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SERVIO PBLICO FEDERAL

Conselho Federal de Corretores de Imveis


Conselho Regional de Corretores de Imveis
2
GUIA DE PREVENO LAVAGEM DE DINHEIRO
PARA O SETOR IMOBILIRIO

1 APRESENTAO ................................................................ 4
2 O SETOR IMOBILIRIO E SEU PAPEL NA PREVENO DO
CRIME DE LAVAGEM DE DINHEIRO ....................................... 4
3 POR QUE VOC DEVE LER E SEGUIR ESTE GUIA? ................. 8
4 O QUE VOC PRECISA FAZER? ............................................ 9
5 VANTAGENS DE ESTAR EM DIA COM O COFECI/CRECI ........ 10
6 OBRIGAES DOS AGENTES DO SETOR IMOBILIRIO ...... 10
6.1 Do Sistema COFECI/CRECI .......................................11
6.2 Poltica interna de treinamento e preveno ......12
6.3 Cadastro de clientes ..............................................13
6.4 Registro de operaes ...........................................16
6.5 Resoluo n 15 do COAF: pessoas envolvidas em
atos terroristas ..........................................................17
6.6 Resoluo n 16 do COAF: pessoas politicamente
expostas (PEP) ..............................................................18
6.7 Conservao de Registros e Cadastros .................21
6.8 Comunicao de operaes ao COAF .....................21
6.9 Declarao de inocorrncia ................................ 27
7 OUTRAS INFORMAES ............................................. 28
7.1 Fique atento! ......................................................... 28
7.2 Contatos ................................................................ 29
ANEXO I - QUADRO SIMPLIFICADO DAS OBRIGAES .... 30
ANEXO II QUADRO DETALHADO DAS OBRIGAES ...... 33

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1. APRESENTAO

Este Guia foi elaborado pela equipe da Clnica de Direito


Penal da Escola de Direito da Fundao Getlio Vargas de So
Paulo, em parceria com Conselho de Controle de Atividades
Financeiras (COAF) e com o Conselho Regional de Corretores
de Imveisda 2 Regio - CRECI/SP.

Ele foi preparado para auxiliar os agentes do setor


imobilirio a compreenderem a legislao de preveno
e combate ao crime de lavagem de dinheiro, sendo
desaconselhvel sua utilizao para qualquer outra
finalidade. O Guia foi redigido de modo intencionalmente
simples e sinttico. Seu carter meramente pedaggico
e, portanto, no pretende abranger todas as regras,
situaes, procedimentos ou deveres contidos nas normas
de preveno lavagem de capitais. Ele no dispensa a
leitura direta das normas, e no substitui a assessoria por
advogados regularmente inscritos na Ordem dos Advogados
do Brasil. A Escola de Direito da Fundao Getlio Vargas
e o CRECI no se responsabilizam pelo contedo ou pelo
uso do presente Guia, nem possuem qualquer obrigao ou
responsabilidade dele decorrentes.

2. O SETOR IMOBILIRIO E SEU PAPEL NA PREVENO


DO CRIME DE LAVAGEM DE CAPITAIS

A lavagem de dinheiro (ou de capitais) ocorre


quando algum obtm uma quantia de dinheiro gerada
por um crime ou contraveno penal (denominado pela
lei infrao penal antecedente), como, por exemplo, com a
4
prtica de corrupo, roubo, trfico de drogas, sonegao
fiscal. De posse desse dinheiro sujo, o indivduo procura
disfarar sua origem criminosa1 mediante uma srie de
transaes comerciais (por exemplo, aquisio de bens
mveis ou imveis) ou financeiras (por exemplo, remessa
de valores para o exterior) para, posteriormente, reinserir
esses valores na economia como se fossem de origem lcita,
ou seja, como se fossem limpos.

1 At julho de 2012, antecedentes da lavagem s poderiam ser alguns crimes


(chamados, crimes antecedentes), cuja lista expressa constava do artigo 1,
caput, da Lei n 9.613/98. A partir de julho de 2012, com a alterao feita
pela Lei n 12.683, no h mais uma lista taxativa de crimes que podem gerar
produto (capitais) para lavagem. Quaisquer infraes penais, sejam crimes,
sejam contravenes penais (como o jogo do bicho, por exemplo), podem
ser antecedentes do crime de lavagem. Por tal razo, o Guia usa a expresso
infraes penais antecedentes, que a adotada no texto legal, mas tambm o
adjetivo criminoso, j consagrado, que deve ser entendido como abarcando
tanto crimes como contravenes penais.

