Valoraciones Inmobiliarias y Fiscalidad 541 Paginas PDF

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TESIS DOCTORAL
TOMO
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Y FiSCALIDAD
DEPARTAMENTO
ECONOMA APLICADA VI
(-acienda Pblica y Sistema Fiscal)
DOCTORANDO: Jos A. RODRIGUEZ DELGADO

DIRECTOR: Dr. Rafael ORTIZ CALZADILLA
Madrid, Enero 1996

VALORACIONES INMOBILIARIAS Y FISCALLDAD NDICE
NDICE
VALORACIONES INMOBILIARIAS Y FSCALLDAO NDICE
INTRODUCCION 2
PRIMERA PARTE. APROXIMACIN TERICA AL TEMA DE ESTUDIO
1. CONCEPTOS BSICOS TCNICO-JURDICOS

SOBRE BIENES INMUEBLES 7
1.1 Bienes. Bienes Inmuebles 7
1 1. 1 Bienes de Naturaleza Urbana

. 11
1.1 .2 Bienes de Naturaleza Rstica 14
1.2 Concepto de Operacin Inmobiliaria 15
1.3 Conclusiones 16
2. EL VALOR EN LA HISTORIA ECONMICA... 17

2.1 Concepto de valor 17
2.1.1 Valor de Uso y Valor de Cambio 17
2.1.2 Valor de Mercado, de Coste y Precio 19
2.1 .3 Otros Conceptos de Valor 20
2.2 Evolucin histrica de las Teoras del Valor 24
2.2. 1. La aportacin terica de Adam Smith 25
2.2.2 Concepcin del Valor y de la Renta de Da vid Ricardo 26
2.2.3 La aportacin Marxista 28
2.2.4 Valores y Rentas en la Teora Neoclsica 29
2.3 Conclusiones 31
3. FORMAS DE VALORACIN DE BIENES INMUEBLES 35

3.1 Procedimientos de Valoracin 35
3.3.1 Valoracin Sinttica 37
3.3.2 Valoracin Analtica 39
IitLice
VALORACIONES INMOBILIARIAS Y FISCALIDAD NDICE
3.2 Valor Catastral, Mercado, Adquisicin, Real,

Neto, Transmisin y Comprobado 46
3.3 Valor del Bien sujeto a Limitaciones Legales:
Valor de los bienes inmuebles atendiendo
a sus condicionantes urbansticos,
Valor de Expropiacin-Justiprecio,
Valoracin de bienes afectos a actividades
profesionales y empresariales 89
3.4 Otros tipos de bienes 107
3.4.1 Valor del bien en construccin 107
3.4.2 Valor de reposicin en la normativa hipotecaria 109
3.5 Conclusiones 114
4. EL SISTEMA TRIBUTARIO ESPAOL ANTE LAS

VALORACIONES INMOBILIARIAS 115
4.1 Valoracin de la Titularidad de Bienes Inmuebles
en los distintos Tributos 116
4.1 1 Impuesto sobre Bienes Inmuebles
. . 117
4. 1 .2 Impuesto sobre el Patrimonio 117
4.1.3 Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas. 120
4.2 Valoracin de la Transmisin de Bienes inmuebles
4.2.1 Impuesto sobre el Incremento de Valor
del los Terrenos de Naturaleza Urbana . . 127
4.2.2 Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas . . 135
4.2.3 Impuesto sobre Sociedades 140
4.2.4 Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones . 144
Ii,dic 2 -
4.2.5 Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

y Actos Jurdicos Documentados 146
4.2.6 Impuesto sobre el Valor Aadido 150
4.2.7 Un anlisis comparativo con la Unin Europea 184
4.3 Valoracin de la Ejecucin de los Bienes Inmuebles
4.3.1 Impuesto sobre el Valor Aadido 196
4.3.2 Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. 199
SEGUNDA PARFE. ANLISIS EMPRICO.
1.EL CATASTRO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD .... 202

1.1 Datos histricos e importancia del Catastro 202
1.2 La organizacin del Catastro en Espaa y su situacin actual 209
1.3 El Registro de la Propiedad en Espaa 223
1.4 La organizacin del Catastro en Europa 232
1.5. Anlisis comparativo 235
2. EVOLUCIN DE LOS VALORES OFICIALES Y

DE MERCADO DE LOS BIENES INMUEBLES 252
2.1. Factores determinantes en el valor de un bien inmueble 252
2.1.1 Valor del suelo y el mejor uso del bien 252
2.1 .2 Desajustes en las valoraciones inmobiliarias 257
2.1.3 Conclusiones 259
Idce3 -
2.2. Evolucin de los precios en el mercado inmobiliario

y su influencia en el IPC 259
2.2.1 Comportamiento de los precios en el mercado
inmobiliario espaol en el perodo 1985-93 274
2.2.2 El fraude Fiscal 279
2.2.3 Conclusiones 286
2.3 Los Valores Catastrales y los Valores de mercado
a travs del estudio del mercado inmobiliario 287
2.3.1 Anlisis de las estad(sticas bsicas de
los valores catastrales 291
2.3.1.1 Por demarcaciones geogrficas 291
2.3.1.2 Respecto del IBI 320
2.3.1.3 Conclusiones 341
2.3.2 Comparacin entre Valor Catastral y Valor
de Mercado de Barcelona, Madrid, Sevilla
y Valencia, una muestra representativa 342
2.3.2.1 Estudio estadstico 342
2.3.2.2 El valor de los bienes inmuebles
y la relacin entre valor catastral y
valor de mercado 346
2.3.2.3 Una aplicacin temporal 357
2.3.2.4 Conclusiones 363
2.3.3 Estudio de mercado en la periferia de Madrid 363

2.3.3.1 Alcal de Henares 365
2.3.3.2 Alcobendas-San Sebastian
de los Reyes 370
2.3.3.3 Alcorcn 375
ludies 4
2.3.4 Estudio de mercado de Madrid-Distrito de Salamanca 384

2.3.5 Estudio de mercado de mbito nacional 405
2.4 Deducciones de los estudios de mercado . 446
TERCERA PARTE. CONCLUSIONES.
1. PROPUESTA DE TESIS 476

2. RESUIVIEN DE CONCLUSIONES 481
CUARTA PARTE. BIBLIOGRAFA.
- IndiceS -
VALORACIONES INMOBILIARIAS Y FISCALIDAD INTRODUCCIN
INTRODUCCIN
INTRODUC ClON
La presente tesis, esta compuesta de tres partes fundamentales, en las que se

realiza el anlisis y estudio de los siguientes temas:
Primera parte: Aproximacin terica al tema de estudio
U Se contempla desde una perspectiva general el concepto de bien,

particularizndolo posteriormente en bien inmueble, llegando a la diferenciacin entre
bienes de naturaleza urbana y bienes de naturaleza rstica.
2~ Nos adentramos en el concepto de operacin inmobiliaria, atendiendo a la

fase en la que se encuentre la citada operacion.
30 Abordamos el estudio del valor estableciendo unas solidas bases, siguiendo
a los clsicos Adam Smith, David Ricardo, Carlos Marx y Alfred Marshall.
40 Se profundiza en el concepto de valor a travs de sus diferentes situaciones:

valor de uso, valor (le cambio, valor de mercado, coste, precio, valor actual, valor
catastral, valor comprobado, etc., realizando a continuacin un estudio detallado de
cada uno de ellos.
50 Distinguiremos los procedimientos de valoracin de bienes inmuebles, segn
los condicionantes del bien en el momento de la operacin.
-2-
.
6~ Al no existir tina clara unificacin legal al determinar el valor de un

inmueble, estudiamos las posibles lneas a seguir segn la finalidad a la que se afecte,
as como las acciones a emprender por la Administracin en el caso de disconformidad
con estas valoraciones.
70 Establecemos el estudio del comportamiento del Sistema Tributario Espaol,
ante las valoraciones inmobiliarias, desarrollando todos y cada uno de los impuestos
afectos y sus formas de valoracin.
8~ Estudiamos cmo dependiendo de cual sea el destino, titularidad, transmisin

o la mera ejecucin, los tributos aplicables y las formas de valoracin son diferentes,
lo que nos exige analizar las interrelaciones en el contexto del sistema fiscal.
90 Seguidamente realizamos una comparacin entre la legislacin espaola y
la de un grupo de pases europeos en relacin con las valoraciones inmobiliarias.
Se2unda parte: Anlisis emprico
I0~ Al ser el Catastro pieza fundamental de esta tesis, se ha procurado reflejar
una amplia resea del mismo, partiendo de su historia, funciones, dispositivos

administrativos que contiene, rasgos ms importantes, ventajas, inconvenientes, as
como una comparacin con catastros de otros pases.
11. Se destaca la figura del Registro de la Propiedad,y sus funciones e

importancia en relacin con el Catastro.
-3-
.
12. Enunciamos las componentes del bien inmueble, o sea el terreno y la

edificacin, y apoyndonos en ellos y segn sus condiciones y uso, proceder a
valorarlos.
13. Elaboramos un estudio sobre la evolucin de los precios en el mercado

inmobiliario, destacando su influencia real en el mercado y su incidencia en el Indice
de Precios al Consumo.
14. Evaluaiios el comportamiento de los precios en el mercado inmobiliario

espaol, correspondiente a la importante elevacin de precios, experimentada en el
perodo 1983-88, as como sus causas.
15. Se estudia la evolucin seguida a lo largo del tiempo por los valores
catastrales y de mercado considerados aisladamente en una primera aproximacin y
de forma conjunta y estableciendo el correspondiente cotejo utilizando la investigacin
realizada por demarcaciones geogrficas con respecto al Impuesto sobre Bienes
Inmuebles.
16. Se realiza un estudio del mercado inmobiliario de Barcelona, Madrid,

Sevilla y Valencia, tomndose datos tanto de valores catastrales como de valores de
mercado, comparando los mismos y estudiando su comportamiento.
17. Igualmente se estudia el mercado de poblaciones cercanas a Madrid,

intentando cubrir un espacio extenso de esa Comunidad.
18. Otra parte del estudio se ha concretado a un barrio determinado de Madrid

capital, haciendo referencia a los distritos por los que est integrado.
19. Se hace un aportacin ms amplia geogrficamente, al realizar un estudio

de mercado a nivel nacional para determinar los valores de mercado y compararlos
con sus correspondientes valores catastrales, eligiendo una serie de poblaciones al azar
del total de la geografa espaola.
20. Se estudian las causas de la falta de movilidad del mercado inmobiliario

espaol, particularmente en pocas de recesion.
Tercera parte: Conclusiones
21. Se establecen las propuestas de la tesis con sus respectivas justificaciones.
22. Por ltimo se recogen las conclusiones finales de la tesis.
5-
.
VALORACIONES INMOBILIARIAS Y FISCALIDAD PRIMERA PARTE
PRIMERA PARTE
APROXIMACIN TERICA AL TEMA DE ESTUDIO

1. CONCEPTOS BSICOS TCNICO-JURDICOS SOBRE BIENES

INMUEBLES
1.1 BIENES. BIENES INMUEBLES.
Bienes. Atendiendo al diccionario de la Real Academia, etimolgicamente, la

palabra bien, nace del latn bene y tomando la acepcin que en este caso nos
interesa, se entiende, corno hacienda, capital o riqueza. En un sentido amplio, pueden
sealarse los siguientes:
Bienes Acensuados: Bienes races gravados con algn censo. Adventicios: Los
que el hijo de familia que est bajo la patria potestad adquiere por su trabajo en algn
oficio, arte o industria, o por fortuna: y los que hereda de propios o extraos.
Alodiales: Los que estn libres de toda carga y derecho seorial. Antfernales: Los que
el marido donaba a la mujer en compensacin y para seguridad de la dote. Castrenses:
Los que adquiere el hijo de familia por la milicia o con ocasin del servicio militar.
Comunales o Concejiles: Los que pertenecen al comn o concejo de algn pueblo.
Cuasi Castrenses. Los que adquiere el hijo de familia ejerciendo cargo pblico,
profesin o arte liberal. De abadengo: Los que estn situados en el territorio
jurisdiccional de alguna autoridad eclesistica, y se hallaban por el motivo exentos de
ciertas contribuciones. De abolengo: Los heredados de los abuelos. De
aprovechamiento comn. Los comunales que, en cuanto a la propiedad, pertenecen a
un pueblo, y en cuanto al uso, a todos y cada uno de sus vecinos. De d(/ntos: En
nuestras antiguas colonias, los de espaoles y extranjeros que moran en ultramar y
cuyos herederos se hallaban ausentes. De fortuna: Los que, o nunca han pertenecido
a nadie, o han sido abandonados por su dueo. De realengo: Los que estn afectos a
-7-
.
VALORACIONES INMOSILIARIAS Y FISCALIDAD PRIMERA PARTE
los tributos y derechos reales, a diferencia de los libres de todos o de algunos tributos,
como los de abadengo. Dotales: Los que constituyen la dote de la mujer en el
matrimonio. Forales: Los que concede el dueo a otra persona, reservndose el
dominio directo por algn tiempo, mediante el pago de un reconocimiento o pensin
anual. Fungibles: Los muebles de que no pueden hacerse uso adecuado a su naturaleza
sin consumirlos, y aquellos en reemplazo de los cuales se admite legalmente otro tanto
de igual calidad. Gananciales: Adquiridos por el marido o la mujer, o por ambos,
durante la sociedad conyugal, en virtud de ttulo que no los haga privativos del
adquirente, sino partidos por mitad. Heridos: Los que estn gravados por alguna
carga. Mostrencos: Los muebles o los semovientes que, por no tener dueo conocido,
se aplican al Estado. Suele, sin embargo, darse este nombre, en general, a todos los
que carecen de dueo conocido, ya sean muebles ya sean races. Muebles: Los que
pueden trasladarse de una parte a otra, sin menoscabo de la cosa inmueble que los
contiene. Nacionales: Los que posee el Estado, sea por su calidad de mostrencos o
vacantes, sea por haberlos sacado del poder de manos muertas, o por cualquiera otra
razn o causa. Nuilios: Bienes sin dueo. Parafernales: Los que lleva la mujer al
matrimonio fuera de la dote y los que adquiere durante l por ttulo lucrativo, como
herencia o donacin. Profecticios: Los que adquiere el hijo que vive bajo la potestad
con los de su padre o le vienen por respecto de ste. Propios: Los comunales que
formaban el patrimonio del pueblo, y cuyos productos sirven para objetos de utilidad
comn. Races: Las tierras, edificios, caminos, construcciones y minas; y los adornos,
artefactos o derechos a los cuales atribuye la Ley consideracin de inmuebles.
Relictos: Los que dej alguno o quedaron de l a su fallecimiento. Reservables o
reservativos: Los heredados bajo precepto legal de que pasen despus a otra persona
en casos determinados. Secularizados: Los que fueron eclesisticos y se han
desamortizado. Semovientes: Los que consisten en ganado de cualquier especie.
Troncales: Los patrimoniales que, muerto el poseedor sin posterioridad, en vez de
-8-
pasar al heredero regular, vuelven por ministerio de la Ley, a la lnea, tronco o raz
de donde vinieron.. Vacantes: Los inmuebles que no tienen dueo conocido.
Cosas. Nos dice el diccionario de la Real Academia:
Para la voz Cosa (del latn Causa). Todo lo que tiene entidad, ya sea corporal
o espiritual, material o artificial, real o abstracto. Ya en las Partidas, Alfonso X,
siglo XIII, seala Aquello de que los hombres se sirven y se ayudan.. De los
amplios conceptos de Cosas , tomamos Cosas Inmuebles denominadas tambin (osas
Races. Son las llamadas a prestar su utilidad siempre en un sitio determinado, no
pudiendo generalmente ser transportadas de un punto a otro sin detrimento; las
segundas las que prestan su utilidad independientemente del lugar que ocupan
actualmente, pudiendo ser transportadas sin detrimento y no hallndose incorporadas
o destinadas perpetuamente a un inmueble. Los semovientes son los que se mueven
por s mismos, como los animales, y se equiparan a los muebles. Los inmuebles
pueden ser tales: por naturaleza, verbigracia, el suelo y el subsuelo; por incorporacin
a otro inmueble con el cual forman un todo, ya armnicamente, como las plantas, ya
artificialmente, como las construcciones, las vigas de un edificio, etc.; por destinacin,
es decir, por servir permanentemente para extraer las utilidades de un inmueble, como
los apeos de labranza: y por analoga, que son las cosas incorporables o derechos que
recaen sobre inmuebles, verbigracia: la hipoteca.
Otro trmino que tambin nos es valido y muy frecuentemente en las

expresiones habituales es Finca , equivalente a propiedad inmueble rstica o urbana.
-9-
Bien Inmueble. El Cdigo Civil1 establece que son bienes inmuebles las fincas
(y lo que se les halla unido inseparablemente o es accesorio destinado a su servicio)
y los derechos sobre las mismas. As las tierras, edificios y construcciones de todo
genero adheridas al suelo. Y todo lo que este unido a un inmueble de una manera fija,
de manera que no pueda separarse de l sin quebranto de la materia o deterioro del
objeto. Y as los lavabos, baeras, inodoros, radiadores, tuberas y exteriores, desde
el momento en que de manera fija se inmovilizan por su unin o agregacin a un
inmueble, pierden su naturaleza peculiar y adquieren la consideracin jurdica de
inmuebles por incorporacin2, al quedar unidos a un inmueble de manera duradera
y precisa. (Sentencia- de 18 de Marzo de 1961). Y tambin es inmueble por
incorporacin de maquinaria adherida de nodo que forme parte integrante de un
inmueble (Sentencia* de 3 de enero de 1905). Y lo que es un pozo abierto en el
campo, y la maquinaria a l incorporada de modo permanente para la extraccin de
aguas (Sentencia* de 23 de Junio de 1956). Y el parquet instalado en una casa, desde
que es adherido al suelo (Sentencia* de 27 de Noviembre de 1978).
Las cosas corporales pueden tener una situacin fija en un lugar del espacio,
de forma que no sea posible desplazaras o no lo sea sin detrimento de su naturaleza
(como por ejemplo el suelo o un edificio), estando hablando en este caso de bienes
inmuebles.
Art. 333, 34 del Cdigo Civil.
2 Vid. CASTAN. Derecho Civil. 1,2 ia Edicin. Pag. 536, 7. Edit. Reus, S.A. Madrid. 1992
Vid. ESPN CANOvAS DIEGO. Derecho Civil. Derecho Privado. ~a Edicin. Edit. Edirsa.
(Editoriales de Derecho reunidas, S.A.). Madrid. 1984.
Vid. ALBADALEJO. Derecho Civil 1. Edir. Boch. l3arcelona. 1989.
3 * Vid. ALBADALEJO, MANUEL. Derecho Civil 1. Introduccin y Parte General. Volumen Segundo.
Edicin Dcima. Patt 103.Edit. Boch. Barcelona. 1989.
- lo -
Tambin pueden considerarse como inmuebles aunque en este caso por destino,
aquellos bienes, muebles en s, puestos al servicio de un inmueble por su propietario
o, en ciertos casos, asignados a un sitio fijo, an sin tal relacin de servicio. Pero
debe de tenerse bien presente que la razn de la inmovilizacin del mueble es la puesta
al servicio de un inmueble. Lo que quiere decir que cuando realmente no se trate de
esto, sino de que tanto el inmueble como el mueble han sido puestos ambos al servicio
de otro fin (y no el mueble al servicio del inmueble), cada uno de ambos conserva su
naturaleza, aunque estn ligados por el comn servicio a que se destinan.
Por analoga o sea, por ser el inmueble el objeto sobre el que recaen, as las
concesiones administrativas de obras pblicas y las servidumbres y dems derechos
reales sobre bienes inmuebles.
1.1.1 Bienes de Naturaleza Urbana.
Al referirnos a bienes inmuebles nos surge inmediatamente la idea de que tipo

de inmueble poseemos, o sea si se trata de fincas rsticas o urbanas, diferenciacin
que nos va a ser fundamental en el desarrollo del trabajo. A tal fin la propia Ley4
hace la distincin entre suelo urbano y construcciones urbanas por un lado y suelo
rstico y construcciones rsticas por el otro. Conceptos que nos van a ser
imprescindibles a la hora de determinar el valor de dichos bienes. Para estudiar esta
diferencia de tipos de suelos nos vamos a basar en la reseada Ley de Haciendas
Locales de diciembre de 1988 y el Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio.
LEY 39/1988 de 28 de Diciembre. Reguladora de Haciendas Locales. B.O.E. n0 313 de 30/12.

REAL DECRETO 1020/1993 de 25 de junio. B.O.E. deI 22/09/93.
11
- Los Bienes de Naturaleza Urbana: se distinguen como anteriormente citbamos entre

suelo urbano, por un lado, y construcciones urbanas por el otro.
- Suelo Urbano: de conformidad con lo establecido en la Ley Reguladora de Haciendas

Locales, de 29 de diciembre de 1988~ y el tambin citado Real Decreto 1020/1993
en su Norma 46, tienen la consideracin de suelo urbano:
- El suelo urbano.
- El suelo susceptible de urbanizacin.
- El suelo urbanizable programado.
- El suelo urbanizable no programado, desde el momento en que se apruebe un

programa de actuacin urbanstica.
- Los terrenos que dispongan de vas pavimentadas o de encintado de aceras y

cuenten adems con alcantarillado, suministro de agua, suministro de energa
elctrica y alumbrado pblico.
- Los terrenos ocupados por construcciones de naturaleza urbana; y,
0 313 dc 30/12, letra

LEY 39/1988 de 28 de diciembre. Reguladora de Haciendas Locales. B.O.E. n
a) y b) del artculo 62.
6 REAL DECRETO 1020/1993 de 25 dejunio. BO. E. del 22/09/93. Por el que se aprueban las Normas
Tcnicas de Valoracin y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las Construcciones para calcular
el Valor Catastral de los Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana. Norma 4. Desarrollada por Orden
de 24-1-1995.
- 12
- Los terrenos que se fraccionen en contra de lo dispuesto en la legislacin

agraria, siempre que el fraccionamiento desvirte su uso agrario. Estos terrenos
conservarn, sin embargo, su naturaleza rstica a cualesquiera otros efectos que
no sean los especficamente propios del impuesto.
-Construcciones Urbanas: de conformidad con lo previsto en las mencionadas

Normas78, tienen consideracin de construcciones urbanas las siguientes:
- Los edificios, sean cualesquiera los elementos de que estn construidos, los
lugares en que se hayan emplazados, la clase de suelo en que hayan sido
levantados y el uso a que se destinen, an cuando por la forma de su
construccin sean perfectamente transportables, y an cuando el terreno sobre
el que se hallen situados no pertenezca al dueo de la construccin.
- Las instalaciones comerciales e industriales asimilables a los edificios, tales

como diques, tanques y cargaderos.
- Las obras de urbanizacin y de mejora, como las explanaciones.
- Las obras que se realicen para el uso de los espacios descubiertos,

considerando como tales los recintos destinados a mercados, los depsitos al
aire libre, los campos o instalaciones para la prctica del deporte, los muelles,
los estacionamientos y los espacios anejos a la construccin; y,
LEY 39/1988 de 28 de diciembre. Retyuladora de Haciendas Locales. B.O.E. n0 313 dc 30/12, letra
8 REAL DECRETO 1020/1993 de 25 dejunio. B.O.E. del 22/09/93. Por el que se aprueban las Normas
el Valor Catastral de los Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana. Norma 4. Desarrollada por Orden
de 24-1-1995.
- 13 -
VALORACIONES INMORILIARIAS Y FISCALIDAD PRIMERA PARTE
- Cualesquiera otras construcciones que no tengan la consideracin expresa de

construcciones rsticas a efectos del impuesto, hecho que hemos de considerar
ms adelante.
1.1.2 Bienes de Naturaleza Rstica.
Los bienes de naturaleza rstica a los efectos de la Ley9, se dividen en terrenos

rsticos, por un lado, y construcciones rsticas, por el otro.
Terrenos Rsticos
De conformidad con la Ley 39/19881 tienen la consideracin de terrenos

rsticos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, todos aquellos que no estn
calificados expresamente como suelo urbano a efectos del mismo Impuesto.
En consecuencia, tendrn la consideracin de terrenos rsticos todos aquellos

que no estn comprendidos en la relacin recogida en el punto 1.1.1 del apartado
anterior.
Construcciones Rsticas
La calificacin de las construcciones de naturaleza rstica, la lleva a cabo

tambin la Ley 39/1988*, lo hace en sentido positivo y negativo.
9 * LEY 39/1988 de 28 de diciembre. Reguladora de Haciendas Locales. B.O.E: u0 313 de 30/12, letra
14
.
Tiene la consideracin de construcciones de naturaleza rstica, aquellos

edificios e instalaciones de carcter agrario que, situados en los terrenos de naturaleza
rstica, sean imprescindibles para el desarrollo de las explotaciones agrcolas,
ganaderas y forestales.
Por el contrario, no tendrn la consideracin de construcciones rsticas:
- Los tinglados y cobertizos de pequea entidad utilizados en explotaciones

agrcolas, ganaderas o forestales que, por el carcter ligero y poco duradero de
los materiales empleados en su construccin, slo sirvan para usos tales como
el mayor aprovechamiento de la tierra, la proteccin de los cultivos, albergue
temporal de ganados en despoblado o guarda de apeos o instrumentos propios
de la actividad a la que sirvan y estn afectos; y
- Las obras y mejoras incorporadas a los terrenos de naturaleza rstica, que

formarn parte indisoluble del valor de stas.
1.2 CONCEPTO DE OPERACIN INMOBILIARIA.
Una buena parte del sector inmobiliario se refiere al ciclo econmico de

produccin de bienes inmuebles de naturaleza urbana, destinados a la vivienda o a la
utilizacin de carcter industrial. En trminos generales, sta es la opcin que vamos
a seguir en nuestro estudio, teniendo en cuenta que es precisamente en el mbito
inmobiliario urbano donde se pueden presentar fundamentalmente problemas
especficos, lo que nos conduce a adoptar un concepto amplio de operacin
inmobiliaria que haremos segn los siguientes puntos:
- 15 -
1 ~) Transmisin o adquisicin de bienes inmuebles o terrenos destinados a la

construccion.
2~) El hecho material de la realizacin de las obras de urbanizacin y de

construccin de la edificacin, las cuales podrn realizarse por el propio dueo
del terreno, dueo promotor y constructor, o bien podrn ser realizadas por
terceros, es decir, empresas dedicadas a la urbanizacin de terrenos o a la
construccin de edificios.
3~) Operaciones de destino de la edificacion.
1.3 CONCLUSIONES.
No puede hablarse de un procedimiento ni tcnica de valoracin que tenga una

aplicacin generalizada a cualquier clase de operacin inmobiliaria, puesto que su
calculo depende en gran parte de la fase en la que se encuentre la citada operacin.
-16-
2. EL VALOR EN LA HISTORIA ECONMICA
2.1 CONCEPTO DE VALOR.
Conviene distinguir, algunos de los principales conceptos relativos a la

Valoracin inmobiliaria dada la variedad de trminos que a menudo se utilizan.
En el diccionario de la Lengua encontramos del latn valoris. Grado de

utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer necesidades o proporcionar bienestar o
deleite. Cualidad de las cosas, en cuya virtud se da por poseerlas cierta suma de
dinero o algo equivalente. En resumen Es el poder del cambio. El profesor
Fernndez Pirlal), nos dice : El valor no es otra cosa que la expresin cuantitativa
de sus cualidades funcionales, aunque en la mayora de los casos es el resultado de
una situacin dada de mercado. Por su parte L. Mc Michel Stanlegt1 El afn por
buscar teoras, procedimientos y establecer reglas que conduzcan a fijar valores es
asunto casi tan viejo como la humanidad.
2.1.1 Valor de Uso y Valor de Cambio.
Hemos de diferenciar dos conceptos de valor radicalmente distintos: valor de

USO y valor de cambio. Se entiende por valor de uso el valor que para la colectividad
tiene un inmueble o localizacin especfica. El valor de uso presenta, pues, un cariz
social, consistente en la utilidad social de un determinado bien. Por valor de cambio
O Vid. FERNNDEZ PIRLA, Santiago. Valoraciones Administrativas y de Mercado del Suelo y las
Construcciones. Pag. 5. Madrid. 1982.
Vid. RUBENS ENRIQUE. Contribucin Territorial Urbana. Pag. 70. Ediciones Deusto. 1968.
- 17 -
.
entendemos la suma de dinero con la cual, segn el mercado, se retribuye la

mercanca inmobiliaria.
Por desgracia, la utilidad social no es directamente medible o, mejor dicho, no

se expresa abiertamente en una sociedad capitalista sino a travs del intermediario que
es el mercado. De aqu que algunos autores, la escuela neoclsica en particular, hayan
querido ver en los valores del mercado una expresin fiel de los valores de uso del
espacio urbano. En esta perspectiva, un mercado caracterizado por un funcionamiento
transparente, competitivo, no sometido a prcticas especuladoras o monopolsticas,
debera expresar el equilibrio entre la oferta y la demanda de inmuebles y, por lo
tanto, reflejar las utilidades diferenciales del parque inmobiliario manifestadas en
forma de Valores urbanos. Valores de uso y de cambio deberan, pues, coincidir.
Este planeamiento, es obvio, es irreal: ni el funcionamiento del mercado urbano

es precisamente idflico (restricciones naturales y artificiales del suelo, poca
transparencia en las transacciones, prcticas especuladoras, etc.), ni refleja el conjunto
de intereses sociales, sino exclusivamente de los que denotan una expectativa de lucro.
Para poner en ejemplo claro, los espacios libres, las calles o los servicios pblicos
(equipamientos) tienen una extraordinaria utilidad social, pero por regla general, no
tienen valor de cambio ya que no existen mercado de los referidos usos.
En una economa de mercado es evidente que el objeto de toda tasacin debe

ser, prioritariamente el valor de cambio.
El valor de uso es incuantificable desde una perspectiva econmica. De ah que

cuando nos referimos al concepto de valor inmobiliario, de hecho estaremos haciendo
- 18 -
referencia al valor de cambio o de mercado: nico valor real, econmicamente

hablando.
En conclusin ~, en una economa de mercado los valores reflejan el equilibrio

entre oferta y demanda (incluso si se trata de bienes susceptibles de monopolio o
naturalmente escasos). Son, por lo tanto, dichos valores el objeto especfico de la
tcnica de valoracin, y por lo mismo el de la tasacin inmobiliaria.
2.1.2 Valor de Mercado, de Coste y Preco.
Tiene inters averiguar las diferencias conceptuales referentes a otros trminos
utilizados a menudo de forma indistinta: valor de mercado, precio y coste.

Entendemos por precio de una mercanca (urbana) la cantidad de dinero que un
comprador particular estar dispuesto a recibir en las circunstancias concretas de una
transaccin. Por el contrario, se entiende por valor de mercado el precio ms
probable por el cual un inmueble se vender en un mercado caracterizado por un
funcionamiento racional (econmicamente) por parte de la oferta y de la demanda.
El valor de mercado implica:
1 ~) Que el comprador y el vendedor acten por su propio inters econmico.
2~) Que ambos estn bien informados y acten prudentemente.
12 Vid. ROCA CLADERA, Josep. Mantal de valoraciones inmobiliarias. Pag. 19. Editorial Ariel
Economa. Barcelona. 1989.
- 19 -
3 ~) Que la propiedad se exponga durante un perodo de tiempo razonable en un
mercado tendencialmente abierto, transparente
4~) Que no exista una actuacin voluntariamente especuladora por parte del
vendedor. Lo que implica que el propietario no explote la escasez natural o

socialmente creada de una determinada localizacin o tipo de inmueble, siempre
y cuando no dependa de la voluntad individual sino de la situacin general de
la oferta y la demanda.
3, el precio refleja las condiciones particulares de una compra Venta,

Es decir
mientras en el valor de mercado, las condiciones normales, tpicas, del equilibrio
oferta y demanda. De ah que valor de mercado y precio slo se identifiquen bajo
condiciones de funcionamiento perfecto del mercado inmobiliario.
Finalmente, se entiende por coste (a veces tambin denominado valor

intrnseco) los gastos en dinero efectuados para la ejecucin material del inmueble.
Pudindose incluir, adems de materiales y trabajo, otros gastos de promocin,
permisos legales, diseo arquitectnico y direccin tcnica de la obra, financiacin,
impuestos e, incluso, beneficios.
2.1.3 Otros Conceptos de Valor.
Pueden existir adems, otros conceptos de valor diferentes de los citados. As

podemos mencionar:
~ Vid. ROCA CLADERA, iosep. Manual de valoraciones inmobiliarias. Pag. 9. Editorial Ariel
Economa. Barcelona. 1989.
- 20 -
- Valor actual: es el que se denomina valor real actual, que se calcula en

funcin del coste de reproduccin o de reposicin, teniendo en cuenta los
coeficientes que le son aplicables.
- Valor de afeccin: el valor de carcter intangible que tiene un determinado

inmueble por su propietario, en base a criterios subjetivos, de tipo no
econmico.
- Valor por capitalizacin: es el que se obtiene al capitalizar las rentas reales

o hipotticas del inmueble determinado, es decir, las rentas que realmente
produce la propiedad o las que razonablemente es susceptible de producir.
- Valor bsico del suelo: es el determinado en cada polgono segn las

condiciones de uso y volumen permitidas, calculado deduciendo del que resulte
del rendimiento ptimo, el coste de las construcciones necesarias para
conseguirlo, corrigindolo con un ndice cuando las construcciones no
correspondan al aprovechamiento ms idneo del suelo.
- Valor catastral: ser el que se otorga a -un inmueble en el mareo del Impuesto
sobre Bienes Inmuebles (tributo que estudiaremos en profundidad ms
adelante).
- Valor comparativo: es el valor que se obtiene por comparacin con bienes

de igual naturaleza, segn su destino y caractersticas anlogas, cuyo valor y
precio es conocido.
- 21 -
- Valor de enajenacin: se considera como tal el importe real por el que se

realiza la enajenacin de un bien, reducido el mismo en los gastos y tributos
inherentes a ]a transmisin en cuanto resulten de cuenta del enajenante o
transmitente.
- Valor de explotacin: es la estimacin del precio que un empresario medio

estara dispuesto a pagar al contado para la adquisicin de un inmueble, en
funcin de sus expectativas de beneficio derivadas de la explotacin del
inmueble con el mismo destino.
- Valor inicial: es el precio de coste o adquisicin, y frente a l, el valor

residual o valor final que es el valor que un elemento patrimonial ha de tener
despus de terminado el proceso de amortizacion del mismo.
- Valor fiscal: el que se estima que tiene una propiedad inmobiliaria en funcin
de unos criterios legales preestablecidos, a efectos impositivos. Aspecto bsico
a tener en cuenta a lo largo del trabajo.
- Valor de fondo de comercio: es el valor correspondiente a una propiedad

inmobiliaria donde se ha establecido un negocio que funciona prosperamente.
Este valor distinto del inmueble solo, ya que incluye un intangible aumento en
funcin de que el negocio implantado genera una modulacin especial del suelo,
edificios, trabajo, equipamiento, accin empresarial, etc., que lo hacen
econmicamente rentable. Viene a ser, pues, como una especie de derecho de
traspaso referido al negocio en funcin de su expectativa y no, propiamente, de
la propiedad inmobiliaria.
- 22 -
- Valor de inversin: es el valor que para un inversor particular debera tener

su propiedad inmobiliaria de acuerdo con sus requerimientos de ganancia. A
diferencia del valor de mercado, el de inversin tiene un carcter individual,
especfico para cada inversor, ms que reflejar las condiciones normales del
mercado.
- Justiprecio: es el valor que, en un proceso expropiatorio, adquieren los

diferentes bienes expropiados en funcin del acuerdo entre las partes
(avenencia), o decisiones de los Jurados de Expropiacin Forzosa o, en su caso,
de los Tribunales de Justicia.
- Valor de liquidacin: es el precio que un propietario se ve obligado a recibir

cuando una compra-venta tiene lugar en un tiempo de exposicin en el mercado
inferior al razonable, debido a las necesidades de aqul,
- Valor originario: se entiende por tal, el resultado de sumar el importe real

de adquisicin del bien con el coste de las inversiones y mejoras efectuadas ms
los gastos y tributos pagados, menos las amortizaciones efectuadas.
- Valor en renta: tambin denominado valor de reproduccin, es el Valor que

se determina en funcin de criterios de rentabilidad u obtencin de beneficios.
- Valor de reposicin: tambin denominado valor de reproduccin de una

propiedad en tna determinada fecha, y se define como el coste de reproduccin
a los precios actuales de mano de obra y materiales, deducida la depreciacin.
- 23 -
- Valor del seguro: est basado en el concepto de coste de reposicin

reemplazamiento de los diferentes componentes fsicos de una propiedad en
caso de prdida o deterioro debido al azar. Significa la cantidad que el seguro
cubrira en relacin con las partes distribuibles de un inmueble a fin de
indemnizar las eventuales prdidas del propietario.
- Valor en venta: tambin denominado valor de compraventa es aquel por el

que se transfiere una propiedad determinada, y que a menudo est en funcin
de la conveniencia o necesidad del vendedor o del comprador.
- Valor urbanstico: es el valor que, segn los criterios de la legislacin
urbanstica vigente, tiene el suelo urbano o urbanizable.
2.2 EVOLUCIN hISTRICA DE LAS TEORAS DEL VALOR.
Una vez planteadas las premisas relativas a los principales conceptos

relacionados con el valor inmobiliario, tiene inters examinar en el carcter terico de
ste. Veremos las principales aportaciones histricas de la teora del valor. Anlisis
que lejos de ser un ejercicio simplemente conceptual o abstracto, ser de inters para
entender los nitodos y tcnicas de evaluacin que ms adelante se desarrollan, es
decir, las motivaciones de fondo que las hacen diferir unas de otras.
- 24 -
VALORACIONES INMOBLIARIAS Y FISCALIDAD PRIMERA PARTE
2.2.1 La aportacin terica de Adam Smith.
Adam Smith14, expone las bases de la teora moderna del valor y de la renta.
Dos son las concepciones avanzadas por Smith:
- La primera consiste en identificar el valor de los bienes inmobiliarios como una

suma de componentes, entre los cuales se encontrara uno especfico: la renta
del suelo. As:
Y = S+B+R
donde y sera el valor de la propiedad, 5 la cantidad de salarios y capital, B
el de beneficios y R la renta de la tierra.
- La segunda concepcin desarrollada por Adam Smith difiere significativamente
de la primera, matizndola cualitativamente. Segn sta, mientras los precios

de los bienes urbanos o agrcolas son el producto de salarios y beneficios, las
rentas son el efecto. Las rentas no determinan el precio, como otros costes,
sino que son determinadas por l. Para poner un ejemplo agrcola, la renta no
es proporcional a lo que el propietario de la tierra haya podido gastar en
mejorarla, sino a aquello que el campesino pueda darle a cambio de cultivarla.
As pues, la teora anterior lleva a diferenciar cualitativamente el concepto de

renta en relacin al resto de componentes de valor: capital, salarios y beneficios.
Segn Adam Smith, el precio de la tierra originariamente es igual a cero. Si la renta
es mayor de cero ser porque los propietarios tienen un monopolio (para que haya
monopolio no es necesario que exista una cantidad pequea de detentadores del
~ Vid. ADAM SMITH. La Riqueza de las Naciones. Traduccin de Alonso Ortiz, Jos. 3S edicin.
Edit. Orbis, SA. Barcelona. 1985.
- 25 -
mismo). Se habla de monopolio cuando por razones naturales o artificiales, un bien

es escaso y no se puede reproducir competitivamente. De esta forma, y en Virtud al
derecho que le otorga la institucin de la propiedad privada sobre el bien escaso como
el suelo, los propietarios calculan cuanto pueden llegar a pagar el campesino
arrendatario a fin de trabajar su tierra, o, en el caso urbano, lo que puede retribuir al
usuario de vivienda por el hecho de vivir en la ciudad.
2.2.2 La concepcin de Valor de David Ricardo.
David Ricardo, el economista ingls de la primera mitad del siglo XIX,

desarroll la conocida teora del valor-trabajo5. Segn sta, las cosas Valen, se
intercambian, por unos precios que dependen de la cantidad de trabajo que tienen
incorporado; trabajo que viene determinado no slo por el tiempo de produccin de
una determinada mercanca sino tambin por la cuanta de trabajo incorporada en los
materiales y herranientas de produccin. Desde esta perspectiva, los productos (y los
de tipo urbano o inmobiliario serian unos de los posibles) tendran un valor intrnseco
o coste de produccin el cual, en condiciones normales de mercado, deberan tenerlos
precios de las distintas transacciones. La teora del valor-trabajo es la base conceptual
del denominado sistema del coste en la evaluacin de los inmuebles; una de las
metodologas de valoracin en la prctica de la tasacin urbana.
Pero adems, David Ricardo, desarroll una teora complementaria a la del

valor-trabajo referente a la renta de la tierra. Analiz, en particular, el caso especfico
de los terrenos agrcolas y estudi los efectos de las variaciones de poblacin en la
renta de la tierra. Descubri que a medida que aumenta la poblacin, nuevas tierras,
de menor fertilidad y/o peor situadas, se ponan en cultivo. De esta manera existan
~ Vid. DAVID RICARDO. Principios de Economa Poltica e Imposicin. 1817.
- 26 -
unos crecientes costos de produccin en las tierras peores en relacin con las mejores,
ya fuera debido a una menor rentabilidad por unidad de superficie (fertilidad), ya a
unos mayores costos de transporte (situacin). Al ser, sin embargo, nico el precio
de los productos agrarios (David Ricardo, para simplificar, consider un modelo
basado en un nico producto agrario el trigo), al venir determinado por el equilibrio
oferta/demanda, ste se formara a partir de las ltimas tierras puestas al mercado.
Seran estas tierras marginales las que generaran la formacin de los precios en
funcin a la cantidad de capital y de trabajo necesarios para hacerlas productivas.
La teora del rendimiento decreciente y del valor niarginal llevara a Ricardo

a conceptualizar la renta como la diferencia entre el capital ms productivo y el
menos productivo. Es decir, en la medida que existan tierras ms productivas y
mejor situadas que otras, las primeras obtendran unas ganancias extraordinarias
excedente que, para Ricardo, seria la renta que se apropiaban los detentadores del
suelo en funcin a su derecho de propiedad sobre la tierra. David Ricardo, haba
puesto las bases para la compresin del concepto de renta diferencial.
La concepcin de la formacin marginal de los valores y de la transformacin
de la ganancia excedente en renta seran los cimientos tericos de la metodologa de

valoracin residual del suelo, segn la cual la tierra es considerada el ltimo agente
de produccin, y los propietarios tienen derecho a ser retribuidos slo despus de los
dems agentes que lo hayan sido. El valor del suelo, la renta de la tierra, es pues, el
residuo una vez pagados los diversos agentes productivos (constructor, trabajadores,
etc), del valor del producto (en nuestro caso viviendas, locales, oficinas, etc.); renta
o valor residual que ya es apropiado (o est en disposicin de ser apropiado) por el
propietario/promotor del suelo en virtud a su posicin monopolstica.
- 27 -
2.2.3 La aportacin Marxista.
K. Marx, en su obra El Capital6 desarrolla la teora de Ricardo sobre la

renta de la tierra. Dos puntos merecen en especial su atencin: los procesos de
formacin de rentas en las tierras peores as como en las mejores y muy
particularmente en las de uso urbano.
Marx, en concreto, critica la idea ricardina de que las tierras marginales, las
ltimas puestas en el mercado por ser las menos rentables, no producen renta.
Desarrollando la concepcin de A. Smith, de que todas las tierras, incluso las peores,
producen un beneficio excedente, elabor la concepcin de renta absoluta. Segn
Marx, los propietarios de tierras, como monopolistas de un bien potencialmente
escaso, pondran las trabas oportunas a fin de evitar que las tierras en mercado en
cada momento concreto, respondiesen a las necesidades de la demanda. Restriccin
absoluta de la oferta en relacin a la demanda, la cual generara que los terrenos
peores slo se pusieran en el mercado una vez garantizada la obtencin del beneficio.
Marx argumentara que la citada restriccin, lejos de ser motivada por causas
naturales, como en el caso de la renta diferencial, lo era por causas artificiales, de
carcter social. La tierra, as, no creara la renta, pero dara la capacidad al
propietario de retirarla del circuito productivo a fin de extraer una ganancia excedente.
La segunda aportacin de Marx gir en torno a la formacin de precios y

obtencin de rentas en el otro lado del espectro econmico. En las tierras ms
productivas, Marx consider que en determinados casos (y en ellos incluira la
generalidad de los usos urbanos), la formacin de precios no vendra determinada por
6 Vid. Karl Marx. El Capital. 1867.
- 28 -
el coste de la produccin marginal, sino por las condiciones especificas de la relacin

oferta/demanda. De la misma manera que el precio del oro o de otros minerales
preciosos no tiene nada que ver con su coste de produccin (como de hecho supondra
la teora del valor-trabajo), sino de la ansiedad, de la apetencia de aqullos por el
sector de la demanda, igual sucedera en determinados casos excepcionales en cuanto
a la tierra.
En estos casos (y en concreto en el de los solares urbanos) los propietarios,

explotando las apetencias o necesidades de compra de los usuarios o consumidores,
impondran un precio de monopolio, independientes del todo del coste de produccin.
A diferencia del caso de las tierras peores, en el que una renta de monopolio
(impuesta por los propietarios) se transformaba en precio de monopolio (es decir, en
un precio superior al coste de produccin), en el caso de las ms privilegiadas seran
un precio de monopolio (susceptible de ser extrado por las viviendas bien situadas,
locales, oficinas, etc,.) lo que se transformara en renta de monopolio.
La teora de Marx permitir, por lo tanto, interpretar la formacin de Valores

o precios urbanos con independencia de su coste de ejecucin material, en funcin de
la pura y simple relacin oferta/demanda abriendo as la va a la denominada
metodologa de comparacin por el mercado.
2.2.4 Valores y Rentas en la Teora Neoclsica.
En el himo tercio del siglo XIX desarrollara la denominada escuela neoclsica

(Jevons y otros economistas) la teora del valor utilidad. Segn esta teora los bienes
valdran no tanto en funcin de las condiciones de la oferta (el coste de produccin en
la teora del valor--trabajo), sino en la utilidad que tendra en la demanda, siendo sta
- 29 -
utilidad medida en condiciones normales de mercado por el precio de equilibrio entre

la oferta y la demanda.
Segn esta teora, denominada tambin marginalista el valor de los productos

es igual a su coste marginal, es decir, a su coste de produccin en las condiciones
peores del mercado. Se entiende as (la diferencia de Ricardo y de la teora clsica)
el concepto de valor marginal no slo a los productos originados en la tierra, sino
tambin a los resultantes de la globalidad de ramas productivas, los cuales no se
diferenciaran sustancialmente de aquellos.
Desde esta ptica, donde se produzca una situacin de escasez de un

determinado producto, se generarn valores de rareza, es decir, rentas en relacin al
valor marginal. El concepto de renta deja de ser una anomala econmica (como en
la economa clsica), divorciada del valor, para ser una consecuencia normal de la Ley
econmica del valor.
Finalmente, Alfred Marshallan siguiendo la idea niarginalista reconciliara

esta teora con los principales supuestos de la teora clsica. Primero al demostrar que
en el margen (es decir, en la reas menos productivas de cada rama econmica) el
valor es igual al coste de produccin de los bienes; y adems, al diferenciar los
mecanismos de formacin de los valores a corto y a largo plazo.
As, a corto plazo la prctica totalidad de sectores producirn rentas que se

denominarn econmicas, al depender la formacin de valores de la demanda de
productos, es decir, exclusivamente de su utilidad. A corto plazo la oferta vendr
fijada, siendo los cambios en la demanda los que generarn las modificaciones en los
~ Vid. ALFRED MAR5HALL. Principios de Economa. 1890.
- 30
precios. Por el contrario, si determinadas unidades econmicas consiguen mejoras

tecnolgicas que representen incrementos en la productividad, obtendrn rentas
diferenciales en relacin al resto de unidades productivas en su sector econmico, por
lo menos hasta que estas ltimas no las hayan podido incorporar a su proceso de
produccin. En este sentido, el progreso tecnolgico y cientfico general
continuamente rentas o mejor cuasi-rentas, las cuales son de duracin igual al tiempo
que pasa entre una innovacin en alguna empresa concreta y su generalizacin en el
conjunto del sector.
A largo plazo, en cambio, es decir, una vez absorbidas las progresivas

mnovaciones tcnicas, la oferta y la demanda tendern a estar en equilibrio,
dependiendo el valor dc los productos de las condiciones de la oferta: de su coste de
produccin. Las rentas, por lo tanto, tendern, a desaparecer como fenmeno normal
de la esfera econmica, excepto en aquellas ramas, como la produccin agrcola o la
construccin urbana, susceptibles de ser monopolizadas.
2.3 CONCLUSIONES.
El seguimiento de la evolucin de las teoras del valor y de la renta nos ha

demostrado cmo, a pesar de las diferencias de enfoque en la interpretacin de los
problemas, han servido para la construccin de herramientas operativas de valoracin
aplicables al caso que aqu nos interesa: la evaluacin inmobiliaria.
A pesar de que hoy la teora de Ricardo~ sobre el valor-trabajo, y la renta de

la tierra como residuo, sea poco aceptable para la mayora de economistas (los cuales
Vid. DAVID RICARDO. Principios de Economa Poltica e Imposicin. I817.
- 31 -
tienden a integrar el suelo como un agente productivo ms, junto al trabajo y al

capital), es evidente que ha servido de base para la elaboracin de dos mtodos de
especial significacin en el proceso evaluador: el del coste y el residual.
De igual manera la concepcin de precio de monopolio, as la neoclsica de

valor-utilidad, aunque muy alejadas desde el punto de vista terico, han situado en el
anlisis de mercado el nico criterio objetivo de determinacin del valor de los
productos urbanos sea suelo yacente o edificado, abriendo camino a la metodologa
de evaluacin segn comparacin del mercado.
La tcnica de obtencin del precio de la tierra a partir de la capitalizacin de

sus rendimientos ha sido consecuencia, igualmente, de la concepcin clsica de renta.
As pues, las aportaciones tericas a la teora del valor y de la renta han tenido,
a pesar de las disensiones, una significacin transcendental, permitiendo la
construccin de elementos tiles de evaluacion.
Al resumir alguna de las ideas expuestas que hoy son puntos comunes en la
reflexin terica y sirven de gua en la experiencia prctica:
a) La metodologa del coste de construccin no es aplicable a la obtencin ntegra

del valor de los productos urbanos si no en combinacin con el mtodo residual
de evaluacin del suelo. Los inmuebles (solares edificados o no) no tienen un
valor intrnseco, cuantificable objetivamente en funcin de la cantidad de
trabajo que incorporan. Mucho menos todava el suelo, en el que su coste de
urbanizacin no tiene nada o muy poco que ver con su precio real. En cambio
el concepto de coste de ejecucin material si que es plenamente aplicable a la
- 32 -
determinacin del valor de los edificios, en cuanto producto de una rama

industrial normal: la construccin.
b) El valor de los inmuebles no viene determinado por el coste marginal (en las
peores condiciones de prodtccin), sino por la concreta relacin
oferta/demanda en cada lugar de la estructura urbana, Es, pues, el valor de
mercado, es decir, el precio normal que se obtiene en condiciones normales de
equilibrio oferta/demanda, el nico realmente existente. Y es este el valor de
mercado, por lo tanto, el autntico objeto de la evaluacin urbana, siendo el
mtodo ms til y eficaz para determinar sta el de comparacin segn el
mercado.
c) Finalmente, no se puede hablar propiamente de que el precio de los productos

urbanos responda a la utilidad efectiva que ellos generan. El valor de los
inmuebles no est en funcin exclusiva de su utilidad, sino ms precisamente,
de su grado de escasez (o abundancia) en relacin a su demanda. En la medida
en que el suelo es nico e irreproducble, y en consecuencia escaso por
naturaleza, es el monopolio sobre l lo que genera (con independencia de la
existencia o no de voluntad especuladora) valores diferenciables, de escasez,
a lo largo de la estructura urbana. Es la naturaleza monopolista y no la utilidad
intrnseca del suelo, de la localizacin, la que explica la formacin de las rentas
urbanas y, por lo tanto, de los valores inmobiliarios.
Una vez expuestos los principales planteamientos tericos sobre la naturaleza

y significacin de los conceptos de valor y renta, es necesario plantearse cuales son
los factores que determinan la diferente distribucin espacial de los valores a lo largo
de la estructura urbana. Es decir, partiendo del principio de que los precios de los
- 33 -
VALORACIONES INMOBILIA8IAS Y FISCALIDAD PRIMERA PARTE
inmuebles no varan de una manera arbitraria, subjetiva, dependiendo tan slo de los
intereses concretos de cada comprador y vendedor, sino que responden a un
funcionamiento normal, tpico, del mercado; se trata de discernir los determinantes de
la diferenciacin de valores.
Evidentemente, debe distinguirse, de entrada, entre valor del suelo y de la

edificacin. El valor de las estructuras edificadas depender de su coste de ejecucin
material. As, una edificacin de calidad ser ms cara, valdr ms, que una normal
o sencilla. En cambio, el suelo, como ya se ha dicho no vale en base a su coste de
urbanizacin, sino en funcin de otros factores: a su situacin concreta en la estructura
urbana. As pues, interrogarse sobre la distribucin espacial de los valores urbanos
significa referirse, bsicamente, a los determinantes que explican la diferenciacin en
los valores del suelo.
- 34 -
3. FORMAS DE VALORACIN DE BIENES INMUEBLES
3.1 PROCEDIMIENTOS DE VALORACIN9
No puede hablarse de un procedimiento de valoracin que pueda aplicarse con

toda generalidad a cualquier clase de propiedades, ya que la valoracin depende en
gran parte de la finalidad a la que va dirigida.
El procedimiento de valoracin y por consiguiente su tcnica es muy diferente,

si la finalidad es conocimiento del precio que en un determinado mercado y en un
instante concreto puede alcanzar un bien inmueble con vistas a su adquisicin o a su
enajenacin o por el contrario si la finalidad es la de obtener unos rendimientos, una
rentabilidad de dicho bien, en las condiciones en que el mercado de rentas o alquiler
se pronuncia en dicho instante y en las expectativas que a nedio plazo cabe esperar
del propio mercado.
De idntica manera la valoracin es diferente cuando se pretende que el bien

quede como garanta de una deuda e incluso de que la amortizacon de dicha deuda
pueda producirse a corto plazo o a largo plazo.
Por ltimo cabra considerar las llamadas valoraciones administrativas, ya sea

a efectos de expropiacin forzosa o a efectos impositivos, en que la valoracin del
bien est ms prxima a un valor de garanta que a un precio o situacin instantnea
en el cambiante mercado, ya que ha de caracterizarse por la circunstancia de que en
~ vid. FERNNDEZ PIRLA, Santiago. Tomado de Seminario de Valoraciones Administrativas de

Bienes Urbanos y Comprobacin de Valores. Pag. 39 y ss. Edit. Escuela de Hacienda Pblica.
Madrid. 1989.
- 35 -
.
VALORACIONES INMOBILARIAS Y FISCALIDAD PRIMERA PARTE
cualquier caso por ese valor podra transmitirse la propiedad, es decir, podra
encontrarse comprador.
Todos los tipos de valoracin tienen una dependencia de los restantes. Rara vez
se podr considerar una posicin de perspectivas nicas, existe una inevitable
correlacin. Por lo tanto todos estos caminos valorativos estn interrelacionados, ya
que en definitiva el mercado y su tendencia es quien va determinando de alguna
forma, el valor de los bienes y por ello cuando unos y otros procedimientos se
comparan con el nercado, no se habla de precios de mercado, que se entiende en un
determinado instante de tiempo, si no de valores de mercado, considerando como tales
precios medios, en situaciones medias y supuesto un mercado transparente y real, es
decir, con suficientes transacciones y con demanda y oferta existente, cuyo equilibrio,
configure ese mercado. Estos precios, al llegar a esta situacin han alcanzado carta de
naturaleza, consolidndose o adqtiriendo fijeza en el permanente trfico inmobiliario.
Resumiendo:
La valoracin de los inmuebles puede hacerse por dos procedimientos:
a) Valoracin sinttica o estimacin del valor, y
b) Valoracin analtica.
Al primero de ellos se le denomina sinttico al basarse en la comparacin con

datos de mercado conocidos de antemano, a diferencia del segundo, que se le llama
mtodo analtico al obtenerse los valores como resultado final a travs de determinados
procedimientos.
- 36 -
3.1.1 Valoracin Sinttica.
La Valoracin sinttica da resultados suficientemente aproximados y su empleo

puede ser til cuando el tasador cuenta con una gran experiencia en esta clase de
trabajos, y es conocedor de las transacciones comerciales de inmuebles y
construcciones que se realizan en la localidad.
Se basa, como veremos, en el procedimiento del valor de venta del metro

cbico de edificacin, del metro cuadrado o de un espacio o volumen con una
determinada posibilidad de utilizacin o aprovechamiento.
La valoracin sinttica de un inmueble urbano puede hacerse en funcin de uno

de los tres siguientes elementos, a los que se aplican los respectivos precios o valores
unitarios.
1) Por el volumen del edificio. Se cubica el edificio desde el stano hasta la

cubierta, se aplicar al volumen en metro cbico que se obtenga el precio
unitario correspondiente.
Esta valoracin es adecuada para locales de espectculos, naves industriales,

etc., en que la altura de la edificacin es factor determinante.
2) Por superficie de las plantas del edificio. Se mide la superficie construida o til
de cada planta, desde el stano hasta la ltima planta. A la superficie total
resultante se le aplica el precio unitario por metro cuadrado construido o til,
respectivamente (calculado en funcin del uso o destino, calidad, estado de
conservacin, etc.).
- 37 -
El procediniento ms frecuente es el de la superficie construida total,

considerando como tal, la suma de cada una de las plantas del edificio medida dentro
de los lmites definidos por las lneas perimetrales de las fachadas, tanto exteriores
como interiores, y los ejes de la medianeras, en su caso. Los cuerpos volados, o
balcones o terrazas que estn cubiertos por otros elementos anlogos o por tejadillos
o cobertizos, formarn parte de la superficie construida, cuando se hallen limitados
lateralmente por paredes, en caso contrario, se computarn nicamente el 50% de su
superficie medida en la misma forna. Se suele excluir de la medicin aquellos locales
cuya altura libre sea inferior a 1,50 metros por no computarse como superficie til20.
3) Por valoracin dc recintos o huecos de uso determinado, se aplica a cada hueco

el precio corriente de la localidad, segn sea interior o exterior y teniendo en
cuenta la situacin del edificio. El valor obtenido es de utilidad o servco,
independiente de su propio valor de reposicin o reproduccin y el sistema
requiere siempre un estudio comparativo del inmueble que se trata de Valorar
con otros anlogos existentes en la zona o poblacin. (Ejenplo: valor de

apartamentos o viviendas de similar utilidad y con anlogas prestaciones).
Tambin se pueden considerar como valoraciones sintticas:
- El valor en venta deducido de las diferentes ventas hechas en pocas recientes,

bien de la propia finca o de otras anlogas. (Valor de comparacin).
~> REAL DECRETO 3148/1978 de 10 de noviembre. B.O.E. 16/1979, por el que se desarrolla el REAL
DECRETO 31/1978. de 31 de octubre, sobre poltica de vivienda. Que en el prrafo 1~ del artculo
40 establece Asimismo se incluir la mitad de la superficie de sueo de los espacios exteriores de uso
privativo de la vivienda tales como terrazas, miradores, tendederos u otros hasta un mximo del lO por
ciento de la stperticie til cerrada. Del computo de la superficie til queda excluida la superficie de
as corno la superficie de suelo que la altura libre sea inferior a 1,5 metros cuadrados.
- 38 -
- El valor convencional que muchas veces establece el mercado, sin atender a las
rentas ni a los costes de construccin de los edificios, Cuando entre la oferta
y la demanda se establece un grado suficiente de fijeza en el precio de un Valor
convencional, acaba por tomar ste carcter real (valor consolidado).
- El valor en potencia o del porvenir del edificio fundado en hiptesis racionales

respecto del aumento o apreciacin del valor que puede experimentar un
inmueble en poca no lejana.
Constituye el mtodo ms objetivo y reconendable, pero no siempre es posible

aplicarlo, pues hay cierto tipo de fincas para las que no hay mercado, ya que se vende
con poca frecuencia. En tal caso la informacin de mercado es insuficiente para poder
determinar su valor, con lo que resultar una tasacin excesivamente subjetiva, y por
tanto se aconsejarn otros mtodos.
3.1.2 Valoracin Analtica.
La valoracin analtica de un edificio puede hacerse por alguno de los siguientes

procedimientos:
Basndose en el valor del terreno o suelo y de los materiales que se obtengan

de la demolicin, (solamente en el supuesto de que la edificacin haya agotado su vida
til y est en condiciones de proceder a su derribo).
Teniendo en cuenta el valor del solar y el valor actual de la construccin que

lo ocupa (valor de reposicin).
- 39 -
Considerando la renta que produce el edificio (valor de renta). Capitalizando

las rentas al inters que relaciona rentas y patrimonios o al que establecen las
disposiciones vigcntes en vivienda alquiladas cuyos arrendamientos se encuentren
regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos2 o por el Reglamento de Vivienda
de Proteccin Oficial22. Determina pues el valor de un inmueble en funcin de las
rentas futuras que produce o es capaz de producir en el perodo de vida til
remanente.
Este mtodo relaciona el rendimiento futuro de una propiedad con su Valor

presente. Es de gran utilidad en los inmuebles que se encuentran en rgimen de
alquiler y en aquellos con escaso o inexistente mercado, por estar sujetos a una
explotacin econmica muy concreta, tales como hoteles, campings, escuelas,
hospitales, etc.
El detalle de los procedimientos indicados se analiza a continuacin exponiendo

las condiciones que en cada caso pueden ser oportunas o pertinentes, es decir:
En el primer supuesto las operaciones necesarias para hacer la valoracin por

este procedimiento, son las que se expresan n1ediante la forinula:
Y = (S+M) - (D+v+t)
21 LEY 29/1994 de 24 de noviembre. B.O.E. 25/1 l/l994porlaque se aprueba la Ley de Arrendamientos

Urbanos.
22 REAL DECRETO 3148/1978de lO denoviembre. ROE. 16/1979, porel quese desarrollael REAL
DECRETO 31/1978, de 31 de octubre, sobre poltica de vivienda.
- 40 -
V = Valoracin analtica.
S= Valor del terreno o suelo.
M = Valor de los materiales de derribo.
D = Gastos de demolicin, incluso proyecto y direccin facultativa, licencia
municipal, etc.
v = Importe de los gastos de venta de los materiales aprovechables.
t = Gastos originados por el transporte de materiales y escombros al
vertedero.
Por su parte el mtodo de coste consiste en la obtencin del coste actual de

reemplazamiento del edificio, que se deprecia en funcin de la antigedad,
conservacin LI obsolescencia, obteniendo el valor de reposicin del inmueble.
Se trata de una metodologa aditiva, al obtenerse el valor del inmueble como
una suma del valor del suelo y de la construccin.
En consecuencia es 1111 mtodo especialmente til para valorar inmuebles

construidos recientemente, al poderse evaluar fcilmente los costes de construccin,
as como utilizarse el suelo en funcin del mejor y IWS intensivo uso posible. P,or el
contrario resulta poco apropiado para la tasacin de edificios antiguos ya que debido
a la depreciacin acusacla que experimentan es de difcil aplicacin el metodo aditivo,
por ser todo el inmueble el que se ve afectado por esta depreciacin sobre todo si
acuso una depreciacin de tipo econmica. Aclemiis es de difcil estimacin el coste
de reemplazamiento para edificios antiguos.
-41 -
El segundo procedimiento consiste en obtener el valor del suelo en base al

mejor y ms intensivo uso posible, a partir del valor de mercado de un inmueble, una
vez deducidos los costes y beneficios de construccin y promocin.
Este mtodo se basa en los de coste de reposicin y de comparacin segn

mercado, ya que partiendo de valores de mercado de inmuebles de reciente
construccin utiliza la metodologa usada para el clculo de coste de reposici6n aunque
en sentido inverso.
Se utiliza para determinar el valor del suelo en zonas sin mercado o con escasa
oferta de solares no ocupados. Exige las siguientes deterninaciones:
- Del costo actual de la construccin, teniendo en cuenta el costo de los

materiales empleados y el importe de la mano de obra, todos ellos a los precios
actuales de mercado.
- Del grado de deterioro o desgaste de cada una de las partes de la construccin

obtenindose el valor mediante la siguiente formula:
y = S+Cd
V = Valor que trata de obtener.
S = Valor del terreno o suelo.
C = Costo actual de la construccin en funcin de su uso, destino o calidad
o en funcin de los materiales y mano de obra empleada.
d Coeficiente de reduccin o depreciacin que representa el desgaste o
deterioro de la construccin, (depreciacin por estado de la vida y de
conservacin) e incluso la depreciacin que pueda estimarse de carcter
funcional o econmica.
- 42 -
Para la determinacin del costo actual de la construccin hay que proceder

como si se tratase de una obra nueva, haciendo un presupuesto completo de las obras,
como si se tratase de levantar un edificio de nueva planta, o estimndose
sistemticamente por volumen o superficie construida.
Mediante el coeficiente d se reduce el valor del edificio, supuesto nuevo,

obtenindose el valor en su estado presente (valor actual de reposicin).
El tercer procedimiento consiste en capitalizar la renta lquida que se obtenga

de un edificio; para ello son necesarias las siguientes operacones:
- Calcular la renta integra.
- Determinar los gastos anuales.
- Capitalizar la renta lquida al inters medio normal del mercado inmobiliario

(o capitalizar las rentas integras al inters correspondiente).
No obstante suele ser frecuente, para considerar todas las circunstancias ms

bien, para considerar circunstancias medias y posiblemente de ms lgico
comportamiento futuro. tomar simultneamente las varias posibilidades que se
presentan.
Esta solucin que podramos pensar fuera arbitraria, con escaso fundamento
terico, consisten en obtener medias aritmticas ponderadas de los resultados
anteriormente obtenidos.
- 43 -
El resultado se obtiene como inedia aritmtica de los valores obtenidos por los
procedimientos segundo y tercero. Esto es lo que representa el valor medio del
edificio considerado al mismo tiempo su costo de construccin y la renta lquida que
produce. Si los capitales calculados por estos procedimientos, segundo y tercero
discrepan mucho entre si, sera aconsejable no utilizar este procedimiento, por las
distorsiones que podran darse.
Frecuentemente en lugar de la media aritmtica se suele obtener una media

ponderada entre el valor de reposicin y el valor de capitalizacin de las rentas
haciendo ms la influencia de uno o de otro, as, por ejemplo, si llamamos V~ al valor
de reposicin y .al valor de capitalizacin, un valor medio ponderado Vmp en que
quiere darse doble peso a los rendimientos sobre el costo seria:
2Vc +Vr
mp 3
Por idnticas razones los valores medios suelen considerar los valores de
mercado, tambin denominados valores en venta medios o valor en plaza V~, en cuyo
caso:
2 Vc + 1/1 +
mp
pudiendo acudir como en el supuesto anterior a ponderar ms un valor a otro.
Por ltimo, es muy frecuente acudir a comparar estos resultados aplicando el
llamado principio de sustitucin ya que la reposicin de la propiedad puede, a su vez,

en el mismo emplazamiento o lugar o en otro de igual categora a un costo inferior al
- 44 -
sealado al obtener el valor de reposicin al capitalizar las rentas. Si una propiedad

de idntico valor y atraccin puede obtenerse en alguna otra ubicacin, tal posibilidad
ejercer una infitencia nivelatoria sobre cualquier precio anormal que se pretendiera,
el principio de sustittcin es lgicamente aplicable al mercado del suelo dentro de una
misma localidad e incluso al de la construccin entre zonas de territorio o provincias
diferentes ante una inversin de tipo comercial.
En cualquier tasacin se hace preciso una detallada informacin, como ya

hemos indicado anteriormente, que justifique y motive las decisiones del tasador, en
particular si se trata de tina valoracin sinttica deducida comparativamente de otros
inmuebles o edificaciones, cuya referencia e identificacin se hace aconsejable
recoger.
En este anlisis, junto a aptntar las consideraciones que es preciso tener en

cuenta en la valoracin de los inmuebles en funcin de la finalidad a la que va
destinada (no es lo mismo la tasacin con la finalidad de obtencin de un prstamo
hipotecario que para vender o arrendar). Vamos a referirnos seguidamente a los
factores que afectan el valor del inmueble, exposicin igualmente aplicable, con las
lgicas salvedades, al suelo:
- Propiedad en buenas condiciones

- Buena edificacin, depreciacin lenta.
Emplazani iento adecuado.
- Valoracin segura.
- Rentas bien garantizadas.
- Propiedad atractiva para varias categoras de compradores.
- Adaptacin y utilizacin en varias formas.
- 45 -
- Conveniencia para satisfacer necesidades.

- Rentabilidad garantizada (ante la Ley de Arrendamientos Urbanos23, la
existencia de clusulas de actualizacin de rentas).
Los siguientes elementos llevan a una mnusvaloracin del bien:

- Propiedades desgastadas.
- Edificacin pobre, rpido deterioro.
- Rpida cada en desuso (determinados inmuebles por estar previstos para un uso
especifico de difcil adaptacin o de rpida obsolescencia, tales como hoteles
y locales de espectculos, requieren altas tasas de amortizacion).
- Porvenir insegtro.
- Atraccin limitada a unos pocos compradores, etc.
3.2 VALORACIONES: VALOR CATASTRAL, MERCADO, REAL, NETO,

TRANSMISIN, ADQUISICIN Y COMPROBADO.
La incidencia de que goza el trfico inmobiliario en las modernas economas

de mercado constituye un hecho incontrovertible. Este auge de los mercados
inmobiliarios y su creciente imbricacin con los sectores ms dinmicos de la actividad
econmica, tan distintos por otra parte como pueden ser los financieros o los
industriales, es susceptible de multitud de reflexiones, pero cualquiera de ellas debe
de partir de tina consideracin bsica: los inmuebles son importantes
fundamentalmente por lo que valen o pueden valer en trminos estrictamente
monetarios.
23 LEY 29/1994 de 24 de noviembre. B.O.E. 25/11/1994 por la que se aprueba la Ley de Arrendamientos
Urbanos.
- 46 -
No cabe olvidar, ciertamente, que la riqueza inmobiliaria ha jugado desde

siempre un papel fundamental en la configuracin de los tejidos socioeconmicos de
un pas. Pero slo a partir de pocas relativamente recientes ha adquirido relevancia
en s mismo el valor de los inmuebles, considerados estos como objeto de trfico
mercantil, relegando a segundo trmino la significacin de la propiedad inmobiliaria
como fuente de rentas o, simplemente, como smbolo externo de una cierta prevalencia
social. Desde esta perspectiva -que no es por supuesto ignorada por los poderes
pblicos a la hora de disear sus polticas sectoriales-, resulta preciso indagar acerca
de las diversas variables que pueden incidir en la determinacin final del valor de un
inmueble e intentar definir igualnente hasta qu punto estas variables coinciden o no
con las que intervienen en las valoraciones que del propio bien pueden realizarse a
travs de distintos procedimientos administrativos, ya sean fiscales o de cualquier otra
ndole.
Lo cierto es que todo el inundo sabe lo que vale un bien a la hora de comprar
o vender, su precio, lo que dan o perciben por l en un momento determinado. De la
misma manera qte se sabe que ese precio no coincide necesariamente con su valor
real ni, mucho menos, con el valor que se fije en orden, por ejemplo, a determinar
una cuota tributaria o sealar el lmite de un crdito hipotecario sobre el mismo bien.
No hay, pues, un solo valor ni un solo sistema de valoracin, aunque el bien sea
siempre el mismo, su valor ser uno u otro segn se determine a efectos urbansticos,
fiscales, expropiatorios, crediticios, de aseguramiento,... Diferentes caminos para
llegar a otros tantos resultados, dispersin de valoraciones o tasaciones en las que, por
aadidura, confluyen entidades y mbitos competenciales diversos.
La propia terminologa utilizada al respecto es ilustrativa: valor real, valor de

mercado, precios medios, valor de adquisicin, valor catastral, valor comprobado,
- 47 -
VALORACIONES INMORLIARIAS Y FISCALIDAD PRIMERA PARTE
valor imputable, de reposicin, urbanstico, unitario,... Un galimatas o, si se quiere,

un mal trabalenguas que, sin embargo, no es ms que el reflejo exacto de una
situaci6n. Por suerte, el futuro de esta realidad se vislumbra cambiante, en el sentido
de una mayor coordinacin en los rganos que a cada organismo competen. El valor
catastral, en el cual se apoya buena parte de esta tesis, constituye una plataforma sobre
la que puede construirse un sistena de valoraciones consistente, respaldado en su
reconocido esfuerzo de homogeneizacin de valores, concurrencia de valores,
concurrencia de criterios y unificacin de procesos.
Existe, por otra parte, una amalgama compleja de sistemas de valoracin y

tasacin que se concretan en multitud de valores. Existen de entre ellas, formas de
valoracin para los bienes inmuebles de excepcional importancia que de forma
particularizada pasamos a estudiar y que ms adelante veremos la influencia que sobre
dichos bienes tiene segn el impuesto al que afecte directamente. Citaremos como
fundamentales por su transcendencia los siguientes tipos de valoracin:
1) Valor Catastral y Valor de Mercado.

2) Valor de Adquisicin, Valor Real y Valor Neto.
3) Valor de Transmision.
4) Valor del Bien sujeto a Limitaciones Legales.
5) Valor de Expropiacin y Justiprecio.
6) Valor de Bienes afectos a Actividades Empresariales y Profesionales.

7) Valor del Bien Inmueble en Construccin.
8) Valor del Bien en Multipropiedad.
9) Valor Comprobado.
- 48 -
Valor Catastral.
Al tratar el Valor Catastral, hemos de tener muy en cuenta que tiene un lmite
legal mximo constituido por el valor de mercado de los bienes inmuebles. As se
desprende expresamente de la Ley de Haciendas Locales2t de conformidad con el
cual:
t... se tomar como valor de los bienes inmuebles el valor catastral de los
mismos, que se Har tomando como referencia el valor del mercado de
aqullos, sm que, en ningn caso, pueda exceder de ste
El valor de mercado de los bienes inmuebles tiene, pues, un doble funcin, a

saber:
a) En primer lugar, cumple una funcin puramente referencial, en la medida en

que ha de tomarse como valor orientativo a la hora de fijar el valor catastral.
Ello no significa, sin embargo, que el valor catastral de un bien, y el
correspondiente valor de mercado del nismo, deban coincidir, necesariamente.
b) En segundo lugar, tiene una misin limitativa, en la medida en que el valor

catastral de un bien no puede exceder del correspondiente valor de mercado.
Ello significa, en definitiva, que si el valor catastral asignado a un bien
inmueble determinado, es superior al valor de mercado de ese bien, habr de
prevalecer ste sobre aqul.
24 LEY 39/1988 de 28 de diciembre. Reguladora de Haciendas Locales. E.O.E. n0 313 de 30/12 en su

artculo 66.2. Desarrollado por la Orden 15/1/1993.
- 49 -
A la hora de regular los criterios que han de segtirse para calcular el valor
catastral, la Ley distingue, como ya decamos anteriormente, entre bienes de
naturaleza urbana, por un lado, o de bienes de naturaleza rstica, por otro.
Clculo del Valor Catastral de los Bienes de Naturaleza Urbana25
En realidad, el legislador en la Ley de Haciendas Locales26 y, en este punto,
se ha limitado a establecer una pauta genrica de comportamiento valorativo, que

posteriormente fue concretada27.
Antes de referirnos al Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio para calcular el

valor catastral, es importante definir una serie de conceptos que vamos a utilizar
habitualmente en este apartado:
~ Vid. CENTRO DE ESTUDIOS FINANCIEROS. Revista de Contabilidad y Tributacin. n0 125 y

26. Pag. 18 y ss. 1993.
26 LEY 39/1988 de 28 de Diciembre. Reguladora de Haciendas Locales. B.O.E. n0 313 de 30/12.

REAL DECRETO 1020/1993 de 25 dejunio. B.O.E. del 22/09/93 por el que se aprueban las Normas
Tcnicas de Valoracin y el Cuadro Mareo de valores del Suelo y de las Construcciones para calcular
el Valor Catastral de los Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana.
27 Concretada por la ORDEN de 28 de diciembre de 1989 que aprob en primera instancia las normas
tcnicas de valoracin y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones, para determinar
su valor catastral. En su prembulo se recoge la necesidad de modificar la normativa vigente hasta el
momento de su publicacin (ORDENES de 22 de septiembre de 982 y 3 de julio de 1986 y en las
ORDENES de 13 de junio de 1983 y 6 de abril de 1988) para adecuara a la nueva regulacin de la
Ley de Haciendas Locales. ORDEN que a tenor de la experiencia adquirida en los trabajos de revisin
catastral realizados durante el ao 1990, as como la entrada en vigor del TEXTO REFUNDIDO DE
LA LEY sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, aprobado por REAL DECRETO
LEGISLATIvO 1/1992, de26 de junio. aconsejan su modificacin en algunos puntos que pueden tener
transcendencia en orden a la homogeneidad en la interpretacin de la mencionada Orden y a la
necesaria correlacin con la normativa urbanstica., hecho que se concret con la promulgacin de
el REAL DECRETO 1020/1993, de 25 de junio. Desarrollado a su vez por la ORDEN 326 de
24/1/1995 por la que se aprueba el mdulo de valor (M) para la determinacin de los valores del suelo
y construccin de los bienes inmuebles de naturaleza urbana en las valoraciones catastrales.
- 50 -
.
a) Se denominan normas tcnicas para determinar el valor catastral de los bienes

de naturaleza urbana, al conjunto de conceptos, reglas y directrices que han de
regir para la valoracin de dichos bienes.
b) Se denomina Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las Construcciones al

conjunto de reglas, criterios y valores bsicos que permiten calcular los valores
del suelo y de las construcciones en actuaciones valorativas masivas, garantizan
una adecuada coordinacin de los mismos y hacen fcil su obtencin por
medios informticos.
e) A los efectos de bienes inmuebles de naturaleza urbana el valor catastral es el

incluido en el Catastro Inmobiliario Urbano.
d) Las Ponencias de valores son los documentos administrativos que recogen los
valores del suelo y de las construcciones, as como los coeficientes correctores
a aplicar en el nbito territorial al que se refieran.
Dichas Ponencias son realizadas por las Gerencias Territoriales de la Direccin
del Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria.
Las Ponencias se acompaaran, en documento separado, de un estudio de los

resultados obtenidos por la aplicacin de las mismas a un nmero suficiente de
fincas, al objeto de comprobar la aproximacin de los valores catastrales a los
valores de mercado.
Previanente a su aprobacin, las Ponencias debern ser coordinadas por las

Juntas Tcnicas Territoriales de Coordinacin Inmobiliaria Urbana.
- 51 -
e) La Direccin del Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria tendr

a su cargo las siguientes funciones28:
1) La realizacin o, en su caso, la direccin, control y coordinacin de su
ejecucin, de los trabajos tcnicos de formacin, conservacin y revisin
de los Catastros Inmobiliarios.
2) El estudio y coordinacin de los sistemas de valoracin de los bienes
inmuebles, la coordinacin de los valores catastrales resultantes y la
aprobacin de las ponencias de valores.
3) La elaboracin de estudios y propuestas de normas y sistemas relativos
a los trabajos de formacin, conservacin y revisin de los Catastros
Inmobiliarios.
4) La inspeccin catastral del Impuesto sobre Bienes Inmuebles en los
trminos establecidos en la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas
Locales y la emisin de los informes tcnicos previos relativos a
exencones y bonificaciones de dicho impuesto.
5) La gestin y disponibilidad de las bases de datos catastrales como
servicio pblico externo.
6) La realizacin de estudios inmobiliarios y elaboracin y anlisis de la
informacin estadstica contenida en los Catastros Inmobiliarios y la
relativa a la tributacin de los bienes inmuebles.
~ElCentro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria est regulado por el REAL DECRETO
1477/1989, en el que se refunden las disposiciones por las que se vena regulando dicho Organismo
y se adapta a las modificaciones resultantes de las nuevas competencias derivadas de la creacin del
impuesto de Bienes Inmuebles. Posteriormente en el REAL DECRETO 1725/1993 de 1 de octubre se
modifica parcialmente la estructura del Ministerio de Economa y Hacienda, que segn su artculo 30
La Direccin General del Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria asumir las ftnciones
que vena desarrollando el Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria. Incorporando al
REAL DECRETO 222/1987 de 20 de febrero en su artculo 90 las funciones a realizar por este
Organismo.
- 52
7) La coordinacin de los procedimientos de colaboracin, cooperacin e

intercambio de informacin que se establezca con otras Administraciones
e Instituciones Pblicas en materia de gestin e inspeccin catastral.
8) El impulso y coordinacin funcional de las actuaciones a desarrollar por
el Centro en el mbito territorial.
9) La gestin de los servicios generales, de rgimen interior y de los
recursos y medios del Centro.
10) El diseo, explotacin y mantenimiento de los sistemas y medios
infornticos precisos para el desarrollo de las funciones del Centro.
Las funciones inherentes al Catastro son de competencia exclusiva del

Estado y se ejercen por el citado Centro, directamente o a travs de convenios
de colaboracin con Ayuntamientos o, en su caso, Diputaciones Provinciales,
Cabildos o Consejos Insulares. Todo ello sin perjuicio de la configuracin de
dichos Catastros Inmobiliarios como base de datos utilizable tanto para la
Administracin del Estado como por la autonmica o local; segn lo establecido
en la Ley de Haciendas Locales29, en la que aparece una dimensin ms
amplia que estrictamente tributaria para los Catastros, corno bases de datos
utilizables por todas las Administraciones y a mltiples efectos.
Con carcter general, el mbito territorial de estos estudios ser el

trnino municipal. No obstante los estudios podrn abarcar un mbito
supramunicipal, cuando las circunstancias as lo aconsejen.
29 LEY 39/l988 de 28 de diciembre. Reguladora de Haciendas Locales. B.O.E. n0 313 de 30/12,

disposicin Adicional ~
- 53 -
Estos estudios tienen por objeto la realizacin de una investigacin de los

datos econmicos del mercado inmobiliario urbano, su posterior recopilacin
y anlisis y la elaboracin de unas conclusiones que reflejen la situacin del
mercado a los efectos de lo previsto en la Ley 39/1988 reguladora de las
Haciendas Locales30.
Por su parte la Direccin General de Gestin Catastral y Cooperacin

Tributaria, est integrada31 por las sigtientes unidades con nivel orgnico de
Subdireccin General:
- Subdireccin General de Catastros Inmobiliarios Rsticos.

- Subdireccin General de Catastros Inmobiliarios Urbanos.
- Subdireccin General de Estudios y Sistemas de Informacin.
- Secretara General.
1) De igual manera en la Orden de 21 de febrero de 1990 se regulan las Gerencias

Regionales del Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria32.
~LEY 39/1988 de 28 de diciembre. Reguladora de Haciendas Locales. E.O.E. n 313 de 30/12. en su

artculo 66.
~ El Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria est regulado por el REAL DECRETO
1477/1989, en el que se refunden las disposiciones por las que se vena regulando dicho Organismo
impuesto de Bienes Inmuebles. Posteriormente en el REAL DECRETO 1725/1993 de 1 de octubre se
modifica parcialmente la estructura del Ministerio de Economa y Hacienda, que segn su artculo 30~ 1
La Direccin General del Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria asumir las ftmnciones
REAL DECRETO 222/1987 de 20 de febrero en su artculo 90 sobre las funciones a realizar por este
Organismo.
32 ORDEN de 21 de febrero de 1990. B.O.E. 28/2/90 por la que se regulan las Gerencias Regionales del
Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria.
- 54
g) La Comisin Superior de Coordinacin Informtica fue creada en base a la
Orden de 30 de noviembre de l989~~, y aparece por la importancia del

tratamiento informatizado del Catastro, el desarrollo de sistemas grficos y
dems aspectos de aplicacin de nuevas tecnologas en el tratamiento de la
gestin catastral, unida a la necesaria colaboracin con centros informticos de
otras administraciones.
h) El Consejo Superior de la Propiedad Inmobiliaria, fue creado por la Orden de

30 de noviembre de l989~~, como base de apoyo y asesoramiento del Centro
de Gestin Catastral y Coordinacin Tributaria.
i) En la ya citada Orden de 28/12 de 1989 se aprueban las normas tcnicas de

valoracin y el cuadro marco de valores del stelo y de las construcciones para
calcular el valor catastral de los inmuebles de naturaleza urbana, Orden que fue
completada y nodificada por el Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio3S.
~ORDEN de 30 de noviembre de 1989. B.O.E. 7/12/1989 por la que se crea la Comisin Superior de
Coordinacin Informtica.
~ORDEN de 30 de noviembre de 1989. Por la que se crea el Consejo Superior de Propiedad
Inmobiliaria.
~Concretada por la ORDEN de 28 de diciembre de 1989 que aprob en primera instancia las normas
tcnicas de valoracin y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones, para determinar
su valor catastral. En su prembulo se recoge la necesidad de modificar la normativa vigente hasta el
momento de su publicacin (ORDENES de 22 de septiembre de 1982 y 3 de julio de 1986 y en las
ORDENES de 13 de junio de 1983 y 6 de abril de 1988) para adecuara a la nueva regulacin de la
Ley de Haciendas Locales. ORDEN que a tenor de la experiencia adquirida en los trabajos de revisin
catastral realizados durante el ao 1990. as como la entrada en vigor del TEXTO REFUNDIDO DE
LA LEY sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, aprobado por REAL DECRETO
LEGISLATIvO 1/1992, de 26 de junio. aconsejan su modificacin en algunos puntos que pueden tener
transcendencia en orden a la homogeneidad en la interpretacin de la mencionada Orden y a la
necesaria correlacion con la normativa urbanstica. , hecho que se concret con la promulgacin de
el REAL DECRETO 1020/1993, de 25 de lunio. Desarrollado a su vez por la ORDEN 326 de
24/1/1995 por la que se aprueba el mdulo de valor (M) para la determinacin de los valores del suelo
y construccin de los bienes inmuebles de naturaleza urbana en las valoraciones catastrales.
- 55 -
Aunque el fin de esta tesis no es demostrar la forma de clculo del Valor

Catastral sino investigar alrededor de su comportamiento y utilizacin, haremos un
somero resumen de dicho clculo. Para calcular el valor catastral se parte de dos
mdulos bsicos, uno para el suelo y otro para las construcciones, ya que el valor
catastral es el resultado de sumar el valor de un suelo y el de la construccin asentada
en el mismo, en caso de que exista.
Los valores catastrales se calculan con arreglo a unos criterios que garantizan
la debida coordinacin y homogeneidad en todo el territorio. Vamos ahora a ver
detenidamente cada uno de los factores y elementos que se tienen en cuenta para la
determinacin de ese valor.
Clculo del valor del stelo
Para determinar el valor del suelo de tina parcela o finca determinados se pasa
por las siguientes fases36:
1 ~) Las Juntas Tcnicas Territoriales sealan los ndulos bsicos de repercusin

del suelo (MBR) aplicables a cada rea econmica homognea. Estas indican
igualmente el cuadro de coeficientes que habrn de utilizarse en cada una de
las reas.
2~) Cada trmino municipal se divide en polgonos de caractersticas similares, con

arreglo a los siguientes criterios: coherencia urbanstica, circunstancias o
36 Hay que advertir que el procedimiento de valoracin del suelo descrito se encamina a calcular un valor
de repercusin o residual. Este es el procedimiento que se utiliza generalmente. No obstante, existe
otro tipo de procedimiento que se aplica excepcionalmente, conforme al cual se calcula un valor
unitario por metro cuadrado de suelo, valor que se multip ca por la superflcie total.
- 56 -
.
peculiaridades del mercado, circunstancias de carcter econmico-social, etc.

