Você está na página 1de 15

Artigo publicado na Revista CEPPG N 20 1/2009 ISSN 1517-8471 Pginas 158 171.

PRINCPIOS: UMA ABORDAGEM LUZ DO DIREITO


REGISTRAL BRASILEIRO
Keila Maria Mota Mendes Souza1

RESUMO

Este artigo estuda a importncia da aplicao dos princpios no sistema registral brasileiro,
a origem deste que remonta o estudo de diversos diplomas e sua compreenso que advm
do sistema germnico e francs, caracterizando-o, portanto, como um sistema misto.
Assim, a partir de uma reviso bibliogrfica, verificou-se que a Constituio Federal de
1988 atribuiu Unio a competncia para legislar sobre registros pblicos, sendo ainda
observados os princpios gerais da Administrao Pblica.

Palavras-chave: princpios; sistema registral brasileiro; obrigatoriedade.

1. PRINCPIOS PANORAMA GERAL

Na teoria do Direito Constitucional houve uma relevante mudana de panorama


no que diz respeito aplicao dos princpios e das regras tendo como expoentes Ronald
Dworkin nos Estados Unidos e Robert Alexy na Alemanha. No positivismo e no
jusnaturalismo, a doutrina sempre tratou os princpios com algo distinto das normas. O
princpio no tinha carter normativo ou vinculante, ou seja, no era algo de aplicao
obrigatria. Havia distino entre princpios e normas, como se o princpio no fosse uma
norma e esta tambm fosse desprovida de carter normativo.
Com o ps-positivismo, Robert Alexy passou a defender a norma como o
gnero, de onde emanavam as espcies, identificadas como os princpios e as regras. O
princpio passou a ser visto como uma espcie de norma e a distino passou ento a ser
feita entre os princpios e as regras. Este autor define princpios como mandatos de

1
Bacharelada em Direito pela Universidade de Fortaleza. Advogada no Cear OAB/CE n 18402. Curso de
Especializao em Processo Grandes Transformaes pela UNAMA. Ps-graduanda em Direito
Constitucional pela Universidade Cndido Mendes.

Revista CEPPG CESUC Centro de Ensino Superior de Catalo , Ano XI, N 20, 1 Semestre/2009
Artigo publicado na Revista CEPPG N 20 1/2009 ISSN 1517-8471 Pginas 158 171.

otimizao, ou seja, so normas que ordenam que algo seja cumprido na maior medida
possvel de acordo com as circunstncias fticas e jurdicas existentes.
Sobre os princpios, afirma Gilmar Mendes apud Robert Alex, in verbis2:

Segundo a definio bsica da teoria dos princpios, princpios so normas que


permitem que algo seja realizado, da maneira mais completa possvel, tanto no que
diz respeito possibilidade jurdica quanto possibilidade ftica. Princpios so,
nesses termos, mandatos de otimizao. Assim, eles podem ser satisfeitos em
diferentes graus. A medida adequada de satisfao depende no apenas de
possibilidades fticas, mas tambm de possibilidades jurdicas. Essas
possibilidades so determinadas por regras e sobretudo por princpios. As colises
dos direitos fundamentais devem ser consideradas segundo a teoria dos princpios,
como uma coliso de princpios. O processo para a soluo de colises de
princpios a ponderao. Princpios e ponderaes so dois lados do mesmo
fenmeno. O primeiro refere-se ao aspecto normativo; o outro, ao aspecto
metodolgico.

J as regras se caracterizam por serem mandamentos de definio,


estabelecendo a exata medida de suas prescries. Neste sentido, prossegue ainda Robert
Alexy:
Regras so normas que so aplicveis ou no-aplicveis. Se uma regra est em
vigor, determinante que se faa exatamente o que ela exige nem mais nem
menos. Regras contm, portanto, determinaes no contexto ftico e juridicamente
possvel. So postulados definitivos. A forma de aplicao das regras no
ponderao, mas a subsuno.

