Você está na página 1de 188

DNIT

Publicao IPR - 746

DIRETRIZES BSICAS PARA


DESAPROPRIAO

2011

MINISTRIO DOS TRANSPORTES


DEPARTAMENTO NACIONAL DE INFRAESTRUTURA DE TRANSPORTES
DIRETORIA GERAL
DIRETORIA DE PLANEJAMENTO E PESQUISA
DIVISO DE SUPERVISO/DESAPROPRIAO
MINISTRO DOS TRANSPORTES
Dr. Alfredo Nascimento

DIRETOR GERAL DO DNIT


Dr. Luiz Antonio Pagot

DIRETOR EXECUTIVO
Eng. Jos Henrique Coelho Sadok de S

GERENTE DE PROJETO IPR/DNIT


Eng. Chequer Jabour Chequer

DIRETOR DE PLANEJAMENTO E PESQUISA


Eng. Jony Marcos do V. Lopes

DIVISO SUPERVISO/DESAPROPRIAO
Arquit. Maria Bernadete de Almeida
DIRETRIZES BSICAS PARA DESAPROPRIAO
EQUIPE TCNICA:

ELABORAO

Eng. Luciano Loureno da Silva Analista de Infraestrutura SEGES/MT

COLABORADORES

Tc. Bruno Marques dos Santos Silva Tcnico de Suporte em Infraestrutura de Transportes DPP/DNIT
Adm. Daniel dos Santos da Silva PRODEC
Eng. Diego de Alava Soto Analista de Infraestrutura SEGES/MT
Dr. Fbio Marcelo de Resende Duarte Procurador Chefe Nacional do DNIT
Arquit. George Yun - Analista de Infraestrutura SEGES/MT
Eng. Herik Souza Lopes - Analista de Infraestrutura SEGES/MT
Eng. Jorge Luis Pereira da Costa Analista de Infraestrutura SEGES/MT
Eng. Lcio Jos Montes da Silva Fundao Ricardo Franco/IME
Arquit. Maria Bernadete de Almeida Chefe de Diviso DPP/DNIT
Dra. Marielze de Oliveira Ladgraf AGU
Dra. Mitzi Silva Antunes AGU
Eng. Paulo Srgio Novis Mata DEC/MD
Adv. Renato Veloso de Souza PRODEC
Eng. Ricardo Luiz Medeiros Meirelles Analista de Infraestrutura SEGES/MT
Eng. Robson Carlindo Santana Paes Loures Analista de Infraestrutura SEGES/MT
Eng. Thiago Guimares Tavares Analista em Infraestrutura de Transportes DNIT/SR/PE
Eng. Valdeylson Alves da Silva Analista de Infraestrutura SEGES/MT
Eng. Rubens Alves Dantas, DSC PRODEC
Eng./ Adv. Andra Fernandes Dubourcq Dantas PRODEC

REVISO

Eng. Chequer Jabour Chequer Gerente de Projeto IPR/DNIT


Eng. Gabriel de Lucena Stuckert Coordenador do Programa de Normalizao IPR/DNIT
Eng. Pedro Mansour IPR/DNIT
Bibl. Tnia Bral Mendes IPR/DNIT

Brasil. Departamento Nacional de Infraestrutura de


Transportes. Diretoria Geral. Diretoria de
Planejamento e Pesquisa. Diviso de
Superviso/Desapropriao.
Diretrizes bsicas para desapropriao.- Rio de
Janeiro: IPR, 2011.
186p. (IPR. Publ. 746).

1. Desapropriao por utilidade pblica. I. Srie.


II. Ttulo.
1. CDD 341.3772

Reproduo permitida desde que citado o DNIT como fonte.


MINISTRIO DOS TRANSPORTES
DEPARTAMENTO NACIONAL DE INFRAESTRUTURA DE TRANSPORTES
DIRETORIA GERAL
DIRETORIA DE PLANEJAMENTO E PESQUISA
DIVISO DE SUPERVISO/DESAPROPRIAO

Publicao IPR 746

DIRETRIZES BSICAS PARA DESAPROPRIAO

IPR
RIO DE JANEIRO
2011
DEPARTAMENTO NACIONAL DE INFRAESTRUTURA DE TRANSPORTES
DIRETORIA GERAL
DIRETORIA DE PLANEJAMENTO E PESQUISA
DIVISO DE SUPERVISO/DESAPROPRIAO
Setor de Autarquias Norte Quadra 03 Ed. Ncleo dos Transportes Bloco A
CEP.: 70040-902 Braslia DF
Tel./Fax: (61) 3315-4414/4073

E-mail.: desapropriacao@dnit.gov.br

TTULO: DIRETRIZES BSICAS PARA DESAPROPRIAO

Elaborao: DNIT/MT

Aprovado pela Diretoria Colegiada do DNIT em 20 / 04 / 2011

Impresso no Brasil / Printed in Brazil


Diretrizes Bsicas para Desapropriao

APRESENTAO

Este documento tem como objetivo estabelecer diretrizes quanto aos procedimentos tcnicos
operacionais relativos s desapropriaes realizadas pelo Departamento Nacional de
Infraestrutura de Transportes DNIT, necessrias para implantao do Sistema Federal de
Viao.

A Lei 10.233/2001, que reestruturou o transporte terrestre e aquavirio do Brasil, esculpiu em


seu artigo 82 as atuaes do DNIT em relao infraestrutura do Sistema Federal de Viao,
e precisamente no inciso IX do referenciado artigo foram conferidos poderes para declarar a
utilidade pblica de bens e propriedades a serem desapropriados para implantao do Sistema
Federal de Viao.

Em decorrncia da necessidade da insero de dispositivos regulamentadores que possibilitem


ao DNIT o exerccio de atividades regimentais nos processos desapropriatrios, foram
includas no presente documento, conceitos legais e normativos para avaliao de bens que
sero desapropriados em funo de atos declaratrios de utilidade pblica, informando as
competncias nos processos desapropriatrios e estabelecendo diretrizes, procedimentos e
condies exigveis para o processamento das desapropriaes de bens situados nas faixas de
domnio das rodovias federais, das ferrovias e obras de infraestrutura aquavirias.

O Setor de Desapropriao, em Braslia, tem a competncia de coordenar os trabalhos


desapropriatrios da Autarquia, e com o objetivo de dar maior agilidade aos processos e
melhor assessoramento s Superintendncias e instituies setoriais, elabora e busca a
melhoria das rotinas de trabalho, propondo o estabelecimento e reviso das normas e
procedimentos.

Eng. Jony Marcos do V. Lopes


Diretor de Planejamento e Pesquisa

5
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

LISTA DE SMBOLOS E ABREVIATURAS

ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas


BDI - Benefcios e Despesas Indiretas
CCIR - Certificado de Cadastro de Imvel Rural
CNPJ - Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica
COFINS - Contribuio para o Financiamento da Seguridade Social
CPF - Cadastro de Pessoa Fsica
CRF - Certificado de Regularidade do FGTS
DNIT - Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes
DOU - Dirio Oficial da Unio
DPP - Diretoria de Planejamento e Pesquisa
DUP - Declarao de Utilidade Pblica
FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Servio
INCRA - Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria
IPR - Instituto de Pesquisas Rodovirias
IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano
ITR - Imposto Territorial Rural
LDI - Lucro e Despesas Indiretas
PADES - Programa Anual de Desapropriao
PFE - Procuradoria Federal Especializada
PIS - Programa de Integrao Social
PNV - Plano Nacional de Viao
RGV - Relatrio Genrico de Valores
SICRO - Sistema de Custos Rodovirios
SINAPI - Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e ndices da Construo Civil
SR - Superintendncia Regional
TMA - Taxa Mnima de Atratividade

7
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

LISTA DE ILUSTRAES - FIGURAS

Figura 1 - Esquema solicitao de utilidade pblica ................................................................ 33


Figura 2 - Esquema das rotinas de desapropriao .................................................................. 50
Figura 3 - Resduos versus variveis independentes ................................................................ 77
Figura 4 - Resduos padronizados versus valores ajustados ..................................................... 78
Figura 5 - Modelo homocedstico ............................................................................................ 79
Figura 6 - Modelo heterocedstico ........................................................................................... 79
Figura 7 - Identificao de outliers ........................................................................................... 81
Figura 8 - Identificao de ponto influenciante ........................................................................ 81

9
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

LISTA DE ILUSTRAES - TABELAS

Tabela 1 - Caractersticas dos projetos-padro do SINAPI Unidades unifamiliares ............ 95

Tabela 2 - Modelo de planilha oramentria ........................................................................... 99

Tabela 3 - Depreciao de Heidecke ..................................................................................... 100

11
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

SUMRIO

13
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

SUMRIO

Apresentao .................................................................................................................... 05
Lista de Smbolos e Abreviaturas ..................................................................................... 07
Lista de Ilustraes - Figuras ............................................................................................ 09
Lista de Ilustraes - Tabelas ........................................................................................... 11
Sumrio............................................................................................................................. 13
1. Introduo............................................................................................................... 17
2. Aspectos legais ....................................................................................................... 21
3 Fases da desapropriao ......................................................................................... 27
4. Processo de desapropriao .................................................................................... 41
5. Projeto de Desapropriao ..................................................................................... 51
6. Programa Anual de Desapropriao ....................................................................... 55
7. Procedimentos bsicos de avaliao ...................................................................... 59
8. Procedimentos metodolgicos................................................................................ 69
9. Especificao das avaliaes ................................................................................ 103
10. Procedimentos especificos de avaliao .............................................................. 107
11. Relatrios tcnicos de avaliao .......................................................................... 115
12. Consideraes finais ............................................................................................. 121
Anexos ............................................................................................................................ 125
Anexo A - Definies ..................................................................................................... 127
Anexo B - Modelo de memorando para abertura de processo administrativo
desapropriao .............................................................................................. 133
Anexo C - Modelo de memorando de solicitao de Portaria Declatria de Utilidade.......
Pblica .......................................................................................................... 135
Anexo D - Exemplo de Portaria Declaratria de Utilidade Pblica ............................... 137
Anexo E - Modelo de portaria de nomeao de comisso de desapropriao ............... 139
Anexo F - Modelo de Termo de Concordncia .............................................................. 141
Anexo G - Modelo de homologao de laudo ................................................................ 143
Anexo H - Modelo de escritura pblica de desapropriao............................................ 145

15
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

Anexo J - Modelo de Ficha de Vistoria .......................................................................... 149


Anexo K - Modelo de planilha de controle de execuo de desapropriaes ................ 157
Anexo L - Modelo de laudo de avaliao individual...................................................... 159
Anexo M - Tabela de padres de acabamento conforme SINAPI e NBR 12721 .......... 171
Anexo N - Tabela de depreciao fsica Ross-Heidecke ................................................ 173
Anexo P - Converses de medidas (reas) ................................................................... 175
Anexo Q - Modelo de Planta Geral de Desapropriao ............................................... 177
Referncias bibliogrficas ............................................................................................ 179
ndice ............................................................................................................................ 183

16
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

1. INTRODUO

17
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

1. INTRODUO

O DNIT - Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes, autarquia federal


vinculada ao Ministrio dos Transportes, foi criado pela Lei 10.233, de 05 de junho de 2001,
tendo dentre as suas competncias a responsabilidade de implementar a poltica formulada
para a administrao da infraestrutura do Sistema Federal de Viao, compreendendo sua
operao, manuteno, restaurao ou reposio, adequao da capacidade e ampliao.

O artigo 82 da citada lei, inciso IX, imputa ao DNIT a responsabilidade de declarar a utilidade
pblica de bens e propriedades a serem desapropriados para implantao do Sistema Federal
de Viao, procedendo s desapropriaes necessrias execuo das obras, em sua esfera de
atuao.

Embora alguns juristas faam distino entre desapropriao e expropriao, observa-se que
as mesmas so empregadas pela maioria dos autores e pela legislao como palavras
sinnimas (Salles, 2009). Contudo, para efeito destas Diretrizes utilizado,
predominantemente, o termo desapropriao.

Este documento tem como objetivo apresentar diretrizes para os procedimentos dos servios
de desapropriao realizados pelo DNIT, porm no com a inteno de esgotar o tema, tendo
em vista sua vasta abrangncia, complexidade e multidisciplinaridade. Desta forma, casos
omissos devem ser consultados junto ao Setor de Desapropriao do DNIT.

Inicialmente so abordados os aspectos legais e administrativos do processo de


desapropriao, em seguida os procedimentos avaliatrios recomendados, sendo ainda
apresentados, nos anexos, diversos modelos a serem adotados e definies de interesse.

19
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

2. ASPECTOS LEGAIS

21
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

2. ASPECTOS LEGAIS

Ao mesmo tempo em que a Constituio Federal de 1988, em seu artigo 5, estabelece o


direito de propriedade como garantia fundamental do homem, assegurando sua
inviolabilidade, assevera que este direito no absoluto, devendo a propriedade atender a sua
funo social (art.5, XXIII).

A funo social, por sua vez, pode ser urbana ou rural. Entende a CF/88, art. 182, 2, que a
propriedade cumpre a sua funo social urbana quando obedece s diretrizes fundamentais de
ordenao da cidade fixadas no plano diretor (plano que estabelece quais reas so
residenciais, comerciais e industriais; quais so as zonas de tombamento, etc., sendo
obrigatrio, entre outras, para cidades com mais de vinte mil habitantes). Por seu turno,
atende a propriedade sua funo social rural quando, segundo critrios e graus de exigncia
estabelecidos em lei, atende simultaneamente os requisitos do artigo 186 da Constituio
Federal, ou seja: I - Aproveitamento racional e adequado; II - Utilizao adequada dos
recursos naturais disponveis e preservao do meio ambiente; III - Observncia das
disposies que regulam s relaes de trabalho; IV - Explorao que favorea o bem estar
dos proprietrios e trabalhadores.

Verifica-se ser dever do Estado, dentro dos limites constitucionais, intervir na propriedade
privada e nas atividades econmicas com o objetivo de propiciar bem estar aos cidados.
Neste aspecto, se a propriedade est cumprindo a sua funo social, a interveno s pode ter
por base a supremacia do interesse pblico sobre o particular, ou seja, s poder ser feita por
necessidade pblica, utilidade pblica ou por interesse social, sendo nestes casos, a
indenizao realizada mediante prvia e justa indenizao em dinheiro. (art. 182, 3 da
CF/88)

Diz a CF/88, art. 5, XXIV: A lei estabelecer o procedimento para desapropriao por
necessidade ou utilidade pblica, ou por interesse social, mediante justa e prvia indenizao
em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituio.

Se, porm, a propriedade no cumpre a sua funo social, a interveno representa uma
penalidade ao proprietrio (perda da propriedade), sendo, neste caso, a indenizao realizada

23
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

por ttulos da divida pblica e facultado ao Poder Pblico Municipal, mediante lei especfica
para a rea includa no plano diretor, exigir nos termos da lei federal, do proprietrio do solo
urbano no edificado, subutilizado ou no utilizado, que promova seu adequado
aproveitamento, sob pena, sucessivamente de: I - Parcelamento ou edificao compulsrio; II
- Imposto sobre propriedade predial e territorial progressivo no tempo; III - Desapropriao
com o pagamento mediante ttulos da dvida pblica de emisso previamente aprovada pelo
Senado Federal, com prazo de resgate em at dez anos, em parcelas anuais, iguais e
sucessivas assegurado, o valor real da indenizao e os juros legais (art. 182, 4, I, II e III,
da CF). importante mencionar que, nestas hipteses, ocorre indenizao por parte do
Estado, sendo que a Constituio Federal probe o confisco, salvo nos casos de expropriao
de glebas utilizadas para a plantao de plantas psicotrpicas.

A desapropriao o instituto de direito pblico que se consubstancia em procedimento pelo


qual o Poder Pblico (Unio, Estados-membros, Territrios, Distrito Federal e Municpios),
as autarquias e as entidades delegadas autorizadas por lei ou contrato, ocorrendo caso de
necessidade ou utilidade pblica ou, ainda, de interesse social, retiram determinado bem de
pessoa fsica ou jurdica, mediante justa indenizao, que em regra, ser prvia e em dinheiro,
podendo ser paga, entretanto, em ttulos da dvida pblica ou da dvida agrria, com clusula
de preservao do seu valor real, nos casos de inadequado aproveitamento do solo urbano ou
de Reforma Agrria, observados os prazos de resgate estabelecidos nas normas
constitucionais respectivas (Sales, 2009).

Alm dos preceitos constitucionais, a seguinte legislao alcana grande relevncia sobre a
matria: Leis 6.015/73, 6.766/79, 10.233/01, o Decreto-Lei 3.365/41 e tambm, o Cdigo
Civil.

O Decreto-Lei 3.365/41 ocupa posio de destaque, vez que trata especificamente de


desapropriaes por utilidade pblica, baliza os procedimentos desapropriatrios e constitui
base para muitas definies aqui apresentadas.

Na parte tcnica das desapropriaes, sobretudo nas avaliaes das propriedades atingidas,
devem-se utilizar tcnicas consagradas de engenharia de avaliaes e, especialmente, atender
s diretrizes e recomendaes das normas tcnicas correlatas, principalmente s da

24
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT. Destaque para as normas discriminadas a


seguir:

NBR 14653-1: Procedimentos Gerais;


NBR 14653-2: Avaliaes de Imveis Urbanos;
NBR 14653-3: Avaliaes de Imveis Rurais;
NBR 14653-4: Avaliaes de Empreendimentos;
NBR 14653-5: Avaliaes de Mquinas, Equipamentos, Instalaes e Bens Industriais;
NBR 14653-6: Avaliaes de Recursos Naturais e Ambientais;
NBR 14653-7: Patrimnios Histricos;
NBR 12721: Avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para
incorporao de edifcios em condomnio Procedimento.

Ainda so importantes consultas Lei 6.766/79, que disciplina o Parcelamento do Solo


Urbano e as correspondentes leis estaduais e municipais do local onde se situa o bem a
desapropriar.

25
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

3. FASES DA DESAPROPRIAO

27
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

3. FASES DA DESAPROPRIAO

Entende-se a desapropriao realizada pelo DNIT como o procedimento pelo qual, de forma
unilateral e compulsria, h a transferncia para o DNIT, da propriedade privada ou pblica,
necessrias implantao do Sistema Federal de Viao, mediante pagamento de justa e
prvia indenizao ou doao espontnea.

O processo de desapropriao se caracteriza por duas fases distintas: a Fase Declaratria e a


Fase Executria.

3.1 FASE DECLARATRIA

A Fase Declaratria caracteriza-se pela indicao da necessidade pblica, utilidade pblica ou


interesse social do bem a ser desapropriado. No caso do DNIT esta fase se materializa por
meio da publicao da portaria declaratria de utilidade pblica.

Desta forma, a portaria o instrumento legal para afetao ao interesse pblico dos bens
necessrios para implantao do Sistema Federal de Viao, definidos a partir de projeto de
engenharia aprovado pelo DNIT. Esta portaria minutada pelo Setor competente do DNIT,
em Braslia, mediante solicitao da Superintendncia Regional ou de qualquer outro rgo da
Administrao Central, sendo analisada pela Procuradoria Federal Especializada - PFE e
assinada pelo Diretor-Geral.

Declarada a utilidade pblica fica conferido s autoridades competentes o direito de penetrar


na propriedade para atos de verificao e avaliao; as propriedades que sero atingidas ficam
identificadas e inicia-se o prazo de caducidade da declarao. Vale ressaltar que a
desapropriao dever efetivar-se dentro de cinco anos, contados da data da expedio do
respectivo ato e findos os quais este caducar; e somente decorrido um ano, poder ser o
mesmo bem objeto de nova declarao. Contudo, despacho da Procuradoria Federal
Especializada, de 25/10/2010, afirma que a renovao de portaria de utilidade pblica
juridicamente possvel e atende finalidade pblica quando ainda no decorrido o prazo de
cinco anos, contados da sua edio, desde que necessria para a concluso das
desapropriaes amigveis ou para permitir a propositura das aes de desapropriaes.

29
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

Os efeitos da declarao de utilidade pblica no se confundem com a desapropriao em si,


no podendo impedir a normal utilizao do bem e muito menos prejudicar sua
disponibilidade. No perodo compreendido entre a fase declaratria e a concluso do processo
de desapropriao, devem ser indenizadas as benfeitorias necessrias executadas aps a
desapropriao e as benfeitorias teis realizadas com autorizao do ente desapropriante.

A Declarao de Utilidade Pblica (DUP) ser feita por Portaria do Diretor-Geral do DNIT,
conforme autorizado pelo artigo 82, inciso IX, da Lei n 10.233, de 05 de junho de 2001, na
qual deve ser identificado o imvel atingido, podendo abranger a rea contgua necessria ao
desenvolvimento da obra a que se destina e as zonas que se valorizem extraordinariamente.

A desapropriao somente se inicia mediante o acordo administrativo ou com a citao para a


ao judicial.

De ordem prtica, a publicao da Portaria produz os seguintes efeitos:

a) Submete o bem fora expropriatria do Estado;


b) Fixa o estado do bem - estado de conservao, melhoramentos, benfeitorias existentes,
etc.;
c) Confere ao DNIT o direito de penetrar no bem, a fim de fazer verificaes e medies,
desde que as autoridades administrativas atuem com moderao e sem excesso ou
abuso de poder;
d) D incio ao prazo de caducidade da declarao.

DA SOLICITAO E ELABORAO DO ATO DECLARATRIO

A Portaria de Declarao de Utilidade Pblica (DUP), modelo constante do Anexo D, deve


ser solicitada previamente ao incio da obra e para tal, a Unidade Administrativa responsvel
pela ao deve solicit-la por intermdio de processo administrativo especfico.

Este processo administrativo deve ser instrudo, no mnimo, com os seguintes documentos:

a) Memorando de Abertura de Processo, conforme modelo constante do Anexo B;


b) Memorando de Solicitao de Portaria Declaratria de Utilidade Pblica, conforme
Anexo C;
30
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

c) Cpia da Portaria de Aprovao do Projeto;


d) Declarao de existncia de recursos, emitida pela Diretoria de Infraestrutura
responsvel pela obra;
e) Documentos e/ou desenhos tcnicos complementares.

Ao ser solicitado a DUP, o requerente deve definir o objeto do pedido, informando as


caractersticas tcnicas da via, quer seja rodoviria, ferroviria ou obras de complexos
aquavirios. Em obras de implantao, a faixa de domnio deve ser informada, atentando-se
para a especificao dos segmentos atingidos, os quais so definidos nas plantas que
compem o projeto aprovado ou naquelas resultantes de acrscimos de reas contguas faixa
de domnio de projeto.

Nos casos de obras de melhorias, adequaes da capacidade, duplicaes e obras de


pavimentao de vias j implantadas, pode j ter sido declarada a utilidade pblica e
produzido todos seus efeitos. O mesmo pode acontecer em rodovias transferidas pelos estados
malha federal. Logo, antes da solicitao do ato declaratrio, o demandante deve proceder
pesquisa completa do histrico da via, para verificar possveis procedimentos de
desapropriaes anteriormente realizados e a definio da largura da faixa de domnio
existente, devendo acrescentar o resultado da pesquisa ao processo administrativo de
solicitao da portaria. Para estes casos, somente devem ser objeto de ato declaratrio, com
vistas desapropriao, reas que originarem alteraes na faixa de domnio j implantada.

Para orientar a elaborao da Portaria de Declarao de Utilidade Pblica, o processo deve


conter as seguintes informaes:

a) Identificao da obra (rodovia, ferrovia ou obras aquavirias), seguida da


correspondente nomenclatura, inclusive com a sigla da unidade da federao onde se
situam os bens imveis e suas benfeitorias a serem desapropriados;
b) Plano Nacional de Viao PNV da via;
c) A disponibilizao da portaria de aprovao do projeto;
d) A identificao detalhada da rea/trecho objeto da declarao de utilidade pblica, em
conformidade com a faixa de domnio ou rea definida no projeto aprovado, indicando
os segmentos atravs dos estaqueamentos ou quilometragens;
e) Identificao da faixa de domnio existente e projetada, se for o caso;
31
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

f) Existncia de cadastro dos bens atingidos (terrenos, construes, culturas, etc.);


g) Estimativa de valores para as desapropriaes;
h) Funcional programtica dos recursos para as desapropriaes;
i) Declarao de existncia de recursos emitida pela Diretoria de Infraestrutura
responsvel pela obra.

Destaca-se que, quanto aprovao do projeto, devem ser observadas as seguintes


providncias:

a) Enviar uma via do projeto aprovado para o Arquivo Tcnico da Diretoria de


Planejamento e Pesquisa;
b) Enviar duas cpias do ato de aprovao do projeto; uma deve ser anexada ao processo
de solicitao da Declarao de Utilidade Pblica (DUP) e a outra deve ser arquivada
juntamente com todos os volumes integrantes do projeto. Nos casos de delegao de
competncia, tambm deve constar uma cpia do documento legal de delegao de
competncia;
c) Remeter para o Arquivo Tcnico da Diretoria de Planejamento e Pesquisa as
modificaes que impliquem em alteraes na faixa de domnio do projeto geomtrico
aprovado, notadamente acrscimos de reas contguas, as quais devem ser aprovadas
pelas Unidades Administrativas, sendo que uma cpia da aprovao deve ser juntada
ao processo de solicitao e a outra anexada ao projeto modificado.

Somente depois de atendidos todos os requisitos acima citados, o Setor de Desapropriao


minutar o correspondente ato declaratrio de utilidade pblica e registrar no volume do
projeto geomtrico os respectivos desenhos tcnicos das reas a serem desapropriadas. Na
sequncia, o processo deve ser encaminhado com parecer conclusivo e minuta da portaria
Procuradoria Federal Especializada do DNIT, para verificao da legalidade, formalidade e
regularidade jurdica.

Aps aprovao pela Procuradoria Federal Especializada, a Portaria deve ser encaminhada ao
Diretor-Geral, para assinatura e publicao no Dirio Oficial da Unio.

Uma vez expedida a portaria, a Superintendncia interessada deve ser imediatamente


informada da publicao, e na seqncia o processo administrativo deve retornar origem,

32
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

para providncias, registro e arquivo. recomendvel que a Superintendncia comunique a


declarao de utilidade pblica aos rgos municipais interessados (prefeitura, cartrios de
registro de imveis, etc.), objetivando aes preventivas quanto liberao de
empreendimentos e construes nas reas que sero desapropriadas e na conseguinte faixa
no edificante.

