I.
DATOS GENERALES cometer estafas, amparndose en artculos que generan cierta
1.1 DENOMINACIN DE LA INVESTIGACIN
El acuerdo de voluntades como merito suficiente para la
seguridad jurdica en la transferencia de bienes inmuebles
1.2 REA DE INVESTIGACIN
Derecho Civil
1.3 INVESTIGADORES
- ALVARADO EHUE, Jair
- LINAJA SILVA, Elida
- PARI BEDOYA, Ilda
- PARI BEDOYA, Nestor
- VARGAS MURILLO, Alfonso
1.4 FACULTAD
Derecho y Ciencias Polticas
1.5 INSTITUCIN
Universidad Privada de Tacna
1.6 LOCALIDAD DONDE SE REALIZAR LA INVESTIGACIN
Provincia de Tacna
INTRODUCCIN:
Todo contrato, entendido como un acuerdo de voluntades
destinada a producir efectos prcticos tutelados por el derecho,
debe estar revestido de un alto grado de seguridad jurdica, en
cuanto dicha condicin posibilita cumplir con su funcin
primordial, la circulacin de la riqueza.
Los contratos (de compra-venta principalmente) tienen como
objeto dentro de los bienes materiales dos tipos: muebles o
inmuebles. Los primeros se perfeccionan con la tradicin, lo cual
reviste de un alto grado de seguridad jurdica al mismo; en
cuanto al segundo, segn el Cdigo Civil, se perfecciona con el
solo consenso, pero luego vemos que prescribe que se reputa
propietario aquel que inscribe dicho bien en los registros
correspondientes, frente a los que no lo hicieron a pesar de
haber realizado un contrato, con fecha anterior, generando un
contradiccin en dicho sistema, respecto a la exclusividad que
debe revestir el derecho de propiedad, el cual como se puede
observar, no se logra con el solo consentimiento.
El presente trabajo tiene como objetivo poder identificar y
explicar las principales causas que producen incertidumbre
jurdica respecto a los contratos como medio de transmisin de la
propiedad respecto de bienes inmuebles.
Primero se proceder a explicar el problema, posteriormente se
comparar la teora con la realidad, de los datos obtenidos en el
trabajo de campo utilizando la encuesta, dando posibles
explicaciones a los fenmenos que se presentan y finalmente
comprobando o refutando las hiptesis planteadas a manera de
conclusin.
El propsito de esta investigacin es ms all de explicar el aumentar el nivel de seguridad jurdica respecto a los contratos,
fenmeno de la transmisin de propiedad bajo el sistema
consensualista y sus repercusiones respecto a la seguridad
jurdica, es en lo posible plantear alternativas de solucin
respecto a dicho sistema.
CAPITULO I
1.- EL PROBLEMA
1.1.- DESCRIPCION DEL PROBLEMA
El contrato de compra-venta, en nuestro pas, es la forma de
transferencia de propiedad por excelencia, en cuanto el Cdigo
Civil prescribe que el solo consentimiento implica el
perfeccionamiento de dicho acto, este debera poder facultar al
nuevo propietario, ejercer todos los derechos que estn incluidos
en la propiedad; a diferencia de los bienes muebles, que
requieren de la tradicin.
Este sistema, inspirado en el sistema francs, denominado
consensualista, a primera vista implicara una flexibilidad en el
mercado que se traducira en un beneficio econmico para el
pas, pero en realidad, lo que ha generado es una gran cantidad
de problemas y litigios, en cuanto ha sido aprovechado, para
contradiccin, al prescribir la preferencia del derecho inscrito ante
la concurrencia de acreedores, generando enormes perjuicios
econmicos y desconfianza hacia dicho sistema, los cuales
consideramos buscaba evitar.
1.2.- FORMULACION DEL PROBLEMA
El problema objeto de la investigacin se puede resumir en la
siguiente interrogante:
-ES EL ACUERDO DE VOLUNTADES MERITO SUFICIENTE
PARA OTORGAR SEGURIDAD JURIDICA EN LA
TRANSFERENCIA DE BIENES INMUEBLES?
Adems se generan las siguientes interrogantes:
. Cul es el principal factor que favorece a la seguridad jurdica
respecto a la transferencia de bienes inmuebles?
. De qu manera afecta a la poblacin la falta de seguridad
jurdica respecto a la transferencia de bienes inmuebles?
. Cul es el sistema de transferencia de bienes que reviste de
mayor seguridad jurdica a la transferencia de bienes inmuebles?
1.3 JUSTIFICACIN:
El presente trabajo pretende plantear el problema que genera la
falta de seguridad jurdica en la transferencia de propiedad
inmueble. Puesto tiene gran repercusin en la sociedad, dada la
importancia que tiene dichos bienes y su transmisin por medio
de los contratos.
Las consecuencias de la falta de seguridad jurdica respecto a
los contratos, afectan enormemente en el plano econmico,
impidiendo una eficiente circulacin del capital, y en el caso de
los bienes inmuebles, afectando directamente las necesidades
de los individuos, en cuanto satisfacen por ejemplo la necesidad
de vivienda, sirve de fuente ingresos econmicos, etc.
La utilidad de la presente investigacin deviene en el
conocimiento que se pretende alcanzar tanto a estudiantes como
a los profesionales del Derecho y que se puedan generar
propuestas respecto a cmo replantear el sistema de
transferencia de propiedad, buscando aumentar la seguridad
juridica.
Adems nos permitir identificar las causas y factores
primordiales por los cuales se sostiene que nuestro actual
sistema, no reviste de seguridad jurdica a los contratos de
compra venta de bienes inmuebles, y por el contrario, en base a
una serie de contradicciones contenidas en nuestro Codigo Civil,
genera una serie de conflictos en el plano prctico.
La importancia del presente estudio radica en que nos permitir
conocer los factores que impiden revestir de seguridad jurdica a
los contratos de compra y venta de bienes inmuebles y los
efectos negativos que estos producen en la sociedad, con ello
plantear alternativas de solucin y buscar reformas que permitan
entendidos como el mecanismo por el cual se realizan la
transmisin de propiedad.
1.4 OBJETIVOS DE INVESTIGACION:
1.4.1 OBJETIVO GENERAL:
Determinar si el acuerdo de voluntades es mrito suficiente para
otorgar seguridad jurdica en la transferencia de bienes
inmuebles.
1.4.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS:
. Identificar el factor principal que favorece a la seguridad jurdica
respecto a la transferencia de bienes inmuebles
. Determinar de qu manera afecta a la poblacin la falta de
seguridad jurdica respecto a la transferencia de bienes
inmuebles.
. Identificar cual es el sistema de transferencia de bienes que
reviste de mayor seguridad jurdica la transferencia de bienes
inmuebles.
1.5 HIPOTESIS DE INVESTIGACION
1.5.1 HIPTESIS GENERAL:
El acuerdo de voluntades no es mrito suficiente para otorgar
seguridad jurdica en la transferencia de bienes inmuebles.
 1.5.2 HIPOTESIS ESPECFICAS
1. HIPOTESIS ESPECIFICA 1
La inscripcin registral como requisito para ejercer el derecho de
propiedad, es el principal factor que favorece la seguridad
jurdica en la transferencia de bienes inmuebles.
2. HIPOTESIS ESPECFICA 2
La falta de seguridad jurdica respecto a la transferencia de
bienes inmuebles, genera una serie de prdidas econmicas por
contratos no realizados debido a la incertidumbre y el miedo a las
posibles estafas que se puedan cometer.
3. HIPOTESIS ESPECFICA 3
El sistema de registro constitutivo reviste de mayor seguridad
jurdica a la transferencia de bienes inmuebles.
CAPTULO II
MARCO TEORICO
1. La Propiedad
El Cdigo Civil define la Propiedad como "'El poder jurdico que
permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe;
ejercerse en armona con el inters social y dentro de los lmites
de la ley" (Art. 923 del Cdigo Civil).
Atienza y Ruiz Manero: el derecho de propiedad sobre una
cierta cosa es un titulo que constituye el fundamento de un
complejo de posiciones normativas () no sujetas a lmite
temporal, en relacin a esa cosa y frente a todos los dems. Y
en este sentido comprende una serie de situaciones que se
entrelazan entre si:
- Una serie de libertades, tales como usar la cosa, percibir los
frutos; edificar sobre el terreno, entre otras, cuyo correlativo es el
no derecho de los dems sobre dichas conductas.
- Una serie de poderes normativos sobre la cosa que permiten
producir cambios en el status normativo de la cosa, tales como
donar vender, constituir una garanta sobre ella.
- El derecho a no ser interferido en el uso y disfrute de la cosa , asi
como en la actuacin de las libertades y poderes normativos.
Correlativo a este derecho es el deber de todos los dems a no
injerir sobre la cosa.
- Una inmunidad referida al status normativo de la cosa, que no
puede ser alterado por los dems en virtud de lo cual, por
ejemplo, el propietario no puede ser privado de esa condicin
salvo determinadas circunstancias y de un procedimiento legal.
Correlativo a esta inmunidad se encuentra la incompetencia de
os dems para alterar este estatus normativo.
La propiedad es el derecho civil patrimonial ms importante y en
el cual reviste una serie de garantas de su proteccin y su
transferencia, en primer lugar la propiedad es un poder jurdico
pleno sobre un bien el cual contiene cuatro atributos clsicos
tradicionales o derechos que confiere la propiedad a su titular:
usar, disfrutar disponer y reivindicar.
Jorge Avendao Valdez seala:
- Usar es servirse del bien. Usa el automvil quien se traslada con
el de un lugar a otro. Usa la casa quien vive en ella.
