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INMOBILIARIO EN LA CIUDAD DE
BUENOS AIRES
CONJOINT ANALYSIS
Diciembre 2012
Gmez Aguirre, Maximiliano
Anlisis del mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos
Aires. - 1a ed. - Buenos Aires : FODECO, 2013.
37 p. ; 29x21 cm.
ISBN 978-987-1915-34-7
Impreso en Famen & Cia S.A. Chile 633.(C1098AAM). Buenos Aires, Argentina en el mes de
Septiembre de 2013
1 Edicin: Septiembre de 2013 -100 ejemplares
Ninguna parte de esta publicacin, incluido el diseo de la cubierta, puede ser reproducida, almacenada o
transmitidaen manera alguna ni por ningn medio, ya sea electrnico, qumico, mecnico, ptico, de
grabacin o de fotocopia, sin previo permiso escrito del editor.
NDICE
1- Introduccin ........................................................................................................................3
2- Atributos y niveles ................................................................................................................5
3- Estrategia de obtencin de los datos: ....................................................................................8
3.1- Conjoint Anlisis.............................................................................................................9
4 - Resultados de la encuesta .................................................................................................. 10
4.1- Perfil de los compradores ............................................................................................. 10
4.2- La movilidad................................................................................................................. 11
4.3- Impacto de los amenities en la seleccin de los inmuebles ........................................... 13
4.4- Caractersticas del precio por metro cuadrado en las unidades consultadas ..................2
5- Anlisis de la Valoracin relativa de las caractersticas del inmueble por parte de los
encuestados .............................................................................................................................2
5.1- Valoracin de los inmuebles por nivel de atributo ..........................................................4
5.2- Comparacin entre los datos observados y los deseos del consumidor ..........................5
5.3- El efecto precio despus de la aplicacin del anlisis de Conjoint ...................................8
5.3.1- Elasticidad precio de la demanda para una demanda con pendiente negativa ........... 10
5.3.2- Elasticidad precio de la demanda para una demanda sin pendiente prefijada............ 11
5.4- Impactos en el precio a partir de la modificacin de distintos atributos ........................ 11
6- Valoracin del entorno por nivel de atributo ....................................................................... 14
7. Conclusiones ....................................................................................................................... 19
2
1- Introduccin
4
caractersticas de los condominios como fuera el trabajo de Mar Iman, Kamarudin y Lay Hoon
(2010).
El objetivo de este trabajo es establecer cules son los aspectos ms valorados y por tanto,
buscar las caractersticas o atributos de las localizaciones y de los inmuebles ms deseados por
la demanda potencial en un contexto en que los individuos pueden elegir libremente los
mismo es decir, de una manera no condicionada o restringida a lo que establece la oferta y
posteriormente determinar cmo estos atributos contribuyen en el precio final.
Para cumplir con este objetivo se establecieron, mediante la tcnica de grupo focal al conjunto
de investigadores de la Cmara Argentina de la Construccin, cules son aquellos aspectos de
inters al momento de la compra de un inmueble. De la realizacin de este ejercicio surgi que
la eleccin de un inmueble es un proceso solapado en dos etapas a partir de las cuales, el
comprador selecciona el barrio o localizacin en la que quiere vivir y, posteriormente,
selecciona aquellos atributos o caractersticas del inmueble que le son deseables. El ejercicio
del grupo focal estableci tanto los atributos o caractersticas y los distintos niveles de las
mismas que los compradores buscan tanto para la seleccin de la localizacin como para la
eleccin del inmueble al momento de la compra.
Posteriormente se ha realizado una encuesta sobre potenciales compradores de vivienda a lo
largo del segundo trimestre de 2012, de los cuales se ha construido un perfil socioeconmico y
se los ha sometido al ejercicio de seleccin de las combinaciones de atributos para establecer
el comportamiento de los mismos al momento de seleccionar una unidad habitacional. Cada
uno de estos individuos encuestados ha contribuido con la totalidad del espectro de demanda
individual los cuales, se han combinado con otros individuos para obtener el espectro de
demanda de la ciudad de Buenos Aires y determinar con este la valoracin monetaria de cada
atributo.
El trabajo est organizado de la siguiente manera: despus de esta introduccin, la seccin
segunda muestra los resultados del grupo focal; la seccin tercera, explica brevemente la
metodologa estadstica utilizada; en la seccin cuarta los datos utilizados y; en la quinta
seccin, se muestran los resultados que hacen referencia a las caractersticas de los inmuebles;
mientras que la sexta, se exponen los resultados relacionados con el entorno; dejando la
seccin sptima para los comentarios finales y conclusiones.
2- Atributos y niveles
Los atributos son los aspectos o cualidades en las que se puede seccionar o describir un bien o
servicio al momento del consumo, stos pueden ser aspectos deseables o indeseables del
producto pero, la combinacin de estas en distintas magnitudes, hace a la definicin misma
del producto final. Se podra decir que el producto final es visto por el consumidor como una
suma de atributos y que valora en mayor o menor medida los productos o servicios
dependiendo de las proporciones en que estos atributos se presentan en los mismos.
En la introduccin de este trabajo se ha mencionado que, a partir de un grupo focal, se ha
llegado a la conclusin que el proceso de compra de un inmueble consta de dos etapas
solapadas, en la primera se selecciona la localizacin o barrio, con las caractersticas o
atributos deseados, en el cual se va a buscar el inmueble; mientras que, en una segunda etapa,
5
se selecciona la unidad habitacional con las caractersticas deseadas. El grupo focal ayud a la
determinacin de los atributos que el comprador observa al momento de seleccionar tanto el
barrio como el inmueble.
Dentro de los atributos que el grupo focal ha determinado como relevantes al momento de la
seleccin del barrio se encuentra: a) la accesibilidad, b) la seguridad, c) la densidad, d) el
esparcimiento y d) la cercana a espacios verdes. Claro est, casa uno de estos atributos tienen
diferentes niveles o grados de intensidad.
