do Condomnio. No
existem, assim, outras providncias a ser tomadas para a liberao do FGTS
perante a Caixa Econmica Federal. Explica que os Termos de Adeso indicam o
valor inicialmente estimado e a obra a preo de custo. Assevera que toda a
documentao referente obra est disposio dos cooperados interessados.
Entende que o Termo de Quitao recebido por alguns dos cooperados no os

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desobriga da condio de scios da cooperativa. Aponta que o que est sendo


cobrado a diferena entre o que foi pago e o que foi usufrudo, totalizando o
custo final da obra. Aduz que o dficit, para o ano de 2005, somava R$
3.262.701,79, montante rateado entre os cooperados com a projeo de
despesas futuras para a finalizao documental. Entende inaplicvel o Cdigo de
Defesa do Consumidor ao caso e pede, ao final, a improcedncia da ao.

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A COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE

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SO PAULO BANCOOP apresentou contestao s fls. 2214/2261, arguindo,
preliminarmente, ilegitimidade passiva e falta de interesse de agir no que toca aos
pedidos de entrega de termo de quitao, outorga de escritura definitiva e
prestao de contas. Pediu a sua interveno como assistente simples na ao.
No mrito, aduziu, em breve resumo, que uma cooperativa habitacional
devidamente constituda e que segue seu estatuto social e os ditames da Lei
5764/71. Sustenta a legalidade do Fundo de Investimento de Direitos Creditrios
e defende que no houve propaganda enganosa, pois os compradores sempre
tiveram conhecimento que estavam adquirindo os imveis a preo de custo, pelo
sistema de autofinanciamento. Explica que os autores pagaram o preo estimado
e que o efetivo preo de custo s seria verificado com a apurao final, rateando-
se eventual diferena. No h relao de consumo, e sim atos cooperativos,
sendo legal e essencial a clusula de apurao final. Aponta que a lei de
incorporaes imobilirias inaplicvel s cooperativas habitacionais. Repisa que
o empreendimento est deficitrio e que a apurao final relativa ao ano de 2005
verificou saldo negativo de R$ 2.249.671,20. Nos empreendimentos que executa
no h individualizao da unidade, o que se registra a averbao da
construo do empreendimento ao final da obra e a instituio do condomnio
edilcio. Pediu a extino do processo sem resoluo do mrito ou,
subsidiariamente, sua improcedncia.

Rplica s fls. 2395/2424, reiterando o pedido de


reconsiderao da deciso que indeferiu a antecipao dos efeitos da tutela.

Acerca da rplica e documentos juntados, manifestou-se a

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BANCOOP s fls. 2484/2490.

Novamente rejeitado o pedido de tutela antecipada (fl.


2497). Na mesma oportunidade, foi facultada a especificao de provas e
indagadas as partes acerca do interesse na designao de audincia de tentativa
de conciliao, sobre o que se manifestaram s fls. 2498/2503 e 2505/2507 e
2509/2510.

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Saneado o feito (fls. 2511/2513), foram afastadas as
preliminares arguidas em defesa, fixados os pontos controvertidos e deferida a
produo de prova documental nova e pericial contbil.

O laudo pericial foi apresentado s fls. 2567/2683.

s fls. 2708/2710 pleiteiam os autores Leonardo Eugenio


Ulloa Guzman e sua esposa o depsito judicial do valor supostamente devido a
fim de que seja emitida a escritura definitiva do imvel.

Sobre o laudo pericial manifestaram-se os autores s fls.


2731/2737, 2738/2742, 2748/2794.

Foram prestados esclarecimentos s fls. 2825/2829.

s fls. 2840, foi homologado o acordo firmado entre


ROGRIO AFONSO DE FREIRAS e SUSETE DOS SANTOS LOPES DE
FREITAS, extinguindo-se o feito em relao a eles.

Sobre os esclarecimentos periciais, manifestaram-se as


partes s fls. 2845/2847 e 2852/2854, 2879/2882.

s fls. 2948 foi homologado o acordo firmado entre


CLAUDIO RODRIGUES NETO, SONIA MARIA NEREVICIUS RODRIGUES e
LEONARDO EUGNIO ULLOA GUZMAN, extinguindo-se o feito em relao a
eles.

Nova manifestao do perito s fls. 2930/2933.

Manifestou-se as partes s fls. 2969/2976 e 2988/2990.

Intimado a indicar, especificamente, os documentos

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faltantes (fl. 2999), o perito manifestou-se s fls. 3000/3005.

s fls. 3113v foi homologado o acordo firmado entre


JULIVAL SANTOS e MARIA LIVAMAR DE LIMA, extinguindo-se o feito em
relao a eles.

