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EDER PEREIRA SOUZA SILVA

CROWDFUNDING IMOBILIRIO: VIABILIZANDO UM EMPREENDIMENTO DE


CASAS CONTAINER

Coordenador Acadmico
Professor Pedro de Seixas Corra

Trabalho de Concluso de Curso apresentado ao curso MBA em Gesto de Negcios de


Incorporao e Construo Imobiliria de Ps-Graduao lato sensu, Nvel de
Especializao, do Programa FGV Management como pr-requisito
para a obteno do ttulo de Especialista.

TURMA GNICCT15

Rio de Janeiro RJ
2017
O Trabalho de Concluso de Curso

CROWDFUNDING IMOBILIRIO: VIABILIZANDO UM EMPREENDIMENTO DE


CASAS CONTAINER

Elaborado por Eder Pereira Souza Silva e aprovado pela Coordenao Acadmica foi aceito
como pr-requisito para obteno do MBA GNICC - Gesto de Negcios Imobilirios e da
Construo Civil Curso de Ps-Graduao latu sensu, Nvel de Especializao, do Programa
FGV Management.

Data da aprovao: ____ de _______________ de ________

______________________________________________
Coordenador Acadmico
Prof. Pedro de Seixas Corra
RESUMO

O investimento imobilirio no Brasil tem se desenvolvido ao longo do tempo, permitindo que


novas tecnologias construtivas sejam utilizadas e novos empreendimentos sejam viabilizados.
Porm, desde 2015 o mercado imobilirio vem sofrendo uma forte retrao devido crise
financeira do pas. Os empreendedores tm enfrentado a alta da inflao, a elevao dos juros
e a diminuio do crdito, o que aumenta o custo financeiro dos empreendimentos e reduz as
margens de lucro. Diante destas dificuldades, os incorporadores e construtores esto buscando
novos canais de captao de recursos para o desenvolvimento imobilirio e solues
construtivas que reduzam o custo da obra, melhore o resultado financeiro, sem comprometer a
qualidade final. Neste contexto, este trabalho tem o objetivo de apresentar duas iniciativas que
vm ganhando fora no nosso mercado e que do a chance aos empreendedores de contornar
os desafios da conjuntura atual do pas. Na questo do investimento imobilirio, estaremos
mostrando como pessoas, atravs de uma plataforma online, esto contribuindo para financiar
a construo de novos empreendimentos. Estamos falando de crowdfunding imobilirio,
modelo de negocio j utilizado em outros pases. A outra iniciativa que o mercado vem
adotando, e que apresentaremos neste trabalho, a construo de casas utilizando containers
martimos reciclados. Que as duas alternativas apresentadas facilitam, viabilizam e melhoram
os resultados dos empreendedores o mercado j tem confirmado, mas ser que estas duas
oportunidades podem ser combinadas? Ser que um projeto feito com casas container ter
potencial financeiro para ser elegvel a uma captao de recursos via crowdfunding
imobilirio? Este trabalho demostrar, ao longo do seu desenvolvimento, que a resposta sim
e mostrar que empreendedores e investidores tm muito a ganhar com a combinao destes
dois temas.

Palavras-chave: crowdfunding imobilirio, casa container, construo civil.


LISTA DE FIGURAS

Figura 1- Container ISO 20' e ISO High Cube 40' Fonte: Brasmar (2016)........................................ 17
Figura 2 - Fonte: Tanicomex (2016) ..................................................................................................... 17
Figura 3 - Localizao Loteamento Polinsia - Fonte: PIN .................................................................. 25
Figura 4 - Casa Container - Vista Lateral.............................................................................................. 26
Figura 5 - Casa Container - Vista Frontal ............................................................................................. 26
Figura 6 - Casa Container - Planta Baixa Trreo .................................................................................. 27
Figura 7 - Casa Container - Planta Baixa Pav. Superior e Cobertura.................................................... 27
Figura 8 - Casa Container - Fachada Frontal ........................................................................................ 28
Figura 9 - Casa Container - Fachada Lateral......................................................................................... 28
Figura 10 - Casa Container - Detalhamento Trreo .............................................................................. 29
Figura 11 - Casa Container - Detalhamento Corte Lateral .................................................................... 29
Figura 12 - Casa Container - Sugesto de decorao da Sala e dos Quartos ........................................ 30
Figura 13 - Casa Container - Detalhamento das Tubulaes ................................................................ 30
Figura 14 - Fotos da Visita a ONG Onda Verde ................................................................................... 31
Figura 15 - Estudo de Viabilidade - ...................................................................................................... 37
Figura 16 - Estudo de Viabilidade - Velocidade de Vendas (acima) e Fluxo de Caixa (abaixo) ..........38
Figura 17 - Fluxo de Obras - ..................................................................................................................38
Figura 18 - Roteiro para incorporadoras - .............................................................................................39
LISTA DE TABELAS

Tabela 1 - Indicadores - Estudo de Viabilidade - ................................................................................. 33


Tabela 2 - Indicadores - Segunda Simulao - ..................................................................................... 33
LISTA DE SIGLAS

FCP Fundao da Casa Popular


SFH Sistema Financeiro de Habitao
BNH Banco Nacional da Habitao
FGTS Fundo de Garantia do Tempo de Servio
SFI Sistema de Financiamento Imobilirio
PMCMV Programa Habitacional Minha Casa, Minha Vida
PAC Programa de Acelerao do Crescimento
ONG Organizao No Governamental
RS Rio Grande do Sul
RJ Rio de Janeiro
MBA Master in Business Administration
FGV Fundao Getlio Vargas
PET Politereftalato de Etileno
EUA Estados Unidos da Amrica
ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas
NBR Norma Brasileira
ISO International Standard Organization
CVM Comisso de Valores Mobilirios
VGV Volume Geral de Vendas
INCC ndice Nacional de Custo da Construo
CUB Custo Unitrio Bsico da Construo
TIR Taxa Interna de Retorno
ROI Return on Investment
CEF Caixa Econmica Federal
PIN Projeto Integrado de Negcios
LED Light Emitting Diode
OSB Oriented Strand Board
SINAPI Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e ndices da Construo Civil
VPL Valor Presente Lquido
LEED Leadership in Energy and Environmental Design
U.S. United States
AQUA Alta Qualidade Ambiental
PROCEL Programa Nacional de Conservao de Energia Eltrica
SUMRIO

1.0 INTRODUO ....................................................................................................................... 8


1.1 A breve histria da construo de casas e do investimento imobilirio .................................. 8
1.1.1 Casas Das cavernas at os containers ................................................................................... 8
1.1.1.2 As habitaes no Brasil ........................................................................................................... 8
1.1.2 O incio do investimento imobilirio..................................................................................... 10
1.1.2.1 O investimento imobilirio no Brasil .................................................................................... 10
1.2 Definio do problema .......................................................................................................... 12
1.3 Objetivo deste trabalho.......................................................................................................... 13
1.4 Delimitao do escopo deste trabalho ................................................................................... 13
1.5 Metodologia .......................................................................................................................... 13
2.0 REFERENCIAL TERICO ................................................................................................. 14
2.1 Container Martimo ............................................................................................................... 14
2.1.1 Casa de Container no Brasil .................................................................................................. 18
2.2 Crowdfunding Imobilirio ..................................................................................................... 18
2.2.1 URBE.ME Primeiro Site de Crowdfunding Imobilirio do Brasil ..................................... 21
3 MTODOS ........................................................................................................................... 24
3.1 Trabalho de Campo Visita a Casa Container da ONG Onda Verde................................... 31
3.2 Estudo de Viabilidade Dados e Premissas ......................................................................... 33
4.0 RESULTADOS ..................................................................................................................... 34
5.0 CONCLUSO ...................................................................................................................... 35
6.0 REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS .................................................................................. 36
7.0 APNDICE ESTUDO DE VIABILIDADE ...................................................................... 37
8.0 ANEXO A ............................................................................................................................. 39
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1. INTRODUO

1.1 A breve histria da construo de casas e do investimento imobilirio

1.1.1 CASAS Das cavernas at os containers

Desde a pr-histria o homem sente a necessidade de ter um lugar para se abrigar, se


proteger e descansar. No incio da histria humana as grutas e cavernas eram usadas como
abrigo, com o tempo o homem comeou a utilizar seu intelecto e habilidades para construir as
primeiras habitaes. Utilizava a matria prima disponvel, madeira, folhas, pele de animais e
ossos. Na medida em que o ser humano desenvolvia ferramentas e dominava as tcnicas de
utilizao do barro, da pedra, do bronze e do ferro, suas habitaes tambm iam se
aprimorando e se tornando cada vez mais complexas.

