CONGRESO DE INGENIERA CIVIL, CIC 2016
SAN JOS, COSTA RICA, DEL 08 AL 10 DE SETIEMBRE, 2016
EL ESTADO DEL ARTE DEL FACTOR DE COMERCIALIZACIN
EN LOS AVALOS INMOBILIARIOS
Miguel Camacaro Prez, M.Sc.
Universidad Centro Occidental Lisandro Alvarado (UCLA). Barquisimeto, Venezuela
mundovalor@gmail.com
Introduccin
Entre las metodologas clsicas de valuacin de inmuebles se
destacan, los directos: el Mtodo Comparativo de Mercado y
el Comparativo del Costo (Evolutivo); y los indirectos: el
Involutivo y el Residual. El Mtodo Comparativo del Costo o
Enfoque del Costo, que se fundamenta en la suma de los
valores del terreno y la construccin del inmueble, necesita de
un tercer componente para ajustar el resultado a valor de
mercado.
Si bien es cierto que el uso del tercer componente de la
ecuacin no tiene un consenso general entre los avaluadores
iberoamericanos cuando se utiliza el mtodo del costo, hay
pases como Brasil que incorporaron el uso del factor de
comercializacin en sus normas tcnicas de avalos, cuerpo
normativo que gua los procedimientos para la elaboracin de
los avalos por parte de los profesionales de la tasacin.
En la comercializacin de los productos inmobiliarios se fijan
precios que deben corresponderse a las leyes de mercado, por
ello, es una tarea importante para los agentes econmicos que
actan en el sector inmobiliario identificar, luego de la
inversin en la tierra y en la construccin, el factor que refleje
la utilidad, beneficio o ganancia en el precio final del producto
inmobiliario para el emprendedor del negocio. Y la tarea de
demostrar su existencia, con evidencias empricas,
corresponde a los tasadores de inmuebles.
Antecedentes y Conceptuacin
Para dar una visin del estado del arte respecto a este tema, a
continuacin se presentan aportes de diferentes colegas y entes
normativos de diferentes pases de Iberoamrica. La idea
central es fundamentar conceptos y permitir llegar al consenso
sobre la aplicabilidad del factor de comercializacin.
En 1967, los ingenieros de tasaciones Ernesto Whitaker
Carneiro y Joaquim da Rocha Medeiros Jr., brasileos,
publicaron un artculo al respecto, aclarando algunas dudas y
presentaron una tabla con porcentajes que deberan ser
aplicados a la suma de los valores de terreno y de
construccin.
Pellegrino (1974), profesor e investigador brasileo, durante el
I Congreso Brasileo de Ingeniera de Avalos, present un
estudio donde concluye que en los avalos de inmuebles en
general, la suma del valor del terreno y de las bienhechuras
debe ser incrementada por el valor en marcha, de acuerdo con
el tipo de construccin y la edad de ste ltimo.
En ese mismo congreso, Da Motta Neto y De Camargo
Simes fueron los primeros en denominar a la ventaja de la
cosa hecha, ms tarde conocida como el tercer componente,
como Factor de Comercializacin.
Pellegrino y Medeiros Jr. (1983) profesores e investigadores
brasileos, realizaron un estudio sobre el Mtodo del Costo: el
Tercer Componente. Sealaron que el tercer componente o
factor de comercializacin puede ser definido como el factor
que expresa el valor de la ventaja de la cosa hecha, o
tambin como el cociente que resulta de dividir el valor de
mercado entre el costo de reproduccin, y se expresa mediante
la siguiente frmula:
[1]
. .=
Desde entonces se han escritos varios trabajos sobre el tema
de diferentes autores, admitiendo en sus estudios la existencia
del factor, pero hay otros que no lo consideran as.
Mandelblatt (1988), cre un modelo matemtico para obtener
el valor de los inmuebles urbanos (Vi), muy utilizado en
Brasil, conocido como el Modelo Mandelblatt, que tiene la
siguiente expresin:
. . [ ( . )] [2]
=
.
Siendo K el coeficiente de mercado, correspondiente a la
relacin entre el valor de mercado del inmueble y su valor
nominal, entendindose como valor nominal del inmueble,
su costo total, esto es, el factor de comercializacin.
Palaco (1990) y Fiker (1997), en sus trabajos expusieron la
estructura del precio de venta de un inmueble considerando la
utilidad o ganancia empresarial luego de la inversin en el
terreno y la construccin.
Borrero (2002), Dantas (2002), Ochoa y otros (2004),
Gonzlez (2006), son del criterio de utilizar el factor de
comercializacin cuando se utiliza el mtodo del costo de
reproduccin y el mtodo residual.
Rottmann et al (2004) presentaron un trabajo terico basado
en la Norma NBR-14.653/1 y NBR-14.653/2, donde
plantearon que es posible deducir el Factor de
Comercializacin, a partir de un simple razonamiento sobre el
diagnstico de mercado y propusieron la siguiente frmula:
( + )
=
( + ) [3]
Fc representa el factor de comercializacin que depende del
factor de ajuste por mercado (F) y de la densidad de la
inversin ().
Laurent (2007), Restrepo (2013), Lemos y Morais (2014),
consideran que el Factor de Comercializacin debe ser
aplicado slo al valor de la construccin, as:
= + [4]
Si bien la norma mexicana del INDAABIN y la espaola
Orden ECO/805/2003 coinciden en utilizar el margen o
beneficio del promotor (b) en el mtodo residual, difieren en
la forma como se introduce en la frmula matemtica segn se
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observa en la siguiente tabla: III Etapa: Se realiza la simulacin de escenarios de los

