ANALIZA PIEEI IMOBILIARE

DIN UNGARIA

Profesor ndrumtor:

Lect.univ.dr. Bogdan CPRARU Student:

 CUPRINS

CAP 1. Piaa imobiliar din Ungaria. Caracteristici generale, factori de influen,

evoluie.............................................................................................................................................3

CAP 2. Analiza sectorului office al pieei imobiliare......................................................................8

CAP 3. Analiza pieei imobiliare industriale.................................................................................16

CAP 4. Analiza pieei imobiliare comerciale................................................................................19

CAP 5. Analiza pieei imobiliare rezideniale...............................................................................21

BIBLIOGRAFIE............................................................................................................................22

2
 CAP 1. Piaa imobiliar din Ungaria. Caracteristici generale,
factori de influen, evoluie

Piaa imobiliar din Ungaria este considerat a fi una din cele mai dinamice piee din
Europa, astfel nct ritmul de cretere a pieei imobiliare din aceast ar a nceput s fie tot mai
dinamic ncepnd cu a doua jumtate a anilor `80.
Prin urmare, cererea aflat mereu n cretere a dus la o dezvoltare rapid a construciilor,
fiind mai mereu necesar construirea de noi cldiri i centre comerciale, precum cldirile
comerciale, mall-urile au ajuns s domine sectorul de retail, n timp ce sectorul reziden ial a
cunoscut schimbrii destul de majore.
Astzi, construcia de birouri cunoate o oarecare cretere, n special n localitile din
preajma Budapestei, n timp ce mall-urile i hypermarket-urile au cunoscut dezvoltri
remarcabile pe ntreg teritoriul Ungariei n ultimii 10 ani.1
Piaa imobiliar din Ungaria este practic segmentat ntre capitala Budapesta i restul
rii, Budapesta fiind superioar n ceea ce priveste preurile comparativ cu oricare alt ora sau
regiune din ar, drept exemplu o statistic ntocmit la sfritul anului 2005 poate demonstra
puterea de cumprare superioar a populaiei din capital din acea perioad.
Acest studiu precizeaz c doritorii de locuine noi cu preuri ntre 950 i 1.000 de
euro/mp au reprezentat circa 25% din cerere, n timp ce n provincie ponderea lor a fost de 73%,
iar pentru locuinele mai scumpe, cu preuri ntre 1.000 i 1.200 de euro/mp, procentul n
Budapesta se majoreaz la 30%, spre deosebire de provincie cu doar 24% dintre cumprtorii
care s-au ndreptat ctre aceast categorie.
Capitala acestei ri ofer o varietate foarte mare de imobile, al cror pre se stabileste n
primul rnd n funcie de zona n care se afl, alte criterii care influeneaz preul sunt anul
confortul oferit, construciei, sau nevoia de bani a proprietarului.
De asemenea, imobilele din Budapesta sunt mai ieftine totui dect cele cu caracteristici
similare din Bucuresti, indiferent de tipul lor.
Anul 2000, chiar cu 4 ani nainte de aderarea la Uniunea European, a reprezentat pentru
Ungaria un an al scumpirilor pe piaa imobiliar i principalele cauze ale scumpirilor au fost

1
http://www.itdh.com/engine.aspx?page=Itdh_RealEstate
3
reprezentate cererea mare de locuine dominnnat pe pia de ctre populaie i strinii care au
sosit n Ungaria cu scopul de a investi.
Creterea s-a meninut la o intensitate mai atenuat n urmtorii patru ani, perioad n
care foarte muli proprietari, ndeosebi cei ai imobilelor vechi, ateptau o explozie a pre urilor
dup aderare, iar spre surprinderea tuturor, intrarea n Uniunea European a adus o stagnare a
preurilor.
Cel mai popular segment a rmas crearea de imobile pentru birouri i piaa spaiilor
comerciale, dup investiii importante pe acest segment, oferta pieei includea preuri mai mici
dect n Romnia.
n 2005, aproape 387.000 mp de spaiu de birouri din clasa A a fost transferat pe partea
Buda, aproape aceeai suprafa ca i pe partea Pesta, iar raportul suprafeelor de clasa A dintre
Buda si Pesta a rmas neschimbat din 2004, cu 41% din totalul suprafeelor localizate n Buda i
59% n Pesta.
nainte de aderare, n Ungaria, cel mai atractiv segment era crearea de imobile pentru
birouri, dar i piaa spaiilor comerciale, cererea mare care s-a dovedit pentru spaiile de birouri a
dus la creterea preurilor chiriilor pe acest segment, iar dup aderare oferta de pe aceast pia a
ajuns s fie saturat, preurile fiind mai mici dect n ara noastr.
n ceea ce privete spaiilor comerciale, imediat dup aderare, preturile s-au meninut n
capital, tendina de diminuare s-a resimit mai trziu. Spaiile destinate unitilor comerciale
stradale, interesul a venit din partea instituiilor bancare i financiare, companii farmaceutice, a
societiilor de soft i IT.
n Budapesta, spaiile aflate n locaii bune au fost nchiriate ntr-un timp foarte scurt,
cererile cele mai ridicate concentrndu-se n zona central a oraului, acest lucru a fcut ca
preurile s creasc la rndul lor, odat cu cererea.2
Piaa imobiliar din Ungaria a consemnat, la fel ca cea din Romnia, dou mari puncte de
rscruce:
-integrarea n Uniunea European,
-criz economica intern.

