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Convenção Batista de Rondônia

Comissão de análise da viabilidade da venda de parte do patrimônio da COBARO


Relatório

O coração do homem pode fazer planos, mas a resposta certa dos lábios vem do SENHOR.
(Provérbios 16:1)

Introdução

Esta Comissão foi estabelecida em reunião do Conselho da Convenção Batista de Rondônia,


realizada no mês de abril de 2010 com a finalidade de analisar a viabilidade da venda do terreno
onde se instala a sede da COBARO e da área do acampamento batista Onna Bell Cox, situada à
margem esquerda da avenida Rio Madeira.
Composta pelos irmãos Ronaldo Pontes Moura (relator), Carlos Alberto Martins Manvailler,
Andréia Martins Manvailler Araújo, Pastor Aldair Moreira e Jacson Batista Pires, a comissão reuniu-se
nos dias 11 de junho e 2 de julho de 2010, para analisar as questões referentes à possível venda
dessas áreas.

Da avaliação da área anexa ao acampamento batista

Tivemos contato com a empresa que fez a avaliação do terreno da COBARO, a qual procedeu
visita ao acampamento Onna Bell Cox e, de posse dos mapas do local, avaliou o terreno à margem
esquerda.
A situação do terreno é que não tem sido usado e, aos poucos, está sendo invadido por
posseiros, bem como ocupado por marginais.
Por se tratar de um terreno irregular, pequeno e em área de urbanização, a CIA Corretores de
Imóveis avaliou que a terra tem pouco valor e que, ao ser desmembrada do acampamento, será
taxada como área urbana, elevando sua tributação e taxação. Portanto, a venda não é interessante
para o acampamento.

PARECER DA COMISSÃO:
Sobre a venda da área anexa ao Acampamento Onna Bell Cox, sito à margem esquerda da Av.
Rio Madeira, esta comissão manifesta-se favorável à elaboração de um projeto que aproveite o local.
Como sugestões esta Comissão oferece algumas alternativas a serem avaliadas pelo Conselho da
COBARO:
a) Tornar esse espaço em área de compensação ambiental a ser oferecida às usinas em
Porto Velho para reflorestamento;
b) Promover o aproveitamento social, com projetos a serem desenvolvidos pelo NASC em
convênio com igrejas interessadas em atender a população próxima; ou,
c) Plantação de igreja: aproveitar a área para a instalação de uma congregação que atenda
as populações das linhas próximas e das populações instaladas à margem da Av. Rio
Madeira.

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Relatório
Da avaliação da área onde se instala a sede da COBARO
A Comissão analisou a avaliação do terreno feita pela empresa Cia Corretores de Imóveis, de
Porto Velho e as opções de compra apresentadas. Nessa análise recebeu a informação de que o
imóvel poderia valer entre 6 e 15 milhões de reais, dependendo da forma como fosse negociado.
Foram apresentadas alternativas à Comissão, que de pronto descartou a troca por um prédio
onde hoje se localiza uma escola particular da capital, por não confiar na solidez da proposta.
Verificou-se, no entanto, que haveria aceitação do mercado para a venda do imóvel da
COBARO a dinheiro ou em troca por outros imóveis. Sendo essa alternativa mais desejável, posto que
a existência de novos bens poderá retornar dividendos para a Convenção que auxiliariam no sustento
da obra.

Dos estudos
Não satisfeita com a simples análise da venda, a Comissão resolveu questionar as razões pelas
quais passou a existir essa possibilidade. (Ver Anexo I: Análise SWOT).
Da análise surgiram dois motivos essenciais que levam a COBARO a pensar na venda:
a) A oportunidade de se obter um valor alto pelo imóvel que possibilite a aplicação em
projetos de desenvolvimento; e
b) A dificuldade em administrar o patrimônio imobiliário que detém.

Essas razões constituem-se, no entanto, em um paradoxo a ser resolvido: se não conseguimos


administrar bem os recursos que possuímos, conseguiremos administrar um patrimônio maior? A
bíblia nos ensina que “Quem é fiel no mínimo, também é fiel no muito; quem é injusto no mínimo,
também é injusto no muito.” Lc 16:10.
Diante dessa questão a Comissão passou a identificar os riscos tanto para a venda, quanto
para a não-venda do terreno da sede da COBARO, resultando no conjunto de dados anotados no
ANEXO II: Análise de risco.
A análise de risco também aponta ações a serem tomadas tanto para o caso da venda, quanto
para o caso de não se vender o imóvel. Para a análise de risco observaram-se apenas os fatores
externos da análise SWOT (ameaças e oportunidades), posto que os fatores internos já existem e
devem ser observados sempre.

