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Manual do Sndico

do Sindicato dos Engenheiros da Bahia


REALIZAO:

APOIO:

ENGENHARIA ELTRICA UFBA

Um guia com as principais regras para


manuteno e reforma de condomnios
Manual do Sndico
do Sindicato dos Engenheiros da Bahia
Santos, Ubiratan Flix Pereira dos.
Manual do sndico : do Sindicato dos Engenheiros da Bahia / Ubiratan Flix
Pereira dos Santos. - Salvador : SENGE-BA, 2014.
31 p. : il.

ISBN: 9788560240029

1. Edifcios Manuteno. 2. Edifcios Reformas. 3. Condomnios


Legislao. 4. Normas tcnicas (Engenharia). 5. Conselho Regional de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia da Bahia. I. Sindicato dos Engenheiros da
Bahia. II. Ttulo.

CDD 690.24 - 23. ed.


Elaborada pela Bibliotecria Maria Auxiliadora da Silva Lopes / CRB 5/1524 Manual do Sndico
do Sindicato dos Engenheiros da Bahia
Ficha Tcnica
Produo e Distribuio:

Sindicato dos Engenheiros da Bahia SENGE-BA


Rua Alexandre de Gusmo, 04, Rio Vermelho Salvador, Bahia.
CEP: 41950-160. Tel.: (71) 3335-0510 / 3335-0157
senge@sengeba.org.br
www.sengeba.org.br

Pesquisa e Redao:

Eng. Civil Ubiratan Flix Pereira dos Santos


Presidente do SENGE-BA

Reviso e Diagramao:

Carolina Guimares Ribeiro


Assessora de Comunicao do SENGE-BA
Diretoria SENGE-BA
Diretoria do SENGE-BA Apresentao

O
Presidente Manual do Sndico uma realizao do Sindicato dos Engenheiros da
Eng Civil Ubiratan Flix Pereira dos Santos
Bahia (SENGE-BA) uma entidade autnoma, desvinculada do Estado, sem
Vice-presidente ns lucrativos, constituda para ns de coordenao, defesa e representao
Eng de Alimentos Mrcia ngela Nori dos engenheiros e engenheiras do estado da Bahia. Fundado em 11 de setembro de
Secretrio Geral 1937, representa os prossionais da engenharia, em todas as modalidades e nas
Eng Agrnomo Nilton Sampaio Freire de Mello diversas categorias de trabalhadores, abrangendo nvel tcnico, tecnlogo e pleno
(superior completo).
Tesoureiro
Eng Civil Paulo Roberto Nascimento de Medeiros
Cumprindo com seu papel social, o SENGE-BA elaborou este manual com o objetivo
Diretora de Comunicao
Eng de Alimentos Silvana Marlia Ventura Palmeira
de oferecer a sndicos e proprietrios um guia com as principais regras para a
manuteno e reforma dos condomnios, de acordo com a legislao e normas
Diretor Relaes com a Sociedade vigentes.
Eng Civil Mauro de Carvalho Vasconcelos

Este guia pretende informar, esclarecer dvidas e servir como base para que o sndico
Diretoria Suplente possa adotar o melhor procedimento com relao s questes tcnicas envolvidas
Eng Civil Arival Guimares Cidade
Eng Eletricista Jorge Ccero Nunes nos servios de manuteno e reformas.

Conselho Fiscal
(in memoriam) Eng Eletricista Orlando Andrade Miranda
Eng Agrnomo Aroldo Souza Andrade Salvador, 28 de abril de 2014
Eng Civil Lus Edmundo Prado Campos
Eng Civil Ubiratan Flix Pereira dos Santos
Conselho Fiscal Suplente
Eng. Agrnomo Lus Jos Lira Lopes
Eng Civil Mrio Gonalves Viana Jnior

Delegacias Sindicais

Delegacia de Feira de Santana


Eng Civil Areobaldo Oliveira Aitos
Eng Civil Gerinaldo Costa Alves
Eng de Alimentos Wnia Silveira da Rocha

Delegacia do Extremo Sul


Eng Agrnomo Paulo Adriano de Morais Medrado
Eng Agrnomo Benevaldo Guilherme Nunes
Eng Agrimensor Nilton Silva Correia

Delegacia de Vitria da Conquista


Eng Mecnico Jair Carlos Bertoldi

Delegacia do Recncavo
Eng Civil Carlos Frederico Macedo Cortes

Delegacia da Regio Metropolitana de Salvador


Eng de Minas Miguel ngelo Sobral Brando
ndice

1. O que um Condomnio?------------------------------------------------------------------- 10

2. CREA-BA: Atribuies e Competncias----------------------------------------------- 11


2.1. Competncias do CREA-BA--------------------------------------------------- 11
2.2. No compete ao CREA-BA------------------------------------------------------- 12
2.3. Por que o CREA-BA scaliza os condomnios?----------------- 12

3. Manuteno Predial Preventiva------------------------------------------------------------ 13


3.1. Vantagens da manuteno preventiva----------------------------------------- 14
3.2. Quem pode executar----------------------------------------------------------------- 14

4. Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART)--------------------------- 15

