Manual do Sndico - Secovi

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CAP.1 - ELEGERAM-ME SNDICO. E AGORA?

O Condomnio
Utilizao
A Conveno do Condomnio
Regulamento
Corpo Diretivo
Assemblia Geral
Oramento
Despesas
Fundo de Reserva
Documentos e Obrigaes do Condomnio
Balancete Mensal

CAP.2 - COMO ESCOLHER E CONTRATAR UMA ADMINISTRADORA

CAP.3 - MANUTENO PREDIAL

Pontos a serem checados periodicamente
Economizando Energia Eltrica
Economizando gua

CAP.4 - SEGURANA DO CONDOMNIO

Segurana Patrimonial
Preveno de Acidentes e Incndios
Higiene
Seguros

CAP.5 - POLTICA DE PESSOAL

Tratamento e Comportamento
Planejamento, Recrutamento e Seleo
Treinamento
Remunerao

CAP.6 - FINAL DA HISTRIA

CAP.1 - ELEGERAM-ME SNDICO. E AGORA? - Voltar ndice

Numa bela noite, na falta de melhor opo, resolvi descer ao salo de festas do edifcio para ver o que
exatamente era uma Assemblia Geral.
Havia menos de um ano que eu me mudara para um condomnio, aps mais de 30 anos morando em casas.
Tudo era novidade.
Sempre ouvi dizer que ser sndico era muito chato, causava aborrecimentos, indisposio com os demais
condminos, problemas com a administradora e chamadas pelo interfone nos horrios mais inconvenientes
para tratar de assuntos, na maioria das vezes, pessoais ou nada importantes. Isso quando no aparecia
algum levantando suspeitas sobre as prestaes de contas ou queixando-se do aumento no valor do
condomnio.
Tudo ia bem at que a reunio "empacou" em um item da pauta: eleio do sndico, sub sndico e
conselho.
O ento sndico, aps trs mandatos, estava se mudando para outra cidade. Posteriormente, soube que a
razo dos trs mandatos foi a absoluta falta de interessados em substitu-lo.
Aps muitas consultas, discusses, apelos, etc., todos se voltaram para mim com ares de "voc nossa
ltima esperana."
Tentei esquivar-me, mas a "falta de experincia" fez com que no soubesse arrumar uma boa desculpa e
acabei sendo eleito por aclamao. Nem meu nome meus vizinhos sabiam, mas eu era o novo sndico do
Edifcio Paraso.
Subitamente a reunio terminou e uns poucos vizinhos desejaram-me boa sorte. Meu antecessor disse que
me entregaria todos os documentos e que, qualquer coisa, era s falar com o zelador ou com a
administradora. Mudou-se dois dias depois.
Voltei para o meu apartamento e aproveitei o intervalo da novela para contar a novidade. Minha esposa
levou as mos cabea. Minha sogra no conseguiu esconder um arzinho de sdica. Apenas o caula
sentiu-se importante na condio de filho do sndico.
No dia seguinte, contei a um colega de servio o que me acontecera. Aps brincar comigo, disse: "No h
com o que se preocupar. Voc uma pessoa inteligente, equilibrada e ver que com alguma orientao, o
encargo assumido ser bem mais suave do que andam dizendo". Em seguida deu-me um carto onde li
"SECOVI-SP - O Sindicato da Habitao". Despediu-se dizendo: "ligue e voc receber a orientao
necessria". Foi o que fiz. Dois dias depois recebi, pelo correio, o seguinte texto:

O CONDOMNIO
A palavra condomnio significa "propriedade comum". Viver em condomnio exige um esprito diferente,
uma vez que existem reas de domnio e reas privativas. O direito de uso da rea comum e a obrigao de
conservar o que de todos so condies bsicas para vida em condomnio. Em termos de propriedade, a
cada rea privativa corresponder uma frao de ideal da rea comum.
Todos os condminos devem contribuir para suas despesas, alm de acatar a Conveno, Regulamento
Interno e decises da Assemblia.

UTILIZAO
Todos os participantes de um condomnio utilizam espaos e equipamentos comuns, tais como "hall"
social, salo de festas, piscinas, etc. Mesmo nas reas privadas, a liberdade do morador, embora muito
maior, no total, visto que no poder afetar a liberdade de outro.
Em tese tudo muito simples. Porm, na hora do impasse, tpico do ser humano defender seus prprios
interesses, que nem sempre correspondem aos dos condomnio.
Visando disciplinar os direitos e os deveres de cada um, bem como a vida em condomnio, existem trs
documentos bsicos: a Lei do Condomnio (Lei n. 4591/64), comum a todos; a Conveno do
Condomnio (uma espcie de "constituio"); e o Regulamento ou Regimento Interno, estes ltimos
especficos para cada prdio.
Boa parte da funo do sndico consiste em exigir a correta utilizao das reas de um condomnio, atravs
do fiel cumprimento da Conveno e do Regulamento, alm de cuidar dos reparos necessrios sua
conservao.

A CONVENO DO CONDOMNIO
o conjunto dos direitos e obrigaes, registrado no Registro de Imveis, que regulamenta o
comportamento e o rateio de despesas dos condminos, estabelecendo normas de utilizao tanto nas reas
privativas como nas de uso comum, visando resguardar, em benefcio de todos, o patrimnio condominial
e a moralidade no ambiente.

