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Dr. Luiz Augusto de C. F. Soares - OAB/AM 4.

926

Dr. Djalma de Albuquerque Braule Pinto - OAB/AM 5.281

Dr. Carlos Alberto Simonetti - OAB/AM 5.174

EXCELENTSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ______VARA


CVEL DA COMARCA DE MANAUS (AM).

THIAGO DE SOUZA RIBEIRO, brasileiro, casado, empresrio,


portador da Carteira de Identidade n 2251427-9 e do CPF 958.967.832-72 residente
na rua Lrio do Vale n 22, conjunto Eduardo Gomes, bairro Redeno, Manaus-AM,
CEP 69049-624, por meio de seus advogados assinados in fine, vem
respeitosamente presena de Vossa Excelncia propor

AO DE INDENIZAO CONTRATUAL DE DANOS MATERIAIS E MORAIS


CUMULADA COM OBRIGAO DE FAZER

em face de SANTA BEATRIZ EMPRENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA., pessoa


jurdica de direito privado, com sede na rua Comendador Clementino, n 183, sala
017, bairro Centro, Manaus AM, CEP 69025-000, inscrita no CNPJ sob o n
10.551.709/0001-39, como incorporadora, e CAPITAL ROSSI EMPREENDIMENTOS
S.A. pessoa jurdica de direito privado, com sede na rua Comendador Clementino, n
183, bairro Centro, Manaus AM, CEP 69025-000, CNPJ/MF n 10.238.315/0001-25,
em razo dos fundamentos de fato e de direito e com os pedidos a seguir deduzidos:

DOS FATOS

Em 18/09/2010 as partes assinaram Instrumento Particular de


Compromisso Compra e Venda e Outras Avenas (contrato n 0000117011) referente
compra do apartamento 0101, Torre 06, no Condomnio 01 Villa Jardim Jasmim
localizado na Estrada Torquato Tapajs, s/n, Tarum, Manaus-AM, com preo global
de R$ 99.348,00 (Noventa e Nove Mil e Trezentos e Quarenta e Oito Reais) tendo
como entrada o valor de R$ 1.377,60 (Um Mil e Trezentos e Setenta e Sete Reais e
Sessenta Centavos) e, R$ 8.374,07 (Oito Mil e Trezentos e Setenta e Quatro Reais e
Sete Centavos) a serem pagas em 23 prestaes mensais de R$ 364,09 (Trezentos
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e Sessenta e Quatro Reais e Nove Centavos), parcelas anuais de R$ 200,00


(Duzentos Reais) atravs de duas prestaes anuais e sucessivas de R$ 100,00
(Cem Reais), saldo final de R$ 85.673,37 (Oitenta e Cinco Mil e Seiscentos e Setenta
e Trs Reais e Trinta e Sete Centavos) a ser pago no primeiro dia do ms
subsequente ao da expedio do Habite-se, parcelas mensais de R$ 936,00
(Novecentos e Trinta e Seis Reais) atravs de 9 prestaes mensais e sucessivas no
valor de R$ 104,00 (Centro e Quatro Reais) e, parcelas intermedirias de R$
2.786,96 (Dois Mil e Setecentos e Oitenta e Seis Reais e Noventa e Seis centavos) a
ser paga em uma prestao em 21/02/2013.

Apesar de no figurar no contrato, o Requerido CAPITAL ROSSI


EMPREENDIMENTOS S.A., alm de ser a construtora do referido empreendimento,
o responsvel por todas as cobranas do imvel e tambm onde o Requerente
obtm informaes e orientaes sobre o referido imvel, configurando como
representante comercial direto desta relao de consumo, no podendo dela ser
afastado.

Vale ressaltar Excelncia que as parcelas acordadas que seriam


pagas no primeiro dia til subsequente expedio do Habite-se foram cobradas
pela Reclamada, fato que levou o Reclamante ao pagamento destas, e a acreditar
que o imvel j possua o Habite-se. Porm, a justificativa da no entrega do imvel
ao Reclamante que este ainda no possua o Habite-se. Neste caso fica
transparente o descaso, e, sobretudo, o ato mpio da Reclamada que cobrou uma
prestao que, conforme estipulado em seu contrato, somente seria cobrada aps a
expedio do Habite-se, e que mesmo assim, fez a referida cobrana dando a
entender que o referido documento j havia sido expedido e o seu imvel pronto para
morar, no mnimo num breve perodo.

Ainda oportuno citar que tanto o valor da entrada como as


prestaes supracitadas acordadas sofreram aumento e foram pagas em valores
maiores conforme poder ser observado nos valores pagos admitidos e enviados
pela prpria Reclamada ao Reclamante por e-mail.

O contrato especifica as caractersticas do imvel, valor e condies


de pagamento, estabelecendo multas para a hiptese de descumprimento do
contrato ou atraso por parte do compromissrio comprador.

Por ocasio da assinatura do contrato, a obra tinha data para entrega


do imvel expressamente estipulada para 20/03/2013 conforme consta na 2 pgina
do referido contrato. Ora, o bem ainda no foi entregue ao Requerente at a presente
data, 11 (onze) meses aps o prazo estipulado contratualmente e sem que qualquer
justificativa plausvel fosse dada ao Requerente. Os Requeridos no comunicaram de
forma adequada e expressa as informaes necessrias para o devido atendimento
aos Requerentes, desrespeitando o Cdigo de Defesa do Consumidor.

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O Requerente cumpriu com as suas obrigaes pagando todas as


prestaes assumidas, inclusive com a entrada prevista, em relao ao contrato
assinado, at o ms de setembro de 2013. Devemos salientar que o fator
determinante para o Requerente tomar essa atitude foi que, aps a segunda
prorrogao do prazo de entrega do imvel, determinando a data para outubro de
2013, este foi informado pelas Requeridas que no poderiam lhe entregar o imvel,
apesar das concluses das obras da torre do seu apartamento, visto que somente
seria possvel a referida entrega com a concluso das obras de todas as torres do
empreendimento.