5. Responsabilidades dos Prossionais de Engenharia-------------- 16


5.1. Responsabilidade tico-prossional------------------------------ 16
5.2. Responsabilidade tcnica------------------------------------------------- 16
5.3. Responsabilidade civil------------------------------------------------------- 16
5.4. Responsabilidade penal ou criminal---------------------------------17
5.5. Responsabilidades trabalhistas---------------------------------------17

6. Responsabilidades Legais do Sndico----------------------------------------- 18

7. O CDC e as Atividades de Engenharia------------------------------------------------------------ 20

8. Norma da ABNT Reforma em Edicaes--------------------------------------------------- 21

Bibliograa-------------------------------------------------------------------------------------- 24

Anexo I - Contrate um Prossional----------------------------------------------------------------- 25

Anexo II - Modelo de Contrato de Prestao de Servios------------------------------- 26

Anexo III - Norma de Procedimentos para elaborao de laudos de inspeo predial--- 29


1. O que um Condomnio? 2. CREA-BA: Atribuies e Competncias

H O
trs tipos de condomnios regulados pelo Cdigo Civil (Lei 10.406, de 10 de Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da Bahia tem a misso de
janeiro de 2002): scalizar e regulamentar o exerccio das prosses de engenheiros,
agrnomos gelogos, gegrafos, meteorologistas, tecnlogos e tcnicos
industriais e agrcolas de nvel mdio.
- Condomnio voluntrio,
- Condomnio necessrio; Ao scalizar o correto exerccio das prosses, o CREA-BA preserva os interesses
- Condomnio edilcio. sociais e humanos, garantindo que os prossionais habilitados tenham a devida
responsabilidade sobre a obra ou servio, sempre pensando na segurana e
Para este manual, focaremos no condomnio edilcio. Trata-se de um conjunto de qualidade de vida da sociedade.
apartamentos, casas, salas comercias, etc., que possuem reas privativas, de uso
exclusivo de cada condmino individualmente, e reas comuns (escadas, corredores, O CREA-BA vinculado ao CONFEA Conselho Federal de Engenharia e
terrenos, entre outras), usadas coletivamente e que no podem ser alienadas Agronomia, sediado em Braslia (DF), ao qual compete, entre outras funes,
separadamente e gravadas livremente por seus proprietrios. analisar os currculos das escolas e faculdades das prosses sob sua scalizao,
concedendo atribuies prossionais aos seus egressos.
Cada unidade imobiliria tem direito a uma frao ideal das partes comuns, que ser
identicada no instrumento de constituio do condomnio apontado no Cartrio de
Registro Imobilirio. 2.1. COMPETNCIAS DO CREA-BA

O funcionamento do condomnio edilcio deve ser regido por uma Conveno que importante conhecer exatamente quais as atividades que competem ao CREA-BA
regulamente a administrao e as relaes entre os condminos. Para aprov-la, de modo que voc possa saber quando recorrer entidade e quando ser necessrio
necessria uma assembleia com pelo menos 2/3 dos moradores. buscar outras solues. Portanto, dever do CREA-BA:

Fiscalizar o exerccio prossional dos engenheiros, agrnomos, gelogos,


gegrafos, meteorologistas, tecnlogos e tcnicos de nvel mdio das
prosses das reas tcnicas obrigadas ao registro no conselho;

Receber denncias contra prossionais que cometem falhas tcnicas


oriundas de comportamento imprudente, imperito ou negligente, alm de
infraes ao Cdigo de tica Prossional. As denncias devem ser feitas
por escrito, contendo nome, endereo, qualicao e assinatura do
denunciante, munidas de provas documentais e testemunhais,
acompanhadas, se for o caso, de laudo tcnico elaborado por prossionais
habilitados, conforme Resoluo n1. 004 do CONFEA.

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2.2. NO COMPETE AO CREA-BA
3. Manuteno Predial Preventiva
Questo O que fazer?

M
Receber denncias e apurar casos de Entrar em contato com a Superintendncia anuteno Predial um conjunto de procedimentos regulares e programados
trabalhadores sem equipamentos de segurana Regional do Trabalho, Emprego e Renda para a conservao e preservao do condomnio e de todas as suas
(EPI- Equipamento de Proteo Individual) (SRTE). unidades, mantendo sua capacidade funcional e a segurana das
instalaes, de modo a garantir a integridade das pessoas e do seu patrimnio.
Questes referentes a riscos de desabamento e de Entrar em contato com a Defesa Civil
segurana em edicaes. Municipal.
A manuteno preventiva se destina a manter a integridade do imvel durante toda a
sua vida til estimada, localizando e reparando eventuais decincias que, com o
passar do tempo, possam representar riscos para a segurana do imvel e para os que
Deliberar sobre recuos de obras, invaso de Entrar em contato com a SUCOM em Salvador
o habitam ou frequentam, alm de reduzir o desconforto ou o incmodo causado por
terrenos e entregas de alvars de construo e de e rgo similar nas demais Prefeituras ssuras e outros problemas menores.
habitao. Municipais
Uma boa manuteno preventiva proporciona tambm economia nos gastos de
condomnio, em especial porque previne a ocorrncia de danos de grande monta que
Questes nanceiras, comerciais, perdas e danos. Entrar em contato com a Justia comum e normalmente representam elevadas despesas no previstas.
Juizados Especiais Cveis.
Em Salvador, a Manuteno Predial regulamentada pela Lei 5907/2001 e o texto
claro ao responsabilizar proprietrios e sndicos pela manuteno das edicaes.
Avaliar riscos relacionados s edicaes. Contratar um prossional habilitado com
(ssuras, trincas, rachaduras, fendas, corroso, registro no CREA-BA para confeco de laudo A seguir apresentamos de forma sucinta os prazos previstos na Lei 5907/2001:
deformaes, conteno de encostas, tcnico com anotao da devida ART.
impermeabilizao e outros)