PRINCIPAIS ITENS :
elaborao do Regulamento Interno; forma de escolha e destituio do corpo diretivo;
prazo, quorum e formas de convocar assemblias;
forma das contribuies para despesas;
forma de alterao da conveno;
atribuies do sndico;
como utilizar os objetos e servios comuns;
forma e prazo das aprovaes das contas;
forma de administrar e movimentar o numerrio;
certas proibies, como alterao da fachada e utilizao das unidades contrariando a finalidade do
prdio.
A Conveno, para ser aprovada ou modificada, exige o voto de no mnimo 2/3 das fraes ideais de
condminos que compe o condomnio.
Todos devem obedincia Conveno que, por sua vez, no pode contrariar a Lei n. 4591/64, conhecida
como a Lei do Condomnio.

REGULAMENTO
o conjunto de normas e procedimentos referentes ao comportamento e conduta dos moradores e
freqentadores, disciplinando o uso das reas comuns e solucionando os problemas mais corriqueiros do
condomnio, apresentando inclusive, penalidades aos infratores. O Regulamento Interno no pode
contrariar a Conveno, sob pena de nulidade.
O Regulamento Interno normalmente consta da prpria Conveno ou redigido posteriormente. Sendo
feito em documento separado, deve contar com a colaborao no s dos proprietrios dos apartamentos,
como tambm dos compromissrios compradores, cessionrios e promitentes cessionrios. Pode ser
aprovado atravs de Assemblia Geral, todavia obedecendo o quorum previsto na Conveno, se a mesma
estipular.
A Conveno e o Regulamento, com o tempo, tendem a desatualizar-se. O condomnio pode, e deve,
promover revises peridicas nesses textos de modo a garantir-lhes eficcia.

CORPO DIRETIVO
O corpo diretivo composto de sndico, sub-sndico e conselho consultivo.
Esse trip permite inmeras vantagens. O sndico, que no de ferro, tambm tem direito a frias. Assim,
o sub-sndico assume imediatamente o seu papel, respondendo oficialmente pelas funes especficas.
SNDICO o representante legal do condomnio, em juzo ou fora dele, exercendo a administrao do
condomnio assessorado pelo conselho consultivo e sub-sndico, todos eleitos pela Assemblia Geral.
O sndico pode ser condmino ou pessoa fsica ou jurdica estranha ao condomnio, salvo disposio
contrria na Conveno. Ser eleito pela forma e prazo previstos na mesma, sendo que seu mandato no
pode exceder a dois anos, permitida a reeleio.

AS ATRIBUIES DO SNDICO
exercer a administrao interna do prdio, referente vigilncia, moralidade e segurana
representar o condomnio em Juzo ou fora dele, defendendo os interesses comuns;
selecionar, admitir e demitir funcionrios fixando-lhes os salrios de acordo com a verba do oramento
do ano, respeitando o piso salarial da categoria, com data base em outubro de cada ano;
aplicar as multas estabelecidas na Lei, na Conveno ou no Regulamento Interno;
prestar contas somente na assemblia;
guardar toda documentao contbil dentro do prazo da lei;
arrecadar as taxas condominiais;
proceder cobrana executiva contra os devedores;
escolher empresas prestadoras de servios ou terceiros para execuo das obras que interessem ao
edifcio, desde que aprovadas por assemblia;
contratar o seguro contra incndio;
convocar assemblia geral ordinria e extraordinria;
comunicar aos condminos, nos oito dias subsequentes assemblia, o que foi deliberado;
praticar os atos que lhe atriburem a Lei do Condomnio, a Conveno e o Regimento Interno.
O sndico ter direito a remunerao se estiver previsto em Conveno, ficando determinado, na
Assemblia que o eleger, se ficar isento da taxa do condomnio ou se receber algum tipo de honorrio,
lembrando sempre que o mesmo no funcionrio do condomnio, muito embora possa contribuir para a
previdncia social individualmente.
SUB-SNDICO o representante, eleito por assemblia, que tem como funo substituir o sndico.
Alertamos para uma anlise da Conveno nesse aspecto, pois nem todas prevem o cargo de sub-sndico.
CONSELHO CONSULTIVO o rgo de consulta e assessoramento do sndico, composto por trs
condminos, com mandato que no poder exceder a 2 anos, permitida a reeleio.
muito importante a existncia do conselho, pois, alm de deliberar e opinar sobre os problemas do
condomnio, "fiscaliza" a atuao do sndico. Portanto, o sndico estar salvaguardado em sua imagem,
visto que todas as despesas so acompanhadas por um conselho que v, antes de tudo, os reais interesses
dos condminos, avaliando gastos, necessidades, capacidade de pagamento dos moradores no caso de
benfeitorias, entre outras medidas.

ASSEMBLIA GERAL
Assemblia Geral o frum deliberativo onde os principais temas de interesse do condomnio devem ser
discutidos para tomada de decises.
O sndico no deve realizar Assemblias apenas para cumprir a lei. Deve, isto sim, tirar grande proveito
dessas reunies, procurando torn-las atrativas. Para tanto, aqui vo algumas dicas:
planeje e discuta com o Conselho o contedo da Assemblia;
divulgue exaustivamente e procure obter o compromisso da presena dos condminos;
tenha sempre em mos a Conveno e o Regulamento para eventuais consultas;
conduza a reunio de modo a no se desviar dos assuntos pautados;
exponha com clareza os assuntos da pauta e procure ouvir vrias opinies antes de coloc-los em
votao.
Existem dois tipos de Assemblias: Assemblia Geral Ordinria - AGO e a Assemblia Geral
Extraordinria - AGE.

