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Cpia no autorizada

SET 1999 NBR 5674


Manuteno de edificaes -
Procedimento
ABNT-Associao
Brasileira de
Normas Tcnicas

Sede:
Rio de Janeiro
Av. Treze de Maio, 13 - 28 andar
CEP 20003-900 - Caixa Postal 1680
Rio de Janeiro - RJ
Tel.: PABX (021) 210 -3122
Fax: (021) 220-1762/220-6436
Endereo Telegrfico:
NORMATCNICA

Origem: Projeto NBR 5674:1999


CB-02 - Comit Brasileiro de Construo Civil
CE-02:140.01 - Comisso de Estudo de Manuteno em Edificaes
NBR 5674 - Building maintenance - Procedure
Descriptors: Building. Maintenance
Copyright 1999, Esta Norma substitui a NBR 5674:1980
ABNTAssociao Brasileira Vlida a partir de 01.11.1999
de Normas Tcnicas
Printed in Brazil/
Impresso no Brasil Palavras-chave: Edificao. Manuteno 6 pginas
Todos os direitos reservados

Sumrio Introduo
Prefcio
Introduo A manuteno de edificaes um tema cuja importncia
1 Objetivo tem crescido no setor da construo civil, superando,
2 Referncia normativa gradualmente, a cultura de se pensar o processo de cons-
3 Definies truo limitado at o momento quando a edificao en-
4 Escopo da manuteno de edificaes tregue e entra em uso.
5 Responsabilidades
6 Sistema de manuteno
7 Documentao bsica e registros As edificaes so o suporte fsico para a realizao direta
8 Coleta de informaes ou indireta de todas atividades produtivas, e possuem,
9 Previso oramentria portanto, um valor social fundamental. Todavia, as edifi-
10 Planejamento dos servios caes apresentam uma caracterstica que as diferencia
11 Projeto e programao dos servios de manuteno de outros produtos: elas so construdas para atender
12 Oramentao dos servios de manuteno seus usurios durante muitos anos, e ao longo deste
13 Contratao de servios de terceiros tempo de servio devem apresentar condies adequa-
14 Controle da execuo dos servios de manuteno das ao uso que se destinam, resistindo aos agentes am-
15 Gesto da qualidade do sistema de manuteno bientais e de uso que alteram suas propriedades tcni-
cas iniciais.
Prefcio
A ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas - invivel sob o ponto de vista econmico e inaceitvel
o Frum Nacional de Normalizao. As Normas Brasi- sob o ponto de vista ambiental considerar as edificaes
leiras, cujo contedo de responsabilidade dos Comits como produtos descartveis, passveis da simples
Brasileiros (CB) e dos Organismos de Normalizao substituio por novas construes quando seu desem-
Setorial (ONS), so elaboradas por Comisses de Es- penho atinge nveis inferiores ao exigido pelos seus
tudo (CE), formadas por representantes dos setores en- usurios. Isto exige que se tenha em conta a manuteno
volvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores das edificaes existentes, e mesmo as novas edifica-
e neutros (universidades, laboratrios e outros). es construdas, to logo colocadas em uso, agregam-
se ao estoque de edificaes a ser mantido em condies
Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no mbito adequadas para atender as exigncias dos seus
dos CB e ONS, circulam para Votao Nacional entre os usurios.
associados da ABNT e demais interessados.
Cpia no autorizada
2 NBR 5674:1999

