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Apresentao ................................................................................................................................

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Aula 1: A propriedade ................................................................................................................... 6
Introduo ............................................................................................................................. 6
Contedo................................................................................................................................ 7
O direito de propriedade .................................................................................................. 7
O direito de propriedade .................................................................................................. 8
Poderes inerentes propriedade .................................................................................... 9
Usar, gozar, dispor e reaver ........................................................................................... 10
Extensividade da propriedade ....................................................................................... 11
Atributos da propriedade ............................................................................................... 12
Da aquisio da propriedade ......................................................................................... 13
Tradio ............................................................................................................................. 13
Do registro de ttulo ........................................................................................................ 14
Acesso .............................................................................................................................. 14
Da posse ............................................................................................................................ 17
Teoria subjetiva ................................................................................................................ 17
Teoria objetiva da posse ................................................................................................ 18
Do desdobramento da posse ........................................................................................ 19
Dos efeitos da posse ....................................................................................................... 19
Atividade proposta .......................................................................................................... 22
Espcies de interditos possessrios ............................................................................. 22
Caractersticas das aes possessrias: liminar......................................................... 23
Caractersticas das aes possessrias: duplicidade ................................................ 24
Caractersticas das aes possessrias: fungibilidade.............................................. 25
Caractersticas das aes possessrias: cumulatividade ......................................... 25
Defesa da posse e da propriedade ............................................................................... 25
Referncias........................................................................................................................... 26
Exerccios de fixao ......................................................................................................... 27
Chaves de resposta ..................................................................................................................... 31
Aula 1 ..................................................................................................................................... 31
Exerccios de fixao ....................................................................................................... 31
Aula 2: Funo social da propriedade ......................................................................................... 35
Introduo ........................................................................................................................... 35

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 1


Contedo.............................................................................................................................. 36
Princpio da funo social da propriedade ................................................................. 36
Princpio da funo social da propriedade na constituio de 1988 ..................... 37
Princpio da funo social da propriedade no cdigo civil de 2002 ..................... 40
Dos direitos e deveres ..................................................................................................... 42
A IV Jornada de Direito Civil.......................................................................................... 43
Da aplicabilidade .............................................................................................................. 45
Perda da propriedade...................................................................................................... 45
A relao proprietrio X propriedade .......................................................................... 46
Da desapropriao........................................................................................................... 47
A desapropriao para fins de reforma agrria.......................................................... 49
A quebra de patentes de medicamentos por interesse pblico............................. 50
A propriedade e o interesse pblico ............................................................................ 51
Usucapio coletiva .......................................................................................................... 53
Usucapio: a modalidade de acordo com a lei ......................................................... 56
Atividade proposta .......................................................................................................... 57
Referncias........................................................................................................................... 58
Exerccios de fixao ......................................................................................................... 59
Chaves de resposta ..................................................................................................................... 65
Aula 2 ..................................................................................................................................... 65
Exerccios de fixao ....................................................................................................... 65
Aula 3: Usucapio. Requisitos ..................................................................................................... 69
Introduo ........................................................................................................................... 69
Contedo.............................................................................................................................. 70
Usucapio.......................................................................................................................... 70
Fundamentos da usucapio .......................................................................................... 71
Pressupostos da aquisio da propriedade pela usucapio .................................... 71
Dos requisitos ................................................................................................................... 72
Conflito intertemporal de normas................................................................................ 74
Atividade proposta .......................................................................................................... 75
Espcies de usucapio de bens imveis - Usucapio extraordinria .................... 75
Espcies de usucapio de bens imveis - Usucapio ordinria ............................. 76
Espcies de usucapio de bens imveis - Usucapio rural ..................................... 76
Espcies de usucapio de bens imveis - Usucapio urbana ................................ 78
Espcies de usucapio de bens imveis - Usucapio matrimonial ....................... 79
Referncias........................................................................................................................... 81

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 2


Exerccios de fixao ......................................................................................................... 82
Chaves de resposta ..................................................................................................................... 87
Aula 3 ..................................................................................................................................... 87
Exerccios de fixao ....................................................................................................... 87
Aula 4: Condomnio edilcio ........................................................................................................ 90
Introduo ........................................................................................................................... 90
Contedo.............................................................................................................................. 91
Condomnio edilcio e o novo Cdigo Civil ............................................................... 91
Natureza jurdica.............................................................................................................. 91
rea de uso comum e rea comum de uso exclusivo ............................................. 92
Atividade proposta .......................................................................................................... 93
Personalidade jurdica do condomnio ....................................................................... 93
Cobrana de quotas em atraso ..................................................................................... 94
Instituio do condomnio ............................................................................................ 95
Direitos e deveres dos condminos ............................................................................ 96
Das controvrsias ............................................................................................................ 97
Dos juros............................................................................................................................ 98
A Lei n 11.232/2005 ..................................................................................................... 105
Das obras ......................................................................................................................... 106
Conduta antissocial ....................................................................................................... 106
A figura do sndico......................................................................................................... 107
Direito de vizinhana .................................................................................................... 108
Uso anormal da propriedade....................................................................................... 109
Dos limites entre prdios e do direito de tapagem ................................................. 110
Limitaes ao direito de construir.............................................................................. 111
A responsabilidade pelo dano causado..................................................................... 112
Remdios processuais .................................................................................................. 113
Referncias......................................................................................................................... 114
Exerccios de fixao ....................................................................................................... 115
Chaves de resposta ................................................................................................................... 120
Aula 4 ................................................................................................................................... 120
Exerccios de fixao ..................................................................................................... 120
Conteudista ............................................................................................................................... 123

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 3


Esta disciplina abrange as vinculaes jurdicas estabelecidas entre uma pessoa,
fsica ou jurdica, e um bem de expresso patrimonial, corpreo ou incorpreo,
considerado o ramo do direito que estuda o poder do ser humano sobre as
coisas e a sua utilizao econmica.

A propriedade a base do sistema jurdico tradicional, um direito fundamental


protegido no artigo 5 da Constituio de 1988 e a nova tica jurdica que
reconhece obrigatoriedade de sua Funo Social, vista como caracterstica
inerente de todo direito subjetivo, reconhecendo o interesse individual quando
harmonizado com o interesse da coletividade.

Nesse diapaso, so trazidas as diversas formas, controversas, de perda da


propriedade, em especial as que reconhecem a supremacia do interesse
pblico.

Transita pelo instituto da Usucapio, em suas diversas modalidades.


Conceituaremos os requisitos e as controvrsias sobre o tema, reconhecendo o
fim social da modalidade coletiva.

Analisaremos as relaes condominiais, bem como o direito de vizinhana, que


assolam nosso judicirio, com diversos questionamentos, novos e antigos, sem
mais permitir o abuso de direito de propriedade e locupletamento, nas
hipteses de condomnio de fato.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 4


Sendo assim, esta disciplina tem como objetivos:
1. Definir o Direito de Propriedade e os aspectos da Funo Social da
Propriedade;
2. Diferenciar Posse e suas consequncias de Propriedade;
3. Reconhecer as controvrsias sobre a perda da propriedade;
4. Conceituar Usucapio e seus requisitos, assim como suas modalidades e
seus requisitos especficos;
5. Identificar as novas tendncias sobre Condomnio, compreendendo os
Direitos de Vizinhana.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 5


Introduo
Nesta aula, definiremos propriedade, seu conceito e os poderes inerentes a
esse direito real, o nico exercido sobre a coisa prpria. Examinaremos a
garantia Constitucional dada no artigo 5 ao instituto.

Estudaremos a posse, seu aspecto ftico e as principais teorias sobre o tema.


Apresentaremos as principais consequncias de seu exerccio e as diversas
formas de proteo.

Diferenciaremos posse de propriedade e estudaremos quais as formas de


proteo dos institutos. Ser examinada a importncia dessa distino.

Objetivo:
1. Definir o Direito de Propriedade e Perceber suas Caractersticas;
2. Diferenciar Posse e suas consequncias de Propriedade.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 6


Contedo

O direito de propriedade
A propriedade sempre foi usada pelo ser humano como forma de demonstrar
poder pela apropriao de coisas. Considerada o nico direito real pleno,
absoluto, pois pode ser excepcionado perante qualquer pessoa, no tem um
sujeito passivo definido.

O titular, sujeito passivo, identificado, o proprietrio, mas o sujeito passivo


toda a sociedade, so todas as pessoas que tm obrigao de respeitar o
exerccio do direito de propriedade por seu titular. Assim, diz-se que o direito
de propriedade oponvel erga omnes.

A Constituio de 1988 atribui propriedade o status de direito fundamental:

Art. 5 -Todos so iguais perante a lei, sem distino de qualquer natureza,


garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no Pas a
inviolabilidade do direito vida, liberdade, igualdade, segurana e
propriedade, nos termos seguintes: (...)

A importncia da propriedade, especialmente a imobiliria, discutida no


seguinte vdeo, do programa ARTIGO 5, veiculado pela TV Justia, em 20 de
junho de 2012:

O Cdigo Civil de 1916 trazia: Artigo 674 - So direitos reais, alm da


propriedade (...), demonstrando a importncia dada pelo legislador ao direito
de propriedade.

O legislador de 2002 no julgou necessrio fazer essa separao entre


propriedade e os demais direitos reais, mas nem por isso perdeu o lugar de
destaque que sempre ocupou:

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 7


Art. 1.225. So direitos reais:
I - a propriedade;
II - a superfcie;
III - as servides;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitao;
VII - o direito do promitente comprador do imvel;
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese.
XI - a concesso de uso especial para fins de moradia;
XII - a concesso de direito real de uso.

O direito de propriedade
A propriedade sempre foi usada pelo ser humano como forma de demonstrar
poder pela apropriao de coisas. Considerada o nico direito real pleno,
absoluto, pois pode ser excepcionado perante qualquer pessoa, no tem um
sujeito passivo definido.

O titular, sujeito passivo, identificado, o proprietrio, mas o sujeito passivo


toda a sociedade, so todas as pessoas que tm obrigao de respeitar o
exerccio do direito de propriedade por seu titular. Assim, diz-se que o direito
de propriedade oponvel erga omnes.

A Constituio de 1988 atribui propriedade o status de direito fundamental:

Art. 5 -Todos so iguais perante a lei, sem distino de qualquer natureza,


garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no Pas a
inviolabilidade do direito vida, liberdade, igualdade, segurana e
propriedade, nos termos seguintes: (...)

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 8


A importncia da propriedade, especialmente a imobiliria, discutida no
seguinte vdeo, do programa ARTIGO 5, veiculado pela TV Justia, em 20 de
junho de 2012:

O Cdigo Civil de 1916 trazia: Artigo 674 - So direitos reais, alm da


propriedade (...) , demonstrando a importncia dada pelo legislador ao direito
de propriedade.

O legislador de 2002 no julgou necessrio fazer essa separao entre


propriedade e os demais direitos reais, mas nem por isso perdeu o lugar de
destaque que sempre ocupou:

Art. 1.225. So direitos reais:


I - a propriedade;
II - a superfcie;
III - as servides;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitao;
VII - o direito do promitente comprador do imvel;
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese.
XI - a concesso de uso especial para fins de moradia;
XII - a concesso de direito real de uso.

Poderes inerentes propriedade


No existe na lei ptria nenhum conceito sobre o Direito de Propriedade. O
Cdigo Civil atual elenca, apenas, os poderes inerentes propriedade:

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 9


Art. 1.228. - O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e
o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou
detenha.

Verifica-se que os poderes inerentes propriedade so quatro, sendo que os


trs primeiros so faculdades e o ltimo um direito.

Usar, gozar, dispor e reaver


Os poderes de uso, gozo e disposio da coisa podem ser exercidos ou no, a
critrio do proprietrio, no perde tal qualidade por no tirar proveito
econmico da coisa, sendo assim, faculdades. J o direito de reaver a coisa das
mos de quem injustamente a detenha pode ser exercido erga omnes, um
direito coisa, que permite o exerccio das trs primeiras faculdades. Clique nos
botes abaixo para saber um pouco mais sobre cada item.

Usar
O poder de uso permite ao proprietrio da coisa servir-se dela com sua
destinao econmica, concedendo a ele o rendimento dos frutos naturais
produzidos. O uso pode ser direto, quando exercido pelo proprietrio, ou
indireto, exercido por terceiro sob as ordens do titular do domnio. A simples
preservao do bem para o uso eventual cabvel e entendida como exerccio
de tal poder. O proprietrio que reside no imvel est exteriorizando a
faculdade de usar a coisa, bem como aquele que preserva o imvel, para
passar frias, por exemplo.

Gozar
A faculdade de gozar, chamado jus fruendi, implica na explorao econmica
da coisa, de forma direta pelo recolhimento de frutos artificiais; ou indireta,
atravs dos frutos civis. Vale lembrar que tambm faz parte da fruio o
recebimento pelos produtos, os quais se diferem dos frutos, pois se esgotam
quando extrados da natureza, como o petrleo, por exemplo, enquanto
aqueles se renovam periodicamente.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 10


Dispor
A possibilidade de dispor equivale ao direito do proprietrio em alterar a
substncia da coisa. Passando por atos de destruio ou abandono e chegando
disposio jurdica atravs da alienao total, venda e doao, ou alienao
parcial, ao gravar o imvel com algum nus real, como usufruto.

Reaver
O direito de reivindicar, quarto poder inerente propriedade, exercido
externamente. Consiste na capacidade do proprietrio em excluir terceiros de
seu bem. Assegurado a ele a legitimidade para promover ao reivindicatria
que garanta que o domnio seja restabelecido. Cristiano Chaves Farias e Nelson
Rosenvald, em sua obra, Direitos Reais (2008, p. 185), citam Caio Mrio, com
as seguintes palavras:

Nas sempre lcidas advertncias de CAIO MRIO, de nada valeria ao dominus,


reunir o jus utendi, jus fruendi e jus abutendi, se no lhe fosse dado reav-la
de algum que a possusse injustamente, ou a detivesse sem ttulo.

Extensividade da propriedade
Art. 1229 Do Cdigo Civil - A propriedade do solo abrange a do espao areo e
subsolo correspondentes, em altura e profundidade teis ao seu exerccio, no
podendo o proprietrio opor-se s atividades que sejam realizadas, por
terceiros, a uma altura ou profundidade tais que no tenha ele interesse
legtimo em impedi-las.

A extensividade estabelecida no Cdigo Civil denominada de carter ilimitado


da propriedade, porm existe uma limitao de carter econmico que deve ser
observada. Isto significa dizer que o proprietrio no poder interferir em obras
no subsolo que no interfiram na utilizao do bem, como a construo de
tneis de metr, por exemplo. Deve-se atentar, ainda, para o disposto na
Constituio:

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 11


Art. 20 - Art. 20. So bens da Unio:
(...)
IX - os recursos minerais, inclusive os do subsolo;
X - as cavidades naturais subterrneas e os stios arqueolgicos e pr-
histricos;(...)

Completando o disposto na carta Magna, o Cdigo Civil dispe:

Art. 1.230. A propriedade do solo no abrange as jazidas, minas e demais


recursos minerais, os potenciais de energia hidrulica, os monumentos
arqueolgicos e outros bens referidos por leis especiais.
Pargrafo nico. O proprietrio do solo tem o direito de explorar os recursos
minerais de emprego imediato na construo civil, desde que no submetidos a
transformao industrial, obedecido o disposto em lei especial.

Assim, conclui-se que a explorao dos recursos minerais ser feita pelo
Estado, e excepcionalmente pelo proprietrio a ttulo de concesso. Somente
ser facultado ao titular do domnio a explorao de material a ser utilizado
diretamente na construo civil. Ento, o proprietrio pode utilizar a areia
retirada do solo, mas se for retirar barra para transformar em telha, ter que
pedir autorizao estatal.

Atributos da propriedade
So trs os atributos da propriedade. Clique nas caixas ao lado para conhec-
los:

Exclusividade
Em regra, a coisa pertence a uma s pessoa. O proprietrio, inclusive, tem
direito de excluir a interferncia de terceiros em sua propriedade. Apenas um
titular pode exercer as faculdades do direito de propriedade, ou seja, usar, fruir
e dispor da coisa. importante esclarecer que, mesmo em condomnios, a

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 12


propriedade exercida de forma exclusiva por cada um dos condminos, pois
se estender sobre toda a coisa.

Perpetuidade
A caracterstica de perpetuidade determina que a propriedade se extinga
apenas pela vontade do proprietrio, ou por determinao legal, perecimento
da coisa, desapropriao ou usucapio. Podemos concluir, ento, que a
perpetuidade se encontra flexibilizada, em especial pela Funo Social.

Elasticidade
De acordo com a elasticidade, a propriedade pode ser exercida de forma plena,
quando todos os poderes inerentes a ela estejam em mos do titular, mas
tambm pode sofrer ciso, se um ou alguns dos poderes forem cedidos a
terceiros, por desmembramento. Dessa forma, um imvel, durante um contrato
de locao, reduz os poderes do proprietrio, mas ao final, volta integralmente
ao proprietrio.

Da aquisio da propriedade
A aquisio da propriedade, no direito ptrio, no transferida, por ato inter
vivos, com a simples celebrao do negcio jurdico, que apenas cria direitos. A
transmisso do domnio s ocorrer com a tradio se o bem for mvel ou com
o registro do ttulo aquisitivo no registro de imveis, se a coisa for imvel. So
quatro as principais espcies de aquisio de propriedade: tradio; registro de
ttulo; usucapio e acesso.

Nesta aula, vamos conhecer mais sobre a tradio, registro de ttulo e acesso.
Na aula trs, estudaremos o usucapio.

Tradio
A entrega, do bem mvel, feita pelo alienante ao adquirente, transfere a
propriedade da coisa, como dispe o Cdigo Civil:

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Art. 1.267. A propriedade das coisas no se transfere pelos negcios jurdicos
antes da tradio.
Pargrafo nico. Subentende-se a tradio quando o transmitente continua a
possuir pelo constituto possessrio; quando cede ao adquirente o direito
restituio da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o
adquirente j est na posse da coisa, por ocasio do negcio jurdico.

Assim, o bem mvel s passa definitivamente ao domnio do adquirente aps a


entrega efetiva, no basta a celebrao do negcio jurdico.

Do registro de ttulo
Art. 1.245 do Cdigo Civil. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante
o registro do ttulo translativo no Registro de Imveis.
1 Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser
havido como dono do imvel.
2 Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao de
invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a
ser havido como dono do imvel.

O Cdigo Civil estabelece no artigo supracitado que a mera celebrao de


contrato, por via de escritura pblica, no ter a capacidade de transferir a
propriedade imobiliria, o que somente ocorrer com o registro do ttulo
aquisitivo no Cartrio Registro de Imveis.

Acesso
A Acesso, nas palavras de Carlos Roberto Gonalves, em sua obra Direito Civil
Brasileiro, Volume V, pgina 288:

A acesso , pois, modo de aquisio da propriedade, criado por lei, em


virtude do qual tudo o que se incorpora a um bem fica pertencendo ao seu
proprietrio.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 14


As diversas espcies de acesses esto elencadas no artigo 1.248 do Cdigo
Civil, os incisos I a IV tratam das acesses naturais e o inciso V das artificiais.

As diversas espcies de acesses esto elencadas no artigo 1.248 do Cdigo


Civil, Os incisos I a IV tratam das acesses naturais e o inciso V, das artificiais:
Art. 1.248. A acesso pode dar-se:

I - por formao de ilhas;


II - por aluvio;
III - por avulso;
IV - por abandono de lveo;
V - por plantaes ou construes.

As ilhas que interessam ao direito civil so as pequenas, formadas em rios no


navegveis, porque as formadas em correntes pblicas pertencem ao Estado.
Assim, as formaes em riachos pertenceram aos proprietrios ribeirinhos.

A aluvio o acrscimo imperceptvel feito pelo rio a terras ao longo do tempo


e, quando se torna notrio, representa aumento no imvel do proprietrio do
prdio. Nesse caso, no se fala em indenizao ao prejudicado, por ser
impossvel de identificar a origem da matria-prima.

A avulso verificada quando a fora das guas arranca uma parte


considervel de um terreno e o arrasta at a margem de outro imvel. Nesse
caso, o dono prejudicado pode exigir indenizao pelo acrscimo
proporcionado.

O lveo abandonado o leito do rio que seca. Assim, se o rio for pblico
pertencer ao Estado, se particular, representa acrscimo aos terrenos
marginais.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 15


As acesses artificiais esto previstas no Cdigo Civil:

Art. 1.253. Toda construo ou plantao existente em um terreno presume-se


feita pelo proprietrio e sua custa, at que se prove o contrrio.

Conforme as sbias palavras de Carlos Roberto Gonalves, em Direito Civil


Brasileiro, Volume V, pgina 293:

A presuno se ilide nas hipteses mencionadas nos arts. 1.254 e s.:


a) na primeira, o dono do solo edifica ou planta em terreno prprio, com
sementes ou materiais alheios; b) na segunda, o dono das sementes ou
materiais planta ou constri em terreno alheio; c) na ltima, terceiro planta ou
edifica com semente ou material alheios, em terreno igualmente alheio.

O legislador, seguindo o paradigma da eticidade, privilegia aquele que est de


boa-f, proporcionando indenizao e punindo o que est de m-f fazendo
com que perca em favor do proprietrio do bem sem receber indenizao pelas
acesses feitas no imvel.

Vale lembrar que o possuidor de boa-f poder adquirir a propriedade do


terreno nos termos do pargrafo nico do artigo 1.255 do Cdigo Civil:

Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em
proveito do proprietrio, as sementes, plantas e construes; se procedeu de
boa-f, ter direito indenizao.
Pargrafo nico. Se a construo ou a plantao exceder consideravelmente o
valor do terreno, aquele que, de boa-f, plantou ou edificou, adquirir a
propriedade do solo, mediante pagamento da indenizao fixada judicialmente,
se no houver acordo.

Existem outras formas de aquisio da propriedade, como a descoberta, o


achado de tesouro e a ocupao, mas as mencionadas so aquelas que trazem

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 16


mais controvrsias no ordenamento jurdico e as que com mais frequncia so
levadas a apreciao pelo judicirio.