Com a aplicao dos princpios, o espao de aplicao do intrprete na


interpretao da Constituio maior do que, em regra, na interpretao da lei. Em recente
manifestao do rgo pleno do Supremo Tribunal Federal, enfocou-se a aplicao do
3
princpio da proporcionalidade no mbito registral, in verbis :

ADI 1800 / DF - DISTRITO FEDERAL AO DIRETA DE


INCONSTITUCIONALIDADE Relator(a): Min. NELSON JOBIM Relator(a)
p/ Acrdo: Min. RICARDO LEWANDOWSKI (ART.38,IV,b,DO RISTF)
Julgamento: 11/06/2007 - CONSTITUCIONAL. ATIVIDADE NOTARIAL.
NATUREZA. LEI 9.534/97. REGISTROS PBLICOS. ATOS
RELACIONADOS AO EXERCCIO DA CIDADANIA. GRATUIDADE.
PRINCPIO DA PROPORCIONALIDADE. VIOLAO NO OBSERVADA.
PRECEDENTES. IMPROCEDNCIA DA AO. I - A atividade desenvolvida

2
MENDES, Ferreira Gilmar; COELHO, Mrtires Inocncio; BRANCO, Gonet Gustavo Paulo; Curso de
Direito Constitucional, 2008, 2 edio, editora Saraiva, So Paulo, p. 301.
3
Disponvel em www.stf.jus.br. Acesso em 05/02/09.

Revista CEPPG CESUC Centro de Ensino Superior de Catalo , Ano XI, N 20, 1 Semestre/2009
Artigo publicado na Revista CEPPG N 20 1/2009 ISSN 1517-8471 Pginas 158 171.

pelos titulares das serventias de notas e registros, embora seja anloga


atividade empresarial, sujeita-se a um regime de direito pblico. II - No ofende
o princpio da proporcionalidade lei que isenta os "reconhecidamente pobres" do
pagamento dos emolumentos devidos pela expedio de registro civil de
nascimento e de bito, bem como a primeira certido respectiva. III -
Precedentes. IV - Ao julgada improcedente.

A Constituio Federal de 1988 possui um cabedal de princpios muito maior que o


de regras. Esta existncia muito maior de princpios implica numa forma diferenciada de
alterao da Constituio. Ou seja, em algumas situaes no seria possvel a aplicao da
subsuno lgica (premissa maior e premissa menor), uma vez que h a aplicao da
relativizao dos princpios quando h conflitos entre os mesmos.

2. OS PRINCPIOS DA ADMINISTRAO PBLICA QUE REGEM AS


SERVENTIAS

Princpio da Legalidade:

Segundo este princpio, o administrador deve aplicar as exigncias que


decorrem da lei, sob pena de que seu ato seja invlido, podendo, ainda ser responsabilizado
de forma disciplinar, civil e criminal, como assevera o artigo 236, 1, da Constituio
Federal, in verbis: Lei regular as atividades, disciplinar a responsabilidade civil e
criminal dos notrios, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definir a fiscalizao
de seus atos pelo Poder Judicirio. Arremata, ainda, o artigo 31 da lei 8935/94, in verbis:
So infraes disciplinares que sujeitam os notrios e os oficiais de registro as penalidades
previstas nesta Lei - Inciso I - a inobservncia das prescries legais ou normativas.

Quanto ao princpio legalidade, diz Luiz Antnio Galiani4:

O Registrador dever examinar o ttulo apresentado e fazer uma apreciao


quanto forma, validade e conformidade com a lei. Ao receber o ttulo para
registro, antes mesmo de examin-lo sob a luz dos princpios da disponibilidade,
especialidade e continuidade, mister que o analise, primeiramente, sob o aspecto
legal, e isto dever ser feito tomando-se em conta: a) se o imvel objeto da
relao jurdica que lhe apresentado est situado em sua circunscrio
imobiliria; b) se o ttulo que lhe apresentado se reveste das formalidades
legais exigidas por lei; c) se os impostos devidos foram recolhidos; d) se as
partes constantes do ttulo esto devidamente qualificadas e representadas

4
Disponvel em: http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=6765. Acesso em 04/02/09.

Revista CEPPG CESUC Centro de Ensino Superior de Catalo , Ano XI, N 20, 1 Semestre/2009
Artigo publicado na Revista CEPPG N 20 1/2009 ISSN 1517-8471 Pginas 158 171.

quando necessrio, como no caso de pessoa jurdica ou dos relativamente ou


absolutamente incapazes.

Incumbe ao Notrio e Registrador agir segundo ao que est adstrito em lei, o


oficial do cartrio, deve examinar a legalidade e a validade dos ttulos que lhes so
apresentados para registro, observando-se que a ele vedado o exame do contedo ou do
mrito do ttulo nos seus aspectos intrnsecos. Portanto, a anlise do ttulo est restrita aos
seus aspectos extrnsecos, tendo por objetivo, evitar o registro de ttulos invlidos uma vez
que o registro no tem o propsito de validar os ttulos registrados com defeitos. Assim
sendo, no lhe cabe, argir vcios de consentimento, ou seja, o oficial do cartrio deve se
limitar verificao da natureza do ttulo, se registrvel ou no.

