Você está na página 1de 9

1

Analisa Studi Kelayakan Finansial Proyek Pasar


Modern Kembang Jepun
Aldhi Kusuma Nugraha, Bagas Dinantha Adji, Dovan Alfano Dewana, Miftah Iriansyah Isnanda
dan Christiono Utomo
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 Indonesia
e-mail: aldhi15@mhs.ce.its.ac.id

AbstrakDengan semakin bertambahnya jumlah penduduk dijual dengan kualitas baik, dimana tempat itu dikenal
di Kota Surabaya menyebabkan semakin bertambah pula dengan sebutan pasar modern. Pasar modern sebagai salah
kebutuhan penduduk Kota Surabaya. Pertambahan kebutuhan satu contoh bangunan yang dikelola oleh pihak profesional
ini dapat diatasi dengan penambahan pasar. Salah satunya
adalah proyek pasar modern yang akan dibangun di daerah
dengan strategi manajemen pemasaran yang bagus, dan
Kembang Jepun. Proyek ini akan menghadirkan konsep pasar kenapa barang yang dijual mempunyai kualitas yang lebih
modern yang mencakup semua kalangan dengan supermarket terjamin karena melalui penyeleksian yang ketat sehingga
yang beroperasi pada malam hari dan foodcourt yang menjadi barang yang tidak memenuhi persyaratan klasifikasi akan di
sentra makanan di kawasan Kembang Jepun. tolak. Barang yang dijual pun memiliki variasi jenis yang
Pada penelitian ini akan menganalisa proyek Pasar Modern beragam, selain menjual barang lokal pasar modern juga
Kembang Jepun dapat dikatakan layak atau tidak untuk menjual berbagai barang impor. Pasar modern merupakan
dikerjakan. Analisa ini dimulai dengan mengidentifikasi
variabel-variabel proyek yang ada. Dalam menentukan variabel- suatu alternatif pilihan masyarakat saat ini. Maka dari itu
variabel proyek ini dapat menggunakan metode opini ahli, bisnis pasar modern bisa dibilang menjanjikan prospek yang
estimasi parametrik, estimasi analog, indeks biaya, unit menguntungkan.
terpasang dan lain-lain. Dalam pelaksanaan analisa kelayakan Pasar Modern
Setelah menentukan variabel proyek dapat dihitung Net Kembang Jepun ini, banyak faktor yang mempengaruhi
Present Value (NPV). Dengan didapat nilai NPV positif maka kelayakan proyek tersebut. Berdasarkan uraian diatas akan
proyek dapat dikatakan layak untuk dikerjakan. menimbulkan persoalan penting yang akan menjadi rincian
Dari segi finansial, proyek Pasar Modern Kembang Jepun
mempunyai masa pengembalian investasi selama 10 tahun masalah, antara lain: Bagaimana batas-batas kelayakan
dengan nilai investasi sebesar Rp67.709.464.675,-. Rincian rencana proyek Pasar Modern Kembang Jepun dari segi
sumber pendanaan 40% modal sendiri dan 60% modal finansial agar teridentifikasi apakah proyek ini bisa
pinjaman bank dengan bunga 11,09%. Setelah dihitung aliran dilanjutkan atau tidak.
kas proyek Pasar Modern Kembang Jepun didapatkan NPV
sebesar Rp13.951.500.056,- dan IRR 6,73% dimana MARR
sebesar 11,38%. Setelah dilakukan analisa sensitivitas finansial
proyek Pasar Modern Kembang Jepun, maka dapat dilihat
II. URAIAN PENELITIAN
bahwa proyek Pasar Modern Kembang Jepun tidak dapat
dilanjutkan untuk pengerjaan konstruksinya jika tingkat A. Jenis Penelitian
keterisian lapak lantai 1 tidak lebih dari 96,097%, harga sewa Jenis penilitian adalah studi kasus yaitu penelitian yang
tidak lebih dari Rp7.044.505.511,- dan biaya konstruksi tidak dilakukan terhadap objek dengan menggunakan batasan dan
lebih dari Rp5.115.926.814,-. metode tertentu.
Kata KunciAnalisa, finansial, pasar, NPV, sensitivitas B. Langkah-langkah Penelitian
Langkah penelitian dalam menyusun Tugas Besar Studi
I. PENDAHULUAN Kelayakan Finansial ini, yaitu :
1) Masalah