Esta divisin en polgonos har posible una valoracin homognea de carcter
masivo.
3~) En cada polgono se determina el valor bsico del suelo por metro cuadrado,
que no es ms que el resultado de multiplicar el mdulo bsico (MBR),

sealado por la Junta Tcnica Territorial, por un coeficiente distinto segn sea
el uso a que se destine. En este sentido se distinguen los siguientes usos:
- Residencial.
- De oficinas.
- Comercial.
- Turstico.
- Industrial.
4~) El valor bsico del suelo por metro cuadrado as calculado se diversifica o
pormenoriza para cada calle, tramo de calle, zona o paraje, teniendo en cuenta
las siguientes circunstancias:
- Distancia al centro econmico-social del polgono.
- Medios de comunicacin y transporte.
- Calidad del planeamiento y de los servicios urbanos.

- Expectativas derivadas del planeamiento trbanstico.
53) Finalmente, se determina el valor concreto del suelo de cada finca o parcela.
Para ello, a los valores bsicos resultantes de lo expuesto en los prrafos
anteriores se les aplican diversos coeficientes correctores, que reflejan
circunstancias tales como la longitud de fachada de la parcela, su forma regular
- 57 -
o irregular, el fondo de la misma y las posibles circunstancias que determnen

su inedificabilidad temporal.
6~) Se llega as al valor catastral del suelo por metro cuadrado. Para hallar el valor
catastral del suelo de la parcela o finca de que se trate, slo habr que
multiplicar dicho valor catastral por el nmero de metros cuadrados de
construccin real o potencial que admita dicha parcela. Si se trata de un edificio
en rgimen de propiedad horizontal, el valor del suelo se repartir entre las
distintas unidades urbanas que lo integran, de acuerdo con los coeficientes de
participacin de cada una de ellas.
Clculo del valor de las construccones
En este caso las fases a considerar son las siguientes:
la) Como en el supuesto del suelo, las Juntas Tcnicas Territoriales asignan a cada
rea geogrfica homognea un modelo bsico de construccin (MBC) dentro

de los que figtran en el Cuadro Marco de Valores.
Y) Las construcciones se clasifican teniendo en cuenta el uso a que se destinen

(residencial, industrial, oficinas, comercial, deportes o espectculos, culturales,
religiosas, etc.); su clase (por ejemplo, viviendas colectivas o vviendas
unifamiliares, dentro del uso residencial); su modalidad (por ejemplo,
edificacin abierta o manzana cerrada); y su categora.
- 58 -
.
39 A cada construccin as clasificada se le aplica un determinado coeficiente, que

multiplicado por el mdulo basico de construccin (MBC), darr como resultado
el valor bsico de cada construccin por metro cuadrado.
49 Este valor bsico no es sin embargo todava el valor catastral del metro
cuadrado de la construccin, ya que debe ser corregido o ponderado tenien,do
en cuenta las circunstancias de antigtiedad cle la construcci6n y su estado de
conservacin. A estos efectos, se aplican igualmente los correspondientes
coeficientes correctores.
59 Multiplicando el valor basico por metro cuaclraclo, corregido conforme se ha

indicado, por los metros cuadrados de superficie construida, tendremos el valor
catastral cle la construccin.
Crlculo del valor de inmueble.
En principio, el valor catastral del inmueble seria simplemente el resultado de

smllar el valor del suelo y el de la construccin, calculando cada uno de ellos segn
se ha indicado. Sin embargo, generalmente, no es asi, puesto que a este resultado se
le aplican unos coeficientes correctores que afectan a la totalidad del inmueble, y que
por lo tanto deben incidir en los valores del suelo y en los valores de las
construcciones. Estos coeficientes correctores tienen en cuenta las siguientes
circunstancias, que casi siempre tienden a reducir el valor catastral:
Construcciones, diseos, LISOS o instalaciones inadecuadas.
- 59 -
VALORACIONES INMOR~LIARIAS Y FISCALIDAD PRIMERA PARTE
- Fincas afectadas por cargas singulares, como por ejemplo las incluidas en
conjuntos oficialmente declarados histrico-artsticos.
- Fincas afectadas por la construccin de futtros viales, futuras expropiaciones,

reparcelaciones, etc., fincas arrendadas y sometidas a rgimen de prrroga
forzosa, o bien gravadas con usufructos, concesiones administrativas o
afectadas por circunstancias similares.
- Apreciacin o depreciacin econmica segn la demanda del mercado.
- Finalmente, se tendr en cuenta, si el inmueble bien fijado administrativamente

un precio mximo de venta, en cuyo caso se le aplicar tambin un coeficiente
corrector.
La aplicacin de estos coeficientes a la cuanta resultante de la suma del valor
del suelo y de las construcciones determina el valor catastral individualizado de cada

inmueble.
Valor de Adquisicin.
Dispone37, que el valor de adquisicin estar formado por la suma de los

siguientes conceptos (teniendo en cuenta siempre el hecho de que esta valoracin ser
diferente si nos referimos transmisiones inter-vivos o mortis-causa):
LEY 18/1991, de 6 de junio E.O.E. de 7 de junio, del Impuesto sobre la Renta de las Personas
Fsicas. Artculo 46.1.
- 60 -
1) Con signo ms: el importe real por el que dicha adquisicin se hubiese
efectuado, o en su caso, el valor deterninado por transmisiones lucrativas en
el Impuesto sobre Sucesiones y Donacones.
El primer sumando de los que integran el valor de adquisicin est constituido

por el importe real por el que dicha adquisicin se hubiese efectuado. Pero
puede ocurrir que el bien inmueble al que ahora nos referinos, se hubiese
adquirido a ttulo ltcrativo, esto es, sin precio ni contraprestacin. En este caso
no existe precio real de adquisicin; y para ello la Ley prev que se tomar el
valor que correspondera por la aplicacin del Reglamento del Impuesto sobre
Sucesiones y Donaciones38, y que ser el valor neto de la participacin
individual de cada causahabiente en el caudal hereditario, entendindose como
tal valor real de los bienes y derechos adquiridos minorado por las cargas y
gravmenes, deudas y gastos que fueran deducibles. A los efectos de fijar el
valor neto de la participacin individual de cada causahabiente se deducir del
valor de los bienes o derechos:
- El de las cargas o gravnenes que pesaren sobre los mismos y que sean
deducibles segn lo establecido en el Reglamento.
- El de las deudas que renan las condiciones exigidas para su deduccon.
- El de aqtellos que disfruten de algn beneficio fiscal en su adquisicin,
en la proporcin que para el beneficio se establezca.
- El importe de los gastos deducibles, segn el Reglamento.
2) Con signo ms: el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes
adquiridos. Otro de los elementos integrantes del valor de adquisicin es el
~REALDECRETO 1629/1991 de 8 de noviembre. ROE. de 16/1l/1991. Por el que se aprueba el

REGLAMENTO del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Artculo 23 y 24.1.
- 61 -
constituido por el coste de las inversiones y mejoras que se hayan hecho en el

bien inmueble que se transmite. Ser necesario distinguir claramente entre
inversin y mejora por un lado, y gastos de conservacin y mantenimiento por
otro. Los costes de las inversiones y mejoras son conputables para determinar
el valor de adquisicin, pero no lo son los gastos de mantenimiento y
conservacion.
3) Con signo ms: los gastos y tributos inherentes a la adquisicin, excluidos los
intereses, que hubiesen sido satisfechos por el adquirente. As, para calcular
cuanto cost adquirir lo que ahora se transmite, habr que sumar a lo que cost
adquirirlo, los siguientes gastos:
- El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, o IVA en su caso.
- El Impuesto Municipal de Plusvala, si segn contrato fue asumido por
el adquirente.
- Los gastos de fedatario pblico.
- Cualquier otro gasto inherente a la adquisicin.
La Ley39 aade que en cualquier caso se excluyen los intereses, los cuales
nunca sern considerados cono mayor valor de la adquisicin. En la mayora
de los casos los intereses de financiacin, en todo o en parte, no gozan de

utilidad fiscal, bien por que no se pudieron tener en cuenta como gasto para
determinar el rendimiento neto, bien porque en ningn caso se puede tomar
como mayor coste de adquisicin para determinar el incremento patrimonial.
LEY 18/1991, de 6 de junio ROE. de 7 de junio, del Impuesto sobre la Renta de las Personas
Fsicas. Artculo 46.1.
- 62 -
4) Con signo menos: cuando proceda, el importe de las amortizaciones

reglamentariamente practicadas, computndose en todo caso la amortizacion
mnima. Los bienes nmuebles tendrn un coeficiente del 1,5% (salvo los
terrenos que no son amortizables).
Valor de Transmisin.
El Valor de transmisin ser~ el importe real por el que la enajenacin se

hubiese efectuado o en caso de transmisin lucrativa el que corresponda por aplicacin
41
de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
Por lo tanto, se eleva al rango de Ley la cautela que ya se estableca en el

Reglamento de Renta de 198142, en el sentido de que por importe real del valor de
enajenacin se tomar el efectivamente satisfecho, siempre que no difiera del normal
de mercado, en cuyo caso prevalecer ste.
Valor Comprobado.
La comprobacin de valores consiste en la deterninacin por la Administracin

de la base imponible, para contrastar con los valores declarados por los interesados,
utilizando al efecto deterninados medios valorativos de los que resultan los Valores
comprobados.
~ LEY 18/1991 de 6 de junio ROE. dc? de junio. del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas
en su artculo 46.2.
~ REAL DECRETO 1629/1991 de 8 de noviembre. ROE. de 16/11/1991. Por el que se aprueba el

4 REAL DECRETO 2384/198l, de 3 de agosto. Por el que se aprueba el Reglamento del IRPF.
Derogado por el REAL DECRETO 1841/l991 de3O/i2/199i. ROE. 31/i2/1991.
- 63 -
Este concepto puede afectar decisivamente a bienes transmitidos tanto inter-

vivos como mortis-causa43 t
En las adquisiciones gravadas por el impuesto donativo y sucesorio (en este
caso el verdadero valor real de lo percibido por cada causahabiente) y el de

transmisiones onerosas recaen sobre el verdadero valor de los bienes y derechos,
principio que supone lo siguiente:
- Se acude siempre a la comprobacin administrativa para determinar el valor

comprobado con respecto al declarado.
- Determinados el valor comprobado y declarado, se entiende, a efectos fiscales,

que el verdadero valor es el superior de entre ellos dos, por lo que dicho valor
superior ser el que se tenga en cuenta para practicar la liquidacin tributaria.
- Al respecto cabe hacer las siguientes matizaciones:

a) A efectos fiscales, se ha distinguido a veces entre valor y precio, de
manera que se entiende que el impuesto recaer sobre el valor, aunque
sea distinto del precio efectivamente satisfecho en la transmisin.
b) El valor se refiere al da en que se caus el acto o se celebro el contrato,
es decir, al da del devengo del impuesto.
~ Segn REAL DECRETO 1/1993 de 24 de septiembre. B.O.E. 20/lO por el que se aprueba el TEXTO
REFUNDIDO DE LA LEY del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en su artculo 46 y
posteriormente en el REAL DECRETO 828/1995 de 29 de mayo. B.O.E. 22/6, por el que se aprueba
el REGLAMENTO del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en su artculo 91.
~ REAL DECRETO 1629/1991 de 8 de noviembre. B.O.E. de 16/11/1991. Por el que se aprueba el

REGLAMENTO del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en su artculo 40.
- 64 -
c) Una excepcin a la regla anterior es segn el Reglamento45 las

adquisiciones suspendidas de derecho, en las que el valor se determina
respecto a la fecha en que efectivamente se adquiere.
d) Para valorar los bienes en el impuesto sucesorio se deducen las cargas
y gravmenes que disminuye realmente su valor, pero no las deudas
personales del adquirente. Es decir, se deduce lo que minusvalora el
bien. Esto, naturalmente, se refiere a las reglas para valorar el activo
hereditario, pues como aqu se habla de deudas se plantea la palabra en
otro sentido de como lo hace el Reglamento46, que seala las deudas
que s son deducibles como pasivo hereditario. Las deudas del

Reglanent& no tienen relacin con la valoracin de lo transmitido, sino
que son cantidades que se deducen del haber hereditario para determinar
el haber liquido repartible.
e) Si el valor de los bienes y derechos se ha fijado en moneda extranjera,
se convertir a valor en pesetas a los tipos de cambio oficialmente
sealados para la moneda de que se trate y si fueran varios se tomar el
ms alto.
1) Los interesados en la herencia tienen que hacer constar el valor

declarado47, sin perjuicio de lo que se ha dicho sobre la determinacin
del valor conprobado para encontrar el llamado verdadero valor. Y no
se aplicar sancin sobre la parte de cuota que corresponda al mayor
valor obtenido de la comprobacin sobre el declarado cuando el sujeto
~ REAL DECRETO 1629/1991 de 8 de noviembre. B.O.E. de 16/l 1/1991. Por el que se aprueba el
REGLAMENTO del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en su artculo 47.3.
46 * REAL DECRETO 1629/l991 de 8 de noviembre. B.O.E. de 16/11/1991. Por el que se aprueba el

~REAL DECRETO 1629/1991 de 8 de noviembre. B.O.E. de 16/11/1991. Por el que se aprueba el

- 65 -
pasivo se hubiese ajustado en su declaracin a las reglas de valoracin

establecida en el Impuesto sobre el Patrimonio Neto48.
g) El ntevo valor obtenido de la comprobacin ser aplicable a los bienes
y derechos transmitidos a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio Neto
de los adquirentes. En la actualidad se requiere, para lo anterior, que el

nuevo valor sea superior al del Impuesto sobre el Patrimonio (antes
no)49.
-Medios de conprobacin
Por lo que se refiere a los medios para la comprobacin del valor de los bienes
transmitidos, la Ley realiza una remisin a los medios de comprobacin previstos en
la Ley General Tributaria50 y en los Reglamentos afectados51 52
LEY 19/1991. dc 6 dc junio del Impuesto sobre el Patrimonio. B.O.E. dc 7/6/1991.

~EnJa LEY 29/1987 de 18 de diciembre del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones B.O.E. de
19/12/1987 en su artculo 18.3 y en el REAL DECRETO LEGISLATIVO 3050/1980 de 30/12/1980
B.O.E. 3/2/1981 en su artculo 49.4 determinaban que el valor as obtenido surtir efecto en el
Impuesto sobre el Patrimonio Neto de los adqtirentes. Sin embargo pasa a ser necesario para lo
anterior que el valor sea mayor al del Impuesto sobre el Patrimonio, concretamente en el REAL
DECRETO LEGISLATIVO 1/1993 de 24 de septiembre por el que se aprob el TEXTO
REFUNDIDO de la LEY del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos
Documentados en su artculo 46.4 y posteriormente en el REAL DECRETO 828/1995 de 29 de mayo
H.O.E. 22/6, por el que se aprueba e REGLAMENTO del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales, artculo 91.4.
~LEY 230/1963 de 24 de diciembre. B.O.E. 31/12/1963. Por la que se aprueba la Ley General
Tributaria, en su artculo 52.
Segn REAL DECRETO 1/1993 de 24 de septiembre. B.O.E. 20/lo por el que se aprueba el TEXTO
REFUNDIDO DE LA LEY del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en su artculo 46 y
posteriormente en el REAL DECRETO 828/1995 de 29 de mayo. R.O.E. 22/6, por el que se aprueba
el REGLAM ENTO del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en su articulo 91.
~ REAL DECRETO 1629/1991 de 8 de noviembre. E.O.E. de 16/11/1991, Por el que se aprueba el
- 66 -
.
Segn el Tribunal Supremo53, el liquidador puede escoger el medio de

valoracin que estime ms adecuado, de entre los previstos en las Leyes. Adems, hay
que tener en cuenta que no es preciso utilizar todos los medios posibles, cuando el
resultado obtenido por alguno de ellos se concepte justificativo del verdadero valor;
la utilizacin de uno no excluye la posibilidad de valerse de otro u otros, si se estima
que el resultado por aqul obtenido no revela el verdadero valor de los bienes; y se
fija como valor comprobado el que resulte mayor entre los varos medios utilizados.
Concretamente el artculo 52 de la Ley General Tributaria~ posibilita estos

medios:
- Capitalizacin o imputacin de rendimientos al porcentaje que la Ley de cada
tributo seale o estimacin por los valores que figuren en los registros oficiales
de carcter fiscal.
- Precios medios en el mercado.
- Cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros.
- Dictamen de Peritos de la Administracion.
- Tasacin pericial contradictoria.
- Cualesquiera otros medios que se especifiquen en la Ley de cada tributo.
Es frecuente la utilizacin del dictamen de peritos de la Administracin,

dictamen que no hay que confundir con la tasacin pericial contradictoria. Respecto
a aqul se establece55 que el funcionario tcnico debe tener ttulo adecuado a los
bienes transmitidos (por ejemplo: Arquitecto para fincas urbanas o Ingenero
~ Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de abril de 1975.
~ LEY 230/1963 de 28 de diciembre. ROE. 31/12/1963, por la que se aprueba la Ley General
~ Resoluciones del TRIBUNAL ECONMICO ADMINISTRATIVO CENTRAL. de 6/7/1973 y

26/9/ 1974.
- 67
Agrnomo para fincas rsticas) y que no se debe limitar a expresar los valores sino
que ha de razonarlos con sucinta exposicin de sus fundamentos. El incumplimiento
de estas normas hace anulable el acto administrativo.
Como citbamos en el Real Decreto Legislativo 3050/198056 prev que la

comprobacin se llevar por los medios establecidos en el artculo 52 Ley General
Tributaria.
La caracterstica conn de los medios sealados en el artculo 52 Ley General

Tributaria57 es que conducen a un valor objetivo. No se trata de buscar el precio
verdadero de una transaccin sino de valorar racionalmente el bien o derecho de la
msma. As se establece que en las valoraciones que se realicen, debern constar no
solamente el resultado de la valoracin realizada sino tambin los fundamentos tenidos
en cuenta para su evalo.
En relacin con este tema que podramos denominar corno de la motivacin de

la valoracin, se han pronunciado los Tribunales anulando la comprobacin de valores
por falta de motivacinSX al considerar que la valoracin plasmada en un documento
estandarizado y repleto de apartados esctetos, merece la consideracin de una opinin
ms que de un dictamen pericial, porque no cabe apreciar el razonamiento ni el
criterio justificativo de la misma, sin que valga la remisin a unos valores medios de
56 REAL DECRETO LEGISLATIVO 3050/1980 de 30/12/1980. B.O.E. 3/2/1981. Derogado por REAL
DECRETO l/i993 de 24/9/1993. ROE. 20/10/1993 artculo 46.2 y posteriormente con el REAL
DECRETO 828/1995 de 29 de mayo B.O.E. 22/6, por el que se aprueba el REGLAMENTO del
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
~ LEY 230/1963 de 28 de diciembre. B.O.E. 31/12/1963. Por la que se aprueba la Ley General
~ T.S.J. de Valencia 23/11/1992.
- 68 -
la zona y a un precio de mercado de la ndole genrica, desprovistos de estudio

analtico en relacin con el hecho imponible que motiva la liquidacin tributaria.
En el mismo orden de cosas59 se seala que con ello se trata de evitar la

indefensin que se producira por el contribuyente al ignorar las motivaciones de la
base imponible declarada, lo que lleva a declarar la anulidad de las comprobaciones
de valor en que no se hayan observado estas exigencias , ya que para ello conduce a
la indefensin del contribuyente que ignora la motivacin del aumento de la base
declarada. Esta motivacin conforme a la Doctrina Jurisprudencial indicada ha de
sostener en primer lugar la descripcin del soporte fsico, que es el bien o derecho
transmitido en cuanto se refiere a su contenido o circunstancias fsicas y a partir de
ah exteriorzar los criterios seguidos para la valoracion.
El problema tiene en la actualidad, su trascendencia, y un ejemplo palmario es

que ha sido regocijo de alguna publicacin especializadal con el atrevimiento de
recomendar la solicitud a la Consejera de Hacienda la tasacin pericial contradictoria
(la gestin del tributo ha sido cedida en su mayor parte a las Comunidades
Autnomas) o btscar defectos de forma e interponer un recurso de reposicin ante la
Consejera de Economa y Hacienda.
La facultad de valoracin corresponde a la Administracin, pero el sujeto

pasivo no permanece inerte, ya que, en todo caso, puede promover la tasacin pericial
contradictoria.
~ Audiencia Nacional 29/10/1992.

Tribunal Supremo sentencias de 27 de abril y 6 de junio de l984; as como de 2 de marzo y 26 de
mayo de 1989.
~ Revista Dinero, febrero de 1994.
- 69 -
En lo relativo a la primera comprobacin menconada61, cuando el valor

comprobado de transmisiones onerosas exceda en ms del 20% de ste y dicho exceso
sea superior a 2.000.000 de pesetas, ste ltimo sin perjuicio de la tributacin que
corresponda por la modalidad expresada, tendr para el transmitente y el adquirente
las repercusiones tributarias de incrementos de patri nonio derivados de transmisiones
a ttulo lucrativo.
Por su parte en lo referente a la tasacin pericial contradictoria su esquema es

simple62. Primero acta el perito de la Administracin, cuya valoracin se comunica
al interesado, advirtindole del derecho a designar perito y presentar tasacin
contradictoria (en el caso de no solicitarlo se dar por desistido y conforne, dndose
por terminado el expediente). En caso de disconformidad de los peritos sobre el valor
de los bienes o derechos, si la tasacin practicada por el de la Administracin no
excede de la hecha por el particular en ms de un 10% y no es superior a 20.000.000
millones de pesetas a la realizada por el interesado, debe esta ltima servir de base
para la liquidacin63 . Si la tasacin hecha por el perito de la Administracin excede
de los lmites indicados a la practicada por el particular, el instructor del expediente
lo pondr en conocimiento del Delegado de Hacienda, a fin de qte ste interese al
Juez de Primera Instancia de la capital el nombramiento de oficio del perito tercero.
Este verificar la tasacin, entre las formuladas por los dos primeros peritos.
~ LEY DE TASAS Y PRECIOS PBLICOS 8/1989 de 13/4/1989 en su Disposicin Adicional 4~,

derogada en orden a su incorporacin al REAL DECRETO 1/1993 de 24 de septiembre B.O.E.
20/1/1993 en su artculo 14.7 y posteriormente con el REAL DECRETO 828/1995 de 29 de mayo
B.O.E. 22/6, por el que se aprueba el REGLAMENTO del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales, articulo 21.
62 * LEY 3 1/1990 de 27 de diciembre de Presupuestos Generales para 1991, artculo 79.

REAL DECRETO 1629/1991 de 8 de noviembre B.O.E. de 16/11/1991 en su artculo 98.5 y citado
posteriormente en el REAL DECRETO 828/1995 de 29 de mayo B.O.E. 22/6, por el que se aprueba
el REGLAMENTO del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en su artculo 121.4
~ LEY 230/1963 de 24 de diciembre. B.O.E. 31/12/1963, por la que se aprueba la Ley General
- 70 -
VALORACIONES INMOBWIARIAS Y FISCALIDAD PRIMERA PARTE
Los valores resultantes de la comprobacin, se podrn impugnar slo al

reclamar contra la liquidacin, y no con carcter previo, como hasta ahora. Slo en
las transmisiones lucrativas inter-vivos se notificar previamente el valor a los
transmitentes, quienes podrn inpugnarlosM.
Derecho de adquisicin por la Administracin65
Se trata de un derecho exorbitante del Estadot que supone una verdadera

expropiacin forzosa, o una incautacin (sin las garantas de la Ley de Expropiacin
Forzosa)66, que se produce como sancin penal. Por todo, la primera conclusin es
que debe interpretarse restrictivamente. Cuando hay una ocultacin en el valor de la

base del Inpuesto se regula un derecho del Estado para quedarse con la propiedad del
bien transmitido. En la antigua Ley la ocultacin tena que ser superior al 5O%67. Y
a partir del 1/1/1992 la situacin se agrava, pues aunque la diferencia debe ser
superior al l00%68 entre valores declarado y comprobado, se ha suprimido la regla
que impeda el derecho de adquisicin cuando el valor declarado coincidiere con el del
~ REAL DECRETO 1629/1991 de 8 de noviembre B.O.E. de 16/11/1991, por el que se aprueba el

REGLAMENTO del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en su articulo 40.5
~ * vid, de Enciclopedia CISS. Pag. 112,3. Mayo 1993.
LEY DE EXPROPIACIN FORZOSA 16/12 de 16 de diciembre de 1954. B.O.E. 17/12.
~ LEY 29/1987 de 18 de diciembre ROE. 19/12/87 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones; en
suarticulo 19. REAL DECRETO 1629/1991 deS denoviembre B.O.E. 16/11/1991 en suartculo4l.1
y el REAL DECRETO LEGISLATIVO 3050/1980, de 30 de diciembre, por el que se aprueba el
TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY del Impuesto sobre Transmisiones PatrimonialesyActos Jurdicos
Documentados. Que en el artculo 19 y 49.5 respectivamente dicen cuando el valor comprobado
exceda en ms deI 50% del declarado y este sea inferior al que resultara de la aplicacin del Impuesto
sobre el Patrimonio Neto, la Administracin tendra derecho a adduirir para s los bienes y derechos
transmitidos
~ REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1993 de 24/9, por el que se aprueba el Texto Refundido de la
Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en su articulo 46.5 y REAL DECRETO 828/1995
de 29 de mayo ROE. 22/6, por el que se aprueba el REGLAMENTO del Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales en su atculo 91.5 que se aumentan al porcentaje anterior al 100%.
71 -
.
hnpuesto de Patrimonio69 La nueva regulacin tiende a suprimir garantas al

~
contribuyente y a aumentar la discrecionalidad administrativa; en efecto:

- Antes deba de tratarse de ocultacin punible. Eso se suprime objetivndose
el supuesto.
- Antes los bienes incautados deban destinarse a servicio pblico. Desaparece
este mandato.
- Antes la incautacin deba hacerse en 6 meses desde que se conoci la
transmisin. Este plazo se amplia a 6 meses desde la firmeza de la liquidacin,
lo que indudablemente puede provocar considerable incertidumbre.
- Antes la Administracin pagaba el precio con un 26% ms. Este aumento se
suprime.
En consecuencia, en ltimo extremo, el valor comprobado es fruto de una

decisin judicial. Pero no por ello el valor comprobado pierde las caractersticas de
valor objetivo. Valor arbitrario desde luego no, pero valor cierto o efectivo de la
transaccin en concreto. tampoco.
~ REAL DECRETO 1629/1991 de 8 de noviembre. B.O.E. de 16/11/1991, por el que se aprueba el

REGLAMENTO del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en su artculo 40.6.
~< En la LEY 29/1987 de 18 de diciembre del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones B.O.E. de
19/12/1987 en su articulo 19.3 y en el REAL DECRETO LEGISLATIVO 3050/1980 de 30/12/1980
B.O.E. 3/2/1981 en su artculo 49.5 determinaban cuando el valor comprobado exceda en ms del
50% del declarado y este sea inferior al que resultara de la aplicacin de las Reglas del Impuesto sobre
el Patrimonio Neto. Sin embargo pasa a ser necesario para lo anterior que el valor sea mayor al del
Impuesto sobre el Patrimonio, concretamente en el REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1993 de 24
de septiembre por el que se aprob el TEXTO REFUNDIDO de la LEY del Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documeniados en su artculo 46.4 y posteriormente en
el REAL DECRETO 828/1995 de 29 de mayo ROE. 22/6, por el que se aprueba el REGLAMENTO
del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, artculo 91.4. donde se establece si el valor obtenido
de la comprobacin fuese superior al que resultase de la aplicacin de la correspondiente rega del
Impuesto sobre el Patrimonio...
- 72 -
Como quiera que el valor comprobado surte efecto tanto en la situacin

tributaria del transmitente como en la del adquirente, ambos son parte interesada en
el procedimiento para su determinacin.
Todo lo referente al Valor Comprobado, deber ir unido a lo establecido en la

Disposicin Adicional 4~ de la Ley de Tasas y Precios Pblicos71, que de forma
resumida viene a decir:
LEY DE TASAS Y PRECiOS PBLiCOS
En las transmisiones onerosas por actos inter-vi vos de bienes y derechos
que se realicen a partir de la entrada en vigor de la presente Ley, cuando el
valor comp robado a efrctos de finpuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
excede del consignado por las panes en el documento correspondiente en ms
del 20% de este y dicho exceso sea superior a 2. 000. 000 de pesetas, este
ltimo, sin peijuicio de la rribwacn que corresponda por el impuesto citado,
tendr para el transmenu y pan: el adquirente las repewusiones ,ributarias
de los incrementos patrimoniales derivados de las transmisiones a ttulo
lucrativo. ~
Por su parte y ante el hecho citado72, que establece el derecho de la Hacienda

Pblica a adquirir para s los bienes y derechos transmitidos, cuando el valor
~I * LEY 8/1989 DE 13/4/1989 sobre TASAS Y PRECIOS PBLICOS. Disposicin adicional 4~
derogada en orden a su incorporacin al REAL DECRETO 1/1993 de24 de septiembre por el que se
aprueba el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados, artculo 14.7
y posteriormente en el REAL DECRETO 828/1995 de 29 de mayo B.O.E. 22/6, por el que se aprueba
el REGLAMENTO del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Artculo 21.
72 LEY 29/1987 de 18 de diciembre B.O.E.19/12/87 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones; en

suarticulo 19. REAL DECRETO 1629/1991 deS denoviembre B.O.E. 16/11/1991 en suart<cuIo4l.l
y el REAL DECRETO LEGISLATIVO 350/1980, de 30 de diciembre. por el que se aprueba el
TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos
Documentados. Que en el artculo 19 y 49.5 respectivamente dicen cuando el valor comprobado
exceda en ms del 50% del declarado y este sea inferior al que resultara de la aplicacin del Impuesto
sobre el Patrimonio Neto, la Administracin tendra derecho a adquirir para s los bienes y derechos
transmitidos... y posteriormente en el REAL DECRETO 828/1995 de 29 de mayo B.O.E. 22/6, por
el que se aprueba el REGLAMENTO del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en su artculo
91.5 que se aumenta este porcentaje al 100%.
- 73 -
comprobado exceda en ms del 50% del declarado. Se ha desempolvado este precepto,

rara vez utilizado por la Hacienda Pblica, como alternativa de mayor calidad tcnica
que la Disposicin Adicional 1a para conseguir sus mismos objetivos.
En base a las muchas crticas vertidas sobre la tan comentada Disposicin

Adicional 4373 y como consecuencia de su incorporacin al Real Decreto 828/1995,
a continuacin vamos a hacer una breve relacin de los principios y normas
constitucionales que se estimaron violadas e incompatibles en el monento de la
74:
aparicin de la Disposicin
a) Principio de generalidad (art. 31-1 0) por no contemplar todas las transmisiones

onerosas en la que se aprecie diferencia superior al 20% entre el valor
comprobado y el declarado y esa diferencia exceda de 2.000.000 de pesetas.
b) Principio de capacidad econmica (art. 31~lo), por manifiesta discriminacin
de idnticas nanifestaciones de riqueza.
c) Principio de igualdad (art. 31~lo y 14), al tratar de forma dispar situaciones
iguales.
d) Alcance confiscatorio (art. 3l~lo), porque tna sola y nica realidad se somete
a gravamen en diversos tribttos y, adens el conjunto de gravmenes puede
superar el valor de los bienes y derechos transmitidos.
e) Principio de legalidad (art. 31~lo y 133), en razn a que la norma impugnada
slo lo respeta aparentemente y porque en el fondo se trata de un precepto
~ * LEY 8/1989 DE 13/4/1989 sobre TASAS Y PRECIOS PBLICOS. Disposicin adicional V

derogada en orden a su incorporacin al REAL DECRETO 1/1993 de 24 de septiembre por el que se
yposteriormente en el REAL DECRETO 828/1995 de 29 de mayo E.O.E. 22/6, por el que se aprueba
~ Vid. Gaceta Fiscal n0 79, pag. 273.
- 74 -
VALORACIONES INMoBILIARIAS Y FISCALIDAD PRIMERA PARTE
sancionador que se desentiende de las exigencias constitucionales respecto a

garantas y tutela que debe cumplir este tipo de normas.
1) Principio de justicia (art. 3l~lo), en razn a que pugna con diversos principios
constitucionales cuyo respeto es indispensable para la consecucin de un
sistema tributario justo.
g) Principio de seguridad jurdica (art. 9~3 O), en base a que la norma recurrida es
confusa e incierta, con manifiesta intermediacin normativa que impide saber
a que atenerse.
h) Principio de interdiccin de la arbitrariedad (art. 9~3O) que tambin obliga al
Poder Legislativo.
i) Economa de mercado y derechos de los consumidores (arts. 38 y 5l~1o), ya
que la Disposicin Adicional Cuarta, lejos de ser respetuosa con estos
preceptos, viene a imponer unos precios tasados con menosprecio de las leyes
de la economa de mercado, de la voluntad de los contratantes, de la libre
enpresa y de los derechos de los consumidores y usuarios.
j) Respecto al Derecho y a los valores superiores del Ordenamento Jurdico (art.
lo), por ctanto transmuta, sin ms, una autentica y verdadera transmisin
onerosa de los bienes y derechos en una transmisin a ttulo lucrativo de los
mismos bienes y derechos, al convertir en donacin la compraventa.
Por su parte la Direccin General de Tributos tratando de clarificar esta

situacin, public la circular 4/89~~, de entre los puntos ms destacados podemos
cItar:
~ Circular de la Direccin General de Tributos 4/89 de 29 de diciembre de 1989, sobre la Disposicin

Adicional Cuarta de la Ley de Tasas y Precios Pblicos. ROE. 151411989.
- 75 -
En las cuatro primeras Instrucciones, ratifica sin aportar nada nuevo, algunos
aspectos del texto que, sin embargo resultaban ya por s evidentes. En la quinta,
confirma la interpretacin respecto a la diferencia conceptual entre valor declarado
y base imponible, as como de las consecuencias que se derivan del hecho de la
comprobacin en lo que afecta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y a
la determinacin del increnento patrimonial presunto.
La sexta, contempla el caso de un precio de transnisin, consecuencia de una

resolucin formal judicial o administrativa, en el que, como es obvio, la Disposicin
Adicional no puede ser de aplicacin.
En cuanto al transmitente sienpre que la transmisin est sujeta al Impuesto

sobre Transmisiones Patrimoniales, en razn al incremento patrimonial, resultan
afectos los impuestos sobre la Renta de las Personas Fsicas o el Impuesto sobre
Sociedades segn la condicin jurdica del transmitente.
En cuanto al adquirente y en el mismo supuesto, las repercusiones fiscales son
totalmente diferentes segn se trate de personas fsicas o jurdicas:
a) La persona fsica a quien se le imputa un incremento patrimonial lucrativo,

queda por l sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sindole de
aplicacin, adems del tipo impositivo que corresponda, uno de los coeficientes
correctores de esta Ley76, que de no existir relacin de parentesco entre las
partes, caso ms frecuente, ser como mnimo DOS, con un resultado que, sino
confiscatorio, pueda ser extremadamente gravoso.
76 REAL DECRETO l629/I991 de 8 de noviembre. B.O.E. 16/1 l/199l en su articulo 44.
76 -
b) Si el adquirente es persona jurdica, resulta de aplicacin el Impuesto sobre

Sociedades77 con lo que, al integrarse este increnento en los resultados del
ejercicio, la fiscalidad se limita, como mximo, a su 35%.
Las restantes Instrucciones no afectan al fondo de los problemas que la

Disposiciones Adicional plantea o se refieren a aspectos formales. No sugieren
especial contenido.
Dado que como se puede observar esta Circular no resolvi ni mucho menos
todos los problemas planteados con la Disposicin Adicional 4378 , estudiaremos una
serie de contestaciones de la Direccin General de Tributos (cercanas en fecha a la
Circular) para as despejar dudas que el mandato legal origina.
Contestacin Primera19
Se refiere a ciertas contradicciones entre la Disposicin Adicional

4a y la
circular 4/89~ en cuanto a las liquidaciones a practicar al adquirente.
~ LEY 61/1978 de 27/12 B.O.E. 30/12/1978 del Impuesto sobre Sociedades en el apartado 6 del artculo
15 y posteriormente en el REAL DECRETO 2631/1982 de 5 de octubre B.O.E. 21,22,23,24,25,26
y 27 de octubre y 4 de noviembre de 1982 por el que se aprueba el REGLAMENTO DEL IMPUESTO
SOBRE SOCIEDADES. Contenida posteriormente en la Disposicin Adicional 5a de la Ley 18/1991
de 6/6/1991 y modificado recientemente por la Ley 43/95, de 27 de diciembre B.O.E. 28/12/95, por
la que se aprueba la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
~ * LEY 8/1989 DE 13/4/1989 sobre TASAS Y PRECIOS PBLICOS. Disposicin adicional 4~

derogada en orden a su incorporacin al REAL DECRETO 1/1993 de 24 de septiembre por el que se
y posteriormente en el REAL DECRETO 828/1995 de 29 de mayo B.O.E. 22/6, por el que se aprueba
~ Contestacin de la Direccin General de Tributos de fecha 25 de junio de 1990.
~ Circular de la Direccin General de Tributos 4/89 de 29 de diciembre de 1989, sobre la Disposicin

Adicional Cuarta de la Ley de Tasas y Precios Pblicos. ROE. 17/1/1990.
- 77 -
:
VALORACIONES INMOBILIARiAS Y FISCALIDAD PRIMERA PARTE
En contestacin de la Direccin General de Tributos81, y aludiendo a la

Instruccin
7a de la Circular, se extraen dos conclusiones~:
- En primer lugar, se proceder la liquidacin complementaria por el Impuesto

sobre Transmsones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados
nicamente, cuando el adquirente haya practicado su autoliquidacin, por
importe inferior al valor consignado en el correspondiente documento.
- En segundo lugar y en referencia al exceso comprobado, proceder, tambin

con carcter de exclusividad, las repercusiones tributarias de los Incrementos
patrimoniales derivados de trasmisiones a ttulo lucrativo que se mencionan.
Este exceso comprobado, es segn la misma Instruccin 4a, es decir, la
diferencia entre el valor comprobado y el consignado por las partes en el
correspondiente documento.
En conclusin pues, deben distinguirse tres valores a efectos de la citada

aplicacin. El valor consignado en el documento, el valor de autoliquidacin y el valor
comprobado, procediendo liquidacin complementaria por el Impuesto sobre
Transmsiones Patrimoniales, slo en el hipottico caso en que el contribuyente se
haya autoliquidado por un valor inferior al consignado.
No proceder la prctica de dicha liquidacin por la diferencia entre el valor

consignado y el valor comprobado, sin perjuicio en este caso, de la liquidacin por el
incremento patrimonial lucrativo antes referido.
SI Contestacin de la Direccin General de Tributos de fecha 25 de junio de 1990.

0 14, pag. 9-14.
82 Tomado de CI5S n
- 78 -
Contestacin Segunda83
En esta se parte de un caso prctico (compra de un piso por un padre en

representacin de un hijo menor, con valor declarado de 3 millones de pesetas,
comprobado, 6 millones, para determinar que procedan las siguientes liquidaciones:
- Autoliquidacin del Impuesto sobre Transnisiones Patrimoniales, transmisin
onerosa de inmuebles al 6%.
- Aplicacin del Reglamento de Sucesiones y Donaciones. Donacin a favor del

menor. Base gravamen 6.000.000 de pesetas~
- Aplicacin de la Disposicin Adicional 43 de la Ley de Tasas y Precios

Pblicos (Instruccin 73 de la Circular 4/1989 de la Direccin General de
Tributos). Donacin a favor del menor por el exceso comprobado de 3.000.000
de pesetas.
- Evidentemente y como seala se pone de manifiesto un doble gravamen de

3.000.000 de pesetas, por el mismo concepto tribttario (donaciones), por el que
resulta obligado un mismo sujeto (el menor) y como consecuencia de un nico
acto o contrato; hubiese podido ser considerado como una sola concepcin
sometida al pago de ms de un derecho.
~ Contestacin de la Direccin General de Tributos de fecha 25 de junio de 1990.
84 * REAL DECRETO 1629/1991 de 8 de noviembre. ROE. de 16/11/1991. Por el que se aprueba el

REGLAMENTO del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Articulo 23 y 24.1.
- 79 -
:
Esta circunstancia, sin embargo, debe ser medida por el principio tributario de
non bis in iden, formulado en algunos casos especficos en relacin con
determinados impuestos, cono el mencionado del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales, pero de validez general en todos los dens casos. Su aplicacin al
ejemplo planteado, determina la necesidad de corregir ese doble gravamen por el
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y a estos efectos en principio, cualquier
medida podra ser inicialmente aceptable si se llega a la solucin deseada.
Sin embargo, la solucin apuntada ira en contra de los dispuesto~, sobre

cuantificacin de la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que
seala como base imponible en las donaciones y dems transmisiones lucrativas inter-
vivos, el valor real de los bienes y derechos. Por ello, este Centro Directivo entiende
que la que menos distorsiona la aplicacin de las normas aludidas, sera la de no
practicar liquidacin, en estos casos, al adquirente por la adquisicin lucrativa
derivada de la Disposicin Adicional 4~6, que incide exactanente sobre la cantidad
duplicada.
Lo anterior no ser obstculo para que el exceso comprobado tenga para el

transmitente las repercusiones tributarias de los incrementos patrimoniales derivados
de la transmisin a tttlo lucrativo.
~ REAL DECRETO 1629/1991 de 8 de noviembre. E.O.E. de 16/11/1991. Por el que se aprueba el

86 * LEY 8/1989 DE 1314/1989 sobre TASAS Y PRECIOS PBLICOS. Disposicin adicional 4~

derogada posteriormente por el REAL DECRETO 1/1993 de 24 de septiembre por el que se aprueba
el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados, artculo 14.7 y
posteriormente en el REAL DECRETO 828/1995 de 29 de mayo B.O.E. 22/6, por el que se aprueba
- 80
Contestacin Tercera~~
As, la Direccin General de Tributos plantea la situacin derivada del

supuesto en que el declarante haga figurar en el documento la transmisin en precio
y, adems, otra cantidad distinta consignada como valor que sirve de base a la
autoliquidacin. El primer precio, originar la aplicacin de la Disposicin Adicional
43, pero el segundo no.
La Direccin General de Tributos se remite a la Instruccin 5a de la Circular

que ya prevena que en todo caso se tomar como valor consignado el que las parte
consignan como precio. Adems, el Centro Directivo aade que la solucin que
plantea la referida Instruccin es igualmente determinante, debe siempre tomarse como
valor consignado a efectos de esta disposicin el precio fijado por las partes, por lo
que volviendo al caso aqu suscitado procedera sin duda la aplicacin de la
Disposicin Adicional 43~
Sin perjuicio de la solucin apuntada, no parece obvio sealar lo extrao de una

situacin cono la que aqu se plantea, pues parece evidente que el precio pactado por
las partes debera constituirse en cualquier caso, en la medida del valor del bien
transmitido. Lo contrario equivaldra a confesar o bien que se esta transmitiendo
conscientemente algo por menor importe del debido y por tanto, que tambin
conscientemente, se est regalando algo a alguien, o qie conscientemente se est
falseando el precio declarado con el consiguiente perjuicio a la Hacienda Pblica.
En ninguno de anbos casos parece improcedente la aplicacin de la Disposicin

Adicional 43, puesto que en el primero se gravara la donacin confesada por las
87 * Contestacin de la Direccin General de Tributos de fecha 14 de septiembre de 1990.
- 81 -
:
VALORACIONES INMOBILIARIAS Y FISCAL~DAD PRIMERA PARTE
partes (diferencia entre el valor y el precio), y en el segundo estara evitando el

mencionado perjuicio, con lo que en cualquiera de los ambos supuestos, existira
siempre una razn lgica que amparara el tratamiento tributario propuesto.
Contestacin ~
Esta nueva contestacin resuelve el caso de que en un contrato de compraventa
se haga constar como precio de venta ... el que fije la Administracin Tributaria
como base para la liquidacin del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurdicos Docunentados.
Cuando no se consigne ningn valor distinto adems del precio, este ser
igualmente, el elemento de referencia decisivo a estos mismos efectos.
Lo anteriormente expuesto induce, en relacin con el contrato objeto de la
consulta, al problema de sealar cual debe ser el precio que deba considerarse a
propsito de esta aplicacin.
A este respecto debe recordarse el contenido del artculo 1 .445 del Cdigo
Civil89 que exige, para el contrato de compraventa, la existencia de un precio cierto,
entendiendo por tal -articulo 1 .447 del mismo-, el que haya sido fijado con referencia
a otra cosa cierta, que se deje su sealamiento a~ arbitrio de persona determinada.
~ Contestacin de la Direccin General de Tributos de fecha 4 de julio de 1990.
89 Art. 333, 34 del Cdigo Civil.
- 82 -
Se seala tambin en este mismo articulo que cuando esta persona, no pudiere
o no quisiese sealarlo, quedar el contrato ineficaz. Tal cuestin no obstante debe de
carecer de transcendencia de cara al Impuestol
La aplicacin de lo dicho al contrato de compraventa aludido, debe centrarse

en determinar cul es el precio cierto que debe considerarse y especialmente si puede
calificarse como tal, el que fije la Administracin Tributaria....
En este sentido, sin embargo, esta referencia no encajara dentro de la
posibilidad de arbitrio de persona determinada, pues como seala la doctrina,

debera de tratarse de un tercero encargado expresamente por las partes para fijar el
precio, que debera aceptar si lo desea, adems del propio encargo, incluso las reglas
y criterios que ha de seguir en el cumplimiento de sus funciones; circunstancias estas,
que evidente no son aplicables a la mencionada Administracin, que no es en ningn
caso un tercero impuesto por las partes ni debe tampoco sentirse ligado a las normas
de valoracin que stos le fijen.
Adems, si no se entendiese que el precio es el que las partes denomina como

mnimo, de acuerdo con lo dispuesto en el articulo 1.447 del Cdigo Civil y teniendo
en cuenta que la comprobacin es potestativa de la Administracin, las partes pueden

encontrarse con un contrato sin precio y, por tanto, nulo y sin viabilidad registral.
~ REAL DECRETO 1/1993 de 24 de septiembre en su artculo 2.1 y posteriormente en el REAL

DECRETO 828/1995 de 29 de mayo E.O.E. 22/6 por el que se aprueba el REGLAMENTO del
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
- 83 -
VALORACIONES INMOBiliARIAS Y FISCALIDAD PRIMERA PARTE
Contestacin Quinta91
En esta contestacin* analiza la venta de un inmueble por sus tres propietarios

a un solo comprador. Al fraccionarse el incremento en tres partes no se alcanzan los
lmites establecidos en la Disposicin Adicional 4%
Al respecto de la cuestin plateada y atendiendo a la literalidad del precepto,

la Disposicin Adicional mencionada, agravara las transmisiones onerosas por actos
inter-vivos que se realicen..., por lo que deberan de tenerse en cuenta el nmero de
las efectuadas, en este caso tres, derivadas de la venta por cada copropietario, de su
tercio en proindviso.
La aceptacin de esta idea conllevara a admitir la improcedencia de la

aplicacin de la norma ya referida, pues en ningn caso, ceidos al caso concreto que
aqu se plantea, se verificaran simultneamente, las dos condiciones necesarias al
efecto.
Esta interpretacin parece ser tambin la ms acorde con el espritu de dicho

precepto, que se centra en cada hecho imponible sonetido a tributacin -tres en el
caso debatido- y que aqu solo se unifican a efectos temporales e instrumentales, pero
que sin enbargo, podran haberse producido de manera independiente tanto temporal
como documentalmente, dando lugar a distintas transmisiones, sujetas a la aplicacin
independiente de la Disposicin Adicional 4%
Esta manera de entender el contenido de la norma se acomoda tambin

perfectamente con sus implicaciones en el terreno de la imposicin directa, en la que
91 * Contestacin de la Direccin General de Tributos de fecha 3 de julio de 1990.
- 84 -
:
dara lugar a un nmero de hechos imponibles correlativo al nmero de transmisiones
realizadas.
Segn la circularSi~ instruccin sexta de la Circular 4/89, se refiere a que el

valor sea consecuencia de las nornas legales o de resolucin firne, judicial o
administrativa.
En una primera aproximacin, dice la contestacin de 11 de diciembre de

1990, podra afirmarse que la adjudicacin mediante subasta no vendra incluida en
esta regla excepcional, pues parece claro que el precio de adjudicacin o remate no
es consecuencia de ninguna norma legal ni de resolucin judicial o administrativa.
Podr serlo, en su caso, de un procediniento (Judicial o administrativo), pero

nunca de una resolucin de este tipo que lo fije directanente. En este sentido por
tanto, debera inicialmente concluirse que estas transmisiones no estaran salvadas por
la instruccin aludida, quedando sujetas al rgimen general, cuando proceda su
aplicacin.
Sin embargo, existen razones para entender que, en el caso concreto que nos
ocupa, no sera de aplicacin este enfoque literal.
En primer lugar debe tenerse en cuenta que el precio consignado de

adjudicacin es un precio cierto -en el sentido de que se sabe con certeza que es
realmente el satisfecho por el adjudicatario-, con lo que el perjuicio tributario que
quiere evitar la Disposicin Adicional 1a, de paridad ente el precio satisfecho y el
consignado, no se producira en este caso.
92 * Contestacin de la Direccin General de Tributos de fecha II de diciembre de 1990.
- 85 -
VALORACIONES INMOrnLIARIAS Y FISCALIDAD PRIMERA PARTE
En segundo lugar hay que recordar que, en el caso ms normal de enajenacin

forzosa en subasta judicial, la escritura de enajenacin a favor del demandante, segn
el artculo 1.514 de la Ley de Enjuiciamiento Civil93, debe otorgara el deudor y si
ste no quiere o no puede otorgara por cualquier causa que sea, la otorgara de oficio
el Juez. Por otra parte cuando la finca ejecutada haya pasado a poder de un tercer
poseedor, la escritura de venta deber otorgara ste y subsidiariamente el Juez, en
ambos casos parece evidente que sera ir ms all del espritu de la norma, al aplicar
los efectos de la Disposicin Adicional 43 al deudor original o al tercer poseedor, que
adems de la privacin obligada del bien deberan afrontar, en su caso, las
repercusiones tributarias derivadas de sta.
Por concluir se resuelve la cuestin de cul debe ser la fecha de los documentos
privados a considerar a efectos del devengo de Impuestos sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados. Una nueva contestaci&t seala
que:
A este respecto y cono se menciona en el mismo escrito, la doctrina
administrativa se ha venido inclinando de manera uniforme por considerar la fecha de

presentacin del documento privado, vlida exclusivamente a efectos de prescripcin,
de acuerdo con el contenido del Reglauento del Impuesto95, retrotrayndose a la

fecha del documento para configurar la deuda tributaria.
~ LEY DE ENJUICIAMIENTO CIXIL de 30/4/1992.
~ Contestacin de la Direccin General de Tributos de fecha 16 de noviembre de 1990.
~ REAL DECRETO 1629/1991 deS de noviembre en su artculo 67.
- 86 -
Ejemplos de esta manera de entender han sido las numerosas resoluciones de

los Tribunales Adnlinistrativos96.
Estas posiciones se manifiestan evidentemente, a salvo de que entre la fecha de

otorgamiento y la de presentacin se hubiese producido alguna de las circunstancias
a que se refiere el art. 1.227 del cdigo Civil.
La cuestin, sin embargo, no es pacfica, pues el propio Tribunal Supremo,

vino a sealar que la fecha frente a terceros debera serlo a todos los efectos, , ..y no
solamente a los favorables a una parte y desfavorables a la otra.. , abriendo de este
modo una nueva va jurisprudencial.
Lo que resulta evidente en cualquier caso, es que tras la promulgacin de la

mencionada Ley y en especial su Disposicin Adicional 4a, seguir manteniendo la
primera postura puede contribuir a abrir ulia importante va de fraude, pues tratando
de eludir su aplicacin, resultara mas rentable para los obligados al pago, el
afrontar las sanciones y los intereses de mora de la simulacin de un contrato privado
anterior a su entrada en vigor, que el sometimiento a la normativa actual.
La solucin al problema plantado no se puede hacer en trminos absolutos.
De una parte, no debe olvidarse que la Hacienda Pblica es un tercero respecto

de las partes y del propio contrato. Por ello y teniendo en cuenta que el impuesto se
16 Tanto Regionsles como el propio TRIBUNAL CENTRAL -10 dc noviambre de 1988, 8 de febrero de
1989 entre otras- H las que tambin se hn unido el TRIBUNAL SUPREMO que en su sentencia de 30
de septiembre de 1988, seala que es precisamente IH fecha de otorgemiento del documento privado
la que determina el nncimiento de In oblipaciirn tributaris.
Sentencin del TRIBUNAL SUPREMO de 18 de mayo <le 1989.
- 87 -
devenga para las transmisiones onerosas98 el da que se realice el acto a contrato

...
gravado..., cabra afirmar que afecha que se realiza el acto o contrato gravado, para
un tercero o interesado en el mismo es aquella en que evidentemente lo conozca -en
el caso planteado normalmente la fecha de su presentacin a efectos de liquidacin del
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados, siempre
salvando la concurrencia anterior del artculo 1 .227 del Cdigo Civil ya citado.
Por otra parte, tampoco puede olvidarse la postura administrativa

tradicionalmente mantenida y a la que inicialmente se ha hecho referencia.
Tratando de conciliar ambas posiciones, podra aceptarse la fecha del

documento privado como fecha de devengo a todos los efectos, incluida la de no
aplicar sanciones, la fecha en que la Administracin conozca el documento.
Esta solucin, especialmente en lo referente a la admisin de la acreditacin de

la fecha al margen de los casos tasados del art. 1.227 del Cdigo Civil, no es nueva,
y ha sido utilizada por la Administracin con anterioridad y especficamente con
relacin a este impuesto.
~ REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1993 de 24 de septiembre de 1993 en su artculo 49.1 y recogido

posteriormente en REAL DECRETO en el Decreto 828/1995 de 29 de mayo.
- 88 -
3.3 VALOR DEL BIEN SUJETO A LIMITACIONES LEGALES Y
Atendiendo a las condiciones urbansticas
Un caso particular es el de los terrenos sobre los que pesan limitaciones legales
de naturaleza jurdico privada, no tenidas en cuenta al valorar los terrenos. Segn la
Ley 39/1988 Reguladora de Haciendas Locales1m, para calcular el valor de los
terrenos se tienen en cuenta las circunstancias urbansticas que les afecten: se sigue,
pues, el criterio tradicional101, deca que para fijar unos tipos unitarios del valor
corriente en venta, se tendrn en cuenta en su caso, el aprovechamiento urbanstico
que segn su situacin corresponda a los terrenos sujetos a este impuesto; por lo que
las limitaciones de esta naturaleza influirn en el valor del suelo, pero no as otras
circunstancias jurdicas, como pueden ser existencia de arrendamientos sobre los
terrenos sujetos. Es innegable que estos arrendamientos -sobre todo si son
arrendamientos urbanos sonetidos a la legislacin especial- influyen notablemente en
el valor del inmueble, por lo que en una venta de viviendas o locales de negocio
arrendados la plusvala que se obtiene del terreno no se corresponde con el valor real
del mismo, habida cuenta de sus circunstancias urbansticas.
~ vid. Seminario de Valoraciones Administrativas de Bienes Inmuebles Urbanos y Comprobacin de

Valores. Escuela de Hacienda Pblica. M0 de Economa y Hacienda. 1989.
~ LEY 39/1988 de 28 de Diciembre. Reguladora de Haciendas Locales. ROE. n0 313 de 30/12.

REAL DECRETO 1020/1993 de 25 dejunio. B.O.E. del 22/09/93 por el que se aprueban las Normas
el valor Catastral de los Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana.
TEXTO RErUNDIDO DEL RGIMEN LOCAL de 18 de Abril de 1986, artculo 355.2 y

posteriormente por la LEY 8/1990, de 25 de julio sobre reforma del Rgimen Urbanstico y
valoraciones del Suelo y por el TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY sobre Rgimen del Suelo y
Ordenacin Urbana aprobado por el REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992 de 26 dejunio. B.O.E.
no 156 de 30/6/1992.
- 89 -
.
La legislacin anterior resolva el problema al menos en el caso ms extremo;

cuando la vivienda se adquira por el inquilino en virtud de los derechos de tanteo o
de retracto mediante capitalizacin de la renta. Sin embargo, en la actual Ley no se
ha solucionado en problema, pudindose derivar en consecuencia graves problemas al
principio de capacidad econmica gravndose plusvalas que legalmente no se pueden
gravar.
En los silpuestos de constitucin de transmisin de derechos reales de goce

limitativos del dominio, sobre terrenos, el valor de stos en el momento del devengo,
ser la parte del valor catastral de los mismos en dicho momento, que represente el
valor del derecho calculado con arreglo a las normas del Impuesto sobre
02
Transmisiones Patrinoniales respecto al Valor Catastral total del terreno
As, en estos casos, deber calcularse, en primer trmino, la parte que

representa el valor total del terreno, el valor del derecho real que se constituye o
transmite. Una vez conocida dicha proporcin, sta se aplica sobre el valor catastral
del terreno y la cantidad resultante ser la magnitud bsica sobre la que se ha de
aplicar el porcentaje correspondiente del cuadro contenido en la Leyt a fin de
determinar la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los
Terrenos de Naturaleza Urbana.
Tambin se prescinde de toda referencia a que haya sido el propio titular de los
terrenos quien con su esfuerzo inversor haya creado las circunstancias urbansticas que
se tienen en cuenta para valorar el terreno. La legislacin del impuesto, desde sus
orgenes hasta ahora, ha tenido la elogiable preocupacin de diferenciar la plusvala
0 313 del 30/12

102 * LEY 39/1988 de 29 de diciembre. Reguladora de las Haciendas Locales B.O.E. n
en su artculo 08.4.
- 90 -
de las mejoras rea]izadas por el propietario. Gravar como aumento de valor lo que no
es sino una aportacin o nejora del dueo de un autntico despropsito, contrario a
los principios de la justicia tributaria.
La reduccin de las mejoras y de las contribuciones especiales devengadas por

razn de terreno estaba prevista, aunque no bien regulada, en la legislacin
precedente. La aplicacin de estas normas caus problemas y lleg a los tribunales en
ms de una ocasin; quiz esta haya sido la causa de que, siguiendo la lnea
pragmtica ms de tina vez indicada, el legislador haya decidido prescindir de toda
mencin a estos conceptos. Sin embargo, los defectos de la legislacin anterior eran
fcilmente superables; basta con sustituir los complicados requisitos que se establecan
para deducir las contribuciones especiales y mejoras por una nica y sencilla
apreciacin; que el correspondiente increnento hubiese tenido en cuenta o no, en la
fijacin del valor final.
Por su parte la renta obtenida de valorarse en el supuesto de bienes arrendados

o subarrendados, el importe que por todos los conceptos se reciba del arrendatario o
subarrendatario, incltido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes

cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Aadido. Si el
propietario o titular del derecho real se reservase algn aprovechamiento, se
computarn tambin como ingresos las cantidades que correspondan al mismo, siempre
que dicho aprovechamiento no constituya en s msmo una actividad empresarial, en
cuyo caso se incluirn entre los ingresos de la citada actividad.
En base a la precisin anteriornente de que para valorar los bienes inmuebles

se tendrn en cuenta su aprovechamiento urbanstico, es imprescindible en este
apartado observar lo que dicen al respecto las normas urbansticas y en concreto el
- 91 -
Texto Refundido sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana03 y para ello
trazaremos un esquema general~ del sistema de valoraciones utilizando como hilo
conductor la sucesin de situaciones que recorre una parcela, inicialmente incluida en
el suelo urbanizable no programado, desde este momento hasta que, naturalmente
previa la aprobacin de los correspondientes Programas de Actuacin Urbanstica y
Plan Parcial, se concluye la edificacin sobre ella.
Suelo urbanizable no programado
Partimos, por tanto, de la consideracin de un terreno situado en el suelo

clasificado por el Plan General como urbanizable no programado. Segn dispone la
Ley*, la valoracin de este terreno ha de hacerse con arreglo al valor inicial. La
determinacin de que el suelo urbanizable no programado se tasar con arreglo al
valor inicial05 que, en este punto, como en tantos otros, como se sabe se separar
abiertamente de su antecesora de 1976106 dispona claramente que se tasarn con
arreglo al valor urbanstico los terrenos clasificados como suelo (...) urbanizable en
todas sus categoras; de forma que, en el rgimen anterior el suelo urbanizable no
programado, se tasaba de acuerdo con el valor urbanstico, mientras que hoy lo hace
con arreglo al valor inicial.
03 * TEXTO REFUNDIDO de la LEY sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por
el REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992 de 26 de junio B.O.E. n0 156 de 30/6/1992.
04 vid. de Revista Catastro n0 17. Julio 1993. Pag. 42 a 46.
105 LEY de Retbrma del Rgimen Urbanstico y Valoraciones del Suelo de 25 dejulio de 1990. Derogada
por el REAL DECRETO 1/1992 de 26/6 B.O.E. n0 156 de 30/6/1992.
~ LEY sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, de 9 de abril de 1976 en su artculo 108.
Modificada por la LEY 8/1990 de 25 de julio sobre Reforma del Rgimen Urbanstico y Valoraciones
del Suelo y posteriormente por el TEXTO REFUNDIDO de la LEY sobre Rgimen del Suelo y
Ordenacin Urbana aprobado por REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992 de 26 de junio. B.O.E.
n0 156 de 30/6/1992.
- 92 -
:
La aprobacin del instrumento de planeamiento ms especifico, en nuestro

ejemplo el Plan Parcial, deternina la adquisicin del derecho a y agrega
al valor inicial del terreno el 50% del coste estimado de su urbanizacin (artculo
51.1). La regla es sencilla, pero conviene hacer una precisin. Podra pensarse que
cuanto mayor fuera el grado de urbanizacin efectiva del terreno -por ejemplo, en
ejecucin de una Plan anterior- menor ser el contenido econmico que agrega la
adquisicin del derecho a urbanizar, porque a lo que el artculo 51 .1 se refiere es al
50% del coste de la urbanizacin pendiente de realizacin. Pues bien, hay que aclarar
que siempre que las obras de urbanizacin se hubieran realizado en ejecucin de un
planeamiento anterior, se computan en su totalidad, y no slo en el expresado
porcentaje, y ello tanto en virtud de apartado 3 del mismo artculo 24.1, preceptos que
establecen la total indemnizacin de los gastos realizados en ejecucin del
planeamiento (en este caso, de un planeamiento anterior) en caso de expropiacin.
Las obras de urbanizacin que, evidentemente, no contribuyen a Incrementar

el valor del terreno son las realizadas al margen o en contradiccin con el
planteamiento vigente al tiempo de su realizacin; antes al contrario, estas s pueden
jugar en sentido opuesto, ya que si son tiles para la ejecucin del nuevo
planeamiento, reducirn la urbanizacin precisa y, con ello, el concepto al que alude
el artculo 51.1 (50% de la pendiente%.
~ TEXTO REFUNDIDO de la LEY sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por el
REAL DECRETO LEGISLATIVO l/l992 de 26 de junio B.O.E. n0 156 de 30/6/1992.
110 Vid. MERELO ABELA, Jos Manuel. La Retbrma del Rgimen Urbanstico y valoraciones del
Suelo. Cuadernos de Gestin Local. Madrid. 1991. Pag. 121.
94 -
Derecho al aprovechamiento urbanstico
Una vez se han cumplido con los deberes de cesin, equidistribucin y

urbanizacin, lo que en nuestro ejemplo, en el que tratamos de suelo urbanizable,
sienpre se llevar a cabo a travs de la reparcelacin o la compensacin, se adquiere
derecho al aprovechamiento urbanstico artculo 26~~. La valoracin del terreno se
obtiene entonces por aplicacin al aprovechamiento patrimonializado el valor bsico
de repercusin del polgono, corregido en funcin de su situacin concreta dentro del
mismo artculo 53.1.
Ntese, en primer lugar, que ese aprovechamiento sobre el que ha de aplicarse

el valor bsico de repercusin rara vez coincidir con el que la Ley define, en
abstracto, como aprovechamiento patrimonializable o susceptible de apropiacin por
el propietario: el 85% del aprovechamiento tipo del rea de reparto en que se
encuentre el terreno, referido a su superficie. En efecto, una vez que se han llevado
a cabo las operaciones propias de la reparcelacin o la compensacin y se ha
urbanizado, el aprovechamiento patrimonializado por cada propietario, sobre el que
hay que aplicar el valor bsico de repercusin, es el que realmente corresponda a la
finca que a cada uno le haya sido adjudicada en la reparcelacin o en la
compensacin, que slo por casualidad coincidir con el 85% del aprovechamiento
tipo. Como se sabe, las diferencias entre este ltino aprovechaniento y el asignado
a la fincas resultantes se resuelven a travs de la correspondiente compensacin
econmica.
TEXTO REFUNDIDO de la LEY sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por el
REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992 de 26 de lunio ROE. n0 156 de 30/6/1992.
- 95 -
:
Hay que referirse, en segundo lugar, brevemente al valor bsico por cuanto no
pondera la localizacin dentro del polgono. Esta ponderacin, segn la vigente
normativa catastral, se produce por la aplicacin posterior de coeficientes correctores
definidos en esa normativa. Y se denomina de repercusin porque ese valor expresa
lo que del precio final de cada metro cuadrado construido corresponde exclusivamente
al suelo. El artculo 71.1 de la Ley de 1990, lo calificaba tambin como unitario
(valor bsico unitario de repercusin)12, para resaltar la idea de que se refiere al
valor atribuible al suelo, en cada metro construido de edificacin, pero calificativo
unitario ha desaparecido sin ms transcendencia qte la meramente terminolgica.
El valor bsico de repercusin que la Administracin tributaria ha de

proporcionar para cada polgono fiscal estar referido nicamente al metro cuadrado
construible de uso y tipologa caractersticos articulo 98.1. Si se trata de valorar un
terreno en el que el aprovechamiento no sea de ese uso y tipologa, lo que, como es
evidente, suceder muy frecuentemente, no hay ms que expresarlo en el uso y
tipologa caractersticos, multiplicndolo por su coeficiente de ponderacin relativa.
Como es sabido, estos coeficientes de ponderacin relativa permiten relacionar todos
los usos con el caracterstico o predominante y, de esta forma, todos los usos entre s
(vid, artculo 96.3 y 973I13)
1)2 LEY de Retbrma del Rgimen Urbanstico y Valoraciones del Suelo de 25 de julio de 1990. Derogada
por el REAL DECRETO 1/1992 de 26/6 B.O.E. n0 156 de 30/6/1992.
113 TEXTO REFUNDIDO de la LEY sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por el
REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992 de 26 de junio ROE. n0 156 de 30/6/1992.
96 -
Derecho a edificar
Una vez se ha obtenido la licencia de edificacin, el propietario incorpora al

terreno el derecho a edificar (artculo 33j114~ En ese momento los terrenos se
tasarn aadiendo al valor urbanstico del aprovechamiento autorizado por la licencia,
el 25% del coste de ejecucin del proyecto para el que se obtuvo la misma y la
totalidad de los gastos que, justificadamente, estn motivados por la edificacin
proyectada o iniciada artculo 55. Otra vez aqu, hay que decir que el aprovechamiento
que se valora, rara vez coincidir con ese 85% del aprovechamiento tipo que
constituye la medida del aprovechamiento patrimonializable por cada propietario. Ni
siquiera tiene porque coincidir con el aprovechamiento asignado por las
determinaciones del Plan a la finca que fue adjudicada en la reparcelacin o en la
compensacin, si el propietario no quiere agotarlo por entero en la edificacin
proyectada. Cono con toda claridad establece este precepto, el aprovechamiento que
se tiene en cuenta para valorar el terreno es el autorizado por la licencia. La
monetarizacin de ese aprovechamiento se lleva a cabo aplicando al mismo el valor
bsico de repercusin, segn se ha explicado anteriorniente.
Derecho a la edificacin
El derecho a la edificacin se adquiere por la conclusin de las obras en los

plazos fijados por la licencia articulo 37.11 En ese momento la valoracin de los
terrenos diferenciar el valor del suelo y el de la edificacin. El valor del suelo en el
momento de concluirse la edificacin ser el correspondiente al aprovechamiento
urbanstico que efectivamente se hubiera materializado sobre el mismo, sin adiccin
~ * REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1993 de 24 de septiembre de 1993 en su artculo 49.1 y

recogido posteriormente en REAL DECRETO en el Decreto 828/1995 de 29 de mayo.
- 97 -
:
ni deduccin alguna. El valor de la edificacin se determinar en funcin de su coste

de repercusin, corregido en atencin a la antigUedad, estado de conservacin y
conformidad o no con la ordenacin en vigor (artculo 56 Ley 1992).
Debe destacarse el inciso que este artculo ha aadido sobre la redaccin
original del artculo 83.2~, del que procede aquel proyecto de la Ley de 92. En
efecto el artculo 56.2116 aclara que la valoracin del terreno atendiendo a la
totalidad del aprovechamiento urbanstico que efectivamente se hubiera materializado
sobre el mismo proceder nicamenteen el momento de concluirse la edificacin,
especificacin sta que no se contena en el artculo 83.2 Ley de 90, y que, en
realidad, no supone otra cosa que llevar a sus ltimas consecuencias las soluciones que
se derivan de las reglas generales que rigen el sistema de valoracin. Se trata de
destacar con ese aadido que el aprovechamiento que estrictamente corresponde al
suelo es el 85% del tipo de rea de reparto. Si, por permitirlo las determinaciones del
planeamiento, se ha materializado un aprovechamiento superior, ese exceso, en
realidad, slo puede valorarse en la medida en que se contenga en la edificacin
existente. De hecho, cuando la edificacin sea sustituida, como se sabe, por mucho
que se hubiera materializado en la edificacin anterior, volver a entrar en juego la
medida del 85% del aprovechamiento tipo y el propietario habr de adquirir
onerosamente -mediante transferencia o compra de aprovechamientos a la
Administracin- lo que exceda de esa medida artculo 99.lh y eso suceder todas las
veces que se proceda a sustituir la edificacin en ese terreno determinado, lo que,
precisamente, pone de manifiesto qte lo que estrictamente corresponde al suelo, a la
hora de valorarlo, es el valor del 85% del aprovechamiento tipo, y que el exceso del
5 LEY de Reforma del Rgimen Urbanstico y valoraciones del suelo de 25 de julio de 1990. Derogada
0 156 de 30/06/1992.
por el REAL DECRETO 171992 de 26/6. B.O.E. n
el REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992 de 26 de junio B.O.E. n0 156 de 30/6/1992.
- 98 -
aprovechamiento materializado slo puede incrementar el valor del terreno segn su

modo de estar en la edificacin existente. La regla se expresa de modo parecido en
la Disposicin Transitoria Quinta117 y mucho ms claramente en uno de los
borradores del texto definitivamente aprobado, del que trae causa la nueva redaccin
del artculo 56:
El valor del suelo en el momento de concluirse la edficacin ser el

correspondiente al aprovechamiento urbanstico que efectivamente se
hubiera materializado sobre el mismo, sin adicin o deduccin alguna.
Este valor, a partir de dicho momento, se reducirn la proporcin que
resulte del tiempo de vida til de la edjficacin, ya transcurrido. En todo
caso como valor mnimo del suelo se entender el resultante de la
aplicacin dei 85% del aprovechamiento tipo correspondiente, al tiempo
de va/oracin .
En conclusin, si el aprovechamiento materializado sobre la parcela es superior

al 85% del aprovechamiento tipo referido a la superficie, la totalidad del
aprovechamiento materializado slo se tendr en cuenta para valorar el suelo, en el
momento de concluirse la edificacin. Posteriormente ese valor se reducir en funcin
de vida til de la edificacin, si bien la valoracin mnima que siempre habr que dar
al suelo es la que corresponde al 85% del aprovechamiento tipo referido a su
superficie.
~ TEXTO REFUNDIDO de la LEY sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por el
REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992 de 26 de lunio B.O.E. n0 156 de 30/6/1992.
- 99 -
Valoracin en los supuesto de incumplimiento
Si en alguno de los estadios anteriores el propietario incumple los deberes que
condicionan la adquisicin de la facultad siguiente, su terreno se ver sometido a la

expropiacin o a la venta forzosa por incumplimiento de la funcin social de la pro-
piedad, aplicndose unas reglas especiales de valoracin.
Adquirido el derecho a urbanizar, si el propietario incumple el deber de ceder,

equidistribuir y urbanizar en los plazos fijados por la Ley o por el planeamiento, su
terreno se expropiar por el valor inicial articulo 52.a118 ms el valor de las obras
realizadas. Si adquirido el derecho al aprovechaniento urbanstico, no se solicita
licencia de edificacin en el plazo fijado en el planeamiento o legislacin urbanstica
aplicable, la parcela se expropiar o se someter a la venta forzosa, indemnizandole
slo por el valor del 50% aprovechamiento patrimonializado (el correspondiente a la
parcela adjudicada en la reparcelacin o conpensacin) articulo 301 Adquirido el
derecho a edificar, si se incumplen los plazos fijados para la edificacin en la licencia,
la Administracin expropiar los correspondientes terrenos con las obras ya ejecutadas
o acordar su venta forzosa, valorndose aquellos conforme al 50% del
aprovechamiento urbanstico para el que se obtuvo la licencia y stas por su coste de
ejecucin artculo 36.2.
[8 * TEXTO REFUNDIDO de la LEY sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por
el REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992 de 26 de junio E.O.E. n0 156 de 30/6/1992.
- 100 -
.
Valor de Expropiacin Justiprecio
En los supuestos de expropiacin forzosas, la Ley 39/1988, prescinde

absolutamente del valor catastral, de suerte tal que el valor del terreno en el momento
del devengo ser la parte del justiprecio que corresponda a dicho terreno.
Cuando hablamos de expropiacin de terrenos, nos referimos a aquellos que van

a ser destinados a sistemas generales, tanto en suelo urbano como urbanizable, o las
dotaciones pblicas de carcter local excluidas de las unidades de ejecucin en suelo
urbano, as como a aquellos que, en una u otra clase de suelo, se encuentran dentro
de una unidad de ejecucin en la que se ha decidido actuar por el sistema de
expropacion.
No sera justo que en el justiprecio debido a estos propietarios, que no

despliegan actividad alguna en el proceso urbanizador y edificatorio (son meros sujetos
pasivos), no se valorar algn contenido urbanstico. Ello pugnara con el principio
de justo reparto de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, que al menos
debe jugar entre terrenos incluidos en la misma clase de suelo. Ello pugnara, tambin
con la consideracin de que estos propietarios, al fin y al cabo, no han sido libres para
decidir si se incorporan o no la urbanizacin y a la edificacin. Han sido excluidos de
las mismas inperativamente.
Pero, tampoco sera justo, que estos propietarios recibieran en el justiprecio la

totalidad del valor del aprovechamiento susceptible de adquisicin (el 85% del tipo)
en el rgimen general. Tengase en cuenta que estos propietarios, a diferencia del
resto, al limitarse a ser sujetos pasivos de una expropiacin, no tendrn que soportar
carga alguna ni de urbanizacin, ni de gestin, ni sujecin a la programacin del
- 101 -
.
planeamiento, con la espada de Damocles de las posibles medidas administrativas de

reaccin ante el incumplimiento en los plazos fijados de los deberes inherentes a cada
fase del proceso.
Estas consideraciones explican las reglas de valoracin contenidas en la Ley del

Rgimen del Suelo y Valoraciones Inmobiliarias de l992~.
En el suelo urbano, el justiprecio correspondiente a la expropiacin de terrenos

para destinarlos a sistema general, o a dotacin pblica de carcter local excluida de
la delimitacin de unidades de ejecucin, o de los terrenos incluidos en una unidad de
ejecucin en la que se vayan a actuar por expropiacin, ha de valorar el 75% del
aprovechamiento tipo de rea de reparto correspondiente referido a la superficie que
haya de expropiarse (artculo 59 Ley del Rgimen Urbanstico del Suelo y
Valoraciones Urbanas)*.
Como se sabe, en el suelo urbano, salvo que la legislacin autonmica disponga

lo contrario, los sistemas generales quedan excluidos de la delimitacin de reas de
reparto:qu aprovechamiento tipo podr aplicarse entonces? A esa cuestin responde
el apartado 3 del mencionado articulo 59: si slo se hubiera delimitado un rea reparto
en el suelo urbano, la valoracin se hara aplicando al terreno el 75% de ese
aprovechamiento tipo; si se hubiera delimitado varias reas se obtiene un
aprovechamiento tipo promedio, ad casum, que ser el promedio de los
aprovechamiento tipo de las reas. debidamente ponderados en funcin de su
superficie respectiva y referido al uso y tipologa residencial predominante en todo el
suelo urbano.
0 156 de 30/6/1992.
el REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992 de 26 de lunio B.O.E. n
- 102 -
La valoracin, a efectos expropiatorios, de los terrenos destinados a sistemas
generales, o incluidos en unidades de ejecucin en las que haya de actuar por

expropiacin, en suelo urbanizable programado, ser el resultado de referir a su
superficie el 50% del aprovechamiento tipo del rea respectiva.
Valor de Bienes Afectos a Actividades Profesionales y Empresariales?20
Se computarn por el valor que resulte de su contabilidad, por diferencia entre
el valor real y el pasivo exigible, siempre que aquella se ajuste a lo dispuesto en el

Cdigo de Comercio. No obstante los bienes inmuebles afectos a actividades empresa-
riales o profesionales, se valorarn en todo caso a lo previsto anteriormente, salvo que
formen parte del activo circulante y el objeto de aqullas consista exclusivamente el

desarrollo de actividades empresariales de constrtccin o promocin inmobiliaria.
Valoracion
Los bienes comprendidos en el inmovilizado material (donde lgicamente

incluimos los bienes inmuebles) deben valorarse al precio de adquisicin o al coste de
produccin. Cuando se trate de bienes adquiridos a ttulo gratuito, se considerar
como precio de adquisicin el valor normal de mercado de los mismos en el momento
de la adquisicin.
~ Vid. Sotero Amador Femndez y Francisco Esteo SAnchez. Contabilidad Financiera, casos prcticos
sobre principios de valoracin. Centro de Estudios Financieros. Madrid. 1993. Debiendo tener en
cuenta la Ley 43/1995, de 27/12 B.O.E. 28/12/1995, donde se aprueba la LEY del Impuesto sobre
Sociedades.
- 103 -
:
Se incorporarn al valor del inmovilizado correspondiente el importe de las

nversiones adicionales o complementaras que se realicen, valorndose stas de
acuerdo con los criterios establecidos en el prrafo anterior.
Precio de Adquisicin
El precio de adquisicin incluye, adems del importe facturado por el vendedor,

todos los gastos adicionales que se produzcan hasta su puesta en funcionamiento:
gastos de explanacin, derribo, etc.
Se permite la inclusin de los gastos financieros en el precio de adquisicin,

siempre que tales gastos se hayan devengado antes de la puesta en condiciones de
funcionamiento del activo y hayan sido girados por el proveedor, o correspondan a
prstamo u otro tipo de financiacin ajena, destinadas a financiar la adquisicin.
Los impuestos indirectos que gravan los elcnentos del inmovilizado material
slo se incluirn en el precio de adquisicin cuando no sean recuperables directamente
de la Hacienda Pblica.
Coste de Produccion
El coste de produccin de los bienes fabricados o construidos por la empresa

se obtiene aadiendo al precio de adquisicin de las materias primas y otras materias
consumibles, los dems costes directamente imputables a dichos bienes. Deber
aadirse la parte que razonablemente corresponda a los costes indirectos imputables
a los bienes de que se trata, en la medida en que tales costes correspondan al perodo
de fabricacin o construccon.
- 104 -
:
Se permite la inclusin de los gastos financieros en el coste de produccin,

siempre que tales gastos se hayan devengado antes de la puesta en condiciones de
funcionamiento del activo y hayan sido girados por el proveedor, o correspondan a
prstamo u otro tipo de financiacin ajena, destinada a financiar la fabricacin o la
construccion.
Valor Venal
El valor venal de un bien es el precio que presume estar dispuesto a pagar un

adquirente eventual teniendo en cuenta el estado y el lugar en el que se encuentre
dicho bien.
Correcciones de valor de inmovilizado material
En todos los casos se deducirn las amortizaciones practicadas, las cuales

habrn de establecerse sistemticamente en funcin de vida til de los bienes,
atendiendo a la depreciacin que nornalmente sufran por su funcionamiento, uso y
disfrute, sin perjuicio de considerar tambin la obsolescencia que pudiera afectarlos.
Debern efectuarse las correcciones valorativas necesarias, con el fin de atribuir
a cada elemento del inmovilizado material el inferior valor de mercado que le

corresponda al cierre de cada ejercicio, siempre que el valor contable del inmovilizado
no sea recuperable por la generacin de ingresos suficientes para cubrir todos los
costes y gastos, incluida la amortizacin.
Por la depreciacin duradera que no se considere definitiva, se deber dotar una

provisin; esta provisin se deducir igualmente a efectos de establecer la valoracin
- 105 -
:
del bien de que se trate; en este caso no se mantendr la valoracin inferior, si las
causas que motivaron la correccin de valor hubiesen dejado de existir.
Cuando la depreciacin de los bienes sea irreversible y distinta de la

amortizacin sistemtica, se contabilizar directamente la prdida y la disminucin del
valor del bien correspondiente.
El importe de las revalorizaciones contables no se integrarn en la base

imponible, exceeptundo cuando se lleven a cabo, en virtud de las normas legales o
reglamentarias que obliguen a incluir su inporte en el resultado contable.
Normas de valoracin
A) Solares sin edificar. Se incluirn en su precio de adquisicin los gastos de

acondicionamiento, como cierres, movimiento de tierras, obras de saneamiento
y drenaje, as como los de derribo de construcciones cuando sea necesario para
poder efectuar obras de nueva planta; y tambin los gastos de inspeccin y
levantaniento de planos, cuando se efecten con carcter previo a su
adquisicin.
B) Construcciones. Formarn parte de su precio de adquisicin o coste de

produccin, adems de todas aquellas instalaciones y elementos que tengan
carcter de permanencia, las tasas inherentes a la construccin y los honorarios
facultativos de proyecto y direccin de obra. Deber figurar por separado el
valor del terreno, de los edificios y otras construcciones.
- 106 -
:
Lo anteriormente comentado nos es vlido para la tenencia de bienes inmuebles

de una sociedad.
3.4 OTROS TIPOS DE BIENES:
3.4.1 Valor del Bien en Construccin.
Cuando los bienes inmuebles estn en fase de construccin, se estimara como

valor patrinonial las cantidades que efectivamente se hubieran invertido en dicha
construccin hasta la fecha del devengo del Impuesto, adens del correspondiente
valor patrimonial del solar. En caso de propiedad horizontal, la parte proporcional en
el valor del solar se determinar segn el porcentaje fijado en el titulo.
Aprovechamos este apartado, para incluir la valoracin del derecho a elevar una
o ms plantas o realizar una construccin bajo suelo.
Para calcular el valor del terreno en el momento del devengo del impuesto en
los caso de constitucin o transmisin del derecho a elevar una o ms plantas sobre
un edificio o terreno, Ley 39/1.98821, establece dos reglas: una de aplicacin
directa y otra de aplicacin supletoria.
a) Regla de aplicacin directa: En los supuestos de referencia, el valor del
terreno en el momento del devengo ser la parte del valor catastral del mismo
en dicho momento, que represente, respecto del valor catastral total el mdulo
de proporcionalidad fijado en la escritura de constitucin del derecho a elevar.
121 LEY 39/1988 de 29 de diciembre. Reguladora de las Haciendas Locales. E.O.E. n0 313 de 30/12 en
su artculo 108.4.
- 107 -
As, una vez conocida dicha proporcin sta se aplica sobre el valor catastral
del terreno, y, sobre la parte que resulte, se aplica el porcentaje obtenido a
partir del cuadro tantas veces reseado.
b) Regla de aplicacin supletoria: Cuando en la escritura de constitucin no se

hubiere fijado mdulo de proporcionalidad, la proporcin a aplicar ser la
resultante de comparar la superficie o volumen de la planta a elevar con
superficie o volumen total de la edificacin, una vez construida aquella.
- 108 -
3.4.2 El Valor en la Normativa Iipotecaria.22
Valor hipotecario es el valor de un bien inmueble que constituir la garanta

para el cumplimiento de la obligacin contrada o devolucin del prstamo otorgado
por la entidad crediticia. A sta le interesa conocer el valor en venta del inmueble que
se hipoteca, es decir la cuanta que, segn la situacin del mercado en aquel momento,
podra obtenerse por la venta de la finca, en caso de incumplimiento de la obligacin,
con el fin de reintegrarse del capital prestado, de los intereses vencidos y no cobrados
y del importe de las costas y diligencias judiciales causados por la ejecucin de los
bienes hipotecarios.
Las entidades crediticias podrn disponer de su propio servicio de tasacin,

recayendo sobre ellas mismas la responsabilidad de las valoraciones o bien, utilizar
entidades especializadas que en forma de sociedad annima deban inscribirse en el
Registro Oficial del Ministerio de Economa. En este ltimo caso son requisitos
indispensables disponer de un capital mnimo de 25 millones de pesetas y contar como

mnimo con 25 profesionales en plantilla o contratados por Sociedad de Tasacin.
Basndose en la prudencia valorativa como criterio a tener en cuenta en

cualquier valoracin, la Ley del Mercado Hipotecario* establece como valor de
tasacin el menor de los calculados para cada inmueble (reposicin, realizacin,
capitalizacin o mximo legal). Tambin determina qtienes pueden realizar dichas
tasaciones y el perodo de validez de toda valoracin, fijado en seis meses.
[22 * ORDEN de 30 de noviembre de 1994 sobre Normas de Valoracin de Bienes Inmuebles para
determinadas Entidades Financieras.
- 109 -
El valor de tasacin obtenido servir de base para establecer la cuanta mxima

de prstano a conceder, de acuerdo con la normativa de cada entidad crediticia. Est
cuanta se calcula aplicando determinado porcentaje sobre el valor del inmueble, que
suele oscilar entre el 50% y 80%, en funcin de la finalidad del prstamo, de la
naturaleza del inmueble, del riesgo de la operacin y de la situacin del mercado.
Concretamente la ley de regulacin del Mercado Hipotecario establece como cuanta
mxima de los prstamos el 70% del valor de tasacin, excepto para la construccin
o adquisicin de viviendas en que se aplica el 80%.
Existen123 cuatro mtodos de valoracin, que se denominan:
- Mtodo del Coste.

