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ASPECTOS DE DOMINIALIDADE
Ary Eduardo Porto*

Sumrio: 1. Propriedade e domnio. 2. Propriedade imobiliria. 3. O Direito


imobilirio a partir de 1864. 4. Registro do imvel - efeitos. 5. Registro Torrens. 6.
Aquisio da propriedade imvel pela transcrio do ttulo. 7. Princpio da
continuidade do registro. 7.1. Exigncia de transcrio anterior. 7.2. Primeira
inscrio do imvel - apoio em ttulo legtimo. 8. Princpio da publicidade. 9.
Princpio da especialidade. 10. Princpio da disponibilidade. 11. Princpio da
legalidade. 12. Princpio da prioridade. 13. Prova do domnio no sistema brasileiro.
14. Nulidade do ttulo e nulidade do registro. 15. Terras devolutas e registro.

Complexas so as relaes que o direito imobilirio busca disciplinar. Versam


sobre situaes e suas mltiplas repercusses perante o patrimnio e toda a
sociedade.

Para examinar parte dessas idias, centro as anotaes abaixo em alguns


princpios bsicos de dominialidade, vistos sob o ngulo do regramento jurdico
ante sucessivas alteraes histricas e conjunturais.

As remisses a outras leituras me parece boa tcnica, para proporcionar ao


profissional interessado a imediata integrao com a doutrina sobre a matria
versada e um meio de referncia para superao das dvidas que o tema enseja.

1. Propriedade e Domnio

O clssico Pontes de Miranda (Tratado de direito privado, 3. ed., Rio de Janeiro:


Borsoi, 1971, v. 11, p. 9) entende, em sentido amplssimo, que propriedade o
domnio ou qualquer direito patrimonial. Segundo o mestre, tal conceito desborda o
direito das coisas. O crdito propriedade. Em sentido amplo, propriedade todo
direito irradiado em virtude de ter incidido regra de direito das coisas. Em sentido
quase coincidente, todo direito sobre as coisas corpreas e a propriedade
literria, cientfica, artstica e industrial. Em sentido estritssimo, s o domnio. O
primeiro sentido o de propriedade, no artigo 141, pargrafo 16, da Constituio
de 1946. O segundo o que corresponde aos artigos 524 a 530 do Cdigo Civil. O
terceiro menos usado nas leis e mais em cincia. O quarto mesclado aos
outros e quase sempre o que se emprega quando se fala de proprietrio, em
relao a outro titular de direito real (e.g., arts. 713 e 730). Costuma-se distinguir o
domnio, que o mais amplo direito sobre a coisa, e os direitos reais limitados.
Isso no significa que o domnio no tenha limites; apenas significa que os seus
contornos no cabem dentro dos contornos de outro direito. O prprio domnio tem
o seu contedo normal, que as leis determinam. No h contedo a priori,
jusnaturalstico, de propriedade, senso lato, nem conceito a priori, jusnaturalstico,
de domnio.

Todavia, ensina Joo Rabello de Aguiar Vallim ser a propriedade o mais amplo
dos direitos reais, compreendendo no s o domnio como a posse jus possidendi.
Assim, o domnio sem a posse no constitui o direito de propriedade propriamente
dito, mas apenas o direito real de domnio, que menos amplo. Contudo,
presume-se pertencer a posse a quem tem o domnio e da a razo por que,
muitas vezes, empregamos esses vocbulos domnio e propriedade como
sinnimos. O titular do direito de propriedade tem, necessariamente, no s o
domnio como a posse, e assim, pode exercer todos os direitos que da decorrem:
disposio, uso, fruio e garantia. O titular do direito de domnio sem posse,
antes de vindic-la, no pode constituir sobre o imvel certos direitos reais de uso,
gozo e garantia; por exemplo: habitao, anticrese; nem exercitar outros direitos
como os de partilhar, dividir, demarcar, uma vez que estes direitos pressupem
tambm a posse, ou melhor, o direito de plena propriedade domnio e posse
(Direito imobilirio brasileiro: doutrina e prtica, So Paulo: Revista dos Tribunais,
1980, p. 24).

pois, de se verificar, que propriedade tudo que se tem como prprio, inclusive

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coisas incorpreas ou bens imateriais (propriedade intelectual, literria, cientfica,


artstica etc.).

No h domnio de direitos pessoais. Em outras palavras, s os objetos


corpreos, as coisas, podem ser objeto de direito real.

s vezes, a palavra propriedade usada em lugar de domnio.

O domnio suscetvel de limitaes pela lei ou de restries em virtude de


negcios jurdicos. Os direitos que a outrem pertenam sobre a coisa (arresto,
penhora, seqestro), uma vez extintos, deixam pleno o direito de propriedade para
o seu titular.