Da posse
Vamos comear esta parte da aula fazendo a distino entre posse e
propriedade. Primeiramente, contudo, importante esclarecer que a origem da
posse justificada, assim como a da propriedade, na necessidade do homem
de se assenhorar de bens, exercendo poder fsico sobre eles. Mas a distino
entre esses institutos simples. Entenda!

Posse:
um fato;
consequncia do exerccio da sua faculdade de usar e de gozar do bem
relao de pessoa e coisa, criando uma mera relao ftica.

Propriedade:
um direito real;
Trata-se de relao entre pessoa e coisa que, conforme determinao legal,
cria relao de direito.

Teoria subjetiva
(FREDERICH KARL VON SAVIGNY - 1803)
Segundo o autor, a posse resultaria da conjuno de dois elementos: o corpus
e o animus. Posse seria o poder de dispor fisicamente da coisa, com nimo de
t-la como sua e defend-la contra terceiro. A Teoria Subjetiva, exigindo o
elemento animus domini, como requisito fundamental para a caracterizao da
posse, considera simples detentores o locatrio, o comodatrio, o depositrio, o
mandatrio e outros que possuiriam apenas o poder fsico sobre a coisa. No
admitido o desdobramento da relao possessria, pois no se admite a posse
por outrem.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 17


Teoria objetiva da posse
(RUDOLF VON IHERING 1818-1892)
A posse a exteriorizao da propriedade e, por isso, para caracterizar a posse,
basta o exerccio em nome prprio do poder de fato sobre a coisa. Essa a
teoria adotada pelo Cdigo Civil Brasileiro:

Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exerccio,
pleno ou no, de algum dos poderes inerentes propriedade.
OBS: Enunciado n 236, III Jornada de Direito Civil:
Considera-se possuidor, para todos os efeitos legais, tambm a coletividade
desprovida de personalidade jurdica.

Assim, conclumos que para essa teoria, posse exerccio do poder de fato em
nome prprio, exteriorizando a propriedade e fazendo uso econmico da coisa.
A deteno exerccio do poder de fato sobre a coisa em nome alheio.

Como disciplina o Cdigo Civil:


Art. 1.198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em relao de
dependncia para com outro, conserva a posse em nome deste e em
cumprimento de ordens ou instrues suas.
Pargrafo nico. Aquele que comeou a comportar-se do modo como prescreve
este artigo, em relao ao bem e outra pessoa, presume-se detentor, at que
prove o contrrio.

O que exerce posse adquirida ao arrepio da lei, tambm, considerado


mero detento nos termos do artigo 1.208 do Cdigo Civil:

Art. 1.208. No induzem posse os atos de mera permisso ou tolerncia assim


como no autorizam a sua aquisio os atos violentos, ou clandestinos,
seno depois de cessar a violncia ou a clandestinidade.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 18


O Enunciado n 301, Jornada de Direito Civil, STJ, tem a seguinte redao:
possvel a converso da deteno em posse, desde que rompida a
subordinao, na hiptese de exerccio em nome prprio dos atos
possessrios. Soluciona uma discusso anterior, se a posse precria, poderia
ser considerada posse, se fosse adquirida pelo abuso de confiana. Diante do
enunciado, conclui-se que, um caseiro, que esbulha um proprietrio, pode ser
considerado possuidor e futuramente poder, inclusive, adquirir a propriedade
pela usucapio.

Do desdobramento da posse
Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder,
temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, no anula a indireta,
de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse
contra o indireto.

Quanto ao desdobramento da relao possessria, diz-se que a posse direta


consequncia de contrato que autoriza o exerccio de poder direto sobre a
coisa. J a posse indireta exercida pela faculdade de fruio do bem.
Aquele que diretamente possui o bem tem direito de defender a posse contra o
possuidor indireto e contra terceiros, o possuidor indireto s poder faz-lo
contra terceiros.

Dos efeitos da posse


a) Percepo de frutos pelo possuidor de boa-f, enquanto ela durar e
ressarcimento ao possuidor de m-f pelo custeio com a produo.

b) Indenizao e reteno, ao possuidor de boa-f, pelas benfeitorias teis e


necessrias e ao possuidor de m-f o direito de ser ressarcido pelas
benfeitorias necessrias.

c) Usucapio, que ser objeto de estudo na aula 3.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 19


d) Defesa da posse atravs do desforo fsico ou mediante os interditos
possessrios, que so as aes possessrias tpicas, as quais pressupem que o
autor seja o possuidor do bem.

Art. 1.214. O possuidor de boa-f tem direito, enquanto ela durar, aos frutos
percebidos.

Pargrafo nico. Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-f


devem ser restitudos, depois de deduzidas as despesas da produo e custeio;
devem ser tambm restitudos os frutos colhidos com antecipao.

Art. 1.216. O possuidor de m-f responde por todos os frutos colhidos e


percebidos, bem como pelos que, por culpa sua, deixou de perceber, desde o
momento em que se constituiu de m-f; tem direito s despesas da produo
e custeio.

Art. 1.219. O possuidor de boa-f tem direito indenizao das


benfeitorias necessrias e teis, bem como, quanto s volupturias, se no lhe
forem pagas, a levant-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poder
exercer o direito de reteno pelo valor das benfeitorias necessrias e teis.

Art. 1.220. Ao possuidor de m-f sero ressarcidas somente as


benfeitorias necessrias; no lhe assiste o direito de reteno pela importncia
destas, nem o de levantar as volupturias.

O locatrio, mesmo sendo um possuidor de boa-f, tem tratamento especfico


dado atravs da Lei do Inquilinato, Lei n 8.245/91, a qual prevalece sobre
o Cdigo Civil pelo princpio da essencialidade.

Art. 35. Salvo expressa disposio contratual em contrrio, as benfeitorias


necessrias introduzidas pelo locatrio, ainda que no autorizadas pelo

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 20


locador, bem como as teis, desde que autorizadas, sero indenizveis e
permitem o exerccio do direito de reteno.

Diante disso, o locatrio somente ter direito indenizao pelas


benfeitorias necessrias e das teis, se estas, previamente, forem
autorizadas pelo locador. Porm, os direitos de indenizao e de reteno
s podero ser pleiteado perante terceiro, novo adquirente do imvel, se o
contrato estiver registrado no Registro de Imveis, passando ao status de
obrigao com eficcia real, isto , tornando-se oponvel erga omnes.

Smula n 158 do STF - Salvo estipulao contratual averbada no registro


imobilirio, no responde o adquirente pelas benfeitorias do locatrio.

O desforo fsico, tambm chamado de legtima defesa da posse, est


expressamente previsto no pargrafo primeiro do artigo 1.210 do Cdigo Civil.

Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de


turbao, restitudo no de esbulho, e segurado de violncia iminente, se tiver
justo receio de ser molestado.

1o O possuidor turbado, ou esbulhado, poder manter-se ou restituir-se por


sua prpria fora, contanto que o faa logo; os atos de defesa, ou de desforo,
no podem ir alm do indispensvel manuteno, ou restituio da posse.
2o No obsta manuteno ou reintegrao na posse a alegao de
propriedade, ou de outro direito sobre a coisa.

Essa medida excepcional s ser tolerada se feita no momento da


ocorrncia do esbulho ou da turbao, no calor dos acontecimentos. Alm
disso, a reao do possuidor deve ser moderada, mnima, suficiente para repelir
o esbulho, porque todo o excesso ser punvel.
O possuidor que no conseguiu defender a sua posse mediante desforo fsico,
por ineficincias dos meios utilizados, ou porque no estava presente no

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 21


momento, s poder ser mantido ou reintegrado na posse atravs dos
interditos possessrios. As aes possessrias so de espcies que variam de
acordo com a agresso sofrida.

Atividade proposta
Agora voc far uma atividade relacionada ao assunto abordado at o
momento. As imagens abaixo representam esbulho ou turbao?

Fonte: http://veja.abril.com.br Fonte: <http://g1.globo.com>

Chave de Resposta: Trata-se de um esbulho, pois nessa situao, o real


possuidor fica, injustamente, privado de exercer a posse. A turbao so atos
que dificultam o exerccio da posse, porm no impedem o seu exerccio. O
possuidor permanece na posse da coisa, ficando apenas cerceado em seu
exerccio.

Espcies de interditos possessrios


Interdito Proibitrio
O Interdito Proibitrio ao adequada no caso de ameaa posse, uma
medida preventiva utilizada pelo possuidor tentando impedir que ocorra o
esbulho ou a turbao. Est prevista no artigo 932 do cdigo de Processo Civil.

Art. 932. O possuidor direto ou indireto, que tenha justo receio de ser
molestado na posse, poder impetrar ao juiz que o segure da turbao ou
esbulho iminente, mediante mandado proibitrio, em que se comine ao ru
determinada pena pecuniria, caso transgrida o preceito.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 22


Ao de Manuteno de Posse
A manuteno da posse visa a retomada do exerccio da posse de forma plena,
pelo possuidor que sofreu turbao. Previsto na 1 parte do artigo 926 do
Cdigo de Processo Civil.

Art. 926. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de


turbao(...)

Ao de Reintegrao de Posse
Tal ao ser manejada pelo possuidor esbulhado, ou seja, aquele que fica
impedido de exercer posse e pretende que a situao possessria seja
reestabelecida. Essa ao prevista no artigo 926 do Cdigo de Processo Civil,
2 parte.

Art. 926. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbao
e reintegrado no de esbulho.

Caractersticas das aes possessrias: liminar


Liminar (art. 924 c/c art. 928, CPC):
Possibilidade de concesso de liminar em caso de posse nova, isto , aquela
que o esbulho ou a turbao datam de menos de um ano e um dia.

Art. 924 - Regem o procedimento de manuteno e de reintegrao de posse


as normas da seo seguinte, quando intentado dentro de ano e dia da
turbao ou do esbulho; passado esse prazo, ser ordinrio, no perdendo,
contudo, o carter possessrio.

Art. 928 - Estando a petio inicial devidamente instruda, o juiz deferir, sem
ouvir o ru, a expedio do mandado liminar de manuteno ou de
reintegrao; no caso contrrio, determinar que o autor justifique previamente
o alegado, citando-se o ru para comparecer audincia que for designada.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 23


Pargrafo nico - Contra as pessoas jurdicas de direito pblico no ser
deferida a manuteno ou a reintegrao liminar sem prvia audincia dos
respectivos representantes judiciais.

Obs.: Alguns doutrinadores divergem sobre a possibilidade de utilizar a


antecipao de tutela em posse velha, aquela em que o esbulho ou a turbao
ocorreram h mais de um ano e um dia (art. 273, CPC).

Art. 273 - O juiz poder, a requerimento da parte, antecipar, total ou


parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que,
existindo prova inequvoca, se convena da verossimilhana da alegao e:
(Alterado pela L-008.952-1994)
I - haja fundado receio de dano irreparvel ou de difcil reparao; ou
II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto propsito
protelatrio do ru.

1 corrente: a antecipao de tutela de mrito no pode ser concedida em


caso de posse velha, pois ela seria uma forma de burlar a impossibilidade de
concesso de liminar.
2 corrente: pode haver a concesso de antecipao de tutela em caso de
posse velha, pois esta baseada em verossimilhana, que uma prova mais
cabal da existncia do direito.

Caractersticas das aes possessrias: duplicidade


Duplicidade (art. 922, CPC):
Possibilidade de se fazer pedido contraposto, sem necessidade de reconveno.
Na prpria contestao, o ru pode fazer o pedido.

Art. 922 - lcito ao ru, na contestao, alegando que foi o ofendido em sua
posse, demandar a proteo possessria e a indenizao pelos prejuzos
resultantes da turbao ou do esbulho cometido pelo autor.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 24


Caractersticas das aes possessrias: fungibilidade
Fungibilidade (art. 920, CPC):
Existe uma celeridade na dinmica, portanto poder ser julgado mesmo que a
ao no seja a adequada.

Art. 920 - A propositura de uma ao possessria em vez de outra no obstar


a que o juiz conhea do pedido e outorgue a proteo legal correspondente
quela, cujos requisitos estejam provados.

Caractersticas das aes possessrias: cumulatividade


Cumulatividade (art. 921, CPC):
Voc pode cumular outros pedidos: ao indenizatria; multas dirias previstas
no caso de novo esbulho ou turbao; devoluo no mesmo estado anterior.

Art. 921 - lcito ao autor cumular ao pedido possessrio o de:


I - condenao em perdas e danos;
II - cominao de pena para caso de nova turbao ou esbulho;
III - desfazimento de construo ou plantao feita em detrimento de sua
posse.

Defesa da posse e da propriedade


Os interditos possessrios s podero ser utilizados pelo proprietrio que
seja tambm possuidor do bem. Aquele que possui o ttulo do domnio, mas
no exerce de fato a posse sobre o bem ser legitimado, apenas, a ajuizar ao
reivindicatria, de rito comum ordinrio, chamada de Ao de Imisso na
Posse, que seguir as regras gerais do Cdigo de Processo Civil.

Alguns proprietrios, mesmo sem nunca terem exercido poder fsico sobre a
coisa, passam a ser possuidores indiretos do bem com a colocao da Clausula
Constituti, no contrato de compra e venda. O CONSTITUTO POSSESSRIO
ser utilizado quando o vendedor, transferindo a outrem o domnio da coisa,
conserva-a em seu poder, mas agora na condio ou qualidade de possuidor

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 25


direto e o adquirente transforma-se em possuidor indireto. A clausula
constituti no se presume. O novo adquirente, ento, se torna legitimado a
utilizar os Interditos Possessrios, pois passa a ter a qualidade de possuidor
indireto.

Material complementar

Para saber mais sobre os assuntos estudados nesta aula, acesse o


vdeo disponvel em nossa galeria de vdeos.

Referncias
CONSTITUIO da Repblica Federativa do Brasil. Cdigo Civil Brasileiro Lei
n 10.406/02.
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 5. ed. Rio de
Janeiro: Lumen Juris, 2008.
GOMES, Orlando. Direitos Reais. 19. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2004.
GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. 7. ed. Rio de Janeiro:
Saraiva , 2010. v. 5.
MELO, Marco Aurlio Bezerra de. Direito das coisas. 4. ed. Rio de Janeiro:
Lumen Juris, 2010.
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituies de Direito Civil. Rio de Janeiro:
Forense. v. 4.
ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 3. ed. Rio de Janeiro: Impetus, 2004.
TARTUCE, Flvio. Direito Civil. Direito das Coisas. 4. ed. So Paulo: Mtodo,
2012. v. 4.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. 9. ed. So Paulo: Atlas, 2009. v. 5.
VIANA, Marco Aurelio S. Curso de Direito Civil. Direito das Coisas. 1. ed. Rio
de Janeiro: Forense, 2008.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 26


Exerccios de fixao
Questo 1
FGV - 2014 - OAB - Exame de Ordem Unificado - XIII - Primeira Fase
Jeremias e Antnio moram cada um em uma margem do rio Tatuap. Com o
passar do tempo, as chuvas, as estiagens e a eroso do rio alteraram a rea da
propriedade de cada um. Dessa forma, Jeremias comeou a se questionar sobre
o tamanho atual de sua propriedade (se houve aquisio/diminuio), o que
deixou Antnio enfurecido, pois nada havia feito para prejudicar Jeremias. Ao
mesmo tempo, Antnio tambm comeou a notar diferenas em seu terreno na
margem do rio. Ambos questionam se no deveriam receber alguma
indenizao do outro. Sobre a situao apresentada, assinale a afirmativa
correta.
a) Trata-se de aquisio por aluvio, uma vez que corresponde a acrscimos
trazidos pelo rio de forma sucessiva e imperceptvel, no gerando
indenizao a ningum.
b) Se for formada uma ilha no meio do rio Tatuap, pertencer ao proprietrio
do terreno de onde aquela poro de terra se deslocou.
c) Trata-se de aquisio por avulso e cada proprietrio adquirir a terra trazida
pelo rio mediante indenizao do outro ou, se ningum tiver reclamado, aps
o perodo de um ano.
d) Se o rio Tatuap secar, adquirir a propriedade da terra aquele que primeiro
a tornar produtiva de alguma maneira, seja como moradia ou como rea de
trabalho.

Questo 2
VUNESP - 2011 - TJ-SP - Titular de Servios de Notas e de Registros
Assinale a alternativa incorreta a respeito da aquisio da propriedade imvel:
a) O registro eficaz desde o momento em que se apresentar o ttulo ao oficial
do registro, e este o prenotar no protocolo.
b) A aquisio causa mortis no depende de registro do ttulo.
c) A presuno que decorre do registro do ttulo translativo no absoluta,
podendo ser objeto de anulao.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 27


d) No possvel cancelar o registro em prejuzo do terceiro adquirente de boa-
f.

Questo 3
VUNESP - 2007 - OAB-SP - Exame de Ordem - 1 - Primeira Fase
So formas de aquisio da propriedade imvel, exceto:
a) Trata-se de aquisio por aluvio, uma vez que corresponde a acrscimos
trazidos pelo rio de forma sucessiva e imperceptvel, no gerando
indenizao a ningum.
b) A usucapio.
c) A adjuno.
d) O registro do ttulo.
e) A formao de ilhas.

Questo 4
FCC - 2014 - Cmara Municipal de So Paulo - SP - Procurador Legislativo
Em relao propriedade, considere as afirmaes abaixo:
I. So defesos os atos que no trazem ao proprietrio qualquer comodidade ou
utilidade, e sejam animados pela inteno de prejudicar outrem.
II. A propriedade presume-se de modo absoluto plena e exclusiva.
III. A propriedade do solo abrange as jazidas, minas e demais recursos
minerais.
Est correto o que se afirma em:
a) II e III, apenas
b) I, II e III
c) I, II e III
d) I e III, apenas
e) I e II, apenas
f) I, apenas

Questo 5
FCC - 2013 - SEFAZ-SP - Agente Fiscal de Rendas - Gesto Tributria - Prova 2

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 28


Em relao ao uso e gozo da propriedade:
a) So defesos os atos que no trazem ao proprietrio qualquer comodidade,
ou utilidade, e sejam animados pela inteno de prejudicar outrem.
b) A propriedade presumida em condomnio, salvo prova em contrrio.
c) A propriedade do solo abrange o subsolo, mas no o espao areo
correspondente.
d) A propriedade do solo abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais,
bem como os potenciais de energia hidrulica.
e) Somente o proprietrio que seja tambm possuidor direto do bem pode
buscar reav-lo de quem quer que injustamente o possua ou detenha.

Questo 6
FGV - 2008 - SEFAZ-RJ - Fiscal de Rendas
Analise as afirmativas a seguir:
I. A reintegrao de posse deve ser pedida toda vez que o poder de fato sobre
a coisa for turbado.
II. O interdito proibitrio representa uma ordem para fazer cessar a ameaa
sobre a posse.
III. A autotutela da posse possvel de forma moderada e com os meios
necessrios.
IV. A ao de manuteno de posse velha no permite a concesso de liminar.
V. A tutela da posse no direito brasileiro requer a existncia do elemento
subjetivo.
Assinale:
a) Se somente as afirmativas I, II e V estiverem corretas
b) Se somente as afirmativas I, III e IV estiverem corretas
c) Se somente as afirmativas II, IV e V estiverem corretas
d) Se somente as afirmativas II, III e IV estiverem corretas
e) Se somente as afirmativas III, IV e V estiverem corretas

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 29


Questo 7
MPE-MS - 2011 - MPE-MS - Promotor de Justia
Assinale a alternativa correta:
a) A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente,
em virtude de direito pessoal, ou real, anula a indireta, de quem aquela foi
havida.
b) O CC/2002, considera o constituto possessrio como forma de aquisio da
posse de coisa imvel.
c) O fmulo da posse acha-se em relao de dependncia para com aquele em
cujo nome detm a coisa. No tem direito proteo possessria. Pode ser
compelido desocupao, no interdito possessrio ajuizado por quem tenha
efetiva posse do bem.
d) O ato de transformao das sociedades depende de dissoluo ou liquidao,
inclusive, o pedido de transformao no depende do consentimento de
todos os scios.
e) Na sociedade limitada, se o contrato permitir administradores no scios, a
designao deles no depender de aprovao da unanimidade dos scios,
enquanto o capital no estiver integralizado.

Questo 8
FGV - 2010 - OAB - Exame de Ordem Unificado - II - Primeira Fase
Sobre o constituto possessrio, assinale a alternativa correta:
a) Trata-se de modo originrio de aquisio da propriedade.
b) Trata-se de modo originrio de aquisio da posse.
c) Representa uma tradio ficta.
d) imprescindvel para que se opere a transferncia da posse aos herdeiros na
sucesso universal.

Questo 9
CESPE - 2011 - EBC - Analista Advocacia
Os modos de aquisio da posse, definidos em lei, caracterizam-se como o
poder ftico, pleno ou no, sobre a coisa; entretanto, o ordenamento jurdico

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 30


nacional assegura, igualmente, a possibilidade de obteno desse direito pela
ocorrncia de fato jurdico, como, por exemplo, pela morte do autor da
herana, em virtude do princpio da saisine, que confere a transmisso da
posse, ainda que indireta, aos herdeiros, independentemente de qualquer outra
circunstncia.
a) Certo
b) Errado

Questo 10
UEG - 2008 - PC-GO - Delegado de Polcia
Historicamente, a posse tem reconhecimento e tutela nos diversos
ordenamentos jurdicos. Essa tutela mais ou menos ampla e dotada de
diferentes instrumentos conforme os princpios informadores da ordem jurdica
em que vigem.Considerando o sistema brasileiro de defesa da posse,
CORRETO afirmar:
a) A reintegrao de posse garantida por ao de fora turbativa para corrigir
as agresses posse e eliminar a incerteza da turbao cometida.
b) A reintegrao da posse garantida pela ao de fora espoliativa que visa
corrigir a agresso que faz cessar a posse.
c) A manuteno da posse, garantida pelo interdito proibitrio, no pode ser
utilizada por quem tem posse viciosa.
d) A manuteno da posse garantida pela ao de fora espoliativa que tem
por fim eliminar a incerteza jurdica provocada pela turbao cometida.

Aula 1
Exerccios de fixao
Questo 1 - A
Justificativa: Artigo 1.250 do Cdigo Civil - Os acrscimos formados, sucessiva e
imperceptivelmente, por depsitos e aterros naturais ao longo das margens das

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 31


correntes, ou pelo desvio das guas destas, pertencem aos donos dos terrenos
marginais, sem indenizao.
Pargrafo nico. O terreno aluvial, que se formar em frente de prdios de
proprietrios diferentes, dividir-se- entre eles, na proporo da testada de
cada um sobre a antiga margem.