As eras se passaram chegamos a Roma antiga, com seus aquedutos, pontes, arcos,
fontes e tetos curvos. Tendo herdado vrios conhecimentos dos gregos e assimilado novas
informaes ao expandir o imprio, os romanos desenvolveram vrias tcnicas construtivas.
Suas casas utilizavam pedra seca, cal, concreto (uma misturava de cal, gua e cinzas), tijolos,
madeira e telhas de barro.

Durante a Idade Mdia, os avanos arquitetnicos se deram principalmente na


construo de igrejas e catedrais. Eram poucos os interessados em desenvolver novas
tecnologias para construir moradias, j que os camponeses no eram donos de suas casas e
deviam impostos aos senhores feudais que viviam em castelos feitos de pedra. J na Idade
Moderna, com o advento da revoluo industrial, novas tcnicas passaram a ser utilizadas.
Construes utilizando elementos metlicos, maior utilizao do vidro, uma maior aplicao
de tijolos, alm de formas mais geomtricas e retilneas davam o tom. A arquitetura ainda
viveria o movimento ps-moderno antes de chegar s construes high-tech da atualidade.
Hoje a construo civil conta com uma quantidade enorme de materiais disponveis e
tecnologias inimaginveis h algum tempo, como casas construdas com impressoras de trs
dimenses, fachadas que funcionam como painis solares e moradias que usam concreto
biolgico que tem a capacidade de se regenerar no caso de trincas e fraturas.

1.1.1.2 As habitaes no Brasil

O incio da histria da construo de habitaes no Brasil est relacionado com o


perodo do descobrimento. Antes do descobrimento as nossas moradias se resumiam as
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slidas ocas indgenas feitas de material vegetal como nos relata Gilberto Freyre (Freyre,
1957). As primeiras casas a serem construdas pelos colonizadores eram moradias feitas
utilizando uma tcnica chamada de Pau a Pique que consiste no entrelaamento
de madeiras verticais fixadas no solo, com vigas horizontais, geralmente de bambu, amarradas
entre si por cips, dando origem a um grande painel perfurado que, aps ter os vos
preenchidos com barro, se transformava em parede. J as casas principais, dos donos das
fazendas, utilizavam pedra nas fundaes, pedras em conjunto com barro nas paredes e telhas
de cermica na cobertura montadas sobre estrutura de madeira de lei. A mo de obra no era
especializada, normalmente escravos. A introduo da parede de alvenaria na construo se
deu no sculo XVII, em Pernambuco, por influncia dos holandeses (Zorraquino, 2006). No
incio do sculo XIX, mas precisamente no ano de 1816, o Brasil recebe a primeira delegao
de arquitetos franceses, o que vai influenciar os mtodos construtivos locais com a adio de
ferro fundido e forjado na estrutura das casas. No incio do sculo XX, o concreto comea a
ser introduzido nas construes brasileiras (Fonseca, 2016). Na dcada de 60, o governo se v
pressionado a resolver o srio problema do dficit de habitao no pas, comeam as
construes dos conjuntos habitacionais, com a adoo de estruturas pr-fabricas,
racionalizao dos projetos e processos de construo que prezavam mais pela quantidade de
unidades produzidas do que pela qualidade das construes.

Chegamos aos dias atuais, e o desafio com o dficit de habitao continua no pas,
mas em relao aos mtodos construtivos conseguimos avanar. Hoje, alm do mtodo
tradicional com concreto-tijolo-cermica, temos casas no Brasil sendo construdas com
paredes feitas com placas de madeira de reflorestamento (tecnologia wood frame), paredes
utilizando painis de EPS (poliestireno expandido) mais conhecido como isopor, e ainda
casas onde foi aplicado o sistema Light Steel Framing (LSF) que consiste em estruturar toda
a construo com perfis de ao galvanizado. O Brasil tambm desenvolve tecnologia prpria
na rea de materiais para construo. A Universidade Federal de Minas Gerais tem uma
tecnologia que transforma rejeitos de minerao em material de construo, pesquisadores da
Universidade Federal do Amazonas esto desenvolvendo telhas utilizando fibras naturais
como juta e malva, j a Universidade Estadual de Ponta Grossa desenvolveu um Compsito
de Carbono-Carbono a partir de biomassa, com propriedades trmicas e acsticas, que pode
ser usado em diversas aplicaes na construo civil.

Uma ideia que j aplicada em muitos pases, desde a dcada de 80, e que no Brasil
ganhou fora nos ltimos anos, utilizao de containers como moradia. As primeiras
10

iniciativas comearam pelo ano de 2010 e desde ento os arquitetos brasileiros vm abraando
o conceito. Hoje a regio Sul do pas abriga a maioria dos projetos, muito influenciada pela
presena de vrios terminais na regio e pelo imenso estoque de containers que j esto fora
de operao. S em Santa Catarina so cinco terminais. Considerando que um container pode
ser utilizado durante 10 anos no transporte martimo, mas depois de descartado pode ser
utilizado por cerca de 90 anos para outras aplicaes, no demorou muito para surgir uma
indstria de comercializao de containers reciclados. Os empreendedores que j construram
casas utilizando este mtodo informam que a economia final fica em torno de 20% se
comparado ao custo do mtodo tradicional com alvenaria. Para os empreendedores do
mercado imobilirio, que tem visto as suas margens de lucro despencar, desenvolver
empreendimentos com casas container uma boa alternativa.

1.1.2 O incio do investimento imobilirio

No ano 1775, um grupo de proprietrios abastados da cidade de Birmingham,


Inglaterra, resolveu criar uma Sociedade de Construo para financiar a construo de casas
(Ashworth, 1980). Os membros desta sociedade pagavam uma contribuio mensal que se
transformava em um fundo para financiar a construo de casas para os prprios membros.
Esta iniciativa no sculo XVIII exemplifica bem como eram os financiamentos e
investimentos imobilirios nos seus primrdios. Tratava-se de uma iniciativa privada, com
pouca participao dos bancos, sem interveno governamental e sem uma legislao
especfica. Era um negcio onde o investidor assumia todos os riscos. Em meados do sculo
XIX, temos notcia das primeiras instituies financeiras a investir na construo de casas,
durante o incio da urbanizao do nordeste dos Estados Unidos.