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As polticas de preveno lavagem so essenciais para
tentar impedir que o dinheiro oriundo de atividades ilcitas seja
desfrutado pelos criminosos, desestimulando, assim, a prpria
prtica das infraes penais. Uma das formas de prevenir e
identificar tais prticas por meio da obteno de informaes
que certos setores comerciais e atividades profissionais tm no
dia-a-dia de seus negcios. Por isso, em todo o mundo, vrios
desses setores e atividades so convocados a colaborar com as
autoridades pblicas fornecendo informaes sobre transaes
de seus clientes, tambm chamados de pessoas obrigadas,
como, por exemplo, os bancos, as administradoras de cartes
de crdito, as seguradoras, as galerias de artes, os auditores, os
contadores, os joalheiros, e tambm os agentes imobilirios.

Operaes de lavagem no mercado de imveis so


muito frequentes em virtude dos altos valores envolvidos,
da liberdade quanto fixao do preo na negociao dos
imveis e da possibilidade de estruturao de operaes
complexas. por isso que foram includas pela Lei n 9.613/98
como setor comercial obrigado a cumprir normas que visam
prevenir a lavagem nesse ramo de atividade econmica.

Assim, as pessoas (fsicas ou jurdicas) que


exeram atividades de promoo imobiliria ou compra e
venda de imveis, em carter permanente ou eventual, de
forma principal ou acessria devem observar as normas da
Resoluo COFECI n 1336, de 2014, em todas as operaes
e negcios que realizarem, e tambm quando negociarem a
compra ou venda de bens mveis ou imveis que integrem
o seu prprio ativo.

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O Conselho Federal de Corretores de Imveis
- COFECI e os Conselhos Regionais de Corretores de
Imveis, institudos pela Lei n 6.530/78, so rgos
regulatrios que possuem a funo de disciplinar e
fiscalizar a profisso do corretor de imveis, abrangendo
a competncia para regular os procedimentos a serem
observados pelos Agentes Imobilirios no cumprimento
das obrigaes previstas nos artigos 10 e 11 da Lei de
Lavagem (Lei n 9.613/98).

Por sua vez, o Conselho de Controle de


Atividades Financeiras - COAF um rgo de inteligncia
financeira, responsvel no Brasil, por receber e cruzar
as informaes sobre pessoas e operaes, a fim de
identificar possveis operaes de lavagem, traar o
caminho percorrido pelo dinheiro sujo, e auxiliar na
investigao das prticas criminosas.

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O COAF no tem funes de investigao, como
a Polcia ou o Ministrio Pblico. Ele uma central de
informaes e de anlise de transaes. A partir da base de
dados formada pelas comunicaes enviadas pelas pessoas
obrigadas, o COAF pode detectar transaes com fortes
indcios de prtica de lavagem de dinheiro e, ento, enviar ao
Ministrio Pblico ou Polcia Federal as informaes que tem
(o chamado Relatrio de Inteligncia Financeira RIF) para que
tais rgos investiguem a eventual prtica de crime. Todas as
informaes enviadas ao COAF ou pelo COAF aos rgos de
investigao esto cobertas por sigilo, garantindo-se o direito
de privacidade das pessoas envolvidas.

3. POR QUE VOC DEVE LER E SEGUIR ESTE GUIA?

Porque violar a lei pode implicar:

Multa de at 20 milhes de reais;


Vedao de negcios com as instituies
financeiras, ou at mesmo encerramento de
contas bancrias;
O risco de que seu negcio possa estar sendo
usado para prticas criminosas;
O risco de voc perder seu negcio;
O risco de punio por infrao ao Cdigo de
tica Profissional, no caso de pessoas inscritas
nos Conselhos; e
O risco de voc ser preso.

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4. O QUE VOC PRECISA FAZER?

Criar e implementar um programa de preveno


lavagem de dinheiro em seu negcio;
Treinar seus empregados;
Manter registro das propostas de transaes
imobilirias e operaes;
Fazer e manter cadastro de seus clientes;
Comunicar ao COAF propostas de operaes ou
operaes suspeitas e automticas; e
Comunicar a no ocorrncia de transaes passveis
de comunicao no ano civil.

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5. VANTAGENS DE ESTAR EM DIA COM O COFECI/CRECI

Evitar aplicao de multas e at mesmo, no caso


de pessoas inscritas nos Conselhos, a cassao de
autorizao para o exerccio da atividade profissional.

