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Artigo: Loteamento fechado, condomnio de lotes e condomnio

deitado mutvel - Rafael Ricardo Gruber


Publicado em 26/05/2015

Rafael Ricardo Gruber*

O crescimento populacional das cidades - em especial das cidades polos-regionais e grandes


metrpoles fortalece a demanda por maior nmero de unidades habitacionais. Para tanto,
as polticas modernas de desenvolvimento urbano encontram duas alternativas para tal
oferta: a primeira a expanso em novas reas, antes rurais, ao permetro urbano; a
segunda a construo de edifcios em planos horizontais, aumentando o potencial de
densidade demogrfica dos grandes centros urbanos.

O primeiro mecanismo tratado pelo direito como parcelamento do solo, regulado


precipuamente pela Lei 6.766/79, cuja finalidade dividir uma grande gleba em diversos
lotes aptos a serem utilizados para construo. O parcelamento do solo dividido pela lei
em duas modalidades: loteamento ou desmembramento. Neste, o parcelador divide lotes
sem a necessidade de abertura ou extenso de ruas ou de novos espaos pblicos. J
naquele, o loteador se incumbe de abertura de novas vias de circulao e espaos pblicos
de forma a viabilizar que cada lote tenha acesso direto s ruas (pblicas) de circulao, e
que estas se integrem com as vias urbanas preexistentes na cidade. A caracterstica
marcante do loteamento que a gleba loteada d origem a reas consideradas pblicas
(ruas e espaos livres), cabendo ao loteador os lotes, conforme o projeto aprovado e
registrado.

O segundo mecanismo mencionado a construo de edifcios em planos horizontais


regido em nosso direito precipuamente pela Lei 4.591/64. Esta lei regula, na primeira
parte, os condomnios edilcios agora complementada e em partes alterada pelas
disposies do Cdigo Civil de 2002; na segunda parte, a lei especifica a incorporao
imobiliria. Nem todo condomnio edilcio precedido de uma incorporao imobiliria, pois
esta s exigvel nos casos em que o empreendedor deseje negociar unidades imobilirias
vinculadas a fraes ideais de terreno antes da concluso das obras. Se o empreendedor
concluir a obra para s depois vender unidades autnomas, poder se valer diretamente da
instituio e especificao do condomnio, que ento dar origem a diversas unidades, com
parte de propriedade exclusiva e parte (frao) em rea comum para todos os condminos.
A figura do condomnio edilcio se presta a aumentar a disponibilidade de unidades
habitacionais por meio da viabilizao de diversas unidades sobre um mesmo lote, e se
caracteriza pela ausncia de novas reas pblicas, pois no condomnio edilcio as reas so
todas privadas: parte exclusiva, e parte em regime de condomnio especial.

A lei 4.591/64 admite tambm a instituio de condomnios de casas, que pode ser
realizado pelo incorporador em rea maior, que pode contar com vias internas (particulares)
para que os condminos circulem, e que construa cada unidade imobiliria sobre uma rea,
usualmente atribuindo propriedade exclusiva a cada condmino de sua casa e tambm de
parte de jardim frontal ou aos fundos, como se fossem lotes.

No registro de imveis cada um dos tipos de empreendimentos loteamento ou


incorporao imobiliria com condomnio edilcio tem tratamentos especficos, e se tratam
de registros especiais. Cabe ao Registrador o dever de fiscalizar aspectos documentais e
legais, a fim de assegurar que o empreendedor est cumprindo deveres urbansticos e que
no recai insegurana jurdica ou econmica sobre o empreendimento. O Registrador atua
na tutela dos interesses difusos (do planejamento urbano e meio ambiente, por exemplo) e
tambm na defesa preventiva de interesses dos potenciais adquirentes de unidades. Da a
importncia do processo prvio de registro - perante o Oficial de Registro de Imveis
competente - previsto pelas leis 4.5791/64 e 6.766/79. O tabelio de notas deve tambm
estar atento s exigncias legais, e no pode instrumentalizar negcios de compra e venda
de lotes ou de unidades em construo sem que os empreendimentos estejam previamente
registrados no Registro de Imveis.

Estas formas tradicionais de condomnio e loteamento, contudo, no tem mais atendido


integralmente aos anseios da sociedade. A falta de segurana pblica e a deficincia de
servios pblicos tm levado a outras formas de empreendimentos, em que o morador possa
desfrutar de maior espao livre com a segurana propiciada por poder controlar (ou
restringir) acesso das pessoas s reas comuns (ou pblicas). A surgiu, h dcadas, os
conceitos de loteamento fechado ou de condomnio de lotes. Estas figuras hbridas
surgiram de fato, mas sem uma lei federal que as regule, nem permitindo e nem proibindo.

No Estado de So Paulo, em deciso da Corregedoria Geral da Justia em 1996, de relatoria


do Dr. Francisco Loureiro, ficou assentado que condomnio de lotes era burla aos
requisitos da Lei 6.766/79. No caso, o empreendedor, da Comarca de Campos do Jordo,
obteve registro de condomnio edilcio, na forma da Lei 4.591/64, mas, na realidade, no
se propunha a vender unidades habitacionais prontas, mas to somente os lotes. Na
fundamentao de tal acrdo, afirmou o relator que admitir o registro do loteamento como
se condomnio fosse, significaria aniquilar a Lei do Parcelamento do Solo Urbano. No mais
haveria controle urbanstico e ver-se-ia privada a Municipalidade de expressivo espao
pblico. A mdio prazo, estaria comprometido o prprio sistema virio, uma vez que as
cidades estariam totalmente tomadas e cercadas por grandes "guetos" privados. Na mesma
deciso (em 1996), Francisco Loureiro citou Kiotsi Chicuta e Jos Afonso da Silva:
Em 1989, dizia Kiotsi Chicuta que no se admite a implantao de tais loteamentos sob o
rtulo de "condomnios especiais", em manifesta fraude Lei do Parcelamento do Solo. No
h previso em nosso direito positivo, de um tertum genus entre "loteamento fechado" e
"condomnio deitado". No se admite que, ao sabor dos interesses do momento, crie-se uma
figura jurdica hbrida de loteamento e condomnio, aplicando, to-s, a parte de cada lei
que atenda convenincia do empreendedor (cf. parecer do Juiz Kioitsi Chicuta, in Decises
Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo, ano de 1989,
verbete 78).

