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UNIVERSIDADE FEDERAL DE JUIZ DE FORA

________________________________________
FACULDADE DE ENGENHARIA
DEPARTAMENTO DE CONSTRUAO CIVIL
___________________________________________________________

P RO GRA M A O
E C O N T R O L E D E O B RA S

PROFESSOR
MARIO NALON DE QUEIROZ
1

NDICE

1. A indstria da Construo Civil

1.1 - Conceitos ...............................................................................................6


1.2 - Planejamento, Programao e Controle ..................................................7

2. As obras e as modalidades de Contrataes

2.1 - Conceituaes: projeto; obra; servios e etapas construtivas .................10


2.2 - Contrataes de obras conforme a natureza do contratante ...................13
2.2.1 - Obras Particulares ...................................................................14
(a) Princpios Gerais..................................................................14
(b) Condomnio .......................................................................15
(c) Incorporao imobiliria ....................................................16
2.2.2 - Obras Pblicas - Licitaes ......................................................16
2.3 - Modalidades ou Regimes de Contrataes ..............................................20
2.3.1 Contratos a Preo Fixo por Valor Global ................................21
2.3.2 Contrataes a Preos Unitrios .............................................24
2.3.3 - Administrao a Preo de Custo / Administrao .....................25
2.3.4 - Mistos .....................................................................................27

3. O Contrato

3.1 - Conceituao ..........................................................................................28


3.2 - Clusulas indispensveis nos contratos de construo .............................29
3.3 Requisitos de qualidade dos contratos de construo ..............................30
3.4 - Termos Aditivos Contratuais ..................................................................30
2

3.5 - O Dirio de Obra ....................................................................................31


3.6 - A elaborao de contratos ......................................................................32
3.6.1 Diretrizes Contratuais ..............................................................32
3.6.2 - A redao dos Contratos de Construo ...................................33

4. As Especificaes Tcnicas

4.1 - Consideraes Gerais ...............................................................................39


4.2 - Especificaes de Materiais e de Servios ................................................40
4.2.1 - Especificaes de Materiais ........................................................40
4.2.2 - Especificaes de Servios .........................................................43
4.3 - A elaborao das Especificaes Tcnicas ................................................44

5. O Plano de Contas na Construo Civil

5.1 - Consideraes Gerais ...............................................................................45


5.2 - Operacionalizao do Plano de Contas .....................................................46
5.3 - Estrutura do Plano de Contas - exemplo ...................................................47

6. Oramentao e Custos na Construo Civil

6.1 - Os Custos ................................................................................................58


6.1.1 - Conceitos Diversos: Custo, Preo e Valor .................................59
6.1.2 - Classificaes dos Custos ..........................................................60
(a) Custos quanto identificao com o produto ........................60
(b) Custos quanto variao do volume do produto ..................62
6.2 Oramentao...............................................................................................63
6.2.1 - Oramentos quanto ao nvel de detalhamento ...............................64
3

6.2.2 - Oramentos quanto ao grau de preciso .......................................65


(a) - Oramentos Estimativos ou Aproximados ........................................66
(a.1) - Oramentos baseados no C.U.B. ..................................66
(a.2) - Oramentos baseados na NBR 12721 (antiga NB140) ...66
(a.3) - Oramentos pelo custo dos itens principais ..................67
(b) - Oramentos Firmes ou Precisos .......................................................68
6.2.3 - Elaborao de Oramentos Firmes ................................................68

7. Programaes de Tempo e de Recursos

7.1 - Programao de Prazos ................................................................................77


7.2 - Programao de Recursos ..........................................................................78

8. O Controle de Obras

8.1 - Generalidades .............................................................................................82


8.2 - Instrumentos de Controle ...........................................................................83

9. Bibliografia
4

O objetivo destas notas fornecer aos alunos da disciplina PROGRAMAO E


CONTROLE DE OBRAS um roteiro logicamente organizado para o desenvolvimento do
programa em sala de aula, com informaes referenciadas na bibliografia indicada, a qual
salientamos ser indispensvel, por ser de fundamental importncia para um conhecimento
bsico do contedo previsto da disciplina.

Mario Nalon de Queiroz


Reviso 01 fevereiro de 2007
5

INTRODUO

A grande responsabilidade do engenheiro que se prope a atuar no setor da


Construo Civil aprofundar-se sempre, e cada vez mais, no conhecimento das
caractersticas particulares desse setor da engenharia. Esse constitui o caminho pelo qual se
adquirir uma slida condio de acompanhar o avano tecnolgico, to necessrio dentro
do atual quadro em que se encontra esse setor de atividade no Brasil e principalmente
considerando-se o contexto ambiental do nosso planeta.
A criatividade para superar dificuldades tcnicas e administrativas que se nos
apresentam no trabalho dirio um desafio a ser vencido. A administrao dos grupos de
trabalho e a convivncia com operrios mal remunerados e deficientemente capacitados so
tarefas que exigem muito mais que uma mera formao tcnica.
O objetivo primrio do setor tcnico atual a busca da condio de
Sustentabilidade, incorporada na Responsabilidade Social. O xito passa necessariamente
pelo conhecimento das Cincias Humanas e principalmente pelo desenvolvimento da
sensibilidade para identificar e promover a soluo de problemas ambientais, sociais e
humanos, nem sempre to visveis e perceptveis ao observador despreparado ou desatento.
O progresso tcnico e principalmente social das comunidades e da humanidade em
geral acontece somente atravs da cooperao mtua entre os seres, sejam eles
escolarizados ou no, bem ou mal capacitados, e, nesse processo, cabe aos mais
privilegiados a responsabilidade da cooperao maior.
queles que esperam passivamente viver dias melhores, dizem os sbios desde a
antiguidade, que dias melhores tm que ser conquistados, construdos; e isto s se consegue
com seriedade, senso de responsabilidade, muito empenho e esforo de cada um.
O conhecimento tcnico continuar sendo sempre o fator que propulsiona o
progresso material da vida humana. ele que, aliado a outros valores humanos, como os
princpios ticos, por exemplo, determinar os vitoriosos no mercado de trabalho to
competitivo que estamos testemunhando nestes tempos.
6

1. A INDSTRIA DA CONSTRUO CIVIL

1.1 CONCEITUAES

Chamamos de Construo Civil ao conjunto de atividades, no campo da


engenharia, cuja finalidade a realizao material e intencional de planos do homem para,
segundo suas necessidades, adaptar a natureza a si ou adaptar-se a ela, atravs de obras de
construo.

A Construo Civil possui caractersticas bastante particularizadas, que a torna


bastante diversa do que vamos chamar de indstria em geral (os demais ramos industriais).
A indstria em geral pode ser vista como um conjunto de atividades que se dividem
em grupos de naturezas distintas com as seguintes caractersticas bsicas:

indstria extrativa

indstria de transformao

indstria de fabricao (ou manufatura)

A Construo Civil, alm da diversidade enorme e da complexidade de suas


atividades no facilmente identificada dentro de um dos grupos acima e tem como
caractersticas fundamentais:

- ATIVIDADE DE CARTER ARTESANAL

- NO FABRICA PRODUTOS EM SRIE

- ATIVIDADE NMADE

- ALTA ROTATIVIDADE DA MO-DE-OBRA


7

Baixo nvel de qualificao da mo-de-obra

Baixa remunerao

Atividade insalubre

- PONTO DE CONVERGNCIA DE INMERAS INDSTRIAS

- DIFICULDADE DE PRECISO NAS PREVISES DE RESULTADOS FINAIS

Estas caractersticas tpicas da construo civil, isoladas ou combinadas, justificam


a grande necessidade e responsabilidade de desenvolvimento das tarefas de Planejamento,
de Programao e de Controle dos empreendimentos de engenharia.

1.2 PLANEJAMENTO, PROGRAMAO E CONTROLE

1.2.1 PLANEJAMENTO

Atividade essencial aos empreendimentos, que se desenvolve desde antes do seu


incio at sua finalizao, assumindo formas e nomenclaturas diferentes de conjuntos de
outras atividades, conforme ser apresentado a seguir. Ocupa-se inicialmente do plano
geral do projeto, em nvel de macro-viso do mesmo, sem detalhamentos que levem a se
perder a viso global do projeto. Elabora-se, nessa fase, um plano inicial, chamado Plano
Mestre da obra, lgico e racional, com base nos dados relativos ao projeto, cuja
consolidao se d aproximadamente aos 30% do projeto executado, e que contm em seu
escopo elementos tais como:
Dimenses globais do projeto;
Sistema construtivo e as necessidades envolvidas;
8

Dimensionamento geral dos insumos;


Prazo e valor globais estimados e outros elementos.

O Planejamento tem um carter dinmico, e normalmente utilizado para adaptar


Plano Mestre, quando de sua consolidao s necessidades ou convenincias. Assim, o
planejamento somente se encerra com o final do empreendimento, pois at a ltima tarefa
deve ser planejada.

1.2.2 PROGRAMAO

Como parte integrante do planejamento, corresponde s atividades do


desenvolvimento do detalhamento dos eventos para o cumprimento do Plano Mestre.
Define basicamente como, quando e com que recursos qualitativos e quantitativos a
construo ser executada. o planejamento em nvel de micro-viso, necessrio para que
os possveis lapsos ou desvios de prazos e custos provoquem menor impacto sobre o
Projeto, pois, os intervalos de tempo e os recursos financeiros em questo so bastante
menores. Fazem parte das responsabilidades da Programao, entre outras:

- Previso detalhada de prazos, custos e distribuio de recursos;


- Preparao de contratos e especificaes tcnicas;
- Preparao de programas de suprimentos e desembolsos;
- O acompanhamento da evoluo da obra;
- Anlise dos progressos alcanados;
- Comparao dos resultados obtidos em relao s metas iniciais;
- Anlise dos resultados das comparaes;
- Sugestes de medidas corretivas, quando necessrias;
- Realimentao do sistema com os resultados coletados;
- Auxlio nas reprogramaes ou nos replanejamentos.
9

1.2.3 CONTROLE

O sistema Planejamento/Controle pode ser representado de maneira resumida pelo


ciclo de cinco etapas que se repetem:

Medies peridicas, baseadas nas previses originais;


Comparaes entre previsto e medido (efetivamente executado);
Anlise das variaes entre o previsto e o efetivo;
Concluses e medidas corretivas.

O Controle tem, portanto, objetivos claramente definidos:

1. O acompanhamento dirio da execuo dos servios visando produtividade e


custos;
2. Apurao de prazos e custos reais, comparando-os com os previstos;
3. Tomada de decises em caso de haver desvios de prazos e custos;
4. Realimentar o sistema com os novos dados obtidos de custo, prazo e produtividade.

Quanto mais racional e rigoroso o Sistema de Controle, maior segurana e


confiabilidade nas programaes fsica e financeira e maior o progresso na obteno de
melhores ndices de produtividade e reduo das perdas.
Finalmente, importante observar que planejamento, programao e controle so
atividades interligadas e interdependentes e no se desenvolvem sequencialmente, mas se
sobrepem, numa complementao que se opera em todas as direes. No h, portanto,
sentido em se pensar em desenvolver uma das trs atividades sem o desenvolvimento das
outras.

2. AS OBRAS E OS REGIMES DE CONTRATAES


10

2.1 CONCEITUAES DIVERSAS

2.1.1 O PROJETO

Podemos dizer que, genericamente, Projeto a concretizao de uma idia


concebida e organizada segundo planos e passos concretos e racionalizados, que concorrem
para a realizao daquele objetivo original. Esse objetivo pode ser tanto a implantao de
uma indstria, de um conjunto habitacional, de uma via de transporte quanto um plano a se
concretizar, como a obteno do ttulo de mestre em uma determinada especialidade.

Dentro dessa viso, Projeto (grafado com inicial maiscula) , portanto, sinnimo
de empreendimento. Na engenharia, o empreendimento tem a sua concepo descrita e
ordenada em desenhos, plantas, memoriais descritivos, especificaes tcnicas,
oramentos, cronogramas, maquetes ou modelos reduzidos e outros elementos e detalhes
complementares (que usaremos a grafia projeto, com inicial minscula, para
diferenciao).

Na fase de concepo, o Projeto passa por etapas bastante distintas que envolvem,
como atividades principais:

Estudos de viabilidade tcnico-econmica


Estudos preliminares ou projeto preliminar
Desenvolvimento do projeto-base
Desenvolvimento do projeto definitivo
Desenvolvimento do projeto executivo

2.1.2 A OBRA
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A fase que se segue logo que se tem o desenvolvimento do projeto executivo a da


construo, cuja atividade principal a de tornar concretos os planos pr-estabelecidos
constantes dos desenhos e plantas, obedecendo-se as normas tcnicas aplicveis,
especificaes, detalhes, memoriais, cronogramas, previses de prazos e de custos e
buscando-se um bom padro de qualidade nos resultados finais do produto. A esta atividade
chama-se comumente obra ou construo, correspondente fase de produo.
Obra , portanto, o conjunto de atividades de construo, com emprego de
materiais, mo-de-obra especializada, ferramentas e equipamentos especficos,
desenvolvido no espao fsico denominado canteiro de obras, planejado racionalmente
para a fase de construo daquele projeto especfico.

A construo passa por duas etapas: o planejamento da construo e a construo


propriamente dita. A obra , ento, uma das fases do Projeto. O planejamento inclui, em
geral, o estudo do Projeto e os planejamentos do canteiro, das aquisies de materiais e
equipamentos e da mo-de-obra.

2.1.3 SERVIOS (DE OBRAS)

So as tarefas ou atividades mnimas e isoladas nas quais se pode dividir a execuo


global de uma obra. Citam-se, como exemplos:

- a execuo de contra-piso para receber a pavimentao final de acabamento;


- a desforma de estrutura de concreto;
- o preparo das argamassas, etc.

2.1.4 ETAPAS CONSTRUTIVAS


12

So os conjuntos de servios de obra, interdependentes e que se complementam


dando caractersticas mais definidoras e representativas ao Projeto, os quais, aps
concludos, permitem o incio de uma nova etapa construtiva, processo este que vai
definindo cada vez mais a obra at sua concluso. Este o caso da superestrutura,
composta de servios como forma (corte, montagem e colocao), armao (corte,
montagem e colocao), concretagem (lanamento e cura) e desforma, etapa esta que
somente pode ser executada aps o trmino parcial ou total da infra estrutura. Tambm as
alvenarias constituem uma etapa construtiva que poder ser comeada aps terminada a
estrutura sobre a qual se apia, e apenas aps acabada poder ter incio a etapa construtiva
seguinte, os revestimentos, instalaes e outras.

