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CAPITULO 39

Aluguel de imveis: renda extra para amadores

Recentemente, meu irmo Mark trocou de apartamento, pois o dono do imvel


pediu as chaves do mesmo, e ele teve ento de entreg-las e procurar outro lugar para
morar, o que no demorou muito para encontrar.

A fim de continuar morando prximo ao local de trabalho, Mark optou por se


mudar para um dos apartamentos do andar de cima de seu prdio, tendo, contudo, que
pagar R$ 400,00 a mais por isso. No antigo imvel ele pagava cerca de R$ 600,00 de
aluguel, e agora tem que desembolsar R$ 1.000,00 (fora o condomnio), dinheiro que
por certo pesa em seu oramento. Entretanto, Mark e sua esposa esto planejando dar
entrada num imvel em breve, a fim de sarem do aluguel e terem o prprio canto deles
para morar. Que Deus os abenoe e no me desampare...

Para falar a verdade, sempre gostei de estudar sobre imveis. Quando tinha 22
anos, tive a chance de fazer o meu primeiro investimento em imveis, quando recebi
uma herana. A quantia no era grande o suficiente para comprar um bom apartamento,
mas dava para fazer negcios mesmo assim. O imvel que me interessou estava
localizado em uma regio prxima a uma das praias do municpio de Vila Velha e valia
na poca R$ 48.000,00. Eu sabia que aquele bairro futuramente iria valorizar, pois alm
de estar prximo a regies nobres da cidade, conta tambm com uma universidade local.

Entretanto, muitas coisas me passaram pela cabea na hora de comprar aquele


imvel, coisas que influenciaram negativamente em minha deciso de adquirir aquele
apartamento. A primeira era que o dinheiro que havia recebido era proveniente da morte
de minha me biolgica, e no achava legal tentar fazer dinheiro custa da morte dela.
Ento no queria me sentir culpado por causa disso.

A segunda coisa que pesou em minha deciso de desistir do imvel foi o fato do
bairro em questo ter tido fama na poca de ser um dos mais violentos da cidade, e isso
poderia dificultar o aluguel do imvel. Assim, isso se constituiu um entrave para mim,
tornando-me ainda mais indeciso do que eu era.

Por fim, eu tinha algumas dvidas para pagar (dvidas, sempre elas) e seria
obrigado a financi-lo, o que no era vivel para mim, pois no tinha comprovante de
renda por ser autnomo. Ento tudo isso pesou, e acabei desistindo da ideia de comprar
o apartamento e, conforme imaginei, aquela regio valorizou absurdamente, e at um
shopping est sendo construdo naquele lugar.

Contudo, no me arrependo de no ter adquirido aquele imvel, pois no estava


nem financeiramente e nem psicologicamente preparado para entrar no ramo imobilirio
e fazer investimentos. Pensei que tudo havia seu tempo certo de acontecer, e com base
nisso adiei o sonho de comprar meu primeiro imvel, preferindo antes investir recursos
em conhecimento, de forma que pudesse estar mais bem preparado para alguma
oportunidade assim que uma surgisse.
Investindo em imveis

Muita gente adora falar de investimentos, no que, como e onde investir, e


imveis so um dos assuntos preferidos. Entretanto, a maioria no tem a menor ideia do
que est falando. Investir em imveis de fato um excelente negcio, mas apenas para
quem sabe o que est fazendo, ou seja, quem conhece o mercado imobilirio ou quem se
cerca de pessoas que entendem deste ramo.

Por outro lado, para aqueles que no entendem nada, tal investimento poder se
transformar numa tremenda dor de cabea, precisando estes de maiores esclarecimentos
sobre os custos-benefcios da aquisio de um imvel com finalidade de viver de renda
de aluguis. para estas pessoas que dedico este captulo. Reuni algumas informaes
essenciais para que voc esteja mais apto a escolher um imvel para investir. Sendo
assim, vamos ao que interessa.

1. IMVEIS RESIDENCIAIS
Compreendem os imveis para moradia temporria ou permanente. Casas,
quitinetes e apartamentos fazem parte destes tipos de imveis. Vamos falar sobre cada
um deles agora.