1.1.2.1 O investimento imobilirio no Brasil

No Brasil, at os anos 30, o financiamento da habitao era incipiente e o


investimento na construo de moradias estava restrito a iniciativa privada. A partir da criao
do Ministrio do Trabalho, no governo de Getlio Vargas, o estado passou a controlar os
Institutos de Aposentadoria e Penses de diversas categorias e a direcionar os recursos para a
construo de conjuntos habitacionais (Botas, 2014), sendo o Conjunto Residencial do
Realengo o primeiro destes, entregue no ano de 1943. Mas o problema de moradia persistia.
Nem a criao da Fundao da Casa Popular (FCP) pelo governo, no ano de 1946, resolveu o
problema de investimento em habitao. Para Bonduki (2004), a FCP foi considerada um
smbolo da ineficincia governamental e do predomnio da fisiologia em detrimento da
11

racionalidade e do interesse pblico. Alm dos problemas de gesto, o FCP sofria da ausncia
de um indexador dos contratos, pois no havia um mecanismo de crdito habitacional
estruturado capaz de articular a oferta e a demanda de recursos necessrios para a realizao
de investimentos na rea de habitao (FGV, 2007). Em face das necessidades de maiores
investimentos habitacionais, foi criado, pela lei 4.380, de 1964, o Sistema Financeiro de
Habitao (SFH) e o Banco Nacional da Habitao (BNH) que passavam a contar com
recursos das cadernetas de poupana, letras imobilirias, Fundo de Garantia do Tempo de
Servio (FGTS) e com a participao de empresas privadas. No contexto das reformas
bancrias e do mercado de capitais, esse foi o principal sistema de captao de recursos para
habitao. Porm, ao longo dos anos o SFH enfrentou dificuldades com a insuficincia de
recursos para o crdito e no conseguiu vencer o seu maior desafio, que era destinar recursos
populao de baixa renda (FGV, 2007). O SFH ainda passaria por uma reestruturao no
ano de 1986, com o fim do BNH.

Em novembro de 1997, foi criado o Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI),


regulamentado pela lei n 9.514, ele rege os financiamentos imobilirios que ocorrem fora das
regras do SFH no pas. O SFI tambm visa suprir as carncias do SFH (Sistema Financeiro
da Habitao), considerado "excessivamente regulamentado", tornando o crdito imobilirio
mais flexvel ao seguir as condies de mercado, sem subsdio, incentivo ou interferncia
governamental.

No SFI a garantia utilizada a alienao fiduciria, e no a hipoteca, como acontece


no SFH. Isso significa que o agente financeiro pode retomar o imvel mais rapidamente (aps
90 dias de atraso) em caso de inadimplncia, pois a propriedade do imvel continua
pertencendo ao banco at a quitao da dvida. J a hipoteca exige que os casos de
inadimplncia sejam tratados pela via judicial, muito mais lenta e tortuosa. A principal fonte
de recursos do SFI so os grandes investidores institucionais, que possuem expressivos
ativos, no s no Brasil, como em outros pases: fundos de penso, fundos de renda fixa, e
bancos de investimento.

O ano de 2008 foi marcado pela crise econmica internacional, que se iniciou nos
Estados Unidos, a partir do setor imobilirio e afetou o mundo inteiro. As aes que as
empresas construtoras possuam na Bolsa de Valores tiveram queda brusca, o que refletiu
diretamente na diminuio dos investimentos das empresas, que comearam a acumular
dvidas e estoques (Cardoso e Arago, 2011). No Brasil, diante do quadro de crise, a reao
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do poder pblico foi investir no campo habitacional, estimulando a gerao de trabalho e


renda. Esse investimento abriu campo para o lanamento do Programa Habitacional Minha
Casa, Minha Vida (PMCMV) em 2009. Desenvolvido pela Casa Civil e pelo Ministrio da
Fazenda, como parte do Programa de Acelerao do Crescimento - PAC, o PMCMV foi
institudo por meio da Lei n 11.977/09 e tem por finalidade criar mecanismos de incentivo
produo e aquisio de novas unidades habitacionais ou requalificao de imveis urbanos e
produo ou reforma de habitaes rurais (Brasil, 2009). Segundo Cardoso e Arago (2013),
este programa habitacional foi adaptado de experincias realizadas no Chile e Mxico, e
tiveram a clara participao do setor empresarial na sua elaborao. O Programa Minha Casa,
Minha Vida representa uma quebra de paradigma na poltica habitacional brasileira por
conceder um volume expressivo de subsdios s famlias na aquisio de casa prpria e
tambm ao colocar construtoras como protagonistas na proposio de projetos de moradia
social.

De acordo com dados do Ministrio das Cidades, at 2015 o PMCMV j havia


entregado 2,5 milhes de imveis e investido mais de R$ 270 bilhes no setor de construo
de moradias. Certamente este investimento ajudou bastante o segmento, mas o programa sofre
crticas, principalmente pela m gesto governamental e nos ltimos anos os investimentos do
governo no programa caram substancialmente.

H dois anos, nasceu em Porto Alegre a primeira plataforma de crowdfunding


imobilirios do Brasil. Um modelo de captao de recursos para o desenvolvimento de
negcios imobilirios que j movimenta milhes de dlares no mundo, comea de forma
tmida no pas, mas tem o potencial de se tornar uma dos canais mais utilizados pelos nossos
empreendedores.

1.2 Definio do problema

Desde 2015, o mercado imobilirio brasileiro vem sofrendo forte retrao devido
crise financeira do pas. Os empreendedores tm de lidar com a alta da inflao, alta dos juros
e a diminuio do crdito, o que aumenta o custo financeiro dos empreendimentos e reduz as
margens de lucro, tudo isto acentuado pela queda da demanda e a reduo dos preos dos
imveis.
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Os empreendedores esto sempre em busca de novos canais de captao de recursos


para o desenvolvimento imobilirio e abertos a solues construtivas que reduzam o custo da
obra e melhorem o resultado financeiro, sem comprometer a qualidade final de seus produtos.

J apresentamos nesta parte introdutria do trabalho, duas iniciativas que atendem a


estas aspiraes dos empreendedores, o crowdfunding imobilirio como opo para captao
de recursos e a casa container no que diz respeito opo de soluo construtiva. Apesar de
uma casa container ter custo de construo mais baixo que uma casa de alvenaria, ser que o
projeto de um empreendimento de casas com esta concepo, teria indicadores financeiros
atrativos a ponto de ser elegvel como um projeto financiado via crowdfunding imobilirio?

1.3 Objetivo deste trabalho

Este trabalho tem o objetivo de avaliar, atravs de um estudo de viabilidade, se um


condomnio de casas container tem o potencial financeiro para ser elegvel a captar recursos
via crowdfunding imobilirio.

1.4 Delimitao do escopo deste trabalho

Apesar dos arquitetos estarem desenvolvendo projetos, utilizando containers para


vrios tipos de aplicao, seja em alojamentos universitrios, hotis, lojas, escolas,
lanchonetes, etc. O escopo deste trabalho se restringe a utilizao de containers apenas para a
construo de casas.

1.5 Metodologia

Para cumprir o objetivo proposto neste trabalho, foram seguidas as seguintes etapas:
a) Reviso bibliogrfica sobre containers, casa container, crowdfunding e crowdfunding
imobilirio; b) Levantamento de dados com fornecedores, para pesquisar custos bsicos para a
adaptao do container para fins de moradia; c) Para conhecer de perto as caractersticas
construtivas de uma casa container, foi feita uma visita de campo, a ONG Onda Verde, em
Tingu. Nesta visita conhecemos tambm todo o processo de montagem da casa que serve
como sede da ONG; d) Troca de informaes com o site de crowdfunding imobilirio
Urbe.Me; e) Reunio na Superintendncia Regional RJ/Oeste da Caixa Econmica Federal;
f) Levantamento de informaes junto Prefeitura de Rio Grande/RS; e g) Coleta em sites
especializados de informaes relacionadas ao tema deste trabalho. O estudo de viabilidade
elaborado neste trabalho segue o roteiro da matria ministrada pelo professor Marcelo Maia
14

de S, Viabilidade de Empreendimentos e Incorporaes Imobilirias, do MBA em Gesto


de Negcios de Incorporao e Construo Imobiliria da FGV. Os dados financeiros que
compem o estudo de viabilidade se baseiam em oramentos e informaes de mercado.

