AVALIAO TCNICA DOS RISCOS NA

AQUISIO DE TERRENOS.
Jorge Batlouni Neto

CONSTRUTECH 2013
22 e 23 de outubro
Aula POLI/USP:
INTEGRAO ENTRE SISTEMA DE
PRODUO E NEGCIOS DE
REAL ESTATE.

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FLUXOGRAMA PADRO PARA UM EMPREEND.
IMOBILIRIO RESIDENCIAL.

ESTUDO DE COMPRA
ANLISE TCNICA
VIABILIDADE DO
JURDICA TERRENO
ECONMICA TERRENO

ESTUDO DE
MASSA

ESTIMATIVA DE DECISO DE
CUSTO DE COMPRAR
OBRA

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FLUXOGRAMA PADRO PARA UM EMPREEND.
IMOBILIRIO RESIDENCIAL
Anlise Tcnica ESTUDO DE COMPRA
VIABILIDADE DO
JURDICA TERRENO ECONMICA TERRENO

ESTUDO DE MASSA

DECISO DE
ESTIMATIVA DE COMPRAR
CUSTO DE OBRA
 FLUXOGRAMA PADRO PARA UM
FLUXOGRAMA PADROIMOBILIRIO
EMPREEND. PARA UM EMPREEND.
IMOBILIRIO RESIDENCIAL
RESIDENCIALIMOBILIRIO
RESIDENCIALEMPREEND.
MATERIAL
DE VENDAS
MARKETING
PROJETO
EXECUTIVO
LANAMENTO/
VENDAS

IMOBILIRIO RESIDENCIAL
PRE- ORAMENTO
ORAMENTO EXECUTIVO
OBRA DECISO DE
LANAR

REPASSE DO
CONSTRUO FINANCIAMENTO
SAT
DO EDIFCIO ASSISTNCIA
ENTREGA DAS
TCNICA
CHAVES

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FLUXOGRAMA PADRO PARA UM EMPREEND.
IMOBILIRIO RESIDENCIAL

MATERIAL ORAMENTO LANAMENTO/

DE VENDAS EXECUTIVO VENDAS
MARKETING

PR-
ORAMENTO
ORAMENTO
EXECUTIVO
OBRA
DECISO DE
LANAR

REPASSE DO SAT
CONSTRUO FINANCIAMENTO ASSISTNCIA
DO EDIFCIO TCNICA
ENTREGA DAS
CHAVES
ANLISE TCNICA-FINANCEIRA DO TERRENO

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ANLISE TCNICA-FINANCEIRA
No boom imobilirio de 2007-2010 muitos terrenos
foram adquiridos para a execuo de
empreendimentos imobilirios sem a devida anlise
tcnica e seus possveis desdobramentos no custo
total da obra e do empreendimento.

A urgncia de criar um estoque de terrenos!

Isso resultou em custos no previstos que

impactaram negativamente os resultados
econmico-financeiros dos empreendimentos.

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ANLISE TCNICA-FINANCEIRA DO TERRENO
OBJETIVO:

Executar uma competente anlise tcnica,

antes da aquisio de reas para a incorpo-
rao, alertando aos tomadores da deciso de
adquirir o terreno, dos possveis riscos e
custos que o empreendimento poder ter
que assumir.
O estudo de viabilidade econmica do
empreendimento deve prever valores para
fazer frente a esses custos.
Primeiro passo:
Promover uma visita tcnica ao terreno!

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 ITENS PARA ANLISE
Visita tcnica ao terreno
Sondagem Geotcnica, lenol fretico
Sondagem Ambiental (Passivo Ambiental)
Levantamento Planialtimtrico (Topografia)
Levantamento Arbreo
Servido ( guas pluviais, esgoto); vielas
Infraestrutura Redes das Concessionrias, sistema
virio;
Entorno - Interferncias - Anlise da vizinhana
Outros especficos
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 VISITA TCNICA
A anlise deve englobar:
- Sequncia de fotos do terreno e entorno, destacando os
pontos impoprtantes.
- Restries de acessos ruas, pontes, acesso ao canteiro, acesso
dos equipamentos de fundao, interferncia com redes
eltricas......
- Presena de infra-estrutura - rede de guas pluviais, redes de
esgoto, redes eltricas trifsicas (custo de expanso das redes
das concessionrias).
- Conversas com vizinhos: a regio alaga? Tem feira-livre? Quais
foram os antigos usurios?
- Anlise dos vizinhos (nveis, conteno necessria, possibilidade
de absorver vibrao).
- Outros pontos especficos.