2
http://www.casa-construct.ro/articole/521-agentii-imobiliare/6988-analiza-comparativa-romania-ungaria.html
4
 nainte i la un an dup integrarea n Uniunea European, preurile imobilelor din Ungaria
erau n cretere, ns dupa doi ani, n 2006 piaa imobiliar nu a mai crescut, fiind totui
nregistrate creteri majore n investiiile n spaii comerciale.
n 2004, metrul ptrat construit n Budapesta reuea s depeasc 3.200 de euro, n timp
ce la doi ani dup aderare, preul se situa ntre 1.000 i 1.700 de euro, ns cele mai mari cre teri
de preuri au fost ns nregistrate n anul 2003.
Perioada 2005 - 2006 a fost una de linite pe piaa imobiliar, care a nregistrat creteri n
sectorul spaiilor comerciale, astfel n 2005 i 2006, n ara analizat, suprafaa spaiilor
comerciale s-a dublat.
n 2006, doar n zona Budapestei au fost date n folosin 19 milioane de metri ptra i de
spaii comerciale, investiiile n acest sector n cei doi ani fiind de peste 20 de miliarde de euro.,
iar n 2007, piaa imobiliar din Ungaria a nceput s urmeze un trend descendent.
Msurile luate de guvernul maghiar n 2007 au fost forate de inflaia care a atins pragul
record de 9%, printre aceste msuri se numr nsprirea condiiilor de creditare din domeniul
imobiliar.3
Dezvoltarea prematur a ofertei de pe piaa imobiliar comercial i din sectorul office a
pieei imobiliare a condus la obinerea unui grad de ocupare a spaiilor disponibile foarte redus,
conform Bncii Naionale a Ungariei bncile consider finanarea sectorului imobiliar sau
acordarea de credite ipotecare ca fiind foarte riscante.
Pn cnd piaa imobiliar ncepe s i revin bncile se vor evita creditarea activ a
acestui segment, acest lucru fiind indicat de faptul c o mare parte a bncilor din Ungaria au
anunat condiii foarte stricte de creditare pentru acest segment. Bncile ns nu se pot retrage din
sectorul imobiliar imediat deoarece nu vor face dect s adnceasc criza imobiliar comercial.4
Cetenii din Ungaria au cel mai mare procent de deinere de proprieti din Europa.
Astfel, 95% dintre maghiari au o cas proprietate personal.5
Ungaria prezint totodat un sistem fiscal mult mai avantajos pentru deintorii de
proprieti, acest lucru decurge din faptul c n aceast ar nu se pltesc impozite pe cldiri, cu

3
www.globalpropertyguide.com
4
http://english.mnb.hu/Engine.aspx?page=hitelezesi_felmeres&ContentID=13742
5
http://www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/42248/Casele-din-estul-Ungariei-se-scumpesc-ca-urmare-a-
achizitiilor-din-Romania.html
5
excepia caselor de vacan, unde impozitul este de 10% din valoarea imobilului, iar impozitele
locale pe teren sunt stabilite de consiliile locale i difer de la o localitate la alta.6
n 2008, n localitile situate n estul Ungariei preurilor imobilelor au crescut cu pn la
50%, dup ce foarte multe familii din Romnia au nceput s cumpere case sau terenuri n
Ungaria, autoritile maghiare confirmnd apariia speculanilor imobiliari, iar numrul celor
care i cumpr case sau terenuri n aceast localitate aflat la grania cu Romnia este tot mai
mare. Printre cei care se mut n Ungaria sunt att locuitori din vestul Romniei, ct i din nordul
i estul rii, iar dup ce Romnia a aderat la Uniunea European foarte muli ceteni romni au
cutat posibiliti s se stabileasc n oraul Battonya, unde au gsit case ieftine.
Interesul strinilor pentru proprieti imobiliare din Ungaria a existat nc din anul 2000,
piaa era considerat atractiv de investitori din ri precum Israel, Anglia sau Germania, boomul
imobiliar din Ungaria a atins apogeul n 2000, cu patru ani inainte de aderarea la Uniunea
European.
Cauzele principale ce au determinat evoluia extrem de rapid a pieei imobiliare din
Ungaria au fost cererea mare de locuine manifestat pe pia de ctre populaie i unele
speculaii. De asemenea, strinii care au sosit n Ungaria printre care firmele de constructii din
Germania, Israel i Irlanda, precum i investitorii din Anglia, Irlanda sau Spania au contribuit
determinant la expansiunea pieei imobiliare ungare.
Ungaria a investit mult n infrastructur, iar efectele se vd n timp, criza mondial a lovit
piaa imobiliar peste tot n lume, iar Ungaria nu face o excepie, criza imobiliar a nceput s se
fac simit acolo nc din 2007, cnd guvernul a impus msuri economice dure pentru a reduce
inflaia.
Piaa imobiliar maghiar, divizat ntre est i vest, prezint o situaie particular, astfel
dac acum civa ani preurile din est erau net inferioare celor din vest datorit reducerii pazei de
la grani, odat cu intrarea Romniei n NATO i apoi n Uniunea European, lucrurile au
nceput s se schimbe, ntre timp preurile s-au dublat din cauza romnilor care au nceput s
cumpere casele ieftine din Ungaria.7
Analitii apreciaz c economia acestei ri va ncepe s i revin dup jumtatea anului
2010, Ungaria a primit n ultima perioad o atenie deosebit n plan mondial datorit stabilit ii
6
http://www.imobiliareungaria.ro/blog/2009/09/
7
http://www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/42248/Casele-din-estul-Ungariei-se-scumpesc-ca-urmare-a-
achizitiilor-din-Romania.html
6
fiscale nregistrate nc de la mijlocul anului 2009, precum i alegerilor parlamentare din aprilie
2010.
Adoptarea unei politici fiscale austere din 2006 pentru diminuarea deficitului bugetar a
coincis cu impactul crizei financiare, crendu-se astfel o furtun n economia maghiar, iar
impactul crizei asupra PIB-ului a condus la o atenuare a acestuia cu aproximativ 7% n 2009.
n condiiile n care majoritatea guvernelor au adoptat o politic a facilitrii cantitative,
Ungaria a trebuit s nfrunte consecinele dure ale politicii de austeritate, n timp ce acest lucru a
dus ara ntr-o recesiune profund n 2009, asigurndu-se c disciplina este asigurat. Prin
urmare, Ungaria poate privi acum ctre ieirea din criz ntr-o formul fiscal mai bun dect
majoritatea rilor din Europa.
Dezvoltatorii imobiliari au reacionat rapid la schimbrile segmentului industrial, care s-
au concretizat printr-o scdere a gradului de ocupare la finalul lui 2009, pn la circa 116.00 mp,
iar n sectorul de retail nivelul construciilor a avut un nivel destul de ridicat, atingnd un nivel
de aproximativ 200.000 mp pn la sfritul anului 2009, aduncnd nivelul stocurilor la 1,88
milioane mp. Acest nivel ridicat este datorat n principal de faptul c marii dezvoltatorii
imobiliari au nceput construciile n toamna anului 2008, nainte ca Ungaria s fie afectat de
ceea ce urma s fie o criz economic mondial, iar n ceea ce privete nivelul chiriilor, situa ia
actual din Ungaria, unde oferta depete cu mult cererea, a dus la o relaxare att a preurilor ct
i a condiiilor de nchiriere.
Concurena de pe pia a avut ca rezultat apariia unor oferte atractive pentru chiriai,
precum i o gam mai larg de imobile de unde acetia s poat alege spaiile cele mai potrivite
pentru ei, elementele calitative difereniale i chiar i materialele folosite la construcia cldirii au
devenit factori extrem de importani pentru chiriai.8

