REPBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PBLICO

JUZGADO CUARTO CIVIL DEL CIRCUITO ORAL DE CARTAGENA

EXPEDIENTE: 13-001-31-03-004-2016-00097-00 (00097-2016).

PROCESO DECLARATIVO VERBAL DE MAYOR CUANTA DE RESTITUCIN DE
INMUEBLE ARRENDADO.
DEMANDANTE: HOTEL EL MARQUS DE SANTO DOMINGO S.A.S.
DEMANDADO: PERUMAR S.A.S.

Cartagena de Indias, ocho (8) de marzo de dos mil diecisiete (2017).

OBJETO A DECIDIR:

Se encuentra al despacho el proceso verbal de restitucin de inmueble arrendado

adelantado por la sociedad HOTEL EL MARQUS DE SANTO DOMINGO S.A.S.
identificada con NIT No. 900.113.519-0, representada legalmente por la Sra.
BERTHA MARA ROSANIA MORENO, contra la sociedad PERUMAR S.A.S.,
identificada con el NIT No. 900.323.881-3, representada legalmente por el seor
FRANCISCO JAVIER GAVIRIA ECHEVERRI, a efectos de resolver las excepciones
previas que fueron propuestas por la parte demandada.

ACTUACIN PROCESAL:

La sociedad HOTEL EL MARQUS DE SANTO DOMINGO S.A.S. demand, a travs

de apoderado judicial, la restitucin del inmueble ubicado en el Centro Histrico de
esta ciudad, Calle Santo Domingo No. 33-41, cuya tenencia detenta la sociedad
PERUMAR S.A.S., en calidad de arrendataria.

No obstante, mediante auto del 30 de marzo de 2016, este despacho resblvi

inadmitir la demanda en mencin, en razn a que no se cumplieron los requisitos
previstos en los artculos 82, numeral 10, y 89 del Cdigo General del Proceso.

Una vez subsanada la demanda, el juzgado resolvi, por medio de auto del 26 de
abril de 2016, admitir la demanda y dar traslado de la misma, por el trmino de veinte
das.

La sociedad demandada se notific por aviso, que fue entregado en su lugar de

destino el da 12 de julio de 2016, tal y como se observa en el certificado que obra
a folio 84 del expediente, expedido por la empresa de correos Tempo Express.
Posteriormente, el 12 de agosto de 2016, la sociedad PERUMAR S.A.S contest la
demanda y, en escrito separado, formul las excepciones previas que denomin:
"falta de competencia", "falta de legitimacin en la causa por activa", "indebido
procedimiento", "cosa juzgada" y "prescripcin o caducidad".

Acto seguido, el 19 de agosto de 2016, el apoderado de la demandante present

reforma de la demanda, solicitud que fue negada por este despacho mediante auto
del 9 de diciembre de 2016.

El 12 de septiembre de 2016, el apoderado de la demandante se pronunci sobre las

excepciones previas formuladas por la parte demandada.

FUNDAMENTOS DE LAS EXCEPCIONF-S PREVIAS:

Con relacin a la excepcin de "falta de competencia", alega el apoderado de la parte

demandada que este despacho no es competente para conocer del presente asunto,
en atencin al factor territorial de la competencia, toda vez que en el contrato se
pact que "las obligaciones del contrato se cumpliran en la ciudad de Barranquilla".

Con respecto a la "falta de legitimacin en la causa por activa", expresa que la

demandante no est legitimada para solicitar la restitucin del inmueble arrendado,
ya ciue si bien a PERUMAR S.A. se le notific la cesin del contrato de arrendamiento,
celebrada entre las sociedades CEPEDA Y CIA. LTDA y A.M. JATTIN S.A.S., no
ocurri 19 mismo con la supuesta cesin celebrada entre esta ltima y la sociedad
HOTEL EL MARQUS DE SANTO DOMINGO S.A.S., hoy demandante.