O direito de propriedade contm em si no s o domnio como o poder de usar da


coisa, em todas as suas vantagens e utilidades, e de praticar, quanto a ela, todos
os atos que no ofendam o direito de outrem.

2. Propriedade Imobiliria

Bem o conceito da coisa como objeto de direito.

O direito imobilirio a parte do direito das coisas que trata das regras jurdicas
sobre propriedade dos bens imveis.

O objeto dos direitos reais so as coisas corpreas. O direito o poder direto


exercido sobre as coisas.

As coisas imveis so principalmente os terrenos e o mais com eles integrados


por acessoriedade e conexidade jurdica.

3. O Direito Imobilirio a partir de 1864

No direito anterior, quem tinha ttulo podia tomar posse exibindo o ttulo. Os
tabelies eram autorizados, independentemente de mandado do juiz, a passar
instrumentos pblicos das posses que os adquirentes houvessem tomado.
Portanto, adquiria-se a propriedade pela transferncia legtima, prevista nas
Ordenaes Filipinas, Livro IV, Ttulo 58, pargrafos 3 e 4; Alvar de 14 de
dezembro de 1775, pargrafo 9; Ordem n. 102, de 23 de agosto de 1850; Ordem
n. 228, de 18 de setembro de 1851; Aviso de 25 de janeiro de 1854 e Aviso n.
190, de 28 de maio de 1857.

Antes do advento do Cdigo Civil, o registro de imveis dispensava a inscrio


das transmisses causa mortis e dos atos judiciais, apresentando-se to falho e
claudicante a ponto de ocasionar incerteza acerca da propriedade territorial, cujo
ttulo no inspirava confiana para a circulao econmica.

A primeira legislao sobre registro de imveis a Lei n. 1.237, de 24 de


setembro de 1864, artigo 8, com o Regulamento n. 3.453, de 26 de abril de 1865,
artigos 256, 259 e 267.

Quando foi institudo o registro geral para dar publicidade transmisso e


onerao dos imveis, ficaram isentos dele:

- formais de partilha e de legado;

- arremataes e adjudicaes em hastas pblicas;

- sentenas proferidas em aes divisrias;

- sentenas de adjudicao de imveis em pagamento de dvidas do casal em


inventrio.

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Segundo Afrnio de Carvalho, cada um desses ttulos podia tornar-se ponto de


partida de uma cadeia dominial ilegtima, desde que o inventrio, a diviso e a
execuo judicial tivessem sido processados sem a juntada de ttulo de domnio do
inventariado, do condomnio dividendo e do domnio do executado. Se o imvel
inventariado no pertencesse ao de cujus, ou o arrematado em hasta pblica no
pertencesse ao executado, ou o imvel dividendo carecesse de ttulo, o formal de
partilha, a certido ou a folha de pagamento em diviso e a carta de arrematao
seriam documentos de direitos inexistentes. Deixados soltos, os ttulos de
transmisso causa mortis e os atos judiciais prestavam-se a numerosas fraudes,
que frustravam consideravelmente a utilidade do registro. Dentre essas fraudes,
algumas tornaram-se relativamente comuns: a descrio de imveis alheios em
inventrio e sua conseqente partilha e lanamento no mundo dos negcios; a
execuo graciosa, por conluio entre o exeqente e executado, de imvel no
pertencente a este e a resultante arrematao em hasta pblica; a diviso de
imvel alheio e a venda ulterior dos seus quinhes; a venda da totalidade de um
imvel pelo condmino, como marido, que, fazendo-se passar por solteiro, burlava
a legtima dos filhos, obrigados depois a promover a nulidade parcial da venda,
enquanto o imvel era passado adiante ou submetido a inscrio no registro
Torrens; a usurpao de imveis alheios na delimitao perifrica do imvel
submetido a inscrio no Registro Torrens. Dessas causas nascia a duplicidade de
inscries, ou de cadeias de inscries, referentes ao mesmo imvel, que acabava
provocando numerosas demandas, em que juzos e tribunais eram chamados,
como ainda o so na seqncia daquelas, a dirimir o conflito de ttulos inscritos.
Sem saber o que existia no meio, ningum podia assegurar de pronto se o que
aparecia na frente era deveras continuao do que ficara atrs. Puxar os fios da
meada era a tarefa imposta aos juzes quando tinham de decidir aes
reivindicatrias, emaranhadas pela neces-sidade do retrospecto de documentos de
variada natureza, como partilhas, compras em comum, diviso entre comunheiros,
anulao de escrituras, manuteno de posse, invocao de usucapio,
requerimento e contestao do registro de Torrens (Registro de imveis, Forense,
1976, p. 288).