2.0 REFERENCIAL TERICO

2.1 Container Martimo

At a dcada de 30, ainda no haviam inventado um mtodo para armazenamento e


transporte de cargas que fosse eficiente e que tivesse tantos problemas de perda, deteriorao
e extravio de mercadorias. Foi ento que Malcom McLean, com pouco mais de vinte anos,
teve uma ideia que revolucionaria o transporte de cargas e mais tarde at mesmo a forma de
construir moradias. Malcom que era dono de uma transportara nos Estados Unidos da
Amrica (EUA), notava o quo trabalhoso era a descarga de algodo no porto de Nova
Iorque, ento teve a ideia de armazen-los e transport-los em grandes caixas metlicas que
pudessem ser facilmente transportadas por diversos meios de transporte. Em janeiro de 1956
comprou dois navios tanques, da segunda guerra mundial, para adaptar o seu convs para o
transporte de contineres. Com o tempo McLean foi aprimorando a ideia do container e na
dcada de 60 j operava grandes envios de encomendas entre Europa e EUA.

McLean no foi o inventor do container, pois este j era usado nas ferrovias inglesas
h muitas dcadas. Mas foi ele quem idealizou a forma como eles so utilizados hoje no
transporte martimo, mudando toda a histria do transporte, logstica, navegao,
deslocamento de mercadorias, armazenagem, tempo, custo e a forma como o comrcio
mundial feito hoje.

Milaneze et al., (2012) apontam que os containers so caixas de metal, apresentando


diversidade de dimenses, voltados ao acondicionamento e transporte de carga, a longa
distncia, em diferentes modais de transporte, apresentando uma vida til de 10 (dez) anos no
servio de carga, emergindo aps tal tempo a demanda de se assegurar um destino adequado
para tais elementos, j que so confeccionados com base em materiais metlicos e no
biodegradveis, com capacidade de resistirem em boas condies por mais de 90 anos, o que
os torna um grave problema, por gerarem um grande volume de lixo no mbito das cidades
porturias. Dentre as alternativas viveis de aproveitamento destes elementos, Aguirre;
Oliveira e Brito Correa (2008) ressaltam que a lgica de utilizar contineres para habitao
decorre em face da grande quantidade destes em zonas porturias, como a de Rio Grande, por
15

exemplo, cidade prxima Pelotas, onde os mesmos so amontoados quando no se


prestam mais ao acondicionamento e transporte de cargas. certo que os mesmos ainda
podem ser empregados para outras finalidades, dentre as quais o reuso no campo da
habitao, trazendo uma nova possibilidade de uso e solucionando o problema da reciclagem,
podendo ser alvo de diferentes adaptaes.

No campo habitacional, Aguirre; Oliveira e Brito Correa (2008) apontam que um dos
maiores benefcios na utilizao de containers refere-se possibilidade de futuros
deslocamentos e realizao de modificaes na unidade habitacional, demonstrando uma
ampla perspectiva de flexibilidade do container no mbito da Arquitetura. Milaneze et al.,
(2012) destacam que na Arquitetura e Engenharia as casas container vm ganhando espao
como habitao ao redor do mundo, em um contexto no qual, para alm do quesito ambiental,
destaca-se o fato de que o proprietrio poder usufruir de um espao para moradia, em pouco
tempo e com alto ndice de esttica e conforto.

Na opinio de Aguirre; Oliveira e Brito Correa (2008) a habitao projetada a partir


do uso de containers reciclados se mostra vivel do ponto de vista sustentvel, sendo uma
alternativa a ser levada em considerao, na soluo do srio problema habitacional que
impera nos pases em desenvolvimento. Vrios arquitetos tm se especializado em
desenvolver projetos residenciais utilizando containers ao redor do mundo e vrias empresas,
inclusive no Brasil, esto se especializando no fornecimento deste equipamento j tratado e
adaptado s condies previstas nos projetos de habitao.

A utilizao do container, alm de gerar o aproveitamento de um produto que


durante muito tempo foi estocado como ferro velho, gera tambm uma fonte de renda e
mercado de trabalho para uma mo de obra de serralheiros e soldadores voltados para
construo de habitaes, criando mais um segmento dentro da construo civil. A aplicao
de containers para a moradia reflete uma mudana de comportamento, pois demonstra uma
nova viso da sociedade, em relao aceitao de um produto que tem uma identidade muito
associado com o meio industrial e comercial, assim como refora a cultura de
reaproveitamento de material que na maioria das vezes iria ficar sem funo.

Outro aspecto importante que no geral a construo com containers tende a ser
mais econmica se comparada a estruturas feitas com alvenaria, sem contar os aspectos
indiretos como menor desperdcio de material e menor prazo de construo. Por sua vez,
Lima e Silva (2016) destacam ainda que o container tambm consegue agregar ao projeto
16

diferentes tcnicas sustentveis como captao da gua da chuva, adoo de telhados verdes, e
inovaes tecnolgicas que tragam mais conforto trmico para o morador, dentre os quais, o
isolante trmico feito de garrafa PET (Politereftalato de Etileno) reciclada, aspectos
fundamentais em termos de contribuio para o desenvolvimento sustentvel.

Existem alguns desafios associados construo utilizando containers que no


podem ser desprezados: a) A movimentao dos containers quando chegam ao local onde
sero montados, feita por guindastes e preciso prever espao de manobra no terreno; b) As
portas e janelas que sero abertas no container, precisam ser feitas por profissionais
experientes, sob pena de comprometer a integridade estrutural da futura habitao; c) Os
containers necessitam da aplicao de um eficiente isolamento trmico e acstico para se
prestarem a moradia, pois so feitos de ao que um timo condutor de calor e pssimo
isolante acstico; d) Antes de construir com containers, necessrio verificar se a legislao
local tem algum tipo de restrio ou recomendao; e) No fcil obter financiamento para
este tipo de tecnologia construtiva nos bancos oficiais; f) preciso confirmar se o container
no precisar passar por algum tipo de descontaminao antes de ser reutilizado, pois podem
haver vestgios contaminantes; g) Os solventes liberados da pintura e selantes utilizados na
fabricao do continer podem ser prejudiciais sade e h) Ao comprar um container
reciclado, preciso eliminar qualquer tipo de ferrugem atravs de tratamento adequado.

Moura (2014) e Milaneze et al. (2012) afirmam que melhorias e adaptaes precisam
ser feitas para a utilizao de containers para fins habitacionais, entre elas, verificar se todos
os requisitos do projeto e a real diferena de temperatura interna comparada com a externa
atendem ao ndice mnimo de conforto, devido ao desempenho trmico do container,
conforme publicado pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) na NBR
15575:2013. Tal necessidade de verificao de temperatura tambm afirmada por Buges et
al. (2014), que, alm de corroborar o conhecimento sobre os benefcios do uso de containers
na construo civil, devido sua boa capacidade estrutural, resistncia a diversas intempries
como chuva e fogo, entre outros no deixa de expor a necessidade de uma anlise de
desempenho energtico dos containers para fins residenciais.

Os tipos de containers mais usados para construo de moradias so containers ISO


20, figura 1 esquerda, com rea interna de 14 m2, o ISO 40, com rea interna de 28 m2 e o
tipo High Cube 40, figura 1 direita, que tem a mesma rea do ISO 40, porm com a altura
17

maior. De acordo com as recomendaes da International Standard Organization (ISO), as


unidades e medidas utilizadas na padronizao dos containers so as inglesas Ps e Polegadas.

Figura 1- Container ISO 20' e ISO High Cube 40' Fonte: Brasmar (2016)

As dimenses dos principais tipos de container so apresentadas na figura abaixo.

