GERENCIA DE LA

CONSTRUCCION

CONCEPTOS BSICOS

Jaime Cruz Saravia

Nocin de Contrato

El contrato es producto del consenso

de dos o ms voluntades que buscan
obtener una finalidad.

Para que exista debe haber acuerdo,

es el fruto necesario de la fusin de
dos o ms voluntades.

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Contrato como acto Jurdico

El contrato es un acto jurdico bilateral

o plurilateral cuya finalidad es
adquirir, modificar, transferir o
extinguir derechos u obligaciones.
El contrato es ley entre las partes

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Contratos Asociativos

Son aquellos que crean y regulan

relaciones de participacin e
integracin en negocios o empresas
determinadas, en inters comn de
los intervinientes.

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Contratos Asociativos

Caractersticas
No genera una nueva persona
jurdica.
Debe constar por escrito.
No est sujeto a inscripcin en el
registro de personas jurdicas.

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Contrato de Asociacin en
participacin
Es por el cual una persona
denominada asociante concede a
otra u otras personas denominadas
asociados una participacin en el
resultado o en las utilidades de uno o
de varios negocios del asociante a
cambio de determinada contribucin.

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Contrato de Asociacin en
participacin
Caractersticas
El asociante acta en nombre propio.
La asociacin en participacin no
tiene razn social ni denominacin.
La gestin del negocio corresponde
nica y exclusivamente al asociante.
No existe relacin jurdica entre los
terceros y los asociados.

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Contrato de Asociacin en
participacin
Caractersticas
Los terceros no adquieren derechos
frente a los asociados ni viceversa.
Los asociados tienen derecho a la
rendicin de cuentas al trmino del
negocio realizado.
Los asociados participan en las
prdidas en la misma medida en la
que participan en las utilidades, salvo
pacto en contrario.

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Contrato de Consorcio

Es el contrato por el cual dos o ms

personas se asocian para participar
en forma activa y directa en un
determinado negocio.

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Contrato de Consorcio

Caractersticas
Corresponde a cada miembro del
consorcio realizar las actividades
propias que se le encargan y aquellas
a las que se ha comprometido.
Los bienes que se aportan continan
siendo de propiedad exclusiva de
cada consorciante.

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Contrato de Consorcio

Caractersticas
Cada miembro del consorcio se
vincula individualmente con terceros
en el desempeo de la actividad que
le corresponda.
Cuando el consorcio contrata con
terceros, la responsabilidad ser
solidaria, solo si as se pacta en el
contrato.

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AUTOCONSTRUCCION

Condminos
Acciones y Derechos

Inscripcin ante el Registro de

Predios
Mandato con Representacin

Pacto de Indivisin

Edificacin

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Mandato con
Representacin
Condminos originarios
Contrato de Obra

Derechos y obligaciones de Los

Mandantes
Derechos y obligaciones del
Mandatario

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AUTOCONSTRUCCION

En Proceso

Transferencia de Acciones y
Derechos
Cesin de Posicin contractual

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CONTRATOS
PREPARATORIOS
Ocurre a menudo que, por un obstculo de
hecho o de derecho, no es posible o
conveniente celebrar de inmediato un
contrato y, sin embargo, desean las partes
que resultaran contratantes en tal contrato
asegurar que efectivamente se va a
celebrar.
Es un contrato por el que las partes se
comprometen a celebrar en el futuro otro
contrato, llamado contrato definitivo, que
actualmente no quieren o no pueden
concluir.
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Contratos Preparatorios

Caracterstica esencial:
Su efecto es necesariamente futuro.

El objeto del contrato preparatorio es

la celebracin de un contrato
definitivo.
Debe mediar un lapso de tiempo entre
uno y otro a fin que el objeto pueda
ser alcanzado.
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ARRAS
Es el dinero que un contratante entrega al otro como
sea de haberse llegado a un acuerdo de voluntades
sobre la creacin o extincin de una obligacin.

EFECTOS: El contrato se cumple o no se cumple

- Confirmatorias
Tiene por finalidad confirmar, esto es corroborar la
verdad, de haberse concertado la celebracin de un
contrato.
- Retractacin
El derecho de retractarse de un contrato.