ASSEMBLIA GERAL ORDINRIA - A Lei do Condomnio obriga a realizao, pelo menos uma vez
por ano, da Assemblia Geral Ordinria - AGO, salvo disposio contrria na Conveno do Condomnio.
Deve ser votado ou deliberado na AGO o oramento das despesas de conservao e manuteno do
edifcio para o exerccio seguinte: prestao de contas feita pelo sndico, referente ao exerccio anterior
para aprovao ou no; e eleio de sndico, se for o caso.

ASSEMBLIA GERAL EXTRAORDINRIA - A Assemblia Geral Extraordinria - AGE serve para

tratar assuntos de interesse do condomnio, no previstos nas agros. Sero realizadas sempre que a ocasio
assim o exigir, especialmente quando o tema no puder aguardar a realizao da AGO para deciso.
Pode ser deliberado numa AGE despesas extras, obras, benfeitorias, modificao da Conveno e
quaisquer assuntos de interesse geral e imediato do condomnio.
Para a convocao de uma Assemblia Geral (AGO ou AGE) deve ser feito edital constando data, horrio,
local da reunio, ordem do dia e um resumo da matria a ser deliberada. O prazo para convocao o
previsto na Conveno do Condomnio; caso a mesma seja omissa, aconselha-se um prazo de 10 (dez) dias
de antecedncia.
Ao trmino da reunio, deve ser elaborada uma ata e coletadas assinaturas do presidente e do secretrio.
Se no for possvel no mesmo dia, faa-a logo no dia seguinte. No deixe decorrer muito tempo entre a
reunio e a lavratura da ata.

ELEMENTOS ESSENCIAIS :
dia, ms, ano e hora da assemblia, por extenso;
local da assemblia;
 nmero de condminos presentes identificando-os;
presidncia dos trabalhos;
pessoa que secretariou os trabalhos;
ordem do dia;
deliberaes;
encerramento;
assinatura dos condminos presentes.
O sndico dever mandar a todos os condminos cpia da ata no prazo de 8 (oito) dias subsequentes
realizao da Assemblia.
interessante estipular uma outra data para a reunio de sndico, sub-sndico e conselho para avaliao
permanente do condomnio. Essa data pode, inclusive, ser antecipada aos condminos. Assim, semanal ou
quinzenalmente - e independente de AGE ou AGO - os moradores sabero que a reunio acontece tal dia,
a tal hora e em tal local. Portanto, se tiverem queixas, problemas ou sugestes, podem centraliz-los nessas
ocasies, aliviando a carga do sndico em contatos dirios, muitas vezes para tratar de assuntos
irrelevantes e que podem comprometer as AGO ou AGE.
Nesse sistema, a participao est aberta a todos, digamos, nos quinze minutos iniciais de cada reunio.

ORAMENTO
Todo o condomnio deve ter uma previso oramentria, ou seja, quanto pretende gastar com cada
elemento ou item de despesa.
O sndico tem obrigaes quanto previso oramentria, devendo planejar o oramento para obteno da
previso de despesas e receita, apresentando-as para discusso e aprovao em Assemblia Geral.
Em razo do regime de inflao elevada difcil elaborar uma previso duradoura. Assim, ou a previso
feita por um perodo pequeno ou a Assemblia autoriza o sndico e o conselho a reajustar periodicamente
o oramento, dentro de parmetros bem definidos. Exemplo: variaes do IGP/M da FGV, etc.
Com base na previso oramentria feito o rateio das quotas condominiais. Em seguida, emitem-se os
recibos e controlam-se os pagamentos.

ELABORAO E APROVAO ORAMENTRIA

tome por base o consumo de meses anteriores;
troque informaes com sndicos de prdios vizinhos, preferencialmente do mesmo porte do seu;
se a proposta for elaborada pela administradora, pea-a cinco dias antes da Assemblia para examin-la
atentamente;
apresente e discuta a proposta previamente com os conselheiros;
faa chegar aos condminos cpias da proposta a ser votada juntamente com o edital de convocao da
Assemblia;
preveja uma margem de segurana em torno de 10% para que o caixa no fique negativo em virtude de
pequenas flutuaes na economia (para grandes flutuaes no h previso que resista);
se possvel, realiza mapas comparativos, ou seja, coleta de trs oramentos, de diferentes empresas, para
a realizao de determinada obra ou servio.

DESPESAS
So os gastos que um condomnio tem, dividido em despesas ordinrias e extraordinrias.
As despesas ordinrias so as consideradas rotineiras, necessrias manuteno do condomnio, as quais
so respondidas por todos os condminos, incluindo os locatrios:

PESSOAL
salrios
frias
13 salrio
rescises contratuais de trabalho

ENCARGOS SOCIAIS
INSS
FGTS
PIS
INSS de terceiros (autnomos)

CONSUMO
gua
luz e fora
gs
telefone

MANUTENO/CONSERVAO
elevadores
bombas
portes automticos
interfones
piscina
jardim
antena coletiva
recarga de extintores

ADMINISTRATIVAS
honorrios da administradora
impressos, xerox, correio
iseno do sndico

MATERIAIS
de limpeza
peas de reposio
uniformes

SEGURO
Despesas extraordinrias so os gastos imprevistos e os gastos com benfeitorias, ambos nas reas de uso
comum:

EMERGNCIA
vazamentos
entupimentos
quebra de bombas d'gua
elevadores
demais equipamentos