4. Espacios verdes: este mide la valoracin subjetiva de la distancia hacia algn espacio
abierto por parte de los compradores. Los niveles utilizados aqu son distancias, de
modo que el espacio verde en cuestin puede estar: a) Localizado enfrente; b) a
menos de dos cuadras; c) entre dos y cinco cuadras y; d) entre cinco y diez cuadras.
5. Seguridad: este atributo est pensado en trminos de cuan inseguro puede ser un
barrio con lo cual, los niveles del mismo pueden indicar situaciones de menor a mayor
inseguridad: a) Calles iluminadas; b) Seguridad extra (cmaras, garitas, etc.); c)
Existencia de viviendas abandonadas/usurpadas y; d) Cercana a asentamientos
ilegales.
El grupo focal tambin ha definido cinco caractersticas que los compradores usualmente
tienen en cuenta al momento de la compra de un inmueble: a) Caractersticas del edificio; b)
Amenities; c) Tipo de unidad; d) Ubicacin en el edificio y; e) Precio. La seleccin de estos
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atributos por parte del grupo focal fue para determinar qu aspectos aumentan o disminuyen
la utilidad o el bienestar en el consumo del mismo y, por tanto, la probabilidad de compra. El
precio, contrariamente al resto de los atributos, no slo permite aumentar o disminuir la
probabilidad de compra del inmueble, sino que tambin, posibilita al analista determinar la
reduccin en el precio necesario para compensar la variacin en la utilidad producto de la
eliminacin de un atributo deseado o el aumento en el mismo que nos posibilitara la
incorporacin de un atributo deseado por la demanda; lo que contribuye a la cuantificacin
monetaria de la modificacin de los distintos atributos.
4. Tipo de unidad: este atributo hace referencia a los amenities de uso exclusivo
existentes en la unidad; al igual que los amenities del edificio o de uso comn, este
atributo permite aumentar el potencial de venta mediante la incorporacin o no
de los siguientes: a) Parrilla en la Unidad; b) Dormitorio Principal en Suite; c)
Cocina Integrada y; d) Balcn Aterrazado.
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La estructura de la eleccin por parte del comprador potencial puede ser graficada del
siguiente modo:
Tiene en cuenta:
Tiene en cuenta:
Comprador 1- Accesibilidad
1- Precio
potencial 2- Seguridad
2- Diseo
3- Densidad
3- Amenities
4- Esparcimiento
4- caractersticas
5- Espacios
verdes
Para obtener la informacin del mercado, se procedi a realizar una encuesta, la cual fue
llevada a cabo con la colaboracin de un grupo de inmobiliarias en el momento mismo en el
que stas realizan su asesoramiento a clientes en busca de un inmueble para la compra. La
encuesta consiste de cuatro elementos: a) cuestionario a completar por el vendedor; b)
cuestionario de caractersticas socioeconmicas; c) ejercicio de valoracin de los atributos del
inmueble y; d) ejercicio de valoracin de las caractersticas del entorno.
8
3.1- Conjoint Anlisis
Cada producto brinda una utilidad o sensacin de bienestar determinada a los compradores de
no ser as, el producto no tendra mercado ya que nadie comprara o utilizara su dinero para
comprar algo que le produzca malestar. El conjoint anlisis es una tcnica estadstica en la cual
se asume que cada producto puede ser separado en sus atributos o caractersticas relevantes;
de la misma manera que lo fuera sugerido por Lancaster (1966) en su trabajo pionero de
comportamiento del consumidor en el cual, estableca que el consumo es una actividad que
arroja como resultado un monto de bienestar (utilidad) y para desarrollar esa actividad, el
consumidor se vale de insumos (atributos) contenidos en los bienes.
Segn los estudios de Lancaster, los consumidores pueden distinguir aquellos elementos
contenidos en los productos que consumen y le producen bienestar; para lo que el autor
desarrollo el concepto econmico de funcin de utilidad aditiva y separable, por la cual los
consumidores pueden reconocer en cuanto su bienestar aumenta o disminuye cuando
incorpora o extrae algn elemento del bien a consumir.
Este concepto que al parecer es terico, es utilizado por muchas empresas para valorizar
aspectos contenidos en el producto final as, por ejemplo, tanto la empresa Audi como BMW
tienen un servicio personalizado que le permite al comprador seleccionar que niveles de
atributos quiere incorporar o desechar a partir de un modelo de automvil estndar.
Si bien la idea de poder valorar los distintos componentes de un producto en forma separada
para luego integrarlos y obtener el precio final es ms que atractiva desde el punto de vista de
la comercializacin, incrementa significativamente el espectro de evaluacin de distintos
diseos de productos. Esto hace que la implementacin pueda resultar muy dificultosa, debido
a que sera necesario contar con un producto final con las distintas combinaciones de niveles
de atributos en el diseo y lanzarlos al mercado para determinar la valoracin que los
consumidores le asignan a cada alternativa, hecho que en si mismo sera demasiado costoso.
Afortunadamente la tcnica de Conjoint, en sus diferentes variantes, permite simular las
caractersticas esenciales del producto y posibilita al consumidor seleccionar cuales de las
alternativas es ms o menos atractiva para l.
Este ejercicio de seleccin de combinacin de distintos niveles de atributos, no slo consiste
en seleccionar la combinacin ms deseada o perfiles de inmuebles, sino que la permite al
encuestado ponderar las distintas combinaciones por el grado de predileccin; lo que
constituye un cmulo de informacin que posibilita no slo evaluar porque se ha seleccionado
el producto, sino tambin conocer porque algunos han sido considerado inaceptables o
porque otros han estado muy cerca de ser los mejores. Esta informacin es suficiente para
establecer cuanto ms importante es un atributo respecto a otros y como los diferentes
niveles de atributos son valorados por los consumidores (los perfiles utilizados para que las
personas encuestadas realicen su seleccin simulada tanto para la unidad habitacional como
para el barrio o contexto, se encuentran en el Anexo 3 y Anexo 4 respectivamente).
9
4 - Resultados de la encuesta
Como puede verse, los individuos que fueron en busca de una unidad habitacional en el
segundo semestre de 2012 pertenecen al mayor decil del ingreso en la ciudad de Buenos Aires.