Em uma obra de edificao, as etapas construtivas mais comuns, salvo o caso de


edificaes especiais, podem ser relacionadas conforme abaixo:

1. SERVIOS PRELIMINARES
2. INSTALAO E LOCAO DA OBRA
3. INFRAESTRUTURA ou FUNDAES
4. SUPERESTRUTURA, SUPRA ESTRUTURA ou ESTRUTURA
5. ALVENARIA
6. TRATAMENTOS TRMICOS.,ACSTICOS. E IMPERMEABILIZAES.
7. COBERTURA
8. INSTALAES ELTRICAS E DE TELEFONE
9. INSTALAES HIDRO-SANITRIAS
10. APARELHOS E METAIS SANITRIOS
11. ESQUADRIAS
12. REVESTIMENTOS DE PAREDES
13. REVESTIMENTOS DE PISOS ou PAVIMENTAES
14. FERRAGENS
15. VIDROS
16. PINTURA
17. PAISAGISMO
18. INSTALAES MECNICAS
19. TESTES
13

20. DIVERSOS
21. LIMPEZAS

Um conhecimento consistente das etapas construtivas de uma obra e de seus


servios componentes de fundamental importncia para o bom desenvolvimento da
Programao e do Controle das obras, pois ele permite ao engenheiro trabalhar com mais
fluncia e segurana nas atividades do planejamento e controle, a fim de adquirir habilidade
no desenvolvimento dos processos de oramentao, elaborao de cronogramas fsico, de
compras e de desembolso e no acompanhamento de obras, to importante para o controle
dos resultados desejados.

2.2 CONTRATAES CONFORME A NATUREZA DO CONTRATANTE

Dependendo da natureza do contratante, as obras se classificam em particulares


(iniciativa privada) e pblicas, as quais se distinguem segundo o procedimento de seleo
do contratado e o processo de contratao.
No primeiro caso o contratante pessoa fsica ou jurdica independente do poder
pblico, e as obras pblicas so aquelas cujo contratante um rgo do poder pblico, seja
em nvel federal, estadual, municipal ou no mbito do distrito federal.

2.2.1 OBRAS PARTICULARES


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Nesta natureza de obra as contrataes so feitas livremente, conforme os


interesses, convenincias e/ou necessidades do contratante e do contratado, no havendo
qualquer dispositivo legal que obrigue a se adotar determinados procedimentos nas
contrataes, ressalvando-se uma rara exceo.

(a) Princpios Geraiss

As contrataes so feitas, usualmente, adotando-se os procedimentos:

Por comparao de preos (concorrncia) dentre um grupo de construtores igualmente


habilitados e capacitados para produzir o mesmo padro de qualidade de obra. O
contratante seleciona as empresas construtoras julgadas aptas para o servio e estas so
consultadas a respeito do interesse em participar da concorrncia. Naturalmente, se
todas so julgadas aptas, ganhar a que fornecer o menor preo para a obra.

Por livre eleio (livre escolha) de uma construtora que o contratante julga, aps
investigaes e coleta de informaes, ser a melhor e mais capaz de produzir o padro
de qualidade desejado a um preo tambm compatvel com sua expectativa. Assim,
no haver concorrncia entre construtoras, mas uma simples negociao de ajustes da
proposta do contratado, para que se obtenham condies que satisfaam ambas as
partes.

Por concorrncia de qualidade e preo, onde se leva em conta os dois fatores


simultaneamente. Normalmente este o caso de obras mais especiais em suas
caractersticas tcnicas ou de alto padro de acabamento, por exemplo. O contratante
selecionar as construtoras concorrentes procurando conhecer o seu padro de
qualidade por visitas a obras j executadas ou em execuo, como tambm atravs de
informaes de antigos e atuais clientes.
15

As consideraes acima, at este ponto, so aplicveis s obras de contratante nico,


da
iniciativa privada. Ocorrem, porm, casos de alta freqncia nos centros urbanos
brasileiros,
que requerem estudo especial, pelas caractersticas prprias de sua regulamentao, sua
dinmica e seus processos. So os empreendimentos de mltiplos proprietrios de unidades
autnomas na mesma edificao, chamados condomnios, que significa compropriedade
ou propriedade compartilhada. Paralelamente, um tipo de empreendimento se emerge: a
incorporao imobiliria, por se constituir na forma mais freqente de construo dos
condomnios. Os condomnios e incorporaes constituem o nico caso de
empreendimentos da esfera privada e que so regulamentados legalmente:
Lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964 Dispe sobre o condomnio em
edificaes e as incorporaes imobilirias.
NBR 12721:2006, da ABNT Avaliao de custos unitrios de construo para
incorporao imobiliria e outras disposies para condomnios edilcios
Procedimento.

(b) Condomnio

O Cdigo Civil Brasileiro define o condomnio edilcio, antes chamado de


condomnio de apartamentos, tambm condomnio por andares, condomnio por planos ou
condomnio horizontal como uma modalidade especfica de compropriedade em edifcios
de um ou mais pavimentos, construdos como unidades autnomas destinadas a
residncias, comrcio ou outra atividade humana.
O condomnio implica no direito de propriedade simultnea de dois ou mais
proprietrios sobre partes ideais de uma mesma coisa indivisa (fracionamento do terreno e
das construes entre os mltiplos proprietrios). uma forma especial de propriedade na
qual o indivduo proprietrio no exerce seu direito com a excluso dos outros.
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As relaes internas entre condminos so reguladas a partir dos preceitos da lei


4591/64, que estabelece os termos da conveno do condomnio e do regimento interno, os
quais comeam a vigorar a partir do estabelecimento do chamado condomnio esttico,
depois da ocupao das unidades autnomas.

(c) Incorporao imobiliria

A palavra incorporao, em sentido geral, significa reunio, agrupamento, incluso,


unio ou ligao de uma coisa no corpo de outra, congregao de coisas ou pessoas para
formao de um s. Para o direito civil aplicvel aos imveis, o caso da acesso agregada
a um terreno passando-se a construir uma s coisa com finalidade nica.
De acordo com a lei, incorporao imobiliria ou simplesmente incorporao a
atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total
ou parcial, de edificaes compostas de unidades autnomas, com proprietrios mltiplos,
na maioria dos casos. promovida por um incorporador, pessoa jurdica, vendendo-se as
unidades autnomas a adquirentes (pelo menos uma) antes e/ou durante a fase de
construo, com finalidade de auferir lucro. O incorporador poder ser o prprio construtor
(se habilitado no CREA) ou poder contratar um terceiro para tal fim.
importante ter o conceito de incorporao bem assimilado, pois diversas situaes
podem ocorrer nos empreendimentos e causar certos equvocos na sua interpretao.

2.2.2 OBRAS PBLICAS

Chamam-se obras pblicas aquelas cujo contratante um rgo do poder pblico,


em nveis federal, estadual, municipal e do distrito federal. Como se trata de ao de
interesse da populao, de onde so provenientes os recursos financeiros a serem
empregados, as contrataes somente podem ser feitas atravs do processo de Licitao.
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Licitao , portanto, o procedimento ao qual a Administrao Pblica obrigada a


submeter todo ato de contratao de servios de naturezas diversas, aquisio de bens e/ou
materiais e alienao de bens e/ou materiais.

A contratao das obras pblicas est logicamente sujeita a esse processo, que
regulamentado pela Lei no 8.666/93 de 21 de junho de 1993 - Lei de Licitaes.

"CAPTULO I - Das Disposies Gerais; SEO I - Dos Princpios; Art.1o - Esta


lei estabelece normas gerais sobre licitaes e contratos administrativos pertinentes a obras,
servios, inclusive de publicidade, compras, alienaes e locaes no mbito dos Poderes
da Unio, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municpios."

Modalidades de Licitaes:

Referem-se ao objeto da licitao e aos procedimentos legais a serem adotados.

1) Concorrncia
2) Tomadas de Preo (exclusivas para compras/servios/obras)
3) Convite
4) Concurso (exclusivo para servios tcnicos especializados)
5) Leilo ( exclusiva para alienaes)
6) Prego (criado no ano de 2000 por MP e regulamentado por lei em
2002, constitui uma alternativa s trs primeiras para
contratao/aquisio de bens e servios comuns, no aplicvel a obras
de engenharia)

As trs primeiras modalidades so aplicveis (alm de compras) aos casos de


contrataes de obras e servios e so usadas em funo do valor da obra ou servio. Os
limites de valores so determinados mensalmente pelo Governo Federal e publicados no
Dirio Oficial da Unio. A Concorrncia aplicada a obras e compras acima do valor
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mximo determinado pelo Governo, o Convite para valores abaixo do mnimo e a Tomada
de Preos para os valores compreendidos nesse intervalo. Ressalta-se que o concurso e o
leilo no so aplicveis a obras de engenharia/compras.
A ttulo de exemplificao, para maior esclarecimento, o D.O.U. publica, como
valores limites, em 28/5/1998 os que se seguem, vlidos at a presente data.

1. Para obras e servios de engenharia


convite: at R$150.000,00
tomada de preo: at R$1.500.000,00
concorrncia: acima de R$1.500.000,00

2. Para compras e servios no includos no inciso anterior


convite: at R$80.000,00
tomada de preo: at R$650.000,00
concorrncia: acima de R$650.000,00

No so apenas os valores financeiros os fatores diferenciadores das modalidades de


licitaes, mas uma srie de outros parmetros, tais como prazos para processamento das
diversas etapas do procedimento, requisitos exigidos dos participantes, critrios de
julgamento das propostas apresentadas por parte das comisses de licitaes e outros.
H casos em que as licitaes podem ser dispensadas por diversos motivos especiais
previstos na lei, e destes, vale mencionar a dispensa do procedimento, quando este envolve
valores at 10% do mnimo estabelecido (convite) e tambm para os casos de ocorrncia de
situaes de emergncia comprovada ou calamidades pblicas.

Tipos de Licitao:

Referem-se aos critrios de julgamento aplicveis s propostas pela Comisso de


Licitaes.
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1) Menor preo
Usado para compras, servios e obras de modo geral.

2) Melhor tcnica
Considera fatores de ordem tcnica. Aplicada a servios de natureza intelectual,
artstica, etc, tais como projetos, clculos, supervises, fiscalizao,
gerenciamento e consultorias em geral, estudos tcnicos, entre outros.

3) Tcnica e Preo
Considera como mais vantajosa a proposta que obtiver melhor nota em mdia
ponderada de preo e tcnica.

Dinmica da Licitao

1a fase interna
elaborao do projeto base
elaborao do oramento detalhado e cronograma fsico
justificativa dos recursos oramentrios

2a fase interna
determinao da modalidade da licitao
requisitos dos participantes
habilitao jurdica
qualificao tcnica
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qualificao econmico-financeira
regularidade fiscal
objeto da licitao
datas e prazos
preparao do edital
outras medidas necessrias

3a fase externa
publicao do edital
decorrido o prazo previsto: recebimento das propostas
anlise da aptido dos concorrentes eliminao dos inaptos
abertura e julgamento das propostas (comisso de licitao)
classificao dos proponentes

4a fase conclusiva
homologao do resultado
contratao conforme regime previsto no edital

2.3. MODALIDADES OU REGIMES DE CONTRATAES

Os regimes ou modalidades de contrataes so de dois tipos:

A preo fixo (conhecida no Brasil com empreitada)

A preo mvel ou varivel (conhecida como administrao)

As duas modalidades permitem uma grande srie de variaes nos seus


arranjos contratuais de modo que, ao final, tem-se um verdadeiro leque de arranjos
21

contratuais j consagrados na prtica sem, contudo, perderem as caractersticas de


uma ou da outra modalidade. Assim so, por exemplo os contratos do tipo Turnkey
ou Design-build, Mximo Garantido Diviso do Economizado, Contratos de
Incentivo diversos e outros menos comuns no Brasil.
Cada modalidade com seus arranjos especficos apresentam, evidentemente,
vantagens e desvantagens, alm de riscos, que devem ser analisadas em todos os
seus aspectos sempre que a situao envolve a escolha da modalidade contratual.
Pode-se afirmar sem margem de erro que no existe um contrato perfeito. O
contrato sempre apresentar caractersticas favorveis e desfavorveis a ambas as
partes envolvidas. A opo se basear nas prioridades, convenincias e/ou
necessidades das partes, principalmente do contratante.

2.3.1 CONTRATOS A PREO FIXO POR VALOR GLOBAL

Conhecidos como contratos de empreitada global, empreitada total, contratos a preo


firmeou preo certo. O preo fixo pode ser reajustvel ou irreajustvel. O reajustamento
no invalida a condio de preo fixo ou firme, pois uma medida de compensao de
desvalorizao da moeda nas situaes de instabilidade econmica inflao.

Princpios Bsicos:
O Contratado executar a obra do Contratante por um preo global ou total fixo, por
ele calculado e ser remunerado mensalmente conforme:
o o progresso na execuo dos servios da obra;
o etapas de servios determinadas;
o servios previstos em cronograma fsico.
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Requisitos:

o Projeto executivo completo e detalhado


o Especificaes tcnicas completas
o Cronogramas fsico e financeiro definidos

Procedimentos:

O Contratado elabora oramento da obra, baseando-se nas especificaes tcnicas e


nos projetos executivos e fornece um preo global para sua execuo, bem como
uma proposta de Cronogramas Fsico e Financeiro. Esse preo ser fixo (ou
fechado), podendo sofrer reajustamento ou no, conforme condio contratual, e
segundo o ndice de reajustamento tambm estipulado em contrato, o que no
significa que o preo deixa de ser fixo, como dito anteriormente;

O Contratado, que se responsabiliza tcnica e administrativamente pela obra em


todos os seus aspectos, inicia a construo, suprindo-a com todos os insumos
necessrios (materiais, mo-de-obra, equipamentos e ferramentas), empregando
seus prprios recursos financeiros, adquirindo-os em seu prprio nome e por sua
conta exclusiva, sem nenhuma participao imediata do Contratante nas despesas
com a obra. Com a finalidade de acompanhar e garantir a boa qualidade dos
materiais e dos servios e a obedincia aos projetos e especificaes tcnicas, o
Contratante indicar um preposto para tal funo, o fiscal da obra, caso o prprio
Contratante no tenha qualificao ou disponibilidade para tal tarefa;

O Contratado se orienta pelo Cronograma Fsico na execuo dos servios, o qual


dever ser rigorosamente cumprido dentro de cada perodo programado.
Excetuando-se rarssimos casos, o perodo adotado o ms;
23

Ao final de cada ms, ou outro perodo estipulado em contrato, procede-se aos


acertos financeiros relativos ao que foi efetivamente executado. Efetua-se a
medio (tarefa conjunta com a fiscalizao da obra) dos servios, comparando-os
com aqueles previstos no Cronograma Fsico. A medio poder, dependendo da
forma de pagamento estipulada em contrato, medir os servios comparando-os com
o previsto no cronograma fsico ou medir o servio previsto quando o pagamento
feito por etapa realizada;

Estando os servios executados em conformidade com os da previso do


cronograma, o Contratante efetua o pagamento pelos servios conforme o valor
previsto no Cronograma Financeiro relativo ao perodo. O comprovante de
recebimento que compete ao Contratado fornecer ao Contratante ser uma Nota
Fiscal de Prestao de Servios com fornecimento de mo-de-obra no valor do total
do recebimento. Evidentemente, o pagamento mensal corresponde a duas "parcelas"
no explcitas, sendo uma parte do pagamento relativa a ressarcimento do custo
direto de produo da obra e outra parte referente ao BDI, que corresponde
remunerao do Contratado.