O Requerente reside em imvel alugado e paga o valor mensal de R$


1.000,00 (Um Mil Reais), conforme documentos anexos a esta inicial. O autor
utilizaria o imvel em questo para sua moradia, e, portanto, se tivesse recebido o
imvel na data prevista para entrega, j teria economizado R$ 11.000,00 (Onze Mil
Reais), valor que serviria para custear o pagamento do financiamento contratual e
outras despesas, o suficiente para cumprir com o financiamento sem sobre onerar o
Requerente, conforme ocorre atualmente. Neste sentido, v-se que o Requerente j
teve um prejuzo referente ao imvel no recebido, no insignificante de R$
11.000,00 (Onze Mil Reais).

No que toca aos danos materiais, especial conotao deve ser dada
aos lucros cessantes, nesse caso, visto que, j houve julgados que condenaram a
parte que descumpre o contrato a pagar uma indenizao correspondente aos
alugueis pagos em sua moradia atual, cuja entrega do referido imvel teria evitado
Vejamos:

A inexecuo do contrato pelo promitente-vendedor, que no


entrega o imvel na data estipulada, causa, alm do dano
emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo
promitente-comprador, lucros cessantes a ttulo de alugueres
que poderia o imvel ter rendido se tivesse sido entregue na
data contratada. Trata-se de situao que, vinda da experincia
comum, no necessita de prova (art. 335 do Cdigo de
Processo Civil). Recurso no conhecido. (STJ, Terceira Turma,
REsp 644.984/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi,)1.

E tambm:

CIVIL. AO DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAO DE


FAZER CUMULADA COM LUCROS CESSANTES.
1
BRASIL. Superior Tribunal de Justia. Recurso especial n 644.984, Braslia, DF, 16 ago. 2005.
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CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL NA PLANTA.


O credor de coisa certa no est obrigado a receber outra
prestao, ainda que mais valiosa (art. 863 do Cdigo Civil).
Logo, tem o adquirente de imvel na planta o direito de exigir a
entrega do bem, sob a cominao de pena. No se confunde a
cominao de pena, cuja finalidade compelir o devedor a
fazer a entrega da coisa prometida, com os lucros cessantes ou
frutos civis que o apelado deixou de colher em face do
inadimplemento da contratante. (art. 864 do Cdigo Civil). A
multa para compelir a parte r, a liberar imvel do gravame
hipotecrio no deve ser mais do dobro do possvel valor de
locao encontrvel no mercado, para que a penalidade no
esteja divorciada da sua finalidade.(...) Tal clusula estabelece
apenas relao de mora, e tem natureza diversa dos lucros
cessantes, que correspondem ao que o autor deixou de ganhar
com a locao do imvel ante o atraso na entrega da obra,
possuindo portanto natureza compensatria. Assim, tenho por
correta a incidncia de ambas, eis que possuem naturezas
diversas. Alm disso, a clusula penal que tem carter
moratrio, no exclui de pronto quaisquer outros danos que
venha ter o adquirente, que no caso consubstanciam-se nos
lucros cessantes. Apelo parcialmente provido. TJDF - rgo:
Quinta Turma Cvel - Classe: (APC - Apelao Cvel - Num.
Processo: 48.961 - Relator: DESEMBARGADOR ROMO C.
OLIVEIRA)2.

Portanto, no caso em pauta, h que se considerar o valor de aluguel


do imvel em que reside a partir da data de entrega prometida at o presente
momento e a devida indenizao de danos materiais ao Requerente, pelo
ressarcimento dos aluguis pagos pelo imvel onde atualmente reside, que at o
momento soma R$ 11.000,00 (Onze Mil Reais), valor que dever ser atualizado at a
data da efetiva entrega do imvel.

Os Requeridos so fornecedores de consumo que atuam no ramo da


construo civil e incorporao imobiliria. No exerccio de tais atividades de
fornecimento de consumo, adota prtica comercial revestida de abusividade,
alienando unidades imobilirias mediante contratos (de promessa de compra e
venda) que pressupem a entrega do imvel ao consumidor em momento diverso e
posterior concluso do negcio, evidenciando um negcio com pssimo
planejamento e com falta de respeito ao consumidor. O contrato padro de adeso
adotado pela empresa, todavia, tem uma peculiaridade: embora preveja obrigaes
para ambas as partes, comprador e vendedor, fixa prazos e prev multa moratria
para o consumidor/comprador, mas no o faz para o fornecedor/vendedor.

2
BRASLIA (DF). Tribunal de Justia do Distrito Federal. Apelao Cvel n 48.961/98, Braslia, DF.

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Para a obrigao principal do Requerente determinado no contrato


prazo para seu cumprimento mediante pagamento do preo, sujeitando sempre o
consumidor a multa moratria na hiptese de sua mora, correspondente a 2% (dois
por cento) do valor da obrigao em atraso.

Em seu contrato padronizado, a CLUSULA DCIMA-SEGUNDA


assim prev a multa para a mora dos Requerentes:

CLUSULA DCIMA-SEGUNDA: A impontualidade no


pagamento de qualquer das prestaes referidas no QUADRO RESUMO,
importar na cobrana do seu valor reajustado/corrigido at a data do efetivo
pagamento, acrescido das seguintes penalidades:
a) atualizao pro rata dies, no perodo decorrido entre a data de
vencimento e a data do efetivo pagamento com base no sistema de reajuste e
correo estabelecido neste instrumento;
b) juros de 1% (hum por cento) ao ms, calculados sobre o valor da
prestao em atraso, j acrescido das atualizaes previstas na alnea a supra;
c) multa de 2% (dois por cento), calculada sobre o valor da
prestao em atraso j acrescido das atualizaes previstas nas alneas a e
b desta Clusula;
d) o pagamento de qualquer prestao em atraso desobrigar a
VENDEDORA da entrega das chaves da unidade compromissada no prazo aqui
previsto. (grifo nosso)