Figura 2 - Fonte: Tanicomex (2016)


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Nunca saberemos ao certo onde e quando surgiu a primeira casa feita de container,
mas o primeiro registro oficial de uma casa container est associada a Phillip Clark, que em
novembro de 1987 apresentou uma patente chamada "Mtodo para converter um ou mais
recipientes de transporte de ao em um edifcio habitvel". Da dcada de 80 em diante se
desenvolveu no mundo inteiro, uma grande indstria associada construo de habitaes
feitas com containers.

2.1.1 Casa de Container no Brasil

No Brasil, comeamos a ter notcia das primeiras casas feitas de container em 2011.
Um exemplo de pioneirismo foi do arquiteto Danilo Corbas, que construiu a sua casa de 196
m de rea, na Granja Viana, em So Paulo, utilizando quatro containers, distribudos em dois
pavimentos. Hoje o pas conta com vrias construes deste tipo, principalmente na regio Sul
do Brasil e inmeras empresas ligadas ao negocio de casas container, entre arquitetos,
construtores e fornecedores de container reciclado. Apesar de existirem no pas vrios sites,
artigos e trabalhos acadmicos voltados para o tema Casa Container, ainda no existe uma
publicao especializada, produzida por autores brasileiros, que aborde com profundidade o
assunto. A literatura disponvel basicamente importada.

Condomnios com casas containers ainda so raros no Brasil, e acreditamos ser este
um negcio com grande potencial a ser explorado pelos empreendedores brasileiros. Este
trabalho apresenta mais adiante, algumas informaes tcnicas e financeiras a serem
consideradas no desenvolvimento deste tipo de empreendimento.

2.2 Crowdfunding Imobilirio

O Financiamento Coletivo (crowdfunding), ou financiamento da multido, em uma


traduo ao p da letra, no algo novo. Os escritores, artistas, pequenos empreendedores, j
fazem uso desta forma de levantar dinheiro para seus projetos h muito tempo. Tambm
convivemos com as diversas campanhas de arrecadao que so feitas para ajudar pessoas
depois de grandes desastres, ou para filantropia e at para campanhas polticas. Em 2008, na
campanha de Barack Obama para a presidncia dos Estados Unidos, cerca de US$ 272
milhes (duzentos e setenta e dois milhes de dlares) foram arrecadados, de mais de dois
milhes de doadores, por meio de pequenas quantias (Monteiro, 2014). Porm, apesar da
19

iniciativa ser antiga, o termo crowdfunding est associado coleta, quando esta passou a ser
feita pela internet (Schwienbacher e Larralde, 2010). Na internet as iniciativas de
financiamento coletivo ganharam outra dimenso pelo alcance da rede. Hoje possvel
divulgar estas aes em redes sociais, blogs e sites especializados de forma instantnea
atingindo pessoas em lugares que no podemos nem imaginar.

O Crowdfunding uma iniciativa empreendida para arrecadar dinheiro para um novo


projeto proposto por algum, coletando pequenos e mdios investimentos de vrias outras
pessoas (Ordanini et al., 2011). O crowdfunding uma forma de captao de recursos que
utiliza a fora e a mobilizao das massas (a crowd). As massas so alcanadas
principalmente pela internet, fruto do que pode ser descrita como a maior transformao nos
meios de comunicao na era moderna: a habilidade de comunicao instantnea de um
empreendedor com milhes de potenciais investidores (os crowdfunders), e a consequente
reduo dos custos de entrada nos mercados de tecnologia (Epstein, 2015. p. 35; Potenza,
Oliveira, 2016) . O crowdfunding um processo formado basicamente por trs agentes: o
empreendedor, que lana a ideia ou projeto. A plataforma ou site, que serve como
intermedirio e apresenta a ideia ou projeto para potenciais apoiadores ou doadores, sendo
estes, a terceira parte do processo.

As formas de crowdfunding podem ser divididas em quatro tipos de modelo. No


primeiro caso o crowdfunding pode assumir a forma de doaes, onde os indivduos doam
dinheiro para um determinado projeto que no promete dar nada em troca. No segundo caso,
temos o modelo baseado em recompensas onde oferecido aos contribuintes um benefcio
no financeiro em troca do seu financiamento. Em muitos casos, os modelos de recompensa
oferecem a possibilidade de pr-encomendar o produto que o empreendedor est fazendo. Em
terceiro lugar, temos o modelo baseado em emprstimos, que oferece a possibilidade dos
empresrios agirem como muturios, enquanto os contribuintes tomam a posio de credores.
Finalmente, temos o modelo de participao nos lucros, que uma forma particular de
modelo de crowdfunding em que os contribuintes recebem uma participao nos lucros do
negcio ou royalties do artista. Este ltimo modelo tambm pode ser chamado de "equity
crowdfunding", ou seja, implica investimentos em aes ou ttulos (Belleflamme e Lambert,
2014). Como Kappel (2009) destaca, um aspecto interessante do crowdfunding que,
diferente do financiamento tradicional, no necessrio ter um histrico estabelecido para que
o projeto seja financiado. O modelo possibilita que criadores (artistas, empreendedores)
desconhecidos mostrem suas criaes e deixem que o contedo apresentado fale por si.
20

No caso deste trabalho, vamos dar foco ao equity crowdfunding, considerando que as
iniciativas de financiamento coletivo para projetos imobilirios se baseiam neste modelo. Os
Estados Unidos tem o maior volume mundial de negcios imobilirios sendo financiados via
equity crowdfunding, l este canal de captao de recursos chamado de Real Estate
Crowdfunding. Segundo um levantamento feito em 2015 pela consultoria Massolution, os
Estados Unidos movimentaram um volume de cerca de $1.4 bilho e a Europe um volume em
torno de $1 bilho em Real Estate Crowdfunding. um mercado que no para de crescer,
tendo s nos Estados Unidos mais de 130 plataformas na internet especializadas em Real
Estate Crowdfunding.

O crowdfunding se estabeleceu no Brasil em 2011 atravs de plataformas, como:


Catarse, Benfeitoria e o Vakinha, que j existia desde 2009, mas no se entedia como tal
(Castro Alves, 2015). De l para c j tivemos mais de 80 plataformas que testaram o modelo,
mas a grande maioria no existe mais. Hoje o pas conta com cerca de 20 sites. Apesar do
crescimento do crowdfunding no Brasil estar alinhado ao rpido crescimento deste negcio no
planeta, aqui o mercado difere do resto do mundo no que diz respeito aos tipos de projetos:
enquanto em outros pases grande parte das campanhas de pr-venda, para o financiamento
de novos produtos, no Brasil as aes sociais, culturais e beneficentes tm a liderana (Castro
Alves, 2015), talvez devido a entraves concernentes legislao brasileira relacionada ao
tema (Assis, 2014).

Em 2015, o Brasil movimentou mais $ 12 milhes em iniciativas de crowdfunding,


(Wardrop et al., 2016), mas os nmeros ainda no refletem nem de longe todo o potencial do
pas para o negcio de financiamentos coletivos. Uma explicao para esse fenmeno pode
estar na falta de conhecimento da populao brasileira quanto a esse assunto, agravado pela
falta de propaganda e divulgao das plataformas para criao de pblico especializado
(Felitti e Correa, 2014). No caso do equity crowdfunding, tomemos como exemplo o Canad,
que em 2015 movimentou $ 5.1 milhes, enquanto o Brasil movimentou $ 1.7 milho, ou
seja, a tera parte dos negcios no Canad, isto para no compararmos com o mercado
americano que movimentou no mesmo ano $ 658 milhes (Wardrop et al., 2016). Uma das
explicaes para as dificuldades no caso do equity crowdfunding no Brasil seria a falta de um
marco regulatrio para este tipo de negcio.