Questo 2 - D
Justificativa: Artigo 1.247 do Cdigo Civil - Se o teor do registro no exprimir a
verdade, poder o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Pargrafo nico. Cancelado o registro, poder o proprietrio reivindicar o
imvel, independentemente da boa-f ou do ttulo do terceiro adquirente.

Questo 3 - B
Justificativa: Adjuno forma de aquisio da propriedade mvel Cdigo Civil -
CC - L-010.406-2002 - Parte Especial - Livro III - Do Direito das Coisas - Ttulo
III -Da Propriedade - Captulo III - Da Aquisio da Propriedade Mvel - Seo
VI - Da Confuso, da Comisso e da Adjuno.

Questo 4 - F
Justificativa: Artigo 1228 do Cdigo Civil - 2 So defesos os atos que no
trazem ao proprietrio qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados
pela inteno de prejudicar outrem.

Questo 5 - A
Justificativa: Artigo 1228 do Cdigo Civil - 2 So defesos os atos que no
trazem ao proprietrio qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados
pela inteno de prejudicar outrem.

Questo 6 - D
Justificativa: Artigo 932 do CPC. O possuidor direto ou indireto, que tenha justo
receio de ser molestado na posse, poder impetrar ao juiz que o segure da

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 32


turbao ou esbulho iminente, mediante mandado proibitrio, em que se
comine ao ru determinada pena pecuniria, caso transgrida o preceito.
Artigo 1.210. CC O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de
turbao, restitudo no de esbulho, e segurado de violncia iminente, se tiver
justo receio de ser molestado.
1o O possuidor turbado, ou esbulhado, poder manter-se ou restituir-se por
sua prpria fora, contanto que o faa logo; os atos de defesa, ou de desforo,
no podem ir alm do indispensvel manuteno, ou restituio da posse.
2o No obsta manuteno ou reintegrao na posse a alegao de
propriedade, ou de outro direito sobre a coisa.
Artigo 924.CPC Regem o procedimento de manuteno e de reintegrao de
posse as normas da seo seguinte, quando intentado dentro de ano e dia da
turbao ou do esbulho; passado esse prazo, ser ordinrio, no perdendo,
contudo, o carter possessrio.

Questo 7 - C
Justificativa: Artigo 1.198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em
relao de dependncia para com outro, conserva a posse em nome deste e em
cumprimento de ordens ou instrues suas.
Pargrafo nico. Aquele que comeou a comportar-se do modo como prescreve
este artigo, em relao ao bem e outra pessoa, presume-se detentor, at que
prove o contrrio.

Questo 8 - C
Justificativa: O CONSTITUTO POSSESSRIO ser utilizado quando o vendedor,
transferindo a outrem o domnio da coisa, conserva-a em seu poder, mas agora
na condio ou qualidade de locatrio.

Questo 9 - A
Justificativa: Artigo 1.196 do CC - Considera-se possuidor todo aquele que tem
de fato o exerccio, pleno ou no, de algum dos poderes inerentes
propriedade.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 33


Questo 10 - B
Justificativa: Artigo 926. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em
caso de turbao e reintegrado no de esbulho.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 34


Introduo
Nesta aula, estudaremos o direito real da propriedade e as limitaes impostas
pelo princpio da Funo Social, o qual constitucionalmente estabelecido no
artigo 5, inciso XXIII, da nossa Carta Magna.

Dessa forma, ser possvel verificar que a propriedade no vista apenas como
um direito individual puro do direito privado, mas sim, como parte do direito
pblico tambm, sendo elemento integrante do princpio que estabelece a
Ordem Econmica.

E, ainda, nesta aula, abordaremos a perda da propriedade e as principais


controvrsias a respeito desse tema. Sero estudadas, em especial, as razes
de perda da propriedade por descumprimento dos princpios da Funo Social e
da Ordem Econmica.

Objetivo:
1. Perceber os aspectos da Funo Social da propriedade;
2. Reconhecer as controvrsias sobre a perda da propriedade.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 35


Contedo

Princpio da funo social da propriedade


inegvel a importncia que o homem d sua capacidade de apoderar-se de
bens. notrio, ainda, como tal comportamento representa a exteriorizao de
poder. Porm, com o passar dos anos, verificou-se que esse direito no mais
poderia ser exercido de qualquer forma.

Diante do cenrio de enorme desequilbrio econmico, observa-se um mundo


em que a riqueza concentrada nas mos de poucos, enquanto a maior parte
da populao vive em completa misria, sem um mnimo que sustente a
dignidade da pessoa.

Assim, as Constituies datadas do sculo XX assumiram, em sua grande


maioria, a responsabilidade de amenizar a desigualdade social imposta pelo
mundo moderno s populaes nos ltimos tempos. Tal fenmeno se originou
no Mxico, em 1917, que reconheceu, pela primeira vez, a Funo Social da
Propriedade no artigo 27 de sua Constituio:

"A Nao ter, a todo tempo, o direito de impor propriedade privada as


determinaes ditadas pelo interesse pblico (...).

Seguindo esse entendimento, a Constituio Alem, de 1919, trazia em seu


artigo 153:

A propriedade obriga e o seu uso e exerccio devem ao mesmo tempo


representar uma funo no interesse social.

A Funo Social est ligada no apenas ao bem-estar social, mas tambm,


solidariedade, na tentativa de buscar uma sociedade mais justa nos meios de
distribuio e gesto dos recursos econmicos. Nas palavras de Cristiano
Chaves Farias e Nelson Rosenvald, (2008, p. 208):

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 36


Ou seja, a funo social cria um complexo de obrigaes, encargos, limitaes,
estmulos e ameaas que formatam o direito de propriedade. Cuida-se de uma
gama varivel de recursos que acaba por empurrar em direo funo
social. JUDITH MARTINS-COSTA sabiamente pontua que a funo social exige
a compreenso da propriedade privada j no como verdadeiro monlito
passvel de deduo nos cdigos oitocentistas, mas como uma pluralidade
complexa de situaes jurdicas reais, que englobam, concomitantemente, um
complexo de situaes jurdicas subjetivas.

Princpio da funo social da propriedade na constituio de 1988


A doutrina se espalhou e alcanou nosso diploma maior de 1988. Reconheceu a
nossa Lei Maior que a propriedade no um nico instituto, mas sim, um
complexo de instituies distintas, uma diversidade de propriedades com
caractersticas prprias vistas ao longo daquele diploma legal.

Propriedade Geral

Propriedade Urbana

Propriedade Rural

Propriedade Pblica

Propriedade de Terras Indgenas

Art. 5 Todos so iguais perante a lei, sem distino de qualquer natureza,


garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no Pas a
inviolabilidade do direito vida, liberdade, igualdade, segurana e
propriedade, nos termos seguintes:
XXII - garantido o direito de propriedade;

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 37


Art. 182. A poltica de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Pblico
municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o
pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantir o bem-estar de
seus habitantes.
2 - A propriedade urbana cumpre sua funo social quando atende s
exigncias fundamentais de ordenao da cidade expressas no plano diretor.

Art. 5 XXVI - a pequena propriedade rural, assim definida em lei, desde que
trabalhada pela famlia, no ser objeto de penhora para pagamento de dbitos
decorrentes de sua atividade produtiva, dispondo a lei sobre os meios de
financiar o seu desenvolvimento;

Art. 184 - Compete Unio desapropriar por interesse social, para fins de
reforma agrria, o imvel rural que no esteja cumprindo sua funo social,
mediante prvia e justa indenizao em ttulos da dvida agrria, com clusula
de preservao do valor real, resgatveis no prazo de at vinte anos, a partir
do segundo ano de sua emisso, e cuja utilizao ser definida em lei.
1 - As benfeitorias teis e necessrias sero indenizadas em dinheiro.
2 - O decreto que declarar o imvel como de interesse social, para fins de
reforma agrria, autoriza a Unio a propor a ao de desapropriao.
3 - Cabe lei complementar estabelecer procedimento contraditrio
especial, de rito sumrio, para o processo judicial de desapropriao.
4 - O oramento fixar anualmente o volume total de ttulos da dvida
agrria, assim como o montante de recursos para atender ao programa de
reforma agrria no exerccio.
5 - So isentas de impostos federais, estaduais e municipais as operaes
de transferncia de imveis desapropriados para fins de reforma agrria.

Art. 185 - So insuscetveis de desapropriao para fins de reforma agrria:


I - a pequena e mdia propriedade rural, assim definida em lei, desde que seu
proprietrio no possua outra;
II - a propriedade produtiva.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 38


Pargrafo nico - A lei garantir tratamento especial propriedade produtiva e
fixar normas para o cumprimento dos requisitos relativos a sua funo social.

Art. 186 - A funo social cumprida quando a propriedade rural atende,


simultaneamente, segundo critrios e graus de exigncia estabelecidos em lei,
aos seguintes requisitos:
I - aproveitamento racional e adequado;
II - utilizao adequada dos recursos naturais disponveis e preservao do
meio ambiente;
III - observncia das disposies que regulam as relaes de trabalho;
IV - explorao que favorea o bem-estar dos proprietrios e dos
trabalhadores.

Art. 37. A administrao pblica direta e indireta de qualquer dos Poderes da


Unio, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municpios obedecer aos
princpios de legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficincia e,
tambm, ao seguinte:
XXI - ressalvados os casos especificados na legislao, as obras, servios,
compras e alienaes sero contratados mediante processo de licitao pblica
que assegure igualdade de condies a todos os concorrentes, com clusulas
que estabeleam obrigaes de pagamento, mantidas as condies efetivas da
proposta, nos termos da lei, o qual somente permitir as exigncias de
qualificao tcnica e econmica indispensveis garantia do cumprimento das
obrigaes.

Art. 20 - So bens da Unio:


XI - as terras tradicionalmente ocupadas pelos ndios.

Art. 231 - So reconhecidos aos ndios sua organizao social, costumes,


lnguas, crenas e tradies, e os direitos originrios sobre as terras que
tradicionalmente ocupam, competindo Unio demarc-las, proteger e fazer
respeitar todos os seus bens.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 39


1 - So terras tradicionalmente ocupadas pelos ndios as por eles habitadas
em carter permanente, as utilizadas para suas atividades produtivas, as
imprescindveis preservao dos recursos ambientais necessrios a seu bem-
estar e as necessrias a sua reproduo fsica e cultural, segundo seus usos,
costumes e tradies.
2 - As terras tradicionalmente ocupadas pelos ndios destinam-se a sua
posse permanente, cabendo-lhes o usufruto exclusivo das riquezas do solo, dos
rios e dos lagos nelas existentes.
3 - O aproveitamento dos recursos hdricos, includos os potenciais
energticos, a pesquisa e a lavra das riquezas minerais em terras indgenas s
podem ser efetivados com autorizao do Congresso Nacional, ouvidas as
comunidades afetadas, ficando-lhes assegurada participao nos resultados da
lavra, na forma da lei.
4 - As terras de que trata este artigo so inalienveis e indisponveis, e os
direitos sobre elas, imprescritveis.
5 - vedada a remoo dos grupos indgenas de suas terras, salvo, ad
referendum do Congresso Nacional, em caso de catstrofe ou epidemia que
ponha em risco sua populao, ou no interesse da soberania do Pas, aps
deliberao do Congresso Nacional, garantido, em qualquer hiptese, o retorno
imediato logo que cesse o risco.
6 - So nulos e extintos, no produzindo efeitos jurdicos, os atos que
tenham por objeto a ocupao, o domnio e a posse das terras a que se refere
este artigo, ou a explorao das riquezas naturais do solo, dos rios e dos lagos
nelas existentes, ressalvado relevante interesse pblico da Unio, segundo o
que dispuser lei complementar, no gerando a nulidade e a extino do direito
indenizao ou aes contra a Unio, salvo, na forma da lei, quanto s
benfeitorias derivadas da ocupao de boa f.
7 - No se aplica s terras indgenas o disposto no Art. 174, 3 e 4.

Princpio da funo social da propriedade no cdigo civil de 2002


O nosso ordenamento jurdico passa por um processo de constitucionalizao
do direito civil. Destarte, como a nossa lei maior contemplou, especificamente,

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 40


o princpio da funo social da propriedade, o direito civil deve ser interpretado
conforme o que foi estabelecido na Constituio, que tem fora imperativa
normativa sobre o direito civil.

O Cdigo Civil de 2002 abandona a ideia patrimonialista adotada pelo Cdigo de


1916, e incorpora a concepo social e funcional da propriedade. Privilegia o
princpio da funo social da propriedade.

O artigo 1.228 do atual diploma Civil exalta a funcionalidade da propriedade,


estabelecendo limites e deveres para o exerccio mais justo daquele direito.
O pargrafo 1 do artigo supracitado explicita o princpio fundamental do meio
ambiente sadio e equilibrado previsto no art. 225 da Constituio:

Art. 1228 - O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o


direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou
detenha.
1- O direito de propriedade deve ser exercido em consonncia com as suas
finalidades econmicas e sociais e de modo que sejam preservados, de
conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas
naturais, o equilbrio ecolgico e o patrimnio histrico e artstico, bem como
evitada a poluio do ar e das guas.

Art. 225 - Todos tm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado,


bem de uso comum do povo e essencial sadia qualidade de vida, impondo-se
ao Poder Pblico e coletividade o dever de defend-lo e preserv-lo para as
presentes e futuras geraes.

O uso adequado da propriedade, respeitando o meio ambiente, pretende


garantir um futuro com menos conflitos ambientais do que hoje. Afinal, grande
parte dos problemas enfrentados na atualidade so consequncias diretas do
mau uso da propriedade.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 41


A conscincia ambiental incorporada com um dever para o exerccio do poder
de uso da propriedade e um limitador da propriedade privada.

Dos direitos e deveres


Art. 1.228; 2 - So defesos os atos que no trazem ao proprietrio qualquer
comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela inteno de prejudicar
outrem.

Art. 187. Tambm comete ato ilcito o titular de um direito que, ao exerc-lo,
excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econmico ou social,
pela boa-f ou pelos bons costumes.

Art. 1.228; 2 - So defesos os atos que no trazem ao proprietrio qualquer


comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela inteno de prejudicar
outrem.

Art. 187. Tambm comete ato ilcito o titular de um direito que, ao exerc-lo,
excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econmico ou social,
pela boa-f ou pelos bons costumes.

O pargrafo terceiro do mesmo artigo 1.228 trata da interveno do Estado na


propriedade privada, provando no ser a propriedade um direito absoluto e que
a faculdade de dispor pode ser provocada pelo interesse da maioria.

Art. 1.228 - 3 - O proprietrio pode ser privado da coisa, nos casos de


desapropriao, por necessidade ou utilidade pblica ou interesse social, bem
como no de requisio, em caso de perigo pblico iminente.

Os pargrafos quarto e quinto do supracitado artigo do poder ao magistrado


de converter uma ao reivindicatria em indenizatria. Muitos doutrinadores
sustentam que uma nova forma de aquisio da propriedade e outros uma
desapropriao proporcionada pelo judicirio em vez do legislativo.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 42


4 - O proprietrio tambm pode ser privado da coisa se o imvel
reivindicado consistir em extensa rea, na posse ininterrupta e de boa-f, por
mais de cinco anos, de considervel nmero de pessoas, e estas nela houverem
realizado, em conjunto ou separadamente, obras e servios considerados pelo
juiz de interesse social e econmico relevante.
5 - No caso do pargrafo antecedente, o juiz fixar a justa indenizao
devida ao proprietrio; pago o preo, valer a sentena como ttulo para o
registro do imvel em nome dos possuidores.

A posse a que se refere o pargrafo quarto tem que ser aquela exercida com a
funo social de moradia, investimento ou trabalho, dando cumprimento ao
princpio da socialidade, paradigma basilar do nosso diploma civil. A doutrina
diverge a respeito da natureza do instituto.

Alguns defendem ser uma espcie de desapropriao, o que combatido por


outros, que j entendem tratar-se de matria de direito privado. Portanto, no
podendo ter tal natureza. H, ainda, aqueles que afirmam que uma espcie
de usucapio onerosa, mas encontram oponentes que sustentam que, caso a
indenizao a ser paga ao proprietrio seja feita pelo adquirente, a funo
social do instituto cai por terra.

A IV Jornada de Direito Civil


A fim de proporcionar a aplicabilidade desse instituto, a IV JORNADA DE
DIREITO CIVIL do Conselho Federal de Justia editou enunciados sobre o tema:

304 Art.1.228. So aplicveis as disposies dos 4 e 5 do art. 1.228 do


Cdigo Civil s aes reivindicatrias relativas a bens pblicos dominicais,
mantido, parcialmente, o Enunciado 83 da I Jornada de Direito Civil, no que
concerne s demais classificaes dos bens pblicos.

305 Art.1.228. Tendo em vista as disposies dos 3 e 4 do art. 1.228 do


Cdigo Civil, o Ministrio Pblico tem o poder-dever de atuao nas hipteses

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 43


de desapropriao, inclusive a indireta, que envolvam relevante interesse
pblico, determinado pela natureza dos bens jurdicos envolvidos.
Desapropriao, inclusive a indireta, que envolvam relevante interesse pblico,
determinado pela natureza dos bens jurdicos envolvidos.

306 Art.1.228. A situao descrita no 4 do art. 1.228 do Cdigo Civil


enseja a improcedncia do pedido reivindicatrio.

307 Art.1.228. Na desapropriao judicial (art. 1.228, 4), poder o juiz


determinar a interveno dos rgos pblicos competentes para o
licenciamento ambiental e urbanstico.

308 Art.1.228. A justa indenizao devida ao proprietrio em caso de


desapropriao judicial (art. 1.228, 5) somente dever ser suportada pela
Administrao Pblica no contexto das polticas pblicas de reforma urbana ou
agrria, em se tratando de possuidores de baixa renda e desde que tenha
havido interveno daquela nos termos da lei processual. No sendo os
possuidores de baixa renda, aplica-se a orientao do enunciado 84 da I
Jornada de Direito Civil.

309 Art.1.228. O conceito de posse de boa-f de que trata o art. 1.201 do


Cdigo Civil no se aplica ao instituto previsto no 4 do art. 1.228.

310 - Interpreta-se extensivamente a expresso imvel reivindicado (art.


1.228, 4), abrangendo pretenses tanto no juzo petitrio quanto no
possessrio.

311 - Caso no seja pago o preo fixado para a desapropriao judicial, e


ultrapassado o prazo prescricional para se exigir o crdito correspondente,
estar autorizada a expedio de mandado para registro da propriedade em
favor dos possuidores.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 44


Da aplicabilidade
Diante desses enunciados, o instituto se tornou aplicvel, pois a boa-f exigida
no requer a ignorncia pelo possuidor de fato impeditivo da posse, como se
aplica aos demais casos previstos em lei. Assim, seria praticamente impossvel a
sua utilizao por um grande nmero de pessoas, como exige o artigo.
Outro ponto esclarecedor foi a possibilidade de sua aplicao propriedade
pblica, sendo uma exceo regra da inalienabilidade dos bens pblicos e
informando que somente podero ser utilizados para aquisio de bens
dominicais.

Vale ressaltar que a indenizao prevista no artigo 1.228, pargrafo quinto do


Cdigo Civil, devida por aquele que ir adquirir a propriedade conforme
enunciado 84 da I Jornada de Direito Civil CFJ, excepcionalmente quando o
adquirente no possuir renda suficiente para arcar com a indenizao e tenha
havida interveno do Estado no processo, ou ainda esteja no contexto de
polticas pblicas e fins de reforma agrria, a Administrao Pblica que
custear a indenizao devida ao proprietrio do bem.

84 Art. 1.228: A defesa fundada no direito de aquisio com base no


interesse social (art. 1.228, 4 e 5, do novo Cdigo Civil) deve ser arguida
pelos rus da ao reivindicatria, eles prprios responsveis pelo pagamento
da indenizao.

Assim, percebemos que o legislador e os operadores do direito tm reunido


esforos para exaltar o princpio da funo social e aplic-lo ao direito de
propriedade, fazendo com que ele se torne mais justo e igualitrio nas
sociedades atuais e futuras.

Perda da propriedade
A propriedade tem como uma das sua principais caractersticas a perpetuidade,
permanecendo em mos do seu titular enquanto for de seu interesse, inclusive,

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 45


podendo transmitir o direito a seus herdeiros como determina o princpio da
saisine, previsto expressamente no artigo 1.784 do Cdigo Civil.

Art. 1.784. Aberta a sucesso, a herana transmite-se, desde logo, aos


herdeiros legtimos e testamentrios.

Em regra, o proprietrio s deixa de ser titular desse direito por vontade


prpria ao alienar, renunciar ou abandonar a coisa. Excepcionalmente, pelo
perecimento ou desapropriao, com a adjuno e arrematao de bens,
ocorrer a perda involuntria da propriedade.

Art. 1.275. Alm das causas consideradas neste Cdigo, perde-se a


propriedade:
I - por alienao;
II - pela renncia;
III - por abandono;
IV - por perecimento da coisa;
V - por desapropriao.
Pargrafo nico. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da
propriedade imvel sero subordinados ao registro do ttulo transmissivo ou do
ato renunciativo no Registro de Imveis.

A relao proprietrio X propriedade


Abaixo, clique em cada um dos cones para aprender sobre os atos existentes
nesta relao:

A alienao d-se pela celebrao de negcio jurdico bilateral, atravs do qual


o proprietrio transfere, gratuita ou onerosamente, a titularidade a outrem,
subordinado ao registro do ttulo no Registro de Imveis.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 46


O abandono, apesar de ser tambm um ato unilateral, no se confunde com a
renncia, pois no se opera de forma expressa. Apenas o modo de agir do
proprietrio para com a coisa caracteriza o abandono.

A renncia um negcio unilateral, no qual o proprietrio, expressamente, abre


mo de sua titularidade sobre o bem. Deve ser revestida na forma de escritura
pblica e devidamente registrada.

A perda pelo perecimento do bem decorrente da perda da prpria coisa.


Decorre de ato involuntrio de fenmenos naturais ou por ato voluntrio de
destruio do bem.