8
Http://www.dtz.com/Global/Research/Property+Times+Hungary+Q4+2009
7
 CAP2. Analiza sectorului office al pieei imobiliare

Primul sediu modern de birouri din Budapesta a fost deschis n anul 1992, iar birourile au
fost nchiriate la un pre foarte mare, de 30 EUR/m 2/lun, respectiv pn n 1994, rata locurilor
libere depea pragul de 10%, iar chiriile ncepeau s scad.
n ultimii 15 ani rata birourilor neocupate nu a mai sczut nicodat sub pragul de 10%, un
punct crucial, dar totui peste pragul de 6% care ar conduce la o cretere substanial a pre urilor
chiriilor.
n Varovia, n anul 2007, rata locurilor neocupate a czut sub 6%, iar chiriile s-au dublat
n mai puin de 1 an, dovedind c ciclurile pieelor imobiliare pot avea loc n Europa Central.
Ciclurile acestei piee sunt datorate ineriei dezvoltrii pieei imobiliare, respectiv ciclul
construirii unei cldiri de birouri obinuit, de la obinerea finanrii i pn la predarea efectiv
a cldirii, dureaz aproximativ 2 ani, astfel oferta de pe pia continu s fie foarte aproape de
punctul n care cererea ar ncepe s scad, crescnd locurile vacante i scznd chiriile.
n perioada 2002-2003 rata birourilor libere din Budapesta depea 25%, iar acea
perioad de supraofert, n care oferta era mult peste cerere a nceput n anul 1998 i a fost
rezultatul a 6 ani consecutive n care noile spatii pentru birouri nu reueau s fie obsorbite de
cererea exist pe aceast ni.
Rata ofertei de noi spaii pentru birouri ctre cererea existent a sczut n fiecare an, de
la 169% n 1998 la 101% n 2003, n timp ce oferta cretea mai mult dect cererea n acea
perioad.
Cnd rata locurilor disponibile a depit pragul de 20%, noile construcii au nceput s
scad semnificativ n timp ce ofertele pentru chiriai, pentru cei care doreau s nchirieze spaii
pentru birouri au crescut vizibil, iar n cele din urm majoritatea cldirilor noi au atins un grad de
ocupare de 70-80% n timp ce 18% din spaiile de birouri sunt n curs de completare.
De asemenea, dup 4 ani de dezvoltare moderat a pieei imobiliare, timp n care rata
spaiilor libere a sczut sub 12%, dezvoltatorii imobiliari au reuit s nving piaa dezvoltndu-
se mai mult ctre ce era prognozat dect ctre nivelurile cererii din trecut.
Situaia era constrns de balonul creditelor globale, care a fcut posibil nceperea
dezvoltrii proiectelor imobiliare chiar peste prognozele optimiste realizate pentru Budapesta, iar