10
El ingreso familiar se ha calculado a partir del supuesto que las parejas con similares en cuanto
a caractersticas socioeconmicas y que la diferencia en el nivel de ingreso es en promedio una
cuestin de gnero.
Con el clculo del nivel de ingreso familiares se estima la distribucin de precios de viviendas
que son factibles para el perfil del grupo encuestado para lo cual, se calcul la distribucin del
valor de las viviendas que son factibles para el nivel de ingreso familiar, dado las condiciones
crediticias imperantes en ese momento (cuadro III) y, posteriormente, se calcul la
distribucin del precio de los inmuebles consultados (cuadro IV).
Cuadro III
Distribucin del precio de los inmuebles
Dolares Pesos
Promedio 178,468 1,070,806
Desvio Estandar 105,609 633,652
Maximo 976,559 5,859,351
Mediana 154,144 924,864
Cuadro IV
Distribucin del precio de los inmuebles
Dolares Pesos
Promedio 128,576 771,455
Desvio Estandar 61,015 366,091
Maximo 516,761 3,100,565
Mediana 114,524 687,142
Este ejercicio revela que el potencial de compra es superior al nivel de precios que
efectivamente se busca en el mercado, lo cual es un indicador de que no se estn utilizando
crditos hipotecarios para la compra de unidades. Por otro lado, si los crditos hipotecarios se
utilizaran, aumentaran el precio en un 40% o a los mismos precios aumentara la demanda en
un 40%.
4.2- La movilidad
La movilidad es la accin por la cual los individuos cambian el barrio en el que se encuentran.
La movilidad puede darse por de una necesidad concreta que motiva a la unidad familiar a
cambiar de barrio, como ser el aumento de los integrantes de la familia o slo por
preferencias, ya sea por modas o variaciones en el nivel de ingreso que le permitan a la familia
ir a un entorno que se considera ms atractivo (colegios en la cercana, percepcin de mayor
seguridad, mejores medios de transporte, cercana a espacios verdes, etc.).
El cuadro V muestra la movilidad segn la edad promedio de los individuos encuestados.
11
Cuadro V
Total No cambio Cambio de
encuesta de Barrio Barrio
Edad promedio 43.6 38.1 45.8
Desvio Est. 14.1 11.9 14.6
% cambio de Barrio 27% 73%
La pertenencia compensada con un mayor tamao del inmueble siendo en promedio un 16%
mayor, pudiendo llegar a un 29%.
El cuadro VII muestra la relacin en la configuracin del grupo familiar y la movilidad. En
trminos comparativos, la permanencia en el barrio se concentra en personas que van a vivir
solas; mientras que, la movilidad hacia otros barrios se da en parejas y en parejas con un hijo.
Cuadro VII
Total No cambio Cambio de
encuesta de Barrio Barrio
Una sola persona 30% 38% 27%
Una pareja 30% 13% 36%
Una pareja con un hijo 20% 13% 23%
Una pareja con dos hijos 13% 13% 14%
Una pareja con tres o mas hijos 3% 13% 0%
No vivir en l, pienso alquilarlo o
3% 13% 0%
venderlo luego
No vivir en l, pienso darle un uso
comercial/profesional
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destinado a un individuos que se van de la casa de los padres o se divorcian, con lo cual, el
tamao de la unidad no es algo relevante en ninguno de los dos casos.
Cuadro VIII
M2 segn caracterstiacas del inmueble
Permanece Cambio de Relacin de
en el Barrio Barrio Cambio
Una sola persona 53.0 49.7 -6%
Una pareja 65.0 65.9 1%
Una pareja con un hijo 70.0 76.6 9%
Una pareja con dos hijos 60.0 90.0 50%
A medida que el destino de la vivienda incorpora situaciones en las que la unidad familiar
aumenta, se entiende que los compradores buscan un mayor espacio habitacional.
compra de un inmueble.
31.0%
Parrilla
28.0%
Dormit en
Suite
13
Tipo de edificio o construccin El tipo de construccin seleccionado en
mayor medida es el edificio entre
Edificio en medianeras, seguido por la configuracin
Torre
en torre.
24.1%
65.5%
6.9% Edificio tipo
PH en
3.4% Duplex
Contrafr
5
4.4- Caractersticas del precio por metro cuadrado en las unidades consultadas
El objetivo de esta seccin es establecer un precio promedio de aquellas unidades
habitacionales por sobre las cuales se ha realizado una consulta con intencin de compra. El
grfico I muestra la distribucin del precio por metro cuadrado por barrio.
$2
$2,200
,37
$2
3 .7
,23
$2
$2
$2,000
$2
$2
$2
$2
,15
,15
9 .0
,13
,13
,10
,10
2 .8
2 .8
$2
1 .1
$1,800
4 .0
4 .3
0 .0
,03
3 .1
$1,600
$1
,66
$1,400
8 .8
$1
,50
$1
3 .8
$1,200
,31
4 .9
$1,000
no
so
o
z
o
ta
e
o
ro
o
l
n
ba
e
lm
ed
rm
llit
nc
i
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lg
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is
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Pa
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Be
Re
Al
Cr
Co
n
ns
Sa
n
Co
Sa
El grfico II indica que el precio promedio de las consultas esta en el orden de 2000 u$s/m2 y
que la distribucin del precio es aproximadamente normal.
Distribucin de Precios
Grfico II
35 Precio promedio:
2.050 U$S
30
25
Frecuencia
20
15
10
0
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
...
or
,1
,3
,5
,7
,9
,1
,3
,5
,7
,9
,1
,3
$9
$1
$1
$1
$1
$1
$2
$2
$2
$2
$2
$3
$3
ay
m
y
5- Anlisis de la Valoracin relativa de las caractersticas del inmueble por parte de los
encuestados
2
mismos. Un mayor peso de un atributo en la decisin de compra, no implica una mayor
probabilidad de compra sino que simplemente, los compradores prestan ms atencin a esa
caracterstica independientemente que se le asigne una valoracin positiva o negativa.