K EBERADAAN penduduk di wilayah perkotaan yang


bertambah setiap tahunnya mengakibatkan kebutuhan
manusia yang semakin meningkat. Contohnya adalah Kota
Sebelum mucul sebuah masalah, maka perlu dilakukan
pemilihan objek penelitian. Diperoleh proyek Pasar Modern
Kembang Jepun. dari kondisi di lapangan, diharapkan
Surabaya, jumlah penduduk yang semakin bertambah teridentifikasi batas-batas kelayakan proyek untuk
mengakibatkan semakin banyak kebutuhan yang dibutuhkan dilaksanakan.
oleh setiap penduduk. Bagi masyarakat ekonomi menengah 2) Studi Literatur
ke atas, tempat belanja yang sempurna dan fasilitas yang Literatur berupa buku tulisan dari para ahli di bidang
terpenuhi kini menjadi salah satu pertimbangan untuk manajemen kontruksi, peraturan permerintah, hasil laporan
memilih mana tempat yang akan dibuat untuk belanja. pengerjaan Tugas Akhir, dan informasi dari internet.
Masalah penyediaan tidak hanya kebutuhan sandang dan
pangan saja tetapi juga menyediakan kebutuhan pokok yang
2

3) Pengumpulan Data 2) Pendapatan


Dalam kegiatan ini dilakukan pengumpulan data-data dari Pendapatan Pasar Modern Kembang Jepun berasal dari
opini para ahli dan survei lapangan. penyewaan unit-unit yang ada di Pasar Modern Kembang
4) Analisa Data Jepun, diantaranya yaitu lapak tradisional, kios permanen,
Pengolaan data finansial dalam bentuk perkiraan aliran kas departement store, ATM centre, lahan parkir dan lapak
masuk dan keluar yang terjadi pada masa investasi. foodcourt. Untuk penjabaran dari setiap unit yang disewakan
Kemudian dilakukan analisa kelayakan proyek dengan di Pasar Modern Kembang Jepun adalah sebagai berikut:
metode Net Present Value (NPV) dan Interest Rate of Return 1. Lapak Tradisional
(IRR). Setelah mengetahui NPV dilanjutkan dengan metode Pendapatan Pasar Modern Kembang Jepun salah satunya
Analisa Sensitivitas yang bertujuan untuk mendapatkan berasal dari penyewaan lapak tradisional. Unit lapak
batas-batas yang mempengaruhi kelayakan proyek. tradisional berjumlah 120 unit yang berada di lantai satu
5) Kesimpulan pasar. Harga tiap unit lapak tradisional antara satu dengan
Hasil dari Pengerjaan Tugas Besar ini adalah data batas- yang lain sama, yaitu seharga Rp. 36.653.092,- per unit per
batas yang mempengaruhi kemungkinan proyek Pasar tahunnya.
Modern Kembang Jepun untuk dapat direalisasikan. Harga sewa lapak tradisional sudah termasuk biaya listrik
dan air yang diperlukan untuk tiap lapaknya. Dengan
pembayaran sewa diawal tahun penyewaan. Dan dapat
III. PEMBAHASAN
ditentukan occupancy rate (tingkat keterisian) sebesar 60%,
sehingga lapak tradisional memberikan pendapatan kepada
A. Gambaran Umum Proyek
pasar seperti perhitungan pada tabel 2.
Proyek yang direncakan akan dibangun adalah proyek 2. Kios Permanen
Pasar Modern Pasar Kembang Jepun, Kembang Jepun, Kios permanen adalah sumber pendapatan lain dari Pasar
Surabaya. Proyek ini akan dibangun diatas lahan seluas Modern Kembang Jepun yang berada di lantai satu.
2.180,475 m2 dengan luas bangunan lantai 1 dan 2 seluas Penyewaan kios permanen ini juga sudah termasuk dengan
2.485,7 m2. Pada Pasar Modern ini terdapat beberapa fasilitas biaya listrik dan air.
