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ASPECTOS DE DOMINIALIDADE
Ary Eduardo Porto*
1. Propriedade e Domnio
Todavia, ensina Joo Rabello de Aguiar Vallim ser a propriedade o mais amplo
dos direitos reais, compreendendo no s o domnio como a posse jus possidendi.
Assim, o domnio sem a posse no constitui o direito de propriedade propriamente
dito, mas apenas o direito real de domnio, que menos amplo. Contudo,
presume-se pertencer a posse a quem tem o domnio e da a razo por que,
muitas vezes, empregamos esses vocbulos domnio e propriedade como
sinnimos. O titular do direito de propriedade tem, necessariamente, no s o
domnio como a posse, e assim, pode exercer todos os direitos que da decorrem:
disposio, uso, fruio e garantia. O titular do direito de domnio sem posse,
antes de vindic-la, no pode constituir sobre o imvel certos direitos reais de uso,
gozo e garantia; por exemplo: habitao, anticrese; nem exercitar outros direitos
como os de partilhar, dividir, demarcar, uma vez que estes direitos pressupem
tambm a posse, ou melhor, o direito de plena propriedade domnio e posse
(Direito imobilirio brasileiro: doutrina e prtica, So Paulo: Revista dos Tribunais,
1980, p. 24).
pois, de se verificar, que propriedade tudo que se tem como prprio, inclusive
2. Propriedade Imobiliria
O direito imobilirio a parte do direito das coisas que trata das regras jurdicas
sobre propriedade dos bens imveis.
No direito anterior, quem tinha ttulo podia tomar posse exibindo o ttulo. Os
tabelies eram autorizados, independentemente de mandado do juiz, a passar
instrumentos pblicos das posses que os adquirentes houvessem tomado.
Portanto, adquiria-se a propriedade pela transferncia legtima, prevista nas
Ordenaes Filipinas, Livro IV, Ttulo 58, pargrafos 3 e 4; Alvar de 14 de
dezembro de 1775, pargrafo 9; Ordem n. 102, de 23 de agosto de 1850; Ordem
n. 228, de 18 de setembro de 1851; Aviso de 25 de janeiro de 1854 e Aviso n.
190, de 28 de maio de 1857.
5. Registro Torrens
O registro serve ao princpio da publicidade e nada tem a ver com a posse, nem
com a tradio.
"O que se quer, com o registro, que ele traduza, nos papis ou
livros do cartrio, a verdade sobre as relaes jurdicas, l fora. Se
no a traduz, inexato; o oficial registrou o que no devia registrar,
ou no podia; ou deixou de registrar o que devia. Inexato o registro,
portanto, ou por excesso, ou por diferena, ou por omisso. Se o
registro contm o que era irregistrvel por sua natureza, ento no
s inexato ou incompleto: ineficaz todo registro do irregistrvel por
sua natureza. To-pouco ele incompleto, por se no haver
registrado o que no registrvel, e.g., qualquer dos direitos de
vizinhana, que so limitaes ao contedo do direito de propriedade
(no restries) e, pois, irregistrveis." (ob. cit., p. 207).
- as clusulas referentes a imveis a que a lei atribui, com isso, eficcia erga
omnes.
transmisso a da transcrio.
Em 7 de fevereiro de 1924, a Lei n. 4.827, em seu artigo 11, alnea "b", autorizou
o Presidente da Repblica a expedir novo regulamento para execuo do Decreto
n. 169-A, de 19.1.1890, observando as modificaes feitas pelo Cdigo Civil.
"O que o legislador quis dizer foi que devem ser registrados os
ttulos posteriores vigncia do Cdigo Civil, isto , os entre vivos,
lavrados aps o dia 1.1.1917, e os causa mortis, decorrentes de
falecimento ocorrido aps essa data. Os anteriores, at 31.12.1916,
no precisam cumprir essa formalidade, pois o fato gerador (morte)
j se consumara, transmitindo-se desde logo aos herdeiros o
domnio e a posse dos bens (CC, art. 1.572)." (ob. cit., p. 61).
A nova Lei dos Registros Pblicos (Lei n. 6.015, de 1973, com as alteraes da Lei
n. 6.216, de 30 de junho de 1975), alm de repetir a exigncia do prvio registro
do ttulo anterior, tambm reproduziu a meno desse registro no ttulo atual, seja
qual for a sua natureza: privado, judicial ou pblico.
8. Princpio da Publicidade
Esse princpio comum a todos os registros pblicos e por meio dele considera-se
que o registro torna pblico a todos o conhecimento dos atos e fatos registrados.
9. Princpio da Especialidade
Para Tabosa de Almeida (Revista de Direito Imobilirio, n. 11, p. 53), aquele que
exige a identificao do imvel rural mediante a especificao de suas
caractersticas, confrontaes, localizao, rea e denominao. Tratando-se de
imvel urbano, a identificao consistir na declarao do logradouro em que fica
situado, do nmero do imvel e de sua designao cadastral, assim como seja
rural ou urbano do nmero da matrcula, se houver, e do nmero do registro
anterior. Estes conceitos decorrem do artigo 176, pargrafo 1, II, n. 3, da Lei n.