Explica que el acuerdo de voluntades celebrado entre la demandante y la demandada,

el 18 de diciembre de 2009, no tena nada que ver con el contrato de arrendamiento
ni con la supuesta cesin, mxime si esta ltima fue posterior al antedicho acuerdo
de voluntades.

Adems, alega que aunque se le haya consignado el canon de arrendamiento a la

sociedad demandante, ello no quiere decir que esta haya adquirido por ese solo
hecho la calidad de arrendadora, puesto que la sociedad A.M. JATTIN S.A.S., que s
tiene tal calidad, bien pudo haberle indicado que efectuara el pago a otra cuenta,
como en efecto lo hizo.

Sobre la excepcin de "indebido procedimiento", sostiene que el contrato se

encuentra vigente, por cuanto se ha venido prorrogando desde el 15 de diciembre
de 2014, adems de que no ha habido incumplimiento de su parte, por lo que "si lo
que pretende el demandante es que se termine el contrato y se entregue el inmueble,
tendr que iniciar un proceso distinto a un verbal de restitucin, para que se resuelva
el contrato con la respectiva indemnizacin a favor de mi representada".

Con relacin a la excepcin de "cosa juzgada", explica que, en anterior oportunidad,

el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Cartagena "declar probada la excepcin
de falta de legitimacin en la causa por activa, dando por terminado el proceso en
razn a que () el demandante no ostenta la calidad de arrendador del local",
decisin que fue confirmada por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito
Judicial de Cartagena, quien "recalc la justificacin jurdica de la formalidad en la
notificacin de la cesin del contrato de arrendamiento () para que esta surta
efectos jurdicos y pueda el arrendatario tener como arrendador al cesionario".

Por ltimo, aduce la excepcin de "prescripcin o caducidad", con fundamento en

que "la oportunidad legal para requerir al arrendatario comerciante () por no
renovacin tiene una fecha de antelacin mnima", de manera que, en el presente
caso, "el contrato se renov en su integridad por la prescripcin o caducidad de la
oportunidad legal y la falta de los presupuestos establecidos en el artculo 518 y
siguientes del Cdigo de Comercio".
Con respecto a lo anterior, se pronunci el apoderado de la demandante, afirmando
que (i) el juez competente es el del lugar donde se encuentra el inmueble, esto es,
Cartagena, (i) la demandada reconoci la calidad de arrendadora de la demandante,
al haberle hecho los pagos de los cnones de arrendamiento, (iii) la comunicacin de
la terminacin del contrato se efectu dentro del trmino legal (iv) no se configura
la cosa juzgada, en la medida en que en el proceso anterior no se decidi de fondo
el asunto y (v) la "prescripcin o caducidad" es una excepcin de fondo.
PROBLEMA JURIDICO:

Le corresponde al despacho determinar si estn llamadas a prosperar las

excepciones que el accionado asume, tienen la calidad de previas de "falta de
competencia", "falta de legitimacin en la causa por activa", "indebido
procedimiento", cosa juzgada" y "prescripcin o caducidad", formuladas por la
parte demandada.
TESIS DEL DESPACHO:

La tesis del despacho es que se encuentra probada la excepcin de cosa juzgada,

por lo que se deber dictar sentencia anticipada, habida cuenta de las siguiente's,

CONSIDERACIONES:

Inicialmente este despacho ha de precisar que la "falta de legitimacin en la causa

por activa", la "cosa juzgada" y la "prescripcin o caducidad" no tienen la calidad de
excepciones previas, puesto que no hacen parte de la enumeracin taxativa que trae
el artculo 100 del Cdigo General del Proceso.

Con todo, el numeral 32 del artculo 278 de dicho cdigo establece que "en cualquier
estado del proceso, el juez deber dictar sentencia anticipada", en caso de que "se
encuentre probada la cosa juzgada, la transaccin, la caducidad, la prescripcin
extintiva y la carencia de legitimacin en la causa".

