PODER JUDICIRIO

TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Registro: 2011.0000186716

ACRDO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 0136042-

52.2006.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, em que apelante TATIANA DA
SILVA ROSARIO sendo apelado COHABITACIONAL COOPERATIVA
HABITACIONAL DA CASA PROPRIA.

ACORDAM, em 4 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de

So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento em parte ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.

O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores FBIO

QUADROS (Presidente sem voto), ENIO ZULIANI E TEIXEIRA LEITE.

So Paulo, 15 de setembro de 2011.

Carlos Henrique Miguel Trevisan

RELATOR
Assinatura Eletrnica
 PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

VOTO N 1.605
APEL. N 0136042-52.2006.8.26.0000
COMARCA: SO PAULO (18 VARA CVEL CENTRAL)
APTE. : TATIANA DA SILVA ROSARIO
APDA. : COHABITACIONAL COOPERATIVA HABITACIONAL DA
CASA PRPRIA
JUIZ DE PRIMEIRO GRAU: DR. LUIZ BEETHOVEN GIFFONI
FERREIRA

COOPERATIVA HABITACIONAL Contrato que no prev prazo

de entrega do imvel Desligamento solicitado pela cooperada
Pedido de restituio das quantias pagas Sentena de
improcedncia Ausncia de previso contratual para entrega da
unidade vendida Abusividade Execuo da obra em prazo
alm do razovel Unidade habitacional no concluda
Situaes de fato a ensejar a resciso do contrato e a
condenao da cooperativa a promover a devoluo integral e
imediata das quantias recebidas Relao regida pelo Cdigo de
Defesa do Consumidor Desvirtuamento da Lei n 5.764/71
Inaplicabilidade dos dispositivos estatutrios que disciplinam a
restituio das quantias pagas pelo cooperado Danos morais
no configurados Apelao parcialmente provida

A sentena de fls. 376/379 cujo relatrio se adota

julgou improcedente ao de resciso de compromisso de compra e
venda, cumulada com pedidos de devoluo das parcelas pagas e
indenizao por danos morais, entendendo o magistrado que a autora
requereu a resciso contratual somente quando deixou de pagar as
prestaes do financiamento, tornando-se inadimplente, e que no
poderia ignorar os termos das clusulas contratuais, pois trabalha como
auxiliar judicirio e teria condies de entender os termos do contrato e
verificar a descrio do local dos imveis e suas plantas, no podendo
alegar ignorncia daquilo que contratou. A sentena fundou-se tambm
no fato de que os contratos foram livremente assinados, e, por terem
feio bilateral, devem ser cumpridos, tendo plena validade jurdica.
Apela a autora (fls. 385/394) alegando,
preliminarmente, ter sido prejudicada com o julgamento antecipado da
lide, pois apresentou impugnao ao laudo pericial solicitando
esclarecimentos do perito, que, contudo, no foi intimado a
complementar o laudo. No mrito, alega que apesar de o laudo
apresentar contradio, concluiu que a infra-estrutura do
empreendimento no est pronta. Afirma que a no previso de prazo
para concluso das obras abusiva ante o Cdigo de Defesa do
Consumidor, e, tendo a r descumprido o contrato nesse ponto, faz jus

Apelao n 0136042-52.2006.8.26.0000 2
 PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

resciso e devoluo dos valores pagos.

O recurso foi regularmente processado e respondido.
Inicialmente distribuda em 11/07/2006 2 Cmara
de Direito Privado (fl. 400), a apelao foi redistribuda em 30/06/2011
a esta 4 Cmara de Direito Privado, em cumprimento Resoluo
542/2011 deste Egrgio Tribunal de Justia (Meta n 2 do Conselho
Nacional de Justia).

o relatrio.