- Mtodo de Comparacin.
- Mtodo de Capitalizacin.
- Mtodo Residual.
- Mtodo de Coste (reemplazamiento-reposicin); permite calcular el coste de

reemplazamiento-reposicin bruto o neto de toda clase de edificios y elementos
de edificios, en proyecto, en construccin o rehabilitacin, o terminados,
incluso para la hiptesis de terminacin del edificio.
As, en lo referente a valoracin de edificios terminados, en construccin o

rehabilitacin destinados a viviendas y oficinas establece que: Se define como
tal, el valor que tiene que alcanzar en el mercado una vez construido, de acuer-
do con el proyecto analizado, el inmueble libre de contratos de arrendamiento
~ ORDEN de 30 de noviembre de 1994 sobre Normas de Valoracin de Bienes Inmuebles para

-110-
o de cualquier carga financiera que grave la propiedad pero considerndose

servidumbre o afecciones que lo disminuyan.
A su vez existen dos tipos de Mtodos de Coste, atendiendo al Anexo 2

apartado 1 de la Orden de 30 de noviembre de 1994124:
a) Coste de reemplazamiento-reposicin bruto
Que se determinar sumando al valor de mercado del terreno en el que esta

edificado, el de cada uno de los gastos necesarios para edificar, en dicha fecha,
un inmueble de las mismas caractersticas (capacidad, uso, calidad,etc), pero
en el que se utilice tecnologa y materiales de construccin actuales.
En el caso de inmuebles en rehabilitacin, el valor de mercado del terreno se

sustituira por el valor de mercado previo al inicio de las obras de la edificacin
a rehabilitar.
Entre los gastos necesarios se incluirn:
a) Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalizacin de

la adquisicin del terreno, o del edificio a rehabilitar, y, en su caso, para la
declaracin de obra nueva del inmueble.
b) Honorarios tcnicos por proyecto y direccin de las obras.
24 ORDEN de 30 de noviembre de 1994 sobre Normas de valoracin de Bienes Inmuebles para

111
.
c) Costes de licencias y tasas de la construccion.
d) Coste de la construccin por contrata, considerndose cono tal, la suma de

los costes de ejecucin material de la obra, sus gastos generales, en su caso,
y el beneficio industrial del constructor.No se incluirn en dicho coste el de los
elementos no esenciales de la edificacin que sean fcilmente desmontables.
En el caso de edificios de carcter histrico o artstico se tendrn en cuenta,

adems, el valor particular de los elenentos de la edificacin que le confiere
ese carcter.
e) Gastos de administracin del promotor. No se consideraran como gastos

necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros
o de comercializacin.
En los innuebles en construccin o rehabilitacin se atender a la situacin de

la obra ejecutada en la fecha de la valoracin, sin incluir acopios ni mobiliario.
Cuando nos refiramos a inmuebles en proyecto, en construccin o en

rehabilitacin, para la hiptesis de edificio terminado, los precios de las
unidades de obra existentes en el momento de la tasacin podrn corregirse, en
su caso, con la tendencia del mercado para el plazo previsto de terminacin de
la obra, sin superar el incremento del ndice de precios al consumo previsto
oficialmente para el ao en curso.
-112-
b) Coste de reemplazamiento-reposicin neto
Es aplicable exclusivamente a los edificios o a los elementos de un edificio,

terminados. Su deterninacin se realizar deduciendo del coste de
reemplazamiento-reposicin bruto (CRE) la depreciacin fsica y funcional de
la edificacion.
La depreciacin fsica de la edificacin se calculara por alguno de los dos

siguientes procedimientos:
a) Aplicando al CRE, excluido el valor de mercado del terreno, la tcnica de

amortizacin lineal segn la antigUedad de la edificacin y su vida til total. Se
multiplicara la parte citada del CER por el cociente que resulte de dividir la
antigUedad del inmueble entre la vida til total.
b) Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual

en uno nuevo de similares caractersticas.
Existen como hemos comentado otros tres mtodos de valoracin segn la

legislacin hipotecara, pero a pesar de su suma importancia en lo relativo a
est legislacin no tiene especial influencia en el tena de nuestra tesis por lo
que me limito a definirlas y renitir al Anexo 2 de la orden citada de 1994115.
25 ORDEN de 30 de noviembre de 1994 sobre Normas de Valoracin de Bienes Inmuebles para

- 113-
.
- Mtodo de comparacin se2n mercado, que esta basado en el principio de

sustitucin y permite determinar el valor de mercado de toda clase de
inmuebles.
- Mtodo de Capitalizacin. Estn basados en el principio de anticipacin y son

aplicables a toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas. El valor
vendr determinado por el valor presente de todas las rentas netas futuras impu-
tables al inmueble.
- Mtodo Residual. Est basado en los principios del valor residual y del mayor
y mejor uso. Su aplicacin permite determinar el valor de mercado de un
terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar como el precio ms probable
que, en el momento de su tasacin pagara por l un promotor inmobiliario de
tipo medio, que lo comprara y aprovechara su mejor y mayor uso.
3.5 CONCLUSIONES.
No existe unificacin legal de valores al referirnos a los bienes inmuebles,

puesto que ante la diversidad de normativa existente, los resultados pueden ser
diferentes segn la finalidad a la que estn destinados.
La Administracin tiene la facultad de comprobar los valores dados y en

caso de disconformidad motivada emprender las acciones legales precisas.
- 114 -
4. EL SISTEMA TRIBUTARIO ESPANOL ANTE LAS VALORACIONES

INMOBILIARIAS
En el ordenamiento tributario espaol, el valor de los bienes inmuebles se toma

en consideracin para determinar, directa o indirectamente, la base imponible en la
mayora de las figuras del sistema tributario.
Los criterios legales de valoracin fiscal de los inmuebles constituyen, pues, el

elemento central para la determinacin de la base imponible y. con ello, de la deuda
tributaria que deben soportar los contribuyentes26. No parece necesario destacar la
importancia que tienen los criterios normativos de valoracin en Derecho Tributario,
pues, de no existir, no podran mediar los hechos imponibles para obtener las corres-
pondientes bases imponibles y a partir de las cuales determinar la prestacin tributaria.
La primera cuestin que ha de exponerse se refiere a si en nuestro pas existe
un slo valor fiscal de los inmuebles con efectos para todos los impuestos o, por el
contrario, se dan una pluralidad de valores fiscales en funcin de cada uno de los
distintos tributos; y, la segunda cuestin se refiere a si existe una ley general de
valoracin que recoja todos o la mayora de criterios de valoracin. La respuesta a
esas dos cuestiones es bien clara. En Espaa no existe una ley que regule expresa y
unificadamente un valor fiscal unitario de los inmuebles, con efectos para la totalidad
o la mayora de las figuras impositivas, sino que es la normativa de cada impuesto la
que establece las reglas de valoracin propias, para medir el valor del impuesto
correspondiente.
~ Vid. Revista Espaola de Derecho Financiero n0 72. Pgina 447-48. Civitas. 1991.
- 115-
.
Si bien es cierto que, corno se ver, el valor fiscal del inmueble determinando
para algunos tributos circula hacia otros, no puede afirmarse que se d una
coordinacin coherente y sistemtica entre todos ellos. Tampoco existe valor fiscal
nico con efecto para todos los impuestos ni una ley de valoracin que recoja
sistemticamente este grupo de normas. De modo que puede afirmarse que no hay un
solo valor fiscal de los inmuebles, sino varios; no hay un solo criterio legal de
valoracin de los inmuebles, sino varios, y no hay un texto nico de normas de
valoracin, sino varios.
Todo tipo de valoraciones de bienes inmuebles tiene su reflejo particular en el

sistema impositivo, y estos sern diferentes segn la aplicacin que vaya a tener al
bien inmueble, o sea titularidad, transmisin e incluso realizacin de la misma
construccin. Por supuesto, que segn un destino u otro estarn sujetos a diferentes
tributos, hecho que vernos a continuacin.
4.1 VALORACIN DE LA TITULARIDAD DE BIENES INMUEBLES

SEGN EL TRIBUTO AL QUE ESTN ACOGIDOS.
Al referirnos a la mera titularidad de bienes inmuebles en el patrimonio nos

surgen inmediatamente la influencia dc tres impuestos a considerar, como son,
IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES, IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO
E IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FSICAS.
-116-
4.1.1 Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Es un tributo cuyo hecho imponible afecta a la propiedad de los bienes inmue-

bles de naturaleza rstica y urbana, sitos en el respectivo trmino municipal, o por la
titularidad de un derecho real de usufructo o de superficie, o de la de una concesin
administrativa sobre dichos bienes, o sobre los servicios pblicos a los que estn
afectos, y grava el valor de los referidos inmuebles.
Se trata, pues, de una relacin cerrada de situaciones jurdicas, de suerte tal,

que ninguna otra relacin jurdica con los bienes inmuebles puede considerarse como
supuesto integrador del hecho imponible del impuesto.
Como se puede observar, nos habla de inmuebles de naturaleza rstica y de

naturaleza urbana127. Idntica situacin podemos citar al hablar de la base imponible
del impuesto12X Para la determinacin de la base imponible se tomar como valor
de los bienes el Valor Catastral de los mismos, que se fijar tomando corno referencia
129
el valor del mercado de aqullos, sin que, en ningn caso pueda exceder de ste
4.1.2 Impuesto sobre el Patrimonio.
Con la aparicin de la Ley 19/1991130, de 6 de junio, se pretendi potenciar

la funcin redistributiva del mismo, potenciacin que tiene su mximo exponente en
127 Vid. Apartado 1.1.1-2 P=gnasII - 15 de esta tesis.
~ LEY 39/1988 de 28 de diciembre. Reguladora de Haciendas Locales. B.O.E. no 313 de 30/12, en su

artculo 66.2. Desarrollado por la Orden 15-1-1993.
29 Vid. Apartado 3.2. Pgina 49 de esta tesis.
~ LEY 19/1991, de 6 de junio del Impuesto sobre el Patrimonio. BOl. de 7/6/1991.
- 117-
la valoracin de los bienes y derechos que configuran el patrimonio de una persona

fsica. En este sentido y aunque se mantiene el valor de nercado como criterio
residual, acudindose a valoraciones administrativas, sin embargo se aproximan las
valoraciones a los precios de mercado en elementos patrimoniales significativos, como
sin ninguna duda son los bienes inmuebles. La Ley 19/1991 de 6 de junio131, dice
textualmente:
Los bienes de naturaleza urbana o rstica se computarn de acuerdo a las

siguientes reglas:
1) Por el mayor valor de los tres siguientes: El Valor Catastral, el Comprobado

por la Administracin a efectos de otros tributos o el precio, Contraprestacin o
Valor de Adquisicin.
En cuanto al primero de ellos, o sea, el Valor Catastral ya nos hemos referido,

aunque convenga recordar que este Impuesto grava en base a los bienes que tiene un
determinado individuo y a] ser un tributo progresivo, es claro, que el volumen a pagar
estar evidentemente en funcin de los valores dados a dicho patrimonio. Recordando
la problemtica existente sobre la idoneidad de actualizar o no lo Valores Catastrales
para acercarlos a los de mercado con las posible vinculaciones que acarrearia a este
Impuesto. As, si los valores catastrales permanecieran con un valor claramente por
debajo de los propios de mercado, estaramos declarando unos bienes por debajo de
su valor real, aplicando por supuesto un tipo menor con el consiguiente ahorro de la
carga fiscal. Si por el contrario actualizramos el Valor Catastral de estos bienes a
cifras semejantes a las de mercado, aumentara su valor, el tipo a aplicar y como
~ LEY DEL IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO 19/1991 dede junio. E.O.E. 7/6/991,artfculos
1oy II.
- 118-
consecuencia la cantidad a ingresar va impuestos. Esta ltima situacin ha sufrido

multitud de criticas al considerar que ese valor actualizado del bien slo ser en el
caso de venta del mismo pero nunca como mero poseedor.
En lo que se refiere a los otros dos tipos de valoracin, nos es vlido lo

estudiado en el apartado 3.2~~ correspondiente.
2) Cuando los bienes inmuebles estn en fase de construccin, se estimara

como valor patrimonial las cantidades que efectivamente se hubieran invertido en dicha
construccin hasta la fecha del devengo del Impuesto, adems del correspondiente
valor patrimonial del solar. En caso de propiedad horizontal, la parte proporcional en
e] valor del solar se determinar segn el porcentaje fijado en el titulo.
3) Los derechos sobre bienes inmuebles adquiridos en virtud de contratos de

multipropiedad a tiempo parcial o formulas similares se valorarn segn las siguientes
reglas:
a) Si suponen la titularidad parcial del inmueble, segn las reglas del apartado
anterior.
b) Si no comportan la titularidad parcial del inmueble, por el precio de

adquisicin de los certificados u otros ttulos representativos de los mismos.
4) Los bienes y derechos de las personas fsicas, afectos a actividades

empresariales o profesionales segn las normas del Impuesto sobre la Renta de la
Personas Fsicas; se computarn por el valor que resulte de su contabilidad, por dife-
[32 vid. Apartado 3.2. Pgina 46 de esta tesis
-119-
rencia entre el valor real y el pasivo exigible, siempre que aquella se ajuste a lo
dispuesto en el Cdigo de Comercio.
No obstante, los bienes inmuebles afectos a actividades empresariales o
profesionales, se valorarn en todo caso segn lo previsto en el punto anterior, salvo
que formen parte del activo circulante y el objeto de aqullas consista exclusivamente
en el desarrollo de actividades empresariales de construccin o promocin
inmobiliaria.
En defecto de contabilidad la valoracin ser la que resulte de la aplicacin de
las dems normas del Impuesto sobre el Patrimonio.
4.1.3 Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas.
Tendrn la consideracin de rendimientos ntegros procedentes de la titularidad

de bienes inmuebles rsticos y urbanos o derechos reales que recaigan sobre los
mis nos:
a) En el supuesto de bienes arrendados o subarrendados, el importe que por

todos los conceptos se reciba del arrendatario o subarrendatario, incluido, en
su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y
excluido el Impuesto sobre el Valor Aadido.
Si el propietario o titular del Derecho Real se reservase algn aprovechamiento,

se computarn tambin como ingresos las cantidades que correspondan al
mismo, siempre que dicho aprovechamiento no constituya en si mismo una
actividad empresarial, en cuyo caso se incluirn entre los ingresos de la citada
actividad.
- 120 -
En este sentido los bienes derechos de las personas fsicas, afectos a actividades
empresariales o profesionales , se computarn por el valor que resulte de su
contabilidad, por diferencia entre el valor real y el pasivo exigible, siempre que
aquella se ajuste a lo dispuesto en el Cdigo de Comercio. No obstante los
bienes inmuebles afectos a actividades empresariales o profesionales, se
valorarn en todo caso a lo previsto anteriormente, salvo que formen parte del
activo circulante y el objeto de aqullas consista exclusivamente el desarrollo
de actividades empresariales de construccin o promocin inmobiliaria33.
b) En el supuesto de los restantes inmuebles urbanos, excluido el suelo no

edificado, la cantidad que resulte de aplicar al valor catastral34 los
porcentajes35 del 2% y del 1,1%, segn lo establecido en el Real Decreto,
citado en la llamada anterior.
Por su parte cl citado Impuesto sobre el Patrimonio y segn la Ley 19/1991 de

6 de junio. estableca la forma de valorar los bienes de naturaleza rstica y
urbana. De la siguiente manera.
LEY 18/1991. de 6 de junio B.O.E. de 7 de lunio. del impuesto sobre la Renta de las Personas
Fsicas, en su a rlcu lo 34.
34 REAL DECRETO LEY 121995de28/12 sobre medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria
y financiera.
~ Atendiendo a la LEY 41/1994, de 30 de diciembre. B.O.E. de 31 de diciembre De Presupuestos

Generales del Estado para 1995: Con efectos a partir de 1 de enero de 1995, se da nueva redaccin
a la letra It del artculo 34 de la Ley i8/199i, de 6 de junio, que quedar redactado de la siguiente
forma:
I~) En el supuesto de restantes inmuebles urbanos, excluido el suelo no edificado, la cantidad
que resulte de aplicar el valor por el tne se hallen conputados o deberan en su caso, computarse a
los efectos del Impuesto sobre el Patri Ilion O, los porcental es que a continuacin se indican:
- Cori carcter general, ci 2%.
- En el caso de inmuebles cuyos valores catastrales bayan sido revisados o modificados, de

conformidad con los procesos reetlados en los artculos 7 y 71 de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre,
Reguladora de las Haciendas Locales, y hayan entrado en vigor a partir del l de enero de 1994, el
1,30%..., qre ha qteclado modificado por la Ley 12/1995 de 28 de diciembre, sobre medidas urgentes
en materia lii huta ria , presupuestaria y financiera, fijndolo en el 1,10%.
121 -
Por el mayor valor de los tres sigtientes136:
- El Valor Catastral.
- El Comprobado por la Administracin a efectos de otros tributos.
- El precio. contraprestacin o valor de adquisicin.
Problemtica de eleccin entre Valor Catastral, valor comprobado o de

transmisin, que ha sido eliminada.
Cuando existan derechos reales de disfrute, el rendimiento computable a estos

efectos en el titular del derecho ser el que correspondera al propietario.
c) Cuando se trate de inmuebles en construccin y en los supuestos en que, por

razones urbansticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimara
rendimiento integro alguno.
En base a las consideraciones nencionadas referidas al Impuesto sobre la

Renta, los contribuyentes que presenten la declaracin anual de la misma y sean
propietarios o usufructuarios de bienes inmuebles no arrendados, debern
declarar estos mediante la aplicacin de un % (en la actualidad el 2% o el
[36 Moditicadoporel REAL DECRETO LEY 12/95 de 28/12 sobre medidas ur=entesen materia tributaria
y financiera, que lo fija unican1ente en el valor catastral.
- 122 -
1,10% segn los casos)137 sobre una base. El problema que queremos
destacar, es el del valor de esa base.
Por concepto todo bien inmueble tiene otorgado un Valor Catastral y un Valor
de Adquisicin. Estas posibilidades pueden enfrentarse en diferentes posiciones:
Supongamos que el bien inmueble haya sido adquirido hace varios aos, con
lo que el valor de adquisicin (reflejado en la correspondiente escritura) sea
muy bajo con respecto a los valores de mercado actuales, dndose la paradoja
de que el Valor Catastral actualizado sea mayor que el de escritura, en cuyo
caso la base sera lgicamente el Valor Catastral(sin olvidar, por su puesto, la
alternativa del valor comprobado que perfectamente se podra haber dado en
este caso y que veremos ms adeante).Nos encontramos ante un supuesto en
el que al utilizar como base el Valor Catastral, (conscientes de que estos
valores estn an claramente por debajo de los reales o de mercado), se estara
cotizando sobre bases inferiores a las de la idea citada cuando hablbamos
respecto del Impuesto sobre Bienes lniiuebles, de la necesidad de asemejar los
Valores Catastrales a los Reales. En el caso de actualizar los Valores
Catastrales y acercarlos a los de mercado, la influencia de este hecho sera
37 Atendiendo a la LEY 41/1994, de 30 de diciembre. ROE. de 31 de diciembre De Presupuestos

Generales del Estado para 1995: Con efectos a partir de 1 de enero de 1995, se da nueva redaccin
a la letra b) del artculo 34 de la Ley 18/1991, de 6 de junio, que quedar redactado de la siguiente
forma:
b) En el supuesto de restantes inmuebles urbanos, excluido el suelo no edificado, la cantidad
que resulte de aplicar el valor por el que se hallen computados o deberan en su caso, computarse a
los efectos del Impuesto sobre el Patrimonio, los porcentajes que a continuacin se indican:
- Con carcter general, el 2%.
- En el caso de inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados o modificados, de

conformidad con los procesos regulados en los artculos 7 y 71 de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre,
Reguladora de las Haciendas Locales, y hayan entrado en vigor a partir del 1 de enero de 1994, el
1,30%..., que ha quedado modificado por la Ley 12/1995 de 28 de diciembre, sobre medidas urgentes
en materia tributaria, presupuestaria y financiera, fijndolo en el 1,10%.
- 123 -
lgicamente la misma del ya comentado cuando tratbanos del Impuesto sobre

Bienes Inmuebles.
Si por otra parte, la idea fuera actualizar los valores catastrales a los de
mercado y cotizar sobre ellos, la repercusin recaudatoria sera la misma, pero
estaramos planteando una difcil situacin, y nos referimos al hecho de dar un
valor al bien que realmente slo tendra en el caso de pensar en su venta,
cuestin que en absoluto tiene porque producirse.
En caso contrario, o sea, si el bien ha sido adquirido hace poco tiempo, y su

valor supera al Valor Catastral, sera evidentemente el primero el que se
tomara como base, y adems en condiciones normales distara poco del de
mercado.En este punto podramos observar el hecho de que la propiedad de un
inmueble de mayor entidad pero antiguo, podra tener una base de calculo
inferior que otro inmueble de menor entidad pero adquirido hace menos tiempo,
siempre, por su puesto, que el Valor Catastral est por debajo de los valores
del bien nuevo (cuestin ms que probable). Destacando en ste ultimo caso
como los aos de antigUedad de un inmueble influye tanbin en determinadas
situaciones, en soportar una menor presin fiscal, an siendo el valor real del
bien superior a otros ms nuevos, pero que soportaran una carga impositiva
superior.
No debemos olvidar la tercera opcin, y me refiero al valor comprobado, de

tal manera que si en cualquiera de los casos anteriores alguno de esos valores
ha sido comprobado por la Administracin y este es mayor que los otros, por
descontado, que ste valor comprobado, ser el que se tome como base de
aplicacin del Impuesto.
- 124 -
Desde otra perspectiva contemplamos que no es extrao que, en la escritura de

la compra de un inmueble el valor dado a este no sea el verdadero de la
transaccin, sino que este por debajo del real, dado que es el impone figurado
en la escritura la base de calculo para el impuesto (por supuesto siempre que
sea superior al valor catastral), y aqu surge la tercera opcin citada. La Admi-
nistracin a la hora de revisar las transacciones comprueba esos valores dados
y puede aceptarlos o rectificarlos con la consiguiente comunicacin y
posibilidad de recurso. Si tras los trmites oportunos quedaran fijados los
valores comprobados por la Hacienda Pblica, lgicamente ste ltimo sera el
valor de base a utilizar, suponiendo que este valor comuprobado consiguiera la
Administracin que fuera el de mercado o muy prximo, se producira un claro
aumento de la carga impositiva con las causas de todo tipo que esto producira.
Pero no podernos olvidar, que la causa no es por un aumento de la fiscalidad,
sino por un intento de disimtmlar un valor por debajo del real, con lo que desde
la perspectiva legal, en absoluto se produce un aumento impositivo sino un
acierto por parte de la Inspeccin de Tributos. Todo lo referido se da con cierta
frecuencia, pero como toda generalidad produce injusticias, esta no sera la
excepcin y afecta a casos en los que realmente se vende a precios por debajo
de los de mercado por multitud de causas y, por su puesto se escrituran
tambin a precios por debajo de los de mercado pero verdaderos de
transmisin, siendo no aceptado este valor dado y rectificado, producindose
una clara injusticia. No slo tal vez, se haya realizado una venta no excesi-
vamente interesante, sino que adems le aumentan los valores de la misma; nos
referimos al caso que todos los supuestos citados sean ciertos y que el motivo
de esa baja cantidad en la escrituracin no sea por motivos defraudatorios.
Pudiendo destacar como en deterninados casos la situacin fmnanciera,personal,
etc, del vendedor puede llevar a realizar unas ventas por debajo del valor de
- 125 -
mercado, influyendo en determinadas circunstancias esta situacin en soportar

una presin fiscal mayor de la que en justicia debera.
De las lneas anteriores, hemos de destacar una cuestin que ha sido el caballo
de batalla de la Hacienda Pblica, durante muchos aos, las enormes bolsas de
dinero negro que ha habido y an permanecen, aunque quiz,en menor
volumen en la economa espaola, siendo el sector inmobiliario uno de los
escapes ms apropiados para su utilizacin. El hecho de efectuar compras a
precios determinados y escriturar a cantidades mtmy por debajo de las mismas
utilizando el dinero negro para cubrir la diferencia, ha sido durante bastante
tiempo practica habitual en nuestro pas. Hecho que tiene relevancia en ste
impuesto como ya hemos citado en el prrafo anterior pero que mucha ms
nfluencia tendr cuando nos refmran3os no a la titularidad del bien como hace
el Impuesto sobre la Renta en su apartado del Rendimientos de Capital
Inmobiliario o en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o en el Patrimonio, sino
a su Transmisin.
4.2 VALORACIN DE LA TRANSMISIN DE BIENES INMUEBLES

SEGN EL TRIBUTO QUE LES AFECTEN.
Para referirnos a la transmisi de bienes inmtmebles lo hacemnos a travs de

los cuatro tributos que influyen directamente en ella. Impuesto sobre el Incremento de
Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, Impuesto sobre la Renta de las Personas
Fsicas, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados
e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
- 126 -
4.2.1 Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza

Urbana.
Como ya hemos expresado en diversas ocasiones la aparicin de la Ley

3911988138 trajo corno consecuencia una revolucin en lo relativo a la tributacin de
las Haciendas Locales, con la creacin de una serie de tributos en sustitucin de otros
ya existentes. Es el caso de este imimpuesto que entro en vigor el 1 de enero de 1990.
Es un impuesto municipal y potestativo, directo y gravar el incremento de

valor que experimenten los terrenos de naturaleza urbana, que se pongan de manifiesto
a consecuencia de la transmisin de la propiedad de los mismos por cualquier titulo,
o de la transmisin de cualquier clase de goce, limitativo del dominio, sobre los
referidos terrenos.
Debe citarse a priori, que slo estn sujetos a este Impuesto los terrenos que
tengan la consideracin de urbanos, de tal forma que segn el artculo 62 de la Ley
de Haciendas Locales y como ya hemos citadotm39:
El suelo urbano, el susceptible de urbanizacin, el urbanizable programado, o

urbanizable no programado, desde el muomnento en que se apruebe un Programa de
Actuacin Urbanstica; los terrenos que dispongan de vas de pavimentadas o
encintado de aceras y cuenten, adems, con alcantarillado, suministro de agua,
suministro de energa elctrica y alumbrado pblico y los ocupados por construcciones
de naturaleza urbana.
~ LEY 39/1988 de 28 de Diciembre. Reguladora de Haciendas Locales. B.O.E. no 313 de 30/12.
~ LEY 39/1988 de 28 de diciembre. Reguladora de Haciendas Locales. B.O.E. n0 313 de 30/12, letra
a) y h) del artculo 62.
- 127 -
Tendrn la misma consideracin los terrenos qte se fraccionen en contra de lo

dispuesto en la legislacin agraria siempre que tal fraccionamiento desvirte su uso
agrario, y sin que ello represente alteracin alguna de la naturaleza rstica de los
mismos a otros efectos que no sean los del presente impuesto.
La base imponible del Impuesto sobre Plusvalas aparece regulada en la Ley

39/1 .988I~, cuyo contenido se puede exponer en torno a los siguientes puntos:
La base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos

de Naturaleza Urbana de la Ley Reguladora de Haciendas Locales esta constituidat
Por el incremento real del valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto
de manifiesto en el momento del devengo del impuesto a lo largo de un perodo
mximo de veinte aos.
De la definicin anterior, resultan, como especialmente importantes, las tres

cuestiones siguientes:
a) Que la base esta constituida por el incremento real del valor de los terrenos.
No obstante, y segn se ver mas adelante, el incremento de valor que se
somete a gravamen no es, en realidad, el incremento real, sino el que resulta
de aplicar las reglas de clculo previstas en la propia Ley. Ello significa, pues,
que el texto legal, mediante una ficcin jurdica, atribuye al incremento de
valor resultante de la aplicacin de las referidas reglas la condicin legal de
incremento real de valor.
* LEY 39/1988 de 29 de diciembre. Reguladora de las Haciendas Locales. B.O.E. n0 313 de 30/12
en su artculo 108.1.
- 128 -
b) Que el incremento de valor se calcula a partir, exclusivamente, del valor del

terreno en el momento del devengo del impuesto.
e) Que el perodo mximo de generacin de la plusvala a gravar, es de veinte

anos.
Para calcular el importe del incremento de valor que constituye la base

imponible del impuesto, la Ley 39/1 .988, ha optado por un sistema peculiar que
consiste, nica y exclusivamente, en la aplicacin del porcentaje que resulte de la tabla
contenida en el artculo 108.2 de la Ley, sobre el valor del terreno en el momento del
devengo del impuesto41.
A la vista de la actual legislacin, cabria entender142, que en este impuesto

ya no se plantean problenas de valoracin de bienes, pues todo se resuelve con una
remisin a los valores determinados a efectos del impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Sobre dichos valores se aplica un porcentaje (citado anteriormente) establecido por lo
Ayuntamientos dentro de los lmites mximo y mnimo fijados por la Ley, y el
resultado es la plusvala gravable o base imponible43.
~ LEY 39/1988 de 29 de diciembre. Reguladora de las Haciendas Locales. B.O.E. n 313 de 30/12 en
su artculo 108.2, cuadro de porcentajes que se ha ido actualizando a travs de las diferentes Leyes de
Presupuestos.
[42 Vid. SIMN ACOSTA, Eugenio Antonio. Tomado de Seminario de Valoraciones Administrativas
de Bienes Urbanos y Comprobacin de Valores. Pginas 352 a 359.
~ LEY 39/1988 de 29 de diciembre. Reguladora de las Haciendas Locales. ROE. n 313 de 30/12 en
su artculo 108.4.
- 129 -
Tambin se produce en este impuesto la distorsin entre la definicin abstracta

de la base y el procedimiento concreto para determinara. Como ya captbamos
anteriormente, la Ley 39/l988~ La base imponible de ste impuesto esta consti-
tuida por el incremento real de valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de
manifiesto en el momento del devengo y experimentado en un perodo mximo de
veinte anos
Sin embargo en la ltima Ley comentada la norma abstracta no pasa de ser una
formulacin conceptual sin efecto normativo alguno145, porque no cumple ni siquiera
aquella funcin que tena el antiguo Inpuesto sobre el Incremento del Valor del
Terrenos la definicin del valor corriente de venta:ser instrumento limitativo de la
facultad de los Ayuntamientos para fijar los tipos unitarios de valor. En ste caso la
definicin esta vaca de efectos jurdicos porque el valor del terreno se determina a
partir de las normas reguladoras del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, por lo que son
slo estas normas las que condicionan el poder administrativo; en cuanto al Impuesto
sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana; la nica funcin
administrativa especfica en la regulacin de las bases consiste en fijar por va
reglamentaria unos porcentajes que, aplicados sobre el valor del inmueble dan como
resultado el increnento de valor; pero ni siquiera en la fijacin de los porcentajes
sirve de nada la definicin legal del incremento gravable, porque los Ayuntamientos
se mueven dentro de unos limites mximos y mnimos fijados por la Ley; siempre que
los Ayuntamientos respete estos limites, ser difcil oponer tacha de legalidad a la base
imponible. Es decir, la Ley 39/1988* no pase de ser- en el aspecto que comentamos-
una mera declaracin de intenciones sin contenido normativo alguno.
~4 * LEY 39/1988 de 29 de diciembre. Reguladora de las Haciendas Locales. ROE. n 313 de 30/12
~ Vid. SIMN ACOSTA, Eugenio Antonio. Tomado de Seminario de Valoraciones Administrativas

de Bienes Urbanos y Comprobacin de valores. Pginas 352 a 359.
- 130 -
Como ya se ha sealado, la plusvala gravable se determina a partir del valor

final del terreno, valor que es el que corresponda a terreno sujeto en el Impuesto sobre
Bienes Inmuebles.
El objetivo de unificar valores y economizar la gestin tributaria mediante la

coordinacin de la gestin de varios impuestos es por principio merecedor de aplauso.
Pero ello no quiere decir que cualquier remisin normativa entre impuestos diversos
deba de ser aceptable. Para utilizar en dos impuestos un mismo valor es preciso que
entre estos exista una identidad de objeto o materia imponible o al menos el elemento
que se traslada de un impuesto a otro, debe de ser adecuado a la naturaleza y fines de
ambos.
Aunque en el derecho tributario local espaol han sido frecuentes las remisiones
entre conceptos heterogneos, no puede entenderse que en ste caso falte la necesaria
unidad. A ello ha contribuido la modificacin de las reglas de valoracin de bienes
urbanos contenida en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles1 46, en relacin con las
anteriores aplicables a la Contribucin Territorial Urbanam42.
En efecto, en un impuesto que declara expresamente su voluntad de gravar la

plusvala o incremento real que experimenten los terrenostm45, el valor final de
referencia para calcular la base imponible debe ser el valor de enajenacin o,al menos,
el verdadero valor de mercado de los bienes. No tiene sentido gravar el valor potencial
que correspondera al terreno en su caso ptimo.
~ LEY 39/1988 de 28 de Diciembre. Reguladora de Haciendas Locales. B.O.E. n0 313 de 30/12.
47 Recogida en la ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Rgimen Local.
MS * LEY 39/1988 de 29 de diciembre. Reguladora de las Haciendas Locales. ROE, n 313 de 30/l2
- 131 -
As pues9, la remisin al Impuesto sobre Bienes Inmuebles para la

determinacin del valor final es aceptable. Sin embargo, la fijacin objetiva del
incremento a partir de este valor final adolece de defectos, en algn caso graves, por
lo que no se comprende por qu la coordinacin del Impuesto sobre Incremento del
Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana no se ha realizado con otros impuestos
con los que guarda ms afinidades, tales como los impuestos personales sobre la renta.
Valor del Terreno
Como ya se ha indicado, la magnitud bsica sobre la que se aplca el cuadro de

porcentajes contenido en la Leym a fin de determnar el incremento sujeto a
tributacin, esta constituida por el valor del terreno en el momento del devengo del
impuesto.
Para determinar el importe exacto de dicha magnitud (el valor del terreno en
el momento del devengo), la Ley 39/1988, distingue una serie de supuestos ya
estudiados y que nuevamente se seala:

l~ Transmisin de terrenos.
2~ Constitucin y transmisin de derechos.

30 Constittcin o transmisin del derecho a elevar una o ms plantas.
40 Constitucin o transmisin del derecho a realizar una construccin bajo
suelo.
50 Expropiacin forzosa.
vid. SIMN ACOSTA, Eugenio Antonio. Tomado de Seminario de valoraciones Administrativas

de Bienes Urbanos y Comprobacin de valores. Pginas 352 a 359.
LEY 39/1988 de 29 de diciembre. Reguladora de las Haciendas Locales. B.O.E. n 313 de 30/12 en
su artculo 108.2, cuadro de porcentajes que se ha ido actualizando a travs de las diferentes Leyes de
Presupuestos.
- 132 -
.
Hemos indicadotm5tm, como el legislador ha buscado la comodidad y ello

implica, el sacrificio de la justicia tributaria en los casos que se separan de los
habituales. En el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza
Urbana se ha prescindido absolutamente de ciertas reglas, algunas de las cuales
siempre fueron tenidas en cuenta para modular la aplicacin del impuesto en los casos
en que circunstancias singulares de ciertos terrenos hacan que la plusvala real no
fuese la derivada de los clculos objetivos.
Un caso particular es el de los terrenos sobre los que pesan limitaciones de

naturaleza jurdico privada, no tenidas en cuenta al valorar los terrenos.
Tambin se prescinde de toda referencia a que haya sido el propio titular de los
terrenos quien con su esfuerzo inversor haya creado las circunstancias urbansticas que
se tienen en cuenta para valorar el terreno.
Otro elemento importante para determnar la plusvala es el perodo de su

generacin, pues segn el nmero de aos que comprenda, el porcentaje aplicable
sobre el valor final ser diferente.
Sin embargo ste perodo, que es tambin importante, a otros efectos distintos
de la determinacin de la base imponible, no esta fijado con suficiente precisin en la
normativa del impuesto. Las alusiones al mismo se contienen en las reglas segunda a
cuarta del articulo 108.2 de la Ley 39/1988152:
Vid. SIMN ACOSTA, Eugenio Antonio. Tomado de Seminario de Valoraciones Administrativas

de Bienes Urbanos y Comprobacin de Valores. Pginas 352 a 359.
[52 LEY 39/1988 de 29 de diciembre. Reguladora de las Haciendas Locales. ROE. n 313 de 30/12 en
su artculo 108.2, cuadro de porcentajes que se ba ido actualizando a travs de las diferentes Leyes de
Presupuestos.
- 133 -
El incremento del valor de cada operacin gravada por el impuesto se

determinar con arreglo al porcentaje anual fijado por los Ayuntamientos para el
periodo que comprenda el nmero de aos a lo largo de los cuales se haya puesto de
manifiesto dicho incremnento.
El porcentaje a aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo

ser el resultante de mnultiplicar el porcentaje anual aplicable a cada caso concreto, por
el nmero de aos a lo largo de los cuales se haya puesto de mnanifiesto el incremento
de valor.
Para deterninar el porcentaje anual aplicable a cada operacin concreta

conforme a la regla segunda, y para determinar el nmero de aos por los que se ha
de multiplicar dicho porcentaje anual conforme a la regla anterior, slo se consi-
derarn los aos completos que integren el perodo de puesta de manifiesto del incre-
mento de valor,sin que puedan considerarse las fracciones de aos de dicho perodo.
Normalmente el perodo indicado, ser el periodo de tiempo que el bien

enajenado o sobre el que se constituye el derecho real de goce limitativo del dominio,
haya pertenecido al transnitente, Pero que ocurrir por ejemnplo, si durante ese
tiemupo el bien estuvo temporalmente calificado como de naturaleza rstica? El
impuesto grava, como sabemos, los bienes de naturaleza urbana, por lo que el perodo
de generacin debera comprender solamente el transcurrido desde su calificacin

como tal.
Un apartado que habremnos de tener en cuenta, es el de los terrenos

expropiados en cuanto al justiprecios dado a ellos.
- 134-
4.2.2 Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas.
En lo referente a la transmisin de bienes inmuebles, interesa, en concreto lo

que corresponde a los incrementos y disminuciones patrimoniales derivados de su
valoracin.
De esta manera y atendiendo a la Ley 18/1.991153, son incrementos y

disminuciones patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del sujeto
pasivo que se pongan de mnanifiesto con ocasin de cualquier alteracin en la composi-
cin del mismo.
Como presuncin de que existe un incremento o disminucin patrimonial, es

necesario que se produzca una alteracin en la composicin del patrimonio. La
imposicin de las plusvalas se producir, por tanto, en el mnomento de su realizacin
(principio de ganancias realizadas), no se gravarn las plusvalas acumuladas no
realizadas.
Continuando con el supuesto de transmisin (onerosa o lucrativa) de elementos

patrimnoniales, la determinacin del importe dcl incremento o disminucin
patrimonialtmM, y vendr dado por la diferencia entre los valores de adquisicin y
transmisin de los elementos patrimoniales. En los dems supuestos, el importe ser
el valor de adquisicin de los elementos patrimoniales o partes proporcionales en su
caso.
~ LEY 18/1991, de 6 de junio ROE. de 7 de junio, del Impuesto sobre la Renta de las Personas
Fsicas, en su artculo 44.
~ LEY 18/1991, de 6 de junio ROE. de 7 de junio, del Impuesto sobre la Renta de las Personas
Fsicas, en su artculo 34.
- 135 -
Valor de adquisicin. 55
La Ley 18/1991156 157 aclara que el valor de adquisicin estar formado por
la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisicin se hubiere efectuado. Si el

elemento se adquiri a ttulo lucrativo, constituir el valor de adquisicin el que
corresponda por aplicacin de las nornas del Impuesto Sobre Sucesiones y
Donaciones.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y

los gastos y tributos inherentes a la transmisin que hubieren sido satisfechos
por el adquirente. En ningn caso se computarn en el valor de adquisicin los
intereses satisfechos por el adquirente, hayan sido o no objeto de deduccin.
En el caso de transmisiones de elementos patrimoniales adquiridos con

anterioridad a 1 de enero de 979, se sigue permitiendo al sujeto pasivo optar
por considerar como valor de adquisicin el de mercado a 31 de diciembre de
1978, siempre que ste fuese superior al de adquisicin (disposicin transitoria
9). Se puntualiza que, en dicho caso, se tomar como fecha de adquisicin del
elemento patrimonial el 1 de enero de 1979.
~ LEY 18/1991 de 6 de junio E.O.E. de ide junio del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas.
En la Seccin
4a artculos 44-Sl, modificados de entre ellos los artculos 44.5 y 45.2 por la Ley
39/1992 dc 29 de diciembre de 1992.
~ LEY 18/1991, de 6 de junio B.O.E. de? de junio del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas.
Artculo 46.1.
LEY 18/1991,de 6 de junio ROE. de? de junio del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas.
Artculo 46.2.
- 136 -
Valor de transnsion
Atendiendo a la Ley l8/1991158, el valor de transmisin ser el importe real

por el que la enajenacin se hubiese efectuadotm59 o en caso de transnisin lucrativa
el que corresponda por aplicacin de las nornas del Impuesto sobre Sucesiones y
Donaciones.
De este valor se deducirn los gastos y tributos inherentes a la transmisin que

hayan sido satisfechos por el adquirente, con excepcin del 75% de la cuota del
Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza
Urbana, en cuanto resulte deducible de la cuota.
Conviene tener presente, tanto a efectos del valor de adquisicin como del de
transmisin, que la nueva ley ampla a las personas fsicas el mbito de aplicacin de
la regla imperativa de valoracin de operacmones vnculadas contenida en el lmnpuesto
sobre ~t que nicamente afectaba a entidades sujetas al Impuesto sobre
Sociedades. En este sentido, el artculo 8 de la Ley establece: La valoracin de las
operaciones entre una sociedad y sus socios o consejeros o los de otra sociedad del
misno grupo, as como con los cnyuges ascendientes o descendientes de cualquiera
~ LEY 18/1991 de 6 dejunio B.O.E. de? dejunio del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas.
En la Seccin
4a artculos 44-Sl, modificados de entre ellos los artculos 44.5 y 45.2 por la Ley
39/1992 de 29 de diciembre de 1992.
~ Se eleva a rango de Ley la cautela que se estableca en el Reglamento del IRPE de 3 de agosto de
1981, en el sentido de que por importe real del valor de enajenacin se tomar el efectivamente
satisfecho, siempre que no difiera del normal de mercado, en cuyo caso prevalecer st&.
I<~ * LEY 61/1978, de 27 de diciembre del Impuesto de Sociedades en su artculo 16. Modificada
posteriormente por la Ley 18/1991 de 6 de junio. B.O.E. de? de junio, del Impuesto sobre la Renta
de las Personas Fsicas. Disposicin Adicional 5. Cinco.4.a), recogida posteriormente en la Ley 43/95
de 27/12, ROE. 28/12/1995.
- 137 -
.
de ellos, se realizar por su valor normal en el mercado, en los trminos previstos en

el artculo 16 de la Ley del Impuesto sobre Sociedadestm6m.
Atendiendo a la Ley que se cita 62: La principal novedad de la nueva legis-

lacin, consiste en la sustitucin de los tradicionales coeficientes de actualizacin del
valor de adquisicin, por el sistema que reduce los incrementos y disminuciones de
patrimonio en funcin del tiempo de pernanencia del elemento transmitido en el
patrimonio del sujeto pasivo, de suerte que transcurrido un determinado lapso temporal
que vara segn los elemnentos patrimoniales de que se trate, se alcanza la no
sujecin.
* LEY 61/1978, de 27 dc diciembre del Impuesto de Sociedades en su artculo 16. Modificada

posteriormenle por la Ley 18/1991 de 6 de junio. B.O.E. de? de junio, del Impuesto sobre la Renta
de las Personas Fsicas. Disposicin Adicional 511 Cinco.4.a), recogida posteriormente en la Ley 43/95
de 27/12, E.O.E. 28/12/1995.
~ Aunque no previsto inicialmente en la anterior Ley 44/78, con el fin de no gravar incrementos
patrimoniales de carcter puramente monetario y evitar los efectos de la inflacin, la Ley de
Presupuestos Generales para 1981, de 29 dc diciembre de 1980, estableci un mecanismo de deflacin
o correccin monetaria consistente en la aplicacin de unos coeficientes al valor de adquisicin del
elemento patrimonial transmitido, siempre que este se hubiera adquirido, como mnimo, con un ao
de antelacin a la fecha de transmisin, lo que proporciona un valor de adquisicin actualizado. Este
mecanismo de correccin sigui establecindose en las Leyes de Presupuestos o Decretos Leyes de
medidas fiscales de cada uno de los aos siguientes hasta 1991, en que con la aparicin de la Ley
18/1991, de 6 de junio, abandona este mecanismo de correccin monetaria y en su lugar establece un
sistema que reduce los incrementos y disminuciones de patrimonio en funcin del tiempo de
permanencia del elemento transn7itidoen el patrimonio del sujeto pasivoRedaccion dada posteriormente
por el artculo 65 de la Ley 39/1992 de 29 dc diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para
1993.
- 138 -
En este sentidotm63 la Ley establece:
Cuando los incrementos y disninuciones de patrimonio procedan de las

transmisiones de bienes o derechos adquiridos con ms de dos aos de antelacin a la
fecha o de... , su importe, a efectos de tributacin, se determinar de acuerdo con las
reglas y porcentajes siguientes:
a) Se tomar como periodo de permanencia en el patrimonio del sujeto pasivo

el nmero de aos que medie entre las fechas de adquisicin y transmisin,
redondeado por exceso.
d) Tratndose de bienes nmuebles, derechos sobre los mismos..., el incremento

o disminucin patrimonial se reducir en un 5,26% por cada ao de pernanencia que
exceda de dos.
Por lo tanto quedarn no sujetos al impuesto los incrementos o disminuciones

patrimoniales a que se refiere en el prrafo anterior cuando el periodo de permanencia
en el patrimonio del sujeto pasivo de los bienes o derechos sean superiores a 20 aos.
Si se hubieran efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos,
se distinguir la parte de valor de enajenacin que corresponda a cada comnponente del

msno a efectos de la aplicacin de la Ley.
63 Ley 18/1991, de 6 de junio, abandona este mecanismo de correccin monetaria y en su lugar establece
un sistema que reduce los incrementos y disminuciones de patrimonio en funcin del tiempo de
permanencia del elemento transmitido en el patrimonio del sujeto pasivo. Redaccin dada posteriormente
por el artculo 65 de la Ley 39/1992 de 29 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para
1993.
- 139 -
De manera que, con carcter general, la tenencia por ms de veinte aos de

cualquier bien innueble o derecho determina la no tributacin del posible incremento
o disminucin de patrimonio.
4.2.3 Impuesto sobre Sociedades.
Es importantsima la incidencia de este impuesto en el sistemna impositivo y no

menos en los distintos entramados de la vida econmica, de ello, que veamos los
diversos supuestos qte se dan en el estudio de las consecuencias por las variaciones
en el patrimonio, que genera el impuestotmM.
1% Son incremento o disminuciones de patrimonio las variaciones en el valor

del patrimonio del sujeto pasivo que se pongan de manifiesto con ocasin de
cualquier alteracin en la composicin de aqul, salvo lo dispuesto en el
apartado segundo.
Se computaran como Incremento de patrimonio los que se manifiestan por

simple anotacin contable, salvo que la Ley los declare expresamente exentos
de tributacion.
En ningn caso se computar como disminucin de patrimonio las partidas

aparecidas por simple anotacin contable, salvo las que correspondan a
disminuciones de valor consecuencias de perdidas por depreciacin, que no se
hayan computado como amortizaciones, producidas durante el perodo
impositivo.
~ Modificacin de la Ley 6 1/1978, de 27 de diciembre del Impuesto sobre Sociedades en su art. 15 por
la Ley 18/1991 de 6 de junio en su disposicin adicional St incluido posteriormente en la Ley 43/95,
de 27 de diciembre, E.O.E. de 28/12/1995.
- 140 -
20) No son incremento de patrimonio a que se refiere el apartado anterior, los

aumentos en el valor del patrimonio que procedan de rendimientos sujetos a
gravamen en este Impuesto, por cualquier otro de sus conceptos, las
aportaciones de capital efectuadas por los socios o participes durante el
ejercicio, incluidas las primas de emisin de acciones, ni las aportaciones que
los msnos realicen para reponer el patrimonio65.
30) Son incrementos o dismnucones de patrimonio y como tales se computarn
en la renta de la entidad transmitente las diferencias de valor que se pongan de

manifiesto con motivo de cualquier transmisin lucrativa.~~
Como hemnos dicho la Ley 18/1991 de 6 de junio, nodifico sustancialmente el

tratamiento de los incrementos y disninuciones de patrimonio cuando estos provienen
de bienes afectos a actividades empresariales y profesionales. As, la citada Ley en su
Disposicin Adicional 5a,esablece que el importe de los incremnentos y disminuciones
de patrimonio para el Impuesto sobre Sociedades (donde se incluirn los afectos a

actividades empresariales y profesionales) ser 66:
En el supuesto de transmisin onerosa o lucrativa, la diferencia entre el valores

de adquisicin y enajenacin de los elementos patrimoniales.
E] importe de las revalorizaciones contables, no se integra en la base imponible,

exceptuando cuando se lleven a cabo en virtud de las nornas legales o reglamentarias
~ TEXTO REFUNDIDO de la Ley de Sociedades Annimas, 61/1978 de 27diciembre. H.O.E. 30/12.en

sus artculos 163.1 y 260.4.
~ Modificacin de la Ley 61/1978, de 27 de diciembre del Impuesto sobre Sociedades en su art. 15 por
la Ley 18/1991 de 6 de junio en su disposicin adicional ~a y recogida posteriormente en la Ley
43/1995, de 27 de diciembre, R.O.E. 28/l2/1995.
- 141 -
que obliguen a incluir su importe en el resultado contable. El importe de la

revalorizacin no integrada en la base imnponible, no deterninar un valor, a efectos
fiscales, de los elementos revalorizados.
Transmisin onerosa
l~) Cuando la variacin en el valor del patrimonio proceda de una transmisin

a titulo oneroso, el valor de adquisicin ser fornado por la suma de:
a) El importe real por el qtme dicha adqtisicin se hubiere efectuado.
b) El importe de las revalorizaciones que se hubieren practicado.
c) El coste de las inversiones y mejoras efectuada en los bienes

adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la transmisin que
hubieren sido satisfechos por el adquirente.
Este valor se minorar, cuando proceda, en el importe de la amortizaciones por

la depreciacin que hayan experimentado los citados bienes. computndose en todo
caso la amortizacion mninm, y , en el de las provisiones y disninuciones de valor
fiscalmente deducibles, sin perjuicio de lo establecido en el artculo 16 de esta Ley.
El valor de enajenacin se estimar en el importe real por el que dicha

enajenacin se hubiese efectuado. De este valor se deducirn en su caso los gastos y
tributos en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
- 142 -
:
Transmisiones Lucrativas
Cuando la transmisin o adquisicin hubiese sido a titulo lucrativo constituirn

los valores respectivos, aquellos que corresponderan como valor normal de mercado.
40) Cuando la alteracin en el valor del patrimonio proceda:
e) De las aportaciones no dnerara a sociedades, el incremento o disminucin

de patrimonio se determinar por diferencia entre el valor de adquisicin de los
bienes o derechos aportados y la cantidad mayor de las siguiente:
2) El valor que resulte de los informes incorporados como anexos a las
correspondientes escrituras de constitucin o aumnento de capital social, a

efectos de inscripcin en el Registro Mercantil.
4) La valoracin del bien aportado, segn los criterios establecidos en el

Impuesto sobre el Patrimonio.
O De un traspaso, el incremento patrimonial se comnputar a la cedente por el

importe que le corresponda en el traspaso. Cuando el derecho de traspaso se
haya adquirido mediante precio, su valor neto contable, tendr la consideracin
de valor de adquisicin.
g) De indennizaciones o capitales asegurados por perdidas o siniestros en

elementos patrimoniales, se computarn como incremento o disminucin
patrimonial la diferencia entre la cantidad percibida y la parte proporcional del
valor de adquisicin que corresponda al dao.
- 143 -
.
4.2.4 Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones,
En las adquisiciones por causa de muertetm67 la base imponible del impuesto es

el valor neto de la participacin individual de cada causahabiente en el caudal
hereditario, entendindose como tal valor real de los bienes y derechos adquiridos
minorado por las cargas o gravmnenes, deudas y gastos que fueran deducibles. A los
efectos de fijar el valor neto de la participacin individual de cada causahabiente se
deducir del valor de los bienes o derechos:
- El de las cargas o gravmenes que pesaren sobre los mismos y que sean
deducibles segn lo establecido en el Reglamento.
- El de las deudas que renan las condiciones exigidas para su deduccin.
- El de aquellos que disfruten de algn beneficio fiscal en su adquisicin, en la

proporcin que para el beneficio se establezca
- El importe de los gastos deducible, segn el Reglamento.
Para valorar los bienes en el impuesto sucesorio se deducen las cargas y

gravmenes que disninuye realmente su valor, pero no las deudas personales del
adquirente. Es decir, se deduce lo que mintsvalora el bien. Esto, naturalmente, se
refiere a las reglas para valorar el activo hereditario, pues comno aqu se habla de
deudas se plantea la palabra en otro sentido de como lo hace el Reglamento , que
seala las deudas que s son deducibles como pasivo hereditario. Las deudas del
[67 REAL DECRETO 1629/199l de 8 de noviembre. E.O.E. de 16/11/1991. Por el que se aprueba el
REGLAMENTO del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, artculo 22.
144 -
Reglamento no tienen relacin con la valoracin de lo transmitido, sino que son

cantidades que se deducen del haber hereditario para determinar el haber liquido repar-
tible.
En la donaciones ~ y demns transmisiones lucrativas inter- vivos

equiparables, constituiran las base imponible el valor neto de los bienes y derechos
adquiridos, entendindose como tal el valor real de los bienes y derechos minorado
por las cargas y deudas que fueran deducibles.
Para determinar el valor neto de los bienes o derechos adquiridos por donacin
o por cualquier otro negocio jurdico o titulo lucrativo e inter vivos equiparable,
nicamente sern deducibles las cargas o gravmenes establecidos por el

Reglamento 69

REGLAMENTO del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, artculo 35.

REGLAMENTO del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
145 -
4.2.5 Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documen-

tados.
Cuando los bienes inmuebles estn afectados por alguna transmisin esta puede
ser onerosa o bien gratuita, siendo de aplicacin el citado impuesto nicamente al
primero de los casos, puesto que si fuera gratuita seria el Impuesto sobre Sucesiones
y Donaciones cl que la gravara.
Aunque en lo sustancial sea otro el objetivo de este trabajo, si es imprescindible

indicar, cuales son los bienes y en que casos estn afectados por este impuesto los
bienes inmuebles.
Recordaremos que las transmisiones patrimoniales sujetastm70 Las

transmisiones onerosas por actos inter-vvos de toda clase de bienes y derechos que
integren el patrimnonio de las personas fsicas ojtrdicas (entre los que se encuentran
lgicamente los bienes inmuebles).
La base imponible est constituida por el valor real del bien*.
Generalmente el hecho imponible de este impuesto se identifica con la compra-

venta, sin embargo esta situacin no es totalmente real, pues:
- Por un lado existen numerosas figuras gravadas por ste impuesto cuyo titulo
jurdico no es el contrato de compra-venta, como son por ejemplo la permuta, la
adjudicacin en pago, etc.
70 * REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1993 de 24 de sepliembre, en su artculo 7. y posteriormente

REAL DECRETO 828/1995 de 29 de mayo. ROE. 22/6, por el que se aprueba el Reglamento del
Impuesto st)bre Transmisiones Patrimoniales, en su articulo 32.
- 146 -
- Por otro lado no todas las compra-ventas estn gravadas por el tributo que nos
ocupa ya que algunas estn no sujetas al mismo, por estarlo al Impuesto sobre el Valor
Aadido, cuestin que se vera ms adelante.
- Sin embargo, la delimitacin efectuada con anterioridad sigue siendo vlida,

incluidas las matizaciones realizadas, puesto que en compra-venta se dan al menos tres
de los caracteres que se precisa para las transnismones sujetas:
a) Onerosidad. La transmisin sujeta a este impuesto ha de ser onerosa, es

decir, con contraprestacin a cambio de un precio; quedan excluidas del
impuesto los actos de contenido gratuito y en particular los que se realizan a
ttulo de donacin. Incluso la compra-ventas entre padres e hijos y en general
las que se produzcan entre ascendientes y descendientes tributarn por este
impuesto, sin perjuicio de la problemtica que pueda suscitar la justificacin de
la existencia previa del dinero en otros tributos integrantes de la imposicin
directa, y en general en el que grava la renta de las personas fsicas.
b) Patrimonialidad. Consecuencia necesaria de lo anterior es el requisito de la

patrimonialidad de la adquisicin; si una transmisin es onerosa tendr siempre
un valor de camnbio, sea en dinero o en especie; sobre todo, si lo adquirido es
a cambio de dinero, no ha de existir duda acerca del carcter patrimonial de la
transmisin; no se restringe por tanto el tributo, a lo que pudiera estar gravado
en el impuesto sobre el patrimonio, pese a la amplitud con que a su vez ste
est concebido en la legislacin vigente.
- 147 -
c) Intervivos. De esta forma se delimita este imnpuesto con el que grava las
adquisiciones hereditarias, pese a que este caso sera redundante con la
onerosidad ya citada anteriormente.
Como se deduce de la propia definicin no estn sujetas a este impuesto

nicamente las transmIsIones de bienes inmuebles,sino tamnbin, todos los
derechos inherentes al nisno. Por lo que estarn sujetas a este impuesto la
transmisin de bienes inmuebles a titulo oneroso, as como servicios y derechos
reales incorporados al misno. A sabertm7m.
U Derechos Reales
- De garanta
- Hipoteca.
- Prenda.
- Anticresis.
- Condicin resolutoria explcita.
- De disfrute
- Usufructo.
- Uso.
- Habitacin.
- Superficie.
- Vuelo.
- Servidumbre.
- Censo.
~ REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1993 de 24 de septiembre, en su artculo lO. y posteriormente

REAL DECRETO 828/1995 de 29 de mayo. ROE. 22/6, por el que se aprueba el Reglamento del
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en su artculo 37 a 50.
- 148 -
.:
- De adquisicin
- Retracto.
- Opcon.
20 Prstamo
Esta sujeta al imnpuesto la constitucin de prstamos, y en los garantizados con

hipoteca, prenda, anticresis o fianza, tributarn exclusivamente por el concepto
de prstamo.
30 Arrendamientos
En principio, est sujeta la constitucin de contratos de arrendamiento de

cualquier clase, naturaleza y rgimen, pero hay que tener en cuenta las
siguientes puntualzaciones:
- Se gravan los contratos de subrogacin en los derechos del arrendatario,

cesin del arrendamiento y traspaso del local de negocio.
- El arrendamiento de local de negocio presupone se realice en l actividad

econmica que por ser empresarial determinar su sometiniento al Impuesto
sobre el Valor Aadidot71. Por lo que estarn sujetas a este impuesto, como
decamos, las transnisin de bienes inmuebles a titulo oneroso, as como
[72 LEY 37/1992 de 28 de diciembre.E.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido, en su art. 4.
- 149 -
.
cualquier derecho incorporado al mismo, no olvidando nunca el artculo 7.5 de

la Leytm73 que establece:
No estarn sujetas al Impuesto sobre Transmsiones Patrimoniales y Actos

Jurdicos Documentados las operaciones enumeradas anteriormente cuando sean
realizadas por emupresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad
empresarial o profesional y, en cualquier caso, constituyan entregas de bienes
o prestaciones de servicios sujetas al IVA. No obstante, quedarn sujetas a
dicho concepto imnpositivo las entregas y arrendamientos de bienes inmuebles
cuando gocen de exencin en el IVA.
Estn sujetas, por ltimo, la constitucin de fianzas, pensiones y la constitucin

de concesiones adninistrativas cualquiera qte sea su naturaleza, duracin y
bienes sobre los que recaigan.
4.2.6 Impuesto sobre el Valor Aadido.
Estn sujetas al impuesto?~t las entregas de bienes y prestaciones de servicios

realizados por emupresarios o profesionales a titulo onerosos con carcter habitual u
ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.Las primeras
transmisiones de viviendas considerndose a esos efectos primera transmisinla
efectuada directamnente por la promotora, siempre que tenga lugar una vez terminada
la edificacin o rehabilitacin y antes de la utilizacin ininterrumpida por un plazo de
dos aos por su propietario o por los titulares de derechos reales de goce o disfrute,
~ REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1993 de 24 de septiembre, en su artculo 7. y posteriormente

REAL DECRETO 828/1995 de 29 de mayo. B.O.E. 22/6, por el que se aprueba el Reglamento del
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en su artculo 31.2.
~ LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido, en su art. 4.
- 150 -
o de la cesin de la edificacin, por el misno plazo, en virtud de contratos de

arrendamiento sin opcin de compra siempre que adems, el adquirente sea una
persona distinta de la que utiliz la edificacin durante el referido plazo...
Siendo la Base Imponible el importe real de la contraprestacin y al tipo

reducido del 7% o el 4% segn los casos175.
Dentro de la aplicacin del IVA existen dos elementos fundamentales en los

bienes inmuebles y nos referimnos a los terrenos y a las edificaciones, elementos que
consideraremos en ocasiones de forma aislada y en otros de forma conjunta. Dado que
tendremos que usar en varias ocasiones conceptos y articulado de la Ley del Rgimen
Urbanstico y Valoraciones del Suelo176, es conveniente ver, separadamente, los
terrenos y las edificaciones.
Aplicacin del IVA a los terrenos
Para que una entrega de terrenos quede sujeta al IVA se precisa el

cumplimiento de una serie de condiciones que afecten a cuatro elementos
distintos:sujeto, objeto, ttulo y existencia o no de una previa transmison.
~ Con efectos a partir de da 1 de enero de 1995 por aplicacin de la LEY 41/1994 de 30/12, en su
articulo 78, da nueva redaccin al artculo 90 de la Ley 37/1992 en su apartado uno quedando
redactado Se aplicara el tipo del 7% a las operaciones siguientes:...Los edificios o parte de los
mismos aptos para su utilizacin como viviendas, incluidos los garajes y anexos en ellos situados que
se transmitan cor
1untamente,..
De igual manera sufre modificacin el apartado dos del artculo 90. Se aplicara el 4% a las
operaciones siguientes las viviendas calificadas administralivamente como de proteccin oficial de
rgimen especial o de proteccin pblica, cuando las entregas se efecten por los promotores de las
mismas, incluidos los garajes y anexos situados en el mismo edificio y que se transmitan
conjuntamente.
76 TEXTO REFUNDIDO de la LEY sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por REAL
DECRETO LEGISLATIVO 1/1992 de 26 de junio.B.O.E n156 de 30/06/1992.
- 151 -
.
a~ Suieto de transmisin
Comentbamnos en lneas anteriores que de acuerdo con la Ley 37/1992 de

~ estn sujetas al IVA las entregas de bienes y prestaciones de servicios
realizados por empresarios o profesionales a titulo oneroso con carcter habitual u
ocasional, en el desarrollo de su actividad profesional o empresarial, incluso si se
efectan en favor de los propios socios,asociados, miembros o partcipes de las entida-
des que las realicen.
Para que una entrega de terrenos, en atencin al elemnento subjetivo, quede

sujeto al impuesto requiere se d uno de los siguientes supuestos:
1.1 Que dicha entrega sea realizada por una sociedad mercantil, en todo caso,
y sea cual sea su actividad empresarialtm7~.
1.2 Que dicha entrega sea realizada por un empresario individual, en el

desarrollo de su actividad empresarial. Es indiferente que la operacin concreta
se desarrolle con carcter habitual u ocasional, basta con que tenga lugar en el
desenvolvimiento de la actividad ~tm79
~ LEY 37/1992 de 28 de diciembre.E.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido, en su art. 4.
78 LEY 37/1992 de 28 dc diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido, en su artculo
4.2. a).
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.E.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido, en su artculo
4.1.
- 152 -
.
1.3 Que dicha entrega derive de una actividad de urbanizacin de terrenos

realizada a titulo ocasional por un empresario individual m1
1.4 Que dicha entrega sea realizada por el Estado u otro ente pblico, comno
con
consecuencia de una actividad inmobiliaria, cuando se efectan
tm8m.
contraprestacin y que no sea de naturaleza tributaria
W> Objeto de la transmisin.
A sensu contrario, se deduce de la Ley 37/1992 sobre el IVA82, que el

requisito esencial para que una entrega de terrenos quede sujeta al imnpuesto en aten-
cin a su objeto, es que los terrenos tengan la condicin de edificablestEl concepto
de terrenos edificables puede ser mnuy complejo segn sea el tipo de suelo al que nos
refiramos, comnplejidad que nos resuelve la legislacin urbanstica aplicable.
As, se consideran edificables los terrenos calificados como solares por el Real
Decreto 1/1992, de 26 de t
La clasificacin de los terrenos en la Ley sobre el Rgimen del Suelo y

Ordenacin Urbana viene basada inicialmente en la existencia o no de Plan General
de Ordenacin de los Municipios:
I~ * LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido, en su artculo
20.20.a).
18[ LEY 37/l992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido, en su artculo
7.8.
~ LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/l2 del Impuesto sobre el Valor Aadido, en su artculo
20.20.
~ TEXTO REFUNDIDO de la LEY sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por REAL
DECRETO LEGISLATIVO l/1992 de 26 de junio.E.O.E nl56 de 30/06/l992.
- 153 -
1. Existiendo Plan General Municipal:
El territorio de los Municipios donde existiere PLAN GENERAL

MUNICIPAL de Ordenacin ~, se clasificar en todos o algunos de los siguientes
tipos: suelo urbano, urbanizable y no urbanizable.
a Suelo Urbano.
Se define los terrenos que constituyen cl suelo urbano incluyendo a:
a. 1 Los terrenos a los que el planeamiento general incluya en esa clase

por contar con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuacin de
aguas y suministro de energa elctrica, debiendo tener estos servicios
caractersticas adecuadas para servir a la edificacin que sobre ellos
exista o se haya de construir. Tamnbin se considerarn urbanos los
terrenos que tengan su ordenacin consolidada por ocupar la edificacin
al milenos dos terceras partes de los espacios aptos para la Inisma segn
la ordenacin que el planeamiento general establezca.
a.2 Los que en ejecucin del planeamiento lleguen a disponer

efectivamente de los mismos elemnentos de urbanizacin citados en el
prrafo anterior.
~ REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992 de 26 de junio por el que se aprueba el TEXTO

REFUNDIDO DE LA LEY sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana en sus artculos 10,11
y 12.
- 154 -
b) Suelo Urbanizable
b.l Constituirn el suelo urbanizable los terrenos a los que el Plan

General Municipal declare adecuados en principio, para ser urbanizados.
b.2 Dentro del suelo urbanizable el Plan establecer todas o alguna de

las siguientes categoras:
- Suelo programado, constituido por aquel cuyo planeamiento

parcial deba ser aprobado en el plazo previsto en el programa del
propio plan.
- Suelo no programado, integrado por el qte slo pueda ser

objeto de urbanizacin mediante la aprobacin de programas de
actuacin urbanstica.
b.3 El suelo clasificado como apto para urbanizar por normas

subsidiarias de planeamiento se equipara al suelo urbanizable
programado excepto a los efectos de la necesidad de programnacin y del
rgimen de utilizacin del suelo.
b.4 En todo caso, a efectos de la valoracin del suelo, supuestos

expropiatorios y obtencin de terrenos dotacionales, el suelo apto para
urbanizar se equipara al suelo urbanizable programado.
- 155 -
.
e) Suelo no urbanizable
Constituirn el suelo no urbanizable los terrenos que el planeamiento general

no incluya en ninguna de las clases de suelo anteriores y, en particular, los
espacios que dicho planeamiento determine para otorgarles una especial
proteccin, en razn de su excepcional valor agrcola, forestal o ganadero, de
las posibilidades de explotacin de sus recursos naturales, de sus valores
paisajsticos, histricos o culturales, o para la defensa de la fauna, la flora o el
equilibrio ecolgico.
II. No existiendo Plan General Municipal:
En relacin con los Municipios carentes del referido PLAN GENERAL

MUNICIPAL DE ORDENACINIS5,el territorio es clasificado en suelo urbano y
suelo no urbanizable.
a~ Suelo Urbano
Constituirn suelo urbano los terrenos que por contar con acceso rodado,
abastecimiento de agua, evacuacin de aguas y suministro de energa elctrica
o por estar comprendido en reas consolidadas por las edificacin al menos en
la mitad de la superficie no ocupada por los viales o espacios libres existentes,
se incluyan en el Proyecto de Delimnitacin del Suelo Urbano.
~ REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992 de 26 de junio por el que se aprueba el TEXTO

REFUNDIDO DE LA LEY sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana en su artculo 13.
156 -
..
b~ Suelo no urbanizable
Formarn el suelo no urbanizable los restante espacios del trmino municipal.

En principio, de acuerdo con la Ley del IVA186, nicamente aquellas partes
de terreno urbano que merezca la calificacin de solar, pueden ser consideradas
como edificables a efectos del IVA por transmisin.
Se han definido, los distintos tipos de suelo que existen segn las normas
urbanisticas,salvo al ms destacado desde el ptnto de vista del IVA, al anterior-
mente citado solar.
III. Solar.
A los efectos del la Ley sobre Rgimen Urbanstico y Valoracin del Suelomsl
tendrn la consideracin de Solares las superficies de suelo urbano aptas para la
edificacin que renan los siguientes requisitos:
- Que estn urbanizados de acuerdo a las normas mnimas establecidas en cada

caso por el planeamiento, y si este no existiere o no las concretare, se precisar
que adems de contar con los servicios sealados cuando nos referamos a suelo
urbano, la va a la que la parcela d frente, tenga pavimentada la calzada y
encintado de aceras.
- Que tenga sealadas alineaciones y rasantes si existiera dicho planeamiento.
~ LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido en su artculo
20.20 prrafo 2.
REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992 de 26 de junio por el que se aprueba el TEXTO

REFUNDIDO DE LA LEY sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana en su articulo 14.
- 157 -
.
Tambin estarn acogidos al IVA, aquellos terrenos que no teniendo la

condicin de edificables cumplanml
IV. Otros terrenos sujetos al IVA.
a) Terrenos aptos para la edificacin por haber sido sta por la correspondiente
licencia adninistrativa.
Existen dos excepciones concretas que van a suponer la posibilidad de edifica-

cin en suelo urbano antes de qte en el terreno concurran las circunstancias de
su calificacin comno solar. Tales excepciones son las siguientes: a) Que se
asegure la ejecucin simultanea de la urbanizacin y de la edificacin mediante
garantas que reglamentariamente se determinen. b) Construcciones destinadas
a fines industriales, en las zonas permitidas, con el cumplimiento de
determinadas obligaciones y condiciones.
b) Terrenos urbanizados o en curso de urbanizacin.
Esta transmisin esta acogida al IVA, siempre que la entrega se realice

directamente por el promotor de la urbanizacin y que no tienen la condicin
de edificables.
c) Terrenos donde se hallen enclavadas edificaciones en curso de edificacin o

terminadas.
20.20.a).b).
- 158 -
VALORACIONES INMOBILIARIAS Y FISCALtmOAD PRIMERA PARTE
Cuando se transmitan conjuntamente con las mismas y las entregas de dichas

edificaciones estn sujetas y no exentas al impuesto.
c Titulo de la transmisin.
De acuerdo con la Ley 37/1 .992tmtt se entiende por entrega de bienes la

transmisin del poder de disposicin sobre bienes corporales, incluso si se efecta
mediante cesin de ttulos representativos de dichos bienes. Evidentemente el ttulo
fundamental (pero no nico) de transmisin del poder de disposicin es el contrato de
compra venta, respecto al cual parece que no cabe hacer mayores precisiones; aunque
si tienen un carcter especfico a considerar los supuestos siguientes:
U Aportaciones a Sociedades o Comunidades de Bienes y adjudicaciones en la

disolucin de sta.
Considera como entrega de bienes las aportaciones no dinerarias efectuadas

por los sujetos pasivos del Impuesto de elementos de su patrimonio empresarial
o profesional a sociedades o comundades de bienes y las adjudicaciones de esta
naturaleza en caso de liquidacin o devolucin de terrenos, en su caso,
constituir un supuesto de entrega de bienes que quedar, en principio, sujeto
al impuesto sin perjuicio de la posible aplicacin del artculo 70,1011 que
aclara que no quedara sujeta al impuesto la transnisin total de un patrimonio
si el adquirente contina en el ejercicio de la misma actividad.
~ LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/l2 del Impuesto sobre el Valor Aadido en su art.8.
~ LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido en su 7.1.
- 159 -
2~ Expropiacin forzosa de terrenos.
Se consideran como entregas las transmisiones de bienes en virtud de una

norma o de una resolucin administrativa o jurisdiccional. Uno de los sistemas
de actuacin que recoge la Ley sobre Rgimnen Urbanstico y Valoracin del
Suelo es el sistema de expropiacin. El expropiante, el Estado o cualquier
entidad pblica, y el expropiado para que quedar esta operacin sujeta al IVA,
deber ser una empresa en los trminos ms amplios.
30 Contratos de arrendamiento-venta o de venta a plazos con pacto de reserva
de dominio. Las entregas, en virtud de tales contratos, de terrenos se

consideran como entrega de bienes y que, por tanto, quedan sometidas al im-
puesto en las condiciones generales a la que se sujetan todas las dems
transmisiones de bienes inmuebles.
40 Las transmisiones de terrenos efectuadas en virtud de contratos de comsion.
Considera entrega de bienes las transmisiones entre comitente y comisionista

que actu en nombre propio efectuadas en virtud de contratos de comisin de
venta o de comnisin de comupra. (No es tema que aparezca de modo claro y
terminante en el sector inmuobiliario).
50 Entregas gratuitas de terrenos o su patrimonio personal, procedentes del
patrimonio empresarial.
Aunque es un caso, que en la realidad presenta un carcter absolutamente

terico, de producirse tal transnisin quedara somnetida al IVA, de acuerdo con
- 160 -
el articulo 9191 y establece como autoconsumo, y a su vez, ste como entrega

de bienes, la transnisin del poder de disposicin sobre bienes inmuebles
corporales o la cesin de derechos reales de goce o disfrute sobre bienes
inmuebles que integran el patrimnonio empresarial o profesional del sujeto
pasivo, efectuada a titulo gratuito. Igual consideracin tiene la adscripcin por
el sujeto pasivo de bienes pertenecientes al patrimonio emnpresarial, a su
patrimonio personal o autoconsumno.
En ambos casos constituirn supuestas entregas de bienes que quedarn, en

principio, sujetos al impuesto, sin perjuicio de la posible aplicacin del artculo
55, que aclara que no quedaran sujetas al impuesto siempre que no se le
hubiese atribuido al sujeto pasivo el derecho a efectuar la deduccin total o
parcial del imnpuesto soportado al realizar la adquisicin.
6~ Transmisin de solares contra entrega de edificaciones.
Nos referimnos a todos aquellos variadsimos negocios en los cuales el construc-

tor de la edificacin, efectuando dicha construccin en nombre y por cuenta
propia, y no en virtud de contrato de ejecucin de obra, realiza la misma en un
terreno que no es de su propiedad, sino que es cedido por su dueo con el fin
de recibir como contraprestacin bien una parte de la edificacin, bien una
participacin en los beneficios obtenidos, o bien, incluso, una participacin en
los ingresos brutos que deriven de la enajenacin del referido edificio.
Hay que entender que la operacin descrita debe de ser calificada como una
doble entrega, en la cual, y siempre dentro de las condiciones generales de
~ LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido en su art.9.
- 161 -
ejecucin, cada una de dichas entregas estar sometidas al Impuesto sobre el

Valor Aadidotmt cuya base en cualquier caso deber ser determinada de
acuerdo con las reglas generalestm93, y que, respecto de aquellas operaciones
en las que la contraprestacin no est total o parcialmente fijada en dinero,
exigir la aplicacin del artculo 79.1, segn el cual habr de considerarse
como base imponible el valor en el mercado de los bienes entregados.
En el presente supuesto, se tomara como base la contraprestacin que se

hubiese acordado en condiciones normuales de muercado, en relacin con el
propio valor del solar y en relacin con las unidades inmobiliarias, locales,
pisos o, en su caso, la participacin en los beneficios, establecidos en el
negocio.
d~ Existencia de transmisin previa
Como regla general, la existencia o no de una transmisin previa, no influye

en la sujecin de la entrega de solares edificables, siemnpre que stos se transmitan
antes de haber sido construidos. Por el contrario, el hecho de la construccin hace que
el solar pierda su independencia y siga, en definitiva, el rgimnen tributario de la
propia edificacin.
~ LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido en su art 78
y 79.
- 162 -
.
Aplicacin del VA a las edificaciones
Realizada la construccin y comno consecuencia de la misma, convertido el solar

en una edificacin, est es destinada a cumplir la finalidad econmica para la que la
referida construccin fue concebida. Finalidad econmica que influir decisivamente
en el tratamiento que debe darse a la edificacin.
Las obras referidas en trminos generales a la urbanizacin, no constituyen un

supuesto especifico de edificacin, ya que al integrarse en el suelo, su rgimen
tributario ser el que corresponda al suelo en el que se integran, y al no ser suscepti-
bIes de una utilizacin independiente. Otro tanto se ptede afirmar de las obras
referidas a obras inmobiliarias que van a integrarse en un edificio, en construccin en
el primer caso, y ya construido en el segundo.
Es necesario, ante la existencia de un edificio terminado, considerar los

distintos destinos que puede tener. Cabe especificar el triple destino que la edificacin
puede tener, a efectos de la fijacin de su rgimen tributario ante el IVA.: la transmi-
sin en propiedad, la cesin de arrendamnientos y, ftmnalmnente, el uso propio.
No obstante, es obligado, antes el fijar de modo claro el concepto de

edificacin, en cuanto es este concepto el que delimita, en definitiva, el tratamiento
especial ante el impuesto.
a) Concepto de edificacin en la Leytm94.
~ LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido en su artculo
6 apartado uno y dos.
- 163 -
.
La Ley 37/1992, da un especifica definicin a los efectos del impuesto, al

considerar comno tales no slo las viviendas y edificios urbanos sino tambin
todas las construcciones efectuadas, tanto en el suelo como en el subsuelo,
siempre que sean susceptibles de utilizacin autnoma e independiente.
Se precis un estudio de esta definicin, en cuanto la misma tiene un doble

efecto: en primer lugar, define por si sola la sumnisin de determinadas
operaciones al IVA, si tenemos en cuenta la Ley 37/1992, en todo caso, como
actividad empresarial la urbanizacin de terrenos y la promocin, construccin
o rehabilitacin de edificaciones para su venta, adjudicacin o Cesin por
cualquier ttulo, aunque se realicen ocasionalmente.
Se podra concluir, en consecuenca, sealando que la edificacin, a efectos

del IVA, es solamente aquella construccin terminada que por s misma es
susceptible de una utilizacin efectiva, y sin que, por supuesto, el concepto
pueda ser reducido al edificio industrial o a la vivienda propiamnente dicha, ya
que hay otro conjunto de edificaciones que pueden tener esa misma utilidad.
En el citado precepto legal deja sin definir el carcter de los edificios

destinados a ser derruidos, que con una aplicacin literal sern edificaciones,
por lo que su transmisin, al no ser evidentemente la primera, quedar exenta
del impuesto, pese a su evidente equiparamiento a los terrenos edificables.
Para continuar con el desarrollo del trabajo citamos algunos problemas o

condicionantes que pudieran surgir:
- 164 -
Los problemas principales que se plantean quedan referidos esencialmente al

tratamiento que pueda darse a la edificacin antes de su destino definitivo y a
los efectos de su posible cambio de afeccin.
En las transnisiones de edificaciones nos encontramos con unos bienes

terminados que se encuentran, en consecuencia, en condiciones de ser utilizados
o consumidos de acuerdo con la finalidad especfica a la que estn
destinados, de tal modo que ser esta finalidad la que deba servir de gua a
la hora de estructurar el sistema de tributacin, y que si el inmueble se ha
convertido en un bien de consumo habr que pensar que la imposicin que
se establezca tiene carcter definitivo, mientras que si se trata de edificaciones
cuya finalidad sea contribuir a la produccin de otros bienes mediante la corres-
pondiente inversin e inmovilizacin en el patrimonio empresarial, es evidente
que la imposicin de los misnos en el momento de su transmisin no tendr
ese carcter definitivo, en cuanto que por el juego de la deduccin, la carga
soportada quedar compensada en la liquidacin global del impuesto. El
gravamen de los edificios industriales, en consecuencia, es un gravamen
tambin intermediario, lo que supone que los mismos, una vez efectuada por
su propietario la deduccin correspondiente, se ven libres de toda carga por el
IVA, lo cual traer como derivacin, en caso de cambio de destino o de
afectacin, la necesidad de considerar las consecuencia fiscales corres-
pondientes, para que un bien que entra ahora en el consumo no quede liberado
de toda carga impositiva.
Partiendo de esta base, es indudable qte, tratndose de edificios residenciales,

la primera transnisin de los mismnos deber quedar sometida en todo caso al
Impuesto, ya que, en definitiva el gravamen de tal adquisicin es una forma de
- 165 -
anticipar el gravamen de los servicios que el bien inmueble produce,

considerando consumido el inmueble por su primera ocupacin.
Por el contrario, tratndose de ininuebles industriales habra que considerar, en

primer lugar, al no constituir el IVA un impuesto definitivo, cabra pensar en
la posibilidad de gravamen de segundas transmisiones, y, por otra parte, al ser
un bien totalmente desgravado del impuesto por virtud de la deduccin, no
existir inconveniente alguno para la posible sujecin da los supuestos de
cambio de afeccin.
b) Subjecion al impuesto.
En este apartado diferenciaremos cuatro partes a considerar:
A. Entregas de edificaciones sujetas al impuesto.

B. Entregas no sujetas al impuesto.
C. Entregas exentas del impuesto.
D. Supuestos especficos de transmislon.
A. Entregas de edificaciones sujetas al impuesto
Se sujetan al impuesto todas las primeras entregas por cualquier ttulo de

edificaciones, residenciales o industriales, y la entregas de edificaciones para
su innediata rehabilitacin, siempre qte sean efectuadas por un sujeto pasivo
del impuesto, considerndose en todo caso como actividad empresarial la de
promocin, construccin o rehabilitacin de edificaciones para su venta,
- 166 -
.
VALORACtmONES INMOBILIARIAS Y FISCALIDAD PRIMERA PARTE
adjudicacin o cesin por cualquier ttulo, aunque se realicen

ocasionalmente9S.
Cuatro son los elenentos que condicionan la ejecucin:
a) Elemento subjetivo.
El elemento subjetivo esencial para que cualquier entrega quede sujeta
al IVA es que la misma sea realizada por un empresario o profesional
en los trminos en que son definidos por Leytm96.
No obstante, al tratarse de entrega de edificaciones, la cuestin debe ser

analizada en atencin a dos circunstancias: la primera, considerando que
se califica corno actividad empresarial la de promocin, construccin
o rehabilitacin de edificaciones para su venta, adjudicacin, aunque se
realicen ocasionalmente y segunda, que nicamente se sujetan las
primeras transmisiones. La conjuncin de ambas circunstancias puede
llevar a la afirmacin de que toda primera entrega de edificaciones, sea
quien sea el transmitente, se encuentra sujeta al impuesto, cuando tengan
lugar despus de terminada su construccin o rehabilitaemon.
~ LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido en su artculo
20.22, tercer prrafo, con nueva redaccin en la Ley 21/1993 de 29/12/1993 en su artculo 75.
- 167 -
b) Objeto de la transmisin.
Debe de ser una edificacin, de acuerdo con el concepto contenido en
el articulo 6197.
c) Ttulo de la transmisin
Resulta evidente la directa aplicacin195, en cuanto se define la entrega
de bienes como la transmisin del poder de disposicin sobre bienes
corporales, comno de las especificaciones contenidas en su nmero 2,
en aquellos supuestos que tienen relacin directa con el objeto de la
transmisin, es decir la edificacin, ms concretamnente, los supuestos:
- participaciones o ttulos que aseguren la propiedad o el goce o
disfrute de un inmnueble.
- las aportaciones no dinerarias a sociedades o adjudicaciones en
caso de su disolucin.
- la expropiacin forzosa.
- arrendamientos-venta y venta a plazos con reserva de dominio.