(*) Art. 1480 Cdigo Civil. El arras de retractacin solo es

valida en los contratos preparatorios

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ARRAS

Confirmatorias: Si la parte que entrego las

arras no cumple la obligacin por causa
imputable a ella, la otra puede dejar sin
efecto el contrato conservando las arras. Si
quien no cumpli es la parte que las recibi,
la otra puede dejar sin efecto el contrato y
exigir el doble de las arras. La parte que no
ha incumplido la obligacin puede
demandar su ejecucin o la resolucin del
contrato, sin perjuicio de solicitar daos y
perjuicios.
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ARRAS

Retractacin: Si se retracta la parte

que entrego las arras las pierde en
provecho del otro. Si se retracta quien
recibe las arras, debe devolverlas
dobladas al tiempo de ejercitar su
derecho.
Si se celebra el contrato definitivo
quien recibe las arras puede
imputarlas como parte de pago.
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Contrato de Opcin

Por el contrato de opcin una de las

partes queda vinculada a su
declaracin de celebrar en el futuro
un contrato definitivo
(CONCEDENTE) y la otra el derecho
exclusivo de celebrarlo o no
(OPTANTE).

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Contrato de Opcin
Caractersticas:
1. Debe tener los elementos esenciales del
contrato definitivo.
2.Concede un derecho de preferencia
exclusivo al optante.
3. Obliga al Concedente a no revocar la
opcin.
4. El contrato definitivo surge
automticamente.
5. Puede exigirse judicialmente la ejecucin
del contrato.
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Contrato de Opcin

El juez puede obligar al concedente

a ejecutar el contrato, porque ya no
se trata de constituir un derecho
sino de disponer que se de
cumplimiento a una obligacin
contractual.

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Contrato de Opcin

El artculo 2019 del Cdigo Civil

Registro de la Propiedad Inmueble,
indica que son inscribibles en el
Registro donde esta ubicado cada
inmueble:

2.- Los contratos de opcin.

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Contrato de Compraventa

Por la compraventa el vendedor se obliga a

transferir la propiedad de un bien al
comprador y ste a pagar el precio (Art.
1529 del Cdigo Civil).
Es un acto consensual que consiste en la
obligacin que adquiere el propietario de
transferir la propiedad de un bien al
comprador y ste de pagar su precio.
El contrato se perfecciona por el
consentimiento de las partes.

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Contrato de Compraventa
La transferencia de propiedad de una cosa
mueble se efecta con la tradicin a su
acreedor.
La sola obligacin de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario
de este, salvo disposicin legal o pacto en
contrario. (Art. 949 del Cdigo Civil).
El contrato de compraventa queda
perfeccionado con el simple consentimiento
de las partes respecto a la cosa y el precio,
aun antes de la entrega del inmueble y del
pago del precio.
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Contrato de Compraventa

El tercero que de buena fe adquiere a titulo

oneroso algn derecho de persona que en
el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez
inscrito su derecho, aunque despus se
anule, rescinda o resuelva el del otorgante
por virtud de causas que no constan en los
registros pblicos. La buena fe del tercero
se presume mientras no se pruebe que
conoca la inexactitud del registro.
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Contrato de Compraventa

El contenido de una inscripcin se

presume cierto y produce todos sus
efectos, mientras no se rectifique o se
declare judicialmente su invalidez.
Se presume, sin admitirse prueba
en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las
inscripciones.

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Bien Futuro
Pueden venderse bienes existentes o que puedan
existir, siempre que sean determinados. En la venta
de un bien que ambas partes saben que es futuro, el
contrato est sujeto a la condicin suspensiva de que
llegue a tener existencia.

La condicin es una modalidad del acto jurdico es un

hecho futuro del cual las partes deciden
arbitrariamente hacer depender los efectos del acto
jurdico que han celebrado, puede ser suspensiva o
resolutoria.

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GARANTIAS

HIPOTECA
Garanta real accesoria e indivisible
constituida sobre inmuebles que no dejan
de estar en posesin del deudor y que
concede al acreedor el derecho de
perseguir el bien gravado en poder de
quien se halle, para hacerlo subastar en
caso de que el deudor no pague el crdito
principal, con el fin de que este sea cubierto
con el producto del remate, de preferencia
a los otros acreedores.
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HIPOTECA
Caractersticas esenciales:
Es un derecho real, esto es, otorga a su
titular la persecucin y la preferencia.
Un derecho real accesorio, slo puede
existir a manera de garanta de un
derecho principal: el de crdito.
Garanta indivisible.
Recae sobre inmuebles.
Conserva el deudor la posesin del
inmueble.
Nace de un acto jurdico solemne.
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HIPOTECA
Cdigo Civil:
Art. 1098.- La hipoteca se constituye por escritura
pblica salvo disposicin diferente de la ley.
Art. 1100.- La Hipoteca debe recaer sobre inmuebles
especficamente determinados.
Art. 1106.- No se puede constituir hipoteca sobre
bienes futuros.
(*) Pre Declaratoria de fabrica y pre independizacin.
Art. 1111.- Aunque no se cumpla la obligacin, el
acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por el
valor de la hipoteca. Es nulo el pacto en contrario.