Ao comunicar operaes suspeitas, o agente


imobilirio estar no apenas se protegendo de
qualquer responsabilidade penal ou administrativa,
mas auxiliando a sociedade no combate ao crime
de lavagem de dinheiro, exercendo seu papel de
cidado, ajudando a detectar e minimizar os riscos
de lavagem de dinheiro no setor.

Auxiliar no combate e preveno lavagem de


dinheiro tambm um modo de combater a
corrupo. O corrupto precisa esconder as vantagens
indevidas recebidas ou os valores desviados dos
cofres pblicos e, para isso, precisa lavar esse
montante. A comunicao de operaes suspeitas
ajuda, assim, as autoridades pblicas a detectarem
a prtica de atos de corrupo.

Ao seguir as normas para evitar a lavagem de


dinheiro, o agente imobilirio assegura a proteo
de seus direitos.

6. OBRIGAES DOS AGENTES DO SETOR IMOBILIRIO

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6.1 Do Sistema COFECI/CRECI

As pessoas fsicas ou jurdicas que exeram


atividades de promoo imobiliria ou compra e venda de
imveis, em carter permanente ou eventual, de forma
principal ou acessria, devem cadastrar-se e manter seu
cadastro atualizado no Sistema COFECI/CRECI.

O cadastro deve conter:


a) no caso de pessoa fsica:
nome completo;
nmero de inscrio no Cadastro de Pessoas
Fsicas (CPF);
nmero do documento de identificao e nome
do rgo expedidor ou, se estrangeiro, dados do
passaporte ou carteira civil; e,
endereo completo (logradouro, complemento,
bairro, cidade, Unidade da Federao e Cdigo de
Endereamento Postal - CEP), endereo eletrnico
(e-mail) e telefones.

b) no caso de pessoa jurdica:


denominao empresarial (razo social) e de
fantasia, se houver;
nmero de inscrio no Cadastro Nacional de
Pessoas Jurdicas (CNPJ);
endereo completo (logradouro, complemento,
bairro, cidade, Unidade da Federao e Cdigo de
Endereamento Postal - CEP), endereo eletrnico
(e-mail) e telefones; e,
identificao do responsvel pela observncia das
normas previstas na presente Resoluo.
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6.2 Poltica interna de treinamento e preveno

A Seo III da Resoluo COFECI n 1336/2014 trata


da poltica de preveno que deve ser adotada pelos agentes
imobilirios. Ela traz as obrigaes referentes ao treinamento
de empregados e elaborao de poltica interna de preveno,
monitoramento e comunicao de operaes suspeitas de
lavagem de dinheiro ou de financiamento do terrorismo.

As polticas de preveno devem conter, no


mnimo, os seguintes itens:

identificao e realizao de devida diligncia para


a qualificao dos clientes e demais envolvidos nas
operaes que realizarem;
obteno de informaes sobre o propsito e a
natureza das relaes de negcio;

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identificao do beneficirio final das operaes
que realizarem;
identificao de operaes ou propostas de operaes
suspeitas ou de comunicao obrigatria; e,
verificao peridica da eficcia da poltica adotada.

Em se tratando de pessoas jurdicas com 10 (dez)


ou mais empregados, ou com faturamento anual igual
ou superior a R$ 1.000.000,00 (um milho de reais), ou
que realizem 05 (cinco) ou mais transaes imobilirias
por ms, a poltica de preveno dever ser formalizada
expressamente, ou seja, por escrito, e ser aprovada
pelo/s administrador/es, e deve tambm abranger
procedimentos para:

a seleo e o treinamento de empregados;


a divulgao do seu contedo dentro da empresa/
aos empregados de forma contnua;
o monitoramento das atividades desenvolvidas
pelos empregados; e,
a preveno de conflitos entre os interesses
comerciais e empresariais e a implementao dos
mecanismos de preveno lavagem de dinheiro e
ao financiamento do terrorismo.

6.3 Cadastro de clientes

Por usualmente realizarem operaes que


envolvem valores significativos, os agentes imobilirios
devem observar o princpio do conhea seu cliente.