Em caso de o Contratado no haver executado na obra os servios previstos no


Cronograma Fsico, a mesma no far jus ao recebimento previsto, ficando este
adiado para a medio seguinte, caso seja cumprida a programao acumulada de
servios dos dois perodos;

Os casos de alteraes, voluntrias ou no, em projetos, especificaes e/ou prazos,


devero ser acordados em tempo hbil pelas partes, pois trata-se de casos
imprevistos e no facilmente compatveis com a natureza rgida desta modalidade
de contratao;

Este o procedimento adotado a cada ms, at o trmino da obra.

O preo global ou fechado fornecido pelo Contratado :


24

Custo da construo + BDI (benefcios e despesas indiretas)

2.3.2 CONTRATAES A PREOS UNITRIOS

Princpios Bsicos:

Trata-se de uma variao do regime de Empreitada, no a preo global, onde o


Contratado fornecer os preos fixos unitrios de cada servio (por unidade de
comprimento, rea, volume, peso, pea, etc), recebendo o pagamento em funo dos
quantitativos executados ao final de cada perodo estipulado em contrato, mediante o
critrio de medio. Dependendo do volume total dos servios ou do porte da obra e de seu
prazo global, poder haver apenas uma nica medio ao final, ou diversas medies
peridicas. Trata-se, portanto, de empreitada a preos fixos unitrios de servios na qual o
preo global somente ser conhecido aps a execuo da totalidade dos servios, o que
difere substancialmente da empreitada a preo global (este j conhecido previamente).

Requisitos:

Esta modalidade de contrato pode ser utilizada em obras de caractersticas diversas,


sendo o mais comum quando se tem servios com especificaes bem definidas mas seus
quantitativos no so facilmente mensurveis antes de serem bem inspecionados ou
executados. o caso, por exemplo das obras de recuperaes diversas em revestimentos de
paredes (cermicos, tijolinhos, pastilhas, argamassas, pedras, laminados, etc) ou de pisos
(tacos, cermicos, vinlicos, txteis, laminados, placas diversas, etc), reformas em geral,
manutenes, etc.
Pode tambm ser utilizada em qualquer outra obra em substituio ao preo global apesar
de apresentar desvantagens onde se destaca o laborioso e complexo trabalho das medies
de tantos itens caractersticos da construo civil.
25

2.3.3 ADMINISTRAO A PREO DE CUSTO / ADMINISTRAO

Princpios Bsicos:

O Contratado executar a obra do Contratante pelo valor que se apurar


efetivamente, e ser remunerado pelo servio prestado segundo um percentual (Taxa de
Administrao) previamente acordado e fixado em contrato, em relao ao custo efetivo
da obra. Pode ser taxa fixa (valor fixo mensal) ou taxa varivel (em funo do custo
efetivo).

Requisitos:

Neste caso pode-se ter ou no os projetos, especificaes tcnicas e cronogramas


definidos, pois a natureza do regime de contratao admite tal flexibilidade, conforme
verificaremos a seguir.

Procedimentos:

O Contratado elabora oramento aproximado ou estimado do valor global da obra,


baseando na mais provvel forma final do projeto arquitetnico e em uma provvel
especificao tcnica de materiais, propondo tambm o prazo total em que a obra
dever ser executada, tudo de comum acordo com o Contratante, fornecendo a este
uma ordem de grandeza do quanto lhe custar sua obra e em que prazo ser feita;

Concludos os acertos descritos acima, o Contratado elabora a Previso de


Despesas do 1o ms de obra, a qual dever conter os servios que sero executados
no referido perodo, os materiais para tal e suas (?) quantidades, bem como os
26

valores financeiros correspondentes tanto aos materiais quanto mo-de-obra e


encargos sociais. Tal previso ser feita a cada incio de ms, e apresentado para a
aprovao ou aceite do Contratante. A previso inclui tambm a taxa de
administrao prevista, como remunerao do Contratado no perodo;

O Contratante desembolsa o valor financeiro previsto, o qual ser administrado pelo


Contratado, que inicia a obra adquirindo todos os insumos necessrios quele
perodo, em nome e por conta do Contratante. A mo-de-obra poder ser recrutada e
registrada em nome de qualquer das partes, conforme acordo prvio, embora o mais
comum seja em nome do Contratado;

O Contratado se responsabiliza por toda a direo tcnica e administrativa da obra,


tanto dos materiais, equipamentos e ferramentas, quanto da mo-de-obra, em todos
os seus aspectos e implicaes;

O Contratado inicia a obra, com o objetivo de cumprir rigorosamente, at o final do


perodo, a previso de servios, dentro da previso de despesas;

Ao final do perodo, o Contratado elabora o Relatrio de Despesas do ms,


anexando a este todos os documentos comprobatrios, apresentando ao seu final o
clculo real de sua remunerao, a chamada Taxa de Administrao (j estimada
na previso de despesas) sobre o total de despesas efetivas do ms. Aqui podem ser
constatados as possveis falhas na previso elaborada no incio do ms, o que indica
que as previses devem ser feitas criteriosamente;

Juntamente com o acerto de fechamento do ms anterior, o Contratado apresenta


tambm a previso para o perodo que se inicia, e assim o procedimento se repete a
cada perodo at o encerramento da construo.

Observao:
27

O valor percentual que o Contratado recebe como remunerao pelo seu trabalho,
correspondente Taxa de Administrao, varivel conforme as condies e
caractersticas da obra. Geralmente levam-se em considerao fatores como o grau de
complexidade da obra, o volume, o padro de seu acabamento, a finalidade a que se
destina, sua situao geogrfica, as condies topogrficas do local, as vias de acesso, os
servios pblicos disponveis, condies ambientais locais, entre outros.

2.3.4 ARRANJOS MISTOS DE CONTRATAES

No so to numerosas as opes de arranjos contratuais mistos, ou seja, aqueles


que combinam caractersticas das duas modalidades fundamentais, a empreitada e a
administrao. Contudo, algumas so bastante utilizadas no Brasil, principalmente para
obras de pequeno porte. Dentre elas, a mais comum aquela na qual o Contratado trabalha
com a mo-de-obra em regime de empreitada (preo fechado ou fixo) e os materiais e
equipamentos em modalidade de administrao. Os regimes mistos so resultados de
negociaes entre as partes, motivadas por circunstncias especiais decorrentes como, por
exemplo, de projetos no bem definidos, especificaes tcnicas incompletas ou sujeitas a
revises, prazos incertos em decorrncia de instabilidades financeiras, e outras condies
particulares de uma ou ambas as partes.

3 O CONTRATO

3.1 CONCEITUAO

Contrato o documento escrito, de valor legal, cujo contedo visa estabelecer as


condies gerais e especficas resultantes da vontade das partes envolvidas para, no caso da
rea de engenharia, prestaes de servios diversos como construes, administraes de
servios tcnicos, acessorias, consultorias, elaboraes de projetos, oramentos,
28

fiscalizaes, etc. No so de interesse para nossos estudos os outros tantos tipos de


contratos que se situam fora do interesse das atividades comuns da engenharia.
Para chegar at sua forma definitiva, os Contratos passam por uma etapa anterior,
de negociaes das partes, que pode se tornar s vezes muito longa, at se chegar a uma
Minuta de Contrato, redao provisria utilizada quando uma das partes est propondo as
condies, as quais sero analisadas pela outra parte em entendimentos sucessivos.
Em sua estruturao, os Contratos de compem de prembulo (uma parte
preliminar) com o ttulo do documento, a qualificao das partes, o regime do contrato e
sua finalidade resumida. A seguir, ele apresenta seu escopo ou contexto, subdividido em
Clusulas, que renem em si os assuntos afins, explorando-os e esgotando-os totalmente.
As Clusulas, para sua melhor organizao e clareza, devem tambm ser subdivididas em
itens e alneas, conforme necessrios e convenientes, facilitando assim a leitura e o
entendimento.
importante verificar que os Contratos no so documentos isolados, mas
acompanhados de vrios outros complementares que no podem ser transcritos no
documento, os chamados anexos. Os anexos mais comuns so os projetos, escrituras,
especificaes tcnicas, oramentos, cronogramas, croquis, memoriais, modelos reduzidos
e outros elementos tcnicos. Todos esses elementos anexos ao Contrato devem ser
mencionados um a um, sempre com seus dados de referncias - nmeros, datas, autores,
aprovaes, etc.
Ao final do documento, os Contratos contm o local e data da celebrao destes,
seguidos das assinaturas das partes ou seus representantes mais as assinaturas de duas
testemunhas. sempre til lembrar que tais tipos de documentos sero sempre rubricados
pelas partes em todas as suas pginas, exceto a ltima, que j estar assinada.

3.2. CLUSULAS INDISPENSVEIS AOS CONTRATOS DE CONSTRUO

As Clusulas relacionadas a seguir so aquelas consideradas fundamentais ao se


pensar na elaborao dos Contratos de construo, podendo-se a elas acrescentar outras ou
mesmo desdobr-las conforme critrios particulares das partes.
29

Prembulo com Ttulo e Qualificao das Partes


Clusulas indispensveis:
Objeto
Obrigaes e Direitos do Contratado
Obrigaes e Direitos do Contratante
Prazos (totais e parciais) e Data de Incio
Preos e Reajustamentos
Forma de Pagamento
Penalidades e Multas
Tolerncias - Casos Fortuitos
Documentos Integrantes do Contrato
Resciso
Foro
Encerramento:
Data, local e assinaturas das partes
Assinaturas de duas testemunhas

3.3. REQUISITOS DE QUALIDADE DOS CONTRATOS DE CONSTRUO

Algumas orientaes devem ser levadas em considerao a fim de se alcanar um


padro de qualidade satisfatrio na redao dos Contratos. Quanto mais criterioso for o
procedimento na elaborao dos Contratos menores sero as chances de riscos decorrentes
do contrato, o que fazem com que o engenheiro tenha que abrir mo de seu trabalho
rotineiro para discutir questes no campo, nem sempre muito familiares, do Direito.

O documento deve ser conciso (sem omisses, excessos ou repeties);


30

No deve ser unilateral - atender sempre os interesses de ambas as partes;


Apresentar linguagem correta, clara, objetiva e precisa;
No conter condies indefinidas, dando margem a tomadas de decises "a
posteriori" ou por vias judiciais;
No dar chances de interpretaes duvidosas, duplas ou mltiplas;
Esgotar completamente cada assunto dentro da sua prpria Clusula e item
especfico, no tratando de um mesmo assunto em clusulas diversas
Ser explicativo e esclarecedor, quando necessrio

3.4. TERMOS ADITIVOS CONTRATUAIS

muito comum o pensamento de que, aps assinados os contratos, nenhuma


condio contratual pode ser alterada. Tal idia no apresenta consistncia ou fundamento
jurdico, pois uma vez havendo entendimento entre as partes, os Contratos podem ser
facilmente adaptados, em alguns de seus pontos, atravs dos chamados Aditivos
Contratuais ou Termos Aditivos Contratuais. So eles termos que se redigem ao final dos
Contratos, alterando-se a(s) condio(es) acordadas, os quais devero ser numerados na
ordem de surgimento, datados e assinados pelas partes.

3.5. O DIRIO DE OBRA

As questes que geram os Termos Aditivos devem receber tratamento bastante


especial, pois, no raras vezes, so causadores de divergncias entre as partes. Deve-se
proceder com a mxima transparncia durante todo o processo de alterao contratual,
tanto no documento em si quanto nos documentos anexos, como especificaes tcnicas,
preos, prorrogaes involuntrias de prazos, projetos, etc. O instrumento que o engenheiro
possui para tal procedimento o Dirio de Obra.
31

Esse livro ou arquivo eletrnico ser utilizado para registro de todos os eventos
significativos da obra e que tragam consequncias representativas para o projeto. Podemos
citar, entre os casos mais comuns, dignos de registro no Dirio de Obra:

Alteraes, voluntrias ou no, nos projetos


Alteraes, voluntrias ou no, nas especificaes tcnicas
Fatores involuntrios que interfiram nos prazos de obra (casos fortuitos)
Fatores involuntrios que interfiram nos preos de obra (desequilbrio
financeiro)
Fatos novos que, de alguma forma, interfiram no projeto
Outros registros, a julgamento do engenheiro responsvel

Como se trata de preservao da transparncia na postura profissional e tcnica,


torna-se dispensvel lembrar que o Dirio de Obra s ser um documento de validade
inquestionvel, quando seus registros forem do conhecimento de ambas as partes e
contiverem provas de tal fato.
A adoo desses registros , inegavelmente, de grande valia para o tcnico
responsvel por servios, resguardando-o de futuras situaes que podero ser grandemente
prejudiciais ao exerccio profissional.