Pues bien, con relacin a la cosa juzgada, dispone el artculo 303 del Cdigo General
del Proceso:

"La sentencia ejecutoriada proferida en proceso contencioso tiene fuerza

de cosa juzgada siempre que el nuevo proceso verse sobre el mismo
objeto, se funde en la misma causa que el anterior y entre ambos procesos
haya identidad jurdica de partes".

Al respecto, es pertinente recordar lo enseado por el profesor Hernn Fabio Lpez

Blanco, que en su obra "Cdigo General del Proceso, Parte General" dice:
 "Para que obre se requiere: I. Que se adelante un nuevo proceso con
posterioridad a la ejecutoria de la sentencia dictada. Si en el primer
proceso la sentencia no est ejecutorada, no opera la excepcin de cosa
'juzgada sino la de pleito pendiente (.) 2 Que ese nuevo proceso sea entre
unas mismas partes () No se debe confundir identidad de partes con
identidad de personas (---) 3. Que el nuevo proceso verse sobre un mismo
objeto. (Art. 303) Tal como lo dice con acierto la Corte, 'el objeto de la
demanda consiste en las prestaciones o declaraciones que se reclaman a
la justicia', que son precisamente los puntos sobre los cuales versa la parte
resolutiva de la sentencia; De vis sefiala que el 'objeto del proceso lo
constituye el derecho reconocido, declarado o modificado por la sentencia,
n relacin con una cosa o varias cosas determinadas, o la relacin jurdica
declarada segn el caso' (-) 4. Que el nuevo proceso se adelante por la
misma causa que origin el anterior. La causa es la razn por la cual se
demanda (...) Esos motivos, por disposicin del art. 82 del CGP, deben
aparecer expresados en toda demanda y surgen de los hechos de ella (..)

En el presente caso, el apoderado de la parte demandante aport copia simple de la

sentencia del 4 de marzo de 2015, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior
de Cartagena, y del auto de obedzcase y cmplase lo resuelto por el superior,
emitido por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Cartagena.

Pues bien, de la demanda del 11 de marzo de 2016, se extraen, en sntesis, los

siguientes hechos:

Las sociedades PERUMAR S.A.S., en calidad de arrendataria, y CEPEDA Y

COMPAIA LTDA, en calidad de arrendadora, celebraron contrato de
arrendamiento sobre el bien ubicado en la Calle Santo Domingo No. 33-41 y
pactaron que el canon de arrendamiento sera de $7.300.000.
Posteriormente, el 31 de julio de 2012, CEPEDA Y COMPAIA LTDA le cedi
dicho contrato a A.M. JATTIN S.A.S., quien, a su vez, se lo cedi a HOTEL
EL MARQUS DE SANTODOMINGO S.A.S., el 6 de diciembre de 2012.
Dichas cesiones fueron notificadas a la arrendataria, PERUMAR S.A.S., al
punto que esta le ha venido pagando el canon de arriendo a la sociedad
HOTEL EL MARQUS DE SANTODOMINGO S.A.S., adems de que en el
acuerdo de voluntades celebrado entre estas dos sociedades, el 18 de
diciembre de 2009, aquella reconoci que esta es la actual arrendadora.
D
. Por medio de cartas del 17 de agosto de 2012 y 20 de junio de 2014, HOTEL
EL MARQUS DE SANTODOMINGO S.A.S. le comunic a PERUMAR S.A.S.
que no se renovara el contrato de arrendamiento, por lo que este termin el
15 de diciembre de 2014. No obstante, la arrendataria se niega a entregar el
inmueble.

Con, fundamento en lo anterior, HOTEL EL MARQUS DE SANTODOMINGO S.A.S.

pretende que este despacho declare la terminacin del susodicho contrato de
arrendamiento y, en consecuencia, ordene la entrega del bien inmueble que es objeto

'RABIO, Hernn. Cdigo General del Proceso, Parte General. Colombia, 2016. P. 688
 dro
del mismo, comisionando "al funcionario correspondiente para que practique la
diligencia de lanzamiento", de ser caso.