Todavia, nesses negcios de consumo promovidos pela R no h a


fixao em contrato de prazo fatal para cumprimento da obrigao principal dela, a
fornecedora de consumo - a obrigao principal do Requerido consiste na
entrega do imvel ao consumidor, comumente designada como entrega das
chaves.
Ocorre que a data estabelecida pelos Requeridos em contrato
guisa de prazo no a data limite para cumprimento de sua obrigao de entrega,
a partir da qual se caracteriza sua mora. Assim porque no mesmo contrato os
Requeridos preveem uma tolerncia de 180 (cento e oitenta) dias para o atraso
na entrega, perodo durante o qual dispe no haver qualquer consequncia
resultante da entrega alm da data aprazada. Vejamos a seguir:

CLUSULA DCIMA-SEXTA: A concluso das obras do Edifcio


que integra a unidade objeto deste instrumento se dar pela emisso do
correspondente Auto de Concluso (Habite-se), que dever ser expedido, de
acordo com o cronograma estabelecido para as obras, na data prevista no
QUADRO RESUMO.
Pargrafo Primeiro: Ser admitida uma tolerncia de 180
(cento e oitenta) dias no prazo estabelecido no caput desta Clusula, salvo
motivo de fora maior ou outros que impeam o andamento normal das obras...

Essa tolerncia que, alis, no estabelecida tambm em favor do


Requerente desfigura a data prevista para entrega como efetivo prazo de entrega.
Igualmente, ressalte-se que no h qualquer previso contratual para o
descumprimento da obrigao por parte dos Requeridos, impondo o contrato severa
penalidade qualquer possvel inadimplncia por parte do Requerente, mas
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omitindo-se na possvel penalizao dos Requeridos, comprovando-se assim claro


abuso contratual em favor dos Requeridos.

No bastasse, h flagrante desproporo entre as penalidades para o


Requerente em relao s penalidades inexistentes para os Requeridos.

Como anteriormente se assentou, caso o Requerente atrasasse os


pagamentos, se sujeitaria a multa moratria, fixada em 2% (dois por cento) do valor
da obrigao em atraso, mais 1% (um por cento) de juros moratrios ao ms pro rata
die. Bem diversamente da posio do Requerente no contrato, alm de gozar da
malfadada tolerncia de 180 (cento e oitenta) dias, os Requeridos no se sujeitam a
qualquer multa moratria.

Ocupam os Requeridos, de posio privilegiada em seu contrato,


pois para sua obrigao principal entrega do imvel no h prazo efetivo, e
mesmo considerada a entrega alm da tolerncia contratual, no h fixao de multa
moratria com o mesmo rigor que se prev sano para a mora do consumidor.

O que se nos apresenta uma contratao de adeso que privilegia


o fornecedor em detrimento do consumidor, que justamente a parte vulnervel da
relao jurdica (CDC, art. 4, inc. I), colocando o Requerente em exagerada
desvantagem. Essa prtica comercial dos Requeridos abusiva e ilegal, como
adiante se analisar.

Provam os fatos que o Requerente teve seus direitos de consumidor


cerceados, tendo cumprido com todas as suas obrigaes, e no houve
correspondncia por parte dos Requeridos. Em igualdade de condies prevista e
garantida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor, direito do Requerente o
recebimento de multa mais juros de mora pelo atraso comprovado na entrega do
imvel pelos Requerentes. Da mesma forma, o Requerente tem direito ao lucro
cessante por terem ficado impossibilitados de alugar o imvel em questo e cuja
renda seria utilizada para pagamento do imvel objeto desta ao.

Configura-se tambm o dano moral, pela frustrao e angstia


infligidas pelos Requeridos ao Requerente na busca de informaes sobre o imvel e
sua entrega. Afora os prejuzos oriundos do atraso na entrega do imvel, que est
sendo suportado pelo Requerente h mais de 11 meses, h que se relatarem fatos
constrangedores ocorridos que demonstram o total descaso dos Requeridos com o
Requerente, pois os Requeridos foram incapazes de prover satisfatoriamente
qualquer informao sobre o atraso e causaram diversas idas frustradas ao escritrio
representante comercial que nunca informavam a data em que realmente seria
entregue o imvel.

No caso em pauta, vale salientar que o objetivo do Requerente com a


referida compra do imvel seria que logo aps seu casamento fosse morar no
referido imvel, com sua esposa, visto que estava previsto em contrato que seria
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entregue logo aps o seu matrimnio. Este objetivo que configurava um sonho
matrimonial, tanto do Requerente como de sua esposa, foi desfeito pelo
inadimplemento das empresas Requeridas.

Cumpre ressaltar que no caso das indenizaes por danos morais,


ante a peculiaridade de cada caso, as indenizaes variam de acordo ao abalo
psquico emocional de cada indivduo, no entanto, para isso necessrio se faz
necessrio a propositura de medida judicial, para que garantam o direito daqueles
que sofreram o inadimplemento.

Ressalte-se que o Requerente est em graves dificuldades


financeiras atualmente, pois como no pode dispor do aluguel planejado para cumprir
com o financiamento, tem seus rendimentos comprometidos com uma despesa no
prevista.

O requerente ao procurar os requeridos para conversar sobre a


entrega de seu apartamento, visto que o edifcio de seu imvel j estava pronto para
a entrega, disseram que o referido imvel no seria entregue, sem maiores
explicaes como de costume. Diante de tais assertivas no lhe restou outra sada a
no ser procurar a justia para que seu direito seja resguardado e seus danos
reparados.

Contudo surge igualmente a necessidade de obrigar judicialmente as


Requeridas a entregar o imvel conforme compactuado em contrato. Conforme j
comentado nesta inicial, o requerente firmou contrato de compra e venda de imvel,
e cumpriu com suas obrigaes contratuais, diferentemente das Requeridas.

Entretanto, alm das requeridas no ter entregado a obra no prazo


avenado, causaram constrangimento e dores de cabea para o Requerente, visto as
tentativas de regularizar a situao junto as Requeridas, porm, estas restaram
infrutferas.

Assim, no restou ao Requerente socorrer-se do Poder Judicirio


para fazer com que as Requeridas cumpram com sua obrigao contratual e lhe
entreguem o referido imvel.

