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ADJUDICAO COMPULSRIA DE BEM IMVEL

ARTIGOS 466-A, 466-B e 466-C do CPC

Com as recentes reformas que regram grandes temas


do Direito Processual Civil, indubitveis so os conflitos gerados com as
regras j existentes, gerando diversas interpretaes aos institutos
recm alterados, inclusive interpretaes s regras do Direito Material.

O presente trabalho tem como objetivo principal,


abordar as inovaes trazidas pelos artigos 466-A, 466-B e 466-C, que
possibilitam a substituio da declarao de vontade do devedor
inadimplente de obrigao de fazer. Adquirindo o credor, sentena que
produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.

No entanto, vale salientar que em tempos remotos a


substituio da declarao de vontade do devedor no poderia ser
substituda pelo magistrado, restando apenas ao credor o direito a
perdas e danos, no atingindo a concluso do contrato firmado.

Sobre o tema nos ensina o Mestre Araken de Assis:

Conviveu-se no passado distante com a impossibilidade


de o Estado-Juiz compelir o devedor a prestar
declarao de vontade, quando o objeto dessa
declarao decorresse de uma obrigao infungvel.
Imperou a idia de reputar inadmissvel a substituio
da vontade omitida por ato judicial, supostamente
agressivo liberdade do cidado, motivo por que ao
prejudicado caberia, somente, pretenso a perdas e
danos.1[1]

1[1] ASSIS, Araken. Manual do processo de execuo. So Paulo, Ed. RT, 5 edio, 1998, 405.
No obstante, verificaremos os dispositivos do novel
Cdigo Civil, em especial os artigos 1417 e 1418, que estipulam um tipo
de contrato preliminar, a saber, Compromisso de Compra e Venda.
O tema acima exposto trata da regulamentao jurdica
que a sentena dever conter em relao s obrigaes de fazer e no
fazer2[2], porm nos reportaremos apenas s obrigaes positivas, ou
seja, de fazer.

Por obrigao de fazer, a Douta Professora Maria Helana


Diniz nos ensina que:

Tem por objeto imediato qualquer comportamento


humano, lcito e possvel do devedor ou de outra
pessoa, custa daquele, seja a prestao de trabalho
fsico ou material, seja a realizao de um servio
intelectual, artstico ou cientifico, seja ele, ainda, a
pratica de certo ato que no configura execuo de
qualquer trabalho.3[3]

Como dito acima, os dispositivos ora comentados, 466-


A, 466-B e 466-C, traz de forma objetiva a substituio de declarao de
vontade, que, por inadimplemento do devedor que se compromete a
fazer algo no faz, mais precisamente um ato a ser prestado pelo
devedor, sendo que sua aquiescncia fundamental para obteno do
resultado perseguido.4[4]

2[2] PAULA, Jnatas Luiz Moreira de. Comentrios ao Cdigo de Processo Civil, v. 5. So Paulo,
Ed. Manole, 2 edio, 2005, p. 149.
3[3] Diniz, Maria Helena. Compndio de Introduo Cincia do Direito. So Paulo, Ed. Saraiva,
12 edio, 2000, p. 516 e 517.
4[4] PASSOS, J.J. de Calmom de. Comentrios ao Cdigo de Processo Civil. v. 3. So Paulo, Ed.
Forense, 1974, p. 162.
O que se busca, um resultado perseguido, no caso do
Compromisso de Compra e Venda, a prpria compra e venda, outro
contrato, que por motivos vrios no se concretiza quando da sua
celebrao, firmando-se apenas compromisso, ou seja, contrato
preliminar.

O professor Pontes de Miranda conceitua o


compromisso de compra e venda de seguinte forma:

Contrato pelo qual as partes se obrigam a concluir


outro negcio, sendo essencial noo do pr-
contrato que se obrigue algum a concluir contrato
ou outro negcio jurdico.5[5]

Para melhor compreenso transcreveremos os artigos


466-A, 466-B e 466-C do Cdigo de Processo Civil, sendo que os tais
foram inseridos ao mesmo atravs da Lei 11.232, de 22.12.2005:

Art. 466-A. Condenado o devedor a emitir declarao de


vontade, a sentena, uma vez transitada em julgado,
produzir todos os efeitos da declarao no emitida.

Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir


um contrato no cumprir a obrigao, a outra parte,
sendo isso possvel e no excludo pelo titulo, poder
obter uma sentena que produza o mesmo efeito do
contrato a ser firmado.

5[5] MIRANDA, Pontes de. Tratado de Direito Privado, t. XIII, 4 ed., So Paulo,
1977, p. 30.
Art. 466-C. Tratando-se de contrato que tenha por
objeto a transferncia da propriedade de coisa
determinada, ou de outro direito, a ao no ser
acolhida se a parte que a intentou no cumprir a sua
prestao, nem a oferecer, nos casos e formas legais,
salvo se ainda no exigvel.

Nota-se que os dispositivos citados, mais precisamente


os dois ltimos, regulamentam de forma pratica relaes contratuais.

Sendo assim, oportuno se faz a descrio dos


dispositivos que tratam do Direito do Promitente Comprador, Cdigo
Civil de 2002:

Art. 1417. Mediante promessa de compra e venda, em


que se no pactuou arrependimento, celebrada por
instrumento pblico ou particular, e registrada no
Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente
comprador direito real aquisio do imvel.

Art. 1418. O promitente comprador, titular de direito


real, pode exigir do promitente vendedor, ou de
terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos,a
outorga da escritura definitiva de compra e venda,
conforme o dispositivo no instrumento preliminar, e , se
houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do
imvel.
Os dispositivos supracitados trazem baila um direito
real que no era previsto no Cdigo Civil de 1916. Garante direito real a
um contrato preliminar, de natureza pessoal.

Para o contrato de compromisso de compra e venda,


no havendo adimplemento por parte do promitente vendedor, aplicar-
se- os dispositivos do Cdigo de Processo Civil, artigos 466-A, 466-B e
466-C, adjudicao compulsria.

A ao proposta seria ao de cunho real ou pessoal?

A pergunta acima de fundamental importncia, pois os


desdobramentos das aes de cunho real so diferentes das aes de
cunho pessoal.

O conceito de aes reais se encontra no direito


material, o direito processual apenas a considera, o Mestre Silvio de
Salvo Venosa a define da seguinte maneira:

Nessa ao o autor pede que se reconhea seu direito


real (pretenso de declarao) juntamente com a
entrega da coisa indevidamente em poder de terceiro.
Desse modo, o efeito declarativo (presente em qualquer
sentena) da ao reivindicatria julgada procedente
o reconhecimento do direito real.6[6]

J as aes pessoais, o Mestre Venosa s conceitua da


seguinte forma:

6[6] VENOSA, Silvio de Salvo. Curso de Direito Civil, v. 5. So Pulo, Ed. Atlas, 6 edio, 2006, p.
23.
Na ao pessoal, o credor demonstra vnculo pessoal ou
obrigacional que o une ao devedor por meio de
contrato, ato ilcito, negocio jurdico unilateral etc. O
efeito declaratrio fundamental em qualquer ao
pessoal o reconhecimento desta ligao. Desse
conhecimento advir a condenao em perdas e danos,
resciso do contrato, obrigao de fazer ou no fazer
etc.7[7]

A despeito da pergunta formulada, parece-nos que a


ao de cunho pessoal, ainda que o compromisso de compra e venda
devidamente registrado garanta direito real ao promitente comprador,
pois o vinculo que os une, comprador e vendedor, um contrato, este
de vinculo pessoal, que traz uma obrigao a ser cumprida, esta de
fazer, para a obteno da escritura definitiva.