8
acum, recesiunea din ntreaga lume a dus cererea mult sub prognozele pesimiste, stabilind
premisele pentru o criz extins pe pia birourilor din Budapesta.
Piaa birourilor din Budapesta se confrunt cu cea mai provocatoare criz din istorie, cu o
ofert de dou ori mai mare dect cererea de pe pia n 2008 i apoximativ de 3 ori cererea n
2009. La nceputul anului 2010 s-a prognozat c oferta total a spaiilor pentru birouri modern va
fi de aproximativ 5 ori mai mare dect cererea din 2009. Din fericire, se pare c oferta de noi
spaii pentru birouri n 2010 va fi limitat. Cu toate acestea, actuala criz va lsa n urm un
numr semnificativ de cladiri parial finalizate, care cu siguran vor avea un impact asupra
cursului pieei n urmtorii ani. Chiar dac piaa se va balansa napoi ctre nivelele din trecut,
spaiile nc nefinalizate vor putea acoperi cererea din urmtorii 3 ani.
n ultimele 6 luni, Forumul a revizuit oferta de cldiri moderne pentru birouri, eliminnd
un numr de cldiri care nu se mai ncadrau n categoria celor cu Clasa A. Forumul a decis
totodat s includ o selecie aleatorie a proprietarilor cldirilor ocupate n ntregime. O suprafa
de 77.000 m2 de spaii noi pentru birouri a fost finalizat n prima jumtate a anului 2009, dintre
care 29% n Vci t Corridor. Cu aceste birouri din clasa A, oferta a crescut la 1.630.000 m 2, iar
mpreun cu birourile ce fac parte din Clasa B, la 30 iunie 2009 stocul total era de 2.215.000 m2.
Rata locurilor pentru birouri neutilizate a crescut de la 16,5% la 18% ntre primul i al
doilea trimestru al anului 2009, pentru ca la finalul anului 2009 aceasta s creasc pn la pragul
de 24-25% datorit suplimetrii ofertei cu nc 195.000 m 2 n ultimele 2 trimestre ale aceluiasi
an.9

9
http://www.colliers.hu/images/stories/Office_MR_ENG_2009mid.pdf
9
 Sursa: Colliers International Hungary
Se observ c, rata ocuprii spaiilor pentru birouri a sczut de la 70% n 2007 la 33% n
prima jumtate a anului 2009, acest lucru nseamn c doar 43.800 m2 au fost utilizai de ctre
cererea de pe acest segment de pia. Aceste cifre sunt critice pentru proprietarii de astfel de
spaii ce caut s fac oferte tentante dar rentabile pentru spaiile disponibile.10
S-a constat c majoritatea tranzactiilor importante raportate n prima jumtate a anului
2009 au nceput de fapt naintea prbuirii sistemului bancar i implicit a creditelor, iar n
climatul actual economic nefavorabil, chiriaii sunt n general dispui s investeasc ntr-o
mutare a sediului ntr-o alt cldire cu birouri n urmtoarele cazuri:

Condiiile oferite de spaiul n care i desfoar

activitatea n momentul respective influeneaz afacerea
chiriaului

Proprietarul spaiului n care i desfoar momentan

activitatea nu se pliaz pe condiiile pieei actuale i nu
ia msurile necesare pentru a pstra chiriaul
Dup cum se obsev din grafic, chiriile tuturor spaiilor pentru birouri, indiferent de clasa
din care fac parte, au sczut cu 10-30% n ultimul an, toate chiriile au sczut astfel nct
proprietarii cldiriilor i dezvoltatorii imobiliari s-i poat asigura cash-flow-urile viitoare.

10
http://www.colliers.hu/images/stories/Office_MR_ENG_2009mid.pdf
10
 Se pare c n acest moment predomin renegocierea contractelor de nchiriere cu toate c
chiriile efective de 10-11 EUR/m2/lun sunt acceptabile pentru suprafee de 1.000 m2. Chiriile de
8-10 EUR/m2/lun acceptabile n alte locaii, n cldirile noi din Clasa A, aceste sume oferind o
valoare bun banilor.
Dac n perioada precedent de expansiune chiriile efective au sczut, iar dezvoltatorii
imobiliari s-au luptat din rsputeri pentru ca preul de vnzare s rmn la un nivel cat mai
ridicat, odat cu ocuparea spaiilor disponibile, piaa investiiilor imobiliare a ajuns la saturaie n
Ungaria, acest lucru avnd loc acum un an.
O mare parte din dezvoltatori i-au schimbat strategia, acetia orientndu-se ctre
obinerea unui flux de numerar stabil, ntr-o pia n care valorile au sczut semnificativ.
Posibilitatea de a vinde n viitorul apropiat este foarte mic, valoarea capitalului nu este
considerat a fi critic att timp ct genereaz un flux de numerar suficient pentru a acoperi
creditele contractate.
Pentru ocuparea locurilor nc neocupate exist mai multe soluii, printre care:

Stimularea cererii
O revenire la o cretere a PIB-ului din Ungaria cu 2-3% va avea cel mai probabil ca i consecin
o cretere a cererii pn la 130.000-150.000 m2/an, n continuare, ceilali factori ce pot influena
acest indicator vor mri i mai mult nivelul cererii:
n perioada 2002-2009 guvernul din Ungaria a nregistrat 39 de tranzactii n cldiri de
birouri, nchiriind 183.000 m2, dintre acetia 27.500m2 erau nchiriai i nainte, iar de la
an la an au mai fost nchiriate i alte spaii totaliznd nc 155.500m2.
Companiile de servicii, companiile de call center i cele de cercetare i dezvoltare s-au
dezvoltat i au creat locuri de munc i au contribuit implicit i la creterea cererii de
spaii pentru pentru birouri, din 2002 aceste companii au nchiriat 186.000m 2,
demonstrnd astfel importana sectoarelor n care i dsfoar activitatea.
ncetinirea nivelului de cretere a ofertei
Ineria dezvoltrii sectorului imobiliar este destul de important i creaz reacii lente la
modificrile asupra cererii, n momentul n care oferta este mult peste cererea de spaii
pentru birouri, criza din domeniul creditrii devine un factor pozitiv.