BENFEITORIAS
reformas
aquisio de equipamentos

FUNDO DE RESERVA
possvel prever no oramento um saldo credor destinado a DESPESAS IMPREVISTAS, pois a
Conveno determina que 5% ou 10% do total arrecadado mensalmente sejam contabilizados na conta
FUNDO DE RESERVA, estabelecido na Lei do Condomnio.
A constituio do FUNDO DE RESERVA de responsabilidade, em princpio, do proprietrio. Caso haja
necessidade de reposio total ou parcial do Fundo de Reserva, devido utilizao no custeio ou
complementao das despesas ordinrias do condomnio, a responsabilidade tambm do locatrio, salvo
se referente a perodo anterior ao incio da locao. de se lembrar que a Lei do Condomnio determina a
no utilizao do Fundo de Reserva para pagamento de despesas ordinrias.
O FUNDO DE RESERVA deve ser fixado quando da aprovao do oramento, estabelecido de acordo
com as condies financeiras do condomnio. Alguns condomnios criam o fundo de reserva para o
pagamento de aes trabalhistas.
O sndico deve fazer aplicao financeira em nome do condomnio, com aprovao do conselho consultivo
ou pela Assemblia Geral, para maior segurana. Para movimentao da aplicao aconselhvel a
assinatura do sndico e do presidente do Conselho.
Se a quantia do fundo de reserva for insuficiente para o pagamento de alguma despesa extraordinria, o
valor dever ser rateado entre os proprietrios de cada unidade.

DOCUMENTOS E OBRIGAES DO CONDOMNIO

Num condomnio existem documentos de carter legal, fiscal e pessoal (empregados). O sndico
responsvel pela guarda dos documentos legal e fiscal durante 5 anos e dos documentos referentes a
pessoal (empregados) pelo perodo de 30 anos.

LIVROS - O condomnio tambm deve ter LIVROS, quais sejam:

Livro de Atas das Assemblias
Livro de Presena dos condminos nas Assemblias
Livro do Conselho Consultivo
Esses livros devem apresentar termos de abertura e de encerramentos, assinados e rubricados.

DECLARAO DE IMPOSTO DE RENDA DO CONDOMNIO - Para efeitos fiscais o condomnio no

considerado pessoa jurdica, sendo dispensada a declarao de imposto de renda.

CADASTRO GERAL DOS CONTRIBUINTES - CGC - De Acordo com a Instruo Normativa da

Secretaria da Receita Federal n. 87, de 24.08.84, os condomnios que auferirem rendimentos de capital ou
que pagarem rendimentos sujeitos a reteno na fonte esto obrigados inscrio no CGC, apresentado os
seguintes documentos:
Conveno do Condomnio registrada em Cartrio;
Ata da Assemblia que elegeu o sndico;
Ficha de Inscrio Cadastral - FIC, que pode ser adquirida em papelaria;
Xerox do CIC do responsvel (sndico) que assinar a FIC;
Dar entrada da FIC, devidamente preenchida, em agncia da Receita Federal na jurisdio qual pertence
o condomnio.
CADASTRO DE CONTRIBUINTE DO MUNICPIO - CCM - O condomnio residencial no obrigado
a se inscrever no Cadastro de Contribuinte do Municpio de So Paulo - CCM.

PREVIDNCIA SOCIAL - INSS - O Decreto n. 611, de 21.07.92, que regulamenta os benefcios da

Previdncia Social, em seu artigo 8, pargrafo nico, letra "b", permite, ao sndico, facultativamente,
filiar-se Previdncia Social. Assim, aquele sndico que no contribui para a Previdncia Social pode,
desde 22 de julho de 1992, se inscrever como contribuinte. No ser empregado do condomnio, mas
poder contribuir para ter uma aposentadoria e todos os benefcios dela decorrentes no futuro. Esta
despesa dever ser custeada pelo prprio sndico ou, no caso a assemblia geral dos condminos aprove
esse nus, poder ser reembolsado pelo condomnio.

PRESTAO DE CONTAS
Terminado o ms, a administradora (ou o sndico) deve apresentar um balancete de contas detalhado,
referente ao ms anterior. Todos os documentos comprobatrios devero ter o visto do sndico e a pasta
dever ser analisada pelos membros do conselho.
A pasta conter tambm informaes sobre quotas em atraso, multas recebidas, saldos bancrios, saldos
em poupana, posio do fundo de reserva, da conta benfeitorias, etc.
Um resumo, de no mximo duas folhas, dever ser enviado a cada condmino.

DICAS
se sobrar espao na folha de prestao de contas (resumo), transcreva algum item do Regulamento ou da
Conveno ou envie alguma mensagem de utilidade para o condmino ou edifcio;
no fixe em quadro de avisos relao de condminos em atraso. Negocie pessoalmente, via
administradora, por meio de advogado, etc., mas no exponha o devedor ao ridculo (previsto no Cdigo
de Defesa do Consumidor). Nos demonstrativos relacione somente o nmero do apartamento devedor.