Vindo a bito a requerente APARECIDA CARVALHO


MONDADORI, foi substituda pelos sucessores SRGIO RICARDO

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MONDADORI, LUCIMARA MONDADORI CRUZ e LUIZ FERNANDO
MONDADORI. (fl. 3202)

Foi homologado o acordo firmado entre ELIOMAR


SILVEIRA FERREIRA e MRCIA TEREZINHA FERNANDES CUNHA
FERREIRA, extinguindo-se o feito em relao a eles (fls. 3126).

Interposto recurso de Agravo de Instrumento pelos autores


(fls. 3225/3242), foi-lhe negado provimento (fls. 3251/3260).

Adriana Alba Picone solicitou alterao de seu nome e


retificao do polo ativo, a fim de que seja excludo seu ex-marido ANTONIO
FUUMIO TAKAHASHI (fls. 3287/3288).

Apresentado complementao ao laudo pericial contbil s


fls. 3447/3560, manifestaram-se as partes s fls. 3580//3587, 3588/3592,
3712/3720 e 3721/3762.

Derradeiros esclarecimentos complementares foram


apresentados s fls. 3771/3779, sobre o qual as partes apresentaram
manifestaes s fls. 3791/3793, 3797/3800.

o relatrio.

Passo a decidir.

A ao parcialmente procedente.

De promio, anoto a aplicabilidade do Cdigo de Defesa do


Consumidor ao relacionamento estabelecido entre as partes.

Explico.

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Cada um dos autores firmou com a Cooperativa


Habitacional dos Associados da APCEF/SP termo de adeso e compromisso de
participao, com valor estimado, poca, de R$ 53.000,00, todos referentes a
unidades edificadas nos Blocos A e C do empreendimento Condomnio
Residencial Vila Formosa.

Estes contatos, malgrado travestidos de termos de adeso

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com compromisso de participao, encobrem verdadeiros compromissos de

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compra e venda de unidades habitacionais.

Evidncia disso que, embora a BANCOOP devesse firmar


contratos apenas com bancrios, enquanto que a Cooperativa Habitacional dos
Associados da APCEF/SP com os servidores da Caixa Econmica Federal, o fato
que as unidades habitacionais do empreendimento Vila Formosa foram
negociados livremente com analistas de sistemas, advogados, empresrios e
pessoas da mais variada sorte de atividades, como se pode atestar da
qualificao dos autores na inicial.

Tanto assim que a condio de associado era imposta aos


interessados na compra das unidades, a fim de lhes ser admissvel a assinatura
do instrumento. Assim, aderiram cooperativa com o fito nico de adquirir a
unidade habitacional.

No outra a concluso a no ser a de que a venda dos


apartamentos fora compromissada a interessados em geral, e no apenas a
cooperados e bancrios, de modo que as cooperativas requeridas atuaram como
empreendedoras de natureza puramente comercial.

Nesse sentido, filio-me ao entendimento esposado no r.


aresto de relatoria do E. Desembargador Joo Carlos Saletti, proferido em ao
promovida por adquirentes dos apartamentos do Bloco B do condomnio em

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questo, no qual pontuou1:

Em assim tendo agido, no atuaram as cooperativas como


tais, no obstante se batam pela aplicao da Lei 5.764/71, que
regula suas atividades. Ao venderem apartamentos em construo ou
a construir, as cooperativas, neste caso, submetem-se, no ao
regime cooperativista, mas aos sistemas do Cdigo Civil e do Cdigo

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de Defesa do Consumidor.

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Com a adeso dos autores, estabeleceu-se relao
contratual de consumo. Assim porque dentre os objetivos sociais das
cooperativas habitacionais, entre as quais se inserem as
cooperativas em causa, est o de construir e entregar unidades
habitacionais pelo regime de preo de custo, o que evidencia
verdadeira relao de consumo.

Evidente, assim, a aplicabilidade do diploma consumerista


reao que se apresenta anlise.

No mrito propriamente dito, a ao parcialmente


procedente.

Com efeito, os termos de adeso firmados entre as partes


contm clusula denominada Apurao Final, cuja abusividade sustentam os
autores.

Dispe a indigitada clusula 16 o seguinte (como s fls.


1810/1811):

Ao final do empreendimento, com a obra concluda e


tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a
COOPERATIVA, cada um deles dever, exceto no que se refere a

1
TJ-SP - APL: 2985937120098260000 SP 0298593-71.2009.8.26.0000, Relator: Joo Carlos
Saletti, Data de Julgamento: 18/12/2012, 10 Cmara de Direito Privado, Data de Publicao:
20/12/2012.

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multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por


deciso de diretoria, ou de assembleia, ter pago custos conforme a
unidade escolhida/atribuda, considerados ainda os reajustes
previstos no presente Termo.