PARECER DA COMISSÃO:
Ao oferecer seu parecer, a Comissão necessita de antemão registrar que:
1. A Comissão entende que para haver o enriquecimento da denominação é necessário que
haja tanto a posse de bens, quanto a capacidade administrativa que garantem o seu uso
e aproveitamento.
2. É do entendimento desta Comissão que para ambos os casos, de venda ou não-venda, a
Cobaro precisará desenvolver sua capacidade administrativa, de forma a multiplicar seus
recursos e prover financiamento a seus planos.

Dadas essas considerações a Comissão, por entender que o problema é muito mais
administrativo do que qualquer outro, confere ao Conselho o seguinte PARECER:

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1. Que antes de executar a decisão que será tomada pelo Plenário sobre a venda ou não-
venda do imóvel em questão, qualquer que seja o resultado, primeiramente a Convenção
Batista do Estado de Rondônia deverá apresentar às igrejas o planejamento para uso do
patrimônio que contemple:
a. Os projetos a serem desenvolvidos pela COBARO para os próximos cinco anos;
b. As metas de expansão do trabalho batista para o mesmo período;
c. Os mecanismos de fiscalização e transparência das ações que envolvam recursos
financeiros e patrimoniais;
2. Quando satisfeita essa condição, esta Comissão é de parecer que o patrimônio da
COBARO poderá ser vendido, sem exigência de nova submissão a plenário, posto que terá
garantido o bom uso de seus recursos.
3. Caso a decisão seja pela venda o Grupo de Trabalho responsável pela negociação,
juntamente com o Conselho da COBARO, deverá apresentar plano de utilização dos
resultados (capital ou imóveis adquiridos) conforme os seguintes critérios:
3.1. A negociação poderá ser feita nas seguintes modalidades:
a. Venda total do imóvel com o retorno em espécie; ou
b. Parcialmente vendida, com retorno em dinheiro e com retorno em outros
imóveis
3.2. Os recursos financeiros (capital) decorrentes da venda não poderão ser
aplicados diretamente em ações da Convenção, que deverá utilizar-se do
rendimento proporcionado pela exploração de imóveis ou aplicação financeira
para financiamento de seus custos operacionais.
3.3. O capital resultante da venda deverá ser aplicado na aquisição ou construção
de imóveis, garantindo os custos de transação até que o novo patrimônio sustente
a si mesmo.
4. No entanto, caso o Plenário decida pela não-venda, o Conselho da COBARO deverá propor
plano para utilização dos recursos patrimoniais ora existentes, do saneamento das dívidas
e da expansão da obra em nosso estado.

Sendo este o relatório a Comissão dispõe-se a prestar qualquer esclarecimento.

Porto Velho, 16 de julho de 2010.

Ronaldo Pontes Moura Pr. Aldair Moreira


Relator Membro

Andréia M. Manvailler Araújo Jacson Batista Pires Carlos Alberto M. Manvailler


Membro Membro Membro

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Relatório

ANEXO I: Análise SWOT

...Que motivam a venda ...Que motivam a não-venda


Possibilidade de adquirir imóveis que Aproveitar a localização para gerar
rendam dividendos para a COBARO recursos para a própria COBARO

O momento é propício para a negociação Aproveitar a localização para


desenvolver outros projetos para
Existem propostas razoavelmente boas para atendimento social da comunidade
a COBARO
Aproveitar o momento para lucrar com
Fortalecimento das associações a partir dos aluguéis, sanando as dívidas da COBARO
recursos conseguidos
Oportunidades...

Fortalecimento da expansão da obra


(pequenas igrejas, envio de missionários,
abertura de novos campos

Podemos ser desapropriados para a Mau uso dos recursos oriundos da venda
construção de prédios públicos pode tornar-se um escândalo em nosso
meio
Podemos ser acionados pela existência de
dívidas muito altas e antigas A existência de um excedente de caixa
pode gerar disputas pelos recursos

A existência de um excedente de caixa


pode levar as igrejas a pensarem que
não precisam mais cooperar
financeiramente
Aspectos externos

Insatisfação com o resultado da venda,


pode gerar atritos entre igrejas e
Ameaças...

Convenção

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Nossa estrutura requer pouco espaço História

Nossa localização não interfere na qualidade Temos pessoas capacitadas em nossas


Forças...
do serviço prestado às igrejas igrejas que poderiam administrar melhor
os recursos existentes

Possíveis dívidas e vinculações do prédio em Não há projeto para o uso dos recursos
questão adquiridos com a venda

Altas despesas de manutenção (água, luz,


reformas, limpeza, iptu, taxas… etc)

Valor das entradas é baixo, quando


Aspectos internos

considerado apenas o plano cooperativo

Não temos recursos para investimento


Fraquezas...