Na Repblica, o Decreto n. 169-A, de 19 de janeiro de 1890, artigo 8, repetiu o


princpio, reafirmado, posteriormente, pelo Decreto n. 370, de 2 de maio de 1890,
artigos 233, 234 e 237:

"No so sujeitas a transcrio as transmisses causa mortis, ou por


testamento, nem os atos judicirios".

Logo, se de alguma sentena de partilha constava pagamento de bem de raiz a


herdeiro ou a legatrio, tinha o terceiro de ir contra a partilha.

4. Registro do Imvel - Efeitos

O registro torna pblico o ttulo a que ele se refere e, presumivelmente, autntico,


no quanto sua essncia, mas seguro e eficaz quanto forma e exterioridade
do ttulo.

5. Registro Torrens

Em 1890, logo no comeo da Repblica, o Governo introduziu no pas um registro


novo, o Registro Torrens, oferecendo-o ao povo como alternativa do ento vigente
Registro de Imveis.

Com exposio de motivos de Rui Barbosa, ento Ministro da Fazenda, idealizado


por Robert Richard Torrens e adotado inicialmente na Austrlia em 1858, foi
estabelecido no pas pelo Decreto n. 451-B, de 31 de maio de 1890, a que deu
regulamento o Decreto n. 955-A, de 5 de novembro de 1890.

No Brasil, veio a subordinar-se a um processo misto, principalmente judicial, muito


demorado e dispendioso com a publicao de editais, custas e outras despesas,
s acessvel aos ricos.

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Oferecia uma matrcula ao mesmo tempo constitutiva e legitimadora, dotada de


fora formal (f pblica) em prova absoluta da propriedade, mais valiosa do que a
inscrio comum, que, por ser apenas constitutiva no purga os vcios acaso
existentes na transmisso.

Alm de facultativo, portanto, no dispensa nem substitui o que se haver de


praticar no Registro de Imveis. Duas so as finalidades precpuas do Registro
Torrens:

- mobilizao do imvel pela circulao comercial do ttulo de propriedade das


terras;

- expurgo dos ttulos, tornando o imvel insuscetvel de reivindicao, e garantia


da propriedade pelo Estado.

Apenas os imveis rurais so registrveis no sistema Torrens.

Malgrado seu insucesso e desuso, no obstante a excelncia terica desse


instituto, o Cdigo de Processo Civil de 1939 o restabeleceu (arts. 457-464), sendo
seguido pelo de 1973, que o incluiu entre os procedimentos extravagantes que
continuam em vigor (art. 1.218, IV), bem como a Lei dos Registros Pblicos nos
artigos 277-288. Descaracterizado, conflituoso, caro e demorado, s resta ser
declarado extinto por lei.

6. Aquisio da Propriedade Imvel pela Transcrio do Ttulo

O registro serve ao princpio da publicidade e nada tem a ver com a posse, nem
com a tradio.

Segundo Pontes de Miranda:

"O que se quer, com o registro, que ele traduza, nos papis ou
livros do cartrio, a verdade sobre as relaes jurdicas, l fora. Se
no a traduz, inexato; o oficial registrou o que no devia registrar,
ou no podia; ou deixou de registrar o que devia. Inexato o registro,
portanto, ou por excesso, ou por diferena, ou por omisso. Se o
registro contm o que era irregistrvel por sua natureza, ento no
s inexato ou incompleto: ineficaz todo registro do irregistrvel por
sua natureza. To-pouco ele incompleto, por se no haver
registrado o que no registrvel, e.g., qualquer dos direitos de
vizinhana, que so limitaes ao contedo do direito de propriedade
(no restries) e, pois, irregistrveis." (ob. cit., p. 207).

No registro de imveis tm entrada:

- o domnio sobre imveis;

- os direitos reais, pretenses, aes e excees sobre imveis;

- as clusulas referentes a imveis a que a lei atribui, com isso, eficcia erga
omnes.

Escapam do registro os imveis que esto fora do comrcio por inapropriveis


(Cdigo Civil, art. 69, 1 parte) e os imveis do domnio da Unio, dos Estados-
membros e dos Municpios (Cdigo Civil, art. 65), que, entretanto, devero ser
registrados para que possam ser alienados.

Com a superveniente exigncia da transcrio pelo artigo 532, incisos II e III, do


Cdigo Civil, no tocante s sentenas pelas quais, nos inventrios e partilhas, se
adjudicavam bens de raiz em pagamento de dvidas da herana, e s
arremataes e adjudicaes em hastas pblicas, ficou claro que a data da

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transmisso a da transcrio.