Por su parte, la sentencia del 4 de marzo de 2015, proferida por la Sala Civil del
Tribunal de Cartagena (documento que se presume autntico a la luz de los artculos
244 y 246 del Cdigo General del Proceso, en la medida en que no fue tachado de
falso) narra los siguientes hechos:

La sociedad PERUMAR S.A.S. es arrendataria del inmueble ubicado en la Calle

Santo Domingo No. 33-41, en virtud del contrato que celebr con CEPEDA Y
COMPAA LTDA.
Esta ltima sociedad cedi el contrato de arrendamiento a A.M. JATTIN
S.A.S., el 31 de julio de 2012, quien a su vez se lo cedi a HOTEL EL
MARQUS DE SANTODOMINGO S.A.S., el 6 de diciembre del mismo ao.
S> Las partes pactaron que la duracin del contrato sera de tres aos, los cuales
vencieron el 15 de diciembre de 2012, en virtud de comunicacin de no
renovacin que la arrendadora le envi a la locataria el 17 de agosto de 2012.

Con fundamento en lo anterior -expone la sentencia- la sociedad HOTEL, EL

MARQUS DE SANTODOMINGO S.A.S. solicit que se declarara la terminacin del
contrato y se ordenara a la demandada que entregara el bien.
Narra el Tribunal que el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Cartagena declar la
"falta de legitimacin de la actora" y dispuso, en consecuencia, la terminacin del
proceso, en razn a que la demandante no acredit que a la arrendataria se le hubiese
notificado la cesin celebrada entre A.M. JATTIN S.A.S. y HOTEL EL MARQUS DE
SANTODOMINGO S.A.S.

Dicha decisin fue objeto de recurso de apelacin, por parte de la demandante, quien
aleg, entre otras razones, que en el expediente obran las dos cartas que
comunicaron la primera y la segunda cesin y que el demandado, al contestar la
demanda, aport los recibos de pago de los cnones de arrendamiento, de lo que se
deduce su conocimiento de la cesin.

El Tribunal, por su parte, indici que si bien el Cdigo de Comercio no estableci

frmulas sacramentales sobre la forma en que debe notificarse la cesin del contrato,
lo cierto es que las partes pactaron expresamente en la clusula dcima novena que
esta deba efectuarse por correo certificado, enviando copia de la "nota de cesin"
y del contrato, a la direccin del inmueble arrendado. No obstante, dijo el Tribunal,
nicamente obraba en el proceso la carta del 6 de diciembre de 20122, pues ni
siquiera los alegados recibos de pago fueron aportados al plenario.

Por lo anterior, la Sala Civil de dicha Corporacin, mediante sentencia del 4 de marzo
de 2015, resolvi confirmar la sentencia del 7 de mayo de 2014, proferida por el
Juzgado Segundo Civil del Circuito de Cartagena, quien dict auto de obedzcase y
cmplase el 27 de agosto de 2015, notificado por estado del da 27 del mismo mes
y ario.

2
El Tribunal advirti la falta de la constancia de envo por correo certificado.
De conformidad con lo expuesto, este juzgado puede concluir (0 la sentencia dictada
por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Cartagena se encuentra ejecutoriada,
toda vez que esta fue confirmada por la Sala Civil del Tribunal Superior de Cartagena
y el juez de primera instancia dict 'auto de obedzcase y cmplase, en la fecha antes
indicada (ii) que entre aqul proceso y el que hoy ocupa nuestra atencin existe
identidad de partes, esto es, HOTEL MARQUES DE SANTODOMINGO S.A.S. como
demandante y PERUMAR S.A.S como demandada (ii0 que ambos procesos se fundan
en la misma causa, esto es, la comunicacin escrita enviada por el arrendador,
manifestando la no renovacin del contrato, y la consiguiente negativa del
arrendatario de entregar el inmueble (iv) ambos litigios versan sobre el mismo
objeto, esto es, la pretensin de que se declare la terminacin del contrato de
arrendamiento y se ordene la entrega del inmueble.