Estudos realizados em diversos pases, para diferentes 3.2 edificao: Produto constitudo pelo conjunto de ele-
tipos de edificaes, demonstram que os custos anuais mentos definidos e integrados em conformidade com os
envolvidos na operao e manuteno das edificaes princpios e tcnicas da Engenharia e da Arquitetura para,
em uso variam entre 1% e 2% do seu custo inicial. Este ao integrar a urbanizao, desempenhar funes am-
valor pode parecer pequeno, porm acumulado ao longo bientais em nveis adequados.
da vida til das edificaes chega a ser equivalente ou
at superior ao seu custo de construo. 3.3 inspeo: Avaliao do estado da edificao e de
suas partes constituintes, realizada para orientar as ati-
A omisso em relao necessria ateno para a ma- vidades de manuteno.
nuteno das edificaes pode ser constatada nos fre-
qentes casos de edificaes retiradas de servio muito 3.4 manual de operao, uso e manuteno: Docu-
antes de cumprida a sua vida til projetada (pontes, mento que rene apropriadamente todas as informaes
viadutos, escolas), causando muitos transtornos aos seus necessrias para orientar as atividades de operao, uso
usurios e um sobrecusto em intensivos servios de recu- e manuteno da edificao.
perao ou construo de novas edificaes. Segura-
mente, pior a obrigatria tolerncia, por falta de alter-
3.5 manuteno: Conjunto de atividades a serem reali-
nativas, ao uso de edificaes cujo desempenho atingiu
zadas para conservar ou recuperar a capacidade fun-
nveis inferiores ao mnimo recomendvel para um uso
cional da edificao e de suas partes constituintes de
saudvel, higinico ou seguro. Tudo isto possui um custo
atender as necessidades e segurana dos seus usurios.
social que no contabilizado, mas se reflete na quali-
dade de vida das pessoas.
3.6 necessidades dos usurios: Exigncias de segu-
rana, sade, conforto, adequao ao uso e economia
Economicamente relevante no custo global das edifi- cujo atendimento condio para realizao das
caes, a manuteno no pode ser feita de modo im- atividades previstas no projeto.
provisado e casual. Ela deve ser entendida como um
servio tcnico, cuja responsabilidade exige capacitao
3.7 planejamento (dos servios de manuteno): Ela-
apurada. Para se atingir maior eficincia na administrao
borao de uma previso detalhada dos mtodos de tra-
de uma edificao ou de um conjunto de edificaes,
necessria uma abordagem fundamentada em proce- balho, ferramentas e equipamentos necessrios, con-
dies especiais de acesso, cronograma de realizao e
dimentos organizados em um sistema de manuteno,
durao dos servios de manuteno.
segundo uma lgica de controle de custos e maximizao
da satisfao dos usurios com as condies oferecidas
pelas edificaes. 3.8 previso oramentria: Estimativa do custo para a
realizao de um programa de manuteno.
1 Objetivo
3.9 programao (dos servios de manuteno):
Elaborao de um cronograma para a realizao dos
Esta Norma fixa os procedimentos de orientao para servios de manuteno.
organizao de um sistema de manuteno de edifi-
caes.
3.10 projeto: Descrio grfica e escrita das caracters-
ticas de um servio ou obra de Engenharia ou de Arqui-
2 Referncia normativa tetura, definindo seus atributos tcnicos, econmicos, fi-
nanceiros e legais.
A norma relacionada a seguir contm disposies que,
ao serem citadas neste texto, constituem prescries para 3.11 proprietrio: Pessoa fsica ou jurdica que tem o di-
esta Norma. A edio indicada estava em vigor no mo- reito de dispor da edificao.
mento desta publicao. Como toda norma est sujeita a
reviso, recomenda-se queles que realizam acordos
3.12 servio de manuteno: Interveno realizada
com base nesta que verifiquem a convenincia de se
sobre a edificao e suas partes constituintes, com a
usar a edio mais recente da norma citada a seguir.
finalidade de conservar ou recuperar a sua capacidade
A ABNT possui a informao das normas em vigor em
funcional.
um dado momento.

3.13 sistema de manuteno: Conjunto de procedi-


NBR 14037:1998 - Manual de operao, uso e ma- mentos organizado para gerenciar os servios de manu-
nuteno das edificaes - Contedo e recomen- teno.
daes para elaborao e apresentao
3.14 usurio: Pessoa fsica ou jurdica, ocupante perma-
3 Definies nente ou no permanente da edificao.