No mesmo sentido nos ensina o Mestre Ricardo


Arcoverde Credie:

As aes pessoais, destinadas a proteger um


direito pessoal ou obrigacional, derivam das fontes
das obrigaes (contratos, atos ilcitos, lei). Nas
hipteses das aes relativas aos contratos
preliminares, includa a a adjudicao compulsria,
no h dvida quanto circunstncia de nelas
apenas se executar obrigao de fazer prpria aos
contratos de compromisso. Sendo aes que se
destinam ao cumprimento de uma obrigao, so
aes pessoais. O ato sentencial que nela ocorre

7[7] Idem, p. 23.


no transfere o domnio, somente a transcrio
tem este poder.8[8]

Os artigos 466-A, 466-B e 466-C, mais precisamente os


dois ltimos tratam claramente de relaes contratuais, cujo
inadimplemento ser adimplido por sentena favorvel ao autor da
demanda que, devido ao inadimplemento do devedor, compromissrio
vendedor, no tem seu contrato cumprido.

Esclarece o mestre Arnaldo Rizzardo que os arts. 640 e


641 (esses dispositivos esto hoje nos artigos 466-A, 466-B e466-C],
fazem parte da regulamentao do processo de execuo de obrigao
de fazer, que tenha como objeto um contrato e este vise a transferncia
da propriedade de coisa determinada.9[9]

O que insurge a questo do Registro no Cartrio de


Imveis.

O artigo 1418 do Cdigo Civil de 2002 traz de forma


contundente a afirmao Promitente comprador, titular de direito real,
ter direito adjudicao compulsria.

Teria que estar o contrato devidamente registrado para


ter direito adjudicao compulsria? Pois s h direito real se houver
registro no cartrio de imveis.

Enfrentando esta questo, do registro no cartrio de


imveis, devemos relembrar o instituto da adjudicao compulsria.

8[8] CREDIE, Ricardo Arcoverde. Adjudicao Compulsria. So Paulo, Ed. Malheiros,8


edio,2000, p.33.
9[9] RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Rio de Janeiro, Ed. Aide, 1988, p. 382.
O vocbulo adjudicao, que se originou da adjucatio
latina, tem extenso campo de aplicao na rea do direito. O vocbulo
se encontra implicitamente nos arts. 466-A, 466-B e 466-C do Cdigo de
Processo Civil, para designar o nomen iuris da ao colocada
disposio do promitente comprador com contrato quitado e sem
clusula de arrependimento.

Adjudicao compulsria confere ao adquirente direito


de seqela, permitindo-lhe reivindicar a propriedade ao cumprir
compromisso, exigindo a outorga de escritura.10[10]

O Mestre Durval Salge Junior, conceitua a adjudicao


compulsria como: ato processual determinado pelo juiz, por meio do
qual se determina a entrega do imvel ou outorga da escritura definitiva
dele, ante a recusa do demandado de assim proceder.11[11]

O instituto da adjudicao compulsria ingressou em


nossa legislao atravs do Decreto-Lei n 58/1937. O legislador regulou
atravs deste decreto os compromissos de compra e venda de terrenos
loteados, conferindo eficcia real aos compromissos firmados,
garantindo a adjudicao do bem imvel negociado, porm deveriam ser
registrados.

O que motivou o legislador a dar eficcia real aos


compromissos de compra e venda de terrenos loteados, a princpio
apenas para terrenos loteados, foi a falta de carter dos loteadores, pois
antes do decreto os contratos eram regulador pelo art. 1088 do
CC/1916, e este dava apenas direito a indenizao.

10[10] VENOSA, Slvio de Salvo. Curso de Direito Civil, v. 5..., p. 501.


11[11] SALGE Jr, Durval. Curso de Direito Imobilirio. So Paulo, Legjur, 2009, sexta-parte, p. 01.
Posteriormente, a lei 649/1949 estendeu os benefcios
da adjudicao compulsria para os contratos de compromisso de
compra e venda de terrenos no loteados, porm o registro em cartrio
ainda era obrigatrio.

Hoje, o tema regido pela lei n 6.766/79, que trata do


parcelamento do solo urbano, esta derrogou parte do decreto 58/1937.