1.1 CASA
A casa o sonho de todo ser humano, sobretudo para aqueles que querem se
casar. Quem casa quer casa o principal ditado que evidencia este desejo dos
pombinhos pelo prprio cantinho particular. Entretanto, diferentemente do que muita
gente pensa, a casa um passivo e no um ativo, ou seja, tira dinheiro do bolso ao invs
de colocar. Logo, se quiser ter uma casa prpria, voc ter inevitavelmente que arcar
com despesas diversas, como gua e luz caso no a alugue para algum morar nela. Por
isso mesmo, interessante que todos aqueles que pretendem investir neste imvel to
cobiado saibam o que levar em considerao na hora de comprar ou construir um para
poder alug-lo.

Em primeiro lugar, sugiro que voc compre um lote, terreno ao invs de comprar
uma casa pronta. Isso porque voc poder construir o imvel da maneira que desejar,
agregando detalhes que s vezes so inviveis de se construir em alguns imveis j
prontos, como sutes, banheiras, churrasqueiras, varanda blindex, tipo aquelas de
apartamentos de luxo (que chique), pastilhas de parede, entre outras coisas mais que
podem influenciar positivamente tanto na escolha da mesma por parte de eventuais
interessados quanto no preo do aluguel.

Em segundo lugar, escolha um local privilegiado, ou seja, prximo a vrios


estabelecimentos comerciais, como padarias, supermercados, restaurantes, farmcias e
correios. Muita gente leva em conta este quesito na hora de comprar ou alugar uma casa
e voc deve se aproveitar disso. Quanto mais prxima a casa for destes
estabelecimentos, mais facilidade voc encontrar para alug-la e mais poder faturar
com o aluguel.

Em terceiro lugar, procure escolher um local com perspectivas de valorizao.


Nem sempre um bairro considerado pssimo para morar invivel para fazer
investimentos. Alguns imveis aparentemente so inadequados para se investir por
causa da violncia, e por certo ningum quer correr o risco de levar uma bala na testa.
Mas mesmo assim podem vir a ser boas opes de investimento, caso sejam prximos
aos polos industriais, aos principais centros de comrcio ou pontos tursticos da cidade.
Neste caso, voc poder se dar bem na compra de uma casa, pois quando h um boom
imobilirio, normalmente essas regies passam a atrair moradores, apesar da m fama
que estes bairros adquiriram. Ento vale a pena voc ficar de olho em casas ou terrenos
de periferias, caso estejam situadas prximas s regies nobres da cidade, pois o preo
delas costuma ser barato e voc assim poder fazer um grande investimento.

Quanto ao aluguel, se quiser obter uma renda considervel com casas, opte por
construir uma prxima aos principais pontos tursticos da cidade, locais bastante
frequentados por turistas, sobretudo praias. Uma casa de praia normalmente possui um
valor altssimo para aluguel, principalmente em pocas de vero, marcadas por frias,
ano novo e carnaval. Por isso mesmo, h maior chance de voc faturar uma baita grana
durante este perodo, grana esta que supera em muito o aluguel dessas casas em outras
pocas do ano, onde o turismo est em baixa. Srio, um ms de aluguel no veraneio
poder equivaler a dois ou trs meses em outras estaes do ano alugando a mesma
casa, e voc pode cobrar entre R$ 2.000,00 e R$ 3.000,00 ao ms ou apenas em uma
nica semana, isto , caso seja poca de carnaval. Este dinheiro cobre nada menos do
que cinco meses de aluguel de outra casa relativamente boa, mas distante destes pontos
tursticos (considerando que o aluguel seja de R$ 600,00). J pensou ganhar essa grana
toda numa nica semana? Por isso no negligencie esta oportunidade caso se depare
com algum terreno prximo a alguma praia bastante movimentada no vero, pois a
renda com aluguel considervel nesta poca do ano.

Ainda em relao s casas de praia, evite construir piscinas, banheiras e outras


coisas que geram despesas mensais. Alm da dificuldade de encontrar algum que
queira pagar aluguel para uma temporada inteira, tenha em mente que o turista est indo
ao lugar mais para tomar banho de mar do que de piscina. Logo, quanto menos despesas
com o imvel voc tiver, melhor. Se tiver que montar algo na casa de praia, monte uma
churrasqueira, pois a mesma item primordial para turistas e demais pessoas que
procuram uma casa de praia para alugar.

1.2 QUITINETE
Quitinete outra forma de investimento que pode ser rentvel se a pessoa souber
investir. Normalmente o valor de aluguel menor se comparado a uma casa, contudo
mais simples de se construir, o que no gera gastos exorbitantes com a construo do
imvel. Por causa do preo, tende a ser mais fcil de alugar, principalmente para os
jovens que esto buscando a independncia dos pais.

