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Entidades de Incorporao Imobiliria-

Tratamento contbil e fiscal das

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transaes com unidades imobilirias

Editinete Garcia
Agenda
Atividades de compra e venda, loteamento, incorporao e construo de imveis
1.Formao do custo do imvel
2.Despesa com comisso de venda
3.Despesa com propaganda, marketing e promoo
4.Gastos com estande de vendas
5.Proviso para garantia
6.Ajuste a valor presente
7. Reconhecimento do resultado das unidades imobilirias vendidas
Antes de 31/12/2009
Aps 01/01/2010
Norma fiscal
8. Disposies fiscais

Editinete Garcia
Transaes com unidades imobilirias

Normas Contbeis
 CPC 30 - Receitas
 CPC 17 - Contratos de Construo
 OCPC 01- Entidades de incorporao imobiliria
 ICPC 02 - Contrato de Construo Setor imobilirio
Unidade imobiliria

 Terreno adquirido para venda, com ou sem construo;


 Cada lote oriundo de desmembramento de terreno;
 Cada terreno decorrente de loteamento;
 Cada unidade distinta resultante de incorporao
imobiliria;
 Prdio construdo para venda como unidade isolada ou
autnoma

Editinete Garcia
Formao do custo do imvel, objeto da incorporao
imobiliria(OCPC 01)

Custo do imvel, objeto da incorporao imobiliria compreende:


 preo do terreno, inclusive gastos necessrios sua aquisio
e regularizao;
 custo dos projetos;
 custos diretamente relacionados construo, inclusive
aqueles de preparao do terreno, canteiro de obras e gastos
de benfeitorias nas reas comuns;
 impostos, taxas e contribuies no recuperveis que
envolvem o empreendimento imobilirio, incorridos durante a
fase de construo;
 encargos financeiros diretamente associados ao
financiamento do empreendimento imobilirio; e
 Gastos com garantias

Editinete Garcia
Despesas com Comisso s/ Vendas(OCPC 01)

 Unidade Concluidas
Dever ser lanada no resultado

 Unidades em construo
devem ser ativadas como pagamentos antecipados
e apropriadas ao resultado em rubrica relacionada a
despesas com vendas, observando-se os mesmos
critrios de apropriao da receita de incorporao
imobiliria.
Editinete Garcia
Despesas com Venda

Exemplo:
Comisso s/ venda de 01 unidade
imobiliria do estoque de imveis a
comercializar- $10.000,00
D- Despesas com Vendas
Comisso s/ vendas
C- Contas a pagar

Editinete Garcia
Despesas com Venda

Exemplo:
Comisso s/ venda de 01 unidade imobiliria do estoque de
imveis em construo- $10.000,00
D- Despesa a Apropriar
Comisso s/ vendas a apropriar $10.000,00
C- Contas a pagar

Reconhecimento da receita da unidade vendida


D- Despesa com Vendas
Comisso s/ Vendas $10.000,00
C-Despesa a Apropriar
Comisso s/ vendas a apropriar

Editinete Garcia
Comisso s/ Vendas Canceladas
(OCPC 01)

Na elaborao de cada balano patrimonial,


mesmo que intermedirio, a entidade de
incorporao imobiliria deve analisar as
comisses a apropriar e reconhec-las
imediatamente como despesa, no caso de
cancelamento de vendas ou quando for provvel
que no haver pagamento dos valores
contratados.

Editinete Garcia
Despesa com propaganda, marketing,
promoo e outras atividades correlatas
(OCPC 01)
 no fazem parte do custo de construo do imvel.

 devem ser reconhecidas no resultado, em uma


rubrica especfica relacionada a despesas com
vendas quando efetivamente incorridas,
respeitando-se o regime de competncia contbil
dos exerccios, de acordo com seu respectivo
perodo de veiculao.

Editinete Garcia
Gastos com a construo do estande de vendas e do apartamento-modelo,
aquisio das moblias e da decorao do estande de vendas e do
apartamento-modelo do empreendimento imobilirio

 Devem ser registrados em rubrica de ativo imobilizado, e


depreciados de acordo com o respectivo prazo de vida til
estimada desses itens.
D-Despesa com vendas
Depreciao
C- Depreciao Acumulada
 Vida til o perodo durante o qual se espera que o ativo
seja usado pela entidade de incorporao imobiliria.
 Quando a vida til estimada for inferior a 12 meses, os
gastos devem ser reconhecidos diretamente ao resultado
como despesa de vendas.