Na poca, dizia tambm Jos Afonso da Silva que tais 'loteamentos fechados' juridicamente
no existem; no h legislao que os ampare, constituem uma distoro e uma deformao
de duas instituies jurdicas: do aproveitamento condominial do espao e do loteamento
ou do desmembramento. mais uma tcnica de especulao imobiliria, sem as limitaes,
as obrigaes e os nus que o Direito Urbanstico impe aos arruadores e loteadores do solo"
(Direito urbanstico brasileiro, 2a ed., Malheiros, p. 313-314).

Mais recentemente, apesar de vozes em contrrio que no admitem as figuras hbridas por
consider-las burla a lei de loteamento, como Dr. Joo Bastista Galhardo a doutrina
majoritria e jurisprudncia tem admitido duas figuras hbridas, que quando cumprindo
determinados requisitos tm recebido alguma proteo jurdica: uma baseada na lei
6.766/79 denominada no cotidiano de loteamento fechado e outra baseada na lei
4.591/64, conhecido popularmente como condomnio deitado, ou condomnio de lotes.
Para receberem proteo jurdica, cada uma destes tertium genus devem se submeter s
seguintes regras e requisitos: O dito loteamento fechado seria mais bem definido como
loteamento de acesso controlado. inexorvel que com o registro do loteamento no
Registro de Imveis, as reas de circulao e reas pblicas passam automaticamente ao
domnio do municpio, por fora do art. 22 da Lei 6.766/79. Assim, no h como impedir
este efeito. Contudo, na prtica e na doutrina, tem-se admitido que os municpios faam
concesso de uso dos bens pblicos (como ruas e equipamentos de lazer) inseridos em
determinado loteamento para os moradores daquela rea, com fundamento na competncia
para legislar sobre assuntos locais (art. 30 CF).

Esta concesso de uso dos bens pblicos aos particulares usualmente envolve a transferncia
de responsabilidade pelos servios de limpeza e coleta de lixo no permetro concedido, e
usualmente as associaes de moradores assumem a responsabilidade e o nus da prestao
de tais servios, repartindo os custos entre os associados. A doutrina diverge sobre a
possibilidade de tal concesso de uso permitir aos particulares proibirem acesso de terceiros
rea do loteamento. H consenso que nestes casos pode ser controlado o acesso vale
dizer, que se possa exigir identificao das pessoas que entram. Por outro lado, pela
aparente coliso com a liberdade de locomoo prevista no art. 5, XV da Constituio
Federal, h quem sustente que no lcito impedir a entrada das pessoas identificadas,
mesmo que estranhas ao loteamento.

A E. Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo, em parecer de 2014 da Dr. Ana


Luiza Villa Nova, aprovada pelo Dr. Hamilton E. Akel, entendeu pela impossibilidade de
averbao nas matrculas do loteamento para publicidade erga omnes da condio de
concesso das reas pblicas Associao de Moradores. A inteno do apresentante, com
parecer favorvel do Ministrio Pblico, era averbar para dar publicidade sobre a condio
de loteamento fechado, para fins de rateio das despesas de custeio e manuteno da
infraestrutura, para atuais e futuros adquirentes de lotes. Entendeu a E. CGJ-SP que se
trata de mera questo obrigacional entre os associados/moradores, no tendo ingresso no
flio real, por no ter impacto nos direitos reais. Citou Afrnio de Carvalho, que
ensina: "(...) o registro no o desaguadouro comum de todos e quaisquer ttulos, seno
apenas daqueles que confiram posio jurdico-real, como os constantes da enumerao da
nova Lei do Registro (art. 167)." (Registro de Imveis. 4 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997,
p. 236)."

Pela natureza jurdica desta modalidade de empreendimento, pode-se dizer que enquanto
durar a concesso do municpio para que os particulares utilizem as reas pblicas o
loteamento estar fechado. Isso porque, as reas de circulao so bens pblicos, e a
concesso dos bens pblicos aos particulares poder ser revogada quando houver interesses
pblicos que justifiquem. Assim, por um lado esta figura atende os anseios de moradores,
mas a precariedade da concesso de uso das reas pblicas do ao municpio poder de
retomar o bem caso lhe seja conveniente. Isso faz recair sobre os particulares o receio de
que a eventual abertura do loteamento prejudique as comodidades anteriormente
existentes, causando tambm possvel desvalorizao aos imveis.

A fim de afastar este risco causado pela precariedade da concesso dos bens pblicos aos
moradores, alguns empreendedores tm buscado meios para viabilizar empreendimentos
baseados na Lei 4.591/64, pela qual as reas internas mesmo as ruas e espaos comuns
continuam sendo particulares, sob a forma de frao ideal aos condminos. H quem
denomine tal figura de condomnio de lotes, mas os requisitos que fazem tal formato ser
aceito na jurisprudncia talvez indiquem mais adequado a expresso condomnio deitado
mutvel, cunhada por Guerra e Guerra (in Yoshida, Figueiredo e Amadei Direito Notarial e
Registral Avanado, RT, 2014).

A expresso condomnio de lotes leva a entender que o art. 3 do Decreto Lei 271/67
ainda tem aplicao, e que as obras sujeitas ao incorporador seriam as vias de circulao e
outros espaos coletivos. Mas apesar de grande parte da doutrina e jurisprudncia entender
que o DL271/67 foi derrogado pela lei 6.766/79, saudoso Dr. Gilberto Valente da Silva, em
1995, sustentou que seria aplicvel, assim afirmando: No h fundamento srio para se
sustentar que o referido texto no se aplica s hipteses como se est pretendendo, pois
todo condomnio pressupe construo. O legislador fez uma equiparao expressa,
possibilitando a existncia de condomnio sem construo das unidades porque as
edificaes de que trata o art. 1 da Lei n 4.591/64 so, nas obras de infraestrutura do
loteamento, as vias de circulao, as galerias de guas pluviais, a portaria, etc.. Mais
recentemente, Dr. Joo Pedro Lamana Paiva ainda entende ser possvel aplicar tal norma
federal, se em consonncia com leis municipais a respeito.

No Estado de So Paulo, entretanto, o condomnio de lotes, mesmo sem construo (nem


projeto de construo das unidades autnomas) no tem sido admitido em decises
administrativas dos ltimos anos. Contudo, ainda no houve julgamento de caso levado a
registro aps a nova redao das Normas de Servio dada pelo Provimento 37/2013, que
inseriu no item 222.2 uma regra clara considerando vlido o art. 3 do Decreto Lei 271/67.
Esta norma trata o condomnio de lotes como incorporao, equiparando as obras de
infraestrutura com as edificaes. O item 229 do captulo XX das Normas de Servio da
Corregedoria Geral da Justia de So Paulo mencionou figuras de condomnios
assemelhados, incluindo entre estas figuras expressamente o condomnio de lotes, a
multipropriedade (timesharing), cemitrios e clubes de campo. Aparentemente, tal norma
ter o condo de alterar a aplicao da questo nas futuras decises administrativas no
estado de So Paulo. Decises administrativas de outros Estados, com fundamento em
normas locais, j tem admitido esta modalidade.