2.3. POR QUE O CREA-BA FISCALIZA OS CONDOMNIOS? Empreendimento Responsvel Prazo de Vistoria

Por meio de scalizaes regulares o CREA-BA trabalha para coibir a Edifcio Multirresidencial Condomnio 05 (cinco) anos
ao de leigos que podem colocar em risco a segurana dos usurios
das unidades habitacionais do seu condomnio ao prestar servio que
Edifcio de Escritrios Condomnio 05 (cinco) anos
exige habilitao tcnica.

Para evitar estes riscos, sempre que o condomnio for contratar um Industrial Proprietrio 05 (cinco) anos
prossional ou empresa, certique-se que ele est devidamente
habilitado e que a empresa esta registrada no CREA-BA. (acesse: www.sucom.ba.gov.br)

Esta comprovao uma garantia de que os servios sero prestados


dentro do padro tcnico. A Vericao pode ser feita atravs do site
www.creaba.org.br.

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3.1. VANTAGENS DA MANUTENO PREVENTIVA

Valoriza o imvel;
4. Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART)
Melhora a qualidade de vida dos seus ocupantes;

T
rata-se de um documento criado pela Lei 6.496/77, cuja nalidade denir, para
os efeitos legais, os responsveis tcnicos pela execuo de obras ou
Aumenta a segurana dos condomnios e usurios; prestao de quaisquer servios de engenharia, de agronomia e das demais
prosses regulamentadas e scalizadas pelo CREA- BA.
D segurana ao sindico.
Na ART so especicados os detalhes da obra ou servio que sero executados, tais
como: contratante, contratado, endereo da obra, honorrios prossionais, cdigos
das atividades especcas e outros dados de controle.
3.2. QUEM PODE EXECUTAR
Trata se de documento obrigatrio para o prossional ou para a empresa que ir
Manuteno preventiva um servio de relativa complexidade, que exige executar a obra ou servio. Sua falta implica em infrao ao artigo 3 da Lei 6.496/77,
conhecimentos tcnicos especializados. Quem detm estes conhecimentos so os incorrendo o prossional ou empresa nas sanes explicitadas no artigo 6 da Lei
prossionais habilitados e registrados no CREA-BA, tais como engenheiros civis, 5.194/66.
eletricistas, mecnicos, entre outros.
Todo contrato, escrito ou verbal, ca sujeito anotao da ART, garantindo a
Projetos ou obras executados por pessoas sem habilitao podem implicar no uso de segurana de quem contrata. Por meio da ART o prossional forma seu acervo tcnico
matrias inadequados, clculos incorretos, aumento de riscos de acidentes, tragdias junto ao CREA-BA, que serve como prova de sua qualicao para participao em
e prejuzos irreparveis. Por isso, todo servio de natureza tcnica requer a licitaes.
participao de empresas e/ou prossionais habilitados e registrados no CREA-BA,
devendo ser anotadas as respectivas ARTs - Anotaes de Responsabilidades O sndico deve sempre exigir da empresa ou do prossional contratado uma cpia da
Tcnicas. ART devidamente quitada, a qual deve permanecer em local visvel da obra ou servio.

Ao anotar a ART, o prossional assume toda a responsabilidade pela perfeita


execuo da obra ou servio, isentando o sndico de eventuais responsabilizaes
que decorram de falhas tcnicas ou acidentes. O prossional poder ser
eventualmente responsabilizado civil e criminalmente pelos danos que decorram de
falhas tcnicas, acidentes, impercia, imprudncia e negligncia.

Sendo contratada uma empresa para a realizao da obra ou servio, esta assumir
objetivamente todas as responsabilidades pela perfeio e integridade das obras,
projetos e servios, de acordo com o disposto no Artigo 931 do cdigo civil e do Artigo
14 da lei 8.078/90 do Cdigo de Defesa do Consumidor.

14 Manual do Sndico Manual do Sndico 15


Pode haver, alm da condenao por danos materiais, tambm a condenao do
prossional por danos morais, de naturezas diversas, como, por exemplo, os danos
5.Responsabilidades dos Profissionais da Engenharia estticos permanentes causados em algum por conta de um acidente, ou os danos
morais devidos aos familiares da vtima em decorrncia de sua morte.