- Disfrutar es percibir los frutos del bien, es decir, aprovecharlo
econmicamente. Los frutos son los bienes que se originan de
otros bienes, sin disminuir la sustancia del bien original. Son las
rentas, las utilidades. Hay frutos naturales, que provienen del
bien sin intervencin humana, frutos industriales, en cuya
percepcin interviene el hombre, y frutos civiles, que se originan
como consecuencia de una relacin jurdica, es decir, un
contrato.
- Disponer es prescindir del bien, deshacerse de la cosa, ya sea
jurdica o fsicamente. Un acto de disposicin es la enajenacin
del bien; otro es hipotecario; otro, finalmente, es abandonarlo o
destruirlo. La disposicin es la facultad de transferir la propiedad,
la facultad de disponer no deriva del derecho de propiedad sino
de la relacin de titularidad o pertenencia.
- La reivindicacin no es propiamente un atributo sino el ejercicio
de la persecutoriedad, que es una facultad de la cual goza el
titular de todo derecho real. El poseedor, el usufructuario, el
acreedor hipotecario, todos pueden perseguir el bien sobre el
cul recae su derecho. No nos parece entonces que la
reivindicacin deba ser colocada en el mismo nivel que los otros
atributos, los cules, en conjunto, configuran un derecho pleno y
absoluto. Ningn otro derecho real confiere a su titular todos
estos derechos.
Un sector de La doctrina nacional no comparte los atributos
clsicos de la propiedad: el uso, disfrute, disposicin y
reivindicacin (Jorge Avendao sostiene que la reivindicacin no
es un atributo de la propiedad).
Freddy Escobar Rozas nos indica que el derecho de propiedad
tiene un contenido extenso, que le permite a su titular efectuar
una amplia variedad de comportamientos sobre la cosa. Solo a
travs de un proceso de abstraccin tales comportamientos
pueden ser agrupados y comprendidos por facultades
especficas. Teniendo presente esto ltimo, se puede afirmar que
nicamente forman parte del contenido del derecho de propiedad
las facultades de usar, disfrutar y modificar la cosa.
Un sector de la doctrina sostiene que entre un sujeto de derecho
y un bien (mueble o inmueble) existe un relacin jurdica esta
posicin quedo obsoleta y errnea, sabemos que solo se puede
hablar de relacin jurdica entre dos sujetos de derecho as
tenemos que el derecho de crdito o de obligacin crea una
relacin jurdica entre el acreedor y el deudor, lo mismo es el
contrato de compra-venta donde interactan el vendedor y el
comprador.
Pero cuando tenemos un derecho real solo se crea una
situacin jurdica entre el titular y la cosa, es decir el titular tiene
un poder o atribucin sobre la cosa y jams podra existir un
relacin jurdica entre el bien o cosa con el titular del bien, solo
existe una situacin jurdica o una atribucin del propietario sobre
el bien del cual ejerce un poder jurdico pleno.
El maestro DEZ PICAZO nos dice los sujetos de toda relacin
jurdica son siempre las personas entre quienes la relacin se
traba o se establece. Una relacin jurdica es siempre una
situacin en la cual se encuentra dos o ms personas. No es
admisible, en buena tcnica jurdica, utilizar la idea de relacin
jurdica para aludir a la situacin en que se encuentra una
persona respecto a una cosa, una persona respecto a un lugar o
varias cosas entre si. La relacin jurdica es siempre relacin
entre personas.
2. Sistema de Derechos de Propiedad:
Sergio Salinas Rivas, citado por Mario Castillo Freyre, seala que
El sistema de propiedad vigente en una sociedad es el conjunto
de especificaciones socialmente sancionadas en tal medida, un
sistema institucional-, diseadas como un mecanismo para
determinar la asignacin de los recursos escasos entre los
miembros de la comunidad.
Como seala Castillo Freyre, en base al planteamiento de Torres
Lpez, todo sistema de propiedad debe contar con las siguientes
caractersticas:
Universalidad: todos los recursos deben ser posedos por
alguien, salvo que por su abundancia puedan ser consumidos
por cualquier sin necesidad de excluir a los dems.
-Exclusividad: lo que significa que el sistema debe garantizar
jurdicamente la posibilidad de excluir a los dems del consumo
y uso del bien en cuestin. Los derechos de propiedad
nicamente aparecen, entonces, cuando los costos de lograr su
uso exclusivo resultan compensados por los beneficios que el
propio uso exclusivo genera. Bullard destaca que este rasgo no
es otra cosa que lo que la doctrina tradicional ha denominado el
carcter de erga omnes, es decir, la oponibilidad absoluta del
derecho de propiedad []
Transferibilidad; se requiere que por medio de intercambios
voluntarios los recursos pasen de sus usos menos valiosos a los
ms valiosos.
Segn Avendao, el derecho de propiedad tiene cuatro
caracteres que complementan los atributos del propietario estos
son: derecho real, absoluto, exclusivo y perpetuo.
Reviste especial importancia el carcter de exclusividad, esto se
reconoce de las lecturas de los artculos 9231. 11352. 20143.
20164, 20225, seala Castillo Freyre, que nuestro ordenamiento
jurdico reconoce como caracterstica a la exclusin, adems de
designar al registro como signo de cognoscibilidad,
concedindole, tambin el mrito de que el derecho inscrito
otorgue a su titular exclusin frente a terceros.
2. Sistemas de Transferencia de Propiedad
2.1. Sistemas Clsicos de Adquisicin de la Propiedad
Jorge Beltrn Pacheco seala que. los sistemas de transferencia
de propiedad existentes en la doctrina han sido reunidos,
clsicamente, en tres grandes sistemas: el sistema romano de
transferencia de propiedad o de la tradicin; b) el sistema
espiritualista o francs; y, c) el sistema alemn o del registro.
2.1.1. El Sistema Romano.-
Max Arias Schereiber Pezet, nos menciona que en Roma,
primitivamente existan tres modos de transmisin de la
1 Nocin de propiedadArtculo 923.- La propiedad es el poder
jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.
Debe ejercerse en armona con el inters social y dentro de los
lmites de la ley
2 Concurrencia de acreedores de bien inmuebleArtculo 1135.-
Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a
quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere
al acreedor de buena fe cuyo ttulo ha sido primeramente inscrito
o, en defecto de inscripcin, al acreedor cuyo ttulo sea de fecha
anterior. Se prefiere, en este ltimo caso, el ttulo que conste de
documento de fecha cierta ms antigua.
3 Artculo 2014. Principio de buena fe pblica registral El tercero
que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de
persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque
despus se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante
por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y
los ttulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que
conoca la inexactitud del registro.
4 Principio de prioridadArtculo 2016.- La prioridad en el tiempo
de la inscripcin determina la preferencia de los derechos que
otorga el registro.
5 Oponibilidad de derechos sobre inmuebles inscritosArtculo
2022.- Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes
tambin tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso
que el derecho que se opone est inscrito con anterioridad al de
aqul a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las
disposiciones del derecho comn
propiedad: (i) la mancipatio y (ii) la in jure cessio para las res
mancipi y la (iii) traditio para las res nec mancipi.
Segn Cayo, eran res mancipi las cosas mas preciosas: los
fundos y cosas situadas en Italia, los esclavos y animales que es
costumbre domar por el cuello o por el lomo, por ejemplo , los
vacunos, los caballos, las mulas y los asnos; tambin las
servidumbres rusticas.
Eran res nec namcipi, en cambio, las otras cosas: sumas de
dinero, animales salvajes, la mancipatio, que se empleaba para
la enajenacin de las res mancipi, era un acto formal celebrado
en presencia de cuando menos cinco testigos en una balanza,
las librepens, que deberan llevar los contratantes, se pesaba un
objeto representativo del objeto del contrato y del otro plato se
colocaba un pedazo de cobre, por ejemplo, que simbolizaba el
pago, adems deban pronunciarse formas sacramentales a fin
de que se entendiese materializada la adquisicin.
La in jure cessio utilizada tambin para la transferencia de las res
mancipi, era igualmente un acto formal, pero se celebraba
delante del Pretor. Este modo implica una reivindicacin
simulada. En efecto, el adquiriente alegaba la propiedad del bien
ante el pretor y el enajenante se allanada a ello. La tradittio
(tradicin) era empleada para alinear las res nec mancipi.
Supona la entrega fsica del bien, de comn acuerdo entre el
trasdens (el que entrega la cosa) y el accipiens (el que la recibe).
En Roma la voluntad ni la obligacin podan transmitir por si sola
la propiedad, para que esto ocurriera, era necesaria la presencia
de un acto exterior, sea formal (como la mancipatio o la iure
cessio) o material (como la traditio) con el transcurso del tiempo,
los actos formales entraron en crisis, de modo que en cierto
momento la transferencia de propiedad nicamente opero a
travs de la traditio.
En Roma los contratos no transferan nunca la propiedad, la
transmisin de lo derechos reales sobre las cosas y,
particularmente, el dominio, requera no solo el consentimiento
de las partes, sino tambin la tradicin, es decir la entrega
material de la cosa. Se distingua as entre el contrato
propiamente dicho y la transmisin del derecho real. Para el
primero, bastaba el acuerdo de voluntades; para la segunda era
necesaria la tradicin. La tradicin obedeca a una razn de
publicidad; se parta del concepto de que interesando los
derechos reales a toda la comunidad, la transmisin de ellos
deba manifestarse por caracteres visibles y pblicos, ya que no
es posible pedir el respeto de derechos que no se conocen. En
suma, el derecho romano comprendi la importancia de la
publicidad en materia de derechos reales y arbitro esta forma de
publicidad que es la entrega de la cosa.