3.6. A ELABORAO DOS CONTRATOS

3.6.1. DIRETRIZES CONTRATUAIS CHECK-LIST

Alguns aspectos sempre estaro presentes no escopo dos Contratos de Construo, e


devem sempre ser pensados para que no fiquem ausentes no documento e para que
representem a vontade das partes. Dentre eles, os constantes da check-list abaixo podem ser
orientadores:
32

9 estado em que o imvel se encontra no incio e dever ser entregue ao final


9 responsabilidade tcnica e administrao geral da obra
9 prazo para entrega dos servios e casos fortuitos
9 orientao tcnica e direo geral da obra
9 recrutamento e seleo de funcionrios, empreiteiros, etc
9 servios especializados, consultores, calculistas, projetistas, testes, etc
9 fornecedores e critrios para escolha de todos os elementos
9 sub empreitar? em parte? total?
9 solidez e segurana da obra
9 orientaes a projetistas, quando necessrio
9 alteraes de projetos e especificaes tcnicas? quando? como? qualquer tipo?
9 definir empregador; trabalhos rotineiros de administrao da m.d.o.
9 requisitos de qualidade dos funcionrios e prestadores de servios
9 tomadas de preo, pagamento de fornecedores e outros
9 responsabilidades sobre a propriedade do Contratante
9 segurana dos funcionrios da obra
9 recebimento, conferncia e estocagem dos materiais na obra
9 pedidos de afastamento de funcionrios(?)
9 previso de despesas, periodicidade, prazos para apresentao e sanes (?)
9 relatrio e comprovantes de despesas nos perodos e prazos de entrega (?)
9 (?) pagamento das despesas, enumerando-as - projetos, detalhes, aprovaes,
cpias, especificaes, taxas, emolumentos, gua, luz, telefone, combustveis,
lubrificantes, controles tecnolgicos, consultorias, salrios de funcionrios,
encargos sociais, subempreiteiros, servios especializados, equipamentos,
ferramentas, manutenes, aluguis, materiais de consumo da obra, transportes
externo e interno, remoo de entulhos, vigilncia, seguros de acidentes, danos civis
a terceiros, processos judiciais e extrajudiciais, vistorias, percias, taxas de
encerramento de obra e outras despesas
9 custo da obra estimado? fixo? reajustvel? ndice de reajustamento?
9 remunerao do Contratado, forma, valor, datas de recebimento, atrasos e multas
33

9 condies para fazer jus ao recebimento


9 condies para resciso contratual e foro
9 termos aditivos contratuais

3.6.2. A REDAO DOS CONTRATOS DE CONSTRUO

Qualquer que seja a natureza ou objeto dos Contratos, eles sempre apresentam uma
forma e clusulas j consolidadas pelo uso, redigidos em linguagem, de certa maneira
padronizada dentro de cada objeto de contrato, podendo, no entanto, apresentar variaes
na forma. Cabe ao redator do Contrato utilizar o modelo que lhe parecer melhor cumprir os
objetivos do documento, e a linguagem que lhe parecer mais apropriada, dentro dos
padres usuais. Como um primeiro passo nesse sentido, o exemplo fictcio de documento
que se segue servir como referncia inicial de um Contrato de Construo, para anlise e
estudo.

MINUTA DE CONTRATO PARTICULAR DE CONSTRUO POR ADMINISTRAO A PREO


DE CUSTO

XXXXX ENGENHARIA E CONSTRUES LTDA, com sede Av. Rio Branco, xxxx, sala xxx, Juiz
de Fora, MG, CGC MF sob o nmero xxx xxx xxx - xx, legalmente representada neste ato por um de
seus scios gerentes, doravante denominada simplesmente CONTRATADA e SINDICATO XXXX,
com sede rua Santo Agostinho, xxx, salas xxx a xxx, Belo Horizonte, MG, CGC MF sob o nmero
34

xxx xxx xxx - xx, legalmente representada neste ato por seu Tesoureiro e seu Presidente, doravante
denominada simplesmente CONTRATANTE, ajustam entre si o presente CONTRATO PARTICULAR
DE CONSTRUO EM REGIME DE ADMINISTRAO A PREO DE CUSTO, sob as seguintes
clusulas e condies:

PRIMEIRA

OBJETO - O CONTRATANTE, sendo senhor e possuidor em livre administrao, do total


do pavimento de nmero xx do edifcio de salas comerciais rua Santo Agostinho, xxxx, contrata a
CONTRATADA, e esta se obriga a executar em regime de Administrao a Preo de Custo, as obras
da nova sede da CONTRATANTE, conforme projeto de arquitetura, especificaes gerais e detalhes
apresentados, os quais passam a fazer parte integrante do pressente contrato.

SEGUNDA

OBRIGAES E DIREITOS DA CONTRATADA - A CONTRATADA se responsabiliza por:


a) Concluir as obras objeto do presente contrato dentro do prazo de xxx dias corridos, contados a
partir de decorridos 15 (quinze) dias da assinatura do presente contrato, no computados os
dias de paralisaes por motivo de fora maior, quais sejam, entre outros no mencionados,
carncia de projetos ou de detalhes executivos, materiais ou mo-de-obra, chuvas em
intensidade prejudicial ao andamento dos servios, greves, revolues, falta de gua ou energia
eltrica, falta ou atraso de recursos financeiros para compras ou outras despesas, alteraes
significativas nas plantas, especificaes e/ou cronogramas, sendo que, ocorrendo uma ou mais
das eventualidades acima, o prazo total previsto para as obras ficar automaticamente
prorrogado por um perodo de tempo que ser definido pelas partes, de comum acordo;
b) Entregar o imvel inteiramente limpo e livre de quaisquer entulhos ou sobras de materiais;
c) Responder pela administrao geral da obra, cabendo-lhe a orientao geral e direo da
mesma, escolhendo os operrios, empreiteiros, prestadores de servios especializados,
consultores tcnicos, calculistas, projetistas de instalaes e fornecedores, mediante critrio de
julgamento que incluam tambm a idoneidade e competncia de tais elementos, cabendo ainda
CONTRATADA o direito de sub empreitar servios, em parte ou no seu todo, tudo de comum
acordo com o CONTRATANTE;
35

d) Responder pela execuo da obra, sua solidez e segurana, tudo conforme os projetos e
detalhes complementares, normas tcnicas, especificaes gerais, orientaes do arquiteto
autor do projeto, do CONTRATANTE, ou seu preposto, cabendo a estes o direito de alterar
projetos e/ou especificaes originais, desde que s alteraes desejadas sejam julgadas
tecnicamente viveis por parte da CONTRATADA, e solicitadas por escrito e dentro de tempo
hbil sua execuo;
e) Executar o total dos trabalhos referentes administrao legal de toda a mo-de-obra
empregada, quais sejam recrutamento, admisses, folhas de ponto, folhas de pagamento,
recolhimento de todas as obrigaes trabalhistas, efetuar pagamento de salrios aos
funcionrios e empreiteiros, fornecedores, locadores, demisses, etc;
f) Zelar pela propriedade do CONTRATANTE, no que diz respeito aos materiais empregados,
equipamentos e ferramentas, local da construo, etc;
g) Responder pela segurana dos empregados, obrigando e fiscalizando o uso adequado dos
equipamentos de segurana, tudo de conformidade com as exigncias da lei trabalhista;
h) Fiscalizar e conferir a quantidade e qualidade dos materiais adquiridos, ao chegarem obra,
estocando-os com o devido cuidado e proteo, dentro das recomendaes tcnicas dos
fornecedores e/ou fabricantes;
i) Manter no canteiro de obras somente pessoal especializado e registrado, em nmero suficiente
ao cumprimento dos prazos, cabendo CONTRATANTE o direito de solicitar o afastamento de
qualquer funcionrio que, comprovadamente, no atenda as condies de competncia e/ou
idoneidade;
j) Recorrer, sempre que julgar necessrio, a consultas tcnicas e testes de controle de qualidade
rotineiros, espordicos ou especiais;
k) Apresentar CONTRATANTE, at o 1o (primeiro) dia til de cada ms, a previso de despesas
do referido ms, relacionando como sero empregados os recursos e quais servios sero
executados no perodo, e at 5o (quinto) dia til o relatrio de despesas efetivas do perodo
referente previso anterior, anexando os devidos comprovantes das despesas;
l) Efetuar, em nome do CONTRATANTE, as tomadas de preo, compras de materiais, aluguis
diversos e outros;
m) Apresentar, quando dos recebimentos a que ter direito pelos servios prestados, os
comprovantes de recolhimentos de todos os encargos trabalhistas de todos os funcionrios,
36

referentes ao ms anterior, como condio para que o CONTRATANTE efetue o devido


pagamento CONTRATADA;

TERCEIRA

OBRIGAES E DIREITOS DA CONTRATANTE - A CONTRATANTE se obriga a pagar o custo


total e efetivo da obra, e que compreende as seguintes despesas, entre outras que, pela sua
natureza e origem, so evidentemente de interesse direto da construo:
a) Elaborao de projetos e sua aprovao em todos os rgos ou reparties competentes,
cpias, detalhes, especificaes, emolumentos e taxas, impostos federais, estaduais e/ou
municipais, em especial o ISSQN, que incidam ou venham a incidir direta ou indiretamente
sobre as obras at a sua concluso;
b) gua, luz, fora, telefone, combustveis e lubrificantes
c) Clculo estrutural, dosagem racional e ensaios de resistncia de concretos e de outros
materiais, quando necessrios, a critrio da CONTRATADA;
d) Provas de carga ou outros testes, quando necessrios, a critrio da CONTRATADA;
e) Todo o nus da mo-de-obra empregada na construo, compreendendo folhas de pagamento,
encargos sociais incidentes sobre estas, salrio-famlia, vales-transporte, rescises contratuais e
todas as outras obrigaes devidas aos funcionrios, os quais sero admitidos em nome da
CONTRATADA;
f) Sub-empreitadas e prestadores de servios especializados;
g) Todos os equipamentos e ferramentas necessrios e indispensveis, os quais podero ser
comprados ou alugados, segundo deciso da CONTRATANTE;
h) Aluguis de depsitos diversos, se necessrio;
i) Todos os materiais de consumo da obra, adquiridos em nome e por conta da CONTRATANTE;
j) Transporte externo e interno de mquinas, equipamentos e materiais de consumo da obra, bem
como fretes diversos, remoo de entulhos, etc;
k) Seguros de acidentes de trabalho;
l) Danos civis a outros, desde que comprovado o cumprimento de todas as normas
regulamentares a respeito;
37

m) Danos eventuais a terceiros, desde que comprovada a inexistncia de desdia e/ou


descumprimento de providncias para quaisquer dispositivos ou itens de segurana da obra
regulamentados por norma ou consagrados pelo senso comum;
n) Despesas com eventuais processos judiciais, vistorias e percias de carter judicial ou
extrajudicial;
o) Taxas relativas a certides de baixa de construo e emolumentos devidos pela averbao da
mesma junto ao cartrio de registro de imveis competente, de tal sorte que cumprir
CONTRATANTE o pagamento de todas as despesas de qualquer natureza para a execuo do
empreendimento, mesmo aquelas no especificadas ou mencionadas no presente instrumento.

QUARTA

CUSTO E REMUNERAO DA CONTRATADA - O custo estimado da obra objeto do pressente


contrato de $ xxxxxxx,xx (valor por extenso, na moeda corrente no pas), tendo-se por data base
para a estimativa do custo do ms de xxxxxxxxx do ano de xxxx. CONTRATADA caber, como
remunerao mensal, a taxa de administrao correspondente ao valor de xx,xx % calulado sobre o
valor total das despesas efetivas da obra naquele ms, demonstradas no relatrio de despesas ou
prestao de contas, onde se calcular tambm a devida taxa de administrao.

QUINTA

FORMA DE PAGAMENTO - A remunerao a que se refere a clusula Quarta ser recebida pela
CONTRATADA at o 5o (quinto) dia til do ms subsequente, mediante a apresentao do relatrio
de despesas do ms e dos comprovantes de recolhimentos dos encargos trabalhistas do ms
anterior.

SEXTA

RESCISO - O presente contrato poder ser rescindido por qualquer das partes a seu exclusivo
critrio, no cabendo nenhum tipo de indenizao outra parte e procedendo-se ento aos acertos
financeiros pelos servios executados at a data da resciso. Ocorrendo-se tal hiptese, a
CONTRATADA se obriga a concluir os servios em andamento cuja interrupo possa trazer
38

prejuzos qualidade ou segurana da obra ou ainda ocasionar danos mesma ou ainda


comprometer servios subsequentes.

STIMA

FORO - O Foro eleito o da Comarca de Juiz de Fora para qualquer tipo de ao oriunda do
presente contrato, renunciando as partes a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.

Juiz de Fora, xx de xxxxxxxxxxxxxxxxx de xxxx

____________________________________ _________________________________
Contratante Contratada
__________________________________ ________________________________
Testemunha Testemunha

4. AS ESPECIFICAES TCNICAS

4.1. CONSIDERAES GERAIS

O termo especificao utilizado pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas


(ABNT) em referncia aos documentos destinados caracterizao dos materiais,
equipamentos e servios que compem uma obra. Pode-se ento dizer que especificao a
descrio rigorosa e minuciosa das caractersticas que um material, um equipamento, um
servio, um produto ou componente dever apresentar.
Torna-se, assim, bastante clara a idia de que as especificaes tcnicas so parte
integrante dos projetos, sejam eles de arquitetura, de instalaes, etc, onde elas entram
ratificando elementos j constantes dos desenhos ou completando toda informao que os
desenhos, por sua natureza, no podem conter.
39

As especificaes so elaboradas ainda na fase de planejamento, antes do incio da


construo, juntamente com o desenvolvimento dos projetos, e constituem elemento de
importncia fundamental nessa fase dos empreendimentos. Podero tanto ser includas nos
desenhos como podero ser redigidas parte, formando um conjunto de informaes que
chamamos "Caderno de Encargos".

Objetivos das especificaes tcnicas

(a) Complementar os desenhos dos projetos


(b) Proporcionar dados para a elaborao de oramentos corretos
(c) Fornecer dados suficientes para a aquisio de materiais equipamentos, etc
(d) Fornecer dados para a execuo correta dos servios no canteiro de obras
(e) Subsidiar na escolha de prestadores de servios
(f) Equalizar propostas, possibilitando seu julgamento equnime
(g) Dar garantia aos contratantes do padro de obra que ser executado

As Especificaes Tcnicas trazem especial interesse a uma srie de profissionais e


outras pessoas envolvidas no empreendimento, entre eles os arquitetos projetistas, os
profissionais de clculos estruturais e de instalaes, os engenheiros responsveis pela
construo, os oramentistas, os responsveis pela rea de suprimentos, os profissionais do
setor comercial e os contratantes ou adquirentes dos produtos das construtoras.

Influncias das Especificaes Tcnicas


(a) Definem o padro de acabamento do empreendimento
(b) Influem nos custos da construo
(c) Determinam tcnicas e mtodos construtivos para a execuo dos servios
(d) Influem nos prazos tcnicos da obra

4.2. EPECIFICAES DE MATERIAIS E DE SERVIOS


40

As especificaes tcnicas podem ser divididas em dois tipos, conforme sua


finalidade: as de materiais e as de servio, que apresentam diferentes maneiras de
abordagem e, na realidade, enfocam diferentes naturezas de assuntos dentro do interesse
dos empreendimentos, de tal sorte que deve cada uma ser estudada de modo particular.