Outras formas de perda da propriedade, como a usucapio e acesso, so


vistas sob duplo aspecto: de um lado, a aquisio da propriedade de forma
originria por novo titular, e, de outro, a perda da propriedade pelo antigo
titular do domnio. Lembrando que isso tambm acontece no caso da
propriedade resolvel e as que so consequncias de condenaes criminais.

Atualmente, existem vrias controvrsias a respeito da perda da propriedade,


em especial, pela aplicao de mecanismos que tornam operveis o princpio da
funo social. A desapropriao, mais do que nunca, tem sido utilizada como
ferramenta para aplicabilidade daquele princpio basilar do direito civil e nunca
se deu tanta importncia supremacia do interesse pblico.

Da desapropriao
A desapropriao instituto tpico de direito pblico, com fundamentos
constitucionais e regulamentada pelo direito administrativo, mas tem reflexos
direto no direito privado, pois determina a perda da propriedade que objeto
de estudo do direito civil.

Art. 5 da CRFB - XXIV - a lei estabelecer o procedimento para


desapropriao por necessidade ou utilidade pblica, ou por interesse social,

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 47


mediante justa e prvia indenizao em dinheiro, ressalvados os casos previstos
nesta Constituio.

Segundo o Cdigo Civil:

Art. 1.228 - 3 - O proprietrio pode ser privado da coisa, nos casos de


desapropriao, por necessidade ou utilidade pblica ou interesse social, bem
como no de requisio, em caso de perigo pblico iminente.
Art. 1.275. Alm das causas consideradas neste Cdigo, perde-se a
propriedade:
(...)
V - por desapropriao.

Assim, a desapropriao a perda da propriedade particular pelo


reconhecimento de interesse pblico que deve prevalecer em relao a algum
bem, sendo uma forma originria de aquisio do domnio, pois o bastante
para instituir a titularidade do bem ao poder pblico. Porm, a administrao
pblica paga pelo bem desapropriado, mas a perda da titularidade s acontece
com o registro da sentena ou do acordo no cartrio de Registro de Imveis.

A desapropriao se d em duas fases. A primeira, declaratria, na qual ser


indicada a necessidade pblica para a expropriao do bem, e a fase
executria, na qual sero adotadas as medidas necessrias para implementao
da expropriao propriamente dita. O procedimento s chega a via judicial caso
o proprietrio no concorde com o valor da indenizao.

A desapropriao pode se dar por via indireta, quando o Poder Pblico deixa de
ocupar o bem em carter definitivo, sem observar os procedimentos
necessrios. O proprietrio que deixar a Administrao dar destinao pblica,
sem nenhum impedimento, pode pleitear a indenizao por perdas e danos,
que corresponder justa indenizao da desapropriao legal.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 48


A desapropriao para fins de reforma agrria
A Constituio prev a possibilidade da desapropriao de terras improdutivas
para reforma agrria, aplicando o princpio da funo social da propriedade.
Assim, se um proprietrio no der destinao econmica adequada:

Art. 184 - Compete Unio desapropriar por interesse social, para fins de
reforma agrria, o imvel rural que no esteja cumprindo sua funo social,
mediante prvia e justa indenizao em ttulos da dvida agrria, com clusula
de preservao do valor real, resgatveis no prazo de at vinte anos, a partir
do segundo ano de sua emisso, e cuja utilizao ser definida em lei.
1 - As benfeitorias teis e necessrias sero indenizadas em dinheiro.
2 - O decreto que declarar o imvel como de interesse social, para fins de
reforma agrria, autoriza a Unio a propor a ao de desapropriao.
3 - Cabe lei complementar estabelecer procedimento contraditrio
especial, de rito sumrio, para o processo judicial de desapropriao.
4 - O oramento fixar anualmente o volume total de ttulos da dvida
agrria, assim como o montante de recursos para atender ao programa de
reforma agrria no exerccio.
5 - So isentas de impostos federais, estaduais e municipais as operaes de
transferncia de imveis desapropriados para fins de reforma agrria.
Art. 185 - So insuscetveis de desapropriao para fins de reforma agrria:
I - a pequena e mdia propriedade rural, assim definida em lei, desde que seu
proprietrio no possua outra;
II - a propriedade produtiva.

E ainda:
Pargrafo nico - A lei garantir tratamento especial propriedade produtiva e
fixar normas para o cumprimento dos requisitos relativos a sua funo social.

Art. 186 - A funo social cumprida quando a propriedade rural atende,


simultaneamente, segundo critrios e graus de exigncia estabelecidos em lei,
aos seguintes requisitos:

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 49


I - aproveitamento racional e adequado;
II - utilizao adequada dos recursos naturais disponveis e preservao do
meio ambiente;
III - observncia das disposies que regulam as relaes de trabalho;
IV - explorao que favorea o bem-estar dos proprietrios e dos
trabalhadores.

A maioria dos autores entende que, no Brasil, s pode ser desapropriada para
fins de reforma agrria a grande propriedade rural improdutiva. Outra parte da
doutrina entende que a produtividade do imvel no pode ser interpretada de
forma isolada, pois h de se avaliar se a mesma no foi alcanada violando
outros preceitos constitucionais, como a explorao de trabalho escravo ou
infantil, por exemplo, sob pena de ser possvel a desapropriao nesses casos.

Assim, considerando a interpretao da Constituio de forma integral, no se


pode acreditar que uma grande propriedade rural que tenha alcanado sua
produtividade ferindo princpios basilares, como o da dignidade da pessoa
humana, merea qualquer preservao quanto sua propriedade, em
detrimento do proprietrio que no consegue dar cumprimento funo social
por falta de condies financeiras e pouco incentivo governamental, para que
promova a produo de frutos em sua propriedade.

A quebra de patentes de medicamentos por interesse pblico


A propriedade intelectual o poder de uma pessoa sobre um bem imaterial.
Tais propriedades gozam de proteo e de limitaes, como os direitos sobre os
bens corpreos. As propriedades incorpreas englobam as categorias artsticas,
tcnicas e cientficas e so regidas por regras prprias que protegem a ligao
do autor a seus bens imateriais, garantindo a exclusividade e evitando a
explorao indevida.
Assim, atravs do sistema de patentes, o direito de explorao da obra
conferido com exclusividade, temporariamente, ao titular do domnio. A
Conveno da Unio de Paris, em 1883, deu origem ao hoje denominado

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 50


Sistema Internacional da Propriedade Industrial, que fez surgir a nova classe
de propriedade intelectual.

No Brasil, a lei que protege as patentes a Lei sobre Propriedade Intelectual n


9.279/96, que trouxe diversas transformaes, inclusive a proteo a produtos
e processos farmacuticos e de biotecnologia. As patentes medicamentosas so
submetidas anlise pela ANVISA (Agncia Nacional de Vigilncia Sanitria),
conforme artigo 229 da Lei de Propriedade Intelectual, supracitada.
Clique na imagem para conhecer os artigos 42 e 229, que tratam do assunto.

Art. 42. A patente confere ao seu titular o direito de impedir terceiro, sem o seu
consentimento, de produzir, usar, colocar venda, vender ou importar com
estes propsitos:
I - produto objeto de patente;
II - processo ou produto obtido diretamente por processo patenteado.
1 Ao titular da patente assegurado ainda o direito de impedir que terceiros
contribuam para que outros pratiquem os atos referidos neste artigo.
2 Ocorrer violao de direito da patente de processo, a que se refere o
inciso II, quando o possuidor ou proprietrio no comprovar, mediante
determinao judicial especfica, que o seu produto foi obtido por processo de
fabricao diverso daquele protegido pela patente.

"Art. 229 - A concesso de patentes para produtos e processos farmacuticos


depender da prvia anuncia da ANVISA".

A propriedade e o interesse pblico


Em alguns casos, a propriedade tem de ser relativizada com o interesse pblico.
A Constituio de 1988 trata a sade como um direito social fundamental,
garantidor do princpio da dignidade da pessoa humana.
Art. 6 So direitos sociais a educao, a sade, a alimentao, o trabalho, a
moradia, o lazer, a segurana, a previdncia social, a proteo maternidade e
infncia, a assistncia aos desamparados, na forma desta Constituio.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 51


O alto preo cobrado pelos medicamentos, justificado pelo alto valor investido
pelas indstrias farmacuticas em pesquisas, inviabiliza, muitas vezes, o acesso
de grande parte da populao de ter acesso sade.

A licena compulsria por interesse pblico se tornou fundamental para


desenvolver polticas pblicas de acesso sade e de medicamentos. Essa
matria traz diversas discusses, pois existe conflito entre o interesse privado
da indstria farmacutica proprietria da patente e o interesse pblico.

Em 1986, no Brasil, foi criado o Programa Nacional de DST e AIDS, em


princpio, para distribuir remdios gratuitamente aos portadores de HIV. Esse
direito foi confirmado posteriormente pelo decreto-lei n 9.313/96, cumprindo o
que foi estabelecido na Constituio.

O Decreto n 6.108/07 obteve uma licena compulsria de duas patentes de


propriedade do laboratrio Merck Sharp & Dohme (MSD). Conforme a redao
do artigo primeiro desse decreto, a desapropriao se d por necessidade
pblica, sendo fundamental para que os portadores de HIV e AIDS tenham
possibilidade de utilizar o medicamento.

Art. 1o Fica concedido, de ofcio, licenciamento compulsrio por interesse


pblico das Patentes nos 1100250-6 e 9608839-7.
1o O licenciamento compulsrio previsto no caput concedido sem
exclusividade e para fins de uso pblico no comercial, no mbito do Programa
Nacional de DST/Aids, nos termos da Lei no 9.313, de 13 de novembro de
1996, tendo como prazo de vigncia cinco anos, podendo ser prorrogado por
at igual perodo.
2o O licenciamento compulsrio previsto no caput extinguir-se- mediante
ato do Ministro de Estado da Sade, se cessarem as circunstncias de interesse
pblico que o determinaram.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 52


Assim, vemos que para a melhor soluo que seja aplicado o princpio da
proporcionalidade. Dessa maneira, o Estado protege o interesse privado da
propriedade garantido constitucionalmente, mas tambm, defende o interesse
pblico quando fundamental a quebra da patente, para garantir o acesso
sade, direito fundamental do ser humano.

Vale lembrar que o licenciamento compulsrio deve se dar mediante


indenizao ao proprietrio, pretendendo que os investimentos em pesquisas
feitos pela indstrias farmacuticas no diminuam por falta de interesse no
setor.

Usucapio coletiva
Essa modalidade de aquisio da propriedade imvel urbana est prevista,
expressamente, nos artigos 182 e 183 da Constituio de 1988, que
estabelecem as diretrizes gerais de polticas urbansticas.

Art. 182 - A poltica de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Pblico


municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o
pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantir o bem-estar de
seus habitantes.
1 - O plano diretor, aprovado pela Cmara Municipal, obrigatrio para
cidades com mais de vinte mil habitantes, o instrumento bsico da poltica de
desenvolvimento e de expanso urbana.
2 - A propriedade urbana cumpre sua funo social quando atende s
exigncias fundamentais de ordenao da cidade expressas no plano diretor.
3 - As desapropriaes de imveis urbanos sero feitas com prvia e justa
indenizao em dinheiro.
4 - facultado ao Poder Pblico municipal, mediante lei especfica para rea
includa no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietrio do
solo urbano no edificado, subutilizado ou no utilizado, que promova seu
adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificao compulsrios;

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 53


II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no
tempo;
III - desapropriao com pagamento mediante ttulos da dvida pblica de
emisso previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de
at dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real
da indenizao e os juros legais.

Art. 183 - Aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos e
cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem
oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o
domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
1 - O ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem ou
mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
2 - Esse direito no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
3 - Os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio.

A Lei n 10.257/00, conhecida como Estatuto da Cidade, regulamentou a


matria nos seus artigos 9 a 14, que tm a seguinte redao:

Art. 9o Aquele que possuir como sua rea ou edificao urbana de at


duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e
sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o
domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
1o O ttulo de domnio ser conferido ao homem ou mulher, ou a ambos,
independentemente do estado civil.
2o O direito de que trata este artigo no ser reconhecido ao mesmo
possuidor mais de uma vez.
3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legtimo continua, de pleno direito,
a posse de seu antecessor, desde que j resida no imvel por ocasio da
abertura da sucesso.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 54


Art. 10. As reas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados,
ocupadas por populao de baixa renda para sua moradia, por cinco anos,
ininterruptamente e sem oposio, onde no for possvel identificar os terrenos
ocupados por cada possuidor, so susceptveis de serem usucapidas
coletivamente, desde que os possuidores no sejam proprietrios de outro
imvel urbano ou rural.
1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo,
acrescentar sua posse de seu antecessor, contanto que ambas sejam
contnuas.
2o A usucapio especial coletiva de imvel urbano ser declarada pelo juiz,
mediante sentena, a qual servir de ttulo para registro no cartrio de registro
de imveis.
3o Na sentena, o juiz atribuir igual frao ideal de terreno a cada
possuidor, independentemente da dimenso do terreno que cada um ocupe,
salvo hiptese de acordo escrito entre os condminos, estabelecendo fraes
ideais diferenciadas.
4o O condomnio especial constitudo indivisvel, no sendo passvel de
extino, salvo deliberao favorvel tomada por, no mnimo, dois teros dos
condminos, no caso de execuo de urbanizao posterior constituio do
condomnio.
5o As deliberaes relativas administrao do condomnio especial sero
tomadas por maioria de votos dos condminos presentes, obrigando tambm
os demais, discordantes ou ausentes.

Art. 11. Na pendncia da ao de usucapio especial urbana, ficaro


sobrestadas quaisquer outras aes, petitrias ou possessrias, que venham a
ser propostas relativamente ao imvel usucapiendo.
Art. 12. So partes legtimas para a propositura da ao de usucapio especial
urbana:
I o possuidor, isoladamente ou em litisconsrcio originrio ou superveniente;
II os possuidores, em estado de composse;

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 55


III como substituto processual, a associao de moradores da comunidade,
regularmente constituda, com personalidade jurdica, desde que explicitamente
autorizada pelos representados.
1o Na ao de usucapio especial urbana obrigatria a interveno do
Ministrio Pblico.
2o O autor ter os benefcios da justia e da assistncia judiciria gratuita,
inclusive perante o cartrio de registro de imveis.

Art. 13. A usucapio especial de imvel urbano poder ser invocada como
matria de defesa, valendo a sentena que a reconhecer como ttulo para
registro no cartrio de registro de imveis.

Art. 14. Na ao judicial de usucapio especial de imvel urbano, o rito


processual a ser observado o sumrio.

A finalidade do instituto regularizar a situao fundiria das favelas urbanas e


promover polticas de urbanizao e desenvolvimento dessas reas. Nas
comunidades, no se tm terrenos individualizados, portanto no poderiam ser
objeto de aquisio pela usucapio, ordinria ou extraordinria.

Usucapio: a modalidade de acordo com a lei


So requisitos para aquisio da propriedade por essa modalidade de
usucapio, conforme o artigo 10 do Estatuto da Cidade, que a rea urbana seja
particular e maior que 250 metros quadrados, no podendo ser usucapidos
imveis pblicos, que a ocupao seja feita por populao de baixa renda,
cabendo ao juiz examinar cada um, individualmente, para saber se esto
enquadrados nessas hipteses.

A ocupao, em sua maioria, deve ter fins residenciais, mas eventuais imveis
utilizados para fins residenciais, ou mistos, no devem impedir a concesso do
ttulo de propriedade, pois deve-se aplicar o princpio da razoabilidade e o
interesse da maioria que deve prevalecer.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 56


A posse tem que ser mansa e pacfica, por um lapso temporal no inferior a
cinco anos, de terrenos que no possam ser individualmente caracterizados.
Esses dispositivos no devem ser interpretados de forma literal, mas sim,
aplicando-se a realidade concreta para regularizao de situaes de
favelizao.

A sentena que reconhece a propriedade pela usucapio urbana estabelece um


condomnio especial, sem possibilidade de extino, at que ocorra a
urbanizao da rea. A propriedade recair sobre toda a rea e determina a
frao ideal de cada um dos condomnios. Apenas quando se der a
urbanizao, com delimitao de ruas e a chegada do saneamento bsico, luz,
entre outros elementos estruturais, que ser delimitada a propriedade de
cada lote.

A sentena ter natureza mista, declaratria e constitutiva. Declaratria porque


reconhece a situao da usucapio coletiva, e constitutiva, pois estabelece um
condomnio especial, que no existia antes da sentena.

Esse instituto importantssimo para assegurar o direito moradia nas reas


urbanas, constitucionalmente reconhecido. mais uma forma de utilizao
adequada da propriedade e reconhecimento do princpio da funo social da
propriedade

Atividade proposta
XII EXAME DE ORDEM UNIFICADO (2013.3) - FGV - Prova aplicada em
09/02/2014
Situao-Problema: Jos, proprietrio de imvel situado na Av. Itlia, 120, na
cidade de Salvador/BA, concluiu a edificao de 100 baias destinadas criao
de porcos sem a observncia de lei municipal que probe a atividade em bairro
residencial. No bastasse o descumprimento da lei municipal, a malcheirosa
atividade vem atraindo ratos e moscas para a residncia de Joo, vizinho
contguo. Diante da situao, Joo pretende ajuizar demanda em face de Jos.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 57


Com base em tal situao, responda aos itens a seguir, utilizando os
argumentos jurdicos apropriados e a fundamentao legal pertinente ao caso.
A) A partir dos elementos de direito material constantes no enunciado, a
pretenso de Joo ser cabvel?
B) Caso o no atendimento da lei municipal fosse detectado pelo Municpio de
Salvador durante a edificao das baias, qual soluo jurdica processual tpica
poderia ser requerida?

Chave de resposta:
A) A pretenso de Joo encontra viabilidade no art. 1.277, Cdigo Civil,
podendo pleitear a cessao da interferncia prejudicial sade dos que
habitam seu imvel, vez que a atividade traz pragas, configurando-se o uso
anormal da propriedade por Jos.
B) A municipalidade poderia ajuizar ao de nunciao de obra nova, com base
no art. 934, III, do CPC, demonstrando que obra em curso contraria a
legislao municipal.

Referncias
AGHIARIAN, Hcules. Curso de direito imobilirio. 7. ed. Rio de Janeiro:
Lumen Juris, 2007.
CDIGO Civil Brasileiro. Lei n 10.406/02.
CONSTITUIO da Repblica Federativa do Brasil.
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos reais. 5. ed. Rio de
Janeiro: Lumen Juris, 2008.
GOMES, Orlando. Direitos reais. 19. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2004.
GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. 7. ed. Rio de Janeiro:
Saraiva, 2010. v. 5.
MELO, Marco Aurlio Bezerra de. Direito das coisas. 4. ed. Rio de Janeiro:
Lumen Juris, 2010.
MELLO, Cleyson de Moraes. Curso de direito civil: direito das coisas. Rio de
Janeiro: Freitas Bastos, 2009.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 58


PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituies de direito civil. Rio de Janeiro:
Forense. v. 4.
ROSENVALD, Nelson. Direitos reais. 3. ed. Rio de Janeiro: Impetus, 2004.
TARTUCE, Flvio. Direito civil: direito das coisas. 4. ed. So Paulo: Mtodo,
2012. v. 4.

