Escolar Documentos
Profissional Documentos
Cultura Documentos
AbstrakDengan semakin bertambahnya jumlah penduduk dijual dengan kualitas baik, dimana tempat itu dikenal
di Kota Surabaya menyebabkan semakin bertambah pula dengan sebutan pasar modern. Pasar modern sebagai salah
kebutuhan penduduk Kota Surabaya. Pertambahan kebutuhan satu contoh bangunan yang dikelola oleh pihak profesional
ini dapat diatasi dengan penambahan pasar. Salah satunya
adalah proyek pasar modern yang akan dibangun di daerah
dengan strategi manajemen pemasaran yang bagus, dan
Kembang Jepun. Proyek ini akan menghadirkan konsep pasar kenapa barang yang dijual mempunyai kualitas yang lebih
modern yang mencakup semua kalangan dengan supermarket terjamin karena melalui penyeleksian yang ketat sehingga
yang beroperasi pada malam hari dan foodcourt yang menjadi barang yang tidak memenuhi persyaratan klasifikasi akan di
sentra makanan di kawasan Kembang Jepun. tolak. Barang yang dijual pun memiliki variasi jenis yang
Pada penelitian ini akan menganalisa proyek Pasar Modern beragam, selain menjual barang lokal pasar modern juga
Kembang Jepun dapat dikatakan layak atau tidak untuk menjual berbagai barang impor. Pasar modern merupakan
dikerjakan. Analisa ini dimulai dengan mengidentifikasi
variabel-variabel proyek yang ada. Dalam menentukan variabel- suatu alternatif pilihan masyarakat saat ini. Maka dari itu
variabel proyek ini dapat menggunakan metode opini ahli, bisnis pasar modern bisa dibilang menjanjikan prospek yang
estimasi parametrik, estimasi analog, indeks biaya, unit menguntungkan.
terpasang dan lain-lain. Dalam pelaksanaan analisa kelayakan Pasar Modern
Setelah menentukan variabel proyek dapat dihitung Net Kembang Jepun ini, banyak faktor yang mempengaruhi
Present Value (NPV). Dengan didapat nilai NPV positif maka kelayakan proyek tersebut. Berdasarkan uraian diatas akan
proyek dapat dikatakan layak untuk dikerjakan. menimbulkan persoalan penting yang akan menjadi rincian
Dari segi finansial, proyek Pasar Modern Kembang Jepun
mempunyai masa pengembalian investasi selama 10 tahun masalah, antara lain: Bagaimana batas-batas kelayakan
dengan nilai investasi sebesar Rp67.709.464.675,-. Rincian rencana proyek Pasar Modern Kembang Jepun dari segi
sumber pendanaan 40% modal sendiri dan 60% modal finansial agar teridentifikasi apakah proyek ini bisa
pinjaman bank dengan bunga 11,09%. Setelah dihitung aliran dilanjutkan atau tidak.
kas proyek Pasar Modern Kembang Jepun didapatkan NPV
sebesar Rp13.951.500.056,- dan IRR 6,73% dimana MARR
sebesar 11,38%. Setelah dilakukan analisa sensitivitas finansial
proyek Pasar Modern Kembang Jepun, maka dapat dilihat
II. URAIAN PENELITIAN
bahwa proyek Pasar Modern Kembang Jepun tidak dapat
dilanjutkan untuk pengerjaan konstruksinya jika tingkat A. Jenis Penelitian
keterisian lapak lantai 1 tidak lebih dari 96,097%, harga sewa Jenis penilitian adalah studi kasus yaitu penelitian yang
tidak lebih dari Rp7.044.505.511,- dan biaya konstruksi tidak dilakukan terhadap objek dengan menggunakan batasan dan
lebih dari Rp5.115.926.814,-. metode tertentu.
Kata KunciAnalisa, finansial, pasar, NPV, sensitivitas B. Langkah-langkah Penelitian
Langkah penelitian dalam menyusun Tugas Besar Studi
I. PENDAHULUAN Kelayakan Finansial ini, yaitu :
1) Masalah
dilihat pada lampiran. Penyewaan lapak sudah termasuk dihitung kemudian digunakan untuk membuat cash flow
dengan biaya air dan listrik yang dibutuhkan pedagang. proyek. Perhitungan cash flow menggunakan Minimum
Penyewaan lapak foodcourt ini setiap unitnya dikenai biaya Attractive Rate of Return (MARR) berdasarkan tingkat
sebesar Rp. 238.799.000,- per tahun. Dengan tingkat pengembalian modal sendiri dan pengembalian modal
keterisian unit sebesar 100% maka lapak foodcourt pinjaman.
memberikan pendapatan kepada pasar sebesar seperti pada Dari hasil perhitungan diperoleh Minimum Attractive Rate
tabel 2. of Return (MARR) sebesar 11,38%. Kriteria yang digunakan
untuk menilai kelayakan investasi proyek Pasar Modern
Tabel 2. Pendapatan Pasar Kembang Jepun dengan mengunakan metode NPV dan IRR,
Jumlah Biaya per Total dan dilanjutkan dengan analisa sensitivitas.
Elemen OR Pada proyek Pasar Modern Kembang Jepun ini
elemen tahun Rp Rp
Lahan parkir 1 90% 45.000.000
menghabiskan biaya investasi sebesar Rp. 67.709.464.675,-
50.000.000 dengan masa investasi yang berlangsung selama 10 tahun.
Dengan mengurangi biaya pengeluaran terhadap pemasukan,
Lapak lantai 1 120 4.398.371.00 60% 2.639.022.600
investasi ini dapat menghasilkan NPV sebesar -Rp.