4.2.1. ESPECIFICAES DE MATERIAIS

Tambm denominadas Especificaes de Acabamentos, so as que determinam os


diversos tipos de materiais que sero empregados nos variados locais da construo.
Obrigatoriamente, embora nem todos os materiais sejam passveis de aplicar os requisitos
que se seguem, eles detalham com preciso, como determina a ABNT, as caractersticas
que os materiais devem apresentar:

Marca;
Tipo;
Modelo;
Dimenses;
Padro de acabamento;
Cores e outras caractersticas relevantes e
Requisitos de qualidade exigidos para tal material. (*)

(*) Este item pode ser especificado de duas maneiras; ou juntamente com todas as
caractersticas, conforme acima, ou separadamente em um captulo inicial do Caderno de
Encargos onde se trata das "Especificaes Gerais" ou "Disposies Gerais", uma
abordagem generalizada das caractersticas de todos os materiais, como por exemplo:
"Todos os materiais a empregar na obra sero novos, comprovadamente de 1 qualidade e
satisfaro rigorosamente s especificaes referentes a cada um deles individualmente" ou
ainda "O construtor s poder usar qualquer material depois de submet-lo ao exame e
41

aprovao da fiscalizao, para verificao de sua conformidade com os requisitos de


qualidade da obra", etc

Similaridade:

Sempre que se especifica um determinado material para qualquer que seja o local da
obra, deve-se sempre ter a prudncia de deixar a indicao de que o mesmo poder ser
substitudo por outro similar. Os motivos para tal so um tanto bvios, pois na ocasio da
aquisio do material, o mesmo poder no ser encontrado por estar em falta no mercado
fornecedor, ou fora de linha de produo temporria ou definitivamente, o fabricante
poder nem estar mais em operao de fabricao, etc. Recorre-se ento ao material
similar, o qual deve apresentar todas as caractersticas em similaridade com o material
originalmente especificado.

Exemplo:

Ferragens: Sero empregadas ferragens da marca La Fonte ou Fama ou similar, a seguir


discriminadas: (ref. La Fonte)
a) Nas portas externas
- Trs dobradias 3x2.1/2 ref. FG 495
- Conjunto de fechaduras CR 331 FC 55 mm

b) Nas portas internas


- Trs dobradias 3x2.1/2 ref. FG 395
- Conjunto de fechaduras CR 1515/ST FC 55 mm

c) Nas portas de banheiros


- Trs dobradias 3x2.1/2 ref. 395 FG
- Conjunto de fechaduras ref. CR 72 FC 45 mm
42

As Especificaes Tcnicas de Materiais so elaboradas buscando-se obter


resultados otimizados nas obras e, para se alcanar tal objetivo, alguns aspectos devem ser
levados em considerao, conforme se segue.

Parmetros orientadores das Especificaes Tcnicas

9 Padro de acabamento desejado para a obra


9 Aspectos estticos e de higiene
9 Durabilidade dos materiais
9 Custo da conservao e manuteno
9 Busca de baixos custos de construo
9 Compatibilidades fsicas e qumicas
9 Conforto na sua utilizao
9 Viabilidade de comercializao da obra dentro do mercado
4.2.2. ESPECIFICAES DE SERVIOS

Este tipo de especificao de importncia fundamental tambm para todos os


profissionais e grupos de pessoas envolvidos nos projetos. ela que determina quais os
tipos de servios sero executados, da maneira mais detalhada possvel, como eles sero
executados e por quem poder ser feito (se sub empreitados ou no). importante ressaltar
aqui que as especificaes de servios, pela sua natureza, com textos longos e explicativos,
so evidentemente inviveis de serem includos nos desenhos das plantas, portanto
constituiro obrigatoriamente um caderno anexo com todas as informaes. Dentre as
muitas informaes teis que devem conter para cada Projeto, citamos, por exemplo:

- Detalhamento dos projetos - determinando o nvel de detalhamento desejvel


- Tipo de sondagem a ser executada
- Projeto do Canteiro de Obras e suas instalaes provisrias
- Equipe de Administrao da obra
- Seguros - que tipos de seguros sero feitos ou se sero feitos
- Trabalhos em terra - quais e como sero executados
43

- Tipo de Fundao e como ser executada


- Tipo de estrutura e seus servios componentes
- Sistema de aquecimento de gua
- Argamassas para todos os fins - natureza e propores dos materiais componentes
- Modo de assentamento de pisos e revestimentos de paredes
- Revestimentos de argamassas
- Recomendaes sobre rodaps, soleiras e peitoris
- Execuo de esquadrias de diversos materiais
- Execuo de instalaes eltricas, telefnicas e hidro-sanitrias
- Execuo de instalaes mecnicas
- Pinturas, limpezas e servios finais de obra, etc

4.3. A ELABORAO DAS ESPECIFICAES TCNICAS

A ABNT no tem recomendaes especiais sobre a elaborao das especificaes, mas


existem algumas formas j consagradas pelo uso, embora vez por outra encontremos textos
que no seguem tais formas consagradas, e que percebemos, trazem dvidas e at certas
dificuldades na sua consulta ou compreenso.
Os Cadernos de Encargos ou Cadernos de Especificaes devem ser estruturados
em sees que tratem dos assuntos por afinidade entre os mesmos e tais sees usualmente
tratam primeiro dos pontos mais genricos, aumentando o nvel de detalhamento
gradativamente. Assim, inicia-se, por exemplo, com uma seo "Dispositivos Gerais" que
aborda os aspectos mais gerais, como:
"As normas, projetos de normas, especificaes, mtodos de ensaios e padres
aprovados pela ABNT, bem como toda a legislao em vigor, referentes a obras civis,
inclusive sobre a segurana do trabalho, sero parte integrante destas especificaes, como
se nelas estivessem transcritas."
"Estas especificaes so complementares aos projetos e detalhes de execuo,
devendo ser integralmente obedecidas."
44

"Em caso de divergncia, prevalecero:


- as especificaes estabelecidas sobre os desenhos;
- as cotas assinaladas sobre as dimenses medidas em escala;
- os desenhos de maior escala sobre os de menor escala.", etc.

Incluem-se tambm nesta seo, por exemplo, todas as recomendaes


generalizadas sobre as condies desejadas para os materiais da obra, conforme j
exemplificamos anteriormente.
A seguir seguem-se as especificaes individualizadas para cada material,
mencionando-se o seu local de aplicao e a descrio pormenorizada das caractersticas do
material com seus requisitos de qualidade, conforme exemplificado anteriormente
(Ferragens).
As especificaes de servios podero ser ou no includas nessa seo. Se a opo
for a de inclu-las aqui, cada especificao de material ter aqui a de servio
correspondente. Caso contrrio, cria-se ento um caderno especial que conter todas es
especificaes de servios individuais e detalhadas.

5. O PLANO DE CONTAS NA CONSTRUO CIVIL

5.1. CONSIDERAES GERAIS

A complexidade das tarefas envolvidas na construo civil, como tambm a imensa


variedade dos insumos, trazem certo grau de dificuldade a vrias atividades relacionadas.
Sabemos que a atividade primordial o Planejamento e que ele exige, como condio
essencial a organizao. Como o Planejamento necessariamente ligado s atividades de
45

Programao e de Controle, estas ltimas tambm carecem da organizao tanto quanto a


primeira. A construo uma atividade que deve ser muito bem caracterizada quanto aos
seus insumos (materiais, mo-de-obra, equipamentos e ferramentas). Por isso a necessidade
de um plano discriminativo e que vise tambm organizar as vrias fases de implantao dos
projetos e, ao mesmo tempo, englobando tudo que afete diretamente a construo. A essa
organizao chamamos Plano de Contas.
O Plano de Contas deve ser bem estruturado e suficientemente detalhado e adaptado
realidade de cada empresa, dependendo das diversas orientaes de operao. O ideal
que se tenha um Plano de Contas que atenda a cada categoria ou grupo de obra conforme
sua natureza, como obras residenciais, comerciais, industriais, rodovirias, ferrovirias, etc.
No Plano de Contas tem-se a obra discriminada em suas etapas construtivas e estas
so sub divididas nos servios que as compem, e as possveis variedades desse servios.
As sub divises podero ainda apresentar ramificaes mais detalhadas, conforme se deseje
ser mais ou menos especfico no planejamento, na programao e no controle.
Na utilizao do Plano de Contas cada projeto ter um nmero ou cdigo que
passar a identific-lo. Cada etapa construtiva tambm passar a ser identificada por um
cdigo numrico chamado Conta e cada servio da etapa ser identificado com outro
cdigo numrico denominado Sub-conta, a qual poder ainda se subdividir at limites
razoveis ou racionais de detalhamento.

5.2. OPERACIONALIZAO DO PLANO DE CONTAS

Em virtude do constante surgimento de novas tcnicas construtivas, novos


materiais, mudanas e evolues nos critrios de apropriaes, oramentao,
planejamento, etc, o Plano de Contas uma estrutura dinmica, obrigando-se a constantes
atualizaes.
A finalidade da implantao do Plano de Contas a unificao de informaes
oriundas e destinadas aos diversos setores da empresa, de tal sorte que haja uma
uniformidade na linguagem quanto s informaes sobre os servios de obra e as etapas
construtivas.
46

Os cdigos de contas e subcontas so como que "gavetas" de um arquivo que


guardam todos os dados dos servios, podendo-se assim comparar o Plano de Contas a um
grande "gaveteiro" a ser utilizado por toda a empresa com grande facilidade.
Utiliza-se a codificao do Plano de Contas desde os primeiros passos do
planejamento at as apropriaes finais da obra e anlises de resultados. Assim, os
oramentos, as previses financeiras, relatrios finais de custos e prazos e a utilizaes de
custos apropriados em futuros projetos tero como base organizacional o Plano de Contas.
A partir do momento que o setor de produo (obra) identifica, com os cdigos de
conta e subconta, atravs de carimbo prprio a destinao de um insumo dentro da obra e
envia o documento a outros setores, todo o processo segue seu curso normal at seu
fechamento final, desde que se adotem rotinas de procedimento anlogo nos demais setores
da empresa onde vo tramitar os documentos carimbados e codificados pela obra.
O Plano de Contas, corretamente utilizado, traz uma srie de vantagens para a
empresa que o adota, tais como:
(a) O "abrir de portas" para a organizao do planejamento, da programao e do
controle das obras;
(b) O plano bem elaborado e bvem operacionalizado, alm de facilitar e sistematizar
o trabalho de oramentao, importante na administrao pois indicativo
para a tomada de atitudes na correo dos desvios de resultados de custos de
servios;
(c) Permite uniformizao de linguagem entre os diversos setores da empresa;
(d) Os resultados de dados obtidos ao final da obra proporcionam segurana de
utilizao dos ndices para realimentao do planejamento;
(e) Manter informaes codificadas e sigilosas dentro da empresa

5.3. ESTRUTURA DO PLANO DE CONTAS

Passamos a apresentar um exemplo de Plano de Contas esclarecendo que se trata de


plano especfico para obras de edificaes residenciais ou comerciais. importante
ressaltar que os planos so elaborados dentro de cada empresa para atender suas prprias
47

necessidades, e segundo a poltica e a filosofia administrativa de cada uma. Portanto no se


pode esperar que as empresas mantenham alguma similaridade entre si, quando se trata de
um assunto particular interno e sigiloso.

_________________________________________________________________
Conta Servios Principais - Etapas construtivas
_________________________________________________________________
01 Projetos
02 Estudos dos solos
03 Anlise de custos
04 Cpias e reprodues
05 Instalaes provisrias / Servios preliminares
06 Equipamentos e ferramentas
07 Transportes e carretos
08 Impostos e taxas
09 Manuteno de escritrio da obra
10 Movimentos de terra
11 Infra estrutura
12 Super estrutura
13 Alvenaria
14 Instalaes eltricas e telefnicas
15 Instalaes hidrulicas e sanitrias
16 Instalaes mecnicas
17 Coberturas
18 Tratamentos
19 Esquadrias
20 Revestimentos
21 Pavimentaes
22 Rodaps
23 Soleiras
24 Peitoris
48

25 Ferragens
26 Pinturas
27 Vidros
28 Aparelhos
29 Ligaes definitivas
30 Urbanizao, paisagismo e complementos
31 Limpezas
32 Diversos

_________________________________________________________________
_________________________________________________________________
Conta / Sub-conta Servios
_________________________________________________________________
001 - PROJETOS
1. Arquitetura
2. Estrutural
3. Instalaes eltrica e telefnica
4. Instalaes hidro-sanitrias e de incndio
5. Plantas para marketing
6. Maquetes
7. Paisagismo
8. Ar condicionado
9. Complementos

002 - ESTUDOS DOS SOLOS


1. Sondagens
2. Servios de Topografia
3. Aerofotogrametria
4. Aspectos geolgicos

003 - ANLISE DE CUSTOS


49

1. Estudos de Viabilidade
2. Avaliaes
3. Acessoria e acompanhamento de custos
4. Oramentos e cronogramas
5. Quadros da NBR 12721
6. Pedidos de financiamentos

004 - CPIAS E REPRODUES


1. Cpias heliogrficas
2. Cpias xerogrficas
3. Cpias copiativas
4. Fotografias para marketing
5. Fotografias tcnicas e de histrico

005 - INSTALAES PROVISRIAS / SERVIOS PRELIMINARES


1. Depsitos
2. Escritrios
3. Sanitrios e vestirios
4. Refeitrios e alojamentos
5. Tapumes
6. Placas de obra
7. Demolies e remoes de entulhos
8. Instalaes eltrica e de telefone
9. Instalaes hidro-sanitrias
10. Materiais de segurana
11. Stand de vendas
12. Locao da obra
13. Materiais de primeiros socorros
14. Controles tecnolgicos
15. Administrao da obra
50

006 - EQUIPAMENTOS E FERRAMENTAS


1. Equipamentos
2. Ferramentas
3. Aluguis de equipamentos

007 - TRANSPORTES E CARRETOS


1. Fretes
2. Remoo de entulhos
3. Carga e descarga de materiais

008 - IMPOSTOS E TAXAS


1. Licenas
2. Taxas
3. Registros
4. Seguros
5. Impostos
6. Multas
7. Certides

009 - ESCRITRIO DA OBRA


1. Manuteno
2. Transportes
3. Despesas telefnicas
4. Limpezas

010 - MOVIMENTOS DE TERRA


1. Terraplenagem (cortes/aterros)
2. Drenagens
3. Muros de conteno
4. Rebaixamento de lenol fretico
5. Escoramentos
51

6. Desmatamentos e capinas
7. Remoo de material orgnico do solo
8. Transportes

011 - INFRA-ESTRUTURA
1. Tubules a cu aberto
2. Tubules pneumticos
3. Estacas metlicas
4. Estacas pr-moldadas de concreto
5. Estacas moldadas "in loco"
6. Blocos de fundao
7. Sapatas armadas
8. Fundao armada corrida
9. Fundao corrida em concreto ciclpico
10. Blocos de coroamento de estacas
11. Cintas de travamento horizontal