DO DIREITO

DA MULTA E JUROS PELA MORA DO FORNECEDOR

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A disciplina jurdica dos contratos em geral hoje francamente


balizada pelos princpios da boa-f objetiva (CC, art. 422) e da funo social dos
contratos (CC, art. 421).

No Direito do Consumidor, segundo a lio de Cludia Lima Marques,


o primado da boa-f o princpio mximo orientador do CDC3.

Visceralmente jungido ao princpio da boa-f objetiva, viceja no direito


consumerista o princpio do equilbrio contratual entre as partes da relao de
consumo.
Com efeito, dispe o Cdigo de Defesa do Consumidor:

Art. 4. A Poltica Nacional das Relaes de Consumo tem por


objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito sua
dignidade, sade e segurana, a proteo de seus interesses econmicos, a
melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparncia e harmonia das
relaes de consumo, atendidos os seguintes princpios:
(...)
III harmonizao dos interesses dos participantes das relaes de
consumo e compatibilizao da proteo do consumidor com a necessidade de
desenvolvimento econmico e tecnolgico, de modo a viabilizar os princpios nos
quais se funda a ordem econmica (art. 170, Constituio Federal), sempre com
base na boa f e equilbrio nas relaes entre consumidores e fornecedores;
(grifo nosso)

A boa-f objetiva, que deve lastrear assim tanto a celebrao como a


execuo dos contratos em geral, tratada pelo legislador com status de verdadeiro
princpio no campo do Direito do Consumidor.

As normas positivas que definem a abusividade, assim de prticas


comerciais como de clusulas contratuais, representam detalhamento aplicado dos
princpios fundamentais que regem todo o microssistema do Direito do Consumidor4.

Portanto, como uma das garantias de equilbrio das relaes


contratuais, indispensvel ao desenvolvimento da relao jurdica sob o primado da
boa-f, o CDC probe o fornecedor de omitir a fixao de vencimento de sua
obrigao:
art. 39. vedado ao fornecedor de produtos ou servios, dentre
outras prticas abusivas:
(...)
3
MARQUES, Claudia Lima. Contratos no Cdigo de Defesa do Consumidor O Novo Regime das Relaes Contratuais. 5 ed.
So Paulo: revista dos Tribunais, 2006; p.799.
4
A propsito, Jos Geraldo de Brito Filomeno escreveu que quando se fala no Cdigo de Defesa do Consumidor, se cuida de
um verdadeiro microssistema jurdico, por conter: (a) princpios que lhe so peculiares (isto a vulnerabilidade do
consumidor, de um lado, e a destinao final de produtos e servios, de outro); (b) por ser interdisciplinar (isto , por
relacionar-se com nmeros ramos do Direito, como constitucional, processual civil, processual penal, administrativo, etc.);
(c) por ser tambm multidisciplinar (isto , por conter em seu bojo normas de carter tambm variado, de cunho civil,
processual civil, processual penal, administrativo, etc.) (Manual de Direito do Consumidor, 8 ed. So Paulo: Atlas, 2005; p.
9/10).

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XII deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua


obrigao ou deixar a fixao de seu termo inicial a seu exclusivo
critrio.(grifo nosso)

Essa proibio imposta ao fornecedor implica em dizer que a fixao


do prazo para a entrega do produto direito do consumidor.

O CDC impe a obrigatoriedade de prazo determinado porque sem


ele no se pode falar em vencimento da obrigao, que o termo final do prazo, a
partir do qual a obrigao passa a ser exigvel.

Na definio de De Plcido e Silva: em sentido geral, prazo sempre


se revela o espao de tempo, que medeia entre o comeo e fim de qualquer coisa.
Mostra, assim, a durao em que as coisas se realizam ou se executam, ou
determina, pelo transcurso do mesmo tempo, o momento em que certas coisas
devem ser cumpridas. (...) Termo , propriamente, o vencimento do prazo, o trmino
ou o fim dele, em cujo momento certa coisa deve ser feita ou cumprida5.

Como ensina Caio Mrio da Silva Pereira, alis: uma das


circunstncias que acompanham o pagamento o tempo6.

Assim porque no basta saber que ao devedor cumpre entregar a


sua prestao, mas imprescindvel saber quando o deve fazer.

Na lio de Orlando Gomes: a determinao do momento em que a


obrigao deve ser cumprida de fundamental importncia, atenta circunstncia de
a dvida s se torna exigvel quando se vence. Chama-se este momento de
vencimento7. Sem a fixao do prazo e seu termo final o vencimento no se
pode apreender a caracterizao da mora do devedor, no caso o fornecedor de
consumo. Por isso o mestre adverte que para se determinar o exato momento em
que o devedor incorre em mora, da maior importncia saber quando ocorre o
vencimento8.

Enfim, intolervel juridicamente que os Requeridos deixem de


estipular prazo certo e claro para o cumprimento de suas obrigaes, notadamente a
obrigao principal do contrato, consistente na entrega do imvel ao Requerente.

A previso contratual dos Requeridos que estipula a tolerncia para o


atraso na entrega do imvel constitui, pois clusula manifestamente abusiva e nula
pleno jure:

5
SILVA, De Placido e. Vocabulrio Jurdico, vol. III. Rio de Janeiro: Forense, 1980, p. 1192.
6
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de Direito Civil, vol. II, Teoria Geral das Obrigaes, 21. Ed. Rio de Janeiro:
Forense, 2007, p. 341.
7
GOMES, Orlando. Obrigaes, 16 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2006, p. 118.
8
GOMES, Orlando. Ob.cit, p. 118.