- transmisiones en supuestos de comisin con actuacin en
nombre propio.
Asmnsmo, hay que entender aplicable la figura del autoconsumo de
bienes 199
~ LEY 37/1992 de 28 de dicienibre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre e Valor Aadido en su artculo
60 apartado uno y dos. Vease pgina 62 de esta tesis.
~LEY37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre e valor Aadido en su art.8.
~ LEY 32/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 deI Impuesto sobre el Valor Aadido en su
- 168 -
d) Inexistencia de transmisin anterior.

Se considerar primera transmisin?(XI la realizada por el promotor,que
tenga por objeto una edificacin cuya construccin y rehabilitacin esta
terninada. No obstante no tendrn la consideracin de primera entrega
la realizada por el promotor despus de la utilizacin ininterrumpida del
inmueble por un plazo igual o superior a dos aos por su propietario o
por titulares de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento
sin opcin de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizo la
edificacin durante el referido plazo.No se computaran a estos efectos
los perodos de utilizacin de edificaciones por los adquirentes de los
mismos en los casos de resolucin de las operaciones en cuya virtud se
efectuaran las correspondientes transnsmones.
De esta redaccin se deduce qte los requisitos que han de concurrir,

para que exista sujecin a] impuesto son:
10 Que el transmitente sea el promnotor de la edificacin.

Teniendo en cuenta sobre todo la Ley 37/1992 y la legislacin
administrativa, podemos considerar que es promotor todo aquel
que construye o rehabilita un edificio o que han construido o
rehabilitado a su costa, con el fin de destinarlo a su venta,
adjudicacin o cesin por cualquier ttulo.
20 Que la edificacin est terminada o rehabilitada, ya que en

caso contrario estarn sujetas todas las transmisiones.
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido en su articulo
20.22, tercer prrafo, que obtiene nueva redaccin por el artculo 75 de la Ley 21/1993 de 29/12/93.
- 169 -
30 Que la edificacin no haya sido utilizada ininterrumpidamente
por un plazo superior a dos aos. El concepto de utilizacin es

amplio, puede tener su origen en las siguientes causas: a) por su
propietario; b) por terceros titulares de derechos reales de goce
o disfrute.; c) por terceros, a quienes se ha cedido la edificacin
en virtud de contratos de arrendamiento sin opcin de compra.
Cabe interpretar que estas posibles formas de utilizacin son
excluyentes entre s, es decir, que el plazo ininterrumpido de dos
aos debe cumplirse en una u otra posibilidad, pero no
sucesivamente por dos de ellas o por la tres.
W Entregas no sujetas al impuesto
No cabe duda que la falta de requisito stbjetivo supone necesariamente la no

sujecin al impuesto, pero hay que recordar que el transmitente deber ser
persona que ni ocasional mente pueda ser clasificado como promotor, lo cual es
tanto como decir que nos encontraremos ante una segunda transmisin ya que
de ser la primera, indudablemente, como ha quedado anteriormente dicho, el
transmitente tendra la calificacin fiscal de promotor. En cualquier caso, es
preciso sealar que toda transmisin efectuada por un particular estar no sujeta
al impuesto.
Por otra parte es preciso sealar los casos de no sujecin20m:
a) No est sujeta al impuesto la transmisin de la totalidad del

patrimonio empresarial o profesional del sujeto pasivo, realizada en
~ LEY 37/l992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido en su 7.1.
170 -
.
favor de uno o varios adquirentes ctando estos continen el ejercicio de

las msmas actividades empresariales o profesionales del transmitente.
Los dispuesto anteriormente no ser de aplicacin cuando se trate de
transmisiones realizadas por actos inter vivos si el patrimonio se
transmite por partes a distintos adquirentes.
Este precepto ha de quedar referido a los nicos supuestos en los que el
derecho privado espaol admuite tina transmisin global de un

patrimonio, y, concretamente, a la fusin de sociedades, ya se realice
mediante la creacin de una nueva sociedad o mediante absorcin por
una de otra u otras. Por otra parte, la no sujecin no es aplicable a los
supuestos de escisin de sociedades.
Esta no stjecin tendr su imuportancia especfica en los supuestos de

fusin de sociedades innobiliarias que mantengan en sus activos
edificaciones que no hayan sido objeto de octpacin.
La no aplicacin de la sujecin exige dos condiciones: 1a, que el

adquirente contine la misma actividad empresarial o profesional. 2a,
que no se produzca desafeccin de lo bienes y derechos respecto al
patrimonio transmitido en bloque, ya que en este supuesto tal

202.
desafectacin habra que considerarla sujeta al impuesto.
702 LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E./29/12/ / del Impuesto sobre el Valor Aadido en su artculo
7.l.c.
- 171 -
b) Igualmente203 declara no sujetas al impuesto las operaciones prevista

en el artculo 9, (autoconsumno de bienes), y en el artculo 12, apartados
lt20y 30,(autoconsumo de servicios, excepto los prestados a ttulo gra-

tuito) de esta Ley, siempre que no se le hubiere atribuido al sujeto
pasivo el derecho a efectuar la deduccin total o parcial del impuesto
soportado al realizar la adquisicin. Si tratamos de aplicar estos
supuestos al sector de transmisiones de edificaciones, necesariamente
habra de exigirse que la adquisicin de la edificacin estuviera no
sujeta o exenta del impuesto, con lo cual no habra generado derecho
algtno a la deduccin, o que, en el supuesto de haber estado sujeta, ha
generado el derecho a la deduccin de las cuotas soportadas.
C~ Entresas exentas del IVA
De conformidad con lo dispuesto 204 se encuentran exentas del impuesto las

segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que
se hallan enclavadas, cuando tengan lugar despus de terninada su construccin
o rehabilitacin.
a) Edificios residenciales.
U Transmisiones entre particulares. Hay que entender que estas
transmisiones no deben quedar sometidas al impuesto.
~ LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 deI Impuesto sobre el valor Aadido en su artculo
7.7.
20,22.
- 172 -
.
20 Transmisiones de particulares a sujetos pasivos del impuesto.

Tales entregas realizadas por particulares no estarn nunca sujetas
al impuesto.
30 Transmisiones realizadas por los sujetos pasivos sea cual sea

el adquirente. Deber considerarse comno exenta al tratarse de una
segunda transnisin.
b) Edificaciones industriales.
El edificio industrial constituye por su propia naturaleza un elemento del

patrimonio empresarial afecto a la actividad que el empresarmo
desarrolla.
Debemos considerar, fundamental mente, tres tcnicas en las

transmisiones de los elementos del patrimonio empresarial:
1) Sistema de continuidad o de suspensin del Impuesto. Se aplica

en todos aquellos supuestos de transnisin en bloque del
patri nonio empresarial, siempre que no se produzca desafectacin
general o parcial de dicho patrimonio por la realizacin de una
actividad distinta de la qte realizaba el transmitente. En el
supuesto que se produzca tal desafectacin, total o parcial, la
entrega en bloqte o de los elementos desafectados quedar sujeta
al impuesto.
- 173 -
2) El sistema de sujecin al impuesto. Se aplicar igualmente a

todos los supuestos de entregas de elementos determinados y
concretos y, tanto si se produce una entrega real,como si se
verifica, a su vez, cualquiera de los supuestos de
autoconsu mo205.
3) Exencin de las transnisiones de los elementos del patrimonio
empresarial con exigencia de la regularizacin de las deducciones

practicadas. Al trasladar lo expuesto en relacin con el gravamen
de la entrega de edificaciones, es preciso admitir que habr que

aplicar igualmente la exencin correspondiente al articulo 8.220,
ya que el articulo 45.1 obliga en los caso de entregas de bienes
de inversin durante el periodo de regularizacin a realizar sta
de una vez por el tiemnpo de dicho perodo que quede por
transcurrmr.
D. Un supuesto especifico de transmisin
- Promocin en rgimen de comunidad.
Cabra separar dos tipos esenciales de comunidades: la de promotores y

la de autopromotores.
El primner tipo no presenta, a estos efectos, problema alguno, ya que

resulta indiferente que el titular de la operacin inmobiliaria sea una sola
persona fsica, o una comunidad de personas, o una socmedad civil, o una
~ LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido en su art.9.
- 174 -
.
sociedad con personalidad jurdica propia; las operaciones que realice

esta comunidad de promotores estarn sometidas al impuesto de acuerdo
con las normas generales, teniendo la propia comunidad el carcter de
06
sujeto pasivo-
Pueden surgir ciertas dudas respecto a las comunidades de

autopromnotores. El esquema operativo de este tipo de comunidades es
relativamente simple y en el mismo aparece, como regla general, la
figura del llamado promotor de comunidades que, es en definitiva, la
persona que dirige de modo efectivo todo el desarrollo de la operacion.
Es l quien obtiene la opcin de comnpra o el compromiso de venta del
solar; quien busca a las personas que han de integrar la sociedad; quien
prcticamnente contrata la construccin del edificio y quien, desde el
comienzo hasta la disolucin de la comunidad, administra y dirige toda

actividad de sta. Con la intervencin de este promotor, o en casos
aislados sin l, el solar es comprado en escritura pblica por todos los
comuneros, en proporcin al inters de cada uno en la comunidad, se
procede a la contratacin de la edificacin y finalmente, una vez
terminado el edificio, se adjudican a cada uno de lo comuneros los
correspondientes pisos o locales, con todos sus anejos y la cuota de
participacin en los elementos comunes.
El tratamiento ante el I.V.A. del suptesto examinado sera el siguiente:
10 Adquisicin de solar. Estar sujeto a las condiciones normales.
~--~LEY
37/1992 de 28 de dicienbre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido en su artculo
15.2.
- 175 -
20 Construccin del edificio. Quedar sujeto a las condiciones

normales.
30 Mediacin del promotor de comunidad. Esta mediacin
quedar sujeta al impuesto como una prestacin de servicios, sea

cual sea desde el punto de vista civil la verdadera naturaleza de
la misma.
40 Adjudicacin de pisos a comuneros. Ser preciso tratar de
determinar si concurren en dicho acto los requisitos necesarios

para que dicha adjudicacin constituya una entrega de
edificaciones sujeta al impuesto. Consideramos que se trata de
edificaciones que renen los requisitos exigidos207 y, por otra
parte, parece tambin indudable que la adjudicacin al propio
comunero es la primera transmisin. La existencia del elemento
subjetivo parece tambin evidente; la promocin de edificaciones
se considera en todo caso una actividad empresarial y no cabe
duda de que nos hallamos ante un negocio de esta naturaleza.
Hemos de afirmar a nuestro juicio, que el acto de adjudicacin a los

comuneros de pisos o locales deber quedar sujeta al IVA., teniendo en
cuenta las siguientes razones:
6 apartado uno y dos.
- 176 -
a) Expresamente el articulo 4.4.20, al calificar la actividad de

promocin de edificaciones como emupresarial, seala como su fin
es la venta, adjudicacin o cesin por cualquier titulo~8.
b) De acuerdo con el artculo 6.1 se entiende por entrega de

bienes la transmisin del poder de disposicin sobre bienes
corporales209. Para que exista entrega no se precisa por tanto,
el contrato de compra-venta, ni especficamente cualquier otro.
Basta que el adquirente obtenga un poder de disposicin concreto
y determinado del que antes no dispona. En actos de disposicin
fornalizados con anterioridad a dicha adjudicacin, lo transmitido

ser la propia participacin en la comunidad, pero, no un bien
innueble que ni siquiera existe. La propiedad del inmueble, de
las partes del mismo correspondientes a cada uno de los
comnuneros,se adquiere, efectivamente, en virtud de la disolucin

de la comunidad de construccin y de la adjudicacin de las
participaciones, sin perjuicio de que simultneamnente a tal
disolucin se constituya a smi vez una nueva comunidad de
copropietarios en rgimen de propiedad horizontal.
c) Se considera de forma taxativa como entrega de bienes las

adjudicaciones no dinerarias efectuadas por los sujetos pasnos
que sean sociedades o comunidades de bienes en caso de

liquidacin o disolucin total o parcial de las misnas. Dado que
~ LEY 37/l992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre e Valor Aadido en su articulo
5.
~ * LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/l2 del Impuesto sobre el valor Aadido en su art.8.
- 177 -
el sujeto pasivo de la actividad emnpresarial de promocin de

edificaciones es la comnunidad, producirse la disolucin de la
misma y la adjudicacin correspondiente de los pisos o locales a
los comuneros, resulta de aplicacin el precepto que hemos
mencionado.
Por otra parte, no hay que olvidar que una interpretacin contrara dara
lugar a un trato fiscal preferente frente al supuesto normal de
transmisin onerosa de las viviendas realizada por empresas mercantiles
dedicadas a la promocin de edificaciones, lo que originara verdaderas
distorsiones econmicas, rompindose en este campo definitivamente la
neutralidad interior del IVA, puesto que productos de idntica naturaleza
se situaran en el mnercado con tina carga impositiva diferente, basada
ademns esta diferencia tan slo en la organizacin jurdica de la
operacin.
O Arrendamiento de edificaciones
A) Arrendamniento en general.
De acuerdo con la Ley 37/1992210 son prestaciones de servicios y, en

consecuencia, sujetos al impuesto, los arrendamientos de bienes,
industria o negocio, empresas o establecimientos mercantiles, con o sin
opcin de compra.
20 LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido en su artculo
11.2.
- 178 -
.
Ahora bien, esta norna de calificacin y sujecin queda limnitada por la

exencin, a la que nos vamos a referir seguidamente11:
a) Regla general.
Corno regla general se declaran exentos los arrendamientos que
tengan la consideracin de servicios con arreglo a lo dispuesto en
esta Ley212, y que tengan por objeto terrenos o viviendas,
incluidos los anexos y garajes accesorios a cuyos ltimos
arrendados conjuntamnente con ellos.
b) Supuestos que limitan la exencion.

El referido precepto, elimina de la exencion:
- Los arrendamientos de terrenos para estacionamiento de
vehculos.
- Los arrendamientos de terrenos para depsito o almacenaje de
bienes, nercancias o productos.
- Los arrendamientos de terrenos para exposciones o para
ptmblicidad.
Los arrendamientos con opcin de compra de terrenos o

viviendas cuya transmisin est sujeta y no exenta del impuesto.
211 * LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido en su artculo
20.23.
212 LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido en su artculo
5.
179
W Consideracin especial de los arrendamientos con opcin de compra
Nos estamos refiriendo a lo que en trminos normales, dentro de la vida

empresarial, se denomina leasing, y que, para ciertos supuestos con trmmnos
legales, es preciso denominar arrendamiento financiero
Con carcter general la figura aparece regulada con la denominacin arrenda-

miento financiero en los Reales Decretos-Ley de 25 de Febrero de 1977 y de
31 de Julio de 1980213.
En este concepto general podemos incluir dos especies fundamentales que se

suelen distinguir dentro del leasing: el leasing operativo y el leasing financiero.
El primero llamado tambin de explotacin, se aproxima bastante al alquiler
tradicional y se caracteriza porque en este tipo de contratos el, llammosle,
arrendador, es el propio productor de los bienes o el constructor de los edificios
quien utiliza esta tcnica como medio de facilitar la venta de los productos
fabricados. Por el contrario, el leasing financiero en la practica ms extendido
y el que mnayor inters presenta, tiene por objeto una operacin de financiacin
a medio o largo plazo, que tiene como fundamento jurdico un contrato de
arrendamiento especial entre el arrendador, propietario del bien, pero no
fabricante o constructor del mismo, y el arrendatario que va a utilizarlo durante
el perodo convenido en los trninos que regulan este tipo de contratos.
213 El arrendamiento financiero es un contrato atpico cuya primera regulacin se estableci por LEY
15/77 de 25 de febrero. Al no aparecer en esta norma referencia alguna a posibles operaciones sobre
bienes de naturaleza inmobiliaria, el REAL DECRETO 1669 de 3m de julio extendi su mbito de
aplicacin a este campo. Por ltimo, la Ley 2678 de 29 de julio sobre Disciplina e intervencin de las
Entidades de Crdito, en su Disposicin Adicional 7, establece normas de aplicacin especiflea a las
Entidades de Arrendamiento Financiero que recogen en lo esencial el contenido del Capitulo II de la
LEY 15/77 que quedo derogada y posteriormente regulado por el artculo 128 de la Ley 43/95 de 27
de diciembre. ROE. 8/12/95.
-180-
.
De acuerdo con la Ley 37/1992214, tienen la consideracin de entrega de

bienes y, en consecuencia, sujetas al impuesto. Las cesiones de bienes en
virtud de contratos de ventas a plazos con pacto de reserva de dominio y de
arrendamiento-venta, y a efectos de los dispuesto en el prrafo anterior se
asimilarn a los arrendamientos-venta los arrendamientos con opcin de compra
desde el momento en que el arrendatario se comprometa a ejercitar la opcin
de compra y , en general, los de arrendamientos de bienes con clusula de
transferencia de la propiedad, vinculante para ambas partes.
Se excluye del campo de la exencin2m5 a los arrendamientos con opcin de

compra de terrenos o viviendas cuya transmisin est sujeta y no exenta del
Impuesto, y en la misma forma26, se dispone expresamente que la exencin
para las segundas y ulteriores entregas de edificaciones no se extiende a las
transformaciones de edificaciones afectadas en el ejercicio de la opcin de
compra inherente a un contrato de arrendamiento, por empresas dedicadas
habitualmente a realizar operaciones de arrendamiento financiero.
En consecuencia, el arrendamiento no est exento en ningn caso si se trata de
edificaciones que no son viviendas y tampoco si, tratndose de stas, su posible

transmisin queda sujeta al impuesto. Por supuesto, la adquisicin en virtud del
ejercicio de la opcin estar sujeta de acuerdo con las reglas generales.
~ LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/i2 del Impuesto sobre el Valor Aadido en su artculo
8.2.5.
20.23 .d.
20.22, prrafo 6 a.
- 181
En las entregas de bienes efectuadas en virtud de contrato de ventas o plazos

con pacto de reserva de dominio o de arrendamiento de bienes con clusula de
transparencia de la propiedad vinculante para ambas partes se devengar el
impuesto cuando los bienes que constituyen su objeto se pongan en posesin del
adquirente, por lo que este tipo de operaciones no se consideran de contrato
sucesivo a los efectos del devengo del impuesto, no devengndose ste en cada
uno de los momentos en que resulte exigible la parte del precio que comprenda
cada operacin2l.
D~ Uso propio de las edificaciones
Al referirnos exclusivamente, a aquellos supuestos en que el empresario

constructor destina el edificio terminado a su propio uso. Partiendo de esa premisa,
y teniendo en cuenta las definiciones que referentes al autoconsumo la Ley estable-
ceitR, podemos considerar los siguientes supuestos concretos a efectos de su solu
cion:
U Destino del edificio al uso propio empresarial de su constructor.
En este supuesto nos encontramos ante un caso de autoconsumo

interno2 19, que por aplicacin del prrafo segundo del articulo 8 no se
considerara autoconsumo a efectos del impuesto, y, por tanto, no
quedar sujeto al mismo.
2? LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido en su artculo
75.
~ LEY 37/1992 de 28 de diciembre.E.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido en su art.9.
219 LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido, por aplicacin
del apartado 1 a de los artculos 7 y 9.
- 182 -
.
20 Construcciones en suelo propio para destinar la edificacin a la venta,

actividad indudablemente de carcter empresarial220.
Este caso, el ms conocido hasta hoy de la denominada obra propia,

constituye, a nuestro juicio, un supuesto de autoconsumo interno no
sujeto al impuesto, cabria plantearse si puede resultar conveniente la
stjecin al imupuesto, de tal acto de destino, comno figura especfica de
autoconsumo interno. Ciertamente una solucin de esta naturaleza lo
nico que hara sera anticipar el pago del impuesto, ya que el devengo
con motivo del autoconsumno sera deducible del que se devengar y
repercutiera por el promotor constructor, con motivo de la venta de las
edificaciones.
30 Construccin de edificaciones para su cesin en arrendamiento~ 1
En principio, ya partiendo de la base de que la actividad emnpresarial del

sujeto est constituida, precisamente por el arrendamiento de viviendas,
seria necesario pensar que nos encontramos igualmente ante una figura
de autoconsumo interno con la consecuencia de que el mismo queda
stmjeto al imnpuesto, ya que los arrendamientos tratndose de viviendas se
encuentran exentos del impuesto, dando lugar, en consecuencia a
sectores diferenciados de la actividad empresarial por aplicacin del
articulo 8.
5.2.
221 LEY 37/1992 de 28 de diciembre.E.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el Valor Aadido en su art.9.
183 -
40 Construccin de viviendas para cesin gratuita al personal de
empresa.
Constituye una prestacin de servicios y, por tanto, sujeta al

7-
impuesto
50 Destino del edificio al uso propio del constructor.
Se trata evidentemente de un caso de autoconsumo externo, que quedar

sujeto al impuesto22t
4.2.7 Un Anlisis Comparativo con la U.E.224
Dada la transcendencia que la fiscalidad tiene en la poltica de la vivienda y a

fin de tener una idea de lo que acontece en la Unin Europea, se transcriben unos
datos que por su inters pueden ayudarnos a formar conceptos claros sobre el
particular.
Desde la visin de la compra y tenencia de la vivienda habitual:
La vivienda es un bien qime presenta un dilatado ciclo de produccin al que

sigue un ciclo de uso. La fiscalidad puede gravar las distintas fases del ciclo de
222 LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido en su articulo
II apartado dos punto 3
LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido en su artculo
9.1.A).
224 vid. Revista Catastro n2. Octubre de 1989. Pginas 29 y ss.
- 184 -
produccin, uso o tenencia de la vivienda, as como cualquier transmisin o cesin

efectuada a lo largo de la vida del bien
Tratndose de un anlisis comparativo entre paises, abordaremos los
aspectos ms destacados y genricos de la fiscalidad con la intencin de poder llegar

a conclusiones en materia de poltica fiscal en el campo de la vivienda. Al hablar de
vivienda nos referimos en general a la vivienda principal, la que se utiliza como
vivienda habitual. El anlisis comparativo entre paises incluye Francia, Reino Unido,
Repblica Federal Alemana, y naturalmente Espaa...
Los sistemas financieros alemn y francs disponen de un producto
financiero como es el ahorro vivienda, que se esta ttilizando en ms del 40% de las
compras de viviendas en estos paises, actualmente en Espaa existe algo similar. En
esencia se trata, de un contrato que firman el particular y la entidad financiera, y que
se compromete el primero a realizar un programna de ahorro que la entidad remunera
a un tipo de inters determinado y en cambio la entidad se compromete a concederle
el prstamo para la adquisicin de una vivienda a tipo de inters y plazos convenidos.
Ello significa que la decisin de comprar se ncia en el compromiso de ahorrar
durante unos aos previos a la accin de compra...
- 185 -
IMPOSICIN E INCENTIVOS FISCALES DE LA COMPRA DE UNA

VIVIENDA POR UN PARTICULAR PARA USO PROPIO EN PRIMERA
TRANSMISIN.
IMPOSICION INDIRECTA INCENTIVOS FISCALES
PAS IVA OTROS AL AHORRO EN EL IRPF
PREVIO Deducciones
RFA NO ls/Adquisicin dc Ele- SI Dc intereses dcl

nes lnmucblcs. prestamo si la base.
FRANCIA SI l~npucsto soI,rc Publi- SI Dc intereses del

cidad Inmobiliaria. prestamo si la cuota.
RUNIDO NO NO Dc intereses del
prestamo s/ la base.
ESPAA S lm7ucsto sohrc Actos Si De intereses dcl
Jurdicos Documenta- prestamo 5/ la base y
dos. parte dcl principal s/
la cuota.
FU ENTE: Revista Catastro o <2 (Octuhrc 89) y caborac l o propia.
En definitiva, el sistema fiscal francs y alemn incentivan el ahorro, sobre

todo en la fase previa a la adquisicin de la vivienda. Por el contrario el sistema ingls
lo incentiva en la fase posterior,como veremos ns adelante
La compra conleva la transnisin de la vivienda y est gravada por

diversas figuras impositivas de naturaleza indirecta, la principal de las cuales es el
IVA.
- 186 -
En Alemania, donde la adquisicin de vivienda no est sujeta al IVA, silo est

por el Impuesto sobre Adquisicin de Bienes Inmuebles, de consecuencias prcticas
poco relevantes. Francia grava primero la compra de vivienda nueva con el IVA
(18,6%) ms la Tasa de Publicidad Inmobiliaria (0,6%). Tratndose de segundas y
ulteriores comnpras no se aplica IVA pero s los Droits de Mutation (15,4%, con
posibilidad de aunentar por incrementos potestativos de entes locales, regionales y

estatales) que no es un gasto deducible atendindose al mecanismo del IVA. En Reino
Unido se aplica el tipo cero del IVA. En Espaa,la primera compra venta est sujeta
al IVA (7%) y al Impuesto sobre Actos Jtmrdicos Documentados (0,5%). Las segundas
y ulteriores compra-ventas no estn sujetas al IVA pero s al Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales (6%) y Actos Jurdicos Documentados. Aunque de
naturaleza directa, el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terre-
nos, aparece vinculado a la accin de transnitir y adems de soportarlo el comprador,
no lo encontramos en ninguno de los otros pases estudiados (no practican la doble
tributacin)...
Por consiguiente, destacaramos el tipo cero de Reino Unido, que es pieza

fundamental de un sistema de acceso a la vivienda no basado en el ahorro previo, sino
en liberar fiscalmente la accin de conpra y posterior disfrute de la vivienda.
Espaa no se alista a ninguno de los dos modelos y mantiene una fiscalidad que
parece responder ms a criterios estrictamnente recaudatorios que a dar coherenca a
alguna poltica de vivienda...
Espaa es pues el pas que ms incentiva fiscalmente la compra de vivienda

en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas, ya que es el nico pas que
admite la desgravacin de capital...
- 187 -
En lo referente a la fase de tenencia, existe uno o varios impuestos locales,

principal fuente recaudatoria de las administraciones locales, junto al Impuesto sobre
la Renta de las Personas Fsicas. Respecto a este ltimo, Espaa es el nico pas que
imputa renta alguna a la vivienda en propiedad ocupada por su titular. Incluso, se
adnite un volumen importante de gasto deducible englobado dentro de los
denominados gastos de publicidad (que incluyen por ejemplo los diversos programas
de amortizacion de inmuebles). En esta fase y nivel de IRPF, el pas que apuesta ms
decididamente en la tenencia en propiedad es Alemania y el que ms la penaliza es
Espaa. Esta afirmacin resulta del todo cierta si adems de lo expuesto se tiene en
cuenta que en Espaa existe el Impuesto Extraordinario sobre el Patrimonio, figura
inexistente en los dems pases estudiados, excepcin hecha de Alemania donde existe
el Impuesto sobre el Patrimonio pero sin consecuencias econmicas para la vivienda
usual, sea piso o unifamiliar.
IMPUESTOS QUE GRAVAN LA TENENCIA DE LA VIVIENDA PROPIA
PAS I RPF l.mAlRI MONI 0 1. LOCAl.
RFA No No ls! Propiedad Inmobiliaria
FRANCIA No No 1 Inmobiliario si conslruecones.
R.UNIDO No No Contribucin Territorial.
ESPAA Si Si 1. Bienes lnmucblcs
FUENTE: Revista Catastro n2 (Octubre S9) y elaboracin propia.
Por lo que respecta a la fiscalidad local sobre la tenencia de viviendas, todos

los paises disponen de un impuesto similar al nuestro Imnpuesto sobre Bienes
Inmuebles. Francia aplica la Taxe Foncier, Reino Unido las Rates, y Alemania el
Impuesto sobre la Propiedad Innobiliaria...
- 188 -
Cindonos a lo rendimientos de inmuebles utilizados por sus propietarios y

usufructuarios, podemnos citar:
a) El aspecto ms controvertido de este modelo, es la consideracin como

integrantes de la base imnponible del Impuesto sobre la Renta, de rendimientos
aparentes presuntos o no reales, tales como los que corresponden a la
utilizacin de la vivienda propia.
Diversos tratadistas consideran que supone una aplicacin excesiva el concepto

de renta extensiva, que aspira esencialmente a captar rendimientos reales y
objetivos y en lnea con la legislacin histrica de pases corno Francia y Gran
Bretaa, seguida por EEUU, Canada, Japn, algunos pases europeos no
comunitarios y recientemente Alemania (1987), abogan por la desaparicin del
impuesto, el rendimiento de la vivienda de uso propio. Otros sectores
mantienen que estamos en presencia de un rendimiento real, no presunto, cuya
cuantificacin se realiza a travs de mtodos objetivos, calificando de autocon-
sumo de rentas del capital a dichos rendimientos. Otros, en fin, acuden a
argumentos de equidad y neutralidad econmica.
La realidad desde el,punto de vista de la poltica fiscal es que la no inclusin
de estas rentas presuntas es una forma de incentivar la tenencia en propiedad

de la vivienda. Los incentivos fiscales en nuestro pas se han modulado en
torno a incentivos fiscales a la adquisicin con una voluntad de gravamen
efectivo de su mantenimniento, y en ese esquema, la propias estructura del
impuesto espaol propicia la solucin tcnica adoptada de inputacin de rentas
(que es contemplada as mismo en diversos pises comunitarios) al,incorporar

los intereses de capitales ajenos como gasto necesarios para la obtencin de los
- 189 -
rendimientos establecidos. De esta forma adquiere cierta consistencia la

compensacin e integracin en la base inponible del Impuesto de los
rendimientos netos negativos a que los bienes inmuebles en el supuesto de
viviendas utilizadas por sus propietarios suelen dar Itgar en los primeros
ejercicios de adquisicin si se financian con recursos ajenos (va deduccin de
intereses).
- 190 -
IMPUESTOS SI LA RENTA Y SI GANANCIAS DE CAPITAL. TRATAMIENTO DE LA
VIVIENDA RESIDENCIA HABITUAL EN DIVERSOS PASES.
ImptIaeion de Rentas en la Exencin de las Deduccin de intereses Limite a la de-
Base dcl Impuesto Personal Ganancias de Capital en Nominales de presta- ducein intereses
PAS el 1. s/ Renta o si Ca- titos en el 1. Personal
nanclas del Capital
Alemania NO SI NO -
Australia No SI Nl)
Austria NO SI SI S
Blgica S S SI S
Canada NI) S NO
I)inrnnarca SI Si SI NO
Espaa SI Svincuisda ti la inversin SI S
IiEtJtJ Nl) SI. vinculada a reinversin SI NO
Francia NO S 51.25 %S/CLJOTA SI
Grecia SI S Si NO
Holanda S SI SI NO
Inglaterra Nl) M.co~ condic. Sl.3(I%S/CIIOlA S
mrlanda Nl) Si S SI
Italia si NO S S
Japn NO SI. Y tns,wo St St
Luxemburgo SI SI 510 S
Noruega SI S SI No
N. AcIenda S SI NO
Portugal SI S SI S
Suecia S S S SI
Suiza SI NO S NO
03 Y IBLAIIoIAr:IN PROPIA.
RIENTE: OCI)E, FEDERACIN HIPOiIYCARIA ANTE lA tt.. RI~Vls~~A CATASTRO N
- 191 -
b) Prcticamente la totalidad de los pases de la UE y del niundo desarrollado

consideran deducibles los inters de los prstamos empleados en la adquisicin
de la vivienda, a excepcin como deciamnos de la RFA.
Desde la perspectiva de las plusvalas obtenidas por la venta de la vivienda

habitual:
A grandes rasgos, puede decirse que Reino Unido no grava la plusvala

obtenida por la venta de vivienda propia. Alemania grava exclusivamente la
venta realizada dentro de los dos aos siguientes al de la compra. Francia grava
la plusvala generada entre el primer ao y el vigsimno segundo posterior al de
la compra, y Espaa grava la ptsvala siempre que no se reinvierta en una
vivienda principal dentro de los dos aos siguientes a la fecha de venta
(influyendo en este ltimo caso el nmero de aos de posesin del bien). Pero
adems, en Espaa existe el Imupuesto Municipal sobre el Incremento del Valor
de los Terrenos que, aparte de su repercusin al comprador, constituye una
clara duplicidad impositiva que no hayamos en los dems pases estudiados.
El trato fiscalmnente ms generoso de la plusvala es el vigente en Reino Unido

y ello responde al criterio de atraer el ahorro familiar hacia la vivienda y de
que la familia pueda libremente capitalizar este ahorro...
Todos los pases estudiados otorgan un trataniento fiscalnente de favor a

las sociedades o entes sin finalidad de lucro y que en algunos casos se
identifican a entes pblicos o paraptiblicos.
- 192 -
El beneficiario fiscal bsico otorgado a estos entes es la exencin total o

parcial del Imnpuesto de Sociedades...
El desfase entre el sistema fiscal y la poltica de vivienda en Espaa es

notable y aadiremos ahora, a la luz de la experiencia europea, el papel crucial
de la fiscalidad en la configuracin de la poltica de vivienda en los dems
paises. Pensemos en la fiscalidad que fomenta la compra de suelo y penaliza
su retencin, en la fiscalidad que hace atractva la colaboracin del ahorro de
los particulares en vivienda cedida en alquiler, en el trato fiscal de las
plusvalas como medida de captacin del ahorro de las familias y de fomento
de la nubilidad de las familias,...
GRAVAMEN DE LAS PLUSVALAS EN LA VENTA DE LA VIVIENDA PROPIA
PAS EN EL IRPF 1.5/ INCREM. VALOR DE

LOS TERRENOS
RFA 51, dentro de los 2 aos de la compra. No
FRANCIA S, entre O y dos aos de la compra. No
S, parcialmente entre 2 y 22 aos de la
compra.
R.UNIDO No No
ESPAA S, siempre que no se reinvierta en nueva vi- Si

vienda habitual en los dos aos posteriores a
la venta. Influyendo los aos de pertenencia.
02 (Octubre de 1989)
FUENTE: Revista Catastro n
- 193 -
Al referirnos a la promnocin de viviendas podemnos citar:
La fiscalidad relativa a personas jurdicas cuyo objeto es la promocin de

viviendas no difiere de la aplicacin a cualquier otra rama de actividad econmica.
En todo caso, es til contemplar la fiscalidad relativa a la compra de suelo,

urbanizacin y construccin, mbito tradicional de la actividad constructora y
promotora. La compra de suelo no esta gravada en Reino Unido (exencin de IVA),
escasamente en Alemania (tipo cero en IVA y, en su defecto, 2% del valor de compra
en el Impuesto sobre adquisicin de Bienes Innuebles); bastante ms lo esta en
Francia (13% de IVA o Droits de Mutation) y Espaa (17% de IVA o 6% de ITP)
adems del Impuesto Municipal del Incremento del Valor de los Terrenos.
La tenencia o posesin de solares en cartera est menos gravada en Espaa

(Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y excepcionalmente Impuesto Municipal sobre
Solares) y Alemania (Imupuesto sobre Propiedad Inmobiliaria), en Reino Unido (Rates)

y sobre todo Francia, donde la Taxe Fonciere sur Les Propietes non Bties alcanza
el 35% del valor arrendaticio.
La ejecucin de obra urbanizadora y edificatoria est sujeta a la licencia de

obras y a figuras impositivas similares (siempre de carcter local) pero mientras Reino
Unido est exenta de IVA, en Espaa cotiza al 7%2=5, en Alemania el 14% y en
Francia el 18,6%.
225 LEY 37/1992 que en su artculo 90 y 91.1 establece los tipos a aplicar, los cuales fueron modificados
por la Ley 41/1994 de Presupuestos Generales del Estado para 1995, en su artculo 78 cita El
mpuesto se exigir al tipo de 16% ... ...Se aplicara el tipo reducido del 7% a las ejecuciones de
obras, con o sin aportacin de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre
el promotor y el contratista que tengan por objeto la construccin o rebabilitacin de edificios o partes
de los mismos destinados principalmente a viviendas, incluidos los locales, garajes, instalaciones y
servicios complementarios en ellos situados...
194 -
Por consiguiente, y a tenor de estos esquenas de fiscalidad en fase de

promocin residencial, puede advertirse una clara penalizacin de la retencin del
suelo en Francia y en Reino Unido frente a una clara concentracin de la fiscalidad
espaola en el momento de la compra del suelo y no de su retencin. El elemento
alemn resulta mucho ms neutro, tanto en la fase de compra, como de tenencia del
suelo.
Por su parte, la ejecucin de obra residencial est ms gravada en Francia a la

que siguen Alemnania, Espaa, y Reino Unido (exenta de IVA)...
4.3 VALORACIN DE LA EJECUCIN DE BIENES INMUEBLES SEGN

EL TRIBUTO A QUE LES AFECTE.
En este apartado nos referiremos a una fase destacada dentro del sector
inmobiliario comno es la msma construccon. Dentro se sta faceta y en lo
estrictamente relacionado con la construccin en s, el imnpuesto que le afecta de forma
decisiva es IVA. (Es claro que si nos detenemos en las obligaciones impositivas de una
empresa constructora, aparecern otros impuestos comno el IRPF, Inpuesto de
Sociedades, etc, pero vamos a considerar que la aplicacin de estos impuestos no son
por el hecho de la actividad de construccin, que es realmente lo que nos interesa,
sino por realizar tina actividad empresarial cualquiera con trabajadores a su cargo, con
forma de Sociedad, etc).
No debemos olvidar aunque visto desde otra perspectiva, otro tributo a aplicar
en este caso comno es el Imnpuesto sobre Construcciones Instalaciones y Obras.
- 195 -
4.3.1 Impuesto sobre el Valor Aadido.
Es necesario puntualizar el hecho de que dentro del ciclo inmobiliario es la fase

de construccin la que indudablemente presenta menos problemas desde la perspectiva
impositiva y en concreto de aplicacin del IVA.Trasladando la dificultad a las
operaciones de destino de estas obras una vez ejecutadas (cuestin que hemos tratado
detenidamente ).
La fase de construccin a efectos del IVA, no debe constituir sino la fuente de

imposicin intermedia, en cuanto que el gravamen soportado por la empresa
constructora deber ser posteriormente deducido del repercutido con motivo de la utili-
zacin de los bienes inmuebles construidos.
El desarrollo normal de este ciclo en su versin ms sencilla es muy simple:

La empresa constructora una vez le ha sido adjudicada la obra por una promotora
comenzara a ejecutarla comprando unos materiales a mis proveedores, contratando un
personal, subeontratando algunas partidas,etc, parte de estos hechos generar, unas
facturas en contra de la empresa con el porcentaje de IVA soportado correspondiente
y que la empresa deber afrontar27.Por el otro lado la empresa constructora
peridicamente emnitir sus correspondientes facturas por el trabajo ejecutado a la
promotora mediante sus certificaciones de obra incluyendo de igual manera el IVA
22E vid, apartado 4.2 de esta tesis.
227 LEY 37/1992 que en su artculo 90 y 91.1 establece los tipos a aplicar, los cuales fueron modificados
nipuesto se exigir al tipo de 16%
- 196 -
correspondienters.A continuacin y de forma peridica como obliga el Impuesto229

deber realizar la correspondiente declaracin de IVA, consistente en ingresar o
devolver/compensar la diferencia entre el IVA soportado y repercutido del perodo en
estudio.
Es relativamente frecuente, dentro de la organizacin econmica del ser

inmobiliario,la concurrencia en una sola persona las condiciones de promotor de las
edificaciones y a mi vez constructor de las msmas.
En estos casos, indudablemente desaparece la posibilidad de gravamen de la

construccin en s misma considerada, ante la inexistencia de una entrega de bienes
o prestacin de servicios verificada a titulo oneroso. La ausencia de contraprestacin
es evidente al tratarse de una sola persona, lo que implica que los proveedores del
ejemplo anterior facturan directamnente a empresa constructora-promotora y esta a su
vez al transmitir los inmuebles emitir sus correspondiente documento de transmisin
donde se recoger la parte correspondiente al IVA datos validos para hacer las
correspondientes declaraciones peridicas a las que obliga el impuestol Un caso
especial a considerar en este ltimo supuesto sera el qte provocara el hecho de que
parte de estos inmuebles construidos no fueran transmitidos y pasaran a englobar el
228 LEY 37/1992 que en su artculo 90 y 91.1 establece los tipos a aplicar, los cuales frieron modificados
impuesto se exigir al tipo de 16% ... ...Se aplicara el tipo reducido del 7% a las ejecuciones de
obras, con o sin aportacin de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre
el promotor y el contratista que tengan por ohjeto la construccin o rehabilitacin de edificios o partes
de los mismos destinados principalnente a viviendas, incluidos los locales, garajes. instalaciones y
servicios complementarios en ellos situados...
229 * LEY 37/1992 en su artculo 167 donde regula las liquidaciones peridicas de impuesto.
- 197 -
patrimonio inmobiliario propio de la empresa constructora-promotora, pudiendo

quedar en este caso sujeto a la figura de autoconsumo21
El hecho expresado anteriormente de que el IVA en la construccin

propiamente dicha solo puede ser considerada como una Imposicin intermedia, en
cuanto que el gravamen debe de ser deducido posteriormente con motivo de la
utilizacin de los bienes innuebles construidos, esta afirnacin no ptede aplicarse de
modo terminante y directo a todas las obras.
Existen determinadas obras231 en que el IVA se convertir en un gravamen
definitivo en todos aquellos casos en que los servicios que se presten lo sean de
carcter gratuito o se consideren exentos por las normas corrientes, lo mismo podra
ocurrir con aquel tipo de obras232, qte estn realizadas por personas que no sean
sujetos pasivos del impuesto, en cuyo caso el gravanen es definitivo.
En cuanto al hecho que tiene especial trascendencia para esta tesis, como es,
la valoracin que se deban dar a estas bases del impuesto, como ya citbamos al
comienzo de este apartado, no revisten especial conplejidad. En lo que se refiere a
los valores de las facttras recibidas por la constructora en la que se incluir el IVA
soportado y que son sumnandos del valor total de la obra, no ser otra que el propio
230 LEY 37/1992 de 28 de diciembre.B.O.E. 29/12 del Impuesto sobre el valor Aadido en su artculo
9.1.
231 Dentro de la clasificacin de obras que da la Ley 37/1992, se convertir el IVA en definitivo en las
siguientes: 1 )Obras de infraestructura y equipamiento comunitario cuya finalidad y destino es la
prestacion de servicios destinados directamente al uso pblico general. No son enajenables por
naturaleza. Elemplos: construccin de carreteras, puentes, dc. 20)Ohras de equipamiento comunitario
con finalidades determinadas, y tienen por destino la produccin de servicios pblicos de naturaleza
especifica, prestados, en general, por los Entes Pblicos. Se caracterizan por no ser enajenables.
Ejemplos: construccin de puertos, aeropuertos,edificios docentes, etc.
232 Dentro de la clasificacin de obras que da la Ley 37/1992, se convertir el IVA en definitivo en las
obras de reparacin y entretenimiento de inmuebles ya exislentes.
- 198 -
valor de lo aportado o de los servicios dados segn lo convenido. Y en lo referente

al valor dado a la obra en cada una de las certificaciones ser de igual manera el
montante de los costes ms el beneficio concertado.
4.3.2 Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras.
Este un impuesto, potestativo, su establecimiento, por los Ayuntamientos cuyo

hecho imponible segn la LEY 38/1988233 . . .est constituido por la realizacin
dentro del termino municipal, de cualquier construccin, instalacin u obra, para la
que se exija obtencin de la correspondiente licencia de obras o urbanstica, se haya
obtenido o no dicha licencia, siempre que su expedicin corresponda al Ayuntamiento
de la imposicin.
Es un tributo imnportante desde la perspectiva empresarial pero sin especial

transcendencia para nuestro trabajo, puesto que la valoracin que aparece en el mismo
debe coincidir con el coste real y efectivo de la construccin, instalacin u obra.
El impuesto se devengar en el momento de iniciarse la construccin,

instalacin u obra, aun cuando no se haya obtenido la correspondiente licencia.
Cuando se conceda la licencia preceptiva se practicar una liquidacin

provisional, determinndose las bases imponibles en funcin del presupuesto
presentado por los interesados, siempre que el misno hubiera sido visado por el
Colegio Oficial correspondiente; en otro caso, la base imponible ser determinada por
los tcnicos municipales, de acuerdo con el coste estimnado del proyecto.
2)) LEY 39/1988 de 29/12 en lo referente a Impuesto sobre Construcciones Instalaciones y Obras.
- 199 -
La sujeccin a la obligacin de obtener la licencia de obras urbansticas, rige

sin excepcin tanto para las personas y entidades privadas como para las
Administraciones Pblicas distintas del Ayuntamiento, an cuando las actuaciones
sujetas afecten a terrenos pertenecientes al dominio o patrimnonio pblico.
4.4 CONCLUSIONES.
En Espaa no exste una Ley que regule expresa y unificadamente un valor

fiscal unitario de los inmuebles que pudiera tener efecto para todas o la mayora de
las figuras impositivas.
Atendiendo a la legislacin actual, si el valor catastral de un bien supera al

valor de compra (normalmente adquisiciones antiguas) de ese bien, se tomara como
base ste ltimo con el correspondiente perjuicio para el comprador.
Los aos de antigedad de un bien, influyen tambin en determinadas

situaciones en soportar una menor presin fiscal, an siendo el valor actual del bien
superior al de otros de las Inismas caractersticas pero nuevos.
Puesto que normalmente el valor dado al inmueble en su transmisin va a ser

la base de calculo de varios de los tributos, esto fue tino de los motivos de escriturar
por cantidades muy por debajo de la realidad, eludiendo as parte del fisco y
aprovechando para utilizar grandes cantidades de dinero negro
Actualmente todava existe una clara concentracin de fiscalidad en el momento

de la compra del solar y no de su retencin (circunstancia que contrasta claramente
con otros pases de nuestro entorno).
- 200 -
%
-r
TESIS DOCTORAL
TOMO II
VALORACIONES INMOBILIARIAS
Y FISCALIDAD
DEPARTAMENTO
ECONOMA APLICADA VI
(Hacienda Pblica y Sistema Fiscal)
DOCTORANDO: Jose A. RODRGUEZ DELGADO

DIRECTOR: Dr. Rafael ORTIZ CALZADILLA
Madrid, Enero 1996

VALORACIONES INMOSILIARJAS Y F!SCALIDAD SEGUNDA PARTE
SEGUNDA PARTE
ANLISIS EMPRICO
VALORACIONES INMOBILIARIAS Y FISCALIDAD SEGUNDA PARTE
1. EL CATASTRO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
1.1 DATOS HISTRICOS Y SU IMPORTANCIA234.
Posiblemente sea el Catastro el rgano administrativo ms antiguo de los que

existen en la actualidad. Como dato de su antigUedad, en el Museo de Londres,
existen fragmentos de tinas listas catastrales del tiempo del Rey Bur-Sin, cuya
antigUedad se remonta hacia el ao 2.400 (a.J.C.).
Hay autores que la voz catastro, la derivan del griego Katastizo, (distinguir una
cosa por medio de puntos). En general se acepta que deriva del latn vulgar
Capistratum y durante siglos en la Edad Media se conocieron los registros catastrales
con el nombre de Capistrana con muy parecidas expresiones en toda Europa.
De hecho y ajustndonos al concepto actual podemos decir, que el Catastro es

esencialmente un registro en el que figuran inscritos todos los bienes inmuebles
(terrenos, edificios, solares, etc.) del pas. La historia del Catastro en Espaa se
remonta al siglo XVIII, si bien entonces la elaboracin de este registro o inventario
de la riqueza inmobiliaria responda a motivaciones de carcter exclusivamente fiscal.
En la actualidad, sin perder de vista esta motivacin fiscal, el Catastro se orienta a
diversas finalidades de distinto contenido, todas ellas sobre la base de un objetivo

comn: disponer de tina informacin cierta, coherente y actual acerca de cmo son,
dnde estn y cuanto valen las tierras y los edificios. Ello contribuira por ejemplo,
a hacer ms transparente el mercado inmobiliario o facilitar la adopcin de decisiones
relativas a polticas de desarrollo regional o planeamiento urbanstico.
234 Vd.CENTRO DE GESTIN CATASTRAL Y COOPERACIN TRIBUTARIA. %Qu es el

Catastro? pginas II a 20. Ed. Stibdireccin General de Estudios y Estadsticas. Madrid. 1990.
202 -
.
Segn sea la naturaleza de los bienes inmuebles, se inscriben en el Catastro

Inmobiliario Urbano o en el Catastro Inmobiliario Rstico, an cuando esta distincin
puede desaparecer. Al referirnos nicamente al Catastro Inmobiliario Urbano, si bien
gran parte de las actuaciones o conceptos que se reflejan son igualmente aplicables a
los bienes de naturaleza rstica.
Los rasgos ms importantes que pueden definir el Catastro son los siguientes:
- El Catastro es, como se ha dicho, un registro en el que estn inventariados

todos los bienes inmuebles, tanto rsticos como urbanos, del pas.
- En el Catastro se reflejan los datos fsicos, econmicos y jurdicos de los

inmuebles, su calidad, su antigedad, su localizacin, a quin pertenecen, cmo se
usan, etc. Por lo que se refiere a las caractersticas econmicas, e] Catastro adjudica
a cada bien inmueble un valor, que es el valor catastral.
- Los datos que figuran en el Catastro se ordenan de tal manera que pueden
constituir un sistema de informacin susceptible de ser utilizado tanto por las
Administraciones Pblicas como por las particulares.
- La informacin que proporciona el Catastro sirve de base para la aplicacin

de diversos tributos, pero puede ser igualmente usada para otras aplicaciones que no
tienen carcter fiscal.
- 203 -
Tanto la definicin del Catastro como su contenido se recogen en la Ley

-
Reguladora de las Haciendas Locales235, dice:
Los Catastros Inmobiliarios Rsticos y Urbanos estn constituidos por un

conjunto de datos y descripciones de los bienes inmuebles rsticos y urbanos, con
expresin de superficies, situacin, linderos, cultivos o aprovechamientos, calida-
des,valores y dems circunstancias fsicas, econmicas y jurdicas que den a conocer
la propiedad territorial y la definan en sus diferentes aspectos y aplicaciones Ista Ley
se refiere tambin a los Catastros Inmobiliarios como base de datos utilizable tanto por
la Administracin del Estado como por la Autonmica y la Local.
Como antecedentes histricos del Catastro en Espaa pueden sealarse:
Prescindiendo de hechos ms remotos, ya Felipe II encarg a Pedro Esquivel,

profesor de matemticas de Alcal, que hiciera una descripcin exacta de los pueblos
y tierras de Espaa, cumpliendo Esquivel su cometido en 1575. La obra del Catastro
qued paralizada hasta que, en tiempo de Fernando VI, el marqus de la Ensenada,
influido por las nuevas ideas econmicas, orden realizarla, gastando en ella 40
millones de reales y constituyendo un ensayo tan meritorio que una circular de 22 de
Agosto de 1787 lo invocaba como base para los nuevos trabajos.EI Consejo de Castilla
trabajo tambin para la formacin del Catastro, si bien la invasin francesa retras la
efectividad de la idea. Por virtud de la reforma tributaria de 1845, el Reglamento de
22 de Diciembre de 1846 dict (arts. 149 y sig.) disposiciones para la formacin del
Catastro, pero ni este Reglamento, ni otras disposiciones posteriores (19 de Septiembre
de 1886) produjeron resultado alguno. La necesidad del Catastro en Espaa no slo
~ LEY 39/1988 de 28 de diciemhre. Reguladora de Haciendas Locales. ROE. n0313 de 30/12,

disposicin Adicional 4.
- 204 -
estribaban sus ventajas generales, sino en evitar el reparto del cupo contributivo
sirviera de arma al caciquismo. Por largo tiempo los gobiernos sustituyeron el Catastro
con los amillaramientos (documento falaces e inexactos que durante tanto tiempo
fueron la base de la contribucin territorial en la inmensa mayora de las provincias).
La Ley de 27 de Marzo de 1900 dispuso la formacin de un Catastro de las riquezas
rsticas y pecuaria por masas de cultivo y con carcter puramente fiscal, aprobndose
por Real Decreto dc 19 de Marzo de 1901 un extenso reglamento al objeto, y
dictndose otras disposiciones complementarias, entre ellas la Instruccin provisional
de 20 de Febrero de 1906 para la conservacin del Catastro, que deba de componerse
del plano agronmico catastral de cada distrito municipal por masas de cultivo
(extensin de terreno en la que se presenta sin interrupcin el mismo aprovechamiento
agrcola de las mismas especies de vegetales por idnticos procedimientos) y calidades
de los terrenos (primera, segunda, tercera), cartillas evaluatorias y registros fiscales
de las propiedades rstica y pecuaria (V. Cartilla, registro y territorial -contribucin).
El 9 de Octubre de 1902 se cre, bajo la presidencia del Sr. Echegaray (don J) una
Junta que en el espacio de seis meses examin 15 proyectos particulares, que fueron
presentados a su estudio, y formul uno bastante completo, que fue presentado a las
Cortes por el Sr. Maura previa autorizacin de 25 de Enero de 1904 y que, aprobado
con algunas modificaciones, constituye la Ley del Catastro parcelario en Espaa de
23 de Marzo de 1906, modificada en algunos puntos no esenciales por la Reforma de
la Contribucin Territorial de 29 de Diciembre de 1910, existiendo otras posteriores
modificaciones. Actualmente se rige por la Ley 39/1988 de 29 de Diciembre,
reguladora de las Haciendas Locales236.
~ LEY 39/1988 de 28 de diciembre. Reguladora de Haciendas Locales. B.O.E. n<313 de 30/12,

disposicin Adicional 4.
- 205 -
Es tan amplia la historia del Catastro, tanto el tejer y destejer, por

disposiciones, siempre consecuencia de circunstancias polticas, intereses econmicos
y caciquiles, que encontro en su camino la formacin del Catastro, que hay materia
abundante para poder formular varias tesis, sin tener que acudir a otras fuentes. La
historia del catastro puede resultar apasionante, si en ella atendemos que contiene un
fondo de hechos y omisiones, que han configurado el acontecer histrico de varios
siglos. No siendo el fin de este trabajo la historia, se recoge lo expuesto como dato
elemental de lo qte en realidad podra ser un tema interesante. Debo hacer constar por
su pasado reciente, lo concerniente a las cartillas evaluatorias, he podido contactar
con personas que las conocieron por transmisin de sus padres y es digno de resear
que en dichos documentos se anotaba las tierras de cada propietario, la clasificacin
de primera, segunda o tercera eran la base para el pago de tributos y segn conviniera
a los gobernantes del momento aquellas cartillas cambiaban de contenido para poder
pagar ms o menos, era el arma caciquil de los pueblos. Ms aun con la adquisicin
de una pequea tierra en lugar estratgico y el apoyo poltico, esta tierra iba cre-
ciendo, con la ms baja clasificacin creca, y hoy ya son grandes y ricas muchas
fincas que se gestaron gracias a estas actuaciones.
Si nos referimos a las veiitajas del catastro, son muchas las ventajas y del
mayor inters la funcin que realiza, tanto en orden a ejercer un control sobre las
propiedades inmobiliarias, como amplio medio de informacin; sirve de base para la
fiscalidad, determina la propiedad y posibilita constituir titulo sobre la misma, hace
imposible la ocultacin de riqueza y con ello facilita la distribucin de las cuotas
contributivas. A ello hay que aadir que constituye un banco de datos de singular
inters, tanto para las Administraciones, profesionales, como para particulares.
- 206 -
Por su parte en lo relativo a los inconvenientes del catastro, la necesidad de

disponer de unos datos actualizados, es tal vez el mayor inconveniente del Catastro,
tambin lo laborioso y caro que resulta su elaboracin y principalmente (hecho en vas
de solucin) la desconexin entre las Administraciones, cuestin que se intenta
solucionar a travs de convenios, as como, la cierta debilidad poltica y de gestin de
la Administracin Local.
La documentacin que integra el Catastro Urbano es, bsicamente, la siguiente:
- Cartografa Catastral. Se trata de planos de distinto alcance, a distintas

escalas, que proporcionan una visin de conjunto sobre una zona determinada del
territorio. Sobre la base de la cartografa catastral se construye un sistema de informa-
cin geogrfica sumamente valioso.
- La Carpeta Catastral de cada bien inmueble. Esta Carpeta Catastral se elabora

por parcelas o fincas que pueden agrupar distintos bienes inmuebles. En la carpeta
figuran distintas fichas que contienen los datos de cada finca:
* En otra ficha se recoge toda la informacin grfica:plano, croquis,
acotado, fotografa de la fachada, etc.
* En otra ficha se hace constar las diversas caractersticas tcnicas de la
finca o parcela: va pblica, servicios urbanos, uso o destino, fecha de

la construccin, etc.
- 207 -
* Finalmente, se hace constar la informacin relativa a las caractersticas
jurdicas y econmicas, tales como titulares, propietarios o beneficiarios

de derechos reales, domicilios fiscales o coeficientes de propiedad.
* En el expediente catastral queda tambin reflejado el proceso seguido
para la obtencin del valor catastral de esa parcela (es la ficha

denominada -hoja de calculo-).
La competencia estatal relativa al Catastro, as como la participacin de las

Corporaciones Locales en las actuaciones, se recogen en la Ley Reguladora de las
Haciendas Locales: La formacin, conservacin, renovacin, revisin y dems
funciones inherentes a los Catastros Inmobiliarios sern de competencia exclusiva del
Estado y se ejercern por el Centro dc Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria,
directamente o a travs de los convenios de colaboracin que se celebren con los
Ayuntamientos o, en su caso, Diputaciones Provinciales, Cabildos o Consejos
Insulares, a peticin de los mismos en los trminos que regularmente se
37
establezcan~
237 El Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria esta regulado por el REAL DECRETO
1477/1989, en el que se refunden las disposiciones por las que se venia regulando dicho Organismo
impuesto de Bienes InmueblesPosteriormente en el REAL DECRETO 1725/1993 de 1 de octubre se
modifica parcialmente la estructura del Ministerio de Economa y Hacienda, que segn su artculo 30~
La Direccin General del Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributara asumir las funciones
REAL DECRETO 222/1987 de 20 de febrero en su artculo 90 sobre las funciones a realizar por este
Organsnut
- 208 -
1.2 LA ORGANIZACIN DEL CATASTRO EN ESPAA Y SU SITUACIN

ACTUAL238.
La organizacin y estructura del Catastro en Espaa239 la resumiremos a

travs de unos esquemas, pasando a continuacin a observar la situacin actual del
Catastro en nuestro pas.
De hecho es un servicio hoy, imprescindible para toda actividad que tenga

como fin su accin en el mundo inmobiliario. St organizacin y funcionamiento,
queda reflejada de la siguiente manera:
La Direccin General del Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria

tendr a su cargo las siguientes funciones:
a) La realizacin o, en su caso, la direccin, control y coordinacin de su

ejecucin. de los trabajos tcnicos de formacin, conservacin y revisin de los
Catastros Inmobiliarios.
238 vid.CENTRO DE GESTIN CATASTRAL Y COOPERACIN TRIBUTARIA. Que es el Catastro

pginas II a 20. Edi. Subdireccin General de Estudios y Estadsticas. Madrid. 990.
239 El Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria esta regulado por el REAL DECRETO
1477/1989, en el que se refunden las disposiciones por las que se venia regulando dicho Organismo
y se adapta a las modihcacones resultanies de las nuevas competencias derivadas de la creacin del
impuesto de Bienes inmueblesPosteriormente en el REAL DECRETO 1725/1993 de 1 de octubre se
modifica parcial mente la estructura del Nl misterio tic Economa y Hacienda, que segn su artculo 30
La Direccin General del Centro dc Gestin Catastral y Cooperacin Tributara asumir las funciones
we vena d esa rial 1 ando cl Centro de Gestin Catastral y Cooperacin En butara. 1 nc(>rporando al
REAL DECRETO ~)9/l987 de 20 de febrero en su artculo 9 sobre las funciones a realizar por este
Organismo.
- 209 -
b) El estudio y coordinacin de los sistemas de valoracin de los bienes

inmuebles, la coordinacin de los valores catastrales resultantes y la aprobacin
de las ponencias de valores.
c) La elaboracin de estudios y propuestas de normas y sistemas relativos a los

trabajos de formacin, conservacin y revisin de los Catastros Inmobiliarios.
d) La inspeccin catastral del Impuesto sobre Bienes Inmuebles en los trminos

establecidos den la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales y la
emisin de los infornes tcnicos previos relativos a las exencones y
bonificaciones de dicho impuesto.
e) La gestin y disponibilidad de las bases de datos catastrales como servicio

pblico externo.
1) La realizacin de estudios inmobiliarios y la elaboracin y anlisis de la

informacin estadstica contenida en los Catastros Inmobiliarios y la relativa a
la tributacin de los bienes inmuebles.
g) La coordinacin de los procedimientos de colaboracin, cooperacin e

intercambio de informacin que se establezcan con otras Administraciones e
Instituciones Pblicas en materia de gestin e inspeccin catastral.
h) El impulso y coordinacin funcional de las actuaciones a desarrollar por el

Centro en el mbito territorial.
- 210 -
i) La gestin de los servicios generales, de rgimen interior y de los recursos

y medios del Centro.
j) El diseo, explotacin y mantenin1iento de los sistemas y medios

informticos precisos para el desarrollo de las funciones del Centro.
La Direccin General del Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria

estar integrada por las siguientes unidades con nivel orgnico de Subdireccin
General:
- Subdireccin General de Catastros Inmobiliarios Rsticos.Cuyas funciones a

desarrollar son las citadas en el apartado anterior con las letras a), b), c), d) y
e), en relacin con los bienes de naturaleza rstica.
- Subdireccin General de Catastros Inmobiliarios Urbanos.Cuyas funciones a

desarrollar son las citadas en el apartado anterior con las letras a), b), c), d) y
e), en relacin con los bienes de naturaleza urbana.
- Subdireccin General de Estudios y Sistemas de Informacin.Cuyas funciones

a desarrollar son las citadas en el apartado anterior con las letras U y j).
- Secretara General.Cuyas funciones a desarrollar son las citadas en el apartado

anterior con las letras h) e i).
-211-
- Las Comisiones Superiores de Coordinacin Inmobiliaria de Rstica y Urbana

y las Jtntas Tcnicas Territoriales de Coordinacin Rstica y Urbana son
rganos tcnicos de coordinacin y apoyo de la Direccin General en los
mbitos central y territorial, respectivamente, en materia de coordinacin de
valores inmobiliarios. Su composicin y funciones de determinaran por Orden
del Ministerio de Hacienda.
- El Consejo Superior de Propiedad Inmobiliaria es un rgano adscrito a la

Direccin General para el asesoramiento, estudio e informe en materias rela-
cionadas con sts competencias en el mbito de la gestin e inspeccin catastral
y de la propiedad inmobiliaria. Su composicin y funciones se regularn por
Orden del Ministerio de Economa y Hacienda y estar integrado por
representantes de la Administracin General del Estado, Autonmica y Local.
- Las Gerencias Regionales son las unidades perifricas responsables de la

coordinacin funcional y seguimiento de la actividad de las Gerencias Terri-
toriales y se incardinan en la estructura orgnica de las Delegaciones de
Economa y Hacienda con carcter de Especiales. Su mbito territorial y fun-
cionamiento se determinaran por Orden del Ministerio de Economa y
Hacienda.
- Las Gerencias Territoriales son unidades perifricas de la Direccin General

integradas orgnicamente en las Delegaciones de Economa y Hacienda de la
respectiva provincia y a las que corresponden las tareas de formacin,
renovacin. revisin, conservacin y mantenimiento de los Catastros
Inmobiliarios Rsticos y Urbano, la inspeccin catastral del Impuesto sobre
Bienes Inmuebles y el seguimiento e instrumentacin de los procedimientos de
- 212 -
colaboracin con otras Administraciones Pblicas. Su mbito territorial y

funcionamiento se determinarn por Orden del Ministerio de Economa y
Hacienda.
- Los Consejos Territoriales de la Propiedad Inmobiliaria son rganos

territoriales de la Direccin General, adscritos a las Delegaciones Provinciales
de Economa y Hacienda a las que corresponden las siguientes funciones:
1) El estudio e informe previo a su aprobacin por la Direccin General

respecto de las ejecuciones de planes de trabajo y programas de
actuacin propuestos por la respectiva Gerencia Territorial.
2) Aprobacin de la delimitacin del suelo de naturaleza urbana.
3) Aprobacin de las ponencias de valores, cuando las competencias

sean delegadas por e> Centro, previamente coordinadas de tal forma que
reflejen los criterios, tablas de valoracin y dems circunstancias
precisas para la determinacin de los valores catastrales.
4) Ejercicio de las facultades de contratacin delegadas por el titular del

Departamento ministerial, a cuyo fin ostentar la representacin del
Conseo su Presidenta.
5) Informe de los proyectos de los convenios a celebrar, en materia de
gestin e inspeccin catastral, con otras Administraciones Pblicas y

coordinacin del proceso de intercambio de informacin con las mismas.
- 213 -
6) Informe de cuantos asuntos someta a su consideracin el Centro

Directivo en materia de gestin e inspeccin catastral.
En lo relativo a la situacin actual del Catastro en Espaa240, podemos decir

que tiene, sobre sus afines europeos, la ventaja de que en 1985 parta prcticamente
de cero. En un momento en que el campo tecnolgico exige una puesta al da que para
alguna institucin catastral de larga y eficaz tradicin puede representar el abandono
de valiosos equipamientos que han quedado ya anticuados, la introduccin de tcnicas
de gestin nuevas donde ya se dominaban los precedentes, el reciclaje del personal
hecho a otros procedimientos, y en suma, un esfuerzo de transformacin difcil,
Espaa ha podido llevar a cabo las renovacin de sus instrumentos catastrales sin tener
esos lastres.
Se ha podido observar las experiencias, los errores, aciertos,

perfeccionamientos y obstculos ajenos y se pueden adquirir los instrumentos ms
avanzados y aplicar las tcnicas ms modernas.
Como en la mayora de los Catastros europeos, en el espaol se incluye la

informacin propiamente grfica y la textual. La unin de ambas es lo que se est
denominando ya sistemas de informacin territorial o banco de datos del territorio,
cuya utilidad esta comprobndose como cada vez mayor.
Se ha utilizado una red informtica abierta, con un sistema operativo

normalizado, de modo que tanto el hardware como el software utilizados permiten una
ampliacin y adaptacin a requerimientos futuros, y su compatibilidad y comunicacin
con otros centros informticos.
~ CENTRO DE GESTIN CATASTRAL Y COOPERACIN TRIBUTARIA. EJ Catastro en

Europa. Edi. Subdireccin General de Estudios y Estadsticas. Madrid. 1990
214 -
La informacin se almacena en los sistemas informticos de las distintas

Gerencias Territoriales, situadas en cada provincia o ciudad de alto nivel demogrfico,
dependientes de la Direccin General del Centro de Gestin catastral y Cooperacin
Tributaria, donde se gestiona de modo descentralizado pero siguiendo pautas y
directrices comunes y homogneas. Esto permite asegurar la calidad y fiabilidad de
la informacin y su mantenimiento, mty superior a la de otros modelos centralizados.
Pero uno de los aspectos ms importantes y renovadores de la actual

informacin catastral se refiere a la importancia y atencin que recibe la cartografa
o soporte grfico. Esta informacin se est elaborando por los procedimientos ms
modernos y precisos con que hoy cuenta la tcnica cartogrfica.
El actual sistema informtico catastral en Espaa nos coloca en tina situacin

peculiar respecto a los catastros europeos. Aunqte carecemos de la solidez estructural
y normativa dcl catastro francs.llevamos ms avanzado nuestro sistema de
informacin grfica, y el planteamiento de servicio pblico basado en el sistema de
informacin catastral es ms amplio y de mayores posibilidades de uso en el programa
de desarrollo catastral espaol que en la presente realidad francesa.
Nuestro equipamiento y plan informtico es ms complejo que los sistemas

belgas y holands, entre otras razones por el muy superior volumen de datos que debe
almacenar, aunque todava el conocimiento de la realidad territorial que tenemos es
muy inferior al nivel real de eficacia y variedad de informacin que posee el sistema
vigente en Holanda.
El Catastro espaol. sin perder sus funciones tributarias y an reforzndolas,

se est dotando de tina razn de ser basada en la misma informacin que contiene y
en la gestin qtme permita adecuar dicha informacin a tina multiplicidad de fines.
-215 -
El Catastro tiene sim origen y fundamento en servir de apoyo a la tributacin

sobre los bienes inmuebles. Esta es la tradicin catastral espaola y en ello coincide
con todos los pases europeos continentales y en especial con los del sistema jurdico-
administrativo de origen napolenico.
Por ello el Catastro es tina institucin dependiente del Ministerio de Economa

y Hacienda y sts inscripciones adquieren plenitud de efectos legales en el mbito
tributario, para lo que en principio fueron pensados.
Las instituciones catastrales han dejado de tener tina exclusiva vinculacin a las
tradicionales Contribuciones Territoriales (hoy Impuesto sobre Bienes Inmuebles) al
independizarse de la gestin de este tributo que ahora realizan los propios
Ayuntamientos. Al mismo tiempo, diversas figuras tributarias en las que de un modo
u otro interviene el valor de los bienes inmuebles, afectan a las finanzas pblicas de
municipios, Comunidades Atitnomas y el mismo Estado, lo que hace muy urgente la
culminacin del proceso de revisin y modernizacin general del Catastro.
La proximidad entre el valor catastral y el valor de mercado es uno de los retos

qte la institucin catastral tiene planteados en un futuro inmediato para que la poltica
tributaria sobre inmuebles se establezca de un modo coherente y eficaz al conocerse
con exactitud los datos sobre los que se tiene que aplicar y los resultados previsibles
que se van a obtener.
La eleccin hecha hoy en Espaa a favor de tin valor catastral prximo al de

mercado es una opcin ms moderna, avanzada y comprometida que la frmula
francesa de valor en renta o renta catastral. Este sistema francs, que con variaciones
tambin se usa en Italia, tienen la ventaja de tina menor exigencia de actualizacin de
los valores catastrales, pero no tiene la funcin estimuladora del uso econmico de la
propiedad que tiene el sistema de referenciacin al valor de mercado que est
- 216 -
adaptndose en Espaa y que de modo peculiar a sus respectivas realidades es el que

utilizan Holanda y Alemania.
Por ltimo, es importante resear que precisamente es el valor fiscal, al

requerir para su plena eficacia la obtencin y sistematizacin de los datos esenciales
referidos a la realidad fsica, econmica y jurdica de los inmuebles, la que da base
a la existencia de un Catastro cuya riqueza de informacin le hace apto para atender
tambin otras funciones muy importantes, impuestas por la creciente complejidad de
la realidad socio-econmica de nuestras sociedades. Sin la funcin fiscal el Catastro
no hubiera existido, pero gracias a ella el Catastro acumula una informacin cuya
utilidad supera en mucho esa funcin.
A medida que las sociedades se hacen ms complejas por efecto de la

modernizacin, el trlico inmobiliario se hace tambin ms intenso, ms rpido, ms
complicado. Ello requiere un excepcional esfuerzo para dotar al propio trfico de
seguridad jurdica y transparencia, lo que hace imprescindible proporcionar fehaciencia
y autentica realidad a los datos contenido en los registros pblicos sobre inmuebles.
Es hoy da indiscutible el retraso histrico de nuestro pas en la actualizacin

y concordancia entre la realidad del sector inmobiliario y su reflejo documental o
jurdico, tanto en el Catastro como en los documentos pblicos (escrituras) y el
Registro de la Propiedad.
En los paises europeos la instittcin catastral y el Registro de la Propiedad han

evolucionado hasta cumplir eficazmente con la necesidad de dotar de fehaciencia y
actualidad a los datos que contienen, aunque en su origen Catastro y Registro
respondan a modelos diferentes. Esta necesidad, que los pases con Catastro jurdicos
como el alemn tena resuelta desde el principio, requieren un planeamiento diferente
en los sistemas catastrales de origen exclusivamente fiscal.
- 217 -
El modelo germnico es el ms perfecto en el objetivo de hacer coincidir la

realidad jurdica con la inmobiliaria, pues la inscripcin en el Registro de la Propiedad
es constitutiva del derecho inscrito, mientras que el modelo napolenico tiene unos
efectos jurdicos ms limitados,pues la inscripcin no es constitutiva del derecho
inscrito, salvo para las hipotecas, y tiene slo eficacia de publicidad frente a terceros.
Sin emimbargo, los efectos jurdicos reales del modelo napolenico se han ido
aproximando en la prctica a los del modelo germnico a travs de una estrecha
colaboracin entre los fedatarios pblicos y las instituciones catastral y registral.
El esfuerzo realizado en los ltimos aos en la modernizacin del Catastro

espaol nos permite contar ya con una base de identificacin de los bienes inmuebles
rigurosa y precisa, fundamentalmente en la cartografa catastral de todo el pas, sobre
la que se inscriban o realicen los actos que afecten a los derechos reales sobre los
inmuebles, funcin que corresponde al Registro. Los Registros de la Propiedad en
Espaa han carecido de medios tcnicos y, en todo caso, de capacidad material para
identificar con exactitud los inmuebles sobre los que proceden a inscribir derechos.
La coordinacin entre el Catastro y el Registro, que ya propugnaba la Ley de

1906, aparece hoy no slo como una exigencia de homologacin con los pases
europeos, sino como un requerimiento social ineludible respecto al sector inmobiliario,
en Espaa aqtmejado todava de una opacidad y una falta de referencias fiables que le
hacen presa fcil de la especulacin y proclive a servir para el ocultamiento de
beneficios y rentas.
Nuestra tradicin jurdica no aconseja seguir, en este caso, la formula

establecida en los pases de tradicin germnica, sino explorar las posibilidades que
dentro de nuestro modelo de ordenamiento jurdico puede proporcionar un sistema
que, como en Francia y Holanda, organiz la coordinacin entre el Catastro y el
Registro de la Propiedad.
-218-
Un paso previo y necesario para esta coordinacin requiere establecer como

mximo rango normativo lo que la Ley 1906 ya dispuso con escasa o nula efectividad:
la obligatoriedad de que todos los documentos pblicos e inscripciones registrales en
que se declaren derechos sobre bienes inmuebles, se realicen sobre la identificacin
fsica que de esos inmuebles proporciona el Catastro.
Esta identificacin debe realizarse del modo ms sencillo e inequvoco, bastando

para ello asignar un nmero a cada inmueble, funcin que cumple en la actualidad la
denominada referencia catastral. Completar este nmero de identificacin con la
representacin grfica del inmueble es algo que con los medios tcnicos actuales no
debe presentar mayores dificultades, disponindose as de un verdadero documento de
identificacin de los inmuebles24i.
Hacer del Catastro el registro general de inmuebles, cuya referencia se haga

imprescindible en cualquier caso en que un bien inmueble haya de ser legalmente
descrito, garantizara la coincidencia de los datos obrantes en los documentos y en los
registros pblicos respecto a los inmuebles y los titulares de derechos sobre los
mismos.
Con ello se dotara al sector inmobiliario de una transparencia y un rigor que

hara posible su saneamiento y la incorporacin de un mbito tan importante de la
economa nacional al proceso de transformacin y modernizacin que se est
produciendo en todo el entramado jurdico-econmico de la nacion.
24 Ya en el impieso ce la declaracin anual sobre el patrimonio correspondiente al ejercicio 1994 en el

apartado cor-es
19ondiente a Bienes inmuebles de Naturaleza Urbana, fue necesario consigna la
Referencia catastral dcl inmueble. De icual manera en el Proyecto de Presupuestos Generales del
Estado para 1996, se inclua la oblu!acion de utilizar la Referencia Calastral para todas aquellas
operaciones ~oc se real icen con bienes inmuebles.
- 219 -
VALORACIONES INMOBILIARIAS Y FISCALIOAD SEGUNDA PARTE
En este sentido la experiencia francesa puede servir de pauta genrica. Nuestra

propia tradicin y las peculiaridades de nuestro ordenamiento jurdico podrn
determinar los mrgenes en los que haya de establecerse en concreto este sistema de
cooperacin.
Debe estar ya claro que el Catastro actual no puede entrar en la categora

genrica de informacin reservada para fines fiscales, porque muchas de las razones
que abonan la renovacin catastral no son fiscales y adems se basan precisamente en
el uso alternativo de esa informacin. El Catastro es ya sustancialmente un sistema de
informacin sobre el territorio y como tal se justifica por el uso pblico de la
informacin que contiene.
En el escenario europeo se dan a este respecto frmulas diferentes. El sistema

que podra considerarse ms restrictivo, el alemn, considera que la informacin
contenida tanto en el Catastro como en el Registro de la Propiedad, es pblica, aunque
debe existir un inters legtimo para poder acceder a ella. En la prctica este inters
se reduce a explicar el uso que quiere hacerse de estos datos, uso que por supuesto
tiene que ser legtimo.
La formula francesa presenta una disposicin ms abierta respecto al acceso

pblico a la informacin catastral, que responde a concepcin jurdica distinta, corno
veremos ms adelante. La garanta de los derechos est en su publicidad, que no debe
por tanto restringirse. Hay sin embargo otro tipo de limitacin, que es la prohibicin
de entregar datos personales, frndamentalmente el domicilio del propietario, a empre-
sas que vayan a utilizarlos comercialmente, salvo autorizacin de la Comisin
Nacional sobre Informtica y Libertad.
Tanto el Catastro alemn, de slido contenido jurdico, como el francs,

firmemente enraizado en la funcin fiscal, difieren de la frmula holandesa, que ha
- 220 -
hecho del Catastro sustancialmente un centro de informacin sobre el territorio,

abierto a todos, sin limitaciones, y que a diferencia tambin de los anteriores
mencionados, elabora su informacin de modo que se pueda maximizar su utilidad.
Con independencia de la forma en que se enfoque la concrecin y definicin

normativa del derecho a la intimidad y su proteccin con respecto al tratamiento
informatizado de datos de carcter personal o privado, la realidad y las necesidades
sociales y econmicas de Espaa aconsejaran una evolucin en la Institucin catastral
que, sin perder su raigambre fiscal, llegara a plantearse su funcin como sistema de
informacin de manera semejante a como lo hace el holands y ello es relativamente
ms fcil en nuestro pas de los que lo sera en otros con ms tradicin en lo que se
refiere a eficacia catastral.
En efecto, si el Catastro espaol no pudo atender adecuadamente su primordial

funcin fiscal durante ms de un siglo, mientras que en el resto de la Europa
continental se aglutinaban los efectos de una fiscalidad eficaz, apoyada en Catastros
tiles, y si en relacin con la funcin de apoyo a la seguridad jtmrdica, el Catastro
espaol tiene an que establecer resultados homologables con los de los pases de
nuestro entorno, por lo que se refiere a la funcin de servicio pblico, el Catastro
espaol se encuentra en la prctica en tina posicin ventajosa de salida respecto a los
dems pases, como ya hemos dicho anteriormente. Y paradjicamente ello se debe
a nuestro atraso en la ptmesta en marcha de un Catastro que cumpliera adecuadamente
con las dos funciones anteriormente citadas.
Es importante insistir en que es precisamente la prctica inexistencia de

infraestructtmra previas an vlidas, lo que ha permitido que el nuevo planteamiento
de la gestin del Catastro espaol cuente ya con lo equipos tcnicos, los instrumentos
informticos y los programas de tratamiento de la informacin que permitan en corto
- 221 -
plazo ofrecer a los organismos pblicos y a los ciudadanos un verdadero servicio

pblico de informacin territorial.
Es ste un contexto en el que se hace necesaria una profunda innovacin de las

prcticas administrativas, porque no se trata solamente de poner a disposicin de los
intereses privados determinada informacin catastral, de acuerdo con las leyes, tal
como viene haciendo el catastro francs, en la tradicional formula administrativa de
simple respuesta a la demanda de informacin. Se trata de elaborar la informacin
catastral para optimizar su utilidad social y por lo tanto establecer la prctica indita
en la Administracin de la Hacienda Pblica espaola de ofrecer activamente a la
sociedad los productos de una informacin que en principio fue obtenida para usos
fiscales. El modelo holands es por ello, en esta funcin especifica, el que ms se
aproxima a la orientacin que quiere drsele a la institucin en Espaa, en su vertiente
de sistema de informacin como servicio pblico.
Nuestro Catastro cuenta ya con el equipamiento material y de programas que

puede hacer factible la ptmesta en prctica a muy corto plazo de este servicio pblico.
De nuevo se produce en este terreno la necesidad de una normativa de rango legal
suficiente que ampare, ordene y potencie esta nueva ftmncin catastral. Se incorpora
as la vieja institucin catastral a las corrientes ms innovadoras que estn
transformando en los pases desarrollados las viejas prcticas burocrticas de sus
Administraciones Pblicas en eficaces tcnicas de gestin adecuadas a la creciente
satisfaccin de las demandas sociales y econmicas que en estos pases se estn
generando. Espaa puede llegar en fechas prximas a un Catastro moderno, adecuado
a la realidad comunitaria etropea y preparado para las evoluciones que la informacin
sobre el territorio va a tener en la Comunidad, en el previsible proceso de
armonizacin fiscal, seguridad jurdica intracomtmnitaria y uso de la informacin
territorial para la planificacin y estrategias pblicas y privadas.
- 222 -
1.3 EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN ESPAA.
Dada la relacin que necesariamente tienen el Registro de la Propiedad

Inmobiliaria, con la actividad mercantil a que dan lugar los inmuebles, creo
conveniente sealar algunas de las particularidades del Registro.
Generalidades
El diccionario de la Real Academia nos describe el Registro de la Propiedad

como:
Oficina en que se inscriben por el registrador todos los bienes races de un

partido judicial, con expresin de sus dueos, y se hacen constar los cambios y
limitaciones de derecho que experimentan dichos bienes.
Por ~ encontramos: A las antiguas contaduras de hipotecas, suprimidas

y revertidas al Estado por Real Decreto de 12 de julio de 1861, han sucedido los
Registros de la Propiedad, que empezaron a funcionar el 1~ de Enero de 1863.
Han sido diversas las disposiciones posteriores a la de la fundacin de los

Registros de la Propiedad las que han venido perfilando su funcionamiento- -.
Diversas disposiciones de fechas igualmente distintas, se dictaron tendentes a clarificar

posibles ptmntos de competencia entre los Registros de la Propiedad y el Catastro que
siendo organismos diferentes, tienen cometidos complementarios.
242 ESCRICHE. Diccionario de Lecislacin y Jurisprudencia. Pag 891.
243 Destacando de entre ellas la reforma hipotecaria de 1909 y su consolidacin por las LEYES de 1944
y 1946. Tambin la LEY 8-1990 de 25 de julio sobre la Refurma del Rgimen Urbanstico y
valoraciones del Suelo, as como el TEXTO REFUNDIDO de la LEY sobre Rgimen del Suelo y
Ordenacin Urbana aprobado por REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992 de 26 de junio.
223 -
.
Importancia del Re2istro
Fundamentalmente es el conocimiento del Registro de la Propiedad para quien

se dedica a la gestin inmobiliaria; el Registro es la base sobre la que se asienta el
mercado inmobiliario.
Del Registro de la Propiedad podemos destacar:
a) Permite conocer los bienes mnscritos y quienes son los titulares de los
mismos, y as saber quien puede transmitirlos.
b) Permite conocer las cargas que pesan sobre la finca y aquellas circunstancias
que no estn inscritas en el Registro carecen de importancia frente a terceros
en virtud del principio de publicidad.
e) Permite asegtmrar los bienes inmuebles frente a posibles contingencias a partir

del momento en que se inscriben los ttulos transmisores de derechos.
d) Da fijeza y seguridad a las transacciones y al trfico crediticio,

especialmente al hipotecario, tanto por ser pblico el Registro como por
presumrse que lo que el Registro dice es cierto en virtud del principio de
legalizacin.
e) Facilita el seguimiento de la historia de una finca a partir del momento de

su inscripcon.
1) Facilita la consecucin de hipotecas al dar afianzamiento al capital prestado,

convirtindose de hecho en tina fuente de financiacin.
- 224 -
:
Los Principios Bsicos qtme rigen jurdicamente el Registro de la Propiedad

son2
a) Voluntariedad Registral.
b) Publicidad registral.
c) La prioridad registral.
d) El tracto sucesivo.
Voluntariedad re2istral
La validez de los documentos que pueden ser inscritos en el Registro de la

Propiedad no se ve incrementada por el simple hecho de la inscripcin. Su validez
nace de por s y con completa independencia del Registro.
No se necesita la inscripcin para qtme dichos documentos sean vlidos.
En el Dcrecho espaol los actos determinantes de la constitucin, modificacin,

transmisin y extincin de los derechos que tiene por objeto bienes inmuebles, produce
todos sus efectos aun en el caso de que no se inscriban.
La inscripcin es un hecho voltmntario, no impuesto por la Ley para dar valor

al acto jurdico (lo que ms adelante se sealar referido a la hipoteca). Son las partes
quienes deben estar interesadas en el hecho de la inscripcin, y especialmente la parte
compradora.
ViCiFRANCISCO NI. SANCIIEZ RAMOS DE CASTRO. Curso Valoraciones Inmobiliarias

organizado por la L~ ni vesi dad Politcnica de NI ad rid.
225 -
:
La inscripcin se practica a instancia de parte y slo en contadas ocasiones

puede llevarla de oficio el Registrador. El articulo 6 de la Ley Hipotecaria-
establece que La inscripcin de los ttulos en el Registro podr pedirse indistin-
tamente
- Por el que adquiera el derecho.