012 - SUPER-ESTRUTURA
1. Armao
2. Formas de madeira
3. Formas metlicas
4. Escoras de madeira
5. Escoras metlicas
6. Concreto preparado na obra
7. Concreto usinado
8. Diversos

013 - ALVENARIAS
1. Lajotas de cermica
2. Tijolos cermicos macios
3. Concreto celular (leve)
52

4. Placas pr-moldadas
5. Tijolos de vidro
6. Elementos vazados
7. Blocos de concreto
8. Alvenarias especiais

014 - INSTALAES ELTRICAS E DE TELEFONE

015 - INSTALAES HIRULICAS E SANITRIAS

016 - INSTALAES MECNICAS


1. Ar condicionado
2. Aquecedores centrais
3. Elevadores
4. Monta-cargas
5. Escadas rolantes
6. Instalaes de gs
7. Pra-raios
8. Antena
9. Exausto mecnica
10. Instalaes contra incndio

017 - COBERTURAS
1. Madeiramento
2. Estruturas metlicas
3. Telhas cermicas coloniais
4. Telhas cermicas francesas
5. Telhas de fibro-cimento
6. Telhas metlicas
7. Acessrios de fixao
8. Acessrios de vedao e arremates
53

018 - TRATAMENTOS
1. Laje impermeabilizante (contra-piso)
2. Impermeabilizaes
3. Proteo trmica
4. Proteo acstica
5. Juntas de dilatao

019 - ESQUADRIAS
1. Janelas de madeira
2. Janelas de ferro
3. Janelas de alumnio
4. Janelas de PVC
5. Portas de madeira internas
6. Portas de madeira externas
7. Portas de ferro
8. Portas de alumnio
9. Portas de ao
10. Portas corta-fogo
11. Guarda-corpos e corrimos
12. Gradis

020 - REVESTIMENTOS
1. Argamassas
2. Azulejos
3. Cermicas
4. Lambris
5. Pastilhas
6. Mrmores
7. Granitos
8. Pedras decorativas
54

9. Laminados
10. Papis de parede
11. Especiais

021 - PAVIMENTAES
1. Enchimentos e regularizaes
2. Cimentaes
3. Tacos de madeira
4. Tbuas corridas
5. Cermicas
6. Mrmores
7. Granitos
8. Pedras
9. Materiais txteis
10. Vinlicos
11. Laminados
12. Emborrachados
13. Decks de madeira
14. Diversos (marmorites, venezianos, etc)
15. Parquets

022 - RODAPS
1. Cimentados / marmorites
2. Madeira
3. Cermica
4. Mrmore
5. Granito
6. Pedra
7. Especiais

023 - SOLEIRAS
55

1. Cimentados / marmorite
2. Mrmore
3. Granito
4. Madeira
5. Cermica
6. Alumnio
7. Pedra

024 - PEITORIS
1. Cimentados /marmorite
2. Mrmore
3. Granito
4. Madeira
5. Cermica
6. Pedra

025 - FERRAGENS
1. Fechaduras
2. Dobradias
3. Fechos e trincos
4. Acessrios

026 - PINTURAS
1. Emassamento PVA paredes internas
2. Emassamento acrlico paredes internas
3. Pintura PVA interna
4. Pintura acrlica interna
5. Pintura PVA externa
6. Pintura acrlica externa
7. Emassamento a leo - esquadrias de madeira
8. Pintura a leo - esquadrias de madeira
56

9. Fundo anti-corrosivo - esquadrias de ferro


10. Pintura a leo - esquadrias de ferro
11. Verniz em esquadrias de madeira

027 - VIDROS
1. Liso cristal
2. Fantasia
3. Aramado
4. Fum liso
5. Bronze liso
6. Coloridos
7. Temperados

028 - APARELHOS
1. Louas
2. Metais
3. Bancadas

029 - LIGAES DEFINITIVAS


1. Luz e telefone
2. gua e esgoto
3. Gs

030 - URBANIZAO, PAISAGISMO E COMPLEMENTOS


1. Interfones
2. Alarmes
3. Saunas
4. Iluminao externa
5. Sistema de irrigao
6. Jardins
7. Diversos
57

031 - LIMPEZAS (servio terceirizado)


1. Materiais
2. Sub empreitada

032 - DIVERSOS
1. Piscinas
2. Play graounds
3. Solrios
4. Sintekos
5. Luminrias diversas

6 ORAMENTAO E CUSTOS NA CONSTRUO CIVIL

6.1 OS CUSTOS

Desde a antiguidade o homem sempre teve a preocupao de, antes de realizar qualquer
tarefa ou servio, calcular qual seria o custo de tal empreendimento para verificar se teria
recursos e outras condies de lev-lo at o final. medida que a convivncia humana foi
adquirindo carter mais complexo no campo econmico, financeiro e social, e a competio
foi se tornando um obstculo a ser vencido, a necessidade de se fazer previses de custos
tornou-se imperativa. No se concebe, nos dias atuais, a execuo de qualquer obra que no
tenha sua previso de gastos bem elaborada antes de seu incio. O oramento o
instrumento tcnico que fornece o custo do empreendimento antes de seu incio.
Este , portanto, um conhecimento de engenharia que o profissional da rea necessita ter
familiaridade e perfeito domnio.
58

6.1.1 CONCEITOS DIVERSOS CUSTO, PREO E VALOR

Embora sejam freqentemente usadas de maneira indistinta, essas grandezas que compem
a estrutura da elaborao de oramentos encerram conceitos distintos e que devem ser
considerados.

CUSTO Chamamos de custo a importncia financeira ou qualquer outro tipo de


esforo necessrio de ser empregado na produo de um bem, seja este material ou no.
Por exemplo, a importncia gasta com materiais, mo-de-obra, etc para se fabricar um par
de calados ou o esforo e o emprego de recursos financeiros para a obteno do ttulo de
mestre em determinada especialidade.

PREO A importncia financeira ou outro tipo de esforo necessrio para se


adquirir um determinado bem chama-se preo. Adquirir um determinado bem significa em
que o bem j esteja sendo produzido ou pronto e que j houve um custo de produo, o que
nos leva a concluir que Preo e Custo so importncias diferentes teoricamente. O Preo
normalmente corresponde ao Custo acrescentado de uma importncia que podemos chamar
de lucro. Lembramos que as duas grandezas, apesar de seus conceitos aparentemente fceis
e distintos de serem assimilados, apresentam uma certa relatividade face a quem seja o
produtor e o adquirente do bem em questo. Para exemplificar, citamos o caso do
revendedor de sapatos, que compra o produto do fabricante por um preo ( referente ao
fabricante ) e o vende por um outro preo ( referente ao revendedor ) , mas o preo de
aquisio para o revendedor pode ser considerado como um custo. Por esse motivo que
sabemos que um produto chega ao consumidor final por um preo to mais elevado quantos
forem os intermedirios no caminho produtor/consumidor.

VALOR - O Conceito desta grandeza nem sempre objetivamente claro e definido,


pois est ligado a condies subjetivas como necessidade, utilidade, benefcios que o bem
pode trazer ao adquirente, etc. O que valeria mais durante o inverno, uma roupa de l ou de
linho? O que valeria mais durante o vero, um aquecedor de ambientes ou um refrigerador?
59

Uma constatao que podemos fazer a essa altura a de que a engenharia muito
mais envolvida com os custos e preos do que com os valores de bens. H certa
necessidade de especializao dentro da engenharia, para que se seja habilitado a trabalhar
com valores de bens (engenharia de avaliaes). O trabalho de oramentao para as obras
de edificaes se restringe determinao dos custos de produo de cada servio, cada
etapa construtiva e do custo global da obra.

6.1.2.CLASSIFICAO DOS CUSTOS

(a) Custos quanto identificao com o produto

Custos Diretos - Este grupo de custos composto por aqueles que se identificam
diretamente com o produto. So utilizados na sua composio, ficando a ele incorporado,
mesmo que no fisicamente. o caso de materiais de consumo como tijolos, cimento, areia,
brita, tintas, vidros, cal, etc, mo-de-obra de pedreiros, serventes, armadores, carpinteiros,
etc e seus encargos trabalhistas e etc.

Custos Indiretos - Utilizando-se o raciocnio anterior, os custos indiretos so os


gerados por elementos que so auxiliares na execuo dos servios, mas no ficam
incorporados obra. O conceito dos custos indiretos no obedece a critrios apenas
tcnicos, mas envolve outras circunstncias temporais de carter comercial, durante o
estabelecimento das diretrizes de negociao das obras, ou seja, o que em uma determinada
obra considerado custo indireto, em uma outra pode no ser de interesse consider-lo
assim. Existem tambm divergncias entre empresas na determinao de custos indiretos,
oriundas da filosofia administrativa ou da poltica comercial adotada por elas. Muito
embora haja todas essas polmicas a seu respeito, os custos indiretos esto longe de ser
considerados como secundrios ou de pequena importncia, pois exercem influncia
representativa nos custos de obras e nos lucros das empresas construtoras.
60

Por ser um tema polmico e dotado de relativa complexidade, indispensvel um bom


conhecimento sobre essa questo atravs de constantes estudos em fontes de pesquisa
disponveis.
Os custos indiretos se dividem em dois grupos:

1. Custos indiretos locais

So os custos gerados por elementos localizados no canteiro de obras. Como


exemplos, temos: engenheiros de obra, mestre-de-obras e outras funes
administrativas locais e equipamentos de difcil alocao em uma s obra.

2. Custos indiretos empresariais (overheads)

3. Aqueles que ocorrem no escritrio central da construtora e/ou com a


administrao geral da empresa.

- Administrativos - so os gerados por despesas com a manuteno do


escritrio central da construtora, oficinas, almoxarifados, tais como
funcionrios para todas as funes, seus salrios e encargos sociais,
materiais de escritrio e outros de consumo dirio, maquinrios e
equipamentos, manutenes normais (limpeza, reparos, etc), papis, etc.

- Comerciais - os provenientes de todas as atividades do Departamento


Comercial da empresa, com marketing, vendas, corretagens, consultorias, etc.

- Tributrios - gerados por obrigaes tributrias da empresa construtora, como


despesas cartoriais (emolumentos), impostos (ICMS, IPI, ISS, IR, etc), taxas
municipais, estaduais e federais (gua, luz, telefone, etc), tarifas, alvars,
licenas, multas e outras.
61

- Financeiros - so os custos oriundos de todas as operaes financeiras que os


gerem, como, por exemplo, emprstimos bancrios, documentao emitida por
entidades financeiras e bancrias, juros diversos para aquisies de maquinrios,
preparao de propostas, de licitaes, etc.

(b) - Custos quanto variao do volume do produto

1. Custos Fixos - Estes custos so aqueles que, dentro de certos limites definidos de
demanda produtiva, no variam apesar da variao da demanda de produo. Exemplos:
os custos indiretos empresariais (para certos limites de volume total de obras da
construtora), os equipamentos de obra (dentro de seus limites mximos de trabalho e da
demanda produtiva da obra). At os limites mximos de demanda produtiva que se
pode atender com um determinado custo fixo, este se mantm constante, mesmo no
trabalhando no limite mximo. Uma vez ultrapassado esse limite, estabelece-se ento
nova base produtiva, que gerar um custo fixo diferente, porm constante para o novo
limite de demanda.

2. Custos Variveis - So os custos toais (no unitrios) que variam diretamente


proporcional variao do volume do produto. o caso dos custos diretos de materiais
e de mo-de-obra, custos de taxas e impostos cobrados proporcionalmente ao volume
da obra, etc.

3. Custos Semi-variveis - O grupo dos custos semi-variveis representa o maior deles,


pois apresentam caractersticas de custos fixos e de custos variveis. Estes so os custos
que variam conforme a variao do volume do produto, mas no diretamente
proporcional. Os casos mais comuns so os decorrentes de modificaes de projetos,
sejam acrscimos ou decrscimos de reas ou de elementos isolados, etc.
62

Associando a idia dos Custos s modalidades de contratos mais comuns podemos


chegar concluso geral sobre os custos ou preos globais de obra.

Obras a preo fixo:


PREO GLOBAL = CUSTOS DIRETOS + BDI
Obras por administrao:
PREO GLOBAL = CUSTOS (DIRETOS + INDIRETOS) + TX DE ADMINISTRAO

6.2 ORAMENTAO

Oramentao o ato de elaborar oramentos, tambm chamados levantamento de


custos/preos; estimar ou calcular, antes da execuo da obra, qual ser o seu custo. Os
oramentos tm finalidades diversas e, por isso mesmo, suas caractersticas so
diversificadas, dependendo do fim a que se propem. Os casos mais comuns de necessidade
de oramentos acontecem primeiro na fase de planejamento da obra, antes de se ter os
projetos definitivos. o caso dos estudos de viabilidade tcnico-econmica, quando dos
estudos preliminares ou projetos bsicos, para anlise da legislao de uso dos solos, para
estudo prvio de comercializao de obras e outros casos. Aps a fase de planejamento,
quando o projeto executivo se encontra concludo, os oramentos so necessrios para
formulao de propostas de custos/preos em obras particulares, preparao de propostas
para participao em licitaes de obras pblicas, para se estabelecer preos de vendas, etc.
Em todos esses casos, percebe-se perfeitamente que os oramentos no tm que ser, e nem
podem, ser do mesmo tipo.
63

Na sua elaborao, aconselhvel que o primeiro oramento seja elaborado


manualmente, sem o emprego de softwares, a fim de que os conceitos envolvidos sejam
bem assimilados, possibilitando o uso seguro posterior de programas informatizados com
Assim, os oramentos passam por duas grandes fases de elaborao:

I. So primeiramente calculados todos os custos unitrios, parciais e totais, procedendo-se,


ao final, ao seu fechamento para fins de verificao se os custos/preos calculados esto
compatveis com os valores de mercado para a categoria da obra. At esse ponto estamos
ainda nos referindo aos trabalhos que sero arquivados pelo oramentista como sendo
suas memrias de clculo. O documento do memorial, porm, deve apresentar uma forma
organizada e compreensvel por parte de outros profissionais interessados e que
necessitem consult-lo para dirimir possveis dvidas na conduo de seus trabalhos.