Para os efeitos desta Norma, aplicam-se as seguintes 3.15 vida til: Intervalo de tempo ao longo do qual a edi-
definies: ficao e suas partes constituintes atendem aos requi-
sitos funcionais para os quais foram projetadas, obede-
3.1 desempenho: Capacidade de atendimento das ne- cidos os planos de operao, uso e manuteno pre-
cessidades dos usurios da edificao. vistos.
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4 Escopo da manuteno de edificaes i) supervisionar a execuo dos servios de ma-


nuteno, conforme a seo 14;
4.1 A manuteno de edificaes visa preservar ou re-
cuperar as condies ambientais adequadas ao uso pre- j) definir e implementar um sistema de gesto da
visto para as edificaes. qualidade dos servios de manuteno, conforme a
seo 15;
4.2 A manuteno de edificaes inclui todos os servios
realizados para prevenir ou corrigir a perda de desem- k) orientar os usurios sobre o uso adequado da
penho decorrente da deteriorao dos seus compo- edificao em conformidade com o estabelecido nas
nentes, ou de atualizaes nas necessidades dos seus normas tcnicas e no manual de operao, uso e
usurios. manuteno de sua edificao, se houver;

4.3 A manuteno de edificaes no inclui servios l) assessorar o proprietrio em situaes de emer-


realizados para alterar o uso da edificao. gncia.

5 Responsabilidades 5.5 Exime-se da responsabilidade tcnica a empresa ou


profissional quando o seu parecer tcnico no for obser-
5.1 O proprietrio de uma edificao, responsvel pela vado pelo proprietrio ou usurios da edificao.
sua manuteno, deve observar o estabelecido nas nor-
mas tcnicas e no manual de operao, uso e manu- 6 Sistema de manuteno
teno de sua edificao, se houver.
6.1 A organizao do sistema de manuteno deve levar
5.2 No caso de propriedade condominial, os proprietrios em considerao as caractersticas do universo de
condminos, responsveis pela manuteno de partes edificaes objeto de ateno, tais como:
autnomas individualizadas e co-responsveis pelo
a) tipo de uso das edificaes;
conjunto da edificao, devem observar e fazer observar
o estabelecido nas normas tcnicas e no manual de ope-
b) tamanho e complexidade funcional das edifi-
rao, uso e manuteno de sua edificao, se houver.
caes;
5.3 O proprietrio pode delegar a gesto da manuteno c) nmero e disperso geogrfica das edificaes;
de uma edificao para empresa ou profissional legal-
mente habilitado. d) relaes especiais de vizinhana e implicaes
no entorno.
5.4 A empresa ou profissional contratado assume a res-
ponsabilidade tcnica pelo sistema de manuteno da 6.2 O sistema de manuteno deve ser orientado por um
edificao e deve: conjunto de diretrizes que definam:

a) assessorar o proprietrio nas decises sobre a a) padres de operao que assegurem a preser-
manuteno da edificao, inclusive na organizao vao do desempenho e do valor das edificaes
do sistema de manuteno, conforme a seo 6; ao longo do tempo;

b) providenciar e manter atualizados os registros da b) fluxo de informaes entre os diversos interve-