Editinete Garcia
Proviso para garantia (OCPC 01)

O custo do imvel vendido deve


compreender os gastos com as garantias
existentes relativas ao perodo posterior
entrega das chaves das unidades
imobilirias, a ser estimada com base em
dados tcnicos disponveis de cada imvel e
no histrico de gastos incorridos pela
entidade de incorporao imobiliria

Editinete Garcia
Proviso para garantia

 Deve ser reconhecida na medida em que a Receita


reconhecida;
 deve ser contabilizada a ttulo de proviso para
garantias no passivo circulante ou no circulante;
D- Custos
Garantia
C- Proviso para garantia (PC/PNC)

Editinete Garcia
Transaes com Unidades imobilirias

Editinete Garcia
Transaes com Unidades imobilirias

 Venda a vista de unidade concluda


 Venda a prazo de unidade concluda
 Venda a vista de unidade no concluida
 Venda a prazo de unidade no concluda
 Permutas

Editinete Garcia
Em que momento a Receita da venda de
unidades imobiliria reconhecida?

Unidades Concludas
Unidades em Construo

Editinete Garcia
Editinete Garcia
Receita

Receita o ingresso bruto de benefcios


econmicos durante o perodo
proveniente das atividades ordinrias da
entidade que resultam no aumento do seu
patrimnio lquido, exceto as contribuies
dos proprietrios.(CPC 30)

Editinete Garcia
Momento de reconhecimento da Receita
da venda de unidades imobiliria

At 31/12/2009

Aps 01/01/2010

Editinete Garcia
Venda a vista de unidade concluida
 Deve ser reconhecida no resultado na data em que a
transao aconteceu

Registro da Venda
D- Caixa/Bancos (AC)
C- Receita

Baixa do estoque
D- Custo unidades vendidas
C- Estoque
Imveis a Comercializar

Editinete Garcia
Venda a prazo de unidade concluda
 Deve ser reconhecida no resultado na data em que a transao
aconteceu considerando o valor dos fluxos de caixa futuro
trazidos a valor presente

Registro da Venda
D- Clientes (valor da transao)
C- Juros a apropriar (Juros a serem apropriados)
C- Receita (valor futuro trazido a valor presente)

Baixa do estoque
D- Custo unidades vendidas
C- Estoque
Imveis a Comercializar

Editinete Garcia
Momento de reconhecimento da Receita
da venda de unidades imobiliria em
construo at 31/12/2009

Editinete Garcia
Reconhecimento da Receita unidades em
construo (at dez/2009)
 Nas vendas de unidades imobilirias em fase de
construo, a receita deve ser reconhecida pela
produo

 Mtodo percentual de evoluo financeira da obra

 Proporo (relao percentual) dos custos


incorridos at o momento da apurao, em relao ao
custo total previsto at a concluso da obra, ao preo
de venda, em conformidade com o contrato.

RECEITA=CUSTO INCORRIDO X VALOR VENDA


CUSTO TOTAL

Editinete Garcia
Custo total = Custo incorrido+Custo Orado
Receita Imveis em construo
OCPC 01(at dez/2009)
Nas vendas de unidades imobilirias em fase de
construo, a receita deve ser reconhecida pela produo,
como se aplica nos contratos de longo prazo para o
fornecimento de bens ou servios, devendo ser encontrada
a proporo (relao percentual) dos custos incorridos at o
momento da apurao, em relao ao custo total previsto
at a concluso da obra, e essa proporo deve ser aplicada
ao preo de venda, em conformidade com o contrato
(mtodo conhecido como "percentual de evoluo
financeira da obra"), sendo o resultado apropriado como
receita de venda de unidades imobilirias em fase
de construo(item 34 e)

Editinete Garcia
Receita OCPC 01

Custo incorrido x Valor da Venda = RECEITA


Custo Total

PIS/COFINS (-) Dedues da Receita

Custo Incorrido  (-) CUSTO DAS VENDAS

= Lucro Bruto

Editinete Garcia
Venda de unidade no concluida

VALOR DA VENDA

to-----------t1-----------t2-----------------t3----------tn Perodo da Construo

Receita Receita Receita Receita Receita

Editinete Garcia
Reconhecimento da Receita
Unidades em Construo
Venda a prazo
RECEITA=CUSTO INCORRIDO X VALOR VENDA
CUSTO TOTAL

Para as vendas a prazo de unidades no concludas, as contas a receber


calculadas de acordo com o percentual de evoluo financeira da obra durante
todo o perodo de construo devem ser mensuradas ao seu valor presente,
considerando o (a) prazo e o (b) diferencial entre a taxa de juros de mercado e
a taxa de juros implcita nos contratos de compra e venda de unidades
imobilirias na data de sua assinatura. O montante do ajuste a valor presente
deve ser a diferena entre os preos praticados vista e a prazo para uma
mesma unidade imobiliria.