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Para isso, nas operaes de valor igual ou
superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais), os agentes
imobilirios devem manter em seus arquivos o cadastro
atualizado de seus clientes e tambm de terceiros
intervenientes (compradores, vendedores, seus cnjuges
ou companheiros, procuradores, representantes legais,
corretores, advogados etc.). Esse cadastro deve conter:

a) quando o envolvido for pessoa fsica:

nome completo, sexo, data de nascimento, filiao,


naturalidade, nacionalidade, estado civil e nome do
cnjuge ou companheiro, se for o caso;
endereo residencial completo (logradouro,
complemento, bairro, cidade, Unidade da Federao
e Cdigo de Endereamento postal - CEP), endereo
eletrnico (e-mail) e telefones;
nmero de inscrio no Cadastro de Pessoas
Fsicas (CPF);
nmero de documento de identificao, nome do
rgo expedidor e data de expedio ou dados do
passaporte ou carteira civil, se estrangeira;
principal atividade desenvolvida;
enquadramento em qualquer das condies
previstas nos incisos I, II e III do art. 1 da
Resoluo COAF n 15, de 28.3.2007; e,
enquadramento na condio de pessoa
politicamente exposta, nos termos da
Resoluo COAF n 16, de 28.3.2007.

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b) quando o envolvido for pessoa jurdica:

denominao empresarial (razo social) e


nome fantasia;
nmero de inscrio no Cadastro Nacional de Pessoa
Jurdica (CNPJ);
endereo completo (logradouro, complemento,
bairro, cidade, Unidade da Federao e Cdigo de
Endereamento Postal - CEP), endereo eletrnico
(e-mail) e telefone;
principal atividade desenvolvida;
identificao dos scios e seus representantes (com
os dados acima indicados para a pessoa fsica),
bem como seu enquadramento em qualquer das
condies previstas na Resoluo COAF n 15
(operaes ou proposta de operaes ligadas ao
terrorismo ou seu financiamento) ou na condio
de pessoa politicamente exposta, nos termos da
Resoluo COAF n 16; e,
identificao dos beneficirios finais (com os dados
acima indicados para a pessoa fsica), bem como
seu enquadramento em qualquer das condies
previstas na Resoluo COAF n 15 (operaes
ou proposta de operaes ligadas ao terrorismo
ou seu financiamento) ou na condio de pessoa
politicamente exposta, nos termos da Resoluo
COAF n 16; se no for possvel identificar os
beneficirios finais, deve-se fazer o registro das
medidas adotadas com o objetivo de identific-los.

Quanto identificao do beneficirio final nos

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clientes pessoas jurdicas, (a) se for empresa de capital
aberto, o cadastro deve conter as informaes de todos
aqueles com poder de representao, bem como os seus
controladores e administradores; (ii) se a pessoa jurdica
tiver outra forma, o cadastro deve abranger informaes
sobre os seus representantes, assim como a cadeia de
participao societria at chegar ao beneficirio final, que
dever ser cadastrado com todas as informaes acima
indicadas para a pessoa fsica.

6.4 Registro de operaes

Os agentes imobilirios devem


manter, tambm, um registro, em arquivo
prprio, de toda transao imobiliria de
valor igual ou superior a R$ 100.000,00
(cem mil reais).

O registro dever conter:

identificao dos clientes e intervenientes


na transao, na forma do cadastro do
cliente exposto acima;
identificao do imvel com a sua
descrio e endereo completo, inclusive
o Cdigo de Endereamento Postal (CEP),
bem como o nmero da matrcula e data do registro
no Ofcio Predial;
identificao da transao imobiliria, registrando-se:
a data e o valor da transao,
a forma de pagamento ou permuta,

16
a moeda utilizada,
se o pagamento foi feito em espcie, por
meio de cheque, por transferncia bancria
ou qualquer outro instrumento, consignando
os respectivos dados essenciais bem como
as condies de pagamento,
se o pagamento foi feito
vista, a prazo ou mediante
financiamento.

Em caso de pagamento por meio


de cheque ou transferncia bancria,
o agente imobilirio deve registrar os
bancos envolvidos, os nmeros das
agncias e as contas bancrias assim
como o(s) nmero(s) do(s) cheque(s).

6.5 Resoluo n 15 do COAF:


pessoas envolvidas em atos terroristas

Quem so as pessoas envolvidas


em atos terroristas?