- Por el qte lo transmita.
- Por quien tenga inters en asegtmrar el derecho que se debe inscribir.
- Por quien tenga la representacin de cualquiera de ellos.
La inscripcin
Puede definirse como la toma de razn de un ttulo donde se refleja o reflejan

los actos, puesto que puede haber tino o varios, de disposicin del derecho y o de
constitucin o extincin de derechos reales.
Respecto de la cancelacin se convierte en tina inscripcin de tipo negativa.
El objeto de la inscripcin es la toma de razn en el Registro de los actos de

contenido jurdico real relativos a bienes inmuebles.
La inscripcin tiene por finalidad dar publicidad a los derechos que dimanan
del titulo, sin que esta inscripcin afecte o no a la validez del titulo. Por ello, puede
afirmarse que en el Registro se inscriben ttulos y se publican, fundamentalmente,
derechos. Un derecho dimanante de un ttulo inscrito debe, en teora, ser conocido por
terceros.
245 Ley General llipotecaria de 8 de febrero de 1946. B.O.E. 27/2/46.
226 -
:
Voltmntariedad
A) Fincas inscritas y fincas no inscritas:
Como consecuencia del hecho de que la inscripcin no es obligatoria, y su

carencia no afecta para nada a la validez de los actos jurdicos, surgen dos tipos
de fincas, las inscritas y las no inscritas. Las registradas y las no registradas.
B) Documentos i nscribibles.
El Registro de la Propiedad, segn prrafo primero del articulo 1 de la Ley

Hipotecaria24h. tiene por objeto la inscripcin o anotacin de los actos y
contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles.
El articulo 2 de la misma Ley enumera las circunstancias que pueden

nscribirse, y que son las siguientes:
a) Los ttulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o

de los derechos reales impuestos sobre la misma.
b) Los ttulos en los que se constituyan, reconozcan, transmitan,

modifiquen o extingan derechos de usufruicto, uso, habitacin, enfiteusis,
hi poteca. censos. servidumbres y otros cualesquiera reales.
e) Actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes

inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligacin de
transmitirlos a otros o de invertir su importe en objeto determinado.
24< Ley General l-li

13otecaria de 8 de febrero de 1946. B.O.E. 27/2/46.
- 227 -
:
d) Las resoluciones judiciales en que se imponga la pena de interdiccin

civil, o se declara la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el
fallecimiento o cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad
civil de las personas en cuanto a la administracin de sus bienes.
e) Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles cuando:

- Sean de duracin superior a 6 aos.
- Se anticipen la renta de tres o ms aos.
- Sin concurrir ninguna de estas circunstancias, las partes hayan
convenido que el contrato se inscriba.
Q Los ttulos de adquisicin de los bienes inmuebles y derechos reales

que pertenezcan al Estado, o a las Corporaciones Civiles o Eclesisticas,
con sujecin a lo establecido en las Leyes o Reglamentos.
Vemos, pues, que el Registro es receptor de ttulos, y, a travs del principio

de publicidad, lo que hace es dejar constancia frente a terceros de la existencia de
derechos.
Calificacin aprobatoria previa a la inscripcon
La misin del Registrador de la Propiedad, segn el articulo 18 de la Ley

Hipotecaria247, es el examen de la legalidad de las formas extrnsecas de los
documentos, de la capacidad de los otorgantes y, sobre todo, de la validez de los actos
dispositivos contenidos en las escrituras pblicas.
~ Ley General l-li9otccaria de 8 de febrero de 1946. ROE. 27/2/46.
228 -
.
Publicidad re2istral
La publicidad es la base del Registro de la Propiedad. Dicho Registro nace para

dar publicidad a lo que en l se inscribe, para que nadie pueda alegar ignorancia
respecto a un titulo. No pretende el Registro garantizar sus asientos, pero s que nadie
pueda alegar desconocimiento sobre lo que en sus libros consta.
Quede, pues, sentado el principio de que uno de los fundamentos y misiones

del Registro de la Propiedad es la publicidad. Es por ello que puede definirse el
Registro de la Propiedad como una oficina pblica en cuyos libros se puede dejar
constancia, mediante la inscripcin de aqtmellas circunstancias referentes a un inmueble
que la Ley entiende dignas de publicacin. Y as, el artculo 1 de la Ley
Hipotecaria248 dice que El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripcin
o anotacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales
sobre bienes inmuebles.
El principio de publicidad se basa en la presuncin de veracidad e integridad

del Registro. De no existir esta presuncin, defendida por Ley, convierte el Registro
en mecanismos imprescindibles para la seguridad del comercio.
La inscripcin no convalida actos o ttulos nulos
En virtud de este principio, un acto o contrato afectados por una forma

cualquiera de invalidez, sigue siendo nulo aunque se inseriba en el Registro.
248 Ley General Hipotecaria de 8 de febrero de 1946. BOL. 27/2/46.
- 229 -
.:
El Registro no significa la bendicin de todos los ttulos que se inscriben, no

significa una purificacin de defectos. No es la funcin del Registro la de sanar o
purificar actos qtme jurdicamente son invlidos.
Consectientemente, los actos o contratos invlidos, inscritos, siguen sujetos a

todas las consecuencias resultantes de su invalidez, como si no hubiera habido
inscripein.
El tercero de buena fe queda prote2ido por el Re2istro
Es sta tina (le las consecuencias ms importantes de la publicidad registral,

consagrada en el artculo 34 de la Ley Hipotecaria249, que establece qte El tercero
que de buena fe adquiere, a titulo oneroso, algn derecho de persona que en el
Registro aparezca con factltades para transmitirlo, ser mantenido en la adquisicin
una vez que haya inscrito st derecho, aunque desptms se anule o resuelva el del
otorgante por virtud de catsas que no consten en el Registro.
Resumiendo:
Es importante procurar lo antes posible en el asiento diario la anotacin del

ttulo que se pretende inscribir.
Importancia del Re2istro
El Registro de la Propiedad pretende reflejar la historia jurdica de las fincas

inscritas. Desde el mismo momento de su inmatriculacin la finca adquiere un numero
249 Ley General Hipotecaria de 8 de febrero de 1946. BOL. 27/2/46.
- 230 -
.:
y todas las incidencias registrales que sobre la finca se producen se inscriben de

manera correlativa.
Ello convierte al Registro en almacn de datos, en sucesin ordenada de las

circunstancias que afectan a la finca, Y esta sucesin ordenada es el llamado tracto
sucesivo, consagrado por el articulo 20 de la Ley Hipotecaria250 que dicta que para
inscribir u anotar ttulos por los que se aclaren, transmitan, graven, modifiquen o
extingan el dominio y dems derechos reales sobre inmuebles, deber constar
previamente anotado o inscrito el derecho de la persona que otorgue o en cuyo caso
sean otorgados los actos referidos.
Como consecuencia del acto stmcesivo, solo puede inseribirse un ttulo cuando
su contenido se adapta a lo reflejado por el Registro en el momento en que se solicita
la inscripcin.
Esto conforma una serie de eslabones, que son la cadena de acontecimientos

que afectan a la finca. Es la llamada compatibilidad registral; si un titulo no trae
causa, no puede ser acogido por el Registro.
Como ejemplo, podemos citar el caso frecuente de que B es propietario en

escritura pblica no inscrita de tina finca que adquiri de A. Cuando E la vende a C,
este no puede inscribir el titulo por cuanto que en el Registro sigue figurando como
titular A, y por lo tanto no hay conexin entre quien figura como vendedor en el ttulo
que tiene C y el Registro. Y en este caso C debe procurar que B inseriba su ttulo, ya
que de no lograrlo le ser denegada la inscripcin.
25<) Ley General Hipotecaria de 8 de febrero de 1946. B.O.E. 27/2/46.
- 231 -
1.4 LA ORGANIZACIN DEL CATASTRO EN EUROPA251.
Dada la influencia que tiene en la actualidad el entorno, creemos interesante

realizar un pequeo estudio del Catastro en aquellos pases de nuestro entorno
mediante un esquema de su organizacin y un anlisis comparativo de los mismos,
ORGANIZAciN DEI, CAiASmRO EN El. LAND RENANiA-PALAiINADO
MiNISTERIO DE INTERIOR Y DEPORTES
DIRECCi6N 6
TOPOGRAFA Y CATASTRO
AS U NTOS lO 00 RAIl RIX 1511<)> ro 0(1K AUlA Al ~lO5l A- O RUAN ILACIN un. SUELO Y
Y CAASV<AI, CArASifRAL, rl7~?AClON VALORACIN
CAI<lTh;l>AIiA
51(1< VI> 1(35 131511<11V) 3151 Rl IV) 131? DISTRITO
ltIYiI<AII(iIS 1317 RHi?iNI&S.SEN DE

(()iSiIIN/.A 171 AY. TRi?VijRiS
SkRVU.~l<3S 0lOll)lSIA IOlO<1l>AIIA AIUO(IRAFIA. (Al AS RO OlWINAS <31ICINAS OFICINAS

RAlOA (AlASIR Al 175 CAIASH> AlEES
l(rIU0l>Arll<rRIA IEI3ICION IR 17 7
231 CENTRO DE GESTIN CATASTRAL Y COOPERACIN TRIBUTARIA. El Catastro en

Europa. Edi. Subdireccin General de Estudios y Estadsticas. Madrid. 1990.
- 232 -
ORGANIZACIN DEL CATASTRO EN EL REINO UNIDO
MINISTERIO DE JUSTICIA
REGISTRADOR JEFE
JEFE ADMINISTRACIN
PERSONAL FORM ACIN ADM INISTRACIN REGISTRO SERVICIOS SERVICIOS
TCNICOS JURDICOS
OFICINAS DEL REGISTRO
ORGANIZACIN DEL CATASTRO EN ITALIA
MINISTERIO DE HACIENDA
DIRECCIN GENERAL DEL CATASTRO

Y DE LOS SERVICIOS TECNICOS DEL TESORO
SliRVICIO 1E(NKX) 1 Sl RVI( 1<> II UNIV) II S RVI( 1(31 (NICO III Sl-RVI(l(3 crcco iv SERVICIO TCNICO 5
[)ircccin(k~xt al Aptos aoIn rl~acion 3 1 OJ,~rJ Ifa Organizaei4,
Asuntos ILticsrt A) h,till,alrjc csnsa ra-acm, catasira[ y ca,tc~,afo y n#tcxJn~
Esta~4i~ u
()brj.s Val mwm Clas>licaci do irweslgacin Mecanizacid,,
233 -
ORGANIZACIN DEL CATASTRO EN HOLANDA
MINISTERIO DE LA VIVIENDA, ORDENACIN DEL

TERRITORIO Y MEDIO AMBIENTE
DIRECTOR GENERAL DEL CATASTRO

Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD
DEPARTAMENTO DE COORDINACIN SECRETARA

DE INVESTIGACIN
DIRECCION ASUNTOS ADMINISTRATIVOS
DIRECCIN 1)11<17<<ION 1)11< AlO INIOS [)ll(ECCION 011< lC(ON DIRECCIN
<IEOUESIA y (Yrl:NlRACI>35 J1~llI)l(()S E RIAN(;lll Al ION 11 Al>> A IN O R MAC1137 1(3 0< RAM VI RA IN lERNA ECO5OM [(O
UIIRR >1(31< IAl A( FI O lA> lACIoS FINANCIIER<3S
DIRECCIONES PROVINCIALES
DIRECTOR
ASUNTOS GENERALES
REGISTRO SERVICiOS GESTidN DE CONCENTRACIN PARCELARIA Y

Y TOPOGRFiCOS TOPOGRAFA Y PROYECTOS ESPECiALES
CATASTRO CARIOGRAFA
ORGANIZACIN DEL CATASTRO EN FRANCIA
MINISTERIO DE ECONOMA, HACIENDA Y PRESUPUESTOS
MINISTRO DELEGADO DEL PRESUPUESTO
DIRECCIN GENERAL DE IMPUESTOS
SERVICIOS DE OPERACIONES FISCALES E INMOBILIARIAS
SUI3DIRECCIN III A
CATASTRO PUBLiCIDAD VALORACIN PATRIMONIO

INMOBILIARiA Y C()NTENCIOSO MUEBLE E
PATRIMONIAL INMUEBLE
TCNICA CATASTRAL. PRODUCCI(3N CONSERVACi(3N SERVICIOS
Y COORDINACi(3N CATASTRAL CATASTRAL GENERALES
- 234 -
1.5 Un anlisis comparativo252.
Marco Jurdico
En este apartado realizaremos una comparacin entre los diferentes tratamientos

que se da al catastro en los pases europeos ms representativos en esta materia, como
son Francia, Italia. Pases Bajos, Reino Unido, y Repblica Federal Alemana.
En los pases estudiados la legislacin que rige el funcionamiento del catastro

emana de los Gobiernos y Parlamentos Centrales en todos los casos excepto salvo en
la Repblica Federal Alemana, donde la estructura federativa concede un grado de
autonoma mucho mayor a los componentes de la federacin. Es de sealar, sin
embargo que en el caso de Italia, estado regional de caractersticas semejantes al
espaol, existen territorios con competencias propias en materia registral que inciden
en el funcionamiento del catastro. La existencia de los sistemas registrales en las
regiones en que se aplica el rgimen especial no se basa, sin embargo, en normas
regionales, sino en legislacin nacional que se traduce en tina asignacin distinta de
competencias en sus respectivos estados de autonona. Algo similar sucede con
Francia en los Departamentos de Mosela, Alto Rin y Bajo Rin, que siguen sujetos a
un rgimen de corte gerinanco.
En el caso de Alemania, la potestad legislativa de los Lnder en esta materia

no ha trado consigo una diversidad de sistemas catastrales, sino que el grado de
uniformidad es bastante elevado. A ello ha contribtido la existencia de una normativa
unitaria en materia del Registro de la Propiedad, muy estrechamente vinculado al
catastro en el sistema germnico, y la aplicacin de leyes federales en materia de
valoracin fiscal, que han llevado a utilizar categoras homogneas de usos y a aplicar
232 CENTRO DE GESTION CATASTRAL Y COOPERACIN TRIBUTARIA. El Catastro en

Europa. Edi. Subdireccin General de Estudios y Estadsticas. Madrid. 1990.
- 235 -
:
metodologas semejantes para la determinacin de los elementos que componen la

finca.
Marco Administrativo
Las instituciones catastrales en los pases estudiados, con la excepcin de la

Repblica Federal Alemana, dependen de la Administracin Central, si bien su
funcionamiento se organiza siempre a travs de oficinas desconcentradas. Incluso en
situaciones en las que existen regiones con regmenes registrales especiales que
comportan un vnculo particular con el catastro, como sucede en el caso de Francia
o en el caso del norte de Italia. el catastro sigue dependiendo del Gobierno Central,
aunque su funcionamiento pueda verse influido por normas regionales.
En cuanto a la adscripcin sectorial de los Catastros dentro del conjunto de la

Administracin las situaciones son variadas y guardan una cierta correlacin con el
papel que tiene astmido la institucin catastral. As, en los pases donde el catastro
desempea una funcin predominantemente fiscal (Francia, Italia, Blgica, Portugal)
el catastro se halla encuadrado dentro del departamento equivalente a un Ministerio
de Hacienda (en el caso de Portugal depende tambin del Instituto Geogrfico
Catastral, sito en el Ministerio de Planeamiento y Administracin del Territorio).
All en donde la finalidad fiscal ha ido perdiendo importancia (Alemania,

Holanda), la adscripcin del catastro es mas variada. En el caso de los Lnder
alemanes, cuyos catastros tienen todava un papel qtme jugar como suministradores de
informacin a efectos fiscales, existen algunos ejemplos de dependencia del Ministerio
de Hacienda, pero la mayora estn adscritos a otros departamentos (Interior, Justicia,
Medio Ambiente). En Holanda, habindose perdido casi totalmente la finalidad fiscal
del catastro, la adscripcin orgnica refleja el papel que se quiere hacer jugar a este
organismo, habiendo sido asignado a Planificacin y Medio Ambiente.
- 236 -
:
En el Reino Unido el Registro de la Propiedad se integra, en el seno del

Ministerio de .Jimsticia, ya que stm cometido est enteramente ligado a la funcin regis-
tral.
La descripcin del papel de los Catastros debe hacerse con una perspectiva
histrica, teniendo en cuenta que no se trata de un dato esttico sino de una realidad
dinmica que se halla en plena evolucin. A la hora de acometer el estudio se ha
considerado tan importante la descripcin de la situacin actual como el apunte de las
lneas de ftituro que pueden apreciarse en cada caso, aunque estas ltimas deban en
ocasiones colegirse de conversaciones o comentarios ms que de los textos que regulan
el funcionamniento de cada institucin.
Papel de las Instittmciones Catastrales
La descripcin de la situacin en todas y cada una de las instituciones

catastrales estudiadas pone de manifiesto la evolucin que las mismas han
experimentado a lo largo de los aos. Dejando aparte el Reino Unido, en el que no
existe un catastro propiamente dicho y la institucin que hace sus veces como centro
receptor de informacin sobre el suelo ha estado sienpre vinculada al trfico
inmobiliario, en los dems pases aparece siempre la funcin fiscal como determinante
del nacimiento del Catastro.
A partir de dicho nacimiento comn basado en todos los casos en la herencia

de Napolen, verdadero motor de la introduccin del Catastro moderno en Europa,
el camino seguido en cada pas varia ms o menos pronuncadamente. En aquellos
pases en los que la finalidad fiscal es an predominante, el papel de estas instituciones
est dominado por objetivos recaudatorios, aunque han ido apareciendo otras
finalidades que poco a poco se van abriendo paso. En otros han desaparecido casi
- 237 -
:
totalmente el cometido fiscal y se ha impuesto una visin mucho ms amplia del

Catastro como institucin al servicio del conjunto de la sociedad.
De este modo Francia. cuna y paradigma del Catastro napolenico, destina la

informacin catastral especialmente a la gestin de los impuestos inmobiliarios, pero
en los ltimos aos se ha empezado a ver el Catastro como una institucin con fines
ms amplios, destinada a suministrar la informacin bsica para que otros organismos
o instituciones constituyan sus propias bases de datos territoriales con la informacin
adicional que resulte necesaria.
Empieza tambin el Catastro francs a operar en algunos casos como

centralizador de informacin geogrfica, suministra datos a organismos o empresas
pblicas que precisan analizar la situacin de una zona desde el punto de vista de la
propiedad del suelo o la utilizacin del mismo. La institucin catastral no pretende
consttuirse en ncleo de un Sistema de Informacin Territorial aplicable a mltiples
finalidades, sino que se orienta hacia el suministro de informacin bsica que permita
a otros constituir sts propios sistemas especficos.
En Italia, quizs por haberse realizado ms tarde la informatizacin del Catastro

y por problemas de actualizacin de los datos contenidos en el mismo, el papel de esta
institucin como Riente de informacin para usos no fiscales est mucho menos
desarrollado. La intencin de los responsables catastrales, es, sin embargo, la
paulatina conversin de sus archivos en soporte de los sistemas de informacin
territorial que otras Administraciones u organismos pongan en marcha para sus propias
finalidades.
En la Repblica Federal Alemana, se conserva todava la finalidad fiscal aunque

la misma haya pasado a un segundo plano al no ser el mismo Catastro el encargado
de realizar valoraciones fiscales. En la actualidad nicamente le corresponde aportar
- 238 -
la informacin para que los respectivos departamentos de hacienda puedan efectuar las
operaciones de valoracin y facilitar tales datos a los gestores de los impuestos
inmobiliarios.
Mientras qtme la funcin fiscal ha perdido importancia, se ha mantenido la

funcin jurdica de las instituciones catastrales, como medio de contribuir a la
seguridad del trfico inmobiliario. La consideracin de la cartografa catastral como
parte integrante del Registro de la Propiedad confiere a la misma un valor jurdico
muy importante y hace que, por lo tanto. el Catastro tenga un papel insustituible en
el funcionamiento (le sistema registral.
A estas funciones se ha sumado en los ltimos aos la funcin informadora,

pasando a considerarse el Catastro como fuente de datos ligados al territorio, tanto
desde el punto de vista econmico como desde el parcelario o de recursos naturales.
La incorporacin a los archivos catastrales de informacin detallada sobre usos de
suelo, incluidas redes de transporte. hidrografa, minera, etc, permite obtener a partir
de los mismos tina visin muy completa del territorio.
Con la asuncin de este papel el Catastro se esta convirtiendo en el ncleo de

un Sistema de Informacin Territorial de escala federal al que esta institucin aporta
su informacin bsica y otros organismos contribuyen con los datos que generan en
su funcionamiento. Con las aportaciones de mltiples organismos el sistema cobra una
dimnensin que le permite contribuir a toda clase (le estudios y anlisis en los que el
territorio o la distribucin espacial de la informacin jueguen algn papel. Con ello
el Catastro contribuye decisivamente a poner en pie mecansnos de informacin al
servicio del conj tinto de las Administraciones pblicas y de la sociedad en general, y
se convierte en el garante de la fidelidad geogrfica de los datos.
- 239 -
En el proceso evolutivo del catastro hacia el papel de suministrador de

informacin, los Pases Bajos representan, probablemente, de entre los estudiados, el
ejemplo ms significativo de este tipo de rgano convertido en centro de informacin.
Desvinculado casi totalmente de cualquier finalidad fiscal, el Catastro holands asume
desde hace aos la funcin de recogida y distribucin de infornacin territorializada.
Este papel se compleinenta con el de soporte al Registro de la Propiedad, institucin
con la que se halla ntimamente unido en el seno de un mismo organismo.
As como en otros casos la creacin del Sistema de Informacin Territorial se

halla todava en fase bastante incipiente, en Holanda se cuenta ya con archivos
infornatizados y cartografa digital para la totalidad del Estado, pudindose obtener
informacin sobre titulares de parcelas o usos del suelo en cualquier punto del
territorio. El acceso se puede realizar desde terminales que se instalan incluso fuera
de las oficinas del catastro, y est prevista la integracin de la informacin catastral
a las redes del teletexto. con lo cual se felicitar an ms la consulta y se consagrar
el papel de esta institucin como ente de servicio a la sociedad en su conjunto.
Infornacin Contenida en el Catastro
A pesar del distinto papel qtme las instituciones catastrales juegan en los diversos
pases, la informacin contenida en sus archivos es bastante uniforme. Adems del
paralelismo que supone la divisin en informacin documental y grfica, que viene
impuesto por la naltraleza de los datos catastrales y es, por tanto, comn a todos los
Catastros estudiados, puede afirmarse que la propia naturaleza de la institucin
catastral hace que la informacin utilizada por la misma sea siempre de similares
caractersticas.
En cierto modo puede decirse que, con la evolucin que han experimentado las
instituciones catastrales en poca reciente, el concepto de Catastro ha pasado de tener
240 -
.
un significado finalista a tener un significado material. El Catastro ya no se define por

la funcin que ctmmple, sino por el contenido material de la informacin que alberga.
La palabra Catastro ha dejado de ser en Europa sinnimo de ente de gestin de
impuestos inmobiliarios para convertirse en sinnimo de rgano de recogida y difusin
de informacin territorial.
A lo largo de la evolucin experimentada por los Catastros europeos la

principal transformacin no se ha producido en la informacin contenida en los
mismos, sino en la utilizacin que de la misma se hace, es decir, del papel que el
Catastro astmne de cara al exterior. Partiendo de la homogeneidad bsica de la
informacin contenida en los registros catastrales, pueden apreciarse algunas
diferencias entre los diversos pases.
La Informacin Documental
La informacin documental presenta tambin ntmmerosas similitudes entre los

diversos paises, ya que en todos ellos los archivos incluyen la referencia a cada
parcela y al titular o los titulares de la misma. Unicamente en el Reino Unido puede
afirmarse qte el archivo no se organiza por parcelas, ya que la informacin se refiere
a ttulos, no a fincas, por lo que tina misma parcela puede contar con diversas fichas
de titularidad.
En los Catastros qume conservan plenamente su finalidad fiscal, Francia e Italia,

se hace constar la valoracin de las fincas a efectos del impuesto inmobiliario; en la
Repblica Federal Alemana se recoge la informacin sobre usos y caractersticas que
sirven de base para tal valoracin, pero no la valoracin en s misma, y en los Pases
Bajos se hace constar nicamente el valor declarado en la escritura, como un dato ms
a efectos estadsticos.
- 241 -
:
En todos los casos, salvo Italia. aparece recogida en la informacin catastral la

referencia a la inscripcin en el Registro de la Propiedad, lo que evidencia la
existencia de umi intercambio de informacin entre ambas instituciones. En Holanda
y Alemania la referencia a usos de sumeo es bastante extensa y se incluyen datos sobre
limitaciones a la transmisibilidad de la finca y otras cargas o restricciones, incluidas
las de naturaleza pblica derivadas de la aplicacin de legislacin sectorial o del
planeamiento urbanstico.
La informacin de estos archivos en la totalidad de los pases esttmdiados hace

que el acceso a la informacin pueda realizarse de mmiiltiples formas, con lo cual pierde
relevancia la forma con la que se haya organizado el fichero. En la prctica todos los
sistemas permiten acceder a travs de los nmeros de las fincas o el nombre de los
titulares. La localizacin ttilizando criterios geogrficos puede realizarse con carcter
aproximado en todos los sistemas, pero en los casos holands y alemn puede
accederse a la informacin de tina finca mediante la especificacin de sus coordenadas
precisas.
Sistema de Valoraciones
De los pases estudiados en este informe, dos de ellos, Reino Unido y Holanda
carecen de impuestos inmobiliarios basado en el valor de los bienes, por lo que no
cabe describir para ellos un sistema de valoracin. En los dems casos los criterios y
normas seguidos para llevar a cabo las valoraciones a efectos fiscales son muy
diversos entre s, pero tienen algunos rasgos comunes.
Tanto en Francia como en Italia el criterio de valoracin utilizado prescinde

completamente de la consideracin del mercado, y se parte de la base de que se trata
nicamente de alcamizar una cierta eqtidad fiscal distribuyendo la carga de manera que
exista una relacin entre el impuesto a pagar y las caractersticas de las fincas.
- 242 -
.
En Italia los valores unitarios se basan en una valoracin general llevada a cabo
en el trienio 1937-1939, aplicndose desde entonces unos coeficientes de actualizacin
que se aprueban cada ao con los Prestpuestos Generales del Estado. En Francia la
legislacin estableca la revisin obligatoria de valores cada seis aos, pero esta regla
no ha sido nunca aplicada y las valoraciones actuales se basan en las elaboradas en
1963, para las fincas rsticas y 1970 para las fincas urbanas.
En la Repblica Federal Alemn sucede algo semejante, ya que si bien la

legislacin establece como referencia los valores de mercado, en la prctica estos
valores de iiercado son los de 1964, fecha en la que se llevo a cabo la ltima revisin
general. Tericamente debera producirse una revisin cada tres o seis aos pero esta
previsin ha sido ignorada de hecho, y no parece que se vaya a cumplir en futuro
inmediato.
A esta falta de actualizacin de las valoraciones, se une una tendencia hacia la

simplificacin de las normas y criterios ttilizados, habindose detectado en todos los
casos un sentimiento compartido de que la metodologa de valoracin prevista en las
respectivas legislaciones resulta demasiado complicada, adems de no garantizar la
equidad interterritorial de los resultados obtenidos.
Eficacia de la informacin Catastral
La eficacia qtme en cada pas se otorga a la infornacin catastral est

directamente relacionada con el sistema regi stral aplicable en el mismo y con la forma
en que se relacionami las instituciones registrales y catastrales en cada caso.
La informacin catastral por s misma stmele carecer de eficacia jurdica, dado

qume los catastros nacen como instrumentos al servicio de la imposicin fiscal y no
- 243 -
.
como instituciones de derecho civil. Sin embargo, como es lgico, en aquellos pases
en que el Catastro ha pasado a desempear una fumncin auxiliar del Registro de la
Propiedad sus datos han cobrado mayor relevancia, y en algunos casos llegan a tener
autentica trascendencia jurdica.
All donde se produce tina aplicacin fiel del rgimen registral de corte latino
o napolenico, como Italia o Francia, la informacin contenida en el Catastro carece
de valor probatorio y recibe una consideracin secundaria por parte de los Tribunales.
En los casos en los que se aplica el modelo germnico (Repblica Federal Alemana
y algunas regiones de Francia e Italia), el Catastro, o mejor dicho, el inapa catastral,
pasa a tener valor probatorio pleno y se considera incorporado en el Registro de la
Propiedad.
Resulta atpico el ejemplo de los Pases Bajos, en los que se parte de un sistema
de corte napolenico pero se llega a unos resultados semejantes a los germnicos. El
Catastro carece legalmente de valor probatorio en todo lo referente a su parte
documental, pero en lo tocante a los mapas, se considera que los mismos sirven de
soporte a Ja informacin registral y participan del valor de la misma. La eficacia que
se reconoce al mapa es, sin embargo, secundaria con respecto al contenido de los
libros registrales, ya que en caso de contradiccin prima la informacin registral sobre
la catastral.
Coordinacin entre el Registro de la Propiedad y el Catastro
Las diferencias en el rgimen registral han llevado aparejada una relacin muy
distinta entre Registros y Catastros segn se rijan por el sistema latino o por el
germnico. El Registro francs, el italiano, el holands y el belga nacieron sin
conexin algumna con el Catastro, en tanto qume en Alemania, y en las regiones italianas
244 -
.
VALORACIONES INMG3BLIARIAS Y FISCALIDAD SEGUNDA PARTE
o francesa sometidas al sistema germnico el mapa catastral a pasado a formar parte

de la informacin registral
Las diferencias de partida se han ido aminorando, sin embargo, con el paso del
tiempo, y especialmente en los ltimos decenios. El caso ms destacado es
probablemente el de Holanda, donde Catastro y Registro han pasado a depender de un
mismo organismo y se ha establecido una comunicacin automtica entre ambas
instituciones. En el otro extremo se sita probablemente Blgica, donde sigue sin
producirse la conexin entre ambos.
En Francia la reforma de 1956 introdujo elementos de coordinacin eficaces

que permiten un alto grado de correspondencia entre la informacin registral y la
catastral. Ello se consigue exigiendo que todas las escrituras o actos que deban tener
acceso al Registro incluyan la referencia a los datos catastrales de las fincas, que se
aporte la Cdula Catastral, y que los documentos que supongan modificacin fsica
vengan acompaados de un levantamiento topogrfico visado por el catastro.
En Italia. a partir de 1975, se aplica un mtodo similar, haciendo obligatoria

la referencia al nmero catastral de cada finca en los documentos que hayan de tener
acceso al Registro de la Propiedad. Del mismo modo se exige que los documentos de
segregacin o agrupacin de fincas vengan acompa~ados del levantamiento topogrfico
correspondiente que tendr que ser aprobado por la administracin del catastro.
En la prctica totalidad de los sistemas se ha establecido, por tanto, un vnculo

obligatorio entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, bien porque exista una
conexin automtica, propia de los paises en donde ambas instituciones se hallan
orgnica o fuincionalinente vinculados, bien porque se prohiba el acceso al Registro
de los documnentos en los que no conste la identificacin catastral de las fincas.
- 245 -
Acceso al Catastro
Las modalidades de acceso a la informacin catastral y los requisitos exigidos

para la misma estn muy relacionados con el papel que se asigna a la institucin
catastral y los usos que se prevn para el Catastro. All donde el Catastro est
estrechamente vinculado al Registro de la Propiedad, con un importante papel como
apoyo al trfico inmobiliario, el acceso al Catastro se plantea con cierto carcter
restrictivo. Cuando el Catastro tiene consideracin de servicio de informacin, el
acceso al mismo se convierte en algo fundamental y se plantea con carcter mucho
ms amplio.
La mayor facilidad de acceso a la informacin catastral se encuentra

probablemente en los Pases Bajos. donde, fiel a su papel como rgano de informacin
al servicio de la sociedad, el Catastro abre suis puertas a cualquiera que lo solicite, y
esta en trance de establecer una amplia red de terminales que hagan posible la consulta
desde fuera de las oficinas catastrales. En este pas la informacin territorial suministra
a numerosos organismos, entidades o empresas de servicio pblico que solicitan datos
sobre una zona o un sector para el planteamiento o ejecucin de sus polticas, as
como al individuo que quiere conocer la situacin de una parcela o el profesional que
ha de acometer un proyecto.
En Francia y en Italia el Catastro se halla asimismo enteramente abierto al

pblico, y no se exige acreditar inters especial par acceder a la informacin contenida
en los registros. La situacin en Alemania es algo ms restrictiva, y los datos jurdicos
se facilitan nicamente a quien acredite inters legtimo. aunqume tal acreditacin puede
consistir en tina mera manifestacin verbal. Los datos no jurdicos, como los de usos,
recursos naturales, etc, se facilitan sin problema a organismos y entidades que lo
necesiten para el cumplimiento de sus fines.
- 246 -
:
El caso ms restrictivo es el Reino Unido, en donde el acceso al Registro de

la Propiedad est de momento limitado a los titulares inscritos y a las personas por
ellos autorizadas. Existe, sin embargo, la posibilidad de consultar un napa parcelario
en el que se identifican las parcelas y en el que pueden comprobarse si alguna de ellas
se halla o no inscrita en el Registro. Est situacin esta a punto de cambiar, y a partir
de una fecha prxima el acceso a la informacin registral se realizar con carcter
abierto, sin que estn claros los cambios que ello podr llevar aparejados para el
funcionamiento de la institucin.
Informacin Catastral
Una caracterstica comun a todos los paises estudiados es la de su preocupacin

por contar con archivos informatizados que permitan una gestin eficaz del ingente
volumen de datos que acumulan las instituciones catastrales. Todos los Catastros
descritos sin excepcin han puesto en marcha anibiciosos programas de mecanizacin
que estn transformando no slo el funcionamiento cotidiano de estos organismos, sino
la propia concepcin del papel del Catastro en la Administracin y la sociedad. Con
la informatizacin de los archivos se est produciendo un cambio cualitativo que
probablemente transforme el panorama acttmal a medio plazo, acentuando las funciones
de suministro de informacin y haciendo posible una mayor integracin con la
informacin registral.
El pas que se halla ms adelantado en esta materia es sin lugar a dudas

Holanda, donde tanto los archivos documentales como los cartogrficos han sido ya
totalmente mecanizados. En la actualidad puede disponerse de informacin sobre
cualquier parte del territorio, obtenindose los correspondientes listados de datos
alfanumricos acompaados de los mapas en que se representa el territorio afectado.
- 247 -
:
La Repblica Federal Alemana le sigue a Holanda en cuanto al grado de

mecanizacin, an cuando la situacin varia considerablemente de un Lnder a otro.
Por lo general se halla ultimada la mecanizacin de los archivos documentales,
habindose empezado ya la gestin automatizada de los mismos. La situacin es
distinta en lo qte respecta a los planos parcelarios, ya que en algunos puntos se est
todava procediendo a la revisin de la cartografa. Empieza a funcionar sin embargo,
un Sistema de Informacin Territorial de mbito federal en el que se integran
cartografas de varias escalas, y que permite reunir informacin obtenida por
numerosos organismos. El Catastro no se sita como rgano central, sino como mero
coordinador y suministrador de bases cartogrficas e informacin parcelaria.
En Francia, Blgica e Italia se cuenta ya con versiones informatizadas de los

archivos doctmentales. siendo probablemente, el primero de estos pases, el que
mayor mayor experiencia tiene en la actualidad en la gestin automatizada del
Catastro, ya que hace aos que cuenta con ficheros mecanizados.
En el Reino Unido se ha procedido tambin a la informatizacin de la gestin

de los archivos registrales y se han desarrollado mtodos para la integracin de la
cartografa en dicha gestin automtica.
Actualizacion
El problema de la actualizacin de los archivos catastrales cobra dimensiones

diferentes segn los pases, dependiendo sustancialmente del estado de la cartografa
existente y del funcionamiento del sistema catastralregistral en su conjunto.
Existen pases. como Francia, en los que los ficheros catastrales cuentan con
un alto grado de actualizacin y en donde la cartografa catastral est en gran parte
revisada, con lo que basta proceder a la puesta al da de la misma a medida que se van
- 248 -
:
produciendo transformaciones. Esta conservacin permanente viene enormemente

facilitada por el hecho de que todos los actos inseribibles que lleven aparejada la
transformacin fsica de una finca han de venir acompaados de umn levantamiento
topogrfico visado por el Catastro. Los funcionarios catastrales limitan, por tanto, su
labor a la comprobacin de los datos aportados por los particulares y a la transposicin
de los mismos a la cartografa oficial, ahorrndose el trabajo que supone la
elaboracin directa de esta cartografa a partir de una descripcin literal o un plano
no homologado.
En Italia la conservacin catastral tropieza con el hecho de que la falta de

medios asignados a est institucin imposibilit en aos anteriores la actualizacin
catastral al ritmo que huibiera sido necesario, por lo que existe un considerable atraso
en la materia. En lo referente a la cartografa se esta procediendo a una validacin de
todos los mapas existentes, ya que la integracin en los mismos de planos aportados
por los particulares sin las debidas garantas han hecho que los errores se
multipliquen.
Holanda como era de esperar, no presenta problema alguno en lo qume respecta

a la conservacin de los datos catastrales. El sistema inforntico plenamente
implantado en la acttmalidad. tanto en la componente alfanumrica como grfica,
permite asegura una actualizacin continua y puntumal de la informacin. Las operaemo-
nes que supongan transformacin fsica de las fincas exigen la realizacin de un
levantamiento topogrfico que lleva a cabo el propio Catastro con cargo a los intere-
sados y que se refleja inmediatamente en la cartografa catastral.
En la Repblica Federal Alemana la situacin no es homognea en todos los

Lnder, pero con carcter general puede afirmarse que la conservacin del Catastro
se produce con gran prontitud, debido al alto grado de fiabilidad que exige el sistema
registral y la conexin automtica entre los archivos registrales y los catastrales. Ello
- 249 -
no quiere decir que no existan situaciones en las que se est funcionando con
cartografas anticuadas y no ajustadas todava a la malla de referencia geodsica. Los
trabajos de actualizacin que lleva aparejada la creacin o modificacin de fincas se
realizan, sin embargo, con gran precisin y las descripciones resultantes tienen una
gran fiabilidad.
En general se considera que la conservacin adecuada del Catastro exige la

existencia de un adecuado nexo entre Catastro y Registro, con comunicacin
automtica de datos o un sistema de declaracin obligatoria de las transformaciones.
El alto nmero de transacciones qtme se prodtcen en la sociedad actual obliga a
niecanzar los procesos si se quiere con tmn Catastro puintumalmente actualizado, y pone
de relieve la importancia que la informatizacin de estas instituciones reviste para su
buen funcionamiento.
1.6 Conclusiones.
El Catastro espaol tiene como funcin primordial la de carcter fiscal, aunque

en los ltimos tiempos se empieza a vislumbrar cierta tendencia a desarrollar el papel
suministrador de informacin al servicio de las Administraciones Pblicas y de la
sociedad en general.
El sistema catastral espaol, a pesar de su enorme retraso de inicio, se puede

entender que en fechas prximas llegue a ser moderno, adecuado a la realidad
comimnitaria europea y preparado para las evoluciones que la informacin del territorio
va a tener en la Comunidad, en el previsible proceso de armonizacin fiscal, seguridad
jurdica intracointnitaria y uso de la informacin territorial para la planificacin y
estrategias pblicas y privadas.
250 -
Hasta ahora las figuras del Catastro y del Registro de la Propiedad discurrian
por caminos diferentes, en la actualidad se esta intentando, un acercamiento muy
necesario pero a todas luces lento y complicado.
- 251 -
2. EVOLUCI<)N DE LOS VALORES OFICIALES Y DE MERCADO DE

LOS BIENES INMUEBLES
La parte de trabalo ya realizada debe suponer un soporte terico sobre el sector

inmobiliario en cuanto a tipos de bienes, evolucin, procedimientos y mtodos de
valoracin, tributos asociados, etc. Y es hora de contrastar esta amplia informacin
con datos reales del mercado, para poder llegar a conclusiones que justifiquen la razn
de esta tesis.
Estudiando la evolucin qtme en el tiempo tienen los precios de mercado,

comparando estos con el IPC, PIB, etc. Llegamos a un estudio sobre la influencia de
los precios de la vivienda en el IPC, con algunas consideraciones interesantes. Una
vez conocido este extremo, podremos ya, comparar los valores de mercado
anteriormente comentados con sus respectivos valores catastrales, y por derivacin
aparecer la conveniencia o no, de revisar los valores catastrales as como la
influencia, en su caso, de la citada variacin.
2.1 FACTORES DETERMINANTES EN EL VALOR DE UN BIEN
INMUEBLE253
2.1.1 Valor del suelo y el mejor uso del bien.
Hasta ahora hemos venido hablando, indiferentemente, de valores urbanos

inmobiliarios. Ahora bien, es evidente que cuando nos estamos refiriendo a estos
~ vid. ROCA CLADERA. JOSEP. Manual de valoraciones Inmobiliarias. Pgina 41. Edit. Ariel
Economa. 989.
- 252 -
.
trminos hablamos en realidad: a) del valor del stmelo vacante, inedificado, o b) del
suelo construido, es decir al del edificio especialmente localizado.
El inmueble es siempre, pues, parcela fsica, solar, es decir: localizacin. Y

adems puede ser, en su caso, estructura edificada, construccion.
De ah que en un concepto simplificador del proceso avaluador el valor de la

propiedad urbana se identifica como la suma del correspondiente al suelo y a la
edificacin. Es decir:
Vi=Vs+Vc
siendo Vi el valor del inmumeble, Vs el del solar y Vc el de la estructura construida.
Se debe sin embargo imaginar realmente el valor de la propiedad urbana como

simple suma de sus dos conponentes? O es ms ajustado al mundo real suponer que
los valores de los inmumebles dependen de la globalidad construccin/suelo, ms que
de cada una de sus partes?
Para contestar a estos interrogantes se debe plantear el significado del mtodo

aditivo, que descansa en las siguientes hiptesis:
1. El valor del stmelo depende, exclusivamente, del mejor uso posible que la
parcela puede soportar.
2. El valor de la construccin es el resultado, nicamente, de su coste de

ejecucin material.
- 253 -
3. En la medida en que son independientes uno del otro, el valor del inmueble
representa la suma de ambos, siendo el restltado el valor de sus componentes,
y no la causa.
La tesis de que el valor del stelo es indiferente de la propiedad entera

manifiesta toda una serme de vacos tericos. De hecho, el mercado del suelo no es
originario sino derivado~ es decir, los diferentes tsuarios urbanos no demandan por
regla general, suelo en s mismo, sino viviendas, locales de negocio, oficinas, etc.,
especialmente localizados. Slo en la medida que los usos residenciales industriales
o terciarios necesitan de la base material del suelo, existir demanda del mismo
estrictamente vinctlada con la originaria. Slo en tanto en cuanto es necesario el suelo
para la localizacin de las diferentes utilizaciones urbanas, en que cada situacin es
especfica en la medida en que posee tinos atributos concretos (una historia y unos
servmcos, una i nfraestruetumra y una accesibilidad, una calidad ambiental y una
caracterizacin), y por lo tanto es nica, existe tn mercado de suelo que adquiere
una fisonoma propia distinta, de la del prodtmcto espacial tmrbano (es decir: las
viviendas, oficinas, etc.).
Pero esta especialidad del valor del suelo slo es aparente. Es cierto que existen
en el sector inmobiliario determinados agentes (propietarios, promotores, etc.) que
tienden a funcionar de manera autnoma. Pero de hecho es el mercado del producto
espacial urbano. no el del stelo, el que manifiesta realmente las diferencias
locacionales, mientras qte este ltimo permanece como un simple reflejo (a pesar de
sus especificidades) de aqul. En definitiva, podemos afirmar que el mercado del suelo
no tiene una existencia independiente del mercado de la vivienda, o en general del
producto espacial urbano, sino que es el derivado de ste.
- 254 -
Corolario evidente del planeamiento anterior es que el suelo urbano no tiene un

valor en s mismo (fuera de su coste de oportunidad agrcola y o su coste de
urbanizacin) sino en virtud de lo que en l se puede edificar. En primer lugar en
tanto en cuanto su aprovechamiento viene determinado por las posibilidades reales de
edificar (usos, intensidades, tipologa) pernitidas por el planeamiento. Pero, adems,
y sobre todo, en virtud a que el suelo se valora en razn de las rentabilidades que es
susceptible de obtener, en las condiciones ptimas de utilizacin y aprovechamiento,
el inmueble sobre l sustentado. No es el precio del suelo el que determina el de la
vivienda (o. en general. el de la mercanca o producto urbano), sino que es ste el que
determina aqul.
Ahora bien; el hecho de que el precio del suelo no sea independiente del valor
de lo que sobre l se puede edificar, no invalida todava la hiptesis, antes citada, que
s lo sea en relacin a la del inmueble que realmente soporta. La cuestin que se
plantea es si el suelo vale en funcin de lo que en l podra edificar, en situaciones
ptimas de mercado, o bien vale en funcin de lo que realmente tiene edificado. La
hiptesis de independencia entre el valor del solar y del inmueble se originaria, en este
sentido, en principio de evaluacin del suelo como si estuviera vacante.
La valoracin de un solar como si estuviera vacante parte de la base de que

siempre es posible dejarlo sin edificacin: es decir, siempre es posible derribar la
construccin existente a fin de sustituirla por tina nueva de acuerdo con el mejor uso
posible en el mercado. De ah que el valor del suelo sea en toda ocasin, desde esta
perspectiva, el que tendr si estuviese vacante. Y, por lo tanto, el valor del inmueble
no representa ms que la summna del capital-suelo as considerado y del capital-
edificacin.
- 255 -
Debe darse. sin embargo, una visin alternativa a la anteriormente desarrollada:

la que el inmueble vale no en funcin de la suma de sus componentes considerados
separadamente, sino en relacin al mejor y ms intensivo uso posible que como tal,
es decir, como concreta relacin suelo/edificacin, puede conseguir en el mercado
urbano. Planeamiento congruente, por otro lado, con la experiencia real observada:
los inmuebles tienen a perdurar en el tiempo incluso despus que su uso y/o intensidad
hayan dejado de corresponderse con el ptimo permitido por el mercado.
Es evidente, sin embargo,quc el valor del inmueble as considerado no puede

ser del modo indiferente del valor del suelo como si estuviera vacante. En este sentido
est claro que el uso y edificacin existentes se mantendrn en pie slo hasta que el
valor del suelo en st mejor uso potencial exceda la suma del valor de la propiedad
entera en su situacin actual ms el coste de reponer las edificaciones; momento a
partir del cual ya no ser rentable su mantenimiento, sino que ser necesaria su
sustitucin por una edificacin y usos congrumentes con el ptimo denotado por el
mercado.
Existen, por lo tanto, dos tipos de mejor y ms intensivo uso posible que es
necesario considerar a la hora de proceder a la valoracin de una propiedad urbana.
El primero es el referido al inmueble en la situacin de presente. Mtodo que, como
queda dicho, es el idneo mientras quede esperanza de vida econmica al edificio. El
segundo es el referido al suelo como si estuviera vacante, el cual adems de
determinar la esperanza de vida rentable del edificio actual, es decir el valor residual
que permanecer una vez la estructura construida no produzca rendimiento de ningn
tipo, es decir, cuando se haya depreciado completamente.
- 256 -
El inmueble no es siempre, pues, la simple suma de suelo y edificacin. Lo es

cuando la edificacin existente se corresponde (o es susceptible de corresponderse)
con el mejor uso posible. Pero en caso contraro, es decir, en el supuesto de edificios
equivocados, en relacin a la utilizacin urbana ptima (legalmente reconocida),
stos inciden mfra o sobrevalorando el valor del suelo. El cual, en consecuencia, no
es independiente de la edificacin que sustenta.
En los citados casos de solares sumb o sobreutilizados, y dado el funcionamiento

estructural del mercado inmobiliario (el cual se basa en complejas interrelaciones entre
localizacin y estructura edificada), es extremadamente difcil, si no imposible, separar
el valor del suelo del de la edificacin; siendo, en consecuencia, ms conveniente
referirse, tanto desde un punto de vista terico como prctico, al valor del inmueble,
entendiendo ste como tina totalidad.
2.1.2 Desajustes en las valoraciones inmobiliarias.
Acabamos de ver cmno el desajuste del edificio en relacin al ptimo mercado

posible en cada localizacin urbana incide en el valor del conjunto del inmueble, y por
tanto tambin en el del suelo. Cabe detenerse ahora en cuales son estos posibles
desajustes y cmo determinan el proceso de formacin de los citados valores
inmobiliarios:
a) En primer lugar pueden deberse a factores externos al funcionamiento del

mercado urbano. As, por ejemplo, los cambios operados en el planeamiento
de aumento o reduccin de edificabilidad suelen estar originados por factores
ajenos al mercado; el cual en su funcionamiento libre no habra generado.
- 257 -
b) Pero tambin a factores internos, relativos a la propia evolucin del mercado

inmobiliario: lo cual puede llevar, con el paso del tiempo, a situar fuera del
mercado, o en mercado subptimo, a determinados tipos y estndares
constructivos que, antiguamente eran plenamente congruentes con las demandas
residenciales (o trbanas en general).
Dejando de lado las situaciones excepcionales de afecciones urbansticas

completas (al uso pblico: vial, espacio libre, etc.) que no vienen al caso, los
supuestos ms significativos de incidencia positiva o negativa del planeamiento son los
referentes a los cambios operados en la edificabilidad.
Un determinado edificio, en situmaciones de cambio de plan, puede apreciar

considerablemente el valor del suelo sobre el qtme se sita.
Es necesario poner de relieve la diferencia existente entre aquellas

depreciaciones que slo afectan al valor del edificio y aquellas otras que tambin
inciden en el suelo. La antigedad o estado de conservacin afectar, normalmente,
al valor de la edificacin, pero no a la totalidad de la finca. Mientras que la
obsolescencia fsica o ftmncional afectar a la totalidad del inmueble. De aqu que las
primeras sean congruentes con una concepcin de valoracin separada (aditiva) del
suelo y la edificacin. mientras las segundas, al afectar la totalidad del inmueble y no
en el de cada uno de sts componentes, el objeto de evaluacin.
- 258 -
2.1.3 Conclusiones.
El valor de la propiedad urbana se identifica como la suma del correspondiente

al suelo y a la edificacin, partiendo del planteamiento de que el suelo urbano no tiene
un valor en s mismo sino en virtud de lo que en l se pueda edificar (condiciones
urbansticas) y al mejor uso posible de la pareca.
2.2 EVOLUCION DE LOS PRECIOS EN EL MERCADO INMOBILIARIO
Y SU INFLUENCIA EN EL IPC.
Segn el trabajo publicado por el Doctor Rodrguez y Rodrguez de Acua2h

es conocido por todos qtme el valor de un bien est determinado por el precio que est
dispuesto a pagar el mercado. Por lo tanto, los valores de tasacin del sector inmobi-
liario deben de sustentarse en estudios de mercado, perfectamente depurados y razo-
nados, segn el comportamiento del mercado, en stms diferentes productos.
No obstante, los valores que hemos definido correctamente para un bien, en un

momento determinado, por la evolucin del mercado en el tiempo pueden fluctuar.
Ello, de cara a una tasacin para el mercado hipotecario o para tina valoracin estatal,
pueden dar origen, si la fluctuacin es negativa a tina falta de cobertura de riesgo o
bien una falta de equidad en el momento de girar el impuesto.
Estas lneas se ceirn, pues, a dar tina somera idea del comportamiento del
mercado inmobiliario en el tiempo.
~ vid. RODRGUEZ Y RODRGUEZ DE ACUNA. Revista Catastro n06. Peina 55. Octubre 1990.
- 259 -
Si se analiza la relacin que existe entre dos funciones, pumede observarse que
los precios de los bienes inmuebles tienen un incremento acumulativo medio superior
al 50%, del ndice de precios al consumo. Las causas de este mayor dinamismo en la
evolucin de los precios de los bienes inmuebles viene a estar motivadas porque la
edificacin constituye una actividad artesanal, donde el componente de mano de obra
pesa mucho (ms del 50%). Ello es debido a que en todo pas desarrollado o en
desarrollo, los salarios ms bajos evolucionan ms rpidamente que los ms altos, por
lo que el costo de mano de obra de la construccin tiene un dinamismo superior al
ndice de precios al consumo, con el encarecimiento del coste de la edificacin.
Obsrvese qte cuando en los dems sectores de la economa los salarios suben
por encima de los precios, incorporan productividad y, en principio, no presionan el
precio del bien por encima del ndice general de precios. En la edificacin, al ser
artesanal y no poder incorporar productividad, la elevacin de salarios presiona el
coste de la edificacin por encima del ndice general de precios.
Otro factor muy importante en el incremento del valor de los bienes inmuebles
viene a estar protagonizado por el imput-solar, qume no es un bien sustitutivo. En otras
palabras, las burbujas del stmelo, al estar limitadas y no poder ser sustituidas por otras
similares, en etanto a su umbicacin, elevan su precio debido a su rareza.
Por lo tanto, el precio de un bien en el tiempo tiene causas ms que justificadas

para elevar el valor por encima del ndice de precios al consumo.
La referencia hecha en lneas anteriores al IPC nos da pie a hacer un anlisis

sobre la elaboracin del IPC y en concreto en lo relativo a la influencia de los precios
- 260 -
de las viviendas, para ello continuaremos con los datos que utilizamos en todo el
Anlisis Emprico y los particularizaremos a la Comunidad de Madrid2.
Se nos sugiere la conveniencia de disertar acerca de la formacin del precio de

la vivienda y su correspondiente medicin estadstica. En lo que podemos llamar el
ltimo boom iniriobiliario 1986-88 el precio de la vivienda en Madrid se multiplico
por dos, por trmimio medio (en determinadas zonas de la capital este crecimiento fue
obviamente, ms espectacular), mientras segn el IPC correspondiente a la Comunidad
de Madrid, la vivienda vio crecer sus precios en algo ms del 15% en estos tres aos.
Ello nos lleva a analizar, por una parte, aspectos metodolgicos de la

elaboracin del IPC, con el objetivo de explicar si est o no justificado el que su
componente de vivienda permaneciera prcticamente insensible a las variaciones del
mercado inmobiliario y, por otra parte, a ofrecer los resultados de un elemental
ejercicio estadstico como es el recalcumar este ndice para la Comunidad de Madrid
aplicando al componente de vivienda los crecimientos de precios reflejados por
distintas fuentes (le informacin de precios disponibles para Madrid.
Segn destacadas opiniones256 la insensibilidad del IPC no se debi a que la

ponderacin del grupo estuviera infravalorada, sino de deficiencias estadsticas en el
sistema de elaboracin, tanto en lo que respecta a la muestra utilizada como a la
propia toma de precios.
Por otra parte. dada la magnitud de los resultados obtenidos en las simulaciones
efectuadas-que aumnque en ningn caso pretenden ofrecer un indice alternativo s son
235 Revista de Fiianciacin de la vivienda. n 2. pgina 92 y ss. 1989.
23< Revista de Financiacin de la vivienda. o 2. ~g ma 92 y ss. 1989.
- 261 -
suficientemente significativas y aproximativas del crecimiento que habra alcanzado

el IPC de Madrid con una medicin de precios de la vivienda ms cercana a la
realidad de su evolucin.
Formacin de los precios de la vivienda: algunas referencias sobre el caso de la

Comnimnidad de Madrid
El enfoque acadmico que se encLentra en los manuales de economa257,

considera la vivienda como un activo mas de los que existen en el mercado. Frente
a los bienes de consumo duraderos (automviles, electrodomsticos, etc.), la vivienda
se caracteriza por tener un valor de adquisicin netamente superior y porque su pago
se dilata tambin durante un perodo al de estos bienes. Estas particularidades hacen
que se considere la vivienda como un bien de inversin cuyo precio se configura bajo
un rgimen de libre competencia en un muercado que tiene la peculiaridad de tener una
oferta rgida, dado que la inversin anual es una parte muy pequea del stock del
conjunto de viviendas existentes.
Esta breve referencia a la conceptualizacin de la vivienda en la teora
econmica tiene diversas implicaciones relevantes para el tema que se va a desarrollar:
1) La heterogeneidad de las viviendas plantea problemas conceptuales muy
serios para st agregacin y, ms concretamente, obliga a preciar en relacin

con la medicin de sus precios las caractersticas ms importantes que explican
dicha heterogneas. entre las que se emicuemitran:
~ Un tratamiento terico clsico del tema de la vivienda puede verse por ejemplo en Dornbusch y
Fischer, Macroecononiics Mc. Graw 1-1111 New York (Tercera Edicin pags 224-232).
262 -
.
- La tipologa de las viviendas (piso/vivienda unifamiliar).

- Las caractersticas nmero de habitaciones, baos, etc.).
- El rgimen de tenencia (propiedad/alquiler).

- La antiguedad (nueva/usada).
Por tanto referirse al precio de la vivienda exige, desde un punto de vista

estadstico, trabajar sobre una muestra representativa de viviendas en las que todas
estas variables estn definidas de antemano.
2) A estas dificultades se aade que el anlisis convencional no tiene en cuenta

la dimensin espacial. cuando es conocida la importancia del factor de
localizacin de la vivienda a la hora de determinar su precio (as como la es-
tructtmra de los mismos que no es lineal ni simtrica en relacin con el centro
de una citdad concreta); limitacin que tambin afecta como es obvio, a la
significacin estadstica de la muestra.
3) La rigidez de la oferta explica que los ajustes de stock, ante pulsaciones

significativas de la demanda, se realicen mediante fuertes elevaciones de precios
que generaran inevitablemente tina dinmica especulativa; el que este proceso
se dispare. irradindose especialmente, depende de los instrumentos y
mecanismos con que se hayan dotado los poderes pblicos en sus distintos
mbitos de actuacin.
En el caso concreto de Madrid parece hiera de toda duda que al boom de

precios258 contribuyeron algunos factores contemplados habitualmente en los anlisis
~Elanlisis ms completo realizado sohie el orii~en y consecuencias de este proceso sigue siendo el de
la Fundacin lo ar del Empleado (di igido por F. Prats. 1987): El boom inmobiliario madrileo:
precios altos para ren tas bajas. AlVOZ u 046 noviembre 1987.
263 -
econmicos ms tradicionales y acadmicos: la mejora del empleo, la recuperacin del

consumo privado, las mejoras de las condiciones de financiacin de la vivienda, etc.
Junto a estos factores que habran actuado sobre la demanda, no es menos cierto que
en determinadas zonas, la adquisicin de suelo y de edificios fundamentalmente para
oficinas de fuerte contenido representativo, pudo reducir la oferta de viviendas,
contribuyendo as a tina subida de los precios de la viviendas ofertadas en dichas
zonas.
Con ser cierto todo ello no parece que la rapidez y generalizacin de las subidas
espectaculares de precios pumeda explicarse ni corregirse nicamente desde esta
perspectiva. En el caso concreto de Madrid. el anlisis realizado por la Consejera de
Poltica Territorial recogido en el denominado Libro Blanco del Suelo259 no encontr
evidencia de que la escasez de suelo haya contribuido, en trminos generales, a
alimentar este boom; En la revisin de los Planes Generales de los principales
municipios metropolitanos se ha previsto suelo urbano y urbanizable suficiente para
la demanda actual y la que es posible esperar en los prximos 8 o 10 aos -con
excepcin quizs del espacio para oficinas- pero ello desarrollo por la iniciativa
privada del suelo urbanizable-planeamiento parcial y urbanizacin- se esta produciendo
muy lentamente, con un considerable retraso sobre las previsiones de los Programas
de Actuacin de los Planes Generales y muy por debajo de la agilidad necesaria para
permitir la reposicin del stock de solares que se edifican.
259 Libro blanco sobre el suelo de la Consejera de Poltica Territorial. Medidas sobre poltica del suelo.
CPT-CAM. Madrid febrero 1989.
- 264 -
La evidencia emprica
Es una idea aceptada, al referirse a los aumentos de precios de las viviendas en

Madrid, el decir que se multiplicaron por dos como mnimo, e incluso por tres, en
aquellos ltimos tres o cuatro aos.
No es frecuente encontrar referencias escritas sobre la inadecuacin y falta de

sensibilidad del IPC para recoger la evolucin de estos precios. Pero si que hay
algunas: la Consejera de la Poltica Territorial afirma en el Libro Blanco sobre el
suelo~ que el indice de precios al consumo crece en Madrid por encima de la
media nacional aunque el costo de la vivienda, por las ponderaciones consideradas por
INE, se refleja en el ndice mnuy por debajo de su magnitud real.
Aunque la razn fundamental como veremos, no est en las ponderaciones,

parece una broma que en el IPC correspondiente a la Comunicad de Madrid el
componente vivienda viniera registrando unos crecimientos insignificantes (inferiores
incluso a los del resto de los prodtmctos que se incluyen en el indice).
IPC DE LA COMUNIDAD DE MADRID
Creci ni lentos in teran lales (en porcentaje)
986 m987 1988
Idice General 8,3 4,4 5,9
I1l(Ijce Vivienda 4,4 1.4 9,7
FUENTE: InsIjItlo N:ci,an:,I dc Es>acINIic: y Con>niIad dc M:drid
261 Libro blanco sobe el suelo de la Consejera de Poltica Territorial. Medidas sobre poltica del suelo.
CPT-CAM. Madrid febrero 1989.
- 265 -
.
VALORACIONES INME3ELIARIAS Y FISCALIDAD SEGUNDA PARTE
No se explica como reflejando el IPC un crecimiento de los precios de la

vivienda del 15.5% entre 1985 y 1988 y del 1,4% en 1987, el ao ms lgido del
boom de precios
Y ello es ms extrao por cuanto existe informacin privada y pblica que si

bien no pueden considerarse alternativa al IPC por razones tcnicas y metodolgicas
obvias, s son obligada fuente de conocimiento de la realidad inmobiliaria de Madrid,
cuya evolucin reflejan una reconocida aproximacin. Es adems lamentable que el
tratamiento dado a un conjunto de bienes erosione la validez de un indice que entre
otros aspectos tiene la bondad metodolgica reconocida nacional e internacionalmente.
Antes de volver sobre el IPC para realizar unas simulaciones con el fin de
aproximar una evolucin de los precios en la Comunidad de Madrid ms cercana a la
realidad, vamos a describir las ftmentes de informacin alternativas existentes.
En ese momento existiai tres empresas privadas que desde hace muchos aos
y de forma peridica realizaban diversos estudios sobre el marcado inmnobiliario26i:
DATIN. TCI y TECNIGRAMA. Por otra parte, los informes de tasacin que realizan
las instituciones bancarias para la concesin de prestamos hipotecarios para la
adquisicin de viviendas son, objetivamente, instrumentos utilsimos para el estudio
del mercado hipotecario; en concreto, y por lo que se refiere a su validez para el
anlisis de los precios, entendemos que es un supuesto perfectamente asumible la
identificacin entre valor de tasacin y precio, pues la tasacin pretende estimar, con
suficiente seguridad. el precio que puede alcanzar el mercado de la vivienda objeto de
26> De las tres fuentes citadas, solamente Datin investica sisteluticaniente os precios de la vivienda en
la corona metropolitana y provincialEsta empresa que trabaja casi en exclusiva para la Consejerfa de
Poltica lerritorial y el vi NI A). ha constatado cmue el tirn de precios tambin se ha extendido fuera
del municipio dc Madrid a part r de 1987, con unas tasas para 1988 superiores al 30 y el 20% respecti-
vamente.
- 266 -
garanta hipotecaria. Una vez dicho esto, hay que aadir que, lamentablemente, slo
el Banco Hipotecario de Espaa explota estadsticamente, de forma sistemtica, los
informes de tasacin. Aunque esta entidad no publica los valores absolutos, ha sido
posible disponer de la informacin que vamos a utilizar para contrastar el crecimiento
del IPC de la Comunidad de Madrid.
Mientras que las tres primeras fuentes utilizan un concepto idntico para la
medicin de estos precios (precios medios de venta al contado por metro cuadrado de
nueva vivienda en promocin), la serie facilitada por el EHE se refiere al valor de
tasacin de las viviendas usadas de segtmnda mano (tambin en pesetas metro
cuadrado).
En la tabla siguiente, se reflejan los distintos precios recogidos por estas

fuentes, se pueden observar discrepancias significativas entre los valores absolutos de
las variables investigadas por unas y otras empresas, que se explican tanto por
diferencias en la aproximacin estadstica de los precios como por la referenca
temporal de los mismos:
PRECIOS MEDIOS DE LAS VIVIENDAS EN EL
MUNICIPIO DE MADRID
Pesetas metro cuadrado.
984 1985 i986 i987 1988
TECNIGRAMA l. 03 66.996 75877 108.599 151.871
T.C.I 62.049 7i415 SOSI 108.599 162.200
DATIN 62.500 94286 i56.753 i85.6i6
FUENTE: Eni
1,rcs:>s cila:s RcvisI: dc Fia:aci:ciSa a I: Vivicnc u 989
- 267 -
- La informacin de Tecnigrama y Datin se obtiene de una muestra

representativa de los edificios de nueva planta de viviendas que se encontraban
en oferta de venta, independientemente de su estado de construccin. Los datos
recogidos por la primera de estas empresas se refieren a los primeros trimestres
de cada ao; los de Datin vienen referidos al ltimo.
- Por su parte los datos de TCI se refieren exclusivamente a nuevas

promociones en fechas no siempre igtales ao a ano.
No obstante las discrepancias, hay coincidencia en algunos hechos
bsicos:
- En tres aos los precios se han situado, en termino medio, por encima del
doble de su nivel en 1985, cuando comenz el boom, concretamente a partir
de la segunda parte del mismo.
- Ya en 1988, el precio muedio por metro cuadrado de las viviendas de nueva

construccin se situaba por encima de los 150.000 pesetas y no parece muy
arriesgado el suponer que el correspondiente a las viviendas de segunda mano
estaba, an, por encima de las cien mil pesetas.
Esta situacin llevo, segn estudios de la oferta inmobiliaria realizados tambin
por estas empresas, a qume la mayor parte de la demanda de vivienda en estos aos de
boom haya sido tina demanda de reposicin; es decir, aunque es cierto que se
mejoraron sensiblemente las condiciones de financiacin para la adquisicin de
viviendas, el alto nivel de precios existente llevo a que las nuevas viviendas en oferta
slo las pudieran adquirir quienes ya posean tina vivienda en propiedad y han buscado
- 268 -
una ampliacin de superficie y/o calidad en la nueva vivienda adquirida.

Efectivamente, la oferta de nuevas viviendas entre 1986 y 1987, indicaba: a) que ha
aumento la superficie mnedia, b) que creci el porcentaje de ellas que disponen de
instalaciones deportivas, zonas ajardinadas y otros indicadores de calidad, y c) que las
viviendas unifamiliares representaban ya algo ms del 10% (ms del doble del
porcentaje correspondiente a 1986).
En la tabla siguiente aparecen reflejadas las tasas de variacin de las cuatro

fuentes aludidas anteriormente junto con las variaciones registradas por el IPC de la
Comunidad de Madrid (el hecho de que el INE no facilite la informacin sobre precios
medios, hace qtme slo la comparacin en trminos de tasas de variacin sea posible).
Al margen de las diferencias existentes, destaca la discrepancia absoluta entre las
variaciones registradas por el componente de vivienda del IPC y el resto de las
infornaciones disponibles sobre precios, inclm.mida la suministrada por el BHE262. Por
otra parte, aunque parece darse tina relantizacin en las subidas de precios a lo largo
de 1988, no queda lugar a dudas de que no se haban estabilizado todavia.
PRECIOS MEDIOS DE LAS VIVIENDAS EN EL MUNICIPIO DE MADRID

(Crec mientos interanuales en porcental e)
985 1986 1987 i988
TCI 151 2.7 348 49.3
DATIN 66.2 18.4
BHE ~ 29.2 35.6
IPC-vIviENm)A 52 4.4 i.4 9.7
TECNIGRAMA 96 13.2 43.1 39.6
FU ENTE: Em
1,rcsas cil:da s y Com un dad dc Nl ad ni
262 La Subdireccin de Estudios del Banco Hipotecario de Espaa (BHE) ha iniciado hace algn tiempo
una lnea de investigacin sobre precios de la vivienda en base a los informes de tasacin con resul-
tados concretamente para Madrid razonablenjente satisfactorios. M ASSI EU. 1988.
- 269 -
A partir de estos datos de variacin hemos realizado las simulaciones, con el

fin de aproximar el orden de magnitud que habra tenido la variacin, reflejada por
el IPC de la Comunidad de Madrid, aplicando a su componente de vivienda diversas

hiptesis de crecimiento relacionadas con la informacin que suministran las fuentes
aludidas.
Consideramos que el ejercicio es pertinente y la aproximacin obtenida vlida

(entendida como tal aproximacin) toda vez que la mayor parte del componente del
IPC de vivienda (73.3%) se relaciona con las viviendas en propiedad y que las
variaciones de precios recogidas se refieren tamumbin a precios medios por metro
cuadrado de viviendas de nueva construccin.
Esto ltimo es en nuestra opinin la clave del debate ya que seria difcilmente
justificable la disparidad de resultados observada entre el ndice oficial y las fuentes
privadas si realmente estuviramos hablando de lo mismo; punto que trataremos ms
adelante, podemos adelantar que entendamos que efectivamente es as y que las
variaciones de precios del componente vivienda en propiedad del IPC se refieren
tambin a precios medios de las viviendas de nueva construccin, por lo que hay que
sospechar que la muestra utilizada y/o la toma de precios no son correctos.
En contra de lo que se piensa con frecuencia no es la ponderacin escasa la

clave del problema. Por una parte, la correspondiente al endiose actual es coherente
con la de los ndices anteriores y con otras informaciones existentes. Y aunque pueda
estar algo infravalorada, ello explicara un incremento del IPC inferior, pero no el que
el ndice de vivienda de Madrid haya crecido un 1.4% en 1987; ni que en la segunda
mitad de 1988. cuando la mayora de las informaciones muestran una relantizacin en
la evolucin de los precios de la vivienda, el correspondiente indice de vivienda de
- 270 -
Madrid haya saltado a crecer en torno al 10%. Ambos extremos solamente pueden
explicarse por deficiencias en la muestra y en la toma de precios.
Los resultados de las simulaciones que se recogen a continuacin:
SIMULACIONES SOBRE EVOLUCIN DE PRECIOS
Crecimientos interanuales (en porcentaje)
SIMULACIONES OFICIAL
1 PC Vivienda iPC Vda IPC Gral
(1) (2) (3)
86 0.0 10.0 10.0 4.4 8.3
87 30.0 48.0 43.3 1.4 4.4
88 20.0 35.8 35.8 9.7 5.9
88/85 19.7 30.3 28.9
88/86 24.9 41.8 39.5 5.i 6.1
FUENTE: Comunidad de Madrid y Revista de Financiacin a la vivienda n02. Junio

1989.
(1) Se toman los crecimientos mnimos por alguna de las fuentes utilizadas.
(2) Se toman para 1987 y 1988 la media de los crecimientos de Tecnigrama, Datin y
TCI.
(3) Se toman para 1987 y 1988 la media de los crecimientos del BHE y de las tres
fuentes citadas anteriormente.
- 271 -
El primer comentario es nuestra propia sorpresa al descubrir la magnitud de la

diferencia. Si el IPC recogiese una evolucin de los precios de la vivienda ms acorde
con la que suministran las otras fuentes, y que los expertos reconocen como
crecimientos aproximados de los precios de la vivienda en la Comunidad, el ndice
General de Precios de la Comunidad de Madrid habra crecido aproximadamente el
50% ms, en la hiptesis ms moderada, entre 1985 y 1988. Este crecimiento habra
sido doble en la hiptesis ms elevada de las contempladas (que es slo la media de
los crecimientos que reflejan las fuentes aludidas).
Y aunque ni estn todos los que son, ni son todos los que estn en los clculos
realizados como para convertirlos en estimrmaciones alternativas, la magnitud de las
diferencias echa por tierra sin duda, por ejemplo, la presunta recuperacin de los
salarios y del salario real en este periodo, lo cual es realmente sorprendente.
El tratamiento de la vivienda en IPC
Ya hemos comentado como la vivienda se considera en los enfoques

econmicos al uso comn de un bien de inversin siendo su adquisicin, la nica
inversin que realizan los hogares. En este apartado263 vamos a realizar este
tratamiento con la elaboracin del IPC no sin antes sealar que existe una coincidencia
unnime de que uno de los tenas de mayor dificultad en la elaboracin de los ndices
de Precios al Consumo es, sin duda, el del tratamiento de la vivienda en propiedad (o
utilizando tina expresin alternativa, la vivienda ocupada por su propietario). El que,
los distintos paises adopten soluciones diferentes, es buena prueba de su complejidad.
~ Este apartado es LIna version resumida del Capitulo IV de M A55 1 EU Antonio. 1988 1,. Evolucin de
los precios de la vivienda en Espaa durante 1987: un anlisis a partir de los valores de tasacin de
viviendas financiadas por el BR E. Mac ri d Documento interno 23/ 1988.
272 -
.
VALORACIONES INMOBWIARIAS Y FISCALIDAD SEGUNDA PARTE
Adems de su utilizacin en Poltica Econmica (en relacin con la poltica de

rentas, en fijacin del mdulo de la vivienda de proteccin oficial, etc.), parece
oportuno recordar aqu que la elaboracin del IPC responde,desde la perspectiva de

las estadsticas oficiales, a las exigencias de la Contabilidad Nacional de poder
deflactar (es decir, eliminar la influencia de los precios) los valores de determinadas
macromagnitudes asociadas al consumo y/o a las rentas. Coherentemente con ello, es
obligado que en el IPC. se considere la vivienda en propiedad como un bien de
inversin.
Y en efecto tanto en las Enctmestas de Prestpuestos Familiares (EPF)

(investigacin que tiene por objetivo prioritario la actualizacin de la informacin
bsica del IPC, es decir determinar los bienes y servicios de la cesta de la compra,
sus ponderaciones y el estrato de referencia), como en el propio IPC, se parte en esa
fecha de la base de que al ser la vivienda un bien de inversin, su adquisicin dar
lugar a una produccin a lo largo de su vida til generndose, por consiguiente, en
trminos de la necesaria coherencia contable, las correspondientes rentas- . En el
caso de alquiler es evidente que las rentas generadas son, precisamente, el importe de
los alquileres; sin embargo, en el caso de que la vivienda la ocupara su propietario,
la dificultad conceptm.mal y estadstica aumenta sensiblemente. La solucin a adoptar es
considerar que estas viviendas pagan un alquiler ficticio.
~ El importe de los alquileres que hay que imputar a estas viviendas ocupadas en propiedad se identifica
para un ano dado con el correspondiente consumo que hacen las fanilias de servicios de alojamiento
(estos servicios los produce la rama Aluileres de bienes inmuebles). En 1985 (ltimo dato
disponible) los alqiileres imputados representaban el 14,7% deI consumo privado y el valor de la
produccin de esta rama (donde se incluyen no solo los alquileres ficticios sino tambin los realmente
pagados por quienes viven en rgimen de alcmuiler) representaba un 6,7% del PIB.
273 -
Una vez establecido lo anterior, el problema siguiente es el definir la

correspondiente aproximacin estadstica del consumo anual que hay que imputar a las
viviendas en propiedad. Segn que dicho consumo se identifique con:
- el costo de adqtmisicin de un vivienda-tipo en el periodo de referencia.