Figura 1 - Esquema solicitao de utilidade pblica

PROJETO APROVADO E
CPIA DISPONIBILIZADA
NO ARQUIVO DA DIRETORIA
DE PLANEJAMENTO E PESQUISA
INSTRUO DE PROCESSO
ADMINISTRATIVO ESPECFICO
SUPERINTENDNCIA REGIONAL MEMORANDO DE ABERTURA,
ou CONFORME ANEXO B;
DIRETORIA DE INFRAESTRUTURA
MEMORANDO DE SOLICITAO,
SOLICITAO DA PORTARIA DE CONFORME ANEXO C;
DECLARAO DE UTILIDADE PBLICA CPIA DA PORTARIA DE APROVAO
DO PROJETO;
DECLARAO DE EXISTNCIA DE
SETOR DE DESAPROPRIAO - DNIT/SEDE RECURSOS, EMITIDA PELA DIRETORIA
DE INFRAESTRUTURA RESPONSVEL;
- ANLISE DO PROCESSO
DOCUMENTOS E/OU DESENHOS
- ELABORAO DE MINUTA DA DUP
COMPLEMENTARES
- REGISTRO DAS REAS
NO PROJETO GEOMTRICO

PROCURADORIA FEDERAL ESPECIALIZADA


ANLISE:
- LEGALIDADE
- FORMALIDADE
- REGULARIDADE JURDICA

DIRETORIA GERAL

- ASSINATURA
- PUBLICAO

33
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

3.2 FASE EXECUTRIA

Como j mencionado, a desapropriao inicia-se, de fato, com o acordo administrativo ou


com a citao judicial, valendo-se a supremacia constitucional de prvia indenizao, sendo
expressamente vedado o cometimento de esbulho. Desta forma, extrajudicial ou
administrativa, quando h acordo em relao ao valor da indenizao e os documentos
necessrios ao processo so apresentados, culminando com a escritura pblica e a subsequente
transcrio no registro imobilirio.

No cumpridos os pr-requisitos para o acordo administrativo, intenta-se a via judicial, que


segue os ritos previstos no Decreto-Lei 3.365/41. Neste caso, o Poder Judicirio somente
examinar o ato de desapropriao, cabendo contestao somente sobre eventuais vcios do
processo judicial ou discordncia do valor da indenizao.

O valor da indenizao deve ser contemporneo ao da avaliao, no se incluindo os direitos


de terceiros contra o desapropriado, devendo contemplar as benfeitorias necessrias
executadas no curso do processo de desapropriao e as teis quando realizadas com
autorizao do ente desapropriante.

Nesta fase, o DNIT deve promover aes internas, visando execuo de todos os servios
necessrios para a instruo dos processos administrativos.

De forma esquemtica estas aes podem ser assim descritas:

a) Nomeao, pelo Superintendente Regional, de Comisso de Desapropriao, para


coordenar e supervisionar os trabalhos, principalmente as avaliaes. Para o bom
andamento das obras e por se tratar de matria eminentemente tcnica especializada,
revestida de grande importncia, necessrio que os membros da comisso conheam
os ritos administrativos do DNIT, assim como tenham conhecimento sobre os
procedimentos de desapropriao. recomendvel a participao na comisso de
membro que conhea as particularidades do trecho da obra. Os integrantes devem ser
devidamente capacitados na rea de Engenharia de Avaliaes e receber treinamentos
especficos. O DNIT deve oportunizar a participao em cursos internos e externos,
visando esta capacitao. Caso a Superintendncia julgue oportuna, pode ser nomeada
uma comisso permanente de desapropriao para atuar em todas as desapropriaes
34
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

sob sua jurisdio. Porm, nesse caso, ressalta-se a importncia de que o presidente da
comisso seja um servidor especializado e com disponibilidade para ser o responsvel
pela gesto das desapropriaes;
b) Providenciar cpias das seguintes portarias e suas respectivas publicaes: delegao
de competncia para que o Superintendente Regional represente a Autarquia em atos
de assinatura de instrumentos pblicos de escrituras de desapropriao, nomeao do
superintendente, declarao de utilidade pblica e nomeao da comisso;
c) Definio da forma como devem ser realizados os servios de desapropriao,
especificamente, levantamento cadastral e avaliaes. Na identificao de quais os
trabalhos devem ser contratados, nas especificaes tcnicas e na definio da melhor
forma de execuo recomendvel obter orientaes junto ao setor competente, em
Braslia;
d) Levantamento Cadastral, cujo objetivo a elaborao de desenhos tcnicos e
memoriais descritivos que representem os imveis que sero desapropriados e a coleta
de documentos, com a sua respectiva situao jurdica;
e) Avaliaes dos bens, por meio de laudos tcnicos de avaliao baseados em Relatrios
Genricos de Valores - RGV aprovados, tudo em conformidade com as normas
tcnicas pertinentes. Importante frisar que todas as propriedades devem ser
identificadas com fotografias e coordenadas geogrficas. Todos os laudos devem ser
homologados pela Comisso de Desapropriao, principalmente os executados por
terceiros;
f) Deve ser observada a disponibilidade de sistema prprio de desapropriao do DNIT,
o qual deve ser disponibilizado para usurios por ele autorizados, sendo que todos os
laudos devem ser realizados atravs do mesmo. As informaes quanto ao andamento
das desapropriaes devem ser atualizadas e repassadas ao setor competente em
Braslia, independentemente da implantao do sistema;
g) recomendvel que a Comisso de Desapropriao monte um processo
administrativo para cada um dos bens a ser desapropriado, de acordo com a matrcula
no Cartrio de Registro de Imveis, visando sempre perfeita instruo do processo.
Quando a coleta de toda a documentao necessria no for possvel deve ser feita a
devida justificativa e dado prosseguimento ao processo;

35
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

h) Os processos devem ser encaminhados, pela Comisso de Desapropriao, ao


Superintendente, que os remeter Procuradoria Federal da Superintendncia, para
anlise e parecer;
i) No caso de concordncia do desapropriado e parecer favorvel da Procuradoria
Federal Especializada - PFE, a Comisso de Desapropriao deve encaminhar o
processo ao Superintendente do DNIT para cincia, alocao de recursos e
providncias necessrias para pagamento da referida indenizao e a lavratura de
escritura pblica de desapropriao, cuja minuta deve ser apreciada pela PFE (ver
modelo constante do Anexo H);
j) No havendo concordncia com os valores do laudo ou parecer desfavorvel da
Procuradoria Federal Especializada, o processo deve ser encaminhado ao
Superintendente do DNIT para cincia e alocao de recursos, devendo retornar
Procuradoria Federal, visando propositura de competente ao de desapropriao;
k) Registro das escrituras e subseqente transcrio junto ao Cartrio de Registro de
Imveis.

As Superintendncias devem manter em seus arquivos os registros das desapropriaes com,


possibilidades de emisso de certido de desapropriao.

Antes de iniciar a fase executria, fundamental o planejamento das aes uma vez que
consiste em processo moroso e burocrtico que demanda tempo e dedicao dos profissionais
envolvidos, atentando sempre para que no ocorra desapropriao indireta, a qual ocorre
quando o Poder Pblico se apropria de bem particular sem a observncia dos requisitos da
declarao e da indenizao prvia. Deve ser compatibilizado o cronograma de execuo da
obra com o cronograma de execuo das desapropriaes.

necessrio se conhecer o projeto da obra e seus detalhes executivos, atentando-se


principalmente para obras de duplicao e melhorias, para que no existam conflitos com a
faixa de domnio j existente. Desta forma, faz-se necessrio que o trecho de interveno seja
previamente inspecionado, identificando-se os possveis pontos de conflitos e dificuldades a
serem enfrentadas, pois dever ser observado o que j foi objeto de desapropriao anterior e
o que j existe de domnio pblico, para que seja verificado o que efetivamente necessitar ser
objeto de indenizao.

36
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

Importante destacar que o Setor de Desapropriao, em Braslia, deve acompanhar todo o


processo, prestando apoio, assessoria e superviso, auxiliando as Superintendncias na
capacitao de seus servidores e na definio da forma de execuo dos servios. Na hiptese
de celebrao de convnios para efetivao das desapropriaes, quando envolverem
transferncia de recursos federais, os planos de trabalhos e os servios devem seguir as
orientaes destas Diretrizes Bsicas para Desapropriao e do Setor de Desapropriao.

3.2.1 LEVANTAMENTO CADASTRAL

Durante o levantamento cadastral deve ser realizada, primeiramente, a identificao precisa


(no local) das propriedades e dos proprietrios que sero desapropriados. O objetivo final do
cadastro para as desapropriaes a elaborao de desenhos tcnicos e memoriais descritivos
que representem os imveis que sero desapropriados, assim como a coleta de documentos
necessrios instruo dos processos.

Nesta etapa, importante verificar a caracterizao da regio afetada, dos imveis atingidos e
das principais benfeitorias que sero indenizadas, conforme subseo 7.1.

Deve ser efetuado levantamento de todos os imveis atingidos, inclusive benfeitorias


(edificaes, muros, cercas, plantaes, etc.), at o limite da faixa de domnio projetada e,
quando necessrio, da respectiva faixa non aedificandi. importante atentar para a correta
demarcao de suas divisas, as quais sero obtidas pela anlise da documentao dos
proprietrios e/ou da declarao do desapropriado e de seus respectivos
confrontantes/lindeiros. Os imveis (terras) devem ser georreferenciados e delimitados seus
posicionamentos em relao ao eixo existente da via.

O levantamento cadastral completo deve contar no mnimo com:

a) Planta de situao/localizao:

Deve ser elaborada uma planta, em escala adequada, para cada imvel (matrcula),
representando a rea abrangida pela faixa de domnio considerada e, quando necessrio,
tambm a faixa non aedificandi.

Nesta planta deve ser apresentado:

37
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

O eixo da via;
Faixa de domnio existente com sua(s) respectiva(s) largura(s), se for o caso;
Faixa de domnio projetada com sua(s) respectiva(s) largura(s), em todos os casos;
A rea atingida, destacada com hachuras;
Amarrao da testada do imvel com o eixo da rodovia;
Dimenses da rea atingida com as medidas e azimutes das linhas da poligonal;
Localizao e identificao dos confrontantes e rea(s) remanescente(s) do imvel;
Localizao das benfeitorias atingidas;
Coordenadas georreferenciadas de, pelo menos, um ponto da poligonal.

b) Planta baixa das edificaes

Para cada edificao atingida pela faixa de domnio considerada, deve ser apresentada uma
planta baixa devidamente cotada, mensurada e em escala adequada. A identificao e
caracterizao das edificaes devem ser realizadas tambm por meio de relatrio fotogrfico,
o qual deve integrar o laudo de avaliao.

c) Planta geral de desapropriao

Grfico linear elaborado com base no projeto geomtrico, identificando, ao longo de todo o
trecho, as faixas de domnio existente e projetadas, os imveis que sero desapropriados, os
estaqueamentos de amarrao ao eixo da via, bem como o nome do(s) proprietrio(s) e
respectivo(s) nmero(s) de cadastro e processo(s) administrativo(s), quando disponvel,
conforme Anexo Q.

d) Memorial descritivo

A rea a ser desapropriada deve estar perfeitamente identificada a partir do memorial


descritivo, demonstrando todas as distncias, azimutes, confrontantes e coordenadas
georreferenciadas.

e) Documentao

Devem ser coletados todos os documentos das propriedades e dos proprietrios dos bens que
sero desapropriados, conforme subseo 4.1.1. Tambm devem ser coletados os documentos
administrativos que devem ser integrados aos processos, tais como as portarias j

38
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

mencionadas neste documento.Os dados documentais coletados devem ser confrontados com
os dados obtidos pelo levantamento topogrfico realizado.

3.2.2 AVALIAO DOS BENS

A avaliao dos bens a serem desapropriados deve seguir obrigatoriamente os aspectos legais
pertinentes e, sobretudo, serem realizadas em conformidade com as normas tcnicas da
Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT.

No DNIT, a avaliao pode ser realizada pela prpria Comisso de Desapropriao, por meio
de convnios ou por empresa especializada contratada por intermdio de licitao, de acordo
com a Lei 8.666/93. Neste caso, deve ser consultada a rea de Desapropriao do DNIT, em
Braslia, para auxlio na elaborao do Plano de Trabalho ou do Termo de Referncia do
edital de licitao, conforme o caso. Se a avaliao for realizada por terceiros, a Comisso
deve homologar os laudos individuais constantes dos processos administrativos (ver modelo
no Anexo G). Os referidos laudos devem seguir os modelos elaborados pelo Setor de
Desapropriao (exemplo no Anexo L), ou ento ser gerados atravs de um sistema
especfico, se disponvel.

Os trabalhos avaliatrios podem ocorrer simultaneamente fase de levantamento cadastral.

Na realizao dos trabalhos avaliatrios, inicialmente, deve ser elaborado um Relatrio


Genrico de Valores (RGV), o qual contm informaes gerais sobre os bens existentes no
trecho que se pretende avaliar e toda a base metodolgica, a partir do qual so elaborados os
Laudos Individuais para cada bem avaliando. Maiores detalhes sobre o RGV esto descritos
na subseo 11.1 e sobre os Laudos individuais na subseo 11.2.

39
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

4. PROCESSO DE DESAPROPRIAO

41
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

4. PROCESSO DE DESAPROPRIAO

Declarada a utilidade pblica e cumpridos todos os pr-requisitos, a desapropriao poder ser


efetivada de forma administrativa ou por processo judicial.

4.1 PROCESSO ADMINISTRATIVO

Deve ser montado um processo administrativo para cada um dos bens a ser desapropriado, de
acordo com a matrcula no Cartrio de Registro de Imveis, visando sempre perfeita
instruo do processo.

Se houver acordo entre as partes quanto ao valor do bem a ser desapropriado e parecer
favorvel da PFE, deve ser lavrada a escritura pblica de desapropriao e realizado o
subsequente registro no cartrio do registro de imveis competente.

Caso seja necessria a realizao de diligncias, o Procurador Federal deve remeter o


processo para a Comisso de Desapropriao, que dever sanear o processo de acordo com o
parecer exarado.

O pagamento administrativo da desapropriao deve ser realizado por meio de ordem


bancria, simultaneamente assinatura da escritura pblica de desapropriao. As escrituras
pblicas de desapropriao devem ser lavradas obedecendo a Lei de Registro Pblico e os
Provimentos dos Tribunais de Justias que regulamentam a matria, de acordo com as
peculiaridades de cada regio.

O processo administrativo somente deve ser considerado concludo, podendo assim ser
arquivado, depois da juntada da escritura pblica de desapropriao e da certido do cartrio
de registro de imveis com a respectiva averbao (registro) da rea desapropriada. As
Superintendncias devem manter em seus arquivos os registros das desapropriaes, com
possibilidades de emisso de certido de desapropriao.

43
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

INSTRUO DOS PROCESSOS ADMINISTRATIVOS

Compete Comisso de Desapropriao a iniciativa de instaurao dos procedimentos


desapropriatrios, bem como a abertura ex-oficio de processos administrativos de
desapropriao, um para cada imvel, de acordo com o cadastro de desapropriao,
instruindo-se com a seguinte documentao bsica, conforme instrues da Procuradoria
Federal Especializada:

a) Memorando de abertura de processo desapropriatrio (modelo Anexo B);


b) Cpia da Portaria de Declarao de Utilidade Pblica e de sua publicao (exemplo no
Anexo D);
c) Cpia da Portaria de designao dos membros da Comisso de Desapropriao e de
sua publicao (modelo Anexo E);
d) Cpia da Portaria de delegao de competncia ao Superintendente Regional para
representar a Autarquia nos atos de assinatura de instrumentos pblicos de escrituras
de desapropriao, sua publicao, e de sua nomeao para o cargo de
Superintendente;
e) Desenhos Tcnicos do Levantamento Cadastral: planta de situao/localizao, planta
baixa das edificaes e memorial descritivo. Tudo compatibilizado com a realidade
das propriedades e devidamente georreferenciados;
f) Laudo de avaliao com o relatrio fotogrfico (modelo Anexo L);
g) Termo de Concordncia e Autorizao, devidamente assinado pelo (s) proprietrio (s),
cnjuge (s) e/ou representante (s) legal (is) da pessoa jurdica, conforme contrato
social. No caso de discordncia ou recusa na assinatura do termo, deve-se informar o
fato e coletar assinatura de testemunhas, (modelo Anexo F);
h) Documentos do(s) proprietrio(s) do imvel a ser desapropriado.

- Documentos de Pessoas Fsicas (cpias):

Carteira de Identidade e CPF (do casal, se for o caso);


Certido de casamento ou nascimento (se for o caso);
Comprovante de conta bancria em nome do desapropriado (contendo cdigo do
banco, da agncia e n. da conta corrente, etc.);
Comprovante de residncia (conta de gua, energia eltrica ou telefone).

44
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

- Documentos de Pessoas Jurdicas (cpias):

Estatuto social com a ltima alterao. Se sociedade annima, cpia da ltima ata
de eleio da diretoria;
Procurao por instrumento pblico do representante da pessoa jurdica,
conferindo-lhe poderes para celebrar a escritura pblica de desapropriao do imvel;
CNPJ atualizado;
Carteira de Identidade e CPF do (s) representante (s) legal (ais) da pessoa jurdica;
Comprovante de conta bancria da pessoa jurdica (contendo cdigo do banco, da
agncia e n. da conta corrente);
Certido negativa de dbitos com o INSS e FGTS;

i) Documentos de titularidade do imvel a ser desapropriado:

Escritura pblica de aquisio do imvel;


Certido do registro de imveis com negativa de nus e aes reipersecutrias,
extrada com prazo no inferior a trinta dias, devendo ser renovada caso a escritura de
desapropriao no seja celebrada naquele prazo;
Certido Vintenria da matrcula;
Certido negativa de tributos ou taxas federais, estaduais ou municipais que incidam
sobre o imvel;
Comprovante de regularidade do IPTU Imposto Predial e Territorial Urbano (se for
imvel urbano);
Certido negativa do IBAMA e CCIR Certificado de Cadastro de Imvel Rural (se
imvel rural);

j) Documentos complementares (Pessoa Fsica e Pessoa Jurdica):

No caso de esplio o processo deve ser instrudo com o alvar judicial autorizando o
inventariante a celebrar a escritura pblica de desapropriao e receber/depositar
judicialmente o valor acordado;
Nos casos de recuperao judicial ou falncia da pessoa jurdica, o processo deve ser
instrudo com alvar judicial autorizando o administrador judicial a celebrar a escritura
pblica de desapropriao e receber/depositar judicialmente o valor acordado.

45
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

Quando a declarao de utilidade pblica alcanar bem pblico de uso comum do povo, tais
como rios, mares, estradas, ruas ou praas (art. 99, I, do CCB), no h desapropriao,
hiptese em que a afetao ao uso pblico federal se d mediante comunicao do Diretor-
Geral do DNIT autoridade que detiver a administrao desses bens.

Se bem pblico dominical do estado, municpio ou do Distrito Federal (art. 99, III, do CCB)
for declarado de utilidade pblica, a desapropriao deve ser precedida de autorizao
legislativa ( 2 do art. 1 do Decreto-Lei 3.365/41).

No caso de ausncia de algum documento, recomenda-se juntar toda documentao


disponvel e apresentar justificativas no processo.

Na existncia de um sistema especfico para desapropriao adotado pelo DNIT, os


documentos necessrios para instruo dos processos administrativos devem ser cadastrados
neste sistema, de forma a integrar o banco de dados.

4.2 PROCESSO JUDICIAL

No havendo concordncia com os valores do laudo ou parecer da PFE, desfavorvel quanto


efetivao da desapropriao na forma administrativa, o DNIT deve adotar as medidas
necessrias para a propositura de competente ao de desapropriao. Nestes casos, se deve
promover a imediata ao, instruindo a inicial, que deve conter o pedido de urgncia,
conforme art. 15 do Decreto Lei 3.365/41, com a portaria de utilidade pblica, o laudo de
avaliao e, caso exista o ttulo atualizado da propriedade a ser desapropriada.

A no concordncia do desapropriado com o valor da indenizao deve ser registrada no


Termo de Concordncia ou em despacho/declarao da Comisso de Desapropriao,
devendo, em qualquer caso, ser registrado no processo administrativo.

A ao de desapropriao deve ser iniciada com despacho de citao, em at cinco anos, se


proveniente de necessidade ou utilidade pblica, a contar da data do respectivo ato
declaratrio.

Uma vez realizada a citao, a causa deve seguir com o rito ordinrio, observadas as diretrizes
do Decreto-Lei 3.365/41, complementado pelo Cdigo do Processo Civil. A contestao, por

46
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

sua vez, s poder versar sobre vcio do processo judicial, impugnao do valor, devendo
qualquer outra questo ser decidida por ao direta.

No caso do desapropriante alegar urgncia, pode solicitar ao juiz, mediante depsito do valor
da indenizao, a imisso provisria de posse, que poder acontecer independentemente da
citao do ru. O desapropriado, ainda que discorde do valor oferecido, arbitrado ou fixado
pela sentena, poder levantar at oitenta por cento do depsito efetivado.

No havendo conciliao entre as partes, o juiz designar um perito para proceder avaliao
dos bens e o DNIT dever indicar um assistente tcnico para acompanhamento da percia.

O juiz, munido dos laudos de avaliao, indicar na sentena os fatos que motivaram o seu
convencimento e expedir-se- ttulo hbil para a transcrio no registro de imveis.

Os bens desapropriados no podem ser objeto de reivindicao, ainda que fundada em


nulidade do processo de desapropriao, sendo que qualquer ao julgada procedente
resolver-se- em perdas e danos.

Unidade Jurdica da Procuradoria Federal Especializada do DNIT compete dirimir


quaisquer dvidas, alm de instruo sobre os procedimentos relativos aos aspectos jurdicos.

4.3 DOAES

A doao de imvel feita mediante escritura pblica, conforme artigos108 e 541 do Cdigo
Civil Brasileiro. Posteriormente, a escritura deve ser enviada para o Cartrio de Registro de
Imveis, para registro.

Para doaes, abre-se o processo administrativo obrigatoriamente com todos os documentos


do proprietrio e do imvel, juntamente com croqui e memorial descritivo da propriedade
doada.

4.4 REAS A DESAPROPRIAR SEM O JUSTO TTULO POSSEIRO

Conforme instruo de servio da PFE, no constitui fato impeditivo para a propositura da


ao de desapropriao a inexistncia de ttulo de propriedade do imvel declarado de

47
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

utilidade pblica, caso em que a petio inicial deve ser instruda com certido negativa de
matrcula no registro de imveis.

Identificada a rea a ser desapropriada sem a comprovao de titularidade (matrcula do


Cartrio de Registro de Imveis), deve ser formalizado processo administrativo instrudo com
todos os documentos disponveis e devidamente justificada a ausncia dos demais.

Nestes casos, a desapropriao se efetivar mediante ao judicial. Uma vez depositado o


valor do laudo de avaliao e imitido o DNIT na posse do imvel, deve ser promovida a
citao por edital (art. 15 e 18 do Decreto-Lei 3.365/41), cabendo ao juiz decidir quem
receber a indenizao.

4.5 IMVEIS SUJEITOS A ENFITEUSE E AFORAMENTO

4.5.1 IMVEIS DE PARTICULARES SUJEITOS A ENFITEUSE

No processo desapropriatrio, do total da indenizao fixada e oferecida pelo imvel, deve ser
descontado, em favor do Senhorio Direto, um Laudmio de 10(dez) penses anuais a este
devido, cabendo o restante ao enfiteuta, de acordo com o disposto no art. 693 do Cdigo Civil
Brasileiro, de 1916, aplicvel por fora do art. 2038 do Cdigo Civil Brasileiro, de 2002.

Os valores atribudos ao senhorio direto e ao enfiteuta devem ser expressos em laudos


distintos.

Os valores do laudmio e da penso anual devem ser obtidos mediante consulta Carta de
Aforamento.

Caso haja desacordo do senhorio direto ou do enfiteuta quanto indenizao fixada, deve ser
ajuizada, contra ambos, a desapropriao litigiosa, consignadas na inicial as parcelas de preo
decorrentes da adoo dos critrios anteriormente descritos.

4.5.2 IMVEIS DA UNIO SUJEITOS A AFORAMENTO

Ao desapropriar-se o domnio til de um imvel da Unio aforado a particular devem ser


excludos 17% do total da indenizao fixada, pagando-se o restante ao foreiro, para o fim de

48
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

desapropriao consensual ou litigiosa, tendo em vista o disposto no Decreto-Lei n 9.760, de


05 de setembro de 1946 (art. 103).

Nesta hiptese, haver laudo nico, em nome do titular do domnio til, nomeando-se a Unio
como senhoria direta.

Ajuizada a desapropriao do domnio til, dela dar-se- cincia ao Servio de Patrimnio da


Unio, para efeito de afetao do domnio direto do imvel ao DNIT.

A desafetao de terrenos da Unio, no aforados ou sob regime de ocupao, e sua afetao


ao DNIT, no enseja pagamento de indenizao.

Havendo benfeitorias, o seu titular deve ser indenizado do seu valor, caso disponha do justo
ttulo expedido pela Secretaria de Patrimnio da Unio.

4.5.3 TERRENOS PERTENCENTES UNIO

A desafetao de terrenos da Unio, no aforados ou sob regime de ocupao, e sua afetao a


Administrao Viria Federal, no enseja pagamento de indenizao.

Em tais casos, da mesma forma que na subseo anterior, uma vez ajuizada a desapropriao
do domnio til, dela dar-se- cincia ao Servio de Patrimnio da Unio, para efeito de
afetao do domnio direto do imvel ao DNIT.

Havendo benfeitorias, o seu titular deve ser indenizado do seu valor, caso disponha de justo
ttulo expedido pela Secretaria de Patrimnio da Unio.

4.6 ESQUEMA BSICO DAS ROTINAS DESAPROPRIATRIAS

Como j anteriormente explicitado, dentre os objetivos deste documento de desapropriao


destaca-se: fixar diretrizes para a realizao das atividades de desapropriao; delimitar os
responsveis por cada uma das atividades que devem ser executadas em cada uma das etapas
de instruo dos processos administrativos; determinar os documentos administrativos,
tcnicos, de propriedade, pessoais dos proprietrios envolvidos; e informar os ritos jurdicos
necessrios realizao da desapropriao.

49
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

A seguir, apresentada, na figura 2, a rotina esquemtica do processo de desapropriao com


determinao dos documentos necessrios em cada uma das respectivas etapas.

Figura 2 - Esquema das rotinas de desapropriao

DESAPROPRIAO

DECLARAO DE NOMEAO DE COMISSO


UTILIDADE PBLICA DE DESAPROPRIAO

DEFINIO DA FORMA EXECUO DOS SERVIOS:


DIRETA OU INDIRETA?

- PLANTAS DE SITUAO/LOCALIZAO
- PLANTAS BAIXAS DAS EDIFICAES
- MEMORIAL DESCRITIVO - RELATRIO GENRICO DE VALORES (RGV)
LEVANTAMENTO AVALIAES - APROVAO DO RGV
- DOCUMENTAO: CADASTRAL
o ADMINISTRATIVA - LAUDOS INDIVIDUAIS
o PROPRIETRIO (S)
o PROPRIEDADE
o COMPLEMENTARES
PROCESSO
ADMINISTRATIVO

TERMO DE
CONCORDNCIA

PROCURADORIA FEDERAL ESPECIALIZADA:


POSSVEL RESOLVER ADMINISTRATIVAMENTE?