So aquelas envolvidas com


membros da organizao criminosa AL-
QAEDA, membros do TALIB, e outras
pessoas, grupos, empresas ou entidades,
conforme lista disponibilizada no site: http://www.un.org/
sc/committees/1267/pdf/AQList.pdf

Pessoas envolvidas com o antigo Governo do

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Iraque ou de seus entes estatais, empresas ou agncias fora
do Iraque, bem como fundos ou outros ativos financeiros
ou econmicos ou recursos econmicos que tenham sido
retirados do Iraque por Saddan Houssein ou por outros
altos funcionrios do regime e pelos membros mais
prximos de suas famlias,
incluindo entidades de
propriedade, controladas
direta ou indiretamente,
por eles ou por pessoas
que atuem em seu favor ou
sob sua direo, conforme
lista disponibilizada no
site: http://www.un.org/
sc/committees/1267/pdf/
AQList.pdf

Pessoas que cometeram


ou tenham o objetivo de cometer atos de terrorismo, ou
deles participem ou facilitem seu cometimento, assim
como as entidades que pertenam ou sejam controladas,
direta ou indiretamente por essas pessoas ou por terceiros
atuando sobre o seu comando.

6.6 Resoluo n 16 do COAF: pessoas


politicamente expostas (PEP)

Quem so as pessoas politicamente expostas (PEPs)?

So as pessoas brasileiras ou estrangeiras que


ocupem ou tenham ocupado cargos, empregos ou funes

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pblicas relevantes no Brasil ou no exterior, nos ltimos 5
(cinco) anos, assim como seus representantes, familiares e
estreitos colaboradores.

So considerados familiares: pai/me, filho/filha,


cnjuge, companheiro, companheira, enteado e enteada.

Devem ser consideradas pessoas politicamente


expostas no Brasil:

Pessoas eleitas para cargos dos Poderes Legislativo


e Executivo da Unio;
Ocupantes dos seguintes cargos no Poder Executivo
da Unio:
Ministro do Estado ou equiparado;
De Natureza Especial ou equivalente (cargos
pblicos que dispensam concursos pblicos
para efetivao);
Presidente, Vice-presidente, e diretor, ou
equivalentes de autarquias, fundaes
pblicas, empresas pblicas ou sociedades
de economia mista;
Do Grupo Direo e Assessoramentos
Superiores - DAS, nvel 6 e equivalentes; e
Membros do Conselho Nacional de
Justia, do Supremo Tribunal Federal e dos
Tribunais Superiores.
Membros do Conselho Nacional do Ministrio
Pblico, o Procurador-Geral da Repblica,
Procurador-Geral do Trabalho, Procurador-Geral
da Justia Militar, os Subprocuradores-gerais da

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Repblica e os Procuradores Gerais de Justia dos
estados e do Distrito Federal;
Membros do Tribunal de Contas da Unio e
Procurador Geral do Ministrio Pblico junto ao
Tribunal de Contas da Unio;
Governadores de estado e do Distrito Federal,
presidente do Tribunal de Justia, presidente de
Assembleia Legislativa, presidente de Cmara
Distrital, presidentes de Tribunal de Contas do
Estado, presidente de Conselho de Contas de
Estado, de Municpios e do Distrito Federal; e
Prefeitos e Presidentes de Cmaras Municipais de
capitais de Estados.

A partir de 2014, o COAF passou a disponibilizar


em seu stio oficial um cadastro de Pessoas Politicamente
Expostas (PEP). O acesso a tal cadastro est disponvel
para os cadastrados no SISCOAF. Esse cadastro indica as
PEPs, mas no inclui seus representantes, familiares e
estreitos colaboradores.

Quando o cliente for estrangeiro, devem ser
tomadas medidas para apurar sua condio de pessoa
politicamente exposta. Essa apurao deve ser feita
solicitando-se do cliente uma declarao expressa sobre
sua classificao, a partir de informaes publicamente
disponveis, ou mesmo bases de dados eletrnicos sobre
pessoas politicamente expostas, ou, ento, seguindo-
se o conceito do GAFI, segundo o qual uma pessoa
politicamente exposta aquela que exerce ou exerceu
importantes funes pblicas em um pas estrangeiro, tais

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como, chefes de estado e de governo, polticos de alto
nvel, altos servidores dos poderes pblicos, magistrados ou
militares de alto nvel, dirigentes de empresas pblicas ou
dirigentes de partidos polticos.

A lista fornecida nessa Resoluo no taxativa, e,


portanto, no esgota as possibilidades de enquadramento
das pessoas politicamente expostas.

