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ANALISE DE UM MODELO DE

REGRESSO LINEAR
PROF. DR. CARLOS AURELIO NADAL
Exemplos de variveis especiais utilizadas nos modelos para apartamentos:
1) Data O valor de um imvel pode variar dependendo do ms
em que o mesmo ofertado e/ou transacionado. Exemplo de cdigo:
OFERTA PARAMETRO ADOTADO
JUNHO-2015 1
JULHO-2015 2
AGOSTO-2015 3
SETEMBRO-2015 4
OUTUBRO-2015 5
NOVEMBRO-2015 6
DEZEMBRO - 2015 7

2) Pavimento - influncia do andar em que esta o apartamento em relao


ao nvel da rua na formao de valor do imvel. Observa-se que
quanto mais alto o apartamento mais valorizado o imvel.
3) Padro construtivo considera-se neste caso a qualidade dos
materiais utilizados e servios utilizados na edificao como formador de
valor. Geralmente utiliza-se apenas as fachadas para a determinao
desta varivel.
a) alto - utilizao de materiais como porcelanatos, ao inox, granito e outros
materiais nobres;
b) normal - utilizao de materiais como: pastilhas cermicas e pintura
acrlica ou texturizao;
c) baixo - utilizao de pintura acrlica ou outra de fachada exterior.
4) Conservao Caractersticas fsicas como: idade aparente, estado
de conservao de fachadas, esquadrias, caladas, jardim, etc,
a) pssima: fachadas mau conservadas, esquadrias quebradas ou em
mal estado de conservao, inexistncia de jardins e caladas.
b) regular: fachadas parcialmente conservadas, caladas danificadas,
esquadrias em mau estado de conservao, jardins pequenos e mau
conservados .
c) boa: fachadas conservadas, caladas em bom estado, jardim
pequenos porm bem conservados.
d) tima: fachadas, caladas, jardins, esquadrias em timo estado de
conservao.
Qualidade da obra - As variveis padro e conservao podem ser
combinadas como sugere (Zancan & Fermo, 2006) combinadas gerando a
varivel qualidade por meio de cdigos alocados.

Fonte: Evelise Chemale Zancan e Graziela Olivo Fermo, Modelo de Regresso linear mltipla para Avaliao de Apartamentos na Cidade de Cricima SC,
COBRAC 2006 Congresso Brasileiro de Cadastro Tcnico Multifinalitrio UFSC Florianpolis 15 a 19 de Outubro 2006
5) Idade aparente a idade que o imvel representa ter. A idade aparente
obtida atravs da anlise da conservao e manuteno do imvel.
Cdigos alocados: o valor mximo de 300 pontos para imveis novos com
aparncia de menos de 5 anos de idade e mnimo 50 pontos para imveis
que apresentem idade superior a 50 anos.

Fonte: Evelise Chemale Zancan e Graziela Olivo Fermo, Modelo de Regresso linear mltipla para Avaliao de Apartamentos na Cidade de Cricima SC,
COBRAC 2006 Congresso Brasileiro de Cadastro Tcnico Multifinalitrio UFSC Florianpolis 15 a 19 de Outubro 2006
RESULTADOS ESTATSTICOS RELATIVOS AO MODELO GERADO

A equao de regresso obtida pelo software SISDEA possui o maior


R ajustado e o melhor nvel de significncia, resultando na Equao
de regresso a ser utilizada.
O modelo estatstico gerado apresentou um coeficiente de correlao
(R) >85% , representando uma correlao forte entre as variveis
dependentes e as independentes utilizadas no modelo.

Foi encontrado um coeficiente de determinao igual a R 72%, isto


significa que o valor unitrio ou o valor so explicados pela equao de
regresso, o restante (100-72)%=28% atribudo a variveis que no
foram consideradas no modelo ou a erros sistemticos no considerados.
Testes estatsticos efetivados para testar se os coeficientes bi0 com a
utilizao t de Student, deve-se analisar a tabela que descreve o valor de
t obtido para cada varivel considerada no modelo, e verificar se
apresentam nvel de significncia de 10% , 20% ou 30%.

TODOS < 10% - GRAU III - Salienta-se que quanto menor a significncia
obtida maior ser sua contribuio no modelo gerado.
O valor de F calculado maior que o valor do F tabelado no
teste pela distribuio F de Snedecor. O F calculado na
equao para uma significncia de 1% foi de 21,47
O modelo apresentou uma significncia de 1%,
existindo regresso na atuao conjunta das variveis
com a probabilidade de 99%.
F tabelado=3,01
nvel de significncia=0,01
k = 6 (numerador)
(n-K-1) = 94-6-1 = 87 (denominador)

F de significao = 0,0000 < 0,01


A autocorrelao dos resduos pode ser detectada pelo mtodo
grfico ou atravs do teste d de Durbin-Watson. Na analise grfica
atravs do grfico de resduos (ei) versus valores unitrios ajustados
pelo modelo de regresso (y), observou-se que os resduos estavam
distribudos aleatoriamente em torno da reta no apresentando nenhum
padro definido. Pode-se aplicar o teste d de Durbin-Watson para se
detectar a existncia de autocorrelao positiva ou negativa.
A existncia de multicolinearidade foi observada atravs das correlaes
isoladas obtidas entre as diversas variveis independentes tomadas
duas a duas. Os coeficientes entre as variveis na matriz de correlao
so inferiores a 52%, valores entre 40% e 70% so aceitveis
e descartam a existncia de multicolinearidade. Norma 0,8
HOMOCEDASTICIDADE

A distribuio dos resduos aleatria


DETECO DE OUTLIERS

NO EXISTE OUTLIERS NO MODELO


RETIRAR ESTE DADO TAMBM

Distncia de Cook
Distribuio das relaes dos resduos padres
INTERVALO DISTRIBUIO RESDUOS OBTIDOS
NORMAL %
-1 a +1 68,3% 64
-1,64 a +1,64 89,9% 94
-1,96 a +1,96 95,0% 100,00

Gonzles 1997 - pequenas


fugas da normalidade no
causam problemas.
Na anlise da normalidade dos resduos com a aplicao da funo
linear, os percentuais dos resduos devem apresentar uma tendncia
distribuio normal.
Esta verificao pode ser realizada, verificando-se a aderncia da amostra aos
porcentuais verificados na Curva Normal Reduzida.
A equao de regresso obtida apresentou seus percentuais dentro
dos domnios estabelecidos assegurando desta forma normalidade
dos resduos.
64%da curva distribui-se entre 1s +1s;
94% da curva distribui-se entre 1,64s+1,64s;
100% da curva distribui-se entre 1,96s+1,96s.
CONTROLE DE QUALIDADE DO MODELO

Para a realizao da anlise de sensibilidade do mercado pode-se utilizar


uma parte de uma amostra que no foi utilizada na obteno do modelo de
regresso contendo pelo menos 10 (dez) dados.

O valor calculado para cada dado aps a aplicao no modelo de regresso e


suas diferenas com o valor pesquisado pode dar uma idia da validade do
modelo para aquele estudo especifico.