Concluimos con mencionar que en Roma los contratos no
transferan nunca la propiedad y era necesario un acto material
como en la mancipatio, en la cessio in jure, en la traditio
usucapin, la transmisin de la propiedad inmueble se ejerca
primero con el titulo y luego con el modo.
La separacin del contrato en dos momentos en Roma6, no fue
por un simple capricho, la razn se justificaba de establecer un
mecanismo objetivo de publicidad sobre la transmisin del
6 FORNO FLORES, Hugo. Ob. Cit. pp. 80. a partir de
Justiniano se amplia el concepto de contractus para comprender
no solo a los acuerdos bilaterales constitutivos de obligacin sino
tambin a los acuerdos bilaterales que constituyen o transfieren
derechos reales, pero advertido el diferente efecto que producen
ambos tipos de acuerdo en cuanto que unos constituyen la
causa de la atribucin, se acenta en el derecho comn la
necesidad de mantenernos diferenciados y se designa a los
primeros con el nombre de titulus adquirendi y a los segundos
con el de modus adquirendi.
derecho. Una publicidad que permite conocer a la comunidad de
las transferencias de propiedad realizadas.
2.1.2. El Sistema Francs.-
Segn el cdigo francs de 1804, Cdigo Napolenico
trascendental en las legislaciones civiles hispanoamericanas, nos
indica que la propiedad de los inmuebles se transfiere como
efecto de la estipulacin, del consenso (consensus); la obligacin
de entregar se reputa idealmente ejecutada; La tradicin que
resulta luego del pacto es un acontecimiento que no transfiere el
dominio, sino solo de poner al adquiriente en aptitud de servirse
del bien. La obligacin nace y muere sin solucin de continuidad;
hay por expresarlo un modo, una tradicin de derecho implcita,
la convencin pone los riesgos del bien a cargo del acreedor
convertido en propietario por el solo consentimiento.
El sistema consensual parte de la base de que el derecho real
nace directamente del mero consentimiento de las partes que
contratan. As podemos mencionar que para el transmisor de los
derechos reales, basta el solo contrato (convencin), sin
necesidad de la tradicin (entrega); las transferencias de bienes
tienen lugar por el simple consentimiento.
El consentimiento viene a reemplazar la tradicin, pues las
partes entienden que se realiza la tradicin cuando as se
obligaron. De esta manera, el sistema francs considera que
vender es enajenar, y Planiol, dice que ambas nociones eran
muy distintas en la antigedad, y que hoy se confunden el
comprador pasa a ser propietario y acreedor al mismo tiempo,
acreedor dentro de la relacin obligatoria y propietario por la
misma razn, sin mas, no es necesario otro requisito mas que la
voluntad de las partes contratantes.
Los hermanos Maseaud, sostienen diversas disposiciones del
Cdigo Civil afirman el principio de la transmisin solo cosensus
(por el simple consentimiento), la voluntad, toda poderosa para
crear obligaciones, es todo poderosa igualmente para producir,
sin ninguna formalidad ni tradicin, transmisin de derechos
reales, el contrato adems de su efecto obligatorio, posee un
efecto real; la compraventa, por ejemplo, no solo crea
obligaciones entre las partes, sino que el transmite al comprador
la propiedad de la cosa vendida
La entrega es importante, pero esta entrega no transmite el
derecho real, la entrega se justifica no para adquirir o transmitir el
derecho, sino porque este ha sido ya transmitido o adquirido, es
tradicional la opinin de ALBALADEJO, al sustentar que la
entrega es un simple traspaso posesorio y no una tradicin34
(entrega de la posesin con animo de transferir el derecho de la
cosa), con ello demuestra que en el sistema francs, uno es
propietario con el solo consentimiento, y que la entrega de la
propiedad es un simple traspaso posesorio del bien, con el fin de
que le propietario pueda ejercer sus potestades de propiedad
sobre el bien.
El Cdigo Civil Francs tomando como base el principio de la
voluntad, considera que el simple acuerdo entre las partes es
suficiente para que se realice la transmisin de la propiedad
La voluntad del individuo es considerada como instrumento todo
poderoso al punto que en ella se hace reposar la justificacin y
razn de ser el contrato
El cdigo de Napolen marco el triunfo de la voluntad sobre el
formalismo jurdico; en consecuencia, protegi
fundamentalmente a los adquirentes convertidos de manera
inmediata en propietarios, mientras el transmitente solo poda
ejercer las acciones personales o de impugnacin del contrato.
Segn el cdigo francs, la propiedad de los inmuebles se
transmite como efecto de la estipulacin, conforme a este
sistema la obligacin de entregar se reputa mentalmente
ejecutada. La tradicin que viene despus del pacto, es un hecho
que no tiene la virtud de transferir el dominio, sino nicamente de
poner al adquiriente en aptitud de servirse de la cosa, la
obligacin nace y muere sin solucin de continuidad
El Sistema francs se estableci sobre la base de los siguientes
principios: i) la inscripcin que contendra por objeto hacer
oponibles los actos frente a terceros, ii) el registro seria personal,
iii) los actos celebrados intervivos necesariamente deberan ser
inscritos, iv) la inscripcin no convalidara los vicios de los ttulos,
ni impedira las acciones reivindicatorias, v) los registros serian
accesibles a todos los interesados en el inmuebles, vi) de un
lado, se llevara un registro de hipoteca y, del otro, uno de la
propiedad y sus desmembraciones.
En conclusin el derecho francs desarrolla un sistema de
transmisin y adquisicin de derechos reales distinto del sistema
dual (titulo y modo) por lo cual solo se baza en el solo
consensus es suficiente para adquirir la propiedad de un bien
inmueble, una vez transmitido el derecho de dominio como
efecto inmediato del contrato, la obligacin del vendedor
consistir en permitir la posesin real y efectiva del bien, en
propiedad del comprador.
2.1.3. El Sistema Alemn.-
La transferencia de los inmuebles se realizaba en dos fases: el
negocio jurdico y el acto traslativo del dominio. En Alemania
prima el criterio de la Ausflassung que es un acuerdo abstracto
de transmisin entre el adquiriente y el enajenante. Segn el
cdigo alemn y su doctrina comparada casi siempre existe un
deber de emitir declaracin de auflassung emanado de la
relacin causal bsica, es por eso que el vendedor debe hacer
todo lo posible y todo lo que este al alcance de sus manos para
conseguir la transmisin de propiedad, si se niega a emitir por su
parte la declaracin requerida, puede ser demandado en tal
sentido. El Auflassung tambin puede ser judicial y extrajudicial;
ser judicial cuando al igual que la in iure cessio era un juicio
simulado; el adquiriente demandada al enajenante la entrega de
la cosa, este de allanaba a la demanda y el juez resolva a favor
del accinate entregndoles judicialmente la posesin; ser
extrajudicialmente cuando el contrato se perfecciona con la
inscripcin de la transmisin de la propiedad en el libro territorial.
A este sistema se le conoce con el nombre del registro.
El que compra una cosa quiere adquirirla no solo para
aprovecharse de ella temporalmente, sino con carcter definitivo
y excluyente y para disponer de ella; por lo tanto, con la sola
entrega de la cosa el vendedor no ha cumplido su obligacin
totalmente: esta obligado a proporcionar la propiedad sobre ella.
La transmisin de la propiedad esta regulada en el derecho de
cosas. Esta transmisin, cuando se refiere a cosas muebles,
exige la entrega y el acuerdo de ambas partes de transmitir la
propiedad no se contiene en el contrato de compraventa, sino
que es necesario un especial contrato real diferente, cuyo nico
contenido es que la propiedad sea transmitida, este contrato
real es independiente del contrato de compraventa que le sirve
de base, es decir, es un contrato abstracto
En el sistema germano de la separacin del contrato (artculos
873, 925 y 929 del Cdigo Civil Alemn) el consentimiento no es
suficiente para la traslacin de la propiedad y esta se produce
desdoblada, segn se trate de bienes muebles o inmuebles.
En el primer caso se requiere la tradicin, sea fsica o
espiritualizada, en tanto que en el segundo es necesaria la
inscripcin del contrato en el registro de la propiedad o en los
libros territoriales.
2.2. Sistemas Contemporneos de Transferencia de
Propiedad.-
En el derecho occidental contemporneo existen dos grandes
sistemas de transferencia de propiedad, a saber: el sistema de la
unidad del contrato y el sistema de la separacin del contrato. El
primer sistema se caracteriza por exigir la celebracin de un solo
negocio jurdico en el cual reposan las voluntades del
transferente y del adquirente dirigidas a provocar la transferencia
de la propiedad. El segundo sistema, en cambio, se caracteriza
por exigir dos negocios jurdicos, uno obligacional y otro
dispositivo, en los que, con distintas caractersticas y
 consecuencias, reposan las voluntades del transferente y del
adquiriente dirigidas a provocar la transferencia de la propiedad.
2.2.1. Sistema de Unidad del Contrato
2.2.1.1. Sistema Transmisivo de la causa nica.- Que
establece que el contrato es la fuente directa del efecto traslativo
de la propiedad por lo cual no requiere del modo que haga
publica la adquisicin de la propiedad; es decir el solo
consentimiento (simple acuerdos de voluntades) es la causa del
nacimiento del derecho del nuevo propietario; en efecto en los
denominados sistemas de causa nica, al reputarse a la voluntad
suficiente para -producir la mutacin jurdico-real, puede
afirmarse que el contrato adicionalmente a que pueda producir
efectos obligatorios- esta en la capacidad de producir efectos
reales. Dentro de este sistema encontramos el siguiente sub.
Sistema.