Los resultados del ejercicio (en el cuadro X) indican que el precio es el principal factor en la
eleccin de la unidad habitacional (24.1%); sin embargo, este factor no es lo suficientemente
grande como para ser un elemento del cual dependa toda la decisin de compra.
Cuadro X
Importancia relativa entre los distintos
elementos de anlisis
3
5.1- Valoracin de los inmuebles por nivel de atributo
En este apartado se analizan los niveles de cuatro atributos dejando al precio para una seccin
posterior exclusiva para su anlisis. En esta seccin se determina la probabilidad de seleccionar
una configuracin especfica es decir, si se les da a los compradores una amplia gama de
productos a elegir, ellos seleccionaran con una determinada distribucin de probabilidades
entre niveles de cada atributo; as, por ejemplo, dentro del atributo caractersticas de la
unidad se estima que los compradores elegiran un 34,5% de unidades con dormitorios en
Suite.
23.0% 34.5%
Cocina Dormit en
Integrada Suite
4
La ubicacin en el frente es la ms
Ubicacin de la Unidad en el Edificio valorada; claro est que esta medida es
Interno/
Ultimo Piso Lateral
independiente de los factores externos que
puedan influenciar la misma; es decir, a
17.6%
24.9% misma exposicin a factores externos se
prefiere el frente. El ltimo piso es muy
valorado, sobre todo si se tienen en cuenta
20.3%
lo reducido de esta oferta y los problemas
constructivos que en general suelen tener.
37.2%
Contrafr
Frente
Edificio en Edificio en
La configuracin en torre es, por mucho, la Medianeras Torre
Edificio tipo
PH en 11.7%
triplex
24.8%
Edificio tipo
PH en
Duplex
5.2- Comparacin entre los datos observados y los deseos del consumidor
La seccin anterior muestra la valoracin que cada uno de los compradores asigna a los
diferentes atributos independientemente de la oferta, informacin con la cual, se puede
construir perfiles de compras deseados; sin embargo, un aspecto interesante a analizar es la
diferencia entre la demanda potencialmente efectiva, entendida como aquella que los
individuos van a buscar despus de observar la oferta existente en el mercado y la demanda
deseada, que es la que surge de las valoraciones que el comprador realiza
independientemente de la oferta.
5
Seleccin de Amenities
Demanda efectiva Demanda deseada
Gym/
Pileta/
Pileta/ Quincho/
Solarium
Cocheras Solarium Sum
13.8%
Gym/ 20.7% 21.1%
Quincho/
Sum 13.8%
41.4%
24.1%
34.1%
31.0%
Parrilla
Cocheras
Parrilla
Como puede verse a partir de los grficos de torta, el orden de preferencias no ha cambiado, la
posibilidad de compra de cochera en el edificio sigue siendo, en este contexto, un elemento de
valoracin ms importante por parte de los consumidores
Caractersticas de la Unidad
12.0% 18.1%
24.4%
32.2%
Cocina 28.0%
Integrada
23.0% 34.5%
28.0%
Cocina Dormit en
Dormit en Suite
Suite Integrada
6
Ubicacin de la Unidad en el edificio
Frente
20.3%
51.7%
27.6%
37.2%
Contrafr Contrafr
Frente
La ubicacin al frente sigue siendo la preferida por los compradores, hecho que se verifica en
el mayor porcentaje relativo de departamentos consultados con esa caracterstica; sin
embargo, cuando se los consult sobre el grado de preferencias, los compradores optaron por
la ubicacin al frente en una menor proporcin lo que indica que esta ubicacin est barata en
el mercado superando la oferta relativa. Esto significa que, si suponemos que la oferta de esta
ubicacin est en torno al 45% de las ubicaciones y la bsqueda efectiva est por sobre este
porcentaje, quiere decir que a los compradores les resulta atractiva esta ubicacin en trminos
relativos al momento de la compra; si a su vez se observa que las preferencias sobre esta
ubicacin son menores a las que efectivamente se observa y tanto los diseos como
localizaciones son independientes de la ubicacin en el edificio, es de esperar que el precio
que la oferta le asigna a estas ubicaciones est por debajo del precio que maximiza el ingreso
de las mismas.
Cuando a los individuos se les consulta sobre sus preferencias respecto del ltimo piso, estos
manifiestan valorarlo mucho, quedando en segundo lugar en preferencias entre todas las
ubicaciones, siendo que el porcentaje de incorporacin de esta caracterstica en la consulta
fue slo de un 7%. Evidentemente, esta caracterstica no es lo suficientemente penalizada por
el precio, ya que si as lo fuera, la proporcin de bsqueda en el mercado se asemejara en
mayor medida a la oferta es decir, que en general el ltimo piso se encuentra subvaluado por
los vendedores y sobrevalorado por los compradores. Los compradores han manifestado que
valorar esta caracterstica por sobre la demanda efectiva, siendo esta demanda efectiva mayor
a la oferta, lo que significa que estaran dispuestos a comprar ms unidades de esta naturaleza
pero la oferta relativa de este tipo de unidades es muy baja y por tanto la demanda se
encuentra restringida a un nmero limitado de unidades.
7
compradores potenciales, a los precios vigentes, les sigue resultando atractiva esta compra y,
al igual que en el caso de la ubicacin, la oferta est restringiendo la demanda con lo cual, un
aumento de este tipo de construcciones sera aceptado por los compradores potenciales
incluso a un precio ms elevado que el actual.
Edificio en Edificio en
Edificio en
Medianeras Torre
Torre
24.1% 23.4%
40.1%
65.5% Edificio tipo Edificio tipo
6.9% 11.7%
PH en PH en
3.4% Duplex triplex
24.8%
Edificio tipo
Edificio en Edificio tipo
PH en
Medianeras PH en
Duplex
triplex
Para el anlisis del precio se utilizaron dos tipos de modelos en primer lugar, se consider que
la demanda por metro cuadrado tiene pendiente negativa (hecho caracterstico en todo tipo
de curva de demanda) y posteriormente se dej a los datos que describan una forma funcional
propia, este ejercicio arroj como resultado la relacin precio utilidad mostradas en el grfico
III.