Dependendo do tamanho do terreno, voc poder construir entre quatro e oito


unidades, multiplicando a receita do aluguel. De fato, melhor procurar um terreno para
construir quitinetes do que uma casa, tanto para alugar quanto para vender as unidades.
A casa, por maior que seja dificilmente ser alugada por mais de R$ 2.000,00, valor
semelhante a quatro quitinetes, isto , considerando que o aluguel de cada uma delas
gire em torno de R$ 500,00. Alis, nem mesmo a metade disso (R$ 1.000,00) a maioria
das pessoas est disposta a pagar para morar de aluguel numa casa prpria. E para
vender uma casa de altssimo valor o maior sacrifcio se comparado com as unidades
das quitinetes, e mesmo que se consiga vender a casa, o valor no superior s das
quitinetes todas vendidas. Por exemplo, se voc tem uma casa numa regio nobre da
cidade que custe R$ 500.000,00 e quatro quitinetes de tamanhos razoveis, voc poder
vend-las cada uma por R$ 150.000,00, que no total ter R$ 600.000,00 no bolso (ou
melhor, na conta bancria).

Desta forma, percebe-se neste exemplo que muito mais fcil vender essas
quatro unidades separadas do que vender uma nica unidade pelo preo ou quase pelo
preo das quatro. Logo, quitinete um excelente negcio para quem deseja dar um
passo enorme em direo liberdade financeira, podendo ter uma renda superior a R$
4.000,00 mensais, valor que os especialistas consideram ideal para um excelente padro
de vida aqui no Brasil.

Em relao ao local para construo de quitinetes, procure lugares calmos, sem


fama de serem violentos, e prximos a uma instituio de ensino superior (faculdades,
universidades) e a estabelecimentos comerciais ligados a comidas, lanches, tais como
bares, lanchonetes e restaurantes, locais muito frequentados por jovens, que so os
principais inquilinos de quitinetes.

1.3 APARTAMENTO
Diferentemente de casas e das quitinetes, comprar um apartamento para investir
no algo to simples assim. Primeiro porque voc no tem a opo de comprar um
terreno para construir um (a menos, claro, que voc seja dono de construtora), tendo
que adquirir um pronto ou em fase inicial de construo (planta), o que requer cuidados
maiores de se investir, seja por causa do financiamento ou pelas condies do terreno,
que podem danificar as estruturas do prdio posteriormente, alm de o acabamento
poder decepcionar o investidor na hora da entrega, no vindo o imvel da maneira que
ele gostaria (s compensa comprar apartamento na planta se o desconto for maior que
30%, por causa do menor valor do Imposto de Transmisso).

No bastasse ter que investir um maior capital para quitar um apartamento, o


investidor se depara muitas vezes com a dificuldade para alugar o imvel, j que alm
do aluguel, existe tambm a taxa de condomnio, e como sabemos, no qualquer
pessoa que possui renda suficiente para bancar uma moradia que consome entre um e
dois salrios mnimos mensais. Logo este investidor dever esperar por algum que
ganhe razoavelmente bem para fechar negcio com ele.

O ideal para quem quer comprar apartamento para investir ou alug-lo avaliar
imveis que esto indo a leilo, pois alm do investidor poder encontrar preos
atraentes, bem abaixo do mercado, estes imveis em sua maioria foram recentemente
construdos, tendo boa aparncia e estando em timo estado de conservao, o que
poder favorecer tais pessoas na hora de anunciar no jornal que esto colocando seus
imveis disposio para eventuais interessados alug-los. No entanto, preciso
averiguar a situao destes imveis nos rgos fiscalizadores para saber se esto
alienados, com nus ou restries diversas. Para isso voc dever consultar o Cartrio
de Registro Geral de Imveis da cidade onde o imvel estiver localizado. Uma vez que
ele esteja livre de restries, voc poder compr-lo ento sem problemas.

Mesmo que voc no consiga alugar um imvel adquirido num leilo, no ter
deixado de ter feito um bom negcio, podendo vend-lo em seguida por um preo
elevado, ajudando a saldar a dvida junto aos credores caso tenha feito financiamento do
mesmo. Saiba que alguns investidores fazem isso, financiam um imvel que est sendo
leiloado a preo de banana para vend-lo por preo infinitamente maior, quitando a
dvida com o banco e tendo dinheiro de sobra para adquirir outro imvel, quer seja para
vender o mesmo posteriormente ou para alug-lo.