0
Lapak 238.799.0 13.951.500.056,- dan IRR sebesar 6,73%.
9 100% 238.799.000
foodcourt 00
393.698.0
Kios permanen 6 80% 314.958.400 D. Analisa Sensitivitas
00
Departement 2.855.530.0 Analisa sensitivitas bertujuan untuk melihat pengaruh dari
1 100% 2.855.530.000
store 00
27.000.0 variabel-variabel terhadap investasi yang dilakukan dengan
ATM centre 3 90% 24.300.000 cara mengubah variabel tersebut. Variabel yang dirubah pada
00
Jumlah Rp 6.117.610.000 tugas besar ini adalah occupancy rate, harga sewa, dan biaya
konstruksi.
1) Analisis Sensitivitas Terhadap Perubahan Occupancy Rate
3) O/M
Biaya operasional pada Pasar Modern Kembang Jepun, Tabel 4. Hasil NPV dari Alternatif Alternatif Occupancy Rate
meliputi biaya listrik, air, pembayaran gaji pegawai, dan Alternatif Alternatif Alternatif Alternatif Sebenar
biaya perawatan. Untuk mencari tarif operasional maka dicari Elemen
1 2 3 4 nya
tarif untuk satu tahun, setelah itu dilakukan regresi untuk Lahan parkir 100% 90% 90% 90% 90%
mendapatkan tarif pada tahun-tahun berikutnya. Untuk Lapak lantai
60% 100% 60% 60% 60%
1
Lapak
100% 100% 100% 100% 100%
Tabel 3. foodcourt
Rekapitulasi Biaya Operasional Pasar Kios
80% 80% 100% 80% 80%
permanen
perhitungan biaya agar lebih jelas dapat dilihat pada tabel 3. Departement
100% 100% 100% 100% 100%
store
Biaya Listrik Biaya Air Biaya Gaji Biaya ATM centre 90% 90% 90% 100% 90%
Karyawan Pemeliharaa NPV
Tahun n Alternatif 1 -Rp13.907.563.325,-
Rp Rp Rp Rp Alternatif 2 Rp1.508.503.459,-
2016 52.876.308 34.602.000 105.752.615 21.150.523 Alternatif 3 -Rp13.259.587.930,-
2017 57.623.199 37.492.800 115.246.398 23.049.280 Alternatif 4 -Rp13.927.774.222,-
2018 61.012.799 40.471.200 122.025.598 24.405.120 Sebenarnya -Rp13.951.500.056,-
2019 64.402.399 43.449.600 128.804.798 25.760.960 Dapat dilihat di tabel 4, analisis sensitivitas terhadap
2020 67.791.999 46.428.000 135.583.998 27.116.800 perubahan occupancy rate menunjukkan bahwa alternatif
2021 71.181.599 49.406.400 142.363.198 28.472.640 satu ketika occupancy rate lahan parkir naik menjadi 100%
2022 74.571.199 52.384.800 149.142.398 29.828.480 menghasilkan NPV -Rp13.907.563.325,-. Untuk alternatif
2023 77.960.799 55.363.200 155.921.598 31.184.320 kedua ketika occupancy rate lapak lantai satu naik menjadi
2024 81.350.399 58.341.600 162.700.798 32.540.160 100% menghasilkan NPV Rp1.508.503.459,-. Alternatif
2025 88.739.999 61.320.000 169.479.997 33.895.999 ketiga ketika occupancy rate kios permanen naik menjadi
2026 88.129.599 64.298.400 176.259.197 35.251.839 100% menghasilkan NPV -Rp13.259.587.930,-. Sedangkan
untuk alternatif keempat ketika occupancy rate ATM centre
4) Terminal Value naik menjadi 100% menghasilkan NPV -Rp13.927.774.222,-.
Terminal value adalah nilai akhir dari aset yang ada pada Hasil dari perubahan occupancy rate menunjukkan bahwa
masa depan. Karena proyek Pasar Modern Kembang Jepun nilai occupancy rate lapak lantai satu sangat berpengaruh
ini adalah proyek yang dikembangkan oleh pihak swasta terhadap NPV. Dilihat dari gambar 1 didapatkan titik impas
maka akan muncul nilai terminal value pada akhir masa dengan cara interpolasi sebesar 96,097%. Investasi
investasi. pembangunan Pasar Modern Kembang Jepun akan dikatakan
Perhitungan terminal value menggunakan rumus sebagai layak jika occupancy rate dari penyewaan lapak lantai satu
berikut : lebih dari 96,097%.
Rp4.000.000.000,- Rp1.106.538.442,-
DAFTAR PUSTAKA
[1] Ditjen Cipta Karya Dinas PU, 1996 Kriteria Perencanaan Kebutuhan Air
Secara Umum.
[2] Ofianto Wahyudhi dan Christiono Utomo, 2014, Analisis Investasi pada
Pada Pembangunan Apartemen Bale Hinggil Surabaya. Jurnal Teknik
Pomits Vol. 3, No. 1.
[3] Peraturan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral Nomor 09 Tahun
2014. Penyesuaian Tarif Tenaga Listrik Beberapa Golongan Tarif Tahun
2015.
[4] Utomo C. dan R. Indrayani. Modul Ajar Eknomi Teknik, Surabya:
Bahan Kuliah: ITS. (2005).
[5] Suku Bunga Dasar Kredit Bank Indonesia.
http://www.bi.go.id/id/perbankan/suku-bunga-dasar/Default.aspx. 5
Desember 2016