7. Princpio da Continuidade do Registro

O princpio de continuidade quer dizer que deve existir um encadeamento de


titularidades vista do qual s se far a inscrio de um direito em relao a
determinado imvel, se o outorgante dele figurar no registro como seu titular,
assegurando a legitimidade da transmisso. Assim, as sucessivas transmisses
ou oneraes do direito que derivam umas das outras, asseguram sempre a
preexistncia do imvel no patrimnio do disponente. Cada um se liga ao seu
antecedente, como o seu subseqente a ele se ligar posteriormente. Graas a
isso, o Registro de Imveis reflete com a maior fidelidade possvel a realidade
jurdica e inspira confiana.

7.1. Exigncia da transcrio anterior

Em 7 de fevereiro de 1924, a Lei n. 4.827, em seu artigo 11, alnea "b", autorizou
o Presidente da Repblica a expedir novo regulamento para execuo do Decreto
n. 169-A, de 19.1.1890, observando as modificaes feitas pelo Cdigo Civil.

Em 24.12.28, foi baixado o Decreto n. 18.542, elaborado por uma comisso de


juristas presidida por Philadelpho Azevedo. Foi esse regulamento, com vigncia a
partir de 1.5.29, que, interpretando ao contrrio do que ordenava o artigo 251 do
Decreto n. 370, de 1890, estabeleceu a obrigatoriedade da transcrio anterior
para que se pudesse transcrever ou inscrever qualquer ttulo no Registro de
Imveis.

Este dispositivo, segundo Joo Rabello de Aguiar Vallim, incongruente, pois,


pelo Direito vigente antes do Cdigo Civil, a transcrio no se realizava para o
efeito de aquisio da propriedade o que se operava pelo ttulo e tradio, como
no Direito francs mas to-s para valer contra terceiros e assim mesmo quanto
s transmisses entre vivos dos imveis suscetveis de hipoteca, estando
expressamente excludas dessa formalidade as transmisses causa mortis ou por
testamento e atos judicirios (Decreto

n. 370, de 1890, arts. 233 e 237).

Segundo esse autor:

"O que o legislador quis dizer foi que devem ser registrados os
ttulos posteriores vigncia do Cdigo Civil, isto , os entre vivos,
lavrados aps o dia 1.1.1917, e os causa mortis, decorrentes de
falecimento ocorrido aps essa data. Os anteriores, at 31.12.1916,
no precisam cumprir essa formalidade, pois o fato gerador (morte)
j se consumara, transmitindo-se desde logo aos herdeiros o
domnio e a posse dos bens (CC, art. 1.572)." (ob. cit., p. 61).

7.2. Primeira inscrio do imvel - apoio em ttulo legtimo

A fim de servir de ponto de partida do funcionamento da continuidade, no sendo


possvel remontar at a carta de sesmaria, adotou-se uma frmula transacional
menos rigorosa. Foi o regulamento dos registros pblicos subseqente ao Cdigo
Civil, permitindo a inscrio simultnea, tanto do ttulo pelo qual o disponente
adquiriu o direito, como daquele pelo qual o transmitia, preceituando o referido
regulamento que nenhum ttulo fosse transcrito sem que primeiramente o fosse o
ttulo anterior, salvo se este no estivesse obrigado a registro, segundo o direito
ento vigente (Decreto n. 18.542, de 1928, art. 234).

Ao reproduzir essa frmula, o artigo 244 do Decreto n. 4.857, de 1939, nela


intercalou um esclarecimento, dizendo que no se poder fazer a inscrio "sem
prvio registro do ttulo anterior, e, quando nenhum haja, do ltimo anterior ao
Cdigo Civil, salvo se esse no estivesse obrigado ao registro, segundo o direito

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ento vigente" (Joo Rabello de Aguiar Vallin, ob. cit., p. 295).

Em outras palavras, o ttulo celebrado aps a vigncia do Cdigo Civil no podia


ingressar por si s no registro, mas teria de apoiar-se em outro que historicamente
o houvesse antecedido, ainda que esse outro estivesse bastante recuado no
tempo. Caso o ttulo anterior no se encontrasse dentro do registro, teria de ser
procurado fora para ali ser trazido em primeiro lugar, ainda que se tratasse de
ttulo anterior vigncia do Cdigo Civil, desde que inscritvel no direito
precodificado.

Ao ser introduzido no registro, o princpio da continuidade exigiu a meno do


ttulo anterior nos ttulos novos e na predisposio de atos judiciais. Assim, a
procedncia do imvel passou a ser exigida, quer nas escrituras pblicas de
transmisso, quer nas descries de bens em inventrio e nos editais de praa, j
que tais atos do origem a formais de partilhas e cartas de arrematao e de
adjudicao (Decreto n. 4.857, de 1939, art. 248; CPC de 1939, art. 471, 1 e
963; CPC de 1973, arts. 993, IV, "a" e 686, I).