Exerccios de fixao
Questo 1
FCC - 2014 - Cmara Municipal de So Paulo - SP - Procurador Legislativo
Em relao propriedade, considere as afirmaes abaixo:
I. So defesos os atos que no trazem ao proprietrio qualquer comodidade ou
utilidade, e sejam animados pela inteno de prejudicar outrem.
II. A propriedade presume-se de modo absoluto, plena e exclusivamente.
III. A propriedade do solo abrange as jazidas, minas e demais recursos
minerais.
Est correto o que se afirma em:
a) II e III, apenas
b) I, II e III
c) I e III, apenas
d) I e II, apenas
e) I, apenas

Questo 2
CESPE - 2011 - EBC - Analista Advocacia
O Cdigo Civil adota frmula expressa para definir abuso de direito, colocando-
o na categoria de ato ilcito, assim considerado quando o titular de um direito,
ao exerc-lo, excede os limites manifestamente impostos pelo seu fim
econmico ou social, pela boa-f ou pelos bons costumes e, nessa situao, o
ato contrrio ao direito e ocasiona responsabilidade do agente pelos danos
causados.
a) Certo
b) Errado

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 59


Questo 3
FCC - 2012 - DPE-PR - Defensor Pblico
Acerca da propriedade e de suas formas de aquisio, est(o) correta(s):
I - Possui ininterruptamente, h seis anos, imvel urbano com 130 metros
quadrados, contguo com imvel de sua propriedade com 80 metros quadrados,
tem direito usucapio urbana.
II - Reivindica extensa rea de terras de sua propriedade, atualmente ocupada
por trinta famlias que ingressaram h nove anos no local, de boa-f, em razo
de um processo irregular de loteamento, vindo a urbanizar a rea com recursos
prprios, pode vir a ser privado da coisa, desde que devidamente indenizado
pelos possuidores.
III - Invadiu imvel alheio e ali estabeleceu sua moradia habitual h onze anos,
cultivando no local hortalias para venda na regio, ter de aguardar mais
quatro anos para adquirir direito aquisio da propriedade por usucapio.
IV - Possuiu de forma contnua e de boa-f bem mvel como seu pelo perodo
de dois anos, tem direito aquisio da propriedade por usucapio.
a) II e III, apenas
b) I, II e III
c) I e III, apenas
d) II apenas

Questo 4
CESPE - 2011 - TRF - 2 REGIO - Juiz Federal
Considerando a funo social da propriedade e seus consectrios, correto
afirmar que est(o) correta(s):
I - A desapropriao-sano, aplicada propriedade urbana que no cumpra
sua funo social, tem por finalidade transferir permanentemente o imvel ao
poder pblico.
II - De acordo com entendimento do STJ, impossvel a revogao de clusulas
de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas por
testamento em imvel, com base no princpio da funo social da propriedade.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 60


III - A edificao compulsria da propriedade urbana que no cumpria sua
funo social no se transfere ao novo adquirente do imvel.
IV -Uma das diretrizes do plano diretor, instrumento necessrio ao
cumprimento da funo social da propriedade urbana, consiste em impedir a
inadequada utilizao do imvel e a reteno especulativa que interfiram nos
projetos de desenvolvimento urbano.
a) IV apenas
b) I, II e III
c) I e III, apenas
d) II apenas

Questo 5
TRF - 3 REGIO - 2013 - TRF - 3 REGIO - Juiz Federal
Os pargrafos 4o e 5o, do artigo 1.228, do Cdigo Civil, reproduzem: 4o. O
proprietrio tambm poder ser privado da coisa se o imvel consistir em
extensa rea, na posse ininterrupta e de boa-f, por mais de cinco anos, de
considervel nmero de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto
ou separadamente, obras e servios considerados pelo juiz de interesse social e
econmico relevante.
5o. No caso do pargrafo antecedente, o juiz fixar a justa indenizao
devida ao proprietrio; pago o preo, valer a sentena com o ttulo para o
registro do imvel em nome dos possuidores.
Aps a anlise das assertivas abaixo, assinale, ao fim, a nica opo
considerada equivocada:
I - Os pargrafos em tela referem-se a uma nova espcie de usucapio,
denominada de usucapio social, referente rea de terras, em zona rural, no
excedente a cinquenta hectares;
II - Os pargrafos em questo reportam-se inusitada modalidade de
desapropriao no constante do Cdigo Civil de 1916;
III - A figura jurdica tratada nos dispositivos anteriores diz respeito
desapropriao de natureza privada, sem previso de necessria ingerncia do
poder executivo;

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 61


IV - A quantificao quanto justa indenizao devida, assim como extensa
rea descrita, no possui critrios especificados em lei, tratando-se de clusulas
abertas;
V - Os titulares da denominada posse pr-labore, acima descrita, podero
buscar a prescrio aquisitiva do bem imvel rural que ocupam, por mais de
cinco anos, desde que se trate de populao de baixa renda, com escopo nico
de moradia.
a) As assertivas II, III e IV esto corretas
b) As assertivas I e III esto corretas
c) A assertiva V est incorreta
d) As assertivas II e IV esto corretas
e) Apenas duas assertivas esto incorretas

Questo 6
MPE-GO - 2012 - MPE-GO - Promotor de Justia
Est(o) incorreta(s):
I - A invaso do imvel causa de suspenso do processo expropriatrio para
fins de reforma agrria.
II - O imvel rural de domnio pblico ou particular objeto de esbulho
possessrio ou invaso motivada por conflito agrrio ou fundirio de carter
coletivo no ser vistoriado, avaliado ou desapropriado nos dois anos seguintes
sua desocupao, ou no dobro desse prazo, em caso de reincidncia.
III - As aes concernentes desapropriao de imvel rural, por interesse
social, para fins de reforma agrria, tm carter preferencial e prejudicial em
relao a outras aes referentes ao imvel expropriando, e independem do
pagamento de preparo ou de emolumentos.
IV - A competncia para as aes expropriatrias para fins de reforma agrria,
proposta por rgo federal executor da reforma agrria no Estado de Gois,
ser dos juzes de entrncia especial, com competncia exclusiva para questes
agrrias, designados pelo Tribunal de Justia de Gois.
a) As assertivas II, III e IV
b) As assertivas I e III

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 62


c) A assertiva IV
d) A assertiva II
e) Todas as assertivas esto incorretas

Questo 7
No que se refere s descries do Cdigo Civil acerca da Desapropriao:
I - O proprietrio pode ser privado da coisa na hiptese de necessidade ou
utilidade pblica.
II - O proprietrio pode ser privado da coisa em casos de interesse social.
III - O proprietrio pode ser privado da coisa se o imvel de sua propriedade
consistir em extensa rea, na posse ininterrupta e de boa-f, por mais de cinco
anos, de considervel nmero de pessoas, e estas nela houverem realizado
obras e servios considerados pelo juiz de interesse social e econmico
relevante.
IV - A sentena o ttulo para o registro de imveis, em casos de
desapropriao declarada pelo juiz como de interesse coletivo relevante, a
partir de obras realizadas por esta mesma coletividade, em imvel de terceiro.
V - O proprietrio pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriao, na
hiptese de perigo pblico iminente.
a) As assertivas II, III e IV esto incorretas
b) As assertivas I e III esto incorretas
c) A assertiva IV est incorreta
d) A assertiva II est incorreta
e) Todas as assertivas esto incorretas

Questo 8
CESPE - 2013 - Polcia Federal - Delegado de Polcia
Como causa de perda de propriedade de bem mvel, o abandono pode ser
presumido, desde que presente a inteno do proprietrio; como causa de
perda de propriedade de imvel, ser o abandono absolutamente presumido
ante o inadimplemento de nus fiscais, depois de cessados os atos de posse.
a) Certo

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 63


b) Errado

Questo 9
I. A ao reivindicatria dever ser julgada improcedente se os possuidores, em
sua defesa, alegarem usucapio coletiva, nos termos do Estatuto da Cidade.
II. O proprietrio reivindicante poder ser privado da rea reivindicada ainda
que no se declare usucapio em favor dos possuidores, devendo o magistrado,
nessa hiptese, fixar indenizao que, uma vez paga, permitir o registro da
propriedade em nome dos possuidores.
III. Inexiste matria de defesa que possa, com xito, sobrepor-se ao direito de
o proprietrio, no caso narrado, reivindicar o imvel.
IV. Os possuidores evitaro a procedncia da ao reivindicatria se alegarem
usucapio especial urbana individual.
Est(o) CORRETA(S):
a) Apenas a assertiva II
b) Apenas a assertiva III
c) Apenas as assertivas II e III
d) Apenas a assertiva I

Questo 10
FUNDATEC - 2012 - Prefeitura de Flores da Cunha - RS - Procurador Municipal
O Cdigo Civil estabelece causas de perda da propriedade. Indique, entre as
alternativas que seguem, aquela que NO indicada pelo cdigo como causa
de perda da propriedade:
a) Alienao
b) Renncia
c) Abandono
d) Desapropriao
e) Contrato de compra e venda

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 64


Aula 2
Exerccios de fixao
Questo 1 - E
Justificativa: Artigo 1.228; 2 - So defesos os atos que no trazem ao
proprietrio qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela
inteno de prejudicar outrem.

Questo 2 - A
Justificativa: Artigo 187. Tambm comete ato ilcito o titular de um direito que,
ao exerc-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim
econmico ou social, pela boa-f ou pelos bons costumes.

Questo 3 - D
Justificativa: Artigo 1.228 - 4 - O proprietrio tambm pode ser privado da
coisa se o imvel reivindicado consistir em extensa rea, na posse ininterrupta
e de boa-f, por mais de cinco anos, de considervel nmero de pessoas, e
estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e
servios considerados pelo juiz de interesse social e econmico relevante.
5 - No caso do pargrafo antecedente, o juiz fixar a justa indenizao
devida ao proprietrio; pago o preo, valer a sentena como ttulo para o
registro do imvel em nome dos possuidores.

Questo 4 - A
Justificativa: Artigo 182 da CF - A poltica de desenvolvimento urbano,
executada pelo Poder Pblico municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em
lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da
cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.
2 - A propriedade urbana cumpre sua funo social quando atende s
exigncias fundamentais de ordenao da cidade expressas no plano diretor.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 65


Questo 5 - B
Justificativa: Artigo 1.228 - 4 - O proprietrio tambm pode ser privado da
coisa se o imvel reivindicado consistir em extensa rea, na posse ininterrupta
e de boa-f, por mais de cinco anos, de considervel nmero de pessoas, e
estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e
servios considerados pelo juiz de interesse social e econmico relevante.
5 - No caso do pargrafo antecedente, o juiz fixar a justa indenizao
devida ao proprietrio; pago o preo, valer a sentena como ttulo para o
registro do imvel em nome dos possuidores.

Questo 6 - C
Justificativa: Artigo 184 - Compete Unio desapropriar por interesse social,
para fins de reforma agrria, o imvel rural que no esteja cumprindo sua
funo social, mediante prvia e justa indenizao em ttulos da dvida agrria,
com clusula de preservao do valor real, resgatveis no prazo de at vinte
anos, a partir do segundo ano de sua emisso, e cuja utilizao ser definida
em lei.
1 - As benfeitorias teis e necessrias sero indenizadas em dinheiro.
2 - O decreto que declarar o imvel como de interesse social, para fins de
reforma agrria, autoriza a Unio a propor a ao de desapropriao.
3 - Cabe lei complementar estabelecer procedimento contraditrio
especial, de rito sumrio, para o processo judicial de desapropriao.
4 - O oramento fixar anualmente o volume total de ttulos da dvida
agrria, assim como o montante de recursos para atender ao programa de
reforma agrria no exerccio.
5 - So isentas de impostos federais, estaduais e municipais as operaes de
transferncia de imveis desapropriados para fins de reforma agrria.

Questo 7 - C
Justificativa: Artigo 1.228 - 3 - O proprietrio pode ser privado da coisa,
nos casos de desapropriao, por necessidade ou utilidade pblica ou interesse
social, bem como no de requisio, em caso de perigo pblico iminente.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 66


Questo 8 - A
Justificativa: Artigo 1.276. O imvel urbano que o proprietrio abandonar, com
a inteno de no mais o conservar em seu patrimnio, e que se no encontrar
na posse de outrem, poder ser arrecadado, como bem vago, e passar, trs
anos depois, propriedade do Municpio ou do Distrito Federal, se se achar
nas respectivas circunscries.
1 O imvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstncias,
poder ser arrecadado, como bem vago, e passar, trs anos depois,
propriedade da Unio, onde quer que ele se localize.
2 Presumir-se- de modo absoluto a inteno a que se refere este artigo,
quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietrio de satisfazer os nus
fiscais.

Questo 9 - A
Justificativa: Artigo 10 do Estatuto da Cidade - As reas urbanas com mais de
duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por populao de baixa
renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio,
onde no for possvel identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, so
susceptveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores no
sejam proprietrios de outro imvel urbano ou rural.
1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo,
acrescentar sua posse de seu antecessor, contanto que ambas sejam
contnuas.
2o A usucapio especial coletiva de imvel urbano ser declarada pelo juiz,
mediante sentena, a qual servir de ttulo para registro no cartrio de registro
de imveis.
3o Na sentena, o juiz atribuir igual frao ideal de terreno a cada
possuidor, independentemente da dimenso do terreno que cada um ocupe,
salvo hiptese de acordo escrito entre os condminos, estabelecendo fraes
ideais diferenciadas.
4o O condomnio especial constitudo indivisvel, no sendo passvel de
extino, salvo deliberao favorvel tomada por, no mnimo, dois teros dos

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 67


condminos, no caso de execuo de urbanizao posterior constituio do
condomnio.
5o As deliberaes relativas administrao do condomnio especial sero
tomadas por maioria de votos dos condminos presentes, obrigando tambm
os demais, discordantes ou ausentes.

Questo 10 - E
Justificativa: Artigo 1.275. Alm das causas consideradas neste Cdigo, perde-
se a propriedade:
I - Por alienao;
II - Pela renncia;
III - Por abandono;
IV - Por perecimento da coisa;
V - Por desapropriao.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 68


Introduo
Nesta aula, estudaremos o instituto da usucapio como forma de aquisio da
propriedade: sua origem, conceito e fundamentos, alm dos requisitos gerais e
especficos para a aquisio da propriedade. Abordaremos tambm a influncia
do princpio da funo social da propriedade na criao e aplicao desse
instituto.

Analisaremos as diversas espcies de usucapio previstas ao longo do sistema


jurdico brasileiro, suas particularidades e pressupostos especiais.

Estudaremos os aspectos controversos da usucapio matrimonial, a mais nova


modalidade de usucapio, e as solues apresentadas para sua interpretao.

Objetivo:
1. Conceituar usucapio e seus requisitos;
2. Estabelecer as modalidades de usucapio e seus requisitos especficos.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 69


Contedo

Usucapio
Nas palavras de Carlos Roberto Gonalves, em Direito Civil Brasileiro, Volume V,
pgina 233:

A usucapio tambm chamada de prescrio aquisitiva, em confronto com a


prescrio extintiva, que disciplinada nos arts. 205 e 206 do Cdigo Civil. Em
ambas aparece o elemento tempo influindo na aquisio e na extino de
direitos.

A primeira, regulada no direito das coisas, modo originrio de aquisio da


propriedade e de outros direitos reais suscetveis de exerccio continuado (entre
eles, as servides e o usufruto) pela posse prolongada no tempo, acompanhada
de certos requisitos exigidos pela lei; a segunda, tratada na Parte Geral do
Cdigo Civil, a perda da pretenso e, por conseguinte, da ao atribuda a um
direito, e de toda sua capacidade defensiva, em consequncia do no uso dela
durante determinado espao de tempo.

Assim, as regras gerais de suspenso e interrupo da prescrio sero


aplicadas ao instituto da usucapio, que considerada uma forma originria de
aquisio da propriedade, pois no existe vnculo que ligue o adquirente pela
usucapio e o titular anterior do domnio.

A etimologia da palavra usucapio vem de usus, do latim, uso, e capionem,


tambm do latim, aquisio, o que significa aquisio pelo uso. Portanto,
podemos concluir que a aquisio da propriedade pela usucapio uma
consequncia do exerccio da posse na sua modalidade ad usucapionem.

O fundamento da usucapio est assentado, assim, no principio da utilidade


social, na convenincia de se dar segurana e estabilidade propriedade, bem
como de se consolidar as aquisies e facilitar a prova do domnio. Tal
instrumento, segundo consagrada doutrina, repousa na paz social e estabelece

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 70


a firmeza da propriedade, libertando-a de reivindicaes inesperadas, corta pela
raiz um grande numero de pleitos, planta a paz e a tranquilidade na vida social:
tem a aprovao dos sculos e o consenso unnime dos povos antigos e
modernos.

Fundamentos da usucapio
O fundamento para a usucapio matria controvertida na doutrina. Uma
primeira corrente, denominada de subjetivista, entende que a usucapio se
baseia na presuno de abandono do bem pelo proprietrio, que, tacitamente,
renuncia a propriedade da coisa.

Uma segunda corrente, a objetivista, acredita que a usucapio tem como


fundamento a consolidao da propriedade, dando juridicidade a uma situao
de fato, que a unio da posse e do tempo. A posse o fato objetivo, e o
tempo, a fora que opera a transformao do fato em direito.

Pressupostos da aquisio da propriedade pela usucapio


Clique nos itens abaixo para saber como a lei interpreta cada uma das
situaes.

Posse contnua
O possuidor deve exercer, em nome prprio, poderes inerentes propriedade,
usar, fruir, dispor ou reivindicar ininterruptamente. A posse que tiver lapso
temporal de interrupo no caracterizar o pressuposto necessrio para a
aquisio da propriedade.

Posse mansa e pacfica


No pode haver resistncia do proprietrio, nem fsica, nem jurdica. Assim,
enquanto o proprietrio estiver lutando atravs do desforo fsico, ou em juzo,
atravs de algum interdito possessrio, no se inicia a contagem do prazo para
a aquisio da propriedade pela usucapio.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 71


Lapso temporal
A usucapio a aquisio da propriedade pela posse prolongada de coisa
alheia. O lapso temporal necessrio para aquisio do direito de propriedade
varia de 2 a 15 anos, se o bem for mvel, dependendo da espcie de usucapio
que ser utilizada. O tempo de posse necessrio de 3 ou 5 anos, se for um
bem mvel a ser adquirido pela usucapio.

Animus domini
O ltimo pressuposto considera a inteno de propriedade em relao coisa.
Esse avalia a exteriorizao do possuidor de imagem de proprietrio da coisa.

Ateno
Nas palavras de Nelson Rosenvald, em Direitos Reais, 3 edio,
pg. 96, o animus domini:
Consiste no propsito de o usucapiente possuir a coisa como se
esta lhe pertencesse. Em virtude da causa originria da posse,
excluem-se da usucapio os que exercem temporariamente a
posse direta por fora da obrigao ou direito (art. 1.197 do CC).
Pessoas como locatrios, comodatrios e usufruturios recebem
a posse em virtude de uma relao jurdica de carter
temporrio, que, ao seu final, exigir a devoluo da coisa.
Portanto, durante todo o perodo em que exeram a posse
direta, no afastam a concomitncia da posse indireta daqueles
de quem houveram a coisa.

Dos requisitos
Usucapio Requisitos Gerais

Pessoais

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 72


Os requisitos pessoais referem-se s caractersticas pessoais para usucapir. O
adquirente deve ter capacidade jurdica. Alm disso, devem ser observadas as
causas obstativas, suspensivas e interruptivas da prescrio, elencadas nos
arts. 197 a 201 do Cdigo Civil.

Art. 197. No corre a prescrio:


I entre os cnjuges, na constncia da sociedade conjugal;
II entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar;
III entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a
tutela ou curatela.
Art. 198. Tambm no corre a prescrio:
I contra os incapazes de que trata o art. 3;
II contra os ausentes do pas em servio pblico da Unio, dos Estados ou
dos Municpios;
III contra os que se acharem servindo nas Foras Armadas, em tempo de
guerra."

Reais
Art. 199. No corre igualmente a prescrio:
I pendendo condio suspensiva;
II no estando vencido o prazo;
III pendendo ao de evico.

Art. 200. Quando a ao se originar de fato que deva ser apurado no juzo
criminal, no correr a prescrio antes da respectiva sentena definitiva.

Art. 201. Suspensa a prescrio em favor de um dos credores solidrios, s


aproveitam os outros se a obrigao for indivisvel.

Formais
Tais requisitos dizem respeito posse, que precisa ser exercida com animus
domini, ao prazo e sentena judicial, que tem natureza meramente

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 73


declaratria. Assim, a posse deve ser exercida de forma mansa, pacfica,
pblica, contnua e duradoura.

Conflito intertemporal de normas


O conflito de normas a existncia de duas normas conflitantes que tratam da
mesma matria. No caso da usucapio, os prazos reduzidos pela lei nova
(Cdigo Civil de 2002), que iniciaram na vigncia do Cdigo Civil de 1916, mas
que no se esgotaram at a entrada em vigor do cdigo atual.

Para a soluo desse conflito e saber se deve ser aplicado o Cdigo de 1916 ou
o atual, devem ser observadas as regras contidas nos artigos 2.028 e 2.029 do
Cdigo Civil de 2002.

Art. 2.028. Sero os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este
Cdigo, e se, na data de sua entrada em vigor, j houver transcorrido mais da
metade do tempo estabelecido na lei revogada.

"Art. 2.029. At dois anos aps a entrada em vigor deste Cdigo, os prazos
estabelecidos no pargrafo nico do art. 1.238 e no pargrafo nico do art.
1.242 sero acrescidos de dois anos, qualquer que seja o tempo transcorrido na
vigncia do anterior.

No Cdigo Civil de 1916, o prazo da usucapio extraordinria era de 20 anos e


foi reduzido pelo atual para 15, sendo que, em alguns casos, pode chegar a
apenas 10 anos. Portanto, devemos sempre observar de quanto foi o tempo
transcorrido na lei anterior para determinar qual a lei aplicvel ao caso.

Art. 550 Cdigo Civil de 1916 Aquele que, por 20 (vinte) anos, sem
interrupo, nem oposio, possuir como seu um imvel, adquirir-lhe- o
domnio, independentemente de ttulo e boa-f que, em tal caso, se presume,
podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentena, a qual lhe servir
de ttulo para transcrio no registro de imveis.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 74


Atividade proposta
Em 1987, Joo inicia posse ad usucapionem sobre um terreno de 1.000m,
pertencente a Bino sem justo ttulo, nem boa-f, o qual lhe serve de depsito
de lixo. Quatro anos depois, o proprietrio morre, sendo seu nico herdeiro seu
filho de 12 anos de idade. Atualmente, Joo deseja ajuizar ao de usucapio,
considerando que sua posse sempre foi mansa e pacfica.

Diante do caso, seria vivel a aquisio da propriedade por usucapio? Em caso


positivo, quando foi adquirida a propriedade? Justifique com base no
ordenamento em vigor.

Chave de resposta: Primeiro, preciso identificar que o prazo ficou suspenso


por quatro anos, pois no corre contra absolutamente incapaz (art. 198, I, CC).
Logo, no se considera o lapso de tempo compreendido entre 1991 a 1995.
Ademais, em 2003, quando entrou em vigor o atual Cdigo Civil, j havia sido
ultrapassada mais da metade do prazo prescricional aquisitivo da lei revogada
20 anos. Logo, este deve ser mantido, conforme o art. 2.028, CC. Isto posto,
considerando que a usucapio ocorreria em 20 anos, porm o prazo
permaneceu suspenso por quatro, a propriedade foi adquirida em 2011.

Espcies de usucapio de bens imveis - Usucapio extraordinria


A aquisio da propriedade pela usucapio extraordinria ocorre quando
algum exerce posse mansa e pacfica, initerruptamente, com animus domini,
pelo prazo de 15 anos, conforme o que est previsto no caput do artigo 1.238
do Cdigo Civil. No precisa ter justo ttulo, nem ter tomado posse de boa-f. O
prazo dessa modalidade foi reduzido, pois, no Cdigo Civil de 1916, era
necessrio 20 anos de posse.

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupo, nem oposio,
possuir como seu um imvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de
ttulo e boa-f; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentena, a
qual servir de ttulo para o registro no Cartrio de Registro de Imveis.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 75


O Cdigo Civil, mais uma vez, exalta o princpio da funo social e permite que
a propriedade seja adquirida em apenas 10 anos, se o possuidor der destinao
econmica adequada ao imvel que possui.

Art. 1.238 Pargrafo nico. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se- a


dez anos se o possuidor houver estabelecido no imvel a sua moradia habitual,
ou nele realizado obras ou servios de carter produtivo.

Espcies de usucapio de bens imveis - Usucapio ordinria


A usucapio ordinria, alm dos requisitos comuns a todas as modalidades,
exige que o possuidor tenha justo ttulo e boa-f, e exera posse com animus
domini pelo prazo de 10 anos continuamente.

Art. 1.242. Adquire tambm a propriedade do imvel aquele que, contnua e


incontestadamente, com justo ttulo e boa-f, o possuir por dez anos.

O prazo da usucapio ordinria cai para 5 anos se preenchidos os seguintes


requisitos: bem adquirido onerosamente; quem transferiu a propriedade era o
titular registrado no Registro de Imveis; exercer funo social e o registro for
posteriormente cancelada, caso tenha sido verificada alguma fraude.