edificao, descritos na seo 7; nientes do sistema, incluindo instrumentos para co-
municao com o proprietrio e os usurios; e
c) realizar as inspees na edificao descritas na
seo 8, apresentando relatrios peridicos sobre c) atribuies, responsabilidades e autonomia de de-
suas condies, identificando e classificando os ser- ciso dos intervenientes.
vios de manuteno necessrios;
6.3 Os padres de operao do sistema de manuteno
devem ser definidos tendo em considerao:
d) preparar previses oramentrias de acordo com
a seo 9;
a) desempenho mnimo das edificaes tolervel
pelos seus usurios e proprietrios, especialmente
e) definir planos de manuteno conforme a se-
em aspectos prioritrios relacionados com a higiene,
o 10; segurana e sade dos usurios;
f) realizar ou supervisionar a realizao de projetos b) prazo aceitvel entre a observao da falha e a
e a programao dos servios de manuteno, de concluso do servio de manuteno;
acordo com a seo 11;
c) preceitos legais, regulamentos e normas apli-
g) orar os servios de manuteno, de acordo com cveis pela legislao vigente;
a seo 12;
d) periodicidade de inspees;
h) realizar ou assessorar o proprietrio na con-
tratao de servios de terceiros para a realizao e) balano entre os recursos disponveis e os re-
da manuteno da edificao, quando for o caso, cursos necessrios para a realizao dos servios
conforme a seo 13; de manuteno.
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6.4 Na organizao do sistema de manuteno deve ser e) acervo de normas e procedimentos padronizados
prevista estrutura material, financeira e de recursos para servios de manuteno;
humanos, capaz de atender os diferentes tipos de
manuteno necessrios, tais como: f) programas de manuteno para as edificaes e
seus equipamentos, com destaque para os aspectos
a) manuteno rotineira, caracterizada por um fluxo relativos higiene, sade e segurana dos usurios.
constante de servios simples e padronizados, para
os quais somente so necessrios equipamentos e 8 Coleta de informaes
pessoal permanentemente disponveis nas edifi-
caes; 8.1 So fontes de informaes para o sistema de manu-
teno as solicitaes e reclamaes dos usurios e as
b) manuteno planejada, caracterizada por servios inspees tcnicas.
cuja realizao organizada antecipadamente, tendo
por referncia solicitaes dos usurios, estimativas 8.2 As inspees devem ser feitas em intervalos re-
da durabilidade esperada dos componentes das edi- gulares, seguindo a orientao disposta na NBR 14037
ficaes em uso ou relatrios de inspees pe- ou, extraordinariamente, quando necessrio.
ridicas sobre o seu estado de deteriorao;
8.3 Na realizao das inspees devem ser consideradas
c) manuteno no planejada, caracterizada por as condies de uso e exposio ambiental relevantes
servios no previstos na manuteno planejada, ao desempenho da edificao, para se poder estimar o
incluindo a manuteno de emergncia, caracte- comportamento futuro da mesma e de seus componentes.
rizada por servios que exigem interveno imediata
para permitir a continuidade do uso das edificaes 8.4 As inspees devem ser orientadas por listas de con-
ou evitar graves riscos ou prejuzos pessoais e pa- ferncia padronizadas (check-lists), elaboradas consi-
trimoniais aos seus usurios ou proprietrios. derando:

6.5 O sistema de manuteno deve promover a realizao a) um roteiro lgico de inspeo das edificaes;
coordenada dos diferentes tipos de manuteno das
edificaes, procurando minimizar a ocorrncia de
b) os componentes e equipamentos mais impor-
servios de manuteno no planejada.
tantes na edificao;
6.6 Os recursos humanos envolvidos nos servios de
c) as formas de manifestao esperadas da degra-
manuteno devem receber treinamento especfico para
dao da edificao;
este fim, uma vez que os conhecimentos exigidos so
diferenciados daqueles dos servios convencionais de
d) as solicitaes e reclamaes dos usurios.
construo civil.
8.5 Os relatrios das inspees devem seguir modelo
7 Documentao bsica e registros
estabelecido, de forma a facilitar o registro, documentao
e recuperao de informaes.
7.1 O sistema de manuteno deve possuir uma estrutura
de documentao e registro de informaes permanente-
mente atualizado para propiciar economia na realizao 8.6 Os relatrios das inspees devem descrever a de-
dos servios de manuteno, reduzir a incerteza no pro- teriorao de cada componente da edificao e avaliar a
jeto e execuo dos servios de manuteno e auxiliar perda do seu desempenho, classificando os servios de
no planejamento de servios futuros. manuteno conforme o grau de urgncia, nas seguintes
categorias:
7.2 A estrutura de documentao e registros deve conter:
a) servios de urgncia para imediata ateno;
a) manual de operao, uso e manuteno das edifi-
caes, incluindo desenhos arquitetnicos e de en- b) servios a serem includos em um programa de
genharia, projetos de sistemas de segurana e pro- manuteno.
teo das edificaes, memoriais de clculo, me-
moriais descritivos e especificaes como construdo 8.7 Os relatrios de inspeo devem orientar a gesto da
e suas atualizaes por intervenes posteriores; manuteno das edificaes para minimizar a necessi-
dade de servios de manuteno no planejada.
b) registro de servios de manuteno realizados,
classificados pela natureza ou componente da edifi- 9 Previso oramentria
cao, contendo a documentao da tomada de
preos, propostas tcnicas e relatrios de fiscalizao 9.1 O sistema de manuteno deve possuir mecanismos
da execuo, que demonstrem custos e tempo de capazes de prever os recursos financeiros necessrios
execuo de cada servio; para a realizao de servios de manuteno em perodo
futuro definido.
c) registro de reclamaes e solicitaes dos usu-
rios; 9.2 As previses oramentrias devem incluir uma re-
serva de recursos destinada realizao de servios de
d) relatrios das inspees; manuteno no planejada.
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9.3 As previses oramentrias devem ser flexveis, de 11.4 Os servios de manuteno devem ser projetados
modo a assimilar uma margem de erro em estimativas de maneira a minimizar a interferncia dos usurios du-
fsicas, de custos e de ndices inflacionrios. rante sua execuo.