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 SONDAGEM
SONDAGEM GEOTCNICA
GEOTCNICA
Quanto custa uma sondagem?

Quanto custa uma fundao?

Uma fundao cara pode inviabilizar um

empreendimento?
Anlise do tipo de conteno e fundao;
nveis topogrficos e nvel dgua.
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Insistindo......
Quanto custa uma sondagem?
1,00% da Fundao
0,04% do empreendimento
Quanto custa uma fundao?
3 a 15% da obra
1,5% a 7,5% do empreendimento.

Uma fundao cara pode inviabilizar um

empreendimento!
 NA

SS

EXEMPLO 1
Ed. Residencial,
3 subsolos,
30 andares,
aptos. compactos,
padro mdioalto.

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 EXEMPLO 1

Soluo estacas metlicas 45 a 50m de comprimento/

perfis metlicos com pranchas de madeira/ custo 12,2% valor obra

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 EXEMPLO 2
Ed.
Residencial SS
Econmico
HIS,
trreo + NA
8 andares.

Soluo sapatas ou estacas pr-moldadas de concreto com 10 m

de comprimento dependendo da torre
custo 7% valor obra
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 EXEMPLO 2

Soluo sapatas ou estacas pr-moldadas de concreto com 10 m

de comprimento dependendo da torre
custo 7% valor obra
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EXEMPLO 3 -
NA
Edifcio comercial,
4 subsolos,
alto-padro.
SS

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 EXEMPLO 3

Soluo parede diafragma moldada in loco 40cm esp., sapatas ;

custo 8,1% valor obra
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EXEMPLO 4
edifcio residencial, NA
SS
1 subsolo,
2 sobressolos,
17 tipos, padro
mdio.

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 EXEMPLO 4

Soluo perfis metlicos e pranchas de madeira, estaca hlice

contnua com 22~24m; custo 9,2% valor obra.
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 SS

EXEMPLO 5
Edifcio
comercial,
5 subsolos,
32 tipos,
padro mdio- NA
alto

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EXEMPLO 5

Soluo conteno em solo grampeado e perfis metlicos com

pranchas de madeira, estaca raiz com 12m; custo 9,9% valor obra.
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 SONDAGEM AMBIENTAL (PASSIVO
AMBIENTAL)
Quanto custa uma sondagem para verificao do passivo
ambiental, da presena de contaminantes?

Quanto custa uma remediao?

Qual o prazo para executar uma remediao?

Qual o prazo para o rgo oficial ambiental aceitar a

remediao? (Monitoramento)

Um passivo ambiental pode inviabilizar um empreendimento?

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EXEMPLO
edifcio
residencial,
2 subsolos,
2 sobressolos.

Remediao filtragem da gua do lenol fretico para diminuir a

concentrao de poluentes; execuo de parede diafragma para
delimitao do solo contaminado, incinerao do solo.
Custo da remediao ?
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EXEMPLO

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EXEMPLO

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 TOPOGRAFIA -
LEVANTAMENTO PLANIALTIMTRICO
Quanto custa um levantamento topogrfico em
relao ao custo do terreno ?

Uma topografia acidentada pode encarecer

a fundao, as contenes, o transporte de
insumos dentro do canteiro, e inviabilizar um
empreendimento.

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EXEMPLO

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CONSTRUTECH 2013
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CONSTRUTECH 2013
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 EXEMPLO

Obras de padro econmico prescindem de terrenos planos e que

propiciem fundao pouco custosa para no inviabilizarem os custos
de construo

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 LEVANTAMENTO ARBREO
Quanto custa um levantamento arbreo?

Quanto custa o transplante, o corte, as doaes

municipalidade de mudas, de protees, etc?

O tempo para aprovao nos rgo oficiais pode

inviabilizar um empreendimento?

Qual o impacto do remanejamento arbreo do

empreendimento percebido pela sociedade/
vizinhos?