Art. 1.242 Pargrafo nico. Ser de cinco anos o prazo previsto neste artigo
se o imvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro
constante do respectivo cartrio, cancelada posteriormente, desde que os
possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado
investimentos de interesse social e econmico.

Espcies de usucapio de bens imveis - Usucapio rural


A usucapio rural exige que o possuidor more e plante, com sua famlia, em
rea rural, em terreno que no ultrapasse 50 hectares e que no seja
proprietrio de outro imvel, para que possa adquirir a propriedade do bem no

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 76


prazo de 5 anos. Essa usucapio considerada por muitos como uma das mais
claras demonstraes do princpio da funo social da propriedade.

A usucapio rural se originou na Constituio de 1934 e foi resgatada pela


Carta Magna de 1988, em seu artigo 191.

Art. 191 Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano,


possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea de terra,
em zona rural, no superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu
trabalho ou de sua famlia, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe- a
propriedade.
Pargrafo nico Os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio.

Essa modalidade, tambm conhecida como usucapio pro labore, exige que o
possuidor trabalhe nas terras para que faa jus aquisio da propriedade em
lapso temporal menor do que das outras espcies. O Cdigo Civil reproduziu no
texto do artigo 1.239 o seguinte texto constitucional:

Art. 1.239. Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano,


possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea de terra em
zona rural no superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu
trabalho ou de sua famlia, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe- a
propriedade.

O artigo 2 da Lei n 6.969/81 autorizava a aquisio da propriedade pela


usucapio rural, tambm de terras devolutas, entendidas como tais, as que
pertencem a entidade pblicas federais, mas no so utilizadas para nenhuma
finalidade pblica. Porm, a maioria entende que esse artigo no foi
recepcionado pela Constituio de 1988, pois o artigo 191 exclui a aquisio de
qualquer rea pblica.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 77


Mas, vale lembrar, que alguns autores entendem que as terras devolutas no
so bens particulares, nem pblicos, pois o texto constitucional a trata
separadamente.

Espcies de usucapio de bens imveis - Usucapio urbana


Alguns autores, como Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenwald,
consideram essa usucapio, assim como a rural, uma miniusucapio
extraordinria, pois os requisitos de justo ttulo e boa-f so dispensados. A
aquisio da propriedade na usucapio urbana ocorre quando algum, que no
proprietrio de outro imvel, ocupa propriedade urbana de at 250 metros
quadrados, fazendo deste local sua moradia ou de famlia, pelo prazo de cinco
anos.

Essa espcie de usucapio foi criada pela Constituio de 1988, que trouxe no
texto do artigo 183 tal inovao:

Art. 183 Aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos e
cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem
oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o
domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
1 O ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem ou
mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
2 Esse direito no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
3 Os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio.

O Cdigo Civil repetiu o texto constitucional no artigo 1.240.

Art. 1.240 Aquele que possuir, como sua, rea urbana de at duzentos e
cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposio,
utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde
que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 78


1 O ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem ou
mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
2 O direito previsto no pargrafo antecedente no ser reconhecido ao
mesmo possuidor mais de uma vez.

Alguns doutrinadores, por entender que esse instituto foi criado com a inteno
de proteger a populao de baixa renda, afirmavam que os apartamentos s
poderiam ser adquiridos pela usucapio se suas fraes ideais no
ultrapassassem 250 m. Para esclarecer essa discusso, o Conselho Federal de
Justia, na Primeira Jornada de Direito Civil, pronunciou no enunciado 85 pela
possibilidade da aquisio de apartamento por usucapio urbana.

Enunciado 85 Art. 1.240: Para efeitos do art. 1.240, caput, do novo Cdigo
Civil, entende-se por "rea urbana" o imvel edificado ou no, inclusive
unidades autnomas vinculadas a condomnios edilcios.

Espcies de usucapio de bens imveis - Usucapio matrimonial


A usucapio matrimonial foi criada pela Lei n 12.424/11, acrescentando o
artigo 1.240-A do Cdigo Civil, que concedeu ao cnjuge abandonado, que
possui por dois anos imvel que faa parte da comunho com seu ex-cnjuge,
seja de at 250m e no seja proprietrio de outro bem, o direito de adquirir
exclusivamente a propriedade.

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem
oposio, posse direta, com exclusividade, sobre imvel urbano de at 250m
(duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-
cnjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua
moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio integral, desde que no
seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.

Esse novo instituto trouxe baila diversos questionamentos sobre sua


aplicabilidade. Ento, para tentar amenizar essa dvida, o Conselho Federal de

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 79


Justias, na V Jornada de Direito Civil, editou diversos enunciados, pretendendo
amenizar as dvidas que surgiram sobre essa usucapio.

O primeiro esclareceu que o prazo s se iniciou em 16 de junho de 2011,


quando a lei entrou em vigor e trouxe essa nova espcie de aquisio da
propriedade imvel ao ordenamento jurdico civil.

Enunciado 498 da V Jornada de Direito Civil A fluncia do prazo de 2 (dois)


anos previsto pelo art. 1.240-A para a nova modalidade de usucapio nele
contemplada tem incio com a entrada em vigor da Lei n 12.424/2011.

O segundo ponto abordado trata da expresso abandono de lar, que deve ser
tratado dentro de um contexto, no considerando apenas o afastamento do lar
conjugal.

Enunciado 499 da V Jornada de Direito Civil A aquisio da propriedade na


modalidade de usucapio prevista no art. 1.240-A do Cdigo Civil s pode
ocorrer em virtude de implemento de seus pressupostos anteriormente ao
divrcio. O requisito "abandono de lar" deve ser interpretado de maneira
cautelosa, mediante a verificao de que o afastamento do lar conjugal
representa descumprimento simultneo de outros deveres conjugais, tais como
assistncia material e sustento do lar, onerando desigualmente aquele que se
manteve na residncia familiar e que se responsabiliza unilateralmente pelas
despesas oriundas de manuteno da famlia e do prprio imvel, o que
justifica a perda da propriedade e a alterao do regime de bens quanto ao
imvel objeto de usucapio.

Depois, afirmaram que o imvel deve fazer parte da comunho de bens e que
todas as famlias teriam o mesmo direito.

Enunciado 500 da V Jornada de Direito Civil A modalidade de usucapio


prevista no art. 1.240-A do Cdigo Civil pressupe a propriedade comum do

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 80


casal e compreende todas as formas de famlia ou entidades familiares,
inclusive homoafetivas.

Ainda sobre o tema, determinaram que as seriam aplicadas, tambm, s


separaes de fato.

Enunciado 501 da V Jornada de Direito Civil As expresses "ex-cnjuge" e


"ex-companheiro", contidas no art. 1.240-A do Cdigo Civil, correspondem
situao ftica da separao, independentemente de divrcio.

Por fim, abordaram que a expresso posse direta no deve ter o mesmo
sentido do instituto que estabelece o desdobramento da posse.

Enunciado 502 da V Jornada de Direito Civil O conceito de posse direta


referido no art. 1.240-A do Cdigo Civil no coincide com a acepo empregada
no art. 1.197 do mesmo Cdigo.

Material complementar

Para saber mais sobre o assunto, acesse o vdeo disponvel em nossa


galeria de vdeos.
Para saber mais sobre a usucapio especial urbana, tambm
conhecida como usucapio familiar, leia os artigos disponveis em
nossa biblioteca virtual.

Referncias
AGHIARIAN, Hrcules. Curso de direito imobilirio. 7 ed. Rio de Janeiro:
Lumen Juris, 2007.
BRASIL. Cdigo civil brasileiro: Lei n 10.406/2002. Braslia: Dirio Oficial da
Unio, 2002.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 81


BRASIL. Constituio da Repblica Federativa do Brasil. Braslia: Senado
Federal, 1988.
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 5. ed. Rio de
Janeiro: Lumen Juris, 2008.
GOMES, Orlando. Direitos Reais. 19. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2004.
GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. 7. ed. Rio de Janeiro:
Saraiva , 2010. v. 5.
MELO, Marco Aurlio Bezerra de. Direito das coisas. 4. ed. Rio de Janeiro:
Lumen Juris, 2010.
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituies de Direito Civil. Rio de Janeiro:
Forense. v. 4.
ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 3. ed. Rio de Janeiro: Impetus, 2004.
TARTUCE, Flvio. Direito Civil. Direito das Coisas. 4. ed. So Paulo: Mtodo,
2012. v. 4.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. 9. ed. So Paulo: Atlas, 2009. v. 5.
VIANA, Marco Aurelio S. Curso de Direito Civil. Direito das Coisas. 1. ed. Rio
de Janeiro: Forense, 2008.

Exerccios de fixao
Questo 1
Indique a alternativa correta:
I O registro de ttulo gera uma presuno absoluta de propriedade daquele
cujo nome constar junto matrcula imobiliria como titular do direito.
II A usucapio e o direito hereditrio so modos de aquisio da propriedade
imvel em que o registro do ttulo no o ato constitutivo.
III A propriedade limitada quando o bem concedido ao uso do locatrio,
porque o proprietrio perde uma das suas faculdades jurdicas.
IV A usucapio coletiva, novidade no ordenamento jurdico ptrio, est
disposta no Cdigo Civil em vigor, no Artigo 1228, 4 e 5.
a) Somente esto corretas as afirmativas I e II
b) Somente esto corretas as afirmativas I e III
c) Somente esto corretas as afirmativas II e IV

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 82


d) Todas esto corretas, salvo a afirmativa II
e) Todas esto erradas, salvo a afirmativa II

Questo 2
Assinale a opo correta acerca da usucapio.
I O imvel pblico insuscetvel de usucapio, devendo-se, entretanto,
reconhecer como possuidor o particular que ocupa, de boa-f, aquela rea, ao
qual devido o pagamento de indenizao por acesses ou benfeitorias ali
realizadas.
II O direito do usucapiente funda-se sobre o direito do titular precedente e,
constituindo este o pressuposto daquele, determina-lhe a existncia, as
qualidades e sua extenso.
III Dois elementos esto normalmente presentes nas modalidades de
usucapio: o tempo e a posse, exigindo-se desta a caracterstica ad
usucapionem, referente visibilidade do domnio e a requisitos especiais, como
a continuidade e a pacificidade.
a) Somente esto corretas as afirmativas I e II
b) Somente esto corretas as afirmativas I e III
c) Todas esto corretas, salvo a afirmativa III
d) Todas esto corretas, salvo a afirmativa I
e) Todas esto incorretas

Questo 3
TRF 4 REGIO 2012 TRF 4 REGIO Juiz Federal
Dadas as assertivas abaixo, assinale a alternativa correta.
I Modo derivado de apossamento da coisa, denominado de tradio,
podendo ser efetiva, tambm conhecida como traditio longa manu; simblica,
tambm referida como fictio traditio; consensual, tambm aceita como traditio
brevi manu; e singular, tambm referida como constituto possessorio.
II Ius possessionis o direito fundado no fato da posse; ius possidendi o
direito fundado na propriedade.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 83


III A existncia de justo ttulo instaura a presuno de que a posse exercida
de boa-f, mas a sua falta no autoriza a concluso de que h m-f.
IV Direito real de habitao o direito personalssimo e temporrio de residir
em imvel, podendo ser cedido, e, quando conferido a mais de uma pessoa
conjuntamente, dispensa os coabitadores de pagar aluguel uns aos outros,
ainda que no residam todos no imvel.
V O artigo 1238, pargrafo nico, do Cdigo Civil de 2002, que trata da
usucapio extraordinria com prazo reduzido, tem aplicao imediata s posses
ad usucapionem j iniciadas, qualquer que seja o tempo transcorrido na
vigncia do Cdigo anterior, devendo apenas ser respeitada a frmula de
transio, segundo a qual sero acrescidos dois anos ao novo prazo, nos dois
anos aps a entrada em vigor do Cdigo de 2002.
a) Est correta apenas a assertiva II
b) Est correta apenas a assertiva V
c) Esto corretas apenas as assertivas I e IV
d) Esto corretas apenas as assertivas I, III e IV
e) Esto corretas apenas as assertivas II, III e V

Questo 4
FMP-RS 2012 TJ-AC Titular de Servios de Notas e de Registros
Remoo
Dispensa-se o registro do ttulo para efeito de aquisio da propriedade
imobiliria na(o):
a) Compra e venda
b) Adjudicao compulsria
c) Usucapio
d) Arrematao

Questo 5
FCC 2008 TCE-AL Procurador
NO so suscetveis de aquisio por usucapio:

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 84


a) Os bens cujo domnio conste no servio de registro de imveis como
pertencentes s pessoas absolutamente incapazes e os bens das autarquias.
b) Quaisquer bens mveis e os bens pblicos de uso comum do povo.
c) As terras devolutas e os imveis gravados por testamento com clusula de
inalienabilidade.
d) Os imveis de que o possuidor for titular de propriedade resolvel e os bens
cujo domnio constante do servio de registro de imveis pertencer a menor
de dezesseis anos ou a um prdigo.

Questo 6
FCC 2014 TJ-AP Juiz
Jos e Maria, casados sob o regime da comunho parcial de bens, adquiriram
um terreno em loteamento devidamente registrado com rea de 300 m, nele
construindo uma casa para residncia da famlia, que ocupa 250 m, sendo esta
rea murada, embora restassem nos fundos 50 m, contguos a uma outra rea
destinada a uma praa que, entretanto, no foi concluda, nem pela
municipalidade, nem pelo loteador. Jos abandonou a famlia, e Maria pediu
separao judicial, convertida posteriormente em divrcio, sendo o cnjuge
citado por edital, mas no houve a partilha de bens. Decorridos seis anos do
divrcio, Jos retornou e passou a ocupar a rea remanescente de 50 m do
imvel referido e mais 200 m contguos, onde se situaria a praa, nelas
construindo sua moradia. As casas de Jos e Maria so as nicas de cada um.
Passados dez anos do divrcio e cinco anos desde que Jos veio a residir, com
nimo de dono, no local mencionado e sem que sofressem oposio s
respectivas posses.
a) Apesar do tempo decorrido, nem Jos, nem Maria adquiririam o domnio
exclusivo das reas que ocupam, porque, aps a separao judicial,
extinguindo-se o regime de bens do casamento, tornaram-se condminos e o
condmino no pode adquirir, por usucapio, a totalidade do imvel.
b) Maria s ter adquirido o domnio integral da rea em que ficou residindo
aps cinco anos, e Jos no poder adquirir por usucapio a rea total que
ocupa com exclusividade.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 85


c) Maria ter adquirido o domnio integral da rea em que ficou residindo com a
famlia aps dois anos ininterruptos de sua posse exclusiva, mas Jos no
poder adquirir por usucapio a rea total que ocupa com exclusividade.
d) Jos e Maria tero adquirido pela usucapio a totalidade das reas que
ocupam, cada um deles aps dois anos de efetiva ocupao.
e) Jos e Maria adquiriram o domnio das respectivas reas aps cinco anos de
efetiva ocupao.

Questo 7
IESES 2014 TJ-PB Titular de Servios de Notas e de Registros Remoo
Ser considerado usucapio urbano quando o agente interessado adquirir uma
rea urbana por cinco anos ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para
sua moradia ou de sua famlia, desde que no seja proprietrio de outro imvel
urbano ou rural, e condicionado o tamanho mximo da rea urbana usucapvel
de:
a) Duzentos e cinquenta metros quadrados.
b) Duzentos e vinte e cinco metros quadrados.
c) Trezentos metros quadrados.
d) Duzentos metros quadrados.

Questo 8
VUNESP 2013 TJ-SP Juiz
Sobre o imvel urbano de 350 m que, sem interrupo e nem oposio, est
na posse de Ccero desde fevereiro de 2003, tanto que nele construiu casa pr-
fabricada de madeira, onde habita com sua famlia, correto dizer que:
a) Em fevereiro de 2005, a usucapio especial se consumaria.
b) Em 2008, j poderia ter sido usucapido de acordo com a regra da usucapio
especial urbana.
c) Poderia ser usucapido somente em 2018, de acordo com a regra da
usucapio ordinria do Cdigo Civil.
d) Em fevereiro de 2013, Ccero j pode ajuizar a ao de usucapio para ver
reconhecido seu direito de propriedade sobre o imvel.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 86


Questo 9
FUNCAB 2010 DER-RO Procurador Autrquico
Acerca do tema usucapio, assinale a alternativa INCORRETA.
a) Os bens pblicos imveis no esto sujeitos usucapio.
b) Aquele que, por quinze anos, sem interrupo, nem oposio, possuir como
seu um imvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de ttulo e
boa-f.
c) A usucapio consiste em modo originrio de aquisio de propriedade ou de
outros direitos reais.
d) A usucapio ordinria tem como requisitos a posse da propriedade imvel
por dez anos entre presentes e quinze anos entre ausentes, de forma
contnua, mansa e pacfica, exercida com nimo de dono, com justo ttulo e
boa-f.

Questo 10
CESPE 2013 PC-BA Delegado de Polcia
Considere que Ana e Joo tenham vivido como companheiros em determinado
imvel urbano de 100 m, cuja propriedade era dividida pelo casal, e que Joo
tenha abandonado o lar h dois anos. Nessa situao hipottica, Ana poder
adquirir a propriedade do imvel mediante usucapio, desde que tenha
exercido a posse direta sobre o bem ininterruptamente e sem oposio, e no
seja proprietria de imvel rural superior a 50 hectares.
a) Certo
b) Errado

Aula 3
Exerccios de fixao
Questo 1 - E
Justificativa: Artigos 1.245, 2, e 1.247 do Cdigo Civil presuno
relativa; locao somente restringe a posse do locador, mas no sua

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 87


propriedade; usucapio coletiva est prevista no artigo 10, EC, sendo a norma
apontada relativa desapropriao judicial.

Questo 2 - C
Justificativa: Pressupostos so posse contnua, mansa e pacfica, com animus
domini por determinado lapso temporal.

Questo 3 - E
Justificativa: Artigo 1.201 de boa-f a posse se o possuidor ignora o vcio ou
o obstculo que impede a aquisio da coisa.
Pargrafo nico O possuidor com justo ttulo tem por si a presuno de boa-
f, salvo prova em contrrio ou quando a lei expressamente no admite esta
presuno.

Questo 4 - C
Justificativa: A sentena meramente declaratria.

Questo 5 - A
Justificativa: Artigo 198, inciso I do Cdigo Civil.

Questo 6 - C
Justificativa: Artigo 1.240-A do Cdigo Civil

Questo 7 - A
Justificativa: Artigo 1.240 do Cdigo Civil.
Questo 8 - D
Justificativa: Artigo 1.238, pargrafo nico, do Cdigo Civil.

Questo 9 - D
Justificativa: Artigo 1.242 do Cdigo Civil.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 88


Questo 10 - B
Justificativa: Ela no pode ser proprietria de nenhum outro imvel urbano ou
rural.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 89


Introduo
Estudaremos, nesta aula, a figura do condomnio edilcio, sua constituio, seus
aspectos controvertidos e a forma de administrao.

Trataremos da responsabilidade do sndico, representante e administrador, a


forma de solucionar os conflitos existentes, os posicionamentos da doutrina e a
jurisprudncia sobre os conflitos condominiais.

Por fim, examinaremos os direitos de vizinhana e as limitaes impostas ao


direito de propriedade pela supremacia do interesse social nessa relao.

Objetivo:
1. Identificar as novas tendncias sobre condomnio;
2. Compreender os direitos de vizinhana.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 90


Contedo

Condomnio edilcio e o novo Cdigo Civil


A regulamentao do condomnio edilcio se deu da seguinte forma: primeiro, a
Lei n 4.591/1964, que dispunha sobre o condomnio em edificaes e as
incorporaes imobilirias, criou as primeiras regras para esse instituto.

Posteriormente, a Lei n 4.864/1965 criou medidas de estmulos construo


civil. Atualmente, encontra-se regulado pelos arts. 1.331 a 1.358 do Cdigo Civil
de 2002.

Natureza jurdica
O condomnio edilcio parcial, hbrido, formado pela justaposio de
propriedades exclusivas e reas comuns, conforme artigo 1.331, caput, do
Cdigo Civil, como o solo em que a edificao erguida, as fundaes, muros,
corredores, terrao de cobertura, mas admite estipulao expressa em contrrio
na conveno do condomnio, de acordo com o 5 do artigo supracitado, e
tudo mais que se destinar ao uso comum.

Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva,


e partes que so propriedade comum dos condminos.

1 As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos,


escritrios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas fraes ideais no solo e
nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser
alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios, exceto os abrigos para
veculos, que no podero ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao
condomnio, salvo autorizao expressa na conveno de condomnio.

2 O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de


gua, esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as
demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro pblico, so utilizados

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 91


em comum pelos condminos, no podendo ser alienados separadamente, ou
divididos.

3 A cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel, uma frao


ideal no solo e nas outras partes comuns, que ser identificada em forma
decimal ou ordinria no instrumento de instituio do condomnio. (Redao
dada pela Lei n 10.931, de 2004).

4 Nenhuma unidade imobiliria pode ser privada do acesso ao logradouro


pblico.

5 O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio contrria da


escritura de constituio do condomnio.

rea de uso comum e rea comum de uso exclusivo


As reas de uso comum devem ser utilizadas por todos os coproprietrios; so
aquelas a que todos tm acesso, tais como piscina, elevadores, hall de entrada,
escadas, corredores, etc.

As reas comuns podem ter utilizao exclusiva, estabelecida em conveno,


quando autorizado apenas ao proprietrio de uma determinada unidade ter
acesso a ela, o qual ter responsabilidade em custear sua manuteno.

Enunciado n 247, III Jornada de Direito Civil, Conselho da Justia Federal,


dispe o seguinte:

Enunciado n 247 - No condomnio edilcio possvel a utilizao exclusiva de


rea comum que, pelas prprias caractersticas da edificao, no se preste ao
uso comum dos demais condminos.