Apesar das decises administrativas dos ltimos anos terem rechaado a legalidade do
condomnio de lotes (ao menos de casos anteriores redao dos itens 222.2 e 229 do
captulo XX das NSCGJ pelo Provimento 37/2013), no Estado de So Paulo tem-se admitido
figura muito prxima, que o condomnio deitado mutvel. O Superior Tribunal de
Justia, ao julgar em 2012 Recurso Especial interposto pelo Ministrio Pblico contra
acrdo da Quinta Cmara de Direito Privado do E. TJ-SP, manteve o acrdo, que entende
ser aplicvel a lei 4.591/64 para condomnio deitado mesmo que o incorporador transferisse
ao adquirente a responsabilidade pela construo das respectivas unidades autnomas.
Neste acrdo, foram destacados os seguintes requisitos: i) deve o incorporador cumprir os
documentos, projetos e autorizaes da Lei 4.591/64; ii) o incorporador deve, ao menos
apresentar a planta de projeto aprovado pela prefeitura de cada uma das casas a serem
construdas como unidades autnomas; iii) o incorporador deve assumir a responsabilidade
pela construo das reas comuns e infraestrutura; iv) o projeto deve ser aprovado pelo
Municpio, e se for o caso pelos rgos ambientais ou urbansticos competentes. Uma
questo importante enfrentada pelo acrdo foi o reconhecimento de que a construo
pode ser realizada pelo adquirente da unidade imobiliria, com fundamento nos artigos 48 e
58 a 62 da Lei 4.591/64. (STJ REsp n 709.403 SP 4 Turma Rel. Min. Raul Arajo DJ
10.02.2012).

Neste caso, em se transferindo ao adquirente a responsabilidade pela construo das casas,


deve-se admitir a averbao parcial das obras incorporao, conforme os proprietrios
concluam as obras de suas unidades autnomas. O Conselho Superior da Magistratura do
Estado de So Paulo j admitiu a averbao de construo de parte das unidades descritas
no memorial de incorporao imobiliria (apelao 10.292-0/0, da Comarca de Barueri,
julgado em 06/11/1989).

Alguma divergncia ainda recai sobre a questo de ser mutvel ou imutvel o projeto de
cada casa a ser construda pelo adquirente da unidade imobiliria, na forma do julgado do
STJ mencionado. H quem sustente que como o projeto das casas faz parte da instituio do
condomnio, qualquer alterao de uma unidade imobiliria demandaria a necessria
anuncia unnime dos condminos (art. 1.351 CC), e refazimento dos clculos de fraes
ideais, que se daria por transferncia parcial da propriedade do solo, por escritura pblica a
ser registrada.

Visando sanar esta questo, Guerra e Guerra (in Yoshida, Figueiredo e Amadei) defendem
que seria possvel tratar como unidade exclusiva apenas a rea de terreno atribuda a cada
unidade. Neste caso, a construo em cada unidade, apesar de essencial para a existncia
do condomnio, seria questo de uso interno da propriedade exclusiva, e no precisaria
alterar a incorporao para que o adquirente alterasse o projeto de sua casa. Mas advertem
que o projeto constante no momento da incorporao no pode ser alterado pelo
incorporador sem anuncia de todos (art. 43, IV da Lei 4.591/64). Contudo, quando a
responsabilidade pela construo assumida pelo adquirente, e a construo tratada na
incorporao e conveno como mera questo de uso interno da propriedade exclusiva, a
alterao pelo prprio adquirente seria plenamente possvel, dispensando a concordncia
dos demais condminos. S deveria tal condmino observar a legislao municipal e as
normas da conveno sobre construo e uso comum.

Neste caso, a frao ideal de cada unidade medida conforme o tamanho da rea de
terreno a ela atribuda, ou ainda uma frao atribuda por cabea, em partes iguais para
cada unidade, e no se considera no clculo da frao ideal as construes. A ABNT
menciona a rea construda como critrio para frao, mas a nova redao do art. 13313
do CC deixa a critrio do profissional e do empreendedor a definio de tal forma de
clculo, desde que seja razovel do ponto de vista matemtico e jurdico. Adotados estes
cuidados na incorporao e conveno, facilita-se a alterao dos projetos de cada unidade,
pois a questo da frao s seria relevante se envolvesse a rea construda no clculo.
Assim, dispensar-se-ia a alterao na propriedade das fraes comuns e o que a anuncia
unnime dos condminos para a alterao do projeto de construo de cada unidade
autnoma.

Percebe-se que a doutrina e jurisprudncia tm se alterado nas ltimas dcadas na


interpretao destes fenmenos do desenvolvimento e ordenamento urbano no Brasil. Se de
um lado os particulares desejam novos arranjos e ordenamento visando melhor qualidade de
vida, por outro lado dever do Estado assegurar a ordenao dos espaos urbanos para a
coletividade. Na harmonizao destes interesses, algumas vezes conflitantes, dever do
Registrador imobilirio verificar se os projetos atendem legislao atento s normas
locais e jurisprudncia administrativa e jurisdicional , atuando com profilaxia e proteo
aos mais diversos interesses, especialmente dos adquirentes de lotes ou unidades
imobilirias para que desfrutem de segurana jurdica, e dos interesses da coletividade
quanto ao ordenamento urbanstico e desenvolvimento local.

* Rafael Ricardo Gruber Tabelio Titular do 2 Tabelio de Notas e Protesto de Botucatu-


SP. Ps-graduado em Direito Notarial e Registral e em Direito Civil. Contato:
rrgruber@gmail.com

Condomnio no deve ser visto como


loteamento irregular
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7 de fevereiro de 2009, 10h33

Por Bruno Mattos e Silva

Tambm chamado de condomnio atpico ou loteamento fechado, h


controvrsias a respeito da legalidade dos chamados condomnios fechados. A
questo diz respeito possibilidade de se edificar cercas ou muros ao redor do
loteamento e implantar controle de acesso, mediante instalao de guarita na entrada
do loteamento ou condomnio, com pessoal contratado para impedir a entrada de
pessoas que no sejam moradoras ou convidadas, inviabilizando a utilizao dos
espaos no privativos do loteamento ou condomnio por outras pessoas.