II. Aps o fechamento e verificaes, com eventuais correes, revises e acertos pontuais,
passa-se ento elaborao das planilhas oramentrias, que contm os resultados de
custos unitrios, parciais e totais, e que so destinadas ao cliente, uma vez que este,
definitivamente, no ter acesso ao total de informaes contidas nas memrias de
clculo.

Classificam-se os oramentos tambm de acordo com a forma de apresentao das


planilhas e seu nvel de detalhamento, conforme se segue.

6.2.1. ORAMENTOS QUANTO AO NVEL DE DETALHAMENTO

Oramentos Sintticos (Planilhas Sintticas/Planilhas Resumo)

So aqueles cujas planilhas apresentam dados de modo sinttico ou resumido, no


fornecendo subsdios para anlises profundas dos custos/preos. So normalmente
interpretados como sendo o resumo total do oramento. As planilhas sintticas so
64

compostas da relao das etapas construtivas e seus respectivos custos/preos, identificados


por seus cdigos do Plano de Contas.

Oramentos Analticos (Planilhas Analticas/Detalhadas)

As planilhas analticas so documentos que fornecem dados mais detalhados do


oramento, com a finalidade de se poder analisar e localizar os impactos de custos que se
deseje alterar ou evitar, alterando-se as especificaes ou projetos conforme as
convenincias. Atravs das planilhas analticas, o contratante tem em mos dados como as
etapas construtivas e seus custos/preos e ainda todos os servios componentes de cada
etapa, suas unidades de referncia, seus quantitativos, seus custos/preos unitrios e os
totais, tudo codificado com contas/sub-contas do Plano de Contas

Sempre que apresenta um oramento ao contratante, esto obrigatoriamente


includas as Planilhas Sintticas (Resumo) bem como as Planilhas Analticas. As primeiras
proporcionam uma viso rpida e facilitada do oramento e as ltimas permitem a anlise
detalhada e pormenorizada dos custos em geral (parciais e totais).

6.2.2. ORAMENTOS QUANTO AO GRAU DE PRECISO

Apesar de se encontrar em alguns livros tcnicos uma grande variedade de


classificaes para os oramentos, estes se dividem em dois tipos principais, quanto ao grau
de preciso: os oramentos estimados (aproximados, estimativos ou inexatos) utilizados
para projetos ainda em fase de planejamento, quando ainda no se tem projetos completos,
quando no se necessita ou deseja custos/preos exatos e os oramentos firmes (precisos
ou exatos) para os casos de propostas firmes para obras particulares ou licitaes e outros.

(a) Oramentos Estimativos (ou Aproximados)


65

(a. 1) Oramentos baseados no CUB (Custo Unitrio Bsico)

A estimativa dos custos pelo mtodo do CUB ou custo unitrio bsico (custo de m
de obra pronta) o meio mais simplificado que se dispe para o clculo aproximado dos
custos de obras.
O custo global o resultado do produto da rea total a construir pelo CUB. A rea
total definida pelo projeto de arquitetura, em qualquer fase em que o mesmo se encontrar,
e o custo unitrio bsico de construo fornecido por diversas fontes diferentes, entre elas
o boletim mensal do SINDUSCON (Sindicato das Indstrias da Construo Civil), e
revistas especializadas. Normalmente so publicados custos segundo o padro de
acabamento da obra - alto, mdio e baixo - e para regies diferentes do pas.

Custo total = rea total de construo x CUB (da regio e do padro da obra)

(a. 2) Oramentos baseados na NBR 12721 (Substituta da NB 140/65)

A NBR 12721 (antiga NB 140) apresenta, em relao a seu contedo, as palavras-


chave "Avaliao de custos unitrios de construo - Oramento de construo -
Incorporao de Edifcio" sendo o interesse do presente estudo o clculo dos custos de
obras pelo mtodo da "rea equivalente de construo" previsto nessa norma, portanto
consideramos como condio indispensvel ter mo o texto da mesma para
conhecimento e consultas, sempre que necessrias.
O mtodo representa um aperfeioamento do anterior, pois leva em considerao
que as obras no so constitudas por partes com o mesmo padro de acabamento, ou
seja, as garagens so diferentes dos terraos, que so diferentes dos banheiros, das
salas, dos halls de entrada, dos halls dos andares, das caixas de escada, etc. Assim, a
norma determina a transformao das reas de diferentes padres de acabamento em
reas equivalentes de construo de uma dessas reas, tomadas como padro. Por
exemplo, para uma obra que possui apartamentos, garagens e terraos sociais, etc,
66

toma-se como padro os apartamentos e transforma-se as demais em reas equivalentes


de construo do padro dos apartamentos.
A rea total, ento, ser a soma das reas tomadas como padro com as reas
calculadas como equivalentes padro. Calcula-se o custo total da mesma maneira,
como sendo o produto da rea total pelo CUB considerando-se o padro escolhido. O
que distingue este mtodo do anterior que no se somam reas de construo de
padres diferentes, atribuindo-lhes o mesmo CUB.

Custo total = (rea padro + reas equivalentes padro) x CUB

(a.3) Oramentos pelo custo dos itens principais

Para se estimar o custo total de obras por este mtodo, faz-se primeiramente uma
listagem dos que so considerados os itens principais da obra. Entende-se por isso como
sendo os itens mais representativos no custo global da obra. Estima-se, por exemplo, o
custo das estacas de fundaes e dos blocos e cintas da fundao, o concreto estrutural,
incluindo-se armao e forma, o total de alvenaria e dos revestimentos diversos, seguindo-
se com pinturas, vidros, esquadrias, pavimentaes, coberturas, equipamentos como
elevadores, escadas rolantes, de combate a incndio, e assim por diante.
As mesmas fontes que fornecem o CUB informam tambm, regionalmente, os
custos unitrios de servios e itens de interesse, como os mencionados acima. O custo total
da obra ser o somatrio dos custos dos servios ou itens principais da obra. O tempo
dedicado a essas atividades faz com que, cada vez mais, o engenheiro se familiarize com o
mtodo, de modo que o senso comum o leve a avaliar a ordem de grandeza dos resultados
dos clculos, indicando que procedimentos devem ser adotados para se aproximar ainda
mais dos custos totais reais.

(b) Oramentos Firmes (ou Precisos)


67

Os oramentos firmes so, inegavelmente, um indispensvel elemento na grande


maioria das atividades de engenharia, no campo da prestao de servios de todas as
naturezas. Sua compreenso e assimilao so as bases para o profissional que far uso
deles como instrumento tcnico de trabalho. So vrias as opes disponveis no mercado
de softwares para oramentao e outros elementos de programao, porm os profissionais
que no tm formao slida de oramentao pouco ou nenhum proveito faro desses
programas disponveis, e muito constantemente estaro sujeitos a erros em virtude da falta
do conhecimento necessrio para efetuar as constantes adequaes e adaptaes exigidas
pelos softwares. importante ter em mente que esses softwares so de grande valia para a
agilizao dos trabalhos, trazendo razovel economia de tempo, mas pouco ou nada
proporcionam aos seus usurios em termos conceituais. Assim como as calculadoras mais
modernas no transmitem conhecimento matemtico aos seus usurios, tambm os
softwares de programao de obras, so mero auxlio de operaes que requerem
conhecimento slido de seus usurios. O engenheiro no pode se colocar na condio de
simples manipulador ou "desempacotador" de tecnologia.
O interesse maior daqueles que desejam aprender a programao e o controle de
obras o de construir os conhecimentos tcnicos necessrios ao engenheiro, podendo usar
seus conhecimentos para posterior utilizao de todos os recursos tecnolgicos ao seu
alcance sendo, portanto, senhor e dominador de tais recursos.

6.2.3. ELABORAO DOS ORAMENTOS FIRMES

Muito embora existam inmeras maneiras de se executar os trabalhos de apurao


dos custos/preos firmes de obra, faz-se necessrio a apresentao de um roteiro de
operaes j consagrado na prtica, que facilita no s o aprendizado, mas tambm as
atividades profissionais dirias, e que representam um avano no sentido da racionalizao
de tarefas.
1 Passo: Clculo dos quantitativos de servios
68

Com base nos desenhos do projeto executivo, calculam-se todos os quantitativos de


servios, estabelecendo-se suas unidades usuais, tendo em vista quais as unidades que sero
utilizadas como referenciais para os custos unitrios dos servios. Exemplos:
Fundaes:
Estacas moldadas "in loco" - m'
Escavao manual de valas p/ blocos e cintas - m
Formas de madeira para blocos e cintas - m
Armao para blocos e cintas - kg
Concreto estrutural para blocos e cintas - m
Alvenarias - m, coberturas - m, portas internas 60x210 - un, fechaduras
externas - un, vidros lisos 4 mm - m, azulejos - m, locao de obra - m, etc.
Importante: Existem alguns tipos de servios cuja unidade no pode ser definida,
pois so compostos de outros muitos servios menores e de naturezas diferentes e unidades
diferentes. Neste caso usa-se como unidade para oramento a "verba" (vb), que aparecer
nas planilhas analticas, aps serem calculadas nas memrias de clculo. o caso das
instalaes eltricas (vb), hdrulicas (vb), instalaes provisrias (vb), materiais de
primeiros socorros (vb), equipamentos de segurana (vb), ferramentas (vb) e outros tantos
itens.
A seqncia dos servios a serem calculados seus quantitativos ser aquela contida
no plano de contas que estiver sendo utilizado. Desta forma tem-se uma ordem sempre
constante dos servios, alm de no haver riscos quanto a omisses ou repeties de
servios. A norma NBR 12721 apresenta em seu ANEXO D uma "Discriminao
oramentria", similar do plano d contas e que se prope s mesmas finalidades.

2 Passo: Elaborao da Composies de Servios

As Composies de Servios so o passo que nos mostra os servios com todos os


seus insumos, ou seja, os elementos que os compem. Aparecem sempre os materiais, a
mo-de-obra e os encargos sociais gerados pela mo-de-obra. Obviamente h certos
servios que s apresentam mo-de-obra e encargos sociais (escavaes manuais, por
exemplo). Alm dos insumos componentes dos servios fazem parte das Composies dos
69

Servios os ndices de consumo de materiais e os ndices de produtividade da mo-de-obra.


Esses ndices so sempre referentes ao consumo unitrio do servio.
Nesta etapa da elaborao do oramento, faz-se a montagem de uma tabela para
cada servio, como o modelo abaixo, com a finalidade de clculo do custo unitrio (que
ser feito em passo posterior) e do custo total de cada servio, procedendo-se execuo de
todas as Composies de Servios antes de iniciar o passo seguinte.
As insumos de cada servio e seus respectivos ndices logicamente no sero
memorizados pelo oramentista, mas sempre sero consultados em tabelas especficas
como as do livro TCPO (editora Pini), do livro Custos e Apropriaes (Miguel Stabile,
Boletim de Custos) ou outras publicaes do gnero.
COMPOSIO DE SERVIOS/CUSTOS UNITRIOS

Servio:
Unidade: Quantidade:
Insumo Un consumo $ unit./insumo $ total/insumo $ unit. servio

Custo total do servio - (Qx$unit.):

3 Passo: Tomada de Preos


70

Esta a coleta de dados para se entrar na etapa seguinte do oramento. Procede-se


tomada de preos de todos os insumos que aparecem nas composies de servios e, para
esta tarefa, algumas atitudes devem ser consideradas:
- A tomada dever ser feita no provvel mercado fornecedor da obra.
- No tomar preos de produtos em promoes de vendas.
- Fazer a tomada por escrito e com identificao do fornecedor - assinatura e data.
- Ateno especial para a forma de pagamento.
- Verificar disponibilidade de estoques do fornecedor consultado.
- Fazer tomadas em diversos fornecedores idneos.
- Arquivar as tomadas de preos juntamente com as memrias de clculo.

4 Passo: Composio de Custos e Custo Final

Efetuada a tomada dos preos, volta-se s tabelas de composies de servios,


alimentando-as com os dados coletados na coluna de preos unitrios dos insumos.
Efetuam-se as operaes aritmticas para obteno do custo unitrio de cada servio, bem
como do custo total. Uma vez apurados os custos dos servios, tem-se o custo de cada etapa
construtiva e consequentemente o Custo Total da obra.

A razo pela qual a tomada de preos dos insumos no mercado fornecedor deve ser
feita, na sua totalidade, antes de se fazer cada composio de custo que desta forma h
certa garantia de que os preos foram tomados na mesma poca, e no sujeitos a variaes
entre si devido inflao. O perodo da tomada de preo dever vir a ser adotado como a
data de referncia do oramento, importante nos reajustamentos ou negociaes de preos
de obras com incio adiado ou no iniciada por qualquer outro motivo.

COMPOSIO DE SERVIOS/CUSTOS UNITRIOS


Servio:
Unidade: Quantidade:
71

Insumo Un consumo $ unit./insumo $ total/insumo $ unit. servio

Custo total do servio - (Qx$unit.):

5 Passo: Fechamentos Finais

A apurao dos custos/preos finais ser diferenciada conforme o regime de


contratao adotado.
Para o regime de Empreitada o BDI ser includo em cada custo unitrio de servio
(uma taxa percentual sobre o custo), o que transforma o custo em um preo unitrio e,
consecutivamente, tem-se um preo total para cada servio, um preo total para cada etapa
construtiva e finalmente o preo total da obra. Esses clculos ficaro registrados nas
memrias de clculo e no sero do conhecimento do contratante, o qual s fica ciente dos
preos.
No caso do fechamento no regime de Administrao, apura-se normalmente os
custos dos servios, das etapas construtivas e o total da obra. Sobre o custo total da obra,
calcula-se explicitamente o percentual da Taxa de administrao (fixado em contrato),
obtendo-se o preo total da obra. Nesse caso o contratante ter conhecimento dos clculos
envolvidos, mesmo porque esta uma condio acordada entre as partes em contrato.
oportuno e habitual proceder-se agora a uma verificao dos resultados dos preos
calculados, juntamente com diretorias de setores envolvidos da empresa, analisando-se se
72

tais resultados esto dentro dos parmetros do mercado, se os preos so competitivos ou se


correspondem s expectativas do contratado e/ou contratante etc, fazendo-se os ajustes
devidos caso seja de interesse ou necessidade. Esse procedimento no tem nenhum carter
de mera formalidade, mas de extrema importncia para o aspecto comercial dos
empreendimentos, pois tem influncia no s na obra em questo mas tambm em obras
futuras, no que concerne as condies de competitividade da empresa.