seperti parkir, 3 ATM centre, 120 Lapak Pasar di lantai 1, 9 Jumlah unit kios permanen yang ada adalah 6 unit dengan
lapak Foodcourt di lantai 1 dan 2, 6 kios permanen di lantai ukuran 10,5 meter persegi. Biaya sewa kios permanen per
1, dan Departemen Store di lantai 2. Untuk gambar desain kios adalah Rp. 65.616.333,- per bulan. Dengan pembayaran
dari Pasar Modern dapat dilihat di Lampiran 1. sewa diawal tahun penyewaan. Serta tingkat occupancy rate
(tingkat kerterisian) 80% yang dikalikan dengan biaya sewa
B. Analisa Finansial pertahun seperti pada tabel 2.
Aspek finansial adalah salah satu aspek untuk menilai 3. Departement Store
suatu proyek komersial yang dikatakan dapat untuk Unit department store pada Pasar Modern Kembang Jepun
dilanjutkan untuk dikerjakan atau tidak. Penilaian finansial hanya terdapat satu unit yang berada pada lantai dua pasar.
ini meliputi analisa variabel-variabel proyek. Unit department store memberikan pendapatan terbesar
Dalam proyek pembangunan Pasar Modern Kembang untuk pasar dengan biaya sewa unit per tahunnya sebesar Rp.
Jepun ini mengeluarkan beberapa biaya, diantaranya biaya 2.855.530.00,-. Biaya sewa ini sudah termasuk biaya listrik
investasi yang dikeluarkan pada awal masa konstruksi dan dan air yang dibutuhkan. Dengan pembayaran sewa diawal
biaya operasional yang dibayar setiap tahun pada saat tahun.
bangunan telah dioperasionalkan. Sedangkan pemasukan dari Karena jumlah unit department store hanya ada 1 unit
Pasar Modern Kembang Jepun berasal dari pembayaran sewa maka diasumsikan tingkat keterisian sebesar 100%. Dengan
unit-unit yang disewakan oleh pihak pengelola, diantaranya besar hasil perkalian dengan biaya sewa seperti pada tabel 2.
yaitu lapak tradisional, kios permanen, departement store, 4. ATM centre
ATM centre, lahan parkir dan lapak foodcourt. ATM centre berada pada lantai dua pasar dengan jumlah
1) Biaya Investasi Awal unit ATM sebanyak 3 unit. Setiap unit dari ATM dikenai
Dalam pembangunan proyek Pasar Modern Kembang biaya sebesar Rp. 27.000.000,-. ATM centre diasumsikan
Jepun mengeluarkan biaya investasi sebesar Rp. memiliki tingkat keterisian sebesar 90%. Dengan pembayaran
67.709.464.675,-. Perhitungan biaya investasi dihitung diawal tahun penyewaan.
dengan menggunakan pendekatan data pasar yang ada 5. Lahan Parkir
dengan penyesuaian-penyesuaian yang ada. Biaya investasi Pengelolaan lahan parkir pasar memberikan pendapatan
ini meliputi biaya pembongkaran lahan, biaya lahan, dan kepada pasar sebesar Rp. 50.000.000,-. pertahun. Nilai
biaya konstruksi dan prekonstruksi, dengan rincian biaya pendapatan tersebut didapat dengan penyesuaian-penyesuaian
pada tabel 1 terhadap lahan parkir lain.

Tabel 1. Rincian Biaya Investasi


Elemen Total
Dengan nilai tingkat keterisian lahan parkir sebesar 90%,
Biaya Pembongkaran Rp 127.666.975 maka didapat besar pendapatan dari lahan parkir seperti pada
Biaya Lahan Rp 48.396.000.000 tabel 2.
Biaya Konstruksi dan Prekonstruksi Rp 19.185.797.700
6. Lapak Foodcourt
Bagian foodcourt yang ada pada pasar terdiri dari 9 lapak
Jumlah Rp 67.709.464.675 foodcourt yang ada pada lantai satu dan dua, yang dapat
3