Normalmente, o condomnio fechado gerenciado por uma associao de


moradores, que presta servios diversos, com vigilncia e limpeza, executa obras
manuteno ou de melhorias etc. Essa associao poder se constituir formalmente,
com registro em cartrio, hiptese em que haver a criao de uma pessoa jurdica.
Mesmo nessa hiptese, porm, no se confunde a associao de moradores do
condomnio fechado com o condomnio edilcio, previsto nos arts. 1.331 a 1.358
do novo Cdigo Civil.[1]Tecnicamente, o condomnio fechado um loteamento e
no um condomnio, exceto na hiptese do art. 8 da Lei 4.591/64, que veremos
adiante.
De acordo com o artigo 22 da Lei 6.766/79, a partir do registro do loteamento no
cartrio de registro de imveis, passam a integrar o domnio do Municpio as vias e
praas, os espaos, livres e as reas destinadas a edifcios pblicos e outros
equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo. Por isso h
quem afirme que os chamados condomnios fechados no so legais, pois as vias
de acesso e demais reas no privativas deveriam ser abertas a todas as pessoas,
moradoras ou no do condomnio, por serem propriedade pblica de uso comum do
povo.

H, basicamente, quatro posies a respeito do tema, trs a favor da legalidade dos


condomnios fechados e uma contra. Vejamos, inicialmente, a primeira posio,
que sustenta a legalidade dos condomnios fechados que, sem prejuzo da
aplicao da Lei n 6.766/99, forem aprovados pela legislao municipal, que pode
disciplinar genericamente os condomnios fechados ou autorizar a utilizao
privativa das vias internas e demais bens pblicos aos moradores do condomnio:

O fato de determinados bens passarem a integrar o domnio do Poder Pblico no


significa que no possam ter sua destinao primitiva alterada, sob pena de manietar
a Administrao das comunas, conforme as competncias constitucionais que lhe
so prprias. No se esquea que compete aos Municpios (artigo 30, CF) legislar
sobre assuntos de interesse local (inciso I) e promover, no que couber, adequado
ordenamento territorial mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e
da ocupao do solo urbano (inciso VIII). (...) Ora, se um Municpio autorizado por
lei municipal que, obviamente, foi voltada pelos representantes dos seus habitantes,
resolve disciplinar a ocupao do solo urbano, ou de seus prprios bens, da forma
que entendeu mais conveniente naquele momento, no parece lcito a qualquer outra
autoridade, seja a que pretexto for, interferir, dizendo o que melhor para o interesse
pblico, tentando substituir a vontade daqueles que efetivamente detm a
competncia constitucional para tal fim. Assim, quando um Municpio, por seus
rgos, autoriza a ocupao por um determinado ncleo habitacional,
presumivelmente est atendendo ao que poderia chamar de interesse pblico
prevalente.[2]

A segunda posio no sentido de que o condomnio fechado prescinde de lei


municipal, bastando ato administrativo de concesso ou permisso para que as vias
internas do condomnio passem a ser de utilizao privada:

Sendo essas vias, praas e espaos livres integrantes do domnio do Municpio, a


que classe de bens pblicos pertenceriam, em face da classificao desses bens
constante do art. 66 do CC? Seriam bens de uso comum do povo? Somos de opinio
que no, pois a destinao desses bens no outorgada a qualquer pessoa do povo.
No a circunstncia de ser uma via de comunicao, de ser uma praa ou um
espao livre, dentro de um loteamento, que lhe outorga, por si s, a caracterstica de
bem de uso comum do povo, mas sua destinao, sua afetao. (...) No basta, por
conseguinte, a denominao de rua ou praa dentro de um loteamento para inserir
tais bens entre os bens de uso comum do povo. So bens do domnio do Municpio,
inegavelmente (artigo 22 da Lei 6.766/79). Mas a Administrao do Municpio pode
afet-los, destin-los, ao aprovar o loteamento fechado por ato administrativo, para
outra categoria de bens os de uso especial (n. II do artigo 66 do CC) e permitir
ou conceder o seu uso para os proprietrios dos lotes do loteamento fechado. (...)
Bem de uso especial toda parte do domnio pblico sobre a qual determinadas
pessoas exercem direitos de uso e gozo, mediante outorga intuitu personae do Poder
Pblico, atravs dos institutos da permisso ou da concesso. Ao contrrio dos bens
de uso comum, em que a regra a liberdade de todos, para a utilizao, nos bens de
uso especial ou privativo, a liberdade desaparece, por fora das circunstncias,
convergindo e fixando-se na pessoa dos usurios que preenchem os requisitos
estabelecidos para a referida outorga privilegiada. Conclui-se, assim, que o
Municpio pode outorgar aos proprietrios dos lotes do loteamento fechado o uso
privativo das vias, praas e espaos livres existentes dentro desse loteamento. Essa
outorga se far atravs da permisso ou da concesso de uso.[3]

Essas posies sustentam tambm que o morador tem direito segurana (artigos 5
e 6 da Constituio Federal), assim como o Poder Pblico Municipal tem
competncia constitucional para disciplinar a utilizao do solo urbano (artigo 30,
VIII) e dos bens pblicos municipais (artigo 18).

Tambm favorvel legalidade dos condomnios fechados, existe a posio que


defende a possibilidade de aplicao da Lei 4.591, de 16-12-64,[4] em vez da Lei
6.766/79, como meio de constituio de condomnios de casas, qualquer que seja o
tamanho desse condomnio:

Outra forma de uso e ocupao do solo por construes edificadas num plano
horizontal o condomnio especial de casas trreas ou assobradadas, previsto no
artigo 8 da Lei n 4.591/64 (lei de condomnio em edificaes e incorporaes
imobilirias), o qual, numa primeira interpretao da doutrina, visou tratar do
condomnio nas vilas ou conjuntos residenciais urbanos, assim como clubes de
campo etc., onde existem residncias isoladas, de propriedade exclusiva, com reas
privativas de jardim e quintal, e, em comum, os jardins, piscinas, sales de jogos e
as reas de terreno que do acesso estrada pblica e ligam as vrias casas do
conjunto (...).

