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GANHO DE CAPITAL NA ALIENAO DE IMVEL (POR PESSOA FSICA)

A legislao brasileira prev alguns benefcios na alienao de imveis por pessoas


fsicas residentes no pas. Os no-residentes no possuem direito a tais benefcios, j
que a isonomia prevista na Constituio Federal (CF 88) estabelece o critrio de
residncia no pas como parmetro1.

As constantes trocas de moedas desvalorizadas e planos econmicos mal sucedidos,


alm da previso legal de atualizao dos valores nas Declaraes de Ajuste Anual at a
data-base 31 de dezembro de 1995, resultou em relevante desvalorizao do custo de
aquisio dos imveis adquiridos no perodo. Nesse contexto, as medidas previstas na
legislao em vigor serviram, ainda, para amenizar a desvalorizao do custo de
aquisio dos imveis adquiridos no perodo.

1) Ganho de capital

O termo ganho de capital representa a base de clculo para o imposto de renda


incidente e resulta da diferena logicamente positiva entre o valor da venda e o custo
de aquisio do imvel. Todavia, cabe destacar que o custo de aquisio no apenas o
valor pago pelo bem e indicado na escritura, conforme disposto no artigo 17 da
Instruo Normativa SRF n 84/01:

Art. 17. Podem integrar o custo de aquisio, quando comprovados com


documentao hbil e idnea e discriminados na Declarao de Ajuste Anual, no caso
de:
I - bens imveis:
a) os dispndios com a construo, ampliao e reforma, desde que os projetos tenham
sido aprovados pelos rgos municipais competentes, e com pequenas obras, tais como
pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;
b) os dispndios com a demolio de prdio construdo no terreno, desde que seja
condio para se efetivar a alienao;
c) as despesas de corretagem referentes aquisio do imvel vendido, desde que tenha
suportado o nus;
d) os dispndios pagos pelo proprietrio do imvel com a realizao de obras pblicas,
tais como colocao de meio-fio, sarjetas, pavimentao de vias, instalao de redes de
esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imvel;
e) o valor do imposto de transmisso pago pelo alienante na aquisio do imvel;
f) o valor da contribuio de melhoria;
g) os juros e demais acrscimos pagos para a aquisio do imvel;
h) o valor do laudmio pago, etc.;
II - outros bens ou direitos: os dispndios realizados com a conservao e reparos, a
comisso ou a corretagem quando no transferido o nus ao adquirente, os juros e
demais acrscimos pagos, etc.

Em relao tributao do ganho de capital pelo imposto de renda, destacamos que a


mesma definitiva, ou seja, inexiste possibilidade de compensao na Declarao de
Ajuste (art. 117 do RIR/99), o que resulta numa distoro do imposto que, atualmente,

1
Denis Borges Barbosa in Bases Constitucionais da Propriedade Intelectual, pg. 27.
tambm tributa rendimentos, ganhos em operaes isoladas.

Indicamos que se trata de uma distoro j que o conceito de renda , resumidamente, o


acrscimo patrimonial (renda/proventos superior aos custos/despesas, resultando em
ganho) obtido por uma pessoa em determinado perodo (anual, em decorrncia de uma
anlise sistemtica da CF 88), o que demonstra a impropriedade de considerar a
deduo de despesas como um benefcio fiscal.

Portanto, o imposto de renda requer acrscimo patrimonial. Nesse sentido, a tributao


do "ganho de capital" ou qualquer outra reteno definitiva inconstitucional (a regra-
matriz do imposto vem da CF 88), pois inexiste a efetiva ocorrncia de acrscimo
patrimonial e to apenas um ganho em decorrncia da alienao de determinado bem,
mas que em face de outras receitas e despesas pode no resultar em efetivo acrscimo
patrimonial do contribuinte. Infelizmente, essa tese no muito aceita pelo judicirio.

Retornando a efetiva tributao, algumas situaes devem ser analisadas de forma mais
minuciosa (verificao do entendimento do fisco), como no caso de imveis detidos em
condomnio (ainda que no possua a totalidade do mesmo, a pessoa proprietria),
aquisies parceladas do mesmo (no em relao a forma de pagamento, mas da
propriedade em si), imveis de propriedade dos cnjuges (em decorrncia do regime de
casamento2), permuta com torna (eventual pagamento em dinheiro da diferena de preo
entre os imveis trocados), financiamentos imobilirios, entre outros.

Indicaremos a seguir os benefcios fiscais previstos na legislao em vigor.

2) Venda de imveis de pequeno valor (at R$ 35.000,00)

A venda de imveis at o limite mensal de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais) no


sofre a incidncia do imposto de renda sobre o eventual ganho de capital (art. 22 da Lei
9.250/95). Ressalta-se que o referido valor de alienao um limite mensal, com a
alienao de diversos imveis de pequeno valor no mesmo ms resultando na reunio
dos valores de alienao para a apurao de eventual ganho de capital.