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Art. 5. So nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas


contratuais relativas ao fornecimento de produtos e servios que:
I impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do
fornecedor por vcios de qualquer natureza dos produtos e servios ou impliquem
na renncia ou disposio de direitos;
(...)
IV estabeleam obrigaes contratuais consideradas inquas,
abusivas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam
incompatveis com a boa f ou a equidade;
(...)
XV - estejam em desacordo com o sistema de proteo ao
consumidor;
(...)
1. Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
9
I ofende os princpios fundamentais do sistema jurdico a que
pertence;
II restringe direitos ou obrigaes fundamentais inerentes
natureza do contrato, de tal modo a ameaar seu objeto ou o equilbrio contratual;
III se mostra excessivamente onerosa para o consumidor,
considerando-se a natureza e contedo do contrato, o interesse das partes e outras
circunstncias peculiares ao caso. (grifo nosso).

Enfim, ou h tolerncia para ambas as partes da relao de


consumo, ou no poder haver tolerncia alguma!

O mero reconhecimento de um direito desvalido juridicamente se


no fica assegurado o meio bastante para seu exerccio ou a sano bastante para o
seu desrespeito.

Com efeito, de nada serve ao consumidor ter um prazo fixado pelo


fornecedor, se o desrespeito a esse prazo no resultar para o fornecedor faltoso em
consequncia efetiva e simtrica s sanes previstas para as faltas do consumidor.

A obrigao de adimplir pontualmente o pagamento est prevista no


art. 394 do Cdice Civil: considera-se em mora o devedor que no efetuar o
pagamento e o credor que no quiser receb-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou
a conveno estabelecer.

Segundo Caio Mrio da Silva Pereira, uma das circunstncias que


acompanham o pagamento o tempo. A obrigao deve executar-se oportunamente.
Quando alguma das partes desatende a este fator, falta ao obrigado ainda quando tal
inadimplemento no chegue s raias da inexecuo cabal. H um atraso na
prestao. Esta no se impossibilitou, mas o destempo s por si traduz uma falha
daquele que nisto incorreu. A mora este retardamento injustificado da parte de
algum dos sujeitos da relao obrigacional no tocante prestao10.
9
Consoante definido no art. 4 do CDC, so princpios fundamentais do sistema de proteo ao consumidor (caput) o
reconhecimento de sua vulnerabilidade (inc. I0 e o equilbrio contratual(inc. III).
10
Instituies de Direito Civil, Rio de janeiro: Forense. 7 ed., 1984, Vol II, p.209.
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O devedor impontual pode ficar sujeito ao pagamento de penalidade


que no tem carter compensatrio: a multa moratria, que pode estar prevista em
clusula penal.

O eminente jurista explica que a clusula penal pode ser estipulada


para o caso de deixar o devedor de cumprir a totalidade da sua obrigao, ou ento,
com carter mais restrito, e por isto mesmo mais rigoroso, para o de inexecuo em
prazo dado11.
Ora, como os fornecedores de consumo, assumem os Requeridos,
perante o consumidor a obrigao de entregar o imvel compromissado, essa
obrigao conforme exposto deve ter um prazo estabelecido e, para hiptese de
mora, deve estar prevista uma sano.

Eis clara, ento, a necessidade de imposio de clusula punitiva, a


fim de estabelecer, antecipadamente, uma penalidade contratual para eventual
impontualidade.

Da, se dizer, sem receio de excesso, que estabelecer um prazo sem


qualquer cominao para a mora do fornecedor soaria mesmo como zombaria, que
escandalosamente destoa do bordo da boa-f objetiva nos contratos de consumo.

No h correlao equnime com as penalidades impostas ao


consumidor, seja porque o requerido goza contratualmente da malfadada tolerncia
dos 180 dias, seja porque no h previso de mora para ele, fornecedor de consumo.

A inexistncia de multa moratria simtrica entre consumidor e


fornecedor, vista da tica paralela, tambm se contrape ao princpio do equilbrio
contratual.
Para que exista simetria entre fornecedor e consumidor, de rigor
ento que se estabelea, para a mora no cumprimento da obrigao de entrega do
imvel, multa de 2% (dois por cento) mais juros moratrios de 1% (um por cento) ao
ms pro rata die calculados at a data de entrega das chaves.

A simetria entre sanes contratuais para consumidor e fornecedor ,


alis, a ratio lege da Portaria SDE n 4 de 1303/1988, da Secretaria de Direito
Econmico do Ministrio da Justia (DOU 16/03/1988), que prev serem nulas de
pleno direito as clusulas que estabeleam sanes em caso de atraso ou
descumprimento da obrigao somente em desfavor do consumidor.

Para que exista equilbrio contratual entre as obrigaes do


fornecedor e do consumidor, de rigor, pois, que se estabelea multa moratria para
mora do primeiro segundo idnticos critrios adotados para a mora do segundo.

11
Instituies de Direito Civil, Rio de janeiro: Forense. 7 ed., 1984, Vol II, p.102.

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A propsito, vale notar o entendimento firmado pelo egrgio Superior


Tribunal de Justia acerca da matria:

CIVIL E PROCESSUAL. AO DE RESCISO CONTRATUAL.


PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMVEL.
INADIMPLNCIA DA CONSTRUTORA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL
ESTADUAL. RECURSO ESPECIAL. PROVA. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE.
SMULA N 7-STJ. JUROS MORATRIOS, MULTA E HONORRIOS.
APLICAO EM CONSONNCIA COM A PREVISO CONTRATUAL, POR
EQUIDADE. CORREO MONETRIA DAS PARCELAS A SEREM
RESTITUDAS. INCC INCIDENTE AT O AJUIZAMENTO DA AO POR
VINCULAO CONSTRUO. INCC APLICVEL DESDE ENTO.
(...)
II. Multa compensatria, juros e honorrios estabelecidos de
conformidade com a previso contratual, por aplicao da regra penal, a
contrario sensu, por equidade.
(...)
V. Recurso especial conhecido em parte e parcialmente provido.
(...)
Igualmente sem nenhuma razo a apelante principal quando
pleiteia que seja eliminada a condenao a parcela relativa ao pagamento da
multa convencional no percentual de 0.5% sobre o valor do imvel, pois,
apesar de no existir previso contratual desse pagamento em caso de
inadimplemento da obrigao por parte da construtora, a soluo encontrada
na sentena monocrtica justa, pois contempla o promissrio comprador
reafirmo, parte mais fraca na relao contratual com o direito ao
recebimento de multa no mesmo percentual devido apelante principal se se
tratasse de mora do adquirente do bem. (STJ Quarta Turma Recurso
Especial n 510472/MG Relator Ministro Aldir Passarinho Jnior Julgado
02/03/2004 DJ 29/03/2004) (grifo nosso)

Enfim, verificada a mora do fornecedor na entrega do imvel, a par


de responder pela reparao plena dos prejuzos do consumidor, materiais e/ou
morais (CC, art. 395, caput), deve ele se sujeitar tambm multa moratria de 2%
(dois por cento) do valor do imvel, mais juros moratrios de 1% (um por cento) ao
ms pro rata die (ou outros percentuais eventualmente fixados em contrato para a
mora do consumidor)12.

