Cout Global

COUT GLOBAL
PRINCIPES
Cot Global - UNTEC - CAUE 1

78 11 septembre 2008
SOMMAIRE
Prambule
Introduction
Historique
Dfinitions
Cots dinvestissement
Cots dexploitation
Cots de maintenance
Cots diffrs
Cots vits
Les acteurs
Qui Quand Quoi

SOMMAIRE
Environnement rglementaire
Missions
Code des marchs publics
Loi MOP
Conception construction gestion
Concession
Dlgation de service public
Partenariat public-priv

SOMMAIRE
Contenu de la dmarche en cot

global
Les formules (objet dun dveloppement ultrieur)
Actualisation et inflation (objet dun
dveloppement ultrieur)
Le cot global et la dmarche HQE

Les cibles HQE directement lies
la notion de cot global

SOMMAIRE
Le cot global aux diffrentes phases de la

conception
Mthode de comparaison des projets
Estimation des diffrents paramtres du cot

global (hors investissement)
prambule: RT
rappel des diffrents lments de la
rglementation
Exemples et outils de calculs simplifis

SOMMAIRE
Cots dexploitation des immeubles

Dfinitions
Cot global nergtique des btiments
( mthode conventionnelle de calcul du
cot global nergtique des btiments)
Lobservatoire des charges de
coproprits

SOMMAIRE
Cots de maintenance des immeubles

Dfinition Norme NF X 60 100
Obligations de maintenance (ascenseurs, vmc..)
Dure de vie..
Les lments passifs dure de vie matrisable
Les lments actifsdure de vie lie
directement lvolution des techniques
Programmation de la maintenance
prventiveintgrer la maintenance la
conception des btiments publics

PREAMBULE
Objectif du rfrentiel UNTEC:
Acqurir les bases ncessaires la mise en uvre
dune dmarche en cot global dans le cadre des
oprations btiments publics ou privs, quil sagisse de
constructions neuves ou de chantiers de rnovation.
Cette dmarche doit permettre une meilleure
connaissance des cots et une optimisation des budgets
dexploitation et de maintenance.
Elle pourra tre galement un outil de slection des
projets aux diffrents stades de la conception, en
particulier dans les concours darchitecture.
Elle sera aussi un outil daide la dcision dans les
choix politiques de gestion des patrimoines des
collectivits.. Plus quun outil budgtaire.
11 septembre 2008 8
PREAMBULE
Contenu du rfrentiel :
Diffrentes mthodologie seront abordes de
manire thorique et pratique laide exercices
simples.
Les principaux paramtres de la dmarche seront
dgags et une hirarchisation sera propose.
Cette hirarchisation permettra de simplifier les
dmarches afin de dgager un outil oprationnel et
exploitable dans le cadre de missions courantes et
accessibles.
Les principaux logiciels tudis seront :
CG CALC :
ICE :
11 septembre 2008 9
COUT GLOBAL D'UN BAT IMENT
T YPE LOGEMENT SOCIAL
dure de vie : 50 ans
programmation
conception
1%
4%
construction
20%
exploitation - maintenance
75%

11 septembre 2008 10
COUT GLOBAL D'UN BATIMENT
TYPE HOPITAL
dure de vie : 30 ans
conception
2%
programmation construction
1% 9%
exploitation - maintenance
88%

HISTORIQUE
Apparition aprs la guerre aux Etats-Unis pour optimiser

les cots des armements.
A partir des annes 1970 en France
Plan construction et habitat (1973-1979)
Programme habitat 88
SPIR
Nombreux colloques entre 1987 et 1988
TOUS LES ACTEURS SONT PERSUADES DE

LINTERET DE LA DEMARCHE !

DEFINITION
Le Cot Global est la somme des cots

d'investissement, d'exploitation et de
maintenance sur une priode dtermine,
avec pour finalit l'optimisation de ces
diffrents cots en fonction des objectifs
du Matre de l'Ouvrage.

COUT / PRIX
Cot et prix ne sont pas deux termes quivalents.