Sistema consensual o espiritualista.- Virtud del cual solo el
consentimiento de las partes hace propietario al comprador; es
decir se expresa en su mas lato grado la autonoma de la
voluntad (hoy autonoma privada) es aquella posibilidad que
tiene la persona como poder de autorregulacin o
autorreglamentacin, de creacin de preceptos privados de
conducta para ejercer facultades y conformar relaciones jurdicas
por la sola decisin del individuo, para ejercer derechos
subjetivos o actuar a travs de la idea del negocio jurdico
Inspirados en este sistema ubicamos: al sistema italiano (articulo
1376
de su Cdigo Civil), el sistema francs (articulo 1138 de su C.C.),
el sistema portugus (articulo 408 de su C.C.), el sistema
mexicano (articulo 2014 de su C.C.), el sistema venezolano
(articulo 1161 de su C.C.).
2.2.1.2. Sistema Transmisivo de doble causa.- Nos indica que
el contrato no es suficiente para generar la transferencia de
propiedad y que necesariamente requiere un signo o modo de
recognoscibilidad social cuya finalidad consista en publicitar a la
colectividad de la adquisicin del derecho de propiedad. Los
denominados sistemas transmisivos de doble causa, consideran
a la voluntad insuficiente para producir efectos reales, estos solo
pueden producirse a travs de actos de disposicin. En la teora mencionados abandonan el sistema del derecho romano del
de la doble causa, el acto que crea la relacin obligatoria se
denomina acto de obligacin, titulo o causa remota (ej. El sistema espiritualista francs para la transmisin de propiedad de
contrato de compraventa). El acto que produce el efecto real es
el acto de disposicin, modo o causa prxima, por medio de 3.1. En el Cdigo de 1852.-
este la situacin subjetiva sale del patrimonio del transmitente e
ingresa al del adquiriente (ej. La tradicin, la inscripcin, etc.).
Dentro del presente sistema tenemos los siguientes subsistemas.
Sistema Real o de Tradicin o Sistema de la unin del titulo y
el modo.-, Reconocido en nuestro sistema jurdico para la
transferencia de bienes muebles; los pases que se acogen a
este sistema son: el sistema espaol (Arts. 609 y 1095 del su
C.C.), el sistema argentino (Arts. 577, 2524, 2601 y 2609 de su
C.C.), el sistema cubano (art. 178 de su C. C.) y solo para la
transmisin de que bienes recoden este sistema, el sistema
chileno Arts. 670 y 684 de su C.C.), el sistema ecuatoriano (Arts.
740 y 754 de su C.C.) y el sistema peruano (Art. 947 de nuestro
cdigo civil valido para muebles).
Sistema Registral Constitutivo no Convalidante.- En este
sistema el registro no es convalidante puesto que de operar un
defecto en la validez del acto o contrato (causal) el acto del
registro tambin resultara ineficaz estructural o invalido. Este
sistema es adoptado solo para inmuebles por el sistema
brasileo (art. 676 de su C.C.).
2.2.2. El Sistema de Separacin del Contrato.- El sistema de
separacin tuvo su origen en la revisin critica a la que fue
sometida en Alemania del siglo XIX7 la teora del titulo y el modo,
este sistema postula de la separacin de los contratos, es decir
existen dos contratos o actos jurdicos, uno que produce los
efectos obligatorios y otro que genera la transferencia de la
propiedad. De acuerdo al sistema recogido en el BGB, los
negocios obligacionales quedan absolutamente separados de los
negocios de disposicin. Los primeros crean los vnculos de
obligacin que sirven de fundamento o base para la transferencia
de propiedad. Los segundos por su parte, acompaados de la
inscripcin registral (cuando se trata de inmuebles) o de la
entrega (cuando se trata de muebles), son los que producen la
referida transferencia, el sistema de separacin del contrato
supone, entonces, la concurrencia de dos negocios jurdicos y de
un acto ejecutivo real
As, a pesar que el acto jurdico generador de efectos personales
fuese invalido el acto del registro resultara plenamente eficaz
estructural. Este sistema es conocido como el sistema de
transferencia de propiedad registral convalidante, dado que se
produce una suerte de convalidacin del vicio causal al continuar
el adquiriente del bien con el derecho de propiedad. Ubicamos
dentro del sistema de Separacin del Contrato dos sistemas: El
Sistema Registral Constitutivo y El Sistema Real Abstracto.
Finalmente, en lo que respecta al grupo de sistemas transmitidos
de causa abstracta, acogen para inmuebles, el sistema registral
constitutivo convalidante: el sistema alemn (artculo 873, I parte,
BGB), el sistema suizo (articulo 971) de su Cdigo Civil) y el
sistema Torrens australiano.
3. El Sistema de Transferencia de Propiedad Peruano.-
El sistema peruano de transferencia de propiedad inmueble es
por excelencia de herencia e influencia francs, por lo cual
adopta el sistema espiritualista francs o sistema declarativo, el
antecedente del articulo 949 del Cdigo Civil de 1984 lo
ubicamos en el articulo del Cdigo Civil de 1936 que a la letra
regulaba la sola obligacin de dar una cosa inmueble
determinada, hace al acreedor propietaria de ella, salvo pacto en
contrario norma que tambin estaba contenida en el Cdigo Civil
de 1852 en sus artculos 574 y 1306. Todos los artculos
titulo (el consentimiento) y el modo (la tradicin), adoptando el
bienes inmuebles determinados.
Este cdigo es influenciado eminentemente por el cdigo de
napolen, en el cual considera que solo el consentimiento
consensus era necesario para poder transferir la propiedad
inmueble. Al celebrarse el contrato de compraventa simple con el
solo consentimiento de las partes, y al operar en aquella la
transferencia de propiedad de la cosa aun antes de su entrega y
pago del precio, debemos entender que la transferencia de la
propiedad (al igual que el derecho francs) en los contratos de
compraventa simple, operaba automticamente, al momento del
nacimiento de la obligacin de enajenar, urgida de su celebracin
3.2. En el Cdigo de 1936.-
En este cuerpo legislativo, en la seccin segunda del libro
Quinto, del Derecho de Obligaciones, relativa a las Obligaciones
y sus Modalidades, incluye el articulo 1172, en el que se ratifica
el principio del articulo 1308 del Cdigo Civil de 1852, pero
7 ESCOBRA ROZAS, Freddy. El contrato y los Efectos reales
Ob. Cit. pp. 49. en la Alemania del siglo XXI aun tenia apogeo la
teora del titulo y el modo, que haba hacho suya la primera
interpretacin y que evidentemente haba debilitado a la vieja
traditio romana. Con la promulgacin del Code , esta ultima
sufri un mayor debilitamiento, en tanto que fue expresamente
eliminada como requisito para que se produzca la transferencia
de propiedad
exclusivamente para bienes inmuebles: Articulo 1172.- la sola
obligacin de dar una cosa inmueble determinada, hace al
acreedor propietario de ella, salvo pacto en contrario.
No podramos hablar del sistema de transferencia de propiedad
inmueble en el cdigo de 1936, sin dejar de mencionar los
ilustres e intensos debates de la comisin Redactora del Cdigo
de 1936.
Uno de los puntos que fue materia de intensos y brillantes
debates, y que ms aviv el inters de la Comisin, fue el transferencia de propiedad de los bienes inmuebles
concerniente a la transmisin de propiedad de bienes inmuebles.
Todos los integrantes de ella tuvieron la honrosa misin de
elaborar el cdigo mencionado, estuvieron de acuerdo que el
viejo sistema todava imperante, sustentado en el simple
consentimiento, es imperfecto, tanto por inseguro y que en el
curso de su vigencia y de su aplicacin, ha dado origen a
opuestas e inconciliables discusiones e interpretaciones.
3.3. En el Cdigo de 1984.-
A continuacin nos ilustraremos de la destacada doctrina
nacional, esperando poder transmitir las principales ideas y
crticas mas importantes, reiterando nuestras limitaciones en
referencia de ilustrar perfectamente las opiniones, criticas (a
favor o en contra de nuestro sistema de transferencia de
propiedad inmueble) de autorizados juristas nacionales.
Cabe resaltar que nos limitaremos a mencionar las principales
ideas y aportes, de los siguientes juristas:
a) Posicin de Jack Bigio Chrem .-
Bigio Chrem entiende , los contratos solo tienen una eficacia
obligatoria, es decir generan la obligacin, el contrato de
enajenacin es al mismo tiempo, titulo y modo, por cuanto el solo
consentimiento hace producir el efecto traslativo (refundiendo,
por tanto, el titulo y el modo en un instante cronolgico), por lo
menos as sucede entre las partes contratantes. Pero si existe un
conflicto entre dos compradores que han adquirido el mismo bien
inmueble de parte de un vendedor comn, la situacin se
resolvera a favor del primer inscribiente, con lo cual, en esta
situacin excepcional de incertidumbre jurdica, seria la
inscripcin la que atribuira la propiedad, y en consecuencia,
tendra carcter constitutivo.
Para Bigio, el contrato es a la vez titulo y modo de adquisicin,
de lo cual su posicin representa a la unidad del contrato de la
transferencia de bienes inmuebles. El contrato (de compra venta)
sirve, por un lado, de titulo, en tanto perfecciona la adquisicin
(del comprador), lo cual nos indica que para BIGIO el contrato
transfiere directamente la propiedad inmueble, aceptando que el
solo consentimiento de las partes convierte al comprador en
propietario.
b) Posicin de Hugo Forno Florez.-
Forno Florez indica que el contrato es susceptible de producir
efectos reales, pues el articulo 1351 del Cdigo Civil establece
que aquel tiene por objet crear, regular, modificar o extinguir
una relacin jurdica patrimonial, el cual no se agota en la
obligacin, en tanto que existen situaciones jurdicas subjetivas
distintas del debito y el crdito y tambin expone una crtica al
sistema espiritualista francs cuestionando sobre el efecto
traslativo del contrato en el cual el legislador francs se olvido de
atribuirle al contrato el efecto traslativo8.