dilihat pada lampiran. Penyewaan lapak sudah termasuk dihitung kemudian digunakan untuk membuat cash flow
dengan biaya air dan listrik yang dibutuhkan pedagang. proyek. Perhitungan cash flow menggunakan Minimum
Penyewaan lapak foodcourt ini setiap unitnya dikenai biaya Attractive Rate of Return (MARR) berdasarkan tingkat
sebesar Rp. 238.799.000,- per tahun. Dengan tingkat pengembalian modal sendiri dan pengembalian modal
keterisian unit sebesar 100% maka lapak foodcourt pinjaman.
memberikan pendapatan kepada pasar sebesar seperti pada Dari hasil perhitungan diperoleh Minimum Attractive Rate
tabel 2. of Return (MARR) sebesar 11,38%. Kriteria yang digunakan
untuk menilai kelayakan investasi proyek Pasar Modern
Tabel 2. Pendapatan Pasar Kembang Jepun dengan mengunakan metode NPV dan IRR,
Jumlah Biaya per Total dan dilanjutkan dengan analisa sensitivitas.
Elemen OR Pada proyek Pasar Modern Kembang Jepun ini
elemen tahun Rp Rp
Lahan parkir 1 90% 45.000.000
menghabiskan biaya investasi sebesar Rp. 67.709.464.675,-
50.000.000 dengan masa investasi yang berlangsung selama 10 tahun.
Dengan mengurangi biaya pengeluaran terhadap pemasukan,
Lapak lantai 1 120 4.398.371.00 60% 2.639.022.600
investasi ini dapat menghasilkan NPV sebesar -Rp.
0
Lapak 238.799.0 13.951.500.056,- dan IRR sebesar 6,73%.
9 100% 238.799.000
foodcourt 00
393.698.0
Kios permanen 6 80% 314.958.400 D. Analisa Sensitivitas
00
Departement 2.855.530.0 Analisa sensitivitas bertujuan untuk melihat pengaruh dari
1 100% 2.855.530.000
store 00
27.000.0 variabel-variabel terhadap investasi yang dilakukan dengan
ATM centre 3 90% 24.300.000 cara mengubah variabel tersebut. Variabel yang dirubah pada
00
Jumlah Rp 6.117.610.000 tugas besar ini adalah occupancy rate, harga sewa, dan biaya
konstruksi.
1) Analisis Sensitivitas Terhadap Perubahan Occupancy Rate
3) O/M
Biaya operasional pada Pasar Modern Kembang Jepun, Tabel 4. Hasil NPV dari Alternatif Alternatif Occupancy Rate
meliputi biaya listrik, air, pembayaran gaji pegawai, dan Alternatif Alternatif Alternatif Alternatif Sebenar
biaya perawatan. Untuk mencari tarif operasional maka dicari Elemen
1 2 3 4 nya
tarif untuk satu tahun, setelah itu dilakukan regresi untuk Lahan parkir 100% 90% 90% 90% 90%
mendapatkan tarif pada tahun-tahun berikutnya. Untuk Lapak lantai
60% 100% 60% 60% 60%
1
Lapak
100% 100% 100% 100% 100%
Tabel 3. foodcourt
Rekapitulasi Biaya Operasional Pasar Kios
80% 80% 100% 80% 80%
permanen
perhitungan biaya agar lebih jelas dapat dilihat pada tabel 3. Departement
100% 100% 100% 100% 100%
store
Biaya Listrik Biaya Air Biaya Gaji Biaya ATM centre 90% 90% 90% 100% 90%
Karyawan Pemeliharaa NPV
Tahun n Alternatif 1 -Rp13.907.563.325,-
Rp Rp Rp Rp Alternatif 2 Rp1.508.503.459,-
2016 52.876.308 34.602.000 105.752.615 21.150.523 Alternatif 3 -Rp13.259.587.930,-
2017 57.623.199 37.492.800 115.246.398 23.049.280 Alternatif 4 -Rp13.927.774.222,-
2018 61.012.799 40.471.200 122.025.598 24.405.120 Sebenarnya -Rp13.951.500.056,-
2019 64.402.399 43.449.600 128.804.798 25.760.960 Dapat dilihat di tabel 4, analisis sensitivitas terhadap
2020 67.791.999 46.428.000 135.583.998 27.116.800 perubahan occupancy rate menunjukkan bahwa alternatif
2021 71.181.599 49.406.400 142.363.198 28.472.640 satu ketika occupancy rate lahan parkir naik menjadi 100%
2022 74.571.199 52.384.800 149.142.398 29.828.480 menghasilkan NPV -Rp13.907.563.325,-. Untuk alternatif
2023 77.960.799 55.363.200 155.921.598 31.184.320 kedua ketika occupancy rate lapak lantai satu naik menjadi
2024 81.350.399 58.341.600 162.700.798 32.540.160 100% menghasilkan NPV Rp1.508.503.459,-. Alternatif
2025 88.739.999 61.320.000 169.479.997 33.895.999 ketiga ketika occupancy rate kios permanen naik menjadi
2026 88.129.599 64.298.400 176.259.197 35.251.839 100% menghasilkan NPV -Rp13.259.587.930,-. Sedangkan
untuk alternatif keempat ketika occupancy rate ATM centre
4) Terminal Value naik menjadi 100% menghasilkan NPV -Rp13.927.774.222,-.
Terminal value adalah nilai akhir dari aset yang ada pada Hasil dari perubahan occupancy rate menunjukkan bahwa
masa depan. Karena proyek Pasar Modern Kembang Jepun nilai occupancy rate lapak lantai satu sangat berpengaruh
ini adalah proyek yang dikembangkan oleh pihak swasta terhadap NPV. Dilihat dari gambar 1 didapatkan titik impas
maka akan muncul nilai terminal value pada akhir masa dengan cara interpolasi sebesar 96,097%. Investasi
investasi. pembangunan Pasar Modern Kembang Jepun akan dikatakan
Perhitungan terminal value menggunakan rumus sebagai layak jika occupancy rate dari penyewaan lapak lantai satu
berikut : lebih dari 96,097%.