A nova Lei dos Registros Pblicos (Lei n. 6.015, de 1973, com as alteraes da Lei
n. 6.216, de 30 de junho de 1975), alm de repetir a exigncia do prvio registro
do ttulo anterior, tambm reproduziu a meno desse registro no ttulo atual, seja
qual for a sua natureza: privado, judicial ou pblico.

A desapropriao uma exceo ao princpio da continuidade, optando a doutrina


pela aquisio originria da propriedade, de sorte que o Estado chama a si o
imvel diretamente, livre de quaisquer nus reais que acaso o gravassem, no
havendo sucesso entre o expropriante e o expropriado, bastando o registro da
carta de sentena, independente da pr-inscrio do desapropriado.

8. Princpio da Publicidade

Esse princpio comum a todos os registros pblicos e por meio dele considera-se
que o registro torna pblico a todos o conhecimento dos atos e fatos registrados.

A exibio dos assentamentos constitui a publicidade material do registro, e a


publicidade formal a que emana de certificao, informes ou cpias autnticas
(lvaro Melo Filho, Princpios do direito registral imobilirio, Revista de Direito
Imobilirio, n. 17, p. 28, 1986).

9. Princpio da Especialidade

No magistrio de Afrnio de Carvalho, o requisito registral da especializao do


imvel, vertido no fraseado clssico do direito, significa a sua descrio como
corpo certo, a sua representao escrita como individualidade autnoma, com o
seu modo de ser fsico, que o torna inconfundvel e, portanto, heterogneo em
relao a qualquer outro (Registro de imveis, Rio de Janeiro: Forense, 1982, p.
247).

Para Tabosa de Almeida (Revista de Direito Imobilirio, n. 11, p. 53), aquele que
exige a identificao do imvel rural mediante a especificao de suas
caractersticas, confrontaes, localizao, rea e denominao. Tratando-se de
imvel urbano, a identificao consistir na declarao do logradouro em que fica
situado, do nmero do imvel e de sua designao cadastral, assim como seja
rural ou urbano do nmero da matrcula, se houver, e do nmero do registro
anterior. Estes conceitos decorrem do artigo 176, pargrafo 1, II, n. 3, da Lei n.
6.015, que deve ser aplicado em consonncia com o artigo 225, mencionando-se
os nomes dos confrontantes, sempre que se trate de imvel rural, ou apenas
designando os imveis confinantes, se se tratar de imvel urbano. Se se cogitar de
lote ou de terreno urbano necessrio esclarecer, alm do mais, se fica situado do
lado par ou mpar do logradouro, em que quadra e a que distncia mtrica da
edificao ou da esquina mais prxima.

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10. Princpio da Disponibilidade

Vincula-se ao princpio de que ningum pode transferir mais direito do que tem.
imperioso verificar-se se o imvel est disponvel, vale dizer, se est em condio
de ser alienado ou onerado, tanto do ponto de vista fsico, como do prisma
jurdico.

11. Princpio da Legalidade

Este princpio impede o ingresso, no Cartrio de Registro de Imveis, de ttulos


invlidos, imperfeitos ou sem previso legal. A verificao da legalidade do ttulo e
a efetivao de seu registro, se o mesmo estiver em conformidade com a lei,
uma regra implcita e subentendida na Lei dos Registros Pblicos.

Assim, h vrias dcadas foi ofendido este princpio num caso em que
determinada entidade religiosa requereu ao Registro de Imveis a transcrio de
gleba de terras apresentando uma certido do Livro de Tombamento das Terras
da Capitania de So Vicente 1818, uma certido do inventrio dos bens dos
religiosos na Comarca 1835, uma certido do Registro Paroquial 1856, e
fornecendo uma descrio contempornea das terras. Nenhum dos atos
certificados constitua ato translativo previsto na legislao da poca (Ordenaes
Filipinas). O Registro Paroquial, com finalidade estatstica, no vale como ttulo
dominial, conforme pacfica jurisprudncia. Os dois outros eram meras relaes,
tambm estatsticas. Num deles mencionava-se que a entidade teria recebido
duas concesses de sesmarias. A carta de sesmaria, ou qualquer certido dela,
no foi apresentada. Cabia ao Oficial verificar se algum dos documentos exibidos
era o ttulo dominial instrumentado. No caso, nenhum era. Apenas havia simples
referncias concesso de sesmarias, e por referncias e mais a descrio
unilateral fornecida pelo prprio registrante (deslise tambm grave), o Cartrio
lanou a transcrio! Registrou sem a prova instrumental do direito real, sem o
ttulo translativo do direito real, efetivando-se o registro sem suporte em ttulo
causal hbil. Ocorreu nulidade de pleno direito, conforme ensinamento contido em
Decises administrativas da Corregedoria Geral da Justia, Revista dos Tribunais,
1982, p. 78.