Si la obligacin es absolutamente intil pues no puede darse
siquiera la secuencia de obligacin cumplimiento ya que el pago
de tal obligacin se produce con independencia de toda actividad
del deudor, por el hecho de su misma existencia; ella se paga por
si misma, es su propio cumplimiento, el contrato produce
directamente la atribucin del derecho de propiedad, la
determinados deriva directamente del contrato, o que se
sostenga que el contrato genera la obligacin de enajenar y que
esta obligacin transmitente el referido derecho.
El profesor Forno concluye manifestando que la transmisin del
derecho de los bienes inmuebles determinados se produce por
efecto del contrato. Siendo que Hugo Forno , atribuye el carcter
traslativo y no obligacional en la transferencia de bienes
inmuebles, advirtiendo que el cumplimiento de una obligacin
requiere de una actividad del deudor, pues precisamente esto es
la prestacin. Por lo cual el artculo 949 no exige conducta
alguna par que opere la transferencia de propiedad, debe
entenderse que dicha transmisin no deviene del cumplimiento
de una obligacin (la de enajenar a que hace referencia el
dispositivo), sino que surge directamente del contrato. No
existira, pues, un modo para que opere la transferencia, a ese
efecto bastara el titulo.
c) Posicin de Alfredo Bullard Gonzalez.-
Alfredo Bullard, desde su perspectiva del anlisis econmico del
derecho nos brinda nuevas e interesantes propuestas y
reflexiones sobre el sistema de transferencia inmobiliaria en el
Per; un sistema de transferencia de propiedad ptimo debe
cumplir con dos objetivos. En primer lugar, debe permitir la
mxima circulacin de la riqueza, esto es, conseguir que se den
el mayor nmero de operaciones de intercambio eficientes
posibles, haciendo fcil contratar. En segundo lugar, debe
eliminarse o reducir el riesgo de ineficacia del derecho adquirido,
es decir generar seguridad jurdica para los adquirientes.
La propiedad se transfiere al momento del perfeccionamiento del
contrato. Sin embargo, esta norma es completamente
incoherente con la funcin que la propiedad debe desarrollar. El
contrato es un acto que, de ordinario, permanece oculto al
conocimiento de terceros.
Los sistemas de transferencia de propiedad que generan
seguridad para los adquirientes es que reducen los costos de
transaccin (mejoran la informacin y reducen la incertidumbre)
pero son, a su vez, un costo de transaccin (porque implican
pagar, al registrador, al abogado) se genera un conflicto que ha
generado grandes discusiones en torno a si es el sistema
8 FORNO FLOREZ, Hugo. Ob. Cit. p. 84. en nuestro caso, la
ley establece que la adquisicin del derecho de propiedad de un
inmueble determinado no requiere de la conducta del deudor
-como se necesita en cambio para la transmisin del derecho de
propiedad de un cosa mueble- por lo que no cabe que esta
transmisor deriva directamente del contrato sin que el expediente
de crear una obligacin. De que obligacin puede hablarse en
el caso del articulo 949 del Cdigo vigente? Se trata de una
obligacin que consiste en trasmitir el derecho de propiedad, lo
que supondra una actividad material del deudor consistente en
dar, hacer o no hacer (que es la prestacin) a travs de la cual
se produzca dicha transaccin (cumplimiento). la prestacin
siempre es contenido u objeto para quienes prefieren un enfoque
distinto de la obligacin. Pero en este caso, el inters del sujeto
activo queda satisfecho mediante la obtencin del derecho de
propiedad y esa obtencin se logra automticamente sin
necesidad de ningn acto material del sujeto pasivo.
consensualista o el registral el mejor desde el punto de vista
econmico.
La posicin de Fernndez Cruz, sobre los costos de transaccin,
elimina ciertos costos, pero el problema es que genera otros
costos, como consecuencia de aliviar los primeros. Bsicamente
se genera el costo de incertidumbre. Es decir, como uno no sabe
si quien le vende es efectivamente el propietario, probablemente
no le compre o le compre mas barato. Basta simplemente con
ver el precio en que se vende un inmueble no registrado con
respecto a otro registrado para descubrir que la seguridad tiene
un valor adicional por el cual nosotros pagamos, y que la
propiedad vale menos como consecuencia de esta
incertidumbre9.
Un Sistema registral constitutivo tiene reglas claras. Es como la
isla que se ve lejos. Sabemos que si el registro dice algo voy a
llegar a mi meta.
Mientras que en el consenso debo confiar: (1) que la persona
que me esta vendiendo es el propietario; (2) que no le haya
vendido a otro; o (3) que exista un tercero con documento de
fecha cierta anterior al mo que pueda privarme de ese bien. Ello
solo genera inseguridad. La conclusin principal es que la
propiedad debe permitir la exclusin ms perfecta al menor costo
posible, pero permitiendo, paralelamente, que los terceros estn
en la posibilidad de conocer el derecho del que han sido
excluidos10.
Para Bullard el controvertido articulo 949. C.C. por la cual la
propiedad se transfiere al momento del perfeccionamiento del
9 BULLARD GONZALEZ, Alfredo. Ob. Cit. pp. 146. La
incertidumbre de saber si compro o no compro un bien hace que contrario del articulo 949, el pacto en contrario de reserva de
se celebren menos contratos, que haya menos circulacin de
riqueza y menor dinamismo, impidiendo la maximacion de las
operaciones y transferencias.
10 Ibidem. pp. 151. el riesgo que esta presente en toda
transferencia radica en el hecho de que podra no transmitirseal
adquiriente la potestad de excluir a los dems, o que la
posibilidad de exclusin no sea transmitida en trminos
perfectos. Si este riesgo no es racionalizado, el potencial
adquirente puede decidir no comprar o hacerlo a un precio que
se encuentre por debajo del valor real del derecho que se
adquiere. Ello se puede apreciar, por ejemplo, cuando se compra
un inmueble no inscrito, pues el precio que se fije del valor real antao, Los avanzados elementos tcnicos y cientficos
del derecho que se adquiere. Ello se puede apreciar, por
ejemplo, cuando se compra un inmueble no inscrito, pues el
precio que se fije viene a ser, de ordinario, considerablemente
menor al de otro inmueble si registrado. La proteccin registral y registral inmobiliario, ii) impedira la especulacin sobre
la certeza que esta brinda son la explicacin a este mayor valor. inmuebles inexistentes. Los fraudes vinculados con esta
En el fondo, lo que hace diferencia es que quien compra siente
que el registro el garantiza una posibilidad, de exclusin mas
perfecta y, por tanto, mas valiosa. En el inmueble no registrado
entra a tallar el azar, y con ello la irracionalidad. Por lgica
consecuencia, la posibilidad ya no es tan cierta. Este riesgo
podra determinar que se adquiera una propiedad que no permita mismo inmueble en el registro, v) suprimir la posibilidad de que
excluir, por ejemplo, a un adquiriente anterior. Estaramos,
entonces, ante una propiedad disfuncional o, dicho de una
manera mas clara, ante la ausencia de un autentico derecho de
propiedad. Un sistema de transferencia de propiedad coherente
debe dar al adquiriente la certeza de poder excluir a cualquier
otro pretendido adquiriente, es decir, una posibilidad de exclusin inmobiliarias, que aumentara su volumen al basarse en un
total.
contrato. Sin embargo, esta norma es complementaria
incoherente con la funcin que la propiedad debe desarrollar. El
contrato es un acto que, de ordinario, permanece oculto al
conocimiento de terceros. Ello quiere decir que carece de la
cualidad de ser un signo de cognosibilidad y, por tanto, de la
posibilidad de informar a los terceros sobre quien goza de la
titularidad ara la transferencia de propiedad, la disfuncionalidad
del sistema seria evidente.
Para Bullard, el articulo 949 se refiere a una propiedad relativa,
pues finalmente el agente econmico racional sabe que en
realidad no es propietario en trminos absolutos hasta que
inscriba su derecho y que el contrato es un escalo en el camino,
pero de ninguna manera el fin del viaje, y que la aplicaron
coordinada de los artculos 1135, 2014, 2016 y 2022 pareciera
cumplir con los otros requisitos, los cuales son el de
recognoscibilidad al registro y se concede a este el merito de
convertir al propietario con derecho inscrito en titular de una
facultad de exclusin absoluta e inatacable por terceros.
d) Posicin de Max Arias Schereiber Pezet.-
Arias-Schereiber Pezet, nos menciona, que el artculo 949 del
cdigo civil se deriva que, el solo acuerdo de voluntades, en el
caso de los bienes inmuebles, basta para transmitir el dominio.
En consecuencia, ser suficiente, por ejemplo, que comprador y
vendedor se pongan de acuerdo sobre el bien que es objeto del
contrato y el precio que se ha de pagar por el para que no
solamente se produzca el efecto de haberse consumado el
contrato y surgi un derecho al bien para el acreedor (ius ad
rem), sino que simultneamente este adquiere la propiedad (ius
in re).
Las excepciones a este principio lo constituirn el pacto en
propiedad regulado por los artculos 1583 a 1585 del Cdigo
Civil, a este respecto es preciso puntualizar que la expresin
salvo disposicin legal diferente no puede entenderse referida al
caso previsto por el artculo 113553 del Cdigo Civil.