11
 Astfel, dac oferta de noi spaii pentru birouri rmne la un nivel semnificativ mai sczut
dect cel de pn acum, se apreciaz c pn n 2012 piaa imobiliar din acest sector i-ar putea
reveni i chiar ar putea crete n condiiile echilibrrii cererii i ofertei de spaii pentru birouri.11
Chiar i aa nu se asteapt o redresare semnificativ n ceea ce privete nchirierea
spaiilor, care se preconizeaz s rmn aceeai, poate cu o uoar revenire n a doua jumtate a
anului 2010, iar pe termen scurt se apreciaz c noile centre de oferire de servicii ce vor ptrunde
n Budapesta vor avea un impact pozitiv asupra cererii de pe acest segment de pia.
Ungaria rmne una din rile cu potenial de dezvoltare, care poate atrage oamenii de
afaceri ce doresc s investeasc n Europa.
Principala oportunitate pentru marii chiriai este semnarea unui pre-contract de nchiriere
a spaiilor n care i desfaoar activitatea, cu condiii i preuri adaptate la situaia actual,
aceast soluie este considerat a fi mai avantajoas dect mutarea ntr-un nou sediu, ns n
cazul n care actualul proprietar nu este dispus s negocieze clauzele contractuale, se pot gsi
condiii mai favorabile ntr-o cldire de birouri nou i modern.12

Oferta
n ultimul trimestru al anului 2009 au fost dai spre nchiriere nc 68.000 mp, suprafa
ce face ca pe piaa birourilor s existe un stock de 2,4 milioane mp, nregistrnd un nou record.
Piaa imobiliar din Ungaria oferind spre consum aproximativ 300.000 mp (333.506 mp 13), cu
32% mai mult dect n 2008.

11
http://www.colliers.hu/images/stories/Office_MR_ENG_2009mid.pdf
12
http://www.colliers.hu/images/marketreport2010/market_report_2010_eng_office.pdf
13
http://www.joneslanglasalle.hu/ResearchLevel1/Budapest%20City%20Report
%20Q4%202009.pdf
12
 Cinci dintre ultimele cldiri finalizate sunt localizate n zonele aflate mai spre periferie,
47% din spaiile date spre nchiriere se afl n partea de Sud a zonei Pesta. Partea de Sud a zonei
Buda a acaparat 31%, iar partea de Nord a aceleiai zone 21% din suprafaa nou construit, n
acest moment 200.000 mp sunt n construcie i vor fi finalizai i oferii pe piaa birourilor n
201014.
n anul 2009 rata spaiilor neocupate a cunoscut o cretere comparativ cu aceeai
perioad a anului 2008, de la 13,9% la 18.2%, cel mai ridicat rat a spaiilor neocupate se afl n
partea de Sud a zonei Buda (25.9%) i la periferia din Nordul zonei Pesta.15

14
Http://www.dtz.com/Global/Research/Property+Times+Hungary+Q4+2009
15
http://www.joneslanglasalle.hu/ResearchLevel1/Budapest%20City%20Report
%20Q4%202009.pdf
13
 Oferta de noi birouri, spaiile nchiriate i rata de Oferta de pe piaa imobilar din Ungaria n
disponibilitate n perioada 2007-2009, pe trimestre perioada 2004-2010 i previziunea pentru 2011

Cererea

Per total, cererea de spaii pentru birouri a rmas relativ constant n 2010. Acest lucru se
datoreaz n principal renegocierilor care au avut loc pe acest segment de pia, cu scopul
mbuntirii preurilor i condiiilor de nchiriere n favoarea chiriailor.
n ultimul trimestru al anului 2015 au fost preluai 73.475 mp dintre care 38% au fost prin
renegociere i 39% prin realocare. Cele mai mari contracte de nchiriere ale anului 2015 au fost:
pre-nchirierea de ctre Budapest Bank n GTC Metro (16.740 mp),
renoirea contractului de nchiriere a companiei OEP n Globe 13 (14.010 mp) i
renoirea contractului de nchiriere a Raiffeisen Bank n Akademia Center
(11.876 mp).
Cererea din 2015 a fost una susinut, lund n considerare declinul nregistrat de
majoritatea pieelor office de-a lungul crizei economice i imobiliare, iar chiriaii s-au dovedit a
fi precaui, eficiena spaiilor nchiriate a reprezentnd nucleul evoluiei cererii n anul 2009.16
Contractele de nchiriere renoite n anul 2015 au reprezentat 45% din spaiile preluate n
acest an. Realocarea spaiilor aflate n stoc reprezint 21% din spaiile nchiriate n 2015, iar 17%
reprezint ponderea noilor contracte ncheiate n 2015 n total suprafa nchiriat de-a lungul
anului.
Conform graficului corespunztor, printre sectoarele de activitate care au fost cele mai
active pe aceast pia se numr: sectorul industrial/de fabricaie cu 25%, sectorul financiar cu
24%, sectorul serviciilor bussines cu 13%, sectorul public (9%), IT/Hi-
Technology/Telecomunicaii (8%), Publicitate i Media (5%), sectorul de retaileri (2%), alte
sectoare (14%).