Sem esta estipulao, no h simetria, no h equilbrio contratual.


Sem esta estipulao, impossvel se cogitar boa-f contratual. Sem essa estipulao,
a prtica do fornecedor abusiva e ilegal.

DOS DANOS MATERIAIS

A motivao da presente ao decorre de dois aspectos


preponderantes: atraso na entrega do imvel e os problemas oriundos pela falta de
12
Na espcie, a multa moratria sobre o fornecedor deve ser da ordem de 2%, mais juros moratrios de 1% pro rata die,
porque este o critrio adotado para penalizar a mora do consumidor.

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atendimento e prejuzos causados por cancelamento de outros negcios em


decorrncia de tais atrasos.

Dispe o Cdigo Civil em seu art. 186:


Aquele que, por ao ou omisso voluntria, negligncia, ou
imprudncia, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente
moral, comete ato ilcito.

A responsabilidade dos Requeridos pela reparao dos danos na


espcie inquestionvel, seja pelos transtornos e aborrecimentos causados ao
Requerente, seja pelo atraso na entrega da obra no prazo comprometido, gerando
danos emergentes tanto materiais quanto morais, de conformidade com os arts. 389
e 402 do Cdigo Civil, in verbis:
Art. 389. No cumprida a obrigao, responde o devedor por perdas e
danos, mais juros e atualizao monetria, segundo ndices oficiais regularmente
estabelecidos, e honorrios de advogado.
(...)
Art. 402. Salvos as excees expressamente previstas em lei, as
perdas e danos devidas ao credor abrangem, alm do que ele efetivamente
perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

O professor Hely Lopes Meirelles, em sua obra O Direito de


Construir, ensina, in verbis:

A responsabilidade especfica do construtor, pela execuo da obra,


surge com a celebrao do contrato de construo e s termina como fiel
cumprimento do ajuste e entrega da obra perfeita, slida e segura.

Destarte facilmente observvel que os Requeridos devem ao


Requerente o ressarcimento de seu dano material, configurado pelo no recebimento
em uma data prometida da entrega do referido imvel.

Tambm flagrante o direito do Requerente em ter ressarcido o


prejuzo advindo dos aluguis pagos, onde reside atualmente, pelo atraso na entrega
do apartamento. Tal situao encontra amplo embasamento jurisprudencial:
APELAO CIVEL. AO INDENIZATRIA POR
DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANOS MATERIAIS VERIFICADOS.
SENTENA MANTIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMVEL.
DANOS MATERIAIS COMPROVADOS: Situao em que o alegado
descumprimento contratual invocado relativo ao atraso na entrega da obra,
encontra respaldo nos fatos elencados. Correta a sentena recorrida que
condenou a parte requerida ao pagamento do valor de aluguel de outro
imvel, considerando a data do encerramento do prazo at a efetiva entrega
do bem. SUCUMBNCIA: Diante do resultado do apelo, resta mantida a
sucumbncia nos termos em que fixada.... (TJ-RS - Apelao Cvel AC
70051701944 RS - Data de publicao: 07/12/2012) (grifo nosso)

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APELAO CVEL. AO DE RESOLUO DE CONTRATO E


PEDIDO DE INDENIZAO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA ATRASO NA
ENTREGA DE IMVEL.
No caso concreto, o aditivo contratual constitui prova inequvoca da
alterao da data da entrega do imvel, ante o adimplemento do preo pela
compradora. Com efeito, o atraso na entrega do imvel implica mora da empresa
r, impondo-se a devoluo dos valores pagos devidamente atualizados, bem
como o reconhecimento do dever de indenizar por perdas e danos. Precedentes
jurisprudenciais. APELAO DESPROVIDA. (Apelao Cvel N 70048845341,
Vigsima... (TJ-RS - Apelao Cvel AC 70048845341 RS - Data de publicao:
08/10/2012) (grifo nosso)

Inquestionvel, portanto o direito do Requerente de recebimento dos


alugueis que tiveram de pagar em virtude do atraso injustificado por parte dos
Requeridos.

DOS DANOS MORAIS

No s cabveis e devidos a multa, os juros, os danos materiais e os


lucros cessantes, mas tambm igualmente condenvel e devidos os danos morais
sofridos pelos Requerentes. Neste sentido nossa jurisprudncia j tem se
manifestado:
CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA
ENTREGA DE APARTAMENTO. PERDAS E DANOS. REEMBOLSO DE
ALUGUEIS. POSSIBLIDADE. LIMITAO DA CONDENAO. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO. Compromisso de compra e venda de imvel em
construo. Atraso injustificado da entrega do imvel. Danos materiais
consistentes na impossibilidade de fruio do bem. Previso convencional.
Indenizao de 0,5% do preo reajustado da unidade, por ms, exigvel at a data
da entrega do imvel pela promitente compradora. Danos morais, na espcie,
tambm ocorridos, e bem arbitrados, consideradas as circunstncias do
caso. Sentena mantida. Recurso desprovido. (TJSP. AC
02162446520128260100 Juiz Carlos Eduardo Borges Fantacini) (grifo nosso)