La propuesta del doctor Arias Schereiber Pezet nos parece muy
importante y acertado en efectos de aplicarse en una reforma
registal en nuestro pas entre los puntos importantes a la
propuesta ubicamos: la implantacin del catastro en todo el
territorio del pas, particularmente en sus dos aspectos
esenciales, el fsico y el jurdico. De este modo se lograra
determinar la correcta ubicacin de los inmuebles, fijar sus
dimensiones lineales y superficiales, su naturaleza, nomenclatura
y otras caractersticas y, adems, sanear definitivamente los
correspondientes ttulos de propiedad.
La realizacin del catastro ya no tropieza con las dificultades de
disponibles en el momento actual lo hacen posible. Entre las
principales virtudes del sistema catastral propuesto por el
maestro tenemos: i) Constituira el sustento ideal del sistema
situacin no son precisamente poco frecuentes. La imperfeccin
del sistema registral vigente permite que se inventen fincas que
no tienen existencia en al realidad, iii) evitara los problemas tan
frecuentes de superposicin de propiedades, pues podra
conocerse con exactitud los linderos y medidas perimtricas de
los predios, iv) evitara igualmente la doble inscripcin de un
se construya en terreno ajeno de buena fe, por falta de
conocimiento de la correcta ubicacin de los inmuebles; situacin
tan comn en nuestro medio, vi) debido a su actualizacin
permanente, dificultara la edificacin clandestina de construccin
por usurpadores, vii) permitira la identificacin de la tierras
abandonadas, viii) promovera, en fin, las operaciones
rgimen que asegura la realidad de los inmuebles, ix) mediante
la inscripcin constitutiva, se descartara, por ejemplo, la
posibilidad de la venta del mismo bien a un segundo o tercer
adquiriente que ignoraba la primera enajenacin y, aun la venta
de lo ajeno. Es precio imponer en nuestro pas el sistema de la
inscripcin, en forma distinta a la vigente, exigiendo esta como
requisito consultivo de todos los derechos reales que se
establezcan sobre la propiedad inmueble inscrita.
e) Posicin de Manuel De la Puente Lavalle
El distinguido profesor Manuel De La Puente, nos otorga una
visin de la transferencia de la propiedad (mueble e inmueble)
desde la ptica del contrato, sobre el momento en que se
perfecciona la venta, lo cual ser explicado en las siguientes
lneas:
En el caso de inmuebles el vendedor debe entregar al comprador
la cosa materia de la venta, pues solo as dicho comprador podr
disfrutar de todos los derechos inherentes a la propiedad
contemplados en el artculo 923 del cdigo. Versando la venta
sobre un derecho, el vendedor debe efectuar lo necesario para
que se produzca la transferencia del derecho y, si el derecho se
produzca la transferencia del derecho y, si el derecho faculta a la
posesin de una cosa, a entregarle esta. La entrega de la cosa al
comprador, que es la primera obligacin principal del vendedor,
no tiene por finalidad, pues, hacerle adquirir la propiedad de la
cosa, que ya tiene, sino permitirle la posesin de ella. La entrega
es para el comprador el medio ordinario de conseguir la
posesin. El titulo de adquisicin, en efecto, califica el sentido
posesorio de la disponibilidad de hecho del bien: en cuanto
recibe la detencin de la cosa, el comprador deviene poseedor.
El doctor DE LA PUENTE LAVALLE, nos menciona sobre el
perfeccionamiento del contrato11 el cual es sustentado por el
artculo 154912 que consiste en hacer lo necesario para que se
transfiera al comprador la plena propiedad del bien. En los
bienes inmuebles la transferencia se obtendr mediante la
celebracin de un contrato de compraventa que cree a cargo del
vendedor una obligacin pura de transferir la, propiedad del bien,
11 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Perfeccionamiento de
la Transferencia de Propiedad, Ob. Cit. pp. 37-42. Si bien el
contrato de compraventa no se transfiere al comprador la
propiedad del bien vendido, corresponde hacer todo lo necesario
para que este efecto se produzca, pues solo as se habr
cumplido la obligacin que en ese sentido ha asumido al celebrar
el contrato. Pensar que el vendedor por el mero hecho de
celebrar el contrato satisface todo lo que de el se requiere, seria
privar al contrato de compraventa de gran parte de su virtualidad
y convertirlo en un instrumento inadecuado para que el
comprador adquiera la propiedad del bien
12 LOHMANN LUCA DE TENA, Juan Guillermo. Notas
polmicas sobre la regulacin de la reserva de propiedad en
temas de Derecho Civil, Universidad de Lima, 1991, pp.234,
Citado por DE LA PUENTE Y LAVALLE, Ob. Cit. considera que
el artculo 1549 del cdigo civil debe ser interpretado en el
sentido que perfeccionar la transferencia de la propiedad
significa que ha habido un inicio de transferencia, la cual puede
estar aun incompleta, inacabada o imperfecta si no se han
transmitido todos los poderes jurdico-reales sobre el bien
adquirido, pero el entendimiento de la norma implica que la
transferencia jurdica ya se ha producido como efecto de la
transferencia jurdica ya se ha producido como efecto natural del
consentimiento perfecto (art. 1352) de vender y comprar, y se
encuentra a la espera de perfeccionamiento con pasos ulteriores
de dar o hacer recprocamente exigibles.
de acuerdo con el artculo 949 del Cdigo Civil, segn el cual la
sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al
acreedor propietario de el, salvo disposicin legal diferente o
pacto en contrario.
Surgen dos tipos de perfeccionamiento: Perfeccionamiento
constitutivo13 y perfeccionamiento complementario14
En este sentido, se plantea que el problema y su solucin, se
encuentran en el sistema del titulo y el modo adoptado por el
derecho contractual peruano. En virtud de este sistema la
transferencia por compraventa de la propiedad de un bien
requiere de una causa remota (titulo) que esta constituida por el
contrato consensual de compraventa (perfeccionamiento en
virtud de los artculos 1351 y 1373) por el cual el vendedor de
obliga a transferir al comprador la plena propiedad del bien; y una
causa (modo) destinada a cumplir esa obligacin.
En el caso de bienes inmuebles, la causa prxima de la
adquisicin de la propiedad es la aplicacin de articulo 949 del
Cdigo Civil, que hace al comprador (como acreedor de la
obligacin de que se le transfiera la propiedad del bien)
propietario de el. Sin embargo, en este caso, la transferencia de
la propiedad no lleva incluida la posesin del bien, por lo cual
para que el comprador goce del pleno dominio del bien, incluida
la posesin, se requiere su entrega. Para evitar cualquier mal
entendimiento debe recordarse que el perfeccionamiento
constitutivo es para la celebracin del contrato y que el
perfeccionamiento complementario es para la transferencia de la
propiedad del bien.
A fin de que opere el perfeccionamiento complementario tanto en
el caso de bienes muebles como de inmuebles, se requiere que
previamente se haya producido el perfeccionamiento constitutivo
de producido el perfeccionamiento constitutivo del respectivo
contrato de compraventa, que crear la obligacin del vendedor
de transferir al comprador la propiedad del bien. Solo cuando se
haya celebrado el contrato de compraventa podr efectuarse el
13 DE LA PUENTE Y LAVALLE. Ob. Cit. El verbo
perfeccionar es entendido como celebrar y tambin concluir.
Esta interpretacin coincide con la tercera apreciacin de la
palabra perfeccionar dada por el diccionario de la lengua
espaola, segn el cual significa completar los requisitos para
que un acto civil, especialmente un contrato, tenga plena fuerza
jurdica. En efecto, tanto en el caso del articulo 1352 como en el
del articulo 1373 se quiere expresar que el cumplimiento de cada
uno de los requisitos contemplados en ellos esto es la existencia
del consentimiento, en el caso del artculo 1352, y el
conocimiento de la aceptacin por parte del oferente, en el caso
del articulo 1373 d lugar a la existencia del contrato, esto es a
su vez celebracin. Podemos decir que se trata de un
perfeccionamiento constitutivo.
14 Ibidem. Se trata, pues de dos supuestos distintos. En el
caso del artculo 1549, a diferencia de los artculos 1352 y 1373,
existe un vnculo precedente que determina que una persona
tenga la calidad de vendedor -que se adquiere en virtud de un
previo contrato de compraventa -y que tal persona tenga como
obligacin esencial inherente a tal calidad que perfeccionar la
transferencia de la propiedad para que produzca sus efectos
propios. En este caso el sentido de la palabra perfeccionar
corresponde ms bien a la primera acepcin de ella segn el
diccionario de lalengua espaola, o se acabar enteramente una
obra, dndole el mayor grado posible de bondad o excelencia.
Podemos decir que se trata de un perfeccionamiento
complementario.
perfeccionamiento complementario de la transferencia del bien
mediante la entrega del mismo, que en el caso de bien mueble
tendr como efecto la transferencia de la plena propiedad, y en el
caso de bien inmueble la adquisicin de la posesin
f) Posicin de Felipe Osterling Parodi y Mario Castillo
Freyre.-
Para los profesores Osterling y Castillo, consideran que el simple
acuerdo de voluntades produce el efecto transmitido, y aceptan
la teora del titulo y modo. Para los mencionados profesores no
es el contrato sino ms bien la obligacin de enajenar creada por
el mismo la que en definitiva provoca la transferencia de la
propiedad inmueble. A continuacin mencionaremos las ideas
ms importantes sobre su posicin (en la cual coinciden con el
Dr. De la Puente y Lavalle) expresado en un ensayo jurdico:
El contrato en general, como categora abstracta, tiene por objeto
crear obligaciones, y el contrato de compraventa, en particular,
crea la obligacin de transferir la propiedad de un bien, as no
puede concebirse la celebracin de un contrato cuyo fruto no sea
una obligacin, porque seria algo contrario a la naturaleza misma
del contrato.