O
s prossionais habilitados e registrados no CREA-BA, no exerccio de suas
atividades, esto sujeitos a diversos tipos de responsabilidades:
5.4. RESPONSABILIDADE PENAL OU CRIMINAL

aquela decorrente da prtica de um crime ou de uma contraveno, sujeitando o


acusando s sanes previstas em lei, que podem ir desde multas a deteno, priso
5.1. RESPONSABILIDADE TICO-PROFISSIONAL
ou recluso. As infraes penais so classicadas genericamente em dolosas ou
culposas, em funo de ter havido ou no a inteno do agente em pratic-las. Nestes
Deriva de imperativos ticos e morais constantes de um Cdigo de tica
casos, sua culpa dever ser apurada por meio da ao penal competente.
Prossional do CONFEA Conselho Federal de Engenharia e Agronomia. A
liberdade prossional no absoluta, devendo ser exercida com responsabilidade e
dentro de limites estabelecidos pelo rgo de scalizao.
5.5. RESPONSABILIDADES TRABALHISTAS
Estes limites esto relacionados s atribuies que cada prossional recebe ao se
Resultam das relaes contratuais ou legais entre o prossional empregador e seus
registrar no CREA e que no podem ser extrapoladas, sob pena de infrao lei
empregados, abrangendo as obrigaes acidentarias e previdencirias. A CLT
5.194/66 e ao Cdigo de tica.
Consolidao das Leis do Trabalho equipara a empregador o prossional liberal
que admite trabalhadores em obra ou servio, originando-se ento um vnculo
As infraes ticas podem resultar em advertncia reservada ou censura pblica, de
empregatcio e todas as responsabilidades dele decorrentes.
acordo com o Artigo 73 da lei 5.194/66. O prossional poder ter ainda seu registro
suspenso ou cassado em caso de conduta indigna ou condenao judicial pela prtica
Caso necessrio, o sndico deve contratar empresa ou prossional legalmente
de crimes considerados infamames.
habilitado na rea de engenharia de segurana do trabalho para elaborao e
implantao dos programas de segurana laboral, assim como dar nfase
preveno de acidentes.
5.2. RESPONSABILIDADE TCNICA
Os contratos de empreitadas ou de prestao de servios tcnicos, rmados pelo
O Prossional se compromete a empregar a melhor tcnica na execuo da obra e
sndico com prossionais ou empresas legalmente habilitados e com registro do
servio e garantir sua qualidade, integridade e segurana. A lei exige habilitao
CREA-BA, no precisam especicar todas as responsabilidades trabalhistas dos
especca para o exerccio de determinadas prosses, logo o Engenheiro assume
contratados, pelo fato delas decorrerem da legislao pertinente, sendo impossvel
responsabilidade tcnica por toda sua atividade prossional. A formao acadmica
exclu-las, reduzi-las ou transferi-las.
dene quais as atribuies determinado prossional est habilitado a desenvolver.

5.3. RESPONSABILIDADE CIVIL

aquela proveniente do exerccio prossional e de suas atividades, em decorrncia


de um dano patrimonial ou moral causado a outrem. Est prevista genericamente nos
Artigos 186 e 927 do cdigo civil. A reparao civil deve sempre ser a mais abrangente
possvel, incluindo no somente os danos imediatos (danos emergentes) como os
prejuzos futuros dele advindos (danos ou lucros cessantes).

16 Manual do Sndico Manual do Sndico 17


Anlise estrutural, fundaes, rachaduras, ssuras, recalques,
6. Responsabilidades Legais do Sndico eorescncias, deslocamento de reboco em pilares etc.;

Anlise de inltraes diversas e seus reexos estruturais e visuais, alm

A
s reponsabilidades do sndico esto estabelecidas em leis (art.22 da lei de formao de colnias de fungos e bactrias, manchas na pintura etc.;
4.591/64 e art. 1.348 do Cdigo Civil) e em normas regulamentadas
(convenes de condomnio e regimentos internos). Cabe o sndico administrar Anlise dos sistemas de armazenamento e bombeamento de gua
o condomnio por delegao da assembleia de condminos, assumindo os encargos potvel e gua de reaproveitamento uvial;
correspondentes, que incluem a preservao e manuteno do patrimnio coletivo.
Em casos de negligncia no cumprimento de seus deveres, o sndico poder ser civil e Anlise dos sistemas de coleta e tratamento de esgotos, vedaes de
criminalmente responsabilizado. tubulaes aparentes, caixas de gordura e de inspeo, fossas,
sumidouros etc.;
A ABNT-Associao Brasileira de Normas Tcnicas, publicou a norma NBR 5674-
Manutenaao de Edicaes- Procedimentos, que deve ser seguida por todos os Anlise das instalaes eltricas, quadro de disjuntores, condio da
proprietrios de edicaes. Assim dispem os itens 5.1 a 5.3 da referida norma: ao, oxidao de contatos, carga instalada versus projetada, preveno
contra incndio e descargas atmosfricas, aterramentos etc.;
O Proprietrio de uma edicao, responsvel pela sua manuteno, deve
observar o estabelecimento nas normas tcnicas e no manual de operao,
Sugesto de elaborao de plano de ataque, listando as aes imediatas
uso e manuteno de sua edicao.
que o condomnio deve adotar, principalmente em relao aos problemas
estruturais eltricos.

No caso de propriedade condominial, os proprietrios condminos,


responsveis pela manuteno de partes autnomas individualizadas e
corresponsveis pelo conjunto da edicao, devem observar e fazer O sndico e os proprietrios da edicao tm o dever de observar o cumprimento
observar o estabelecimento das normas tcnicas e da manuteno, uso e dessas normas, assumindo todas as responsabilidades por prejuzos advindos da sua
operao de sua edicao. omisso em realizar a manuteno predial.