En effet la norme AFNOR NF X 50.150 prend soin de les diffrencier
ainsi :
"Cot :Charge ou dpense supporte par un intervenant conomique
par suite de la production ou de l'utilisation d'un produit ou de
l'ensemble des deux.
Prix : Equivalent montaire d'un produit lors d'une transaction

commerciale".
Comme on le voit la notion de cot est beaucoup moins restrictive que

celle de prix puisqu'elle englobe les charges indirectes lies l'acte
d'achat mme si celles-ci ne sont pas de nature financire. Le prix
n'est qu'un lment du cot.
Cots d'investissement
- les frais d'achat du terrain (ou du btiment)
- les frais d'tudes et honoraires
. Relev de gomtre,Sondages, Etude de sol,
. Matrise d'Ouvrage, mandataire, AMO
. Matrise d'Oeuvre, OPC
. Contrle Technique, Coordination scurit et protection de la sant
. Assurance dommage/ouvrage,
- les taxes et indemnits diverses
. acquisition de mitoyennet, taxe pour parkings non raliss
. taxes de raccordement, les frais de branchement aux diffrents
rseaux,
. taxe locale dquipement
- et bien entendu le cot de la construction.
Cots d'exploitation
lls comprennent toutes les dpenses de fonctionnement

lies l'exploitation, notamment :
- les consommations d'nergie (clairage, chauffage,
ventilation mcanique, ascenseurs,...)
- les consommations d'eau, de produits d'entretien...
- les dpenses lies l'accueil, le gardiennage, la
scurit...
- les frais de gestion et honoraires lis l'exploitation.

Cots de maintenance
La norme AFNOR X 60.100 dfinit la maintenance comme "la

conservation du bien en tat de fonctionnement". La maintenance
recouvre donc l'ensemble des oprations permettant l'ouvrage de
continuer remplir ses fonctions malgr l'usure naturelle ou la
dfaillance accidentelle de l'un de ses composants.
On distingue :
- l'entretien prventif,
- l'entretien courant (dpenses frquentes mais d'un montant moyen),
- les grosses rparations / les remplacements des lments dfectueux,
- les frais de gestion et honoraires lis la maintenance.
Ces oprations, qui vont du simple nettoyage au remplacement complet
d'un quipement, surviennent des frquences diverses et sont pour
partie contingentes de la qualit de l'exploitation.

Cots diffr Cots vits
Cots diffrs
Cots des oprations qui ne manqueront pas de survenir au cours de la vie du btiment et
ventuellement de sa fin de vie , tel que rhabilitation, renouvellement
dquipements, dconstruction.
Cots vits
La dmarche en cot global peut, si elle est initie trs tt dans le processus de
construction viter des cots supplmentaires.
Ces cots sont donc trs difficiles chiffrer priori.
Parmi ces non-cots on peut citer :
Erreurs de conception constates trop tard et qui engendre des sur-consommations
Incidence sur la sant par des rejets polluants
Frais financiers dus des retards de dcision
Absentisme en cas dinconfort dans le lieux de travail, accidents du travail, maladies
professionnelles
Turn-over important des locataires


LES ACTEURS >>> qui ?
un outil d'aide la dcision qui permet :
des arbitrages et/ou quilibrages des diffrents cots
en fonction de ses besoins et moyens.
d'amliorer, de dvelopper et de renforcer la
concertation entre les diffrents partenaires,
de dvelopper la dmarche "Qualit"
de mieux valuer les risques encourus
de proposer des produits plus adapts aux besoins des

utilisateurs
de rendre plus comptitive la filire btiment.
LES ACTEURS >>> quand ?
Le plus en amont possible

L'approche Cot Global peut-tre un outil prcieux
d'aide la dcision en phase Concours d'Architecture /
Jugement des projets.
En phase d'tude
Si cela n'a pas t fait en amont, en phase Dossier de

Consultation des Entreprises travers :
- Appel d'Offres traditionnel,performanciel-
exigentiel,conception-construction,PPP

LES ACTEURS >>> quoi ?
Un outil danalyse et daide la dcision
Un processus de rflexion
Un outil de comparaison de projets, de solutions techniques
Cette dmarche peut tre qualitative ou quantitative, elle ne
ncessite par obligatoirement des calculs
Cette dmarche a ses limites :
Caractre partiel des calculs
Hypothse des prvisions (inflation actualisation dures de vie ?)
Comportement des usagers
Utilisateurs diffrents des Matres douvrage

LES FORMULES
Cot global = Investissement

+ somme des cots dentretien x taux de glissement annuel x
nombre dannes prises en compte
+ somme des cot dexploitation x taux de glissement annuel x
nombre dannes prises en compte
+ cots de remplacement des quipements x taux de glissement
le tout ramen en euros du jour du calcul
soit la formule :
N Dt (1+g)t + S1i Ei * pi * (1+g i)t / ri j T Rj (1+gi) Tj.Mj
C=I+ ------------------------------------------------ + --------------------
1 (1+a)t 1 1 (1+a) Tj.Mj