Por eso segn De la Puente, la funcin del contrato de
compraventa es crear la obligacin de transferir la propiedad de
un bien y la funcin del artculo 949 es otorgar a esa obligacin,
tratndose de bienes inmuebles determinados, el efecto de hacer
al comprador propietario. El titulo y el modo, requiere
indispensablemente la conjuncin de un acuerdo de voluntades
orientado a transferir la propiedad y de un medio que permita
lograrlo. Expresa que esto es posible otorgando al titulo el
carcter de causa remota de la transferencia y al modo el
carcter de causa prxima de la misma.
g) Posicin de Jorge Avendao Valdez
El doctor Avendao, diferencia el titulo y el modo, el titulo es el
acto jurdico, el acuerdo de voluntades, en definitiva, el contrato.
El titulo se presenta en el nivel obligacional y contractual, que es
eminentemente privado. El modo es el hecho determinante que
produce la traslacin, aunque es consecuencia del titulo
La inscripcin no es constitutiva de derecho sino simplemente
declarativa, la transferencia de propiedad no se produce en dos
momentos. No hay pues como en el derecho alemn, suizo,
austriaco y de varios pases de Europa, principalmente del centro
de Europa, dos momentos: el titulo y el modo. El titulo es el acto
jurdico, el acuerdo de voluntades, es el contrato en definitiva; y
el modo es un hecho que, en materia inmobiliaria, es la
inscripcin. El momento de la transferencia en nuestro sistema
es solo uno.
Ocurre con el titulo porque la sola obligacin de dar un inmueble
determinado hace el acreedor propietario de el. De manera que
basta el acuerdo de voluntades para que la transferencia de
propiedad se entienda producida. El modo no es la inscripcin
porque esta no es un elemento esencial, no es un elemento
constitutivo. No podemos decir, sin embargo, que la inscripcin
no quita no pone. Si pone en lo que a los terceros se refiere.
Pero para que quede perfeccionada la transferencia de la
propiedad, la inscripcin no es necesaria. La transferencia puede
quedar perfectamente convalidad y ser plenamente eficaz entre
las partes por el solo merito del consentimiento. No hay titulo y
modo, hay titulo y punto.
El modo (la inscripcin) no surte efecto desde el punto de vista
de la transferencia del derecho real, sino tan solo protege a los
terceros en los trminos del artculo 2014 del Cdigo Civil. Para
el Dr. AVENDAO, solo el principio consensualistico (el contrato)
es quien se produce la transferencia de propiedad inmuebles, no
mencionando a la obligacin de enajenar.
h) Posicin de Gunther Gonzales Barron
Gunther Gonzales Barrn nos ofrece algunas notas distintivas
correspondientes a nuestro sistema de transferencia de
propiedad en bienes inmuebles:
i) Se adopta el principio consensualstico, propio de los sistemas
jurdicos francs e italiano. Sin embargo, este principio se halla
moralizado o corregido por la introduccin del registro y los
efectos de la inscripcin.
ii) La transferencia de propiedad (o de cualquier otro derecho
real) opera en virtud de un contrato traslativo, por lo que se trata
de un sistema causalista, en donde no es necesario un modo
especfico de adquisicin.
iii) No existe una independiente obligacin de enajenar (art.
949 C.C.) en cambio, desde una perspectiva teleologica y
sistemtica, si es posible hablar de una obligacin de dar en
propiedad como obligacin esencial del vendedor en todo
contrato de compraventa. En este sentido debe entenderse el
artculo 1529 del cdigo.
iv) La obligacin esencial del vendedor es compleja y unitaria,
consistente en hacer propietario y entregar la cosa al comprador.
v) el momento exacto de la transferencia de propiedad es una
cuestin de poltica jurdica. El legislador puede hacer coincidir
ese momento con la consumacin de la obligacin de dar en
propiedad, esto es, con la tradicin; o tambin puede preferir un
momento distinto a cualquiera de los dos anteriores (la
inscripcin). Si el legislador opta por establecer que la propiedad
se transfiera antes de la tradicin (principio consensual), el
comprador ya es propietario, y el vendedor solo se encuentra
obligado a entregar la cosa. En cambio si el legislador opta por
establecer que la propiedad se transfiera despus, o con
independencia, de la tradicin (principio de inscripcin
constitutiva), el comprador no es propietario aunque ya exista
tradicin.
4. La Seguridad Jurdica:
La seguridad jurdica se entiende como un valor esencial del
Derecho, en tanto afianza la justicia, asegura la libertad,
propende a la paz social y en consecuencia, resulta
imprescindible para alcanzar el bien comn
Castillo Freyre, seala que la nocin misma de seguridad
jurdica, habida cuenta de que debe alcanzar tanto a la titularidad
y al contenido de los derechos como la certeza en el trfico
comercial de aqullos, ha dado nacimiento a la distincin entre la
llamada seguridad esttica y la seguridad dinmica. La primera
tiene por finalidad otorgar proteccin al derechohabiente o titular
del derecho frente a terceros y la segunda tiene por objetivo
proteger a los terceros, lo que se proyecta bsicamente en dos
direcciones: Por una lado otorga seguridad a los acreedores del
enajenante, y por otro a los adquirientes.
Habiendo repasado una serie de visiones e interpretaciones
acerca de los sistemas de transferencia de propiedad, podemos
limitar el tema, basndonos en la siguiente interrogante, es el
acuerdo de voluntades, merito suficiente para otorgar seguridad
jurdica a la transferencia de propiedad?
Al respecto Mario Castillo Freyre, seala que ello nos llevara a
determinar si la propiedad inmueble debe seguirse transfiriendo
en virtud de la sola obligacin de enajenar o si para que opere la
transferencia debera ser necesaria la inscripcin registral, esto
es, si el registro debe seguir siendo declarativo o debera ser
constitutivo.
Esta interrogante, seala, ha conducido a que se plantee
incorporar la clasificacin de bienes registrados y no registrados,
con el propsito de modificar el sistema de transferencia de
propiedad hoy imperante
4.1. Costos de la Seguridad Juridica y la Incertidumbre
Juridica:
Seala Castillo Freyre, que el intercambio de bienes y con ello,
la posibilidad de que en efecto circule la riqueza, exige
actualmente no solo celeridad, sino tambien -y
fundamentalmente- seguridad.
Asi seala Bullard:
Si los derechos no son percibidos como claramente definidos,
entonces, es ms costoso contratar sobre ellos. La incertidumbre
es econmicamente un costo que se mide en funcin del riesgo
de perder su derecho. Como contrato sobre un bien inscrito y con
un derecho bien definido, el riesgo disminuye. Al haber menos
costo, por simple aplicacin de la ley de oferta y demanda, la
cantidad demandada aumenta. Si el precio de la incertidumbre
es menor, entonces los costos de transaccin son menores. En
consecuencia hay ms contratos, mayor circulacin de la riqueza
y con ello mayor bienestar. Este es el principio que est detrs de
la primera formulacin del Teorema de Coase.
Al respecto del planteamiento de Bullard, Castillo Freyre seala
que la aplicacin de normas registrales y, en consecuencia, de
los principios que la sustentan, se presenta as como relevante
en este asunto tan intrincado de la transferencia de propiedad.
La razn es muy simple: gracias a la publicidad registral se
convierte la propiedad en absoluta al otorgar seguridad jurdica.
En este sentido, el valor aparentemente abstracto o terico de la
seguridad juridica, puede justificarse desde un punto de vista
econmico al constituir un elemento que reduce los costos
propios de la transferencia o intercambio de bienes. Los
denominados costos de transaccin, los cuales son
principalmente tres: los de informacin, los de negociacin, y los
de vigilancia del cumplimiento de lo acordado.
De este modo, Edwin Villegas Poma seala que un sistema
adecuado de organizacin de los derechos de propiedad deber
proporcionar derechos fcilmente identificables y verificables,
cuyo intercambio no se encuentre sujeto a excesivas
incertidumbres jurdicas y que sean objeto de una delimitacin, lo
suficientemente precisa para que puedan ser protegidas
eficazmente contra las intromisiones de otros. Justamente, con
tal finalidad es que surgen los Registro Pblicos en general, y el
Registro de la Propiedad Inmueble en particular [].
En este sentido los Registros, reducen los costos de informacin
gracias a la publicidad que otorgan.
En este sentido Mario Castillo Freyre, en base a dicho
planteamiento de Gonzales Loli, seala:
[] la publicidad registral se justifica por ser el instrumento ms
eficaz de seguridad jurdica en la constitucin, modificacin y
extincin de los derechos reales sobre inmuebles. La publicidad
registral completa las exigencias de seguridad jurdica mediante
la proteccin y potenciacin de derechos ya creados, dotando a
los derechos inscritos de las presunciones de pertenencia,
existencia y alcance; asi como otorgndoles efectos sustantivos
que colocan los derechos publicados en planos superiores de
legitimacin.
4.2. Publicidad registral y seguridad jurdica:
Las notas principales que caracterizan a la seguridad jurdica
inmobiliaria, consecuencia de la publicidad registral son dos:
-La certeza, certidumbre, confianza o ausencia de duda que
permite la predictibilidad del interesado sobre las reglas del juego
existentes.
-Certeza sobre las fuentes, publicidad normativa, tipicidad penal,
de manera que quienes adquieran derechos lo hagan sobre
bases de certidumbre
Como seala Edilberto Cabrera, la proteccin que brinda dicho
Registro tiene dos destinatarios: el titular registral aquel que
tiene un derecho inscrito en el Registro. Y los terceros aquellos
que adquieren un derecho amparados en la publicidad que
brinda el Registro.