Porm se o sndico contratar empresas e prossionais legalmente habilitados e


O proprietrio pode delegar a gesto da manuteno de uma edicao para registrados no CREA-BA para efetuar a manuteno predial do condomnio,
empresa ou prossional legalmente habilitado. transferir a eles as responsabilidades que, de outra forma, recairiam sobre si mesmo.

No caso de edifcios mistos ou comercias, nos quais existam atividades de ateno


sade humana e /ou animal (consultrios mdicos e odontolgicos, laboratrios de
Tambm aplicvel a Norma Brasileira NBR 14.037 - anlises, clinicas veterinrias etc.), o sndico deve cobrar dos respectivos
Manual de operao, Uso e Manuteno de estabelecimentos o alvar de funcionamento, o alvar sanitrio e o cumprimento do
Edicaes que trata, entre outras coisas, da vistoria artigo na resoluo ANVISA RDC 306/2004. Essa resoluo trata da obrigatoriedade
preventiva. da elaborao de Plano de Gerenciamento de Resduos de Servios de Sade,
que d conhecimento sobre a logstica que ser utilizada para o armazenamento
As vistorias preventivas peridicas devem contemplar, no temporrio e externo desses resduos, assim como sua coleta e destino nal, de forma
mnimo: que no ocasione danos ao meio ambiente e nem coloque em risco a sade dos
condminos, empregados e usurios.

18 Manual do Sndico Manual do Sndico 19


7. O CDC e as Atividades da Engenharia 8. Norma da ABNT - Reforma em Edificaes

N A
o Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC), os prossionais do Sistema ABNT publicou, em 18 de maro de 2104, a NBR 16280, intitulada Reforma
CONFEA-CREA so equiparados a fornecedores de servios, com a ressalva em Edicaes Sistema de Gesto de Reforma Requisitos. um
de que, na condio de prossionais liberais, sua responsabilidade ser documento que visa servir de guia para prossionais, sndicos e moradores, de
apurada mediante a vericao de culpa. modo que as reformas ocorram com nvel mximo de segurana para todos os
envolvidos.
Trata-se de responsabilidade subjetiva, que difere da responsabilidade objetiva que
recai sobre os demais fornecedores de servio, teor do que dispe o art. 14 do CDC e A Norma orienta e regula os procedimentos que devem ser seguidos antes, durante e
seu 3. depois de uma reforma. Se adotadas, suas medidas podem prevenir danos e
acidentes e aumentar a ecincia na execuo da obra. Fazem parte do escopo da
Ao exigir a ART do prossional ou da empresa contratada, o sndico estar de posse Norma o planejamento, superviso, documentao e segurana da interveno.
de um documento legal que para os efeitos da relao de consumo, serve de prova da
relao contratual estabelecida e obriga os contratados a fornecer garantias dos Ainda segundo o documento, antes de qualquer obra necessrio haver um Plano de
servios prestados, como estabelece o art. 50 do CDC. Reforma elaborado por um prossional habilitado. Ele deve conter uma descrio
detalhada dos servios que sero realizados, os projetos e desenhos, um estudo
tcnico da segurana, identicao das atividades geradoras de rudos e previso dos
nveis de presso sonora durante a obra, alm de um cronograma da reforma.

Ser de responsabilidade do SNDICO:

ANTES DA REFORMA
Disponibilizar os requisitos e aes necessrias para a realizao de
reformas (documentos exigveis, horrio de trabalho, trnsito de insumos
e prestadores de servio, etc.);

Requerer a necessria atualizao do manual de operao, uso e


manuteno da edicao, observadas as normas pertinentes e vigentes;

Receber as documentaes ou propostas da reforma;

Encaminhar a proposta de reforma para anlise tcnica e legal;

Formalizar, com base na anlise, resposta solicitao nos seguintes


termos e justicativas: aprovado, aprovado com ressalvas ou rejeitado;

20 Manual do Sndico Manual do Sndico 21


Autorizar a entrada na edicao de insumos e pessoas contratadas para Ser de responsabilidade do PROPRIETRIO:
a realizao dos servios de reforma somente aps atendimento a todos os
requisitos do plano de reforma. ANTES DA REFORMA

Promover a comunicao e disseminao entre os demais usurios sobre Encaminhar ao responsvel legal da edicao o plano de reforma e as
as obras de reforma na edicao que estiverem aprovadas. documentaes necessrias que comprovem o atendimento legislao
vigente, normalizao e regulamentos para a realizao de reformas;

DURANTE A REFORMA
DURANTE A REFORMA
Vericar ou delegar a terceiros o devido atendimento ao plano de reforma,
para assegurar condies necessrias realizao segura das obras; Diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da
segurana e para que atenda a todos os regulamentos.

Cumprir e fazer cumprir as deliberaes em relao s obras


aprovadas, em atendimento conveno ao regimento interno e s APS A REFORMA
determinaes da assembleia, quando condomnio;
Atualizar o contedo do manual do edifcio e manual do proprietrio nos
Tomar as aes legais necessrias em caso de risco pontos em que as reformas interram.
iminente para a edicao, seu entorno e seus usurios.