Como puede verse, las curvas obtenidas son completamente diferentes en su forma aunque
resultan similares en sus valores extremos; ms an, los puntos extremos de la curva de
demanda lineal negativa se encuentran por arriba de la curva discreta en los extremos, debido
a que estos se disponen de manera tal que, al eliminar la giba ocasionada por los datos
centrales, tienden a elevarse los extremos para lograr una trayectoria uniforme.
8
Grfico III
1.0
0.5
Valores de Utilidad
0.0
-0.5
-1.0
-1.5 Discreto
Lineal Negativa
-2.0
1500 2000 2500 3000
Preci os por
El grfico muestra la relacin valores de utilidad percibida por el comprador M2 aumentos en
ante
el precio de producto. En los estudios de demanda de esta naturaleza, en general se tiende a
considerar que la demanda tiene pendiente negativa (cuanto mayor es el precio menor es la
utilidad percibida por el comprador) a los fines de incorporar ms informacin en el proceso
de estimacin sin embargo, una forma de verificar la robustez de los datos, es dejar los
mismos libremente a fin de verificar si da alguna curva que, aunque no sea lineal, muestre una
tendencia negativa.
En este trabajo se ha dejado libremente para establecer que, si se toma en cuenta los
extremos solamente, estos arrojan un valor punta a punta negativo como lo indicara la teora
de demanda pero no obstante ello, se observa que el incremento de precio de 1500 u$s/m2 a
2000 u$s tiene una pendiente positiva. Este resultado indica que el comprador es ms
receptivo a pagar un precio de 2000u$s/m2 que un precio de 1500 u$s/m2.
Lo que ocurre es que el precio de 2000 u$s es un precio instalado en los compradores, un
precio por encima de este la utilidad empieza a bajar y por tanto, la teora de demanda opera
como en cualquier otro mercado; mientras que un precio por debajo de 2000 u$s, los
compradores entienden que hay algo adicional que ellos no estn observando, algo que hace
que el metro cuadrado sea tan barato para los estndares locales y por tanto lo ven como una
prdida de calidad en el inmueble.
Tal vez la explicacin ms comnmente utilizada en este tipo de fenmenos en el Real Estate
es la de precio de la membreca o precio de la discriminacin. Este fenmeno fue desarrollado
en USA por Thomas Schelling; a partir del cual, la demanda no reacciona al precio ya que a
precios inferiores se lo reconoce como asociado a algn efecto no deseado en la vecindad, o
dicho de otra forma, el comprador trata de asegurarse que el vecindario tienen las
caractersticas deseada por l mismo. En este sentido se han desarrollado trabajos aplicados
9
en la Ciudad de Buenos Aires, encontrando el mismo fenmeno en el precio de los inmuebles1
a partir de los cuales, se concluye que los barrios ms caros, lo son por el precio a la
segregacin que sus habitantes estn dispuestos a pagar. Los estudios realizados en este
respecto en la ciudad de Buenos Aires, sealan que el efecto de la segregacin suele ser ms
fuerte que algunas caractersticas del entorno y por lo tanto, algunos barrios que tienen mayor
calidad de vida a partir de un conjunto de indicadores objetivos que miden la distancia
promedio de los vecinos a escuelas, hospitales, espacios verdes, centros comerciales, bocas de
subte, estaciones de trenes, autopistas y avenidas se suele asignar un precio menor a otros
con menor calidad del entorno.
En este trabajo se encuentra un resultado similar, lo cual parece coherente si se considera que
el grupo encuestado corresponde a un grupo de ingreso ms elevado en la ciudad de Buenos
Aires.
5.3.1- Elasticidad precio de la demanda para una demanda con pendiente negativa
La elasticidad precio de la demanda es un concepto por el cual, las cantidades demandadas
varan en alguna proporcin cuando vara el precios. Los resultados obtenidos aqu muestran
que, para aumentos del precio de 2500 u$s/m2 a 3000 u$s/m2 (variacin del 20%), las
cantidades demandadas varan en 5,8%; lo que implica una elasticidad precio de la demanda
de departamentos de -0,3 (ver cuadro XI).
Cuadro XI
Las bajas elasticidades son comnmente observables en mercados en los que no hay
sustitutos; as, por ejemplo, el precio es observado puede ser utilizado para decidir entre
unidades habitacionales (sustituyendo una por otra). Sin embargo, cuando el precio es un
indicador entre comprar un lugar para vivienda o no, no existen demasiadas alternativas
posibles para reemplazar estas unidades con otras salvo con un alquiler a un tercero. Alquilar
un inmueble para el que quiere comprar, teniendo el potencial para hacerlo, no es una accin
que sustituya fcilmente el deseo de compra; no obstante ello, es posible que la presin por
los alquileres aumente si estos deseos no se concretan en el mercado.
1
Well-Being at the Subcity Level: The Buenos Aires Neighborhood Quality of Life Survey en The
quality of life in latin american cities: markets and perception (2011).
10
5.3.2- Elasticidad precio de la demanda para una demanda sin pendiente prefijada
Cuando no se utiliza un modelo lineal es decir, cuando no se restringe a que la forma de la
curva de demanda tenga pendiente negativa, se observa que la probabilidad de compra de un
inmueble se maximiza para precios de 2000 U$S/m2.
En el cuadro XII se muestra la elasticidad precio de la demanda resultante, la cual indica que
para una variacin en el precio de 2000 u$s/m2 a 2500 u$s/M2 (variacin del 25%), las
cantidades demandadas se reducen en slo un 6.4% (elasticidad equivalente a -0.256);
mientras que, para precios mayores a 2500 u$s/M2, un aumento del precio en un 1% genera
reducciones en las cantidades demandadas en 1,26% (tramo en el que la demanda es ms
elstica).