- los pagos realizados por la adquisicin de una vivienda en un perodo
anterior.
- El uso de estar ocupando ya una vivienda, distinto ser el significado y los
datos requeridos para la elaboracin de los correspondientes ndices de

65
precios
2.2.1 Comportamiento de los precios en el mercado inmobliaro espaol en el
perodo 1985-93.
Dado que esta parte del trabajo estamos estudiando el comportamiento del
mercado inmobiliario a lo largo del tiempo, considero interesante observar en la
prctica las causas que motivaron este comportamiento en el perodo de tiempo base
de esta tesis.
Lgicamente, el punto culminante de la tributacin en la transmisin de bienes

inmuebles, est en el valor que se d a esa transmisin (que como hemos citado debe
coincidir con el valor de mercado), pero no podemos perder de vista una realidad
tangible, es el palpable fraude fiscal qume se produce en el sector inmobiliario, y ms
concretamente en la ocultacin del valor cierto de venta para as, ocultar fuertes
incrementos de patriirionio con su correspondiente tributacin.
265 El lector interesado en lemas metodologicos debera consultar OIT (1987). Indice de Precios al
Consumo O.I.T.(XIV Conferencia Internacional de Estadigrahs de Trabajo). Ginebra 1987.
- 274 -
De lo comentado tenemos un claro ejemplo en nuestra reciente historia

econmica, amando por el ao 1985 se promulg la Ley de Activos Financieros266
que acab con gran parte de la opacidad fiscal de ciertos activos financieros, que hasta
entonces se la mantenan y constituan el habitual refugio del dinero no declarado
(dinero negro), con lo que ste se ve en la necesidad de ser colocado de otra forma
rentable y no fcilmente controlable por las autoridades. En ese momento en nuestro
mercado haba tmn sector en clara expansin y que poda ser ideal para la ocultacin
de este dinero negro como era el sector inmobiliario. A partir de ese momento se
produce un desvo enorme de este tipo de dinero a dicho sector formndose un
boom inmobiliario sin precedentes, ayudado decisivamente por las siguientes
cuestiones, entre otras:
a) La aparicin del Decreto Ley267 que modifico la Ley de Arrendamientos
Urbanos. Esta Ley que haba sido modificada en 1964, permita la libre fijacin
de los precios de alquiler entre las partes y su revisin anual en base al ndice
de Precios al Consumo (PC), pero permita la prrroga obligatoria del contrato
a decisin unilateral del inquilino. Si esta Ley fue muy bien recibida en su
momento -pues acabo con la congelacin de los precios de alquiler establecida
en 1941- tuvo efectos muy negativos a largo plazo sobre la oferta de viviendas
en alquiler. La continua revalorizacin de lo inmobiliario -muy por encima del
PC-, hizo que al cabo de pocos aos la rentabilidad obtenida de las viviendas
en alquiler fuese muy baja en relacin con su precio de venta en el mercado.
La imposibilidad de rescindir el contrato si el inquilino no estaba de acuerdo
hizo que cada vez se retrasase m~s la oferta de viviendas en alquiler y existiera
26< REAL DECRETO 2097/85 Desarrollo de LEY sobre Rgimen Fiscal Activos Financieros. Y la LEY
i4/i985, de Rgimen Fscal de Determinados Activos Financieros.B.O.E. 30/5.
267 REAL DECRETO LEY 2/1985 de 30 de Ahril,B.O.E. 9/5 Sobre medidas de poltica econmica,
introdujo dos modificaciones en la regulacin del rgimen de arrendanientos urbanos: 18) Libertad en
la transformacin de viviendas en locales de negocio y 21 Libertad ara pactar la libertad de duracin
del contrato, suprimiendo el carcter obligatorio (le la prrroga forzosa art. 8 y 9.
275 -
un porcentaje relativamente elevado de viviendas vacas. El Decreto comentado

de 1985 pretendi acabar con esta situacin, permitiendo que los contratos esta-
blecidos a partir de esta fecha pudieran hacerse por un periodo concreto, con
un mnimo de duracin de un ao. Rpidamente apareci una oferta de vivienda
en alquiler y lo inmobiliario comenzo a convertirse en una inversin atractiva.
b) Con el Decreto de liberalizacin de alqtmileres y en su art. 7268, en 1985

se aprob un paquete de medidas fiscales tendentes a incentivar la demanda de
viviendas. De acuerdo con las medidas adoptadas, el 15% de la inversin
realizada en tina vivienda destinada a domicilio habittmal -el 17% si era de
nueva construccin- y el 10% en cualquier otra vivienda si era nueva -segunda
residencia o ulteriores-, podra ser reducido de la cuota impositiva sobre el
Rendimiento de la Personas Fsicas (IRPF) hasta un mximo del 30% de dicha
cuota.
e) Fue 1.985 el ao en que Espaa firm el Acta de Adhesin a la Comunidad

Econmica Europea; esta circunstancia provoco dos efectos importantes:
- Las expectativas empresariales resucitaron y comenz la recuperacin

de la economa espaola, a la que contribuye, en buena medida, la
inversin extram4era. Es de resaltar el ftmerte nivel de inversin europea
cmi Espaa. particularmente en inmuebles.
26$ REAL DECRETO LEY 2/1985 de 30 de Abril,B.O.E. 9/5 sobre medidas de poltica econmica,
introdujo dos modificaciones en la reimacin del rgimen de arrendamientos urbanos: ~) Libertad en
la transformacin dc viviendas en locales de negocio y 2>) Libertad para pactar la libertad de duracin
del contrato, su pri nl i endo el carcter oH atorio de la prrroQa forzosa art. 8 y 9.
276 -
Cuando los indicativos econmicos dieron a entender que el final de la

crisis estaba cerca, las btmenas expectativas de atraer la inversin
extranjera se acentuaban por momentos. Pero para esa inversin -en
esl)ecial para el establecimiento de empresas- lo fundamental, lo
imprescindible, es el espacio fsico donde asentarse. He ah el inicio de
la batalla del suelo.
Segn opiniones nada desechables fueron los extranjeros los primeros en

darse cuenta de las posibilidades de distintas ciudades espaolas en el
campo inmobiliario. La demanda se presuma importante y los precios-
que no tardaron en subir- an distaban mucho de la media de la C.E.E.
- Por otra parte, la inflacin comenz a ser dominada, descendiendo los

tipos de inters. A partir de 1983-84, las entidades crediticias haban
comenzado a aplicar la normativa derivada de la Ley de Regulacin del
Mercado Hipotecario 2/81 y su Decreto de desarrollo de 1982269. En
virtud de tal normativa los prstamos hipotecarios para adquisicin de
vivienda podan alcanzar una cuanta de hasta el 80% del valor de
garanta y dado el descenso de los tipos de inters, se hacen viables
plazos de amortizacion de 15 a 20 aos. Frente a unas condiciones de
crdito hipotecario de cuanta mxima de los crditos hasta el 50% del

valor de la vivienda, tipos del 17 y 18% no revisables y plazos de
amortizacion de no ms de 10 aos imperante hasta 1983, a partir de ese
ao y an ms, en 1984. las nuevas condiciones cambiaron a cuantas de
hasta el 80% del valor de garanta, tipos del orden del 13,5 al 14% a
~ LEY de Regulacin del Mercado Hipotecario, en REAL DECRETO 685/1982 de 17/3.
- 277 -
inters variable y con expectativas de ulteriores descensos, y plazos de

amortizacion de 15 a 20 aos.
d) Adems de lo anterior, la oferta de crdito vivienda creci

enormemente por la irrupcin en este mercado de la banca comercial
espaola y extranjera, que hasta entonces se haba abstenido de una
actividad importante en tal mercado.
e) La Hacienda pblica ha venido practicando, a partir de la Ley

50/1977=7>1,una poltica legislativa de acoso al llamado dinero negro,
con desigual fortuna. Tambin con desigual fortuna, en la gestin e
inspeccin de las distintas figuras tributarias, se ha seguido idntica
poltica.
La Ley 50/1977, al exceptuar el secreto bancario, desalojo el dinero negro

de las cuentas bancarias, que al calor de los altos tipos de inters, recal en la letras
,
y pagars de empresa. La Ley 14/19852=(ya citada anteriormente) al someter a la

obligacin de retener a los rendimientos obtenidos en la negociacin y reembolso de
estos activos financieros, empuj al dinero negro a otras colocaciones: activos
financieros con retenciones en origen, seguros de prima nica, pagars del Tesoro y,
por ltimo, las ya citadas colocaciones inmobiliarias.
La escasa rentabilidad de los pagars del Tesoro, y la fuerte carga fiscal de los
denominados afros. en unin a la implacable persecucin de los seguros de prima
270 LEY 50/1977. sobre medidas de reforma fiscal, apartado V sobre secreto bancario y colaboracin
en la gestin tri bttari a. ar . 41 45.
271 REAL DECRETO 2027/85 Desarrollo de LEY sobre Rgimen Fiscal Activos Financieros. Y la LEY
14/1985, de Rgimen Fiscal de Determinados Activos Financieros.B.O.E. 30/5.
278 -
VALORACIONES INMOBLIARIAS Y FISCALIDAD SEGUNDA PARTE
nica, encauzo el dinero negro haca las inversiones inmobiliarias, lo cual, en unin
a otros factores ya comentados, prodtmjo fuertes subidas de los precios, con grave
perjuicio de los qtme acuden a este mercado en calidad de usuarios, y no como
colocadores de fondos ocultos.
2.2.2 El Fraude Fiscal.
La existencia de fraude en nuestro pas es claramente demostrable, as la propia

Organizacin para la Cooperacin y el desarrollo Econmico (OCDE)272, recomend
pblicamente a Espaa, en un informe, que deba intensificar su esfuerzo contra la
evasin de impuestos.En Brtmselas tambin se produjeron serias advertencias al
gobierno espaol, dado qtme la Contmnidad Etropea se financia con un porcentaje de
la recuadaciones por el IVA de sus Estados miembros. Por lo que el fraude a la
Hacienda espaola repercute directamente en los ingresos de la Comunidad, y se
consideran estafados. En la Comunidad Europea hay un margen de fraude asumido en
torno al 15% de la recaudacin, pero en Espaa se alcanza unos niveles del 26% en
este impuesto para todas las operaciones y del 40% si se excluyen las importaciones.
La magnitud del fraude fiscal y dinero negro en Espaa es arto elocuente273:

- Unos 900.000 millones de pesetas- una de cada cuatro pesetas que deberan
haber sido ingresadas por IVA- no llegan a las arcas del Estado.
- Aproximadamente la mitad de las rentas obtenidas cada ao en Espaa no se
declararan a Hacienda en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas
272 vid. Enciclopedia Fiscal CISS. Renta. 1991 Tomado a su vez de las conclusiones sacadas de la
Reunin de la OCDE en Paris. Mayo de 1991.
273 vid. Enciclopedia Fiscal CISS. Pag 343-344. i99I.
- 279 -
(IRPF)2< segn estudios elaborados por un equipo de expertos, que dirige

el catedrtico Manuel Lagares, para el Instituto de Estudios Fiscales.
- El Fisco descubri en esos aos 4,2 billones de pesetas ocultos en bancos o

cajas de ahorro en forma de primas nicas o cesiones de crdito. Y ms
recientemente, otros 200.000 millones de pesetas aproximadamente depositados
en cuentas bancarias innominada o secretas.
- En el sector inmobiliario, cl 50% del importe de las operaciones de compra

venta de pisos se realiza con dinero negro y haciendo figurar en escrituras un
tercio de st valor real como promedio. El 80% de los compradores de pisos de
segunda mano y fincas rsticas declara al Ministerio de Hacienda como valor
del bien adquirido el 20% de la cantidad realmente satisfecha, segn reconoci
hace unos meses el secretario general del citado departamento, Jaime Gaiteiro.
- El espectacular atimento del dinero en efectivo dtmrante esos aos, pas de 2,3
billones de pesetas a 4,4 billones de pesetas, obedeci al peso de la economa
sumergida y a tina huida fiscal. segn se afirma en el ltimo boletn
econmico del Banco de Espaa en un artictlo titulado El sistema de pagos
espaol.
Y adems, o como colofn de todo lo anterior, los empresarios, profesionales

y ciudadanos que viven de las rentas del capital, son una minora exigua y de
haberes modestos en Espaa, o al menos como tal figuran en las estadsticas
fiscales.
274 Segn estudios elaborados por un equipo de expertos, dirigidos por el catedrtico Manuel Logares, para
el Instituto de Estudios Fiscales.
- 280 -
Ahora bien, como la propiedad del inmueble es inocultable desde el punto y

hora en que se registra pblicamente, la colocacin de fondos ocultos sin determinar
una afloracin plena de los mismos, exige que el precio verdadero se oculte, consig-
nndose en el documento traslativo, por lo general de carcter pblico, un precio
inferior, o sea la prctica habitual de hacer figurar en las escrittmras notariales de
compra-venta, precios muy inferiores a los realmente pagados por la transaccin, lo
que provocara una clara evasin fiscal en los distintos impuestos.
Por otra parte, hay que indicar que hasta la aprobacin de la Ley de
Tasas(1989)275, era practica habitual hacer figurar en las escrituras notariales de
compra venta precios mtmy inferiores a los realmente pagados por la transaccin. El
efecto de las medidas descritas supona una clara va para que el dinero negro se
refugiase en inmuebles, tanto para ser destinados a vivienda como a oficinas
comerciales.
Si nos fijamos concretamente en el Impuesto sobre la Renta, en su apartado de

incrementos y disminuciones patrimoniales que nos trata, y basndonos en la forma
de calcular la base imponible vemos como la diferencia entre el valor de compra y de
venta queda claramente desvirttmada al escriturar por debajo del valor real.
Desde ese momento y viendo la Administracin el cariz que tomaba la situacin

su aptitud cambio radicalmente, paso a intentar detectar este trasvase de dinero negro
al sector inmobiliario y por ente, controlar el valor de venta de los inmuebles (Ley de
Tasas y Precios Pblicos, Ley del Rgimen Urbanstico y Valoraciones Urbanas,
Regularizacin Fiscal, etc.), para solucionar con ello la inflacin de los precios de
~ Circular de la I)ireccin General de Tributos 4/89 de 29 de diciembre 989, sobre la Disposicin

Adicional Cua ita ce la Ley de Tasas y Prec os Pblicos B .0. E. 17/ i /1990.
-281 -
los inmuebles en general, que acabo por producir fuertes tensiones sociales al alejar
las posibilidades de adquisicin de una vivienda para amplios sectores de la
poblacin.Para ello se adoptaron ntmmerosas medidas para desincentivar el proceso
alcista desatado. Entre ellas cabe destacar:
- Supresin de los incentivos fiscales a la inversin en viviendas que no

constituyen domicilio habitual276.
- La ya citada Ley de Tasas277 encaminada a penalizar el falseamiento de los

precios (le las transacciones inmobiliarias en los documentos pblicos, tratando
de evitar encauzamiento de dinero negro hacia dichas inversiones.
Cesin de stmeo pblico a titulo gratuito para la promocin de viviendas

protegidas.
- Reforma de la Ley del Suelo27t penalizando la retencin de suelo

urbanizable sin edificar.La ntmeva Ley del Suelo permite llegar incluso a la
expropiacin de aquellos terrenos qte no hayan sido urbanizados en los plazos
fijados. Tambin concede a los Ayuntamientos -a los de ms de 25.000
habitantes y a los que crean convenientes las coiitnidades autnomas- la
posibilidad de realizar expropiaciones con destino a viviendas protegidas o
276 REAL DECRETO LEY 7/1989. de 29 de diciembre ROE. 30/i2, sobre medidas urgentes en materia
presupuestaria,financiera y tributaria. Siendo una de las modificaciones ms significativas de esta
norma la supresin de la deduccin por seet~nda vivienda para aquellas adquiridas con posterioridad
a 1990.
Circular de la Direccin General de Tributos 4/89 de 29 de diciembre 1989, sobre la Disposicin

Adicional Cuarta de la Ley de Tasas y Precios Pblicos B .0. E. 17/1/1990.
Z7S TEXTO REFUNDIDO de la LEY sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por REAL
DECRETO LEGISLATIVO 1/1992 de 26 de junio.B.O.E n>156 de 30/06/1992.
282 -
infraestructura de inters social. Por ltimo, permite a las corporaciones

municipales. en determinadas circunstancias, ejercer los derechos de tanteo y
retracto para obtener suelo o viviendas.
Otra novedad que introduce es la de la equiparacin de las valoraciones

urbansticas y fiscal del suelo, con el fin de dificultar las maniobras especulativas. En
la nueva Ley el valor inicial se aplica tambin al stmelo urbanizable, con lo que se
obvia la plusvala derivada de la simple reclasificacin.
- Prograirmas de actuacin en infraestructtmras viales y de transportes en las
grandes ciudades que desincentiven la atraccin por residir en el centro de los
ncleos.
Extensin de ayudas directas-subvenciones y subsidios de intereses- para la

adquisicin dc viviendas usadas que cumplan las condiciones exigidas a las
viviendas de proteccin oficial.
- Importante oportunidad para los qtme quisieran regularizar su situacin con el

fisco, la Ley27t> propuso dos posibilidades:
a Presentacin de declaraciones complementaras aplicables a cualquier

imptmesto, siempre que se tratara de ejercicios anteriores a 1990. Los
intereses que surgieran de estas declaraciones no llevaban sancin ni
7~9 LEY 18/1991 deI Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas, en las disposiciones adicionales
13a
y 14% Al respecto el Registro de Economistas y Asesores Fiscales (entre otros) opino que las medidas
de regularizacin fiscal contenidas en las disposiciones anteriores suponen una oportunidad para que
aquellos contribuyentes que tengan rentas, patrimonios u otros hechos imponibles tributarios ocultos
o incorrectamente declarados regularicen su si tLIaci~n fiscal en comparacion de lo que resultara de una
regularizacin fiscal llevada a cabo por la Administracin. especialmente considerando el nuevo
tratamiento de las declaraciones complementarias previsto en la disposicin adicional llfi de la LEY
18/1991.
- 283 -
intereses de demora y pudieron fraccionar en ctmatro plazos sin necesidad

de garanta. Estas declaraciones deberan permitir la afloracin de
activos ocultos, existencias o cualquier otro incremento de patrimonio no
justificado.
- Una segunda posibilidad fue la dada a los titularles de Pagars del

Tesoro y Pagars Forales, consistiendo la operacin en canje por Deuda
Especial del Estado.
Como resultado en parte de los puntos anteriormente mencionados y en base

a estudios elaborados por la empresa municipal de prospectiva Promadrid para la
segunda fase del Plan Estratgico de Madrid, auguraban ya (lo que posteriormente se
confirmo para el perodo 1989-93) que varios expertos del sector inmobiliario se han
mostrado de acuerdo en sealar que los precios de la vivienda en Madrid- y, en
general en toda Espaa -dtmrante los tres ltimos aos est creciendo muy poco por
encima de la inllacimi o. incluso. estancndose. El estudio seala que las tasas
anuales de crecimiento medio del precio de la vivienda en el Municipio de Madrid
parecen confirmar esa tendencia. As frente a los crecimientos espectaculares
registrados en los perodos 1986,87,88, alrededor del cuarenta por ciento, durante el
ltimo ao el crecimiento se ha reducido a la mitad-veinte por ciento-. Los motivos
de este estancamiento habra qm.me btscarlos, segn el estudio de Promadrid, en la
tendencia a la baja del precio del suelo, juntamente con un descenso de la demanda
de viviendas, debida fundamentalmente a las dificultades que la legislacin a puesto
a la venta de viviendas de segunda mano (lo qume supone un notable obstculo a sus
propietarios para mudarse a otra vivienda); al enfriamiento de la economa producida
por la poltica gubernamental, que ha encarecido los crditos necesarios para adquirir
- 284 -
un ntmevo piso; y la indudable especulacin que se ha adueado de la actividad

inmobiliaria espaola.
Contra esta practica est pensada y diseada la tan comentada Disposicin

Adicional Cuarta de la Ley de Tasas. Se trata, pues, de un paso ms en la poltica de
acoso al dinero negro y que tanta influencia tiene a la hora de valorar los bienes por
su valor real de transmisin.
La Disposicin Adicional Cuarta2~> es aplicable a la totalidad de los sujetos

pasivos, ctmalquiera que sea su naturaleza y condicin. Por consiguiente, se aplicar
tanto a las transmisiones patrimoniales onerosas por actos intervivos realizadas ante
personas fsicas, como a las realizadas ante personas jurdicas y, tambin, claro est,
a las de carcter mixto por razn de los sujetos intervinientes.
Aunque esta disposicin4 ya la estudiamos convenientemente recordaremos su

contenido para as observar su aplicabilidad en el pinto donde nos encontramos:En
las transmisiones onerosas por actos inter vivos de bienes y derechos que realicen
a partir de la entrada en vigor de la presente Ley, cuando el valor comprobado a
efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales exceda del consignado por las
partes por el correspondiente documento en ms del 20% de ste y dicho exceso sea
superior a 2.000.000 Pts. ste ltimo sin perjuicio de la tributacin que corresponda
por el impuesto citado, tendr para el transmitente y para el adquirente las repercu-
siones tributarias de los incrementos patrimoniales derivados de transmisiones a ttulo
< LEY 8/1989 de 13/4/1989 sobre TASAS Y PRECIOS PBLICOS. Disposicin adicional 4$,
derogada posteriormente por el REAL DECRETO 1/1993 de 24 de septiembre por el que se aprueba
el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados artculo 14.7 y
posteriormente en cl REAL DECRETO 828/1995 de 29 de mayo. B.O.E. 22/6, por el que se aprueba
el REG LA M lENTO del 1 mpuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Art. 21.
285 -
VALORACIONES INMOSILIARIAS Y FISCALIDAD SEGUNDA PARTE
lucrativo, Como se podtii observar de la Disposicin citada, destaca claramente el
hecho de la correcta determinacin del valor declarado.
2.2.3 Conclusiones.
Los precios cle los bienes inmuebles, tienen un incremento acumulativo medio
superior al ndice de Precios al Consumo.
Los datos correspondientes al ndice de Precios al Consu~no en vivienda, en
algunos casos estin claramente disminuidos, posiblemente por deficiencias estadsticas
en el sistema de elaboracin, tanto en la muestra utilizada como en la propia toma de
precios.
En el acelerado aumento de los precios de los bienes inmuebles en el periodo
1983-88, intervinieron cle forma destacada: la cliferente normativa legislativa para
impulsarlo (reforma de la Ley de Arrendamiento urbanos, desgravacin fiscal,
levantamiento del secreto bancario, etc.), adhesin a la CEE y desvo de grandes
sumas cle dinero negro al sector inmobiliario.
Se detecta una necesiclad imperiosa de intervenir para frenar este boom
inmobiliario mediante la aplicaci6n de normas restrictivas al efecto (supresin de
incentivos fiscales, aparicin de la Ley de Tasas, reforma de la Ley del Suelo,
regularizacin fiscal.etc).
- 286
2.3 LOS VALORES CATASTRALES Y LOS VALORES DE MERCADO A

TRAVES DEL ESTUDIO DEL MERCADO INMOBILIARIO.
En este apartado emprendemos uno de los ptmntos claves de la tesis doctoral,

que consiste en el estudio de la evolucin seguida a lo largo del tiempo por los valores
catastrales y de mercado considerados aisladamente en una primera aproximacin y
de forma conjunta y comparativa para finalizar.
Tras muchas horas de estudio y consideracin hemos observado como a la hora

de realizar este trabajo segn nos basemos en unas fuentes,unos datos, una
bibliografa, tinos autores.etc ti otros los resultados curiosamente son marcadamente
diferentes; corriendo el peligro de tomar en consideracin unas bases no del todo
validas y por consiguiente no conseguir los resultados propuestos. Lo que ha hecho
optar para su realizacin por un sistema complejo y largo pero a su vez ms fidedigno
en cuanto a stms resultados.Para ello he tomado informes y datos muy distintos,
llevndome a resultados tambin diferentes, pero qte debidamente comparados y
concordados han permitido obtener tinas conclusiones esperamos que validas.
Estos trabajos de forma independiente consisten en:
- Estudio por demarcaciones geogrficas y en base a datos oficiales del Centro

de Gestin Catastral del mercado hipotecario, atendiendo a cuestiones tales
como estado de revisin de los valores catastrales a lo largo del territorio
nacional en base al numero de municipios,capitales de provincia, principales
provincias. unidades urbanas, valores catastrales por unidad urbana, ao de
revisin,intervalos de poblacin,etc. Con lo que obtenemos corno resultado un
- 287 -
conocimiento en profundidad de la situacin de la valoracin inmobiliaria desde

la perspectiva catastral.
- Seguidamente el estudio anteriormente citado lo realizaremos desde la

perspectiva del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, partiendo de datos como
nmero de recibos,bases imponibles, cuota tributaria, etc y todo ello
considerado como en el caso anterior segn nivel de poblacin, coeficiente a
aplicar, nmero de municipios. capitales de provincia, provincias, etc.
Llegando a tinos validos resultados desde otra perspectiva.
- Estudio del mercado inmobiliario de Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia,

tomando datos tanto de valores catastrales como de valores de mercado
comparando los mismo y estudiando st comportamiento, utilizando en todo
momento datos oficiales y pormenorizando al nivel de cada uno de los distritos
de las citdades consideradas.
- Estudio de mercado de tres poblaciones cercanas a Madrid, intentando cubrir

un espacio extenso de dicha Comtnidad. en concreto, Alcal de Henares, San
Sebastian de los Reyes-Alcobendas y Alcorcn.
- Seguidamente y para no perdernos en cifras tal vez excesivamente amplias se

realiza tn estudio de la Comunidad de Madrid concretando los datos del distrito
de Salamanca y centrndonos en los barrios qtme lo componen.
- El ltimo trabajo realizado para aportar datos para la conclusin final de la

tesis se realizo a nivel nacional, obteiiendo datos de valores de mercado y
catastrales a travs de un amplio estudio de mercado que he realizado,
- 288 -
aplicando los resultados obtenidos a la ProPuesta de tesis final que ya se

expondr.
Es muy importante hacer mencin de los aos tomados como base para estudio,
que en su mayora finalizan en 1991. El motivo es claro ese fue el ltimo ao de
revisin oficial realizada y cuyos datos fueron hechos pblicos. Como ya hemos
comentado, en 1992 se intento una nueva revisin catastral a nivel general pero no
consigui segtmir adelante como ya hemos comentado anteriormente. En la actualidad
diciembre de 1995 se estn haciendo numerossimas revisiones catastrales a nivel
municipal, que lgicamente soy consciente de su existencia pero no son parte de
nuestra tesis.
Intentaremos, por lo tanto, desentraar el tejido del mercado inmobiliario.

Utilizaremos, como en el resto del trabajo, aqtmella informacin que este al alcance de
nuestros medios, haciendo una seleccin que proctraremos sea acertada y pueda
allegar luz y consistencia a la formacin de la tesis qtme se esta configurando.
Estableceremos relaciones, como ya hemos dicho, entre las distintas

valoraciones que cabe considerar, tales como precios de mercado y valores catastrales,
aplicaremos segn entendemos ms fcil de manejar en sus comparaciones, sistemas
de porcentajes, ratios o cumalquier otro que suponga facilidad de interpretacin.
- 289 -
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2.3.1 Anlisis de las estadsticas bsicas de los valores catastrales.
2.3.1.1 Por demarcaciones geogrficas.
La Propiedad Inmobiliaria Urbana. Partiendo de las estadsticas oficiales28m

(No contiene datos del Pas Vasco ni Navarra por tener sus propias competencias
respecto al Catastro). Utilizando datos oficiales que figuran en dichas estadsticas del
Catastro, se ha podido realizar el estudio que sigue. donde los coeficientes en general
se expresan en porcentaje y solo cuando restlta necesario, en ratios (Cuadro C-l,
Pgina 292 y Grficos GI a G9, Pginas 293 a 297).
10 El Catastro revisado alcanza hasta 1990, inclusive, posteriormente no se

realizan revisiones, por haber quedado suspendidas transitoriamente en 1992.
20 Los Mtnicipios revisados entre 1983 y 1990 son 6.341 equivalentes al

83,79% del total, con tinas tmnidades urbanas de 20.081.342, que suponen el
94,31 % del total y tinos valores catastrales de 56.687.086 millones de pesetas
que alcanza el 98.22% del total y un valor tmnitario de 2.823.000 Pts.
30 Los municipios no revisados, 1.227 solamente suponen el 16,21% siendo
el nmero de unidades de 1.210.918, que alcanzan el 5,69% del total, por su

parte el valor catastral se cifra en 1.029.017 millones de Pts, que representa el
1,78%, siendo el valor unitario 856.000 pesetas.
281 Los datos reibridos a valores Catastrales, estn tomados de las estadsticas publicadas por el Centro
de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria del Ministerio de Economa y Hacienda. Catastro
Inmobi 1 iarl(> Urbano Estadsticas Bsicas 1992Estadsticas 1 8.
- 291 -
VALORES CATASTRALES
RESUMEN POR AOS DE REVISIN CATASTRAL
C-l
AOS DE LA ULTIMA
REVISIN
NUMERO DE
MUNICIPIOS
UNIDADES URBANAS
r VALOR CATASTRAL
(Millones Ptas)
VALOR
CATASTRAL
POR UNIDAD
URBANA
(Miles Ptas)
1983
1984
4
211
-l-
0,05
2,79
28.085
1.102.307
-l-
0,13
5,18
83.285
3.047.897
-l-
0,14
5,28
-2-
109
102
1
1985 41.5 5,48 1.967.026 9,24 5.022.549 8,70 94
1986 587 7,76 2.016.621 9,47 5.131.801 8,89 94
1987 562 7,43 1.865.288 8,88 4.422.735 7,66 87
1988 547 7,23 4.224.277 19,85 16.528.883 28,64 144
1989 1.568 20,72 4.195.091 19,71 10.469.852 18,14 92
1990 2.447 32,33 4.682.647 22,00 11.980.083 20,77 94
REVISADOS 6.341 83,79 20.081.342 94,31 56.687.086 98,22 104,09
NO REVISADOS 1.227 16,21 1.210.918 5,69 1.029.017 1,78 31,56
TOTALGENERAL 7.568 100,00 21.283.260 100,00 57.716.103 100,00 100,00
Fuente: Elaboracin propia con datos del Centro de Gestin Catastral
(1) % sl el total
(2) % sl la media nacional
- 292 -
NUMERO DE MUNICIPIOS REVISADOS POR AOS

2500
2000
0-1
1500
~1000 1983184
U 1985
U 1986
500 m
m 1987
1988
m 1989
1990
[Iii
o
ESTADO DE REVISION DEL TOTAL DE MUNICIPIOS
A 1993
0-2
83,79%
U REVISADOS
EJ NO REVISADOS
18,21%
-293-
VALORACIONES INMOBILIARIAS Y FISCALIDAD SEGuNDA PARTE
NUMERO DE UNIDADES URBANAS

REVISADAS POR AOS (*)
5000
4000
3000 0-3
m 1983/84
?000 m 1985
m~
m 1987
1000 El 1988
m 1989
Li 1990
o
ESTADO DE REVISION DEL TOTAL DE
(*) en miles de unidades urbanas
UNIDADES URBANAS A 1993
0-4
9431%
m REVISADOS
7/5.69% El NO REVISADOS
-294-
VALORACIONES INMOBILIARIAS Y FISCAt.lt)ALI SEGUNDA PARTE
Lo
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VALORACIONES INMOBILIARIAS Y FISCALIDAD SEGUNDA PARtE
VALORES CATASTRALES REVISADOS POR AOS t>

20000
15000
10000
6-6
m 1963164
m 1985
m 1986
5000 m 1987
1988
E] 198Y
711990
ESTADO
O DE REVISION DEL TOTAL
* en miles de millones
DE LOS VALORES CATASTRALES A 1.993
6-7
98,22% m REVISADOS
1.78% [ElNO REVISADOS
-296-
6-8
VALOR CATASTRAL POR UNIDAD URBANA

CON RESPECTO A LA MEDIA NACIONAL
3000
Valor catastral de
2500 la media nacional
G-9
2000
1500
1000
E] REVISADOS
500 liii NO REVISADOS
(*) en miles de pesetas
297-
Observndose (ctadro C-la) tmn incremento en el valor unitario precisamente

en los ltimos aos de revisin dado qtme supone un valor por unidad revisada en este
periodo de 2.975.023 Pts, en tanto qtme el general revisado arroja un importe de
2.823.000 de Pts. con un aumento de 152.000 Pts unidad que supone el 5,38% del
valor anteriormente considerado, lo que da lugar a estimar que a medida que la

revisin es ms reciente los valores aumentan considerablemente, qtmedando obsoletos
los valores qte no tienen tina revisin acttmalizada. O sea a ms reciente revisin
mayor valor medio por tmnidad trbana.
C-la Estado de Revisin
A i99I MUNICIPiOS U URBANAS Y CATASTRAL VC x U.U.
(Mi Iones Pias) ~Mes PIas)
REVISADAS 6341 83.79 20.08i 342 94.31 56.687.086 98,12 2,823 i04
NO 1.227 16,21 1.211)918 5.69 1.029.012 1.78 856 31,56
REVISADAS
TOTAL 7.568 [(>11 21.283.2611 1<1(1 57.716.1<13 lO 2.712 iOO
REViSIONES 4562 68.28 131112.015 61.56 38.97kM 18 67.84 2.975 ilO
1988-89-90
Fuente: Centro de Gestin Catastral y elaboracin propia.

(1) = % sobre total.
El valor catastral medio por vivienda es de 2.712.000 Pts, resultando que en

las revisadas st valor unitario supera a la media en un 4% y las no revisadas estn en
un 68,43% del valor medio, con 856.000 Pts por u.t. lo qtme dara lugar a deducir que
obedece enteramente a lo no revisado, habiendo dos factores materialmente
influyentes.la poca de revisin y el volumen de poblacin.
- 298 -
Se aprecia (Cuadro C-2, Pgina 300) que a medida que los municipios tienen
un mayor numero de habitantes de derecho, decrecen los que no han tenido revisin
catastral, a tal punto que para poblaciones stperiores a los 50.000 habitantes prc-
ticamente todos estn revisados (Cuadro C-2a, pgina 301. Grficos GlO a G13,
pginas 304 y 305). Centrndonos en datos totales (Cuadro C-3, pgina 302), faltan
por revisar slo el 16,21% de los inutcipios y prcticamente todos ellos de impor-
tancia inferior a los 50.000 habitantes. En cuanto a las tnidades urbanas el resultado
es aun ms elocuente, faltando la revisin slo al 5,69%. Atendiendo a los valores
catastrales la falta de revisin solo afecta al 1,78%, en consecuencia es aceptable
operar dando por valido el supuesto de qte todo el pas esta revisado prcticamente
en 1990. (Exceptuamos el Pas Vasco y Navarra qtme tienen su propio sistema de valo-
racin).
- 299 -
RESUMEN SEGN POBLACIN DE DERECHO Y
MUNICIPIOS NO REVISADOS
C-2
Intervalos de Nmero de Unidades Valor Valor
Poblacin Municipios Urbanas Catastral Catastral
(Habitantes) No No (Millones por
revisados revisadas Ptas) Unidad
No Urbana
revisado No
revisado
Hasta lOO 200 34.513 5.754 167
101-500 524 174.591 54.513 312
501-1.000 174 121.070 42.112 348
1.001-2.000 127 147.763 69.157 468
2.001-5.000 100 171.146 127.434 745
5.001-10.000 66 220.764 230.476 1.044
l0.001-50.000 35 307.658 425.110 1.382
50.00l-l00.000 1 24.413 74.461 3.050
l00.001-500.000 o o o o
Ms de 500.000 0 0 0 0
TOTAL REVISADO 6.341 20.081.342 56.687.086 2.823
TOTAL NO REVISADO 1.227 1.201.918 1.029.017 856
TOTAL 7.568 21.283.260 57.716.103 2.712
- 300 -
RESUMEN SEGN POBLACIN DE DERECIIO Y MUNICIPIOS
REVISADOS I)E MS DE 50.000 HABITANTES
C-2a
Intervalos de Unidades Valor Catastral

Poblacin Municipios Urbanas (Millones Ptas)
(Habitantes) -1- -1- -1-
50.0Ol-100.000 49 98 1.544.993 98,4 5.021.220 98,5

l0O.O0l-500.000 44 100 3.940.230 100 11.453.857 100
Ms de 500.000 6 100 3.382.152 100 14.674.124 100
TOTAL REVISADO 6.341 20.081.342 56.687.086
TOTAL NO REVISADO 1.227 1.201.918 1.029.017
TOTAL 7.568 21.283.260 57.716.103
Fuente: Centro de Gestin Catastral y Elaboracin Propia.
(l)% revisado sobre el total.
- 301 -
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-304-
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305-
Lgicamente, y continuando con ntiestro estudio, en lo que se refiere a

resultados por totales (Cuadro C-4, pgina 308), no tienen variacin con los
anteriores esttmdiados. pero en el ltimo tramo, si podemos extraer datos significativos,
al tratarse de valores catastrales, referidos a municipios con un nmero de poblacin
de cierta importancia, stmperiores a 5.000 habitantes. Tenemos que de estos 1.028
municipios, a)suponen el 13,58% del total de municipios, con el 74,71% de unidades
urbanas y el significativo valor catastral por unidad urbana alcanza 50.002.462
millones : 15.901.576 tinidades trbanas = 3.145.000 pesetas por unidad, en tanto
que la inedia nacional slo da 2.712.000 Pts, lo que demuestra que la u.u. tienen unos
valores mayores en los municipios de ms habitantes y que supone el 116% del tipo
medio general. Fijndonos en el ctmadro C-6 (pgina 310) vemos que a poblacin con
mayor nmero de habitantes corresponde mayor valor por tnidad urbana.
Si consideramos aquellas 50 poblaciones mayores de 100.000 habitantes

(Cuadro C-5, pgina 309), los valores por unidad urbana ascienden a la cantidad de
3.568.000 Pts equivalente al 131,50% del valor medio nacional y quedando por tanto
las 13.960.878 u.t en poblaciones con menos de 100.000 habitantes de derecho, cuyas
u.u. arroja una media de 2.262.000 Pts, equivalente al 83% de la inedia nacional;
quedando evidenciado ntievamente y de forma clara, que cuanto mayor poblacin
tengan los mtncipios mayor es el valor de la media de la unidad urbana.
Al analizar el etadro restmen C-6 (pgina 310), queda confirmado el resultado

anterior. Hay 1.028 poblaciones con ms de 5.000 habitantes (slo el 13,589% del
total nacional)~ qtme tienen 15.901.576 u.tm. con un valor catastral de 50.002.402
millones de pesetas, equivalente al 74,71% del total nacional y un valor catastral
medio de 3.145.000 Pts que es equivalente al 115% de la inedia nacional en tanto que
los 6.540 poblaciones con menos de 5.000 habitantes (eqtivalente al 86,42% del total
- 306 -
nacional) arrojan 5.081.684 tm.u. que stmponen el 25,29% del total nacional con un
valor catastral 7.713.641 millones de pesetas que se sita en el 13,37% del total
nacional, siendo stm valor medio catastral por u.u. de 1.433.000 Pts, que supone el
53% de la media nacional.
- 307 -
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En lo relativo a la principales provincias (Cuadro C-7,pgina 313) los datos ms

salientes en este tramo, son que entre Barcelona, Madrid (provincias) tienen e121,56%
de u.u., con valores catastrales por u.u del 32,21 % del total nacional,en cuanto a
valores catastrales por u.u del conjunto de las dos provincias dan el 149% sobre la
media nacional.
Agrupando Sevilla y Valencia, entre las cuatro provincias, se sitan en el

31,26% de u.u. y 41,19% del total nacional respectivamente, influyendo que en
Valencia los garajes se consideran tmti. y ello (la provincia de Valencia) haciendo
decrecer esta media a slo el 88% de la media nacional.
En lo referente a las grandes ciudades (Cuadro C-8, Pgina 314). Grficos G14
a G16, pginas 315 y 316) como datos significativos podemos apreciar entre las 46
capitales que contienen las estadsticas o sea el 0,61 % del total de municipios de pas,
arrojan el 29.87% de u.u. 6.356.790 u.u., los valores catastrales suponen 23.482.377
millones de pesetas. alcanzan el 40,69% del importe nacional, la inedia por unidad
urbana de 3.694.000 de pesetas, que sita en el 136,21% del valor medio.
Las capitales Barcelona y Madrid agrtipados (Cuadro C-8, Pgina 314) dan
2.101.774 ti.u., equivalente al 9,8% del total nacional, en cuanto a valores catastrales
arrojan 10.915.896 millones de pesetas, con el 18,91% del valor nacional y 5.241.000
Pts de media por u u. (el 193% de la media). Agregando a los importes anteriores las
de las capitales sigtientes en importancia (respetando el orden alfabtico) Sevilla y
Valencia alcanzan entre las cuatro capitales 2.855.418 u.u. con el 13,42% sobre el
total nacional, en cuanto a valores catastrales se alcanzan 13.093.793 millones de
pesetas, con un 22,69% sobre los valores nacionales. La media por u.u. se sita en
4.585.000 Pts que equivale al 166% de la media nacional.
-311 -
Al establecer un orden inverso, o sea por diferencia, obtenemos; valores

nacionales menos Barcelona y Madrid, u.u. 19.18L486 con cl 90,12% , 46.800.207
millones Pts de valor catastral (el 81,09%) y 2.439.863 Pts de valor medio por u.u.,
inferior a la media nacional, eqtmivalente al 90% de dicha inedia. Si a los importes
sealados les deducimos Sevilla y Valencia o sea los totales nacionales sin Barcelona,
Madrid, Sevilla y Valencia, nos situamos en los siguientes valores: u.u. 18.427.842,
qte suponen el 86,58% del total nacional, los valores catastrales, alcanzan a
44.622.310 millones pesetas equivalente al 77,31% y un valor catastral medio por
unidad de 2.421.461 PIs, que se sitan en el 89% de la media nacional.
De todo ello aparece una clara perspectivaz las mayores concentraciones arrojan
lgicamente mayor mimero de tnidades urbanas pero tambin que sus valores son
notablemente superiores a los del resto del pas, y ello pese a los casos de Valencia,
que solo supera a la unidad inedia urbana nacional en dos puntos y Sevilla que en su
casco urbano hay grandes espacios dedicados a actividades de tipo militar y hace
disminuir los valores medios del conjunto, arrojando la inedia de u.u. el 114% de la
inedia nacional.
- 312 -
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TOTAL NACIONAL DE UNIDADES URBANAS CON RESPECTO

A LAS DE CAPITALES DE PROVINCIA
6 lg
71 TOTAL CAPITALES DE PROVINCIA

m RESTO DEL PAS
VALOR CATASTRAL TOTAL CON RESPECTO

A LAS DE CAPITALES DE PROVINCIA
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59, 31%
71 TOTAL CAPITALES DE PROVINCIA

m RESTO DEL PAS
-315-
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-3 16-
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Hemos tenido inters en obtener informacin in situi, de alguna zona en

amplitud. Se ha visitado zonas costeras donde los precios de viviendas son sumamente
confusos, en algunos Itgares posiblemente asciendan en no ms del doble de los
valores catastrales, por la amplia oferta en estos Itgares, entendemos no es un
mercado apropiado para sentar bases. Esto nos ha llevado a visitar con mucha
amplitud zonas interiores y de vida ms estable, tales, han sido Ciudad Real, donde
segn las estadsticas que venimos tomando como base de orientacin (Cuadro C-8a,
Pgina 318) aparece el valor catastral medio, en 2.119.000 Pts equivalente al 78% de
la inedia nacional. Podemos asegtrar por muy diversos puntos contactados, que ni
en las ms modestas, viviendas poco o nada aptas para habitar, seria posible encontrar
una vivienda por dos millones de pesetas. Podemos afirmar qtie (no fincas completas),
sino pisos, en pteblos de cierta importancia cuyo precio de nercado esta entre los diez
y once millones de pesetas. Hemos comprobado tn determinado caso de una finca
cuyo valor catastral es de 1.400.000 Pts, habra que tirarla y al vender el solar, sin
salirse de los tipos que cotizan el mercado estaran por los 28.000.000 Pts.
Tambin ha sido motivo de estudio in situ, la provincia de Salamanca, segn

las estadsticas de las que venimos tomando datos (Cuadro C-8a, Pgina 318), el valor
medio por unidad urbana es de 1.397.000 Pts. equivalente al 51% de la media
nacional. Como en el caso anterior hemos tratado de investigar a travs de propieta-
dos, profesionales de la constrticcin, corredores, etc; apreciando siempre, que el
precio medio que sealarnos tiene categora de ridculo, frente a la realidad palpable.
Sin temor a error, nos atrevemos a adelantar (puesto que ser tesis a proponer)
que el valor catastral en la generalidad de los casos estudiados puede situarse
considerablemente por debajo de la realidad del mercado.
-317-
RESUMEN POR PROVINCIAS
C-Sa (valor Catastral medio nacional 2.712 miles de Ptas)
Cdigo Nti~nero Unidades VALOR VALOR CATASTRAL POR

de la Nomhc de Urbanas CATASTRAL UNiDADES URBANAS
Provincia Munici4os (Millones Pias) (Miles de Pias)
% s/ media
nacional
02 ALBACETE 86 201.593 375.895 1.865 68,77

03 ALICANTE 140 929214 2736.386 2.945 108,59
04 ALMERA 103 282.330 666.114 2.359 86,98
33 ASTURIAS 78 562103 1.078,421 1.919 70,76
05 AVILA 248 205.545 239,104 1.158 42,70
06 BADAJOZ 162 328.459 629.518 1.917 70,69

07 BALEARES 67 554.6(19 1.946.459 3.510 129,42
08 BARCELONA 308 2.274.317 8819.728 3.878 142,99
09 BURGOS 371 369.706 544.430 1.473 54,31
lO CCERES 218 303.252 373.399 1.231 45,39
Ii CADZ 43 381,581> 1217.387 3.190 117,63

39 CANTABRIA 102 347.222 711.245 2.048 75,52
12 CASTELLON 136 349.666 782.565 2.238 82,52
>3 CitiI)AI) REAL lOO 256.311> 543.1>2 2.119 78,13
i4 CORDOBA 75 339,069 645,362 1.903 70,17
15 CORUA 94 5311.450 .242.052 2.342 86,36

16 CUENCA 238 90.815 230.927 1.210 44,62
17 GERONA 221 436.490 1.725.451 3.953 145,76
18 GRANADA 168 459.171 1.034.866 2.254 83,11
19 GUADALAJARA 287 [83.321 270.869 1.478 54,50
21 HUELVA 79 227.575 550.269 2.418 89,16

22 HUESCA 202 201,057 303.955 1.512 55,75
23 JAEN 96 323.055 736.434 2.280 84,07
24 LEN 212 366.3 18 577.005 [.575 58,08
25 LRIDA 231) 251.849 571.854 2.271 83,74
27 LUGO 66 227.183 386.510 1.701 62,72

28 MADRID 179 2.316.448 9.770.397 4.218 155,53
29 MALACA 111(1 714.579 2,422.272 3.390 25,00
30 MURCIA 45 67(1.1)28 1.260,384 1.881 69,35
32 ORENSE 92 299.874 434.310 1.448 53,39
34 PALENCIA 191 157.017 244.527 1.557 57,41

35 PALMAS (LAS) 34 434.961 1.486.958 3.419 126,07
36 PONTEVEDRA 61 416.651 1.066.137 2.559 94,35
26 RiOJA (LA) 174 206.046 419.147 2.034 75,00
37 SALANIANCA 362 302.793 423.148 1.397 51,51
38 STA CRUZ TENERIFE 53 394.484 1.246.859 3.161 116,56

40 SEGOVIA 2(18 141,576 220.481 [.557 57,41
41 SEVILLA 11>4 672.1(17 1.870.263 2.783 102,62
42 SORIA 83 25,923 92.108 731 26,95
43 TARRAGONA 83 468.133 1.434.611 3.065 113,02
44 TERUEL 236 131.048 63.562 1.248 46,02

45 TOLEDO 21)4 341.813 732.849 2.144 79,06
46 VALENCIA 263 1.391.791 3.3 18.618 2.384 87,9!
47 VALLADOLID 225 267.4(15 593.262 2.219 81,82
49 ZAMORA 248 212.7(16 196.699 925 34,11
50 ZARAGOZA 291 504.831 .291.936 2.559 94,35

SI CEUTA 1 6.761 59.293 3.538 130,46
52 MELiLLA 1 [3,1)26 9.054 2.230 82,23
TOTAL 7.568 21.28226(1 57.716.101 2.712 100,00
Fuenle: Cen roce Gestin C=iasr=iI EIal,,<,c,i Propia.
-318-
RESUMEN DE LAS CAPITALES DE PROVINCIA
C-Sb (Valor Catastral medio nacional 2.712 miles de Pas)
Cdigo N~~,nIre
Ao de la Unidades VALOR VALOR CATASTRAL POR
de la ele la
lIitt=a Urbanas CATASTRAL UNIDADES URBANAS
Puovnea Ca
1, Ial 3ev3s3on (Millones Pias) (Miles de Pias)
% si media
nacional
02 ALBACETE 87 65.198 171.854 2636 97,20

03 ALICANTE 85 170.783 524.003 3.068 i 13,13
04 ALMERA 87 94.083 227.908 2.422 89,3i
05 AVILA 88 26.419 70.237 2.659 98,05
06 : BADAJOZ 84 56,783 178.374 3.141 115,82
08 BARCELONA 88 742.544 3.809.408 5130 i89.i6

09 BURGOS 89 102.876 267.214 2.597 95,76
lO CCERES 86 40.408 114.754 2.840 104,72
it CADiZ 85 45.654 240.557 5.269 194,28
12 CASTELLN 85 76.487 223.136 2.917 107,56
13 CIUDAD REAL 84 30.200 80.477 2.665 98,27

14 CORDOBA 89 140.664 321.466 2285 84,26
15 CORUA 90 1(11.613 447,084 4.400 162,24
16 CUENCA 87 23.480 49.205 2.096 7729
17 GERONA 90 36.715 219.290 5.973 220,24
18 GRANADA 88 149.459 344.887 2.308 85,10

19 GUADALAJARA 85 30.831 99.899 3.240 119,47
21 HUELVA 87 56.236 149.128 2.652 97,79
22 HUESCA 88 30.499 76.270 2.501 92,22
23 JAEN 89 57.610 193.691 3.362 123,97
24 LEN 87 54.286 223.052 4.109 151,51

26 LOGROO 86 59.837 185.425 3099 114,27
27 LUGO 89 46.893 159.371 3399 125,33
25 LLEiDA 85 54.689 165.064 3.018 111,28
28 MADRiD 88 1.359,230 7.106.488 5.228 192,77
29 MLAGA 90 226.345 664.155 2.934 108,19

30 MURCiA 90 181.945 407.076 2.237 82,49
32 OURENSE 89 84,008 186.691 2.222 81,93
33 OViEDO 89 92.614 293.266 3.167 116.78
34 PALENCIA 85 47.163 116.513 2.470 91.08
07 PALMA DEMAI.LORCA 88 179.878 647.681 3.601 132,78

35 PALMAS DE GRAN CANARIA (LAS> 86 157.944 448.552 2.840 104,72
36 PONTEVEDRA 90 38.820 107,361 2.766 101,89
37 SALAMANCA 85 99.864 243.356 2.437 89,86
38 STA CRUZ TENERIFE 89 83.639 296,119 3.540 130,53
39 SANTANDER 89 112.627 327.054 2.904 107,08

40 SEGOViA 89 27.667 80.948 2.926 107,89
41 SEVILLA 90 283.713 875.403 3.006 110,84
42 SORIA 19.101 29.847 1.563 57,63
43 TARRAGONA 86 60.053 212.347 3.536 130,38
44 TERUEL 90 9.192 43.449 2.264 83,48

45 TOLEDO 84 24333 104.300 4.286 158,04
46 VALENCIA 89 469.931 1.302.494 2.772 102,21
47 VALLADOLID 88 56.867 446.170 2.844 104,87
49 ZANIOIZA 88 37.220 85.176 2.288 84,37
50 ZARAGOZA 88 3(10.389 916.176 3.050 112.46
REVISADOS 45 6.337.689 23.452.529 3.700 136,43

NO REVISADOS 1 19,101 29.847 1.563 57,63
TOTAL 46 6.356.790 23.482.376 3.694 136,21
E,, enle Centro de Gest,, Cala s a y Con1,ea cii n 1 i I~ tila jia . Esad ial i a 1 992
319-
VALORACIONES INMOBIliARIAS Y FISCALIDAD SEGUNDA PARTE
2.3.1.2 Respecto del I.B.I.
Son diversos los efectos fiscales sobre los inmuebles urbanos, como ya se ir
comprobando a lo largo del trabajo. Nos referimos en estas lneas al denominado
tlflpuesto sobre Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana. La existencia de este tributo
ya tiene races muy aejas, es uno de [os que formaron, con uno u otro titulo, parte
de las que se llamaron cuatro viejas contribuciones y que configuraron el sistema
impositivo del siglo XIX, el siglo de los impuestos.
Es un impuesto que grava la propiedad de los bienes inmuebles de propiedad

urbana, corresponde al mbito de la Administracin Local, es bsicamente un tributo
que por su naturaleza local, es de la mayor importancia en los ingresos municipales
y que tanto por la facilidad de gravarlo, como por las necesidades de los
Ayuntamientos para atender al crecimiento de los servicios y gastos de los gobiernos
locales, est sometido a tina constante presin, en el afn de aumentar su recaudacin.
Esta reglamentado por la Ley Reguladora de Haciendas Locales282.
El tipo impositivo expresado en porcentaje, es del 0,4%, existiendo amplias

posibilidades de elevarlo o disminuirlo segn los casos en especial a los que den lugar
la prestacin de servicios. Existen Municipios con tipos del 0,2% y hasta superiores
al 1% (Cuadro C-9. Pgina 325 Grfico GUi Pgina 329)283.
Para facilitar el estudio de los cuadros estadsticos que se insertan, se

reproducen las siguientes notas explicativas:
252 LEY 39/1988 dc 28 dc diciembre. BO.E. n3 13 dc 30/12, artculos 61-78.
253 LEY 39/1988 dc 28 dc diciembre. B.O.E. n3I3 dc 30/12, articulo 73.2 por e] que se fijan los tipOs
dc Liravanlen.
- 320 -
Municipios: Se ha utilizado la relacin y denominacin ofeiM de los municipios,

publicadas por el Instituto Nacional de Estadstica. Los Cdigos que figuran
precediendo al nombre de cada municipio son los asignados por el Centro.
Ao de la ltima revisin: En algunos municipios se ha llevado a cabo ms de una

revisin de los valores catastrales, considerndose a efectos de clasificacin
exclusivamente el ao en que se produjo la ltima revisin.
En el listado de municipios por provincias figuran con un guin, en la columna

correspondiente al ao de la ltima revisin, aquellos municipios que al uno de enero
de 1992 no haban entrado a tributar con valores catastrales revisados.
Recibos: La unidad bsica de informacin es el recibo. Se contabilizan como recibos

todas aquellas unidades urbanas que no gozan de ningn tipo de exencin fiscal.
Base Imponible: La Base Imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles esta
constituida por el valor catastral de los bienes inmuebles no exentos.
Tipo de gravamen: Es el coeficiente, expresado en porcentaje, que ha de aplicarse
a la base imponible para obtener la cuota del impuesto. El tipo de gravamen lo

aprueba el Ayuntamiento, de acuerdo con lo establecido en la Ley Reguladora de las
84
Haciendas Locales-
El tipo de gravamen general es el 0,4%, pudindose incrementar este porcentaje

por razn de la poblacin, capitalidad de provincia o Comunidad Autnoma y
3j3 de 30/12, articulo 73.2 por el que se fijan los tipos

284 LEY 3911988 de 28 de diciemhre. ROE. ~t)
de gravamen.
- 321 -
VALORACIONES iNMOBILIARIAS Y FISCALIDAD SEGUNDA PARTE
servicios pblicos prestados por el Ayuntamiento. Los municipios en los que entran
en vigor revisiones de los valores catastrales pueden reducir el tipo de gravamen
general hasta la cuarta parte, durante un perodo mximo de tres aos desde la entrada
en vigor de los nuevos valores catastrales.
Cuota Integra: Es la cuota del impuesto antes de aplicarle cualquier clase de

deduccin. Se obtiene para cada recibo multiplicando el tipo de gravamen por la base
imponible.
Deuda tributaria: Es la cantidad resultante de aplicar las bonificaciones, si fuera el

caso, a la cuota integra.
Poblacin de derecho: La poblacin de derecho se utiliza exclusivamente como

variable de clasificacin de los municipios, y, en esta ocasin, es la publicada en los
Resultados del Censo de Poblacin de 1991.
Podr entenderse que valores catastrales y bases imponibles fueran

prcticamente iguales, y aunque tienen, en general, cierta proximidad no son
coincidente debido a que las Bases Imponibles contienen los valores catastrales no
exentos, solamente.
En el cuadro C-l0 y CI (pginas 326 y 327. Grficos 17 a 20 pginas 329

y 330) apreciamos los municipios revisados cada ao
Las bases imponibles 54.780.522 millones dividido entre 19.853.338 recibos

emitidos, dan una media de base imponible por recibo de 2.759.000 Pts, que esta muy
322 -
VALORACIONES INMOBILIARIAS Y HSCAL[DAD SEGUNDA PARTE
prxima a la media del valor catastral de 2.712.000 Pts, como ya hemos visto al
ocuparnos de los valores catastrales.
El cuadro C-9 (pgina 325), cuyo contenido esta referido a los tipos de
gravamen aplicados, apreciamos que en el intervalo que comprende desde el 0,4% al
0,8% hay 6.430 municipios equivalentes al 85% del total (7.568 municipios), por
encima del 0,8% tenemos 465 municipios (el 6%) y menos del 0,4% hay 664 muni-
cipios (el 9%). Estn, por tanto en trminos generales, los tipos de gravamen entre
el 0,4% y el 0,8%.
Respecto a las bases imponibles el tramo entre el 0,4% y el 0,8% de gravamen

alcanza a 39.596.957 millones de pesetas que supone el 72% del total; hasta el tipo
de gravamen 0,4% tenemos 2.205.627 millones de pesetas de base imponible, que
representan el 4% del total y con 12.947.937 millones de pesetas de base imponible,
equivalente al 24% del total, lo que corresponde a tipos superiores al 0,8% de

gravamen (cuadro 09. Pgina 325).
Segn el cuadro C-l 1 (Pgina 327), que establece los importes por intervalos
de poblacin, podemos disponer dos grandes grupos, segn se trate de poblaciones
menores o mayores de 5.000 habitantes y segn esto llegar a lo siguiente:
Las poblaciones menores de 5.000 habitantes (Cuadro C-l la, Pag 328), tienen
unas bases imponibles de 7.326.056 millones de pesetas equivalente al 13,73% deI
total. Las poblaciones que tienen ms de 5.000 habitantes tienen sus bases imponibles
por un importe dc 47.454.466 millones de pesetas, equivalente al 86,63% del total,
al considerar las bases imponibles y el nmero de recibos, pueden establecerse que la
media por recibo (tiurbana) arroja 1.647.000 Pts para municipios menores de 5.000
- 323 -
habitantes y 3.080.000 Pts para la unidad urbana de municipios con ms de 5.000

habitantes, correspondiendo a mayor poblacin mayor importe, lo cual esta en armona
con el comportamiento de los valores catastrales antes estudiados.
Los municipios menores de 5.000 habitantes son 6.540 (el 86,4%) y los
mayores de 5.000 habitantes 1.028 (13,6%).
- 324 -
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-329-
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TIPOS DE GRAVAMEN
(*) en millones de pesetas
-330-
)
En el cuadro C-13 y C-14 (Pginas 334 y 336), se recogen los datos por pro-
vincias y capitales, extrayendo las de Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia, que
utilizando los datos contenidos dan lugar al cuadro C-15a (Pgina 339), del cual
podemos deducir: Barcelona y Madrid (provincias) C-15a tienen a su cargo, casi a
partes iguales, el 31,78% de las bases imponibles nacionales (excepcin, hecha de
Navarra y Pas Vasco), la media por recibo por unidad urbana es del 139% sobre la
inedia nacional, o sea 39% ms que la media nacional. Entre las cuatro provincias ms
destacadas, o sea, agregando Sevilla y Valencia, se alcanza una base imponible del
40,89% nacional, con una base imponible por unidad de 3.439.102 Pts, que equivale
al 125% de la media general o sea 25% mayor que la media nacional.
Al hacer la consideracin inversa, total general y restando (Barcelona ms

Madrid ms Sevilla y ms Valencia), nos queda una diferencia de base imponible de
32.378.564 millones de pesetas, frente a la total general de 54.782.522 millones de
pesetas que equivale en porcentaje al 59,11, y a una media por u.u. de 2.427.206 Pts,
inferior por tanto a la inedia general de la que supone el 88%.
Seguimos en la lnea de lo estudiado anteriormente al tratar los valores

catastrales, que a mayor poblacin viene correspondiendo, tambin, mayor ndice de
carga.
El Cuadro C-13 (Pgina 334) contiene esta estadstica la distribucin del

Impuesto sobre Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana, distribuido en las cuarenta
y seis capitales de provincia que abarca el estudio. Podemos destacar: que a estas
capitales corresponde el 39,8% de la base imponible general, que el valor medio por
dicha base imponible alcanza a los 3.487.276 se pesetas por recibo, o digamos uu.
y que supone el 126.6% de la media general, que si a los totales generales se les resta
-331 -
el importe de las capitales de provincia el resto resultante de las bases imponibles

queda para los 7.522 municipios NO CAPITALES en 60.2% del total general y la
media por u.u. en 2.424.394 Pts, que supone slo el 87.8% de la inedia general;
acontece pues, que como se viene analizando a mayores poblaciones corresponde
mayor carga unitaria (Cuadro C-13a, Pgina 335).
Cuadro C-15 (Pgina 338),como ya se viene haciendo a lo largo de este anlisis

tambin ponemos de manifiesto el peso impositivo de las cuatro capitales ms
destacadas, veamos: Barcelona capital, soporta unas bases imponibles de 3.809.408
millones de pesetas, que arroja el 6,95% del total nacional, en tanto los recibos (u.u)
solo llega al 3.7% del total, y de ello que la base impositiva por unidad est en
5.130.212 pesetas, llegando al 186% de la media, segn podemos ver (Cuadro C-14,
Pginas 336 y 337) el tipo de gravamen es del 0,86%, doble que el de Madrid.
En Madrid -capital- los importes son 1.349.811 (el nmero de recibos u.u.,
equivalentes al 6,8% del total, las bases imponibles alcanzan 6.092.754 millones de
pesetas equivalente al 11,12% del total general, la inedia queda 4.513.783 pesetas
(inferior a Barcelona) con un porcentaje del 164% sobre la inedia nacional, siendo su
tipo de gravamen del 0,43% (la mitad de Barcelona).
Agrupando las capitales (Cuadro C-15, Pgina 338) Barcelona y Madrid- Sevilla
y Valencia, llegamos a que los recibos (posibles u.u) son 2.845.999, con el 14,30%
del total general, 12.080.059 millones de pesetas, de bases impositivas, 22,05% del
total nacional y 4.244.576 pesetas de base impositiva media por unidad con el 154%
sobre la media nacional. Hay que destacar que la media esta notablemente disminuida
a causa de que para Sevilla solo llega el 112% y para Valencia que esta prcticamente
en la media nacional, con el 100,04%.
- 332 -
Cuadro C-16 (Pgina 340) el examen de este cuadro, referido a poblaciones

mayores de 50.000 habitantes, arroja que entre las 99 poblaciones (1,31% del total)
hay el 44,05% de unidades -recibos-, con el 53,65% de las bases imponibles
nacionales y que la media por recibo alcanza al 122% de la meda nacional.
- 333 -
RESUMEN POR PROVINCIAS
C-13
N0 Municipios N0 Recibos Base Imponible Cuota tntegra Deuda

Nombre
Tributaria
ALBACETE 86 1,14 83.467 0,92 362.851 0,66 2.066 0.59 1.843 0,56
ALICANTE I4(I 1,85 914.057 4,60 686.315 4,90 18.429 5,26 7624 5,39
ALMERA 03 1,36 259.708 1,31 634,164 1,16 3.205 0,92 2.886 0,88
ASTURIAS 78 1,03 509.016 2,56 1.076.400 1,97 7.001 2,00 5.814 1,78
AVILA 248 3,28 164.791 0,83 214.446 0,39 1.180 0,34 1.152 0,35
BADAJOZ 162 2,14 309.877 1,56 623.221 1,14 4.377 1,25 3.707 1,13
BALEARES 67 0,89 543.313 2,74 1.928.213 3,52 11.940 3,41 11.438 3,50
BARCELONA 3(18 4,07 2.248.286 11,38 8.694.613 15,93 68.651 19,59 64.735 19,86
BURGOS 371 4,90 288.958 1,46 487.710 0,89 2.674 0,76 2.554 0,78
CCERES 218 2,88 262,831 1,33 363.415 0,66 2.145 0,61 .970 0,60
CADIZ 43 0,56 368.679 1,86 1.148.517 2,10 9.729 2,78 8.736 2,67
CANTABRIA 102 1,35 321.288 1.62 646.161 1,18 4.998 1.43 4.777 1,46
CASTELLN 136 1,79 326.713 1,65 760 3 1 39 6.229 1,78 5.493 1,68
CIUDAD REAL lOO 1,32 247.949 1,25 502.674 0.92 .528 1,01 3.444 1,05
CORDOBA 75 0,99 329.983 1,66 612.656 .12 4.592 1,31 4.247 1,30
CORUA 94 1,24 468.872 2,36 1.172.473 2,14 6.260 I,79 5.837 1,79
CUENCA 238 3,14 58.964 0,80 211,582 0,39 1.173 0,34 .139 0,35
GERONA 221 2,92 425.532 2,14 .624.014 2,97 9.645 2,75 9.524 2,91
GRANADA 168 2,22 441.432 2,22 1.029.048 1,88 5.756 1,64 5.218 1,60
GUADALAJARA 287 3,79 136.333 0,69 241,744 0,44 1.438 0,41 1.378 0,42
HUELVA 79 1,04 227.428 1,15 514.973 0,94 3.132 0,89 3.030 0,93
HUESCA 202 2,67 145.710 0,74 256.015 0.47 1.733 0,49 .634 0,50
JAEN 96 .27 303.617 1,53 675.927 1,24 2.950 0,84 2.764 0,85
LEN 212 2,80 266.931 1,35 58 841 097 3.698 1,06 3.376 1,03
LRIDA 230 3.04 203.938 1,03 51700 095 3.009 0,86 2.855 0,87
LUGO 66 (>87 191 .395 0.96 335.748 0,61 1 .703 0,49 1,664 0,51
MADRID 179 2,36 2.293.721 11,60 8.714.327 5,96 43.709 2,49 41.068 2,56
MALACA 00 1,32 697.131 3,51 2.316.960 4,23 15.412 4,40 5.100 4,62
MURCIA 45 0.59 644.168 3,25 .236.322 2,26 7.885 2,25 7.273 2,22
ORENSE 92 1,22 251.864 1,27 405,609 0,74 2.018 0.58 2.011 0,62
PALENCIA 191 2.52 131,529 0,66 215.059 0,39 1.373 0,39 1.142 0,35
PALMAS (LAS) 34 0,45 429.603 2.16 .423,567 2,60 8.666 2,47 7.595 2,32
PONTEVEDRA 61 0.81 379.432 1.91 984.456 .80 4.895 1,40 4.704 1,44
RIOJA (LA) 74 2.30 86.243 (1,94 390.849 0,71 2.387 0,68 2.234 0,68
SALAMANCA 362 4.80 238.806 .20 340.785 0,62 2.409 0,69 2.026 0,62
STA CRUZ TENERIFE 53 0.76 380.899 1,92 1.246.857 2.28 7.345 2,10 6.858 2,10
SEGOVIA 208 2.75 112.309 0,57 98.759 0.36 1.116 0,32 .066 0,33
SEVILLA 04 .38 667.762 3,36 .859.658 3,39 11.034 3.15 9.939 3,04
SORIA 83 2.42 78.382 0,40 80.853 0,15 543 0,15 506 0,16
TARRAGONA 83 2,42 466.500 2,35 .424.968 2,60 8.296 2,37 7.657 2,34
TERUEL 236 3.12 0.925 0,56 45,660 0,27 827 0,24 797 0,24
TOLEDO 204 2,70 327.224 1,65 708,611 1,29 3.614 1.03 3.324 1,02
VALENCIA 263 3,48 304.129 6,57 3.133.360 5.72 23.934 6,85 22.626 6,92
VALLADOLID 225 2,99 250.207 1,26 590,039 1,08 4.517 1,29 3.809 1,17
ZAMORA 248 3,28 44.474 0.73 77.533 0,32 I.3l0 0.37 1.113 0,34
ZARAGOZA 291 3.84 481.373 2,43 259.641 2.30 7.642 2,18 7.056 2,16
REVISADOS 6.341 83,79 9.003.625 95,72 53.8l2.009 98,23 342.733 97,79 319.487 97,70
NO REVISADOS 1.227 16.21 849.713 48 968.53 1,77 7.747 2,21 7.525 2,30
TOTAL 7.568 00.0 19.853.338 100,0 54,780,522 100.0 350.480 100,0 327.012 100,0
Fuenle: Ceniro de Gestidn Calasiral y EIaho,ac i6,n Propia.
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IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES BIENES DE NATURALEZA URBANA.

ANO 1992
C-14
N0 Recibos Base Imponible Tipo de Cuota Deuda
Nombre Ao
gravamen ntegra Tributaria
Capital ltima
revisin
ALBACETE 87 62.881 .01 171,854 0.79 0,6 .031 0.71 837 0.62
AlICANTE 85 70.775 2.73 523.935 2.40 0.85 4.453 3,05 3,980 2,99
ALMEIZIA 87 86.352 1.38 210.466 0.97 0,75 .578 1.08 .315 0,99
AVILA 88 24.375 0,39 55.822 0.26 0,58 324 0,22 303 0,23
BADAlO!. 84 55,488 0,89 178.272 (.82 0.97 1.729 1,19 .271 0,96
BARCEI.ONA 88 742.544 .87 3.809.408 7.46 0.86 32.761 22,44 30.443 22,89
BURGOS 89 95.448 1.53 232.644 .07 (1.56 1,303 0.89 1.228 0.92
CACERIIS 86 411.408 0.65 117.618 .54 .56 659 0.45 531 0.40
CADIZ 85 40.773 (.65 201.697 .93 0.84 .694 1.16 1,272 0.96
C.ASTEI.LN 8.5 75.327 3.20 223.136 1.02 0,91 2.031 1,39 1.654 1,24
CIUDAD REAl. 84 29.679 0.47 70.255 0.32 0,95 667 0.45 616 0,46
CORrOBA 89 37.434 2,20 291.304 1.34 0,8 2.330 .60 2.165 1,63
CORUA 90 100.597 1,61 423.2.51 1.94 0,6 2.539 .74 2.286 1.72
CUENCA 87 23.697 0.38 42.580 0.20 0,8 341 0,23 313 0,24
GERONA 90 36.235 0.58 83.239 (.84 0.52 953 0.65 926 0,70
GRANADA 88 49.759 2.39 344.887 .58 0,72 2.518 1.72 2,153 1,62
GUADAI.AJARA 85 30.172 0,48 82.841 0,38 0.61 510 0.34 464 0,35
HUELVA 87 56.236 .90 132.571 (.61 0.72 955 0.65 867 0,65
HUESCA 88 28.793 0.46 64.300 0.30 0.845 543 0.37 489 0,37
JAEN 89 55,989 0,90 57.402 0.72 0,4 630 0.43 559 0,42
LEN 87 52,500 0.84 203.521 0.93 0 1.897 .30 .665 .25

LOGROO 86 59.056 0,94 72,42(1 0,79 0.71 .224 0,84 1.093 0,82
LUGO 89 45.237 (1.72 28.985 0.59 0,6 774 0,53 741 0.56
LLEIDA 85 53.410 0.85 152.727 0,70 0.86 .303 0.90 .184 0,89
MADRID 88 1.349.818 21,59 6.092.754 27.93 0,43 26.199 17.95 24.892 18.72
MALAGA 90 225.338 3,60 592.903 2.72 0,78 4.625 3,17 4.408 3,31
MURCIA 9(1 176.317 2,82 407.076 .87 0.65 2.644 1.81 2.385 1,74
OURIiNSE 89 78.652 1.26 174,009 0,80 0.625 .088 0.75 1.033 0,78
OVIEDO 89 89.787 .42 293.133 .34 0,7 2.052 1,41 .637 .23
PAI.ENCIA 85 43.955 0.70 96,209 (.44 0,655 762 0.52 579 0,43
PALMA DE MALLORCA 88 176.183 2,82 647.681 2.97 0,61>5 4.111 2.81 3.792 2,85
PALMAS DE GRAN CANARIA (lAS> 86 57.577 2.52 415.949 .91 0,75 3.119 2,14 2.712 2,04
PONTEVEI)RA 9(1 37,(85 0.59 101.981 .47 .4 408 0,28 396 0,30
SAlAMANCA 85 91.385 .46 176.298 0.81 (.64 .478 .01 1.128 0,85
STA CRUZ TENERIFE 89 83.091 .33 296,119 .36 0.818 2.421 1.66 2.126 1.60
SANTANDER 89 09.455 .75 291.560 .34 0.85 2.478 .70 2.357 1,77
SEGOVIA 89 23. 822 0,38 75.113 0,35 0,7 425 0.29 382 0,29
SEVILLA 90 283,713 4,54 875.403 4,01 0.78 6,828 4.68 6.024 4.53
SORIA . . 18,078 .29 26.574 0,12 266 0,18 238 0,11
TARRAGONA 86 59.237 0.95 210.53(1 0.97 0.64 .347 0,92 1.088 0,82
1ERUEL 9(1 18.488 0.30 36.568 0,17 0,75 274 0.19 255 0,19
TOLEIJO 84 23.486 0.38 80.441 0.37 0.82 660 0,45 614 0,46
VALENCIA 89 469.931 7,51 .302.494 5.93 0.856 9.673 6,65 9.673 7,27
VAI.IADOUI) 88 153.713 2.45 452,017 2,07 0.808 3.621 2,48 2,946 2,22
ZAMORA 88 35.276 0,56 76.4(11 0,35 0,92 783 0.59 631 0.48
ZARAGOZA 88 297.963 4,76 916.176 4.20 0.65 5.954 4.08 5.395 4,06
336 -
.1...
Totales de las Capitales de provincia

N0 Recibos Base Imponible Cuota ntegra Deuda
Estado de la revisin
(Millones Ptas> Tributaria
Municipios
(Millones Ptas)
Revisados 45 6,236.810 99.71 2(785,948 99,87 45,707 99,82 (32.739 99,82
No revisados [8.078 0,29 26,574 0,13 266 0,18 238 0,18
Total 46 6.254.888 00 21.812.522 00 45.973 100 32.977 100
Fuente: Revista Bienes [nmuebles de naturaleza urbana. Estadsticas 1992,
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2.3.1.3 Conclusiones.
Se aprecia que a medida que los municipios tienen un mayor nmero de

habitantes de derecho decrecen los que no han tenido revisin.
En municipios superiores a 50.000 habitantes todos han sido revisados excepto

uno.
A medida que la revisin catastral es ms reciente los valores aumentan

considerablemente, quedando obsoletos los valores que no tienen una revisin catastral
actualizada. O sea a ms reciente revisin mayor valor medio por unidad urbana.
A poblacin con mayor nmero de habitantes corresponde mayor valor por

unidad urbana.
Las mayores concentraciones arrojan mayor nmero de unidades urbanas pero

tambin sus valores son notablemente superiores a los del resto del pas, o sea a la
media por unidad urbana.
Poblaciones con mayor nmero de habitantes, tienen mayor ndice de carga

fiscal respecto del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
- 341 -
2.3.2 Comparacin entre Valor Catastral y Valor de Mercado de Barcelona,

Madrid, Sevilla y Valencia, una muestra representativa2M.
El objeto de este apartado es desarrollar unos datos estadsticos realizados a

cerca de la relacin de valores catastrales y valores de mercado en los municipios de
las grandes ciudades espaolas: Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia.
Se trata, en primer lugar, de estudiar los niveles en los que se sitan los valores
catastrales en relacin con los valores de mercado en el conjunto y en el mbito de
cada uno de los municipios considerados. En segundo lugar, se analiza la distribucin
espacial por distritos municipales (o sectores de valoracin en el caso de Sevilla) de
los valores de mercado y de los valores catastrales en cada una de las ciudades.
2.3.2.1 Estudio estadstico.
Los datos de partida:
Los datos del valor catastral utilizados corresponden a los valores vigentes en
1991. La informacin desgregada espacialmente a nivel de distrito municipal o sector
de valoracin procede de una exploracin especial realizada a finales de 1990 en los
grandes municipios del pas.
Los datos de valor de mercado son estimaciones a partir de los estudios de

mercado realizados en ao 1990 con ocasin de la segunda revisin catastral
posteriormente dejada sin efecto. Para Barcelona, Madrid y Sevilla se dispone de datos
285 vid. Revista Catastro n01 IPginas lOO-lO5.Enero 1992.
- 342 -
de valor de mercado total por distritos y valor medio por unidad urbana, mientras que
en el caso de Valencia solamente se dispone de este ltimo dato.
Las unidades urbanas corresponden a las existentes en 1990, a las cuales se

refieren los estudios de mercado disponibles. Hay que sealar el carcter enormemente
heterogneo del concepto unidad urbana, no slo en el sentido de que incluye
unidades inmobiliarias muy distintas sino tambin por el hecho de que los criterios
utilizados para su delimitacin no son siempre coincidentes en los distintos mbitos
territoriales del Catastro. Ello supone que las diferencias en los valores medios por
unidad urbana en una cierta parte, no muy grande pero todava no cuantificada, no se
explican por las caractersticas especificas de los mercados inmobiliarios locales, sino
por el distinto contenido efectivo de las unidades urbanas. Por ejemplo el municipio
de Valencia tiene unos valores inmobiliarios por unidad urbana considerablemente ms
bajos que los restantes municipios estudiados, lo cual en parte se explica por la
situacin del mercado inmobiliario efectivamente los precios inmobiliarios estn ms
-
bajos- pero tambin se explica por el hecho de que en Valencia los garajes constituyen
unidades urbanas aparte, cosa que no sucede en los otros municipios estudiados.
Valores de mercado y valores catastrales
Los valores de mercado por unidad urbana a finales de 1990 de los cuatro
mayores municipios del pas por su volumen demogrfico variaban desde casi 23
millones por unidad urbana de Madrid hasta 4,5 millones de Valencia, pasando por
19 millones en Barcelona y casi 16 en Sevilla. La inedia de Valencia est, como
venimos sealando, sin embargo, algo infravalorada por la incidencia de los garajes
que se contabilizan por unidades urbanas independientes.
- 343 -
.
El rango de variacin de los valores catastrales es menor, oscilando entre 5

millones Madrid, 4,9 en Barcelona, 3 en Sevilla y 1,6 en Valencia. Lo ms interesante
sin embargo, es el comparar la relacin entre el valor catastral y el valor de mercado
en las cuatro ciudades. Valencia, con el ms bajo valor de mercado por unidad
urbana, tiene el valor catastral medio por unidad urbana ms cercano al valor de
mercado: un 36.5%. Los restantes casos oscilan entre el 19% de Sevilla, el 22% de
Madrid y el 26% de Barcelona. La primera conclusin por tanto, es la considerable
distancia entre los valores catastrales y los valores de mercado.
Distribucin espacial y dispersin
Los valores catastrales no se distribuyen homogneamente en el espacio de los

municipios estudiados. As, por ejemplo, el valor medio de mercado por unidad
urbana tiene en Madrid un mximo en Moncloa-Aravaca con 47,2 millones/u.u y un
mnimo de 8,7 millones por u.u. en Puente de Vallecas. En Sevilla el mximo corres-
ponde a Tablada con 104,4 millones y el mnimo al Polgono Norte con 6.5 millones.
Tales diferencias no son nicamente resultado del valor unitario del suelo y la cons-
truccin, sino tambin de las tipologas, superficies y usos. En el caso de Madrid el
metro cuadrado construido o de suelo de distritos como Salamanca o Chamberi es ms
alto que el Monc]oa-Aravaca. Sin embargo, en esta ltina zona predomina la
edificacin unifamiliar de lujo, lo cual eleva los valores medios por unidad urbana.
Algo todava ms extremo ocurre en el caso del distrito de Tablada de Sevilla que con
el 0,2% de las unidades urbanas del municipio tiene el 1,7% del valor de mercado
total. Ello se explica porque all se sitan grandes instalaciones industriales y militares
como la factora CASA, La Base Area, los Astilleros, etc
- 344 -
.
Las zonas centrales de la ciudad suelen tener los valores de mercado ms

elevados, coincidiendo generalmente con el centro geogrfico, cono en Valencia, y
casi siempre con los nmeros ms bajos de la nuneracin de distritos, la cual refleja
el proceso histrico de desarrollo urbano. Pero las mejores zonas no suelen
corresponder con el casco histrico de la ciudad, frecuentemente afectado por
complejos procesos de deterioro urbano, sino a los ensanches del siglo pasado cuyas
caractersticas urbanas, arquitectnicas e incluso sociales se adaptan mejor a los
requerimientos actuales de las funciones de centralidad.
La desviacin respecto de la inedia de los valores de mercado es importante,

tal como reflejan las desviaciones tpicas y los coeficientes de variacin calculados.
Estadsticas del valor de mercado y del valor catastral medio por unidad urbana
segn distritos municipales.
(En millones de Pts)
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Barcelona 18,74 7,84 41,84 4,8 1,7 35,42 0,68
Madrid 22,16 12,15 54,83 4,92 2,73 55,49 0,06
(*) Se ha excluido el distrito de la Tablada por tener un reducido numero de unidades urbanas con un elevado
valor correspondiente a zonas militares e industriales que desvirtuaban los datos.
(**) Nivel de signiflealidad = 0.01.
- 345 -
X. Media Aritntica.
$. Desviacin Tpica.
V. Coeficiente de variacin ($IX x 100)
R. Coeficiente de correlacin lineal entre el valor de mercado y el ndice VM/VC;
donde VM=valor de mercado y VC=Valor Catastral.
La menor dispersin corresponde a Barcelona, con un coeficiente de variacin

del 41,8% y la nayor dispersin a Sevilla, con un 60%.
Los valores catastrales tienen en todos los casos, excepto en Madrid, una menor
dispersin, tal como revelan los coeficientes de variacin. Ello significa que el
mercado tiene un rango de variacin que los valores catastrales no recogen. La cues-
tin es ver si las diferencias entre las series de valores de mercado y las series de
valores catastrales obedecen a algn tipo de lgica o si, por el contrario, son dife-
rencias arbitrarias.
2.3.2.2 El valor de los bienes inmuebles y la relacin entre valor catastral-

valor de mercado.
Se plantea como hiptesis la posible relacin entre los niveles del valor de
mercado y la distancia de los valores catastrales respecto a ]os valores de mercado.
La formulacin de la hiptesis es la siguiente: El atnento de los valores de mercado
de los bienes inmobiliarios discurre en paralelo al aumento de la distancia de los
valores catastrales respecto de los valores de mercado. Dicho con otras palabras,
cuanto ms alto es el valor de mercado de un inmueble ms alejado esta el valor
catastral del valor de mercado?.
- 346 -
Para verficar esa hiptesis se han calculado para cada municipio los
coeficientes de correlacin lineal entre el valor de mercado medio por unidad urbana
de cada distrito municipal y el ndice valor de mercado/valor catastral que refleja la
distancia del valor catastral respecto del valor de mercado. En Barcelona, Sevilla y
Valencia las correlaciones son positivas y significativas. Son muy altas en los dos
primeros casos con valores respectivos del 0,82 y 0,91, siendo la correlacin ms baja
en Barcelona con un 0,68. En el caso de Madrid no hay una correlacin positiva entre
las dos variables consideradas.
Veamos ahora una posibles explicacin del significadode la correlacin positiva

y de la inexistencia de correlacin en el caso de Madrid.
En los casos de Barcelona, Sevilla y Valencia se puede afirmar que se verifica

la hiptesis segn la cual los innuebles de mayor valor se ven favorecidos en la
valoracin catastral. Es decir, el rango de variacin de los valores de mercado no se

traslada al rango de variacin de los valores catastrales. Este ltimo es ms corto, tal
como demuestran las desviaciones tpicas y los coeficientes de variacin, y el recorte
se produce por arriba. Ello est relacionado con los procedimientos de valoracin
catastral que en su operativa concreta producen de hecho topes por arriba que
redundan en efectos perversos o regresivos, dado que la heterogeneidad redundar en
una situacin fiscal ms favorable para los inmuebles de mayor valor.
En conclusin, los valores catastrales estn considerablemente alejados de los

valores de mercado, pero lo ns importante es que esa distancia no es homognea
para todos sino discriminatoria segn el valor. El caso de Madrid es distinto. No hay
diferencia entre la dispersin de los valores de mercado, y la dispersin de los valores
catastrales, tal como reflejan los correspondientes coeficientes de variacin que se
- 347 -
sitan respectivamente n un 54,8% y un 55,5%. Adems, la correlacin entre valores

de mercado y la distancia de los valores catastrales a los valores de mercado carece
de significacin. Ello puede deberse a la escala del espacio metropolitano madrileo
del cual el municipio de Madrid constituye su parte central. A pesar de la poltica de
anexiones de los municipios limtrofes de los aos 40 y 50 la regin metropolitana
madrilea se extiende mucho ms all, del municipio central, casi abarcando la
totalidad del mbito territorial de la Comunidad de Madrid. El cambio de escala a
supuesto que zonas tradicionalmente perifricas como Latina, Carabanchel, Moratalaz
o Arganzuela no lo sean ya tanto, ni en un sentido espacial ni en un sentido social.
Son zonas que estn ganando rpidamente centralidad y en las que se estn
produciendo inportantes operaciones urbanas de recualificacin fsica y social, a pesar
de que pertenezcan a enclaves de marginalidad o deterioro. En realidad todo o casi
todo el municipio de Madrid es el centro de la metrpoli madrilea. Pero as como la
Alnendra Central, el interior de la M-.30, es el centro desde hace nucho tiempo,
los distritos perifricos se incorporan muy recientemente a tal situacin. Ello
probablemente explica por qu en los ltimos aos el incrementos de los precios
inmobiliarios en distritos como Moratalaz, Arganzuela o Carabanchel supera el

incremento experinentado por los distritos mejores del ensanche como Chamber,
Salamanca o Chamartin.
En conclusin, en el caso de Madrid y tambin en el de Barcelona el anlisis

de la relacin entre los valores de mercado y los valores catastrales debe realizarse a
partir de la totalidad de los municipios qtie componen el espacio metropolitano.
- 348 -
Consideramos la fuente de procedencia286 como de gran solvencia,

entendiendo que dichos datos tienen la categora de oficiales. Pueden diferir, aunque
no sustancialmente ,de otros contenidos en este trabajo, ello obedece a la fecha en que
han sido tomados y aunque las variaciones no sean significativas, s el contenido
riguroso, debido a las variaciones que supone la situacin en distintas fechas.
Ya por el contrario de las referencias reseadas en cada cuadro (CAS a C-21,

pginas 350 a 356), pueden entenderse las diferentes situaciones tratadas, no obstante
las detallamos a continuacin:
Distritos: Los que tiene cada ciudad, con su propia denominacion.

(1) En millones de pesetas, los Valores de Mercado, respetando la estimacin oficial.
(2) En millones de pesetas, los Valores Catastrales, segn datos de 1991.
(3) Porcentaje que supone el Valor Catastral sobre el Valor de Mercado.
(4) Unidades Urbanas del distrito correspondiente, segn datos oficiales.
(5) Valor Medio de Mercado, de la unidad urbana en el distrito, resultado de dividir
el importe total de cada valor de mercado por el nmero de unidades urbanas.
(6) Valor Catastral Medio de la Unidad Urbana, resultado de dividir el total de la
valoracin urbana del distrito por el nmero de u.u.
(a) Veces que el valor medio e mercado contiene el valor catastral medio del distrito.
(b) Veces que el valor medio de mercado contiene el valor catastral de la ciudad.
(e) Veces que el valor medio de mercado contiene el valor catastral medio de la
provincia.
286 Los datos referidos a Valores Catastrales, estn tomados de las estadsticas publicadas por el Centro
de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria del Ministerio de Economa y Hacienda. Catastro
Inmobiliario Urbano-Estadsticas Bsicas l992-Estadsticas 18.
- 349 -
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Avanzando las conclusiones, que en buena parte van ha ser la base a demostrar
en esta tesis, se puede afirmar las siguientes cuestiones:
- Los valores catastrales estn muy lejos de los valores de mercado en todas las
ciudades espaolas.
- La heterogeneidad de los valores de mercado es superior a la de los valores
catastrales.
- Se observa una correlacin entre los niveles de valor de mercado y distanca
de los valores catastrales a los valores de mercado, excepto en el caso del
municipio de Madrid.
2.3.2.3 Una aplicacin temporal.
Al estudio realizado en el apartado anterior y con nuevos datos actualizados a

1994 se pueden aadir los siguientes puntos:
- Se han reflejado (Cuadro C-22, pgina 359) los datos originales del estudio,
agregando los valores catastrales de cada poblacin y estableciendo las
relaciones consiguientes con la norma ya seguida en el trabajo, de ir
examinando cuantas veces el valor de mercado, contiene a los catastrales en los
tres tipos recogidos (medio, mnimo y mximo).
- Por su parte (Cuadro C-23, pgina 360), se han establecido unas columnas
(1), (2) y (3). que aparecen tomando el dato Precio medio de la vivienda, las
veces que este precio medio de mercado, contiene a los valores catastrales
medios nacional, de la provincia de Madrid y del distrito municipal.
- 357 -
- Se ha tenido inters en incluir (Cuadro C-24 y C-25, pginas 361 y 362) datos
de alguna poblacin que tuviera un alto ndice de valoracin catastral, he
podido comprobar que todos aquellos en que su ndice es del orden de ocho a
diez millones de media por unidad urbana, son casos nada normales, corres-
ponden a zonas donde existen grandes industrial o instalaciones, son ncleos de
poca poblacin, de ello con escasas unidades urbanas y por tanto salen una
medias que no son validas para fornar criterio. Hemos recurrido a poblaciones
de ms de 50.000 habitantes y en consecuencia con ncleos de unidades
urbanas de suficiente amplitud para que la media del valor catastral pueda ser
significativa. La poblacin elegida ha sido Marbella, tiene del orden de 71.000
unidades urbanas, con valor catastral medio de 6.486 miles de pesetas por
unidad, frente al nacional 2.712 miles de pesetas y al provincial de Mlaga
3.390 miles de pesetas. Tiene a nuestro juicio, cierta singularidad que merece
ser estudiada, a cuyo fin manejamos dos ofertas de distintas promociones
inmobiliarias y sus datos los sometemos al mismo proceso que los del resto del
trabajo, con ello poder examinar el comportamiento analtico.
- 358
C-22 PRECIOS DE VIVIENDA NUEVA EN LA COMUNIDAD DE MADRID
Precio por vivienda Precio

LOCALIDAD proa,. (8) Medio D DA D
5
Estud. Unitario
Mcd. Mm. Mx.
A B C
Majadahonda lO 27,8 18.8 61.0 185.000 4,263 6.52 4,48 14.31
Pozuelo de Alarcn 6 26.4 24.9 60.0 21(1.000 4.590 5,77 4,5? 13.13
Madrid 352 26.0 80.2 61,4 231.500 5.228 4.97 .95 11.67
Tres Cantos 25.9 18.9 30.1 157.0(10 4.922 5,26 3,84 6.12
Algete 9 23.9 14.0 26.5 110.000 4.024 5.94 3,48 6.58
VillaviciosadeOdn 4 22.7 10.0 31.6 830.000 4.168 5.44 2,40 7.58
Coalada 6 21.8 88,2 47.5 135.000 2.702 8.07 6,73 17,58
Alcobendas 4 21.2 11,0 65.6 160.500 4.598 4.61 2.39 14.27
Villarnevade la Caada 21 20,9 84,4 23.6 105.000 4.095 5,70 3.43 5,76
Alcal de Henares 18 20.1 80,6 27.9 134.10(1 3.106 6,47 3,48 8.98
Mstoles 6 20.1 11,5 27.5 126.000 2.444 8.22 4,78 11.25
8. Agustn de Gssadalix 9 89.9 84.4 28.11 834.000 3.762 5,29 3,83 7.44
Getafe 86 88.9 13.1 28.0 843.51)0 2,78! 6.97 4.71 10.07
Legans II 18.6 7.3 29.3 137.5(11> 1.934 9.87 8.95 15.16
S.S. de los Reyes 20 88,1 85.5 23,! 154.Sfifi<fi 2.874 6,30 5.39 8.04
Alcorcn 8 17.6 83.6 31.0 143,5(fi(fi 2.859 8.85 6,30 84.36
5. lorenzo del Escorial 80 16,9 88.6 34,2 55,lfi(fiO 5.827 3,29 2.26 6,67
Cobaenar 7 85.5 83.2 32.8 135,5110 2837 5.46 4.62 11,56
Para 5 15,2 4.8 86.8 825.50(fi 8.929 7.88 7,67 8.78
Torrejn de Ardoz 26 15.0 80.5 25.0 888.0110 3,558 4,22 2,95 7,03
Las Rozas 8 84.0 83.4 37.8 195,00(1 4.543 3.08 2.94 8,87
5. Femando de Henares 4 83,3 83,8 83.7 135.000 3.132 4,25 4,18 4,37
Valdeosorillo 5 12,8 8.7 87.8 112.1(1(0 .944 6.58 4,47 8,79
Fuenlabrada lO 12.6 88,7 87.2 18.1(00 2.608 4,84 4,50 6,68
Collado Villalba 80 82.2 9.4 26.5 131111(fi(l 2.480 4.92 3,79 80.69
Pinto 84 82.0 80.8 83.5 25.000 43114 2.79 2,58 3.14
Valdensoro 4 11,2 9.0 84.0 14.000 3.579 3.83 2,51 3.91
Galapagar 85 10.6 9.8 13.5 82(I.lfi4llfi 3.853 3.36 2.87 4,28
Mejorada del Campo 4 80.5 9.2 11.2 819.0481 2.870 4.84 4,23 5,16
Otros Municipios (3) 52 88.5 8.2 27.5 16(10(1 4.218 2,73 8,94 6.52
Totales y Medias 690 28.0 12.9 311.11 14(l.5(llfi 3.44(1 6,80 3,75 8.72
Fuente: Sociedad de Ias,cin y lYhsboracirs Propia,
(8) Precio por vivienda exprcsmo en millones de tas.

(2) recio unitario medio cn pesetas por netroc uadrado construid,,.
(3) Valor catastral medir, provincial de Madrid.
D Valores calastrules en la poblacin en nsiles dc pesetas.
= Veces que A contiene a e valor ealsast,aL medio de la poblacin.
Veces que 13 contiene u cl val fl,r catasto.l medio de la poblacido.
D<. Veces que C contiene a e alar catastral inedia LIc la poblacifl,n.
- 359 -
C-23 PRECIOS DE VIVIENDA NUEVA EN LA CIUDAD DE MADRID (a 30/9/94)
DISTRITO Poblacin Pronioc. Precio Precio Valor (1) (2) (3)

de hecho Estud. medio unitaria Catastral
vivienda media medio par
(millones) (Pias/ni) distuito en
miles de
pta5
1 Centro 140.186 82 89.4 245.900 9.980 7,85 3,64 1,94
2 Arganzuela 888.555 17 24.3 289.500 3.560 8,96 4,65 6,82
3 Retiro 829.588 8 24,8 248.000 6.970 9,84 4,74 3,56
4 Salamanca 858.676 38 54,8 397.800 9.070 20,20 80.48 6,04
5 Chamartin 149.073 16 27,4 284.200 7.580 80,10 5.24 3.68
6 Tetun 847.678 46 87,3 237.80<1 6.620 6,38 3,38 2,68
7 Chamber 862,294 84 46.8 336.100 8.960 87.26 8,95 5,22
8 Fuencarral - El Pardo 210.880 25 29,9 280.7110 4.770 81,02 5,72 6.27
9 Moncloa - Aravaca 807.764 84 23,9 299.80<1 9.880 8,81 4,57 2,60
10 Latina 269.366 89 15,0 893.000 2.430 5,53 2.87 6,17
81 Carahanehel 233.297 25 88.2 183.200 2.260 6,78 3,48 8,05
82 Usera 20.904 4 87,3 79.3(10 2.530 6,38 3,38 6,84
83 Puente valecas 228.559 46 86,0 893.000 2.840 5,90 3,06 7,48

14 Moratalaz 107,395 2 25.6 208.800 2.550 9,44 4,90 10,04
15 Ciudad Lineal 226.387 38 25.3 275.300 3.270 9,33 4,84 7,74
16 Hortaleza 840.323 7 86,8 203.800 4.060 6,89 3,2] 4,14
l7ViIIaverde 125.864 7 86.5 64.600 2.820 6,08 3.86 5,85
88 Villa de Vallecas 68.012 8 84,6 870.500 2.870 5,38 2,79 5,09
89 vielvaro 48.00! 2 86,0 836.200 2.580 5,90 3,06 6,37
2OSanBlas 827.920 3 8,7 888.300 3.060 6,90 3,58 6,18
28 Barajas 65.226 8 89,8 220.500 6.860 7,30 3,79 3,21
TOTALES Y MEDAS 3.048,801 352 26.0 238.0<8) 5.080 9.59 4.92 5,89
Fuente: Sociedad de Tasacin y Elaboracin Propia.
Valores catastrales medias en miles de pesetas: Nacional 2.712

Madrid - Ciudad 5.228
(8) veces que contiene el valar catastral medio nacional.