A preliminar de nulidade da sentena, por

cerceamento de defesa em razo do julgamento antecipado, no
comporta provimento e fica afastada.
Da anlise dos autos e das controvrsias entre as
partes percebe-se que h elementos mais do que suficientes ao deslinde
da demanda, sendo absolutamente desnecessria a produo de outras
provas alm das de natureza documental.
No mrito, o inconformismo da apelante merece
parcial provimento, cabendo deixar observado que a sentena no
apreciou a pretenso formulada na reconveno (fls. 313/314), tendo
com isso se conformado a reconvinte.
O consumidor est autorizado pelo ordenamento
jurdico ptrio a pleitear a resciso contratual e a devoluo imediata
dos valores pagos, considerando-se abusiva e, portanto, nula, toda e
qualquer clusula que exclua o direito devoluo das parcelas pagas,
que imponha deduo de elevado percentual ou, ainda, que condicione
a forma de devoluo, j que evidentemente colocam o consumidor em
situao de desvantagem exagerada (Cdigo de Defesa do Consumidor,
artigo 51, inciso IV).
E no se argumente com a no aplicao do Cdigo
de Defesa do Consumidor relao jurdica discutida nos autos,
considerando que a cooperativa colocada no plo passivo da demanda
daquelas em que um grupo de pessoas, de forma disfarada, promove a
venda de unidades condominiais. Os compradores, que no tm a menor
inteno de serem cooperados de nada, aderem com o fim exclusivo de
comprar o imvel.

Apelao n 0136042-52.2006.8.26.0000 3
 PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

No se trata, portanto, de cooperativa propriamente

dita, mas de incorporao e construo de empreendimento imobilirio
sob a constituio de cooperativa com o fim de evitar a aplicao do
Cdigo de Defesa do Consumidor e demais disposies que regem a
matria ligada resciso do contrato imobilirio e suas consequncias.
O regime jurdico das cooperativas tradicionais, tal como o seu modo de
operar, foge por completo das caractersticas das cooperativas formadas
para a construo e venda de imveis em construo.
Aplica-se ao caso, conforme j mencionado, o
Cdigo de Defesa do Consumidor, sendo de rigor a devoluo das
parcelas pagas, de uma s vez, sob pena de colocar-se o consumidor em
situao de desvantagem exagerada (artigos 51, inciso IV, e 53, ambos
do Cdigo de Defesa do Consumidor), conforme a Smula n 2, editada
por este Egrgio Tribunal de Justia, a qual dispe que A devoluo das
quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imvel deve ser feita de uma s
vez, no se sujeitando forma de parcelamento prevista para a aquisio.

A inadimplncia da apelada est caracterizada uma

vez que no houve estimativa de entrega da unidade compromissada
prevista no contrato, o que caracteriza a imposio de condio abusiva
e por si s j autorizaria a resciso do contrato e a consequente
devoluo integral das parcelas pagas (Cdigo de Defesa do
Consumidor, artigo 53).
As condies pessoais e profissionais da autora,
embora lhe permitissem entender os termos do contrato, no afastam o
contedo abusivo e potestativo da avena, ao deixar de prever o prazo
para concluso da obra e para entrega da unidade comercializada.
O perito do juzo expressamente asseverou que o
atraso das obras foi causado pela impontualidade no pagamento das
mensalidades por parte dos cooperados, o que prejudica o ritmo das
obras (fl. 353). A percia concluiu ainda que o imvel est em condies
de ser habitado, mas afirmou que a implantao total de infra-estrutura
do local no foi concluda, o que pode causar desconforto autora ante
a sua precariedade (fls. 354 e 356).
As alegaes da r, bem como a concluso do laudo
pericial, de que desistncias e inadimplncias ocasionam a inevitvel
reformulao do cronograma fsico-financeiro do empreendimento,
dilatando os prazos e reduzindo o ritmo das obras, no constituem justo
motivo para a no entrega da unidade adquirida pela apelante em prazo