Ahora bien, a pesar de que en el anterior proceso se declar la falta de legitimacin

en la causa, es posible que en el presente caso haya desaparecido la causa que dio
lugar a su reconocimiento, caso en el cual no sera procedente declarar la cosa
juzgada.

En efecto, el numeral 3Q del artculo 304 del Cdigo General del Proceso dispone:

"Artculo 304. Sentencias que no constituyen cosa juzgada. No constituyen

cosa juzgada las siguientes sentencias:

(0

3. Las que declaren probada una excepcin de carcter temporal que no

impida iniciar otro proceso al desaparecer la causa que dio lugar a su
'reconocimiento".

As las cosas, debe este despacho revisar si la notificacin de la cesin, echada de

menos en el proceso anterior, ya fue efectuada por parte del arrendador, lo que
impedira que se dictara sentencia anticipada en el presente asunto.

Sobre este punto, obran en el plenario las siguientes pruebas:

> Carta con fecha 31 de julio de 2012, por medio del cual se le comunica a la
arrendataria la cesin celebrada entre CEPEDA Y CIA LTDA Y A.M. JATTIN
S.A.S., sin constancia de recibido.
> Carta con fecha 6 de diciembre de 2012, dirigida a PERUMAR S.A.S., por
medio de la cual se le comunica la cesin celebrada entre A.M. JA FI IN S.A.S.
y HOTEL EL MARQUES DE SANTODOMINGO S.A.S., sin constancia de
recibido.

Pues bien, es importante destacar que en el escrito de excepciones previas, el

apoderado de la parte demandada manifiesta que a esta "solo se le ha notificado la
cesin del contrato de arrendamiento que en su momento hiciera la sociedad
CEPEDA Y CIA LTDA a la sociedad A.M. JATTIN S.A.S.", lo cual constituye
confesin por apoderado judicial, de conformidad con lo dispuesto por el articulo 193
del Cdigo General del Proceso.

Sin embargo, no existe prueba alguna de que la segunda cesin haya sido notificada,
en la forma y trminos de la clusula dcima novena del contrato de arrendamiento,
 03
esto eS, por correo certificado, enviando copia de la "nota de cesin" y del contrato,
a la direccin del inmueble arrendado.

En efecto, si bien el demandante aporta copia de la gua de Servientrega No.

7176564439, para este despacho est claro que no corresponde a la notificacin de
la cesin del 15 de diciembre de 2012, por el simple hecho que dicha gua es anterior
a dicha: fecha3.

Tampoco puede decirse que el acuerdo de voluntades del 18 de diciembre de 2009

constituya un reconocimiento de esa cesin, precisamente porque es anterior, a la
fecha eh que se llev a cabo la misma, adems que en el mismo no se hace referencia
a cesin alguna. Por el contrario, dicho documento es un acuerdo comercial
celebrado entre PERUMAR S.A.S. y HOTEL EL MARQUS DE SANTODOMINGO
S.A.S., 'por medio del cual aquella se compromete a hacer un descuento en los
precios ,para el hotel, se fijan horarios y reglas de funcionamiento del restaurante y
se acuerda el porcentaje que a cada uno le corresponde pagar por concepto del
servicio' pblico de agua.

Por otr6 lado, con respecto al argumento de que PERUMAR S.A.S. le ha venido
pagando los cnones de arrendamiento a la sociedad HOTEL EL MARQUS DE
SANTODOMINGO S.A.S. dicho aspecto, como se vio anteriormente, fue tratado en
la mencionada sentencia del Tribunal Superior de Cartagena, en la que se seal que
la demandante no aport prueba de dicha afirmacin, omisin probatoria que el
demandante no puede pretender subsanar a travs de un nuevo proceso judicial, en
claro detrimento de la seguridad jurdica y la fuerza ejecutoria de las providencias