6 Passo: Apresentao do Oramento ao Cliente ou Contratante

A construtora ou engenheiro contratado ou proponente apresentar ao cliente ou


contratante os resultados do oramento em planilhas prprias planejadas para tal. So duas
as planilhas que sero elaboradas: uma resumida com o oramento sinttico e um outro
conjunto de planilhas contendo o oramento analtico. Ambas tm modelo especfico, como
o exemplo apresentado frente, mas ressaltamos que, embora a NBR 12721 apresente um
modelo, no h um padro fixo de desenho de planilha a se seguir, porm os dados contidos
no cabealho no podem ser omitidos por serem identificadores importantes do oramento,
e o cabealho se repetir em cada uma de todas as planilhas.

Fechamento das Planilhas:

Para o regime de Empreitada: fecha-se com apenas uma linha simples com o preo
total da obra, pois os valores apresentados j so preos firmes e invariveis.

Para o regime de Administrao: usam trs linhas para o demonstrativo dos custos e
preos.
Sub-total ................................ (somatrio dos custos calculados das etapas construtivas)
Taxa de administrao - X % ........................................... (calculada sobre o Sub-total)
Preo total/Total geral ......................................................................... (linha 1 + linha 2)
73

Seguem-se sugestes de modelos de planilhas largamente utilizadas na prtica.


74

PLANILHA ORAMENTRIA SINTTICA (Resumo)


Empresa Obra Responsvel Data

Item Discriminao Preo (R$)


PLANILHA
ORAMENTRIA
Data

Preos (R$)
Total do item
75
76

Total
Unitrio
Responsvel

Quant.
Un.
Obra

Discriminao
Item
Empresa

7. PROGRAMAO DE TEMPO E DE RECURSOS

7.1. PROGRAMAO DE PRAZOS


77

A programao de tempo inclui em seus objetivos no somente o prazo global da


obra, data de incio e de trmino, mas principalmente os prazos parciais, que determinam
como ser a obra executada ao longo do tempo com relao aos seus servios e etapas
construtivas, para que se possa programar as compras, os desembolsos, etc. Usam-se para
isto dois instrumentos de programao: o Cronograma Fsico, de Barras ou Diagrama de
Gantt e as Redes de Precedncia ou Malhas Pert-CPM (Program evaluation and review
technique-critical path method). Os dois mtodos diferem substancialmente um do outro.
O cronograma fsico, Diagrama de Gantt ou Diagrama de Barras apresenta uma
caracterstica marcante que o tornou preferido: a facilidade tanto de execuo quanto
principalmente de visualizao por parte de tcnicos da rea e de leigos, o que favorece
muito o relacionamento inicial contratante/contratado. Por outro lado no apresenta certas
vantagens tpicas do Pert-CPM tais como a interdependncia entre as etapas construtivas, a
facilidade de reprogramaes to frequentes nas obras e o detalhamento de etapas ou
servios em atividades de interesse especial.
Os Cronogramas Fsicos so elaborados em planilha prpria (exemplo frente) e
so constitudos de uma coluna com a relao das etapas construtivas que gerem prazos na
obra e a distribuio do tempo de cada etapa em linhas horizontais, onde se inserem as
barras (traos horizontais que representam os prazos) e os percentuais mensais das etapas a
serem executados. A unidade de tempo mais comum o ms, podendo ser ele dividido em
sub-unidades de tempo, sendo as mais usuais a quinzena, a dezena, 5 ou 6 dias e diria.
Para o dimensionamento dos barramentos devem-se considerar as circunstncias
econmicas e de prazos que caracterizam a obra. Pode-se partir de um volume de mo-de-
obra fixo, dimensionando-se ento os prazos das etapas e pode-se tambm, a partir de
prazos fixos pr-estabelecidos segundo as convenincias, fazer o dimensionamento da mo
de obra para cada etapa.
Na sua grande maioria, as etapas construtivas no oferecem condies de terem seus
barramentos dimensionados de uma s vez. Como as etapas so constitudas de vrios
servios que se inter-relacionam, h necessidade de um estudo parte dimensionando-se
cada servio componente das etapas e sua interdependncia, determinado-se assim o incio,
final e durao das etapas. Tomemos como exemplo a Infra-estrutura, composta de
cravao de estacas pr-moldadas, escavao para blocos e cintas, formas de blocos e
78

cintas, lastro de concreto impermeabilizante, armao e concretagem de blocos e cintas.


importante lembrar que os fatores que primordialmente regem a interdependncia entre
servios ou etapas so os prazos tcnicos e a otimizao do efetivo de mo-de-obra Aps
considerados estes critrios, pode-se levar em conta os de carter econmico, financeiro e
outros.

7.2. PROGRAMAO DE RECURSOS

Uma vez estabelecido como a obra ser realizada em cada uma de suas etapas, e o
que e quanto ser executado a cada perodo de tempo considerado, o ms, por exemplo, a
prxima fase da programao nos leva a determinar os recursos financeiros necessrios
para o cumprimento da programao fsica. Chamamos esta fase de programao de
distribuio de recursos, que materializada atravs do Cronograma Financeiro.
Muito existe de comum entre cronograma fsico e financeiro, ao ponto de se unirem
os dois sob a nica denominao de cronograma fsico-financeiro. Essa denominao no
apresenta um argumento suficientemente consistente para se justificar, considerando-se o
rigor que deve nortear todo e qualquer procedimento tcnico ou cientfico.
O Cronograma Financeiro surge utilizando-se os dados do oramento (preos das
etapas construtivas) e do Cronograma Fsico (percentuais de etapas de execuo prevista
para cada ms). Este Cronograma no conter barras designativas dos prazos, mas os
valores financeiros correspondentes aos percentuais mensais (vide modelo frente)
Constitui o Cronograma Financeiro de uma coluna com todas as etapas construtivas
que gerem custo na obra e linhas para cada etapa contendo os percentuais previstos no
cronograma fsico para cada ms e os correspondentes valores financeiros mensais. A
ltima coluna evidentemente aquela que exibe os valores totais das etapas, cujo
somatrio, ao fim da ltima linha ser o total da obra, valor este que dever ser o mesmo do
somatrio dos totais mensais.
Quanto ao fechamento horizontal do Cronograma Financeiro, adota-se o mesmo
procedimento do fechamento das planilhas oramentrias, resguardando-se as diferentes
modalidades de contrataes.
79

Importante: Tanto o Cronograma Fsico quanto o Financeiro devem sempre ser


apresentados em uma folha nica, preservando a caracterstica da facilidade de visualizao
global do documento.

Seguem-se modelos de planilhas de Cronogramas nas suas formas padronizadas


mais comuns.
CRONOGRAMA FSICO

6
Data

Meses
Responsvel

5
Empresa Obra

Item Discriminao
1 2 3 4
80
CRONOGRAMA FINANCEIRO

Empresa Obra Responsvel Data

Meses
Item Discriminao
1 2 3 4 5 6
%

$
%

$
%

$
%

$
%

$
%
$
%

$
%

$
%
$
81
82

8. O CONTROLE DE OBRAS

8.1. GENERALIDADES

Sem deixar de mencionar e ressaltar a devida importncia do controle de qualidade,


que no objetivo desta disciplina, nos ocuparemos de dois aspectos do controle das obras:
o fsico (prazos e servios) e o financeiro (custos)

No se fala em Controle por si s sem a referncia da continuidade e dependncia


entre ele e Planejamento e Programao. Os trs se complementam de forma a garantir os
resultados planejados para os empreendimentos.

O Controle de obras no constitui uma atividade avulsa, emprica, espordica que


explore somente os pontos aparentemente crticos da construo, quando estes se nos
apresentam. Pelo contrrio, uma atividade que visa exatamente no permitir a ocorrncia
de pontos crticos, evitar as distores e desvios de parmetros em relao ao programado.
portanto uma atividade que, em alcanando sua plenitude, ser de carter preventivo e
raramente corretivo. Para tal, existe a necessidade de implantao de um Sistema de
Controle formalizado, racional, sistemtico, abrangente, objetivo e detalhado, utilizando-se
de manuais de instrues bem elaborados para que todos os elementos envolvidos na obra
tomem conhecimento e saibam como proceder para que o Sistema cumpra seu objetivo.

O Sistema de Controle tem portanto objetivos claramente definidos:

1. O acompanhamento dirio da execuo dos servios visando bons resultados de


produtividade e custos, o que proporciona grande ajuda na administrao da
obra.
83

2. Apurao dos prazos reais de execuo se servios e etapas construtivas, bem


como de seus custos reais, permitindo comparaes com os parmetros
previstos. A esta apurao ou coleta chamamos apropriao de dados.
3. Tomadas de deciso em casos de haver desvios nos prazos e/ou custos
previstos/executados (reais).
4. Obteno de dados que venham a servir para realimentar todo o processo
planejamento/programao/controle em empreendimentos futuros.

Podemos dizer que o Controle o conjunto de atividades que nos levar a uma
comparao eficaz entre o efetivo e o planejado, com as providncias de enquadramento
dos resultados na conjuntura total apreciada, afim de no se produzir desvios em
comparao ao previsto. Para um Controle eficiente, seu mtodo preciso ser simples e o
planejamento e a programao precisam ter sido bem trabalhados.

Para que o Controle seja eficiente h certos requisitos imprescindveis que devem estar
disponveis para a equipe de trabalho e estes elementos so exatamente aqueles documentos
tcnicos produzidos nas fases de planejamento e programao:
projetos executivos completos e atualizados nas suas eventuais alteraes,
oramentos e suas memrias de clculo,
cronogramas fsico e financeiro e redes de precedncia, se for o caso,
as especificaes tcnicas da obra, com suas eventuais alteraes,
tabelas de composio de custos para obras em livros, revistas especializadas ou
terminais de computadores que forneam tais dados,
o plano de contas da empresa usado para a obra.

8.2. INSTRUMENTOS DE CONTROLE

o Controle de prazos e de custos uma troca de informaes constante entre o


planejamento e a obra, feita de maneira sistemtica, segundo um "manual" de rotinas
84

operacionais, que nada mais que uma coletnea auto-orientativa de planilhas, grficos e
outros, com informaes e apropriaes que sero consideradas nas anlises do
desempenho da construo.

(a) - CONTOLE DE PRAZOS - PRODUO EFETIVA

(a.a) O cronograma fsico (diagrama de barras) o mais natural e objetivo meio


de controle do prazos. Para maior eficincia, a equipe de produo poder desenvolver um
maior detalhamento do cronograma, desmembrando servios e redizindo sub-unidades de
tempo de modo a propiciar visualizao em "zoom", facilitando tomadas de decises. No
caso as redes Pert-CPM associadas so de grande auxlio.

Pode-se ento registrar os dados no prprio cronograma fsico atravs da insero


de barras paralelas s previstas, em cores diferentes, representando o real executado, e seu
percentual real - cronograma de acompanhamento:

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

Usam-se tambm, como controle de servios individuais, histogramas comparativos


previsto/executado, onde se registram as diferenas percentuais para mais ou para menos.
Os histogramas podero ser tambm representativos dos servios acumulados:
_________________________________________________________________________
85

_________________________________________________________________________

Outro dispositivo grfico que pode ser til a chamada curva S, que se constitui de
um grfico de percentuais acumulados de servios previstos (eixo vertical) ao longo do
tempo (eixo horizontal) onde se colocam a cada ms os percentuais acumulados reais dos
servios, registrando-se as diferenas:
_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

(b) - CONTROLE DE CUSTOS


86

S possvel executar este tipo de controle, tendo-se como referncia o oramento


analtico, onde se tem custos unitrios, custos de servios, produtividades e custos globais.

Um primeiro grfico que proporciona viso mais geral do empreendimento no que


diz respeito a seus custos reais aquele em que se registram os custos totais mensais
acumulados previstos (eixo vertical) ao longo do tempo (eixo horizontal). A esse grfico se
superpe a cada ms um trecho novo com os valores reais, registrando-se as diferenas
percentuais mensais:
_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

De uma maneira geral, os controles de custos podem se apresentar da mesma


maneira que o controle de prazos, em grficos, histogramas ou curvas, mas o que mais
comum a utilizao de relatrios em planilhas prprias planejadas pelo Sistemas de
Controle para cada tipo de informao.
Uma idia bastante resumida do que possa vir a ser um Sistema de Controle de
Custos:
As produes de servios apropriadas nas planilhas especficas sero
comparadas com as previstas. Destas comparaes resultam as anlises de
quantidades e de custos por servio.
87

As quantidades de materiais apropriadas nas planilhas de compras so


comparadas com as previstas em oramento. Resultam da as anlises e custos
unitrios, consumos e perdas.
As quantidades de horas consumidas pela mo-de-obra apropriadas na planilha
especifica so comparadas com o oramento, obtendo-se assim as anlises dos
custos unitrios e ndices de produtividade da mo-de-obra.

Obs: O mesmo procedimento pode ser adotado pelos contratados em obras nos regimes de
preos fechados - empreitadas e sub-empreitadas.

As instncias superiores da empresa receber ento todos esses dados, comparaes,


anlises, concluses e medidas sugeridas para melhorar performances presentes e futuras,
em forma de relatrios peridicos, em geral mensais, fechando-se assim o processo
planejamento, programao e controle.

9 BILIOGRAFIA
88

ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 12721:2006. Avaliao


de custos unitrios de construo para incorporao imobiliria e outras disposies para
condomnios edilcios - Procedimento. Rio de Janeiro, 2006.

AZEVEDO, Antnio Carlos Simes. Introduo Engenharia de Custos Fase


Investimento. So Paulo: Pini. 1985.

BRASIL. Lei n 8.666, de 21 de junho de 1993 alterada pela Lei n 9.648, de 27 de maio de
1998. Regulamenta o art. 37, inciso XXI, da Constituio Federal, institui normas para
licitaes e contratos da Administrao Pblica e d outras providncias. Dirio Oficial da
Unio de 28 de maio de 1998. Disponvel em
http://www.unicamp.br/pg/legislaes/Lei8666a93.htm. Acesso em 26/10/1998.

______. Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispe sobre o condomnio em


edificaes e as incorporaes imobilirias. Dirio Oficial da Unio de 21 de dezembro de
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GOMES, Orlando. Contratos. 11 ed. Rio de Janeiro: Forense. 1986.

GUEDES, Milber F. Caderno de Encargos. So Paulo: Pini. 1994. 204 p.


89

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