12. Princpio da Prioridade

No direito vigente, em que todos os ttulos transmissivos so sujeitos a registro, se


forem apresentados dois ttulos de transferncia do imvel, prefere-se, se
oriundos do mesmo alienante, aquele que primeiro se apresentou ao registro e, se
oriundos de alienantes diversos, aquele cujo alienante se ache inscrito no registro.

13. Prova do Domnio no Sistema Brasileiro1

Pelo nosso sistema, o ttulo per si no prova o domnio, porque a propriedade se


adquire pelo registro "Quem no registra no dono".

Mas este registro tambm por si s no faz prova bastante de domnio, porque
no ele ato originrio, como o ttulo que poder conter um vcio insanvel.

A prova do domnio, segundo o sistema brasileiro, feita com o "ttulo registrado",


do qual decorre, quer entre as partes contratantes, quer perante terceiros de boa
ou m-f, uma presuno relativa de domnio, que assim prevalecer at prova
em contrrio: presume-se pertencer o direito a quem registrou.

O registro, enquanto no for cancelado, produz todos os efeitos legais. (Joo


Rabello de Aguiar Vallim, ob. cit., p. 46).

14. Nulidade do Ttulo e Nulidade do Registro

Pelo sistema vigente, o registro se faz vista de um ttulo. Se o teor do registro


no exprimir a verdade, o prejudicado poder reclamar que se retifique e, se for o

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caso, mover a ao de cancelamento, pedindo, concomitantemente, o registro da


citao respectiva para elidir a eventual boa-f de terceiros que venham a adquirir
o imvel e, em conseqncia, pleitear direitos de reteno, indenizao ou
quaisquer outros.

A nulidade do ttulo acarreta, necessariamente, a do registro, porque, no


constituindo este um ato originrio, autnomo, evidente no ter ele fora de
purgar o domnio ou qualquer outro direito real, de um vcio que inquina o prprio
ttulo do qual se originou.

A recproca, no entanto, no verdadeira, pois a nulidade do registro jamais


poder acarretar a nulidade do ttulo, podendo assim o registro nulo, se cancelado
e renovado, ser escoimado do vcio que portava. (Joo Rabello de Aguiar Vallim,
ob. cit., p. 45).

15. Terras Devolutas e Registro

Com o descobrimento do Brasil, toda sua terra passou, por direito de conquista,
para a nao portuguesa, ou seja, para o domnio pblico. Evidencia-se, pois, a
formao histrica da origem da propriedade pblica no Brasil.

A fim de possibilitar a explorao do imenso territrio, a administrao colonial


transferiu aos colonos enormes glebas de terras denominadas sesmarias.

Assim, a formao da propriedade privada no pas, decorrncia da propriedade


pblica, at 1822, deu-se principalmente pela concesso de sesmarias.

Este regime vigoraria at a Independncia, quando todas as terras pblicas


passaram para o domnio do Governo Geral do Imprio; mas, antes, o Prncipe
Regente, D. Pedro, pela Resoluo de 17.7.1822, suspendeu as concesses de
sesmarias, e da comeou a verificar-se a generalizao dos apossamentos de
terras ainda no ocupadas, ocorrendo, segundo os estudiosos, um verdadeiro
caos.

Em 1850, por iniciativa de Jos Bonifcio de Andrada e Silva, foi editada a Lei n.
601, chamada Lei de Terras. Definiram-se pela primeira vez terras devolutas e se
restringiu sua aquisio, como se ver transcrito a seguir:

"Artigo 1 - Ficam proibidas as aquisies de terras devolutas por


outro ttulo que no seja o de compra.

(...)

Artigo 3 - So terras devolutas:

Pargrafo 1 - As que no se acharem aplicadas a algum uso


pblico nacional, provincial, ou

municipal.

Pargrafo 2 - As que no se acharem no domnio particular por


qualquer ttulo legtimo, nem forem havidas por sesmarias e outras
concesses do Governo Geral ou Provincial, no incursas em
comisso por falta do cumprimento das condies de medio,
confirmao e cultura.

Pargrafo 3 - As que no se acharem dadas por sesmarias, ou


outras concesses do Governo, que, apesar de incursas em
comisso, forem revalidadas por esta lei.