Editinete Garcia
Reconhecimento da Receita
Unidades em Construo
Venda a Vista
RECEITA=CUSTO INCORRIDO X VALOR VENDA
CUSTO TOTAL

No caso de negociao a vista de unidade no concluida a diferena


Apurada entre o valor da receita e os valores recebidos sero
reconhecidos como adiantamento de clientes.

D-Disponivel
C- Receita
C- Adiatamento de Clientes (AC/ANC)

D- Custo das Unidades Vendidas


C- Estoque
Imveis em Construo Editinete Garcia
Reconhecimento da Receita unidades em
Construo

Venda a prazo
RECEITA=CUSTO INCORRIDO X VALOR VENDA
CUSTO TOTAL

D- Clientes
C- Juros a apropriar
C- Receita

D-Custo das Unidades Vendidas


C- Estoque
Imveis em Construo

Editinete Garcia
Momento de reconhecimento da Receita
da venda de unidades imobiliria em
construo a partir de 01/01/2010

Editinete Garcia
Permutas

Quando unidades imobilirias de mesma


natureza e valor so permutados entre si

Quando h a permuta de unidades imobilirias


que no tenham a mesma natureza e o
mesmo valor

Editinete Garcia
Permuta - Quando h a permuta de unidades
imobilirias que no tenham a mesma natureza
e o mesmo valor
A receita deve ser mensurada pelo seu valor justo.
Valor justo a quantia pela qual um ativo poderia ser trocado, ou um
passivo liquidado, entre
partes conhecedoras e dispostas a isso em uma transao em que
no existe
relacionamento entre elas.

Neste tipo de operao, a receita determinada pelo valor


de venda dos imveis ou terrenos recebidos. Excepcionalmente,
quando esse valor
no puder ser mensurado com segurana, a receita deve ser
determinada com base no
valor de venda das unidades imobilirias entregues.
Editinete Garcia
Momento de reconhecimento da Receita
da venda de unidades imobiliria em
construo a partir de 01/01/2010
(ICPC 02)

CPC 17 - Contratos de Construo ou do Pronunciamento


Tcnico CPC 30?

Editinete Garcia
Anlise dos termos do contrato e de todos
os fatos e circunstncias
relacionados
Contrato possibilita ao
comprador definir aspectos Contrato permite apenas
estruturais do pequenas modificaes
empreendimento antes do em relao ao projeto
comeo ou permite que o original
mesmo solicite alteres
significativas aps o inicio
da obra

Contrato de Construo Venda de Bens


CPC 17 CPC 30
Editinete Garcia
Anlise dos termos do contrato e de
todos os fatos e circunstncias
relacionados
a entidade tenha
transferido para o
comprador os riscos e
Receita ser reconhecida no momento
benefcios mais da entrega das chaves (CPC 30)
significativos
inerentes
propriedade dos bens

Editinete Garcia
(i) Apurao do resultado de incorporao e
venda de imveis
A receita, e os custos relativos s unidades
vendidas e no concludas de
incorporao imobiliria, so apropriados ao
resultado ao longo do perodo de construo dos
empreendimentos, e os seguintes procedimentos
so adotados(Notas explicativas Gafisa S.A
balano 31/12/2009)
*
Editinete Garcia
Receita(cpc 30)
A receita proveniente da venda de bens deve ser reconhecida
quando forem satisfeitas todas as seguintes condies:
(a) a entidade tenha transferido para o comprador os riscos e
benefcios mais significativos inerentes propriedade dos bens;
(b) a entidade no mantenha envolvimento continuado na gesto dos
bens vendidos em grau normalmente associado propriedade nem
efetivo controle de tais bens;
(c) o valor da receita possa ser confiavelmente mensurado;
(d) for provvel que os benefcios econmicos associados transao
fluiro para a entidade; e
(e) as despesas incorridas ou a serem incorridas, referentes
transao, possam ser confiavelmente mensuradas.

Editinete Garcia
Impacto contbil ICPC 02
Receita Reconhecida no momento em que for transferido os riscos
Estoque Registrar todos os custos incorridos at a entrega dos
bens
Adiantamento de Clientes Ser registrado no passivo circulante ou
no circulante as quantias recebidas
Despesas comerciais (comisses) lanado como despesa
antecipada(ativo circulante ou no circulante)
Impostos diferidos Diferenas temporrias

Editinete Garcia
Disposies Fiscais
Disposies
Tributao
Lucro Real - REF
Incorporao
Imobiliria  Diferimento da tributao:
 Nas vendas a prazo ou a prestaes com
previso contratual de recebimento (total ou
parcial) para depois do perodo base da
venda, o lucro poder ser reconhecido
proporcionalmente receita da venda
recebida.