O estabelecimento de relao comercial com


uma PEP ou o prosseguimento de relao comercial
com uma pessoa que se transformou em PEP -- porque
assumiu, por exemplo, um cargo pblico dentre os
acima identificados deve ser autorizado previamente
pela pessoa da empresa que seja responsvel pelo
cumprimento das normas de preveno lavagem. As
relaes comerciais com PEPs devem ser continuamente
monitoradas com especial ateno.

6.7 Conservao de Registros e Cadastros

Todos os cadastros e registros, bem como as


correspondncias relativas s propostas de operaes
e operaes, devero ser conservados por, no mnimo,
5 (cinco) anos, contados a partir do encerramento da
relao comercial.

6.8 Comunicao de operaes ao COAF

As propostas de operaes a seguir indicadas


devem ser comunicadas, por meio eletrnico, ao COAF,

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no endereo www.coaf.fazenda.gov.br. O prazo para tais
comunicaes de 24 horas. Esse prazo contado da data
da transao/operao ou proposta de transao/operao
no caso de Operaes de Comunicao Automtica (COA); e
a partir do momento em que se concluiu que a operao
suspeita, no caso de Comunicao de Operaes Suspeitas
(COS). O agente imobilirio est
proibido por lei de avisar seu cliente
sobre a comunicao de operao,
seja ela automtica ou suspeita.

6.8.1 Operaes de
Comunicao Automtica (COA)
Devero ser comunicadas
automaticamente ao COAF as
seguintes operaes ou propostas
de operaes:

a) Qualquer transao ou proposta de transao


que envolva o pagamento ou recebimento, em
espcie, de valor igual ou superior a R$100.000,00
(cem mil reais) ou o equivalente em moeda
estrangeira, inclusive a compra ou venda de bens
mveis ou imveis que integrem o ativo dos
agentes imobilirios, e
b) Envolvendo quaisquer pessoas mencionadas na
Resoluo n 15 do COAF, de 28 de maro de 20072.

2 http://www.diariodasleis.com.br/busca/exibelink.php?numli
nk=1-219-34-2007-03-28-15

22
6.8.2 Operaes de Comunicao Suspeita (COS)

Conforme o artigo 9 da Resoluo, a proposta e/ou


a realizao de transaes imobilirias nas situaes listadas
a seguir, podem configurar srios indcios da ocorrncia dos
crimes previstos na Lei n 9.613, de 1998, ou com eles se
relacionarem, devendo ser analisadas com especial ateno
pelos agentes imobilirios e, se consideradas suspeitas,
comunicadas ao COAF:

Com valores inferiores ao limite estabelecido para as


operaes de comunicao obrigatria que, por sua
habitualidade e forma possam configurar artifcio
para burlar os registros e as comunicaes previstas
como obrigatrias;
Com aparente aumento ou diminuio injustificada
do valor do imvel;
Cujo valor em contrato se mostre divergente da
base de clculo do ITBI recolhido;
Incompatveis com o patrimnio, a atividade
principal desenvolvida ou a capacidade financeira
presumida das partes;
Nas quais os agentes atuem no sentido de induzir a
no-manuteno dos registros da transao realizada;
Nas quais haja resistncia na prestao das
informaes necessrias para a formalizao da
transao imobiliria ou do cadastro, oferecimento
de informao falsa ou prestao de informao de
difcil ou onerosa verificao;
Que, por suas caractersticas, no que se refere s partes
envolvidas, valores, forma de realizao, instrumentos

23
utilizados ou pela falta de fundamento econmico ou
legal, possam configurar indcios de crime;
Cujo pagamento ou recebimento seja realizado
por terceiros;
Cujo pagamento seja realizado com recursos de
origens diversas (cheques de vrias praas e/ou de
vrios emitentes) ou de diversas naturezas;
Cujo comprador tenha sido anteriormente dono do
mesmo imvel;
Cujo pagamento tenha sido realizado por meio
de transferncias de recursos do exterior, em
especial oriundos daqueles pases ou dependncias
com tributao favorecida e regimes fiscais
privilegiados, nos termos da regulamentao
expedida pela Secretaria da Receita Federal,
transaes envolvendo pessoa jurdica domiciliada
em jurisdies consideradas pelo Grupo de Ao
contra a Lavagem de Dinheiro e o Financiamento do
Terrorismo (GAFI) de alto risco ou com deficincias
estratgicas de preveno e combate lavagem de
dinheiro e ao financiamento do terrorismo;
Cujo pagamento seja realizado por pessoas
residentes ou domiciliadas em cidades localizadas na
faixa de fronteira designada no artigo 20, pargrafo
2 da Constituio Federal; e
Cujo pagamento ou recebimento envolva pessoa
fsica ou jurdica estrangeira ou com domiclio/sede
em outro pas.