Pargrafo 4 - As que no se acharem ocupadas por posses, que,

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apesar de no se fundarem em ttulo legal, forem legitimadas por


esta lei."

Nota-se, no entanto, que a definio legal de terras devolutas faz-se por excluso.
So terras devolutas aquelas que no estiverem enquadradas nessas hipteses
legais. A lei no adotou um conceito doutrinrio. Hoje, no Brasil, devoluto tem
conceitos vrios. Em Portugal, onde o termo no tinha a importncia que possui
no Brasil, significava vazio, baldio, desocupado.

A Lei n. 601, de 1850, alm de definir as terras devolutas, estabeleceu os modos


de reconhecimento do domnio privado, de regularizao das situaes irregulares
e da titulao dominial.

Na Lei e em seu regulamento, Decreto n. 1.318, de 1854, foi igualmente adotado


meio de discriminar as terras devolutas, separando-as das particulares, ficando,
pois, reconhecido o domnio especfico do Estado sobre o que ficou discriminado,
retirando-se do rol do domnio genrico, presumido, sobre todo o territrio, em
razo da Independncia.

Criou-se tambm o chamado "Registro Paroquial", de finalidade meramente


estatstica, e que, neste sculo, foi indevidamente utilizado como se ttulo de
domnio fosse, para o ingresso de imveis no Registro Imobilirio.

Ao longo da segunda metade do sculo XIX poucas terras tiveram sua situao
regularizada ou foram tituladas. J a populao aumentou e as ocupaes
irregulares multiplicaram-se.

Com a Repblica, a Constituio de 1891 transferiu aos Estados-membros a


maior parte das terras devolutas, mas sem defin-las.

Vrios Estados, ento, legislaram sobre a matria, definindo indevidamente o que


seriam terras devolutas. Na verdade, procuraram eles elencar os casos em que
reconheciam ou deixavam de reconhecer o domnio privado.

Hoje, a Constituio Federal de 1988 dispe sobre as terras devolutas em


diversas passagens. Logo no artigo 20, II, coloca entre os bens da Unio, como
antes, as terras devolutas indispensveis defesa das fronteiras, das fortificaes
e construes militares, das vias federais de comunicao e preservao
ambiental, definidas em lei. Dessa forma, especificam-se quais, dentre as terras
devolutas, so indispensveis para esses fins.

No artigo 26, inciso IV, inclui a Constituio entre os bens dos Estados as terras
devolutas no compreendidas entre as da Unio.

Da exegese desses dispositivos infere-se que, por regra, a titularidade das terras
devolutas dos Estados. Quando lei federal especificar que as mesmas se
destinam quelas finalidades determinadas, a titularidade passa a ser da Unio.
Terras devolutas federais s por exceo, devendo ser destinadas s finalidades
especificadas no artigo 20, II, da CF.

Nas primeiras dcadas deste sculo a apurao e arrecadao de terras


devolutas no Estado de So Paulo foram feitas em processo discriminatrio
administrativo. A partir de 1931, por meio da ao discriminatria judicial.

Atualmente, essa ao disciplinada na Lei Federal n. 6.383, de 7 de novembro


de 1976, tendo por finalidade estremar as terras devolutas dos imveis de
propriedade privada. Recorre-se a ela quando o processo administrativo for
dispensado ou interrompido por presumida ineficcia, ou quando os ocupantes
no atenderem ao edital de convocao ou notificao.

Analisando os ttulos de domnio dos particulares, separam-se as propriedades


privadas das terras devolutas. Estas podem estar na posse de particulares que,

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se preencherem os requisitos legais, podero posteriormente ter sua posse


legitimada pelo Poder Pblico at o limite de 100 hectares, como dispe o artigo
29 da mencionada Lei Federal.

Em sntese, as terras do Brasil que no foram passadas, de forma legtima ao


patrimnio privado, eram do domnio de Portugal, sucedido pelo Governo Geral do
Imprio. Com a Constituio de 1891, at os nossos dias, o domnio sucedeu aos
Estados. Assim, no h a necessidade de os Estados demonstrarem ttulo para
provarem o domnio, j que o ttulo a prpria posse histrica. H presuno de
que a terra pblica, devendo o particular provar a origem legtima do seu ttulo.

Alm disso, mesmo na posse de particulares e mesmo havendo ttulo dominial


registrado, a propriedade dessas terras pertence ao Poder Pblico, por serem
terras devolutas, bens pblicos, imprescritveis. a denominada justificao pela
posse histrica, como j foi reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal.

Tratando-se de terras devolutas, o que se h de presumir, de acordo com todo o


sistema do direito anterior ao Cdigo Civil, que continuem devolutas.