Essa lei, todavia, no limitou sua abrangncia criao das chamadas vilas, mas a
qualquer forma de aproveitamento condominial do espao (...) Tudo o que integra o
condomnio de propriedade exclusiva dos condminos, que no tm a obrigao
legal de trasladar os espaos internos comuns ao Municpio, quando da aprovao e
do registro do empreendimento.[5]

Contra essas trs posies, h quem sustente a ilegalidade dos condomnios


fechados, ainda que existente legislao municipal a respeito:

A ilegalidade da propriedade da terra urbana no diz


respeito s aos pobres. Os loteamentos fechados que se
multiplicam nos arredores das grandes cidades so ilegais,
j que o parcelamento da terra nua regido pela Lei
Federal 6.766, de 1979, e no pela que rege os
condomnios, a Lei 4.591, de 1964. O primeiro e mais
famoso dos condomnios o de Alphaville, em So Paulo
tem parte de suas manses sobre terras da Unio. Moram
em loteamentos fechados juzes, promotores do Ministrio
Pblico, autoridades de todos os nveis de governo. Eles
usufruem privadamente de reas verdes pblicas e tambm
vias de trnsito que so fechadas intramuros. Para
viabilizar a privatizao do patrimnio pblico, na forma de
um produto irresistvel ao mercado de alta renda, h casos
de prefeituras e Cmaras municipais que no titubearam
em se mancomunar para aprovar lei locais que contrariam a
Condomnio no deve ser visto
lei federal.

como loteamento irregular


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7 de fevereiro de 2009, 10h33

Por Bruno Mattos e Silva

Ou seja, aprova-se uma legislao ilegal, bem de acordo com a tradio nacional de
aplicao da lei de acordo com as circunstncias e o interesse dos donos do
poder.[6]

A posio que defende a ilegalidade dos condomnios fechados est sustentada na


inexistncia de previso na Lei 6.766/79 para que possa ser feito o fechamento do
loteamento, assim como as leis e normas administrativas municipais que prevejam a
exclusividade para utilizao de reas pblicas desse loteamento seriam
inconstitucionais, por ferir o princpio da isonomia e da liberdade de ir e vir,
agredindo o planejamento urbano que depende da integrao do loteamento
cidade.[7]

A questo polmica, mas os condomnios fechados so uma realidade


constatvel por qualquer pessoa, especialmente nas mdias e grandes cidades. H
precedentes de tribunais estaduais favorveis constitucionalidade de leis
municipais autorizando a criao de condomnios fechados, ou seja, loteamentos
cercados ou murados e com controle de acesso.[8]

Sem entrar no mrito dessa discusso, a pessoa que pretender adquirir um lote ou
uma casa em um condomnio fechado deve verificar se h lei municipal ou ato
administrativo regulando ou concedendo a propriedade ou qualquer direito ao uso
privativo das vias internas do condomnio (primeira e segunda posies) ou se est
diante de um condomnio de casas, regido pela Lei 4.591/64, como ocorre com
qualquer edifcio de apartamentos (terceira posio).

preciso consultar o cartrio de registro de imveis. Tambm interessante


observar se existe alguma ao judicial contra o condomnio fechado ou contra a
associao de moradores que o administra, com base na alegao de violao do
artigo 22 da Lei 6.766/79 (quarta posio). s vezes os loteadores, por ocasio do
incio do empreendimento, dizem que o condomnio ser fechado, mas no tm
qualquer amparo legal para tanto e o comprador, ao final, descobre que adquiriu um
lote comum. Muitas vezes a empresa loteadora e os prprios adquirentes dos lotes
optam por manter as vias internas do loteamento sob propriedade do municpio, de
modo que os custos de vrios servios (iluminao pblica, coleta de lixo, limpeza
das ruas e caladas etc) sejam mantidos e custeados pelo Poder Pblico, mas cercam
o loteamento e implantam controle de acesso.

Pode-se sustentar que h uma maior segurana jurdica quando a formatao


utilizada para o condomnio fechado a da Lei 4.591/64.[9]Mas mesmo nessa
hiptese h possibilidade de ser entendido que o condomnio de casas (artigo 8 da
Lei 4.591/64) um loteamento disfarado (Lei 6.766/79).[10] O mais seguro
juridicamente parece ser o condomnio de casas de pequenas propores, de acordo
com interpretao restritiva do art. 8 da Lei n 4.591/64.

Essa matria ser modificada, caso seja aprovado o Projeto de Lei 3.057, de 2000,
na forma do substitutivo da Comisso Especial (publicado no Dirio da Cmara dos
Deputados de 20/02/2008), ora em tramitao na Cmara dos Deputados. Essa
proposta legislativa expressamente prev a possibilidade, em certos casos, da criao
de condomnios fechados, nominados decondomnios urbansticos,[11] e tambm
regula a possibilidade de instalao de controle de acesso em loteamentos para fins
urbanos.[12]

Deve o comprador verificar quais so as normas de utilizao do lote, pois podem


existir vrios tipos de restries decorrentes da legislao municipal ou de
convenes de condomnio (ex. proibio de construo de muros, exigncia de
recuo mnimo para as edificaes, proibio de construo de casas de madeira
etc). A conveno de condomnio no precisa estar registrada para ser vlida, de
acordo com a orientao da jurisprudncia atual,[13] embora exista precedente no
sentido de que, na ausncia do registro, ela no obrigaria pessoas que no
participaram da sua elaborao,[14] assim como se pode sustentar que a conveno
de condomnio somente vlida como tal na hiptese do artigo 8 da Lei 4.591/64.

A questo da legalidade ou ilegalidade do condomnio fechado (na verdade, da


edificao de muros ou cercas ao redor do loteamento, utilizao privada das vias
internas e implantao de controle de acesso) no se confunde com a questo do
chamado condomnio irregular,[15]que no tem sequer registro vlido do
parcelamento no cartrio imobilirio, embora possa existir um condomnio
irregular fechado, ou seja, um loteamento irregular cercado ou murado e com
controle de acesso.
[1] A respeito da existncia de personalidade jurdica do condomnio, do conceito de
pessoa formal e do regime jurdico das associaes, vide: SILVA, Bruno Mattos
e. Direito de empresa teoria da empresa e direito societrio. So Paulo: Atlas,
2007, pp. 199-208 e 215-221.

[2] LOBO JNIO, Helio. Loteamento fechado. Boletim do IRIB em revista, So


Paulo: Instituto de Registro Imobilirio do Brasil, n 304, p. 6, set. 2002.

[3] SILVA FILHO, Elvino. Loteamento fechado e condomnio deitado. Revista de


Direito Imobilirio, So Paulo: Revista dos Tribunais, n 14, jul./dez. 1984.

[4] Vide: SILVA, Bruno Mattos e. Compra de imveis: aspectos jurdicos, cautelas
devidas e anlise de riscos. 6. ed. So Paulo: Atlas, 2007, p. 210-211.

[5] FREITAS, Jos Carlos. Da legalidade dos loteamentos fechados. Boletim do


IRIB em revista, So Paulo: Instituto de Registro Imobilirio do Brasil, n 304, p. 14,
set. 2002.