Podemos perceber que no caso em questo, independe a natureza residencial ou


comercial do imvel, e o nmero de imveis da pessoa fsica alienante, bastando, para a
utilizao do benefcio fiscal, que a pessoa fsica no ultrapasse o limite mensal de R$
35.000,00 (trinta e cinco mil reais) referente ao preo total de venda e no da eventual
parcela recebida na venda de imveis.

Cabe ainda destacar que tal valor pode resultar em benefcio fiscal na hiptese de venda

2
582 Um casal, cujo regime de casamento o de comunho parcial de bens, alienou um bem
comum, sendo que um dos cnjuges possui outro bem adquirido antes do casamento. O cnjuge que
possui apenas o bem comum faz jus iseno de alienao do nico imvel?
No. O bem adquirido na constncia do casamento em regime de comunho parcial de bens pertence a
ambos cnjuges. Para a apurao do ganho de capital, deve ser observado se qualquer um dos cnjuges
possui outro imvel ou tenha alienado algum imvel nos ltimos cinco anos; em caso positivo, no se
pode considerar como alienao de nico bem para efeito da iseno prevista em lei. Assim, o bem
comum alienado pelo casal, sendo um dos cnjuges proprietrio de outro imvel, est sujeito ao imposto
de renda sobre o ganho de capital tributvel. (RIR/1999, art. 39, III)
http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/IRPF/2005/Perguntas/GanhoCapital.htm
de parte do imvel (at ento detido em condomnio).

3) Iseno do ganho de capital auferido na venda do nico imvel (at R$


440.000,00)

A alienao do nico imvel de pessoa fsica residente no Pas, observado o valor limite
de R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais) e o prazo de 05 (cinco) anos desde
a ltima venda, resulta na iseno do eventual ganho de capital auferido (art. 23 da Lei
9.250/95).

A referida iseno poder ser utilizada desde que: (i) seja constatada a existncia de
ganho de capital, j que a no ocorrncia do ganho de capital resultaria na no
incidncia do imposto de renda, em decorrncia da inexistncia do fato gerador; (ii) o
proprietrio (alienante) seja uma pessoa fsica residente no pas; (iii) o imvel alienado,
independente da natureza residencial ou comercial do mesmo, seja o nico que o
proprietrio (alienante) possua; (iv) o valor da alienao do imvel seja menor ou igual
a R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais); e (v) o proprietrio (alienante) no
tenha alienado qualquer imvel nos ltimos 5 (cinco) anos. Logicamente, independente
da eventual existncia de ganho de capital na venda anterior (inciso I do artigo 29 da
Instruo Normativa SRF 84/01).

Cabe ainda destacar que apesar do dispositivo no indicar expressamente a necessidade


do alienante ser residente no pas, a Lei 9.250/95 trata somente de questes inerentes ao
imposto de renda devido por residentes no Brasil (incidncia mensal do imposto e
declarao de ajuste anual, que no prestada por no residentes, dentre outros). A
Receita Federal do Brasil RFB3, logicamente, possui o mesmo posicionamento, tendo
excludo expressamente qualquer hiptese de iseno ou reduo de ganho de capital
auferido por no-residentes na alienao de imveis ( 5o do artigo 26 da Instruo
Normativa SRF n 208/01).

4) Iseno condicionada a posterior aquisio de imvel residencial no Pas

A alienao de imveis residenciais de propriedade de pessoa fsica residente no Brasil,


desde que o produto da venda seja utilizado na posterior aquisio de imveis
residenciais (no inclui a quitao de outros imveis, terrenos ou somente vagas de
garagem) no Brasil, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contados da celebrao do
primeiro contrato de venda (na hiptese de venda de mais de um imvel), resulta na
iseno do eventual ganho de capital auferido ou de parte do mesmo em caso de
utilizao parcial do valor obtido na venda. A referida iseno pode ser usufruda a cada
05 (cinco) anos da utilizao anterior da mesma (art. 39 da Lei 11.196/05).

Eventuais questionamentos sobre vendas e aquisies parceladas foram esclarecidos


pela Instruo Normativa SRF n 599/05:

Art. 2 (...)