O Princpio da Igualdade:

A atividade notarial e registral deve atender aos interesses de todos


indistintamente, prestando os servios a todos os administrados sem qualquer preferncia
ou discriminao. Neste sentido tida como infrao disciplinar a que se sujeitam os
notrios e os oficiais de registro como reza o artigo 31, inciso III da lei 8935/94, in verbis:
a cobrana indevida ou excessiva de emolumentos, ainda que sob a alegao de urgncia.
Este inciso demonstra a observncia deste princpio uma vez que vedada a cobrana
indevida de emolumentos de forma discriminatria.

O Princpio da Moralidade:

Este princpio impe que o administrador pblico tenha uma conduta embasada
em preceitos ticos, observando os critrios de convenincia, oportunidade, justia e
honestidade.
As atividades notariais e registrais se pautam pela tica administrativa devendo
a sociedade ser amplamente protegida por meio da lealdade e boa-f. O artigo 31, inciso II,
da lei 8935/94 dispe que configura infrao disciplinar a conduta atentatria s
instituies notariais e de registro. Deve-se, portanto, expurgar do meio registral toda e
qualquer leso moral provocada por atos destitudos de probidade e honradez.

Revista CEPPG CESUC Centro de Ensino Superior de Catalo , Ano XI, N 20, 1 Semestre/2009
Artigo publicado na Revista CEPPG N 20 1/2009 ISSN 1517-8471 Pginas 158 171.

O Princpio da Eficincia:

Mesmo tendo sido albergado pelo texto constitucional somente em 1998, por
meio da Emenda Constitucional n. 19, j havia a sua previso na legislao
infraconstitucional, como no Decreto-Lei n. 200/67, na Lei de Concesses e Permisses, a
Lei n. 8987/95 e no Cdigo de Defesa do Consumidor, a Lei n. 8.078/90.

Pautando sua conduta por este princpio, os agentes pblicos devem agir de
forma eficiente em suas atividades, ou seja, o princpio da eficincia tem a finalidade de
aperfeioar os servios e as atividades prestadas pela Administrao Pblica, de modo a
otimizar os resultados e atender o melhor interesse pblico.

Menciona Vladimir da Rocha Frana, in verbis5 (2000, p. 168): "O princpio da


eficincia administrativa estabelece o seguinte: toda ao administrava deve ser orientada
para concretizao material e efetiva da finalidade posta pela lei, segundo os cnones
jurdico-administrativos." Neste sentido, reza o artigo 4 da Lei 8935/94, in verbis:

Os servios notariais e de registro sero prestados, de modo eficiente e


adequado, em dias e horrios estabelecidos pelo juzo competente, atendidas as
peculiaridades locais, em local de fcil acesso ao pblico e que oferea
segurana para o arquivamento de livros e documentos.

O artigo 38 da lei supracitada ainda discorre, in verbis: O juzo competente


zelar para que os servios notariais e de registro sejam prestados com rapidez, qualidade
satisfatria e de modo eficiente (...). Este princpio impe uma eficincia por parte dos
notrios e registradores no apenas porque decorrem de uma previso legal, mas de forma a
satisfazer os administrados.

O Princpio da Publicidade:

5
FRANA, Vladimir da Rocha. Eficincia administrativa. In: Revista de Direito Administrativo. Rio de
Janeiro : Renovar, n. 220, abr./jul. 2000, p. 168

Revista CEPPG CESUC Centro de Ensino Superior de Catalo , Ano XI, N 20, 1 Semestre/2009
Artigo publicado na Revista CEPPG N 20 1/2009 ISSN 1517-8471 Pginas 158 171.