De acordo com a narrativa das requeridas, realizada a


apurao final dos valores adiantados pelos autores e do custo de construo

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do empreendimento, constatou-se dficit de R$ 2.249.671,20 para o ano de

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2005, o que, rateado entre os cooperados, compreendia saldo negativo
individual que variava entre R$ 14.582,02 e R$ 16.746,65.

Em 31 de maro de 2006, a APCEF-COOP e a Bancoop


(contratada pela APCEF/SP para administrar a construo), enviaram
correspondncia aos adquirentes para informar-lhes acerca da realizao da
apurao final do custo do empreendimento e da constatao do saldo
negativo, deles ao final cobrado (fl. 1323, exemplificativamente).

E justamente contra a exigncia desses valores que se


insurgem os autores.

Em principio, a mera exigncia de composio final do


valor da unidade no se afigura abusiva, mormente considerando sua previso
contratual.

Os contratos em comento objetivam a aquisio de


unidades habitacionais a serem construdas, em tese, a preo de custo. Nessa
modalidade de contrato, os adquirentes esto sujeitos a todos os custos
decorrentes da obra, a exemplo de mo de obra, materiais e despesas a ttulo
de administrao e de fiscalizao.

E na hiptese de o valor total do empreendimento


constatado na apurao final ter sido maior do que o montante inicialmente
arrecadado pelos adquirentes, haver valor residual a ser liquidado por eles.

Essa cobrana, no entanto, a fim de que no se divorcie


dos princpios de informao e transparncia resguardados no Cdigo de

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Defesa do Consumidor e, principalmente, do princpio de boa-f que deve reger


todos os contratos de qualquer natureza, deve ser expressa, clara e vir
acompanhada de demonstrativo pormenorizado do clculo que concluiu a
existncia do montante exigido, juntamente com documentos comprobatrios
das importncias l consignadas.

Ocorre que, inobstante as reiteradas e obstinadas

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tentativas de demonstrao da origem do dbito, as requeridas no lograram

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xito em faz-lo, restringindo-se a sustentar saldo devedor divorciado de
documentos comprobatrios de sua composio.

A percia, realizada a contento, rematou pela


impossibilidade de comprovao do saldo final exigido dos adquirentes das
unidades.

O ilustre perito elucidou que no foi possvel apurar com


preciso qual o custo final da obra e o valor do imvel, nem afirmar se corretos
os saldos contbeis (fl. 3558).

O expert destacou na resposta a grande parte dos quesitos


formulados pelas partes que os documentos apresentados pela BANCOOP
para dar suporte aos demonstrativos estava incompleta (quesitos 3,4, 9, 10, 11,
12, 16, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 30, 31, 32, 33, 35, 36, 37, 38, 40, 42,
43, 44, 45, 46, 47, 49, 50, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 71, 72, 73, 74, 78 e 79
formulados pelos autores; quesitos 1, 3 e 4 formulados pela BANCOOP; e
quesitos 2 e 3 da APCEF/SP, especificamente s fls. 3466/3557).

Merece ateno ainda a justificativa apresentada pelo


contador das requeridas, que acusou que esses documentos certamente
haviam sido retirados dos pacotes de arquivo para atendimento a outras
demandas que lhe so movidas (...) (fl. 3495). Tais notas fiscais, entretanto,
malgrado os longos anos pelos quais se estendeu a percia, jamais chegaram
ao conhecimento do perito.

Mister salientar, ademais, que o resultado inconclusivo da

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percia (ao menos no sentido de no ter logrado xito na apurao do saldo do


empreendimento) se deveu, nica e exclusivamente, atuao reiteradamente
esquiva e omissiva das requeridas, que no se dignaram a fornecer ao perito da
confiana deste Juzo os elementos documentais, devidamente pormenorizados
e organizados, indispensveis para o deslinde do feito.

Nessa esteira, de rigor considerar que as prprias

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requeridas no possuam prova das operaes ligadas ao empreendimento,

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impossibilitando a devida anlise da exigncia que, de surpresa, fizeram pesar
sobre os consumidores.

E apenas s requeridas pode se exigir a prova da


existncia do saldo negativo, eis que os adquirentes das unidades, embora
denominados cooperados, no detinham conhecimento acerca da
administrao dos recursos, inclusive tendo informado no curso desta ao a
impossibilidade prtica, diante de bices criados pelas requeridas, de tomar
contato com a vasta gama documental atinente ao empreendimento.

Nesse cenrio, a nica concluso a que se pode chegar,


pois, a de que as requeridas no lograram xito na comprovao da origem
do dbito, no se encontrando o acrscimo exigido justificado pelas planilhas e
documentos complementares apresentados.

Trata-se, portanto, de evidente abuso de posio


contratual em face das dezenas de consumidores que integram o polo ativo
desta ao, o que no pode ser admitido.

No se olvide ainda do montante indevido que as


requeridas pretendiam cobrar dos adquirentes, advindo dos 18 apartamentos
que foram dados a Cludio Raso e sua esposa como parte do pagamento pelo
terreno.