LES FORMULES
compte tenu des incertitudes des prvisions, on peut

lgitimement se demander si le calcul doit tre fait:
en euros courants (cots exprims au moment o ils sont dbourss)
ou
en euros constants (cots exprims au moment de lanne de rfrence du
calcul)
On pourra se contenter dune correction simple par le rapport entre inflation et actualisation
soit :
C = I + cot annuel (exploitation + entretien) x (1+i / 1+a)n

ACTUALISATION ET INFLATION
ACTUALISATION
Au sens du calcul conomique, lactualisation est une mthode
permettant de comparer des sommes reues ou verses des
poques diffrentes.
Un euro 2006 aura une valeur actualise en 2005 de :
en dsignant par a le taux dactualisation (taux de financement).
Un euro de lanne 2000 + p aura une valeur actualise en 2000 de :
La mthode de lactualisation est une mthode astucieuse de prise en compte du

financement de linvestissement. Il sagit donc dune notion totalement diffrente de
lactualisation des prix dans les marchs de travaux.

TAUX DACTUALISATION
Taux utilis dans les formules de calcul dactualisation pour ramener

des cots qui interviennent des annes diffrentes une anne
commune, en gnral celle de linvestissement. Il sagit du taux de
financement de linvestissement, emprunt mais aussi fonds propres
(perte des revenus correspondant au placement des fonds propres).

INFLATION
Evolution annuelle des prix, qui peut dpendre de la nature des cots
(nergie, consommables, entretien), et tre diffrente de
linflation courante mesure par lindice INSEE. Elle permet de calculer
la valeur en euros courants dune somme verse ou reue une date
diffrente de lanne origine.
Un euro 2005 aura une valeur en euros courants en 2006 de :
en dsignant par i le taux dinflation.

Un euro 2000 aura une valeur en euros courants lanne 2000 + p de
:

TAUX DINFLATION
Taux utilis dans les formules de calcul dinflation pour transformer des
cots en euros constants calculs pour une anne donne en cots en
euros courants intervenant une anne diffrente de la prcdente.
Il sagit de lvolution annuelle prvue ou constate des cots.

CODE DES MARCHES PUBLICS
(dcret du 7 janvier 2004)

Article 1 :
.choix de loffre conomiquement la plus avantageuse
Article 5 :
.ltendue des besoins satisfaire
Article 14 :
.protger lenvironnement
Article 16 :
.la rduction des cots de production
Article 53 :
.en matire de protection de lenvironnement

LOI MOP
dcret dapplication 93-1268 du 29 novembre 1993

missions de matrise duvre confies par des
matres douvrage publics des prestataires de
droit priv
Article 5
Les tudes de projet ont pour objet :
e) De permettre au matre de l'ouvrage, au regard de cette valuation, d'arrter le cot

prvisionnel de la ralisation de l'ouvrage et, par ailleurs, d'estimer les
cots de son exploitation ;

LOI MOP
arrt du 21 dcembre 1993 modalits techniques
dexcution des lments de missions de matrise
duvre confies par des matres douvrage publics
des prestataires de droit priv
b) Les tudes d'avant-projet dfinitif,..

- justifier les solutions techniques retenues, notamment en
ce qui concerne les installations techniques;
- permettre au matre de l'ouvrage d'arrter dfinitivement
le programme et certains choix d'quipements en fonction
cots d'investissement,
de l'estimation des
d'exploitation et de maintenance;

CONCESSION
DELEGATION DE SERVICE PUBLIC
PARTENARIAT PUBLIC PRIVE
Le MO se libre totalement (concession) ou partiellement (dsp)

des cots de maintenance et dexploitation
Attention lorsque le bti lui revient la fin du contrat.
Dans les motifs de recours au PPP :

Article 2 :
b) Expose avec prcision les motifs de caractre conomique, financier, juridique et
administratif, qui l'ont conduite, aprs une analyse comparative, notamment en termes de
cot global, de performance et de partage des risques, de diffrentes options, retenir le
projet envisag et dcider de lancer une procdure de passation d'un contrat de
partenariat. En cas d'urgence, cet expos peut tre succinct.