Os atos decorrentes da Administrao Pblica so caracterizados por conterem


um teor de publicidade. Os ttulos submetidos ao registro imobilirio so do conhecimento
de todos os interessados, devendo o registrador fornec-los a todos que os requisitarem,
independentemente da indicao dos motivos que os levaram a apresentar o pedido de
informao.
As Serventias pautam sua atuao pelo princpio da publicidade por expressa
determinao legal, como se verifica no artigo 1 da Lei 8935/94 diz, in verbis: Servios
notariais e de registro so os de organizao tcnica e administrativa destinados a garantir a
publicidade, autenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos. Seguindo a mesma
tica, o artigo 16 da Lei 6015/73 discorre, in verbis: Os oficiais e os encarregados das
reparties em que se faam os registros so obrigados - a fornecer s partes as informaes
solicitadas.
Um exemplo o fornecimento da certido que contm todas as informaes
concernentes a um imvel, inclusive se incidem sobre o mesmo algum nus de natureza
processual ou se derivada de inadimplncia contratual ou fiscal. Essa certido pode ser de
inteiro teor (ad verbum) ou de forma reduzida ou simplificada.
Desta maneira, o registrador tem a obrigao legal de fornecer todas as
informaes que lhes forem solicitadas, assim como todas as certides requeridas. O artigo
1245 do Cdigo Civil dispe sobre o princpio da publicidade ao discorrer sobre uma
publicidade formal e uma publicidade constitutiva ou material do direito real.
atravs do princpio da publicidade que se reafirma a boa-f daqueles que
praticam atos jurdicos baseados na presuno de certeza dos assentamentos dispostos na
Serventia. Evidencia-se ainda a aplicao do princpio da publicidade na lei 8.934/94, de
registro pblico de empresas mercantis, na lei 8.935/94, dos Notrios e Registradores e na
lei 9.492/97, dos servios de protesto de ttulos e outros documentos.

3. BASE LEGAL

A competncia para legislar sobre registros pblicos atribuda privativamente


Unio, como preceitua o artigo 22, inciso XXV, da Constituio Federal de 1988, in
verbis: Compete privativamente Unio legislar sobre registros pblicos. Destacam-se,

Revista CEPPG CESUC Centro de Ensino Superior de Catalo , Ano XI, N 20, 1 Semestre/2009
Artigo publicado na Revista CEPPG N 20 1/2009 ISSN 1517-8471 Pginas 158 171.

ainda, como dispositivos essenciais no exerccio dessa competncia as leis n. 6.015/73,


conhecida como a Lei de Registros Pblicos, bem como as leis 8.935/94 e 9.492/97.
O Direito Imobilirio conceituado como o ramo do direito pblico e privado
que regulamenta e compe as diversas relaes jurdicas e os conseqentes conflitos que
sejam inerentes posse e propriedade imvel, provenham de que ramo tradicional
provenham.6 (HRCULES, 2001). Vale salientar que a implementao desses servios
deve ser submetida legislao de cada estado-membro, que na maioria dos casos, a
prpria Lei de Organizao Judiciria.

4. FINALIDADE DO REGISTRO IMOBILIRIO

O objeto do direito imobilirio consiste fundamentalmente em assegurar a


ampla publicidade em relao a terceiros, garantindo-se a autenticidade e a segurana dos
atos registrais. Com o registro, acarreta-se uma presuno relativa de veracidade (juris
tantum), podendo ser retificado pelo Oficial de Registro aps declaraes de terceiros,
mediante uma anlise segundo critrios formais.
O Direito Imobilirio Brasileiro por possuir o servio Notarial e Registral
caracterizado como de natureza mista, fundamenta-se na prestao de servios por
particulares por delegao do Poder Pblico, possuindo assim, sua atividade norteada pelos
Princpios Gerais da Administrao Pblica, mas ao possuir os princpios especficos
atividade registral, rege-se tambm pelos princpios que norteam a atividade privada. Neste
sentido reza a Constituio Federal em seu artigo 236, in verbis: Os servios notariais e de
registro so exercidos em carter privado, por delegao do Poder Pblico (...).

5. PRINCPIOS ESPECFICOS DO DIREITO IMOBILIRIO

Princpio da Especialidade:

Este princpio rege os dois pilares do registro imobilirio que so o objeto e as


partes contratantes. O objeto do contrato deve ser perfeitamente identificado, descrito e

6
HRCULES Aghiarian, Curso de Direito Imobilirio, Rio de Janeiro, Editora Lmen Jris, 2001

Revista CEPPG CESUC Centro de Ensino Superior de Catalo , Ano XI, N 20, 1 Semestre/2009
Artigo publicado na Revista CEPPG N 20 1/2009 ISSN 1517-8471 Pginas 158 171.

indicar o ttulo anterior; sendo especializado de tal forma que o torne heterogneo, nico e
destacado. As partes contratantes devem ser identificadas e particularizadas, para que caso
a situao jurdica de uma delas tenha se modifique, haja uma adequao do registro com a
nova situao, para s ento haver uma similaridade entre o ttulo e o que consta no
registro.
Constata-se a aplicao do Princpio da Especialidade nos termos do artigo 176,
1, II, itens 3 e 4 da Lei 6015/73, in verbis:

O livro n 2 - Registro Geral ser destinado matrcula dos imveis e ao


registro ou averbao dos atos relacionados no artigo 167 e no atribudos ao
livro n 3.
1-A escriturao do Livro n 2 obedecer s seguintes normas:
Inciso II - so requisitos da matrcula
Item 3- a identificao do imvel, que ser feita com indicao:
a) se rural, do cdigo do imvel, dos dados constantes do CCIR, da
denominao e de suas caractersticas confrontaes, localizao e area.
b) Se urbano, de suas caractersticas e conformaes, localizao, area,
logradouro, nmero e sua designao cadastral, se houver.
Item 4 O nome, domiclio e nacionalidade do proprietrio, bem como:
a) Tratando-se de pessoa fsica, o estado civil, a profisso, o nmero de
inscrio no cadastro de pessoas fsicas do Ministrio da Fazenda ou do registro
geral da cdula de identidade, ou, falta deste, sua filiao;
b) Tratando-se de pessoas jurdicas, a sede social e o nmero de inscrio
no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministrio da Fazenda.

Ainda o artigo 222 da Lei 6015/73 dispe, in verbis: Em todas as escrituras e


em todos os atos relativos a imveis, bem como nas cartas de sentenas e formais de
partilha, o tabelio ou escrivo deve fazer referncia matrcula ou ao registro anterior, seu
nmero e cartrio.
O objetivo do registro do bem ser minuciosamente individualizado sua
proteo contra erros que possam confundir as propriedades, de modo a causar prejuzos
aos seus titulares. Assim sendo, o artigo 225 da Lei 6015/73 discorre, in verbis:

Os tabelies, escrives e juzes faro com que, nas escrituras e nos autos
judiciais, as partes indiquem, com preciso os caractersticos, as confrontaes
e as localizaes dos imveis, mencionando os nomes dos confrontantes e,
ainda, quando se tratar s de terreno, se esse ficar no lado par ou no lado mpar
do logradouro, em que quadra e a que distncia mtrica da identificao ou da
esquina mais prxima, exigindo dos interessados certido do registro
imobilirio.

Revista CEPPG CESUC Centro de Ensino Superior de Catalo , Ano XI, N 20, 1 Semestre/2009
Artigo publicado na Revista CEPPG N 20 1/2009 ISSN 1517-8471 Pginas 158 171.

Apreende-se, deste modo, que os atos relativos a imveis bem como suas
caractersticas, devem ser perfeitamente identificados e particularizados, exigindo-se uma
detalhada individualizao, para que se tornem nicos e inconfundveis.

Princpio da Disponibilidade

O direito de propriedade se relaciona com o princpio em tela no que se refere


ao direito de usar, gozar, fruir e dispor da coisa, como regulamenta o artigo 1228 do Cdigo
Civil. O direito de dispor se traduz na faculdade de transferir o imvel para terceiro, por
meio de venda, permuta, doao ou ainda, se gravado com nus real atravs do
compromisso de compra e venda, da hipoteca ou pelo usufruto.

Desta forma, ningum pode transferir mais direitos do que os constitudos no


registro imobilirio, devendo este princpio ser observado em relao ao imvel, no que diz
respeito sua disponibilidade fsica ou material, como tambm disponibilidade jurdica
quanto aos contratantes, projetando-se sobre estes o direito de propriedade. O artigo 172 da
Lei de Registros Pblicos discorre:

No Registro de Imveis sero feitos, nos termos desta Lei, o registro e a


averbao dos ttulos constitutivos, declaratrios, translativos e extintos de
direitos reais sobre imveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa,
quer para sua constituio, transferncia e extino, quer para sua validade em
relao a terceiros, quer para a sua disponibilidade.

H, ainda, previso no artigo 195 na Lei de Registros Pblicos ao dispor, in


verbis: Se o imvel no estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o
oficial exigir a prvia matrcula e o registro do ttulo anterior, qualquer que seja a sua
natureza, para manter a continuidade do registro.
Desta maneira, somente pode transferir a propriedade, a pessoa que tem o
imvel registrado em seu prprio nome e ainda, o imvel somente estar disponvel se no
existir sobre ele qualquer gravame ou nus; do contrrio sua disponibilidade estar
comprometida.

Revista CEPPG CESUC Centro de Ensino Superior de Catalo , Ano XI, N 20, 1 Semestre/2009
Artigo publicado na Revista CEPPG N 20 1/2009 ISSN 1517-8471 Pginas 158 171.