SIM NO

AO JUDICIAL

EMPENHO E
DEPSITO

POSSE

EMPENHO E ESCRITURA PBLICA


PAGAMENTO E REGISTRO

50
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

5. PROJETO DE DESAPROPRIAO

51
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

5. PROJETO DE DESAPROPRIAO

O projeto de Engenharia o conjunto de elementos necessrios e suficientes, com nvel de


preciso adequado, para caracterizar a obra ou servios de implantao e/ou pavimentao de
segmentos rodovirios, elaborado com base nas indicaes de estudos tcnicos preliminares,
que assegurem a viabilidade tcnica da obra viria e o adequado tratamento do impacto
ambiental do empreendimento, e que possibilite a avaliao do custo da obra e a definio dos
mtodos e prazos de execuo para fins de licitao.

O Projeto de Desapropriao parte integrante do Projeto de Engenharia e deve ser


desenvolvido em conformidade com os dispositivos regulamentares e o Termo de Referncia
elaborado especificamente para o empreendimento.

Para o Projeto de Desapropriao de empreendimentos do modal rodovirio o DNIT dispe


do documento de orientao denominado Instruo de Servio IS-219: Projeto de
Desapropriao, das Diretrizes Bsicas para Elaborao de Estudos e Projetos Rodovirios
Escopos Bsicos/Instrues de Servio (Publ. IPR 726).

Cada projeto contratado deve prever um tratamento adequado ao volume de desapropriao,


conforme oportunidade e convenincia, podendo-se exigir que os laudos de avaliao e
documentos constantes do referido volume possuam as informaes e as tcnicas necessrias
para a instruo dos processos administrativos de desapropriao. Logo, cada Termo de
Referncia deve explicitar qual o nvel de detalhamento que se almeja para a apresentao do
Projeto de Desapropriao, principalmente quanto aos itens a seguir:

Levantamento Cadastral;
Avaliao dos bens a desapropriar.

Os elementos e metodologias de avaliao utilizadas no Projeto de Desapropriao muitas


vezes no so suficientes para balizar tecnicamente os laudos de avaliao definitivos que iro
fundamentar as indenizaes dos desapropriados. A pesquisa cadastral tambm pode no ser
realizada de forma profunda, sendo, em alguns casos, incapaz de identificar a situao
dominial da propriedade atingida. Existe tambm a questo do lapso temporal que poder
existir entre a execuo do projeto e o incio das desapropriaes, o que pode ocasionar
distores nos valores estimados.
53
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

Todavia, o Projeto de Desapropriao deve conter, no mnimo, alm dos requisitos bsicos da
instruo de servio prpria, avaliao das propriedades que sero atingidas pela obra,
objetivando uma estimativa das indenizaes para fins de previso oramentria e fornecer os
elementos mnimos necessrios edio do ato declaratrio de utilidade pblica.

Nos casos em que o Projeto de Desapropriao, constante do Projeto de Engenharia, for


utilizado para instruir os processos de desapropriao, recomendvel, aps anlise e parecer,
submet-lo ao Setor de Desapropriao, o qual analisar as tcnicas de avaliao utilizadas e
os valores unitrios, emitindo parecer conclusivo.

J nos casos em que o Projeto de Desapropriao no for suficiente para instruir os processos,
antes do incio da obra deve ser planejada e definida a melhor forma de execuo dos servios
necessrios s desapropriaes.

De toda forma, a anlise do Projeto de Desapropriao e sua utilizao nas desapropriaes


devem sofrer tratamento adequado, conforme o caso, sempre obedecendo s instrues de
servios, os manuais do DNIT, as normas, as instrues para acompanhamento e anlise,
enfim, as publicaes do Departamento. recomendvel, ainda, a troca de informaes e
interao entre os setores responsveis pelos projetos e pelas desapropriaes dentro da
Autarquia.

54
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

6. PROGRAMA ANUAL DE DESAPROPRIAO

55
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

6. PROGRAMA ANUAL DE DESAPROPRIAO

O Programa Anual de Desapropriao PADES consiste numa ferramenta de planejamento e


controle das desapropriaes.

Tendo em vista a prpria natureza dos servios de desapropriao, os quais devem preceder a
execuo de qualquer obra, fundamental que haja um esforo coordenado entre os diversos
setores do DNIT para a adoo de medidas preventivas que mitiguem o impacto negativo das
desapropriaes sobre o cronograma das obras. Nesse sentido, o PADES vem justamente
contribuir para o planejamento das aes, sendo um poderoso instrumento de auxlio na
tomada de decises.

Ao final de cada ano/exerccio, com base nas informaes prestadas pelos rgos Executivos
Regionais e Diretorias, elaborado o Programa Anual de Desapropriao do exerccio
seguinte, o qual ser a base das principais atividades durante o ano e propiciar a melhoria da
gesto das desapropriaes, permitindo ao DNIT monitorar e supervisionar a realizao das
desapropriaes, controlar e planejar recursos financeiros, programar apoio na execuo das
desapropriaes, promover aprimoramento de rotinas e procedimentos, realizar treinamentos,
etc.

Na elaborao do PADES, devem ser observadas as seguintes informaes:

a) Identificao das obras nas quais esto previstas desapropriaes;


b) Identificao da fase em que a obra ou o projeto se encontra;
c) Identificao detalhada dos trechos, segmentos, extenso, PNV, etc.;
d) Previso de quantos bens sero atingidos e qual a estimativa de valor para as
indenizaes, juntamente com a citao das fontes de recurso;
e) Declarao de utilidade pblica;
f) Forma de execuo dos servios de desapropriao;
g) Planilha de controle da execuo das desapropriaes;
h) Comisso de Desapropriao responsvel.

Estas informaes devem ser prestadas tempestivamente, de forma correta e padronizada.


Deve ser observada a existncia de sistema prprio ou, ento, obedecidos os formulrios
padres do DNIT.
57
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

Baseado nas informaes do PADES, o gerenciamento das desapropriaes do DNIT ser


aprimorado a cada ano, assim como o controle das informaes ser mais rpido e de fcil
acesso. Dentre as atividades que sero possibilitadas ou aprimoradas, destacam-se:

a) Controlar todas as desapropriaes realizadas e programar eventuais inspees de


verificao;
b) Controlar e planejar a utilizao e a disponibilidade de recursos financeiros;
c) Programar aes de apoio na execuo das desapropriaes, evitando assim eventuais
paralisaes de obras, bem como possibilitar o dimensionamento do corpo tcnico
necessrio para as intervenes;
d) Evitar aes judiciais de desapropriaes indiretas e promover a regularizao
fundiria da faixa de domnio afetada;
e) Promover o aprimoramento das rotinas desapropriatrias e a conseqente atualizao
de sistemas, manuais, instrues, etc.;
f) Planejar e promover cursos e treinamentos, visando capacitao tcnica dos
servidores;
g) Possibilitar ao Setor de Desapropriao realizar suas competncias estabelecidas,
principalmente as atividades de orientao e superviso das desapropriaes.

58
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

7. PROCEDIMENTOS BSICOS DE AVALIAO

59
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

7. PROCEDIMENTOS BSICOS DE AVALIAO

A Engenharia de Avaliaes uma especialidade da engenharia que rene um conjunto amplo


de conhecimentos na rea de engenharia e arquitetura, bem como em outras reas das cincias
sociais, exatas e da natureza, com o objetivo de determinar tecnicamente o valor de um bem,
de seus direitos, frutos e custos de reproduo (Dantas, 2005).

O Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CONFEA, por meio de


resolues, atribui aos engenheiros, em suas diversas especialidades, aos engenheiros
agrnomos, aos arquitetos, aos gelogos, aos gegrafos e aos meteorologistas, registrados nos
Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia CREA, as atividades de
vistorias, percias, avaliaes e arbitramento relativos a bens mveis e imveis, suas partes
integrantes e pertences, mquinas instalaes industriais, obras e servios de utilidade pblica,
recursos naturais e bens e direitos que, de qualquer forma, para sua existncia ou utilizao,
sejam de atribuio dessas profisses, obedecendo especialidade de cada um e os
conhecimentos necessrios para realizao do trabalho avaliatrio a ser executado.

Em uma avaliao importante que se esclaream os aspectos essenciais considerados para


definio do mtodo avaliatrio adotado e os graus atingidos de fundamentao e de preciso,
quando couber. necessrio identificar a finalidade, o objetivo, o prazo para realizao do
trabalho, as condies utilizadas na elaborao, a legislao a ser consultada, alm de
conceitos bsicos que norteiam o trabalho avaliatrio.

Quando a desapropriao total, a determinao do valor, em princpio, regida pelos


critrios habituais e mtodos consagrados da Engenharia de Avaliaes. Quando se trata de
desapropriaes parciais e especiais, por ser diferenciadas, o avaliador deve utilizar mtodos
que permitam mensurar eventuais prejuzos e desvalorizao dos remanescentes.

A segmentao do imvel pode trazer prejuzos rea remanescente e esta desvalorizao


deve ser considerada na avaliao. Para determinao da indenizao pode ser utilizado o
critrio do antes e depois ou o critrio do metro quadrado mdio, onde se aplica o valor
mdio do imvel primitivo rea desapropriada.

61
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

Nas desapropriaes parciais, a NBR 14653-2 recomenda que o justo valor da indenizao
seja obtido pelo Critrio Antes e Depois, isto , o justo valor da indenizao obtido pela
diferena entre o valor da propriedade na condio original (antes da desapropriao) e o seu
valor remanescente (aps a desapropriao), alm de outras remuneraes por outros
prejuzos causados ao desapropriado, devendo ainda ser apreciadas circunstncias especiais,
quando relevantes, tais como alteraes de forma, uso, acessibilidade, ocupao e
aproveitamento. A NBR 14653-3, contudo, omissa quanto ao critrio a ser utilizado para
estes casos, apenas alerta que quando ocorrer desvalorizao ou valorizao do remanescente
em decorrncia da desapropriao, o valor desta alterao deve ser apresentado em separado
do valor da rea desapropriada, explicado e justificado.

No caso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de
adaptao do remanescente, possvel desvalia acarretada por perda de funcionalidade e
eventual lucro cessante, no caso de ser necessria desocupao temporria para a execuo
dos servios.

Se o engenheiro de avaliaes considerar como inaproveitvel o remanescente do imvel


atingido parcialmente, esta condio deve ser explicitada e o valor da parte remanescente
apresentado em separado.

Observa-se, porm, que independentemente do tipo de desapropriao, toda avaliao deve


seguir a diretriz estabelecida pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT). Este
documento objetiva transmitir uma viso geral e sistmica sobre as avaliaes, sendo que,
para a realizao dos trabalhos avaliatrios se faz necessrio um amplo conhecimento da
matria.

O processo avaliatrio se desenvolve basicamente mediante os passos a seguir:

a) Conhecimento do objeto;
b) Pesquisa e coleta de dados;
c) Escolha da metodologia;
d) Tratamento dos dados coletados;
e) Aplicao do Modelo e Atribuio do Valor.

62
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

A seguir so apresentados conceitos gerais sobre cada uma destas fases. Maiores detalhes
devem ser consultados nas normas especificas da ABNT, bem como na bibliografia
especializada. Algumas definies de maior interesse esto apresentadas no Anexo A.

7.1 CONHECIMENTO DO OBJETO

O conhecimento do objeto deve ser realizado mediante vistoria efetuada pelo engenheiro de
avaliaes, com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem a avaliar e sua adequao ao seu
segmento de mercado, da resultando condies para a orientao da coleta de dados, sendo
recomendvel o registro das caractersticas fsicas e de utilizao do bem e outros aspectos
relevantes formao do valor.

No caso das vias federais imprescindvel a vistoria de todo o trecho em questo para
identificao das tipologias das propriedades que sero desapropriadas, o que ir nortear a
pesquisa que deve ser realizada.

fundamental que o avaliador esteja munido dos dados cadastrais da propriedade a ser
desapropriada, para sua conferncia, tais como: escritura, plantas georreferenciadas, desenhos,
fotografias, imagens de satlite e outros documentos que esclaream aspectos relevantes.

A NBR 14653-1 e suas partes recomendam que em uma vistoria devem-se observar os
seguintes aspectos, no que couber:

a) A regio do imvel avaliando: abrangendo aspectos econmicos, polticos, sociais,


fsicos (relevo, solo e condies ambientais), localizao (situao no contexto urbano,
com indicao dos principais plos de influncia), uso e ocupao do solo,
infraestrutura (sistema virio, transporte coletivo, coleta de resduos slidos, gua
potvel, energia eltrica, telefone, redes de cabeamento para transmisso de dados,
comunicao e televiso, esgotamento sanitrio, guas pluviais, gs canalizado, canais
de irrigao e sistema virio), atividades existentes (comrcio, indstria e servio,
facilidade de comercializao dos produtos, cooperativas, agroindstrias e rede
bancria), equipamentos comunitrios (segurana, educao, sade, cultura e lazer,
escolas), estrutura fundiria e vocao econmica;

63
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

b) O terreno: localizao com indicao de limites e confrontaes, utilizao atual e


vocao, aspectos fsicos (dimenses, forma, topografia, superfcie, solo),
infraestrutura urbana disponvel e restries fsicas e legais ao aproveitamento;
c) Edificaes e benfeitorias no reprodutivas: aspectos construtivos, qualitativos,
quantitativos e tecnolgicos, comparados com a documentao disponvel, aspectos
arquitetnicos, paisagsticos e funcionais, conforto ambiental, condies de ocupao,
adequao da edificao em relao aos usos recomendveis para a regio, padro de
acabamento, estado de conservao, idade aparente e vida til;
d) Produes vegetais: estado vegetativo, estgio atual de desenvolvimento, estado
fitossanitrio (infestao de doenas, pragas e invasoras), nvel tecnolgico,
produtividades esperadas, riscos de comercializao, adaptao regio, considerando
o risco de ocorrncia de intempries, trabalhos de melhoria de terra, mquinas,
equipamentos e atividades desenvolvidas. Para adoo dos procedimentos mais
adequados nas indenizaes deve ser identificado se a cultura possui explorao
comercial ou se trata somente de subsistncia;
e) Mquinas e equipamentos: fabricante, tipo (marca, modelo, ano de fabricao, nmero
de srie), caractersticas tcnicas (potncia, capacidade operacional, etc.), condies
de funcionamento, capacidade de trabalho e manuteno, idade, conservao e vida
til.

A vistoria uma etapa essencial avaliao e somente em casos excepcionais, quando for
impossvel o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoo de uma situao paradigma. O fato
deve ser comunicado ao DNIT, que determinar se o laudo de avaliao deve prosseguir com
base nas informaes disponveis, com apresentao da devida justificativa e as consideraes
hipotticas formuladas, tudo devidamente explicitado no laudo.

7.2 PESQUISA E COLETA DE DADOS

Segundo Dantas (2005), esta etapa deve iniciar-se pela caracterizao e delimitao do
mercado em anlise e envolve dois aspectos: a estrutura e a estratgia de pesquisa. Na
estrutura da pesquisa so eleitas as variveis que, em princpio, so relevantes para explicar a
formao de valor e a estratgia de pesquisa refere-se abrangncia da amostragem e s
tcnicas a serem utilizadas na coleta e anlise dos dados, como a seleo e abordagem de
fontes de informao, bem como a escolha do tipo de anlise (quantitativa ou qualitativa) e a
64
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

elaborao dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de
entrevistas, entre outros).

A pesquisa deve ser planejada com antecedncia, tendo em vista: as caractersticas do bem
avaliando, disponibilidade de recursos, informaes e pesquisas anteriores, plantas e
documentos, prazo de execuo dos servios e outros aspectos relevantes para avaliao do
bem que se deseja desapropriar.

O levantamento de dados tem como objetivo buscar informaes com atributos os mais
semelhantes possveis aos do bem avaliando, identificando e diversificando as fontes, sendo
que as informaes devem ser cruzadas, tanto quanto possvel, com o objetivo de aumentar a
sua confiabilidade. Deve-se identificar e descrever as caractersticas relevantes dos dados
coletados e buscar informaes, preferencialmente, contemporneas com a data de referncia
da avaliao, no devendo ser negligenciada a capacitao tcnica da equipe de campo. Os
elementos georreferenciados devem ser plotados em mapas, mostrando suas localizaes em
relao ao eixo da via.

Para se realizar a pesquisa, necessrio saber as tcnicas que sero utilizadas na anlise dos
dados, para que norteiem a amostragem, sabendo-se ao certo, qualitativamente e
quantitativamente, as informaes a serem coletadas. Uma ferramenta bastante importante
durante a pesquisa a ficha de pesquisa, onde todas as informaes do imvel devem ser
coletadas. No Anexo J consta um modelo de ficha de vistoria, com a devida orientao de
preenchimento.

Para as avaliaes em massa, onde se faz necessrio a construo de modelos genricos, a


pesquisa deve abranger todo o trecho alcanado pelo projeto, com o objetivo de se identificar
valores de referncia para cada um dos segmentos homogneos determinados.

7.3. ESCOLHA DA METODOLOGIA

Conforme a NBR 14653-1, a metodologia aplicvel deve ser funo, basicamente, da natureza
do bem avaliando, da finalidade da avaliao e da disponibilidade, qualidade e quantidade de
informaes colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido
em cada uma das partes especficas da norma para avaliaao de bens da ABNT, com o

65
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem


racionalmente o convencimento do valor.

Os mtodos para identificar o valor de um bem se dividem em mtodo comparativo direto


de dados de mercado, mtodo involutivo, mtodo evolutivo e mtodo da capitalizao da
renda, conforme definies constantes da NBR 14653-1, apresentadas a seguir:

a) Mtodo comparativo direto de dados de mercado consiste na identificao do valor


de mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos da
amostra. Como o prprio nome sugere, consiste em analisar elementos de uma
amostra representativa de dados de mercado de imveis com caractersticas
semelhantes do imvel avaliando, elegendo variveis relevantes para explicar a
formao do valor e, atravs de tcnicas, estabelecer relaes entre as variveis;
b) Mtodo involutivo identifica o valor de mercado do bem, alicerado no seu
aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnico-
econmica, mediante hipottico empreendimento compatvel com as caractersticas do
bem e com as condies do mercado no qual est inserido, considerando-se cenrios
viveis para a execuo e comercializao do produto;
c) Mtodo evolutivo identifica o valor do bem pelo somatrio dos valores de seus
componentes. Caso a finalidade seja a identificao do valor de mercado, deve ser
considerado o fator de comercializao;
d) Mtodo da capitalizao da renda identifica o valor do bem com base na
capitalizao presente da sua renda lquida prevista, considerando-se cenrios viveis.

Por sua vez, os mtodos para identificar o custo de um bem so:

a) Mtodo comparativo direto de custo, que consiste na identificao do custo do bem


por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes
da amostra;
b) Mtodo da quantificao de custo, que identifica o custo do bem ou de suas partes
por meio de oramentos sintticos ou analticos, a partir das quantidades de servios e
respectivos custos diretos e indiretos.

66
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

Para a identificao do valor de mercado, sempre que possvel, deve-se utilizar o mtodo
comparativo direto de dados de mercado, devendo ser justificada no Laudo quando da
impossibilidade de sua utilizao.

A metodologia apresentada nestas Diretrizes poder ser aplicada a situaes normais e tpicas
do mercado. Em situaes atpicas, onde ficar comprovada a impossibilidade de utilizar as
metodologias previstas, deve ser facultado ao Engenheiro de Avaliaes o emprego de outro
procedimento, desde que devidamente justificado e aprovado pelo Setor de Desapropriao do
DNIT.

7.4 TRATAMENTO DOS DADOS COLETADOS

Em funo da metodologia adotada, os dados devem ser tratados para obteno de modelos
inferidos no mercado ou consagrados na engenharia de avaliaes, resultando da aplicao
destes modelos a estimativa do valor do bem a ser desapropriado.

Deve-se levar em conta que qualquer modelo uma representao simplificada do mercado,
uma vez que no considera todas as suas informaes. Por isso, precisam ser tomados
cuidados cientficos na sua elaborao, desde a preparao da pesquisa e o trabalho de campo,
at o exame final dos resultados.

Nos casos de transformao de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para


preo vista, esta deve ser realizada com a adoo de uma taxa de desconto, efetiva, lquida e
representativa da mdia praticada pelo mercado, data correspondente a esse dado,
discriminando-se a fonte.

7.5 APLICAO DO MODELO E ATRIBUIO DO VALOR

Aps o clculo do valor do bem avaliando com base no modelo adotado, o engenheiro de
avaliaes pode fazer ajustes para mais ou para menos, em funo de caractersticas prprias
do bem avaliando no contempladas no tratamento dos dados, limitados ao campo de arbtrio
estabelecido pela norma da ABNT especfica para a tipologia do bem avaliado.

67
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

8. PROCEDIMENTOS METODOLGICOS

69
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

8. PROCEDIMENTOS METODOLGICOS

A seguir, so apresentados definies e procedimentos recomendados para os mtodos


previstos nas Normas NBR 14653-2 e NBR 14653-3, com alguns comentrios sobre os seus
respectivos desenvolvimentos extrados de Dantas (2003/2005). Trata-se somente de
diretrizes, no sendo objetivo esgotar o tema, e para maiores detalhes e aprofundamento nos
conceitos a seguir, deve-se consultar literatura especializada.

8.1 MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Por este mtodo o valor do bem estimado por comparao com dados de mercado
assemelhados quanto s caractersticas intrnsecas e extrnsecas. condio fundamental para
aplicao deste mtodo a existncia de um conjunto de dados que possa ser tomado,
estatisticamente, como amostra do mercado. Isto , por este mtodo, qualquer bem pode ser
avaliado desde que existam dados que possam ser considerados como uma amostra
representativa para o mesmo. Assim, por exemplo, podem ser avaliados imveis em geral,
mveis e utenslios, automveis, semoventes, mquinas e equipamentos, etc. Sua aplicao
segue as etapas descritas nas subsees a seguir.

8.1.1 VISTORIA

Nesta etapa deve-se fazer um exame cuidadoso de tudo aquilo que possa interferir no valor de
um bem. Para isto, deve-se conhecer da melhor maneira possvel o bem avaliando e o
contexto a que pertence, da resultando condies para adequada orientao da coleta de
dados. Desta forma, deve-se vistoriar no apenas o bem avaliado, mas tambm a regio
envolvente, com o objetivo de conhecer detalhadamente as suas caractersticas fsicas,
locacionais, tendncias mercadolgicas, vocao, etc., formando-se as primeiras concepes
acerca das possveis variveis influenciantes na formao dos preos. Nesta ocasio deve-se
dispor de elementos que contenham os dados do bem avaliando, tais como plantas, escritura,
certides vintenrias e outros documentos, para que estes dados possam ser checados com a
realidade. Assim, por exemplo, na avaliao de um imvel devem-se verificar as reas, limites
e confrontaes, recuos, diviso interna das benfeitorias, invaso nos limites dos terrenos,
dentre outras caractersticas. Em seguida, deve-se percorrer a regio envolvente analisando
todos os aspectos que podem afetar a valorizao, tais como, plos de influncia,
equipamentos urbanos e infraestrutura disponvel.
71
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

As possveis variveis influenciantes so estabelecidas, a priori, com base em teorias


existentes e conhecimentos adquiridos em trabalhos anteriores. Contudo, no decorrer dos
trabalhos, outras variveis podem se revelar como importantes. Para isto, se faz necessria a
preparao adequada da pesquisa.

8.1.2 LEVANTAMENTO DE DADOS DE MERCADO

A coleta de dados deve ser precedida do planejamento de uma pesquisa. Nesta fase, o que se
pretende a composio de uma amostra representativa de dados de mercado de imveis com
caractersticas, tanto quanto possvel, semelhantes s do avaliando, usando-se toda a evidncia
disponvel. Esta etapa, que envolve estrutura e estratgia da pesquisa, deve iniciar-se pela
caracterizao e delimitao do mercado em anlise, com o auxlio de teorias e conceitos
existentes ou hipteses advindas de experincias adquiridas pelo avaliador sobre a formao
do valor.

Na estrutura da pesquisa so eleitas as variveis que, em princpio, so relevantes para


explicar a tendncia de formao de valor e estabelecidas as supostas relaes entre si e com a
varivel dependente. A estratgia de pesquisa refere-se abrangncia da amostragem e s
tcnicas a serem utilizadas na coleta e anlise dos dados, como a seleo e abordagem de
fontes de informao, bem como a escolha do tipo de anlise (quantitativa ou qualitativa) e a
elaborao dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de
entrevistas, entre outros).

O levantamento de dados tem como objetivo a obteno de uma amostra representativa, para
explicar o comportamento do mercado no qual o bem avaliando esteja inserido, e constitui a
base do processo avaliatrio. Nesta etapa, o engenheiro de avaliaes investiga o mercado,
coleta dados e informaes confiveis, preferentemente a respeito de negociaes realizadas e
ofertas contemporneas data de referncia da avaliao, com suas principais caractersticas
econmicas, fsicas e de localizao.

As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possvel e identificadas. Recomenda-se que
os dados de mercado tenham suas caractersticas verificadas pelo engenheiro de avaliaes e
que os elementos coletados sejam representados em mapas de localizao.

72
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

Os dados de oferta so indicaes importantes do valor de mercado. Entretanto, devem-se


considerar superestimativas que, em geral, acompanham esses preos e, sempre que possvel,
quantific-las pelo confronto com dados de transaes.

Na amostragem deve-se sopesar o uso de informaes que impliquem opinies subjetivas do


informante e recomenda-se:

a) Vistoria de todo o trecho, para identificar as caractersticas dos imveis que sero
desapropriados;
b) Visitar cada imvel tomado como referncia, com o intuito de verificar, tanto quanto
possvel, todas as informaes de interesse;
c) Atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos;
d) Confrontar as informaes das partes envolvidas, de forma a proporcionar maior
confiabilidade aos dados coletados;
e) Plotar em mapas os elementos georreferenciados, mostrando suas localizaes em
relao ao eixo da via.

8.1.3 TRATAMENTO DOS DADOS COLETADOS

No tratamento dos dados recomendvel, preliminarmente, a sumarizao das informaes


obtidas sob a forma de grficos que mostrem as distribuies de freqncia para cada uma das
variveis, bem como as relaes entre elas. Nesta etapa, verifica-se o equilbrio da amostra, a
influncia das possveis variveis-chave sobre os preos e a forma de variao, possveis
dependncias entre elas, identificao de pontos atpicos, entre outros. Assim, podem-se
confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenas a priori do engenheiro de
avaliaes, bem como permitir a formulao de novas hipteses. Podem ser utilizados
alternativamente e em funo da qualidade e da quantidade de dados e informaes
disponveis:

Tratamento cientfico pelo uso de metodologia que leve induo de modelo validado
para o comportamento do mercado;
Tratamento por fatores de homogeneizao fundamentados conforme critrios
estabelecidos na NBR 14653-2, e posterior anlise estatstica dos resultados
homogeneizados.