16
http://www.joneslanglasalle.hu/ResearchLevel1/Budapest%20City%20Report
%20Q4%202009.pdf

14
 Sursa: DTZ Research

n ultimul trimestru al anului 2015 au fost ncheiate mai mult de 150 de contracte de
nchiriere, dintre care 78% au implicat suprafee mai mici de 500 mp. Media anual nregistrat
n 2015 a fost de 709 mp/contract, semnificnd o scdere uoar fa de anul precedent.

Nivelul chiriilor
n aceast perioad de criz financiar i imobiliar, proprietarii de cldiri par a fi din ce
n ce mai flexibili n ceea ce privete condiiile de nchiriere, dndu-i tot mai mult aportul pentru
bunul mers al pieei prin acordarea de perioade de gratuitate cu privire la plata chiriilor sau a
suprafeelor nchiriate.17
n anul 2015 nivelul chiriilor a cunoscut un trend descendent determinat n special de
piaa suprasaturat de oferte, pe cnd la sfritul acestui an chiriile variau ntre 18-20,5
EUR/mp/lun.

17
Http://www.dtz.com/Global/Research/Property+Times+Hungary+Q4+2009
15
 Acest nivel al chiriilor a fost atins ns doar n centrul capitalei Budapesta. Volumul
suprafeelor nchiriate fiind destul de sczut n zonele de periferie, iar majoritatea contractelor de
nchiriere au fost cele de renoire a celor vechi, iar astfel nivelul mediu al chiriilor a fost undeva
la 10-14 EUR/mp/lun.
n foarte multe cazuri chiriaii au constatat c proprietarii sunt dispui s negocieze astfel
nct s poat nchiria spaiile disponibile pe o durat ct mai lung de timp, lund totodat
presiunea de pe preul chiriilor18.
n anul 2010 preul chiriilor n birourile din clasa A atinge pragul de 12-14 EUR/mp/lun,
n timp ce proprietarii cldirilor foarte bine situate au reuit s menin un nivel relativ ridicat al
chiriilor, ali proprietari ce dein cldiri n zone mai puin atractive au fost nevoii s accepte
scderea preurilor chiriilor.
Chiriaii au profitat de flexibilitate n negocierea proprietilor pentru a obine condiii
mai avantajoase, ei au pus presiune pe nivelul chiriilor n vederea diminurii acestuia.
Proprietarii s-au folosit de elementele calitative definitorii ale cldirilor lor pentru a putea
face fa concurenei, dar i pentru a atrage ct mai muli chiriai prin oferirea de spaii pentru
birouri pe placul lor.

CAP 3. Analiza pieei imobiliare industriale

Dac anul 2008 a fost unul plin de recorduri pe piaa imobiliar industrial, anul 2009 a
fost anul adaptrii.
Activitatea dezvoltatorilor imobiliari poate prea semnificativ la prima vedere, lund n
considerare cei 181.000 mp predai, ns cea mai mare parte din aceast suprafa (110.000 mp) a
nceput s fie construit n 2008, fiind doar finalizat n anul 2009.

18
http://www.joneslanglasalle.hu/ResearchLevel1/Budapest%20City%20Report
%20Q4%202009.pdf

16
 Urmrind trendul ultimilor ani, doar una sau dou cldiri au fost construite special pentru
anumite companii care s i desfoare acolo activitatea, majoritatea proiectelor fiind ns de tip
speculativ.
Spaiile destinate sectorului industrial au cunoscut o cretere pn la pragul de 1,56
milioane mp, din care dou treimi (69%) sunt reprezentate de cldirile speculative iar 16%
reprezint logistica oraului.
Cu toate c la sfritul anului 2009 rata suprafeei nc neocupate (21,2%) era n scdere
fa de anul 2008 (17%), aceasta practic a stagnat la mijlocul anului la valoarea de 22,1%,
suprafeele nc neocupate se fac mult mai vizbile atunci cnd ne uitm ctre piaa speculativ
(23%) dect atunci cnd privim ctre cldirile special proiectate n funcie de necesitile
industriale(17%).
Noile contracte de nchiriere ncheiate n 2009 au sczut comparativ cu anul 2008, astfel
c doar 139.000 mp au fost nchiriai comparativ cu 330.000-350.000 mp nregistrai n anul
precedent.
Doar 26.000 mp au fost nchiriai n prima jumtate a anului, majoritatea contractelor de
nchiriere fiind ncheiate n cea de-a doua jumtate (113.000mp), iar aproximativ 60.000 mp
nchiriai n al doilea semestru al anului 2009 au constituit 2 tranzacii importante pentru pia a
imobiliar industrial.
ntregul an 2009 a fost marcat de amnri i ntrzieri ale tranzaciilor, iar n ciuda
activitii de cercetare foarte intense, doar o parte dintre potenialele tranzacii s-au finalizat, iar
cu privire la activitatea imobiliar industrial din restul rii, n 2 localiti din nordul Ungariei au
fost ncheiate 3 tranzacii totaliznd 23.000 mp nchiriai.
n ciuda acestor tranzacii, acest segment este destul de pasiv deoarece exist foarte puini
investitori dispui s investeasc n afara Budapestei, existnd foarte muli dezvoltatori
speculativi, i spaiile date spre nchiriere sunt foarte mari.
Majoritatea dezvoltatorilor imobiliari se autofinaneaz sau se finaneaz cu ajutorul unei
bnci, n unele orae mai mari dezvoltatorii locali construiesc cldiri mai mici pentru nchiriere,
ns mrimea acestor cldiri depesc rar 2000 mp.19