 O lucro bruto ser controlado, neste caso, na


conta Resultados de Exerccios Futuros -
REF.
Tributao
Incorporao
Imobiliria
Tratamento fiscal e contabil

 Antes da lei 11.638


Existia norma contbil que tratava do
reconhecimento do resultado das
incorporaes imobilirias, no
entanto a SRF da receita federal no
permitia que as empresas
adotassem tais normas.
Tributao
Norma Fiscal
Incorporao
Imobiliria

Artigo nico. A pessoa jurdica que comprar


imvel para venda ou promover empreendimento
de desmembramento ou loteamento de terrenos,
incorporao imobiliria ou construo de prdio
destinado venda, dever observar o disposto
nos arts. 27 a 29 do Decreto-lei n 1.598, de 26
de dezembro de 1977, e no art. 30 da Lei n
8.981, de 20 de janeiro de 1995, no se
aplicando, para fins tributrios, as disposies
contidas nas NBC T 10.5 - Entidades
Imobilirias, aprovadas pela Resoluo n 963,
de 16 de maio de 2003, do Conselho Federal de
Contabilidade.
(Ato Declaratorio SRF 18 de 2005)
Tributao
Lucro Real - REF
Incorporao
Imobiliria  Item 7.1 do Ofcio-Circular/CVM/SNC/SEP 01, de 14
de fevereiro de 2007, da Comisso de Valores
Mobilirios:

 7.1 Demonstraes Contbeis das Companhias


Abertas do Setor Imobilirio

Companhias que atuam no setor imobilirio tm a opo


de registrar as vendas dos seus empreendimentos com
base em orientao contbil fixada na legislao fiscal,
que pressupe, basicamente, o reconhecimento das
receitas na medida em que a mesma recebida,
caracterizando a utilizao do regime de caixa em
detrimento do regime de competncia de exerccios
preconizado no artigo 177 da lei societria.

 reconhece a opo do contribuinte adotar


regime contbil de caixa para o reconhecimento
de receitas.
Tributao Aps 11.638 e 11.941 - Regime
Incorporao
Imobiliria Tributrio de Transio(RTT)

 RTT
Art. 15. Fica institudo o Regime Tributrio
de Transio - RTT de apurao do lucro
real, que trata dos ajustes tributrios
decorrentes dos novos mtodos e critrios
contbeis introduzidos pela Lei no 11.638,
de 28 de dezembro de 2007, e pelos arts.
37 e 38 desta Lei.
Tributao Norma contbil x Norma Fiscal
Incorporao
Imobiliria
Norma Contbil Norma Fiscal IN 84/79
Transaes
Transaes
 Venda a vista e a
 Venda de Unidades
concludas prazo para
recebimento dentro
do perodo base
 Venda de unidades
 Venda a prazo para
em construo
recebimento aps o
perodo base
Transaes com unidades
Tributao
Incorporao imobilirias
Imobiliria

 Venda de unidade concluda


 A vista e para recebimento no periodo base
da venda
Receita contabil = Receita de acordo com a
norma fiscal Regime de competncia
 A prazo(para recebimento aps o periodo

base)
Receita Contbil  Regime de competncia
Receita Fiscal  Regime de Caixa
Norma contbil x Norma Fiscal
Tributao Venda de Unidade Concluida -a prazo (para recebimento aps
Incorporao o periodo base)
Imobiliria
Norma Contbil Norma Fiscal IN 84/79

D- Clientes(AC/ANC) D-Clientes
C- Receita C- REF- Receita (passivo)

D-Custo das Vendas D- REF- Custo (passivo)


C- Estoque C- Estoque

D-Dedues
PIS/COFINS
C- PIS/COFINS
DIFERIDO(PC/PNC)
Norma contbil x Norma Fiscal
Tributao Venda de Unidade Concluida -a prazo (para recebimento
Incorporao aps o periodo base)
Imobiliria
Norma Contabil Norma Fiscal IN 84/79
No recebimento No recebimento
D- Disponvel D- Disponvel
C- Clientes(AC) C- Clientes(AC)

D-REF- Receita
D- PIS/COFINS C- Receita
DIFERIDO(PC) D-Custo das Vendas
C- PIS/COFINS A C- REF Custos
Recolher
D-Deduces das Vendas
PIS/COFINS
C-PIS/COFINS a Recolher
Tributao
LUCRO REAL
Incorporao
Imobiliria Lucro Lquido
Mais
 Custo das unidades vendidas apurados de acordo com
a norma contabil
 Dedues das vendas apurados de acordo com a
norma contabil
 Receita apurado de acordo com a norma fiscal