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HIPOTECA

PRIORIDAD Y RESERVA DE RANGO

El principio esencial es que quien inscribe
primero, tiene la prioridad sobre los
posteriores, salvo cuando se ceda su
rango.
El acreedor preferente puede ceder su
rango a otro acreedor preferente. Para que
la cesin se produzca contra el deudor se
requiere que ste la acepte o que sea
comunicado fehacientemente.

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PRENDA

Es una garanta real accesoria e

indivisible, constituida sobre una cosa
mueble que se entrega al acreedor para
la seguridad de su crdito y que da a
aquel el derecho de pedir, en caso de
mora del deudor, que se venda la prenda
en pblica subasta, para que con el
producto se le pague conforme al orden
de referencia establecido por la ley.
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PRENDA

Se constituye sobre un bien mueble

mediante la entrega fsica o jurdica, para
asegurar el cumplimiento de cualquier
obligacin.
El acreedor o el tercero que recibe la prenda
tiene la calidad de depositario.
Aunque no se pague la deuda, el acreedor
no puede apropiarse del bien prendado, por
la cantidad prestada. Es nulo el pacto en
contrario.

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PRENDA

El derecho del acreedor prendario, en

relacin al bien, es preferente al de los
dems acreedores. Esta subsiste solo
en tanto el bien permanezca en
posesin del acreedor o del tercero
designado por las partes, o cuando se
trate de prenda inscrita.

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GARANTIAS
PERSONALES
FIANZA
Por la fianza, el fiador se obliga frente al
acreedor a cumplir determinada prestacin,
en garanta de una obligacin ajena, si
sta no es cumplida por el deudor.
La fianza no puede existir sin una
obligacin vlida, la nulidad de la obligacin
principal conlleva consigo la nulidad de la
fianza.

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FIANZA

El fiador no puede ser compelido a

pagar al acreedor antes excusin de los
bienes del deudor beneficio de
excusin En caso de tener bienes
suficientes el deudor, el acreedor debe
exigir que se vendan y que con su valor
se pague la deuda garantizada.

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FIANZA

La excusin no tiene lugar cuando el

fiador ha renunciado expresamente o
cuando se ha obligado solidariamente
con el deudor.
El fiador que paga la deuda queda
subrogado en los derechos del
acreedor tiene contra el deudor.

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AVAL

Es una declaracin de voluntad en

virtud del cual una persona llamada
avalista o avalante, se obliga a pagar
una letra de cambio en el lugar y en el
grado del obligado que garantiza, y a
quien se llama avalado.

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AVAL

Desde el punto de vista econmico el

aval reviste importancia porque otorga
al tenedor del documento mayor
certeza para el pago de la obligacin,
pues al introducir un nuevo obligado en
la relacin cartular, agrega el respaldo
de un nuevo patrimonio que queda
afecto a la satisfaccin del crdito
contenido en el titulo valor.
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 AVAL

Por ser el aval una garanta de carcter

personal guarda semejanza con la fianza,
pero no puede identificarse con sta,
debido a que mientras la fianza puede
otorgarse en cualquier documento, el aval
es una obligacin cambiaria y por lo tanto
tiene que estamparse sobre la letra.
A diferencia del fiador, el avalista no goza
del beneficio de excusin.

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FIDEICOMISO
Ley No. 26702 Ley General del Sistema
Financiero y del Sistema de Seguros y
Orgnica de la Superintendencia de Banca
y Seguros.
Art. 241 Concepto
El fideicomiso es una relacin jurdica por la
cual el fideicomitente transfiere bienes en
fideicomiso a otra persona, denominado
fiduciario, para la constitucin de un
patrimonio fideicometido, sujeto al dominio
fiduciario de este ltimo o un tercero
denominado fideicomisario.
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FIDEICOMISO
Existen empresas taxativamente establecidas por Ley que
pueden desempearse como fiduciarias, entre las cuales
esta COFIDE y las empresas del sistema financiero.

El fiduciario ejerce sobre el patrimonio fideicometido,

dominio fiduciario, el mismo que le confiere plenas
potestades, incluidas las de administracin, uso, disposicin
y reivindicacin sobre los bienes que conforman el
patrimonio fideicometido, las mismas que son ejercidas con
arreglo a la finalidad para la que fue constituido el
fideicomiso y con observancia de las limitaciones que se
hubieren establecido en el acto constitutivo.

La empresa fiduciaria slo puede disponer de los bienes

fideicometidos con arreglo a las estipulaciones contenidas
en el instrumento constitutivo.

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