[6] MARICATO, Ermnia. O n da terra. Piau 21, ano 2, p. 35, jun. 2008.

[7] ALVES, Sonia Marilda Peres. Loteamentos fechados nas grandes cidades: a
produo da ilegalidade por atores revestidos de poder social, econmico e
poltico. Revista de Direito Imobilirio, So Paulo: Revista dos Tribunais, n 64, ano
31, jan./jun. 2008, p. 99-100.

[8] O TJRS, por ocasio do julgamento, em 2-10-2006, da ADIn n 70014703193,


afirmou a constitucionalidade dos arts. 38 a 48 da Lei Complementar n 246/2005,
do Municpio de Caxias do Sul, que estabelecem a possibilidade de loteamentos
fechados, definidos como o loteamento cuja delimitao no todo ou em parte de seu
permetro marcada por muro, cerca, grade, mantendo controle ao acesso dos lotes.

Em sentido semelhante, o TJSP, por ocasio do julgamento, em 5-2-2003, da ADIn


n 65.051.0/8, julgou constitucional a Lei n 8.736/96, do Municpio de Campinas,
que confere poderes ao Prefeito para autorizar o fechamento do trfego de veculos
nas ruas de loteamentos residenciais fechados, por meio de decreto, e trespassar
queles que se beneficiarem com a adoo dessa medida a responsabilidade pela
construo do portarias, limpeza, conservao das ruas e realizao de servios de
coleta de lixo, regulamentando as condies de acesso, fiscalizando o uso do solo,
alm de permitir a desafetao de reas verdes e institucionais.

[9] Nesse sentido: no existe loteamento do tipo condomnio fechado. Loteamento


empreendimento em que o proprietrio, depois de cumprir as exigncias da lei
(aprovao em rgos da Prefeitura e do Estado), abre vias de circulao na gleba e
a subdivide em lotes. As ruas passam para o domnio do Municpio, assim como as
reas institucionais exigidas pelo Poder Pblico. Os lotes so alienados e os
adquirentes tornam-se seus proprietrios exclusivos. J o condomnio de
empreendimento em que o proprietrio (ou o incorporador) vende partes ideais do
terreno e constri edifcios de apartamentos ou casas (as unidades autnomas). Essas
unidades ligam-se a partes ideais do terreno e o adquirente tem direito a uma rea de
uso exclusivo e s reas comuns do condomnio. Loteamento no pode ser
condomnio e vice-versa, por isso h que se ter muita precauo na compra de
terrenos.

Condomnio no deve ser visto como


loteamento irregular
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7 de fevereiro de 2009, 10h33

Por Bruno Mattos e Silva

O que existe loteamento irregularmente fechado, isto , as ruas pblicas so


fechadas e reservadas ao uso exclusivo dos proprietrios dos lotes. Existem
condomnios de casas regulares. Se voc estiver adquirindo uma casa num
condomnio, isto , uma unidade autnoma, bem possvel que se trate de um
condomnio de casas, regular, de acordo com a lei. Mas se estiver adquirindo um
lote num loteamento fechado, ou num condomnio fechado (o nome no
importa), poder ter problemas no futuro. O Ministrio Pblico tem ajuizado aes
civis pblicas para coibir esses empreendimentos feitos margem da lei. (NETO,
Narciso Orlandi. Registro de Imveis - Dirio Responde. Dirio de So Paulo,
7/11/2004)

EMENTA: 1. Apelao cvel Ao civil pblica ajuizada pelo Ministrio Pblico


Sentena de procedncia 2. Condomnio especial de casas Lei 4591/64, artigo 8,
alneas "a", "c" e "d" (...) 5. Distino entre propriedade vertical (CC, 623 e 628),
propriedade horizontal (Lei 4591/64, 1), condomnio especial horizontal de casas
(Lei 4591/64, 8, "a") e loteamento urbano (Lei 6766/79) 6. Condomnio especial
aprovado desde 1992 Incorporao do condomnio registrada previamente no
Cartrio de Registro de Imveis local Projeto de Incorporao Imobiliria
previamente aprovado pela Municipalidade. 7. Proteo constitucional (CF, 5, XXII
e XXIII, 30, I e VIII, 182, 1 e 2 e 236) buscando a corporificao de uma forma
de urbanizao de propriedade privada. 8. Incidncia dos comandos dos artigos 115,
524, 526, 572, 623, 628, 859 e 1080 do Cdigo Civil e artigos 1 e 252 da Lei
6015/73. 9.Posicionamentos doutrinrios a propsito do tema. 10 Ausncia de
ilegalidade no empreendimento imobilirio, pois, a Lei 4591/64 no prev rea
mnima de construo para o condomnio de casas. 11. Interesse urbanstico do
Municpio preservado em face do princpio da legalidade (Lei 4591/64, art. 32) e da
autonomia municipal. 12. Inaplicabilidade da Lei 6766/79. (...) 14.Por maioria,
vencido o I. Relator Sorteado, deram provimento ao recurso. Acrdo com o 3
Juiz. (TJSP, Quinta Cmara de Direito Privado, Apelao Cvel n 149.638.4/3, Rel.
Designado CARLOS RENATO, j. em 05.12.2002, por maioria)

[10] Loteamento irregular condomnio fechado de lotes. Matrcula - bloqueio.


Regularizao de parcelamento do solo urbano. REGISTRO DE IMVEIS
Recurso de apelao recebido como recurso administrativo - Admissibilidade
Condomnio especial mascarando um autntico loteamento no regularizado
Bloqueio da matrcula - Cabimento da medida Imprescindibilidade de prvia
regularizao, nos termos do artigo 37 da Lei n 6.766/79 e dos itens 152 e seguintes
do captulo XX das Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia
Provimento negado. (Processo CG 245/2006, decidido por ROBERTO MAIA
FILHO, Juiz Auxiliar da Corregedoria, em 16/05/2006, aprovada por GILBERTO
PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justia do Estado de So Paulo, DOE
de 13.06.2006)

[11] Art. 2 Para os efeitos desta Lei, consideram-se: (...) XII condomnio
urbanstico: a diviso de imvel em unidades autnomas destinadas edificao, s
quais correspondem fraes ideais das reas de uso comum dos condminos,
admitida a abertura de vias de domnio privado e vedada a de logradouros pblicos
internamente ao seu permetro; (...)

Art. 4 O parcelamento do solo para fins urbanos somente pode ser feito nas
modalidades de loteamento, desmembramento ou condomnio urbanstico. (...)