73
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

A seguir so apresentadas algumas recomendaes bsicas para utilizao de cada um destes


tratamentos:

8.1.3.1 TRATAMENTO CIENTFICO

No tratamento cientfico torna-se importante, inicialmente, especificar as diretrizes do


trabalho com as variveis dependentes e independentes.

Para a especificao correta da varivel dependente necessria uma investigao no


mercado em relao sua conduta e s formas de expresso dos preos (por exemplo, preo
total ou unitrio, moeda de referncia, formas de pagamento), bem como observar a
homogeneidade nas unidades de medida.

As variveis independentes referem-se s caractersticas fsicas (por exemplo, rea, frente), de


localizao (como bairro, logradouro, distncia ao plo de influncia, entre outros) e
econmicas (como oferta ou transao, poca e condio do negcio vista ou a prazo). As
variveis devem ser escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos,
senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois
algumas variveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco
relevantes na explicao do comportamento da varivel explicada e vice-versa.

Sempre que possvel, recomenda-se a adoo de variveis quantitativas. As diferenas


qualitativas das caractersticas dos imveis podem ser especificadas na seguinte ordem de
prioridade:

a) Pelo emprego de tantas variveis dicotmicas quantas forem necessrias,


especialmente quando a quantidade de dados for abundante e puderem ser preservados
os graus de liberdade necessrios modelagem estatstica. Quando uma varivel
assume apenas duas situaes, deve ser tratada como uma varivel dicotmica, com
peso zero para a situao de menor valor e peso um para a situao que gerar o maior
valor; para o caso de trs situaes, como por exemplo: trs bairros, regies, etc.
trabalha-se com duas dummies e assim por diante;
b) Pelo emprego de variveis Proxy, por exemplo:custos unitrios bsicos de entidades
setoriais para expressar padro construtivo;ndice fiscal, ndice de desenvolvimento
humano, renda mdia do chefe de domiclio, nveis de renda da populao, para
74
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

expressar localizao;coeficientes de depreciao para expressar estado de


conservao das benfeitorias;valores unitrios de lojas em locao para expressar a
localizao na avaliao de lojas para venda;
c) Por meio de cdigos ajustados, quando seus valores so extrados da amostra por meio
de modelo de regresso com a utilizao de variveis dicotmicas, desde que haja pelo
menos trs dados por caracterstica e o modelo intermedirio gerador dos cdigos
contendo laudo de avaliao;
d) Por meio de cdigos alocados, em escala composta por nmeros naturais consecutivos
e em ordem crescente (1, 2, 3...), em funo da importncia das caractersticas
possveis na formao do valor, desde que os critrios utilizados na construo dos
cdigos sejam explicitados, de forma a permitir o claro enquadramento dos dados de
mercado e do imvel avaliando e assegurar que todos os elementos de mesma
caracterstica estejam agrupados no mesmo item da escala. Observa-se que no
necessrio que a amostra contenha dados de mercado em cada uma das posies da
escala construda.

Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e


formao de valores, estes devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados.
Quando necessrio, devem ser intentadas medidas corretivas, com repercusso na
classificao dos graus de fundamentao e preciso.

O tratamento cientfico mais usualmente aplicado o tratamento por regresso linear. Outras
ferramentas analticas para a induo do comportamento do mercado, consideradas de
interesse pelo engenheiro de avaliaes, tais como regresso espacial e redes neurais
artificiais, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista terico
e prtico, com a incluso de validao, quando pertinente.

8.1.3.1.1 TRATAMENTO DOS DADOS POR REGRESSO LINEAR

A regresso linear a tcnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de


uma varivel dependente em relao a outras que so responsveis pela variabilidade
observada nos preos.

75
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

A forma mais simples para representar o comportamento do mercado atravs do modelo de


regresso linear dos Preos (P) sobre as variveis explicativas X1, X2, .... , Xk, dada pela
equao a seguir:

P = bo + b1 . X1 + b2 . X2 + .....+ bk . Xk + e (Equao 1)

Onde bo, b1, b2, ..., bk so estimativas dos parmetros populacionais e e o termo de erro do
modelo, que deve ter caractersticas de normalidade, homocedasticidade e no autocorrelao,
para que os resultados da avaliao possam ser confiveis, caracterizadas pela no
tendenciosidade, eficincia e consistncia.

Tanto a varivel explicada (P) como as explicativas (X1, X2, ..., Xk) podem ter suas escalas
transformadas, com o objetivo de garantir a linearidade do modelo. Recomenda-se, contudo,
buscar as transformaes mais simples para facilitar a interpretao do modelo a adotar.

A seguir so apresentadas algumas recomendaes da NBR 14653-2 para construo de


modelos de Regresso e a verificao de seus pressupostos bsicos:

a) Micronumerosidade

Para evitar a micronumerosidade, recomenda-se que as caractersticas especficas do


imvel avaliando estejam contempladas na amostra utilizada em nmero
representativo de dados de mercado e que o nmero mnimo de dados efetivamente
utilizados (n) no modelo deve obedecer aos seguintes critrios, com respeito ao
nmero de variveis independentes (k):

-n 3 (k + 1)

- para n 30, ni 3

- para 30 < n 100, ni 10% n

- para n > 100, ni 10

76
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

Onde, ni o nmero de dados de mesma caracterstica, no caso de utilizao de


variveis dicotmicas e variveis qualitativas expressas por cdigos alocados ou
cdigos ajustados.

Alm disto, deve-se atentar ainda para o equilbrio da amostra, com dados bem
distribudos para cada varivel no intervalo amostral.

b) Linearidade

Recomenda-se analisar o comportamento grfico dos resduos do modelo em relao a


cada varivel independente, em escala original. Um grfico como o apresentado na
Figura 3, com pontos distribudos de forma aleatria, sem nenhum padro definido,
um indicativo de escala adequada para a varivel adotada.

Figura 3 Resduos versus variveis independentes

ei

Xj

As tendncias observadas neste grfico podem orientar as escalas a adotar. As


transformaes utilizadas para linearizar o modelo devem, tanto quanto possvel,
refletir o comportamento do mercado, com preferncia pelas transformaes mais
simples de variveis que resultem em modelo satisfatrio.

Aps as transformaes realizadas, se houver, examina-se a linearidade do modelo,


pela construo de grficos dos valores observados para a varivel dependente versus
cada varivel independente, com as respectivas transformaes, que devem apresentar
preferencialmente pontos dispersos de forma aleatria sem nenhum padro definido.
77
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

c) Normalidade

A verificao da normalidade pode ser realizada, entre outras, por uma das seguintes
formas:

Pelo exame de histograma dos resduos amostrais padronizados, com o objetivo de


verificar se sua forma guarda semelhana com a da curva normal;
Pela anlise do grfico de resduos padronizados versus valores ajustados, que deve
apresentar pontos dispostos aleatoriamente, com a grande maioria situada no
intervalo[-2; +2];
Pela comparao da freqncia relativa dos resduos amostrais padronizados nos
intervalos -1; +1 , -1,64; +1,64 e -1,96; +1,96 , com as probabilidades da
distribuio normal padro nos mesmos intervalos, ou seja, 68 %, 90 % e 95 %.

Um grfico dos resduos padronizados versus valores ajustados, apresentando pontos


distribudos de forma aleatria, sem nenhum padro definido, com a grande maioria
dos pontos entre mais ou menos dois desvios, como o grfico da Figura 4 um
indicativo de distribuio normal para os dados;

Figura 4 Resduos padronizados versus valores ajustados

e*

+2

-2
Yc

A normalidade pode ainda ser verificada:

Pelo exame do grfico dos resduos ordenados padronizados versus quantis da


distribuio normal padronizada, que deve se aproximar da bissetriz do primeiro
quadrante;

78
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

Por testes estatsticos como, por exemplo, o de Jarque-Bera. Maiores detalhes sobre
este teste consultar Gujarati (2006).

d) Homocedasticidade

A homocedasticidade indica que os erros so variveis aleatrias com varincia


constante. Sua verificao pode ser feita, entre outros, por meio da anlise grfica dos
resduos versus valores ajustados, que devem apresentar pontos dispostos
aleatoriamente, sem nenhum padro definido como, por exemplo, os apresentados na
Figura 5. J o grfico da Figura 6, que apresenta pontos com disperso crescente,
indicativo de modelo heterocedstico.

Figura 5 - Modelo homocedstico

ei

yest

Figura 6 Modelo heterocedstico

ei

yest

79
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

A verificao da hiptese de homocedasticidade tambm pode ser realizada por testes


formais como, por exemplo: os testes de Park, White e Breush-Pagan. Maiores
detalhes sobre estes testes podem ser encontrados em Gujarati (2006).

e) Autocorrelao

A autocorrelao em dados de corte transversal pode ser do tipo serial ou espacial. A


serial ocorre em funo geralmente de erros de especificao no modelo; enquanto que
a espacial funo de contgio espacial entre os dados de mercado.

Para verificao da autocorrelao serial deve-se fazer, inicialmente, o pr-


ordenamento dos elementos amostrais em relao a cada uma das variveis
independentes possivelmente causadoras do problema ou em relao aos valores
ajustados. Sua verificao pode ser feita: pela anlise do grfico dos resduos
cotejados com os valores ajustados que deve apresentar pontos dispersos
aleatoriamente, sem nenhum padro definido (so exemplos de padres definidos
pontos dispersos em forma linear, parablica, senoidal), ou pelo Teste de Durbin-
Watson, considerando o pr-ordenamento dos valores ajustados.

Para verificao da autocorrelao espacial faz-se necessrio que todos os dados de


mercado estejam georreferenciados. Desta forma, um grfico dos resduos do modelo
de regresso espacializados, com sinais dispostos de forma aleatria, pode ser um
indicativo de independncia espacial. Mais detalhes sobre este diagnstico so
apresentados na subseo 8.1.3.1.2.

f) Colinearidade ou Multicolinearidade

A forte dependncia entre variveis independentes pode provocar degeneraes no


modelo e limitar sua utilizao. Para verificao da colinearidade (correlao entre
duas variveis independentes) ou da multicolinearidade (correlao entre trs ou mais
variveis independentes) deve-se, em primeiro lugar, analisar a matriz das correlaes,
que espelha as dependncias lineares de primeira ordem entre as variveis
independentes, com ateno especial para resultados superiores a 0,80. Como tambm
possvel ocorrer multicolinearidade, mesmo quando a matriz de correlao apresenta
coeficientes de valor baixo, recomenda-se, tambm, verificar o correlacionamento de
80
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

cada varivel com subconjuntos de outras variveis independentes, por meio de


regresses auxiliares, como pela anlise de varincia por partes.

Contudo, se o imvel avaliando segue os padres estruturais do modelo, a existncia


de multicolinearidade pode ser negligenciada.

g) Pontos influenciantes e outliers

A existncia de outlierspode ser verificada pelo grfico dos resduos valores ajustados,
com pontos distantes da massa de dados, como por exemplo o indicado na Figura 7.

Figura 7 Identificao de outliers

e*
outlier

Yc
Os outliers so pontos atipicos massa de dados, sem contudo, alterar a tendncia normal do
mercado. Os pontos inflencientes, por sua vez, causam esta inverso. Por exemplo: para os
pontos plotados na Figura 8, sem o ponto influenciante, a tendncia do mercado seria
decrescente, como representado pela reta 1. Mas na presena deste ponto atpico, a tendncia
se torna crescente, como representado pela reta 2.

Figura 8 Identificao de Ponto influenciante

Yi
Reta 2

PtoInfluenciante

Reta 1

Xi

Para maiores detalhes sobre a verificao deste pressupostos bsicos deve-se consultar
literatura especializada.

81
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

Alm da verificao dos pressupostos bsicos do modelo clssico de regresso, deve-se testar
a Significncia Global e a Significncia Individual dos Parmetros.

A significncia global do modelo no pode apresentar nvel superior a 10% quando utilizado
o teste F de Snedecor, com repercusses para o grau de fundamentao do trabalho (ver
normas especficas). Caso isto ocorra, deve-se aceitar a hiptese nula de que todos os
regressores so iguais a zero, rejeitando-se desta forma o modelo em anlise e aceitando-se,
em contrapartida, o modelo nulo representado simplesmente pela mdia dos preos
observados.

Caso o modelo seja aceito, a significncia individual dos parmetros deve ser verificada pelo
teste t de Student, que deve apresentar valor mximo de 30%, com repercusses tambm
nos graus de fundamentao do trabalho (ver normas especficas). Caso o erro no parmetro
de determinada varivel explicativa for superior a 30% se aceita a hiptese nula de que esta
varivel no estatisticamente significante no modelo.

Outro ponto importante da anlise o poder de explicao do modelo, aferido atravs de seus
coeficientes de correlao e determinao. A correlao uma importante medida na anlise
de um modelo de regresso, informando a dependncia linear entre a varivel explicada e a
explicativa. Num modelo de regresso linear simples desejvel que o mdulo do coeficiente
de correlao entre a varivel dependente e a varivel independente seja prximo unidade.

O coeficiente de determinao o quadrado do coeficiente de correlao e indica o poder de


explicao do modelo em funo das variveis independente. Assim, por exemplo, se em um
modelo para avaliao de uma gleba encontrou-se um coeficiente de determinao de 0.90,
pode-se concluir que 90% da variabilidade observada nos preos de mercado pode ser
explicada pelo modelo adotado.

Maiores detalhes sobre a avaliao de bens por regresso linear podem ser encontrados em
Dantas (2005).

82
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

8.1.3.1.2 REGRESSO ESPACIAL

Dentre os diversos pressupostos bsicos do modelo clssico de regresso est inserido o da


no autocorrelao. Ocorre que os dados imobilirios, pela sua prpria natureza de fixao
espacial, em geral, so dependentes espacialmente. Neste caso, havendo indcios de
autocorrelao ou dependncia espacial nos preos observados ou nos resduos do modelo de
regresso, recomenda-se incorporao destes efeitos aos modelos mediante a tcnica de
inferncia espacial.

A NBR 14653-2 traz as recomendaes seguintes para tratamento de dados por regresso
espacial:

A regresso espacial a tcnica utilizada quando se deseja explicar a variabilidade observada


em uma determinada varivel dependente em relao s variveis independentes, levando-se
em conta a posio geogrfica de cada uma das observaes e as suas influncias sobre os
vizinhos.

Esta tcnica recomendada quando for constatada a existncia de autocorrelao espacial


entre os dados observados. O procedimento tem se mostrado especialmente til em avaliaes
em massa, plantas de valores genricos, estudos de velocidades de vendas e de demandas
habitacionais, entre outros.

Para aplicao do modelo de regresso espacial devem ser observados todos os pressupostos
da regresso linear clssica, expostos na NBR 14653-2.

Caso seja verificada a existncia de autocorrelao espacial, proveniente de interao ou


dependncia espacial entre os dados, recomenda-se incorporar os efeitos de dependncia
espacial ao modelo clssico de regresso, com o objetivo de assegurar s estimativas
caractersticas de no tendenciosidade, eficincia e consistncia.

O exame da autocorrelao espacial deve ser precedido do georreferenciamento dos


elementos amostrais e da espacializao dos resduos do modelo. Sua verificao pode ser
feita por meio dos seguintes mtodos:

83
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

a) Anlise do grfico espacial dos resduos, que deve apresentar pontos com sinais
dispersos aleatoriamente, sem nenhum padro definido em termos de clusters ou
agrupamentos;
b) Anlise do semivariograma, que um grfico da semivarincia (h) versus h,

Onde:

(h) = (1/2n) {z(xi) z(xi +h)}2 (Equao 2)

Sendo n o nmero de pares de pontos amostrais, com atributos z, separados por uma
distncia h. Geralmente so ajustados modelos tericos a estes pontos: modelo
esfrico, exponencial, linear ou gaussiano;

c) Aplicao dos testes de Moran I, LM (erro) ou LM (defasagem), pela definio prvia de


uma matriz de pesos espaciais, conhecida como W, como, por exemplo, de contiguidade
ou de distncia.

Quando os efeitos de dependncia espacial forem inferidos pelo semivariograma, podem ser
empregados mtodos para determinar os pesos necessrios a uma interpolao local como, por
exemplo, o mtodo da Krigeagem.

Quando os efeitos de dependncia espacial forem inferidos por testes estatsticos, recomenda-
se introduzir extenses convenientes no modelo clssico de regresso, considerando-se os
efeitos de autocorrelao espacial nos erros, atravs do Modelo de Erro Espacial, construdo
conforme equao 3 ou os efeitos ocasionados pelas interaes entre os preos, pelo Modelo
de Defasagem Espacial, construdo conforme equao 4.

Y X ( I W ) 1 u (Equao 3)

Y X WY (Equao 4)

A escolha do modelo a adotar Modelo de Erro Espacial ou Modelo de Defasagem Espacial -


pode ser feita com a utilizao dos critrios de informao de Akaike (AIC) e de Scwartz
(SC).

84
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

So exemplos de aplicao desta metodologia as avaliaes em massa, mapeamento de uso e


ocupao do solo e elaborao de plantas de valores. Maiores detalhes sobre a incorporao
dos efeitos espaciais aos modelos clssicos de regresso podem ser encontrados na literatura
especializada.

8.1.3.1.3 REDES NEURAIS

A utilizao de sistemas inteligentes para a modelagem do mercado imobilirio ainda


restrita, sendo que a maior parte dos trabalhos segue os mtodos Mnimos Quadrados ou
Estatstica Inferencial.

A regresso linear tem sido a ferramenta de maior utilizao nas avaliaes imobilirias;
contudo, os modelos devem ser ajustados, pois o mercado imobilirio, muitas vezes, no
apresenta comportamento linear. J as redes neurais artificiais possuem grande capacidade de
modelagem quando os dados se relacionam de forma no linear.

As redes neurais se caracterizam pela utilizao de ferramentas computacionais cujas


estruturas se aproximem da estrutura do crebro, ou seja, a base de processamento est na
aquisio de conhecimento mediante um processo de aprendizagem seguido de processos de
tomadas de deciso com base no conhecimento adquirido. Desta forma, uma rede neural
aprende acerca de seu ambiente por meio de um processo iterativo.

Percebe-se que utilizao desta metodologia requer alto grau de conhecimento e apurado
senso crtico na anlise dos resultados. Sua utilizao nas desapropriaes deve ser cercada de
cautelas e supervisionada por tcnicos dotados de experincia e de competncia na matria.
Deve-se sempre ter em mente que, na maioria dos casos, as desapropriaes tratam de
avaliaes em massa.

Tendo em vista que nas avaliaes por redes neurais no possvel a identificao do modelo
matemtico explicativo do comportamento do mercado, obtendo-se to somente o resultado
da avaliao, recomenda-se que, quando da sua aplicao, seja apresentado o modelo ajustado
por regresso linear e confrontados os resultados encontrados pelas duas metodologias.

Deve-se levar em conta que qualquer modelo uma representao simplificada do mercado,
uma vez que no considera todas as suas informaes. Por isso, precisam ser tomados

85
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

cuidados cientficos na sua elaborao, desde a preparao da pesquisa e o trabalho de campo,


at o exame final dos resultados.

O poder de predio do modelo deve ser verificado a partir do grfico de preos observados,
na abscissa, versus valores estimados pelo modelo, na ordenada, que deve apresentar pontos
prximos da bissetriz do primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados
procedimentos de validao.

Maiores detalhes sobre esta metodologia podem ser encontrados em Haykin (2001) e Neto e
Braga (2005).

8.1.3.2 TRATAMENTO POR FATORES

O tratamento por fatores aplicvel a uma amostra composta por dados de mercado com as
caractersticas mais prximas possveis do imvel avaliando.

Os fatores devem ser calculados por metodologia cientfica, justificados do ponto de vista
terico e prtico, com a incluso de validao, quando pertinente. Devem caracterizar,
claramente, sua validade temporal e abrangncia regional e ser revisados no prazo mximo de
quatro anos ou em prazo inferior, sempre que for necessrio. Podem ser calculados e
divulgados, juntamente com os estudos que lhe deram origem, pelas entidades tcnicas
regionais reconhecidas, bem como por universidades ou entidades pblicas com registro no
sistema CONFEA/CREA, desde que os estudos sejam de autoria de profissionais de
engenharia ou arquitetura e seja identificada a sua fonte. No podem ser utilizados fora do
campo de aplicao para o qual foram calculados, em relao s caractersticas quantitativas e
qualitativas do imvel, tipologia, regio e validade temporal do estudo.

Os fatores podem, tambm, ser deduzidos ou referendados pelo prprio engenheiro de


avaliaes, com a utilizao de metodologia cientfica, desde que a metodologia, a
amostragem e os clculos que lhes deram origem sejam anexados ao Laudo de Avaliao.

Recomenda-se que no tratamento por fatores a amostra seja composta por dados de mercado
com caractersticas fsicas, socioeconmicas e de localizao as mais semelhantes possveis
entre si e em relao ao imvel avaliando, de forma a exigir apenas pequenos ajustes na
homogeneizao. Nos casos de exame de dados no contemporneos, desaconselhvel a

86
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

atualizao de preo do mercado imobilirio por meio de ndice econmico, quando no


houver paridade entre eles, devendo, neste caso, o preo ser atualizado mediante consulta
direta fonte. Quando a atualizao na forma mencionada for impraticvel, s ser admitida a
correo dos dados por ndices resultantes de pesquisa no mercado.

Para a utilizao deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos
semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneizao, calculados em relao
ao avaliando ou ao paradigma, estejam contidos entre 0,50 e 2,00.

Aps a homogeneizao dos dados coletados, devem ser utilizados critrios estatsticos
consagrados de eliminao de dados discrepantes como, por exemplo, o critrio de
Chauvenet. Os dados discrepantes devem ser retirados um a um, com incio pelo que esteja
mais distante da mdia.

8.1.4 APLICAO DO MODELO ADOTADO

Um dos cuidados importantes para adoo do modelo o seu poder de predio. Uma forma
simples de se fazer esta verificao a partir do grfico de preos observados, na abscissa,
versus valores estimados pelo modelo, na ordenada, que deve apresentar pontos prximos da
bissetriz do primeiro quadrante.

Em funo do modelo adotado, pode-se realizar a avaliao pontual ou intervalar. No caso do


tratamento por fatores, a estimativa pontual o resultado da estimativa de valor central
resultante do tratamento estatstico realizado nos resultados homogeneizados. Para os modelos
de regresso, a avaliao pontual deve ser realizada pela substituio das caractersticas do
imvel avaliando no modelo adotado.

A avaliao intervalar tem como objetivo estabelecer, quando solicitado pelo DNIT, um
intervalo de valores admissveis em torno da estimativa de tendncia central, limitado ao
intervalo de confiana de 80% ou ao intervalo correspondente ao campo de arbtrio, o que
oferecer menor amplitude. No caso de adoo do intervalo correspondente ao campo de
arbtrio deve-se apresentar o nvel de confiana associado a este intervalo.

O campo de arbtrio o intervalo com amplitude de 15%, para mais e para menos, em torno
da estimativa de tendncia central utilizada na avaliao. Pode ser utilizado quando variveis

87
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

relevantes para a avaliao do imvel no tiverem sido contempladas no modelo, por escassez
de dados de mercado, por inexistncia de fatores de homogeneizao aplicveis ou porque
essas variveis no se apresentaram estatisticamente significantes em modelos de regresso,
desde que a amplitude de at mais ou menos 15 % seja suficiente para absorver as influncias
no consideradas e que os ajustes sejam justificados.

Quando a amplitude do campo de arbtrio no for suficiente para absorver as influncias no


consideradas, o modelo insuficiente para que a avaliao possa atingir o grau mnimo de
fundamentao no mtodo comparativo direto de dados de mercado, e esse fato deve ser
consignado no laudo.

Observa-se que nos casos em que a amostra seja composta somente por dados de ofertas, h
necessidade de imprimir descontos nos resultados encontrados, para retirar a superestimativa
natural existente nas ofertas, podendo-se, neste caso, utilizar o campo de arbtrio.

8.2 MTODO INVOLUTIVO

A aplicao deste mtodo na estimao do valor de um terreno baseada em modelo de


viabilidade tcnico-econmica, alicerado no seu aproveitamento eficiente, mediante
hipottico empreendimento imobilirio compatvel com as caractersticas do imvel e com as
condies do mercado. A avaliao por este processo considera a receita provvel da
comercializao das unidades hipotticas com base em preos obtidos em pesquisas;
considera todas as despesas inerentes transformao do terreno no empreendimento
projetado; prev margem de lucro lquido ao empreendedor, despesas de comercializao,
remunerao do capital-terreno, computados em prazos viveis ao projeto, execuo e
comercializao das unidades, mediante taxas financeiras operacionais reais, expressamente
justificadas.

Para a aplicao deste mtodo exige-se que:

a) O imvel avaliando esteja inserido em zona de tendncia mercadolgica com


empreendimentos semelhantes ao concebido, alm de legalmente permitidos seu uso e
sua ocupao;

88
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

b) As unidades admitidas no modelo adotado sejam de caractersticas e em quantidade


absorvveis pelo mercado, no prazo preestabelecido pelo estudo e compatvel com a
realidade;
c) As formulaes matemtico-financeiras sejam expressas no laudo.

O mtodo involutivo bastante utilizado na avaliao de glebas urbanizveis ou rurais, onde o


empreendimento considerado um loteamento, ou mesmo o parcelamento em chcaras.

8.2.1 VISTORIA

Nesta etapa deve-se vistoriar a gleba com o objetivo de verificar o seu aproveitamento
eficiente, ou seja, o seu melhor e mximo aproveitamento, com vistas ao desenvolvimento do
projeto hipottico a ser implantado na mesma. Para isto, deve-se percorrer a regio
envolvente, para identificar a sua vocao e consultar a legislao de uso e ocupao do solo e
possveis restries de utilizao.

8.2.2 PESQUISA DE VALORES

A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do mtodo comparativo direto
de dados de mercado e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobilirio
projetado para a situao hipottica adotada e sua variao ao longo do tempo.

8.2.3 PREVISO DE RECEITAS

As receitas so calculadas a partir dos resultados obtidos com a venda das unidades do projeto
hipottico, considerada a eventual valorizao imobiliria, preferencialmente inferida, a forma
de comercializao identificada na conduta do mercado e o tempo de absoro, em face da
evoluo conjuntural no mercado e evidncias de seu desempenho.

8.2.4 CUSTO DE PRODUO DO PROJETO HIPOTTICO

Este levantamento corresponde apurao dos custos diretos e indiretos, inclusive de


elaborao e aprovao de projetos, necessrios transformao do imvel para as condies
do projeto hipottico.