(2) Veces que contiene el valar catasral media de Madrid - Ciudad.
Q) veces que contiene el valar calastal media dcl disrita.
- 360 -
LISTA DE PRECIOS
(En millones de ptas)
MARBELLA
C24 Valor
Valor catastral
catastral medio
medio por
por U.U.
U.U. poblacin en miles
provincia en miles de
de Ptas. 6.486
Pias. 3.390
Valor catastral medio por U.U. nacional en miles de Ptas. 2.712
5tip. Sup. Sup. Sup. Precio en Relacin entre valores de mercado
Tipo
Cons. Comdn Terraza Total Ptas y valores catastrales
(o,) (m) (ni) (m) Mm-MAz.
(8) (2) (3)
JARDN ANDALUZ
2 Dornit.
C
2 Baos 835-125 6 86-82 128-209 32-46 4,93/7,09 9,44/13,57 81,80/86,96
3 Dormit.
D
3 Baos 147-155 8 62-92 286-247 42-53 6,48/15,63 82,39/85,63 85,49/89,54
3 Dormit.
A 3 Baos 890-202 80 45-84 256-297 62-80 9,56/12.33 8,29/23,60 22,86/29,50
(tico)
JARDN PERSA
2 Dormil. 835-838 8 37-42 885-888 (a)59-66 9,17/10,87 87,40/89,76 28,76/24,34
B
2 Baos 4- 838-847 88 29-49 176-202 (b)34-56 5,24/8,63 0,03/16,52 82,54/20,65
Aseo
3 Doraiit. 212-233 85 808-883 334-352 (a)lli-121 I7,ll/88,66 32,74/35,69 40,97/44,62

A 3 Baos + 288-229 7 98-1 83 332-359 (b)74-I05 l8,41/86,19 23,83/30,97 27,29/38,72
Aseo
(tico)
JARDN JAPONES
2 Dorml. 832-159 II 41-88 893-206 (a)65-89 8002/13 7? 89,17/26,25 23,96/32,82
E
2 Baos + 832-858 II 48-73 893-224 (b)50-65 7,71/80,02 84,74/89,17 88,44/23,97
Aseo
3 Dormit. 888-236 84-87 99-835 315-377 <a)l24-83l 19,12/20,89 36,58/38.64 45,72/48,30

A 3 Baos + 280-236 87 99-835 337-377 ~b)94-l 7 14,49/18,04 27,73/34,58 34,66/43,14
Aseo
(tico)
SUMA ...............,,...........,...,............ 747-929
MEDIA ...... 68-84 80.48/83,00 20,06/24,78 25,07/31,00
Fuente: Marina Puente Romano y Elaboracin Propia.
(8) veces que el valor dc mercado contiene el valor catastral de la poblacin.

(2) veces que el valor dc meicado contiene el valor catastral provincial
(3) Veces que el valor de mercado conliene el valor catastral nacional.
- 361 -
PRECIOS DE LANZAMIENTO Valor catastral medio por U.U. ciudad en miles PIas 6.486
Valor catastral medio por U.U. provincia en miles PIas 3.390
MARBELLA Valor catastral medio por U.U. nacional en miles PIas 2.712
C25 SUPERFICIES REALES PRECIO DE Relacin entre valores de mercado

VENTA y valores catastrales
(incluso
Nivel Sup. Cubierta Stp. Terrazas Sup. Total Garage y
Planla (Cerrada y y solarium (sin incluir Trastero)
abierta) garaje y
trastero)
a, a, ni Pias 8 2 3
8 107,55 25,58 133,13 32.475.250 5.01 9,60 88,97
1 806,59 26.79 133,38 38.724.400 4,89 9,36 18,70
2 107,55 25,64 833,89 33.332.300 5.14 9,83 12,29
2 106,59 24,53 831,12 32.858.650 4,96 9,49 11,86
3 868,27 7097 238,54 59.374.351> 9,85 17,51 28,89
3 883,88 2.i,82 839,70 32.255.8(X) .5.43 >0,40 13,00
4 189,78 805,32 225,03 51.420.900 7.93 85,87 88,96
1 804,87 38,00 835,87 32.595.000 5,03 9,62 12,02
1 805,84 30,52 836,36 32.992.600 5.09 9,73 82,87
2 104,87 28.83 833.00 33.240.450 5,12 80,07 2,26
2 132,74 32.27 165,01 48.022.000 6,32 12,80 85,83
3 802,69 22,48 125.10 31.846,0(10 4,98 9,39 11,74
3 129,48 29,09 858,50 40.968.000 6,32 82,08 85,18
4 186,28 102,20 288,32 48.896.800 7,43 82,22 87,77
4 838,30 834,60 272,90 65.875.800 80,16 19,43 24,29
807,60 26,86 834,46 32,084.800 4,95 9,64 81,83
810,80 3(1,83 840,93 33,932,250 5.23 80,08 82,58
2 107,60 27.86 [35.46 34.005.800 5,24 80,03 82,54

2 180,80 34,33 845.83 36.832,6(1(1 5,57 80,66 13,32
3 105,64 28,76 834,40 33.738.400 5.20 9,95 12,44
3 864,40 88,25 252,65 67.058.500 10,34 89,78 24,73
4 828,68 883.29 234,90 54.587.800 8,48 86,08 20,10
SUMA 893.947.000
MEDIA 40.634.000 6,26 12,00 85,00
Fuente: Alcazaba Garden, S.A y Elaboracin Propia.
(8) Veces que cl valor de mercado contiene el valor catastral de la poblacion.

~) Veces que el valor de mercado contiene el valor catastral provincial.
(3) Veces que el valor de mercado contiene el valor catastral nacional.
- 362 -
2.3.2.4 Conclusiones.
Los valores catastrales estn, considerabcnente alejados de los valores de

nercado, pero lo fundamental es que esa distancia no es homognea para todos sino
discriminatoria segn el valor y sus crcunstancias.
Por lo general cuanto ms alto es el valor de mercado de un inmueble ms

alejado esta del valor catastral.
La heterogeneidad de los valores de mercado es superior a la de los valores

catastrales.
2.3.3 Estudio de mercado en la periferia de Madrid.
Dentro del estudio de mercado que se esta realizando, parte destacada del
mismo, se refiere a la zona nadrilea, tanto por sus caractersticas intrnsecas como,
por la mayor posibilidad en cuanto a la realizacin del trabajo conleva, se ha
entendido como muy conveniente ir tocando los pueblos de la periferia que tienen
cierta importancia, por su proximidad a la capital, nivel econnico, dinmica
comercial, etc. Se tocaran las zonas Norte, Este y Sur, dejando sin tratar la zona
Oeste dentro de esta parte del trabajo, dado que por sus caractersticas de abundar en
grado elevado la vivienda de precios muy altos y zonas residenciales, el resultado final
podra sufrir una distorsin sustancial en la visin generalizada de la realidad del
mercado nacional; no obstante y por entender que en el conjunto del estudio deben
tener reflejo, si bien no particularizado la vivienda de precio alto, en la parte general
se tomaran las muestras suficientes de esta parte de mercado.
- 363 -
Al ser el mercado innobiliario el pilar en el que he de apoyar el trabajo, ha

sido,preciso una aproxinacin empfrica, a los hechos reales que se producen en el
territorio nacional. Tras el estudio terico que hemos desarrollado en pginas
anteriores, ahora procede plasmar lo recogido en los propios lugares motivo de
investigacin.
Se han visitado diversos lugares de la Pennsula de los que en pginas anteriores

se hace una referencia y tanto por la facilidad , que ello supone, como el inters que
tiene el mercado innobiliario madrileo hemos centrado en Madrid la mayor parte de
la investigacin, no sin antes haber contrastado que cuanto de aqu se ha obtenido,
puede ser valido en trminos casi generales. Los puntos de recogida de datos se han
iniciado en Ayuntamientos, promotoras de viviendas, oficinas de diversos banco y en
particular Caja Madrid, agencias de ventas, visitando y simulando inters en la compra
de cuantiosos pisos que estn en venta y en fin la informacin posible en el Instituto
Nacional de Estadstica y dems centros de inters, sin despreciar nunca el decir de
la calle.
Como en este nercado tendrn influencia todo tipo de viviendas, tanto de

primera mano cono de segunda, en ocasiones tendremos en cuenta en unas
poblaciones nicamente la primera mano, en otras la segunda y en el resto primera y
segunda.
Resumiendo lo visto y preparado, cindonos a lo que puede tener efecto en los

precios podemos sealar:
- 364 -
2.3.3.1 Alcal de Henares.
Hemos tomado del abundante material conseguido, los datos considerados de

ms inters para nuestro propsito de configurar un resumen del mercado en
municipios del cinturn madrileo.
Existen gran oferta de viviendas ya utilizadas, generalmente en buen estado, en

la mayora de los casos se transfieren por prmera vez, despus del ocupante inicial,
de ello que nuestra atencin recaiga en el presente caso, en el tipo de oferta de
segunda ocupacin, entresacando del material recopilado lo que tiene este carcter y
completndolo con la adecuada informacin que puede ayudar a su conceptuacin ms
prxima al estado real el nercado.
Tipologas de productos por distritos:
Distrito 1
Nmero de habitantes: 6.513 de clase media.
Equipamientos: Colegios de EGB y BUP, facultades, mercados, comercios,
muchas zonas verdes, bancos, etc.
Metros cuadrados y precios aproximados de las viviendas:
40 metros cuadrados 8.300.000 Pts.
90 metros cuadrados 11.000.000Pts.
120 metros cuadrados 14.000.000 Pts
TOTALES . 42.300.000 Pts.

MEDIA= 42.300.000/4= 10.575.000 Pts.
- 365 -
:
AntigUedad de las viviendas 20 a 25 aos.

Altura de las viviendas ....................... 4 a 5 plantas.
Es una de las zonas ms solicitadas par vivir, por su ubicacin.
Distrito II
Nmero de habitantes: 28.017 de clase inedia baja (ms baja).
Equipamiento: colegios, centros de formacin profesional, estacin elctrica,
ciudad deportiva municipal, comercios, bancos, etc.
Metros cuadrados y precios aproximados de las vvendas:

TOTAL 26.500.000 Pts.

MEDA (26.500.000/3).... 8.833.333 Pts.
AntigUedad de las viviendas . 15 a 20 aos.
Altura de las viviendas . 9 a 10 plantas.
No es una zona muy solicitada.
Distrito III
Nmero de habtantes: 19.940 de clase media.
Equipamientos: Colegios de EGB, BUP, zonas verdes, conercos, bancos, etc.
Metros cuadrados y precio aproximado de las viviendas:
120 netros cuadrados 18.000.000 Pts.
TOTAL 41.000.000 Pts.

MEDIA (41 .000.000/3)....... 13.666.666 Pts.
- 366 -
AntigUedad de las viviendas 15 a 20 aos.

Altura de las viviendas 9 a 10 plantas.
Distrito IV
Equipamientos: Colegios de EGB y BUP, centro comercial Nueva Alcal,
campo de ftbol, comercios, bancos, etc.
TOTAL 36.000.000 Pts.

MEDIA (36.000.000/3) 12.000.000 Pts.
AntigUedad de las viviendas . 10 a 12 aos.
Altura de las viviendas . . . . 12 plantas.
Distrito V
Nmero de habitantes: 26.036 de clase nedia alta.
Equipamientos: Colegios de EGB y BUP, centros de FP, pabelln deportivo,
ciudad deportiva, centro comercial El Valt, comercios, bancos, etc.


TOTAL 53.000.000 Pts.

MEDIA (53 .000.000/3) 17.666.666 Pts.
- 367 -
Antiguedad de las viviendas . . 20 aos (con muchas zonas nuevas tambin).

Altura de las viviendas 10 plantas.
Zona residencial muy solicitada para vvr.
Distrito VI
Equipamiento: Colegios, centro de fornacin integral, zona universitaria,
polgono industrial (La Rasgaravita), zona deportiva, Pabelln Caja Madrid,
residencia de ancianos, conercios, bancos, mucha zona verde, centro comercial
La Dehesa, etc,
Metros cuadrados y precio aproximado de las viviendas;
70 Inetros cuadrados 10.000.000 Pts.
TOTAL 42.000.000 Pts.

MEDIA (42.000.000/3) 14.000.000 Pts.
AntigUedad de las viviendas 15 o ms aos.
Distrito VII
Nmero de habitantes: 14.715 de clase media alta.
Equipamientos: colegios, renfe, comercios, bancos, bibliotecas, etc.
TOTAL 40.000.000 Pts.

MEDIA (40.000.000/2) 20.000.000 Pts.
- 368 -
.
Viviendas muy grandes (generalmente de ms de 120 metros cuadrados).

Antigedad de las viviendas: 15 o ms aos.
Altura de las viviendas: 8 a 9 plantas.
Zona muy cotizada, viviendas lujosas.
Distrito VIII
Nmero de habitantes: 20.692 de clase inedia.
Equipamiento: polgono industrial, cementerios, colegios de EGB y BUP,
universidad, zona deportiva, zonas verdes, comercios,bancos, etc.
Metros cuadrados y precios aproximados de la vivienda:
TOTAL 37.000.000 Pts.

MEDIA (37.000.000/3).... 12.333.333 Pts.
AntigUedad de las viviendas . 6a7 aos.
Debo indicar que los precios anteriormente sealados son aproximativos, ya que
en la venta de vivienda de segunda mano hay que tener en cuenta muchos factores no
slo la superficie (pesa la orientacin, altura, vistas, ascensor, servicios, estado de
conservacin, etc).
Valor medio de mercado de Alcal de Henares = 107.074.998 8 13.509.374 Pts.
- 369 -
2.3.3.2 Alcobendas - San Sebastan de los Reyes.
En este apartado la investigacin ha recado en los municipios de Alcobendas

y San Sebastian de los Reyes, en los que como en anteriores municipios estudiados,
hubo que visitar construcciones, unas terminadas otras en vas de hacerlo, ofertas de
viviendas de segunda mano en diferentes situaciones de conservacin, ubicacin,
estado de ocupacin o no, etc.
San Sebastian de los Reyes
Atendiendo a la informacin obtenida de diversas constructoras, promotoras y

un sistemas directo de encuestas realizado, podemos sealar:
En pisos de plantas varias y ticos, los precios oscilan entre siete millones de
pesetas(siendo sunamente escasa esta oferta) y treinta millones, pudiendo dar por
bueno, el termino medio de unos diecisis millones de pesetas. Si bien los ticos,
quiz por su escasez, para nayor rigor de precio los sitan entre los nueve y veintin
millones, por lo que el precio medio se sita en los veinte millones de pesetas.
Los precios de los chales adosados se sitan entre los diecisis y cincuenta
millones de pesetas, encontrando buenas viviendas chales, ya desde los treinta
millones. Los chales no adosados, hay que tomar como precio desde los veinticinco
millones a los cien millones. En general la informacin obtenida, apunta a que las
ofertas actuales (final 1994) estn muy cercanas a los valores de coste (suelo, ms
construccin, ms gastos bancarios y generales).
- 370 -
Es muy singular el caso de los aparcamientos, en que paulatinamente vienen

encarecindose, debido al aumento del parque automovilstico, que hace imposible la
utilizacin de las calles, ya en si muy estrechas. Los precios en general estn-segn
zonas- entre los dos y los tres millones de pesetas.
Respecto a la diferenciacin entre vivienda nueva y segunda mano, hay que

reparar principalmente en el estado, situacin, servicios en general, a ofertas en
condiciones similares puede estimarse la vivienda de segunda mano un 30% por
debajo de la nueva.
PRECIO 1 2 PRECIO 3 4
CHALE-ADOSADO CHALE-UNIFAMILIAR
(MILES Ps)
50.000.000 17.40 11.85 90.000.000 31.30 21.34
45.000.000 15.66 10.67 80.000.000 27.84 18.97
40.000.000 13.92 9.48 70.000.000 24.36 16.60
35.000.000 12.18 8.30 60.000.000 20.88 14.22
30.000,000 10.44 7.11 50.000.000 17.40 11.85
25.000.000 8.70 5.93 40.000.000 13.92 9.48
20.000.000 6.96 4.74 30.000.000 10.44 7.11
15.000.000 5.22 3.56 20.000.000 6.96 4.74
10.000.000 3.48 2.37 0.000.000 3.48 2.37
5.000.000 1.74 1.18 5.000.000 1.74 1.18
(1) veces que contiene el Valor catastral medio de la poblacion.

(2) veces que contiene el Valor catastral medio de la provincia.
371
PRECIO 1 2
pisos x TICOS
30.000.000 10.44 7.11
25.000.000 8.70 5.93
20.000.000 6.96 4.74
15.000.000 5.22 3.56
l0.000.000 3.48 2.37
5.000.000 1.74 1.18
(1) veces que contiene el valor catastral medio de la poblacin.
(2) veces que contiene el valor catastral medio de la provnca.
- 372 -
Alcobendas
El mercado, en este municipio tiene, en cierta medida, caractersticas similares

al de San Sebastian de los Reyes, si bien las urbanizaciones y en general
construcciones de alto nivel, son ms abundantes, existiendo desniveles econmicos
acusadsimos y que en particular, se manfiestan en el sector inmobiliario. Por el
Ayuntamiento hay un amplio proyecto, en parte realizado de vivienda barata, que
salen entre los ocho y doce millones de pesetas. En general es valida la valoracin
hecha para San Sebastian de los Reyes en cuanto a nivel tipo medio y bajo con un
pequeo aumento en el precio. Pero en la de alto nivel el precio se sita entre un ocho
y un doce por ciento mayor.
Haciendo una muy amplia generalizacin, podramos situar el precio de los

pisos entre siete y treinta y dos millones de pesetas, los ticos tienen una estimacin
muy particular por lo que su precio habra que generalizarlo entre los catorce y treinta
y cinco millones de pesetas. En chales adosados podramos, barajar precios similares,
si bien, los hemos visto por encima de los setenta millones de pesetas. En chales
unifamiliares de autentico lujo, hay muy variado tipo de precios, tomando como base
los datos obtenidos de los profesionales de venta, cabe generalizar entre los 175.000
a 180.00 Pts metro cuadrado, en viviendas de nueva construccin y de 150.000 a
160.000 Pts metro cuadrado en viviendas de segunda o ms ocupacin.
- 373 -
RESUMEN SAN SEBASTIAN DE LOS REYES-ALCOBENDAS
SAN SEBASTIAN DE LOS REYES
Pisos (inedia) - 17.5 millones.

ticos (media) 15 millones.
Adosados (Inedia) 27.5 millones.
TOTAL 60 millones.
MEDIA: 60/3 = 20 millones.
ALCOBENDAS
Incremento del 10% sobre precios de San Sebastian de los Reyes22 millones.
- 374 -
:
2.3.3.3 Alcorcn.
Las nuevas tipologas se potencian sobre todo en las zonas que se estn
construyendo en estos momentos o que se van a construir, como por ejemplo :el Prado
de Sto Domingo o San Jos de Valderas.
Estas nuevas tipologas se plantean de tres formas: bloque en manzana cerrada,

minibloque y vivienda unifamiliar.
Con este tipo de viviendas se pretende favorecer el pequeo-mediano

constructor, ya que este no tiene la suficiente capacidad para llevar a cabo grandes
proyectos.
No se excluye tampoco la vivienda unifamiliar de gran parcela, si bien esta

queda limitada a su actual mbito de influencia (urbanizaciones de Campodn y de
Monteprincipe).
Del amplio dossier que compone la documentacin obtenida del,estudio de

mercado, hemos considerado aquellos datos que afectan directamente al tema de
nuestro trabajo Comparando los precios de mercado sacado del sondeo mencionado
.
con los catastrales oficialmente aportados.
Debemos sealar, que en los ltimos aos, el precio del metro cuadrado en
Alcorcn ha subido notablemente, ya que se ha pasado de las 58.900 Pts que se
pagaba por metro cuadrado En 1986 a las 158.100 Pts (subida sobre los precios de
- 375 -
1986.2,68 veces-) actuales, si bien el aumento con respecto a 1993 ha sido slo del
1,3%.
VIVIENDA NUEVA
Podemos decir que el precio medio de la vivienda se sita en torno a las

158.000 Pts/m2.
Por distritos los precios de las viviendas nuevas son:
Distrito 1
TIPOS DE N0DORMITORIOS SUPERFICIE PRECIO (1) (2)

CONSTRUCCIN (MILLONES
Pts)
MANZANA 1 50-80 rn2 8-11 3.7/5.1 1.9/2.63
CERRADA 2 85-90 m2 13-14 6/6.5 3.08/3.35
3 IOO-122m2 16-20 7.1/9.3 3.79/4.74
4 + 125 m2 21 +9.7 +4.98
Fuente: Elaboracin propia.
(1) Veces que el valor de mercado contienen el valor catastral medio de la localidad.
(2) Veces que el valor de mercado contiene e valor catastral medio de la provincia.
- 376 -
::
DISTRITO II
N0DORMITo- SUPERFICIE PRECIO (1) (2)

TIPOS DE
CONSTRUCCIN ROS (MILLONES)
MANZANA.... 2 90 m2 16 7.1 3.79
CERRADA.... 3 110-liS nC 18-19 8.3/8.8 4.2614.50
4 130-140 m2 21-22 9.7/10.2 4.98/5.22
viv. UN]FAM 150-200 m2 27-28 12.5/13 6.40/6.64
(1) veces que el valor real contiene el valor catastral medio de la poblacin.
(2) Veces que el precio real contiene el valor catastral medio de la provincia.
TIPO N0DORMITORIOS SUPERFICIE PRECIO (1) (2)

CONSTRUCCIN (MILLONES
MANZANA... 1 70-75 m lO 4.6 2.37
CERRADA.... 2 80-90 m 11-12 5.1/5.6 2.61/2.84
3 IOO-llOrn 15-16 6.95/7.4 3.56/3.79
4 + 120 m + 18 8.34 +4.27
viv. UNIFAM Entre 150 y + 30 + 13.9 +7.11
200 m
- 377
VIVIENDA DE SEGUNDA MANO
En el distrito centro, el precio medio de las viviendas de segunda mano oscila

sobre las 140.000 Pts metro cuadrado., mientras que en el distrito II, supera las
155.000 Pts metro cuadrado. En los distritos restantes, III y IV, los precios varan
entre las 148.000 y las 146.500 Pts metro cuadrado respectivanente. La mayora de
las transacciones de viviendas de segunda mano se realizan sobre pisos que se
encuentran en el distrito centro, ya que este es el ms viejo, y por lo tanto, el ms
barato, que es lo que la mayora de la gente que compra un piso de segunda mano en
Alcorcn busca.
VIVIENDA DE PROTECCION OFICIAL
Hasta el momento, existen seis promociones de viviendas de proteccin oficial

en el municipio, las tres primeras ya han sido adjudicadas, la cuarta van ha ser
sorteadas este ao, y existen otras dos promociones ms en proyecto.
Cuarta Proinocin: a punto de salir a concurso, se encuentra en la calle de los

Nardos, en San Jos de Valderas. Contara con 123 viviendas de entre 55 y 70 metros
cuadrados y cuyo precio oscilara entre los 7.600.000 y los 9.200.000 Pts, segn tipo.
Quinta Promocin: Tambin a punto de salir a concurso, se encuentra en la

calle de los Arces, en el Prado de Sto Domingo, justo al lado de la segunda
promocin, contara con 46 viviendas, de entre 55 y 70 netros cuadrados, con un
precio que oscilara entre 7.700.000 y 9.200.000 Pts, segn tipo.
- 378 -
.:
PROMOCIN
El tipo de productos que se ofertan son viviendas casi siempre en manzana

cerrada de uno, dos, tres y cuatro y en algn caso hasta cinco habitaciones.
Los precios de estas viviendas varan entre los diez y los veinte millones. En
el caso de viviendas unifamiliares, el precio sube hasta los 30 millones de Pts. El tipo
de producto que aqu se ofrece es para gente de clase media suficientemente
posicionada como para compra un piso entre 15 y 30 millones.
Si se trata de viviendas unifamiliares, la mayora de los compradores son

personas de ms de 40 aos, con, mayor disponibilidad econmica como para
comprase un piso de 30 millones de pesetas.
* Superficie entre 88,5 y 131 metros cuadrados. Precio desde 15.500.000 hasta
22.300.000 Pts.
Financia Caja Madrid.
* Residencial Puerta de Alcorcn en la Avda de Legans. Apartamentos, pisos
de 2,3 y 4 dormitorios, locales comerciales y plazas de garaje, edificio de lujo

con jardines y antena parablica.. Precio desde 8 millones de pesetas.
* Minibloques denominados El Mirador en la c/Los Lirios (San Jos de
Valderas), ya constrtidos y vendidos. Pisos de entre 82 y 132 metros

cuadrados.
Financia La Caixa.
- 379 -
:
* Residencial Las Praderas, en la c/ Los Abetos, viviendas unifamiliares.
SuperfIcie: alrededor de 210 netros cuadrados de parcela y 248 metros

cuadrados construidos. Precio 30.800.000 Pts.
Financia Banco Santander.
* En la Avda Legans, pisos 1 y 4 dormitorios garaje opcional.
Superficie 60 a 100 meros cuadrados. Precio desde 9 hasta 19 millones.
* Viviendas en construccin ya vendidas.
Superficie: entre 80 y 120 metros cuadrados. Precio 186.000 Pts por metro
cuadrado.
* En la antigua carretera de Alcorcn a Mostoles, duplex de 1,2,3 y 4 dormito-
rios, de 106 a 270 metros cuadrados. Precio entre 13.500.000 y 30.750.000

Pts. Viviendas de 3 y 4 dormitorios, entre 134 y 220 metros cuadrados. Precio
entre 19 y 21 millones de Pts. Dos oficinas de 204 y 307 metros cuadrados.
Precio 38.700.000 y 52.000.000 Pts.
* En la antigua carretera de Alcorcn a Mostoles, duplex de 1,2, y 4 dormito-
rios. Entre 115 217 metros cuadrados. Precio de 13.950.000 a 24.750.000 Pts.
Viviendas de 1 .2 y 3 dormitorios. Superficie entre 90 y 151 metros cuadrados.
Precio entre 10.500.000 y 21.450.000 Pts.
* En la calle de los Pinos, bloque de manzana cerrada, viviendas dc 1,2 y 3
dornitorios con piscina y jardn, casi todos vendidos
- 380 -
* En la calle de los Pinos, todava por construir, viviendas de 1,2,3 y 4
dormitorios.
Superficie: entre 69 y 127 metros cuadrados. Precio desde 10.950.000 hasta
18.950.000 Pts.
* Viviendas unifamiliares de 4 dornitorios con jardines, piscina y sauna en la
calle de las Acacias.
* Bloque en manzana cerrada, pisos de 1,2 y 3 dormitorios.
Superficie: entre 85 y 107 metros cuadrados. Precio desde 12.800.000 hasta

6.174.000 Pts.
* Residencial el Planto de Alcorcn, bloque en nanzana cerrada en la calle de
los Arces, viviendas 2,3 y 4 dornitorios.

Superficie entre 89 y 105 metros cuadrados. Precio desde 13.100.000 hasta
19.900.000 Pts.
* Viviendas unifamiliares en la calle de los Sauces, la calle Los Acebos y la
calle Jacaranda.
Financia Banco Popular.
* Edificio Bulevar 1 y II, en la antigua carretera Alcorcn a Mostoles, pisos de
l,2,3,y cuatro dormitorios. La fase primera ya esta construida, la fase II en

construccin.
Superficie entre 45 y 140 metros cuadrados. Precio desde 10 hasta 21 millones
de pesetas.
Financia Caja de Segovia.
- 381 -
* Parque Residencial Valderas, Fase 1 y II. Situado en la Avda de la Libertad.
Pisos de 2,3, y 4 dornitorios.

Superficie: entre 100 y 165 metros cuadrados. Precio desde 12 a 20 millones.
Financia Banco Popular.
* En la Avda de la Libertad, cerca de los Castillos, se estn colocando los
cimientos, con piscina y tres pistas tipo paddle tenis. Precio: desde 10.800.000
Pts. Slo una pequea parte de estas dos fases se encuentra en el trmino
municipal de Alcorcn.
* Residencial El lamo, en el Paseo de Castilla, promocin de 59 viviendas de
uno a cuatro dornitorios y 165 plazas de garaje y locales comerciales.

Superficie: entre 51 m y 160 m. Precio: ente 8.700.000 y 21.300.000 Pts.
* Diecisis viviendas unifamiliares con aparcamiento en fase de construccin,
en la c Las Margaritas (San Jos de Valderas). Precio: 28.500.000 Pts.

En lo referente a la compra-venta de oficinas, el sector se encuentra estancado

por un largo perodo de tiempo, ya que en toda la Conunidad de Madrid existen ms
de dos millones de netros cuadrados de suelo de oficinas vacos.
- 382 -
RESUMEN DE MUESTRAS DE ALCORCN
SUPERFICIE m2 PRECIO
(MILLONES Pts)
Distrito 1 78-104 12-17
Distrito II 110-152 22-23
Distrito II 100-119 12-19
Proteccin Ofwal 55-70 8-lO
Proteccin Oficial 55-70 8-9
Promocin libre 70-80 10-20
Promocin libre 2 10-248 20-31
Promocin libre 60-lOO 9-19
Promocin libre 134-220 19-2 1
Promocin libre 89-lOS 13-20
Promocin libre T O T A L 250-310
250 /17 = 14,7

MEDIA 37,6 /2
- 8,8 m2 =
390 /17 = 22,9

- 383 -
2.3.4 Estudio de mercado de Madrid - Distrito Salamanca2
En el estudio general que se realiza del mercado innobiliario, y dada la

particularidad y la amplitud de Madrid, se ha tonado como base de muestreo el
distrito de Salamanca, el barrio de tal nonbre, as como los aledaos al barrio que
tanbin estn incluidos en el distrito, tales como Guindalera y Prosperidad y las zonas
ms prximas a la Plaza de Toros de las Ventas.
Al objeto de conocer la oferta existente se ha realizado un sondeo

pormenorizado para la obtencin de un mayor nmero de muestras posibles, que en
el momento del presente trabajo se encuentran en el mercado, o vayan a salir
prximamente a l.
Atendiendo a:
-Viviendas en venta de segundas o posteriores transmisiones.
Dicho sondeo se realiza en funcin de los testigos recogidos en;
Revistas especializadas.
- Conversacones con inmobilaras.
- Peridicos.
- Y rastreo ocular. Prinero, nediante visita consistente en una
simulacin de compra; y segundo, en una entrevista con la persona
responsable de la gestin comercial.
~ Trabajo realizado pendiente de publicacin por GRIN PULIDO, Alberto. Tasaciones Hipotecarias,
S.A.
- 384 -
Para el anlisis y conocimiento de la demanda, se atendi a informaciones

procedentes de distintas publicaciones, pblicas y privadas, con las que dndonos unos
ndices suficientes, nos fuera factible observar las posibles conductas de la misma.
Para este objeto se han tenido en cuenta, los censos de viviendas y

caractersticas tipolgicas.
Para comenzar a ver datos, se acompaa una serie de tablas, como indicador
de las viviendas terminadas en oferta en los aos a estudio. As como, el nmero total
de promociones y viviendas que aparecen en el mercado primario en estos aos.
1986 1988 1989 1990 1991 VIvIENDAS
MADRID 8.308 6.534 7.093 7.033 7.457 TOTALES
CENTRO 615 1.383 1.036 1.846 3.692 TERMINADAS
MADRID 20.563 18.483 19.148 15.270 14.954 TOTALES
PERIFERIA 1.239 1.841 1.717 2.581 3.921 TERMINADAS
Para el nmero total de viviendas ofertadas en el mercado primario, se observa

una disminucin paulatina dentro del periodo estudiado. Para Madrid Centro se dan
los descensos ms sostenidos, pasando de 1984 a 1991, desde 10.047 viviendas a la
7.457 ofertadas. Estos descensos se hacen ms significativos en Madrid
Periferia,donde el volumen para 1991 pasan a la mitad con respecto de las localizadas
en 1984.
- 385 -
Por cl contrario, el nmero de promociones que se encontraban en mercado en

este perodo se ven aunentadas. As, en Madrid Centro, y para este perodo estudiado,
se produce un aumento desde los 199; a los 478 edificios residenciales en promocon.
Y en Madrid Periferia, se pasa de los 325 a los 761 edificios.
Esto nos lleva a una fcil deduccin, las nuevas promociones realizadas en la
ltina dcada, disminuyen sus superficies, obtenindose volumetras menores en
parcelas ms pequeas.
- EL COMPORTAMIENTO DE LOS PRECIOS.
Los precios alcanzaron para la nueva construccin,entre los aos 1986 y 1988,
unas alzas superiores al 100%. Los misnos se mitigan algo entre 1988 y 1991,
alcanzando unos incrementos de un 75%, y se ven frenados, con un claro estan-
camiento en los ltimos aos.
En la siguiente tabla, podenos ver como evolucionan los precios de venta para
la totalidad de la Comunidad, por m2, construido a los largo de la dcada a estudio.
982 1984 1986 1988 1991
Madrid-Centro 62.801 75.235 112.832 211.542 253.458
Madrid-Periferia 53.591 58.118 84.240 166.415 213.905
Se observa como para Madrid Capital las principales elevaciones se producen

en el perodo 1986 a 1990. Y ser en la zona Centro donde los precios comenzaron
la subida de forma ms acelerada, a partir del ao 1990 conenza a observarse
desaceleraciones y bajadas. En la Periferia aunque se produce un ligero estancamiento
- 386 -
a partir de este ao las subidas continan. Lo cual denota que cuando las alzas en
Madrid Centro alcanzan un nivel difcil de se superado, ser en la Periferia, donde
hasta ese momento an no haban rebajado las 200.000 Pts/m2, continen su subida
quedando a finales de 1991 a una media de 45.000 Pts/m2 por debajo de las reas
centrales.
Todo esto,trae un problema fundamental. Hoy da el sector de la demande

potencial ha ido reducindose ms y ms, de tal manera que el numero de familias
madrileas que pueden acceder a una vvenda de promocin libre es muy reducido.
TRANSACCIONES Y MOVILIDAD DEL SECTOR RESIDENCIAL
En los ltinos aos, y debido al aunento de nuevas construcciones, se produce

una movilidad del sector residencias ms acusada.
En Madrid Capital, por cada nueva venta de vivienda en promocin, se realizan

hasta cinco intercambios de vivienda usada, Las de segunda o posteriores
transmisiones son adquiridas por aquellas familias cuyo poder adquisitivo no les
pernite acceder al mercado de vivienda nueva y aprovechan el desplazamiento de
aqullos propietarios que mejorando su habitat, compran en el mercado primario.
Transacciones anuales de vivienda en el Municipio de Madrid

AO N0TRAN5ACCIONE5
1985 104.851
1986 81.742
1987 87.053
1988 63.066
Fuente:lmpuesto sobre Bienes Inmuebles.
- 387 -
.
Mientras tanto, tan slo se construyeron en este periodo, alrededor de 11.000

viviendas al ao dentro del Municipio de Madrid.
DATOS DEL DISTRITO DE SALAMANCA
Segn superficie til:
viviendas
Inferior a 50 m2 14.869 21,20

De 51 a 80 m2 18.787 26,79
De 81 a 100 m2 13.756 19,62

6.959 9,93
De 101 a 120 m9
De 121 a 150 nC 7.304 10,42
De 151 a 200 m2 5.525 7,88
Mas de 200 nC 2.940 4,20
Segn nmero de habitaciones:
Vivienda
Una habitacin 1.094 1,56
Dos habitaciones 5.469 7,80
Tres habitaciones 10.503 14,98
Cuatro habitaciones 15.413 21,98
Cinco habitaciones 15.031 21,44
Seis habitaciones 10.624 15,15
Siete habitaciones 6.245 8,91
Ocho habitaciones 3.114 4,44
Nueve y ms habitaciones 2.650 3,78
Fuente: Censo de viviendas de 1991.
- 388 -
La evolucin de los precios en el distrito durante 1990-91 fue:
1990 1991
PESETAS m2 PESETAS m2
RECOLETOS 513.500 488.000
GOYA 458.000 454.500
LISTA 456.000 413.600
GUINDALERA 311.000 318.000
FUENTE DEL BERRO 261.000 267.000
MEDIA 396.000 388.220
CENTRO 276.500 253.000
PERIFERIA 205.000 214.000
Para 1990 tan solo Fuente del Berro se daban valores medios inferiores a las
medias de Madrid Centro y para 1991 la misma citada ms la Guindalera.
- 389 -
0-21.
MEDIA PRECIOS METRO CUADRADO MADRID

Y BARRIOS DEL DISTRITO DE SALAMANCA AO 1991 (1
500
400
300
200
100
o
Periferia Recoletos Fuente del Berro Castellana
Centro Goya Guindalera
-390-
0-22
COMPARACION MEDIA PRECIOS METRO CUADRADO MADRID Y BARRIOS

DEL DISTRITO DE SALAMANCA AO 1.99011.991
800
500
400
300
200
100
o
Periferia Recoletos Fuente del Berro
Centro Goya Guindaleis
.11990 [1.. 1991
en miles de pesetas
-39 1-
VALORACIONES INMOBiLIARIAS Y FISCALIDAD SEGUNDA PARTE
0-23
PRECIO METRO CUADRADO

EN VIVIENDAS DE SEGUNDA MANO
250000
200000
150000
100000
50000
o
8810T. 8940T. 9040T. 9140T.
1988 I~T 1989 10T j 1990 40T 991 40T
MADRID 159.331 200.313 202.844 212.177
- 392 -
G24
PRECIOS POR METRO CUADRADO

EN VIVIENDAS DE SEGUNDA MANO
300000
250000
200000
150000
Madrid Sur
rl Madrid Este
100000 Madrid Norte
Madrid Centro
50000
o
8810T. 89401. 90401. 91401
1988 10T 1989 10T 1990 40T 991 40T

MADRID SUR 98.009 145.849 156.332 53.078
MADRID ESTE 119.504 168.407 186.702 203.404
MADRID NORTE 162.089 223.394 219.517 241.563
MADRID CENTRO 165.035 237.351 232.758 245.842
- 393 -
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Distribucin Sup. Sup. P. Oferta total P.O. Unitario
til Construida
2D,B,A,S,C,T 52 m2 61 m2 31.248.000 512.262 Pts/m2
2D,B,A,S,C,T 62 m2 74 ni2 36.352.000 491.243 Pts/m2
3D,2B,S,C 93 m2 112 m2 50.002.000 446.446 Pts/m2
3D,2B,S,C 94 m2 111 m2 49.588.000 446.738 Pts/m2
3D,2B,S,C (Duplex) 75 m2 100 m2 45.000.000 450.000 Pts/m2
5D,3B,S,C,T (Duplex) 148 m2 188 m2 75.000.000 452.127 Pts/m2
287.190.000
BOCNGEL n0 19
Vivienda n0 Sup. Const. Total Precio Total Precio Unitario
Dormitorios
C 3 126,30 m2 30 terz. 45.000.000 356.294 Pts/m2
50 43.000.000 340.359 Pts/m2
C 3 58,00 nV Todos vendidos
C 3 122,70 m2 41.240.000 336.104 Pts/m2
42.000.000 342.298 Pts/m2
171.240.000
SANCHO DAVILA n0 8
Vivienda n0 Sup. Const. Total Precio Total Precio Unitario
Dormitorios
A yE 1 65,37 m2 23.000.000 351.843 Pts/m2
B y C 1 55,89 m2 22.000.000 336.546 Pts/m2
EyH 1 108,33 riV 20 piso 35.000.000 327.702 Pts/m2
30 piso 36.940.000 340.995 Pts/m2
40 y 50 piso 36.500.000 336.933 Pts/m2
FyG 1 53,57 m2 22.000.000 410.677 Pts/m2
175.440.000
Forna de pago; 8.500.000 Pts., a la firma del contrato.

3.600.000 Pts., en Marzo 1993
3.600.000 Pts., en Septiembre 1993
Hipoteca de hasta 22.000.000 Pts., con LA CAIXA a 12 aos y a un
14,50% de inters.
Fecha de entrega: 40 trimestre de 1993.
- 396 -
MERCADO SECUNDARIO
MUESTRAS ANALIZADAS
Re. Localizacin Sup. Precio m2 O P A
4101 AYALA 4 240.00 291.000 o 2 030
4102 AYALA 7 350.00 257.000 o 2 040
4103 CASTELLO 25 140. 00 392.000 o 018
4104 CASTELLO 59 175.00 302.000 o
4105 CLAUDIO COELLO C// AYALA 250.00 360.000 o 2 135
4106 CLAUDIO COELLO 38 90.00 282.000 1 2 035
4107 CLAUDIO COELLO 52 110.00 354.000 O 018
4108 CLAUDIO COELLO 60 190.00 243.000 O 030
4109 CLAUDIO COELLO 60 190.00 273.000 o 4 030
4110 HERMOSILLA 27 75.00 426.000 3 015
4111 HERMOSILLA 34 132.00 340.000 o 3 030
4112 HERMOSILLA 56 80.00 375.000 o 3 030
4113 JORGE JUAN 16 320.00 312.500 o 030
4114 LAGASCA 63 130. 00 307.000 o 020
4115 LAGASCA 80 137.00 248.000 O 2 030
4116 NUEZ DE BALBOA 48 330.00 283.000 o 4 035
4117 NUEZ DE BALBOA 56 111.00 504.000 o 2 016
4118 NUEZ DE BALBOA 56 00.00 500.000 o 016
4119 PRNCIPE DE VERGARA 3 50.00 480.000 015
4120 RECOLETOS 7 230.00 304.000 o 035
4121 VELAZQUEZ 36 430.00 372.000 o 5 025
4122 VLLALAR 3-5 46.00 478.000 030
4123 VILLANUEVA 41 150.00 253.000 o 3 025
4124 ALCAL 133 180. 00 333.000 O 015
4125 CLAUDIO COELLO C/V C. ARANDA lO 200. 00 403.000 O 1 040
4126 CONDE ARANDA 16 200. 00 350.000 O 1 030
4128 GOYA 38 65.00 307.000 1 6 030
4129 NUEZ DE BALBOA 31 50.00 500.000 o 020
4130 X1ELAZQUEZ CV GOYA 300. 00 450.000 O 030
4131 VILLANUEVA 240. 00 308.000 O 025
4132 AYALA C/V LAGASCA 130.00 346.000 O 035
4133 VILLALAR 3-5 130.00 375.000 o 2 030
4201 GOYA 123 40.00 345.000 1 2 030
4202 GOYA 123 40.00 320.625 1 4 030
4203 FUENTE DEL BERRO 33 50.00 317.300 O 9 020
4204 HERMOSILLA 108 72.00 290.278 o 2 030
4205 HERMOSILLA 25 165.00 241 .8 1 8 o 6 030
4206 HERMOSILLA 121 70.00 154.714 o 050
4207 HERMOSILLA 120 40.00 403.750 o 001
4208 HERMOSILLA lIS 90.00 232.222 O 2 030
4209 JORGE JUAN 84 120.00 225.625 O 9 056
4210 JORGE JUAN 69 205. 00 214.719 o 3 050
4211 JORGE JUAN 127 2 17. 00 218.894 O 2 030
4212 JORGE JUAN 131 [60.00 243.437 o 5 030
4213 MAIQUEZ 8 80.00 273.125 o o 030
4214 LOPE DE RUEDA 17 170.00 251.470 O 7 030
4215 LOPE DE RUEDA 19 90.00 316.667 o 6 030
4216 ODONELL 45 180. 00 221.667 o 2 025
4217 ODONELL SI 235. 00 363.830 O 7 015
4218 ODONELL 45 150.00 253.333 o 3 015
SUMA Y SIGUE 7. 725 .00 16.196.974
- 397 -
Ref. Localizacin Sup. Precio m2 O 5> A
7.725.00 16.196.974
SUMA ANTERIOR
4219 280.00 339.286 O 1 030
II
4220 100.00 332.500 1 5 025
ODONELL 43
4221 100.00 256.500 1 6 025
5
4222 23 46.00 227.174 1 o 050
4223 100.00 266.000 1 6 025
NARVAEZ 15
4224 55.00 300.326 o 4 025
15
4225 120.00 253.333 o 9 040
DUQUE DE SEXTO 31
4226 45.00 278.772 5 050
DUQUE DE SEXTO 37
4227 115.00 206.522 o 3 055
DUQUE DE SEXTO 3
4228 117.00 308.547 1 5 050
DUQUE DE SEXTO 38
4229 120.00 285.000 1 5 050
DUQUE DE SEXTO 38
4230 70.00 325.714 1 3 OSO
DUQUE DE SEXTO II
4231 110.00 256.500 1 050
FERNN GONZLEZ 20
4232 160. 00 326.562 2 040
FERNN GONZLEZ 31
4233 80.00 348.333 O 3 040
FERNN GONZLEZ 31
4234 FERNN GONZLEZ 20 110.00 233.182 o 1 OSO
4235 FELIPE II 30 50.00 218.500 o 1 080
4236 60.00 240.666 o 3 050
FUENTE DEL BERRO 14
4237 129.00 232.000 o 040
127
4238 80.00 375.000 o 040
ALCAL 129
4239 00.00 300.000 040
ALCAL 129
4240 190.00 211.000 O 040
ALCAL 129
4241 21 8.00 266.000 o 035
ALCAL 157
4242 06.00 235.000 4 020
ALCAL 163
4243 134.00 335.000 o 2 020
ALCAL 163
4244 65.00 269.000 o 035
ALCAL 179
4245
ALCAL 179 71.00 239.000 o 035
4246 ALCANTARA 19 80.00 300.000 O o 020
4247 50.00 400.000 o 015
AYALA it
4248
AYALA 75 170.00 235.000 o 2 040
4249 AYALA 76 40.00 300.000 1 o 040
4250 AYALA 78 70.00 307.000 O 2 030
4251 AYALA 96 160. 00 250.000 O 5 035
4252 CONDE DE PEALvER 18 90.00 274.000 O 4 035
4253 CONDE DE PENALVER 18 32.00 468.000 1 o 030
4254 CONDE DE PEALVER 37 47.00 255.000 O 030
4255 ESPARTINAS 2 110.00 272.000 o 3 030
4256 ESPARTINAS 6 58.03 336.000 o 030
4257 ESPARTINAS 8 90.23 266.000 o 5 030
4258 FRANCISCA MORENO 1 200.00 325.000 0 3 020
4259 GENERAL PORLIER 3 [20.00 324.000 o 3 020
4260 GENERAL PORLIER 3 120. 00 341.000 o 4 020
4261 GENERAL 12 [39. 00 259.000 O 4 035
4262 GENERAL 15 50.00 260.000 o 025
4263 GENERAL PORLIER 37 70.00 242.000 4 030
4264 GENERAL 40 45.00 300.000 030
4265 GENERAL 12 30.00 233.000 1 6 040
4266 GENERAL 31 80.00 225.000 2 5 030
4267 GENERAL PARDIAS 32 60.00 372.000 6 025
4268 GENERAL PARDIAS 48 61.00 311.000 1 3 040
4269 GOYA 58 160.00 308.750 o 4 020
4270 HERMOSILLA 71 50.00 310.000 5 030
4271 HERMOSILLA II 5 1.60 407.000 o 4 015
SUMA Y SIGUE 3.089.86 31.543.141
- 398 -
Precio m2 O P A
Ref. Localizacin Sup. ~
3.089.86 31.543.141
SUMA ANTERIOR
4272 55.00 240.000 010

HERMOSILLA 78
4273 HERMOSILLA 85
200.00 300.000 o 4 040
4274 HERMOSILLA 86
100. 00 295.000 o 3 030
4275 90.00 250.000 O 6 030
HERMOSILLA 86
4276 JORGE JUAN
300.00 416.000 o 3 035
4277 JORGE JUAN S 200.00 325.000 o 5 020
4278 MONTESA 4 160.00 250.000 o 025
4279 MONTESA 6 5.00 304.000 o 025
4280 DON RAMN DE LA CRUZ 76 35.00 285.000 o 030
4281 DON RAMN DE LA CRUZ 86 150.00 453.000 o 2 015
4282 ALCANTARA 5 230.00 247.000 o 7 020
4283 ALCALA 131 90.00 221.000 o 3 040
4284 45.0 377.000 040
GENERAL PARDIAS 3
4285 160. 00 264.000 O 020
DON RAMN DE LA CRUZ 100
4286 PRINCIPE DE VERGARA 40 290. 00 354.000 o 030
4287 PRNCIPE DE VERGARA 28 80.00 216.000 o 3 030
4288 DON RAMN DE LA CRUZ 20 225 .00 355.000 o
4289 POVEDILLA 1 115.00 206.522 o 3 030
4290 210.00 99.048 O 6 045
ALCAL 114
4291 AYALA 17 100.00 80.500 o 2 050
4292 50.00 270.750 O 7 018
GOYA 107
4293 ALCAL 114 240.00 97.917 o 6 045
4294 ANTONIO ACUA 3 [45.00 196.552 o 3 060
4295 DOCTOR ESQUERDO 18 70.00 367.446 o 2 020
4296 70.00 296.536 5 020
DOCTOR ESQUERDO 18
4297 10.00 258.443 1 6 020
DOCTOR ESQUERDO 8
4298 GOYA 33 150.00 90.000 O 3 050
4301 BOCNGEL 49 90.00 220.611 o 3 023
4302 HOCANGEL 49 00.00 226.100 O 5 023
4303 BOCNGEL 49 0.00 205.545 O 6 023
4304 BENITO CASTRO 12 90.00 190.000 O 3 020
4305 BOCNGEL 5 80.00 178.125 o 4 040
4306 16 110.00 138.081 o 1 040
4307 22 41 .00 224.255 o 7 012
4308 22 50.00 234.000 o 3 013
4309 BENITO CASTRO 3 140.00 92.857 o 3 040
4310 BENITO CASTRO 3 40.00 179.821 O 040
4311 BENITO CASTRO 3 40.00 251.071 o 2 040
4312 AMBROS QN JORGE JUAN 154 200.00 293.312 2 050
4313 ANTONIO TOLEDANO 20 52.00 190.000 o 020
4314 ALEJANDRO GONZLEZ 4 46.00 75.543 1 O 040
4315 ALEJANDRO GONZLEZ 8 120. 00 217.708 2 5 020
4316 ALCAL 132 205 .00 351.219 o 9 030
4317 ALCAL 174 90.00 211.111 o 6 025
4318 ALEJANDRO GONZLEZ 8 46 .00 229.449 O 9 020
4319 EDUARDO AUNOS 13 70.00 339.286 O 2 002
4320 DEMETRIO SNCHEZ 90.00 79.444 o 2 030
4321 JORGE JUAN 20 104. 00 282.716 O 001
4322 RUFINO BLANCO lO 25 .00 205.200 o 1 030
4323 RUFINO BLANCO 10 109.00 231.834 o 1 030
4324 SANCHO DVILA 27 85.00 241.412 o 1 030
4325 SANCHO DVILA 25 70.00 257.857 o 030
4326 SANCHO DVILA 33 90.00 95.541 O 1 030
4327 SANCHO DVILA 36 00.00 198.550 2 3 030
SUMA Y SIGUE 20.167.86 45.099.503
- 399
Precio m2 0 5> A
Ref. Loealzacn Sup.
SUMA ANTERIOR 20.167.86 45.099.503
4328 VIZCONDE MATAMALA 29 45.00 263.888 o 2 012

4329 VIZCONDE MATAMALA 29 40.00 270.000 0 5 020
4330 FUNDADORES 25 75.00 222.616 1 6 020
4331 HERMOSILLA 132 40.00 218.856 1 1 040
4332 HERMOSILLA 130 50.00 225.626 1 2 040
4333 HERMOSILLA 128 36.00 211.111 1 3 040
4334 DOCTOR ESQUERDO 25 80.00 236.312 1 4 040
4335 DOCTOR ESQUERDO II 65.00 300.461 O 4 040
4336 DOCTOR ESQUERDO 15 35.00 295.857 1 1 050
4337 DOCTOR ESQUERDO 17 50.00 60.000 1 2 040
4338 DOCTOR ESQUERDO 23 40.00 190.000 1 O 040
4339 DOCTOR ESQUERDO 19 [00.00 218.500 o 1 040
4343 DOCTOR ESQUERDO 15 09.00 173.440 o 5 050
4344 DEL SOL 2 65.00 249.923 o 2 025
4345 CONCEPCIN BAHAMONDE 5 40.00 230.137 1 3 040
4346 CONCEPCIN BAHAMONDE 5 50.00 228.015 o o 040
4347 BENITO CASTRO 4 140. 00 196.643 o 040
4348 BOCNGEL 35 50.00 270.750 o 4 015
4349 MARQUS DE ZAFRA 22 120.00 21 8. 104 o 4 010
4350 MARQUS DE ZAFRA 15 100.00 234.650 o 3 012
4351 MARQUS DE ZAFRA 14 91.00 97.916 o 2 018
4352 MAESTRO ALONSO O 65.00 199.938 O 1 040
4353 MAESTRO ALONSO 2 90.00 250.694 2 1 040
4354 LOS PEASCALES 39 70.00 285.714 o 1 001
4355 LOS PEASCALES 35 55.00 338.181 o 3 008
4356 LOS PEASCALES 5 20.00 166.250 o 2 035
4357 LOS PEASCALES C/V LANUZA 120. 00 205.833 o 010
4358 LOS PEASCALES 32 80.00 282.031 O 008
4359 PEDRO HEREDIA 1 70.00 285.000 o 2 ol
4360 MARQUES DE ZAFRA 26 120.00 340.416 2 1 010
4361 MARQUS DE ZAFRA 26 20.00 332.500 2 2 010
4362 MARQUS DE ZAFRA 37 20.00 97.916 o 6 020
4363 MARQUS DE ZAFRA 31 25. 00 271.250 o 6 010
4364 MARQUS DE ZAFRA 61 103.00 249.029 o 6 025
4365 MARQUS DE ZAFRA 27 90.00 253.333 o 5 025
4366 MARQUS DE ZAFRA 8 45.00 217.000 1 030
4367 MARQUS DE ZAFRA 27 90.00 316.666 0 2 025
4368 MARQUES DE ZAFRA 53 40.00 361.000 2 013
4370 GOYA 108 75.00 240.667 o 3 050
4371 LANUZA 6 50.00 228.000 o 2 060
4372 LOMBIA 7 70.00 244.286 1 3 030
4401 AV. AMRICA 2 80. 00 300.000 o 4 030
4402 FRANCISCO SILVELA 76 95.00 210.500 o 4 060
4403 AZCONA 10 40.00 262.500 o 3 060
4404 COSLADA 4 40.00 212.500 o 4 050
4405 CARTAGENA 93 78.00 282.000 O 3 025
4406 ARDEMANS 58 [7.00 243.500 o 3 025
4407 RUIZ PERELLN 3 C/V CAMPANAR 120.00 237.500 o 5 030
4408 V[LLAFRANCA 7 120. 00 66.000 o o 035
4409 NTRA. SRA. GUADALUPE 11 00.00 280.000 o 4 035
4410 ALCAL 205 132. 00 212. 00 040
4411 DR. GOMEZ ULLA 8 190.00 247.300 o 5 040
4412 MARTINEZ IZQUIERDO 6 45.00 248.300 o 1 020
4413 AZCONA 5 60.00 283.300 6 018
SUMA Y SIGUE 24.723.86 58.363.512
- 400
Ref. Localizacin Sup. Precio m 0 5> A
SUMA ANTERIOR 24.723.86 58.363.512
4414 AV. AMRICA 10 125.00 232.000 0 9 030

4415 AV. AMRICA 26 85.00 288.200 0 6 030
4416 FRANCISCO SILVELA 80 82.00 207.300 0 & 038
4417 FRANCISCO SILVELA 56 DUPCO. 35.00 328.500 0 5 050
4418 FRANCISCO SILVELA 56 DUPCO. 25.00 420.000 0 3 050
4419 EDUARDO VICENTE 7 60.00 250.000 0 3 012
4420 FRANCISCO SILVELA 70 125.00 216.000 0 5 045
4421 BESAR 3 90.00 177.700 0 3 030
4422 AV. BRUSELAS 46 120.00 237.500 0 1 028
4423 ARDEMANS 29 115.00 243.400 0 6 020
4424 NTRA. SRA. GUADALUPE 9 72.00 236.100 0 5 035
4425 AV. AMRICA 54 145.00 227.500 0 0 025
4426 BRASILIA 3 110.00 254.400 0 4 020
4427 , BERNA 9 92.00 184.700 0 0 030
4428 BRSTOL 4 180.00 266.600 0 2 025
4429 AV. BAVIERA 10 0.00 240.900 0 9 025
4430 BRESCIA9 129 .00 236.400 0 2 020
4431 AV. BRASILIA 5 110.00 254.400 , 0 6 020
4432 BOLONIA 7 125.00 232.000 0 4 025
4433 AV. BAVIERA 4 160.00 250.000 0 2 025
4434 AV. BRUSELAS 53 CV BONN 95.00 231.500 . 0 5 030
4435 MARTNEZ IZQUIERDO 77 87.00 229.800 0 7 032
4436 ANTONIA RUIZ SORO 29 75.00 240.000 0 2 020
4437 AV. BRUSELAS 75 35.00 262.900 0 5 030
4438 AV. BRUSELAS 62 160.00 212.500 , O - 030
4439 ANTONIA RUIZ SORO II 68.00 213.200 0 0 018
4440 PILAR DE ZARAGOZA 41 75.00 240.000 0 3 020
4441 CARTAGENA 8 0 LONDRES 63.00 190.400 0 1 040
4442 ALCALA 229 00.00 290.000 0 3 025
4443 AV. BAVIERA 5 200.00 300.000 0 5 025
4444 AV. BRESCIA [80.00 266.600 0 5 025
4445 DR. GMEZ ULLA 2 80.00 222.200 0 4 040
4446 AV. BRUSELAS 58 85.00 223.500 0 1 030
4447 BOLONIA 3 110.00 227.200 0 4 025
4448 FRANCISCO NAVACERRADA 2 95.00 263.100 0 . 015
4449 AV. DE LOS TOREROS 24 149.00 275.800 0 4 030
4450 MARTINEZ IZQUIERDO 79 90.00 216.600 0 3 032
4451 AV. AMRICA 62 180.00 266.600 0 8 025
4452 BERLN 8 120.00 291.666 0 3 025
4453 AV. BRUSELAS 43 125.00 224.000 0 5 030
4454 BOLONIA 1 30.00 230.700 0 6 025
4455 BRSTOL 6 140.00 275.000 . 0 3 025
4456 LONDRES 21 52.00 250.000 0 5 020
4457 FLORESTAN AGUILAR 5 50.00 213.300 0 0 060
4458 AV. BRUSELAS 65 38.00 271.700 0 4 025
4459 LONDRES 20 72.00 215.277 0 3 030
4460 JOS PICN 22 80.00 212.500 0 1 040
4501 PRNCIPE DE VERGARA 86 98.00 265.000 0 5 050
4502 DON RAMN DE LA CRUZ 95 80.00 275.000 2 5 060
4503 ORTEGA Y GASSET 85 95.00 295.000 2 1 060
4504 ORTEGA Y GASSET 40 140.00 271.500 2 2 050
4506 CONDE PEALVER 60 80.00 250.000 2 3 070
4507 PRNCIPE DE VERGARA 82 00.00 280.000 8 060
SUMA Y SIGUE 30.705.86 71.789.655
- 401
Precio m2 O P A
Ref. Localizacin Sup.
SUMA ANTERIOR 30.705.86 71.789.655
4508 MONTESA 38 56.00 304.000 0 1 020

4509 CONDE PEALVER 64 85.00 294.000 0 1 050
4510 CONDE PEALVER 54 45.00 222.000 1 6 075
4511 ORTEGA Y GASSET 70 65.00 223.000 1 1 050
4513 FRANCISCO SILVELA 53 105.00 257.100 0 1 050
4515 GENERAL DZ PORLIER 99-D 31.00 275.000 2 3 025
4516 GENERAL 0hZ PORLIER 99-D 140.00 257.000 0 6 025
4517 ORTEGA Y GASSET 74 70.00 221.000 1 1 040
4518 PADILLA 54 160.00 281.250 2 4 045
4519 ORTEGA Y GASSET 50 160.00 194.000 2 2 045
4520 DON RAMN DE LA CRUZ 87 90.00 367.000 0 2 -
4521 , ORTEGA Y GASSET 77 90.00 200.000 0 1 070

4522 PRNCIPE DE VERGARA 69 190.00 274.000 2 4 020
4523 PRNCIPE DE VERGARA 67-69 90.00 , 316.000 2 2 020
4524 PRNCIPE DE VERGARA 67-69 75.00 427.000 2 6 020
4525 MALDONADO 40 70.00 343.000 2 1 030
4526 MALDONADO 63 260.00 269.000 2 040
4527 MALDONADO 65 149.00 295.000 2 2 040
4528 GENERAL DIZ PORL[ER 78 100.00 275.000 1 3 025
4529 MARTIRES CONCEPCIONISTAS 10 57.00 300.000 2 - 030
4530 CONDE DE PEALVER 56 45.00 233.000 2 0 060
4531 CONDE DE PENALVER 58 40.00 275.000 1 0 060
4532 PASAJE MONTESA 60.00 242.500 0 2 -
4533 ORTEGA Y GASSET 92 65.00 239.000 1 050

4534 GENERAL DZ PORLIER 63 80.00 269.000 2 0 070
4535 CONDE PEALVER 59 160.00 287.500 2 3 045
4536 CONDE PEALVER 61 90.00 267.000 1 5 030
4537 MALDONADO 62 95.00 263.000 2 1 030
4538 DIEGO DE LEON 61 42.00 286.000 1 0 060
4539 . GENERAL DZ PORLIER 87 265.00 302.000 2 1 030
4601 SERRANO 84 80.00 417.000 2 4 070
4602 MARA DE MOLINA 32 90.00 294.000 0 2 025
4603 LAGASCA 102 420.00 333.000 0 7 050
4604 PRNCIPE DE VERGARA SI 96.00 271.000 1 7 025
4605 VELAZQUEZ 21 70.00 229.000 1 0 050
4606 VELAZQUEZ 114 325.00 338.500 0 1 060
4607 VELAZQUEZ 95 340.00 270.500 0 5 030
4608 LAGASCA 04 209.00 373.200 0 5 050
4609 PADILLAS 155.00 419.000 0 6 070
4610 DIEGO DE LEN 37 235.00 289.400 0 2 030
4611 DIEGODE LEN 34 110.00 391.000 1 3 025
4612 SERRANO 76 75.00 400.000 2 4 070
4613 CLAUDIO COELLO 94 50.00 333.000 2 6 040
4614 CLAUDIO COELLO [16 75.00 273.000 2 3 020
4615 LAGASCA 127 80.00 312.500 0 0 070
4616 LAGASCA 29 195.00 308.000 2 1 020
4617 VELAZQUEZ 17 55.00 291.000 - 060
4618 VELAZQUEZ 113 87.00 287.500 2 4 060
4619 VELAZQUEZ 22 57.00 357.000 1 1 050
4620 LAGASCA lIS 70.00 43.000 1 0 050
4621 CLAUDIO COELLO Sl 55.00 290.909 1 - 070
4623 NUEZ DE BALBOA 64 20.00 267.000 0 1 050
TOTAL 37.734.86 87.577.150
- 402 -
Claves:
Ref. 41 Barrio Recoletos

42 Barrio Goya
43 Barrio fuente del Berro
44 Barrio Guindalera
45 Barrio Lista
46 Barrio Castellana
Orientacin (O) o Exterior

Interior
2 Se desconoce
Altura (P) o Bajo o semistano
9 Noveno o tico
Antiguedad (A)
Muestras tomadas: 319
Superficie media por U.U.: 37.784,86 319 = 118,29

Precio medio rn2 por U.U.: 87.577.150/319 = 274.536,32
Valor medio U.U.: 118 x 274.536 = 32.395.248 Pts.
- 403
RESUMEN
Precio medio vivienda nueva del barrio de la Guindalera (100 m2) - . . 31.669.000
Precio medio segunda ocupacin del barrio de Goya, y Lista (100 m2) 27.453.632
59.122.632
MEDIA (59.122.632/2) . . 29.561.316

Valor Catastral del distrito por u.u. 9.070.000
Veces que el Valor de Mercado contiene al Valor Catastral:

29.561.316 1 9.070.000 = 3,26
- 404 -
23.5 Estudio del mercado de mbito nacional.
Se ha realizado un estudio amplio del mercado nacional, con ciertas

particularidades, reflejando las muestras obtenidas en tres tipos de fichas A-B-C, de
las que en cada caso desarrollaremos los datos ms salientes:
FICHA-MUESTRAS A
Tiene por objeto la recogida de datos, partiendo de una amplia informacin

obtenida, a travs de la prensa general y en particular de la prensa especializada288.
Debo sealar que en frecuentes casos se han hecho visitas o contactos

telefnicos relacionados con anuncios, obteniendo varias inpresiones, entre las que
hay que destacar, que en unidades urbanas con precio anunciado como de ganga, al
~ En o referente a datos del mercado han sido tomadas segn la localidad de:
Seleccin-Inrnobiiario(Barcelona).
Mancha Mano .A[czar de S.iuan)(Ciudad Real).
Almoneda(Granada).
El Ideal Gallego(La Corua).
Servicio Vivienda. Banco Pastor(La Corua).
V. Domingo (La Corua).
Diario de Len(Len).
Intercompra(Len).
La Rioja(Len).
C/Manzanares(Madrid).
EL Mundo(Madrid).
Segunda Mano(Madrid).
Anunciador de Mlaga(Mlaga).
Promociones varia(Marhella).
La Gaceta(Saaiuanca).
La Ocasin(Salarnanca).
El Diario Montas(Sanrander).
Cambalache(Sevila).
El Norte de Castilla(Valladoid).
Heraldo de Aragn(Zaragoza).
Recibos varios Inpuesto si Bienes Inmuebles.
Visitas Persona[es.
Video informacininmobiliario.
- 405 -
VALORACIONES INMORILIARIAS Y FISCALIDAD SEGUNDA PARTE
efectuar la comprobacin in situ, aparecen sorpresas, como por ejemplo: zona

claramente depreciada, vivienda con inquilinos no fcil de desalojar, ubicacin y
condiciones desfavorables, escassima luz y ventilacin, carentes de los servicios ms
elementales; anunciados tales como tres dormitorios, saln, cocina, aseo.. .siendo
el resultado un stano, poqusina ventilacin, sin luz natural, enorme humedad, y todo
ello en 40 m2. En definitiva, aunque se han recogido algunas muestras de este tipo de
infraviviendas, puede afirmarse que son las ms caras del mercado, si atendemos a su
relacin condiciones-precio.
Efectuada la recogida de datos, se realiz un primer muestreo que ha supuesto

una recopilacin de 39 apretados folios de contenido, los cuales aparecen en el anexo.
Un nuevo muestreo partiendo del contenido de los folios referidos, ha dado

lugar ha obtener 534 muestras que han sido agrupadas de tres en tres, procurando se
refieran al mismo municipio o en algunos casos municipios similares, clasificando las
muestras en cada caso, segn precio de mercado, en tipo alto, tipo medio y tipo
bajo. Estas fichas A (pginas 411 a 430) reseadas alfabticamente de la a a la
r, llevan un recuadrito, junto a los datos del precio, para que la muestra pueda ser
identificada en las pginas del anexo, segn el nmero fijado en dicho recuadro.
La muestras tomadas, han dado lugar a la confeccin de las referidas fichas,

siendo el papel a desempear, en primer lugar la utilizacin directa de los datos
contenidos y el no menos importante de servir de apoyo para seguir los pasos del
trabajo, al facilitar informacin sobre el mercado inmobiliario en diversas zonas del
pas, los valores reales y la comparacin de estos precios con los llamados oficiales
a travs de los valores catastrales.
- 406 -
Con estos primeros datos ya tenemos una visin muy aproximada a la realidad
y dan pie para pasar al siguiente escaln del estudio que deber quedar concretado con
los datos contenidos en la fcha B (pginas 431 a 435).
FICHA B
Tiene por objeto recoger de forma resunida las muestras de la ficha A.A tal
fin se ha configurado un formato que permite encajar el asiento de las nueve muestras
con sus tres distintas variantes (alto, medio y bajo) de la ficha A, para ir sinteti-
zando el anlisis, de tal modo que puede esttdiarse por el simple sistemas de arrastre
de sumas, tanto lo concerniente a las (9x3 =27) muestras de cada ficha-muestra (A),
como el total de las que van asentadas, hasta llegar a la final, en que en su total
disponemos del resumen de todos los datos. Ya en el escaln alcanzado por B
introducimos mayor nmero de elementos que permiten un cotejo ms extenso de los
antecedentes en estudio, con holgura adecuada para poder establecer opinin con base
suficiente.
El conjunto de los epgrafes que aparecen en la ficha, permiten, a mi juicio,

seguir la maniobra necesaria en cada operacon.
Aunque todo el contenido del estudio ser notivo del correspondiente

comentario, al realizar el resumen y establecer conclusiones, ya puede sealarse que
al establecer la inedia de las muestras aparece:
a) Tipos altos 23.931 (en miles de pesetas).

b) Tipo medio 15.050 (en miles de pesetas).
c) Tipo bajo 10.871 (en miles de pesetas).
- 407 -
Que al establecer la relacin con el valor catastral medio nacional se arrojan los
siguientes resultados, para los tres tipos sealados, que siguiendo el mismo orden
arroja:
a) Es 8,82 veces el valor catastral medio nacional.

b) Es 5,55 veces el valor catastral medio nacional.
c) Es 4,01 veces el valor catastral medio nacional.
La media de los valores reales,a-b--c, de las zonas investigadas es 16.612 miles

de pesetas, que equivalen 6,13 veces el valor catastral medio nacional.
El valor catastral medio de las zonas investigadas es de 3.490 miles de pesetas;
que al establecer la relacin entre la inedia de valor real de la unidades urbanas

investigadas, 16.612 miles de pesetas; se llega a la conclusin de que este valor
contiene al valor catastral medio de las zonas 4,76 veces.
FICHA C
Como ya se ha sealado en pginas anteriores, uno de los tipos de actuacin

que se ha seguido,para el estudio, ha sido la comprobacin en las propias fincas; de
su estado, la superficie, antigedad, servicios, ubicacin, precio actual segn el
mercado de la localidad y con particular inters los condicionantes fiscales, con
referencia de los figurados en el precio recibo por pago Impuesto sobre Bienes
Inmuebles.
- 408 -
Aunque fue dificultosa la toma de estos datos, se han conseguido los necesarios
para poder formar opinin del ilgico contraste que en el sector inmobiliario existe
entre la realidad y la verdad oficial, entendiendo que el maridaje entre estas dos lneas
(la oficial y la real) alcanza la categora de disparatado).
Igual que en las anteriores fichas tambin en esta, a travs de los epgrafes
contenidos, podr apreciarse el resultado de lo investigado, y por otra parte en fases
siguientes del trabajo habrn de aparecer referencias suficientes para clarificar
cualquier interpretacin sobre lo tratado.
La ficha C (pginas 436 a 445) contiene el resumen del muestreo individua-

lizado que con visin real de documentos y U.Urbanas se ha realizado y que utilizando
el sistema de valores medios arroja (en niles de pesetas):
- Valor real segn nercado, por U.U 19.963.

- Valor catastral de la zona o provincia 2.856.
- Valor catastral de la poblacion 3.034.
- Valor catastral por unidad urbana 3.788.
Que traducidos a los cotejos habituales obtenemos:
1) Veces que contiene el Valor de Mercado al Valor Catastral

Provincial 7
2) Veces que contiene el Valor de Mercado al Valor Catastral de la
Poblacin 6.6
3) Veces que contiene el Valor de Mercado al Valor Catastral de la Unidad
Urbana 5,3
- 409 -
4) Veces que contiene el Valor de Mercado al Valor Catastral

General 7,3
Siendo lgicamente el ms significativo de los datos la relacin Valor de

Mercado, Valor Catastral de la finca que supuso en esta muestra 5,3 veces sobre la
Unidad Urbana.
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2.4 DEDUCCIONES DE LOS ESTUDIOS DE MERCADO.
Partimos de la premisa de que el valor catastral, corno cualquier otro valor

fijado por las Administraciones Pblicas est determinado por normas preestablecidas
y que en este caso se parte de unas caractersticas contenidas en el Catastro para cada
Unidad Urbana. Hemos considerado los distintos factores que intervienen en la
valoracin, as corno, las diversas causas que pueden dar lugar a configurar el hecho
valorativo. Estas y muchas otras razones han estado presentes en nuestra investigacin,
cuya sntesis aparece en los siguientes prrafos:
Como puede observarse a lo largo del trabajo, ha sido necesario tomar muestras
del mercado inmobiliario con sus correspondientes valoraciones, estas muestras
lgicamente provienen de muy distintas fuentes, pero todas ellas corresponden a
aquella porcin de mercado que se da a conocer poblacin importante, no pudiendo
olvidar que existe otra parte de mercado no dada a muestrear, por su desconocimiento
al no aparecer en los medios usuales, con dificultad para conseguir datos fiables y que
supone en su conjunto una parcela considerable de la riqueza nacional. Por ello ha
sido necesario atenerse a datos de estadsticas oficiales, siendo imprescindible
contemplar corno en la nuestras tomadas, los valores catastrales estn muy por encima
de la media, luego quedan sin posible muestreo una parte de los bienes inmuebles, que
sin duda son muchos y con valor catastral por debajo de la media nacional, y tambin
sin duda su valor de mercado. Es pues conveniente terminar en una lnea con dos
ramificaciones finales, la del muestreo y la de los datos oficiales con aplicacin de los
coeficientes obtenidos por el muestreo. Hecho que nos lleva a sealar nuevamente, que
una revisin catastral que sea verdaderamente eficiente ha de hacerse individualizada,
nunca en grandes bloques de unidades urbanas.
- 446 -
Analizando el mercado inmobiliario, en sus fases principales, sometidos los

datos obtenidos al proceso de investigacin del programada, corresponde que nos
situemos en el presente escaln que hemos llamado DEDUCCIONES. Con tal fin
componemos un nuevo cuadro C-26 (pgina 453), donde resumidamente se resean
los datos obtenidos para llegar a deducciones que sean fruto de lo ya recopilado.
Se debe destacar que en apartado 60 del Resumen al finalizar el cuadro C-26

(pgina 453), hemos dejado de incluir: los datos del Estudio de Tasacin, por
figurar su contenido en lo que se ha llamado Grandes Ciudades, evitando con ello
incurrir en repeticin de datos, aunque s figura en el estudio por entender que su
examen puede confirmar cuanto sobre el particular se ha dicho. Otros datos
suprimidos en el cuadro, aunque no en el estudio, han sido las promociones correspon-
dientes a Marbella, por la singularidad que supone ser una de las poblaciones que ms
alto Valor Catastral medio tiene por unidad urbana, y que su inclusin en el cuadro
podra alterar lo que es reflejo de un panorama mucho ms amplio.
El resumen de datos, consecuencia del trabajo realizado, merece alguna

matizacion que entiendo de inters introducir:
Lo heterogneo del estudio, el distinto rango que producen las variaciones
existentes, entre zonas, poblaciones, barrios, ubicaciones geogrficas y un amplio etc,

hace difcil tratar con rigor de resultado matemtico y menos aun establecer unas
lneas de comportamiento que presupongan unas reglas.
En cuanto al cuadro resumen C-26 (pgina 453, Grafico G-25, pgina 454),
hemos obtenido unos valores medios de mercado que alcanzan a 19.381 miles de Pts
por unidad urbana y Valor Catastral medio por unidad urbana de 4.200 miles de Pts;
- 447 -
por lo que los valores reales contienen 4,61 veces a los valores catastrales o bien que
el Valor Catastral por Unidad Urbana, representa solamente el 21,67% del valor de
mercado. Podra aadir que no todas las muestras tomadas son actuales, que se lleva
ya en el trabajo tres aos. Que algunos Valores Catastrales habrn sido, por alguna
circunstancia, actualizados, que la vivienda en los ltimos aos se ha estancado en
precios e incluso ha bajado, que el conjunto de Grandes Ciudades da una relacin
de valor de mercado -valor catastral de cuatro a uno- o sea que para las Grandes
Ciudades su valor catastral medio esta en el 25% del valor de mercado. Como la
media que nos da el anlisis supone que el Valor Catastral representa el 21,67% del
valor de Mercado, ante las consideraciones hechas, podemos aceptar que el VALOR
CATASTRAL, REPRESENTA SOLO EL VEINTIDOS POR CIENTO DEL
VALOR DE MERCADO.
De otra parte vemos que para que el Valor Catastral est dentro de un orden
que pueda considerarse como bueno, no debe rebasar el 70% (Hipotesis A) o cl 50%
(Hipotesis B) del valor de mercado289. Tenernos pues datos suficientes para poder
~ En todo el perodo de tiempo que alcanza el estudio de esta tesis, el Centro de Gestin Catastral y
Cooperacin Tributara ha utilizado como referencia para el calculo del valor catastral el hecho de que
este debe ser como mximo el 71% del valor de mercado(Referencia esta que fue deducida de la
ORDEN de 22 de septiembre de 1982 en su regla 3, por la ORDEN de 13 dejunio de 1983 mediante
la formula citada en su apartado III, y por la ORDEN de 28 de diciembre de 1989 mediante su Norma
16), ya que segn las citadas fuentes los costes de promocin y los beneficios de produccin no deben
integrar el valor catastral, y que son estimados en el 29%. Ello trae como consecuencia lgica que
ningn inmueble urbano, nuevo o antiguo, debe tener un valor catastral superior al 71% de su valor
en el mercado. Lo que implica, adems, que multiplicando el valor catastral, que figurara en la
notificacion, por 1,408. obtendremos el valor de mercado estimado por la Administracin para nuestra
vivienda.
Es fundamental mencionar como esta retrencia a no incluir en el valor catastral el 29% anterior, varia
significativamente con la publicacin del la RESOLUCIaN de 15/1/1993 que en su artculo 20
establece el calculo del valor catastral en base a la aplicacin de un coeficiente de relacin de
mercado(RM) del 50% sobre el total (incluyendo los mencionados gastos de promocin y beneficios).
En cierta manera esta idea ya se intuia en la Norma 16 de la ORDEN del 28/12/1989 al incorporar a
la formula de Modulacin de valores el Factor de Localizacin (FI). Formula que sigue vigente en
la actualidad por su incorporacin al REAL DECRETO 1020/1993 en su Norma 16.1, pero
actualmente condicionada por la aparicin del ya comentado Coeficiente de Relacin de Mercado (RM)
del 50%, segn la RESOLUCIN 15/1/1993 en su artculo 20.
- 448 -
determinar cual es la carencia en los importes de los valores catastrales, hasta alcanzar
ese 70% o 50% considerado como ideal.
HIPOTESIS A
Operando con el Valor Catastral (22% del Valor de Mercado) y considerando

como Valor Catastral ptimo, 70% del Valor de Mercado, tenemos: 22 X = 70,
siendo Y la cantidad a multiplicar por el Valor Catastral, resulta X = 70/22 = 3,2.
O sea para elevar al 100% el valor catastral de nuestro estudio (que es el 22% del de
mercado) y reducirlo al 70% que es valor catastral ptimo, sera necesario
multiplicarlo por 3,2.
El Cuadro Resumen C-l (pgina 292. Grfico G-26, pgina 455), vemos que
el Valor Catastral (exceptuando Pas Vasco y Navarra con competencias propias)
segn estadsticas oficiales de 1992, suponen 57.716.103 Millones de pesetas y que
si este importe lo multiplico por 3,2 llegaramos a 184.691.529 Millones de pesetas,
que es la consideracin fundamentada para considerar el Valor Catastral Nacional (con
las excepciones sealadas). Si este inporte lo dividinos por 21.283.260 unidades
urbanas que figuran en el Cuadro C-l (pgina 292), tenemos que el Valor Catastral
medio nacional optimo puede estinarse en 8.677.783 Pesetas por unidad urbana y
de aqu que el valor medio nacional del mercado dc 8.677.783 x 100 70 =
12.396.833 Pts.
Para lo que llamarnos grandes poblaciones y esencialmente las unidades urbanas

en mercado, la variacin es sustancial, para su apreciacin, tomamos el cuadro C-26
en el que podemos ver: Valor de Mercado Medio de las U.U. nuestreadas
19.381.000 Pts; Valor Catastral Medio por U.U. 4.200.000 ptas (el valor catastral
- 449 -
:
medio nacional es de 2.712 miles de pesetas por U.U.). Si al Valor de Mercado

aplicamos que su Valor Catastral debera ser el 70% obtenemos 13.566.700 Pts por
Unidad Urbana de valor catastral y si el valor catastral medio, figurado en el cuadro
de 4.200.000 Pts, lo multiplicamos por el increluento ya determinado de 3,2
obteniendo 13.440.000 Pts, importe no distanciado del ya conseguido por camnos
distintos, dado que supone un 99%, aunque de hecho los calculos pibotan sobre bases
imponibles (Grfico G-26, pgina 455).
HIPOTESIS B
Realizando los mismos calculos que en la hipotesis A obtenemos:
Operando con el Valor Catastral (22% del Valor de Mercado) y considerando

como Valor Catastral ptimo, 50% del Valor de Mercado, tenemos: 22 X = 50,
siendo x la cantidad a multiplicar por el Valor Catastral, resulta X = 50/22 = 2,27.
O sea para elevar al 100% el valor catastral de nuestro estudio (que es el 22% del de
mercado) y reducirlo al 50% que es valor catastral ptimo en esta hipotesis, sera
necesario multiplicarlo por 2,27.
El Cuadro Resumen C-l (pgina 292. Grfico G-27, pgina 456), vemos que
el Valor Catastral (exceptuando Pas Vasco y Navarra con competencias propias)
segn estadsticas oficiales de 1992, suponen 57.716.103 Millones de Pesetas y que
si este importe lo multiplicamos por 2,27 llegaramos a 131.015.553 Millones de
pesetas, que es la consideracin fundamentada para considerar el Valor Catastral
Nacional (con las excepciones sealadas). Si este iluporte lo dividimos por 21.283.260
unidades urbanas que figuran en el Cuadro C-l (pgina 292), tenemos que el Valor
Catastral medio nacional optimo puede estimarse en 6.155.802 pesetas por unidad
- 450 -
:
urbana y de aqu que el valor medio nacional del mercado de 6.155.802 x 100 70
= 12.311.604Pts.
Para lo que llamamos grandes poblaciones y esencialmente las unidades urbanas
en mercado, la variacin es sustancial, para su apreciacin, tomamos el cuadro C-26

(pgina 453) en el que podemos ver: Valor de Mercado Medio de las U.U.
muestreadas 19.381.000 Pts; Valor Catastral Medio por U.U. 4.200.000 Ptas (el valor
catastral medio nacional es de 2.712 miles de Pesetas por U.U.). Si al Valor de
Mercado aplicamos que su Valor Catastral debera ser el 50% obtenemos 9.690.500
Pts por U.U.de valor catastral y si el valor catastral nedio, figurado en el cuadro de
4.200.000 Pts, lo multiplicamos por el incremento ya determinado de 2,27 obteniendo
9.534.000 Pts, importe no distanciado del ya conseguido por caminos distintos, dado
que supone un 98%, aunque de hecho los calculos pibotan sobre bases imponibles
(Grfico G-27, pgina 456).
y. Vc por U.U. y. REAL V. REAL

CATASTRALES NACiONAL MERCADO MERCADO POR
NACIONALES (Miles Pts) NACIONAL U.U.
(Millones Pts) Grfico 0-29 (Millones Pts) NACIONAL
Grfico 0-28 (Miles Pts)
S/ (1) (2) (3)

ESTADSTICAS 57.716.103 2.7l2 262.345.920 12.021
OFICIALES 1992
VALORES (4) (5) (6) (7)

REALES 184.691.529 8.677 262.345.920 12.021
(s/ Hiptesis A)
(Vc. oficial x 3,2)
VALORES (8) (9) (10) (11)