AO DE REPARAO DE DANOS MORAIS. CONSIDERVEL


ATRASO NA ENTREGA DE IMVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. DANO MORAL
EXCEPCIONALMENTE OCORRENTE. VALOR DA INDENIZAO MANTIDO. As
rs reconhecem, em sua contestao, que houve atraso na expedio do habite-
se, o que comprova que o atraso na entrega das chaves no ocorreu por culpa dos
autores, mas sim das rs. Em que pese, via de regra, o descumprimento
contratual no ocasione dano moral indenizvel, est-se diante de situao
excepcional. O imvel foi entregue com cerca de uma ano de atraso. (...)
Sentena confirmada por seus prprios fundamentos. Recurso improvido.
(TJRS AC71003033388 Relator Ricardo Torres Hermann 30/06/2011) (grifo
nosso)

TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO


COMARCA DE SO JOS DOS CAMPOS
FORO DE SO JOS DOS CAMPOS
5 VARA CVEL
Processo n: 0046131-05.2010.8.26.0577

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[...]
O pedido inicial procede.
...
Cabvel, outrossim, indenizao por dano moral. O indivduo que
adquire unidade habitacional para moradia o faz perseguindo um sonho. H
reserva de recursos durante anos para a entrada e o restante, de regra,
parcelado em inmeras prestaes, tudo com vistas a consolidar o ideal buscado.
No h dvidas, pois, que o inadimplemento das empresas
vendedoras e construtoras, o longo atraso na entrega da unidade, em
desconformidade com as amplas propagandas publicitrias feitas no momento da
contratao, frustram a expectativa do comprador, gerando-lhe muito mais que
mero aborrecimento, mas verdadeiro transtorno, apto a abalar-lhe
psicologicamente. ...
Quanto ao montante compensatrio, atento as condies do caso,
notadamente situao financeira das partes (os autores, beneficirios da
gratuidade judiciria; da r, amplamente favorvel), a quantia equivalente a R$
10.000,00 mostra-se suficiente.
Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, para resolver o
contrato existente entre as partes e condenar a r a:
...
b) pagar aos autores R$ 10.000,00 a ttulo de compensao pelo dano
moral sofrido, atualizados a partir da presente e acrescidos de juros de mora
contados da citao.
....
So Jos dos Campos, 10 de fevereiro de 2012.

Neste contexto Excelncia, conforme anteriormente citado,


indispensvel lembrar que o Reclamante efetuou a compra deste empreendimento
visto que o mesmo iria casar-se e em seguida morar no referido imvel que seria
entregue aps o seu matrimnio, conforme previsto em contrato assinado entre as
partes. Ocorre, portanto, enorme frustrao causada pela irresponsabilidade e
descaso das Reclamadas com o Reclamante, que tem at hoje todos os presentes
de casamento em caixas em lugar improvisado no imvel em que aluga atualmente.

Destarte, plenamente cabvel e aplicvel a condenao do Requerido


pelos danos morais infligido aos Requerentes.

DA OBRIGAO DE FAZER

Saliente-se que o autor encontra-se totalmente amparado pelo art.


476 do Cdigo Civil, pois j cumpriu sua obrigao, qual seja, o pagamento.

Deve ser estabelecido prazo razovel para o cumprimento do


preceito. Entretanto, como j se passaram mais de 11 meses sem que a requerida
tenha demonstrado interesse em entregar a obra, pelo contrrio, todas as vezes que
a Requerida estipula novo prazo, ao chegar na data estipulada, nova prorrogao
dada.

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Se existe documentao pendente para a entrega do imvel de


responsabilidade nica das Requeridas, e este atraso em excesso resulta na m-f
das empresas requeridas ao no providenciar a regularizao da obra.

Como forma de obrigar o fornecedor a fazer ou deixar de fazer algo,


foi prevista a aplicao de multa diria para que haja o efetivo cumprimento, a qual
pode ser concedida inclusive "ex officio".

Os pargrafos 4 e 5 do art. 84 do Cdigo de Defesa do Consumidor


so claros ao dispor:

"(...)"
4 - O juiz poder, na hiptese do 3 ou na
sentena, impor multa diria ao ru, independentemente de pedido
do autor, se for suficiente ou compatvel com a obrigao, fixando
prazo razovel para o cumprimento do preceito.
5 - Para a tutela especfica ou para a obteno do
resultado prtico equivalente, poder o juiz determinar as medidas
necessrias, tais como busca e apreenso, remoo de coisas e
pessoas, desfazimento da obra, impedimento de atividade nociva,
alm da requisio de fora policial." (grifado)

Desta forma, requer seja imposta multa estipulada por V. Exa., para
cada dia de atraso na entrega definitiva do imvel ao Requerente.

Cabe transcrever elucidativa lio de Kazuo Watanabe in Cdigo


Brasileiro de Defesa do Consumidor, 4 edio, 1994, pg. 529, a respeito da multa:

"Evidentemente, a imposio da multa no prejudica


o direito do credor ao cumprimento especfico da obrigao, nem ao
recebimento de seu equivalente monetrio e nem reclamao das
perdas e danos. O dispositivo confere maior plasticidade ao
processo, principalmente ao provimento nele reclamado, permitindo
ao juiz, atravs da faculdade prevista no pargrafo em anlise,
proceda ao adequado equilbrio entre o direito e a execuo
respectiva, procurando fazer com que esta ltima ocorra de forma
compatvel e proporcional peculiaridade de cada caso."

Vasto so as inmeras decises nos tribunais do nosso pas a este


respeito, conforme o exemplo a seguir:

TJ-DF - Apelao Cvel APC 20100112335093 DF 0073908-


72.2010.8.07.0001 (TJ-DF)
Data de publicao: 10/07/2013
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. IMVEL ADQUIRIDO
NA PLANTA. AO DE OBRIGAO DE FAZER (ENTREGA DA UNIDADE
IMOBILIRIA). AJUIZAMENTO NO PRAZO DE TOLERNCIA CONTRATADO.
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DIREITO INDENIZAO REFERENTE AO PERODO DA MORA. EM


CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL EM
CONSTRUO, O ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM IMPLICA A
OBRIGAO DA CONSTRUTORA DE INDENIZAR OS PREJUZOS CAUSADOS
AOS ADQUIRENTES EM DECORRNCIA DA IMPOSSIBILIDADE DE USUFRUIR
DO IMVEL NO PERODO EM QUE TERIAM DIREITO. O QUANTUM
INDENIZATRIO DEVE CORRESPONDER AO GANHO QUE O ADQUIRENTE
DEIXOU DE AUFERIR POR NO EXERCER A POSSE DO IMVEL. NADA
IMPEDE QUE ESSA REPARAO CORRESPONDA AO VALOR DO ALUGUEL
DO IMVEL, OBJETO DO CONTRATO, DURANTE O PERODO EM QUE HOUVE
O ATRASO. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.