Cuadro XII
Prob de Var. % en Var. % en
Precio Elasticidad
compra precio cant
1500 23.4%
2000 29.1% 33.3% 24.5% 0.734
2500 27.2% 25.0% -6.4% -0.256
3000 20.4% 20.0% -25.2% -1.260
Interno/Lateral Al Contrafrente
Var. % Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
-20% -423 1,677 21,174 83,826 -1% -18 2,082 -890 104,110
11
Como puede verse en el cuadro XIII, los departamentos ubicados al frente tienen ms valor
monetario que aquellos ubicados en el ltimo piso, al contra frente o interno/lateral. As, por
ejemplo, un departamento ubicado al frente suele tener un precio de aproximadamente 17%
ms que el promedio, lo que significa que si un departamento con las caractersticas promedio
(2000 u$s) est ubicado en el frente su valor se incrementara a 2340 u$s; ms an, el valor de
un departamento al frente en un mismo edificio y con las mismas caractersticas, suele
valorarse un 18% ms que uno ubicado al contra frente y un 13% ms que uno ubicado en el
ltimo piso.
Los departamentos que tienen vista a un muro cercano, como ocurre en el lateral o interno, no
son valorados, segn el grupo encuestado, para ser aceptados en la misma medida que un
contrafrente, su precio debera ser un 19% menor a estos ltimos.
En el caso del atributo Amenities en el edificio, se obtuvo que la cochera es el nivel ms
valorado por los compradores. Los resultados mostrados en el cuadro XIV indican que, si el
consumidor afronta la eleccin entre dos unidades habitacionales en dos edificios iguales
ubicados uno al lado del otro pero que uno de ellos cuenta con cochera mientras que pileta es
el nico amenitie con que cuenta el otro, el precio del departamento en el edificio que tiene
cochera podra ser un 15% ms elevado que el otro.
Esto implica que un departamento en un edificio que cuenta con cochera puede elevar su
precio por sobre el promedio si se le quitan algunos amenities. Esto se debe a que, en este
atributo particular, se le dio a elegir al consumidor entre un amenitie con potencial de uso
exclusivo contra amnities de uso comn. La posibilidad de adquirir cochera en el edificio, le
da al cliente una opcin de compra de un activo con integracin al patrimonio que, al no tener
precio en el mercado, ste la incorpora en el precio del inmueble; mientras que, el resto de los
amenities, no slo no pueden ser activados en ningn momento por parte del comprador sino
que implican un costo en trminos de expensas.
Cuadro XIV
Gym/Quinchi/SUM Cochera en edificio
Var. % Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
-5% -100 2,000 -4,982 100,018 12% 249 2,349 12,456 117,456
Parrilla Pileta/Solarium
Var. % Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
-5% -96 2,004 -4,804 100,196 -3% -53 2,047 -2,669 102,331
12
El cuadro XV, muestra los resultados sobre los niveles del atributo Tipo de edificio o
construccin en este se observa que, el edificio tipo torre puede llegar a tener un precio un
13% mayor al de una unidad similar en un edificio entre medianeras y un 18% mayor a una
configuracin en duplex.
Cuadro XV
Cuadro XVI
13
Grafico IV
35
Distribucin de Precios
30
Parametros 25
punto de
Resultado
partida
20
Metros Cuadrados 50 50
15
Precio Promedio
U$S /M2
2100 3289
10
Precio de la unidad
U$S
105000 164431 5
0
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
...
or
,1
,3
,5
,7
,9
,1
,3
,5
,7
,9
,1
,3
$9
$1
$1
$1
$1
$1
$2
$2
$2
$2
$2
$3
$3
ay
m
y
El grfico IV muestra que el precio promedio puede pasar de 2100u$s a 3300u$s el metro
cuadrado cuando se incorporan la configuracin de amenities deseados.
Cuando se realiza el ejercicio de valorizacin de los atributos, se llega a que el precio por
metro cuadrado puede pasar de 2100u$s a 3300u$s; esto hace que, el precio por metro
cuadrado de una unidad habitacional, pase de estar en el promedio (valor superior al 50% de
los precios del mercado) a estar en el percentil 75 es decir, un precio por arriba del 75% de los
precios del mercado.
6- Valoracin del entorno por nivel de atributo
Al igual que fuera realizado para los inmuebles, en esta seccin se realiza un anlisis de
valorizacin aplicado al entorno del mismo. Como puede verse en el cuadro VII, el atributo
ms relevante para los compradores, al momento de seleccionar la ubicacin del inmueble, es
la Seguridad. La seguridad impacta en la decisin de la ubicacin del inmueble en un 35,2%
la que significa que si la percepcin de seguridad est instalada en un rea, la demanda en esa
rea se incrementar; mientras que si se cree que un rea es insegura, los deseos de ir a esa
rea se reducirn.
Cuadro VII
14
El segundo atributo en importancia es la Densidad, este atributo implica en 22,1% de la
eleccin de la localizacin el cual, conjuntamente con la relevancia que implica el atributo
Seguridad en la decisin del consumidor, se alcanza un 57,5% del total de la misma.
La Accesibilidad forma parte del 15% de la decisin de la localizacin aspecto que, a priori
parecera ser relevante, pero dado el momento particular del mercado en el que se realiz la
encuesta, el grupo que fue a realizar una compra, en general no creen que esto sea un
elemento importante.
Finalmente, la cercana a elementos caractersticos del entorno tales como zonas gourmet,
parques, centros de esparcimiento, etc. no son relevantes en la decisin, ms all de su
connotacin sea positiva o negativa.
A continuacin se analizar el impacto de los niveles de cada uno de estos atributos y como
ellos pueden contribuir a la decisin de localizacin.
El cuadro VIII, muestra como impacta la seguridad en la decisin de compra; como puede
verse, ste ha sido interpretado por los encuestados como inseguridad, por lo que cualquier
nivel de este atributo reduce la utilidad o deseo de compra.