Em 2016, a CVM colocou em audincia pblica (Edital 06/2016) uma proposta de


instruo sobre equity crowdfunding, com o objetivo de promover a segurana jurdica para
21

pequenos empresrios que desejam captar recursos pela internet e para os investidores que
muitas vezes no esto habituados ao mercado de capital. Na proposta de instruo, os
empreendedores de pequeno porte sero as empresas, incluindo S.A.s (Sociedade Annima),
com receita bruta anual de at dez milhes de reais, e que no precisaro ter registro de oferta
e emissor junto autarquia. As plataformas em que a captao de recursos realizada, por sua
vez, precisaro ser registradas. Tal registro depender do atendimento a alguns requisitos,
como idoneidade dos administradores, a existncia de recursos humanos e tecnolgicos
adequados aos servios, capital mnimo, produo de material didtico adequado ao tipo de
pblico das ofertas e elaborao de um cdigo de conduta que paute a atuao dos scios e
administradores, empregados e prepostos (Valrio, 2016). A iniciativa de regular o mercado
de equity crowdfunding bem vinda. Mesmo nos Estados Unidos a legislao est sendo
aperfeioada, porm, a soluo do regulador, no deve ser a de optar por sentenciar morte
essa brilhante alternativa de micro e pequeno financiamento, pois so grades as dificuldades
das pequenas e mdias empresas em captar recursos no Brasil (Potenza e Oliveira, 2016).

2.2.1 URBE.ME Primeiro Site de Crowdfunding Imobilirio do Brasil

J mencionamos sobre os milhes de dlares em negcios que o Real Estate


crowdfunding movimenta nos Estados Unidos, porm, o nosso equivalente no Brasil, que aqui
chamamos de crowdfunding imobilirio, ainda bem tmido. Para ser mais preciso, o pas
conta apenas com uma plataforma de captao de recursos neste modelo, que como nos
Estados Unidos, tambm est enquadrado na categoria de equity crowdfunding. O nosso nico
site de crowdfunding imobilirio o Urbe.me (www.urbe.me). Criado em meados de 2015, a
plataforma uma opo para pequenos investidores que talvez nunca tivessem a chance de
investir em grandes empreendimentos. O processo para utilizar o Urbe.Me simples. Segundo
informaes do site, basta se cadastrar, o que feito com informaes bsicas, e a partir da
escolher um projeto imobilirio e transferir os recursos diretamente da conta bancria. No h
nenhum custo envolvido na transao, apenas o Imposto de Renda retido na fonte.

A partir desse momento, o investidor recebe a posse de um ttulo de dvida que


confere o direito a uma participao sobre o Valor Geral de Vendas (VGV), sendo
remunerado periodicamente conforme a comercializao de unidades do empreendimento. O
ttulo de dvida se encerra quando todas as unidades do prdio forem vendidas. A
incorporadora a responsvel pelo planejamento, construo e comercializao das unidades
ainda na planta. Para mitigar os riscos que decorrem dessa atividade, Paulo Deitos, scio
22

fundador do Urbe.me, explica que h um rigoroso processo de anlise para aceitar o


financiamento coletivo de projetos das incorporadoras. Para manter o sistema seguro, a
plataforma conta com equipes especializadas que analisam aspectos como viabilidade do
projeto, histrico da incorporadora, anlise mercadolgica e anlise econmico-financeira. Os
analistas do Urbe.me enviam um documento com orientaes para os empreendedores que
desejam submeter seus projetos para analise. Coloquei no final deste trabalho (8.0 ANEXO
A), as orientaes que me foram enviadas pelo Urbe.me, quando passei informaes sobre o
Condomnio de Casas Container que estava desenvolvendo para este trabalho. Para aumentar
as garantias ao investidor, o Urbe.me somente aceita projetos de incorporadoras que contem
com o chamado patrimnio de afetao, ou seja, que separe os bens para uma atividade
especfica. Isso garante a entrega das unidades mesmo em caso de falncia ou insolvncia da
empresa. De acordo com os analistas da empresa, o primeiro passo para uma
incorporadora/construtora que deseja submeter seu projeto para avaliao do Urbe.me,
fornecer no mnimo, as seguintes informaes da empresa: Patrimnio Lquido, Dvida
Liquida, Ativo Circulante, Passivo de Curto Prazo, Recebveis Curto Prazo, Porcentagem de
Distrato, Gastos Mensais, Lucros e rendimentos, Custos, Gastos e Depreciao. Sobre o
projeto: Custo do m de obra, preo de venda projetado do m, valor a captar, velocidade das
vendas esperada, velocidade dos recebimentos esperada e prazo do projeto. O Urbe.me no
cobra para fazer avaliao do projeto.

At o momento, o Urbe.me contabiliza trs projetos finalizados, um em So Paulo,


outro em Porto Alegre e mais um em Maring no Paran. Todas as operaes foram bem
sucedidas e o perodo de oferta foi de trs meses nos trs casos. O investimento mnimo foi de
R$ 1 mil e a rentabilidade anual prevista calculada atravs do ndice Nacional de Custo da
Construo (INCC) com o acrscimo de 13% a 17,1%. Quando a captao no atinge a meta
mxima necessria realizao do empreendimento, os valores so devolvidos aos
investidores, corrigidos pela variao da poupana do perodo. Normalmente o valor captado
representa uma pequena parte do valor da obra. Como j foi falado, o crowdfunding no
regulamentado pela Comisso de Valores Mobilirios (CVM). Para dar sinal verde a uma
captao, a autarquia se baseia na instruo 400, de 2003, que determina que possam ser
dispensadas de registro ofertas pblicas de distribuio de valores mobilirios at um limite
de R$ 2,4 milhes, desde que as empresas atendam a determinadas condies. A CVM no
avalia a qualidade das ofertas e, portanto, no se responsabiliza por eventuais problemas que
os participantes possam ter. Porm, o material de divulgao e o prospecto da oferta passam
23

primeiramente pela avaliao da Comisso de Valores Mobilirios (CVM) antes de o projeto


entrar em captao. Segundo informaes dos scios, o Urbe.me ganha dinheiro recebendo
um porcentual sobre o valor captado que pago pela incorporadora, e no pelo investidor.

Como referncia para as caractersticas de viabilidade financeira que os projetos


devem possuir para serem elegveis a escolha por parte do Urbe.me, passamos alguns
indicadores dos trs projetos j ofertados, segundo dados divulgados pelo site: a) Entre 20% e
30% de lucro lquido; b) entre 20% e 45% de ROI; c) entre 13% e 25% de TIR; e d) entre 30
e 42 meses de Payback. Sem esquecer que a deciso tambm leva em considerao o
potencial mercadolgico do produto e as condies dos empreendedores.

O crowdfunding imobilirio uma opo importante para os empreendedores que


buscam novas formas de captar recursos. Alm do procedimento simplificado, se comparado
com os bancos e instituies financeiras, as plataformas de crowdfunding permitem aos
desenvolvedores dos projetos, testar o mercado antes de lanar o seu empreendimento. Pois,
se eles encontrarem dificuldades para atrair investidores nesta fase, eles podero perceber o
que pode ser melhorado no projeto tanto para atender investidores, quanto o pblico que vai
consumir o seu produto.