Esclarecendo dvidas sobre a interpretao do artigo 1.340 do Cdigo Civil.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 92


Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um
condmino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Atividade proposta
E M E R J - PROVA DE SELEO - CP I - 2 SEMESTRE/2013
O condomnio do Edifcio Mar ajuza ao de reintegrao de posse de rea
comum que est sendo utilizada pela unidade autnoma 105, com
exclusividade. Argumenta que a rea comum, conforme descrita na
conveno condominial, devidamente registrada no RGI, e que houve esbulho
possessrio por parte do proprietrio da unidade indicada, na medida em que,
notificado regularmente, no desocupou a referida rea no prazo estipulado.
Citado, o proprietrio ru argumenta que houve autorizao do incorporador
para a utilizao da rea comum, com a finalidade de preservao da
privacidade, mediante clusula inserida no memorial de incorporao,
devidamente registrado no RGI, antes da aquisio da unidade por parte do
ru.

Resolva a questo, levando em considerao que todos os argumentos antes


explanados foram comprovados nos autos.

Chave de resposta: Trata-se de rea comum de uso exclusivo que, apesar de


fazer parte da rea comum, s o proprietrio do apartamento 105 tem direito
de usar e, assim, deve arcar com as despesas de conservao do bem: Art.
1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um
condmino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Personalidade jurdica do condomnio


O artigo 12 do Cdigo de Processo Civil estabelece que o condomnio tem
capacidade postulatria, devidamente representado, em juzo, pelo sndico, mas
no reconhece personalidade jurdica ao instituto.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 93


Porm ficou estabelecido na I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justia
Federal que a personalidade jurdica do condomnio deveria ser reconhecida,
conforme enunciado 90.

Enunciado n 90 Art. 1.331: Deve ser reconhecida personalidade jurdica ao


condomnio edilcio nas relaes jurdicas inerentes s atividades de seu
peculiar interesse.

Esse enunciado foi alterado na III Jornada de Direito Civil do conselho da


Justia Federal pelo enunciado n 246.

246 - Art. 1.331: Fica alterado o Enunciado n 90, com supresso da parte
final: nas relaes jurdicas inerentes s atividades de seu peculiar interesse.
Prevalece o texto: Deve ser reconhecida personalidade jurdica ao condomnio
edilcio.

A maior motivao da discusso doutrinria e jurisprudencial sobre a


personalidade jurdica do condomnio refere-se possibilidade de adjudicar,
compulsoriamente, as unidades autnomas de condminos inadimplentes, o
que s seria possvel admitindo que a personalidade jurdica do condomnio
edilcio distinta da dos condminos que o compem.

Cobrana de quotas em atraso


A cobrana de quotas condominiais em atraso feita judicialmente, pelo
condomnio, representado pelo sndico em juzo. Ao final, o imvel levado a
leilo para garantir o cumprimento da obrigao.

Se o condomnio quiser adjudicar a propriedade, a certido no registro de


imveis dever ser feita em nome de cada um dos proprietrios das demais
unidades autnomas, o que representa uma grande possibilidade de conflito de
interesses, principalmente no momento da alienao do imvel.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 94


A maior parte da doutrina entende que o condomnio edilcio tem o que Slvio
Venosa chama de personificao anmala, podendo celebrar contrato de
compra e venda de bens mveis, contratar funcionrios, prestar servios, ter
CNPJ, celebrar contrato de locao, mas no pode adjudicar propriedade.

Instituio do condomnio
O condomnio edilcio institudo por negcio jurdico bilateral ou unilateral,
com eficcia imediata ou para aps a morte do testador, por instrumento
pblico ou particular, que deve ser levado certificao no registro de imveis,
conforme art. 1.332 do Cdigo Civil.

Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento,
registrado no Cartrio de Registro de Imveis, devendo constar daquele ato,
alm do disposto em lei especial:
I - a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva,
estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao
terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.

As convenes dos condomnios que tm previso expressa no artigo 1.333 do


Cdigo de 2002 devem ser registradas no registro de imveis, e, com isso,
ganham oponibilidade erga omnes.

Art. 1.333. A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser subscrita
pelos titulares de, no mnimo, dois teros das fraes ideais e torna-se, desde
logo, obrigatria para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos
sobre elas tenham posse ou deteno.
Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do condomnio
dever ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 95


A maioria entende que as convenes no levadas a registro no so invlidas,
mas s produzem efeitos entre os condminos, pois no ganham publicidade.
Esse entendimento acompanha o que dispe a smula 260 do Superior Tribunal
de Justia, a qual continua prevalecendo, mesmo com a entrada em vigor da lei
atual.

Smula 260 do STJ - A conveno de condomnio aprovada, ainda que sem


registro, eficaz para regular as relaes entre condminos.

Direitos e deveres dos condminos


Os condminos tm direito de usar a unidade autnoma conforme sua
destinao, embora o uso possa sofrer limitaes; alienar, independente do
consentimento dos demais, e de gravar com nus reais.
Sobre a parte indivisa, tm direito de utilizar a rea condominial, conforme sua
destinao e votar nas deliberaes da assembleia e delas participar, estando
quite.

Art. 1.335. So direitos do condmino:


I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no
exclua a utilizao dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberaes da assembleia e delas participar,
estando quite.

Os condminos devem contribuir para as despesas do condomnio na proporo


de suas fraes ideais; no realizar obras que comprometam a segurana da
edificao; no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
externas; dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao e no as
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos
possuidores ou aos bons costumes.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 96


Art. 1.336. So deveres do condmino:
I - contribuir para as despesas do condomnio na proporo das suas fraes
ideais, salvo disposio em contrrio na conveno;II - no realizar obras que
comprometam a segurana da edificao;
III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos
possuidores, ou aos bons costumes.

1 O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros


moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao
ms e multa de at dois por cento sobre o dbito.
2 O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos
incisos II a IV, pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno,
no podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuies
mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; no
havendo disposio expressa, caber assembleia geral, por dois teros no
mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana da multa.

Das controvrsias
A inadimplncia nos condomnios provoca diversas controvrsias na
jurisprudncia. Uma delas relacionada possibilidade do condmino, que no
est em dia com as contribuies, ser proibido de utilizar a rea de lazer.

A Lei n 13.160/2008 autoriza o protesto de ttulo das quotas condominiais em


atraso. Assim, como forma de evitar a inadimplncia, o sndico pode inserir o
nome do condmino devedor nos rgos de negativao de crdito (SPC e
SERASA).

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 97


Ateno
Embora grande parte da jurisprudncia, fundada na liberdade de
ir e vir, em especial, exercida na sua propriedade, entenda que
isso seria inadequado, pois causaria constrangimento, a
tendncia atual do STJ de permitir a restrio ao devedor,
como forma de forar o pagamento, desde que essa
possibilidade esteja prevista na conveno do condomnio.

Dos juros
Outra polmica surge quando se trata dos juros, que, de acordo com o
pargrafo primeiro do artigo 1.336 do Cdigo Civil, devem ser de um por cento
ao ms, se nenhum outro foi convencionado.
Assim, j existem julgados do STJ aplicando juros superiores, com base na
conveno do condomnio, que fazia previso dessa possibilidade, ficando em
equilbrio com os ndices inflacionais.

Superior Tribunal de Justia

Processo Resp 1002525 / DF

RECURSO ESPECIAL 2007/0257646-5

Relator(a) Ministra NANCY ANDRIGHI (1118)


rgo Julgador T3 - TERCEIRA TURMA
Data do Julgamento 16/09/2010
Data da Publicao/Fonte DJe 22/09/2010

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AO DE COBRANA. CONFLITO DE LEIS NO


TEMPO. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS MORATRIOS ACIMA DE 1% AO MS.
PREVISO NA CONVENO DO CONDOMNIO. POSSIBILIDADE.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 98


1. Em face do conflito de leis no tempo e, conforme prev o art. 2, 1, da
LICC, os encargos de inadimplncia referentes s despesas condominiais devem
ser reguladas pela Lei 4.591/64 at 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa
data, pelo Cdigo Civil/02.

2. Aps o advento do Cdigo Civil de 2002, possvel fixar na conveno do


condomnio juros moratrios acima de 1% (um por cento) ao ms em caso de
inadimplemento das taxas condominiais.

3. Recurso especial provido.

RECORRENTE: CONDOMINIO JARDIM


RECORRIDO: JJ JNIOR
RELATRIO
EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator):

Trata-se de recurso especial, interposto pelo CONDOMINIO JARDIM , com


fundamento na alnea a do permissivo constitucional, contra acrdo exarado
pelo TJDF.

Ao: de cobrana, ajuizada pelo recorrente, em face de JJ JNIOR. Nas razes


declinadas na inicial, a recorrente aduziu que o recorrido inadimplira as taxas
condominiais referentes aos meses de abril a novembro do ano de 2001. Diante
disso, requereu o pagamento das cotas vencidas, no valor de R$ 1.172,13 (mil
cento e setenta e dois reais e treze centavos), e vincendas.

Sentena: extinguiu o processo, sem a resoluo do mrito, com fundamento


no art. 267, IV, do CPC, visto que o condomnio no est regularmente
constitudo.

Acrdo: deu provimento apelao interposta pelo recorrente, para cassar a


sentena, ao fundamento de que os condomnios, ainda que em situao

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 99


irregular perante a administrao pblica, possuem legitimidade ativa para
ajuizar ao de cobrana em face dos condminos em atraso com o pagamento
das taxas condominiais aprovadas em assembleia (fl. 124).

Sentena: prosseguindo no julgamento do processo, julgou procedente o


pedido, para condenar o recorrido ao pagamento de R$ 1.172,13 (mil cento e
setenta e dois reais e treze centavos), referente s parcelas vencidas.
Condenou, ainda, ao pagamento das parcelas vincendas, aplicando juros
moratrios de acordo com a conveno do condomnio at a entrada da
vigncia do CC02 e, a partir desse, de 1% ao ano.

Acrdo: negou provimento apelao interposta pelo recorrido e deu parcial


provimento apelao do recorrente, para determinar que sobre a importncia
de R$ 1.172,13 (um mil, cento e setenta e dois reais e treze centavos) incidam
juros de mora de 0,3% (trs por cento) [sic] ao dia, aps o 30 (trigsimo) dia
do vencimento e multa de 2%(dois por cento) ao ms, at o advento do novo
Cdigo Civil (12012003). Aps este perodo, devem ser aplicados os juros
previstos no 1 do artigo 1.336, ou seja, juros de mora de 1%(um por cento)
ao ms e multa de 2%(dois por cento) ao ms, bem como correo monetria
em todos os perodos (fl. 297). Confira-se a ementa:

APELAO CVEL. COBRANA DE COTAS CONDOMINIAIS. PEDIDO


CORRETAMENTE ESPECIFICADO. DBITO SUFICIENTEMENTE COMPROVADO.
INPCIA DA INICIAL AFASTADA. PERODO ANTERIOR AO NOVO CDIGO
CIVIL. INCIDNCIA DE JUROS E MULTA CONFORME CONVENO
CONDOMINIAL. PERODO POSTERIOR. INTELIGNCIA DO 1 DO ARTIGO
1336 DO NOVO CDIGO CIVIL.

Aplicam-se os juros e as multas previstos na conveno condominial at a data


da entrada em vigor do novo cdigo civil (12012003). A partir da, as taxas
condominiais ficam sujeitas aos juros de 1% (um por cento) e multa de 2%

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 100


(dois por cento) ao ms, de acordo com o artigo 1.336, 1, desse diploma
legal. (fl. 291).

Embargos de declarao: interpostos pelo recorrente, foram rejeitados (fls.


308-313).

Recurso especial: alega violao do art. 1.336, 1, do CC02. Insurge-se


contra a limitao dos juros moratrios a 1% ao ms, a partir da vigncia do
CC02, quando a conveno condominial expressamente prev percentual
superior. Sustenta que os juros convencionados so os juros que pertencem
regra, e os juros de 1% exceo, sendo estes aplicados apenas na falta
daqueles (fl. 330).

Juzo prvio de admissibilidade: decorrido o prazo legal sem que fossem


apresentadas as contrarrazes ao recurso especial (fl. 340), esse foi inadmitido
(fls. 342-344).

Interposto agravo de instrumento (n. 867.743DF) pelo recorrente, dei-lhe


provimento, para determinar a subida deste recurso especial, para melhor
exame.

o relatrio.

RECURSO ESPECIAL N 1.002.525 - DF (20070257646-5)


VOTO

A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator):

Cinge-se a lide a determinar se, aps o advento do Cdigo Civil de 2002,


possvel fixar na conveno do condomnio juros moratrios acima de 1% (um
por cento) ao ms em caso de inadimplemento das taxas condominiais.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 101


I - Consideraes iniciais.

Os encargos de inadimplncia incidentes sobre as despesas condominiais, de


acordo com o art. 12, 3, da Lei 459164, so: (i) juros moratrios de 1%
(um por cento) ao ms; e (ii) multa de at 20% (vinte por cento) sobre o valor
do dbito.

Por sua vez, o art. 1.336, 1, do CC02, que disciplina a mesma matria,
assim dispe: o condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos
juros moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento
ao ms e multa de at dois por cento sobre o dbito.

Assim, em face do conflito de leis no tempo e, conforme prev o art. 2, 1,


da LICC, os encargos de inadimplncia referentes s despesas condominiais
devem ser reguladas pela Lei 4.59164 at 10 de janeiro de 2003 e, a partir
dessa data, pelo Cdigo Civil02. Nesse sentido, confira-se o entendimento
firmado no REsp 746.589RS, Rel. Min. Aldir Passarinho, 4 Turma, DJ
18092006, assim ementado:

CIVIL E PROCESSUAL. ACRDO ESTADUAL. NULIDADE NO CONFIGURADA.


COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. MULTA CONDOMINIAL DE 10% PREVISTA
NA CONVENO, COM BASE NO ART. 12, 3, DA LEI N. 4.59164. REDUO
A 2% DETERMINADA PELO TRIBUNAL A QUO, EM RELAO DVIDA
VENCIDA NA VIGNCIA DO NOVO CDIGO CIVIL, ART. 1.336, 1.
REVOGAO DO TETO ANTERIORMENTE PREVISTO, POR
INCOMPATIBILIDADE. LICC, ART. 2, 1.

I. Acrdo estadual que no padece de nulidade, por haver enfrentado


fundamentadamente os temas essenciais propostos, apenas com concluso
desfavorvel parte.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 102


II. A multa por atraso prevista na conveno de condomnio, que tinha por
limite legal mximo o percentual de 20% previsto no art. 12, pargrafo 3, da
Lei n. 4.59164, vale para as prestaes vencidas na vigncia do diploma que
lhe dava respaldo, sofrendo automtica modificao, no entanto, a partir da
revogao daquele teto pelo art. 1.336, pargrafo 1, em relao s cotas
vencidas sob a gide do Cdigo Civil atual. Precedentes.

III. Recurso especial no conhecido.

II - Da interpretao do art. 1.336, 1, do CC02.

Neste processo, a conveno do condomnio prev a incidncia de juros


moratrios de 0,3% ao dia, aps o trigsimo dia de vencimento, e multa de
2%, em caso de inadimplemento das taxas condominiais (fl. 296).

A despeito disso, o acrdo recorrido concluiu que, na vigncia do Cdigo


Civil02 devem ser aplicados os juros previstos no 1 do artigo 1.336, ou
seja, juros de mora de 1% (um por cento) ao ms e multa de 2% (dois por
cento) (fl. 297).

Todavia, infere-se da leitura do art. 1.336, 1, do CC02 que: (i) devem ser
aplicados os juros moratrios expressamente convencionados, ainda que
superiores a 1% (um por cento) ao ms; e (ii) apenas quando no h essa
previso, deve-se limitar os juros moratrios a 1% (um por cento) ao ms.

Com efeito, o referido dispositivo no limitou a conveno dos juros moratrios


ao patamar de 1% ao ms como o fez expressamente com a multa, que ser
de at dois por cento.

Acrescente-se que, por ocasio da Lei 10.9312004, que alterou, entre outros,
o inciso I do art. 1.336 do CC02, houve tambm proposta de alterao do
1, o que, contudo, no ocorreu em razo do veto presidencial.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 103


A proposio buscava manter a redao referente aos juros moratrios e dar
novos contornos multa, que passaria a ser progressiva e diria taxa de
0,33% (trinta e trs centsimos por cento) por dia de atraso, at o limite
estipulado pela Conveno do Condomnio, no podendo ser superior a dez por
cento.

As razes do veto presidencial referida proposta ressaltam a possibilidade de


cobrana dos juros moratrios acima de 1% ao ms, nos seguintes termos:

O novo Cdigo Civil estabeleceu o teto de dois por cento para as multas
condominiais, adequando-as ao j usual em relaes de direito privado. A
opo do Cdigo Civil de 2002, diploma legal profundamente discutido no
Congresso Nacional, parece-nos a mais acertada, pois as obrigaes
condominiais devem seguir o padro das obrigaes de direito privado. No h
razo para apenar com multa elevada condmino que atrasou o pagamento
durante poucas semanas devido a dificuldade financeira momentnea.

Ademais, observe-se que o condomnio j tem, na redao em vigor, a opo


de aumentar o valor dos juros moratrios como mecanismo de combate a
eventual inadimplncia causada por m-f. E neste ponto reside outro problema
da alterao: aumenta-se o teto da multa ao mesmo tempo em que se mantm
a possibilidade de o condomnio inflar livremente o valor dos juros de mora,
abrindo-se as portas para excessos.

Por fim, o dispositivo adota frmula de clculo da multa excessivamente


complexa para condomnios que tenham contabilidade e mtodos de cobrana
mais precrios, o que poder acarretar tumulto na aplicao rotineira da norma,
eliminando pretensas vantagens. (Mensagem n. 4612004, DOU 03082.004 -
sem destaques no original).

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 104


Essa interpretao converge com a redao do art. 1.336, 1, do CC02, que
limita os juros moratrios ao patamar de 1% (um por conto) ao ms apenas
quando a conveno do condomnio omissa nesse ponto.

Dessarte, aps o advento do Cdigo Civil de 2002, possvel fixar na


conveno do condomnio juros moratrios acima de 1% (um por cento) ao
ms, em caso de inadimplemento das taxas condominiais.
Forte nessas razes, CONHEO do recurso especial, e DOU-LHE PROVIMENTO,
para permitir a cobrana de juros moratrios previstos na conveno
condominial aps o advento do CC02.

o voto.

A Lei n 11.232/2005
Vale lembrar que se aplica tambm a Lei n 11.232/2005, que prev a
aplicao de multa, no valor de 10 %, se a sentena no for cumprida em 15
dias do seu trnsito em julgado. Desta forma, se o condmino for condenado
por sentena a pagar os dbitos em atraso e no o fizer dentro do prazo de 15
dias, incidir sobre esse valor, alm da multa de 2 %, multa de 10% pelo no
cumprimento da sentena judicial.

Cumpre, ainda, ressaltar que a obrigao sobre as quotas condominiais uma


obrigao propter rem, e sero assumidas por eventual novo adquirente do
imvel as quotas em atraso, o que se define claramente no artigo 1.345 do
Cdigo Civil.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante, em


relao ao condomnio, inclusive multas e juros moratrios.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 105


Das obras
Quanto s obras a serem realizadas nos edifcios, a Associao Brasileira de
Normas Tcnicas publicou a norma n 16.280, que entrou em vigor em 18 de
abril de 2014, segundo a qual todas as obras a serem realizadas nas
edificaes, inclusive as feitas nas unidades autnomas, devem ser
comunicadas e aprovadas pelo sndico, mediante apresentao de projeto
assinado por engenheiro ou arquiteto - projeto que detalhe o que ser realizado
no local.

As multas podem ser cobradas, se o condmino no cumprir o que est


estabelecido nos incisos I a IV do artigo 1.336 do Cdigo Civil; ou pode ser
constrangido a pagar at o quntuplo do valor do condomnio, se as infraes
forem reiteradamente cometidas, como disciplina o artigo 1.337 do Cdigo Civil.
Pode, ainda, ser condenado a pagar 10 vezes o valor, se tiver comportamento
antissocial.

Art. 1337. O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente com


os seus deveres perante o condomnio poder, por deliberao de trs quartos
dos condminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente at
ao quntuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais,
conforme a gravidade das faltas e a reiterao, independentemente das perdas
e danos que se apurem.

Pargrafo nico. O condmino ou possuidor que, por seu reiterado


comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivncia com os
demais condminos ou possuidores, poder ser constrangido a pagar multa
correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio para as despesas
condominiais, at ulterior deliberao da assembleia.

Conduta antissocial
Cumpre esclarecer que todo comportamento que infringe regras condominiais
considerado antissocial, mas aquele que deve ser considerado para aplicao

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 106


da multa mais grave, prevista no pargrafo nico do artigo 1.337 do Cdigo
Civil, uma conduta de total inadequao com as regras de bom convvio
social, como barulhos excessivos, danos reiterados ao patrimnio comum ou
insalubridade. Considerada medida extrema somente deve ser aplicada se
outros meios j tiverem sido utilizados na tentativa de cessar tal prtica pelo
condmino.

A figura do sndico
O sndico do condomnio eleito pela assembleia geral, que tambm pode
destitu-lo nos casos de irregularidade, no prestao de contas ou m
administrao, em reunio especfica para esse fim, sob a aprovao da maioria
absoluta de seus membros.

Os deveres do sndico vm elencados no artigo 1.348 do Cdigo Civil.


Art. 1.348. Compete ao sndico:
I - convocar a assembleia dos condminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou
fora dele, os atos necessrios defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento assembleia da existncia de procedimento
judicial ou administrativo, de interesse do condomnio;
IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as
determinaes da assembleia;
V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela
prestao dos servios que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar
as multas devidas;
VIII - prestar contas assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificao.
1 Poder a assembleia investir outra pessoa, em lugar do sndico, em
poderes de representao.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 107


2 O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de
representao ou as funes administrativas, mediante aprovao da
assembleia, salvo disposio em contrrio da conveno.

O sndico que no tiver o devido cuidado com a manuteno das reas comuns,
conforme inciso V do artigo anteriormente citado, e no verificar a realizao de
obras nas reas autnomas, como determina a norma n 16.280 da Associao
Brasileira de Normas Tcnicas, responde pessoalmente. A responsabilidade do
sndico pode repercutir tanto na esfera cvel, quando na criminal.
Outro ponto a ser ressaltado a possibilidade do sndico ser pessoa estranha
ao condomnio, conforme artigo 1.347 do Cdigo Civil, fazendo surgir com mais
fora a figura dos sndicos profissionais, os quais trazem ao condomnio uma
gesto profissional. Esses assumem as funes que eram anteriormente
exercidas por um condmino investido no cargo e recebem remunerao
estabelecida em assembleia para a funo.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante, em


relao ao condomnio, inclusive multas e juros moratrios.