valores de las variables explicativas con datos aleatorios de
Tabla 1.- Estimacin del Valor del terreno (F)
mercado de las ofertas para analizar el comportamiento del
Norma Frmula factor de comercializacin; y

= IV Etapa: Se realiza la simulacin de escenarios de los

Mexicana
valores de las variables explicativas con datos aleatorios para
analizar el comportamiento del factor de comercializacin.

= ( ) Anlisis de los Resultados

Espaola
Armengot y Ramrez (2013), arquitectos e investigadores
espaoles, consideran K como el factor del componente de
gastos y beneficio que est presente en la estimacin del valor
catastral del inmueble (VV):
= .[ + ]
En Venezuela, para la determinacin del valor de un inmueble
bajo el enfoque del costo, el uso del factor de
comercializacin no tiene un consenso general, bien sea por
que no lo ensean o porque las Leyes que rige la materia de
avalos no lo contempla. En la Especializacin en Tasacin
Bienes Inmuebles Urbanos de la UCLA, se ha enseado el uso
del factor de comercializacin cuando se aplica el mtodo del
costo nuevo de reproduccin.
Demostracin del Uso del Factor
Luego de la revisin bibliogrfica basada en documentos
escritos en las ltimas cinco dcadas, por autores de varios
pases iberoamericanos, no hay duda que cuando se emplea el
Mtodo del Costo de Reproduccin (Enfoque de costos), es
necesario utilizar un factor de ajuste. Actualmente estn
coexistiendo cuatro (04) frmulas para determinar el valor del
inmueble utilizando el mtodo del costo, a saber:
Tabla 2.- Estimacin del Valor del Inmueble
Descripcin Frmula
1. Clsica sin factor de = +
comercializacin.
2. Aplicando el factor slo a = +
construccin.
3. Aplicando el factor al =( + )
binomio VT +VC.
4. Agregando el factor al = +
binomio VT + VC.
Camacaro (2016) realiz un anlisis del comportamiento del
factor de comercializacin, al comparar los casos 2 y 3, en una
investigacin por etapas:
I Etapa: Se analiza la muestra original y saneada de las
ofertas del mercado inmobiliario mediante el uso de la
estadstica descriptiva;
II Etapa: Se analiza el comportamiento de la variable
explicada factor de comercializacin en funcin de diversas
variables explicativas mediante el anlisis de regresin
mltiple;
Realizado el tratamiento de los datos empleando estadstica
descriptiva e inferencial, as como modelos simulados a travs
de escenarios probabilsticos se obtuvieron los siguientes
resultados:
Tabla 3.- Resultados del Anlisis Comparativo
Etapa Resultados
[5] No hay pruebas concluyentes visto que hay
I evidencia que el FC2 es ms representativo cuando
los factores son mayores a uno, mientras que el
FC1 lo es cuando son menores a 1.
Se hicieron cuatro modelos dos por factor, visto
que se trabaj para la condicin real (FC>1) y la
modificada (FC<1) as se puede interpretar el
II comportamiento del factor con las variables
explicativas del modelo. Los resultados para FC2
(menores variaciones) fueron ms consistentes
cuando se analizaron los resultados para las
funciones logartmicas.
Se simularon los valores de las variables
explicativas de los modelos para obtener valores
III probabilsticos del factor de comercializacin. La
funcin logartmica para FC2 garantiza resultados
positivos del factor y mejores estadsticos de
pruebas.
La funcin logartmica se ajusta a los datos para
los factores FC1 y FC2. El ancho de rango para FC2.
IV es menor que el ancho de rango de FC1. Con una
confianza del 80% los rangos de certeza son
similares. El coeficiente de variacin FC1 es
mayor que el coeficiente de FC2.
Conclusin
Con una metodologa de investigacin por etapas, utilizando
un tratamiento estadstico para los datos de mercado, se
demostr la evidencia emprica para el uso correcto del factor
+ de comercializacin, siendo el FC2 el ms destacado y
consistente en los escenarios analizados.
El factor de comercializacin es una realidad para obtener
valores de mercado cuando se utiliza el Mtodo del Costo
Nuevo de Reproduccin y su validacin es posible si se extrae
de la informacin del mercado inmobiliario.
Referencia Bibliogrfica
Todas las referencias citadas en este artculo estn en:
Camacaro, Miguel (2016). El Mtodo Contributivo en los Avalos
Inmobiliarios. Barquisimeto, Venezuela. Miguel Camacaro Ediciones.
pp 75-155.