89
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

8.2.5 PREVISO DE DESPESAS ADICIONAIS

Podem ser includas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas: compra do
imvel; administrao do empreendimento, inclusive vigilncia; impostos, taxas e seguros;
publicidade e comercializao das unidades.

8.2.6 LUCRO DO INCORPORADOR

Quando for usada margem de lucro em modelos que no utilizem fluxo de caixa, esta margem
deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que est diretamente ligado
quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto
para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estticos deve ter relao
com o que praticado no mercado.

8.2.7 PRAZOS

No caso de adoo de modelos dinmicos, recomenda-se que o prazo para a execuo do


projeto hipottico seja compatvel com as suas caractersticas fsicas, disponibilidade de
recursos, tecnologia e condies mercadolgicas, e tambm que o prazo para a venda das
unidades seja compatvel com a estrutura, conduta e desempenho do mercado.

8.2.8 TAXAS

No caso de adoo de modelos dinmicos, recomenda-se explicitar as taxas de valorizao


imobiliria, de evoluo de custos e despesas, de juros do capital investido e a mnima de
atratividade.

8.2.9 MODELO

A avaliao pode ser realizada com a utilizao dos seguintes modelos, em ordem de
preferncia:

a) Fluxos de caixa especficos;


b) Modelos simplificados dinmicos;
c) Modelos estticos.

Dentre os modelos estticos, o mais simples dado por:

90
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

X = VL - DT - L (Equao 5)

Onde:
X - Valor Mximo que se pagaria pelo bem;
VL - Receita total obtida com a venda dos produtos finais;
DT - Despesas totais com a implantao do empreendimento;
L - Lucro mnimo previsto pelo empreendedor.

8.3 MTODO DA CAPITALIZAO DA RENDA

Por este mtodo, o valor do bem ou de suas partes constitutivas estimado com base na
capitalizao presente da sua renda lquida, real ou prevista.

De uma maneira geral, todo bem que pode gerar rendas pode ser avaliado pelo mtodo da
renda, tais como: imveis, mveis, mquinas e equipamentos, culturas, empresas,
empreendimentos de base imobiliria como shopping centers, hotis, parques temticos,
benfeitorias reprodutivas, agroindstrias, etc. Contudo, recomenda-se a avaliao
exclusivamente por este mtodo somente quando no for possvel a utilizao do mtodo
comparativo de dados de mercado.

Os aspectos fundamentais do mtodo da renda so a determinao do perodo de capitalizao


e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser expressamente justificadas no laudo.

8.3.1 VISTORIA

Nesta etapa devem-se verificar todas as caractersticas do bem avaliando responsveis pelas
receitas e despesas necessrias ao seu funcionamento, de forma a permitir a montagem do seu
fluxo de caixa, bem como a sua compatibilidade com o mercado no qual est inserido.

8.3.2 RECEITAS E DESPESAS

Em funo do tipo de bem que se pretende avaliar, so levantadas todas as despesas


necessrias implantao e/ou manuteno, receitas provenientes da sua explorao e
respectivos prazos. Estes dados so geralmente obtidos com especialistas, empresrios do
ramo ou mesmo com proprietrios ou gerentes do bem que se deseja avaliar. Assim, muito

91
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

importante para que estas informaes sejam confiveis e vlidas, que sejam tomados os
cuidados no planejamento e preparao da pesquisa.

8.3.3 MONTAGEM DO FLUXO DE CAIXA

De posse de todas as despesas ou investimentos e receitas previstas para o bem avaliando e


suas respectivas pocas, parte-se para a montagem do Fluxo de Caixa. Em geral, so
simuladas situaes, considerando-se cenrios pessimistas, mais provveis e otimistas. As
sries histricas conhecidas de bens similares so muito teis.

8.3.4 ESTABELECIMENTO DA TAXA MNIMA DE ATRATIVIDADE

Esta taxa, a TMA, estimada em funo das oportunidades de investimentos alternativos


existentes no mercado de capitais (remunerao de ativos financeiros/custo de oportunidade) e
da taxa de risco, calculada em funo dos riscos inerentes do negcio.

8.3.5 CLCULO DO VALOR DO BEM

Conhecendo-se as receitas e despesas futuras e a taxa mnima de atratividade - TMA, calcula-


se o valor do bem, que ser estimado com base no valor atual do fluxo de caixa descontado,
que corresponde ao valor que o comprador pagaria pelo bem para ter como retorno o
rendimento estabelecido pela TMA.

8.4 MTODO COMPARATIVO DE CUSTO

A utilizao do mtodo comparativo direto para a avaliao de custos de benfeitorias deve


considerar uma amostra composta por benfeitorias semelhantes benfeitoria avaliada, a partir
da qual so elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do mtodo comparativo
direto de dados de mercado visto na subseo 8.1. Entende-se por benfeitoria, qualquer
melhoramento incorporado permanentemente ao solo pelo homem, que no pode ser retirado
sem destruio, fratura ou dano. Como exemplo tem-se: edificaes em geral, obras de
infraestrutura, culturas, etc.

8.5 MTODO DA QUANTIFICAO DO CUSTO


Por este mtodo, o custo de reproduo de um bem ou de suas partes identificado por meio
de oramentos, a partir das quantidades de servios e respectivos custos diretos e indiretos de

92
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

produo ou a partir de um custo unitrio bsico publicado por entidades especialidades, com
citao das fontes consultadas.

8.5.1 AVALIAO A PARTIR DO CUSTO UNITRIO BSICO

Para a estimativa do custo de edificaes, geralmente so utilizados Custos Unitrios Bsicos


(CUB). No caso das desapropriaes pelo DNIT recomenda-se a adoo dos custos do
SINAPI Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e ndices da Construo Civil, tendo em
vista a maior semelhana das tipologias existentes nos trechos onde geralmente ocorrem as
desapropriaes com os seus projetos-padro e que a partir da edio da Lei 10.524 /2002, de
25 de Julho de 2002 (LDO 2003), o SINAPI passou a ser o indicador oficial para aferio da
razoabilidade dos custos das obras pblicas executadas, em especial daquelas com recursos do
Oramento Geral da Unio OGU. No obstante, outros custos podem ser utilizados, desde
que devidamente justificado e citadas as fontes no trabalho.

Destaca-se que, uma vez estabelecidos os custos (CUB) que sero adotados, o enquadramento
da edificao, com relao s suas caractersticas de tipologia e padro construtivo, deve
seguir as diretrizes estabelecidas pela entidade que lhe deu origem. Para exemplificar,
apresenta-se no Anexo M uma tabela com caractersticas bsicas dos padres construtivos do
SINAPI.

O SINAPI um sistema de pesquisa mensal que informa custos e ndices da construo civil,
resultantes de trabalhos tcnicos conjuntos da Caixa Econmica Federal-CEF e do Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatstica - IBGE, amparados em convnio de cooperao tcnica.
A rede de coleta abrange preos de materiais e equipamentos de construo, assim como, os
salrios das categorias profissionais junto a estabelecimentos comerciais, industriais e
sindicatos da construo civil, em todas as capitais dos estados. A CEF e o IBGE so
responsveis pela divulgao oficial dos resultados e pela manuteno, atualizao e
aperfeioamento do cadastro de referncias tcnicas, dos mtodos de clculo e do controle de
qualidade dos dados disponibilizados.

Os custos do metro quadrado de construo do SINAPI para unidades residenciais e


comerciais so publicados mensalmente, para todas as unidades da federao, para diferentes
93
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

especificaes que atendem quatro padres de acabamento: alto, normal, baixo e mnimo,
considerando-se os materiais, equipamentos e a mo-de-obra com os encargos sociais,
calculados em 122,82%. Nestes custos, no esto includas as despesas com projetos, em
geral, licenas, seguros, administrao, financiamentos, equipamentos mecnicos (elevadores,
compactadores, exaustores, ar condicionado e outros), bem como com os Benefcios e
Despesas Indiretas - BDI. Os custos publicados, bem como detalhes dos projetos-padro,
podem ser obtidos no site: www.caixa.gov.br.

8.5.1.1 VISTORIA

O primeiro passo para aplicao da metodologia de quantificao de custos a vistoria das


benfeitorias avaliadas, com o objetivo principal de examinar a sua tipologia, o estado de
conservao e a idade aparente, bem como as especificaes dos materiais aplicados, para
estimar o padro construtivo.

8.5.1.2 ENQUADRAMENTO NOS PROJETOS-PADRO DO SINAPI

O SINAPI tem projetos de unidades residenciais de 1 a 4 quartos, com reas variando de 30 a


122m, situadas em prdios de at 18 pavimentos, como tambm para prdios comerciais de
12 e 18 pavimentos. No relacionamento da benfeitoria avalianda com os projetos-padro,
deve-se procurar aquele projeto que mais se assemelha a ela, pois quanto maior for a
diferena de caracterstica entre ambos, maior ser a impreciso na estimativa dos custos.
Sabe-se que, para dois imveis de mesmo padro construtivo e mesma diviso interna, aquele
de maior rea tem um custo unitrio menor.

Para unidades unifamiliares, o SINAPI possui dez projetos-padro que incluem: unidades
sanitrias compostas por apenas um banheiro social com reas construdas de 2,13m2 e 3,02
m2, de padro mnimo; casas do tipo embrio com 1 e 2 quartos sociais, com reas construdas
de 21,94m2, 30,07m2 e 38,32m2, nos padres mnimo e baixo; e casas residenciais de 2 a 4
quartos sociais, com reas construdas de 40,65m2, 46,15m2, 61,86m2, 103,9m2 e 122,25m2,
nos padres mnimo, baixo, normal e alto, cujas caractersticas resumidas esto na Tabela 1.

94
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

Tabela 1 - Caractersticas dos projetos-padro do SINAPI Unidades unifamiliares

Tipo rea Quartos Padres de Acabamento


Quartos Banheiros Banheiros
Construda Lavabo de
Sociais Sociais de Servio
(m2) Servio
Descrio Cdigo Alto Normal Baixo Mnimo
Unidade Sanitria EB.1-US.03 2,13 0 1 0 0 0 x
Unidade Sanitria EA.1-US.04 3,02 0 1 0 0 0 x
Embrio EA.1-0Q.22B 21,94 1 1 0 0 0 x x
Embrio EA.1-1Q.30B 30,07 1 1 0 0 0 x x
Embrio EA.1-2Q.38B 38,32 2 1 0 0 0 x
Casa CP.1-2Q.40 40,65 2 1 0 0 0 x x x
Casa CP.1-2Q.46 46,15 2 1 0 0 0 x x x
Casa CR.1-2Q.62 61,86 2 1 0 1 1 x x x
Casa CR.1-3Q.104 103,9 3 1 1 1 1 x x x
Casa CR.1-4Q.122 122,25 4 2 0 1 1 x x x

Aps a vistoria realizada, a etapa seguinte procurar o CUB dentre estes projetos aquele que
mais se assemelha benfeitoria avalianda, em termos de rea construda, diviso interna e
padro de acabamento.

Quando a benfeitoria avalianda no se assemelhar perfeitamente a um dos projetos-padro do


SINAPI, recomendam-se realizar as interpolaes necessrias. Deve-se observar que,
mantendo-se as demais condies constantes, os custos unitrios de construo decrescem
com o aumento de rea construda e crescem com o aumento do padro construtivo e do
nmero de banheiros. Desta forma, verifica-se que as variaes do CUB podem ser explicadas
pelas variaes da rea construda, nmero de banheiros e padro construtivo, a partir de um
Modelo de Regresso do CUB sobre estas variveis.

8.5.1.3 REA EQUIVALENTE DE CONSTRUO

Os custos publicados pelo SINAPI se referem ao metro quadrado de rea construda, de


acordo com a NBR 12721/2006, tambm conhecida como rea equivalente de construo.
Assim, o passo seguinte aps a identificao do CUB da benfeitoria avalianda ser o clculo
da sua rea equivalente de construo. Esta rea deve ser calculada de acordo com equao 6,
em consonncia com o previsto na NBR 12721/2006:

n
S Ap ( Aqi Pi )
i (Equao 6)

95
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

Onde:

S a rea equivalente de construo;


AP a rea construda padro;
Aqi a rea construda de padro diferente;
Pi o percentual correspondente razo entre o custo estimado da rea de padro
diferente e a rea padro, de acordo com os limites estabelecidos na NBR 12721.

Desta forma, se na benfeitoria avalianda existem reas de padro diferente dos projetos-
padro do SINAPI, como terraos, garagens, telheiros, edculas, ou mesmo construes de
padro inferior ao mnimo, como o caso de casas construdas de taipa ou com outros
sistemas alternativos, devem-se adotar percentuais de ponderao compatveis com as
especificaes destas benfeitorias, em termos de custos do metro quadrado de construo.
Este percentual de ponderao no pode ser inferior a 50%, para reas cobertas de padro
diferente, e 25% para reas descobertas, sem a devida justificativa tcnica.

8.5.1.4 CUSTO UNITRIO FINAL DE CONSTRUO

Conforme j comentado na subseo 8.5.1, nos custos do metro quadrado de construo do


SINAPI no esto includas as despesas com projetos em geral, licenas, seguros,
administrao, financiamentos, equipamentos mecnicos (elevadores, compactadores,
exaustores, ar condicionado e outros), fundaes especiais (j consideradas as fundaes
diretas para unidades residenciais unifamiliares), bem como com os Benefcios e Despesas
Indiretas BDI (Lucro e Despesas Indiretas LDI, conforme sigla utilizada pelo DNIT),
sendo necessria a incluso destes itens para composio do custo unitrio final, mediante a
aplicao da equao 7, recomendada pela NBR 14653-2.

OE OI (OFe OFd )
C [CUB ](1 A)(1 F )(1 L)
S (Equao 7)

Onde:

C o custo unitrio de construo por m de rea equivalente de construo;

CUB o custo unitrio bsico;

96
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

OE o oramento de elevadores;
OI o oramento de instalaes especiais e outras, tais como: geradores, sistemas de
proteo contra incndio, centrais de gs, interfones, antenas, coletivas, urbanizao,
projetos, etc.;
O Fe o oramento de fundaes especiais;
O Fd o oramento de fundaes diretas;
S a rea equivalente de construo, de acordo com a NBR 12721;
A a taxa de administrao da obra;
F o percentual relativo aos custos financeiros durante o perodo da construo;
L o percentual correspondente ao lucro ou remunerao da construtora.

Para construes residenciais unifamiliares e comerciais at dois pavimentos, edificadas em


fundaes diretas, na prtica, pode-se fazer uma simplificao na equao 7, resultando na
equao 8.

C = CUB (1 + BDI ou LDI) (Equao 8)

Os Benefcios e Despesas Indiretas BDI, ou no caso especfico do DNIT chamado de Lucro


e Despesas Indiretas LDI, conceituado como sendo a parcela de custo que, agregada ao
custo direto de uma obra ou servio, permite apurar o seu custo total. Tem por finalidade
abranger custos que conquanto no incida diretamente na composio de material e mo de
obras, todavia incorrem na composio geral do custo total. Geralmente expresso em
percentual aplicado sobre o custo direto calculado pelos mtodos tradicionais.

A aplicao do LDI e os percentuais a serem utilizados nas avaliaes das desapropriaes


so objetos de estudos, uma vez que mutvel e obriga a atualizaes, para aferir os critrios
e/ou valores de aplicao.

Neste sentido, as alquotas para LDI a serem utilizadas nas desapropriaes devem ser
debatidas previamente com o Setor de Desapropriao e aprovadas em consenso com a
Comisso de Desapropriao, devendo ser objeto de nota tcnica que acompanhar os
Relatrios Genricos de Valores RGV.

97
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

8.5.1.5 CUSTO DE REPRODUO

O custo de reproduo total de cada benfeitoria avalianda (CT) deve ser encontrado
multiplicando-se a sua rea equivalente de construo (S) pelo custo unitrio (C), ou seja:

CT = C. S (Equao 9)

8.5.2 AVALIAO DO CUSTO PELO ORAMENTO DETALHADO

No caso de benfeitorias no comparveis com aquelas definidas nos projetos-padro adotadas


para o CUB, deve-se fazer a avaliao do custo pelo oramento detalhado, mediante
preenchimento de uma planilha de custos de forma apropriada.

8.5.2.1 VISTORIA

A vistoria detalhada da benfeitoria avalianda tem o mesmo objetivo j descrito no processo


anterior, ou seja, examinar as especificaes das benfeitorias que compem o bem avaliando,
o estado de conservao e a idade aparente.

8.5.2.2 LEVANTAMENTO DOS QUANTITATIVOS

Nesta etapa so levantados todos os quantitativos de insumos e servios aplicados na


produo da benfeitoria avalianda.

8.5.2.3 PESQUISA DE CUSTOS

De acordo com as especificaes dos insumos e servios utilizados para execuo da


benfeitoria, pesquisa-se os seus respectivos custos nas fontes de consulta disponveis de
publicaes realizadas pelas entidades ligadas ao setor ao qual pertence benfeitoria
avalianda. Por exemplo: para avaliao de edificaes podem ser consultados,
preferencialmente, os boletins do SINAPI e do Sistema de Custos do DNIT. Todavia, outras
fontes podem ser utilizadas, desde que devidamente justificado e identificadas no trabalho e
citada a data de referncia.

98
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

8.5.2.4 PLANILHA ORAMENTRIA

O preenchimento da planilha deve ser de acordo com o modelo sugerido pela NBR 12721,
segundo o modelo apresentado na Tabela 2 a seguir:

Tabela 2 - Modelo de planilha oramentria

Custo
Item Discriminao Unidade Quantidade Fonte
Unitrio Total

BDI/LDI % R$
Total com BDI R$

8.5.3 DEPRECIAO DE ORDEM FSICA

Existem vrios mtodos para o clculo da depreciao de ordem fsica. Para efeito deste
documento recomenda-se a utilizao do critrio de Ross/Heidecke, por levar em
considerao a idade e o estado de conservao da benfeitoria e, tambm, ser o mais adotado.

Por este mtodo o percentual de depreciao fsica calculado levando-se em considerao a


idade da benfeitoria e o seu estado de conservao, por meio da seguinte equao:

d = [0,5 ((x/n) + (x/n)2) + (1 - 0,5 ((x/n) + (x/n)2)) . C ] . (1 r) (Equao 10)

Onde:

d - percentual de depreciao da benfeitoria;


x - a idade real ou aparente da benfeitoria;
n - vida til, geralmente estimada entre 40 e 60 anos;
r - percentual correspondente ao valor residual, geralmente estimado entre 5 e 10%.
C - coeficiente de Heidecke obtido da Tabela 3 a seguir.
99
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

Tabela 3 Depreciao de Heidecke

Coeficiente
Estado Condio Fsica Classificao
(C)
1 timo 0,00
Novo - no sofreu nem necessita reparos
1,5 Muito bom 0,0032
2 Bom 0,0252
Regular - requereu ou recebeu reparos
pequenos
2,5 Intermedirio 0,0809
3 Regular 0,181
Requer reparaes simples
3,5 Deficiente 0,332
4 Mau 0,526
Requer reparaes importantes
4,5 Muito mau 0,752
5 Sem valor - valor de demolio (residual) Demolio 1,0

Para facilitar o clculo da depreciao por este mtodo, apresenta-se no Anexo N uma Tabela
com os coeficientes de depreciao de Ross/Heidecke sofrida pelo bem ( ), em funo da sua
durao em relao vida til provvel (x/n) e do seu estado de conservao (C). Por
exemplo: Para uma benfeitoria com estado 3 de conservao (C = 0,181), idade de 20 anos (x
= 20) e vida til de 40 anos (n = 40), encontra-se o coeficiente de depreciao de Ross-
Heidecke entrando na referida Tabela na linha 50 (20/40) e coluna 3, com o seguinte
resultado:

= 48,8% = 0,488.

8.5.4 CUSTO DE REEDIO DA BENFEITORIA

O custo de reedio da benfeitoria estimado subtraindo-se do seu custo de reproduo (CT)


a parcela relativa depreciao (d), como demonstrado pela equao 11 a seguir:

CB = CT (1 - d) (Equao 11)

Onde:
CB - Custo Atual da Benfeitoria;
CT - Custo de Reproduo da Benfeitoria;
d - Percentual de depreciao.
100
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

8.6 MTODO EVOLUTIVO

Por este mtodo, o valor do imvel estimado pela conjugao de mtodos, a partir do valor
do terreno, considerados o custo de reedio das benfeitorias e o fator de comercializao,
utilizando a equao12:

VI = (VT + CB). FC (Equao 12)

Onde:

VI - Valor estimado do imvel;


VT - Valor estimado do terreno;
CB - Custo de reedio das benfeitorias;
FC - Fator de comercializao.

8.6.1 VALOR DE MERCADO DO TERRENO

O valor do terreno deve ser estimado pelo mtodo comparativo de dados de mercado ou, na
impossibilidade deste, pelo mtodo involutivo.

8.6.2 CUSTO DE REEDIO DAS BENFEITORIAS

O custo de reedio das benfeitorias existentes no terreno deve ser apropriado com base no
mtodo comparativo direto de custo ou pelo mtodo da quantificao de custo e em mtodos
tcnicos de depreciao.

8.6.3 FATOR DE COMERCIALIZAO

O fator de comercializao deve ser estimado, preferivelmente, pelo mtodo comparativo de


dados de mercado, admitindo-se que pode ser menor, igual ou maior do que a unidade,
dependendo da conjuntura do mercado, na poca da avaliao.

Quando o imvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o aproveitamento
eficiente preponderante, deve o engenheiro de avaliaes analisar a adequao das
benfeitorias, ressaltando o subaproveitamento ou o superaproveitamento do terreno,
explicitando os clculos correspondentes.

101
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

9. ESPECIFICAO DAS AVALIAES

103
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

9. ESPECIFICAO DAS AVALIAES

As avaliaes devem ser especificadas quanto fundamentao e preciso. O grau de


especificao de uma avaliao deve ser estabelecido em razo do prazo demandado para o
servio, dos recursos disponveis, bem como da disponibilidade de dados de mercado e da
natureza do tratamento a ser empregado. Para imveis urbanos e rurais, existem trs graus de
fundamentao e trs graus de preciso, sendo o grau I o menor, o II o intermedirio e o III o
maior.

O grau de fundamentao atingido estabelecido em funo do aprofundamento do trabalho


avaliatrio, com o envolvimento da seleo da metodologia em razo da confiabilidade,
qualidade e quantidade dos dados amostrais disponveis; enquanto que o grau de preciso
estabelecido quando possvel medir o grau de certeza e o nvel de erro tolervel numa
avaliao, sendo aplicvel somente para os mtodos comparativos de dados de mercado e de
custo. O grau de preciso depende da conjuntura de mercado, da abrangncia alcanada na
coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza) e dos instrumentos utilizados. Desta forma,
possvel o estabelecimento inicial, pelo contratante, do grau de fundamentao desejado,
contudo no passvel a fixao a priori do grau de preciso de uma avaliao.

As Normas NBR 14653-2 e 14653-3 estabelecem critrios para enquadramento nos graus de
fundamentao das avaliaes, para todos os mtodos nelas previstos e, tambm, critrios
para enquadramento nos graus de preciso para os mtodos comparativos de dados de
mercado e de custos, atravs de tabelas especficas. Maiores detalhes sobre estes critrios
devem ser consultados nas referidas Normas da ABNT.

Os graus de fundamentao e preciso atingidos devem ser explicitados no corpo do Laudo e


do Relatrio Genrico de Valores, em conformidade com a norma especfica utilizada para
avaliao do bem. Nos casos em que o grau mnimo I no for atingido, devem ser indicados e
justificados os itens das tabelas de especificao que no puderam ser atendidos e os
procedimentos e clculos utilizados na identificao do valor.

105
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

10. PROCEDIMENTOS ESPECFICOS DE AVALIAO

107
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

10. PROCEDIMENTOS ESPECFICOS DE AVALIAO


A seguir so apresentados alguns procedimentos especficos para avaliao dos bens
frequentemente desapropriados pelo DNIT. Algumas recomendaes foram extradas de
captulos especficos do livro Engenharia de Avaliaes do IBAPE-SP, 2007, e adaptadas dos
textos originais de seus respectivos autores.

10.1 TERRENOS

Basicamente, os terrenos podem ser rurais, urbanos e glebas. As glebas urbanizveis so


terrenos de transio, ou seja, terrenos rurais passveis de serem urbanizados.

No caso de terrenos urbanos, devem-se verificar os possveis usos, tais como: prestao de
servios, indstrias, moradia, comrcio, servios pblicos, etc. Logo, essencial conhecer o
Plano de Uso e Ocupao do Solo ou, ento, os Planos Diretores, os quais mapeiam o
municpio em zonas, determinando sua finalidade e os ndices urbansticos de aproveitamento.
Verificar tambm, junto Prefeitura, a existncia de algum projeto futuro para a regio em
questo.

Na caracterizao dos terrenos devem ser observadas algumas caractersticas:

a) Forma/geometria: est relacionada com a forma geomtrica formada pelas linhas que
delimitam o terreno, podendo ter formato regular ou irregular. A forma do terreno
influencia no potencial de construo e aproveitamento;
b) Dimenses: relaciona-se com as medidas/dimenses que definem a geometria do
terreno. Tem relao direta com a superfcie do terreno e com seu aproveitamento.
Destaca-se aqui a dimenso frontal dos terrenos urbanos, ou seja, sua testada, o que,
dependendo da localizao e da sua ocupao, tem influncia direta na valorizao do
terreno;
c) Tipo de solo: destaca-se a classificao do solo e as diversas camadas que compem o
perfil geolgico. O tipo de solo define a utilizao do terreno como, por exemplo, em
terrenos rurais define seu cultivo e produtividade; j, nos terrenos urbanos, pode
definir as condies e tipo de utilizao, podendo at impedir determinados tipos de
exploraes;

109
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

d) Topografia: caractersticas topogrficas afetam seu potencial construtivo e/ou


produtivo. Altas declividades podem se ensejar em restries legais para ocupaes,
alm de aspectos econmicos relacionados s obras e/ou terraplanagens para seu
aproveitamento. No caso de propriedades rurais, fator influenciante na mecanizao
da produo;
e) Acessibilidade: est relacionada ligao entre o terreno e uma via de acesso,
geralmente pblica (vias municipais, estaduais ou federais). A distncia via e a
qualidade do leito carrovel tem influncia direta no valor do terreno. No caso de
terrenos urbanos, tambm se considera o nvel do terreno em relao via e o eventual
impedimento para realizar subdivises e desmembramentos;
f) Cobertura vegetal: para terrenos rurais pode-se falar em coberturas vegetais
produtivas e no produtivas;
g) Recursos hdricos: a presena de gua em um terreno tem relao direta com o
aproveitamento do terreno. No caso de terrenos urbanos a presena de gua pode
implicar em obras de drenagem e/ou fundaes especiais, requerendo ateno e
cuidados especiais. J na explorao agrcola, define o tipo e o grau de explorao
agrcola da propriedade, tanto na agricultura como na pecuria;
h) Infraestrutura: consiste em identificar os sistemas que abrigam o terreno, tais como:
energia eltrica, gua potvel, drenagem pluvial, esgoto e pavimentao;
i) Proximidade de equipamentos urbanos: consiste em verificar a disponibilidade de
servios nas proximidades do terreno. Destacam-se: hospitais, delegacias, escolas,
praas, ginsios esportivos, transporte coletivo, etc.;
j) Aspectos socioeconmicos: determinam, em conjunto com outros aspectos (padro de
renda da regio, grau de instruo, padro das habitaes), o mercado imobilirio da
regio em questo;
k) Particularidades: devem ser pesquisados fenmenos ou caractersticas que estejam
afetando o mercado imobilirio ou o imvel em questo; por exemplo, podem citar a
expectativa gerada em torno de um empreendimento futuro;
l) Aspectos legais: verificar possveis restries documentais e/ou judiciais: servides,
hipotecas, reservas legais, reas de preservao permanente, etc.;

Os aspectos que envolvem a pesquisa so amplos e variados, cabendo ao avaliador a


identificao dos mais relevantes, sendo necessria, para isto, alm de conhecimento terico e

110
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

tcnico, a experincia adquirida durante o exerccio profissional. Cada avaliao um caso e


cada peculiaridade merece o tratamento especfico.