No caso especfico de empreendimentos residenciais desenvolvidos com a utilizao


de containers o empreendedor ainda teria outra dificuldade em captar recursos nos bancos
tradicionais, pois esta modalidade construtiva ainda vista com certa cautela pelas
instituies bancrias. No caso da Caixa Econmica Federal (CEF), a construo com
containers considerada uma tecnologia inovadora. De acordo com informaes da
Superintendncia Regional RJ/Oeste da CEF, para que seja possvel financiar um
empreendimento com este tipo de tecnologia construtiva preciso que primeiro a tecnologia
seja avaliada a partir de elementos tcnico-cientficos, por instituio independente, que emita
um laudo garantindo os resultados. A partir da avaliao dos resultados, a CEF homologa a
tecnologia e aguarda uma autorizao do Ministrio das Cidades, para comear a financiar
empreendimentos com esta tecnologia construtiva em questo.
24

3. MTODOS

Para demostrar que a construo e a oferta de condomnios de casas container uma


opo interessante a ser explorada pelos incorporadores brasileiros e que o modelo de
crowdfunding imobilirio uma alternativa importante para a captao de recursos, no s
para condomnios de casa container, mas para outros tipos de projetos imobilirios, iremos
apresentar neste trabalho, dados tcnicos e financeiros de um projeto de condomnio com
casas feitas de container. Iremos tambm avaliar se a viabilidade financeira deste projeto
apresenta indicadores que habilitam os empreendedores a lanarem mo do crowdfunding
imobilirio, para captar recursos para a obra.

O condomnio ser composto por 10 casas feitas com container de 40 ps high Cube.
Cada casa utilizar 04 (quatro) containers cortados ao meio. Sero casas de 02 (dois) andares,
com 04 (quatro) metades de container no andar trreo e 04 (quatro) metades no segundo
andar. O empreendimento ser construdo no Loteamento Polinsia, cujos dados de
viabilidade fazem parte do PIN (Projeto Integrado de Negcios), apresentado na disciplina de
mesmo nome. O nome do trabalho apresentado Estudo de Implantao de Bairro Projetado
Loteamento Polinsia / RS - Turma GNICI 15 Rio de Janeiro (Barra) / RJ.

O projeto das casas foi elaborado pelos arquitetos Lucas Ghiorzi e Gabriel Tavares
Leite do escritrio Ghiorzi Tavares Arquitetura, localizado na cidade de Florianpolis
(www.ghiorzitavares.com.br), para um condomnio na mesma cidade, e obtivemos
autorizao do escritrio para utilizar o mesmo projeto neste trabalho. Este projeto tambm
foi divulgado em alguns sites, com destaque para o site especializado em casas container:
www.minhacasacontainer.com.

Cada casa ter um total de 125 metros quadrados de rea til, com 01 sute, 02 semi-
sutes, 02 banheiros, lavabo e cozinha integrada com sala de jantar e estar. Contaro ainda
com reas descobertas de sacada e cobertura verde no terrao. As casas tero diversos
sistemas sustentveis. A orientao solar foi planejada para cada cmodo. H uma cisterna
para captao de gua da chuva, sendo essa usada nas torneiras do jardim e nos vasos
sanitrios. Tambm foi instalado um boiler para o sistema de aquecimento de gua que estar
interligado com painis solares. Os vidros das casas sero temperados duplos (8mm), as
paredes recebero isolamento termo acstico e contaro com telhado verde. Haver sistema de
tratamento de esgoto por valas de infiltrao e os muros sero feitos com as chapas dos
containers, retiradas internamente nas casas. As casas tero jardins verticais, brises mveis
25

para controle da insolao e iluminao em LED (Light Emitting Diode). Na parte interna as
paredes sero de chapas de gesso (drywall) e revestimento de painel estrutural de tiras de
madeira ou OSB (Oriented Strand Board), alm de isolamento trmico. H ambientes em que
ser utilizado forro de gesso com sancas, ressaltando a estrutura do container com iluminao
indireta. J no cho, ser aplicado piso vinlico e porcelanato. Nas fachadas, placas
cimentcias e OSB, tanto para efeito esttico quanto para proteo das zonas de maior de
insolao.

O condomnio ser construdo em um loteamento, localizado na cidade de Rio


Grande/RS. O loteamento est ofertando terrenos de 250 m2. Para este empreendimento sero
utilizados nove (09) nove lotes, fazendo um total de 2.250 m2. Os lotes sero unificados e
neles ser implantada toda a infraestrutura necessria ao funcionamento das dez (10) casas.

O processo de incorporao imobiliria no cartrio de imveis, e o processo de


aprovao do projeto junto prefeitura de Rio Grande/RS segue o trmite normal,
independente das casas serem de container. No existe nenhum impedimento legal no cdigo
de obras do municpio que impea a construo utilizando containers reciclados.

O empreendimento est localizado na Estrada Ernesto Otero, que liga a praia do


Cassino ao centro de Rio Grande. O terreno do condomnio de Casas Container faz parte do
Loteamento Polinsia.

Figura 3 - Localizao Loteamento Polinsia - Fonte: PIN


26

A seguir apresentamos a concepo arquitetnica e artstica do condomnio de casas


container.

Figura 4 - Casa Container - Vista Lateral

Figura 5 - Casa Container - Vista Frontal


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Figura 6 - Casa Container - Planta Baixa Trreo

Figura 7 - Casa Container - Planta Baixa Pav. Superior e Cobertura


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Figura 8 - Casa Container - Fachada Frontal

Figura 9 - Casa Container - Fachada Lateral


29

Figura 10 - Casa Container - Detalhamento Trreo

Figura 11 - Casa Container - Detalhamento Corte Lateral


30

Figura 12 - Casa Container - Sugesto de decorao da Sala e dos Quartos

Figura 13 - Casa Container - Detalhamento das Tubulaes


31

3.1 Trabalho de Campo Visita a Casa Container da ONG Onda Verde

Para melhor entendimento das particularidades que compem uma moradia feita a
partir de containers reciclados, efetuamos uma visita de campo na Sede da ONG Onda Verde,
onde tivemos a oportunidade de conhecer uma casa container com as mesmas caractersticas
construtivas do modelo de casa que estamos considerando no projeto deste trabalho.

A Sede da ONG Onda Verde (www.ondaverde.org.br/centro-de-economia-criativa)


fica localizada na comunidade de Tingu, a 25 quilmetros do centro de Nova Iguau e a 70
quilmetros do Rio de Janeiro. A casa composta de dois pavimentos, com uma rea total de
275 m2. A visita ocorreu no dia 08/03/2017 e foi guiada pelo Sr. Luis Fernando, funcionrio
da ONG.

Figura 14 - Fotos da Visita a ONG Onda Verde


32

3.2 Estudo de Viabilidade Dados e Premissas

Para elaborao do Estudo de Viabilidade do empreendimento, foram considerados


os seguintes dados e premissas:

Valor de venda das casas R$ 500.000,00 - Com base no valor de casas com as
mesmas caractersticas na regio, pesquisadas no site www.olx.com.br.
Custo para construo de cada casa container R$ 1.500,00/m2 Existem vrias
estimativas que tentam definir o custo do m2 construdo de uma casa container e
algumas tentativas que procuram mostrar que possvel uma economia de at 25% na
construo de uma casa container se comparada ao custo de uma casa de alvenaria.
Considerando que os parmetros de comparao nunca sero os mesmos e cada
projeto um caso, preferimos fixar neste trabalho uma economia de 15% no custo da
casa container em relao casa de alvenaria. A partir desta deciso, recorremos ao
Custo Unitrio Bsico da Construo (CUB) e ao SINAPI (Sistema Nacional de
Pesquisa de Custos e ndices da Construo Civil) da regio e fizemos uma mdia do
m2 construdo dos dois ndices, no ms de maro/2017. Descontamos ento os 15% e
chegamos ao custo do metro quadrado de R$ 1.500,00. Para maiores informaes
entrar no site www.cub.org.br e www.ibge.gov.br.
Valor total dos nove lotes (sem permuta) R$ 1.000.000,00 Com base no estudo
prvio que definiu o preo dos terrenos no Loteamento Polinsia. Este estudo foi
elaborado durante o curso na FGV/RJ e apresentado na disciplina PIN.
Os valores relativos incorporao, marketing, comisso de vendas e tributos foram
definidos como uma porcentagem do VGV. Estas porcentagens foram: 2%, 4%, 5% e
4% respectivamente.
Para a velocidade de venda, consideramos o cenrio adverso da atual economia, com o
empreendedor levando um ano para vender todas as casas.
A Curva de Obras acompanhou a velocidade de vendas e teve um ciclo total de um
ano, porm, a construo com container permite que este prazo seja reduzido a menos
da metade, pois os containers podem ser preparados em paralelo com as obras de
infraestrutura do terreno e podem ser entregues todos de uma vez e montados
rapidamente. Restando apenas interligaes, pequenos acabamentos e ajustes.