Isentados os vendedores do rateio final, o perito respondeu


que como os cooperados cobririam o custo estimado de R$ 53.000,00 e
constando que os apartamentos foram transferidos ao custo de R$ 35.000,00, a

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transferncia dos imveis por este valor, corresponderia a R$ 18.000,00 a


menos dado em pagamento, por apartamento, totalizando R$ 324.000,00.
Nessas condies, tem-se que os cooperados suportariam o custo adicional de
construo de referidos apartamentos. (fl. 3533).

Um reforo de caixa para fazer frente ao custo total da obra,


como o caso, s possvel mediante apresentao de prestao de contas

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que, transparente, justifique o valor cobrado a mais, sem que o resduo seja

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calculado unilateralmente, nem que esteja faltando demonstrao de gastos nas
obras antes de sua concluso, sob pena de se cobrar valores indeterminados, ou,
pior, indeterminveis, sem lastro objetivo, colocando os consumidores em
situao de desvantagem exagerada, o que no se pode tolerar (art. 51, inciso IV,
do Cdigo de Defesa do Consumidor).

Ademais, o Termo de Quitao colacionado fl. 1216


destes autos, referente Iracema Bernarda dos Reis, mas que se repete em
relao a muitos dos demais autores, garante a estes compradores expressa
quitao do preo, sem ressalva de que ainda devidos quaisquer valores.

In verbis:

COOPERATIVA HABITACIONAL DOS ASSOCIADOS DA


APCEF/SP APCEF-COOP declara que o Sr(a) Iracema Bernarda
dos Reis (...) cumpriu todos os seus compromissos com a APCEF-
COOP, relativo a unidade acima especificada.

Assim sendo, a Cooperativa se declara plenamente


satisfeita em seu crdito, e por isso autoriza o Tabelio a lavrar a
escritura definitiva da unidade acima e das respectivas fraes ideais
no terreno e das partes de uso comum para o cooperado acima, ou
para quem ele autorizar desde que observada a legislao
pertinente.

Declaro, assim, a clusula 16 do contrato firmado entre as


partes, utilizada inclusive para obstar a obteno do domnio aos compradores

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que quitam o preo, nula de pleno direito (art. 122, do Cdigo Civil).

Inexigvel, como consequncia, o valor residual cobrado de


cada um dos autores desta ao.

E aos adquirentes que j quitaram seus imveis, devem as


requeridas adotar todas as providncias necessrias determinadas pelas Leis n
4.591/64 e n 6.015/73 para possibilitar a outorga da escritura definitiva destes

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imveis.

Dispe a clusula 17 do contrato, acerca da escritura (fl.


1811):

Cumpridas pelos COOPERADOS todas as suas


obrigaes com a COOPERATIVA, e concluda a apurao final, ter
ele o direito a receber da COOPERATIVA a escritura definitiva de
compra e venda da unidade habitacional autnoma, cujo uso precrio
lhe tenha sido concedido, e das respectivas fraes ideais no terreno
e das partes de uso comum.

Os autores que j quitaram o preo inicialmente acordado,


portanto, tm inegvel direito propriedade do imvel, sendo de rigor o
acolhimento do pedido de adjudicao compulsria.

Por fim, considero indevida, porm, a condenao das


requeridas ao pagamento de multa no valor de 50% sobre a quantia recebida,
de acordo com a redao do art. 35, 5, da Lei 4591/64, como pretendem os
autores.

Isto porque a partir do reconhecimento da inexigibilidade


do saldo residual e da natureza de compra e venda a preo de custo do
contrato firmado que exsurge a obrigao da incorporadora de firmar o contrato
em carter definitivo, no cabendo, por hora, a imposio do pagamento da
pretendida multa.

Os pedidos formulados, portanto, merecem parcial acolhida.

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Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE esta


ao, para o exato fim de:

1. DECLARAR a abusividade da Clusula 16 do contrato


firmado entre as partes, bem como a inexigibilidade dos valores adicionais
exigidos dos autores; e

2. ADJUDICAR os imveis mencionados nos documentos

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que acompanham a inicial aos respectivos adquirentes, desde que quitado o
preo de custo inicialmente ajustado na inicial, o que ser verificado em
liquidao. Em caso positivo, valer a sentena como ttulo para transcrio.

Em razo da sucumbncia mnima dos autores, condeno as


requeridas a arcar solidariamente com as custas, despesas processuais e
honorrios advocatcios, que fixo em 10% do valor atualizado atribudo causa.

P.R.I.C.

So Paulo, 23 de janeiro de 2017.

MARCELO AUGUSTO OLIVEIRA


Juiz de Direito

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006,


CONFORME IMPRESSO MARGEM DIREITA

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