9.4 As previses oramentrias devem ser elaboradas 11.5 Para a programao dos servios deve-se con-
considerando: siderar:

a) as condies da edificao demonstradas no re- a) durabilidade esperada dos materiais e compo-


latrio de inspeo e nas solicitaes dos usurios; nentes nas condies ambientais a que esto subme-
tidos;
b) os custos decorrentes da no realizao dos ser-
b) relatrios das inspees;
vios de manuteno no prazo previsto;
c) solicitaes e reclamaes dos usurios;
c) os recursos disponveis.
d) experincia acumulada, conforme os registros dis-
9.5 As previses oramentrias devem expressar cla- ponveis;
ramente a relao custo e benefcio dos servios de ma-
nuteno. e) restries climticas e ambientais;

10 Planejamento dos servios de manuteno f) padres de manuteno;

g) escala de prioridades entre os diversos servios;


Todos os servios de manuteno devem ser definidos
em planos de curto, mdio e longo prazos, de maneira a:
h) disponibilidade financeira.
a) coordenar os servios de manuteno para reduzir 12 Oramentao dos servios de manuteno
a necessidade de sucessivas intervenes;
Os oramentos dos servios de manuteno devem ser
b) minimizar a interferncia dos servios de manu- discriminados de acordo com a estrutura de documen-
teno no uso da edificao e a interferncia dos tao e registro utilizada, de modo a facilitar a apropriao
usurios sobre a execuo dos servios de manu- dos custos realizados, o controle da execuo dos ser-
teno; vios e a avaliao da eficincia do sistema de manu-
teno.
c) otimizar o aproveitamento de recursos humanos,
financeiros e equipamentos. 13 Contratao de servios de terceiros

11 Projeto e programao dos servios de manuteno 13.1 A contratao de servios de terceiros pode ser feita
com base em:
11.1 Os servios de manuteno devem ser previamente
a) preo fixo para determinado servio claramente
projetados e programados.
discriminado;
11.2 O projeto de um servio de manuteno deve incluir, b) preo unitrio, onde a empresa contratada recebe
entre outros: pelos servios efetivamente realizados, tendo como
base um preo unitrio previamente pactuado;
a) especificaes detalhadas dos materiais e proce-
dimentos de execuo; c) contrato global por perodo determinado, com pre-
o previamente estabelecido, onde o contratado as-
b) desenhos e plantas, incluindo detalhes; sume a responsabilidade pela manuteno de uma
edificao ou equipamento em funcionamento;
c) programao de atividades, incluindo, quando
necessrio, a previso de estgios intermedirios d) por administrao, onde a empresa contratada
para o controle da qualidade dos servios realizados; ressarcida das despesas de mo-de-obra, materiais
e equipamentos necessrios para a realizao dos
d) dispositivos de sinalizao e proteo dos servios de manuteno e remunerada por uma por-
usurios; centagem sobre o total das despesas realizadas.