CAP.2 - COMO ESCOLHER E CONTRATAR UMA ADMINISTRADORA - Voltar ndice

O sndico pode contratar pessoa fsica ou jurdica para auxili-lo em suas funes. Devido complxidade
dessas, recomendvel que o faa, pois s vezes, o barato sai caro, ou seja, deixar de contratar para
economizar algum dinheiro pode custar muito mais caro, se houver algum erro ou omisso.
O sndico dever convocar Assemblia apresentando algumas propostas, relacionando tipo de prestao de
servios, honorrios cobrados e prazo do contrato.
Contudo, uma administradora deve ser bem escolhida, para que ela, em vez de soluo, no seja um
problema a mais. Aqui vo alguns cuidados ao escolher uma administradora:

pea proposta para trs ou quatro empresas;

consulte empresas indicadas por sndicos ou condminos satisfeitos;
leia com ateno o contrato a ser assinado, o rol de servios prestados, etc.;
desconfie dos honorrios muito baixos;
pea uma lista de prdios administrados, com nome e telefone dos sndicos, e ligue para alguns;
visite a empresa entes de contrat-la;
verifique com quem a empresa trabalha (bancos, fornecedores), seu capital social, quem so seus
proprietrios, se tem sede prpria, etc.;
verifique a resciso contratual prevista;
discuta com o conselho antes de se decidir por esta ou aquela empresa;
opte por empresas com boa administrao de recursos humanos, que tenha bons profissionais treinando
periodicamente os funcionrios dos edifcios;
verifique se a empresa opera pelo sistema de conta pool, em que o dinheiro do condomnio fica na conta
bancria da administradora, ou pelo sistema de conta bancria prpria para cada condomnio. Por este
ltimo, os moradores passam a ter acesso aos extratos bancrios, o que facilita o controle da aplicao dos
recursos;
verifique se o balancete feito em bases correntes (de 1 a 30/31 de cada ms), de modo a coincidir com
a movimentao finenceira do condomnio. Esse expediente tambm facilita o controle dos recursos;
analise os pequenos detalhes do contrato. Exemplos: nmero de assemblias a que a
administradoracomparece por ano sem cobrar (h empresas que cobram sempre); sistema de cobrana de
condminos atrasados (se tem advogado prprio, se obrigatrio recorrer ao advogado da
adminiostradora); sistema empregado para compra de materiais (se permite que moradores apresentem
oramentos ou indiquem empresas);
observar se no contrato h clusula especificando que a administradora responsvel pelo pagamento de
multas ou despesas extras decorrentes de seus erros. Exemplo: se no recolher o FGTS dos funcionrios
ou qualquer outro encargo ou tributo no prazo, deve arcar com as multas;
solicitar um modelo de balancete da administradora;
verificar se a administradora assessora o sndico na contratao de servios do prdio, como colocao
de PABX, antena parablica, pintura;
checar se a taxa de administrao aplicada sobre a despesa ou a receita e avaliar o que seria mais
conveniente para o prdio. O fundamental que no incida sobre receitas ou despesas extraordinrias, tais
como pintura externa do prdio, troca de elevadores, etc.;
verificar se a administradora cobra "dcimo terceiro salrio"; d preferncia a uma administradora
assossiada ao SECOVI-SP.
A administradora deve ser de confiana do sndico, podendo ser destituda no momento em que no mais
existir tal confiana, mediante aviso-prvio de 30 (trinta) ou 60 (sessenta) dias, conforme constar do
contrato.

CAP.3 - MANUTENO PREDIAL - Voltar ndice

Um dos assuntos mais importantes em um condomnio justamente a manuteno tanto no que concerne
ao perfeito funcionamento de todos os equipamentos, como na preservao do valor patrimonial do
imvel.
Recomenda-se ao sndico que mantenha sob contrato de manuteno todos os equipamentos
imprescindveis, tais como elevadores e bombas. Os fabricantes costumam oferecer treinamento bsico aos
zeladores.
Quem responde civilmente por acidentes causados por mau funcionamento dos equipamentos o
condomnio, devendo indenizar as pessoas acidentadas. A conservao dos equipamentos constitui
obrigao permanente do sndico. Provada sua culpa ou desinteresse (negligncia), cabe a ele inteira
responsabilidade criminal no caso de danos causados a condminos ou a terceiros. Fica para o condomnio
a responsabilidade civil.
As administradoras devem, por ocasio da visita peridica de inspeo, preencher um "check list", que
ser enviado ao sndico com as providncias recomendveis.

PONTOS A SEREM CHECADOS PERIODICAMENTE

Elevadores, bombas, interfones, portes automticos, antenas coletivas, gerador, iluminao de
emergncia, minuterias, hidrantes, extintores de incndio, luz piloto, pra-raios, filtros de piscina,
equipamento de sauna, jardins, equipamentos de segurana, etc.
Recomenda-se que o zelador verifique constantemente esses itens e informe o sndico e administradora
sobre quaisquer irregularidades.
Alm desses pontos, deve-se observar tambm o desgaste aparente do edifcio em itens como
rejuntamento de pisos e pastilhas, vazamentos de gua, queima de lmpadas e fusveis, fixao de
corrimo, degenerao de pintura, escoamento de guas pluviais (telhados, calhas), etc.
muito til uma relao com nome e telefone das empresas contratadas para manuteno, bem como
alguns fornecedores prximos ao prdio para o caso de emergncia.
Telefones teis como bombeiros, polcia, gs, eletricidade. Empresas de Comunicao e hospitais mais
prximos tambm devem estar ao alcance do sndico e do zelador para as emergncias.
O dinheiro aplicado em MANUTENO pode ser considerado em investimento e no necessariamente
uma despesa. Contudo, alguns cuidados com o consumo podem ajudar o condomnio a economizar
dinheiro e, consequentemente, reduzir as quotas condominiais. Por exemplo:

ECONOMIZANDO ENERGIA ELTRICA

mantenha acesa apenas as luzes necessrias, especialmente nas garagens;
se seu prdio no tiver, instale minuterias nas escadas;
acompanhe o consumo mensal em quilowatts;
quando houver dois ou mais elevadores num mesmo "hall", instrua os condminos e empregados a
chamar apenas um;
estabelea horrios para iluminao da sala de estar no trreo , quadras esportivas, sales de jogos, etc.;
use o tipo adequado de lmpadas, e jamais permita que os jardins e "halls" sociais fiquem
excessivamente escuros, pois, alm de entristecer o edifcio, prejudica a segurana.
Obs.: Existem minuterias individuais (s do prprio ambiente) e exitem tipos de lmpadas que consomem
at 1/4 de energia com a mesma luminosidade.

ECONOMIZANDO GUA
no deixe o faxineiro fazer da mangueira uma vassoura;
verifique vazamentos, goteiras, etc.;
acompanhe o consumo mensal em m3;
solicite aos condminos reparos urgentes nos problemas das respectivas unidades, principalmente das
descargas velhas ou obsoletas;
inscreva seu condomnio no Cadastro de Tarifa Econmica da Sabesp, apresentando os seguintes
documentos: planta do edifcio aprovada pela Prefeitura do Municpio, ou Conveno do condomnio, ou
Declarao do Sndico relacionando a quantidade de apartamentos existentes no edifcio, xerox da ata de
eleio do sndico e a ltima conta de gua paga. Esses documentos devem ser entregues na Regional de
atendimento do bairro em que est localizado o condomnio.

CAP.4 - SEGURANA DO CONDOMNIO - Voltar ndice

Toda segurana perfeita at o dia em que falha! Este deve ser o lema, no apenas do sndico e zelador,
mas de todos condminos e empregados.
A Segurana deve ser dividida em dois tpicos, para melhor abordagem do problema: patrimonial e
preveno de acidentes e incndios.

SEGURANA PATRIMONIAL
Em funo de suas caractersticas, cada prdio deve estudar o que melhor lhe convm, proporcionando
maior segurana ao condomnio. Relacionamos algumas orientaes:
DO SNDICO PARA COM OS EMPREGADOS
solicitar informaes pessoais (certides negativas dos Distribuidores Cveis - Frum - e da Polcia) de
quem ir trabalhar nos apartamentos e no prdio;
obrigar o uso de crachs pelos empregados do prdio;
manter na portaria fichas dos empregados dos apartamentos com nome, nmero de documentos, foto e
determinaes especiais dos patres;
os candidatos devem ser atendidos na portaria, nunca subir no apartamento;
no aconselhvel o porte de armas para os vigias e nem uniformes ostensivos, pois muitas vezes eles se
tornam "presas fceis" para o bandidos, alm de poderem causar acidentes dentro do condomnio;
os vigias devem usar: bloco com nmeros de telefones teis, caneta e ficha telefnica, na falta de uma
linha direta;
zeladores e porteiros bem preparados so a melhor segurana.

ORIENTAES AO ZELADOR E PORTEIRO

no permitir a entrada de entregadores de pizzas, flores, compras, vendedores, etc., pois os assaltantes se
disfaram e entram com o consentimento do morador;
aps exigir a identificao dos empregados de concessionrias de servios (Telesp, Sabesp) o zelador ou o
porteiro deve confirmar com o morador o defeito antes de sua entrada;
confirmar tambm, por telefone, se o empregado realmente da concessionria;
o zelador deve acompanhar o empregado da concessionria at o apartamento;
permitir a entrada de estranhos no prdio somente quando autorizados pelo morador;
quando houver algum apartamento a ser locado ou vendido, o zelador ou o porteiro deve exigir a presena
do corretor ou do proprietrio do apartamento antes de permitir a entrada ao prdio;
observar se o carro ao entrar na garagem realmente de morador, redobrando a ateno noite.

UTILIZAO
crachs para identificar prestadores de servios;
telefone na portaria e um sistema de alarme que toque em algum prdio vizinho;
equipamentos auxiliares compatveis com seu prdio: alarmes, sensores, circuitos de TV, vigias com
rdios transmissores e receptores, etc.;
caso o condomnio no tenha condies da aquisio de algum equipamento, aconselhvel manter boa
iluminao nos locais de acesso ao prdio, portes eletrnicos nas garagens, espelhos cncavos nas
portarias para melhor viso dos visitantes, vigilncia nas escadarias e garagens dos prdios, orientao aos
vigias e porteiros sobre a vigilncia adequada , cartes de identificao para os veculos dos condminos
terem acesso s garagens, interfone para contato entre o porteiro e o morador, uma linha telefnica na
portaria para o porteiro ou vigia ter um acesso mais rpido com a polcia;
correntes e cadeados grandes nas bicicletas e motos;
como proibido reter documentos, aconselhvel exigir apresentao do mesmo, anotando num livro
nome, nmero e apartamento que o visitante ir, no esquecendo de verificar a autenticidade;
manter ficha cadastral com dados de todos os moradores e funcionrios, possibilitando sua rpida
localizao e/ou dos familiares em caso de emergncia.