Em desapropriaes parciais, devem ser analisadas situaes em que se alteram caractersticas


relevantes. Eventuais valorizaes ou desvalorizaes de remanescentes devem ser
consideradas no clculo, conforme a metodologia empregada.

As valorizaes de remanescentes, referentes s influncias das obras, no so computadas


nas indenizaes; j as desvalorizaes, devem ser consideradas sempre que houver prejuzo
em seu aproveitamento ou quando se tornar inaproveitvel por alterao em alguma
caracterstica. Toda considerao deve ser explicada e fundamentada no laudo, deixando claro
quais critrios foram adotados e qual a parcela calculada, sendo apresentado seu clculo em
separado.

Deve-se atentar para a largura das faixas de domnio, eventuais alargamentos, reas no
edificantes e, em permetros urbanos, restries urbansticas, tais como recuos obrigatrios e
dimenses mnimas para lotes, enfim, os Planos Diretores ou Leis de Uso e Ocupao do
Solo, observando-se sempre a Lei Federal 6.766/79, que dispe sobre o uso e ocupao do
solo urbano.

Na avaliao de terrenos que iro integrar as faixas de domnio procura-se identificar


segmentos homogneos, ou seja, trechos que possuem terrenos com valor unitrio dentro de
determinado intervalo. Estes segmentos devem ser relatados e identificados por meio do
Relatrio Genrico de Valores RGV, utilizados para avaliar determinados bens constantes
de um mesmo trecho. O RGV, alm de apresentar a pesquisa realizada, deve mostrar o
tratamento estatstico e o modelo utilizado para determinao dos valores unitrios a serem
adotados para elaborao dos laudos individuais.

Observa-se que bens com caractersticas peculiares, que no permitam sua incluso em
determinado segmento homogneo, devem ser avaliados.

A avaliao das glebas urbanizveis e rurais deve ser feita, preferencialmente, com a
utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado ou, na impossibilidade de uso
deste mtodo, pelo mtodo involutivo.

111
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

Para utilizao do mtodo involutivo recomenda-se considerar os seguintes aspectos:

a) A viabilidade legal da implantao do parcelamento do solo simulado, respeitadas as


restries da Lei 6.766 e das Leis Estaduais e Municipais atinentes ao uso e ocupao
do solo, com destaque para os parmetros fsicos e urbansticos exigidos para o
loteamento, tais como, o percentual mximo de reas vendveis, infraestrutura
mnima, leitos carroveis, declives mximos, etc.;
b) A possibilidade de desmembramentos parciais, com frente para vias ou logradouros
pblicos oficiais, desde que legalmente viveis e economicamente vantajosos, com
loteamento da rea remanescente;
c) O estado dominial e eventuais gravames sobre a gleba, tais como a existncia de
direitos reais e possessrios, informados pelo contratante;
d) Caso a gleba urbanizvel seja avaliada como empreendimento, devem ser seguidos os
preceitos da ABNT NBR 14653-4.

Quando houver dvidas sobre a viabilidade da urbanizao da gleba, recomenda-se verificar o


seu valor por meio de seus frutos, tais como, locao, arrendamento e outros.

10.2 EDIFICAES

Da mesma forma que os terrenos, as edificaes para fins de avaliao devem ser previamente
caracterizadas e classificadas. Para auxiliar nesta caracterizao, so elencados os principais
itens:

Tipo: est relacionado com a finalidade e caractersticas fsicas e funcionais, por


exemplo: casas, apartamentos, barraces;
Padro: est relacionado qualidade e especificaes, por exemplo, padres
construtivos (mnimo, baixo, normal e alto);
Vocao/adequao: est relacionada com o tipo e caractersticas da edificao, em
contrapartida com a utilizao/vocao da regio em que se encontra;
Idades: refere-se s idades aparente e real da edificao;
Estado de conservao: relaciona-se com a situao fsica;
reas: identificar as reas (construda, equivalente, til, etc.).

112
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

Deve-se caracterizar de forma detalhada a edificao, relatando sobre reparties internas,


materiais empregados, tipos de acabamento (pisos, revestimentos, forro, cobertura, etc.),
obedincia ao cdigo de obras, etc.

O laudo deve conter o croqui da edificao, sua localizao em relao faixa de domnio,
assim como, o relatrio fotogrfico (interno e externo).

10.3 BENFEITORIAS REPRODUTIVAS


Para avaliao de benfeitorias reprodutivas, recomenda-se utilizar o mtodo da renda, a partir
da montagem do seu fluxo de caixa estimado, incluindo-se as receitas, despesas e custos de
produo, descontado com base em uma taxa praticada pelo setor, conforme descrito na
subseo 8.3. Para adoo dos procedimentos mais adequados nas indenizaes deve ser
identificado se a cultura possui explorao comercial ou se trata somente de subsistncia,
onde alternativamente, podem ser utilizados valores publicados por entidades regionais
reconhecidas. Neste caso, as tabelas com as respectivas fontes devem constar do RGV.

10.4 OUTROS BENS

Para avaliao de mquinas, equipamentos, recursos naturais e outros bens, deve-se consultar
as normas tcnicas especficas da ABNT, literatura especializada e o Setor de Desapropriao
do DNIT, em Braslia.

113
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

11. RELATRIOS TCNICOS DE AVALIAO

115
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

11. RELATRIOS TCNICOS DE AVALIAO

Com relao s desapropriaes realizadas pelo DNIT, os servios de avaliao envolvem


basicamente dois tipos de documentos tcnicos:

Relatrio Genrico de Valores (RGV);


Laudos de Avaliao Individuais.

Tais documentos devem ser elaborados por engenheiro (s) com conhecimento em engenharia
de avaliaes, utilizando as metodologias preconizadas nas normas tcnicas da ABNT. A
elaborao deve seguir rigorosamente as condies mnimas exigidas pelas respectivas
normas, tais como:

a) Identificao do solicitante (no caso a identificao do proprietrio);


b) Finalidade da avaliao;
c) Objetivo da avaliao;
d) Pressupostos, ressalvas, fatores limitantes e documentao;
e) Identificao e caracterizao do imvel avaliando (vistoria e relatrio);
f) Diagnstico do mercado;
g) Indicao do mtodo e procedimentos utilizados;
h) Especificao da avaliao, graus de fundamentao e preciso;
i) Tratamento dos dados e identificao do resultado, explicitando os clculos
efetuados, o campo de arbtrio e, no caso, de utilizao do mtodo comparativo
direto de dados de mercado, deve ser apresentado o grfico de preos
observados versus valores estimados pelo modelo;
j) Resultado da avaliao e sua data de referncia;
k) Qualificao legal completa do profissional responsvel pela avaliao,
inclusive Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART);
l) Identificao dos elementos amostrais, inclusive por meio de mapas com a
localizao georreferenciada de cada elemento;
m) Relatrio fotogrfico;
n) Mapa de localizao/situao.

117
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

O RGV, que servir de base para elaborao dos Laudos Individuais, deve conter a descrio
completa e detalhada de cada um dos itens citados, sendo que o item e corresponder a uma
descrio genrica dos bens atingidos. J os Laudos Individuais devem detalhar os itens a,
e, j, m e n e fazer meno sucinta sobre os demais, sempre se referindo ao RGV
aprovado.

11.1 RELATRIO GENRICO DE VALORES

Para balizar a avaliao, deve ser executado o Relatrio Genrico de Valores (RGV), onde
deve constar todos os valores unitrios das terras nuas para cada segmento homogneo
identificado ao longo de todo o trecho a ser executado, assim como todos os custos unitrios
das benfeitorias que sero atingidas, ressaltando que este relatrio deve ser previamente
apreciado pelas Comisses de Desapropriao e pelo Setor de Desapropriao, em Braslia.
Desta forma, deve ser remetido para anlise em duas vias impressas, em processo
administrativo prprio e, depois de aprovado, deve ficar arquivada uma via em Braslia e a
outra remetida para a respectiva Superintendncia.

O RGV deve descrever detalhadamente toda a metodologia a ser utilizada nas avaliaes,
assim como a memria de clculo, fornecendo toda a diretriz dos procedimentos avaliatrios a
serem utilizados nos clculos das indenizaes. A partir do RGV devem ser produzidos
laudos individuais, nos quais a descrio das caractersticas dos bens a desapropriar deve ser
detalhada, citando a metodologia apenas de forma sucinta, reportando-se ao RGV aprovado.

Os laudos individuais s podem ser validados aps a aprovao do RGV. Se durante a


execuo dos trabalhos surgirem situaes no contempladas no RGV aprovado ou que
ensejem alterao de parte do mesmo, sua utilizao vedada at parecer conclusivo do Setor
de Desapropriao. Como se trata de avaliaes em massa, o RGV pode no contemplar
algumas situaes especiais ou, at mesmo, necessitar alteraes no decorrer das avaliaes
individuais. Neste sentido, devem-se justificar as alteraes e seguir o rito normal de
aprovao, devendo tudo ficar registrado no processo administrativo de aprovao da verso
original.

Um RGV deve conter, no mnimo, o seguinte: apresentao, introduo, finalidade e


caracterizao do objeto, objetivo, pressupostos, ressalvas, fatores limitantes, descrio da
vistoria do trecho onde sero realizadas as avaliaes, caracterizao da regio, metodologia,
118
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

obedincia s normas pertinentes da ABNT e do DNIT, diagnstico de mercado, identificao


das variveis, indicao dos mtodos e procedimentos utilizados, determinao de valores
genricos, pesquisa de mercado detalhada com explicitao do modelo matemtico utilizado,
avaliao do custo unitrio das benfeitorias para as diversas tipologias existentes,
especificao da avaliao, consideraes finais, identificao do profissional responsvel,
anexos (identificao dos elementos amostrais com as respectivas fontes, relatrio
fotogrfico, grficos, resultados estatsticos, mapas, mapas de localizao dos elementos
amostrais, imagens de satlites, documentos, tabelas).

Alm de ser a base tcnica de toda a avaliao realizada para o processo desapropriatrio, o
RGV tambm aperfeioa a instruo dos processos, pois toda a metodologia no precisar ser
reproduzida em cada laudo individual. Por este motivo, recomendvel, antes do incio dos
trabalhos, solicitar orientaes e assessoria ao Setor de Desapropriao, em

Braslia.

11.2 LAUDO DE AVALIAO INDIVIDUAL

O Laudo de Avaliao Individual deve ser apresentado de acordo com as diretrizes exigidas
pela NBR 14653-1 e suas partes pertinentes, conforme exemplo constante do Anexo L,
reportando-se ao RGV que lhe deu origem. Nele deve constar a descrio detalhada do bem
avaliando com suas especificidades, com explicao das peculiaridades observadas, bem
como apresentao do clculo da indenizao, da fundamentao e da preciso do laudo. A
metodologia, contudo, deve ser descrita de forma sucinta, uma vez que a sua apresentao
completa j consta do RGV.

Todos os valores unitrios utilizados nos laudos de avaliao devem ter aprovao prvia do
DNIT, preferencialmente por intermdio do RGV.

Na elaborao dos laudos individuais devem ser obedecidos os modelos padres utilizados
pelo DNIT, desenvolvidos e fornecidos pelo setor competente ou emitidos por meio de
sistema especfico, caso disponvel. Juntamente com o laudo deve ser apresentado o
levantamento cadastral completo.

119
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

12. CONSIDERAES FINAIS

121
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

12. CONSIDERAES FINAIS

Este documento objetiva auxiliar nas rotinas de desapropriao, expondo diretrizes para os
procedimentos administrativos e para as avaliaes de bens frequentemente desapropriados
pelo DNIT. Casos omissos ou complementares devem ser levados ao conhecimento do Setor
de Desapropriao competente ou para a Procuradoria Federal Especializada, conforme o
caso, os quais emitiro notas tcnicas ou pareceres sobre a questo.

Consiste em uma ferramenta que faz parte de um programa de estruturao da rea


responsvel pela desapropriao no mbito do DNIT, objetivando fortalecer o Setor e
diminuir os impactos negativos das desapropriaes no andamento das obras.

A legislao e as tcnicas de engenharia evoluem com o tempo e, na medida em que


aparecerem novas tecnologias, podem se alterar preceitos e conceitos, motivo pelo qual as
instrues constantes destas Diretrizes devem ser atualizadas sempre que necessrio,
culminando em verses mais recentes. Sugestes e crticas devem ser encaminhadas para o
Setor competente, objetivando aprimorar a qualidade deste to importante instrumento.

Outros mtodos ou critrios de avaliao, diferentes dos previstos nesta edio de diretivas,
podem ser utilizados desde que devidamente justificados e ratificados pela Comisso de
Desapropriao e pelo Setor competente do DNIT.

A seguir, nos anexos, so apresentadas definies para os fins destas Diretrizes e modelos dos
documentos a serem adotados na execuo dos trabalhos de desapropriao.

123
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

ANEXOS

125
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

ANEXO A - DEFINIES

Aforamento: efeito de aforar, conferir determinados privilgios ou direitos mediante


pagamento de foro.

Amostra: conjunto de dados de mercado representativos de uma populao.

Aproveitamento eficiente: aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local,


numa data de referncia, observada a tendncia mercadolgica na circunvizinhana, entre
os diversos usos permitidos pela legislao pertinente.

Avaliao: anlise tcnica, realizada por profissional de nvel superior especializado em


avaliaes, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim
como determinar indicadores da viabilidade de sua utilizao econmica, para uma
determinada finalidade, situao e data.

BDI/LDI: benefcio e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construo. No


caso do DNIT utiliza-se a expresso LDI Lucro e Despesas Indiretas.

Benfeitoria: resultado de obra ou servio realizado num bem e que no pode ser retirado
sem destruio, fratura ou dano.

Benfeitoria produtiva: so culturas implantadas, cuja remoo implica em perda total ou


parcial, embora no negociveis separadamente do solo e podem ter cotao em separado.

Benfeitoria no reprodutiva: so as que, por se acharem aderidas ao cho, no so


negociveis e nem rentveis separadamente das terras.

Benfeitoria necessria: benfeitoria que indispensvel para conservar o bem ou evitar a


sua deteriorao.

Benfeitoria til: benfeitoria que aumenta ou facilita o seu uso, embora dispensvel.

Benfeitoria volupturia: benfeitoria que visa simples deleite ou recreio, sem aumento do
uso normal do bem.

127
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

Bens pblicos de uso comum: so bens de utilizao da comunidade, usados livremente


e cuja utilizao no depende de autorizao do poder pblico. Exemplo: rios, ruas,
praas, etc.

Bens pblicos de uso especial: so aqueles destinados ao cumprimento das funes


pblicas, tais como edifcios ou terrenos destinados a servio ou estabelecimento da
administrao pblica. Sua utilizao restrita e no podem ser utilizados livremente pela
populao. Exemplo: reparties pblicas, veculos oficias, museus, etc.

Bens pblicos dominicais: so aqueles que constituem o patrimnio das pessoas jurdicas
de direito pblico, como objeto de direito pessoal, ou real, de cada uma dessas entidades,
utilizado para fins econmicos, como imveis desocupados, que no possuem destinao
pblica.

Campo de arbtrio: intervalo de variao no entorno do estimador pontual adotado na


avaliao, dentro do qual se pode arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela
existncia de caractersticas prprias no contempladas no modelo.

Contemporaneidade: caracterstica de dados de mercado coletados em perodo onde no


houve variao significativa de valor no mercado imobilirio do qual faz parte.

Custo: o total dos gastos diretos e indiretos necessrios produo, manuteno ou


aquisio de um bem, numa determinada data e situao.

Custo de reedio: custo de reproduo, descontada a depreciao do bem, tendo em


vista o estado em que se encontra.

Custo de reproduo: o gasto necessrio para reproduzir um bem, sem considerar


eventual depreciao.

Decrepitude: desgaste de suas partes constitutivas em conseqncia de seu


envelhecimento natural, em condies normais de utilizao e manuteno.

Depreciao: perda de valor de um bem, devido a modificaes em seu estado ou


qualidade ocasionada por decrepitude, deteriorao, mutilao, obsoletismo,
desmontagem, ou decadncia fsica.
128
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

Desmontagem: depreciao de um bem devido a efeitos deletrios decorrentes dos


trabalhos normais de desmontagem, necessrios remoo do equipamento.

Desapropriao: o ato pelo qual o Poder Pblico, mediante prvio procedimento e


indenizao justa, em razo de uma necessidade ou utilidade pblica, ou ainda diante do
interesse social, despoja algum de sua propriedade e a toma para si.

Deteriorao: desgaste de componentes em razo de uso ou manuteno inadequados.

Domnio: direito real que submete a propriedade, de maneira geral, absoluta e exclusiva,
ao poder e vontade de algum.

Domnio til: espcie de desmembramento da propriedade que pertence ao titular da


enfiteuse, por oposio ao domnio direto que concerne ao patrimnio do proprietrio de
origem. assim designada a soma dos direitos que se outorgam ao foreiro em relao ao
bem aforado, e nestes se computam todos os direitos de utilizao e disposio, inclusive
o de alienao do bem enfitutico, uma vez notificado o senhorio direto.

Domnio direto: situao jurdica, relativa propriedade, que se gera do desdobramento


dos direitos reais sobre a coisa.

Enfiteuse: aforamento. Contrato bilateral, de carter perptuo, em que o proprietrio cede


a outrem o domnio til de um trato de terras incultas ou de terreno destinado a edificao,
mediante pagamento.

Enfiteuta: pessoa que tem o domnio til do bem por enfiteuse.

Engenheiro de avaliaes: Profissional de nvel superior, com habilitao legal e


capacitao tcnico-cientfica para realizar avaliaes, devidamente registrado em
Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA.

Estado de conservao: situao fsica de um bem em decorrncia de sua manuteno.

Esbulho: privao total ou parcial da posse de quaisquer bens alheios, com ou sem
violncia ou fraude de terceiros.

129
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

Faixa de domnio: a base fsica sobre a qual assenta uma via, constituda pela(s) pista(s)
de rolamento, linha(s) ferroviria(s), canteiros, obras-de-arte, acostamentos, sinalizao e
faixa lateral de segurana, at o alinhamento das cercas que separam a estrada dos imveis
marginais ou da faixa do recuo.

Fator de comercializao: razo entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de


reedio que pode ser maior, menor ou igual a um.

Gleba urbanizvel: terreno passvel de receber obras de infraestrutura urbana, visando o


seu aproveitamento eficiente, atravs de loteamento, desmembramento ou implantao de
empreendimento.

Idade aparente: a idade atribuda ao bem, de modo a refletir sua utilizao, estado de
conservao, partido arquitetnico, entre outros.

Idade real: o tempo decorrido desde a concluso da construo ou fabricao at o dia


de referncia.

Imvel: bem constitudo de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas.

Inferncia estatstica: parte da cincia que permite extrair concluses sobre a populao
da amostra.

Laudmio: penso ou prmio que o enfiteuta paga ao senhorio direto, quando h


alienao do bem.

Laudo de avaliao: relatrio tcnico elaborado por engenheiro de avaliaes, em


conformidade com a Norma NBR 14653 e normas do DNIT, para avaliar o bem e em
acordo com o relatrio genrico de valores (RGV) aprovado.

Levantamento topogrfico: planta topogrfica com razovel grau de preciso que


individualiza um imvel com suas divisas orientadas mediante rumos/azimutes e
distncias.

Lote: poro de terreno resultante de parcelamento do solo urbano.

130
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

Mercado: uma varivel em funo: dos bens levados a mercado, das partes desejosas
em vend-los e das partes interessadas em adquiri-los; sendo estes trs fatores
determinantes na formao dos preos.

Modelo: representao tcnica da realidade, exemplo.

Mutilao: retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes.

Obsoletismo: superao tecnolgica ou funcional, qualidade de obsoleto.

Padro construtivo: qualidade das benfeitorias em funo das especificaes dos


projetos, materiais, execuo e mo de obra efetivamente utilizados na construo.

Pesquisa: conjunto de atividades de identificao, investigao, coleta, seleo,


processamento, anlise e interpretao de resultados sobre dados de mercado.

Planta genrica de valores de imveis: conjunto de valores bsicos unitrios


devidamente homogeneizados segundo critrios tcnicos e uniformes, quanto
contemporaneidade, aos atributos fsicos, localizao e posturas legais para uso e
ocupao do solo.

Posse: deteno ou ocupao, com ou sem fruio, de coisa ou direito.

Preo: a quantia pela qual se efetua, ou se prope efetuar, uma transao envolvendo
um bem, um fruto ou um direito sobre ele. Sobre o preo, devem ser considerados outros
fatores, que podem alterar seu valor, por exemplo, uma necessidade urgente por parte do
vendedor ou do comprador, a inexistncia de um mercado livre, desequilbrio entre oferta
e procura ou, ainda, outros fatores que impossibilitem o equilbrio entre as partes
envolvidas.

Proprietrio: pessoa fsica ou jurdica que tem o direito de dispor do imvel.

Relatrio genrico de valores - RGV: relatrio que descreve detalhadamente toda


metodologia que ser utilizada nas avaliaes, assim como a memria de clculo,
fornecendo toda a diretriz dos procedimentos avaliatrios que sero utilizados nos

131
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

clculos das indenizaes e, tambm, todos os valores unitrios que sero utilizados nas
avaliaes; este relatrio deve ser previamente aprovado.

Situao paradigma: situao hipottica adotada como referencial para avaliao de um


bem.

Terra bruta: terra no trabalhada, com ou sem vegetao natural.

Terra cultivada: terra com cultivo agrcola.

Terra nua: terra sem produo vegetal ou vegetao natural.

Valor de mercado: a quantia mais provvel pela qual se negocia, voluntariamente e


conscientemente, um bem numa data de referncia, dentro das condies do mercado
vigente.

Variveis: caractersticas quantitativas ou qualitativas que, a priori e tradicionalmente,


so importantes para a formao do valor de imvel.

Vida til: prazo de utilizao funcional de um bem.

Vistoria: constatao local de fatos, mediante observaes criteriosas em um bem e nos


elementos e condies que o constituem ou o influenciam.

132
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

ANEXO B MODELO DE MEMORANDO PARA ABERTURA DE


PROCESSO ADMINISTRATIVO DE DESAPROPRIAO

Memorando n ____/_____

(Cidade, Dia, Ms e Ano)

Ao Servio de Protocolo

Assunto: Abertura de Processo de Desapropriao

Tendo em vista a execuo da obra de (detalhar a obra, conforme o caso: tipo de obra, trecho,
subtrecho, segmento, lote, etc.), solicitamos formalizar processo para tratar da desapropriao
de imvel de propriedade de (nome completo e CPF e cnjuge, se for o caso), abrangido pela
faixa de domnio entre as estacas (indicar estaqueamento).

Membro da Comisso de Desapropriao

133
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

ANEXO C - MODELO DE MEMORANDO DE SOLICITAO DE


PORTARIA DECLARATRIA DE UTILIDADE PBLICA

Memorando n ____/(ano) SR/(UF)

Cidade, Estado, dia, ms e ano.

Ao Diretor de Planejamento e Pesquisa

Assunto: Declarao de Utilidade Pblica de reas da Via


__________________(Descrever qual a via)

Trata-se de solicitao de portaria declaratria de utilidade pblica para efeito de


desapropriao e afetao a fins (descrever o modal: rodovirio/ferrovirio/aquavirio). Neste
sentido segue abaixo informaes para edio do ato declaratrio:

a) Identificao da obra: ______________________________


(descrever o tipo de obra com indicao completa do trecho, subtrechos, segmentos, lote,
etc.)

b) PNV da via: ___________________________________


(indicar a identificao da via no Plano Nacional de Viao)

c) O projeto foi aprovado pela da portaria n. (citar a portaria de aprovao do projeto),


publicada no Boletim Administrativo n _________, em (dia, ms e ano), conforme
cpia anexa; (citar portaria de delegao de competncia quando o projeto for
aprovado pela Superintendncia)

d) As reas abrangidas pela portaria so as constantes dos desenhos tcnicos que definem
os segmentos que integram o projeto geomtrico, entre as estacas ________ a
_________
(alm das informaes acima, neste item deve ser informada com o maior detalhamento
possvel a rea a ser declarada de utilidade pblica)

e) A largura da faixa de domnio de ____ m;


(Se a faixa for constante informar a largura. Se for varivel informar que varia de acordo
com os off sets e com o projeto geomtrico aprovado)

135
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

f) Existe o levantamento cadastral dos bens atingidos;


(Informar se existe levantamento cadastral das propriedades atingidas)

g) Funcional programtica dos recursos para as desapropriaes _________________;


(Informar o nmero da funcional programtica que ser utilizada para pagamento das
indenizaes)

h) Estimativa de valores para as desapropriaes de R$ _____________ (valor por


extenso), na data base de ___/ ___/ _____.
(Informar o valor previsto das indenizaes e a data base do clculo)

Solicito as providncias necessrias para edio e publicao da referida portaria.

Atenciosamente,

________________________

136
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

ANEXO D - EXEMPLO DE PORTARIA DECLARATRIA DE


UTILIDADE PBLICA

MINISTRIO DOS TRANSPORTES

DEPARTAMENTO NACIONAL DE INFRAESTRUTURA DE TRANSPORTES


DIRETORIA GERAL

PORTARIA N 1.351 de 30 de novembro de 2010.