Quando o compromisso registrado e h


inadimplemento por parte do compromissrio vendedor no resta duvida
que a adjudicao compulsria o caminho a ser perseguido.

Porm, e se no houver o registro?

Nossos tribunais, em sua maioria, tm admitido a


adjudicao compulsria dos contratos de compromisso de compra e
venda no registrados. Assim dispe a smula 239 do STJ:

O direito adjudicao compulsria no se condiciona


ao registro do compromisso de compra e venda no
cartrio de imveis.

Ainda, o enunciado de n 95 do CJF, dispe que:

O direito adjudicao compulsria (art. 1418 do novo


Cdigo Civil), quando exercido em face do promitente
vendedor, no se condiciona ao registro da promessa de
compra e venda no cartrio de registro imobilirio.

No mesmo sentido se posiciona a 4 turma do SJT:


"A promessa de venda gera pretenses de direito
pessoal, no dependendo, para a sua eficcia e
validade, de ser formalizada em instrumento pblico. A
obligatio faciendi, assumida pelo promitente-vendedor,
pode dar ensejo adjudicao compulsria. O registro
imobilirio somente necessrio para a produo de
efeitos relativamente a terceiros." (Recurso Especial n
9.945-SP, 4 Turma, rel. Min. Athos Carneiro, in LEX
31/235).

"A circunstncia do compromisso de compra e venda ter


sido celebrado atravs de instrumento particular no
registrado no inviabiliza, por si s, a adjudicao
compulsria, apresentado-se hbil a sentena a
produzir os efeitos da declarao de vontade." (Rec.
Esp. n 643-RS, 4 turma, rel. Min. Slvio de Figueiredo,
in LEX 29/ 156).

Em sentido contrrio, o Tribunal de Justia do Mato


Grosso se posiciona a favor da obrigatoriedade do registro:

A adjudicao compulsria por importar em


transferncia do domnio requer a demonstrao do
registro do imvel em nome do compromissrio
vendedor; esta prova essencial propositura da
demanda de modo que no atendido este requisito, a
petio deve ser reputada inepta, levando a extino do
feito sem anlise do mrito. (RAC 45808/2005; capital;
2 Cmara Cvel: Relatora Desembargadora Maria
Helena Gargaglione Pvoas; 12/12/2007; DJMT
19/03/2008; p. 72)

O julgado acima teria respaldo na smula 167 12[12] do


Supremo Tribunal Federal, porm, para os tribunais inferiores foi
superada, assim entendeu o Tribunal de Justia de So Paulo:

Ausncia de registro da promessa de compra e venda


no constitui bice para adjudicao compulsria de
imvel, ficando superado o enunciado da Smula n 167
da Suprema Corte. Reconhecimento dos autores
adjudicao compulsria. (TJSP: Apelao sem reviso
435.619-4/7-00; So Bernardo do Campo; Quinta
Cmara de Direito Privado; Relator Desembargador
Oscarlino Moller; 08/03/2006)

Sendo a promessa de compra e venda um contrato


preliminar, no poderia este deixar de passar pelo crivo da funo social
do contrato.

Se o contrato foi firmado e houve consenso entre as


partes contratantes por que da necessidade de um registro que tem por
finalidade garantia de direito real? E a boa-f no conta? Sobre o tema
nos ensina a professora Claudia Lima:

Para essa nova concepo, no s o momento da


manifestao da vontade (consenso) o que importa;
importa tambm os efeitos do contrato na sociedade.
Haver um intervencionismo cada vez maior do Estado

12[12] Smula 167 do STF: No se aplica o regime do D. L.58 de 10-12-1937, ao compromisso de


compra e venda no inscrito no registro imobilirio, salvo se o promitente vendedor se obrigou a
efetuar o registro.
nas relaes contratuais, no intuito de relativizar o
antigo dogma da autonomia da vontade com as novas
preocupaes de ordem social, com a imposio de um
novo paradigma, notadamente o princpio da boa-f
objetiva.13[13]

Nos dias hodiernos retroceder no seria plausvel, pois


antes da Cdigo Civil de 2002 nossos tribunais entenderam que a falta
do registro no cartrio de imvel no obstaria a adjudicao compulsria
do contrato preliminar de promessa de compra e venda.