DOS CONDMINOS
acatar as instrues dadas aos zeladores e porteiros quanto aos itens de orientao aos mesmos;
ao entrar no prdio com o carro, verificar se h outro veculo atrs do seu e se os ocupantes so moradores
do edifcio;
no abrir a porta do apartamento em hiptese alguma se no autorizou a entrada de algum, mesmo que o
porteiro ou o zelador esteja do lado de fora, insistindo;
orientar os filhos para no comentar o que seus pais fazem, quanto ganham, bens que possuem, horrios
que saem e chegam, at mesmo em bares, lanchonetes, danceterias, pois existem os chamados ladres
"lights", que mais parecem proprietrios do imvel, os quais procuram fazer amizades freqentando tais
locais para pesquisa de nome, endereo, etc., planejando um futuro assalto, roubo e seqestro;
desconfie da empregada domstica muito eficiente que aceita baixo salrio;
pode-se solicitar Atestado de Antecedentes na Delegacia de Polcia Civil da Regio, ou na Delegacia
Especializada em Falsas Domsticas.

PREVENO DE ACIDENTES E INCNDIOS

A legislao exige que um edifcio possua equipamentos de proteo contra incndio, tais como
iluminao de emergncia para facilitar a sinalizao de escape, hidrantes, extintores por metro quadrado,
pra-raio, corrimo, caixa d'gua de acordo com a rea e populao do prdio, rede eltrica em perfeito
estado, etc.
O sndico no s pode como deve chamar o Corpo de Bombeiros para verificao e orientao da
segurana do prdio, uma vez que ele o responsvel pela manuteno dos equipamentos, para que
estejam sempre operantes e ativados.
Alertamos sobre os procedimentos do sndico com relao aos equipamentos:
porta corta-fogo (no deve ser trancada com cadeado);
os equipamentos devem estar em perfeitas condies;
formao de brigada de incndio;
extintores e mangueiras de incndio com reviso peridica;
pra-raio com reviso no sistema uma vez por ano;
reviso na instalao da rede eltrica;
reviso peridica nos butijes de gs;
reviso peridica na rede de gs canalizado;
reviso e cuidados com os elevadores;
pessoal treinado e habilitado para operar os equipamentos; e zelar pelos mesmos, formando brigada de
incndio;
proibir depsito de volumes em frente a hidrantes;
exija do zelador e de cada condmino o correto armazenamento de substncias inflamveis, gs, etc.

HIGIENE
A preocupao com a higiene deve ter a mesma importncia da segurana, ainda mais na utilizao das
reas comuns. Aqui vo algumas dicas:
faa exame mdico peridico dos empregados;
exija que o condmino comunique, por escrito, a existncia de morador portador de molstia contagiosa
grave. Se possvel, coloque esta exigncia no Regulamento, no para discriminar o paciente, mais sim para
no expor os demais ao perigo de contgio;
providencie a limpeza semestral das caixas de gua por meio de empresas especializadas;
providencie dedetizao das reas comuns e proponha aos condminos a mesma atitude em suas unidades;
exija a limpeza peridica das fossas, quando for o caso;
exija cuidados especiais com produtos de limpeza txicos ou abrasivos, bem como cidos e demais
substncias que possam causar irritao pele;
exija dos faxineiros a utilizao de botas e luvas de borracha quando manusearem tais produtos;
exija do zelador ou da empresa de manuteno de piscinas a exata qualidade da gua;
mantenha no prdio produtos para curativos e primeiros-socorros que dever ficar na portaria.
Obs.: existem aparelhos automatizados que dispensam produtos qumicos para as piscinas.

SEGUROS
O sndico responsvel pela contratao de seguro contra incndio e outros sinistros, abrangendo todas as
unidades, partes e objetos comuns, computando-se o prmio nas despesas ordinrias do condomnio.
O prazo para contratao de 120 dias aps o "habite-se". Caso contrrio, o condomnio ficar sujeito
multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial cobrado pela Prefeitura.
TIPOS DE APLICES DE SEGUROS
responsabilidade civil do condomnio;
incndio, raio e exploso;
quebra de vidros e espelhos;
morte e invalidez de empregados;
responsabilidade civil por guarda de veculo;
danos eltricos;
vendaval;
impacto de veculos terrestres;
roubo de bens de moradores;
incndio de bens de moradores;
desmoronamento;
tumultos e greves;
roubo de bens do condomnio;
portes eletrnicos;
assalto e seqestro;
projtil perdido.
O seguro de um edifcio deve ser feito com base em valores reais, em funo dos custos de reconstruo e
nunca do preo comercial do edifcio. Se o seguro for com valor inferior ao real, o sndico, em caso de
sinistro, poder ser responsabilizado civil e criminalmente pela contratao.
A Susep (Superintendncia de Seguros Privados) permite que haja desconto na aplice para o seguro de
incndio. Negocie o valor e exija que o desconto venha discriminado em favor do condomnio.

CAP.5 - POLTICA DE PESSOAL - Voltar ndice

TRATAMENTO E COMPORTAMENTO
O treinamento de funcionrios tem influncia decisiva sobre a forma como tratam e como so tratados
pelos condminos.
A autoridade do zelador algo que deve ser devidamente cuidada pelo sndico, pois ele quem
acompanha a rotina, o dia-a-dia do condomnio. Disso depende a ordem, visto que o zelador, perante os
condminos, deve ter o poder de tomar providncias diversas.