O agente imobilirio, diante de uma proposta


ou transao com essas caractersticas, deve ter especial

24
ateno, isto , deve adotar medidas extras para buscar
informaes sobre as caractersticas dessa operao a fim
de averiguar, dentro de suas possibilidades, se a operao
busca a ocultao, dissimulao ou converso de valores
provenientes da prtica de infraes penais. Se concluir
que a operao suspeita de lavagem ou mesmo se
encontrar dificuldades na obteno de informaes para
melhor entender a operao, deve comunic-la ao COAF
como operao suspeita. Todo esse procedimento de
averiguao deve ser registrado por escrito e mantido com
o agente imobilirio.

Todas as comunicaes (automticas ou suspeitas)


feitas ao COAF so confidenciais, de forma que todos os
agentes imobilirios esto protegidos, independente de
eventuais desdobramentos, sendo que as comunicaes
feitas de boa f no acarretaro quaisquer responsabilidades.

6.8.3 Exemplos de operaes suspeitas

O setor imobilirio um dos alvos para a lavagem


de dinheiro decorrentes do trfico de drogas. Um Estado
brasileiro, por exemplo, chegou a apurar que 90% do lucro
do trfico lavado em operaes envolvendo compra e
venda de imveis. Na maioria das situaes, os imveis so
colocados em nome de parentes, para disfarar a ilicitude
da operao. Por isso, um dos indicadores de suspeita da
Resoluo so justamente operaes realizadas por terceiros.

Em caso de grande repercusso, envolvendo


corrupo de fiscais, tambm houve lavagem do dinheiro

25
obtido ilicitamente por meio de operaes no setor
imobilirio. Investigaes do Ministrio Pblico Estadual
levaram a operaes suspeitas de lavagem envolvendo os
acusados de corrupo e empresas imobilirias.

Uma das formas de lavagem de dinheiro no setor


imobilirio a compra de imveis com recursos de origem
ilcita, por valores oficialmente menores que os valores
efetivamente pagos. A diferena entre o valor da transao
e o valor declarado oficialmente paga com dinheiro em
espcie e, em seguida, o imvel vendido pelo valor de
mercado. O lucro aparentemente gerado utilizado para
justificar a origem do dinheiro.

Outros sinais de operaes suspeitas so: (I)


transaes imobilirias ou propostas que, por suas
caractersticas, no que se refere s partes envolvidas,
valores, forma de realizao, instrumentos utilizados ou
pela falta de fundamento econmico ou legal, possam
configurar indcios de crime.; (II) transao imobiliria
incompatvel com o patrimnio, a atividade principal
desenvolvida ou a capacidade financeira presumida
das partes.; (III) recebimento de recursos com imediata
compra de instrumentos para a realizao de pagamentos
ou de transferncias a terceiros, sem justificativa; e (IV)
movimentao de recursos incompatvel com o patrimnio,
a atividade econmica e a capacidade financeira3.

3 Fonte: COAF.

26
6.9 Declarao de inocorrncia

Se, durante o ano civil, nenhuma operao ou proposta


de operao suspeita ou de comunicao obrigatria ao COAF
for realizada, deve-se declarar tal fato ao COFECI/CRECI, at o
dia 31 de janeiro do ano seguinte. A declarao de inocorrncia
(https://intranet.cofeci.gov.br/declaracaodeinocorrencia/)
serve para o controle de eventual responsabilidade do
agente imobilirio na no comunicao de operao/
transao automtica ou suspeita, isso porque outros setores
comerciais, como os bancos, por exemplo, tambm informam
ao COAF operaes dos prprios agentes imobilirios (como
operaes bancrias acima de determinados valores etc.). A
partir do confronto entre as comunicaes de outros setores
e a declarao negativa, o COFECI/CRECI pode apurar e
responsabilizar o agente imobilirio que deixe de cumprir
com suas obrigaes.

27
7. OUTRAS INFORMAES

7.1 Fique atento!

A utilizao de informaes existentes em bancos de


dados de entidades pblicas ou privadas no substitui nem
supre as exigncias previstas neste Guia quanto ao cadastro
de clientes. Seu uso ser admitido apenas de forma
complementar, para a confirmao de dados e informaes
previamente coletadas.