Direito de vizinhana
Os direitos de vizinhana constituem obrigaes propter rem, originam-se com
o direito de propriedade e so limites impostos aos vizinhos reciprocamente. Os
princpios atinentes a esses direitos so o da funo social da propriedade,
solidariedade, visto nos casos de passagem forada, e o da vedao do
enriquecimento sem causa.

Cumpre esclarecer a diferena entre direitos de vizinhana e a servido.


Enquanto no primeiro se origina em lei, o segundo, em regra, consequncia
da vontade das partes, embora, excepcionalmente, possa ser adquirido pela
usucapio. Duas distines importantes referem-se aos direitos de vizinhana
serem limitaes ao de propriedade, e a servido como direito real de fruio
sobre a propriedade alheia, no havendo reciprocidade.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 108


Uso anormal da propriedade
Alguns critrios so adotados pela doutrina para determinar o uso anormal da
propriedade: o grau de tolerabilidade da perturbao, a localizao do imvel e
a natureza da utilizao ou da perturbao. Assim, mais uma vez, vemos a
positivao, no Cdigo Civil, do princpio da funo social da propriedade. Nossa
lei civil traz os limites expressos no artigo 1.277, ficando a critrio do
magistrado avaliar se ocorreu abuso ou no do direito de propriedade.

Art. 1.277. O proprietrio ou o possuidor de um prdio tem o direito de fazer


cessar as interferncias prejudiciais segurana, ao sossego e sade dos que
o habitam, provocadas pela utilizao de propriedade vizinha.
Pargrafo nico. Probem-se as interferncias considerando-se a natureza da
utilizao, a localizao do prdio, atendidas as normas que distribuem as
edificaes em zonas, e os limites ordinrios de tolerncia dos moradores da
vizinhana.

O vizinho que, por ao ou omisso, negligncia, imprudncia ou impercia,


voluntariamente cause dano ao outro ter obrigao de indenizar, pois ficar
configurada a ilegalidade do ato praticado, mesmo que no tenha previso
expressa no artigo 1.227. Esses atos abusivos sero considerados, ainda que
exercidos dentro dos limites da propriedade.

Os atos lesivos, como poluio do ar e das guas, mesmo que autorizados pela
administrao pblica, podem ser considerados lesivos aos vizinhos que podem
impedir a sua prtica.

Podemos concluir que o uso anormal da propriedade pode ser caracterizado


pela prtica de atos ilcitos ou abusivos por parte do vizinho que viole a
finalidade econmica e social da propriedade, o principio da boa-f e os bons
costumes.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 109


Dos limites entre prdios e do direito de tapagem
Os limites entre os prdios esto disciplinados no artigo 1.297 do Cdigo Civil.
Clique na imagem e entenda o ponto de vista de Slvio de Salvo Venosa,
apresentado em seu livro Direito civil (2009 , p. 310).

Trata-se de um direito potestativo do proprietrio, imprescritvel, exercitvel,


portanto, enquanto perdurar a confinncia. requisito para sua propositura que
os limites entre os prdios de diferentes proprietrios se apresentem com sinais
exteriores duvidosos: muros, cercas, tapumes e valas desaparecidos ou
destrudos, o que caracteriza os rumos apagados referidos pela lei. No
havendo ou no tendo havido obstculo divisrio, o proprietrio vizinho
obrigado a aviventar ou renovar os marcos destrudos ou arruinados. No
importa a causa dessa runa ou desaparecimento, por fato natural ou por ato
humano. Se a destruio ou runa ocorreu por culpa do vizinho, dever
responder pelos prejuzos correspondentes, deduzindo-se de outras despesas
proporcionais referidas no dispositivo legal. Se perfeitamente delineada e
presente a linha divisria entre os prdios, invivel ser a ao.

Art. 1.297. O proprietrio tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de


qualquer modo o seu prdio, urbano ou rural, e pode constranger o seu
confinante a proceder com ele demarcao entre os dois prdios, a aviventar
rumos apagados e a renovar marcos destrudos ou arruinados, repartindo-se
proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
1 Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisrios, tais como sebes
vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, at
prova em contrrio, pertencer a ambos os proprietrios confinantes, sendo
estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer,
em partes iguais, para as despesas de sua construo e conservao.

2 As sebes vivas, as rvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco


divisrio, s podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre
proprietrios.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 110


3 A construo de tapumes especiais para impedir a passagem de animais
de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a
necessidade deles, pelo proprietrio, que no est obrigado a concorrer para as
despesas.

O artigo 1.298 estabelece as regras para que se proceda a demarcao dos


terrenos. De acordo com a lei civil, a posse critrio para estabelecer os limites
divisrios, caso haja divergncia entre os vizinhos limtrofes.

Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se


determinaro de conformidade com a posse justa; e, no se achando ela
provada, o terreno contestado se dividir por partes iguais entre os prdios, ou,
no sendo possvel a diviso cmoda, se adjudicar a um deles, mediante
indenizao ao outro.

Limitaes ao direito de construir


As normas referentes ao direito de construir regulam as relaes que devem
imperar entre os vizinhos. Afinal, a construo feita por um compromete tanto
a superfcie do solo, quanto o subsolo e o espao areo, podendo causar danos
aos vizinhos. Essa limitao imposta no artigo 1.299 do Cdigo Civil.

Art. 1.299. O proprietrio pode levantar em seu terreno as construes que lhe
aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.

A lei impe ao proprietrio do prdio vizinho ter o devido cuidado em sua


propriedade e que no cause incomodo aos prdios limtrofes, sejam essas
perturbaes provocadas por construes indevidas, como previstas no artigo
1.300 ou violao de privacidade, de acordo com o artigo 1.301 do Cdigo Civil.

Art. 1.300. O proprietrio construir de maneira que o seu prdio no despeje


guas, diretamente, sobre o prdio vizinho.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 111


defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda, a menos de metro
e meio do terreno vizinho.
1 As janelas cuja viso no incida sobre a linha divisria, bem como as
perpendiculares, no podero ser abertas a menos de setenta e cinco
centmetros.
2 As disposies deste artigo no abrangem as aberturas para luz ou
ventilao, no maiores de dez centmetros de largura sobre vinte de
comprimento e construdas a mais de dois metros de altura de cada piso.

Smula 414 do Supremo Tribunal Federal - No se distingue a viso direta da


oblqua, na proibio de abrir janela, fazer terrao, eirado ou varanda, a menos
de metro e meio do prdio de outrem.

O proprietrio do prdio que sofreu leso pode exigir o desfazimento da obra,


voltando ao estado anterior, custa do vizinho que violou o direito, no prazo de
um ano e um dia, contados a partir do fim da obra, conforme previso do artigo
1.302 do Cdigo Civil.

Art. 1.302. O proprietrio pode, no lapso de ano e dia aps a concluso da


obra, exigir que se desfaa janela, sacada, terrao ou goteira sobre o seu
prdio; escoado o prazo, no poder, por sua vez, edificar sem atender ao
disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das
guas da goteira, com prejuzo para o prdio vizinho.
Pargrafo nico. Em se tratando de vos, ou aberturas para luz, seja qual for a
quantidade, altura e disposio, o vizinho poder, a todo tempo, levantar a sua
edificao, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.

A responsabilidade pelo dano causado


O proprietrio que causar prejuzo segurana do imvel vizinho ter obrigao
de indenizar, mesmo que tenha feito obras acautelatrias para evitar a
ocorrncia de danos no prdio limtrofe. Mas vale lembrar que cabe direito de
regresso em face do construtor que realizou a obra de forma inadequada.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 112


Art. 1.311. No permitida a execuo de qualquer obra ou servio suscetvel
de provocar desmoronamento ou deslocao de terra, ou que comprometa a
segurana do prdio vizinho, seno aps haverem sido feitas as obras
acautelatrias.
Pargrafo nico. O proprietrio do prdio vizinho tem direito a ressarcimento
pelos prejuzos que sofrer, no obstante haverem sido realizadas as obras
acautelatrias.
Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibies estabelecidas nesta Seo
obrigado a demolir as construes feitas, respondendo por perdas e danos.

Remdios processuais
Clique nas caixas em destaque e conhea as situaes nas quais os remdios
processuais atuam:

1- Ao demolitria, a qual especificamente visa a demolio de construo


feita ao arrepio da lei.

Art. 1.280. O proprietrio ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prdio


vizinho a demolio, ou a reparao deste, quando ameace runa, bem como
que lhe preste cauo pelo dano iminente.
Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibies estabelecidas nesta Seo
obrigado a demolir as construes feitas, respondendo por perdas e danos.

2- Ao de dano infecto ou cauo de dano iminente visa proteger a sade, o


sossego e a segurana dos prdios vizinhos.

Art. 1.277. O proprietrio ou o possuidor de um prdio tem o direito de fazer


cessar as interferncias prejudiciais segurana, ao sossego e sade dos que
o habitam, provocadas pela utilizao de propriedade vizinha.
Pargrafo nico. Probem-se as interferncias considerando-se a natureza da
utilizao, a localizao do prdio, atendidas as normas que distribuem as

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 113


edificaes em zonas, e os limites ordinrios de tolerncia dos moradores da
vizinhana.

3- Nunciao de obra nova, deve ser ajuizada no curso da obra, evitando que
se conclua e cause dano, que muitas vezes irreparvel ao imvel vizinho.

Art. 934 - Compete esta ao:


I - ao proprietrio ou possuidor, a fim de impedir que a edificao de obra nova
em imvel vizinho lhe prejudique o prdio, suas servides ou fins a que
destinado;
II - ao condmino, para impedir que o coproprietrio execute alguma obra com
prejuzo ou alterao da coisa comum;
III - ao Municpio, a fim de impedir que o particular construa em contraveno
da lei, do regulamento ou de postura.

Material complementar

Para saber mais sobre condomnio edilcio, o combate


inadimplncia, sobre a instituio de condomnio e sobre o uso
anormal da propriedade, leia os artigos disponveis em nossa
biblioteca virtual.

Para saber mais sobre o uso anormal da propriedade, assistira ao


vdeo Frum - Direito de Vizinhana, disponvel em nossa galeria de
vdeo.

Referncias
AGHIARIAN, Hrcules. Curso de direito imobilirio. 7 ed. Rio de Janeiro:
Lumen Juris, 2007.
BRASIL. Cdigo civil brasileiro: Lei n 10.406/2002. Braslia: Dirio Oficial da
Unio, 2002.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 114


BRASIL. Constituio da Repblica Federativa do Brasil. Braslia: Senado
Federal, 1988.
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos reais. 5 ed. Rio de
Janeiro: Lumen Juris, 2008.
GOMES, Orlando. Direitos reais. 19 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2004.
GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. 7 ed. Vol. 5. Rio de
Janeiro: Saraiva, 2010.
MELLO, Cleyson de Moraes. Curso de direito civil: direito das coisas. Rio
de Janeiro: Freitas Bastos, 2009.
MELO, Marco Aurlio Bezerra de. Direito das coisas. 4 ed. Rio de Janeiro:
Lumen Juris, 2010.
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituies de direito civil. Vol. 4. Rio de
Janeiro: Forense, 2004.
ROSENVALD, Nelson. Direitos reais. 3 ed. Rio de Janeiro: Impetus, 2004.
TARTUCE, Flvio. Direito civil: direito das coisas. 4 ed. So Paulo: Mtodo,
2012.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil. 9 ed. Vol. 5. So Paulo: Atlas, 2009.
VIANA, Marco Aurelio S. Curso de direito civil: direito das coisas. Rio de
Janeiro: Forense, 2008.
WALD, Arnaldo. Direito civil: direito das coisas. 12 ed. Vol. 4. So Paulo:
Saraiva, 2009.

Exerccios de fixao
Questo 1
VUNESP - 2014 - EMPLASA - Analista Jurdico - Direito
A realizao de obras no condomnio em edificaes:
a) Depende, se necessria, de voto de dois teros dos condminos reunidos em
assembleia extraordinria.
b) Depende, se volupturia, de voto de metade dos condminos reunidos em
assembleia ordinria.
c) Depende, se til, de voto de dois teros dos condminos reunidos em
assembleia extraordinria.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 115


d) Se necessria, na omisso do sndico, pode ser efetuada,
independentemente de autorizao, por qualquer condmino.

Questo 2
COPS-UEL - 2013 - PC-PR - Delegado de Polcia
A respeito do direito das coisas, como previsto no Cdigo Civil, assinale a
alternativa correta.
a) A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser subscrita pelos
titulares de, no mnimo, trs teros das fraes ideais. Para oposio contra
terceiros, dever ser registrada no Cartrio de Ttulos e Documentos.
b) Os condomnios edilcios devem ser institudos por ato entre vivos e
registrados em serventia para ttulos e documentos que tenha competncia
para aquele quadrante da rea do municpio.
c) Para que sejam realizadas obras necessrias no condomnio edilcio, exige-se
ao menos o voto de um tero dos condminos; para as volupturias e para
as teis, dois teros dos votantes.
d) O condmino que, por seu comportamento antissocial, reiteradamente gera
incompatibilidade de convivncia com os demais, pode ser compelido a pagar
multa correspondente ao dcuplo do valor das despesas condominiais.

Questo 3
FCC - 2013 - AL-PB - Procurador
Quanto ao condomnio em edificaes, correto afirmar:
a) Institui-se o condomnio edilcio exclusivamente por ato entre vivos,
registrado no cartrio de registro de imveis.
b) A conveno condominial deve necessariamente ser feita por escritura
pblica.
c) O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente com os seus
deveres perante o condomnio poder, por deliberao de trs quartos dos
condminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente at
ao quntuplo do valor atribudo contribuio para as despesas

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 116


condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiterao,
independentemente das perdas e danos que se apurem.
d) No permitido ao condmino alienar parte acessria de sua unidade
imobiliria, seja a outros condminos, seja a terceiros, pois o acessrio
vincula-se ao principal.

Questo 4
FCC - 2012 - PGM-Joao Pessoa-PB - Procurador Municipal
Disciplina: Direito Civil / Assuntos: Direito das Coisas / Direitos Reais;
Condomnio Edilcio.
Os moradores do condomnio de apartamentos Pssaros Raros, localizado no
municpio de Joo Pessoa, pretendem construir no interior do condomnio uma
fonte de gua de grande porte e adequada iluminao visando ao
embelezamento do hall social. Segundo o Cdigo Civil brasileiro, a realizao
dessa obra:
a) Pode ser realizada independentemente de autorizao dos condminos.
b) Depende de voto de um tero dos condminos.
c) Depende de voto da totalidade dos condminos.
d) Depende de voto de dois teros dos condminos.
e) S depender de voto dos condminos se alterar a fachada do condomnio.

Questo 5
Em um condomnio edilcio, Antonio proprietrio e possuidor de uma unidade
condominial. Ele proporciona festas em sua unidade, com frequncia, alm do
horrio permitido; no trata com urbanidade seus vizinhos e os funcionrios do
condomnio. Em decorrncia de tais circunstncias, recebeu convocao para
assembleia geral, a fim de deliberar sobre aplicao de multa por
descumprimento de deveres perante o condomnio e comportamento
antissocial. A respeito da deliberao da assembleia em questo, correto
afirmar que dever ser tomada:
a) Por dois teros dos condminos restantes, aplicando-se multa de at o
sxtuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais.

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 117


b) Por maioria simples dos condminos, aplicando-se multa de at cem salrios-
mnimos.
c) Por trs quartos dos condminos restantes, aplicando-se multa de at o
quntuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais.
d) Pela unanimidade dos condminos, limitada ao valor atribudo contribuio
para as despesas condominiais.

Questo 6
VUNESP - 2014 - UNICAMP - Procurador
Determina o Cdigo Civil que o proprietrio ou o possui-dor de um prdio tem o
direito de fazer cessar as interfe-rncias prejudiciais segurana, ao sossego e
sade dos que o habitam provocadas pela utilizao de propriedade vizinha.
No tocante ao uso anormal da propriedade, cor-reto afirmar que:
a) O direito estabelecido pelo Cdigo Civil, nesses moldes, no prevalece
quando as interferncias forem justifica-das por interesse pblico, caso em
que o proprietrio ou o possuidor causador delas estar desobrigado de
inde-nizar o vizinho prejudicado.
b) Se, por deciso judicial, as interferncias devam ser toleradas, no poder o
vizinho exigir sua reduo ou eliminao, ainda que essas se tornem
possveis.
c) O proprietrio ou o possuidor tem direito de exigir do dono do prdio vizinho
a demolio, ou a reparao desse, quando ameace runa, mas no que lhe
preste cauo pelo dano iminente.
d) O proprietrio ou o possuidor de um prdio, em que algum tenha direito de
fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as
necessrias garantias contra o prejuzo eventual.

Questo 7
FCC - 2014 - Prefeitura de Recife - PE - Procurador
Para levar gua potvel ao seu imvel, Slvio necessariamente tem que passar
tubulao subterrnea pelo imvel de seu vizinho, Mateus, o qual:

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 118


a) obrigado a permitir a passagem da tubulao e no poder postular
indenizao, pois a obra visa instalao de servio de utilidade pblica.
b) obrigado a permitir a passagem da tubulao apenas se as obras no
causarem danos ao seu imvel.
c) Poder se opor passagem da tubulao, com base no direito de
propriedade.
d) obrigado a permitir a passagem da tubulao que levar gua potvel ao
imvel de Slvio, mediante o recebimento de indenizao que abranja os
danos diretos do imvel.
e) Nenhuma das alternativas acima.

Questo 8
EJEF - 2008 - TJ-MG - Juiz
A passagem forada assegura ao proprietrio do imvel encravado o acesso
via pblica pela utilizao dos imveis contguos. Considerando essa afirmativa,
marque a opo CORRETA.
a) Sofrer o constrangimento o vizinho cujo imvel mais natural e facilmente se
prestar passagem.
b) A alienao parcial do prdio, de modo que uma das partes perca o acesso
via pblica, no obriga o proprietrio da outra a tolerar a passagem.
c) Se antes da alienao existia passagem atravs do imvel vizinho, est o
proprietrio desse constrangido, depois, a dar outra passagem.
d) O dono do prdio que no tiver acesso via pblica pode constranger o
vizinho a lhe dar passagem, independentemente de pagar indenizao, se o
rumo for fixado judicialmente.

Questo 9
EJEF - 2007 - TJ-MG - Juiz
Tratando-se do direito de vizinhana e do uso anormal da propriedade, de
acordo com o Cdigo Civil, CORRETO dizer que:

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 119


a) Cabe ao proprietrio do prdio, com exclusividade, exercer o direito de fazer
cessar as interferncias prejudiciais segurana, ao sossego e sade dos
que nele habitam provocadas pela propriedade vizinha.
b) Os direitos de vizinhana so direitos de convivncia decorrentes da
proximidade ou interferncia entre prdios.
c) No necessrio que se leve em considerao a natureza da utilizao e
localizao do prdio.
d) A limitao se impe apenas a imveis contguos.

Questo 10
CESPE - 2006 - Caixa - Advogado
O proprietrio de imvel que se tornar encravado parcialmente em virtude de
construo por ele edificada, objetivando a explorao econmica do imvel,
tem direito de exigir do vizinho que lhe deixe passagem, comunicao com via
pblica, mediante pagamento de indenizao.
a) Certo
b) Errado

Aula 4
Exerccios de fixao
Questo 1 - D
Justificativa: Segundo o artigo 1.348, compete ao sndico:
V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela
prestao dos servios que interessem aos possuidores.

Questo 2 - D
Justificativa: Leia o seguinte artigo do Cdigo Civil:
Artigo 1337. O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente com
os seus deveres perante o condomnio poder, por deliberao de trs quartos
dos condminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente at

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 120


ao quntuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais,
conforme a gravidade das faltas e a reiterao, independentemente das perdas
e danos que se apurem.
Pargrafo nico. O condmino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivncia com os
demais condminos ou possuidores, poder ser constrangido a pagar multa
correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio para as despesas
condominiais, at ulterior deliberao da assembleia.

Questo 3 - C
Justificativa: Leia o seguinte artigo do Cdigo Civil:
Artigo 1337. O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente com
os seus deveres perante o condomnio poder, por deliberao de trs quartos
dos condminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente at
ao quntuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais,
conforme a gravidade das faltas e a reiterao, independentemente das perdas
e danos que se apurem.

Questo 4 - D
Justificativa: Considere o seguinte:
Artigo 1.342. A realizao de obras, em partes comuns, em acrscimo s j
existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilizao, depende da
aprovao de dois teros dos votos dos condminos, no sendo permitidas
construes, nas partes comuns, suscetveis de prejudicar a utilizao, por
qualquer dos condminos, das partes prprias, ou comuns.

Questo 5 - C
Justificativa: Considere o seguinte:
Artigo 1337. O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente com
os seus deveres perante o condomnio poder, por deliberao de trs quartos
dos condminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente at
ao quntuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais,

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 121


conforme a gravidade das faltas e a reiterao, independentemente das perdas
e danos que se apurem.

Questo 6 - D
Justificativa: Leia o artigo 1.277 do Cdigo Civil.

Questo 7 - E
Justificativa: Leia o artigo 1.286 Cdigo Civil.

Questo 8 - A
Justificativa: Leia o artigo 1.285 do Cdigo Civil.

Questo 9 - B
Justificativa: Leia o artigo 1.277 do Cdigo Civil.

Questo 10 - B
Justificativa: Essa hiptese de servido; portanto, no obrigao do vizinho,
como na hiptese de passagem forada (artigo 1.285 do Cdigo Civil).

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 122


Patrcia Esteves de Mendona advogada e atua na rea Cvel (1998).
Professora de Direito Civil Na Universidade Estcio de S, desde 2004.
Graduada em Direito pela Universidade Cndido Mendes (1997). Cursou Escola
da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro (EMERJ 1999). Especialista em
Direito Pblico e Privado, Universidade Estcio de S (2001).

Currculo Lattes: http://lattes.cnpq.br/5557527671450425

TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS 123