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 APROVAO NO DEPAVE
CIDADE DE S. PAULO

TCA
PCA Termo de de
LEVANTAMENTO Projeto de compensao PLANTIO
ARBREO compensao ambiental
ambiental

ACEITAO ACEITAO
VISTORIA DEFINITIVA
PROVISRIA
DEPAVE DEPAVE
DEPAVE

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 LEVANTAMENTO ARBREO

rvores Nativas ex: Jeriv ,Pitanga, Ip,

Sibipiruna
rvores Nativas com risco de extino.
Ex: Araucria
rvores Exticas ex: Cipreste , Kaizuca
Compensao arbrea
DAP dimetro na altura do peito
maior que 5cm.
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Exemplo 1 -
Alta
densidade
arbrea

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EXEMPLO 2 Interferncia com rvores do vizinho
Edifcio comercial/escritrios, pr-certificao
LEED Gold
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 Priorizando a preservao das rvores, acima de tudo, o projeto da parede
diafragma sofre um desvio, enquanto se aguardava uma soluo tcnica e legal.

O tamanho da copa da rvore e aproximadamente igual ao tamanho da raiz.

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 Transplantes aps deciso criativa e inteligente do setor jurdico do DEPAVE
(Departamento de Parques e reas Verdes da SVMA Secretaria do Verde e do Meio Ambiente da
Prefeitura Municipal de So Paulo)
Curiosidade peso da rvore 12 ton.

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Projeto da nova cortina com estacas tipo raiz justapostas na linha de divisa do
terreno, aps o transplante das rvores.

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 11/05/2012 07/05/2012

Incio da demolio da parede diafragma original desviada em 03/05/2012

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 Servido ( guas pluviais, esgoto); vielas
O levantamento plani-altimtrico deve apresentar as
servides de guas pluviais e esgotos, e as servides de
passagem (vielas).
As servides so pblicas (cadastradas na prefeitura) ou
particulares (vizinhos)?
As servides constam na matrcula do registro de imveis?
O projeto do empreendimento deve prever os recuos legais
(faixa) e o acesso para operao e manuteno.
A presena de uma servido pode inviabilizar o
empreendimento?

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Exemplo de servido

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Exemplo de servido

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 INFRA-ESTRUTURA redes das concessionrias,
sistema virio;
Concessionrias Consultas oficiais.
- Redes de gs (natural), abastecimento em tanques estacionrios.
- Redes de gua tratada.
- Redes de esgoto ou tratamento no local (fossa sptica, filtros
anaerbicos, sumidouros)
- Redes eltricas trifsica (220v, 380V) ou monofsicas.
- Redes de telefonia, celular, TV a cabo.

Quanto custa a ampliao da rede da concessionria? Quem

paga?
Sistema virio a rua pavimentada? H acessos para
caminhes? H impacto no custo de construo?
A rua possui iluminao pblica?

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 ENTORNO
O imvel situa-se em zona de restrio de circulao de veculos (ex:
ZRMC)? A descarga de materiais pode ser diurna?
H redes de transmisso em alta tenso prximas ao terreno?
O terreno alaga na poca de chuvas?
Os acessos ficam interditados em determinados perodos (ex: feira-
livre)?
O sistema virio comporta/permite acesso de caminhes?
Haver pagamento (despesas) para melhoria do sistema virio?
A vizinhana segura?
H materiais e mo-de-obra disponveis para executar o sistema
construtivo planejado?

Todos esses aspectos e outros a serem levantados

impactam no custo da construo e do
empreendimento.

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EXEMPLO

Ensaio pelo IPT para

Medidas de Campo Eltrico
e Magntico para avaliar os
riscos para a sade humana
e a interferncias com os
aparelhos eletrnicos

Foto da rede de transmisso

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Foto do alagamento da rua em frente a obra

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 Consideraes Finais
Alm dos aspectos levantados, outros especficos
de cada caso devem ser considerados na anlise
tcnica.

O departamento de engenharia deve auxiliar o

departamento de incorporao na estimativa de
custo da obra, mais real possvel, baseada em obras
similares e nos levantamentos da anlise tcnica do
terreno visando reduzir os riscos do
empreendimento.
OBRIGADO!

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