C.Analisa Aliran Kas


Dalam aliran kas terdapat aliran kas masuk dan aliran kas
keluar, aliran kas masuk dan aliran kas keluar yang telah Gambar 1. Grafik analisis senstivitas occupancy rate lapak lantai
1
4

Rp4.000.000.000,- Rp1.106.538.442,-

Dari tabel 6 dapat diketahui bahwa nilai NPV pada biaya


konstruksi senilai Rp19.185.797.700,- adalah
Rp13.951.500.056,- dan untuk biaya konstruksi senilai
Rp4.000.000.000,- diperoleh NPV Rp1.106.538.442,-. Dilihat
dari gambar 3 didapatkan titik impas dengan cara interpolasi
senilai Rp5.115.926.814,-. Investasi pembangunan Pasar
Modern Kembang Jepun akan dikatakan layak jika biaya
konstruksi kurang dari Rp5.115.926.814,-.

2) Analisis Sensitivitas Terhadap Harga Sewa Lapak Lantai


Satu
Tabel 5. Hasil NPV dari kenaikan harga sewa lapak lantai satu.

Jumlah harga sewa lapak lantai satu


NPV Gambar 3. Grafik analisis senstivitas biaya kontruksi
(per tahun)
Rp4.398.371.000,- -Rp13.951.500.056,-
IV. KESIMPULAN
Rp7.500.000.000,- Rp2.401.552.668,-
Setelah dilakukan analisa finansial terhadap Pasar Modern
Dari hasil analisis sensitivitas terhadap perubahan Kembang Jepun pada bab sebelumnya, maka dapat ditarik
occupancy rate diperoleh variabel pendapatan yang sangat kesimpulan bahwa :
berpengaruh terhadap NPV yaitu harga sewa lapak lantai 1. Dari hasil investasi yang memakan biaya sebesar Rp.
satu. Jika occupancy rate lapak lantai satu tetap 60%, dapat 67.709.464.675,-. Dengan pendapatan tiap tahun
dilihat dari tabel 5, harga sewa lapak lantai satu sebesar Rp. 6.117.610.000,-, biaya operasional sebesar
Rp4.398.371.000,- akan menghasilkan NPV Rp. 233.411.677,- dan terminal value sebesar Rp.
-Rp13.951.500.056,-. Ketika harga sewa lapak lantai satu 56.955.615.422,-. Maka perhitungan cash flow
dinaikkan menjadi Rp7.500.000.000,- menghasilkan NPV menggunakan i MARR = 11,38% menghasilhan NPV
Rp2.401.552.668,-. Dilihat dari gambar 2 didapatkan titik sebesar Rp. 13.951.500.056,- dan IRR = 6,74%. Dari
impas dengan cara interpolasi senilai Rp7.044.505.511,-. perhitungan tersebut didapatkan NPV<0 dan
Investasi pembangunan Pasar Modern Kembang Jepun akan IRR<MARR, maka proyek Pasar Modern Kembang
dikatakan layak jika harga sewa lapak lantai satu lebih dari Jepun perlu dilakukan analisa mengenai sensitivitas