DEPOIS DA REFORMA

Vistoriar ou delegar para terceiros as condies de nalizao da obra


executada;

Receber o termo de encerramento das obras emitido pelo executante e o


manual do edifcio atualizado;

Encerrada a obra, cancelar as autorizaes para entrada e circulao de


insumos ou prestadores de servio;

Arquivar toda a documentao oriunda da reforma, includo o termo de


encerramento das obras emitido pelo executante.

22 Manual do Sndico Manual do Sndico 23


Bibliografia Anexo I

ABNT. Manual de operao, uso e manuteno de edicaes. NBR 14.037:1998. CONTRATE UM PROFISSIONAL

ABNT. Reforma em edicaes Sistema de gesto de reformas Requisitos. NBR 16280:2014. A lista abaixo contm todas as obras que devem ser executadas por prossionais registrados no
CREA-BA:
ANVISA. RDC n 306, de 7 de dezembro de 2004. Dispe sobre o Regulamento Tcnico para o
gerenciamento de resduos de servios de sade. Disponvel em: 1. Sistemas de proteo contra descargas atmosfricas-SPDA;
http://portal.anvisa.gov.br/wps/wcm/connect/10d6dd00474597439fb6df3fbc4c6735/RDC+N%C2%BA+
306,+DE+7+DE+DEZEMBRO+DE+2004.pdf?MOD=AJPERES 2. Instalao e manuteno de subestaes eltricas e grupos geradores;

CONFEA. O cdigo de tica comea por voc, prossional. 8 edio, 2014. Disponvel em: 3. Centrais de intercomunicao e alarmes contra incndio;
http://www.confea.org.br/media/codigo_etica_sistemaconfea_8edicao_2014.pdf
4. Porteiros eletrnicos e circuitos fechados de TV para vigilncia;
CREA-BA. Manual do Sndico. 2011. Disponvel em: http://www.creaba.org.br/Imagens/FCKimagens/
112011/Manual%20do%20S%C3%ADndico.pdf 5. Sonorizao;

CREA-SC. Manual do Sndico: Manuteno Predial. 2012. Disponvel em: http://www.crea- 6. Cercas eletricadas;
sc.org.br/portal/index.php?cmd=guia-manuais-formularios#ancora71
7. Redes internas de TV por assinatura e similares;
Brasil. Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispe sobre o condomnio em edicaes e as
incorporaes imobilirias. Disponvel em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm 8. Portes automatizados;

_____. Lei n 5.194, de 24 de dezembro de 1966. Regula o exerccio das prosses de Engenheiro, 9. Redes telefnicas;
Arquiteto e Engenheiro-Agrnomo, e d outras providncias. Disponvel em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L5194.htm 10. Equipamentos eltricos e eletrnicos;

_____. Lei n 6.496, de 7 de dezembro de 1977. Institui a Anotao de Responsabilidade Tcnica na 11. Redes de computadores;
prestao de servios de engenharia, de arquitetura e agronomia. Disponvel em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6496.htm 12. Obras civis: reformas, pinturas, recuperao de fachadas e impermeabilizao;

_____. Lei n 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispe sobre a proteo ao consumidor e d outras 13. Sistemas de gua, esgoto, reservatrios e tratamentos de piscinas pblicas;
providncias. Disponvel em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm
14. Instalaes hidrulicas e sanitrias;
_____. Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Cdigo Civil. Disponvel em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm 15. Poos tubulares: perfurao e manuteno;

Salvador. Lei n 5907, de 23 de janeiro de 2001. Dispe sobre a manuteno preventiva e peridica das 16. Elevadores;
edicaes e equipamentos pblicos ou privados, no mbito do municpio de salvador e d outras
providncias. Disponvel em: https://www.leismunicipais.com.br/a/ba/s/salvador/lei- 17. Implantao e elaborao de sistema de proteo de incndio;
ordinaria/2001/590/5907/lei-ordinaria-n-5907-2001-dispoe-sobre-a-manutencao-preventiva-e-
periodica-das-edicacoes-e-equipamentos-publicos-ou-privados-no-ambito-do-municipio-de-salvador- 18. Transporte e distribuio de gs canalizado;
e-da-outras-providencias.html
19. Parques e jardins;

20. Defesa sanitria: controle de pragas e transmissores de doenas;

21. Programas de segurana do trabalho;

22. Outros servios ans e correlatos.

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Anexo II (elaborar detalhadamente o cronograma)

Clusula Quinta: Custos e Despesas Necessrias Realizao dos Servios


MODELO DE CONTRATO DE PRESTAO DE SERVIOS
Todos os custos e/ou despesas necessrias prestao dos servios contratados, sero orados e
Contratante: (Pessoa fsica ou jurdica que pretende contratar os servios. Se pessoa fsica, nome, apresentados expressamente ao CONTRATANTE, fazendo parte integrante deste instrumento contratual
nacionalidade, estado civil, prosso, endereo (qualicao); Se pessoa jurdica, razo social, independentemente de transcrio, obtendo se deste o consentimento expresso, POR ESCRITO, para a
endereo, CNPJ, representante legal com qualicao pessoal). realizao dos referidos dispndios.