REALES 131.015.553 6.155 262.345.920 12.021
(s/ Hiptesis E)
(Vc. oficial x
2,27)
- 451 -
(1) 57.716.103 Millones: 21.283.260 2.712 Millones de Pesetas.
(2) Aceptando segn nuestro estudio que el valor catastral oficial es slo el 22% del real
57.716.103 Millones x 100/22 = 262.345.920 Millones Pesetas.
(3) 262.345.920 Millones: 21.283.260 = 12.021.353 Pesetas.
(4) Siguiendo nuestra hipotesis A, el valor catastral hipotetico que consideramos ms se ajusta a la realidad
57.716.103 Millones por 3,2 = 184.691.529 Millones de Pesetas.
(5) Utilizando el resultado anterior 184.691.529 Millones: 21.283.260 = 8.677.000 Pesetas.
(6) Dado que cl valor catastral lo hemos calculado segn la hiposis A como el 70% del real, volveriamos a
que el valor del patrimonio urbano nacional es de 262.345.920 Millones Pesetas.
(7) Siguiendo la deduccin anterior 262.345.920 Millones: 21.283.260 = 12.021.353 Pesetas.
(8) Siguiendo nuestra hipotesis B, el valor catastral hipotetico que consideramos ms se ajusta a la realidad
57.716.103 Milloncs por 2,27 = 131.015.553 Millones de pesetas.
(9) Utilizando el resultado anlerior 131.015.553 Millones: 21.283.260 = 6.155.802 pesetas.
(10) Dado que el valor catastral lo hemos calculado segn la hiposis 8 como el 50% del real, volveriarnos
a que el valor del patrimonio urbano nacional es de 262.345.920 Millones Pesetas.
(11) Siguiendo la deduccin anterior 262.345.920 Millones: 21.283.260 = 12.021.353 Pesetas.
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GRFICO JOSE
- 454 -
0-26
COMPARACION ENTRE VALOR DE MERCADO OPTIMO ESTIMADO

Y VALOR DEL MERCADO DE LA MUESTRA si HIPOTESIS A
15000000
10000000
5000000
o
[71 V MERCADO OPTIMO si HIPOTESIS A
V 1 y. M. MUESTRA si HIPOTESIS A
-455-
VALORACIONES INMOBILIARIAS Y FISCALIDAD SEGUNDA PARlE
0-27
COMPARACION ENTRE VALOR DE MERCADO OPTIMO ESTIMADO

Y VALOR DEL MERCADO DE LA MUESTRA st HIPOTESIS B
15000000
10000000
5000000
o
vn V MERCADO OPTIMO si HIPOTESIS 6
[7 y. M. MUESTRA si HIPOTESIS 6
-456-
C28
COMPARACION VALOR CATASTRAL OFICIAL Y VALORES

CATASTRALES OPTIMOS SEGUN HIPOTESIS A y B
2Q0000000
150000000
100000000
50000000
o
Ve OFICIAL 1.992
m Ve OPTIMO APLICANDO HIPOTESIS A
77 Ve OPTIMO APLICANDO HIPOTESIS B
-457-
G29
COMPARACION ENTRE V.C. POR U.U. CON RESPECTO AL

V.C. POR U.U. OPTIMO ESTIMADO si HIPOTESIS A y E
10000000
7500000
5000000
2500000
o
1Vc OFICIAL POR U. URBANA 1992
K 1 Vo POR UU. OPTIMO ESTIMADO HP A
m Vc POR UU. OPTIMO ESTIMADO HP B
-45 8-
Los datos manejados, los resultados obtenidos por los mismos, as como
cuantos estudios venimos contemplando, demuestran que los valores catastrales
inmobiliarios estn muy lejos de la realidad de los precios de mercado con los consi-
guientes problemas de desigualdades que ello crea, as como de complejidad en la
tributacin y del desconocimineto del verdadero valor de la riqueza inmobiliaria de un
pas.
Decir que los valores catastrales estn necesitando de una profunda revisin,
es apreciacin obvia y asunto que forzosamente hei~os de tratar en el presente trabajo,
pero antes conviene, establecer unas consideraciones que estimo de sumo inters, en
lo relativo a la conveniencia de la mencionada revisin, el momento de realizarla y
sus consecuencas.
Hemos de partir del principio de que deben ser ciertos los valores declarados
y concordantes con los valores reales. De otra parte no podemos olvidar, como
venimos comprobando, que en nuestro pas, los Valores Catastrales estn por debajo
de los valores reales. Produciendo esta triple apreciacin(de valor catastral, valor de
mercado y valor declarado) no pocas dificultades, por lo que resultara razonable, una
revisin de los mismos que los actualizar y esto a su vez sirviera para unificar las
bases impositivas de los diferentes tributos. Por supuesto, el hecho de variar los
valores de base de determinados impuestos producira consecuencias de muy distinto
signo, que vamos a considerar, utilizando otras razones junto con las nuestras,con-
sideradas corno autorizadas.
En concreto y ciendonos, por ahora, al Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Urbanos, podramos plantearnos dos circunstancias distintas: 1 a El carcter de pura
- 459 -
VALORACIONES INMOBtLIARIAS Y FISCALIDAD SEGUNDA PARTE
lgica valorativa. segn la cual los Valores Catastrales deben ser ciertos. 2a Como
elemento recaudador.
Lgicamente toda base que se multiplique por un coeficiente nos dar una
cantidad a pagar. Dicha cantidad podr ser distinta bien por la variacin de bases, de
coeficientes o ambas a la vez. Vamos en un primer paso a tratar de verificar la
influencia que puede tener una variacin del valor catastral y por ello dejaremos como
constante el coeficiente a aplicar a dicha base.
En la actualidad, como venimos comprobando, vemos, que los valores

catastrales estn claramente por debajo de los reales o mercado, por lo que si nos
basamos en el hecho antes mencionado de que la base de calculo debe tender a
parecerse a la real sera necesario incrementar el valor de los mencionados valores
catastrales. Esta situacin de incremento en la base de calculo de un impuesto
permaneciendo constante el tipo a aplicar provocara un aumento en la presin
recaudatoria con la correspondiente destruccin del ahorro privado, con las
consecuencias que esto puede acarrear a la economa del pas. Este particular nos lleva
a las siguientes consideraciones:
1 ~)La importancia fundamental de que las valoraciones se hagan de forma

tcnicamente correcta, intentar que sea desde el punto de vista de objetividad
valorativa y no con instinto recaudatorio (para ello ya se utilizan los correspondientes
coeficientes). Este punto mencionado es de extraordinaria complejidad, as lo pudimos
observar en el intento que se realizo en noviembre de 1990 de actualizar los valores
catastrales uno de cuyos motivos de fracaso y retirada fue la protesta generalizada de
que los medios utilizados para la Insnas no eran los idneos, de entre ellos se
realizaron valoraciones en masa,lo que supone a menudo injusticias y desigualdades
- 460 -
en casos individualizados. Al referirnos en concreto al mencionado intento de

actualizacin de valores catastrales de 1990, y partiendo del hecho de la justicia de
dicha actualizacin, fueron numerosas las criticas vertidas al respecto y que llevaron
a la retirada del llamado catastrazo, as Jos Luis Alvarez2~ al igual que muchos
otros escribieron sobre el tema, La repercusin de aumentos de ms del 100% en
los valores catastrales puede producir una situacin injusta y casi insostenible en los
dems impuestos de los que no se reduce el tipo: IVA, Transmisiones, Sucesiones y
Donaciones, Renta y Patrimonio.En los de tipos fijos pueden multiplicar la
recaudacin en dos o tres veces con graves repercusiones en la economa general y en
el coste de la vivienda, ya altsimo, en particular, con efectos antisociales. Y en los
tipos progresivos se puede producir un corrimiento de las escalas que produzcan
situaciones confiscatorias en el impuesto de Sucesiones o en el de Patrimonio y Renta,
donde los niveles exentos o reducidos estn fijados en base a los valores catastrales
anteriores.
En una palabra, es justo actualizar el Catastro con seriedad y acercarse

prudentemente a valores reales; pero lo qte se intento hacer fue una operacin
eminentemente recaudatoria que tiene el riesgo de caer,a veces, en la confiscacin y
que, desde luego, tiene consecuencias injustas, antisociales y peligrosas para la
economa nacional, todo ello acentuando por hacerse en un momento de crisis. Para
evitar ese dao no hay ms solucin qte revisar smultneamente los tipos de todos
los impuestos para que sea verdad que no se pretende aumentar las cuotas, como se
ha dicho desde el poder para justificar la reforma.
No debemos olvidar tampoco un hecho de especial relevancia como es el

momento en que se encuentre el sector inmobiliario cuando se realice la valoracion.
240 Vid. ALVAREZ, Jos Luis. Diario ABC
- 461 -
Debemos ser conscientes como las diferentes crisis que han existido en la historia han
influido lgicamente en los precios de los bienes, y aunque esta generalizada la idea
de que los precios de los inmuebles no disminuye por estas crisis, son varios los casos
en que se puede demostrar lo contrario como puede ser el de la producida durante los
aos 1982-83-84 y ms recientemente en el, perodo 199 1-95 en que los precios de los
inmuebles perdieron claranente valor. Por supuesto se debe impedir, en lo posible,
que un Valor Catastral este por encima del de mercado, ya no por el hecho de un mal
calculo sino, tambin, por que las circunstancias inmobiliarias hayan cambiado.
2~) En buena lgica las revisiones de valoraciones de los bienes no deben ser
recaudatorias sino objetivas, y segn proceda utilizar los coeficientes a aplicar, ahora
s, con carcter recaudatorio y justos.
Suponiendo que se han superado problemas como, momento de hacer la

valoracin, idoneidad del sistema, etc., es lo oportuno plantearnos de forma definitiva
Como influye la valoracin dada al Valor Catastral en los diferentes impuestos y en
concreto en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en el complejo econmico del pas?.
Si partimos del hecho de que la revisin del valor catastral es nicamente motivada
por la intencin de aproximar el nisno al valor de mercado y no por cuestiones
recaudatorias, situacin que obligara a compensar el aumento de base con la
disminucin de coeficientes, la influencia sera escasa puesto que el propietario del
bien pagara la misma cantidad y por su parte el Estado recaudara idntico volumen.
Aunque, s tendra cierta influencia en la economa del propietario y ante el hecho,
que de forma legal, habra aumentado en cierta manera su potencia! patrimonial,
extremo que influir claramente en el Impuesto sobre el Patrimonio. Si por el
contrario al revisar las bases del impuesto no disminuyeran los tipos a aplicar, o sea
pernaneciendo constante, lgicamente esto supondra un claro aumento de la presin
462 -
VALORACIONES INMRIL ARIAS Y FISCALIDAD SEGUNDA PARTE
fiscal. El ncrevmemno (le los i mptmestos supone que nos quedan rentas disponibles ms
bajas, y las reilas disponibles ms bajas significan qtme tendremos que rebajar nuestros
gastos (le consumo. con la correspondiente dsmuintcion ce la demanda, y su influencia
e ri el mercad o y de itu la catle na i ile rm nab e, y que lleva a la ds mi nucin de
puestos cje trabajo, etc.
Para dar mespuesta a las dos incogmitas planteadas de corno se puede

mamtener constante la presin tiscal a pesar de la unificacin de valores y su
correspondiente revisin? y por otro lado como influira la revisin catastral en

los diferentes iniptiestos y en concreto cmi el Impuesto sobre Bienes Inmuebles?,
planteaeros el s gumente trabaio~ para mostrar en que condiciones puede

efectimarse la revisan catastral sin incremento ce tributacin, en los imptmestos
afectados:
En ci 1 Iul)tiesto sobre Bienes Imuebles:
Como he n ms co tic ntad o a le ri ormente para ni amtener constante la presin fiscal
au nment a nd o los val cm.e 5 1) 45C5 (le lE ~ (o lgica mrmente habr que realizarlo a costa
de redtmcr los tipos.
En electo, sean:
N!Ca, \7Ud los valomes catastrales antes y despus de la revisin catastral.
tu, td los ti pos dc gra\aunen anterior y posterior a la revi s on
y el tidce de la revalorizacin del valor catastral experimentada
con la revision.
l. P [17 lA St) RU) A. J LII DOM 1 NG U FEZ [SA1< R E RO. FEl x. Efectos tributarios de las revisiones
catsrays . I<Ov=Ia l;icicnda lhihlca Espaola. cuadernillos de. actualidad n 5. 1994,
463 -
Para que la recatd ac ion por el lun puesta SM) re Bienes Inmuebles no se
incre metite tras la revi s ot catastral debe et ni pl 1 rse que:
VGs ca =VCd d
y como:
Vcd= VCa
La J)13 mcta exl)res(on podeiios escribirla:
VCata=VCartd
De cl nic e ibte ie los el val o que dehe ton ar cl tiuevo tipo cte gravamen.
te
y
Ser ecesaro teer en cuenta como consecuencia de la aplicacin de la Ley

de Hacieiclas LocalesN?. la s ttieite torntla:
te 1,000Kv
El ap rtach O clcl <rl C LIII> 73 de la LEY 39/1953 dc 28 ce d c embre, segn redaccin dada al mismo
por la l.V1 Sil 30(1. cte 2) d~ 111110. autoriza a iew Avuni:mientos en los que entren en vmor reVisiones
1) iw,d Iicae ucs dc os a lo rc~ ca tasi rut es a reducir cl tipo ce e Favo ien del Impuesto sobre Bienes
Inmuebles losta LII> (1.1 tIcii~iiii~t LID peru>du maXilit> d~> tres anos.
464
Segn la ctal para el ta general (le 0.4% no se podr aplicar revisiones que
5 tl~O igan fi as (le 300% ( y > 4) al necesitar en ese caso ti n [cl del 0.08 que supera
el mini mo del 0. [4 (aplicacin que es extrapolable a todos los tipos a utilizar).
Si se aplican los tipos de gravamen que aseguran la misma recaudacin antes

y despus de la Ie\15i011 catastral, para cinco hipotticos aumentos del valor catastral
(deI 50, 100, 125. 150 y 225 por ciento) y tonianclo como ta el 0,4% al ser este el
tipo general y el irItis habitual mente ni izado, quedar.
lnc,uiieto dcl valo, catastral td
50% 0.27%
[00% 0.20%
125<4. 0.18%
1=0% 0.16%
225% (1,12%
Fuente: Revista 1 laciencla Pblica Espaola u 5. 994 Y eIkthoracion propia.
Como a >1 cae i practica, zios proponen os establecer una serie de tipos de
gravauen, aj ti st a~ los a los va lores oble ni dos por aplicacin de las hiptesis A
y
Be> para obse iv a r el a i men t o ce recatd acion que s tpond ra las ni i smas sin ajuste de
tipos y segt d a iii e i ile la a 1)1 cacon (le los ti pos necesarios para no aumentar la presin
fiscal.
465 -
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Se observa como en la hipotesis A aumentara la recacdacin: 1.119.742

Milloes cte Pescas -menos- 350.430 Millones de Pesetas = 569.262 Millones de
Pesetas, o sea. el equivalente a 3.20 veces la ctota integra anterior.
En el caso (le la hi potes i s B au mentara la cuota i utegra: 794.057 Millones

.
de Pesetas -menos 35048() Millones de Pesetas = 443.577 Millones de Pesetas, el

equivalente a 2.27 veces la cuota i nteg ra ni anejada.
Tanto e] resultado 3.20 xeces el caso A como las 2,27 veces del lBl~
res jYO nd en a los res nl tados va conocidos por pivotar sobre las mismas bases.
Coro aporlaci cvi cal a la tesis inch i un os~i> a cont iii uacin la incidencia
tributaria en el l 11)11 esi o sobre Bienes Inmuebles que tuvo la revisin catastral
real i zaca en 1 993
Durante el ao 1993. la Direccin General del Centro de Gestin Catastral y

Cooperacin Tribcaria, se procedi a la revisin cje los valores catastrales de 1.222
IflunclYios -
U iia \C! acoiclaclos por los Ayuntamientos revisados los tipos de gravamen para
1994. el (OfIlportaiie1to cte los mismos ha sido el siguiente:
2 89! uncnicpios han upado un tipo niclor que el ce 1993.
<0 297 Iiilliiicil)iOs lan mantenido el mismo tipo ce 1993.

34 tiicipios la ijado un tipo superior cte el ce 1993.
1< 1.? O( ) L 1.0 (AA KG A 1)11 lA Ii A RC A. Rafael. Las revisiones catastrales real izadas en 1993 y su
0 20. 1994.
ILILirlerLyi:L IrilLLarta ;u el ILrLpLle5IO Sable Renes Inmuebles. Revista Catastro n
468 -
VALORACIONES INMOL3IL;ARIAS Y FISCALIDAD SEGUNDA PARTE
Ante todo es necesario determinar te SC entiende por presin fiscal en un

municipio a efectos dcl 1 niptiesto sobre Bienes Inmuebles, definindose la misma como
el nmero por cl cue es necesario multiplicar la cuota media por unidad urbana del
ejercicio anterior a la evsion (1993), para obtener la ctota media resultante en el ao
en cue tic ie e(cc-ti y (1 ad di cli a revi si on (1 994).
Paa ello se ha Mi litado la sicuiente frmula:
WC DAD//ON 94
~ PAUL/ON 94 TI~>O 94 _ VC.Z~1 94 TIPO 94
VG PADRON 93 TIPO 93 VC.M 93 TIPO 93
.7~DT/ON 93
VG. N193 alor c itasral medio para el ejercicio ce 1993.

VG Nl 94 al or cat ast al medio para el ejercicio de 1994.
. \
O lo clic es lo mismo:
CUOTA MEDIA 95
CUOTA MEDA 93
Se Ii a co s de raU o q tic u u Ay ti nl amiento un a it ene la presin fiscal en el

lun puesto sob e Bienes lii un ucb les cuanto sta se encuentra dentro de u ta banda qte
oscila entre el (X 8 y el l,~ ( + ~O%). Estos mrgeles tratan de compensar la posible
existencia cii el ilitinicipio de ecli waeioncs sinotlares ce importantes valores
catastrales (presas. alItol)istas. ptert~s, etc.) que distorsionan en cierto grado el valor
catastral ucd i o por i dad u ita a ce 1 un u ni ci pi o. o de a fi oracin de nuevas unidades
(le distintas caracters cas a las predominantes aneriormeite.
- 469
VALORACIONES INMCEVLiARIAS Y FISCALIDAD SEGUNDA PARTE
Se lan ca si Ii codo los ir un i ci pi os seg ti u la pres i cii fiscal i idi cada en cinco
g nipas:
Ni uncipios cue han niantenido la presin fiscal. (0,8=PF =1,2) = 222.
Municipios que han subido la presin fiscal en 5 o ms. (5=PF) 40.
Nl iriici pios que han subido la presion fiscal entre 1,2 y 5. (1,2< PF <5)
77
Nl nilc ros ctie han bajado la presin fiscal igual o menor a 0,5.
(PF<0 5) 16.
N<lunic:ipios que han bajado la p-esuon fscal entre 0.5 y 0,8.
(0.5<PE<0.8) = 67.
IRIKSI()N FISCAl. IOR NtLMIlt() 1)11 MUNICIII()S Y lORCI-NiA.Jlt
PreSILLL Fiscal IL ).I . VIL 93 JIpo 04 LL Tipo 93 Tipo 94 > Tipo 93 ToLal
0 00%) 0 (00%) 16 ti,3%)
PR-cO It LI ~=1
3 (0.2%) 0 (0.0%) 67 (5,5%)
0.5< }4<<0.5 1<4 l ~%}
14 14.1%) 3 (0,2%) 222 (182%)
0S<PF1< <5.0 513 4
Si ~()7 1 27 (2.2%) 5 (0,4%) 40 (3.3%)
50=Pl
le 1 5L.L I/? 01 297 124.3%) 34 12.8%) 1.222 (00%)
- 470 -
VALORACIONES INIAOBIL IARIAS Y FISCALIDAD SEGUNDA PARTE
Fu el cuadro se distribuyen los municipios que han mantenido el tipo de

gra\amen. los ciw lo ha disminuido y los que lo han elevado en 1994 en los cinco
g rupos ce piesi o u seal antes indicados.
Del eXalilcil de los indicados cIatos. se desprenden bsicamente las siguientes

co is ice raciones:
Uno. A pesar (le que 891 Ayuntamientos (el 72,9% del total) han fijado un tipo
(le gravameil (le 1 n)ptiesIo sobre Bienes Inmuebles para 1994 inferior al que tena
establecido yra 1 993. u ni ca une ile 80 dis ini n uyen la presin fiseal y 205 la mantienen.
A este especto debe tencse cii cuenta:
En los 16 ivuiiiicipios en los que la presin fiscal en 1994 es igual o
inferior a 0.5 todos los Ayuntamientos respectivos han disminuido el tipo

ifl[}OsiI yo (le impuesto 501)re Bienes Inmuebles.
En los 67 niunicipios en los cine la indicada presin tseal es superior al
(15. pero inferior al (1.8. el 96% de los respectivos Ayuntamientos (64)

han disminuido el tipo y cl 4% (3) lo han mantenido.
E los 222 municipios en los que la presin fiscal se ha mantenido, 205
Avuiflamie los bat disminuido el tipo, 14 lo han mantenido y 3 lo han

elevado.
El 11 u yo, ny mero de un un ci pos (877, que representan eJ 71 8 % del

,
total) han nc re mentad o la tires n ti scal en ms de 1 2 sin alcanzar 5

,
1.3< DF <5). siendo solo 40 (3,3%) los Ayuntamientos que han
47 I
nerenientado dichas presion en ms de 5 (5 =PF). De estos ltimos

nitiiiicpios. debe hacerse especial referencia al hecho de que en 8, a
pesar (le la disminucin del tipo para 1994, no se ha compensado el

icremento del xalor catastral, lo que demuestra el deslase que exista
en los valores catastrales anteriores a la revisin.
Fu los 40 municipios en los que la presin fiscal es superior a 5,

tu ni ea tic u te 8 A y tinta mi entos han inc reltielitadl() el tipo impositivo para
1994.. siendo 27 los que lo han mantenido y 5 los que incluso lo han
lisitii nudo.
Dos. Debe dcs1~tearse cue en 606 municipios. a pesar ce que se han disminuido
tipos para 1994. se inercnenla la presin fiscal respecto a 1993, lo que viene a poner
ce manifiesto. posibctiente. apreciaciones erroneas o clculos equivocados a la hora
ce decidir cl 111)0 impositivo.
[res. Resalta la existencia de tres uunieipios que, no obstante elevar el tipo de

gravamen dcl 1 utipluesto sobre Bienes Inmuebles para 1994, se encuentran en la banda
ce la misma presion fiscal. Ello es debido a que, excepcional mente y por tratarse de
mu ni ci pi os reg cs i \Os la Ye\ si on llevad a a cabo
. en los mi sin os ha supuesto una
clisintucn (le los valores calastrales Sin que ello se compensase con la elevacin de
los tipOs iIii)05111VLIs.
C ti at u0 . Ex ste vi tai u b i 2 n otros tres un ti ni ci pi os en 1 os cne, mantenindose el tipo
tipos it i yo para 1994. dis ti u u ye la presin Fiscal deb ido a tina di sin i nuci n de los
valores catas rules p~ tuatarse tambin ce untnicipios regresivos.
472 -
- En cl liuI)LIeSto sobre el Incremento de valor de los Terrenos de
Natu raleza U rin u a.
Puesto que cii este impuesto, la eLlota tributaria se obtiene aplicando el

correspondiente tipo de gravamen sobre la base imponible qtue est constituido por el
Incremento real del valor (le los terrenos cje naturaleza urbana puesto de manifiesto
cuando se t ni vis u 1 C si propiedad o se constituye o transmite cualquier derecho real
de goce 1 imita ti \O del coni iii o. La Cuotas Tribiutarias anterior (CTa) y posterior
(CLI) a la revisiou] eatastual seru las siguientes:
CTa VCaPan~nba
yiTcJz VCdPdnn td~ VCa /Pdn.n td
Donde
Pat u u son los po reeuit ajes que fija el A y u ita u ie vito, antes y despus de
la revision. dentro (le los Ii tites mximo y mnimo sealados por
la Ley de Haciendas Locales294 en funcin del periodo de
geuieraeon del incremento cje valor ce la poblacin de derecho
del municipio.
rl es el uluinero de aos a lo largo de los etuales se ha puesto de

uiuanu tuesto el i Ilereuncuito ce valor de los terrenos.
LEY 39/lOSiS ~L28 dc ijeiciubre ,art(euos lOS y 109.
473 -
VALORACIONES INMOBILIARIAS Y BISCALIOAD SEGUNDA PARTE
El tipo de y ua \ ~t e vi ( ta Id) lo ptede clete rin i nar libremente cada Ayuntamiento,

,
respetavicio los x ce nl ajes un lu no y un x i no29~ ate vid icuclo a la poblacin de derecho

un tinicipal.
Para que el aumento (le los valores catastrales no perjudique a los

c.ontribtuyentes que ue~ul icen el hecho tiponble del inptuesto con posterioridad a la
revisin, tenda qte ver i licarse que:
VCa~Pan... =VCawPdnntd
lic (loIiIile:
Pdn ftd=Pana/ t
No sieutipe ser necesario ctie el Ayuntauniento respectivo modifique

siunultancaunente el tpo ce szravaunen y el porcentaje. En algunos casos ser bastar
con c ie al te re tuno u (fi ro Si opta v~ un antener Fi o el porcentaje (Pan = Pdn), la
expresoui anterior sc covivertra en la stztuente:
(idi ta/ y
lI/Y 30! OMS 1 ~S 1 ctcenue.. LIIICLIIS lOS > 109.
474 -
VALORACIONES INMOBiL:ARIAS Y EISCALIOAO SEGUNDA PARTE
Paua nuiuticpos con poblacin de derecho hasta 5-000 habitantes, si el

Ayt nt a ui ie vito h a fijado e] ti )O mximo ~l 26 por 1 00, la desigualdad anterior se
ctu ni pl ir sic iii p re qnc la reva] ori zaci del valor catastral uo sea superior al 62,5%
Cv =1.625), PtiC5 el tipo (le gravatien utinuno es el 16% (y 1 6x1 ,625 = 26).
Aui!ogatieuite. para utunieipos con poblacin de derecho superior a 100.000
habitantes y etio tipo ce gravamen sea el mximo ce] 30%, la desigualdad se
cumplir en a vid o el a i u ve uit o ce! valor catastral no sea superior al 50% (y =1 ,5), al ser
el til)o ti liii 110 ci 20%.
Si el Ay tu nl a ti ie vito pre Fi e re mantener fuj o el tipo de gravamen Cta = td) y

mod iii ca r el poree vii a~e sera necesario due
.
~ ~a rl
CLI
Esta opcin solo seu posible para incrementos reducidos del valor catastral,
pott~iie en ~ ~ p ~ o el pareen taje ni a xi un o es 5 [perior al miniun o en ms de un

35 ~ lOO,
Final tiente, en al g lInos supuestos los Ayuntamientos se van a ver forzados a

modificar conl tui it atiente el po rcen aje y el tipo ce gravauruen, con la finalidad de
gara nl i a r la i cual cIad cu 1 a reca tud acin por el Impuesto. El cuadro un uestra hasta que
increvi IC vito del alar cnt a st r;u 1 es pos ib le asegurar c~ue la t ributaci n antes y despus
475 -
VALORACIONES INMOBILLARIAS Y FISCALIOAD SEGUNDA PARTE
de la revi si oi cal a si i~ 1 coincidan, s tipo vi icuido que tanto el tipo de gravamen como el
porcentaje puev i 05 a 1 a revi si on son los ti a x ros pe mmi ti di 082%
1 mp ucst II sulre ci 1 nc rvient o dc Val>,. de los Teiren s dc Naturaleza Urbana
5<n=l0 l0<n=IS 15<n=20
0<p=5 , . , . 109,9% 6,7% 119,4% 119,4%

5< p=20 . . . 105,1% 111,8% 114,4% 114,4%
20< p=5O .. 1(10.9% 107,4% 110,0% 110,0%
lOO. . 95,4% 99,1% 03,5% 96,2%
IOO<p=SO( . 88,9% 92,0% 97,7% 90,9%
500< p < 1 (1(1(1 5(1(1~4 58.9 % 86,0% 89,1 %
u .00(.I ..,.. 79(1% Sl .0% 84,6% 87,5%
p es la uoI~lacL~u ce cioiccly. del unieipio, expresada en viii les: de habitantes,
Fuevile: Res: (.J;stx Y) 99.4,
En cl 1 tipuesto sobie el Patrimonio la revisin ce los valores catastrales ptude

a (ecl ar a la 4 ri ti tt oc ion por el Impuesto sol re el Pat rimoni o por dos vas con efectos
contrarios, Por tui:t parte, la base i rnpoviible se ver incrementada si los bienes
inmuebles del contribuyente se declaraban previamente por su valor catastral (por ser
ste un avor ci tic el val or co ti proba(l o por la A cl ni ini strac i n a efectos de otros tribttos
y ci tic el precio. COl a p es 1 oc i () vi O valor de ac dI Lii si ci i) o si se van a tener qiue
dcc lara r al u oro or ese val ~}rJt 1 superar, a consecuencia cje la revisin catastral, a los
otros dos con los c~te se conij)ara.
Y por otra pauIct-. si la Ley de Prestuptueslos Generales del Estado modificar el

mini ti o cxcvi lo ce 1 lun pues o en u vc ion cje la revisin o ni oc it] cacin de los va! ores
catastrales y con u vi i uiil)orte u ui mo ce 20.000.000 ce pesetas.
El apa it al O del ait ictil L 73 ce la 1.. E Y 39/1988 ce 28 ce (lic entre, segn redaccin dada al mismo
por la LI/Y S/l 990, d~ 29 dc 01110 autoriza a los Ayuntamientos en los que entren en vicor revisiones
o mach ticacioucs cJe los valorcs catastrales a educir el uipo de gravamen dei Impuesto sobre Bienes
llilfldleILlc5 ittO:L 1<11 0,1 clualIr 1111 icjodo i=xidc. tres anos,
476 -
~Cual ser el estllado conjunto de los dos efectos sealados?297. Empecemos

por a ial izar 1 a sil tu ae i u ce los contri b oye ites ctie con anterioridad a la revisin no
estn obligados a p e sen 1 ar deca rae i . uo superar su base imponible (Bla) los
15.000.000 (le pesetas ( R
5~
SI sc<[/ a =15 000.090
La base i util)oviil)IL posterior a la revision (Bla) ser la siguiente:
816=81:113 13>
donde b es el tclce (le u nc e tiento expcr mentado por la base i uruponible a

consecuencia dc la reviston
A su vez. cl unevo 1 linde para que exista obligacin de declarar (Rd, que
entencjeunos ser coincidente con la nueva recjtccin por mniulio exento) se obtendr
aplicando un eoe li e ie vi te de 1 viereune nlo (r) sobre el anterior:
12 sP
o a
Ok jamen 1 y, ~i o ini es ni clespcis (le la ev sin un con t ri huyente dccl ara sus bienes inmUebles por
su VaILLF calas r~J , su ba=ciiuponble no se niochi Lord, mientras que la base liquidable se reducir por
elecL cid aLiLo<L1Io ea Li hlIfluLIl< exento.
> Ni ser sciI)Lvi<v sU PLII[LillL)LiIL) biuJo a J00.(I00,000 de. pesetas.
l<cpiiIcsc.. cO dpi> b pliccs CL)incidlii con y (el acimento del valor catastral), cuando el sujeto pasivo solo
sea IjtiliL dc p;iiriianic inuuobi:iii.
- 477
Para ctie los sujetcs pasivos que antes de la revisin catastral no deben
1)resent:tr deelaracion del lurupuesto estn en las mismas circunstancias, tendr que
cuitiplrse cIne:
(]~, lo cine es lo ntisuno:
S~~b=R?
81
r =~-.~=
12
:1
C outi o el valor ni Xi ni o ce 1 rocie le cntre BI~ y R es uno, la expresin anterior

se ven Iucau etaud o
r =13
El ctuJtdro reros=e.para cvico incrementos posibles de la base inponible (del 50,

100. 125, 1 50 y 2) 5 ou 1 001 en a viniera columna, el importe mxi no de los
patrin o ni os u d os revi o a 1 a revi si on catastral, c~tue s igtue permitiendo la exclusin de

1 os ti t tl a es de la ol ~ i acin (le declarar (lespues ce la revi si orn si el limite se fija en
20.000.000 ce I)estas: y en la segunda cd)] umna, en que cuanta habra de fijarse tal
un ile pJt a ctie t wl os los ron t ribtu ye ites cxc] u i c~ os de la oh! igacin de declarar antes
ce. lJt re\ision lo s tuieran est~tnclo despus.
- 478 -
liitIdI1IUIII(i Base iIii[)I>IIiblQ :inligia NUeVO limite

de la base que naiii jemie obligacin
iiII[Ji>iiii)lC la exclusioii de declarar
501; 3.333,333 22.500.000

10(1= l0.000.000 30.000.000
1 ~5 4 8.888.888 33.750.000
15(1V! 8.000.000 37.500.000
225 ti 6.153.846 48.750.000
diente. Re\isI:i (ahistL u Co 994 y elaboraejon propia.
Veautios ahora que ocurre coul los sujetos p~xos obligados a presentar
dccl a rae o vi. al st ~ or el y olor (le 5u pat vi un oui io victo los 1 fmi tes fijados por la Ley del
Impuesto. Su base 1 ic1ouidalile. ron auiterioricjacj a la revsion catastral, se determinar
ce la si uzueuite tiaeua:
E?J -1/
BLa a a
y tus la revi s o vi
SIC = SI~
Sustituuveido en la expresion anterior los valor de Bla y R~:
SL (<~ ~b~J/ir
O, (le ol va Iorui>a
BLjr(SL~+R )h-R~ ~I
- 479
VALORACIONES INMOBILIARIAS Y FISCALIDAO SEGUNDA PARTE
Es decir:
SL6=SL.~ b+P~~ (13-it
De esta expeson se dedtuce. como es obvio, que si el incremento de la base

uiiponble es giu al o superior al ce la reduccin (b =r), la mueva base liquidable ser
mayor que la peva a l~ revisuon (BL~ > BL). Recurdese que, en la previsin de
la Ley del lutiptueslo 5o1)Ie el Patriuonio:
12~
rz~~ 20000000
a
Por consicuiente. si el iuicre,tiento del valor catastral se traduce en un aumento

cual
(le la base i utiponible i o superior al 33 por 100, la base liquidable tambin se ver
auuitient~tda a consecuencia (le la evision, lo c~ue iuul)licau- una tributacin mayor en
el 1 ifl1)ttesto.
Si por el eou a rio, el incremento de la base imponible es inferior al de la

rectccion (b < r) la nieva base 1 iclidahle ser menor cuando se cumpla que:
.
SiL3 ~ <bY) <S1<~
S-13
Di0K ~a
- 480 -
VALORACIONES INMOBLIAHAS Y FISCALIOAD SEGUNDA PARTE
En cl 1 ti pieslo sob e la Ren a ce las Persouias Fsicas, la revisin catastral

nc ic ir. 1)85 ca tic vi le - cu la clete rti i nacin ce los rend i mi cutos netos del capital
inuiobil iaruo.
En el siuptueslo (le inmuebles arrendados, el increunento ce los valores catastrales

puede l)rodltuci r ni au viento ce los castos deducibles por amortizaciones (en general,
el 1 .5% (le valor (le bien couiiptutaclo a efectos (le luruptuesto sobre el Patrimonio(y
por las cuotas del 1 tipuesto sobre Bienes lnmu.uebles (salvo que el Aytntamiento haya
alteuaclo el tipo (le raYan ic vi para mantener la recaudacin). Supon cuido que antes de
la revi si o vi ca a s r:t 1 os i viti luc)] C5 se clee.l araban ya por s u valor catastral en el
1 un pttest o sol) ue el Pal r ti o ni o. los gastos deducibles en el 1 RPF. seran los siguientes:
15
CIX = - WC ~t a VCa
i00
y tras la revusuon:
(j9z SIL! VC~

1 + KW 1, ~ WC y+ . WC vZGD .~j
Aso <0 mo a a a a
Por lo que se uelieie a los inmuebles no arrendados (y entre ellos,

sena 1 ad auti ente. la Y! Y Ci Idi a hab it ti al ce sujeto pasivo). cal)e tambin concebir varios
escenarios, va que la uevis catastral I)tuede alectar tanto a los rendimientos ntegros
como a 1 (>5 aslos (lcd! tu ci bIes. Los rendimientos ntegros se vern mi mentados si los
iviuiilictl)1C5 SC (lCchtIal)dui anteriormente por su valou catastral cii el Impuesto sobre el
Patri ruonio o si se van a tener due (leclarar ahora por ese valor al haber superado, a
consecuiencia (le a rexisioui. al valor (le adquisicin y al comprobado por la
Adni ni st uac ion. Por s parte, la dccl ti cci o vi ce las cuotas del lun puesto sobre Bienes
- 481 -
VALORACIONES INMOLtIABIAS Y FISCALIOAD SEGUNDA PARTE
1 n vi nebes l)tuctdle ser ti a \or. si el A vt nt a ni ie vito no ha vn oc! i fi cac o suf cientemente su

tipo de ravauieu,
Supongautios ciue los uuiuiituebles sc declaran p~ su valor catastral y que los

Aytu nt a un ic it d)5 it> u It era u i el tipo i ti positivo cje] Ini ptiesto sobre B ie es Inmuebles. Los
re vid i iii e vitos et >5 U el capital i n ni ob iii ario cu el IR P F a uites de la revisin, sern los
,
siLiieultes:
a,
DI 1/Ca ~a 1/Ca
-QQ
y clcsprus:
5 2
~ VCj lIC. y-ti a VC~ v=SIa Cf
300 100 C
Lo ciue quiere decir cine, la revalorizacin de los valores catastrales prodtucir

un aiuneuio ce Li base ce] 1 utipuesto.
Ahora bien, it dlisl>osRioul transitoria 6 ce la Ley del IRPE cuicomienda a la

Ley ce Puestupiucsws Generales del Estado (con la eficacia qtue ya advertimos ms
arriba) 1 ~i l~ ae i dlvi ce tu n:u vi cuevo y tic uor tipo q tic tenga en cuenta el alcance de la
rex u su oi ca astral en su s it i e
. vi ce 1 2 <Nc cine se apii ca actual mente para inmuebles no
revisados. Pode iii 1)5 cal e iul a y e n 1 haya de ser ese vi tuevo tipo (e) que iguale los
rend vii cutos nlegros del cap t JI 1 vi tiob iii ario. antes y despus de la revisin de los
valores calas mes:
2 VCccVCgVC~ .Tv
100
482
VALORACIONES INjV(jLR.t.IAI?IAS Y FISCALIOAO SEGUNDA PARTE
De diondle:
0,02
y
lEn el cLuarliO se obticneui los xalores de c para incrementos del valor catastral
del 50, 100 1~S. 50 y 225 por lOO.
1 iucieiiieiiti>
del valor c
catastral
50=: 1.33%
1(1(1= 1,00%
125= 0.88=
150= 0,8(3=
325 9 0,61
iiyvie: Revista (?aasuro vi 20, 19<34 y el bo,acin propia.
Fi n: une u> te. U ebe u vi os ad] vert ir. ci nc si un contribuyente no declara en el

lun l)tuCSt ~ 5>~ ~ c 1 Itt rin> ono sus b ie uks i n un tuebes pcr su valor catastral, sus
renclinnentos victos (le capilal inutiol)iliarid) pu~cclcvi reducirse: los rendimientos ntegros
no sc uti oc iii cari) vi. o se rebajarn, si se fija tun vi tevo poreent4j e e inferior al 2% y
la dccl ncc i 01) ce 1~t e itol a (le Ini puesto sol> re Bienes 1 np nebes ptuede ser superior, si
cl Ayiuuitaniento no ha redtuedlo sul cientenicuite el tipo impositivo.
- 483 -
YALORACIONES INMOBILIARIAS Y FISCALIDAD SEGUNDA PARTE
DEDUCCIONES PARA APLICAR TENDENTES A ALCANZAR MAYOR

DINAMICA DEL MERCADO INMOBILIARIO URBANO
Para esto parte ce trabajo que realizamos, est previsto encontrar razones y
conveniencias tne us duen tina posible aceleracin en el movimiento del mercado
La fiscal id:U c~ue i neitle en la vivienda, por la facilidad que ofrece a las
acl ti ini st uac o vues dic ce u rri r a cli a pa ia al legar fonc os con que su tragar los cuantiosos
gastos ci nc se ori i vuau. ha clac! o lu ar en el en iso del ti enpo a que este haya llegado
a graxa rse cii s tus dii st iiilas etapas ce pro vi oc ion. coust ruce i ui compraventa, tenencia,
,
mejora, tiansutision y ces ou, prctcauticuite con todos los i mpu.estos, lo cual encarece
y cli tic uit a su Ii ie c~tcl o pese a cpue se trata ce ti vi bien cje viniera necesidad que incide
de Ion a ese vtc ial cu la vida ce los ci td acianos, cine es el elee vito bsico para stu
covuipoltali) evito. a tal pu uto cute, en viuuestua Constitucin se contempla que todos los
espaoles ti e nc u ce ce lo a cii s fru t a r ce t ya vivienda cl igna y adecuada y qtue los

pocleues pblicos y estableceru las normas
l)u(>u)>d)\erJtul las condiciones necesarias
])ertineuites hua hacer e ccl yo este cjerecho3t1 Pues P~ al contenido de ntuestra

.
Coustituuein lodav la las fatii las espanolas supone un esfuueuzo de por vida la
~
adc
1uisieiu de uua Niviendia, ttparte (le hacer oixido cje! electo multiplicador, que la
corist ruccin dc viviendas tieuie ei la reactivacicin economica.
1 lasto al>d>u1u los icentiv>s liseales se vienen aplicaudo fundamentalmente en las

clediueciouies estal>lccudas e el Imi)testo sobre la Reita de las Personas Fsicas y con
la aplcacui ce e)eicid>u>es y boniheaciones cu la imposicin iudirecta y real,
especialvueute en d> releuete al IVA. atuvidltue estamos a cjistancia de otros paises del
~ dc,.stiuuc~3n I spakla dc 27/12/1 d)75 ~~~i 29/12/978.
484 -
.
ento ruo. co utio A lea a vi a y Re i no Unic o cl oncle vio existe ini posicin por compra de
vivcuida priuicijml.. auunquuc su cu Francia con un 18,6% y en Espaa el 7%,
ac uual mente (1995),
Eu la toma ce utituestras cje mercado, hemos tenido inters en las viviendas que
aparecen cii el uiiercaclo por primera vez, clespuis de la octpacin inicial y podemos
apreciar ctie llevan cntre 1 5 y 20 aos con la princra ocupacion~
A co viti u] tu ac oh Lea 05 lo u]i idO clitos real es ce la forma ce ahorro mas corriente
co ti o sou los v~t it) es un ob iii a ri os, va acs a estudi ar dentro ce nuestras posibilidades
y de los ciatos cousetndos envio se eotiporta el ahorro en este sector, cuales y porque
5011 SitiS 1>osibi 1 id:icls esti vuiabctiente giles y de ello quue el ahorrador tienda a preferir
es te caamo pava colocar 5115 dii viC ros. Igualmente vere unos el sector i nmobi i ario
ci rba t]0. ce nt uo (le las ti i sunas conc j c i ona u]tes , pod renios contrastar sus diferencias y
en cori sectie vic a 1 a s raoues qule hacen c~uue el di i]e ro del ah orrac or tomen un camino
u otro.
Al eulreu>ar autibos i viforuves demostrarnos la escasa frectuencia de las

tuau]saceiones bien puietie obedecer a los ga std)s, y que si estos gastos se mtnoran, s
>tcl ie ra aplica rse tun os ni <d iii os ce red ticeion en razol] cte la ni ayor o menor prox m
U ad ce la ti It ti a cu e raeion,,., tal \ez Ile a riamos a u u> mercado ms movido, con
afloracin ce cli vero, cicle en l]iluchas c)casiones. esta dormido o a menudo
itiproduetvo
Dala ibid, Mo (le viIIeslii P~>p~> vii.cesireo y que covisuluado coy Varios rest,adures de la propiedad
Ciii L(iIlsi(icIULo aceriado, pelo uamb/vi hlacievidlo la salvedad ce que demostrar ese extremo en este
liaiifleitir, Media eLLSJLLsiMIIIIL> Y 11LIV clilictultos<,,
485 -
VALORACIOIJES INMOLILIABLAS Y FISCALIOAO SEGUNDA PARTE
La ~viciuuis i c c~ u ce h i e es iii un oh iii a rios, es con harta frecuencia motivo de
utilizar e ecl it os. s evid o. ob Iigac o coite un pl ar en 1 u>s razonamientos la dificultad en
ob te le r est (>5 c uecl it oS >or 105 gil ran t las tau] e uornes que )idlen las entidades, por sus
trutes < gaslc s, lo tic puovocan c~uue no sea fcil para el al]orrador seguir este
caui u lid).
En la bsqtuecla (le ciatos [)ara la realizacin de este trabajo, hemos tratado de
llegar a hechos iucluuso ce poca tuaisceiicleiicia por s solos, pero que sean una muestra
si gui iii cat iva cje 1 a ea lid ac ge nc ral i ada. Reparo en la operacin s igu i ente. En Madrid
barrio (le pospericiacl . avuc 1991:
Se ad c~t i c re u u u Jt xix j e ud a te vi je d o que iii 1 izar ti ci prsta mo de 1 2.000.000 Pts.
Por 1)01 vOS letnt les derivados ce una herencia no puiedie, por el nion]ento, hipotecarse
la vivcmda u> diul ol 20 a tonar tui] l)restau]i() c~u quieda garantizado con la
piguioracou dc \~tlc)c5 ic>bi 1 arios. La vivienda ftue valorada por tina empresa
es peeial izada, en 1 4.400. 0(>0 Pl s . A travs cJe la pgorac i 1] de valores ,por un
importe ce 18.000.000 Pts se obtieue tun prstanio cje 12.000.000 Pts tardando slo
dos cl las e u 01) le ue rIc. Los val o res ti ene u tina reutab i 1 ic acl norn al cte mercado que
pe re i be el (1 c pos it a u le. 1 it y ix ie idI a Inc al ct i 1 acta >or 75.000 Pts mensuiales Ms tarde .
nudo real izarse va la iipoteca. teniendo caclii ol)eraCioI) los sigtuievites gastos:
CON PICJNORA(J()N VAI.ORLS MOHILIARIOS IJIPOTECA
Corrcia 2,59! s/ 2.(I(liI.0dI(I 3(1.000 Pas Escritura 62.080 Ptas
Comisin 39! s/ 2.. (i(I(}.IiIIII n6,00() [las Recistro 27.837 Ptas

CoviJrairi ~ CMs,~=1 )<eIvLo (<2/Id) tas 1lacievida II 8.500 Ptas
Gestan. otros 46.827 Ptas
Securo 38.000 Ptas
Cancelacin liputeca 120.000 Ptas
TOrAl ,,.. 72,20(1 Ptas I0lAL 423.244 Pas
- 486 -
VALORACIONES IN!vIOBILIABIAS Y FISCALJOAD SEGUNDA PARTE
1111 I\ 1 Po I)E 0; 1/SIl Oi\ 1)08 1) lAS TIEMPO 1)1? TRAMITE DOS MESES
l.,ibear Jos vaJLres riepiisiJatliis n>c~lante el paco dc
lo adJcu~latI<>
Coviusidn de. IIy.I1yiacLLI 8,375 tas
dorrctae 39! 36.000 tas
Castos arios 350 pias
r.=al 1 berar tItolLis 44.755 Pias
FI EM PO Dlv [LX (A 11SF QN Df 4
116.755 Ptas
o SEA 3.6 VI/CES /1. (~ASF0 QUE SLJIONI/ UN CRDIlO CON PIGNORACIN DE
VAlORES ~ IOBII,IARIOS.
Pre sc i nl i ~OS ce it C 1(1 er a la covi >ra y 1 Luego ve uit a agrupand o la doble opera
Ciu] y ae.uideitios solo a Liria operaciou] ce i iversiou para considerar los gastos qtue
coul leva y ctc I:ubra qtue Jtguegar cotio n]as carua sobre el bien.
5_~N J (>00.000 Ptas,
IN<lIRSJII)N_\AI.QJU!S L\I(>RIJ.iARIO5 INVERSiN EN BIENES

INMUEBLES URBANOS
CorreJaje 2,5$! s J ).IIII(IiI(I(i 0.000 tas FIL cievida 720.000 Ptas
(?ovitsn 35 s/ !.(IIiIj.tIO(i .,0,000 Pas Psvala (lO aos) 286.000 Ptas
d?nrato 1 (]:stos 1 )i.<5Li5 R eeistr() 30.000 Ptas
SO tajio 55.000 Ptas
tstos Varios y gestion 25.000 PIas
6.000 Ptas 916.000 Ptas
() sea (doce veces lo que representa el

eLisIo de invertir en valores uobiliarios.
lievilpL ce tlLLIllitaciLol 3 ti Las Lvi cuanto a tiempo desde la notaria hasta

e ree s ro puede no ser inferior a mes o
mes x vi>edo.
- 487
YA LOR ACI ON ES 1 N MOBI Li A Rl AS Y FISCALIDA O SEGUNDA PARTE
Ptura tun tlicirrador del ui]oriloi] ctiauiclo stus objetivos son tener el dinero
inverlicd), sacarle tvii tutu idad norui]al y teuer la posibilidad de disponer en un
Iii O nC u to (it? a Prieto ccOuiOuii ico ce fo vicios para hacer frente a cuial quier apremio, por
i<iclo qtue lC~ apetezca la juiversin en ini]tueble.s, tendr citie pensarselo muy mucho,
a 1 ~1vista cue tu ti it st a iii o sol> re s tus 1) ie ues le supone , Ci] u~ ni uuebl es 3,6 veces ms
gastos ctie en valores nobiliarios y tun tie.po a trariscuirrr a veces largo, tal vez otro
ce iviversiou d]tic? lid) l]C11105 1 legado a investigar coiio por ejemplo Oro, joyas u
c>l> ii 5 (le tu rl e. uios ti Ciii c>51 va va 1 a e x ste uic a ce otros ca 1 nos, pero nuestro propsito
quiedia lijaUc cii los inuatuebles y bicuies itiobil arios.
Pode iii (>5 a u pl i a y el caso ex vuesle, a tu nq<ie ya 1>artieuido cte lii ptesi s, si bien
cou i>ases sol ic JIS, c u el citsc> (le compra \e rita en e ta ruto que el ahorro esttuv iera hecho,
cu valoues utiobil itios, podeuvios sealar cte los gastos agrupando las realizaciones de
1 os v~ii oue s a cii> . ui d)5 cl e cc up ra. a riter (>1 ve u it a y ce otra parte de la compra de tun
cia tueb le sc ra el cci ti i val c u u te a doce veces 1 os h abi clos en la i nversi u en Val ores
Mobiliarios
De tal ti cnl o ci ie ese con traste Ii ab ic o al couii parar la inversin entre tinos
valores uiobi larios o bienes i uncebles trbanos. c~tie si titilizamos cifras significativas,
a les cd) a o por ej ciii pl ocien uill oues ce ~>esetas os su t tiaruamos cu tu nos gastos del
orc Cii dIc (2_~ 9(Y) Pt s c na d c> se tra te ce \alo res ni 01.) iii ari (>5. contra 7.300.000 Pts. al
iuvertr cu iuuiic>bliaro turhavio.EI restultaclo ctie da la diferencia entre una u otra
e ca, uo sc) d) C5 s ti iii Ii eat iva. si lid) ctie al ca za la categora ce alarmante. Sin d uuda
cu 1 as i rive rs o ries e i Ii (it ros factores tic su u a aporta nci a, ya qute es tradicional e
iuuiI)tiCStO tal \ct< por Nt calidad ctie el i mobi bario tiene uiia solidez mayor qtue los
valoies niob laruos y tina revalorzacion cii el ticiapo. tabin ms actusadaNo
ob st a ute e st ts tu rc t u s a u c u a s ni se et vii>! e u sic un >re con rigor, ciada la serie de
488 -
variantes a dlue cia lugar el increado y la inulucuica a la cne estn sometidas todos los
bicuies debido a los acouteccres de cada pcca y l]asta de cada da.
Para 1 nleuflur cliuauizar el nercaclo innobil iario se deberan disminuir algunos
gastos dc tipo ltyitl y adiliiiuiislrativ(>, puidiendo adems aplicarse tunos coeficientes
reduictores en el 1 iptuesto sobre Transnisioncs Patrimoniales, de la sigtiente manera:
TRANSMISIONES INMOBILIARIAS URBANAS
OPERACION DENTRO DEL AO OUE SE RESEA
a co it ir desde la (u It i ma t ravis lii Si Oil).

(Para 12 ui]illd)nes ce pesetas)
ANO COEFICIENTE TIPO REAL DEL IMPORTE
REDUCTOR IMPUESTO %
l~ Y 2 0,166 1 120.000
3 0.2708 1.625 195.000
4 0.3750 2 250 270.000
5 0,4792 2 875 345.000
6(1 0.5833 3,500 420.000
7 0,6875 4,125 495.000
8 0,7917 4,750 570.000

90 0.8958 5,375 645.000
10 y sigtuieutes 6 720.000
Si al ceuplo que antes lieu]ios 1.>resentado (U. U dc 12.000.000 de pesetas)
api i ca ni os a 1 os dii \e rsos a st cis tu mt l>on iii cae i ui ce! 50%. siendo la operacin
reali tic! aa utes ce 1 os cli ez a os y al) Ii ea ios a serie representada en el cuadro
precedete Icuid ra 1ti05 1
489 -
o 0 o 0 0
0 0 0 o
o 0 0 o
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<NL GO Co It 0<
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YO GO 7< GO
CO O O O GO
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GO 7< 7< 7< O 22
5- o 5- GO ~2
>2 .22-2 22 GO _
>2 .2
o. O u u ~-
5- >13~ 5-
3< <It CO O 220 O o o O
-0 1 ~ 5 z It oci. 5-
VA LORAOl O N ES INMOBILIARIAS Y FIS CALIDA O SEGUNDA PARTE
2.5 Concluusioies.
El valor c~ttasl rol tieclio cje la zona investiaacla a nivel nacional es 3.490.000
pesetas, c~ue al establecer la relacin entre la media (le valor real (le la unidad urbana
iitesti gada 16.612.000 pesetas. se llea a la eouic tus in ce cuue este valor contiene al
valor catastral ned o ce la zoua 476 veces.
Se ptle(le touisiclerar acctable cpue el valor catastral represeu]ta el 25% del valor
ce mercado.
Los \Jil(>res c~ttastualcs estu nuiuy cr debajo ce la realidad del precio de
mercado couu l(>s c.>usu ~tuucides problemas ce desigualdades que ello crea, as como
eouiplej dad en la t vibtitacin \ el clescc>vit>ciuiiiento del verdadero valor de la riqueza
iniobilioria del pos
Se al)Ieeiit la eccsidocl ce realizar tina revisin catastral lo ns aproximada
posil>le al volo>r dic mercado.
Eu 1 o oc lii al i cl ~d(tlie ro 1 996) el C atastrc> intenta acercar el valor catastral a los

ce u]iercadlo, tIlouidlOse cltiic> lu el] uuu 50%.
Para cine tua uevisiu catastral sea verdaderamente eficiente ha de hacerse
ii]dlividltiaui/.ii(lit. uu mico cu 1>1 OdlttC5 de tun iciacles uu rba u]as
Sera deseable que esa evsovi se hiciera de forma tcnicamente correcta,
i]tenl a d o c~c se it ce sUc ti vio perspectiva de ob jet i vi ciad val orat iva y no con instinto
rectitudoto rio>.
-491-
VALORACIONES INMOBILIARIAS Y FISCALIDAO SEGUNDA PARTE
t.J no e xi si u ueit Ii aol a a cles ie iii po. con mcdi os no iclouieos y mi mentando la
,
carga II seal, puede teuer consectiencuas injuistas antisociales y peligrosas para la
ecouio>uaia uiacioi~ 1,
Real i tul o e so revi si 6 vi. clei>e ra u] os aclapta los ti pos i nposi tivos para no gravar
mas nR ci euo hecho de. haber actuializado e] Catastro.
Se (>1> St? rva por tu It j ti o COi]i O ti uia cli 53>] i nuc 101] Cl] los trau>] i tes administrativos y
u cia red tice i o u> y tui iii cae ion en os cargas fi sca les auu ii>e vitara apreci ableunente el
i]ierca(lo i ntiob 1 Lirio SI> uieciesicltud (le clisainuiir la recaudacin.
499
VALORACIONES INMOBILIARIAS Y FISCALIDAD PROPUESTA DE TESIS Y CONCLUSIONES
TERCERA PARTE
VALORACIONES INMOBILIARIAS Y FISCALIDAD PROPUESTA DE TESIS
1. 1~ROPLIItSIA DE 1ESIS
Se reau;i los sigL entes l>r(>ptuestas cie tesis:
A) REVISION I)E LOS VALORES CATASTRALES CON LA

APIICACION I)E UNA LEY DE VALORACIONES, FIJANDO UN
iNICO VALOR A CAI)A UNIDAD URBANA Y CON EL
OBjEIIV() DE QUE I)ICIIO VALOR SEA LA BASE PARA TODO
Li. SISTIAIA IMPOSITIVO.
13) APLICACIN I)It NORMAS Y COEFICIENTES REDUCTORES

EN EL IMPUEST O SOBRE TRANSMISIONES
PAFitIMONIAIIS, A FIN DE OBTENER UNA MAYOR
1)INAMICA EN EL MOVIMIENTO I)EL MERCADO
1 N!\ 1<) 11111 Alt 10.
- 494 -
.
VALORACIONES INMOBILIARIAS Y FISCALIDAO PROPUESTA DE TESIS
A) 147.Y DE VALORACIONES DE LA PROPIEDAD URBANA
Esta l)r(ilniest:t ce tesis. artr ce la necesidad repetidamente citada de una
actuuauizaeiou de los valores catastrales, debindose hacer cJe forma lgica, no

ra tu at i ct e i d i Y ciii i oc! a: para a cout iii uuaci n, tu iii ficar la base tributaria de todos
los ini piuest os. P ue Y o ni cu te Ii ab ra ci tic propiciar u u] au]ib i ente en qtue el contribuyente
quteole conveuicdc> ce c{ue lo Ley lejos ce tener uu coitenido recauclatorio, pretende
u ni ficar e rile ri (>S sol> e 1 ~i va o rae iOn. (lete ni> i nand o uu n so>l o valoir qtue sirva de base
para tod o ti o de ~> ces! os y ctie al vio originar nuevas cargas ni mayor presin al
couit ri1) tI ye ile. sIc ci u e(l a vii 1 be ra(l o dcl 1 al>eri cito i rl] pos iii yo en que est inmerso,
alcauzado tun trato ce e cual cl aol para t oc os 05 co nt ri l>t ye utes al existir tunas bases
tuuueos. claros, itsts Y couuocdtus
Sc ra desca le c tic u un ca iii vi la iii foria it iva rodl tijera en la gran masa de
coiitribuuyctes la oleo (le ctie alcauizar una valoraciou real y nica, llevara a
solucioues va otros ilaises ce ci uest ro entorno.
QL. Intu cousctuclc>
Cada i iii p t es t o Ii ob ra ce ir aco vii pa aol o ce u ua serie de coeficientes
eorreet ores. iii e it> es. u ta les o aayo>res c ce la uu ni clac] que correspondiera a las
diversos sitcuacioies qtue ptucle.rau olarse en el leclc> i iiipc>sitivo. Al niultiplicar el tipo
iii] 1>05 it i yo )c> y los coc 1 ci cites c tt? sc Ii nl> je uen corres po ud ido Ci] eacl a situacin se
>bterid el lun> 1 tipositivo Real, que resultar auuentaclo. su variacin o con

clisuinuueion, ciepeidcuiolo de eacltt stcuacioui.
Lo co iii piej o y y a ri idO) ole 1 une re aol > iii II] ob iii a rio acarrear, como ya se ha
SC rial ocio ou te vi cii u cite, 1 o uleces dad de es tal>lecer valoraciones i cid iv id ua] izadas pese
a stu alto coste Y co>uiij>l c~ucla real acin. Ello> podra aconsejar, qtue al menos
495 -
.
VA LOR ACIONES 1 N MCL LI LI .4 FI AS Y FIS CALIO A D PROPUESTA DE TESIS
ra us it or Jt ue t e. cl s cu~ el o ptts i \ o puic i era a pcI i ci n propia sol i citar la valoracin de

su >uol> icol aol. dc uit it> ce tu uios co> d 1 ci ouautes aprol.> i aol os, entre los que podra figurar,
cIne 1 os ec tuis it osv a it) va ti vos seat] cu iii pl i dos por entes facu 1 tati vos y responsables,
clel>iclauiiete atuloiadt>s wv la Advii nistiacuoul
Las revisiones catastrales seran preceptivas siempre que tuviese lugar una
trans lti si h. a s ec c e ta vid o en la Uniclac U rin uo se real i zarau obras que afectaran
al valor ce. la lico.
L,os )voccso.s dc revi si bu c~t astral oleL>evi aj uu starse a co>vit rol es de calidad con un
settu iii evito iii uteuuu uiaclc> a fin ole chic lcs resultados tei]gan actualidad y supongan
tilia aiiintia cu cl ticuiil>t>.
Puopo it? vii 05 iii o xy de Va lo raciones ~fui ica. para todo el ordenamiento
tribuilorio. cal ii~t~kt en fluucn de turn>s criterios c>l>jetivos ole! itiu]]uueble en concreto.
Cos j ce va tic >5 q te cii pi ue pi o debe ra real i zarse u ui arc to trabajo ce confeccin y
aet tal i oc bu ce ol it os a liii ce ol> e ue r tu ia ioieu ti fi cae i vi clara de cada inmueble,
iclepctndlchteuielilc ce lo 1 ttloritlod del vihisitio. tiliieauneu]te teniendo en cuenta todos

05 ue uites c~ tic iii tcrv i e tic ji. 1 Ji il (> ce a ti iiieuito cOI]iO de cli s un iii uuci n de cada elemento,
objetivo qtict hoy (ILe tener cu cuicuila para la valoraciu ce! inmueble.
B) AGiLIZACION DEL MERCADO INMOBILIARIO
Eu litS piigiuos anteriores leos tratado ce reflexionar en torno a las

transacciones u un ic>l> arios tiuhtiros. sOui]05 eouiscueuites ole las clifictiltades qtue puede
acavucor tui tralain evito dist itt> del dlule vuee realizaiido cicisde siglos y que
IIiOitidiiil)lt?uiicuilc Ja dado 1 tgar a tun stotts aceptado o iniptiesto en todo su tejido
496 -
.
VALORACIONES INMOSILIARIAS Y FISCALIDAD PROPUESTA DE TESIS
administrativo, tanto en su aspecto impositivo como en lo referente a los gastos de

tramitacin, pero no or ello podemos perder de vista, ni por lo novedoso, ni tampoco
por las dificultades iniciales que un cambio pueda entraar, qtue el mercado
inmobiliario urbauo est necesitado de un tratamiento que facilite una aceleracin en
las transacciones.
Se ha podido constatar qtue aparte del cambio de propiedad por sucesiones, las
transacciones de propiedades urbanas es corriente que no se produzcan con una
frecuencia media interior a los veinte anos302, de aqu qtue si fijamos unas
condiciones para hacer irs frecuente el canbio de propiedad es indudable que
su.ponclra ello tina facilidad para el ahorrador que tras vender una propiedad se
encuientra eu situacin de adquirir otra, incluso aumentando la aportacin de dinero
al mercado, agliznclolo, cii definitiva incluso aparecera dinero que no est
cretlancio. cou las cousguuecites ventajas de ms dinero en el mercado, mayor
actividad, niay(>res aI>ortaciouies al Fisco y en el Final de la cadena el importantsimo
es at>on ce ni s ocul)acin, ni s trabajo.
Coiro dato qte estiniamos de inters, se sealan una serie de bonificaciones que
aconpaadas (le la disminucion de gastos cte tipo legal y administrativo, podrn
aplcarse al Iciiptiesto so>bre Transnisiones los beneficios reseados (pgina 471 y
472).
Como ya lec>s iuforado y ahora repetimos, tanto por los estudios aqu
>lasiiiados ~ vr la experiencia que sobre el particular tenemos, es sabido que los

bienes inuuehles aarece nuy (le tarde en tarde al mercado, siendo por tanto un
beieficio ~~e obteuiclra ci Erario y particuido ya de tina valoracin nuieva, si por algn
30= I)ato obtenido de nuestro propio muestre<, y que consultado Con Varios recistrado res de la
propiedad
han cons deraclo acertad>, peo bac cxio la sal xedad de que demostrar ese ex tremo en este momento
sera costossimo y mliv ditictiltoso,
- 497 -
VALORACIONES INMOBILIARIAS Y FISCALIDAD PROPUESTA DE TESIS
niedlio se logra impulsar la m(>vil dad (le li]ercado iuii]]obiliario. aunque los tipos sean
n feri ores a lo>s u su ales.
La aplicacin ole la escala impositiva reseada en el cuadro anterior, puede muy

bien revestir inters para el inversor privado y particularmente para los entes
ruversores, tales corno Fondos de Inversin, Reservas en Sociedades, Mercantiles
(Seguros cii especial), Planes de Pensiones, Planes de Ahorro, Inversin Inmobiliaria
en gen eral y taitas otras frniulas de ahorroinversin, como existen e irn
a>areciendlo en el fttt yo.
498 -
VALORACIONES INMOBILIARIAS Y FISCALIDAD CONCLUSIONES DEFINITIVAS
2 RESUMEN I)E CONCLUSIONES
It- No pteole lablarse de un procedimiento ni tcnica de valoracin que tenga

una al)licacion generalizada a cualquier clase de operacin inunobiliaria, ptuesto que stt
clculo clcpeole cu grau virte ce la fase en la que se cuictuentre la citada operacion.
La etoolologa (le coste de construccin no) es aplicable a la obtencin

ntegra dcl valor de los pro>cliicft>s uirt>anos su no es en coIi]binaciu] con el mtodo
resjol ta! (le eva! uuoc ] ce! sud (>.
Los jiinitiebles (solares edificados o no) no tienen un valor intrnseco,
cuantfical.4e obelivauieuite en fuincin ce la cai]tidad de trabajo cne incorporan.

Mucho meos todava el suelo, en el quue suu coste de turbanizacion no tiene nada o
Ii] uy poco chic ver con s ~ ~ i o reo 1
El valou ce los iuuiuuebles viene determinado, por la concreta relacin
oferta de un a ucla e u cada 1 tu go u ole la est ructu ra tu rba cia
$a~~ No se ptuecle hablar propiamente de qte el precio de los productos urbanos
res>ouda a la uuti 1 dad efectiva cuie ellos generan. El valor de los iumuebles no es tina
funcin exeluisiva de sti titilidac. siuo ms precisamente, de su grado de escasez (o

abuuuidanca) cu relacin a su cleuancla
Ea la medida en que el suel es Cnico e irreproducible, y en consecuencia
escaso) por attiu~ulea. es el nionopol jo> sobre l lo que genero (con independencia de
la existencia c> vio ole voluntad es>ectlaclora) valores cli ferenciables. cte escasez, a lo
largo ce la estriuctuira uiubauia.
- 499
.
7I No exisle tuuificacin legal (le valores al referirnos a los bienes inmuebles,
ptuesto ctie ante la diversidad de normativa existente, los resultados pueden ser
di frentes se g ti u] itt Ii rial jo] aol a la ctie estl] desti u]adlos
La Adiiinistuacin tiene la facultad de coniprobar los valores dados y en
caso de cli scoai forn i ciad ilionvaca e iii prender las acciouies legales precisas.
En Espaa un existe tina Ley que regule expresa y unificadamente un valor
fiscal unutauo ce los iuuciehles ctue t>uoliera tener efecto para todas o la I1]ayora de
las tigtuuas uipo>stvas
10 . A te vid i eno! o a la le g si acin actual. si el valor catastral de tun bien stupera

al valor ce coupra (iouunal acuite. adquisiciones antiguas) de ese bien, se tomara como
base ste ultuuo cc>ui el corue.spo>iicfeuite perjuucio para el copracior.
II . Los aos ce aiti gedacl ole uui bien, influyen tali]bin en determinadas
sU uia ci oues en so >( vt a y tu no ticuic>r puesioui fiscal, ati u siendo el valor actual del bien
stIl>crio>r al ce otros ole bus isuas caractersticas pem ntuevos.
12. Ecesto qtue uiorui]ai u]ieuite el valor dacio al inmueble en su transmisin va

a ser la bose de oI!ctiit) dc \=iIiOS (it? 105 tribtitos. este es uno de los motivos de
escri tui ya y >c>r ca uit cl ocIes iii tiy por clebij O ole la real i dad el ucl iel]dlo as parte del fisco
y a>rosec Li a iol o 1>~ va tt iii o y groicies cant i cl acles ce cli uero oculto para la Hacienda
Puib lico.
13. Acttual tiente tc>olava existe uina clara enuicentracion de fiscalidad en el
momeu]t(> ce la eoui>ua dcl solar y uic> ole su reteneu.
500 -
VALORACIONES INMOBILIABIAS Y FISCALIDAD CONCLUSIONES DEFINITIVAS
14. El Catastro esi>anol tiene e(>liio> fuincin primordial la de carcter fiscal,

auuotue cu los lti lOS ticnp(>s se ciii pieza a vislunibrar cierta tendencia a desarrollar
cl pojiel s tun i lis 1 aol c> y ole iii fo ruilac oi al servi ci() ce las Aol ni ini straciones Pblicas y
de la So>cieclaol cr acuieral
15.- El sistemas catastral espaol, a pesar de su enorme retraso de inicio, se
puede entender otue cu fechas rxilas ilcgtue a ser noderuo, aclectado a la realidad
coniunitaria etuv(>pea y preparado> para las ev(>ltuciovies quue la informacin del territorio
va a Icuier cu la Contiuiolaci, en el previsible proceso cte arnionizacin fiscal, segtridad
jciriolco uit r~icouiituuiitoria y tuso> ce la iuitorniacion territorial para la planificacin y
estuategias ph! cas y >rivaolas
1 6. II a st ~t a lic> tu las fi gtu ras del C ot ast o y del Registro de la Propiedad

di set rutt >0 r ca iii uc>s cli fe cu tes cu la acttialic aol se esta i utentanclo, un acercamiento
vi
uiuiy uiecesovic> peuo o todas Ituces Icuito y couii>licado.
17. El v~tlor ce la >roipieclacl urbana se ideuitifica como la suma del

coirespcuuoliente al suuetc> y a la ecli ficacin, partiendo del planteamiento de qtue el suelo
url>auio no tieue tui v~!or cu su unisuio suo en virtuid de lo que en l se pueda edificar
(condicioues cuuhauist icJus ) y al ilejor tuso posible ole la parcela.
18. t.i>s precios ole los l>ienes uuntuebles. ticuien tun incremento acumulativo
utiec jo suiper jor al 1 uclice ce Precios al Cousuuo.
1 9. Lc>s ca t s corresc d ieu (es al 1 ud i ce de Precios al Consu uio en vivienda,

en al gtu uos cii sc>s esta u coutt nc uite cli s iii iii ti ic os, pos ib lemeute por de fucienc as
- sol -
VALORACIONES INMOBILIARIAS Y FISCALIOAO CONCLUSIONES DEFINITIVAS
estaoistieas en cl sisteua ce elaboraciu, tanto cu la ntiestra utilizada corno en la
prc>l>a toua ce puecuos
20. Eu el acelerado atuliient(> ce los precios de los bienes iumuebles en el

perodo 1983-SS. iiterviuicuon ole forna destacada: la diferente normativa legislativa
para iupulsarlo (ueforia ce la Ley ce Arrendamiento urbanos, desgravacin fiscal,
levautaiiiieiito del secueto baucario, etc.), adhesin a la CEE y desvio de grandes
su iii os ce cii ue ro cw uu 1 to para la 11 acienca PF Ii ca al sector i ncii obi 1 iario.
21.- Se detecto uua uecesidaoi iuiperiosa ce intervenir para frenar este boom
ci mobil i ario nico! i ante la api i cae i u ce normas restrictivas al efecto (supresin de
inceutvcs fiscales, aparicin (le la Ley cte Tasas, reforma cte la Ley del Suelo,
reg tul avi aciou fiscal .elc)
22.- Se aprecio ctue a uieclida quue los muinicipios tienen tui mayor nmero de
lial>i tantes de ce recl o dcc receu 1 os c~ue uo lan tenido revisin.
23.- Eu liithuiicili(>5 stul>euiores a 50.000 habitantes todos han sido revisados
cxce>to nulo.
24. A uiediola que la revsiu catastral es nis reciente los valores aumentan
considerableuieuite, ctuedaudo o>bsoletos los valores qtue no tienen tina revisin catastral
actual iza(la. O seo tt nus reciente revusuou mayor valor medio por unidad urbana.
95, A poblacin cou uiayor uaero ce habitantes corresponde mayor valor por
tuuioioci tu yloua
- 502 -
26. Las mayores coieeuitraciones arrojan mayor ntiiiiero de tunidades turbanas
pero taul i vi s tus v~u 1 oues sou uiotab lenente superiores a los del resto del pas, o sea
a la media >or uuioltcl tirhauia.
27. Pollocic>ues con niayor nmero de habitantes, tienen mayor indice de carga
fi sca! respecto ce 1 1 np tuesto so>l> re Bienes Inm ueb les.
98.- Los valcres catastrales estn, cousiderablemente alejaolos de los valores de

mercad o. >e 0 1 c> Iu uiciJi tic. it al es cue esa cli sta rca no es Ii ouoguea para todos sino
discriuiinatorio se~tiui el valor y suis crcuustaucias.
29. Por lo ecuicual cuiauitoi iiis alto es el valor de mercado de un inmueble ms

alejado esta del valciu catastral.
30. La lctcux>ueueioiool ce los valores de uiercaclo es superior a la de los

valoues catastrales.
31 . El valor catastral uedio del estudio general (le mercado realizado, es

4.200.000 Peset~is.. ctie al estallecer la relacin cutre la media chI valor real de la
un iol aol tu rL>a m i ives ti eitci i 1 9.38 1 .000 Pesetas, se llega a la coucl tu siu de que este
valou contieuie al valor catastiol eclo ce la zc>ua 4,61 veces.
32.- Se uede eosicierar aceptable que el vaio)r catastral representa el 22% deI
valor ce uiieucoclo
33. Los voloues cot~strales estn mtuy por debajo ce la realidad del precio de
uiierc.aolo ctu los cous uct cutes probleiias de desigualdades qtue ello crea, as como
503
VALORACJONES iNMOBIJ.IARIAS Y FISCALIOAO CONCLUSIONES DEFINITIVAS
conii>leiclacl cu la trilittacioui y el clescoaocinuento (le verdadero valor de la riqueza
34.- Se itpuxcia la necesidad (le real zau una revisin catastral lo ms

ipro xi iii aol a >os u >1 e. al valor de uiercado
35.- En la acluialidad (Enero 1996) el Catastro intenta acercar el valor catastral
a 1 os de e reac o. lij i iol ose cli elio ol> ~Cii yo cu tun 50%
36. Para cjtue uina evisuon catastral sea vercioderanicuite eficiente la de hacerse
inolividualiacltu. iuuco cii eraiioles 1>1 oquies de ti n ic acles urbanas
37. Sera olesc~ul>le c~tue esa revisiou se hiciera ce forma tcuicaniente correcta,
inteutauolo che sea desde cuio perspectiva de objetiviolad valorativa y no con filies
recaticlatoric)s
38. U ua ucvus,cuu realizada a desteiipo. con medios no idneos, y atunientando

la cargo tu sca 1, > tiede te e r couisecuc vicias ivij tustas, a n ti sociales y peligrosas para la
CCOiiOIii lO uiaei o> iiO 1
39. Rctu Ii ad a eso iev su ciii, debe ra iii os oc] aptar 1 os ti pOS i uposi ti vos en los
oh Icreiites i uptuestc>s atcctaolo>s, .ara ul(> gravar uis por el mero hecho de haber
actual izado e.i C it os u,c>
40. Se observa por til uno como una lisniinuen en los trmites
achuiuuuistiotivos y tuuia ueoltiecui y tu viii t cae ion cii las cargas fiscales aumentara
a>reciou>leuiieuite cl le rc~iUo uic>bl Jurio siu uecesidaci ce clisintuir la recatudacuon.
- 504
YA LORACI ON ES N MOLA LA PI AS Y F ISC ALIO AD CONCLUSIONES DEFINITIVAS
Cc>u estas couicl tusucaes se la iuteutaclo> dleui]ostrar la conveniencia de ha

.ini ficaciu ce voloucs y del acercauieuto entre los valores catastrales y de mercado,
sieuclo ste tiuo> ce los cliverso>s factores ctue d!istc>rsionan el mercado inmobiliario.
Aparte ce 1 citado>, c)t rois factores afectan uegat i yaciente eu el funcionamiento

de ti u sec to r iii iii ol> iii ;trio, con clara uotor edad en la economa ce! pas.
Obse vv d OSt? ha uicces U no] ole:
1. Establecer uuu]Jt po>ltca ce suielo ms adecuada, que no provoque
su t tu itc u caes especulativas, coitio las dlule Ii a vi vicio) Espaa en has til ti mas
dc:uoh os,
2(1. AL> it liesal. ce las clticultaoles prooituciclas por eh dficit, sera
cciii \e uiic uite tu u ia n ltica ti nauic ie va con costes uns red uucidos, dada la
uit] ticuicio otue este i]ecl]o ticule en las econiomas domsticas y en las
cuuid~uoles cuiipucsoriales. as coiio su reflejo cu la ecouuomfa del pas.
3 , U uo oc! o pl oc i c
ce 1 ie.rcado tu ua nc ucro, qte flex i bi 1 ice la obtencin de
cuct.h 10>5 cxiii piaoi5 las clilatadlos
Se lo pietcudido cii coinseetuenca cou esta lnea ce investigacin, profundizar

eu u uo ce los c tu al o> u vi uc i jal es ti ro>b le iii os qte vi eue creando cii stors i n en el mercado
iii iii ohi 1 itt rio>. co iii ci es 1 o at sccua de uuc>s criterios tu ni foruiues de valor a efectos
Fiscales.
0> 0 o)
505
VALORA CI ORES CLV] 0LI AB] AS Y FI SCA LI DA O BIBLIOGRAFA
CUARTA PARTE
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REVISTAS.
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Catasfl, i. Resi.s:i dlcl ccriiAL ce Ohsuiin CaJasi,;LI y Coopeeac.in tjibuIaiit<
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AL[3INANA CAl4OA~Q1.:lNlA NA. (JKKSAR.

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ALONSO) SAIN!. .I!KX (5

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CaiasJLLI. I<.VISIcL dci ( cIiI <SL ce Oles Li, CaJlstr:i (ooperacon tributatia
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Cainsr. l<essia <[<1 (.LILVL dc (.TcstiOil (~I:sI:d y (?peracin 1 rihiiiaria
(21>: (L.i2(I. 9<)4
515
VALORACIONES 1 It
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(3): (> . J 99.]
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(143): J Ji 3
-516
VALORACIONES [It MCLP,iL:ARiAS Y FISCALIOAD BIBLIOGRAFA REVISTAS
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14e<sia <h.I O. eLLILL ti. (jestiL<n C:I:isiiaJ e C<opeia. in Tributaria.

Cnt:sr<,.
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Cnt:sii<. [4.Xisii t1 1 O.LLLLL tt O itsI,on C:~st,aJ y Ciii pe:c imn tributaria
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Eoic,hi iv ci <II! /Li/LL.Y <Ii IE.=/)ui/Lcl 1 981199/

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Rcsisi: tIc (.:<. [.ILI:L :IILi<LLLL<!:i[e: 5 [<<ah
(63): 531 ~.$fl, 99
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VALORACIONES II 1 F o F SCAL[OAO BI8LIOGRAFA . REVISTAS
COSANO>, ,NNOiK[.IKS
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Fuitir<~ .iOItSLL rL:
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Vcloicci ce los j)OLL<5 ALI<iLLc/Llt.t vii cl tiiilio ci fc lei ce evj>>juiciiv5/ /bizo.sc
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C.atasuu, <exisa tt
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Impuestos. k.\sI:L tt <[L. Ji L:,. itu islLitiOl> 5 irspiuclcnen
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D(>XIN(1131K! l[A[4JdLh4c), EJKI.l\ Y I)PIK>. t..Sl;ORDA. JLILIO

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DONIINd II / [{O>)l(lO. 30)SK [<AMON

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(6>: 36l(I. [<3.9 I
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VALORACIONES HYMOEL!ABIAS Y FISCALIDAD BIBLIOGRAFA - REVISTAS
FEl{N.~NNJ)JK! 1>1<1 A. 5ANI[AOKR)

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29 (JA?): 337.153. 1<1<13
EERRAJ XI:XV(,)[ LIK! 3(151K 5 OO)N1l lE4ENA ,.IORt>l

Lii ccloiILiL u.c~,l y lo iihi<li o fu oc.sIhh ilacuusuict cii fc ct 9t>stit)lA cIt<f niele
CaI;si~. <ci.,I:u chcI (.cu~Iu~~ tIc Gesjisa (:ui:usu:ul s Cs>t~ucin tuibcutarin
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El /)iiablciL iii LL.< /Li~IIi~L~Liiii 5 ile/cc Lo.<ci.c. I?e/ctiacs scubv fc i c,IoAc!v It)AA it? tti/>At>/>tltt)/iS /)Oi /iIOIAlOS
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c/hiuuii 5 LL ILL Li L
F4irxist~ cJ. tt!. c hL< 1 LiL:L 11:! i 5 [:LticL~cl:i >uil>!it!u
GAI.IO. [4 XN.K 3
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521
VALOFIACIOMES k 1 1 SCALIOAO BIBLIOGRAFA - REVISTAS
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- 522 -
VALORACiOIi[S : 3 y SCALIOAO RIBLiOGRAF[A . REVISTAS
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523 -
VALOKACiOLiIKS II] . 1 FISCAL]13A0 BIBLIOGRAFA - REVISTAS
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(22): 68-83. J 993
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524 -
VALORACiLNIS 1k 1 h E SC.Lh[3A0 BIBLIOGRAFA - REVISTAS
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VALORACIONES u rl rISCALIOAO BIELIOGRAFA - REVISTAS
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530 -
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531 -
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- 532 -
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VALOBACIOFSL:ir;~,]LLiS.: :s>vISit.S i E iSCALiOAO SIBLIOGRAFA REVISTAS
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9): 30309. 99!
- 534 -

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~

DOCTORANDO: Jos A. RODRIGUEZ DELGADO

Madrid, Enero 1996

PRIMERA PARTE. APROXIMACIN TERICA AL TEMA DE ESTUDIO

1. CONCEPTOS BSICOS TCNICO-JURDICOS

1 1. 1 Bienes de Naturaleza Urbana

2. EL VALOR EN LA HISTORIA ECONMICA... 17

3. FORMAS DE VALORACIN DE BIENES INMUEBLES 35

3.2 Valor Catastral, Mercado, Adquisicin, Real,

4. EL SISTEMA TRIBUTARIO ESPAOL ANTE LAS

4.2.5 Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

SEGUNDA PARFE. ANLISIS EMPRICO.

1.EL CATASTRO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD .... 202

2. EVOLUCIN DE LOS VALORES OFICIALES Y

2.2. Evolucin de los precios en el mercado inmobiliario

2.3.3 Estudio de mercado en la periferia de Madrid 363

2.3.4 Estudio de mercado de Madrid-Distrito de Salamanca 384

TERCERA PARTE. CONCLUSIONES.

1. PROPUESTA DE TESIS 476

CUARTA PARTE. BIBLIOGRAFA.

La presente tesis, esta compuesta de tres partes fundamentales, en las que se

Primera parte: Aproximacin terica al tema de estudio

U Se contempla desde una perspectiva general el concepto de bien,

2~ Nos adentramos en el concepto de operacin inmobiliaria, atendiendo a la

30 Abordamos el estudio del valor estableciendo unas solidas bases, siguiendo

40 Se profundiza en el concepto de valor a travs de sus diferentes situaciones:

cada uno de ellos.

50 Distinguiremos los procedimientos de valoracin de bienes inmuebles, segn

los condicionantes del bien en el momento de la operacin.

6~ Al no existir tina clara unificacin legal al determinar el valor de un

70 Establecemos el estudio del comportamiento del Sistema Tributario Espaol,

8~ Estudiamos cmo dependiendo de cual sea el destino, titularidad, transmisin

90 Seguidamente realizamos una comparacin entre la legislacin espaola y

la de un grupo de pases europeos en relacin con las valoraciones inmobiliarias.

Se2unda parte: Anlisis emprico

I0~ Al ser el Catastro pieza fundamental de esta tesis, se ha procurado reflejar

una amplia resea del mismo, partiendo de su historia, funciones, dispositivos

11. Se destaca la figura del Registro de la Propiedad,y sus funciones e

12. Enunciamos las componentes del bien inmueble, o sea el terreno y la

13. Elaboramos un estudio sobre la evolucin de los precios en el mercado

14. Evaluaiios el comportamiento de los precios en el mercado inmobiliario

16. Se realiza un estudio del mercado inmobiliario de Barcelona, Madrid,

17. Igualmente se estudia el mercado de poblaciones cercanas a Madrid,

18. Otra parte del estudio se ha concretado a un barrio determinado de Madrid

19. Se hace un aportacin ms amplia geogrficamente, al realizar un estudio

20. Se estudian las causas de la falta de movilidad del mercado inmobiliario

Tercera parte: Conclusiones

21. Se establecen las propuestas de la tesis con sus respectivas justificaciones.

22. Por ltimo se recogen las conclusiones finales de la tesis.

APROXIMACIN TERICA AL TEMA DE ESTUDIO

1. CONCEPTOS BSICOS TCNICO-JURDICOS SOBRE BIENES

1.1 BIENES. BIENES INMUEBLES.

Bienes. Atendiendo al diccionario de la Real Academia, etimolgicamente, la

Cosas. Nos dice el diccionario de la Real Academia:

Otro trmino que tambin nos es valido y muy frecuentemente en las

Art. 333, 34 del Cdigo Civil.

1.1.1 Bienes de Naturaleza Urbana.

Al referirnos a bienes inmuebles nos surge inmediatamente la idea de que tipo

LEY 39/1988 de 28 de Diciembre. Reguladora de Haciendas Locales. B.O.E. n0 313 de 30/12.

- Los Bienes de Naturaleza Urbana: se distinguen como anteriormente citbamos entre

- Suelo Urbano: de conformidad con lo establecido en la Ley Reguladora de Haciendas

- El suelo susceptible de urbanizacin.

- El suelo urbanizable programado.