O DIRETOR-GERAL DO DEPARTAMENTO NACIONAL DE INFRA-


ESTRUTURA DE TRANSPORTES-DNIT, tendo em vista o disposto no Art. 5, XXIV, da
Constituio Federal, inciso IX, do artigo 82, da Lei 10.233, de 05.06.2001, inciso XIX do
Art. 1 do Decreto n. 5.765/2006, e art. 5 letra i, do Decreto Lei n. 3.365, de
21/06/1941, e a competncia que lhe confere o artigo 21, inciso III e Pargrafo nico, da
Estrutura Regimental da Autarquia, aprovada pelo Decreto n. 5.765, de 27 de Abril de 2006,
publicada no DOU de 28/04/2006 e o artigo 124, da Resoluo n. 10, de 31 de janeiro de
2007, publicada no D.O.U. de 26/02/2007 e, tendo em vista o constante no processo
administrativo n 50621.000170/2010-35, RESOLVE:
Declarar de utilidade pblica, para efeito de desapropriao e afetao a fins
rodovirios, as reas de terras e benfeitorias abrangidas pelo alargamento da faixa de domnio
da rodovia BR-101/SE, Trecho: Div. AL/SE Div. SE/BA, Subtrechos, Segmentos, Lotes e
Estacas, em conformidade com os Projetos de Engenharia de Duplicao/Adequao de
Capacidade e Restaurao da Pista Existente, aprovados pelo Coordenador-Geral de
Desenvolvimento e Projetos/DPP, de caractersticas tcnicas e portarias de aprovao,
conforme descritas: Subtrecho: Div. AL/SE Entr. SE-226 (A) (P/ Japaratuba), Segmento:
km 0,00 km 40,00, Lote 1.1, Estacas: 3000 + 0,00 a 4940 + 11,46, Cdigo PNV:
101BSE0910 101BSE1050, portaria de aprovao n 129, de 11 de fevereiro de 2009,
proc.n 50600.001938/2005-79; Subtrecho: Div. Entr. SE-339 (P/ Capela) Entr. SE-245/429
(P/ Branca), Segmento: km 40,00 km 77,30, Lote 2.1, Estacas: 6000 a 7889 + 3,40, Cdigo
PNV: 101BSE1050 101BSE1150, portaria de aprovao n 129, de 11 de fevereiro de
2009, proc.n 50600.001938/2005-79; Subtrecho: Entr. BR-235 (B) /349(A) (Incio da
Duplicao) Entr. SE-270(B), Segmento: km 93,40 km 123,00, Lote 3.1, Estacas: 0,00 a
1488 + 0,00, Cdigo PNV: 101BSE1220 101BSE1280, portaria de aprovao n 491, de 08
de maio de 2009, proc.n 50621.000221/2004-81; Subtrecho: Entr. SE-270(A) Entr. SE-
368(Estncia), Segmento: km 123,00 km 153,00, Lote 4.1, Estacas: 0,00 a 1505 + 0,00,
Cdigo PNV: 101BSE1280 101BSE1310, portaria de aprovao n 491, de 08 de maio de
2009, proc.n 50621.000221/2004-81; e conforme os desenhos ns PEET-868/10 a PEET-
1057/10, que ficam depositados no Arquivo Tcnico do DNIT.

LUIZ ANTONIO PAGOT


Diretor-Geral
137
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

ANEXO E MODELO DE PORTARIA DE NOMEAO DE


COMISSO DE DESAPROPRIAO

PORTARIA N ______ DE (dia, ms e ano)

O SUPERINTENDENTE REGIONAL NO ESTADO _______________, no uso das


atribuies que lhe confere o Art. 3, da Portaria n 307 de 07/03/2007, publicada no DOU de
14/03/2007, resolve:

Art. 1 DESIGNAR os servidores identificados a seguir para comporem a Comisso de


Desapropriao Permanente desta Superintendncia Regional (ou ento especificar a obra
para qual ser nomeada), sendo presidida pelo primeiro.

Servidor Matrcula Cargo/Funo

Superintendente Regional no Estado de ____________

139
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

ANEXO F MODELO DE TERMO DE CONCORDNCIA

TERMO DE CONCORDNCIA

OBRA
Rodovia:
Trecho:
Sub-trecho:
Segmento:
Extenso:
PNV:
Portaria de Declarao de Utilidade Pblica N XXXX de YY de Dezembro de 20?

IDENTIFICAO PROPRIETRIO E PROPRIEDADE


Proprietrio / Cnjuge:
CPF (propr. e conj.):
Complemento:
Nmero:
CEP:
Bairro:
Municpio:
UF:
Estacas:
rea total: Unidade:
rea Desapropriada: Unidade:

Tendo em vista a obra acima identificada e as desapropriaes necessrias para sua realizao,
declaro aceitar a avaliao realizada pelo Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes
DNIT do imvel de minha propriedade, estando em pleno acordo com a avaliao, os mapas e os
memoriais descritivos apresentados.

Segue resumo da indenizao:

Item Descrio R$
Terreno Desapropriado
Edificaes
Benfeitorias
TOTAL
(valor da indenizao total por extenso)

Concordo (amos) que to logo sejam preenchidas as formalidades legais e apresentada a


documentao exigida, o Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes DNIT efetue o
depsito bancrio no valor total da indenizao.

141
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

Autorizo (amos) a imediata utilizao do imvel acima descrito para a execuo obras que deram
origem respectiva declarao de utilidade pblica, conforme portaria (citar a portaria declaratria de
utilidade pblica).

Cidade, Estado, Dia, Ms e Ano

(assinatura do Proprietrio e Cnjuge)

TESTEMUNHAS:

Nome: CPF: Assinatura:

Nome: CPF: Assinatura:

142
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

ANEXO G MODELO DE HOMOLOGAO DE LAUDO

Ao Superintendente Regional no Estado ____________

Assunto: Anlise da Avaliao na obra ______________.

Trata-se de anlise de Laudo de Avaliao referente desapropriao (ou indenizao)


necessria execuo das obras (descrever detalhadamente as caractersticas da obra como,
por exemplo: nome da rodovia, trecho, subtrecho, segmento, municpio, estado, etc.).

O objetivo a determinao do valor de mercado para desapropriao (ou indenizao)


parcial (ou total) do imvel de propriedade _____________________(nome (s) do (s)
proprietrio (s)), situada (descrever detalhadamente as caractersticas de localizao, como
por exemplo: nome da rodovia, estacas inicial e final, municpio, estado, rua, bairro, cidade,
etc.).

Foi desapropriada uma rea de ______(m/ha)avaliada em R$ ______(valor por extenso).


Nesta rea sero indenizados (descrever detalhadamente as benfeitorias no reprodutivas e
reprodutivas a serem indenizadas, indicando, por exemplo: reas construdas, reas e plantio
com as respectivas identificaes das culturas, etc.), correspondendo avaliao destas
benfeitorias em R$ ______(valor por extenso).

Resultando em uma indenizao total no valor atual de R$ _______(valor por extenso).

A anlise procedida foi de carter tcnico com presuno de veracidade dos dados
apresentados, tanto em relao s informaes quanto ao cenrio local, ressaltando que os
dados apresentados so de responsabilidade dos autores Laudo e que os laudos produzidos
estaro sujeitos auditoria pelos tcnicos do DNIT.

A avaliao est em conformidade com as diretrizes estabelecidas pelas normas da


Associao Brasileira de Normas Tcnicas utilizando tcnicas consagradas da Engenharia de
Avaliaes e obedece aos procedimentos e diretrizes do DNIT para desapropriaes, logo esta
comisso concorda com o Laudo apresentado.

Aps conhecimento e em estando de acordo, solicito enviar o procedimento para a


Procuradoria Federal Especializada para anlise jurdica.

Cidade, Estado, Dia, Ms e Ano

Comisso de Desapropriao

Comisso de Desapropriao

Comisso de Desapropriao

Obs.: este documento deve ser elaborado somente quando o laudo de avaliao no for de
autoria da prpria Comisso.
143
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

ANEXO H - MODELO DE ESCRITURA PBLICA DE


DESAPROPRIAO

ESCRITURA PBLICA DE DESAPROPRIAO DE IMVEL DECLARADO DE


UTILIDADE PBLICA PARA FINS DE AFETAO RODOVIRIA FEDERAL,
FORMALIZADA EM DECORRNCIA DE CONVENO AMIGVEL que faz,
(nome do desapropriado), ao DEPARTAMENTO NACIONAL DE INFRAESTRUTURA
DE TRANSPORTES - DNIT, como abaixo se declara: SAIBAM todos quantos esta
escritura, virem ou dela tiverem notcias de que, aos ___ dias do ms de ______ do ano
__________, neste distrito de _________, do municpio de ________, Estado de
_____________, perante mim, Escriv de Paz e Tabeli Notarial, compareceram partes entre
si justas e contratadas a saber: de um lado, como OUTORGANTE-DESAPROPRIADO:
(nome do desapropriado), (nacionalidade), (estado civil), conforme certido de ____________
lavrada no Registro Civil de __________________, em ______________________, no livro
n ____, fls. ______, sob termo n ______; (profisso) _______________, residente e
domiciliada na (endereo do desapropriado), inscrita no CPF sob n ______________ e C.I.
n. ______________, expedida em ____________; e do outro lado como OUTORGADO -
DESAPROPRIANTE, o DEPARTAMENTO NACIONAL DE INFRAESTRUTURA DE
TRANSPORTES - DNIT, Autarquia Federal, entidade jurdica de direito pblico interno,
estabelecido na (endereo do DNIT)_____________________________, inscrito no CNPJ
sob n ________________, atravs da Superintendncia Regional do DNIT no Estado de
_____________, neste ato representado por, (nome), (nacionalidade), (estado civil),
(profisso), residente e domiciliada na ___________________________, inscrito(a) no CPF
sob n ______________ e C.I. n. ______________, devidamente habilitado conforme
Portaria DG n. _____, de ______________, publicada no DOU em ___________________
do Senhor Diretor-Geral do DNIT. Os comparecentes, identificados como sendo os prprios,
por mim, Escriv de Paz e Tabeli Notarial, ante os documentos de identidade expedidos pela
autoridade competente e que me foram apresentados, tomados por bons ante suas
caractersticas gerais de apresentao e contedo, sendo, tambm, conhecidos entre si,
reciprocamente, dando-se uns aos outros como sendo os verdadeiros que constam dos
referidos documentos, segundo o que me disseram, do que dou f, tudo de acordo com o
provimento n. ____/___ da Corregedoria Geral do TJ (UF). Ento a, pelas partes me foi dito
uniformemente: 1) Sendo necessria a utilizao de imvel de propriedade dos Outorgantes-
Desapropriados, para os servios de __________________________, pois, indispensvel
sua desapropriao, resolvem efetu-la por conveno (amigvel ou judicial), de
conformidade com o art. 10 do Decreto-Lei n. 3.365, de 21 de junho de 1941, pelo presente
instrumento, nos termos e forma seguintes: a) que os OUTORGANTES-
DESAPROPRIADOS so senhores e legtimos possuidores do imvel situado em
_______________ cujo terreno tem as seguintes medidas e confrontaes: rea total de
_________-; fazendo frente ___________; fundos ____________; extremando pelo lado
direito com terras de ___________________ e pelo lado esquerdo com terras de
_______________________; cadastrado na Prefeitura Municipal de _______, sob n
___________________; b) que, referido imvel encontra-se registrado no livro n. ____, fls.
_____, sob o n _________, no Registro de Imveis da Comarca de ____________; c) que o
mencionado imvel foi (parcialmente ou totalmente) declarado de utilidade pblica, para fins
de desapropriao e afetao rodoviria federal, pela Portaria DG n __, datada de
________________________, publicada no DOU de _______________, em conformidade
145
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

com o disposto no art. 5, inciso XXIV, da Constituio Federal, art. 82, inciso IX, da Lei
n 10.233, de 05/06/2001, art. 1, inciso XIX, do Decreto n 5.765/2006, e artigo 5, letra
i, do Decreto-Lei n. 3.365, de 21/06/1941; 2) que, portanto, sendo necessria
construo da (ferrovia/rodovia/aquavia) acima mencionada numa faixa de terra com as
seguintes medidas e confrontaes: rea total de ________m; a leste em ____ metros, com a
faixa de domnio da ______, a oeste em _______ metros, com terras de
___________________; ao norte em ____ metros, com terras de _____________________ e
ao sul em _____ metros, com terras de ____________________________; que atinge a
propriedade acima descrita e caracterizada. A OUTORGANTE - DESAPROPRIADA
acorda em transferir, como de fato transferido tem, neste ato e por este instrumento, na
melhor forma de direito, ao DNIT, a propriedade e todos os direitos sobre a aludida rea
correspondente faixa de domnio da (ferrovia/rodovia/aquavia) em referncia, a qual passa a
constituir bem pblico de uso comum sob administrao do DNIT. 3) que a rea descrita na
Clusula 2 desta escritura, juntamente com as benfeitorias porventura nela existentes,
incorporam-se desde logo, em decorrncia, ao Patrimnio Pblico nos termos do art. 1.228,
3 e art. 1.275, inciso V, do Cdigo Civil, recebendo a OUTORGANTE-DESAPROPRIADA
neste ato, pela transferncia da propriedade, terreno e benfeitorias, do OUTORGADO-
DESAPROPRIANTE, DNIT, como indenizao, a importncia certa e ajustada de
R$___________ (___________________________), paga mediante Ordem Bancria n
.......................do DNIT, atravs da Superintendncia Regional do DNIT, contra o (Banco),
agncia n. _________, de igual valor, que a OUTORGANTE-DESAPROPRIADA recebeu,
conferiu e deu por bom, na minha presena, pelo que dou f e pelo que d ao DNIT plena,
geral e irrevogvel quitao, para nada mais reclamar administrativamente ou judicialmente,
demitindo-se por si, seus herdeiros e sucessores de todo o domnio, posse, direito e ao que
exercia sobre o imvel ora incorporado ao domnio pblico, deixando o OUTORGADO-
DESAPROPRIANTE, livre de qualquer dvida futura, a bem desta escritura e da clusula
constituti que o direito outorga, respondendo pela evico de direitos, independentemente
de chamamento autoria; ficam sub-rogados na referida indenizao quaisquer nus ou
direitos que recaiam sobre o bem objeto desta escritura, inclusive foros e laudmio (art. 31 do
Decreto-Lei n. 3.365/41),os quais, se existentes, e por via de conseqncia, no podero ser
objeto de reivindicao. A Portaria de Delegao de poderes outorgada pelo Diretor-Geral do
DNIT, referida no incio desta escritura, do teor seguinte: Portaria n ..........datada de
...../...../.......Art. 1 Delegar s Superintendncias Regionais do DNIT as competncias e as
responsabilidades decorrentes, no que pertine ao procedimento de Desapropriao, no
mbito de sua jurisdio, para representar o DNIT nos atos de assinatura de: II
Instrumentos Pblicos de escrituras de desapropriao de imveis declarados de utilidade
pblica. As certides negativas exigidas acham-se anexadas ao processo administrativo
registrado no DNIT sob o n. xxxxx.xxxxxx/xx-xx, que me foi presente, pelo que, a pedido
das partes deixam de aqui ser transcritas, excludas as mencionadas na redao dada pelo
Decreto do Poder Legislativo n. 3.725, de 15.01.1919, por se tratar de perda de direito
(Cdigo Civil, art. 1.228, 3 e art. 1.275, inciso V), isenta a presente escritura de tributos,
impostos e taxas na conformidade do art. 79 da Lei n. 10.233, de 5 de junho de 2001,
combinado com o 2 do art. 27 do Decreto-Lei n. 3.365, de 21 de junho de 1941 e com o
inciso VI, alnea a do art. 150 e seu pargrafo 2 da Constituio Federal, por ser o
OUTORGADO-DESAPROPRIANTE entidade do Governo Federal. A OUTORGANTE-
DESAPROPRIADA declara ainda, que no existe nenhuma ao real ou pessoal
reipersecutria, relativo ao presente imvel, sob responsabilidade civil e criminal, bem como
qualquer outro nus real, conforme determina o pargrafo 3 do art. 1 do Decreto n.
93.240/86, que ponha em risco o bem. Foram atendidas as exigncias do Provimento n.

146
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

04/97. Foi apresentada a Certido Negativa de nus, expedida pelo Cartrio de Registro de
Imveis da Comarca de __________, emitida em __ de _____ de _____. (ass.)
________________ Oficial Substituto. Fica dispensado o GRJR, referente ao Fundo de
Reaparelhamento da Justia (FRJ), do Tribunal de Justia de ______________, por se tratar
de desapropriao de utilidade pblica. A outorgante desapropriada declara, sob as penas
da lei, no ter convivncia pblica, notria e duradoura com qualquer pessoa. Emitida a
DOI, conforme Instruo Normativa SRF n. 473, de 23 de novembro de 2004. Assim o
disseram do que dou f, e me pediram este instrumento que lhes li, aceitaram e assinam.
Ficam dispensadas as testemunhas, conforme provimento n. 22/81, do TJSC. Eu, (Nome da
Escriv) Escriv de Paz e Tabeli Notarial, que a escrevi e dou f. (Local), (Data). Era o que
continha da dita escritura, que do livro ______ e fls ______. a princpio declarado bem e
fielmente extra o presente traslado do que dou f.
Eu,___________________________________________________________________,
Escriv de Paz e Tabeli Notarial, a mandei digitar, subscrevi e assino. Em f________ da
verdade. (local), (data). - Emolumentos: Custas R$ _________, Selo R$ _______, Total R$
__________.

147
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

ANEXO J - MODELO DE FICHA DE VISTORIA

IMVEL
Processo n: Vistoria n: Data: ___/ ___/ ___
A
IDENTIFICAO:

Imvel: 1 - avaliando 2 - amostra se amostra: oferta


transao
opinio

Documentos Dominiais: 1 - sim 2 - no Quais:

Representao Grfica: 1 - situao 2 - imvel 3 - outros 4 - nenhum


4
Notificao Proprietrio: 1 - sim data: ___/ ___/ ___ 2 - no
5
Proprietrio: Nome:
Estado Civil: Cnjuge:
RG: CPF:
Endereo:
Municpio: Telefone:
6
Informante: Nome:
Dados Comp.:
7
Propriedade: Identificao: rea total:
Endereo: rea desap.:
Municpio: matric.: _______________
8
Valor (R$): Data referncia: ____/ ____/ ____ Fonte:
9
Observaes:

B
CARACTERIZAO DA REGIO:
10
Econmicas:

11
Polticas:

12
Sociais:

13
Legais:

14
Ambientais:

15
Localizao:

16
Caractersticas Fsicas:

17
Infra-Estrutura:

18
INFORMAES COMPLEM.:

149
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

C
CARACTERIZAO DO IMVEL
19
Vias/Estradas/Acessos: 1 - tima 2 - Muito Boa 3 - Boa 4 - Regular

5 - Desfavorvel 6 - M
20
Forma: 1 - Regular 2 - Poligonal 3 - Irregular
21
Infra-estrutura: 1 - Telefone 2 - Eletricidade 3 - gua Tratada 4-
22
Existncia de Polo: 1 - Sim 2 - No Identificao:
Distncia:
23
Restries fsicas/legais: 1 - Sim 2 - No Quais:
24
Fertilidade Natural: muito alta alta mdia baixa muito baixa
25
Profundidade Efetiva: muito prof. profunda moderada rasa muito rasa
26
Drenagem Interna: excessiva forte acentuada bem drenado moderada

imperfeita mal muito mal


27
Deflvio Superficial: muito rpido rpido moderado lento muito lento
28
Presena de Pedras: sem ligeiramente moderada pedregoso muito
extremamente
29
Inundao: ocasional frequente muito freq.
30
Topografia/Inclinao: fraca moderada moderada/forte forte

muito forte extremamente forte ngreme


31
Eroso Laminar: no aparente ligeira moderada severa muito severa
32
Sulcos Rasos: ocasionais frequentes muito frequentes
33
Sulcos Mdios: ocasionais frequentes muito frequentes
34
Sulcos Profundos: ocasionais frequentes muito frequentes
35
Seca: muito longa longa mdia curta
36
Capac. de Uso do Solo: I II III IV V VI VII VIII
37
Informaes Complem.:

D
BENFEITORIAS
38
Construes: Dimenses Padro Conservao Idade Aparente

Casas 1

Galpes 2

Cercas 3

Currais 4

Telheiros 5

Pocilgas 6

150
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

D
BENFEITORIAS (continuao)
Leitaria 7
Abastecimento de gua 8
Rede Eltrica 9
Construes Hidrulicas 10
Estradas Internas 11
12
13
39
Construes Afetadas/:
informaes comp.

40
Atividades Econmicas: tipologia estgio/estado quantidade/un..
No Explorado 1

Lazer/Turismo 2

Cult.Permanente 3

Cult.Temporria 4

Pastagem Natural 5

Pastagem Plantada 6

Silvicultura 7

Reserva/P.P./Inaprov. 8

Agroindustrial 9

10

11

12
41
Produes afetadas/:
informaes comp.

E
INFORMAES COMPLEMENTARES
42
Obras e Melhorias das Terras:

43
Mquinas e Equipamentos:

151
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

44
Outras Atividades:

45
Observaes:

46
Valor Venal (PREF./INCRA): R$/h a fonte: data:
47
Fotografias do imvel:

F
REPRESENTAO GRFICA/CROQUIS/INFORMAES:
Indicao do
NORTE

coordenadas do ponto indicado: ___________________; ____________________

Responsvel: Fulano de Tal


Engenheiro Civil - Crea XX 111111/D

152
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

INSTRUES DE PREENCHIMENTO DA FICHA DE VISTORIA

Esta ficha de vistoria somente um exemplo e dependendo da tipologia dos bens a serem
vistoriados deve sofrer alteraes e/ou adaptaes.

Geralmente cada engenheiro avaliador tem seu modelo prprio, o qual foi desenvolvido ao
longo de sua vida profissional.

Logo, este exemplo consiste to somente uma ilustrao de uma ficha, a qual no padro
obrigatrio na realizao dos trabalhos do DNIT.

A - Identificar o imvel vistoriado e fornecer informaes a respeito de propriedade e


fonte de informaes:

1 - Indicar se trata do imvel avaliando ou elemento amostral. No caso de amostra informar se


oferta, transao ou opinio;

2 - Relatar a disponibilidade/consulta de documentos de posse/domnio. Em caso afirmativo


informar quais;

3 - Assinalar a existncia, ou no, de representao grfica (desenhos, mapas, etc.);

4 - Indicar se houve notificao da vistoria ao proprietrio. Em caso afirmativo informar a


data da cincia;

5 - Dados do proprietrio do imvel vistoriado, informar todos os dados disponveis;

6 - Identificar o responsvel pelas informaes. Fornecer, no mnimo: nome, CPF, telefone,


endereo;

7 - Identificar o imvel vistoriado: nome, localizao, reas (todos dados necessrios a


perfeita identificao);

8 - No caso de elemento amostral informar o valor da (transao/oferta/opinio), indicando a


data de referncia e a fonte da informao;

9 - Utilizar este espao para fazer observaes relevantes para identificao do imvel ou
complementar alguma informao referente aos itens 1 a 8.

B - Apresentar caractersticas da REGIO onde o imvel se encontra. Considerar a


microrregio geogrfica:

10 - Descrever as principais atividades desenvolvidas, tipos de explorao (mineral, vegetal,


animal, turismo, etc.), existncia de projetos de investimentos e vocaes da regio;

11 - Diviso poltico-administrativa, microrregies e fatores polticos de influncia;

12 - Indicar a existncia de assentamentos, invases, aldeias, conselhos comunitrios ou de


classes, indicadores sociais e de sade;
153
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

13 - Existncia de cdigo de postura, leis, diretrizes, restries de zoneamento e de uso e


ocupao do solo;

14 - Relatar a existncia de reservas legais, reas de preservao permanente, unidades de


conservao, parques, recursos naturais e possveis restries de ordem ambiental;

15 - Localizao da regio em relao ao Estado, acessos, existncia de armazns, indstrias,


viabilidade de desenvolvimento;

16 - Identificar a vegetao, relevo, pedologia, clima (temperaturas mdias, precipitaes,


etc.), geologia, bacias ou sub-bacias hidrogrficas;

17 - Indicar a presena ou possibilidade de infraestrutura: canais de irrigao, energia eltrica,


telefonia, sistema virio, etc.

18 - Utilizar este espao para fazer observaes relevantes para caracterizao da REGIO do
imvel ou complementar alguma informao.

C - Caracterizar o imvel vistoriado descrevendo pontos fundamentais para


estabelecimento de convices para a avaliao:

19 - Assinalar as condies da principal via de acesso, informando tipo de pavimentao,


drenagens, composies de tipo de estrada, etc. Como parmetros utilizar: tima =
pavimentada sem problemas estruturais e de drenagem e bom conforto de rolamento/muito
boa = pavimentada sem problemas estruturais e de drenagem e bom conforto de
rolamento/boa = pavimentada ou no, com problemas estruturais e/ou drenagem localizados,
de fcil reparao, alm de bom conforto de rolamento/regular = pavimentada ou no, com
problemas estruturais e/ou drenagem localizados, de difcil reparao, mas com moderado
conforto de rolamento /desfavorvel = no pavimentada com problemas estruturais e/ou
drenagem em vrios pontos de difcil correo, entretanto trafegvel/m = praticamente
intrafegvel;

20 - Assinalar a forma geomtrica em planta do imvel;

21 - Indicar se o imvel servido por servios pblicos: telefone, gua tratada, eletricidade,
transporte, etc. Informar se existe a possibilidade de instalao de alguma infraestrutura que
esteja prxima;

22 - Relatar a proximidade de algum polo influenciante, identificar este polo e mensurar a


distncia;

23 - Informar se existe alguma restrio legal/fsica na utilizao do imvel; se afirmativo


identific-la;

24 - Est relacionada com a capacidade de fertilizao natural do solo e a necessidade ou no


de interveno para a produo vegetal. Parmetros: muito alta = nutrientes fartos / alta =
nutrientes moderados / mdia = nutrientes limitados / baixa = poucos nutrientes / muito baixa
= pobre em nutrientes;

154
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

25 - Diz respeito aos nveis que as razes das plantas conseguem penetrar livremente no solo,
sem encontrar obstculos fsicos, facilitando a fixao da planta e a absoro de gua e
nutrientes. Parmetros: m.prof. 2m / 1 prof. < 2m / 0,5 mod. < 1m / 0,25 rasa < 0,5 m
/ m.rasa < 0,25m;

26 - Refere-se quantidade e rapidez com que a gua recebida pelo solo se escoa por
infiltrao e escorrimento superficial. Parmetros: excessiva, forte, acentuada = arenoso /
bem, moderado, imperfeita, mal = argiloso / muito mal = comumente turfoso;

27 - a drenagem externa do solo, ou a habilidade de remoo pela superfcie, da gua


recebida pelo solo. Parmetros: muito rpido = inclinao alta, enxurradas, eroso / muito
lento = terrenos planos ou em terras de textura grosseira, com drenagem interna excessiva;

28 - Relatar a ocorrncia de pedras na superfcie do solo que pode interferir com as operaes
agrcolas mecanizadas. Parmetros: sem = 0%; ligeiramente < 1%; 1% moderada < 10%;
10%pedregoso<30%; 30%muito<50%; extremamente 50%;

29 - Refere-se possibilidade de inundao. Parmetros: ocasional 5 anos, 1 < freqente < 5


anos, muito freqente 1 ano;

30 - Indicar o relevo predominante, inclinaes, morros, depresses, etc. Parmetros:


fraca < 2%, 2 moderada < 5% , 5 mod. Forte < 10% , 10 forte < 15% , 15 muito forte
< 45% , 45 extremamente. Forte < 70%, ngreme > 70%;

31 - Est relacionada com a espessura do horizonte. Parmetros: No Aparente= esp. > 25cm,
15 < ligeira < 25cm , 15 < moderada < 5cm , Severa < 5cm , muito severa = sem horizonte;

32 - So sulcos cruzveis por mquinas agrcolas, desfazendo-se facilmente no preparo


normal do solo. Parmetros: ocasionais, com distncia entre eles superior a 30m / freqentes,
com distncia entre eles menor que 30m, porm ocupando menos de 75% ou da rea /
muito freqentes, com distncia entre eles menor que 30m, porm ocupando mais de 75% ou
da rea;

33 - So sulcos cruzveis por mquinas agrcolas, porm, no desaparecem com o preparo


normal do solo. Parmetros: idem do item 32;

34 - So sulcos no cruzveis por mquinas agrcolas. Parmetros: idem do item 32;

35 - Refere-se exclusivamente ao clima. Parmetros: curta = 2 meses / muito longa = 12


meses;

36 - Informar a classe de capacidade de uso do solo observada para o imvel, segundo o


Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra;

37 - Utilizar este espao para fazer observaes relevantes para caracterizao do IMVEL
ou complementar alguma informao prestada nos itens anteriores.