2. IMVEIS COMERCIAIS
Compreendem os imveis para fins comerciais (no diga?), como lojas,
estabelecimentos voltados para eventos (cerimoniais, centro de convenes, etc.) e
galpes. Quem deseja de fato enriquecer dever optar por construir imveis para
finalidade comercial. No toa que difcil ver algum vendendo imveis onde, por
exemplo, bancos e supermercados operam, pois a rentabilidade com o aluguel alta. No
entanto, preciso adquirir terrenos maiores, de forma que os estabelecimentos sejam
espaosos, bem como situados em pontos estratgicos da cidade, com alta circulao de
pessoas. A seguir falarei sobre cada um deles.

2.1 LOJAS
Quando falo de lojas, no me refiro quelas pequenininhas, voltadas para
comrcio de roupas simples, joias, bijuterias e brinquedos como boneca, pega-varetas,
bambol e pogobol, que eu sei que voc adorava brincar quando criancinha (e s no
falo do ursinho de pelcia porque minha me dava um para eu brincar quando no
passava de um guri catarrento, seno voc estava lascado). Antes, me refiro a lojas
grandes, espaosas, que so alugadas para bancos, concessionrias, supermercados,
entre outras empresas de grande porte. Essas empresas tm dinheiro para dar e vender,
pois a rentabilidade delas alta, e por isso podem pagar mais pelo aluguel. Em mdia
voc poder lucrar entre R$ 10.000,00 e R$ 20.000,00 mensais cedendo espao a estas
empresas. Srio, a igreja em que frequento, por exemplo, paga R$ 17.000,00 por ms de
aluguel. Voc sabe o que isso, infeliz? nada menos do que ganhar em um nico ms
o que voc ganha o ano inteiro nesse emprego ridculo seu, que toma todo o seu tempo e
suga todas as suas energias.

Claro, normalmente terrenos grandes e localizados nas regies nobres da cidade


so caros, mas caso tenha condies de comprar ou financiar um, valer a pena, isto ,
se voc souber o que fazer com ele depois. Em outras palavras, voc poder alcanar em
pouco tempo sua independncia financeira ao construir uma enorme loja que venha
atrair empresrios e investidores para o local onde a mesma estiver situada, que dever
ser em um lugar que concentra toda sorte de atividades comerciais, com alta circulao
de pessoas.

Voc dever tambm dar prioridade para bancos na hora de alugar o imvel,
podendo tambm ceder o espao para uma grande rede de supermercados, pois ambos
costumam pagar muito bem para donos destes estabelecimentos. No toa que
difcil vermos os proprietrios dessas lojas se desfazerem das mesmas, ainda que
valham milhes. Isso porque o fluxo de caixa constante, ganhando eles uma baita
grana todo ms.

Dependendo de quanto cobrar pelo aluguel dessas lojas, voc poder obter o
retorno do capital investido na aquisio do terreno e construo do imvel em pouco
tempo (trs ou quatro anos em mdia), tempo muito menor se comparado a
investimentos feitos em apartamentos, por exemplo, em que a pessoa leva anos e anos
para adquirir com o aluguel desses imveis o montante equivalente a aquisio dos
mesmos (isso se a pessoa conseguir). Por isso, de fundamental importncia um
investidor adquirir um terreno espaoso numa regio propcia para investimentos. a
chance de poder alavancar para sempre suas finanas e assim poder encostar o burro na
sombra.

2.2 CERIMONIAIS
Falando em burro, outra coisa que d dinheiro pra burro so os cerimoniais, e
nem preciso dizer o porqu disso. Estamos num tempo onde as pessoas trocam de
parceiros que nem trocam de roupa (s em 2011 houve 351.173 casamentos desfeitos no
Brasil). Ento o que no falta gente doida para casar e fazer aquela festa de arromba, e
voc deve se aproveitar disso enquanto o amor estiver no ar (ou melhor, o cupido, pois
amor de verdade no acaba).

O bom de um cerimonial a rotatividade da clientela. Dependendo da situao,


toda semana voc poder alug-lo, e isso significa mais e mais grana em sua conta
bancria. Algum tempo atrs, soube de um casamento prximo daqui da cidade em que
o noivo gastou nada menos do que R$ 1.000.000,00 com a festa de casamento. Sim, um
milho, maluco! Srio, eu no sei por que no tenho uma sorte dessas, de encontrar um
cliente disposto a pagar esta quantia toda para bancar seu casrio, mas deixemos isso
para l. Claro, esta uma situao atpica, mas s quero mostrar a voc que muita gente
gasta brincando dez, vinte mil reais com festa de casamento, e que voc pode faturar
bastante sendo dono de um cerimonial. Ento no deixe de considerar os cerimoniais
quando estiver fazendo investimentos em imveis comerciais. Eles podero trazer um
excelente retorno financeiro para voc que busca um excelente padro de vida.