13.2 Para a avaliao de propostas visando a contratao


e) instrues para procedimento em caso de impre-
de servios de terceiros deve-se observar:
vistos;
a) qualificao tcnica da empresa ou profissional
f) o projeto deve prever acessos seguros a todos os em termos de capacidade tcnica, recursos hu-
locais da edificao onde sejam realizadas inspe- manos e equipamentos necessrios ao desenvolvi-
es e servios de manuteno. mento dos servios;

11.3 Os servios de manuteno devem ser projetados b) experincia da empresa ou profissional na rea,
de maneira a minimizar a interferncia nas condies de incluindo a observao de outros servios em
uso normal da edificao durante a sua execuo. andamento ou j concludos;
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c) referncias de outros clientes; 14.5 Toda a documentao dos servios de manuteno


executados deve ser guardada em anexo ao manual de
d) proposta tcnica apresentada; operao, uso e manuteno da edificao.

e) preo, prazo para execuo, condies de paga- 14.6 Quando os servios de manuteno resultarem em
mento, cronograma fsico-financeiro com base no mudana de caractersticas da edificao, as especi-
contrato; ficaes, os respectivos projetos e o manual de operao,
uso e manuteno da edificao devem ser atualizados.
f) habilitao jurdica, regularidade fiscal, ido-
neidade e capacidade financeira da empresa ou pro- 15 Gesto da qualidade do sistema de manuteno
fissional, avaliada em relao ao porte do servio
contratado. Um sistema de manuteno deve possuir uma estrutura
interna de gesto da qualidade, tendo por atribuio:
14 Controle da execuo dos servios de
manuteno a) elaborar ou compilar normas e procedimentos
para o sistema de manuteno, incluindo documen-
14.1 A execuo dos servios de manuteno de edi- tao tcnica para a execuo dos servios de manu-
ficaes exige responsabilidade tcnica de empresa ou teno;
profissional habilitado e obedincia s normas de segu-
rana do trabalho. b) supervisionar a qualidade das atividades
desenvolvidas no sistema de manuteno, incluindo
as etapas de documentao e registro, coleta de
14.2 Durante a realizao dos servios de manuteno
informaes, previso oramentria, planejamento,
todos os sistemas de segurana da edificao devem
projeto e programao, oramentao, contratao
permanecer em funcionamento, no sendo permitida a
de servios de terceiros e controle da execuo;
obstruo, mesmo que temporria, das sadas de emer-
gncia.
c) avaliar continuamente a eficincia do sistema de
manuteno, considerando aspectos como:
14.3 de responsabilidade do executante dos servios
de manuteno providenciar:
- tempo mdio de resposta s solicitaes dos
usurios e intervenes de emergncia;
a) dispositivos especiais que garantam condies
necessrias realizao com segurana dos ser- - relao entre custo e tempo estimados e efeti-
vios de manuteno, de acordo com as normas; vamente realizados;

b) dispositivos que protejam os usurios das edi- - taxa de sucesso das intervenes, medida pela
ficaes de eventuais danos ou prejuzos decorrentes incidncia de retrabalho necessrio;
da execuo dos servios de manuteno;
- satisfao dos usurios da edificao, medida
c) delimitaes, informaes e sinalizao de adver- por meio de pesquisas de opinio;
tncia aos usurios sobre eventuais riscos.
- desempenho econmico do sistema;
14.4 Os servios de manuteno devem ser organizados
de maneira a permitir o controle de qualidade tal como d) acompanhar a variao do valor da edificao ao
planejado, condicionando-se a execuo de uma nova longo de sua vida til, em funo do resultado do
etapa aprovao da etapa anterior. sistema de manuteno.