Contratado (a): (pessoa fsica ou jurdica que pretende prestar os servios). [Se pessoa fsica, nome, Pargrafo nico Na hiptese dos custos e/ou despesas terem sido aceitas e no adimplidas na forma
nacionalidade, estado civil, prosso [com meno a inscrio no CREA], endereo [qualicao]; se contratada, considerarse rescindido de pleno direito este contrato, com exceo dos casos em que a
pessoa jurdica, razo social [com meno a inscrio no CREA], endereo CNPJ, representante legal paralisao da obra implicar prejuzos coletividade, situao na qual os servios sero realizados e
com qualicao pessoal]. posteriormente cobrados.

Clusula Primeira: Objeto Clusula Sexta: Responsabilidade Prossional

O objeto do presente contrato a prestao de servios de engenharia xxxxx, conforme a Lei N 5.194, de O (a) CONTRATADO (a) compromete se a realizar o trabalho prossional objeto deste contrato com zelo,
24/12/66 e legislao complementar, consistentes em: dedicao e mxima procincia, observando rigorosamente as normas tcnicas brasileiras, as normas
federais, estaduais e municipais aplicveis e o Cdigo de tica Prossional Resoluo CONFEA N
(descrever detalhadamente os servios prossionais que sero prestados e em que regime-elaborao 1002, envidando todos os esforos e utilizando ao mximo todos os recursos tcnicos disponveis
de projeto, execuo, projeto e execuo, com ou sem fornecimento de materiais. No caso do consecuo do trabalho.
fornecimento materiais, descrever detalhamento os matrias, suas especicaes e quantidades. Se o
contrato se obrigar a utilizar equipamentos seus, estes devem ser descritos). 1. A (s) obra e/ou srvios tcnico (s) a que alude a Lei Federal N 6.496, de 1977, somente sero
iniciadas aps a regular anotao, pelo (a) CONTRATADO (a), junto ao CREA/BA, da competente ART
1 Eventuais servios que extrapolem o disposto no caput desta clusula sero objetos de aditivos Anotao de responsabilidade Tcnica , sendo que a responsabilidade pelo pagamento da respectiva
especcos, no que tange aos honorrios prossionais. taxa ser do ( a) CONTRATADO (a), na forma da resoluo 1.025 do CONFEA.
2. Necessitando a (s) obra(s) e/ou servio (s) de vrias ARTs, em funo de suas etapas, estas somente
2 A consecuo da(s) obras (s) e/ou servios(s) est condicionada prvia obteno, pelo sero realizadas aps a regular anotao daquelas.
CONTRATANTE, da respectiva viabilidade junto ao Poder Pblico Municipal. 3. Os custos referentes (s) anotao (es) da (s) ART(s) adicionais sero de responsabilidade do
CONTRATANTE.
Clusula Segunda: Honorrios Prossionais 4. A responsabilidade prossional decorrente das disposies das Leis 5.194/66 e 6.496/77 ser elidida
pela ocorrncia de caso fortuito, fora maior, fato de terceiro ou culpa exclusiva do CONTRATANTE.
Pelos servios prestados pelo CONTRATADO, o contratante obriga se a pagar, a titulo de honorrios
prossionais, a importncia de R$ xxxxxx,xx (valor por extenso), pagos da seguinte forma:
(descrever detalhadamente a forma de pagamento) Clusula Stima: Informaes Necessrias Sobre os Servios Prestados

Pargrafo nico A inadimplncia contratual no pagamento dos honorrios prossionais ajustados Antes da realizao dos servios objeto deste contrato, sero fornecidas expressamente ao
incorrera em multa de 2%, acrescido de juros legais e correo monetria, calculados sobre o valor do CONTRATANTE, por escrito, todas as informaes necessrias sobre o projeto/obra que ser
dbito. desenvolvido, envolvendo caractersticas, riscos e demais informaes inerentes efetividade da
presente avena, fazendo parte integrante deste instrumento contratual independentemente de
Clusula Terceira: Cronograma Fsico -Financeiro transcrio, devendo aquele apor o seu consentimento.
Paragrafo nico As informaes faro parte integrante deste contrato independentemente de
Os servios objeto do presente Contrato sero executados conforme o Cronograma Fsico-Financeiro transcrio.
abaixo estipulado:
(elaborar o cronograma fsico-nanceiro em funo de datas, volume de servios realizados e Clusula Oitava: Irrevogabilidade
pagamentos).
Considerar se irrevogvel o presente contrato enquanto no tiver o CONTRATADO recebido na
Clusula Quarta: Prazo integralidade seus honorrios. A revogao obrigar a que o CONTRATANTE pague ao (a) contratado (a)
tudo o que lhe seja devido ate o momento da revogao, em razo do que foi supra pactuado.
O presente contrato ter vigncia de ..../..../.... At o trmino da obra realizada e/ou servio prestado.
(pargrafo optativo para o caso da obra e/ou servio reger se por cronograma)

Pargrafo nico - A (s) obra (s) e/ou servios (s) ser (o) realizada(s) conforme o cronograma abaixo:

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Clusula Nona Sucesso
Anexo III
O presente contrato obrigar os sucessores do (a) CONTRATANTE a qualquer ttulo, at seu completo
adimplemento. NORMA DE PROCEDIMENTOS PARA ELABORAO DE LAUDOS DE INSPEO PREDIAL

Clausula Dcima: Foro (pode ser substitudo por clusula compromissoria de arbitragem) 1 - INTRODUO:

Elegem o foro da comarca de (cidade onde se realizara a obra e/ou servio), para que sejam dirimidas Com a aprovao da Lei n 5.907, de 23 de janeiro de 2001, regulamentada atravs do Decreto n 13.251,
quaisquer questes oriundas do pactuado neste instrumento. de 27 de setembro de 2001, que trata da manuteno preventiva e peridica das edicaes e
equipamentos pblicos ou privados, no municpio de Salvador, o Conselho Regional de Engenharia,
E por estarem justos e acordados, rmam o presente instrumento em 02 (duas) vias de igual teor e forma, Arquitetura e Agronomia - CREA-BA, juntamente com o Sindicato dos Arquitetos e Urbanistas da Bahia
para os efeitos legais, com as testemunhas abaixo assinadas. SINARQ e o Sindicato dos Engenheiros da Bahia SENGE resolveram, como forma de contribuir com os
prossionais, recomendar os parmetros mnimos para elaborao e desenvolvimento dos trabalhos de
inspeo predial, conforme pressuposto no artigo 4 do mencionado Decreto.
Salvador xx de xxx de 20xx
A Vistoria Tcnica dever contemplar um diagnstico geral do estado de conservao e/ou grau de
--------------------------------------------------- urgncia da correo das anomalias identicadas nas edicaes/equipamentos pblicos e privados; os
Contratante pontos sujeitos a recuperao, reparos, restauro, reforma, manuteno ou substituio; as medidas
saneadoras a serem utilizadas e suas respectivas metodologias; os prazos mximos para concluso das
-------------------------------------------------- medidas saneadoras.
Contratado
2 - OBJETIVO
Testemunhas:
Esta Norma xa os procedimentos bsicos que devem ser seguidos pelo prossional na conduo dos
-------------------------------- trabalhos relativos Inspeo Predial.
Nome:
CPF: A realizao da Inspeo Predial de responsabilidade tcnica e competncia dos prossionais,
engenheiros civis e arquitetos, legalmente habilitados junto ao Conselho Regional de Engenharia,
--------------------------------------- Arquitetura e Agronomia CREA-BA e na Superintendncia de Controle e Ordenamento do Uso do Solo
Nome: do Municpio SUCOM, podendo, em funo da especicidade do servio, ser envolvido outros
CPF: prossionais habilitados engenheiros eletricistas, engenheiros mecnicos e engenheiros com
especializao em segurana do trabalho, que daro continuidade ao desenvolvimento de novos
trabalhos.

Os Relatrios e Laudos de Vistoria Tcnica devero ser elaborados segundo as disposies da NBR
13.752/96 da ABNT e serem acompanhados da respectiva Anotao de Responsabilidade Tcnica ART.

3 - ETAPAS DA INSPEO PREDIAL

A Inspeo Predial poder estar classicada de acordo com o grau de complexidade se enquadrando
nas seguintes situaes:

3.1 - Imveis trreos, sobrados e edifcios sem elevador, etc:


Vistoria para a identicao das anomalias aparentes, elaboradas por prossional habilitado; contando
com orientao tcnica pertinente;

3.2 Edifcios de multirresidencial, Edifcios mistos comerciais e de servios, Centros Comerciais,


Edifcios Industriais, etc:
Vistoria para a identicao de anomalias aparentes identicadas com ou sem o auxilio de
equipamentos, contendo indicao de orientaes tcnicas pertinentes;

3.3 Imveis com suspeitas de vcios ocultos signicativos:


Vistoria para a identicao de anomalias aparentes, e das ocultas constatveis com o auxilio de

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equipamentos , incluindo testes e ensaios locais e/ou laboratoriais especcos, elaborada por
prossionais de diversas especialidades, contendo indicao de orientaes tcnicas pertinentes.

4.0 Anlise dos procedimentos de manuteno e conservao:

Devero ser vericados quais os procedimentos de manuteno e conservao que esto sendo
empregados no imvel vistoriado e qual a periodicidade destes procedimentos.
A complexidade e grau de deteriorao do imvel determinar o Estado de Conservao e Grau de
Urgncia da soluo das anomalias do imvel.

5.0 - Fotograas

Devero ser fotografados todas as irregularidades detectadas perfeitamente identicadas dentro do


ambiente vistoriado e tambm fotos em detalhe para melhor ilustrar o estado de conservao e grau de
urgncia destas.

Alm dos ambientes recomenda-se fotografar as fachadas, a vista frontal e as vias principais de acesso.

6.0 - Elaborao do Laudo de Inspeo Predial

6.1 - Dados que devem constar:

INTRODUO

Identicao do solicitante e do imvel;


Classicao do objeto da inspeo;
Localizao;
Data da Diligncia;

DESENVOLVIMENTO

Caracterizao das condies vericada na vistoria;


Descrio Tcnica do objeto:
Padro Construtivo;
Relao dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a descrio das respectivas
anomalias, classicadas por grau de risco e urgncia;
Avaliao do estado de conservao geral do imvel;

CONCLUSO

Concluses e recomendaes
Relao de documentos analisados;
Indicao das recomendaes tcnicas e/ou das medidas preventivas e corretivas necessrias;
Data do laudo;
Assinatura do prossional responsvel tcnico, acompanhado do n do registro no CREA-BA;

ANEXOS

Fotos e suas legendas;


Cpia da Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART);
Plantas ou outros documentos.

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