Princpio da Instncia ou da Reserva de Iniciativa

De acordo com este princpio, o registrador somente dever efetuar o registro


para atender a solicitao do interessado, seja ela de forma verbal ou escrita. No compete
ao registrador, questionar o motivo pelo qual se pretende fazer o registro do ttulo, devendo
apenas efetu-lo, bem como averiguar se no requerimento de registro existem os elementos
que so imprescindveis para que se compreenda o que a parte interessada deseja.
Preza-se, portanto, pela transparncia, certificao do ato e pelo respeito
vontade da parte interessada, como se infere do artigo 217 da Lei 6015/73 in verbis: O
registro e a averbao podero ser provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe o
pagamento de suas despesas respectivas.
No entanto, existem to somente duas hipteses que excepcionam este princpio,
podendo o registrador praticar atos ex-officio: quando se tratar de averbaes de mudana
de nome de logradouros decretados pelo Poder Pblico de acordo com o artigo 167, II, 13
da Lei de Registros Pblicos e nos casos de erro evidente contido no registro como se
observa no artigo 213 1 do mesmo diploma legal.
Cabe, ainda, a instaurao de procedimento de dvida que ser feita mediante
requerimento do interessado como bem discorre o artigo 198 da Lei Registros Pblicos, in
verbis:
Havendo exigncias a ser satisfeita, o oficial indic-la- por escrito. No se
conformando o apresentante com a exigncia do oficial, ou no a podendo
satisfazer ser o ttulo, a seu requerimento e com a declarao de dvida,
remetido ao juzo competente para dirimi-la, obedecendo-se ao seguinte:
I- no Protocolo, anotar o oficial, margem da pr-notao, a ocorrncia
da dvida;
II- aps certificar, no ttulo, a prenotao e a suscitao da dvida,
rubricar o oficial todas as suas folhas;
III- em seguida, o oficial dar cincia dos termos da dvida ao
apresentante, fornecendo-lhe cpia da suscitao e notificando-o para impugn-
la, perante o juzo competente, no prazo de 15 (quinze) dias;
IV- Certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeter-se-o ao
juzo competente, mediante carga, as razes da dvida, acompanhadas do
ttulo.

Princpio da Continuidade

Revista CEPPG CESUC Centro de Ensino Superior de Catalo , Ano XI, N 20, 1 Semestre/2009
Artigo publicado na Revista CEPPG N 20 1/2009 ISSN 1517-8471 Pginas 158 171.

A segurana proposta pelo nosso Sistema Registral advm deste princpio,


atravs do qual se garante a segurana dos registros imobilirios, devendo cada registro se
apoiar no anterior, formando um encadeamento histrico de titularidade o que caracteriza o
imvel.
Desta forma, s ser feito o registro de um direito se o outorgante dele figurar
no registro anterior como seu titular. O artigo 236 dispe: nenhum registro poder ser
feito sem que o imvel a que se referir esteja matriculado. Assim que h a
obrigatoriedade da presena do outorgante do direito consignada no registro anterior como
sendo o titular do direito.
Nas palavras de lvaro Melo Filho, in verbis: "deve cada assento apoiar-se no
anterior, formando um encadeamento histrico ininterrupto das titularidades jurdicas de
cada imvel, numa concatenao causal sucessiva na transmisso dos direitos
imobilirios."7 O artigo 195 da lei n 6.015/73 dispe, in verbis: Se o imvel no estiver
matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigir a prvia matrcula e o
registro do ttulo anterior, qualquer que seja a natureza para manter a continuidade do
registro.
Desta maneira, forma-se uma cadeia de titulares interligando a outro j
existente, no podendo ser interrompida sob pena de se cometer irregularidades. O artigo
196 da lei 6015/73 trata deste princpio ao discorrer que a matrcula dever ser feita diante
dos elementos constantes do ttulo apresentado e do registro anterior que constar do prprio
cartrio.
H, ainda, a obrigatoriamente de constar na matrcula, o nmero do registro
anterior, o nome completo, estado civil, a numerao do cadastro perante a receita federal e
declarao que se pode dispor do imvel livremente. No caso de haver nus, este deve ser
declarado, havendo a obrigatoriedade de constar na pactuao, evitando-se qualquer
surpresa para o adquirente. Mantm-se, deste modo, a cadeia de filiao do imvel, alm do
que o ato registral revestido de segurana jurdica. Trata-se de um princpio de extrema
importncia especialmente para efeito de usucapio.