Oferta

19
http://www.colliers.hu/images/marketreport2010/market_report_2010_eng_industrial.pdf
17
 Dezvoltatorii imobiliari din sectorul industrial s-au adaptat rapid la condiiile pieei, ce s-
a regsit ntr-o suplimentare cu 40.000 mp a cldirilor industriale moderne. De asemenea,
activitatea de construire a avut un ritm destul de alert n prima jumtate a anului trecut datorit
faptului c majoritatea spaiilor finalizate acum erau deja ncepute n 2008 nainte de a izbucni
criza n Ungaria, iar n partea de sud a Budapestei creterea a fost substanial, 77% din suprafaa
total finalizat n 2009 regsindu-se n aceast zon.
Cea mai mare tranzacie a fost finalizat de compania Goodman care a construit special
pentru compania Rossman un spaiu de 27.000 mp, n preajma aeroportului din Budapesta, n
aceeai perioad compania Auchan a semnat un contract de nchiriere pentru o suprafa de
18.000 mp n cldirea nou construit, Parcul Industrial Viktoria.
Cu privire la proiectele speculative dezvoltatorii rmn precaui, concentrndu-se n
special pe contractele speciale ce presupun contracte de pre-nchiriere.
Dezvoltatorii continu s construiasc, aducnd construciile pn la un anumit punct,
pregtindu-se astfel pentru momentul n care piaa i va reveni, din acel moment ei vor putea
pune la dispoziia viitorilor chiriai/proprietari spaiile cerute ntr-un timp mult mai scurt, de 4-6
luni.

Cererea
Urmrind gradul sczut de ocupare a spaiilor industriale construite din prima jumtate a
anului 2009, se poate constata c cea de-a doua jumtate a anului a fost mult mai bun pentru
acest sector, nregistrndu-se o cerere de 116.000 mp.
Cu toate c aceast cifr reprezint doar o treime din cererea nregistrat n anul anterior
este un semn pozitiv dat fiind situaia de pe pia din acest moment, cnd majoritatea
potenialilor chiriai i amn strategiile de relocare i expansiune.
Din totalul spaiilor industriale nchiriate, 44% s-au ndreptat ctre companiile din
sectorul de logistic, n timp sectorul de retail i industria uoar au preluat aproximativ 20% din
totalul spaiilor nchiriate n 2009, iar n ceea ce privete spaiile pentru care s-au renegociat i s-
au renoit contractele de nchiriere, acestea reprezint 58% din totalul spaiilor industriale
nchiriate n 2009.

Nivelul chiriilor

18
 Nivelul chiriilor a urmat un trend descresctor determinat de agresivitatea chiriailor n
demersul lor de a-i reduce costurilor, numrul contractelor renegociate este n cretere, chiriaii
ncercnd s se foloseasc ct de mult de situaia actual a pieei pentru a-i mbunt i att
condiiile de nchiriere i partea financiar nscris n contract.20
Cele mai mari chirii pentru spaiile industriale din Budapesta variaz ntre 5-6
EUR/mp/lun, n parcurile industriale din mprejurimile capitalei chiriile sunt ntre 3,5-4,5
EUR/mp/lun, n timp ce n preajma aeroportului din Budapesta nivelul chiriilor este ceva mai
ridicat.21
Media chiriilor nregistrate n sectorul industrial

Sursa: Cercetare DTZ, semestrul 4, anul 2009

CAP 4. Analiza pieei imobiliare comerciale

Procesul de privatizare dezvoltat n Ungaria a trecut att companiile naionale mari, dar i
lanurile de magazine mai mici, din proprietatea statutului n proprietate investitorilor autohtoni
i strini.
n 1995 a pornit un val de construcii de mall-uri, centre comerciale i hypermarket-uri
mai nti n Budapesta, pentru ca ulterior s se extind n ntreaga ar, acest lucru a fcut ca
aceste tipuri de proprieti s ptrund pe piaa imobiliar de retail astfel c ncepnd din 1996 i

20
http://www.joneslanglasalle.hu/ResearchLevel1/Budapest%20City%20Report
%20Q4%202009.pdf
21
Http://www.dtz.com/Global/Research/Property+Times+Hungary+Q4+2009
19
pn la sfritul anului 2008 n Ungaria s-au rspndit 70 de mall-uri (33 n Budapesta i 37 n
restul rii) i 121 de hypermarket-uri.
Acestea au generat vnzri brute de 4,8 miliarde de euro n 2005, reprezentnd
aproximativ 21% din ntreaga pia de retail din Ungaria.
n aprilie 2009 Ungaria avea mall-uri ntinse pe aproximativ 2,35 milioane mp, din care
1,5 milioane mp localizai n preajma Budapestei, n provincie existau 30 de mini-mall-uri i nc
8 erau n construcie.
De asemenea, Ungaria este pe primul loc n Europa de Est n ceea ce privete spa iul
alocat fiecrui cetean pentru mall-uri i hipermarket-uri, printre cele mai mari astfel de cldiri
din Budapesta se numr Arena Plaza, West End City Center, Duna Plaza, Campona, etc.
Marile lanuri de hypermarket-uri europene precum Cora, Auchan, Tesco au deja o
poziie bine stabilit pe piaa din Ungaria, chiria lunar per metru ptrat depinde de locaia i de
dimensiunea magazinului.
Noii dezvoltatori imobiliari de pe acest sector de pia se orienteaz pe mall-uri i mini-
mall-uri (strip mall) din provincie, fabrici de imbrcminte din jurul capitalei i parcuri
imobiliare n restul rii22.