Apelao n 0136042-52.2006.8.26.0000 4
 PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

razovel, e, por conseguinte, no descaracterizam o inadimplemento

decorrente da no previso de prazo estipulado para entrega do imvel.
Releva acrescentar que a apelante aderiu ao plano
cooperativado residencial gerido pela apelada em fevereiro de 1997 (fls.
16/17). Passados mais de 8 (oito) anos quando da propositura da ao,
sua expectativa ainda no havia sido alcanada, j que at ento o
empreendimento no fora concludo.
Nesse contexto, a devoluo integral das parcelas
pagas mera consequncia do justificado pedido de resciso formulado
pela apelante, decorrente da abusividade representada pela inexistncia
de prazo para entrega da unidade residencial comercializada, e tambm
do inadimplemento contratual pela apelada.
Nesse sentido, o seguinte julgado:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Negcio jurdico
sob a forma de associao cooperativa - Incidncia do Cdigo
de Defesa do Consumidor - Resoluo do contrato por falta de
entrega da obra - Inadimplemento da empreendedora - Efeito
"ex tunc" da sentena resolutria - Restituio integral,
atualizada e imediata das parcelas pagas - Sentena de
improcedncia modificada - Recurso do autor provido
(Apelao n 422.729.4/9-00 4 Cmara de
Direito Privado Relator Desembargador
Francisco Loureiro 05.03.2009)

Esclarea-se que a devoluo inclui a totalidade das

parcelas pagas, sem deduo alguma porque as despesas de publicidade,
administrao e corretagem efetuadas, no caso, so perdas da
vendedora, em consequncia de sua conduta ilcita (Resp 510.472-MG;
Resp 510.267-MG, Relator Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR,
em 16.3.2004).
No tocante ao pedido de indenizao por dano
moral, no entanto, no tem razo a recorrente.
Este Egrgio Tribunal de Justia tem entendimento
predominante no sentido de que, salvo circunstncia excepcional que
coloque o contratante em situao de extraordinria angstia ou
humilhao, no caso inexistente, no h dano moral a ser indenizado.
que o dissabor inerente expectativa frustrada decorrente de
inadimplemento contratual se insere no cotidiano do homem mdio e
no implica leso honra ou violao da dignidade humana nem, por si
s, conduz ao dano moral.

Apelao n 0136042-52.2006.8.26.0000 5
 PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Confira-se, ilustrativamente, precedentes deste

Egrgio Tribunal de Justia:
Dano moral indevido quando se trata de inadimplemento
contratual sem excepcionalidade que ocasione vexame e
humilhao. Recurso parcialmente provido para afastar o dano
moral (Apelao n 450.589.4/9 Relator
Desembargador Maia da Cunha 26.10.06)
No , porm, a simples frustrao decorrente do
inadimplemento que se indeniza, mas sim a ofensa a direitos da
personalidade, ou sofrimento intenso e profundo, a ser
demonstrado caso a caso (Apelao Cvel n
468.896.4/6 Relator Desembargador
Francisco Loureiro 29.01.09)

O Colendo Superior Tribunal de Justia tem

decidido na mesma linha de entendimento: O inadimplemento contratual implica
a obrigao de indenizar os danos patrimoniais; no, danos morais, cujo reconhecimento implica
mais do que os dissabores de um negcio frustrado. Recurso especial no conhecido
(Recurso
Especial n 201414/PA Relator Ministro Ari Pargendler DJ.
05.02.01).
No que diz respeito aos ndices utilizados para
atualizao das prestaes pagas, sacramentado est o entendimento de
que dever incidir a correo monetria pela aplicao da Tabela Prtica
deste Tribunal de Justia desde o desembolso de cada parcela.
Os juros de mora, por sua vez, devem incidir a partir
da citao.
Ante o exposto, d-se provimento ao recurso para o
fim de se decretar a resciso do contrato, devendo a r proceder
imediata e integral devoluo das parcelas pagas pela autora, invertidos
os nus da sucumbncia e os honorrios advocatcios, os quais so
fixados em 15% do valor da condenao.

CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN

Relator

Apelao n 0136042-52.2006.8.26.0000 6