Rp7.044.505.511,-. yang berkaitan dengan sejumlah variabel yang
berpengaruh terhadap investasi proyek.
2. Salah satu faktor yang bisa membuat hasil NPV>0
adalah pendapatan. Pendapatan terbesar dari proyek
Pasar Modern Kembang Jepun adalah pendapatan yang
diperoleh dari sewa lapak lantai satu. Maka dari itu
dilakukan analisa sensitivitas yang berkaitan dengan
sewa lapak lantai satu, yaitu occupancy rate dan harga
sewa lapak lantai satu. Selain pendapatan, pengeluaran
juga merupakan faktor yang mempengaruhi hasil NPV.
Oleh sebab itu dilakukan analisa sensitivitas terhadap
salah satu elemen yang dapat mengurangi pengeluaran
proyek Pasar Modern Kembang Jepun yaitu biaya
konstruksi.
3. Investasi pembangunan Pasar Modern Kembang Jepun
Gambar 2. Grafik analisis senstivitas harga sewa lapak lantai 1 akan dikatakan layak jika occupancy rate dari
penyewaan lapak lantai satu lebih dari 96,097% atau
harga sewa lapak lantai satu lebih dari
3) Analisis Sensitivitas Terhadap Biaya Konstruksi Rp7.044.505.511,- atau biaya konstruksi kurang dari
Tabel 6. Hasil NPV dari kenaikan harga sewa lapak lantai satu. Rp5.115.926.814,-.

Biaya konstruksi NPV LAMPIRAN

Rp19.185.797.700,- -Rp13.951.500.056,- Lampiran 1. Desain Denah Lantai 1


5

Lampiran 2. Desain Denah Lantai 2

Lampiran 3. Tampak Depan


6

Lampiran 5. Suku Bunga Deposito Bank

Lampiran 4. Tampak Depan

Lampiran 6. Suku Bunga Deposito Bank


7

Lampiran 8. Sensitivitas Kontruksi

Lampiran 7. Arus Kas


8

Lampiran 10. Sensitivitas Harga Sewa Lapak Lantai 1

Lampiran 9. Sensitivitas Occupancy Rate


9

DAFTAR PUSTAKA

[1] Ditjen Cipta Karya Dinas PU, 1996 Kriteria Perencanaan Kebutuhan Air
Secara Umum.
[2] Ofianto Wahyudhi dan Christiono Utomo, 2014, Analisis Investasi pada
Pada Pembangunan Apartemen Bale Hinggil Surabaya. Jurnal Teknik
Pomits Vol. 3, No. 1.
[3] Peraturan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral Nomor 09 Tahun
2014. Penyesuaian Tarif Tenaga Listrik Beberapa Golongan Tarif Tahun
2015.
[4] Utomo C. dan R. Indrayani. Modul Ajar Eknomi Teknik, Surabya:
Bahan Kuliah: ITS. (2005).
[5] Suku Bunga Dasar Kredit Bank Indonesia.
http://www.bi.go.id/id/perbankan/suku-bunga-dasar/Default.aspx. 5
Desember 2016

Você também pode gostar