7
Disponvel em: http://www.escritorioonline.com/webnews/noticia. Acesso em 04/02/09.

Revista CEPPG CESUC Centro de Ensino Superior de Catalo , Ano XI, N 20, 1 Semestre/2009
Artigo publicado na Revista CEPPG N 20 1/2009 ISSN 1517-8471 Pginas 158 171.

Princpio da Tipicidade:

De acordo com este princpio, todos os atos registrais devem estar indicados na
legislao, ou seja, impe-se a sua designao legal, o seu nomem juris e que seu
contedo tenha simetria com a denominao. O ato de registro deve ser tpico e legal, o que
expresso no artigo 167, I da Lei de Registros Pblicos, in verbis: No Registro de
Imveis, alm da matrcula, sero feitos - I o registro.
Assim, trata-se de uma funo das serventias imobilirias, o ato de registrar
imveis e direitos reais a eles inerentes, tendo seu regramento na lei n 6.015/73 bem como
em outras leis que determinam assentamento imobilirios obrigatrios.

Princpio da Titularidade:

O destaque deste princpio justamente o fato dos atos registrais e notariais s


poderem ser praticados por pessoas investidas de f-pblica nomeadas pelo Poder Pblico.
o que dispe o artigo 3 da lei 8935/94, in verbis: Notrio ou tabelio e oficial de
registro ou registrador so profissionais do direito, dotados de f pblica, a quem
delegado o exerccio da atividade notarial e de registro.
Princpio da Prioridade ou Preferncia:

Alguns critrios de exclusividade, de apresentao e de sucesso so


determinados atravs deste princpio, no que diz respeito aos direitos adquiridos e
declarados na Serventia.
O artigo 182 da lei 6015/73 discorre que: Todos os ttulos tomaro, no
Protocolo, o nmero de ordem que lhes competir em razo da seqncia rigorosa de sua
apresentao. Em razo disso, que ser concedida a preferncia na realizao do ato para
a primeira pessoa que apresentar o ttulo para registro ou averbao, havendo a prioridade
do direito real oponvel erga omnes atravs da prenotao.
Conforme o artigo 186 da mesma lei, in verbis: O nmero de ordem
determinar a prioridade do ttulo e a preferncia dos direitos reais, ainda que apresentados
pela mesma pessoa mais de um ttulo simultaneamente.

Revista CEPPG CESUC Centro de Ensino Superior de Catalo , Ano XI, N 20, 1 Semestre/2009
Artigo publicado na Revista CEPPG N 20 1/2009 ISSN 1517-8471 Pginas 158 171.

Princpio da Territorialidade ou Competncia Territorial

De acordo com o princpio em estudo, o imvel deve ser localizado dentro do


territrio previsto em lei para que determinada serventia torne o ato de registro vlido, ou
seja, exige-se que o registro seja feito na circunscrio imobiliria da situao do imvel. A
lei 8935/94 em seu artigo 12 discorre, in verbis:

Aos oficiais de registro de imveis, de ttulos e documentos e civis das pessoas


jurdicas, civis das pessoas naturais e de interdies e tutelas compete a prtica
dos atos relacionados na legislao pertinente aos registros pblicos, de que so
incumbidos, independentemente de prvia distribuio, mas sujeitos os oficiais
de registro de imveis e civis das pessoas naturais s normas que definirem as
circunscries geogrficas.

Observa-se, assim, que a competncia para os atos de registro determinada em


razo do local, bem como ainda se apreende do artigo 9 da Lei 8935/94 que o Notrio no
pode exercer sua atividade fora da circunscrio para a qual recebeu delegao. Vale
salientar que a escritura pblica pode ser lavrada em qualquer tabelionato de notas do pas,
sendo o registro, um ato restrito ao cartrio do registro imobilirio da situao do imvel,
como dispe o artigo 169 da Lei de Registros Pblicos.

Princpio da F-Pblica

Decorre deste princpio que os atos registrais devem assegurar autenticidade por
derivar da delegao do Poder Pblico pessoa investida no cargo, como bem regulamenta
o artigo 1 da Lei 8935/94. Expressa, ainda, a presuno relativa de veracidade ao que se
declara e assina nas negociaes da Serventia, mantendo-se a estrutura das relaes
jurdicas. H apenas uma exceo em que h presuno absoluta sobre a titularidade do
domnio, mas s se aplica aos imveis rurais, que o registro pelo sistema Torrens, como
discorre o artigo 277 da Lei de Registros Pblicos.