Ainda sobre cerimoniais, certifique-se de constru-los em locais estratgicos da


cidade, pois existem uns que, sinceramente, no d para entender qual a dos donos dos
mesmos. Num dos ltimos casamentos em que fui, por exemplo, o cerimonial se
localizava bem ao lado de um valo. Isso mesmo, um valo. A regio uma verdadeira
crocka noite, completamente deserta (e fedida), o que torna os frequentadores alvos
fceis de assaltantes. Portanto, verifique bem a localizao do terreno antes de construir
um cerimonial no mesmo, pois um lugar muitas vezes frequentado por pessoas com
certo poder aquisitivo, e elas precisam de maior segurana ao estacionar seus veculos
prximos ao local onde ser realizada a festa de casamento.

Locais prximos a motis e postos de gasolina so timos para se construir um


cerimonial, uma vez que normalmente se tratam de locais bem iluminados e bastante
conhecidos, o que facilitar a localizao do cerimonial para os convidados da festa.
Sem contar que os convidados podero aproveitar para fazer o reabastecimento do carro
bem prximo ao local do evento, o que ser muito bom para eles.

2.3 GALPES
Os galpes so tambm uma excelente fonte de renda. Diversas empresas
precisam de espaos amplos para guardar equipamentos diversos e armazenar produtos.
As principais distribuidoras de alimentos, por exemplo, optam por um galpo para
estocar seus produtos, por o mesmo ser um local apropriado e bastante seguro.

Lembro-me de quando estava para fazer um estgio numa empresa de laticnios


em minha cidade, onde j no primeiro dia tive acesso ao galpo da mesma, e l havia
um monte de caixas de leites para serem entregues a outras empresas. Pelo tamanho do
galpo, o dono no devia faturar menos do que R$ 5.000,00. Ih, devia ganhar bem mais
do que isso! Apenas estou dando um exemplo real de como uma pessoa pode se sair
bem ao alugar galpes para empresas diversas, sobretudo para aquelas do ramo
alimentcio e de segmentos como mrmore e granito, pois tais empresas normalmente
so prsperas.

Sendo assim, no hesite em construir um galpo caso tenha a oportunidade de


comprar um terreno vasto, espaoso. Entretanto, d preferncia para terrenos prximos a
portos e aeroportos, por causa da maior viabilidade na recepo de mercadorias para
posterior distribuio das mesmas para o locatrio. Voc pode tambm adquirir terrenos
que ficam s margens das principais rodovias da cidade, pois isto facilitar a
visualizao dos mesmos por parte de eventuais interessados em alugar galpes, alm
de facilitar o trfego de caminhes e demais veculos da empresa at o local, sobretudo
se comparado aos centros urbanos, cujo trnsito muitas vezes lento. Terrenos
prximos s divisas de grandes cidades e dos principais estados do pas tambm so
propcios para aquisio, j que do ponto de vista logstico so locais estratgicos,
permitindo determinadas empresas a operarem mais prximas possveis de seus
principais clientes ou fornecedores.

Bem, esto a os principais tipos de imveis em que voc dever investir para ter
uma renda digna de aposentadoria. Creio que muito melhor dedicar tempo para
procurar imveis para investir do que tentar ganhar a vida de outra maneira, investindo
dinheiro em negcios duvidosos, como muita gente faz, e que como sabemos muitas
vezes no vingam. Srio, j vi gente perder dinheiro por ser aventurar em negcios.
Conheo uma pessoa, por exemplo, que vendeu um apartamento para montar um
negcio de lingeries. No incio ela se deu bem, mas depois no conseguiu administr-lo
corretamente e acabou falindo. Por isso, acredito que aqueles que querem ganhar
dinheiro sem ter trabalho algum em gerir ou administrar algum negcio devero optar
por investimento em imveis, pois so os mais seguros e rentveis ao mesmo tempo.
Sem dvida o melhor caminho para enriquecer sem grandes riscos, tenha certeza
disso.

EXTRADO DO LIVRO MANUAL DO PREGUIOSO ARTHUR VINICIUS