Oferta

22
http://www.itdh.com/engine.aspx?page=Itdh_RealEstate
20
 Construciile pe acest segment de pia au avut un parcurs destul de bun n 2009, la
finalul anului fiind oferii pe pia circa 200.000 mp, stocul ajungnd la un nivel de 1,88
milioane mp n Ungaria, cu toate acestea, fa de anul 2008 oferta de noi spaii imobiliare pentru
sectorul de retail a sczut cu 31%, ns a atins dublul nivelului nregistrat n 2006.
Cel mai mare centru comercial finalizat n anul 2009 este ALLEE, care a intrat pe piaa
centrelor comerciale de nalt calitate oferind 47.000 mp pe 4 etaje, acest centru comercial fiind
nchiriat de ctre numeroase branduri internaionale.23
ALLEE a fost deschis n luna noiembrie, iar cei care au nchiriat spaii aici au fost
ncntai de rezultatele obinute dup primele 2 luni, pentru 2010 se ateapt un nou centru
comercial de mari dimensiuni deschis n Budapesta, numit Corvin Atrium.
n 2011 se ateapt deschiderea unui alt centru comercial de 56.000 mp, KOKI Terminal,
iar dezvoltatorii imobiliari se preocup ndeaproape i de dezvoltarea transportului public
deoarece acesta este un factor de care depinde succesul acestor proiecte.24

Cererea
Succesul centrului comercial ALLEE a artat c exist n continuare cerere pentru
proiectele ce au o locaie bun chiar i pe timp de criz, iar dezvoltarea companiei ING a convins
i alte branduri s intre pe piaa din Ungaria.
Cu cele 8 mini-mall-uri deschise n provincie n 2009, Ungaria a convins i alte branduri
s investeasc pe ntreg teritoriul rii, nct cteva din aceste branduri s-au lovit ns de criza din
Ungaria, fiind afectate de cererea tot mai mare de bunuri i servicii ieftine venit din partea
populaiei.
Nivelul chiriilor
n ultimele 12 luni nivelul chiriilor a sczut pe ntreaga pia imobiliar, se apreciaz c,
fa de media din anul anterior n 2009 media chiriilor a sczut cu 20%.

23
Http://www.dtz.com/Global/Research/Property+Times+Hungary+Q4+2009
24
http://www.joneslanglasalle.hu/ResearchLevel1/Budapest%20City%20Report
%20Q4%202009.pdf
21
 n principalele centre comerciale din Budapesta preul variaz ntre 50-70 EUR/mp/lun,
iar centrele comerciale aflate n locaii mai puin apreciate i care nu sunt la fel de moderne
precum noile mall-uri atrag o cerere mai mic i implict i preul este mai mic

CAP 5. Analiza pieei imobiliare rezideniale

De-a lungul anului 2009, dezvoltatorii au fost forai s coboare preurile pentru
apartamentele scoase la vnzare, iar nivelul tranzaciilor a rmas unul sczut, fiind ns nevoii s
se adapteze situaiei pentru a putea vinde locuinele deja construite i pentru a putea ncepe noi
proiecte imobiliare.
Oferta de noi locuine va putea s schimbe totodat atitudinea bncilor n faa
dezvoltatorilor relaxnd creditarea.
Oferta
n ceea ce privete acest sector imobiliar, n primele 3 trimestre ale anului 2009 s-au
nregistrat aproximativ aceleai rezultate ca n anul precedent, iar din totalul imobilelor scoase
spre vnzare, doar 3,6% au fost tranzacionate.
n acelai timp, exist un trend descresctor pentru noile locuine, dac n primele 3
trimestre ale lui 2008 au fost construite 7.300 de locuine, n anul 2009 au fost construite doar
6.400.
Cererea
n anul 2009 s-a remarcat o nrutire vizibil a pieei mprumuturilor ipotecare pentru
sectorul rezidenial, ce a nregistrat un nivel sczut n timpul anului, numrul tranzaciilor
nregistrate fiind dimininuat de la an la an odat cu aprofundarea crizei.
Puinele vnzri care s-au finalizat au fost bazate pe plile chash efectuate de clieni n
condiiile n care bncile nu mai doreau s finaneze sectorul imobiliar.
O revenire a acestui sector imobiliar se consider a fi momentul n care bncile vor
ncepe din nou s acorde credite cu ajutorul crora clienii s poat efectua tranzacii n acest
sector imobiliar.
Nivelul preurilor

22
 Preurile locuinelor au sczut n ultima perioad de la an la an datorit crizei, iar nivelul
vnzrilor nregistrate arat c trendul continu s fi edescresctor, ns preurile cerute s-au
apropiat din ce n ce mai mult de preurile de tranzacionare reale.
Preul mediu n Ungaria a sczut cu 7% de la un an la altul pe ntreaga pia primar, n
timp ce celelalte ri europene diminuarea a fost de 10%. Totui, au existat multe proiecte
imobiliare rezideniale unde preurile au fost coborte i mai mult25.

BIBLIOGRAFIE

http://www.joneslanglasalle.hu

http://www.itdh.com

http://www.dtz.com

http://www.globalpropertyguide.com

http://english.mnb.hu/Engine - site-ul oficial al Bncii Naionale a Ungariei

http://www.imobiliareungaria.ro/blog/2009/09/

http://www.wall-street.ro

http://www.cushwake.com

http://www.hyporealestate.com

25
http://www.joneslanglasalle.hu/ResearchLevel1/Budapest%20City%20Report
%20Q4%202009.pdf
23
http:// www.colliers.hu

24