Maria Sylvia Zanella Di Pietro (Direito administrativo, So Paulo: Atlas, 1992)


considera as terras devolutas como espcie do gnero das terras pblicas,
classificadas como bens pblicos dominiais, segundo o Cdigo Civil, artigo 66, III.
So dominiais por no terem nenhuma destinao pblica, antes de serem
discriminadas.

Terminada a ao discriminatria as reas devolutas podem ser registradas, mas


o Poder Pblico no adquire pelo registro. A sentena no constitui o domnio,
mas apenas o declara. Portanto, ele preexiste ao. Entretanto, para serem
posteriormente alienadas, as terras devolutas devem ser registradas para se
atender ao princpio da continuidade.

Aqui no Estado de So Paulo, o Decreto-Lei n. 14.916, de 1945, artigo 56, obrigou


a Procuradoria do Patrimnio Imobilirio a registrar no Cartrio de Registro de
Imveis as sentenas reconhecedoras do domnio do Estado, inclusive as
proferidas nas discriminatrias de terras devolutas (RT 352/113).

"Se a rea discriminada for descontnua, cada gleba receber matrcula prpria,
na qual figurar como proprietrio o Poder estatal, autor da ao, inexistindo o
nmero do registro anterior. Em seguida, ao p da matrcula, ser ento
registrada a carta de sentena proferida na ao." (Joo Rabello de Aguiar Vallim,
ob. cit., p. 124)

Pelo lado do particular, se o mesmo, ou seu antecessor, participou da ao


discriminatria, ficando sujeito aos efeitos da sentena, seu registro pode ser
cancelado. Antes de s-lo, ainda gozar da presuno juris tantum do artigo 859
do Cdigo Civil. Da continuarem a ocorrer transmisses. Porm, frente ao
Estado, com deciso judicial declaratria de seu domnio, o registro do particular
no prevalece.

Ainda que as terras registradas tenham sido discriminadas administrativamente, o


registro do Poder Pblico pode ser confrontado com o registro de terceiros e
prevalecer.

Em rumorosa ao movida contra o Estado, defendido pela Procuradoria do


Patrimnio Imobilirio, na Comarca de Itanham, incidente sobre enorme gleba
devoluta coberta por Reserva Florestal e julgada improcedente pelo douto Juiz de
Direito Doutor Luiz Antonio Morato de Andrade, a sentena foi confirmada pela 6
Cmara Cvil do Tribunal de Justia em deciso que ilustra bem a matria:

"Para fazer prova de domnio, contra a sentena proferida na


discriminatria, a autora deveria ter demonstrado que seu direito tem
origem anterior discriminao. No entanto, a filiao de seu ttulo

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s vai at o ano de 1927, ao passo que a discriminatria foi decidida


em 1916. Est claro portanto que o ttulo da autora posterior
discriminao e no tem o condo de excluir o domnio pblico.
Alis, mesmo que a autora (por si e por seus antecessores) tivesse
tido posse do imvel, desde a origem mais remota de seu ttulo,
ainda assim no estaria afastado o direito do Estado, visto no ser
admissvel o usucapio de terras pblicas. Sendo bem anterior o
ttulo de domnio do Estado, a transcrio do ttulo da autora no
pode produzir o efeito por ela desejado. A transcrio gera apenas
uma presuno de pertencer a propriedade pessoa que figura
como dona no registro imobilirio. Essa presuno juris tantum e
admite prova em contrrio..."

"Pouco importa disse o desembargador Euler Bueno que uma


das mencionadas discriminatrias, a do 18 Permetro de Peruibe,
se haja caracterizado como processo meramente administrativo, nos
termos do Regulamento n. 734, de 1900, cuja deciso, apenas
homologatria, no se valoriza com a fora da coisa julgada; desse
processo administrativo tambm decorre uma presuno juris
tantum, com o registro imobilirio, que autora cumpria enfrentar
com provas, que no completou." (Apelao n. 254.716).

A deciso foi confirmada no julgamento dos Embargos Infringentes n. 254.716


Terceiro Grupo de Cmaras do Tribunal de Justia de So Paulo.

So estas as consideraes necessrias melhor compreenso da


dominialidade.

________

* Procurador do Estado de So Paulo.

1. Ver Agravo de Instrumento do STF n. 221.321-4, p.191, Apelaes Cveis do TJESP ns. 197.197-2, p.
317; 84.418-5/0, p. 431; 84.276-5/1-00, p. 415; 4.615-5/4, p. 356; 27.231-5/0-00, p. 382; 33.814-5/0,
p. 391; 35.272-5/0, p. 394; Agravo de Instrumento do STJ n. 174.464, p. 277; que tratam da questo do
domnio em aes indenizatrias ambientais.
INCIO

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