Princpio da Obrigatoriedade

Revista CEPPG CESUC Centro de Ensino Superior de Catalo , Ano XI, N 20, 1 Semestre/2009
Artigo publicado na Revista CEPPG N 20 1/2009 ISSN 1517-8471 Pginas 158 171.

O artigo 1245 do Cdigo Civil ao admitir que a propriedade entre vivos


transferida mediante o registro do ttulo translativo no Registro de Imveis alberga o
princpio em tela, de modo a induzir o registro de todos os atos que a lei determina que
devam ser objeto de registro.
Porm, no h violao expressa se a parte interessada no proceder pela
aquisio do registro, mas poder perder tal direito no caso do titular do direito agir
desonestamente ou de m-f dispondo da mesma propriedade em outra transao.

CONSIDERAES FINAIS

Tendo o objetivo de promover a paz social e a estabilidade dos negcios, o


registro se constitui num conjunto de atos autnticos tendentes a ministrar prova segura e
certa do estado das pessoas, sejam fsicas ou jurdicas, de ttulos e documentos, da
propriedade imobiliria e da situao de adimplncia ou no do devedor.

Infere-se conforme os preceitos constitucionais e os princpios que regem o


direito registral brasileiro que os servios notariais e de registro so exercidos em carter
privado, mas por delegao do Poder Pblico, sendo os seus atos fiscalizados pelo Poder
Judicirio. Ressalte-se, por oportuno, que aps a Constituio Federal de 1988, para que
haja o ingresso na serventia necessrio o prvio concurso pblico de provas e ttulos, em
obedincia ao princpio da moralidade administrativa, extinguindo-se um privilgio
concedido somente s famlias influentes e que ainda era repassado aos descendentes.

Aps a anlise dos princpios supracitados, observa-se que o ato registral s ter
validade quando praticado por agente legitimamente investido na funo, observando-se as
suas competncias especficas como bem discorre o artigo 3 e 5 da Lei n 8935/94. Do
contrrio, haver nulidade dos atos registrais, se no houver a titularidade do oficiante do
ato registral, podendo inclusive, ser questionado no mbito judicial pelos interessados,
prejudicados e pelo ministrio pblico.
Apreende-se, deste modo, que os princpios so normas que direcionam que um
direito seja efetivado, da melhor maneira e da forma mais completa possvel, tanto no
mbito jurdico como ftico, podendo ser aplicados em diferentes graus. No caso de haver

Revista CEPPG CESUC Centro de Ensino Superior de Catalo , Ano XI, N 20, 1 Semestre/2009
Artigo publicado na Revista CEPPG N 20 1/2009 ISSN 1517-8471 Pginas 158 171.

coliso entre princpios, o processo de soluo adequado o da ponderao, ou seja, um


dos princpios que deve prevalecer diante do caso concreto, no sendo extirpado do
ordenamento jurdico, aquele que fora preterido momentaneamente.
Conclui-se, portanto, que os princpios no mbito do direito registral brasileiro
so de enorme relevncia; uma vez que tm a funo de tornar o sistema mais coeso
especificando como deve ser pautada a atuao da serventia na busca de uma efetiva
cidadania, uma vez que o registro propicia que as pessoas reconheam seus direitos e
deveres, bem como haja a perpetuao da paz social.

REFERNCIAS

HRCULES Aghiarian, Curso de Direito Imobilirio, Rio de Janeiro, Editora Lmen


Jris, 2001.

CENEVIVA, Walter. Lei dos notrios e registradores comentada (Lei n. 8.935/94). 4.


ed. ver. Ampl. e atual. So Paulo: Saraiva, 2002.

CENEVIVA, Walter. Lei dos registros pblicos comentada.15 ed. So Paulo:


Saraiva,2002.

FRANA, Vladimir da Rocha. Eficincia administrativa. In: Revista de Direito


Administrativo. Rio de Janeiro : Renovar, n. 220, abr./jul. 2000.

MENDES, Ferreira Gilmar; COELHO, Mrtires Inocncio; BRANCO, Gonet Gustavo


Paulo; Curso de Direito Constitucional, 2008, 2 edio, editora Saraiva, So Paulo.

Disponvel em: http://www.escritorioonline.com/webnews/noticia. Acesso em 04/02/09.

http://www.stf.jus.br. Acesso em 05/02/09.

http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=6765. Acesso em 06/02/09.

Revista CEPPG CESUC Centro de Ensino Superior de Catalo , Ano XI, N 20, 1 Semestre/2009