Ressalte-se ainda que, pelo anteriormente exposto, fica claro que a


construtora est agindo de m-f, pois recebeu os valores do imvel e no cumpriu
com sua obrigao da entrega do referido imvel.

Diante da farta legislao favorvel ao requerente, fica clara a


obrigao de fazer do construtor, no prazo estipulado em contrato.

DA INVERSO DO NUS DA PROVA

Em regra, o nus de provar incumbe a quem alega os fatos, no


entanto, como se trata de uma relao de consumo na qual o consumidor parte
vulnervel e hipossuficiente (art. 4, I do CDC), o encargo de provar deve ser
revertido ao fornecedor por ser este a parte mais forte na relao de consumo e
detentor de todos os dados tcnicos atinentes aos servios e produtos adquiridos.

Contanto, com fundamento no Art. 6, VIII do CDC, o Requerente


requer a inverso do nus da prova, incumbindo aos Requeridos a demonstrao de
todas as provas referentes ao pedido desta pea, principalmente possveis
instrumentos de contrato de emprstimo falsamente assinados em nome do
requerente, para que seja comprovada a fraude na contratao do emprstimo junto
ao Requerido.

DO PEDIDO

Merc de todo o exposto, requer o Autor:

I. A CITAO DOS REQUERIDOS, na pessoa de seus


representantes legais para, querendo, apresentarem resposta a presente ao no
prazo legaI;

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II. DECLARAR A INVERSO DO NUS DA PROVA (Art. 6, VIII do


CDC).

III. DECLARAR NULAS todas as clusulas do contrato de adeso


dos Requeridos que o exonere de qualquer forma de suas responsabilidades por
eventual mora ou estabelea em seu favor qualquer tipo de tolerncia para a mora na
entrega do imvel, ou que, por qualquer forma, expurgue ou mitigue a incidncia da
multa moratria respectiva, sem que idntico benefcio, com mesma durao, esteja
previsto para a mora do Requerente em relao a cada uma das prestaes de sua
responsabilidade;

IV. DECLARAR NULAS todas as clusulas do contrato de adeso


dos Requeridos que no fixe multa para o descumprimento de suas obrigaes em
percentual e/ou em bases inferiores quelas impostas ao consumidor, por coloca-lo
em exagerada desvantagem, bem como por ser incompatvel com a boa-f e a
equidade contratual( Lei8078/90, art. 51,IV);

V. CONDENAR OS REQUERIDOS AO PAGAMENTO DE MULTA ,


na forma do artigo 95 da Lei 8078/90, no valor de 2% (dois por cento) do valor do
imvel ao Requerente, em virtude de atraso na entrega do imvel, desprezada
qualquer tolerncia para esta mora, calculado em R$ 1.986,96 (UM MIL E
NOVECENTOS E OITENTA E SEIS REAIS E NOVENTA E SEIS CENTAVOS).

VI. CONDENAR OS REQUERIDOS AO PAGAMENTO DE JUROS,


de 1% (um por cento) ao ms, pro rata die, calculado desde a data prevista para
entrega no Quadro resumo do Contrato de Adeso at a data da efetiva entrega do
imvel, portanto 10 meses de atraso at o momento, considerando-se a mesma taxa
aplicada ao Requerente em casos de inadimplemento de suas obrigaes, devendo
ser atualizada e calculada at a data da efetiva entrega do imvel;

VII. CONDENAR OS REQUERIDOS AO PAGAMENTO DE


DANOS MATERIAIS ao Requerente, pelo ressarcimento dos aluguis pagos pelo
imvel onde atualmente reside, somando, um perodo, at o momento, de 11 meses,
totalizando R$ 11.000,00 (ONZE MIL REAIS), devendo ser este valor atualizado e
calculado, no valor de R$ 1.000,00/ms (UM MIL REAIS por ms) at a data da
efetiva entrega do imvel;

VIII. CONDENAR OS REQUERIDOS A ENTREGAR O IMVEL


ao Requerente, e estipular multa diria no caso da no obedincia judicial;

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IX. CONDENAR OS REQUERIDOS AO PAGAMENTO DE DANOS


MORAIS ao Requerente por valor a ser arbitrado por Vossa Excelncia.

X. CONDENAR OS REQUERIDOS AO PAGAMENTO DAS


CUSTAS PROCESSUAIS, devidamente atualizadas.

XI. CONDENAR OS REQUERIDOS AO PAGAMENTO DE


HONORARIOS ADVOCATCIOS E DE SUCUMBNCIA, na forma da lei.

Protestam os Requerentes por provar o alegado por todos os meios


de prova em direito admitidas, especialmente pelas provas testemunhal, pericial e
documental, bem assim por todos os demais meios que se apresentarem teis
demonstrao dos fatos aqui articulados, observando ainda o disposto no art. 6, VIII,
do Cdigo de Defesa do Consumidor.

Atribui-se causa o valor de R$ 12.986,96 (DOZE MIL E


NOVECENTOS E OITENTA E SEIS REAIS E NOVENTA E SEIS CENTAVOS).

Nestes Termos,
Pede Deferimento.

Manaus, 12 de maro de 2014.

LUIZ AUGUSTO DE C F SOARES CARLOS ALBERTO SIMONETTI


Advogado - OAB/AM n 4.926 Advogado - OAB/AM n 5.174

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