As tabelas do Estudo de Viabilidade, com velocidade de vendas, fluxo de caixa e


fluxo da obra, encontram-se no final deste trabalho no item 7.0 APNDICE.
33

4.0 RESULTADOS

Aps a elaborao do estudo de viabilidade do condomnio de casas container,


chegamos aos seguintes resultados:

Lucro 27% R$ 1.350.000,00


Payback 24 Meses
TIR 2,98% a.m.
VPL R$ 1.148.974,53 Reais
TIR ano 42,27% a.a.
ROI 36,99%
Tabela 1 - Indicadores - Estudo de Viabilidade - Elaborao: Prpria

Com base nos resultados obtidos e considerando uma taxa de atratividade de 13 %


a.a., podemos afirmar que este projeto de condomnio de casas container bastante atrativo
em termos de retorno de investimento. Considerando que as premissas e dados adotados no
estudo de viabilidade foram conservadores, ainda existe uma margem para ganhos financeiros
maiores.

Outros aspectos que afetam positivamente o resultado financeiro de projetos de casas


container a questo do prazo de execuo e a reduo na quantidade de desperdcio de
material. Considerando que a construo de uma casa container composta muito mais por
etapas de montagem, verificamos por conta disto, uma reduo do prazo de execuo e a
necessidade de uma menor quantidade de horas de mo de obra. Em relao ao desperdcio de
material na construo civil, alguns levantamentos demonstram que a maior parte dos
materiais descartados nas obras esto relacionados com: argamassa, tijolo e cermica, itens
diretamente associados construo com alvenaria (Agopyan, 1998).

No h dvidas de que os empreendimentos que utilizam containers podero contar


com a captao de recursos via crowdfunding imobilirio. Se compararmos os indicadores
financeiros acima com os outros projetos que j foram oferecidos, por exemplo, pela
plataforma Urbe.me, veremos que os indicadores esto muito prximos. Simulamos o mesmo
estudo de viabilidade acima, considerando que o projeto de condomnio de casas container
receberia um aporte financeiro, via crowdfunding imobilirio, de R$ 1.8 milho antes do
incio das obras. Esta possibilidade melhorou os indicadores financeiros do empreendimento,
mesmo depois de pagarmos os apoiadores do projeto, aps 36 meses, uma remunerao de
13% de rendimento ao ano mais a variao do INCC.

Lucro 28,00% R$ 1.400.000,00


Payback 24 Meses
TIR 8,97% a.m.
VPL 1.281.982,01 Reais
TIR ano 180,21% a.a.
ROI 65,28%
Tabela 2 - Indicadores - Segunda Simulao - Elaborao: Prpria
34

5.0 CONCLUSO

No incio deste trabalho, apresentamos a construo de casas utilizando containers e


a possibilidade da captao de recursos via crowdfunding imobilirio, como duas opes a
serem estudadas por empreendedores do mercado da construo civil, considerando que estes
esto sempre buscando novos canais de captao de recursos para o desenvolvimento
imobilirio e sempre abertos a solues construtivas que reduzam o custo da obra e melhorem
o resultado financeiro, sem comprometer a qualidade final de seus produtos.

O mercado j vem demonstrando o sucesso das duas iniciativas separadamente, mas


tnhamos a dvida se as duas oportunidades poderiam ser combinadas, mas precisamente, se
um projeto feito com casas container teria potencial financeiro para ser elegvel a uma
captao de recursos via crowdfunding imobilirio. O que potencializaria o poder das duas
iniciativas.

A metodologia adotada neste trabalho esclareceu a dvida acima.

Ao longo do texto foi possvel tratar de diversos aspectos relacionados construo


de casas com container e tambm detalhes que sustentam o crescimento do crowdfunding
imobilirio no mundo e mais recentemente no Brasil. Temos certeza que os resultados obtidos
a partir do estudo de viabilidade, elaborado neste trabalho, so suficientes para responder o
questionamento acima, considerando que foram utilizados no projeto, dados reais e
atualizados, alm de premissas conservadoras.

Por tudo que foi apresentado, afirmamos que projetos com casas feitas com container
so sim elegveis a serem financiados via crowdfunding imobilirio, e pela flexibilidade que
este mtodo construtivo possui, cremos que casas container tm tudo para proporcionar bom
retorno financeiro aos patrocinadores de projetos de crowdfunding imobilirio.

Para futuros estudos, deixo como sugesto a avaliao de qual ser o diferencial para
os novos sites de crowdfunding imobilirio no Brasil, ter entre suas opes de projetos
ofertados, queles que possuem, por exemplo, uma certificao LEED (Leadership in Energy
and Environmental Design) da ONG U.S. Green Building Council , ou Aqua (Alta Qualidade
Ambiental), ou ainda queles que j receberam selos ambientais como PROCEL (Programa
Nacional de Conservao de Energia Eltrica) ou SUSTENTAX. A avaliao ser
interessante considerando que casas container j nasceram com uma vocao ambiental.
35

6.0 REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

AGUIRRE, L. de M.; OLIVEIRA, J.; BRITTO C. C.. Habitando o Container. 7 SEMINRIO


INTERNACIONAL NUTAU 2008 Espao Sustentvel Inovaes em Edifcios e Cidades, So
Paulo: NUTAU-USP 2008.

AGOPYAN V.; SOUZA, U.E.L.; PALIARI, J.C.; ANDRADE, A.C. Pesquisa Alternativas para a
reduo do desperdcio de materiais nos canteiros de obras. Relatrio final VOLUME 1
Apresentao Geral. EPUSP/FINEP/ITQC, 1998

ASHWORTH, H. The Building Society Story. London: Franey & Co. p. 4, 1980

ASSIS, N. Crowdfunding ainda muito associado ao assistencialismo, Dirio do Comrcio,


07/05/2014. Disponvel em:
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crowd. Journal of Business Venturing. vol. 29. p. 585-609. 2014.

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CARDOSO, A. L.; ARAGO, T. A. A reestruturao do setor imobilirio e o Programa Minha Casa


Minha Vida. In.: Estado e Capital imobilirio: convergncias atuais na produo do espao urbano
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______.Lei n 11.977, de 07 de julho de 2009. Dispe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida
PMCMV e a regularizao fundiria de assentamentos localizados em reas urbanas; altera o Decreto-
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7.0 APNDICE ESTUDO DE VIABILIDADE

Figura 15 - Estudo de Viabilidade - Elaborao: Prpria


38

APNDICE ESTUDO DE VIABILIDADE (continuao)

Figura 16 - Estudo de Viabilidade - Velocidade de Vendas (acima) e Fluxo de Caixa (abaixo) - Elaborao: Prpria

Figura 17 - Fluxo de Obras Elaborao: Prpria


39

8.0 ANEXO A

Figura 18 - Roteiro Uber.me para incorporadoras - Fonte: Uber.me