Menos
 Receita apurado de acordo com a norma contbil

 Custos das unidades vendidas apurados de acordo com


a norma fiscal
 Dedues das vendas apurados de acordo com a
norma fiscal
=LUCRO REAL
Transaes com unidades
Tributao
Incorporao imobilirias
Imobiliria
 Venda de unidade no concluida
 A vista e para recebimento no periodo base da venda
Receita contabil proporo entre o custo incorrido e
o custo total(at 31/12/2009) e a partir de 2010 no
momento da transmisso do controle
Receita fiscal  Receita Total
 A prazo(para recebimento aps o periodo base)

Receita contabil proporo entre o custo incorrido e o


custo total total(at 31/12/2009) e a partir de 2010 no
momento da transmisso do controle

Receita Fiscal  Receita Recebida


Norma contbil x Norma Fiscal
Tributao Venda de unidade em construo - a vista e para
Incorporao
Imobiliria recebimento no periodo base da venda
Norma Contbil Norma Fiscal IN 84/79

D- Disponivel D-Disponvel (AC/ANC)


C- Receita
C-Adiantamento de Clientes C- Receita

D-Custo das Vendas D-Custo das Vendas


C- Estoque C- Estoque
Imveis em construo Imveis em construo
C- Custo Orado(PC)
D-Dedues
PIS/COFINS D-Dedues
D- PIS/COFINS Antecipado PIS/COFINS
C- PIS/COFINS a Recolher C- PIS/COFINS a Recolher
Tributao
LUCRO REAL
Incorporao
Imobiliria Lucro Lquido
Mais
 Custo das unidades vendidas apurados de acordo com
a norma contabil
 Dedues das vendas apurados de acordo com a
norma contabil
 Receita apurado de acordo com a norma fiscal

Menos
 Receita apurado de acordo com a norma contbil

 Custos das unidades vendidas apurados de acordo com


a norma fiscal
 Dedues das vendas apurados de acordo com a
norma fiscal
=LUCRO REAL
Norma contbil x Norma Fiscal
Tributao Venda de unidade em construo a prazo(para recebimento
Incorporao aps o periodo base)
Imobiliria
Norma Contbil Norma Fiscal IN 84/79

D- Clientes(AC/ANC) D-Clientes (AC/ANC)


C- Receita C-REF- Receita

D-Custo das Vendas D- REF - Custo das Vendas


C- Estoque C- Estoque
Imveis em construo Imveis em construo
C- Custo Orado
D-Dedues
PIS/COFINS
C- PIS/COFINS
Diferido(PC/PNC)
Norma contbil x Norma Fiscal
Tributao
Incorporao Venda a vista e para recebimento no periodo base da venda
Imobiliria
Norma Contabil Norma Fiscal IN 84/79
No recebimento No recebimento
D- Disponvel D- Disponvel
C- Clientes(AC) C- Clientes(AC)
*se valor a receber for menor do que
o valor recebido a diferena D-REF- Receita
ser considerado como C- Receita
adiantamento de clientes
D-Custo das Vendas
C- REF Custos
D- PIS/COFINS
DIFERIDO(PC) D-Deduces das Vendas
C- PIS/COFINS A PIS/COFINS
C-PIS/COFINS a Recolher
Recolher
Tributao
LUCRO REAL
Incorporao
Imobiliria Lucro Lquido
Mais
 Custo das unidades vendidas apurados de acordo com
a norma contabil
 Dedues das vendas apurados de acordo com a
norma contabil
 Receita apurado de acordo com a norma fiscal

Menos
 Receita apurado de acordo com a norma contbil

 Custos das unidades vendidas apurados de acordo com


a norma fiscal
 Dedues das vendas apurados de acordo com a
norma fiscal
=LUCRO REAL
Referencial bibliografico
Iudicibus,
Iudicibus, Srgio
Srgio de
de et
et alli.
alli. Manual
Manual de
de cdontablidade
cdontablidade societria.
societria. Ed.
Ed.
Atlas,
Atlas, 2010.
2010.

Conselho
Conselho Federal
Federal de
de contabilidade
contabilidade
Resoluo
Resoluo no.
no. 1266/2009
1266/2009
Resoluo
Resoluo no.
no. 1154/2009
1154/2009
Resoluo
Resoluo no.
no. 963/2003
963/2003
Resoluo
Resoluo no.
no. 1183/2009
1183/2009