Art. 11. Respeitadas as disposies desta Lei, cabe ao Plano Diretor ou a outra lei
municipal definir, para as diferentes zonas em que se divide a rea urbana do
Municpio: I os usos e os parmetros urbansticos de parcelamento e ocupao do
solo; II as modalidades de parcelamento admissveis; III as diretrizes para a
articulao do parcelamento do solo com o desenho urbano; IV as diretrizes para o
sistema de reas verdes e institucionais. 1 Observado o disposto no caput, cabe
legislao municipal determinar, em relao implantao de condomnios
urbansticos: I os locais da rea urbana onde essa implantao admitida,
respeitadas, se houver, as restries estabelecidas pelo Plano Diretor; II a
dimenso mxima do empreendimento ou do conjunto de empreendimentos
contguos; III os parmetros relativos contigidade entre empreendimentos; IV
as formas admissveis de fechamento do permetro; V a necessidade ou no de
Estudo Prvio de Impacto de Vizinhana (EIV); VI os critrios e as
responsabilidades em relao manuteno da infra-estrutura bsica e da
complementar; VII os casos e as condies em que exigida reserva de reas
destinadas a uso pblico; VIII outros requisitos julgados necessrios para
assegurar a mobilidade urbana e o livre acesso s praias e demais bens de uso
comum do povo. 2 Inexistindo a legislao prevista no 1, vedada a concesso
de licena para a implantao de condomnios urbansticos.

[12] Art. 124. Observadas as disposies desta Lei, admite-se a aprovao de


loteamentos para fins urbanos com controle de acesso, desde que: I lei estadual ou
municipal autorize a expedio de licena para esse tipo de empreendimento e a
outorga de instrumento de permisso ou concesso do direito de uso das reas
internas do loteamento; II a concesso ou permisso de uso referida no inciso I
seja outorgada a uma associao de proprietrios ou adquirentes de lotes, legalmente
constituda. 1 Para a expedio da licena referida no inciso I do caput, a
legislao municipal deve prever que sejam avaliadas as seguintes questes: I
possibilidade de integrao futura do acesso do loteamento fechado com o sistema
virio existente ou projetado; II mobilidade urbana no entorno do
empreendimento; III acesso da populao em geral aos equipamentos
comunitrios. 2 Ao aprovar o projeto de loteamento com controle de acesso, a
autoridade licenciadora fica, automaticamente, obrigada a outorgar o instrumento de
permisso ou concesso referido no inciso I do caput, o qual deve ser formalizado
imediatamente aps a averbao da licena final integrada, no competente Registro
de Imveis. 3 O prazo de vigncia da concesso ou permisso de uso deve ser
prorrogado, automtica e sucessivamente, a cada vencimento, por igual perodo,
desde que cumpridos os encargos atribudos associao referida no inciso II do
caput. 4 Considera-se vlido o empreendimento que tenha sido licenciado ou
implantado na forma de loteamento fechado, com base em lei estadual ou municipal,
at a data da entrada em vigor desta Lei, desde que sua implantao tenha respeitado
os termos da licena concedida. 5 A representao ativa e passiva, judicial ou
extra-judicial, perante a autoridade licenciadora e aos seus associados, quanto aos
direitos e obrigaes decorrentes da concesso ou permisso de uso, exercida pela
associao a que se refere o inciso II do caput, observado que: I as relaes entre
os proprietrios ou adquirentes de lotes e a associao so regidas pelo seu estatuto
social; II o adquirente de lote em loteamento com controle de acesso que for
beneficiado com quaisquer servios prestados pela associao referida no inciso II
do caput, em decorrncia da concesso ou permisso de uso, no pode se negar a
pagar a sua cota parte nas respectivas despesas; III a forma de rateio das despesas
referidas no inciso II deve ser prevista no estatuto da associao. 6 A concesso
ou permisso de uso de que trata o inciso I do caput no pode impedir a
continuidade da prestao dos servios pblicos de energia eltrica, telefonia, gs
canalizado, fornecimento de gua potvel, esgotamento sanitrio e coleta de lixo aos
proprietrios ou adquirentes de lotes pelo Municpio ou seus permissionrios ou
concessionrios.

[13] Smula n 260 do STJ: A conveno de condomnio aprovada, ainda que sem
registro, eficaz para regular as relaes entre os condminos.

[14] CIVIL E PROCESSUAL. CONDOMNIO INSTITUDO SOBRE


LOTEAMENTO. AUSNCIA DE INSCRIO DO REGISTRO DE IMVEIS.
EFEITO ERGA OMNES INEXISTENTE. VALIDADE, ENTRETANTO, DA
CONVENO ENTRE OS FIRMATRIOS. SMULA N. 260/STJ COBRANA
DE CONTRIBUIES DEVIDAS. LEI N. 4.591/64, ART. 9. EXEGESE. I. A falta
de registro da conveno de condomnio obsta a sua oposio a terceiros, mas
obriga, todavia, aqueles que dela participaram, instituindo, voluntariamente, direitos
e obrigaes disciplinando as relaes da coletividade, inclusive no tocante
contribuio proporcional nas despesas comuns (Smula n. 260/STJ). II.
Precedentes do STJ. III. Recurso especial conhecido e provido. (STJ, QUARTA
TURMA, REsp 503.768/RJ, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, j. em
05.06.2003, DJ 01.09.2003)
[15] A respeito de loteamento ou condomnio irregular, vide: SILVA, Bruno Mattos
e. Compra de imveis: aspectos jurdicos, cautelas devidas e anlise de riscos. 6.
ed. So Paulo: Atlas, 2007, p. 231-237.

14/10/2011

MP altera o Estatuto da Cidade e a Lei de


Loteamentos

MEDIDA PROVISRIA N 547, DE 11 DE OUTUBRO DE 2011.

Altera a Lei no 6.766, de 19 de


dezembro de 1979; a Lei no 10.257, de
10 de julho de 2001, e a Lei no12.340,
de 1o de dezembro de 2010.

A PRESIDENTA DA REPBLICA, no uso da atribuio que lhe confere o artigo 62


Constituio, adota a seguinte Medida Provisria, com fora de lei:

Art. 1o A Lei no 12.340, de 1o de dezembro de 2010, passa a vigorar acrescida dos


seguintes artigos:

Art. 3o-A.. O Governo Federal instituir cadastro nacional de municpios com


reas propcias ocorrncia de escorregamentos de grande impacto ou processos
geolgicos correlatos, conforme regulamento.

1o A inscrio no cadastro previsto no caput se dar por iniciativa do municpio


ou mediante indicao dos demais entes federados, observados os critrios e
procedimentos previstos em regulamento.