Muitas foram as discusses at ser smula a matria, e


aps anos de controvrsias o Superior Tribunal de Justia se posicionou
contra a obrigatoriedade do registro de Imveis, Smula 239.

Seria um contra-senso tolher a substituio da outorga


do compromissrio vendedor, quando inadimplente, por no haver
registro do pr-contrato.

O Saudoso Mestre Theotonio Negro14[14], em obra


atualizada pelo Professor Jos Roberto F. Gouva nos traz um julgado
que ilumina o pensar sobre o tema por ns apresentado, afirmando com
preciso que a sentena opera a mera substituio da vontade daquele
que prometeu e no cumpriu:

Na ao de outorga de escritura no h que se exigir o


prvio registro do compromisso de compra e venda,

13[13] MARQUES, Claudia Lima. Contratos no cdigo de defesa do consumidor. So


Paulo, Ed. RT, 3 edio, 1999, p.102.

14[14] NEGRO, Theotonio e GOUVA, Jos Roberto F. Cdigo de Processo Civil e legislao
processual em vigor. So Paulo: Ed. Saraiva, 41 edio, 2009, p. 583.
pois a sentena opera a mera substituio da vontade
do promitente vendedor, cumprindo em seu lugar a
obrigao de formalizar o contrato de compra e venda
prometido. (STJ- 4 T., Resp. 195.236-SP, 23.10 2001)

Objetivando uma celeridade no judicirio brasileiro, com


as recentes reformas do Cdigo de Processo Civil, em especial a
introduzida pela Lei n 11.232/2005, o legislador foi especifico em
afirmar que: aquele que se comprometeu a concluir contrato no
cumprir poder a outra parte obter sentena que produza o mesmo
efeito do contrato no cumprido.15[15]

Respaldado pela jurisprudncia, pautado na Smula 239


do STJ, alinhado Lei 11.232/2005, tem-se concludo que: so
plenamente aplicveis os artigos 466-A, 466-B e 466-C do CPC em casos
que requeiram adjudicao compulsria, que na ocorrncia de imveis
h perfeita subsuno aos artigos 1417 e 1418 do Novo Cdigo Civil.

15[15] Artigo 466-B do Cdigo de Processo Civil.


BIBLIOGRAFIA

Livros

1) ASSIS, Araken. Manual do processo de execuo. So Paulo, Ed. RT,


5 edio, 1998.
2) CREDIE, Ricardo Arcoverde. Adjudicao Compulsria. So Paulo,
Ed. Malheiros,8 edio, 2000.
3) Diniz, Maria Helena. Compndio de Introduo Cincia do Direito.
So Paulo, Ed. Saraiva, 12 edio, 2000.
4) MARQUES, Claudia Lima. Contratos no cdigo de defesa do
consumidor. So Paulo, Ed. RT, 3 edio, 1999.
5) MIRANDA, Pontes de. Tratado de Direito Privado, tomo. XIII. So
Paulo, 4 edio, 1977.
6) NEGRO, Theotonio e GOUVA, Jos Roberto F. Cdigo de Processo
Civil e legislao processual em vigor. So Paulo: Ed. Saraiva, 41
edio, 2009.
7) PASSOS, J.J. de Calmom de. Comentrios ao Cdigo de Processo
Civil. v. 3. So Paulo, Ed. Forense, 1974.
8) PAULA, Jnatas Luiz Moreira de. Comentrios ao Cdigo de
Processo Civil, v. 5. So Paulo, Ed. Manole, 2 edio, 2005.
9) RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Rio de Janeiro, Ed. Aide, 1988.
10) SALGE Jr, Durval. Curso de Direito Imobilirio. So Paulo, Legjur,
2009.
11) VENOSA, Silvio de Salvo. Curso de Direito Civil, v. 5. So Pulo, Ed.
Atlas, 6 edio, 2006.