5 - LE COT GLOBAL ET LA DMARCHE HQE
Eco Construction
Cible n1
La relation harmonieuse
des btiments avec leur
environnement immdiat
Cible n2
Le choix de procds et
produits de construction
faible impact sur
l'environnement
Cible n3
Des chantiers faibles
nuisances

Eco Gestion
Cible n4
La gestion de l'nergie
Cible n5
La gestion de l'eau
Cible n6
La gestion des dchets
Cible n7
L'entretien et la
maintenance

Eco Confort
Cible n8 Le confort
hygrothermique
Cible n9
Le confort acoustique
Cible n10
Le confort visuel
Cible n11
Le confort olfactif

Eco Sant
Cible n12
Les conditions sanitaires
Cible n13
La qualit de l'air
ambiant
Cible n14
La qualit de l'eau

CONCESSION
DELEGATION DE SERVICE PUBLIC
PARTENARIAT PUBLIC PRIVE
Le MO se libre totalement (concession) ou partiellement

(dsp) des cots de maintenance et dexploitation
Attention lorsque le bti lui revient la fin du contrat.
Dans les motifs de recours au PPP :

Article 2 :
b) Expose avec prcision les motifs de caractre conomique, financier, juridique et
administratif, qui l'ont conduite, aprs une analyse comparative, notamment en termes
de cot global, de performance et de partage des risques, de diffrentes options,
retenir le projet envisag et dcider de lancer une procdure de passation d'un
contrat de partenariat. En cas d'urgence, cet expos peut tre succinct.
Quelques rflexions
Le devoir dexemplarit de la commande
publique..
Comment tendre vers une culture de rsultats ?
Linformation et la formation de lutilisateur final.
Comment mettre en place des outils de contrle?....le rle du financeur
Comment rendre permable linvestissement de la gestion en commande
publique et notamment dans les offices dHLM?
Ne construisons pas aujourdhui des ouvrages qui ncessiteront une
rhabilitation lourde dans une dcennie (Grenelle de lenvironnement!)
Tandem construction / transport ..
Le rle majeur des acteurs de la conception.. La logique de lintelligence
collective


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Cot Global - UNTEC - CAUE 2

Cot Global - UNTEC - CAUE 3

Contenu de la dmarche en cot

Le cot global et la dmarche HQE

Cot Global - UNTEC - CAUE 4

Le cot global aux diffrentes phases de la

Estimation des diffrents paramtres du cot

Cot Global - UNTEC - CAUE 5

Cots dexploitation des immeubles

Cot Global - UNTEC - CAUE 6

Cots de maintenance des immeubles

Cot Global - UNTEC - CAUE 7

Cot Global - UNTEC - CAUE 78

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Apparition aprs la guerre aux Etats-Unis pour optimiser

TOUS LES ACTEURS SONT PERSUADES DE

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Le Cot Global est la somme des cots

Cot Global - UNTEC - CAUE 78

Cot et prix ne sont pas deux termes quivalents.

Prix : Equivalent montaire d'un produit lors d'une transaction

Comme on le voit la notion de cot est beaucoup moins restrictive que

lls comprennent toutes les dpenses de fonctionnement

Cot Global - UNTEC - CAUE 78

La norme AFNOR X 60.100 dfinit la maintenance comme "la

Cot Global - UNTEC - CAUE 78

Cot Global - UNTEC - CAUE 78

de mieux valuer les risques encourus

de proposer des produits plus adapts aux besoins des

Le plus en amont possible

Si cela n'a pas t fait en amont, en phase Dossier de

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Cot global = Investissement

Cot Global - UNTEC - CAUE 78

compte tenu des incertitudes des prvisions, on peut

C = I + cot annuel (exploitation + entretien) x (1+i / 1+a)n

Cot Global - UNTEC - CAUE 78

La mthode de lactualisation est une mthode astucieuse de prise en compte du

Cot Global - UNTEC - CAUE 78

Taux utilis dans les formules de calcul dactualisation pour ramener

Cot Global - UNTEC - CAUE 78

en dsignant par i le taux dinflation.

Cot Global - UNTEC - CAUE 78

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(dcret du 7 janvier 2004)

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dcret dapplication 93-1268 du 29 novembre 1993

e) De permettre au matre de l'ouvrage, au regard de cette valuation, d'arrter le cot

Cot Global - UNTEC - CAUE 78

b) Les tudes d'avant-projet dfinitif,..

Cot Global - UNTEC - CAUE 78

Le MO se libre totalement (concession) ou partiellement (dsp)

Attention lorsque le bti lui revient la fin du contrat.

Dans les motifs de recours au PPP :

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Le MO se libre totalement (concession) ou partiellement

Attention lorsque le bti lui revient la fin du contrat.