De este modo, la publicidad registral, seala Castillo Freyre:
[] se presenta como una creacin del Estado para reemplazar
a la publicidad posesoria cuando sta ya no resultaba adecuada
para satisfacer la necesidad de certidumbre en la contratacin y
otorgar seguridad jurdica en la misma, respecto de ciertos tipos
de bienes perfectamente identificables e individualizables.
Constituye por ende, el sistema ms perfecto que se ha
inventado hasta la fecha para publicar situaciones jurdicas,
oponer derechos, tutelarlos y brindar seguridad en el trfico de
los mismos.
4.3. Actual sistema de transferencia de propiedad y
seguridad jurdica:
Al plantearse, el problema de si es necesario la reforma de
nuestro actual sistema de transferencia de propiedad, debe
considerarse si es convieniente, cambiar la clasificacin de los
bienes, cambios los modos de transmitir la propiedad y otorgar a
la inscripcin registral naturaleza constitutiva.
Segn Alfredo Bullard, un sistema de transferencia de propiedad
coherente debe dar al adquiriente la certeza de poder excluir a
cualquier otro pretendido adquiriente, es decir, una posibilidad de
exclusin total. Un sistema que no reuna estas caracterstica no
permite una efectiva internalizacin de todos los beneficios y
costos externos (Externalidades), por lo que no crear los
incentivos necesarios para una eficiente asignacin y uso de los
recursos escasos.
Esto traera dos consecuencias:
La falta de certeza en la transmisin de la facultad de excluir
determinar que muchas operaciones de intercambio que, por su
naturaleza, sern eficientes (correcta asignacin de recursos) no
se lleven a cabo por incertidumbre que dicha adquisicin
significara para un potencial nuevo titular.
En los casos en los que se llegue a dar la transmisin del
derecho pero no exista certeza absoluta de la propiedad o
titularidad del transferente o del contenido de las facultades que
confiere, los propietarios se comportarn en cierto grado como si
su propiedad, tericamente exclusiva, fuese comn. No se
sentirn incentivados ainvertir y hacer producir el bien, por lo
menos en el mismo nivel en que se comportaran si la facultad de
excluir fuese completamente cierta.
En este sentido, seala Castillo Freyre, que para Bullard, la
propiedad debe estar reconocida objetivamente en el Derecho
positivo, lo que [] facilita la circulacin de la riqueza. Para que
ese intercambio sea seguro es necesario que existan signos de
cognoscibilidad que permitan a los terceros identificar si el
transferente, en efecto, tiene la facultad de realizar la
transferencia y si el derecho que se transmite existe y otorga la
posibilidad de excluir [] la cual debe derivarse directamente de
la consolidacin del signo de cognoscibilidad; de lo contrario, se
estara en el absurdo de que existan sujetos excluidos que no
tengan en los hechos la posibilidad de conocer quin y cmo los
excluye.
Respecto al sistema consensualista, seala, genera serios
inconvenientes los cuales se traducen en el menor grado de
seguridad que brinda en comparacin con los sistemas que
requieren de la inscripcin registral para que se realice la
transferencia de propiedad, pues supone que el adquiriente
deba confiar en la buena fe del transferente. Debe confiar en
tres supuestos:
Que la persona que est transfiriendo es el propietario.
Que aquel no le haya transferido la propiedad a otro.
Que no exista un tercero con documento de fecha cierta anterior
que pueda privarlo del bien.
Debido a su falta de eficacia constitutiva, son tres los efectos
perniciosos que identifican los opositores a este sistema:
Merma la utilidad social del Registro al no permitir en muchos
supuestos como en los que no ha habido inscripcin o se ha
interrumpido el tracto sucesivo, que se conozca el estado jurdico
de los inmuebles.
Queda indeterminado respecto de terceros, el momento en que
se producen los cambios de propiedad.
Mantiene irresoluble el problema de la base fsica de los asientos
registrales.
CAPITULO III
MARCO OPERATIVO
3.1 OPERACIONALIZACIONDE LAS VARIABLES
3.1.1 HIPTESIS GENERAL
V.I.: El acuerdo de voluntades.
V.D.: No es mrito suficiente para otorgar seguridad jurdica en la
transferencia de bienes inmuebles
3.1.1.1 DEFINICION OPERACIONAL:
VARIABLE INDEPENDIENTE.-
El acuerdo de voluntades.- Es el elemento definidor bsico del
origen de los contratos y puede ser, por otra parte, ttulo para la
constitucin de derechos reales.
VARIABLE DEPENDIENTE.-
Seguridad Jurdica.- La seguridad jurdica es un principio del
Derecho, universalmente reconocido, que se basa en la certeza
del derecho, tanto en el mbito de su publicidad como en su
aplicacin, y que significa la seguridad de que se conoce, o
puede conocerse, lo previsto como prohibido, ordenado o
permitido por el poder pblico.
3.1.2 HIPTESIS ESPECFICAS
3.1.2.1 HIPTESIS ESPECIFICA 1
V.I.: La inscripcin registral como requisito para ejercer el
derecho de propiedad.
V.D.: La seguridad jurdica en la transferencia de bienes
inmuebles
3.1.2.2 HIPTESIS ESPECFICA 2
V.I.: La falta de seguridad jurdica respecto a la transferencia de
bienes inmuebles
V.D.: Prdidas econmicas por contratos no realizados debido a
la incertidumbre y el miedo a las posibles estafas que se puedan
cometer.
3.1.2.3 HIPTESIS ESPECFICA 3
V.I.: El sistema de registro constitutivo
V.D.: Mayor seguridad jurdica a la transferencia de bienes
inmuebles
3.2 DEFINICIONES OPERACIONALES.-
Inscripcin registral.- Es una serie de actividades o conjunto de
actos, que tiene por finalidad la prctica de un asiento registral.
Incertidumbre jurdica.- Es la falta de conviccin o
reconocimiento social en torno a la vigencia o eficacia de un
derecho.
Registro constitutivo.- Es aquel registro que se crea para
inscribir actos jurdicos, los cuales solo se perfeccionan y surten
efectos entre las partes despus de la inscripcin de estos.
3.3 TIPO Y DISEO DE LA INVESTIGACIN
3.3.1 TIPO
La investigacin corresponde bsicamente al TIPO DE
INVESTIGACIN SOCIO - JURDICA, conjuncionando la
investigacin jurdica de carcter formal fundamentalmente con
la investigacin de campo, puesto que adems del marco terico
y legislacin, se van a tomar datos de la realidad a travs de las
respuestas a los cuestionarios por parte de los profesionales del
Derecho adscritos al ilustre Colegio de Abogados de Tacna
puedan brindar.
Se emplearn los distintos mtodos de interpretacin del derecho
para interpretar los datos obtenidos, los que para efectos de la
investigacin sern referenciales.
3.3.2 DISEO
El enfoque de esta investigacin es MIXTO, puesto que a partir
de datos CUALITATIVOS se determinar CUANTITATIVAMENTE
una muestra cuyos resultados sern tratados
CUALITATIVAMENTE. Dependiendo del aspecto estudiado, se
utilizar uno u otro enfoque en lo que sea pertinente. Es una
investigacin de NIVEL EXPLICATIVO, puesto se pretende
establecer las causas de la falta de tica profesional en los
abogados del ilustre Colegio de Abogados de Tacna.
3.4 POBLACION Y MUESTREO
3.4.1 POBLACION
El universo o poblacin estar constituida por los profesionales
del Derecho adscritos al Ilustre Colegio de Abogados de Tacna al
ao 2015.
3.4.2 MUESTRA
Para determinar las causas y efectos relacionados al estado de
la seguridad jurdica respecto a la transferencia de bienes
inmuebles, se obtuvo la opinin de los profesionales del Derecho
adscritos al Ilustre Colegio de Abogados de Tacna al ao 2015,
el tamao de la muestra se determin a discrecin del
investigador.
3.4.3 SELECCIN DE LA MUESTRA
Al seleccionarse la muestra a discrecin del investigador, se
determin un nmero adecuado de encuestados el cual seria 10
abogados pertenecientes al Ilustre Colegio de Abogados de
Tacna.
3.5 TECNICAS E INSTRUMENTOS
3.5.1 TECNICAS
Para investigar los casos se ha empleado la tcnica de la
encuesta.
3.5.2 INSTRUMENTOS
Los datos requeridos para llevar a cabo el desarrollo de la
investigacin fueron obtenidos a travs de cuestionarios.
CAPTULO CINCO
CONCLUSIONES
PRIMERA: Debido a la incertidumbre que genera en los
contratantes, el sistema consensualista, basado en el acuerdo de
voluntades, no es mrito suficiente para otorgar seguridad
jurdica en la transferencia de bienes inmuebles.
SEGUNDA: Si bien existen contradicciones en nuestro Cdigo
Civil, por ejemplo entre al artculo 1352 y el 1135, y sus
consecuencias en el plano prctico, es posible determinar que es
la inscripcin registral como requisito para ejercer el derecho de
propiedad, el principal factor que favorece la seguridad jurdica
en la transferencia de bienes inmuebles.
TERCERA: Como sostiene Bullard, respecto a los costos de
transaccin, la falta de seguridad jurdica respecto a la
transferencia de bienes inmuebles, genera una serie de prdidas
econmicas, producidas por contratos no realizados debido a la
incertidumbre y el miedo a las posibles estafas que se puedan
cometer (sumado a los costos que implican llevar adelante un
proceso judicial).
CUARTA: El sistema de registro constitutivo, al permitir el
ejercicio absoluto del derecho de propiedad solo despus de su
inscripcin, genera mayor certeza a los contratantes, respecto a
la exclusividad de su derecho, y por ende reviste de mayor
seguridad jurdica a la transferencia de bienes inmuebles.