En el cuadro se observa que el nivel cercana a un asentamiento ilegal impacta tan
negativamente en la percepcin de seguridad que, para una calidad promedio de la unidad
habitacional (de un precio de 2000 por m2), no es suficiente para justificar la compra en un
entorno con esa caracterstica y por tanto, es necesario alcanzar una calidad superior a las
existente en el valor promedio. El resultado obtenido indica que un individuo, del nivel
socioeconmico con potencial de compra suficiente al segundo semestre de 2012, es
inconcebible mudarse a un entorno de asentamientos ilegales ya que el monto monetario que
este le asigna a esa caracterstica, est en el orden de 3400 u$s por m2 es decir que habra que
entregarle una calidad entorno a 3400 u$s por metro cuadrado y an as, habra que
regalrselo para que se mude a un entorno con estas caractersticas.
Cuadro VIII
Calles Iluminadas Seguridad extra (Camaras, garitas, etc)
Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
-41% -864 1,236 -43,200 61,800 -82% -1,728 372 -86,401 18,599
Vivienas abandonadas/usurpadas Cercania de asentamiento ilegal
Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
-123% -2,592 -492 -129,601 -24,601 -165% -3,456 -1,356 -172,802 -67,802
En el caso del nivel denominado calles iluminadas, el grupo de foco haba introducido este
nivel de atributo como un aspecto positivo, ya que se entiende que genera ms seguridad; sin
embargo, el comprador interpreta al mismo como un elemento negativo, al considerar que la
existencia de calles iluminadas responde a una necesidad de mayor seguridad en la zona. Esto
se debe que el potencial comprador pertenece a un grupo socioeconmico que si bien, puede
que no sea vctima de la inseguridad, este atributo lo pone en frente de un problema que no
desea tener.
El resultado del anlisis arrojo que la densidad tiene un valor positivo para el comprador,
contrariamente a lo que se supona cuando se realiz el grupo de foco, ya que se supone que
el fenmeno de congestin tena un aspecto negativo sobre las viviendas; sin embargo,
cuando se realiz el estudio, este resultado se revirti encontrado que a menor densidad,
15
menor es la valoracin que se le asigna al entorno, llegando a arrojar una fuerte reduccin en
la utilidad para un entorno con slo casas bajas.
Cuadro IX
Este resultado est conectado directamente con la percepcin de inseguridad la cual pes ms
que la congestin sobre los niveles de este atributo, en tanto que los compradores entienden
que la inseguridad es mayor en zonas poco transitadas. Esto hace que reas que se comienzan
a desarrollar, cuando alcanzan un punto de densificacin, en lugar de estancarse el
crecimiento aumenta exponencialmente encareciendo y revalorizndose todo el entorno.
Cuadro X
Acceso a Buses (hasta 5 cuadras) Acceso a Subte (menosde 10 cuadras)
Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
1% 29 2,129 1,436 106,436 2% 45 2,145 2,233 107,233
Acceso a Trenes (menosde 10 cuadras) Acceso a Avenida y Transito Rapido
Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
-12% -255 1,845 -12,762 92,238 9% 182 2,282 9,093 114,093
El acceso a avenidas y transito rpido, parece ser el medio de transporte preferido por el grupo
de potenciales compradores y el subte estar en segundo lugar. Mientras que el tren tiene una
connotacin negativa para este grupo, probablemente porque se encuentra altamente
relacionado con la inseguridad con el exceso de ruido o con la suciedad que en el entorno se
genera; evidentemente este grupo socioeconmico se desplaza en automvil y no utiliza el
transporte pblico por lo que no valora la existencia del mismo en el entorno.
Cuadro XI
Avenida comercial Shopping
Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
2% 32 2,132 1,595 106,595 -3% -54 2,046 -2,712 102,288
16
Cuadro XI
Localizado en frente a menos de 2 cuadras
Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
-2% -35 2,065 -1,755 103,245 9% 195 2,295 9,731 114,731
Muchos de los elementos considerados en esta seccin tienen un correlato directo con
estudios posteriores realizados en la ciudad de Buenos Aires para determinar la valoracin del
entorno; elementos considerados en esta seccin que habitualmente son introducidos en los
indicadores objetivos de calidad de vida en general no son valorados por los ciudadanos como
se esperara a priori llegndose a la conclusin que los mejores barrios a veces no son los ms
costosos.
Cuando se combinan los distintos elementos se puede ver que detrs de ellos est tenindose
en cuenta en gran medida la amenaza de la inseguridad. As, por ejemplo, la baja densidad
puede ser interpretada como un elemento que, ante un evento de inseguridad, no habr nadie
para auxiliarte o que la mirada de personas en el entorno podra disuadir algn intento de
agresin.
El cuadro XII muestra las puntuaciones de utilidad que arroja el anlisis del contexto.
Cuadro XII
Estimacin
de la utilidad
17
Las estaciones de trenes son vistas, a pesar de ser un servicio de transporte, como un foco de
inseguridad y, para el individuo que no utiliza el servicio puede resultar un aspecto netamente
negativo.
La valoracin de la locacin del espacio verde no es lineal a la distancia, cuando nos acercamos
mucho es negativo, a medida que nos alejamos pasa a ser positivo y finalmente vuelve a ser
negativo cuando ms nos alejamos.
En esta seccin se ha encontrado un elemento cualitativo importante, que no est presente en
otros estudios de real state y que puede alterar significativamente la valoracin del entorno.
La inseguridad puede ser un elemento decisivo en la valoracin del entorno; sin embargo, los
compradores no tienen conocimiento cierto respecto de las situaciones de inseguridad en el
entorno y se movilizan a partir de sus creencias subjetivas. Buscar elementos que hagan que
los individuos se sientan seguros es una forma concreta de valorar el entorno.
18
7. Conclusiones
El estudio arroja como resultado que algunos aspectos de la oferta pueden ser corregidos para
aumentar el valor como es el caso de la cocina integrada; es cierto que, muchas veces la cocina
integrada es una solucin para ganar espacio, hay que reconocer que en ello hay un costo
asociado en trmino de menor demanda.
Los amenities en el edificio resultan ser considerados como un costo ms que un beneficio,
sobre todo en barrios en los cuales es fcil conseguir servicios sustitutos de los amenities en el
entorno (clubes, piletas, gimnasios, lavaderos, etc.), con lo que incorporarlos no le suma valor
a la unidad.