6.015, que deve ser aplicado em consonncia com o artigo 225, mencionando-se
os nomes dos confrontantes, sempre que se trate de imvel rural, ou apenas
designando os imveis confinantes, se se tratar de imvel urbano. Se se cogitar de
lote ou de terreno urbano necessrio esclarecer, alm do mais, se fica situado do
lado par ou mpar do logradouro, em que quadra e a que distncia mtrica da
edificao ou da esquina mais prxima.
Vincula-se ao princpio de que ningum pode transferir mais direito do que tem.
imperioso verificar-se se o imvel est disponvel, vale dizer, se est em condio
de ser alienado ou onerado, tanto do ponto de vista fsico, como do prisma
jurdico.
Assim, h vrias dcadas foi ofendido este princpio num caso em que
determinada entidade religiosa requereu ao Registro de Imveis a transcrio de
gleba de terras apresentando uma certido do Livro de Tombamento das Terras
da Capitania de So Vicente 1818, uma certido do inventrio dos bens dos
religiosos na Comarca 1835, uma certido do Registro Paroquial 1856, e
fornecendo uma descrio contempornea das terras. Nenhum dos atos
certificados constitua ato translativo previsto na legislao da poca (Ordenaes
Filipinas). O Registro Paroquial, com finalidade estatstica, no vale como ttulo
dominial, conforme pacfica jurisprudncia. Os dois outros eram meras relaes,
tambm estatsticas. Num deles mencionava-se que a entidade teria recebido
duas concesses de sesmarias. A carta de sesmaria, ou qualquer certido dela,
no foi apresentada. Cabia ao Oficial verificar se algum dos documentos exibidos
era o ttulo dominial instrumentado. No caso, nenhum era. Apenas havia simples
referncias concesso de sesmarias, e por referncias e mais a descrio
unilateral fornecida pelo prprio registrante (deslise tambm grave), o Cartrio
lanou a transcrio! Registrou sem a prova instrumental do direito real, sem o
ttulo translativo do direito real, efetivando-se o registro sem suporte em ttulo
causal hbil. Ocorreu nulidade de pleno direito, conforme ensinamento contido em
Decises administrativas da Corregedoria Geral da Justia, Revista dos Tribunais,
1982, p. 78.
Mas este registro tambm por si s no faz prova bastante de domnio, porque
no ele ato originrio, como o ttulo que poder conter um vcio insanvel.
Com o descobrimento do Brasil, toda sua terra passou, por direito de conquista,
para a nao portuguesa, ou seja, para o domnio pblico. Evidencia-se, pois, a
formao histrica da origem da propriedade pblica no Brasil.
Em 1850, por iniciativa de Jos Bonifcio de Andrada e Silva, foi editada a Lei n.
601, chamada Lei de Terras. Definiram-se pela primeira vez terras devolutas e se
restringiu sua aquisio, como se ver transcrito a seguir:
(...)
municipal.
Nota-se, no entanto, que a definio legal de terras devolutas faz-se por excluso.
So terras devolutas aquelas que no estiverem enquadradas nessas hipteses
legais. A lei no adotou um conceito doutrinrio. Hoje, no Brasil, devoluto tem
conceitos vrios. Em Portugal, onde o termo no tinha a importncia que possui
no Brasil, significava vazio, baldio, desocupado.
Ao longo da segunda metade do sculo XIX poucas terras tiveram sua situao
regularizada ou foram tituladas. J a populao aumentou e as ocupaes
irregulares multiplicaram-se.
No artigo 26, inciso IV, inclui a Constituio entre os bens dos Estados as terras
devolutas no compreendidas entre as da Unio.
Da exegese desses dispositivos infere-se que, por regra, a titularidade das terras
devolutas dos Estados. Quando lei federal especificar que as mesmas se
destinam quelas finalidades determinadas, a titularidade passa a ser da Unio.
Terras devolutas federais s por exceo, devendo ser destinadas s finalidades
especificadas no artigo 20, II, da CF.
"Se a rea discriminada for descontnua, cada gleba receber matrcula prpria,
na qual figurar como proprietrio o Poder estatal, autor da ao, inexistindo o
nmero do registro anterior. Em seguida, ao p da matrcula, ser ento
registrada a carta de sentena proferida na ao." (Joo Rabello de Aguiar Vallim,
ob. cit., p. 124)
________
1. Ver Agravo de Instrumento do STF n. 221.321-4, p.191, Apelaes Cveis do TJESP ns. 197.197-2, p.
317; 84.418-5/0, p. 431; 84.276-5/1-00, p. 415; 4.615-5/4, p. 356; 27.231-5/0-00, p. 382; 33.814-5/0,
p. 391; 35.272-5/0, p. 394; Agravo de Instrumento do STJ n. 174.464, p. 277; que tratam da questo do
domnio em aes indenizatrias ambientais.
INCIO