7 Relativamente s operaes realizadas a prestao, aplica-se a iseno de que


trata o caput, observado o disposto nos pargrafos precedentes:

3
Atual denominao da antiga Secretaria da Receita Federal SRF.
I - nas vendas a prestao e nas aquisies vista, soma dos valores recebidos dentro
do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebrao do primeiro
contrato de venda e at a(s) data(s) da(s) aquisio(es) do(s) imvel(is)
residencial(is);
II - nas vendas vista e nas aquisies a prestao, aos valores recebidos vista e
utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da
data da celebrao do primeiro contrato de venda;

III - nas vendas e aquisies a prestao, soma dos valores recebidos e utilizados
para o pagamento das prestaes, ambos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias,
contado da data da celebrao do primeiro contrato de venda.

5) Fatores de reduo do ganho de capital (imveis adquiridos at 1988)

A legislao prev percentuais de reduo, anuais, para imveis adquiridos at 31 de


dezembro de 1988. Os referidos percentuais devero ser deduzidos do ganho de capital
eventualmente auferido. Destaca-se que, mais uma vez, independe a natureza do imvel
(comercial ou residencial). Abaixo o dispositivo em questo (art. 18 da Lei 7.713/88):

Art. 18. Para apurao do valor a ser tributado, no caso de alienao de bens
imveis, poder ser aplicado um percentual de reduo sobre o ganho de capital
apurado, segundo o ano de aquisio ou incorporao do bem, de acordo com a
seguinte tabela: (Vide Lei 8.023, de 1990)
Ano de Aquisio Percentual de Ano de Aquisio Percentual de
ou Incorporao Reduo ou Incorporao Reduo
At 1969 100 1979 50
1970 95% 1980 45%
1971 90% 1981 40%
1972 85% 1982 35%
1973 80% 1983 30%
1974 75% 1984 25%
1975 70% 1985 20%
1976 65% 1986 15%
1977 60% 1987 10%
1978 55% 1988 5%
Pargrafo nico. No haver reduo, relativamente aos imveis cuja aquisio
venha ocorrer a partir de 1 de janeiro de 1989.

6) Fatores de reduo do ganho de capital (FR1 e FR2)

A legislao ainda prev fatores de reduo (FR1 e FR2) em caso de alienao de bens
imveis por pessoa fsica residente no Pas (art. 40 da Lei 11.196/05). Os referidos
fatores de reduo devem ser utilizados com base nas seguintes regras (artigo 3 da
Instruo Normativa SRF n 599/05):
Art. 3 (...)

III - nas alienaes ocorridas a partir de 1 de dezembro de 2005:

a) FR1 = 1/1,0060m1, onde "m1" corresponde ao nmero de meses-calendrio, ou


frao, decorridos entre o ms de janeiro de 1996 ou a data de aquisio do imvel, se
posterior, e o ms de novembro de 2005, para imveis adquiridos at o ms de
novembro de 2005; e

b) FR2 = 1/1,0035m2, onde "m2" corresponde ao nmero de meses-calendrio, ou


frao, decorridos entre o ms de dezembro de 2005, ou o ms da aquisio do imvel,
se posterior, e o de sua alienao.

Quando aplicvel, o benefcio fiscal do item anterior (item 5) poder ser utilizado
cumulativamente com o presente.

7) Resumo da utilizao dos fatores de reduo (itens 4 e 5)

Abaixo listamos, brevemente, os fatores de reduo com base na data de aquisio dos
imveis:

a) Os imveis adquiridos at 31 de dezembro de 1988 podero utilizar: (i) os


fatores de reduo indicados no item anterior (art. 18 da Lei 7.713/88); (ii) o
FR1 a partir de 01 de janeiro de 1996 at a alienao; e (iii) o FR2 a partir de
dezembro de 2005 at a alienao;

b) Os imveis adquiridos entre 01 de janeiro de 1989 e 31 de dezembro de 1995,


podero utilizar: (i) o FR1 a partir de 01 de janeiro de 1996 ou do ms de
aquisio, se posterior, at a alienao; e (iii) o FR2 a partir de dezembro de
2005 at a alienao; e

c) Os imveis adquiridos a partir de 01 de dezembro de 2005 utilizaro apenas o


FR2 a partir de 01 dezembro de 2005 ou do ms de aquisio, se posterior, at a
alienao.

Sobre a aplicao cumulativa dos fatores de reduo dos itens 5 e 6, transcrevemos


parte da resposta da pergunta 568 Em quais situaes so permitidas a utilizao do
percentual de reduo sobre o ganho de capital na venda de imvel?, constante no site
da RFB4:

BC1 = Valor Alienao Custo Aquisio


(...)
3 - Alienaes ocorridas a partir de 1/12/2005:
Reduo 1: BC1 reduo da Lei n 7.713, de 1988 = BC2;
Reduo 2: BC2 x FR1 = BC3;
Reduo 3: BC3 x FR2 = BC4;
IR = BC4 x 15%.

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http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/IRPF/2006/perguntas/GanhoCapital.htm