PLANEJAMENTO E RECRUTAMENTO
A quantidade de empregados que um condomnio deve ter proporcional ao tamanho e a complexidade do
edifcio.
Ter menos empregados que o ideal, em vez de economia, traz custos adicionais com horas extras, alm de
prejudicar e comprometer a manuteno e a limpeza. A "economia" pode transformar-se em prejuzo.
Uma boa administradora far o trabalho de recrutamento e uma pr-seleo dos candidatos. Contudo, o
sndico deve entrevist-los, principalmente no caso de zelador. Procure informar-se sobre os empregos
anteriores, o tempo mdio de permanncia em cada emprego, os motivos de sada, etc. No tenha pressa
em contratar visto ser a pressa inimiga da perfeio.
Evite porteiros e faxineiros que residam muito longe do edifcio, pois ser ruim para ambas as partes.
No caso do zelador, indagar se ele tem conhecimentos gerais sobre elevadores, extintores de incndio,
filtros de piscinas, eletricidade e hidrulica elementar.
Contrate sempre por um perodo de experincia e observe o desempenho antes de efetiv-lo. No fornea
o apartamento (residncia) antes de completar os 90 (noventa) dias de experincia.
Fazer alguns testes tambm uma forma de acertar na escolha do candidato ideal.
No caso do zelador convm informar aos condminos, por escrito, sobre a troca e o nome do novo
funcionrio.

TREINAMENTO
Mesmo que voc adminita algum com muita experincia, um pouco de treinamento sempre ser
necessrio. A reciclagem peridica desse treinamento imprescindvel.
Faa uma lista das tarefas mnimas de cada cargo, percorra o prdio juntamente com o zelador recm-
admitido, apresente o pessoal do conselho, e outras providncias.
O zelador quem deve treinar, no local, os demais empregados, sob orientao da administradora ou
sndico.

REMUNERAO
A remunerao dos empregados uma equao complexa. O salrio deve ser tal que corresponda a
qualificao do empregado, ao seu desempenho e ao quanto o condomnio pode pagar.
Alm do mais, deve haver um equilbrio interno e externo. Internamente, o zelador ganha mais do que o
porteiro, que ganha mais do que o faxineiro. Externamente, no se deve pagar nem muito acima nem
muito abaixo do que pagam os outros prdios de mesmo porte da regio.
As administradoras costumam realizar pesquisas salariais peridica para orientar os condomnios. Mas a
deciso final sempre do sndico.
Todo e qualquer reajuste salarial fora da data-base ( 1 de outubro), exceto as promoes, deve ser
registrado como "Antecipao Espontnea Compensvel", para salvaguardar o condomnio quanto aos
reajustes futuros.
O SECOVI-SP o sindicato que tem poderes legais para negociar pisos salariais e demais clusulas
econmicas e sociais com todos os sindicatos de empregados em edifcios no Estado. Ao trmino de cada
negociao coletiva de trabalho, o SECOVI-SP envia cpia do acordo a cada condomnio e administradora
cadastrados.

CAP.6 - FINAL DA HISTRIA - Voltar ndice

Aps receber o texto do SECOVI-SP, e l-lo atentamente, convidei os conselheiros para algumas reunies
e traarmos um plano de trabalho.
Atravs de assemblias e comunicados, a vida no condomnio melhorou muito. Todos os equipamentos
passaram a funcionar normalmente, os empregados ficaram satisfeitos com a poltica salarial, enfim, o
condomnio tornou-se um centro de convivncia de amigos que inclusive passaram a freqentar as reas
de lazer, promover jogos, festas, e outras atividades.
O relacionamento com a administradora tambm foi aprimorado, aps perceber qual a funo do sndico,
qual o papel da administradora, o que o sndico deve exigir em termos de servios. A despesa mensal at
baixou um pouco e a inadimplncia quase no existe mais.
Filiei nosso condomnio ao SECOVI-SP e compreendi que o valor pago para a contribuio confederativa
e assistencial mais do que justo, em funo do que se recebe em termos de informaes.
O custo por apartamento baixssimo e as publicaes que recebemos, alm da consultoria jurdica,
palestras com sndicos e o assessoramento nas negociaes coletivas de trabalho, justificam plenamente a
despesa.
Outro dia mesmo comentei tais fatos com meu colega de servio (aquele que me apresentou o SECOVI-
SP). Ele no ficou surpreso com o que aconteceu comigo, pois disse que tambm fora sndico e passara
por isso.
Ainda ontem, tivemos uma assemblia para analisar proposta de pintura e conservao do edifcio.
Lembrei que, em trs meses, vencera meu mandato. O tempo passou depressa. J h um pequeno
movimento de vizinhos propondo minha reeleio, mas agora eu sei como escolher um substituto e,
creiam, salvo algumas excees, no h no nosso prdio aquele medo de aceitar a funo de sndico. H
vrias pessoas dispostas a colaborar, pois, com orientao adequada e uma administradora eficiente, no
h o que temer. E tudo graas ao meu colega de servio e, principalmente, a orientao segura que venho
recebendo do SECOVI-SP - O Sindicato dos Condomnios.
Ah, lembrei-me de mais uma coisa. Minha esposa gostou da experincia e at pratica ginstica duas vezes
por semana, junto com outras vizinhas, dentro do programa de convivncia que elas mesmas bolaram.
Meu filho o porta-voz das reivindicaes da garotada e minha sogra, que diria, trocou o sorriso irnico
de antigamente por outro mais sincero e agradvel (a no ser quando perde na "caxeta"para a senhora do
apartamento 43). Voltar ndice

Fonte: Secovi
http://www.secovi.com.br