155
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

D - Descrever as benfeitorias reprodutivas e no reprodutivas, caracterizando e


dimensionando-as de forma detalhada:

38 - So benfeitorias que no podem ser negociadas separadamente da terra. Devem ser


informadas as tipologias, dimenses, aspectos construtivos, conservao, idade aparente,
aspectos funcionais e condicionantes legais;

39 Neste item devem ser descritas as construes afetadas pela desapropriao e/ou detalhar
as caractersticas do item 38;

40 - Caracterizar a produo vegetal do imvel, definindo culturas, prticas agrcolas, estado


vegetativo, estgio de desenvolvimento, produtividade esperada, condicionantes legais;

41 Neste item devem ser descritas as produes afetadas pela desapropriao e/ou detalhar
as caractersticas do item 40;

E - Informar outras atividades ou melhorias do imvel:

42 - Informar melhorias da terra, tais como, estradas internas, curvas de nvel, audes e
drenagem, devendo ser abordados os aspectos quantitativos e qualitativos;

43 - Caracterizar as mquinas e equipamentos: fabricantes, tipo, especificaes tcnicas, etc.;

44 - Informa se o imvel desenvolve algum outro tipo de atividade como, por exemplo, a
pecuria (definindo espcie, raas, quantidades, etc.), agroindstria, turismo, hotelaria e
minerao;

45 - Utilizar este espao para fazer observaes relevantes a respeito das atividades
desenvolvidas no imvel ou complementar alguma informao sobre os itens anteriores.
Descrever, tambm, as reas afetadas pela desapropriao, se for o caso;

46 - Indicar o valor da tabela utilizado pelo INCRA ou pela Prefeitura para fins de avaliao,
informando a data de referncia e a fonte;

47 - Identificar quais as fotografias se referem ao imvel vistoriado.

F - Utilizar este espao para elaborao de croquis: localizao, acessos, lay-out,


benfeitorias, etc.

156
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

ANEXO K - MODELO DE PLANILHA DE CONTROLE DE


EXECUO DE DESAPROPRIAES

157
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

ANEXO L - MODELO DE LAUDO DE AVALIAO INDIVIDUAL

159
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

160
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

161
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

162
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

163
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

164
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

165
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

166
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

167
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

168
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

REV:
DESAPROPRIAO
FOLHA:

CROQUI DE EDIFICAO PARA FINS DE DESAPROPRIAO


ANEXO ** DO LAUDO N. 00

Rodovia Trecho Sub-trecho

Segmento: Lote: Largura da F.D. Municpio Escala

Proprietrio: rea Total da Edificao: rea a Desapropriar Matricula:


Fulano de Tal

DESENHISTA: BELTRANO DATA: 01/01/2000 ATUALIZAO:BELTRANO DATA:021/01/2000 RESP. TCNICO: CICLANO DE TAL

169
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

DEPARTAMENTO NACIONAL DE INFRAESTRUTURA DE TRANSPORTES

170
MT/DNIT/IPR
Especificao dos Padres de Acabamentos
Fachadas e esquadrias Circulao Predial Ambientes da Unidade
Conceito
Fachadas Esquadrias Pisos Paredes Forros Piso Paredes Forros
Revestimento Madeira nobre. Granitos e mrmores Madeira. Sancas de gesso ou Secos: Secas: Sancas de gesso ou
parcial/total granitos/ Alumnio anodizado especiais. poliestireno Tapete(10mm); tbua Acrlica sobre massa poliestireno.
Mrmore ou outras pedras.
mrmores especiais. perfil largo. Tbua corrida. Forro de gesso com corrida; cerm. esm. acrlica. Forro de gesso com
Cermica superior. Veneziana alumnio. Parqus especiais. Cermica esmaltada iluminao embutida. especial; laminados. Molhadas: iluminao embutida.

Alto
Projeto diferenciado. Vidro refletivo/fum. Cermica esmaltada especial. Forro de alumnio. Molhados: Mrmore; granito; revest. Forro de alumnio.
Concreto aparente. Peitoril em granito ou especial. Pintura acrlica sobre massa Mrmore; granito; revest. cermico sup. Pintura acrlica sobre
mrmore branco 2cm. acrlica. cermico sup. Louas/metais - luxo massa acrlica.
Pintura PVA acrlica
Pintura acrlica Madeira. Cermica esmaltada. Pintura PVA acrlica sobre Pintura PVA acrlica sobre Secos: Secas: sobre massa corrida.
texturizada. Alumnio perfil mdio massa acrlica. massa acrlica.
Granitina. Forro de gesso.
econmico. Taco de madeira; Pintura PVA acrlica
Forro de gesso. Forro de madeira de 1a.
Revestimento Marmorite trabalhado Papel de parede carpete (6mm) sobre massa corida. Qualidade envernizada.
quartzoltico. com filetes, cores e impermevel.

Normal
Veneziana de PVC. rodap. Molhados: Molhadas:
Cermica. Peitoril em mrmore Tijolinho cermico; Mrmore.

171
Pastilhas cermicas. branco Pedras naturais. Cermica esmaltada Cermica esmaltada Cermica esmaltada.
Louas/metais - mdio
Pintura PVA sobre Madeira. Granitina. Pintura PVA acrlica. Pintura PVA Secos: Secas: Pintura PVA
reboco ou emboo. Ferro. Lajota cermica. Pintura PVA. Pintura sobre bloco de PVA sobre reboco. Pintura PVA sobre laje
Pintura PVA acrlica. Cermica esmaltada concreto. Molhadas: Forro de madeira.
popular Molhados: Cermica/lajota

Baixo
Cermica esmaltada esmal.popular.
popular. Louas/metais - padro
Lajota cermica. popular.
Cal sobre emboo. Madeira inferior. Cimentado comum. Cal. Cal Secos: Secas: Cal.
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

Pintura PVA sobre Ferro. Pintura PVA sobre bloco de Pintura PVA sobre bloco de Cimentado comum. Pintura PVA sobre bloco Sem forro, exceto
bloco de concreto. concreto. concreto. de concreto. banheiro (caiao sobre
CONFORME SINAPI E NBR 12721

Molhados: Molhadas: laje)

Mnimo
Cimentado liso. Cimento alisado.
Louas/metais plsticos.
ANEXO M - TABELA DE PADRES DE ACABAMENTO

MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

ANEXO N - TABELA DE DEPRECIAO FSICA


ROSS-HEIDECKE

DEPRECIAO FSICA - HEIDECKE


Coeficiente
Estado Condies Fsicas
C
1 Novo 0,00%
1,5 Entre Novo e Regular 0,32%
2 Regular 2,52%
Entre Regular e Reparos
2,5 Simples 8,09%
3 Reparo Simples 18,10%
Entre Reparos Simples e
3,5 Importantes 33,20%
4 Reparos Importantes 52,60%
Entre Reparos Importantes e
4,5 Sem Valor 75,20%
5 Sem Valor 100%

DEPRECIAO FSICA ROSS-HEIDECKE


Idade em % Estado de conservao
da vida
a B c d e f g h
referencial
2 0,990 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0,245
4 0,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0,243
6 0,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0,240
8 0,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0,237
10 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0,234
12 0,933 0,930 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0,231
14 0,920 0,917 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0,228
16 0,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0,225
18 0,894 0,891 0,871 0,821 0,732 0,597 0,424 0,222
20 0,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0,218
22 0,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0,215
24 0,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,569 0,403 0,211
26 0,836 0,834 0,815 0,769 0,685 0,559 0,396 0,207
28 0,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0,204
30 0,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0,200
32 0,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0,196
34 0,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0,192
36 0,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,504 0,358 0,187
38 0,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0,183
40 0,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,341 0,179
42 0,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0,174
44 0,683 0,681 0,666 0,628 0,560 0,456 0,324 0,169
46 0,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0,165
173
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

48 0,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,305 0,160


50 0,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155
52 0,605 0,603 0,590 0,556 0,495 0,404 0,287 0,150
54 0,584 0,582 0,569 0,537 0,478 0,390 0,277 0,145
56 0,563 0,561 0,549 0,518 0,461 0,376 0,267 0,140
58 0,542 0,540 0,528 0,498 0,444 0,362 0,257 0,134
60 0,520 0,518 0,507 0,478 0,426 0,347 0,246 0,129
62 0,498 0,496 0,485 0,458 0,408 0,333 0,236 0,123
64 0,475 0,474 0,463 0,437 0,389 0,317 0,225 0,118
66 0,452 0,451 0,441 0,416 0,370 0,302 0,214 0,112
68 0,429 0,427 0,418 0,394 0,351 0,286 0,203 0,106
70 0,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271 0,192 0,100
72 0,381 0,380 0,371 0,350 0,312 0,254 0,180 0,094
74 0,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238 0,169 0,088
76 0,331 0,330 0,323 0,304 0,271 0,221 0,157 0,082
78 0,306 0,305 0,298 0,281 0,250 0,204 0,145 0,076
80 0,280 0,279 0,273 0,257 0,229 0,187 0,133 0,069
82 0,254 0,253 0,247 0,233 0,208 0,170 0,120 0,063
84 0,227 0,226 0,221 0,209 0,186 0,152 0,108 0,056
86 0,200 0,200 0,195 0,184 0,164 0,134 0,095 0,050
88 0,173 0,172 0,168 0,159 0,142 0,115 0,082 0,043
90 0,146 0,145 0,141 0,133 0,119 0,097 0,069 0,036
92 0,117 0,116 0,114 0,107 0,096 0,078 0,055 0,029
94 0,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059 0,042 0,022
96 0,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,040 0,028 0,015
98 0,030 0,030 0,029 0,027 0,024 0,020 0,014 0,007
100 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000

174
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

ANEXO P - CONVERSES DE MEDIDAS (REAS)

Nome da Medida Braas Metros Hectares


Alqueiro 100 x 200 220 x 440 9,68
Alqueire 75 x 75 165 x 165 2,72
Alqueire Mineiro/Alqueire 100 x 100 220 x 220 4,84
Geomtrico
Alqueire Paulista 50 x 100 110 x 220 2,42
Braa Linear - 2,20 -
Braa Quadrada - 2,20 x 2,20 0,000484
Data 10 x 20 22 x 44 0,10
Lgua de Sesmaria 3.000 x 3.000 6.600 x 6.600 4.356,00
Lgua Linear 2.400 5.280 -
Lgua Linear - 6.000 -
Lgua Quadrada - 6.000 x 6.000 3.600,00
Litro 5 x 25 11 x 55 0,06
Metro Quadrado - - 0,0001
Mil Covas 25 x 25 55 x 55 0,30
Quadra 60 x 60 132 x 132 1,74
Quadra 100 x 100 220 x 220 4,84
Quadra 50 x 50 110 x 110 1,21
Tarefa 25 x 25 55 x 55 0,30
Tarefa Baiana 30 x 30 66 x 66 0,44

175
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

ANEXO Q MODELO DE PLANTA GERAL


DE DESAPROPRIAO

177
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 12271: avaliao de custos
unitrios e preparo de oramento de construo para incorporao imobiliria e outras
disposies para edifcios em condomnio: procedimento. Rio de Janeiro, 2006.
______. NBR 14653-1: avaliao de bens: procedimentos bsicos. Rio de Janeiro, 2011.
______. NBR 14653-2: avaliao de bens: imveis urbanos. Rio de Janeiro, 2011.
______. NBR 14653-3: avaliao de bens: imveis rurais. Rio de Janeiro, 2004.
______. NBR 14653-4: avaliao de bens: empreendimentos. Rio de Janeiro, 2002.
______. NBR 14653-5: avaliao de bens: mquinas, equipamentos, instalaes e bens
industriais em geral. Rio de Janeiro, 2006.
______. NBR 14653-6: avaliao de bens: recursos naturais e ambientais. Rio de Janeiro,
2009.
______. NBR 14653-7: avaliao de bens: bens de patrimnios histricos e artsticos. Rio de
Janeiro, 2009.
BRAGA, Antnio Pdua; CARVALHO, Andr Ponce de Leon F.; LUDEMIR, Teresa
Bernarda. Redes neurais artificiais: teoria e aplicaes. Rio de Janeiro: LTC, 2000.
BRASIL. Decreto-Lei n 3.365, de 21 de junho de 1941. Dispe sobre desapropriaes por
utilidade pblica. Disponvel: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-
Lei/Del3365.htm>. Acesso em: 21 fev. 2007.
BRASIL. Departamento Nacional de Estradas de Rodagem. Procuradoria Geral. Centro de
Informtica e Documentao Jurdica. Manual de normas e procedimentos jurdicos. Rio de
Janeiro, 1986-1988.
BRASIL. Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes. Instruo de servio
PFE/DNIT/N 003, de 10 de fevereiro de 2011. Dispe sobre os documentos que devem
instruir os processos de desapropriao no DNIT e d outras providncias. Boletim
Administrativo do DNIT, Braslia, n. 6, p. 34-36, 7 fev. 2011.
______. Diretoria de Planejamento e Pesquisa. Coordenao-Geral de Estudos e Pesquisa.
Instituto de Pesquisas Rodovirias. Diretrizes bsicas para elaborao de estudos e projetos
rodovirios: escopos bsicos/instrues de servio. Rio de Janeiro, 2006.
______. Diretoria Executiva. Instituto de Pesquisas Rodovirias. Diretrizes bsicas para
elaborao de estudos e projetos rodovirios: instrues para acompanhamento e anlise. Rio
de Janeiro, 2010.
BRASIL. Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos, e d
outras providncias. Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015.htm>.
Acesso em: 23 fev. 2007.

179
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

______. Lei n 6.766 de 19 de dezembro de 1979. Dispe sobre o parcelamento do solo


urbano e d outras providncias. Disponvel em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6766.htm>. Acesso em: 21 fev. 2007.
______. Lei 10.233 de 5 de junho de 2001. Dispe sobre a reestruturao dos transportes
aquavirio e terrestre, cria o Conselho Nacional de Integrao de Polticas de Transporte, a
Agncia Nacional de Transportes Terrestres, a Agncia Nacional de Transportes Aquavirios
e o Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes, e d outras providncias.
Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/Leis_2001/L10233.htm>. Acesso
em: 21 fev. 2007.
______. Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Institui o Cdigo Civil. Disponvel em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 23 fev. 2007.
BUSSAB, Wilton de Oliveira: MORETTIN, Pedro Alberto. Estatstica bsica. 5.ed. So
Paulo: Saraiva, 2002.
CLEMENTE, Andrea Grotti et al. Desapropriao por interesse social para fins de reforma
agrria. Disponvel em: <http://www.escola.agu.gov.br/revista/Ano_VI_junho_2006/andrea-
Desapropriao.pdf>. Acesso em: 23 fev. 2007.

COPEL TRANSMISSO. Informaes adicionais para o aprimoramento do ato


regulamentar, a ser expedido pela ANEEL, (Audincia Pblica 010/2001) que estabelecer
procedimentos gerais para solicitao da declarao de utilidade pblica. Disponvel em:
<http://www.aneel.gov.br/aplicacoes/Audiencia_Publica/audiencia_proton/2001/ap010/Copel
2.pdf>. Acesso em: 21 fev. 2007.

COSTA NETO, Pedro Luiz de Oliveira. Estatstica. 2.ed. So Paulo: E. Blucher, 2002.

DAMODARAN, Aswath. Avaliao de investimentos: ferramentas para avaliar qualquer


ativo. Rio de Janeiro: Qualitymark, 1999.

DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de avaliaes: uma introduo metodologia


cientfica. 2.ed. So Paulo: Pini, 2005.

______; MAGALHES, Andr Matos; VERGOLINO, Jos Raimundo. Modelos espaciais


aplicados ao mercado de apartamentos de Recife.In: CONGRESSO BRASILEIRO DE
ENGENHARIA DE AVALIAES E PERCIAS, 12., 2003, Belo Horizonte.Disponvel em:
<http://leg.ufpr.br/lib/exe/fetch.php/projetos:gempi:artigos:dantas3.pdf>. Acesso: 21 fev.
2007.

______: PORTUGAL, Jos Luiz; PRADO, Joo Freire. Avaliao de cidades por inferncia
espacial: um estudo de caso para a cidade de Aracaju. CONGRESSO BRASILEIRO DE
ENGENHARIA DE AVALIAES E PERCIAS, 13., 2006, Fortaleza. Disponvel em:
<http://leg.ufpr.br/lib/exe/fetch.php/projetos:gempi:artigos:dantas1.pdf>. Acesso: 21 fev.
2007.

FIGUEIREDO, Flvio Fernando de (Coord.). Glossrio de terminologia bsica aplicvel


engenharia de avaliaes e percias do IBAPE/SP. So Paulo: IBAPE, 2002.
180
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

FRANCO, Wanildo Jos Nobre. Da imoralidade da desapropriao: o poder de imprio em


nome do social. Boletim jurdico, Uberaba, n. 100, 2004. Disponvel em:
<http:www.boletimjuridico.com.br/doutrina/texto.asp?id = 402>. Acesso em: 21 fev. 2007.

GUJARATI, Damodar. Econometria bsica. 4.ed. So Paulo: Campus, 2006.

HAYKIN, Simon. Redes neurais: princpios e prtica. 2.ed. Porto Alegre: Bookman, 2001.

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA DE SO


PAULO. Engenharia de avaliaes. So Paulo: PINI, 2007.

PELLI NETO, Antnio; BRAGA, Antnio de Pdua. Redes neurais artificiais: aplicao e
comparao dos resultados com regresso linear nas avaliaes de imveis urbanos.
Disponvel em: <http:www.pellisistemas.com.br/Downloads/mono_pelli_antonio_br.pdf>.
Acesso em: 17 nov. 2006.

SALLES, Jos Carlos de Moraes. A desapropriao luz da doutrina e da jurisprudncia.


6.ed. So Paulo: R. dos Tribunais, 2009.

SILVA, L. L. Avaliao de lotes urbanos: comparao entre valores obtidos por um modelo
estatstico e os valores adotados pela Prefeitura de Catanduvas. 2005. Trabalho apresentado
no Curso de Especialista em Percias e Avaliaes em Engenharia, Faculdade Assis Gurgacz,
Cascavel, 2005.

SOUZA, Fladja Raiane Soares de. Desapropriao: o momento consumativo e o registro do


imvel expropriado. Disponvel em:
<http://www.jfrn.jus.br/jfrn/biblioteca/doutrina/doutrina223.doc>.Acesso: 21 fev. 2007.

181
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

INDICE
Apresentao .............................................................................................................. 5
Lista de Smbolos e Abreviaturas ............................................................................................... 7
Lista de Ilustraes - Figuras ...................................................................................................... 9
Lista de Ilustraes Tabelas................................................................................................... 11
Sumrio ............................................................................................................ 13
1. Introduo ............................................................................................................ 17
2. Aspectos legais ............................................................................................................ 21
3. Fases da desapropriao ....................................................................................................... 27
3.1 Fase declaratria ............................................................................................................ 29
3.2 Fase executria ............................................................................................................ 34
3.2.1 Levantamento cadastral ....................................................................................... 37
3.2.2 Avaliao dos bens .............................................................................................. 39
4. Processo de desapropriao .................................................................................................. 41
4.1 Processo administrativo ................................................................................................. 43
4.2 Processo judicial ........................................................................................................... 46
4.3 Doaes ............................................................................................................ 47
4.4 reas a desapropriar sem o justo ttulo - posseiros ....................................................... 47
4.5 Imveis sujeitos a enfiteuse e aforamento ..................................................................... 48
4.5.1 Imveis de particulares sujeitos a enfiteuse......................................................... 48
4.5.2 Imveis da unio sujeitos a aforamento............................................................... 48
4.5.3 Terrenos pertencentes a unio ............................................................................. 49
4.6 Esquema bsico das rotinas desapropriatrias ............................................................... 49
5. Projeto de desapropriao..................................................................................................... 51
6. Programa Anual de Desapropriao ..................................................................................... 55
7. Procedimentos bsicos de avaliao ..................................................................................... 59
7.1 Conhecimento do objeto ................................................................................................ 63
7.2 Pesquisa e coleta de dados ............................................................................................. 64
7.3. Escolha da metodologia ................................................................................................ 65
7.4 Tratamento dos dados coletados .................................................................................... 67
7.5 Aplicao do modelo e atribuio do valor .................................................................. 67
8. Procedimentos metodolgicos .............................................................................................. 69

183
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

8.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado ......................................................... 71


8.1.1 Vistoria ............................................................................................................ 71
8.1.2 Levantamento de dados de mercado .................................................................... 72
8.1.3 Tratamento dos dados coletados .......................................................................... 73
8.1.3.1 Tratamento cientfico ............................................................................ 74
8.1.3.1.1 Tratamento dos dados por regresso linear ......................... 75
8.1.3.1.2 Regresso espacial ............................................................... 83
8.1.3.1.3 Redes neurais ....................................................................... 85
8.1.3.2 Tratamento por fatores .......................................................................... 86
8.1.4 Aplicao do modelo adotado ............................................................................. 87
8.2 Mtodo involutivo ......................................................................................................... 88
8.2.1 Vistoria ............................................................................................................ 89
8.2.2 Pesquisa de valores .............................................................................................. 89
8.2.3 Previso de receitas.............................................................................................. 89
8.2.4 Custo de produo do projeto hipottico ............................................................. 89
8.2.5 Previso de despesas adicionais........................................................................... 90
8.2.6 Lucro do incorporador ......................................................................................... 90
8.2.7 Prazos ............................................................................................................ 90
8.2.8 Taxas ............................................................................................................ 90
8.2.9 Modelo ............................................................................................................ 90
8.3 Mtodo da capitalizao da renda .................................................................................. 91
8.3.1 Vistoria ............................................................................................................ 91
8.3.2 Receitas e despesas .............................................................................................. 91
8.3.3 Montagem do fluxo de caixa ............................................................................... 92
8.3.4 Estabelecimento da taxa mnima de atratividade................................................. 92
8.3.5 Clculo do valor do bem ...................................................................................... 92
8.4 Mtodo comparativo de custo ........................................................................................ 92
8.5 Mtodo da quantificao do custo ................................................................................. 92
8.5.1 Avaliao a partir do custo unitrio bsico.......................................................... 93
8.5.1.1 Vistoria.................................................................................................. 94
8.5.1.2 Enquadramento nos projetos-padro do SINAPI.................................. 94
8.5.1.3 rea equivalente de construo ............................................................ 95

184
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

8.5.1.4 Custo unitrio final de construo ........................................................ 96


8.5.1.5 Custo de reproduo ............................................................................. 98
8.5.2 Avaliao do custo pelo oramento detalhado .................................................... 98
8.5.2.1 Vistoria.................................................................................................. 98
8.5.2.2 Levantamento dos quantitativos ........................................................... 98
8.5.2.3 Pesuisa de custos ................................................................................... 98
8.5.2.4 Planilha oramentria ........................................................................... 99
8.5.3 Depreciao de ordem fsica ................................................................................ 99
8.5.4 Custo de reedio da benfeitoria........................................................................ 100
8.6 Mtodo evolutivo ......................................................................................................... 101
8.6.1 Valor de mercado do terreno ............................................................................. 101
8.6.2 Custo de reedio das benfeitorias .................................................................... 101
8.6.3 Fator de comercializao ................................................................................... 101
9. Especificao das avaliaes .............................................................................................. 103
10. Procedimentos especficos de avaliao ........................................................................... 107
10.1 Terrenos .......................................................................................................... 109
10.2 Edificaes .......................................................................................................... 112
10.3 Benfeitoria reprodutivas ............................................................................................ 113
10.4 Outros Bens .......................................................................................................... 113
11. Relatrios tcnicos de avaliao ....................................................................................... 115
11.1 Relatrio Genrico de Valores ................................................................................... 118
11.2 Laudo de Avaliao Individual .................................................................................. 119
12. Consideraes finais ......................................................................................................... 121
Anexos .......................................................................................................... 125
Anexo A Definies .......................................................................................................... 127
Anexo B Modelo de memorando para abertura de processo
administrativo de desapropriao ......................................................................... 133
Anexo C Modelo de memorando de solicitao de Portaria Declaratria
de Utilidade Pblica ............................................................................................ 135
Anexo D Exemplo de Portaria Declaratria de Utilidade Pblica .................................. 137
Anexo E Modelo de portaria nomeao comisso de desapropriao ................................ 139
Anexo F Modelo de Termo de Concordncia ..................................................................... 141

185
MT/DNIT/IPR
Diretrizes Bsicas para Desapropriao

Anexo G Modelo de homologao de laudo ....................................................................... 143


Anexo H Modelo de escritura pblica de desapropriao ................................................... 145
Anexo J Modelo de Ficha de Vistoria ................................................................................. 149
Anexo K Modelo de planilha de controle de execuo de desapropriaes ....................... 157
Anexo L Modelo de laudo de avaliao individual ............................................................. 159
Anexo M Tabelas de padres de acabamento conforme SINAPI e NBR 12721 ................ 171
Anexo N Tabela de depreciao fsica Ross-Heidecke ....................................................... 173
Anexo P Converses de Medidas (reas) ............................................................................ 175
Anexo Q Modelo de Planta Geral de Desapropriao......................................................... 177
Referncias Bibliogrficas...................................................................................................... 179
ndice .......................................................................................................... 183

186
MT/DNIT/IPR