2o Os municpios includos no cadastro devero:

I - elaborar mapeamento contendo as reas propcias ocorrncia de


escorregamentos de grande impacto ou processos geolgicos correlatos;

II - elaborar plano de contingncia e instituir ncleos de defesa civil, de acordo com


os procedimentos estabelecidos pelo rgo coordenador do Sistema Nacional de
Defesa Civil - SINDEC;

III - elaborar plano de implantao de obras e servios para a reduo de riscos;

IV - criar mecanismos de controle e fiscalizao para evitar a edificao em reas


propcias ocorrncia de escorregamentos de grande impacto ou processos
geolgicos correlatos; e

V - elaborar carta geotcnica de aptido urbanizao, estabelecendo diretrizes


urbansticas voltadas para a segurana dos novos parcelamentos do solo urbano.
3o A Unio e os Estados, no mbito de suas competncias, apoiaro os
Municpios na efetivao das medidas previstas no 2 o.

4o Sem prejuzo das aes de monitoramento desenvolvidas pelos Estados e


Municpios, o Governo Federal publicar, periodicamente, informaes sobre a
evoluo das ocupaes em reas propcias ocorrncia de escorregamentos de
grande impacto ou processos geolgicos correlatos nos municpios constantes do
cadastro.

5o As informaes de que trata o 4o sero encaminhadas, para conhecimento e


providncias, aos Poderes Executivo e Legislativo dos respectivos Estados e
Municpios e ao Ministrio Pblico.

Art. 3o-B. Verificada a existncia de ocupaes em reas propcias ocorrncia de


escorregamentos de grande impacto ou processos geolgicos correlatos, o
municpio adotar as providncias para reduo do risco, dentre as quais, a
execuo de plano de contingncia e de obras de segurana e, quando
necessrio, a remoo de edificaes e o reassentamento dos ocupantes em local
seguro.

1o A efetivao da remoo somente se dar mediante a prvia observncia dos


seguintes procedimentos:

I - realizao de vistoria no local e elaborao de laudo tcnico que demonstre os


riscos da ocupao para a integridade fsica dos ocupantes ou de terceiros; e

II - notificao da remoo aos ocupantes acompanhada de cpia do laudo tcnico


e, quando for o caso, de informaes sobre as alternativas oferecidas pelo Poder
Pblico para assegurar seu direito moradia.

2o Na hiptese de remoo de edificaes devero ser adotadas medidas que


impeam a reocupao da rea.

3o Aqueles que tiverem suas moradias removidas devero ser abrigados,


quando necessrio, e cadastrados pelo municpio para garantia de atendimento
habitacional em carter definitivo, de acordo com os critrios dos programas
pblicos de habitao de interesse social. (NR)

Art. 2o O art. 12 da Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979, passa a vigorar com


a seguinte redao:

Art. 12. ...................................................................

1o O projeto aprovado dever ser executado no prazo constante do cronograma


de execuo, sob pena de caducidade da aprovao.

2o Nos municpios inseridos no cadastro nacional de que trata o art. 3 o-A da Lei
no 12.340, de 2010, a aprovao do projeto de que trata o caput ficar vinculada
ao atendimento dos requisitos constantes da carta geotcnica de aptido
urbanizao prevista no inciso V do 2o do referido dispositivo. (NR) (Vigncia)

Art. 3o O art. 2o da Lei no 10.257, de 10 de julho de 2001, passa a vigorar com a


seguinte redao:
Art. 2o ....

.............................................................................................

VI - .................

............................................................................................

h) a exposio da populao a riscos de desastres naturais;

.................................................................................. (NR)

Art. 4o A Lei no 10.257, de 2001, passa a vigorar acrescida dos seguintes artigos:

Art. 42-A. Os municpios que possuam reas de expanso urbana devero


elaborar Plano de Expanso Urbana no qual constaro, no mnimo:

I - demarcao da rea de expanso urbana;

II - delimitao dos trechos com restries urbanizao e dos trechos sujeitos a


controle especial em funo de ameaa de desastres naturais;

III - definio de diretrizes especficas e de reas que sero utilizadas para


infraestrutura, sistema virio, equipamentos e instalaes pblicas, urbanas e
sociais;

IV - definio de parmetros de parcelamento, uso e ocupao do solo, de modo a


promover a diversidade de usos e contribuir para a gerao de emprego e renda;

V - a previso de reas para habitao de interesse social por meio da


demarcao de zonas especiais de interesse social e de outros instrumentos de
poltica urbana, quando o uso habitacional for permitido;

VI - definio de diretrizes e instrumentos especficos para proteo ambiental e do


patrimnio histrico e cultural; e

VII - definio de mecanismos para garantir a justa distribuio dos nus e


benefcios decorrentes do processo de urbanizao do territrio de expanso
urbana e a recuperao para a coletividade da valorizao imobiliria resultante da
ao do Poder Pblico.

1o Consideram-se reas de expanso urbana aquelas destinadas pelo Plano


Diretor ou lei municipal ao crescimento ordenado das cidades, vilas e demais
ncleos urbanos, bem como aquelas que forem includas no permetro urbano a
partir da publicao desta Medida Provisria.

2o O Plano de Expanso Urbana dever atender s diretrizes do Plano Diretor,


quando houver.

3o A aprovao de projetos de parcelamento do solo urbano em reas de


expanso urbana ficar condicionada existncia do Plano de Expanso
Urbana. (Vigncia)
4o Quando o Plano Diretor contemplar as exigncias estabelecidas no caput, o
Municpio ficar dispensado da elaborao do Plano de Expanso Urbana. (NR)

Art. 5o Fica a Unio autorizada a conceder incentivo ao municpio que adotar


medidas voltadas para o aumento da oferta de terra urbanizada para utilizao em
habitao de interesse social, por meio de institutos previstos na Lei no 10.257, de
2001, na forma do regulamento.

Pargrafo nico. O incentivo de que trata o caput compreender a transferncia


de recursos para a aquisio de terrenos destinados a programas de habitao de
interesse social.

Art. 6o Esta Medida Provisria entra em vigor na data de sua publicao, com
exceo do disposto no 2o do art. 12 da Lei no 6.766, de 1979, e do disposto no
3o do art. 42-A da Lei no 10.257, de 2001, que entraro em vigor dois anos aps a
data de publicao desta Medida Provisria.

Braslia, 11 de outubro de 2011; 190o da Independncia e 123o da Repblica.

DILMA ROUSSEFF

Jos Eduardo Cardozo,

Izabella Mnica Vieira Teixeira,

Fernando Bezerra Coelho

Mrio Negromonte