La valoracin de la ubicacin de las unidades en los edificios realizada por los vendedores
difiere de la que realizan los compradores, con lo que las penalidades por altura, frente y
ltimo piso pueden ser corregidas para aumentar el ingreso o lograr una rpida adhesin en el
caso de los fideicomisos.
La inseguridad es un elemento clave en la valoracin del entorno la cual no slo se encuentra
en forma directa en el cuestionario del entorno, sino que tambin se encuentra en forma
indirecta en la valoracin de la unidad, hecho que puede verse a partir de que el comprador
potencial est dispuesto a pagar un precio ms alto con el fin de asegurarse que el vecindario
tiene sus mismas caractersticas socio-econmicas.
Desarrollos que incorporen medidas de seguridad perceptibles por los compradores sern
ms exitosos al momento de la venta, si estas a su vez, son acompaadas por desarrollos
mancomunados coordinados en determinadas reas, se podra lograr sinergias positivas en la
valoracin de los desarrollos por parte de la demanda potencial.
19
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20
Anexo: 1
21
Anexo: 2
22
23
Tarjetas
Dormitorio Principal en
1 Cochera en el Edificio 2000 U$S/M2 Edificio con PH en Dplex Interno/Lateral
Suite
Dormitorio Principal en
2 Pileta/ Solrium 2500 U$S/M2 Edificio en Torre Al Frente
Suite
3 Parrilla en la Unidad Cochera en el Edificio 2500 U$S/M2 Entre Medianeras Al Contrafrente
4 Cocina Integrada Parrilla 2500 U$S/M2 Edificio con PH en Triplex Interno/Lateral
5 Parrilla en la Unidad Gym/Quincho/SUM 1500 U$S/M2 Edificio en Torre Interno/Lateral
6 Parrilla en la Unidad Pileta/ Solrium 2000 U$S/M2 Edificio con PH en Triplex Ultimo Piso
7 Cocina Integrada Gym/Quincho/SUM 2000 U$S/M2 Entre Medianeras Al Frente
8 Parrilla en la Unidad Parrilla 3000 U$S/M2 Edificio con PH en Dplex Al Frente
9 Balcn Aterrazado Parrilla 2000 U$S/M2 Edificio en Torre Al Contrafrente
Dormitorio Principal en
10 Parrilla 1500 U$S/M2 Entre Medianeras Ultimo Piso
Suite
11 Cocina Integrada Pileta/ Solrium 1500 U$S/M2 Edificio con PH en Dplex Al Contrafrente
Dormitorio Principal en
12 Gym/Quincho/SUM 3000 U$S/M2 Edificio con PH en Triplex Al Contrafrente
Suite
13 Balcn Aterrazado Gym/Quincho/SUM 2500 U$S/M2 Edificio con PH en Dplex Ultimo Piso
14 Cocina Integrada Cochera en el Edificio 3000 U$S/M2 Edificio en Torre Ultimo Piso
15 Balcn Aterrazado Pileta/ Solrium 3000 U$S/M2 Entre Medianeras Interno/Lateral
Anexo: 3
16 Balcn Aterrazado Cochera en el Edificio 1500 U$S/M2 Edificio con PH en Triplex Al Frente
24
Tarjetas
Viviendas Acceso a avenida y transito
1 Media (Edificios y casas) Shopping Localizado al frente
abandonadas/usurpadas rpido
Alta (Edificios entre Cercania a asentamiento Acceso a avenida y transito
2 Bares y Restaurantes entre cinco y diez cuadras
medianeras) ilegal rpido
Alta (Edificios entre Seguridad Extra (camaras, Acceso a subte (menos de
3 Shopping a menos de dos cuadras
medianeras) garitas, etc) diez cuadras)
Alta (Edificios entre Acceso a buses (hasta 5
4 Avenida Comercial Calles Iluminadas Localizado al frente
medianeras) cuadras)
Media alta (Edificios entre Cercania a asentamiento Acceso a buses (hasta 5
5 Shopping Localizado al frente
medianera y perimetral) ilegal cuadras)
Cercania a asentamiento Acceso a subte (menos de
6 Baja (solo casas) Cines/Teatros/Museos Localizado al frente
ilegal diez cuadras)
Seguridad Extra (camaras, Acceso a buses (hasta 5
7 Media (Edificios y casas) Cines/Teatros/Museos entre cinco y diez cuadras
garitas, etc) cuadras)
Acceso a subte (menos de
8 Media (Edificios y casas) Bares y Restaurantes Calles Iluminadas entre dos y cinco cuadras
diez cuadras)
Media alta (Edificios entre Acceso a avenida y transito
9 Cines/Teatros/Museos Calles Iluminadas a menos de dos cuadras
medianera y perimetral) rpido
Cercania a asentamiento Acceso a trenes (menos de
10 Media (Edificios y casas) Avenida Comercial a menos de dos cuadras
ilegal diez cuadras)
Media alta (Edificios entre Viviendas Acceso a subte (menos de
11 Avenida Comercial entre cinco y diez cuadras
medianera y perimetral) abandonadas/usurpadas diez cuadras)
Seguridad Extra (camaras, Acceso a avenida y transito
12 Baja (solo casas) Avenida Comercial entre dos y cinco cuadras
garitas, etc) rpido
Viviendas Acceso a buses (hasta 5
13 Baja (solo casas) Bares y Restaurantes a menos de dos cuadras
abandonadas/usurpadas cuadras)
Alta (Edificios entre Viviendas Acceso a trenes (menos de
14 Cines/Teatros/Museos entre dos y cinco cuadras
medianeras) abandonadas/usurpadas diez cuadras)
Media alta (Edificios entre Seguridad Extra (camaras, Acceso a trenes (menos de
15 Bares y Restaurantes Localizado al frente
medianera y perimetral) garitas, etc) diez cuadras)
Anexo: 4
Acceso a trenes (menos de
16 Baja (solo casas) Shopping Calles Iluminadas entre cinco y diez cuadras
diez cuadras)