Não possuímos projetos para a melhor


utilização dos imóveis

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Anexo II: Análise dos riscos levantados que motivam a venda
Risco Tipo Probab. Impacto Ação Detalhes
Possibilidade de adquirir imóveis que É possível buscar uma negociação de permuta
rendam dividendos para a COBARO onde a COBARO permaneça com um patrimônio
+ Alta Alto Explorar útil a suas necessidades e, ainda, adquirir outros
imóveis que possam ser explorados
comercialmente
O momento é propício para a Apesar da queda do movimento imobiliário, a
negociação área da COBARO encontra-se em local tão
+ Alta Alto Melhorar privilegiado que sua negociação torna-se fácil,
por essa razão pode-se buscar a melhoria do
valor avaliado.
Existem propostas razoavelmente boas As propostas existentes são preliminares e não
para a COBARO constituem um acordo fechado, por isso é
+ Alta Alto Melhorar
possível procurar novas propostas ou a melhoria
da existente.
Fortalecimento das associações a partir Aproveitar a existência de recursos para
dos recursos conseguidos + Alta Alto Explorar fortalecer o trabalho associacional, mediante
projetos.
Fortalecimento da expansão da obra Aplicação de recursos maiores no avanço
(pequenas igrejas, envio de missionário e no fortalecimento de ministérios.
missionários, abertura de novos
campos)
+ Alta Alto Explorar

Podemos ser desapropriados para a A negociação evitaria esse risco e o transferiria


Evitar /
construção de prédios públicos - Baixa Alto
Transferir para outra pessoa ou empresa

Podemos ser acionados pela existência A negociação poderá render, em espécie, valor
de dívidas muito altas e antigas suficiente para a quitação de dívidas e ainda do
- Alta Médio Evitar
custeio de novos imóveis por um prazo
confortável.

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Anexo II: Análise dos riscos levantados que motivam a não-venda
Risco Tipo Probab. Impacto Ação Detalhes
Aproveitar a localização para gerar recursos Criar projetos para o desenvolvimento da área
para a própria COBARO + Alta Alto Explorar comercialmente ou de parte dela.

Aproveitar a localização para desenvolver Ativar igrejas próximas para o


outros projetos para atendimento social da Compartilh desenvolvimento de projetos sociais para as
comunidade
+ Média Alto
ar comunidades da área.

Aproveitar o momento para lucrar com Explorar espaço de estacionamento e salas


aluguéis, sanando as dívidas da COBARO Compartilh vazias para aluguel e geração de recursos.
+ Média Médio
ar

Eventual mau uso dos recursos oriundos da Criar estruturas de governança e


venda pode tornar-se um escândalo em administração dos recursos de maneira
nosso meio - Média Alto Prevenir transparente e divulgá-las entre todas as
igrejas. Reforçar os conselhos fiscais e o
controle.
A existência de um excedente de caixa pode Planejar antecipadamente o que deve ser feito
gerar disputas pelos recursos - Alta Médio Mitigar com os recursos, para que não restem dúvidas
ou surjam novas demandas após a negociação.
A existência de um excedente de caixa pode Identificar os limites dos recursos e
levar as igrejas a pensarem que não precisam estabelecer normas para seu uso
mais cooperar financeiramente Criar mecanismos de acompanhamento e
- Alta Alto Prevenir
comunicação entre igrejas
Implementar práticas de gestão por resultados
focada no benefício das igrejas
Insatisfação com o resultado da venda, pode Conscientizar igrejas da Convenção a respeito
gerar atritos entre igrejas e Convenção - Alta Alto Mitigar da decisão tomada, buscar o diálogo contínuo
e a prestação de contas.

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Plano de ação para riscos


Riscos positivos: oportunidades
 Explorar: aumentar a probabilidade de que ele aconteça
 Compartilhar: envolver terceiros que sejam necessários para o sucesso da ação
 Melhorar: modificar o “tamanho” da oportunidade para que os efeitos desse risco sejam aumentados.

Riscos negativos: Ameaças


 Prevenir: evitar o risco ou encontrar uma forma de eliminá-lo completamente
 Transferir: externalizar o risco para terceiros
 Mitigar: buscar uma maneira de reduzir a probabilidade de ocorrência ou o seu impacto.
 Aceitar ativamente: guardar reservas para contingência
 Aceitar passivamente: torcer para que o risco não se concretize.

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