As las cosas, el hecho que en el presente caso todava se encuentra configurada la

falta de legitimacin en la causa por activa, trae como consecuencia que se deba
dictar sentencia anticipada, por cosa juzgada, toda vez que tanto el Juzgado Segundo
Civil del Circuito de Cartagena como la Sala Civil del Tribunal Superior de Cartagena
decidieron, precisamente, declarar configurada la carencia de legitimacin en la
causa, sin que a la fecha se haya demostrado que el motivo que le dio origen a su
reconocimiento haya desaparecido, conforme lo exige el artculo 304, numeral 32 del
Cdigo General del Proceso. En ese orden de ideas, resulta irrelevante que a la
arrendataria se le haya enviado una nueva comunicacin de no renovacin del
contrato'', puesto que ello en nada cambia el hecho de que no se haya acreditado la
notificacin de la cesin, conforme se expuso anteriormente.

A manera de eplogo, para este despacho resultan harto pertinentes las reflexiones
del profes'or Hernn Fabio:. "De otra parte, al impedir la cosa juzgada que los asuntos
decididos mediante sentencia seall nuevamente sometidos a debate judicial,
contribuye a dar seriedad a las determinaciones judiciales y a poner trmino al

A pesar de' que no se entiende muy bien el nmero correspondiente al mes, lo que s est
claro es que el primer dgito es un cero, por lo que se deduce que no es un doce, que sera
el correspondiente a diciembre. La fecha de envo parece ser 10 de septiembre de 2012 o
10 de octubre de 2012, en todo caso anterior a la fecha de celebracin de la cesin.
4 En el proceso anterior solo se habl de la comunicacin del 17 de agosto de 2012; en este,

se dice que tambin mediante carta del 20 de junio de 2014 se le comunic a la arrendataria
que no se l renovara el contrato.
estado de incertidumbre que surgira si quien obtuvo providencia, no acorde con sus
intereses, pudiera seguir planteando la misma controversia hasta lograr un fallo que
se ajuste a sus particulares propsitos, de ah que la Constitucin destaca que toda
persona tiene derecho 'a no ser juzgado dos veces por el mismo hecho'"5.

Por todos esos argumentos resulta entonces inane entrar a estudiar el resto de
excepciones propuestas por la sociedad demandada, salvo la de falta de competencia
sobre la cual, por razones apenas obvias, debe entrar a pronunciarse el despacho, y
que; con todo, no est llamada a prosperar si se tiene en cuenta que el numeral 72
del artculo 28 del C.G.P. (vigente al momento de la presentacin de la demanda)
manda de forma inequvoca que en los procesos de restitucin de tenencia, es
competente el juez del lugar donde estn ubicados los bienes.

En razn de lo anteriormente expuesto el JUZGADO CUARTO CIVIL DEL CIRCUITO

ORAL DE CARTAGENA, administrando justicia en nombre de la Repblica de
Colombia y por autoridad de la Ley,

RESUELVE:

PRIMERO: DECLARAR PROBADA mediante SENTENCIA ANTICIPADA la excepcin

de COSA JUZGADA propuesta por el apoderado judicial de la sociedad demandada,
PERUMAR S.A.S., por las razones expuestas en la parte motiva de este provedo.

SEGUNDO: DECLARAR TERMINADO el presente proceso. En su oportunidad

archvese.

TERCERO: CONDENESE a la parte demandante a pagar a la demandada, las costas

de conformidad con lo dispuesto por el numeral 12 del artculo 365 del Cdigo
General del Proceso. En su liquidacin inclyase a favor de la parte demandada y a
cargo de la parte demandante el valor correspondiente al tres por ciento (3%) del
valor de la cuanta estimada por el demandante, por concepto de agencias en
derecho.

NOTI Sun. E Y CMPLASE

CSAR PARID

JUZGADO CUARTO CIVIL riEL CIRCUI O

ESTADO No. if
-2
PROVIDENCIA A NOTIFICAR:
FIJACION ESTADO: S.`'

op. cit.