28
7.2 Contatos

COFECI Conselho Federal de Corretores de Imveis


SDS Edficio Boullevard Center, 44 Bloco A salas 201/210
CEP: 70.391-900 Braslia DF
Telefone: (61) 3321-2828/3321-0765 FAX: (61) 3321-0765

CRECISP Conselho Regional de Corretor de Imveis


Rua Pamplona, n 1.200, Jardim Paulista
CEP: 01405-001 - So Paulo/SP
Telefone: (11) 3886-4900 FAX: (11) 3887-3152

29
ANEXO I - QUADRO SIMPLIFICADO DAS OBRIGAES

Operao de valor igual ou superior a R$ 100 mil

Operao ou proposta de operao que envolva


pagamento em espcie em valor igual ou superior a
R$ 100mil ou operao ligada a grupos terroristas.
(Res. 15/COAF)

Transao ou proposta de transao


com indicadores de suspeita

30
Registro e Cadastro
em arquivo prprio
pelo perodo mnimo
de 5 anos

Registro e Cadastro
em arquivo prprio Comunicao ao
pelo perodo mnimo COAF (COA)
de 5 anos

Anlise + Registro Comunicao ao


e Cadastro COAF (COS)

31
ANEXO II - QUADRO DETALHADO DAS OBRIGAES

Operao de valor igual ou superior a R$ 100 mil

Operao ou proposta de operao que envolva pagamento


em espcie em valor igual ou superior a R$ 100mil ou operao
ligada a grupos terroristas. (Res. 15/COAF)

Transao ou proposta com indicadores de suspeita, ou


seja, que:
Independentemente do valor, mas que por sua
habitualidade ou forma configure artifcio parar burlar
registros e comunicaes;
Implique aumento ou diminuio injustificado do valor
do imvel;
Tenha valor divergente do ITBI recolhido;
Seja incompatvel com o patrimnio, atividade ou
capacidade financeira das partes;
Haja resistncia, falsidade ou onerosidade na prestao de
informaes de cadastro ou da operao;
Que, por suas caractersticas, possa configurar indcio de crime;
O pagamento for realizado por terceiros;
O pagamento for realizado com recursos de fontes/
origens diversas;
O comprador tenha sido anteriormente dono do imvel;
Pagamento feito com remessas do exterior, especialmente
de parasos fiscais;
Pagamento feito por pessoa fsica ou jurdica de outro pas;
Possa ser considerada suspeita por outros motivos.

32
Registro e Cadastro em
arquivo prprio pelo perodo
mnimo de 5 anos

Registro e Cadastro em
Comunicao ao
arquivo prprio pelo perodo
COAF (COA)
mnimo de 5 anos

Anlise + Registro Comunicao ao


e Cadastro COAF (COS)

33
Dr. Paulo Hugo Scherer In Memoriam

Cabe a ns corretores de imveis,


cumprir e fazer cumprir a Lei,
demonstrando assim nosso zelo e
contribuindo para uma sociedade
mais digna e justa, evitando
que quadrilhas se utilizem de
manobras empresariais para
lavar o dinheiro oriundo de
prticas criminosas.

Dra. Heloisa Estellita


A elaborao deste Guia contou com
a colaborao da equipe da Clnica
de Direito Penal da Escola de Direito
de So Paulo da Fundao Getlio
Vargas (FGV DIREITO SP), e com o
apoio do Conselho de Controle de
Atividades Financeiras (COAF).

34
AVISO IMPORTANTE

Todos os cadastros devero ser realizados atravs do


website www.cofeci.gov.br onde estar disponvel link de
acesso ao Sistema SISCOAF para comunicaes.

Para realizar a declarao de inocorrncia at o dia 31 de


janeiro do ano seguinte, acesse o link
https://intranet.cofeci.gov.br/declaracaodeinocorrencia/

Dvidas, crticas e sugestes devero ser encaminhadas


apenas por e-mail ao endereo eletrnico
cofeci@cofeci.gov.br

Para inscritos no Estado de So Paulo enviar para


crecisp@crecisp.gov.br

35
ANOTAES

36
ANOTAES

37
ANOTAES

38
39
O contedo deste Guia pode ser reproduzido
gratuitamente, desde que citando a fonte:
Conselho Regional de Corretores de Imveis
de So Paulo, CRECI 2 Regio.

Acompanhe pelo site


www.cofeci.gov.br
eventuais alteraes.

CRECI - 2 REGIO